1가구 2주택입니다. 전세(3억천만원)로 주고 있는 집을 아들(29세,직장생활2년됨)에게 증여1려고 합니다.지역은 대전이고 공시지가는 3억 7천정도 입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조세심판사례로 손주 양육을 위해 주소를 이전하였다가 다주택자로 비과세를 못받았으나 불복으로 별도세대 인정되어 비과세된 사례입니다.세부적으로 살펴보면,양도세의 1세대는같은 주소에서 생계를 같이하는 경우입니다양도소득세의 1세대는 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족이 이에 해당합니다. 따라서, 같은 주소에 살더라도 생계를 같이하지 않으면 별도세대 입니다.이와 달리, 취득세는 주민등록표를 기준으로 판단하고 동일 생계여부는 따지지 않습니다.이를 비교하면, 아래와 같습니다.세무서는 주민등록을 기준으로 동일 세대여부를 우선 판단합니다생계를 같이 하는지 여부는 세무서에서 일일이 확인을 할 수 없기 때문에, 주민등록이 같은 주소에 전입되어 있으면 생계를 같이 하는 것으로 봅니다.만약, 주소는 같으나 생계를 달리하는 경우 조세불복 절차를 통해 별도세대로 인정 받아 비과세를 받을 수 있습니다.아파트면 안된다, 출입구가 달라야 한다는 등의 애기는 주민등록의 분리 가능여부고 이와 무관하게 같은 아파트에 살아도 생계를 달리하면 별도세대로 인정 가능합니다.아래는 대표적인 사례들입니다.구분주소는 동일하나, 생계를 달리한 것으로 인정받은 경우사례 11주택자인 만 38세인 자녀가 1주택자인 부모와 동거 (다가구주택 동일 호수에 거주)① 자녀는 직장을 다니며소득이 있음② 부모도 국민연금과 임대수입으로 독립 생계가 가능③ 부모-자녀간 생계비를 지원한 이체 내역이 없음④ 일부 이체내역은 생활비를 분담한 것으로 인정사례 21주택자인 만 37세인 자녀가 1주택자인 부모와 동거(아파트 동일 호수에 거주)① 자녀는 직장을 다니며 소득이 있음② 부모도 국민연금과 임대수입으로 독립 생계가 가능③ 신용카드 사용내역을 볼 때 각자 소득으로 생활비를지출하여 생계가 분리된 것으로 인정④ 부모의 병환으로 불가피하게 합가한 정황 인정사례 31주택자인 사위 가족이 1주택자인 부모와 동거(아파트 동일 호수에 거주)① 사위는 직장을 다니며소득이 있음② 부모도 직장을 다니며소득이 있음③ 각자의 통장, 신용카드로 생활비를 지출사례 41주택자인 만 42세 자녀가 1주택자인 부모와 동거(아파트 동일 호수에 거주)① 자녀는 직장을 다니며 소득이 있음② 부모도 직장을 다니며 소득이 있음③ 건강보험 부양가족에도 등재되지 않음④ 의료비, 교통비, 통신비도각자가 부담하고 있음손주양육으로 합가하는 경우, 동거봉양합가 적용이 안되면 별도세대 주장을 해 볼 수 있습니다1주택자가 유주택자인 만 60세 이상의 직계존속과 합가하는 경우, 동거봉양합가로 인한 일시적 2주택으로 10년이내 주택 양도시 비과세가 됩니다.동거봉양 합가 비과세는 합가 이전부터 보유한 주택이어야 하고 만 60세를 넘어야합니다.이러한 조건이 충족되지 않는데, 손주 양육을 위해 합가하는 경우에는 불복사례와 같이 별도세대를 주장해볼 수 있습니다.사례는 손주 양육을 위해 합가 후, 자녀 세대가 주택을 매입한 경우불복사례를 보면,2012.9. 모친이 손주양육을 위해 전입 (모친은 전라도에 1주택 보유중)2015.2 자녀부부가 1주택을 매입2019.3 자녀부부의 아파트를 처분세무서는 1세대 2주택으로 보아, 비과세를 인정하지 않고 과세 처분함청구인의 주장은①모친은 월세, 임대료 수입이 있었음②양육비로 매달 드렸음③모친 신용카드 사용액으로 볼때, 독립생계가 가능④아파트를 공동임차하여, 사용한 적이 있음⑤ 7년간 양육을 위해 합가 후 다시 분가하였음따라서, 모친은 경제적으로 독립된 별도세대로 보아야함[ 제 목 ]쟁점아파트의 양도 당시 1세대 2주택에 해당한다고 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]청구인외는 독립된 생활을 영위할 수 있는 경제적 능력이 있었다고 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인외는 청구인들과는 경제적 생활단위를 달리하는 별도 세대로 봄이 타당하다 할 것임가. 청구인들 주장OOO청구인들의 자녀양육을 도와주기 위해 청구인들의 주소지에 전입하였을 뿐, 독립적으로 생활할 수 있는 별도의 경제능력과 재산이 있는 점으로 보아 청구인들과 OOO쟁점아파트의 양도 당시에 별도세대에 해당하고, 쟁점아파트의 양도소득은 1세대 1주택 비과세의 요건을 충족하므로 이 건 처분은 위법․부당하다.(1) 청구인들이 OOO대학교병원에서 인턴 또는 레지던트 생활을 하던 20XX년 7월에 첫째 아이가, 그 후 20XX년 5월에 둘째 아이가 태어났고, 청구인 OOO첫째 아이의 출산 때 OOO대학교 병원의 레지던트 1년차로 일하면서 파견근무나 당직 등의 사유로 육아에 어려움을 겪다가 전주에 거주 중인 어머니인 OOO에게 자녀양육을 부탁하였으며, 이에 따라 OOO서울에 거주하던 청구인 OOO언니 집과 청구인들의 집을 오가며 자녀양육을 도와주다가 2012.9.24.에 청구인들의 주소로 전입하게 되었다.청구인들은 2011.5.5.