양도세 재문의드립니다

08-05
  안녕하세요. 김세무사님,   7/31일자 아래 세무사님의 답변 내역을 담당 세무직원에게 전달하였습니다. 그런데 아래 답변과 같이 A주택에서 2년 거주요건이 되어야 비과세혜택 가능하다는 답변을 받았습니다. 그리고 아래와 같이 현세무사님의 답변도 비과세가 되지 않는다는 의견을 주셨습니다. 세무사님의 재검토 부탁드립니다.    그리고 A아파트가 비과세가 되지 않다면 1. 장기보유특별공제 80%을 받을 수 있는지요? 아니면 보유년수X 2% 를 계산해야 되는지요? 2. 보유년수는 얼마인지요? 3. 이 경우에 납부불성실가산세를 내야 하는지요? 감사합니다. === 담당세무서 직원답변 ===  보내주신 메일에 나와있는 소득세법 시행령 제154조는 1세대가 1개의 주택을 보유하고 있을 경우 비과세 내용이고, 선생님께서는  양도 시점에 임대주택을 포함한 3주택을 보유하고 있어 154조가 아닌 155조 비과세 특례를 확인해 보시면 됩니다.   소득세법 시행령  제155조(1세대1주택의 특례) ⑳ 제167조의3제1항제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.  <신설 2011. 10. 14., 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2015. 2. 3., 2015. 12. 28., 2017. 2. 3., 2018. 2. 13., 2019. 2. 12.> 1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 ================================== 세무사님의 재확인 부탁드립니다.  <아파트 매도 및 보유현황> 1. A 아파트 (분양아파트, 소재지: 경기도 화성시 능동 포스코더샵2차 907동 2802호)   - 실거주이력 없음   - 취득일(잔금정산일): 2008년 5월 취득   - 매도일: 2019년 4/16일    - 양도세신고: 2019년 6/10일    - 기준시가: 2억6천 2. B 아파트(소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동)   - 임대사업자로 월세임대중   - 거주이력 없음   - 취득일: 2015년 11월 취득 및 주택임대사업자등록 (수원시와 수원세무서에 등록)  3. C 아파트(소재지: 경기도 수원시 영통구 원천동, 조정대상지역)   - 2018년 12월부터 실거주   - 취득일: 2018년 10월    해당법명  양도소득세 진행상황  2019-07-31 답변자  김부웅 개정세법규정은 2017년8월3일이후 취득자부터 거주요건이 해당되고 보유기간만 해당되고 거주요건은  종전규정이 적용되여 해당없고 다만 주택 임대사업자 등록을 장기가 아닌 단기로 한 경우에는 과세여부를 검토해야합니다   소득세법시행령154조1세대1주택   해당법명  해당없음 진행상황  2019-08-05 답변자  현영락   세무서의 답변이 맞습니다. 2주택인 경우 일시적 2주택이 검토가능하며 취득시기에 따라 거주요건의 부여여부가 갈라지지만, 3주택으로서 임대사업자등록을 통하여 주택수를 세법상 2주택자로 만든경우 해당 주택이 일시적 2주택으로 비과세를 받기 위해서는 2년이상 거주요건이 발생합니다. 해당요건은 8.2대책과 같은 거주요건과 다릅니다. 감사합니다.  
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1개의 전문가 답변
택슬리
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현세무사님 답변이 바른 판단으로 사료됨니다 질의하신분은 임대주택을 제외한 2주택으로 질의하시는데 임대주택도 보유주택수에는 포함되고 양도시점에는 일반주택2주택임대주택1주택 합계3주택이며 3주택자는 먼저양도한 주택은 과세에해당하고 장기보유공제는 11년 보유로서 30%공제를 받을수있습니다 
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