😮 249 저도 궁금해요!
08-05
양도소득세 관련
1. 사실관계
➀ 주택소유
- 어머니 : 노원구 중계동 아파트(32평) : 1999.03.18. 취득 현재소유
- 아들(본인) : 양평동3가 아파트(34평) : 1991.05.04. 취득 현재소유
➁ 주민등록 등재 거주기간
- 어머니 : 현주소(중계동 아파트)
중계동 아파트 : 2010.04.12.-2017.07.12. (7년 3개월)
2021.02.04.-현재 (6개월)
양평동 아파트 : 1997.09.04.-2010.04.11. (12년 7개월)
- 아들(본인) : 현주소(중계동 아파트)
중계동 아파트 : 1999.03.18.-현재 (23년 5개월)
양평동 아파트 : 1991.05.04.-1997.07.18. (6년 2개월)
➂ 실제 거주는 어머니와 따로 하고 있고,양평동 아파트(아들소유) 아파트의
임대료(월세)를 지원하여 어머니가 누나와 별개의 주택에서 생활하고 잇음.
2. 질의내용
➀ 현재 1가구 2주택에 해당하여 주택매매시 양도세 중과세에 해당되는지?
➁ 현시점에서 어머니 주소를 이전하면 바로 1가구 2주택에서 제외되는지?
➂ 제외 된다면 각기 주택 매매시 양도세가 얼마나 부가될것인지?
(거주기간,보유기간 고려 장기보유 공제의 혜택은?)
➃ 어머니 사망으로 인한 상속을 전부 받는다면(94세 고령,주택이외 재산 없음)
상속세는 얼마나 부과되는지?
➄ 어머니 주택을 매매 하여 현금으로 상속 받으면 절세의 효과가 있는지와
그 외 절세할 수 있는 방법이 있는지?
※ 중계동,양평동 아파트 시세는 각기 10억(시세)이고, 부체는 양평동 보증금 1억만 있음
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택슬리
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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관련 질문답변
모두보기양도소득세
양도소득세 관련 질문합니다.
1~2.
1주택을 보유한 질문자님과 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속이 합가한 경우, 합가일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 세대분리 이후에 다시 합가를 하셔도 관계 없습니다. 따라서 질문자님 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역이라면 2년이상 거주 포함)충족하였다면 합가일로부터 10년 이내에 양도할 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
만약, 거주요건을 충족하지 못하여 비과세를 적용받지 못한다면 양도차익 4,500만원 및 보유기간 4년을 가정할 경우 예상 양도소득세는 약 503만원입니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 보다 구체적인 상담을 원하실 경우, 별도 상담신청을 해주시면 됩니다.
양도소득세
양도소득세 관련하여 문의드립니다.
1. 경매로 주택을 취득한다고해서 양도소득세 계산 과정에서 가중치가 부여되지는 않습니다.
2. 1세대 1주택자에 해당하신다면 2년이상 보유(조정지역이라면 2년이상 거주 포함)하고 양도할 경우 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
3. 양도소득세 비과세 대상이 아닐 경우, 주택을 1년 미만 보유하고 양도할 경우 77%, 1년이상~2년미만 보유하고 양도할 경우 66%의 양도소득세율이 적용됩니다. 2년이상 보유하고 양도할 경우 보유주택수, 조정지역 여부에 따라 기본세율 또는 중과세율이 적용될 수 있습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
2주택 양도세 관련 질문드립니다.
1.
네 맞습니다. 두 주택 중 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세됩니다. 기재하신 것처럼 23.05.09까지 양도하는분에 한해서 중과세율이 적용되지 않고 기본세율 및 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.
참고로 양도소득세 중과는 중과주택이 2채 이상인자가 조정지역 주택을 양도할 때 적용됩니다. 양도소득세에서 중과주택의 경우, 수도권/광역시/세종시 지역은 공시가격과 관계없이 모두 중과주택수에 포함이 되며 수도권의 읍,면지역/광역시의 군지역/ 세종시의 읍,면지역, 기타 이외의 지역은 공시가격이 3억을 초과해야 중과주택에 해당이 됩니다.