부터 2018.12.3.까지의 기간 동안 매월 약 OOO총 99회에 걸쳐 합계 OOO자녀양육의 대가로 OOO에게 지급하였고, OOO손자녀들의 양육을 그만하겠다고 한 2019.1.1.부터 자녀양육 대가를 지급하지 아니하였다.(2) 청구인들과 OOO쟁점아파트를 양도(2019.3.8.)하기 전인 2019.2.21. 청구인들 가족과 OOO각각 별도의 공간에서 거주할 수 있도록 방 4개, 화장실 2개, 전용면적 164.85㎡의 OOO(이하 “전세아파트”라 한다)로 이사하였는데, 청구인 OOO공동임차인으로 하여 전세아파트의 전세계약서를 체결하였고, 전세금 총액 OOO하였다.OOO2019년 1월부터 손자들을 키우는 일이 힘들다고 하여 따로 거주하기를 원하였고, 그 당시 자신이 소유한 서울아파트의 임대 만료기간이 2019년 6월이어서 그 기간까지 약 6개월 정도 거주할 곳이 필요하여 전세아파트의 공동임차인으로 전세계약서를 작성하였고, 실제로 2019.9.3. 서울아파트로 이사하여 청구인들과 별도로 거주하였다.(3) OOO에게는 매월 서울아파트의 월세수입 OOO(이혼위자료로 받은 OOO백만원을 정기예금에 예치하여 받는 것으로, 연 이자율 2%로 산정한 금액), 합계 OOO발생하고 있었는데, 이 금액은 OOO월별 신용카드 사용액보다 많은 금액인바, OOO청구인들과 독립적으로 생활할 수 있는 상황이었으며, 이와 별도로 청구인들로부터 자녀들의 양육 대가로 매월 OOO씩 받고 있어서 청구인들과 OOO각각 별도의 자금으로 생활할 수 있었다.(4) OOO청구인들의 자녀양육을 시작한 2011년에 57세로, 청구인들에게 부양을 부탁할 나이가 아니었고, 전라북도 전주시에서 부동산임대업(2003.4.10.〜2013.6.3.)을, 서울특별시에서 화장품 도매업(2013.10.1.〜2014.8.14.)을 하는 등 활동적으로 사업을 하고 있었다.또한 OOO2003년부터 2013년까지의 기간 동안 부동산임대업의 수입금액 합계 OOO2013년․2014년 중 화장품 도매업의 수입금액 합계 OOO신고하였다.불복 결과, 조세심판원은별도 세대로 인정을 하여 비과세 처분을 결정하였습니다조세심판원은 아래를 근거로 별도세대를 인정함①모친은 중위소득 40% 이상의 소득이 있음②모친의 신용카드 사용은 본인 계좌에서 지출③ 공동임차시, 전세보증금을 실제로 부담④ 각종 모친의 생활비 등은 모친의 계좌에서 지출⑤ 7년 거주후 전출로 보아, 양육을 위한 일시 거주로 인정따라서, 모친은 동일한 주소에 거주 중이나 경제적 생활단위가 다르므로 별도세대로 인정하여 자녀 양도세는 비과세로 처분(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.이 건에서 OOO오랫동안 부동산임대소득 및 사업소득을 얻고 있었고, 2017년부터 2019년까지 서울아파트를 임대하여 매월 월세 OOO받고 있었으며, 이자수입 등을 포함하면 쟁점아파트가 양도되기 전후에 「국민기초생활보장법」제2조 제11호에 따른 1인 가구의 기준 중위소득의 100분의 40 이상의 수입을 얻고 있었던 것으로 나타나는바, OOO독립된 생활을 영위할 수 있는 경제적 능력이 있었다고 보이는 점, 청구인들이 쟁점아파트를 양도하기 전에 청구인들과 OOO전입한 전세아파트의 경우 OOO청구인 OOO함께 공동임차인으로 계약하면서 전세보증금 총액 OOO부담한 것으로 나타나는 점, 계좌거래내역에 따르면, OOO사용한 신용카드 결제대금, 각종 생활비 등이 청구인들 부부와 별도로 OOO계좌에서 지출된 것으로 나타나는 점, OOO청구인들의 첫째 자녀가 출생한 2010년 7월 이후인 2012년 9월에 청구인들이 거주하는 아파트에 전입한 후 약 7년 동안 함께 거주하다가 2019년 9월에 자신이 소유한 서울아파트로 전출한 것으로 보아 청구인들의 자녀양육을 돕기 위해 OOO일시적으로 함께 거주하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점 등에 비추어 볼 때, OOO청구인들과는 경제적 생활단위를 달리하는 별도 세대로 봄이 타당하다 할 것이다.따라서 OOO청구인들과 동일 세대라고 보아 쟁점아파트의 양도소득에 대한 비과세의 적용을 배제하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.정리하면,손주 양육을 위해, 몇년간 주소를 자녀집으로 옮겼다가 자녀가 주택 매매시 비과세를 받지 못하여 불복한 사례를 보았습니다.결국, 모친은 별도의 생계가 가능한 수입이 있고 지출을 별도로 부담하는 등 경제적으로 분리된 별도세대로 판단되어 조세심판원에서 비과세 처분을 결정한 것입니다.종종 이와 같은 사례로 비과세를 받지 못하는 경우가 있는데, 경제적 분리여부만 확인되면 조세불복시 대부분 인정되는 경우가 많으므로 불복 가능여부도 검토가 필요합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세세무사/조세불복세무사/부산세무사

