양도세 비과세 문의요

06-12
A. 1989년 3월 - 건물 지어(공부상 근린생활시설) 슈퍼 운영하며 현재까지 거주 B. 2006년 3월 - 단독주택 부모님께 증여받음 C. 2019년 2월 - 단독주택 구입 현재 보유중인 건물이 A-상가, B,C-단독주택 입니다. A에서 1989년부터 부모님과 함께 쭉 살다 자식들은 모두 결혼하고 현재 부모님만 거주중 입니다. 최근 A건물을 매도하려고 하다 공부상 근린생활시설이라는걸 처음 알았습니다. 전까지는 부모님이 1가구 3주택이라 시세차익이 적은 B를 먼저 매도후 A를 매도하면 비과세혜택을 받겠다고 생각했었습니다. 헌데 A가 근생이라 비과세 혜택이 안된다고 하더라구요. 공부상 근생이여도 실제 건축면적중에 주택>상가점유율이 높으면 주택으로 인정받아 비과세혜택을 받을수 있다고 하더라구요. 1. 주택으로 인정을 어디에서 누가 언제 확인후 해주는지 궁금하구요. 2. 매도후 매수자가 건물을 철거하고 신축한다고 하면 실제 주택으로 사용했는지, 주택면적이    상가면적보다 큰지 어떻게 확인이 되나요? 3. A가 주택으로 인정받지 못한다면 먼저 매도한 B를 일시적1가구2주택으로 인정받아 냈던 양도세를    받을수 있나요? 4. A가 전체 주택으로 인정받지 못한다면 실제 주택면적만큼이라도 양도세 비과세 혜택을 적용받을수     있나요? (B에 대한 양도세를 납부했을시) 부모님이 한자리에서 30년넘게 장사하시고 거주하셨기에 이 지역 사람들은 거의 알것이고, 입증할만한 자료로 A집안  내부에서 찍었던 옛날사진(날짜 찍힘), 카드내역 영수증,세금영수증, 주민등록 초본 등은 준비해놨습니다. 그러나 재산세납부는 89년도부터 지금까지 상가명목으로만 납부를 하셨다고 합니다. 저희는 A건물의 비과세혜택이 주 목적입니다. 답변좀 부탁드릴께요.  
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1개의 전문가 답변
택슬리
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1. 주택으로 입증하는 것은 이를 주장하는 납세자가 하는 것입니다. 따라서 질문 후반에 언급하신 내부 사진, 전기료(가정용), 가스비(취사용) 납부 영수증, 주민등록여부 등을 통해 입증하실 수 있을 것입니다. 주택은 건물공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하여 판단한다고 하고 있으므로 사실상 주거용으로 사용하는지 여부를 증명하는 것이 중요합니다. 2. 매수자가 멸실하기 전에 위에 말한 증거들을 확보하셔야 할 것으로 생각합니다. 3. 만약, A가 주택이 아닌 것으로 최종 결정된다면 B는 일시적2주택으로서 비과세가 되는 것이며, 경정청구를 통하여 기납부한 양도소득세를 돌려받을 수 있습니다. 참고로, A의 실제 사용이 주택부분과 근생부분으로 나뉘는데, A가 비과세 될 때 주택부분의 면적이 더 넓다면 A 전체를 주택으로 보아 비과세하는 것이고, 그렇지 않고 주택부분이 근생부분보다 같거나 좁다면 주택부분만 비과세 되는 것이고 근생부분은 과세 되는 것입니다. 참고가 되셨기를 바랍니다. 
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