2. 두 주택 중 먼저 양도하는 것은 과세가 되며, 나머지 1주택은 이미 비과세 요건을 충족하였으므로 1세대 1주택 비과세 또는 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 일시적 2주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.
1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득
2) 신규주택 취득일로부터 3년(신규주택 계약+취득 당시, 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역이라면 2년)이내 종전주택 양도
3) 종전주택은 '1세대 1주택'비과세 요건 충족할 것
양도소득세 중과규정과 양도소득세 개정사항에 대해서 포스팅한 내용을 참고하시면 도움이 될 것입니다.
https://blog.naver.com/cta_moonyh/222141443514
https://blog.naver.com/cta_moonyh/222727068753
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
양도세 관련 질문 드립니다.
01.
A주택 양도 시의 비과세 관련
B주택의 50%를 A주택 취득 전에 증여받았기 때문에
이후에 50%를 추가로 증여받더라도 A주택을 종전주택으로
보아서 비과세 받을 수는 없습니다.
02.
장기보유특별공제율 관련
3년 이상 4년 이하 소유하셨으며 1세대 1주택자에
해당하지 않으므로 6%의 장기보유특별공제율이 적용됩니다.
03.
양도세율 관련
양도세율은 기본세율이 적용되어 양도차익을 알아야
계산할 수 있습니다.
16년 분양받았다면 양도차익이 꽤 크실 것이므로 아마
41.8%(지방세율 포함) ~ 46.2%(지방세율 포함) 정도가
한계세율로 적용될 것으로 추측됩니다.
다만 정확한 세율은 취득가액 등을 알아야 알 수 있습니다.
더 궁금하신 사항 있으시면 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.
양도소득세
증여받은 임야 매도시 양도세 관련
농지 또는 상가와 같은 목적으로 관리를 해온 경우를 제외한다면 보유만 하신 경우 사업용으로 적용받을 수는 없습니다. 재촌 요건을 지켜서 연접지역 30km 이내 지역 내에 살고, 사업용 또는 영농으로 사용해야 가능하기 때문입니다.
저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등 블로그 운영 중입니다.
블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.
관련 전문가
모두보기관련 포스트
모두보기양도소득세
다가구주택(단독주택)양도 이슈 및 거주요건관련
주택양도 관련해서볼만한 질의회신이 몇가지 나와서 소개해드리려 합니다.비조정지역당시 매매계약, 조정지역지정 후 취득한 주택원래 조정대상지역의 주택 취득시, 보유기간 중 거주기간 2년을 충족하여야만 비과세가 적용되는데요.비조정지역인 상태에서 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는경우종전규정을 적용하여 3년의 중복보유기간이 적용되고무주택세대가 매매계약을 체결한 경우에는 거주기간요건도 생기지 않습니다.그런데 과연 무주택세대라는게 양도당시 세대원으로 판단하면 되는건지?아니면 계약일 당시에 세대원이 무주택이어야 되는건지?1세대1주택 판단시점은 양도시점이므로 이 부분이 애매하게 느껴질 수 있는데관련된 질의회신이 나와서 확정되었네요. 계약일 당시 세대가 무주택 상태여야 합니다.다가구주택, 하나의 단위로 양도소득세법 시행령 제155조 제15항을 보면 아래와같은 내용이 적혀 있습니다.⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. <개정 2012. 2. 2., 2015. 2. 3.>3층이하의 원룸으로 이루어진 다가구 주택이 여기에 해당하는데요. 하나의 매매단위로 양도하는 경우 부분이 매우 중요합니다.이전 질의회신들을 보아도 일부 지분만 가진 사람이 지분만을 양도했을때는 1세대1주택 비과세를 적용하지 않죠다가구주택은 하나의 단위로!(공동지분인경우에 한번에)한명에게 양도하여야 1세대1주택 단독주택으로 해당된다는 점!꼭 기억해주세요.그럼 다음글에서 또 뵈어요