안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.오늘은 많은 분들이 문의하시는 내용인 부동산 공동명의 장점 및 각종 세법별 상속세 종합소득세 절세를 비교해 보도록 하겠습니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)목차1 공동명의란? + 공동명의 변경 취득세2 공동명의 장점3 공동명의 단점상속세 종합소득세절세부동산 공동명의 란?계약의 체결이나 문서상 기록할 때 둘 이상의 주체로 설정하는 것을 말합니다. 지분율을 따로 정하지 않는다면 50:50으로, 주로 주택의 경우에는 배우자 간 또는 부자간 공동명의를 많이 합니다. 주택을 구입할 때 부부 공동명의가 절세 방법으로 효과적일 수도 있으나 모든 상황에서 그런 것은 아니기 때문에 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 공동명의가 유리한 경우에는 최초 등기부터 하시는 것이 제일 좋습니다.최초 단독 명의에서 공동명의로 바꾸기 위해서는 취득세가 발생하기 때문입니다.상속세 종합소득세절세공동명의 장점양도소득세 절세양도소득세는 양도차익에 대해 세금을 계산해서 그 금액이 커지면 커질수록 높은 세율이 부과되는 누진세율 구조로 되어있습니다. 따라서 공동명의로 하면 양도차익이 분산되는 효과가 있을 수 있습니다.예를 들어 10억 원의 양도차익이 발생하고, 다른 공제는 없다고 가정한다면 지방세 포함해서 49.5%의 세율까지 과세가 됩니다. 계산해 보면 대략 4.2억 정도 발생합니다. 하지만 이 주택을 부부 공동명의로 매수했다면 1.9억 정도 발생합니다. 절세액은 대략 4천만 원 정도가 되겠죠.2. 종합부동산세 절세종합부동산세는 인별로 과세하며, 1인당 9억 원까지 공제를 해줍니다. 하지만 단독명의의 1세대 1주택이라면 12억 원 공제를 해줍니다. 따라서 다주택자 부부의 경우에는 12억 공제보다는 18억 공제가 더 클 수 있기 때문에 공동 명의가 더 유리할 수 있습니다. 하지만, 기준 시가 하락 및 공제액 증가로 인해 2022년에 비해 종합부동산세는 거의 나오지 않으므로 절세 효과는 미미할 것으로 보입니다. 자세한 내용은 제 블로그에 있으니 참고하시면 되겠습니다.2023년 종합부동산세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 24일에 통과된 국회 본회의의 쟁점사항 ...blog.naver.com3. 종합소득세절세 (임대 소득)주택을 월세로 임대주고 계실 때는 종합소득으로 과세가 되는데 이 부분도 양도소득세와 마찬가지로 누진세율로 적용되기 때문에 공동명의로 하시는 것이 절세가 될 수도 있습니다. 하지만 주택임대소득도 과세가 되는 경우가 아닌 비과세의 경우는 종합소득세절세 실익이 없겠죠. 기준 시가가 12억이 넘어가지 않은 주택의 월세 소득, 2주택을 소유한 세대의 전세 소득 등은 과세가 되지 않기 때문입니다. 주택임대소득에 대해서도 제 블로그에 자세히 적혀있으니 참고하시기 바랍니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다....blog.naver.com4. 상속세 절세나이가 드신 분들은 상속세 고민도 많으실 텐데요. 미리 배우자에 대한 증여공제 6억 원을 이용해서 상속재산을 줄여놓으면 추후 상속이 개시되었을 때 상속재산이 줄어들어 상속세를 절세할 수 있습니다. 이는 상속개시일(사망일)의 10년 이전부터 준비해놔야 실제 상속세 절감 효과가 크게 되니 참고하시기 바랍니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)공동명의 단점(실익이 없는 경우 포함)양도소득세양도소득세는 주택을 장기보유한 부분이 있으면 장기보유특별공제가 다주택자인 경우 30%까지, 1세대 1주택인 경우 80%까지 됩니다. 하지만 공동명의로 바꾸게 되면 장기보유특별공제가 줄어들 수 있기 때문에 이 부분을 꼭 고려하셔야 합니다.또한 양도소득세 비과세 대상이라면 즉, 1주택만을 보유 / 거주하시다가 양도하실 거라면 꼭 공동명의로 하지 않으셔도 됩니다.2. 종합부동산세위에서 간단하게 설명드렸지만 기준 시가가 하락했기 때문에 1세대 1주택 한 채만 있다면 12억까지 공제를 해줍니다. 공시지가 기준으로 산정하기 때문에 실제 시세는 15억 정도의 경우입니다. 그리고 15억이 초과되었어도 공제액이 12억으로 늘어났고 세율이 낮아졌기 때문에 세금은 거의 안 나올 수 있습니다. 따라서 증여세, 취득세를 부담하면서까지 무리하게 명의변경을 하지 않는 것을 권해드립니다.3. 피부양자 자격 박탈한 명이 직장인이고 배우자가 무직인 경우, 일반적으로는 직장인의 피부양자로 설정되어 건강보험료 부담이 적으나 공동명의로 등록된 후 피부양자 기준이 넘어가게 된다면 피부양자가 박탈이 되어 건강보험료 부담이 커질 수 있으니 이 부분에 대한 검토가 꼭 필요합니다.4. 주택담보대출 한도 하락공동명의의 주택의 경우 공동명의자 중 한 명의 소득이 적으면 대출이자 및 대출 가능 금액이 불리하게 적용될 수 있기 때문에 부수적이긴 하지만 이 부분 또한 굉장히 중요하게 작용될 수 있는 부분입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)

