안녕하세요. 이시현세무사입니다.



 

임대사업자가 간편장부대상자(기준경비율)인 경우,  복식부기로 장부를 기장하여 ①감가상각비(비용)를 계상하고 ②기장세액공제를 적용받는 경우에는 종합소득세액이 절감되는 효과가 있습니다.


 

그러나 추후 상가를 양도하는 시점에서는 감가상각비가 취득가액에서 차감되기 때문에 ①양도세 부담이 증가하고, 복식부기로 장부를 기장하는 경우에 ②종합소득세신고수수료가 증가하기 때문에 장부를 기장하여 신고하는 것이 반드시 절세되는 것은 아닙니다.



 

아래 예시는 설명을 위하여 장부기장을 하여 신고하여도 기장하지 않는 경우와 세부담을 동일하게 만든 것으로 모든 납세자에게 적용되는 일반적인 상황은 아닙니다.



 

[사례]


○ 납세자 현황(예시)


1) 납세자 정보

  • 기장의무 : 간편장부(기준경비)

  • 타종합소득금액 : 100백만원 (종합소득공제 15백만원, 세액공제 2백만원)

  • 상가임대소득 : 25백만원

  • 기장시작일 : 2022-01-01


2) 상가 현황

  • 구       조 : 철근콘크리트(기준내용연수 40년)

  • 취득일자 : 2020-06-01

  • 양도일자 : 2026-12-31

  • 양도가액 : 700백만원

  • 취득가액 : 600백만원(건물분 100백만원)

  • 임대경비 : 2백만원(재산세, 수선비등)



○ 비교(예상)

구분

복식부기로 기장하는 경우

추계로 신고하는 경우

양도소득세

20백만원

16백만원

종합소득세*

84백만원

88백만원

합계

104백만원

104백만원

* 상가 양도 시점까지 기대소득 및 공제액이 현재와 동일하다고 가정할 때, 연간 누계액




 

위와 같은 결과가 나오는 이유는 일반적으로 상가임대업의 경우 '실제 지출된 경비와 감가상각비를 합한 비용'의 경비율이 추계시 기준경비율('21년기준 17.6%)과 비슷하거나 작기 때문에 종합소득세는 매년 기장세액공제액만큼 절세가 되는 반면,




 

장부를 기장하면서 감가상각비를 계상하여 추후 양도시점에서 취득가액이 감가상각비 누계액만큼 감소하여 양도소득세가 증가하기 때문입니다.


 

따라서 간편장부(기준경비율)대상자인 상가임대사업자가 ①타소득이 있어 종합소득세 과세표준이 높은 세율구간을 적용받으면서 상가 임대 관련 경비가 많고, ②상가보유기간이 적으면서 상가 양도에 따른 과세표준이 낮은 세율구간을 적용받는다면 장부를 기장하여 신고하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.