양도소득세
'종교단체 부동산 양도', 종교단체 세금신고
안녕하세요 :) 구름세무회계입니다.세금절세 및 안전한 세금신고는 선택이 아닌 필수입니다.오늘은 '종교단체'의 부동산 양도에 대해 글을 써보려고 합니다.교회 재정과 세무적인 부분에 도움이 되셨으면 합니다☺요즘 교회단체에 양도소득세 관련하여 고지서가 나오는 경우가 많이 발생하고 있습니다.고지서가 나오고, 대응하게되면 전문 세무사라도 손쓰지 못하는 안타까운 경우들도 많을 뿐더러 그 세액이 너무 커 교회 재정에 많은 피해를 입고있습니다.그래서 오늘은 '종교단체'는 양도소득세를 어떻게 신고해야하는가 그리고 절세하는 방법은 어떤 것인가 주의해야할 점이 있는가에 대해서 글을 써보겠습니다.종교단체의 종류(82, 89)'양도소득세를 어떻게 신고하냐', '절세 혜택을 받을 수 있냐'에 대한 대답을 하기전에 그 교회 고유번호증이 어떻게 구성이 되어있는가가 중요합니다.89번으로 고유번호증을 낸 경우에는 그 교회는 개인과 다를 바 없이 판단합니다. 고유번호증을 내실 때 89번의 경우 등록이 쉽기때문에 많은 목회자분들이 사용하기도 하는 방법입니다.82번으로 고유번호증을 낸 경우에는 그 교회는 법인으로 보는 법인아닌 단체로서, 개인이 아닌 법인으로 판단합니다. 고유번호증을 내실 때 89번에 비해 챙겨야 할 서류도 복잡하기에, 꺼려들 하시는 방법입니다.하지만! 저는 부동산 등을 가지고 있는 교회, 또는 가질 예정이 있는 교회는 '82'번으로 등록하시기를 추천드립니다.신고기간의 차이점89번의 경우 개인과 다를 바 없이 판단하므로, 부동산 등을 양도하였을 때 개인 양도소득세와 동일하게 2개월 이내에 양도소득세를 신고하여야 합니다.이 기간을 지키지 않을 시 무신고 가산세 20%와 납부 불성실 가산세가 발생합니다. 따라서 누락하신 경우 세무서에서 고지서가 나오기 전 신고하셔서 납부 불성실 가산세라도 줄이시는 것이 좋습니다.82번의 경우 법인으로 판단하기에, 다음 연도 3월까지 신고기간이 있습니다. 따라서 양도소득세를 준비할 수 있는 기간이 깁니다.다만! 89번과 동일하게 기간을 지키지 않을 시 무신고 가산세와 납부 불성실 가산세가 발생하니, 반드시 기간을 지켜 신고하셔야 합니다.신고방법의 차이점89번의 경우 챙겨주셔야 할 서류는 간단합니다.*매매계약서*취득계약서*취,등록세 영수증*등기비용 및 중개수수료 영수증등 챙겨주시면, 신고 가능합니다.82번의 경우 89번에 비해 챙겨주셔야 할 서류가 많습니다. 법인세로 신고하기에 통장내역이 추가적으로 들어갑니다. 또한 통장에서 나간 금액들을 소명하여야 하기에, 세무사와 의사소통을 계속적으로 하셔야합니다.*매매계약서*취득계약서*취,등록세 영수증*등기비용 및 중개수수료 영수증*매매대금 및 취득대금이 표시되어있는 통장 등 이체내역등 챙겨주시면, 신고 가능합니다.세금계산의 차이점'양도소득세를 어떻게 신고하냐', '절세 혜택을 받을 수 있냐'에 대한 대답을 하기 전에 그 교회 고유번호증이 어떻게 구성되어 있는가가 제일 중요합니다.간단하게 말하여, 89번으로 고유번호증을 내게되면 그 교회에 위에 설명했듯이 개인으로 보기에 '양도'를 하게 되면 개인이 양도한 것과 동일하게 많은 양도소득세를 내게 되며, 고유목적으로 사용했음에도 불구하고 비과세를 적용받지 못하는 경우가 대다수 입니다.????82번으로 고유번호증을 낸 경우에는 그 교회는 법인으로 보는 법인아닌 단체로서, '양도차익'을 법인세로 신고하게 됩니다.또한!! 고유목적사업에 사용함이 확실한 경우 고유목적준비금을 설정하여, '양도차익'의 절반을 준비금으로 설정하여 엄청난 절세가 가능합니다.개인양도세율과 법인세율 자체가 엄청난 차이가 있을뿐더러 고유목적준비금을 설정할 수 있기에 둘을 비교하면 엄청난 세금차이가 발생합니다.오늘은 '종교단체' 부동산 양도에 대해 글을 써보았습니다. 사실 '양도'관련해서는 개인이 진행하기 어려운 부분이 있습니다. 반드시! 세무사에 맡기셔서 문제 없이 절세하시기를 바랍니다.