1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며,서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만, 중개업소를 통하지 않는교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.오늘은최근 매매거래가 이루어지지 않는 상황을 이용한 증여 절세 방안에 대해서 설명해 드리겠습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 거래절벽을 활용하여 기준시가로 증여(2) 2023년 취득세 개정(시가 기준 과세)(3) 다주택자 양도소득세 중과세(4) 다주택자 종합부동산세 중과 부담(5) 재개발·재건축 예정으로 시세 상승이 예상되는 물건(6) 상속세 절세 대비2. 증여재산 평가 방법증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가[기준시가를 활용한 증여세 절세방안]증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간에 시가로 사용할 수 있는 금액이 있다면 시가를 사용해야 합니다.따라서 만약 증여하려는 물건 또는 면적·위치·용도·기준시가 등이 유사한 물건이증여일 전 6개월 이내에 계약되지 않았다면 시세 대비 50~70% 정도로 형성되어 있는'기준시가'를 기준으로 증여할 수 있습니다.따라서 최근 거래절벽인 상황에서 최근 유사한 물건의 거래가 없다면기준시가를 활용하여 증여하기 좋은 시점입니다.시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)에 대해서는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222801271435[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법 총정리–'시가'(증여세 절세방안)1. 개요 부모의 부를 자녀에게 물려주는 상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다. 자녀...blog.naver.com3. 보충적 평가 방법증여세법에서 규정하고 있는 시가로 사용할 수 있는 금액을 알 수 없는 경우재산평가의 불확실성으로 인한 납세자의 법적 안전성과 예측 가능성에 혼란을 야기할 수 있으므로재산의 종류·규모·거래 상황 등을 감안하여 보충적 평가 방법을 규정하고 있습니다.자산 종류보충적 평가 방법토지개별공시지가일반 건물국세청장이 산정·고시하는 가액오피스텔 및 상업용 건물국세청장이 고시하는 가액(고시가액이 없는 경우 일반 건물 평가 방법 적용)주택, 아파트기초단체장, 국토부 장관이 공시하는 주택가격입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)(조합원 권리가) + 증여일 현재 불입한 금액+ 증여일 현재 프리미엄 상당액1. 토지시가가 불분명한 토지는'개별공시지가'로 평가하며, 개별공지시가는 ‘부동산 공시가격알리미’ 등 일부 사이트에서 조회할 수 있습니다.개별공시지가는 토지 소재지, 이용현황에 따라 다르지만,시세의 50% 정도 수준으로 형성되어 있으므로 시가 대비 훨씬 낮은 가액으로 증여할 수 있습니다.개별공시지가는 증여일 현재 공시된 공시지가를 적용하며,증여일과 개별공시지가 고시일이 같은 날이면 새로운 공시지가를 적용합니다.[주택의 부수토지]개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지의 경우 주택 건물과 토지를 모두 증여한다면 개별주택가격으로 평가하지만, 주택의 부수토지만 증여하는 경우에는 개별주택가격을 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분한 가격으로 평가합니다.[공시지가가 없는 토지]개별공시지가가 없는 토지는 관할세무서장이 평가한 가액으로 합니다.이때 형질변경, 용도변경 등으로 지목이 변경된 토지는 공시자가가 없는 토지에 해당하며, 분할 및 합병된 토지로서 고시된 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당합니다.상속세및증여세법기본통칙 61-50…12. 일반 건물시가가 불분명한 일반 건물은매년 1월 1일'국세청장이 고시하는 방법으로 계산한 가액'으로 평가합니다.기준시가:신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별 잔가율*개별건물의 특성에 따른 조정율기준시가를 계산할 때 적용하는 지수는공부와 실질 사용이 다르다면 실질에 따라 계산하며,주택과 상가 건물이 같이 있는 겸용주택의 경우주택 부분은 주택공시가격으로, 상가건물은 일반건물 기준시가로 적용합니다.3. 오피스텔 및 상업용 건물오피스텔 및 상업용 건물은 매년 1월 1일에'국세청장이 고시하는 가액'을 기준으로 평가합니다.오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 단위면적당 고시된 가액에전유면적뿐만 아닌 공용면적을 합한 건물면적으로 기준으로 곱하여 산정해야 합니다.고시대상은 지정지역 내의 건물로서, 오피스텔과 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 점포가 100개 호 이상인 상업용 건물이며, 국세청에서 고시의 실익이 없다고 보는 경우 기준시가를 고시하지 않습니다.고시가액이 없는 경우 일반 건물과 동일한 방법으로 산출한 가액을 기준시가를 적용하며, 토지는 개별공시지가를 적용합니다.4. 