회계서비스
21년1월1일 현재 1세대1주택
안녕하세요반포세무회계 심현주 세무사입니다.1세대1주택 비과세 보유기간 관련하여 11월 이후에는 세부 사례들에 대한 해석이 나오고 있습니다.이중에서 조금은 애매했던 21년1월1일 기준 1주택자가 주택을 하나 더 취득한 경우 에 관한 내용입니다.양도, 서면-2021-부동산-4263 [부동산납세과-1177] , 2021.08.23[ 제 목 ]1세대 1주택 비과세 보유기간 기산일[ 요 지 ]’21.1.1. 현재 1주택만 보유하고 있는 1세대가 해당 1세대 1주택 보유 상태를 유지하다가 그 주택 양도 시 비과세 판정을 위한 보유기간은 양도하는 당해 주택의 취득일부터 기산함해당 질의회신을 보면 1주택 보유상태를 유지하다가 라는 문구가 있는데일시적2주택은 1세대1주택으로보는특례에 해당하는 것이므로새롭게 1주택을 취득하더라도 신규주택과 21년1월1일 현재1주택이 일시적2주택 관계라면1주택의 유지로 보아 당해주택의 취득일부터 비과세 보유기간을 기산하는게 옳긴합니다.다만 3주택 상태에서 1주택 양도후 일시적2주택에 관한 해석이 바뀐 관계로1주택 상태에서 일시적2주택이던 아니던 주택 취득을 하게 되면 21년 이전 유상 양도 관련하여 해당일부터 기산하는게 아닌가 하는 불안감이 있었습니다.그런데 15일자로 아래와같은 해석이 나왔네요사전-2021-법령해석재산-1427 [법령해석과-3978], 2021.11.15[ 요 지 ]「소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)」제154조제5항 개정규정 시행일(’21.1.1.) 현재 1주택만 보유한 후 신규 주택을 취득하여「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 상태에서 종전주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은 종전주택의 취득일인 것임21년 1월1일 현재 1주택인 상태에서차후 주택을 취득하더라도(1주택 보유상태 유지가 아니더라도)해당 주택과 관계를 통해 종전 1주택이 1세대1주택으로 보는 특례에 해당하면 1주택이므로 종전주택 취득일을 인정 받는 것입니다.감사합니다.
컨설팅∙자금조달
부동산 법인 파헤치기 1편
부동산 법인은 무엇인가?부동산법인 파헤치기란 주제를 선정하면서, 부동산법인이 무엇인가에 대해 생각해 보았다.국어사전에도 백과사전에도 그 어디에도 검색 되지 않고, 세법에서도 존재하지 않는 부동산법인이란 용어를 나도 자연스레 쓰고 있는거 같다.정식적인 명칭이 아님에도 네이버에서 검색하면 꽤 많은 내용이 검색 되고, 연관 검색어로도 뜨고 있다. 부동산법인을 자연스럽게 쓰고 있는 이유는 최근 부동산에 워낙 많은 관심이 쏠려 있기 때문인 것 같다.사업자등록을 할 때 대분류 부동산업으로 구분된 업종코드는 아래와 같이 약 31개이다. 구체적인 언급이나 정의는 없으나 누구나 연상할 수 있듯이 부동산을 소유하고 있는 법인을 부동산 법인이라고 하는 것 같다. 그런데 우리나라 대기업을 비롯해 대다수의 법인이 부동산을 소유하고 있으나 단순히 부동산을 소유하고 있다고 해서 부동산법인이라고 하지는 않는다.결국, 당연한 이야기 일 수 있으나 부동산을 소유하며 부동산 관련 수익이 큰 비중을 차지하는 법인을 부동산 법인이라고 부르는 것 같다.부동산 법인 왜 만드는 걸까?부동산법인이 최근에 생긴 건 아니다. 과거에도 부동산을 소유한 가족법인 형태로 운용된 사례는 많았었다.다만, 주택 보다는 주로 토지, 건물을 투자할 때 법인을 활용하는 경우가 대다수 였다. 종종 기사를 통해 연예인들이 법인을 통해 부동산 투자를 한다는 내용을 접한 적이 있었던 것으로 기억한다. 그러나 최근 이렇게 부동산 법인이 증가 한 이유는 계속되는 부동산정책의 영향이 큰 것으로 생각된다.부동산 법인을 만드는 사유가 여러가지 일 수 있지만, 주로 법인을 만드는 사유는 다음과 같을 것으로 생각된다.1. 다주택자가 1세대1주택 비과세를 받기 위한 목적으로 설립2. 주택의 계속적인 거래를 목적으로 설립3. 부동산 단기 투자를 위한 목적으로 설립 4. 향후 부동산 증여를 다양한 방법으로 하기 위한 목적으로 설립위 에도 다양한 사유로 부동산 법인을 설립 할 것으로 생각 된다. 결국은 부동산법인은 절세를 위한 목적으로 대부분이 만들어지는 건 명확해 보인다. 나 역시 오피스텔이 팔리지 않아, 어쩔 수 없이 주식회사 이앤나를 설립하였다. 최초 오피스텔 취득 시 주택임대사업자로 진행하면 향후 문제가 없을 거라 판단하고 매입하였는데, 주택임대사업자 관련 법이 바뀌어 버렸다. 개인적인 사견이지만, 현재 양도소득세 관련 법은 너무 문제가 많아 보인다. 문제가 생기면 땜질식으로 추가 대책을 내놓고 있다. 우선 대책을 발표하고 대책을 피해가는 방안이 발생하면 정부가 추가 대책을 통해 해당 방안이 정답이었다는 걸 알려주는 식이다. 부동산법인의 세제상 혜택과 주의사항은 다음편에 계속,,,
양도소득세
일시적2주택 전입요건 세부사항
안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.이번에 꽤 반가운 유권해석이 나왔습니다.아시다시피 현재 양도소득세 관련해서 명확하지 않은 내용들이 조금(?) 있는 상태입니다.그중 하나가 바로일시적2주택관련 조항 (제155조제1항제2호 각목) 입니다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우이부분이 왜 명확하지 않느냐 하는 의문은 아래 조문을 보시면 이해하실 수 있습니다.(제156조의2제4항 각호, 주택+조합원 입주권 관련 일시적2주택 법령)④국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 11. 28., 2012. 2. 2., 2012. 6. 29., 2018. 2. 9.>1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것차이 보이시나요?전입신고를 마친경우, 이사하여 1년이상 계속하여 거주할 것 전입신고를 마친경우까지밖에 내용이 없어서많은 분들이 전입후 전출에 대한 문의를 주셨는데현재 법령상엔 따로 기간요건이 나와있지 않으나 실거주를 장려하는 취지상 어느정도 전입하여 거주하여야 할거라 말씀드릴 뿐그 어느정도가 어떻게되는지 말씀 드릴수가 없었습니다.하지만 이제 아래 내용을 안내해드릴수 있겠네요.아래 기획재정부 조세법령운용과-592 30일이상 거주할 목적이 있었는지 여부등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임사실 156조의2에 1년 계속하여 거주 법령때문에 1년으로 하지 않을까 했었는데이렇게 해석이 나왔네요.납세자에게 유리한쪽의 해석이라면 마음이 편해지는것 같습니다.읽어주셔서 감사합니다.