주택, 아파트주택, 아파트 등은 매년 4월 말일에'기초단체장, 국토부장관이 공시하는 주택가격'으로 평가합니다.일반 개별주택은 고시된‘개별주택가격’으로 평가하며, 아파트 등의 공동주택은‘공동주택가격’으로 평가합니다.주택의 공시가격은 토지와 건물을 일괄하여 산정한 가액이며, 부수토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가를 합산한 가액과는 다릅니다.만약, 부수토지의 개별공시지가가 주택의 공시가격보다 크더라도 개별주택가격으로 평가해야 합니다.[개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 주택의 평가]주택의 고시가격이 없는 경우와 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우에는 대통령령으로 정하는 다음의 방법에 따라 평가해야 합니다.1. 개별주택가격이 없는 단독주택구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택을 표준주택으로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액2. 공동주택가격이 없는 공동주택인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액5. 입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)① 재개발·재건축 입주권재개발·재건축 조합원으로 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 입주권은'권리가액에 증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액'으로 평가합니다.기준시가: 조합원 권리가 + 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액이때프리미엄 상당액이란 불특정 다수인 간 거래에서 통상 지급되는 금액을 말하는 것입니다.② 분양권일반분양으로 취득한 분양권은'증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액'을 합한 금액으로 평가합니다.기준시가: 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액입주권, 분양권의 경우 통상 사업이 진행될수록 거래되는 시세가 상승하기 때문에시세 상승이 예상되는 물건이라면 최대한 빠르게 증여하는 것이 유리합니다.다만, 양도소득세의 경우 권리변환일이 멸실 여부와 무관하게 관리처분계획인가일이지만 취득세의 경우 멸실일을 기준으로 물건의 종류가 달라지기 때문에 각종 세목에 따라 유불리를 고려하여 증여를 진행하는 것이 유리합니다.관련 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 보충적 평가방법의 위험성상·증세법상 시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간의 매매가·감정가·유사 매매사례가액을 의미하지만, 해당 평가 기간에 시가 등의 가액이 없더라도'평가심의위원회 제도'에 따라 시가로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가 기간 후 9개월(상속의 경우 15개월)의 기간에 매매등이 있는 경우에도 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있습니다.즉, 증여일 이후 과세관청이 임의로 진행한 감정평가액으로 추징될 수 있습니다.따라서 증여하려는 부동산의 상세내역을 파악하고, 평가심의위원회 리스크를 충분히 검토하여 가장 유리한 방안으로 진행해야 합니다.평가심의위원회에 대한 내용은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com실무에서 실제로 진행되고 있는 평가심의위원회 사례를 통하여 내부적으로 리스크를 검토하고 진행하고 있으며, 평가심의위원회 리스크를 줄이는 방안으로 안전하게 진행하고 있으며,감정평가, 등기, 절세 컨설팅 모두 함께 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.com

그동안 종합부동산세 중과, 상속세 절세, 부의 이전, 양도소득세 비과세 등의 여러 가지 이유로 보유 주택을 자녀나 가족들에게 부담부증여의 방법으로 진행하기 위해 문의 주신 분들이 많으셨습니다.하지만부담부증여는 채무승계부분에 대하여 양도소득세가 발생하므로, 다주택자의 경우 무거운 양도소득세 중과세율이 부담되어 진행하지 못한 분들이 많았습니다.윤 당선인이 대통령직에 취임하자마자 다주택자양도세 중과를 한시적으로 유예하는 시행령을 취임(5월 10일)하자마자 곧바로 시행하겠다고 발표하였습니다.조정대상지역에서 다주택자에 대하여 양도소득세 기본세율(6~45%)에 20%(30%)를 중과하여 적용하였지만,중과유예 기간에 부담부증여를 진행한다면 기본세율을 적용받아 진행할 수 있게 됩니다.아래에서 중과유예기간을 통하여 부담부증여를 하는 경우 다른 방법과 비교하여 절세효과가 어느 정도 발생할 수 있는지 사례를 통하여 자세하게 알아보겠습니다.1. 자녀에게 주택을 이전하는 방법주택을 보유한 부모가 자녀 또는 가족에게 재산을 이전하는 방식은 다음과 같은 여러 방법을 생각해볼 수 있습니다.방법발생하는 세금양도소득세증여세취득세1. 제3자에게 주택 양도 후 대금을 자녀에게 증여하여 자녀가 새로운 주택 취득부모 양도소득세현금에 대한 자녀 증여세새롭게 취득하는 주택 자녀 취득세2. 자녀에게 주택을 단순 증여없음주택 시가에 대한 자녀 증여세주택 공시가격에 대한 자녀의 취득세3. 자녀에게 전세보증금 등의 채무를 승계하여 주택을 부담부증여채무에 대한 부모 양도소득세주택 시가 – 채무자녀 증여세주택 공시가격에 대한 자녀의 취득세(매매와 증여 구분)2. 세액 비교다음의 사례를 통하여위 방법 1,2,3에 따른 세액을 비교해보겠습니다.세액계산은 모든 구체적인 상황을 가정할 수 없으므로, 큰 틀의 비교를 위해 장기보유특별공제, 기본공제, 신고세액공제 등의 크지 않은 부분들은 생략하여 계산하였으며 대상이 되는 주택의 면적 등에 따라 세액은 달라질 수 있습니다.[사례]부모님은 다주택자, 자녀는 무주택자로서 별도세대를 구성하고 있음1. 양도가(시세) : 10억원2. 취득가 : 3억원3. 전세보증금 : 6억원4. 주택 공시가격 : 7억원방법1 : 부모가 제3자에게 주택을 양도 후 대금을 자녀에게 증여하여 자녀가 새로운 주택을 취득세목세액양도소득세(일반세율)285,000,000원증여세60,000,000원취득세35,000,000원합계세액380,000,000원<1> 양도소득세조정대상지역의 다주택자는 원칙적으로 기본 양도소득세율 6~45%에 20%(30%)의 세율이 중과됩니다.다만,중과유예기간 내에 양도하는 경우 기본 양도소득세율이 적용 됩니다.<2> 증여세부모가 10억원에 주택을 양도하고 전세보증금 6억원을 상환하고 남은4억원을 자녀에게 증여하는 경우 자녀에게는 현금 수증에 대한 증여세가 부과됩니다.<3> 취득세10억원의 주택을 증여 및 부담부증여하는 상황과 비교하기 위하여 무주택자인 자녀가 증여받은 4억원과 전세 6억원이 체결되어 있는 주택을 갭투자 하는 경우 매매가액10억원에 대하여 1~3%의 기본취득세율이 적용됩니다.2. 방법2 : 부모가 자녀에게 주택을 단순 증여세목세액양도소득세(일반세율)없음증여세220,000,000원취득세90,000,000원합계세액310,000,000원<1> 양도소득세전세보증금 등의 채무가 설정된 주택을 단순 증여하는 경우에는양도소득세는 발생되지 않습니다.다만,증여 후 기존 부동산의 채무는 증여자인 부모가 상환해야 합니다.<2> 증여세채무를 승계하지 않는단순 증여의 경우 주택의 시가인 10억원에 대하여 부동산 수증에 따른 증여세가 부과됩니다.<3> 취득세조정대상지역내 공시가격이 3억원이 넘는 주택을 다주택자인 부모가 자녀에게 증여하는 경우주택 공시가격에 대하여 12%의 중과 취득세율이 적용됩니다.3. 방법3 : 부모가 자녀에게 전세보증금 등의 채무를 승계하여 주택을 부담부증여세목세액양도소득세(일반세율)155,000,000원증여세60,000,000원취득세20,000,000원합계세액235,000,000원<1> 양도소득세전세보증금 등의 채무를 승계하는 부담부증여의 경우 승계하는채무 부분에 대하여 양도소득세가 발생됩니다.중과유예기간을 활용한다면 다주택자라고 하더라도 해당양도소득세에 대하여 일반세율을 적용받아 낮은 세부담을 지고 부의 이전을 할 수 있습니다.<2> 증여세부모가 10억원의 주택과 6억원의 채무를 승계하는 경우 차액4억원에 대하여 자녀에게 증여세가 부과됩니다.이후 승계한 6억원의 전세보증금은 자녀가 상환해야 합니다.<3> 취득세부담부증여의 경우 공시가를 기준으로 하여 채무승계부분에 대한 취득세율과 나머지 부분에 대한 취득세율이 달리 적용됩니다.(1) 채무승계부분채무승계부분은 매매를 원인으로 한 것으로 보아매매에 대한 취득세율이 적용됩니다.매매를 원인으로한 취득세율은 수증자의 주택 수를 기준으로 산정하며,무주택자의 경우 채무승계액에 대하여 1~3% 기본취득세율이 적용됩니다.(2) 공시가격 – 채무승계부분공시가격에서 채무승계부분을 공제한 금액에 대해서는 증여를 원인으로한 취득세율이 적용되며, 증여자의 주택 수를 기준으로 산정합니다.증여자가 다주택자인 경우 해당 금액에 대하여12%의 중과취득세율이 적용됩니다.3-1. 감정평가를 9억원으로 받아 방법3을 진행하는 경우세목세액양도소득세(일반세율)145,000,000원증여세40,000,000원취득세20,000,000원합계세액205,000,000원증여 주택의 상황에 따라 감정평가액은 달라지지만,세법에서 허용하는 범위내에서 유리한 감정평가액을 받는 경우 받지 않는 경우와 비교하여 세액을 절세할 수 있습니다.3. 비교 정리구분방법1(양도 후 취득)방법2(단순증여)방법3(부담부증여)방법3-1(평가후 부담부증여)양도소득세285,000,000원없음155,000,000원145,000,000원증여세60,000,000원230,000,000원60,000,000원40,000,000원취득세35,000,000원90,000,000원20,000,000원20,000,000원합계세액380,000,000원320,000,000원235,000,000원205,000,000원절세세액60,000,000원145,000,000원175,000,000원부담부증여시 발생되는 세금은 주택의 면적, 증여자 및 수증자의 주택 수, 부동산의 종류, 최근 거래가액의 형성 여부, 수증자의 담세력 등의구체적인 내용에 따라 상황별로 세금이 달라지게 되며, 각자의 상황에 따라 절세할 수 있는 방안은 달라지게 됩니다.위 방법들에서 비교한 취득세는 주택의 공시가격을 기준으로 하여 계산하였습니다.취득세는 23.1.1이후부터 주택의 공시가격이 아닌 시가를 기준으로 과세하도록 개정이 예정되어있습니다.따라서 23.1.1 이후 부담부증여시 취득세의 부담이 크게 증가할 수 있으므로부담부증여를 계획중이라면22.12.31 이내에 진행하는 것이 유리합니다.4. 상생임대주택 활용 비과세 방안22년 6월 21일 제1차 부동산 관계장관회의를 통하여 임대차 시장안정 및 정상화 정책이 발표되었습니다.https://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000059926&menuNo=4010100기획재정부제1차 부동산 관계장관회의 개최, 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 정상화 과제 발표www.moef.go.kr이번 개정안으로 요건이 완화된'상생임대주택을 활용'하여 부담부증여 절세효과를 극대화할 수 있습니다.<1> 상생임대주택 혜택1. 조정대상지역 1세대 1주택 양도세비과세 2년 거주요건 면제2. 1세대 1주택장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제(1) 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제개정된 요건을 모두 충족하는 상생임대주택은 양도시2년 거주요건을 면제합니다.따라서 상생임대주택에 해당한다면거주하지 않더라도 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있습니다.(2) 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제양도소득세 비과세는 양도가액을 기준으로 12억원까지 양도소득세가 발생하지 않습니다.만약, 12억을 초과하는 고가주택이라면 초과부분에 대하여 양도소득세가 부과됩니다.이때 개정된 요건을 모두 충족하는 상생임대주택은 초과부분의 양도차익에 대하여1세대 1주택자로서 높은 장기보유특별공제(표2)를 받을 수 있습니다.구분공제율표1보유연수*2%(30% 한도)표2(2년 거주 후 양도)보유연수*4%+거주연수*4%(각각 40%씩 총 80% 한도)조정대상지역 여부와 무관하게 양도일 현재 2년 거주를 해야 표2 공제가 가능하지만, 상생임대주택이라면2년 거주요건을 면제함으로써 거주하지 않더라도 표2의 높은 공제를 적용 받을 수 있습니다.<2> 요건개정안에 따른 완화된 상생임대주택 적용 요건은 다음과 같습니다.요건내용임대기간 요건상생임대차계약에 따른 임대계약의직전 임대차계약에 따른임대 기간이 1년 6개월 이상증액제한 요건직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는임대료의 증가율이100분의 5 이내계약갱신 요건2021.12.20. ~ 2024.12.31.기간 내에 갱신계약체결(계약금을 지급 받은 사실이 확인되는 경우에 한함)임대기간 요건상생임대차계약에 따라임대한 기간이 2년 이상절세방안기준시가 요건과 1세대 1주택자 요건이 삭제되면서 자녀에게 부담부증여한 주택의 경우 24.12.31 기간 내에 5% 범위내에서 갱신계약을 체결한다면자녀가 부담부증여로 받은 주택에 2년 거주하지 않더라도 자녀는 이후 비과세를 받을 수 있기 때문에 시세가 높아져도 양도소득세 부담이 사라지게 되므로 굉장히 큰 혜택을 적용 받게 됩니다.절세컨설팅 플랜을 세우고 증여계약서 작성부터 감정평가, 세액신고 마무리 까지 모든 절차를 한번에 도와드리고 있습니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222399442516[재산전문세무사]실제 증여 및 부담부증여시 유의할 사항(절세되는 경우와 오히려 세금이 늘어나는 경우 세액비교)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 다주택자 중과와 종부세 중과로 인하여 절세를 위해 증여건...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222364280205[재산전문세무사] 부담부증여 응용편(누구나 아는 내용에 대해 지겨우신 분들을 위한 추가적인 절세방안)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 부담부증여에 대해서 알아보겠습니다. 부담부증여는 ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713[부동산전문세무사]가 말하는 지금 아파트을 증여해야 하는 이유최근 서울 및 수도권부터 전국으로 집값이 하락세 또는 지역에 따라서 보합세가 지속되고 있습니다. 금융규...blog.naver.com

오랜만에 글을 쓰게 되었습니다. 자금출처조사 등 업무량이 많아 글을 쓰지 못하였는데 중과유예기간에 따라 세액이 달라지는 부분에 궁금하신 분들이 많아 '중과유예기간을 활용하여 부담부증여 컨설팅 진행시 발생되는 절세효과'에 대하여 안내드리려고 합니다.​​그동안 종합부동산세 중과, 상속세 절세, 부의 이전, 양도소득세 비과세 등의 여러 가지 이유로 보유 주택을 자녀나 가족들에게 부담부증여의 방법으로 진행하기 위해 문의 주신 분들이 많으셨습니다.​하지만부담부증여는 채무승계부분에 대하여 양도소득세가 발생하므로, 다주택자의 경우 무거운 양도소득세 중과세율이 부담되어 진행하지 못한 분들이 많았습니다.​윤 당선인이 대통령직에 취임하자마자 다주택자양도세 중과를 한시적으로 유예하는 시행령을 취임(5월 10일)하자마자 곧바로 시행하겠다고 발표하였습니다.​조정대상지역에서 다주택자에 대하여 양도소득세 기본세율(6~45%)에 20%(30%)를 중과하여 적용하였지만,중과유예 기간에 부담부증여를 진행한다면 기본세율을 적용받아 진행할 수 있게 됩니다.​아래에서 중과유예기간을 통하여 부담부증여를 하는 경우 다른 방법과 비교하여 절세효과가 어느 정도 발생할 수 있는지 사례를 통하여 자세하게 알아보겠습니다.1. 자녀에게 주택을 이전하는 방법주택을 보유한 부모가 자녀 또는 가족에게 재산을 이전하는 방식은 다음과 같은 여러 방법을 생각해볼 수 있습니다.2. 세액 비교다음의 사례를 통하여위 방법 1,2,3에 따른 세액을 비교해보겠습니다.세액계산은 모든 구체적인 상황을 가정할 수 없으므로, 큰 틀의 비교를 위해 장기보유특별공제, 기본공제, 신고세액공제 등의 크지 않은 부분들은 생략하여 계산하였으며 대상이 되는 주택의 면적 등에 따라 세액은 달라질 수 있습니다.​[방법1] 부모가 제3자에게 주택을 양도 후 대금을 자녀에게 증여하여 자녀가 새로운 주택을 취득 <1> 양도소득세조정대상지역의 다주택자는 원칙적으로 기본 양도소득세율 6~45%에 20%(30%)의 세율이 중과됩니다.​다만,중과유예기간 내에 양도하는 경우 기본 양도소득세율이 적용 됩니다.​​<2> 증여세부모가 10억원에 주택을 양도하고 전세보증금 6억원을 상환하고 남은4억원을 자녀에게 증여하는 경우 자녀에게는 현금 수증에 대한 증여세가 부과됩니다.​​<3> 취득세10억원의 주택을 증여 및 부담부증여하는 상황과 비교하기 위하여 무주택자인 자녀가 증여받은 4억원과 전세 6억원이 체결되어 있는 주택을 갭투자 하는 경우 매매가액10억원에 대하여 1~3%의 기본취득세율이 적용됩니다.[방법2] 부모가 자녀에게 주택을 단순 증여<1> 양도소득세전세보증금 등의 채무가 설정된 주택을 단순 증여하는 경우에는양도소득세는 발생되지 않습니다.​다만,증여 후 기존 부동산의 채무는 증여자인 부모가 상환해야 합니다.​​<2> 증여세채무를 승계하지 않는단순 증여의 경우 주택의 시가인 10억원에 대하여 부동산 수증에 따른 증여세가 부과됩니다.​​<3> 취득세조정대상지역내 공시가격이 3억원이 넘는 주택을 다주택자인 부모가 자녀에게 증여하는 경우주택 공시가격에 대하여 12%의 중과 취득세율이 적용됩니다.[방법3] 부모가 자녀에게 전세보증금 등의 채무를 승계하여 주택을 부담부증여<1> 양도소득세전세보증금 등의 채무를 승계하는 부담부증여의 경우 승계하는채무 부분에 대하여 양도소득세가 발생됩니다.​중과유예기간을 활용한다면 다주택자라고 하더라도 해당양도소득세에 대하여 일반세율을 적용받아 낮은 세부담을 지고 부의 이전을 할 수 있습니다.​​<2> 증여세부모가 10억원의 주택과 6억원의 채무를 승계하는 경우 차액4억원에 대하여 자녀에게 증여세가 부과됩니다.​이후 승계한 6억원의 전세보증금은 자녀가 상환해야 합니다.​​<3> 취득세부담부증여의 경우 공시가를 기준으로 하여 채무승계부분에 대한 취득세율과 나머지 부분에 대한 취득세율이 달리 적용됩니다.​(1) 채무승계부분채무승계부분은 매매를 원인으로 한 것으로 보아매매에 대한 취득세율이 적용됩니다.매매를 원인으로한 취득세율은 수증자의 주택 수를 기준으로 산정하며,무주택자의 경우 채무승계액에 대하여 1~3% 기본취득세율이 적용됩니다.​(2) 공시가격 – 채무승계부분공시가격에서 채무승계부분을 공제한 금액에 대해서는 증여를 원인으로한 취득세율이 적용되며, 증여자의 주택 수를 기준으로 산정합니다.​증여자가 다주택자인 경우 해당 금액에 대하여12%의 중과취득세율이 적용됩니다.[방법3-1] 감정평가를 9억원으로 받아 방법3을 진행하는 경우증여 주택의 상황에 따라 감정평가액은 달라지지만,세법에서 허용하는 범위내에서 유리한 감정평가액을 받는 경우 받지 않는 경우와 비교하여 세액을 절세할 수 있습니다.​3. 비교 정리부담부증여시 발생되는 세금은 주택의 면적, 증여자 및 수증자의 주택 수, 부동산의 종류, 최근 거래가액의 형성 여부, 수증자의 담세력 등의구체적인 내용에 따라 상황별로 세금이 달라지게 되며, 각자의 상황에 따라 절세할 수 있는 방안은 달라지게 됩니다.​위 방법들에서 비교한 취득세는 주택의 공시가격을 기준으로 하여 계산하였습니다.취득세는 23.1.1이후부터 주택의 공시가격이 아닌 시가를 기준으로 과세하도록 개정이 예정되어있습니다.따라서 23.1.1 이후 부담부증여시 취득세의 부담이 크게 증가할 수 있으므로부담부증여를 계획중이라면22.12.31 이내에 진행하는 것이 유리합니다.절세컨설팅 플랜을 세우고 증여계약서 작성부터 감정평가, 세액신고 마무리 까지 모든 절차를 한번에 도와드리고 있습니다.​