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02-19
아파트 부모님께 명의변경 하려고 하는데 증여세,양도세 문의
현재 부모님이 거주중인 아파트가 제 명의인데
결혼하면서 아파트를 부모님 명의로 변경 하려고 합니다
주택담보대출 3000만원이 있으며
지방 아파트 공시가격은 6910만원이며 79.98㎡ ,
실거래가는 9500~1억800 입니다
부모님 무주택자이시고, 현재 수입이 없으셔서
세금 나오는것들은
제가 다 부담해야 되는 상황인데
(신용대출 받아서 주택담보대출 갚으려고 합니다..)
세금을 덜 내려면 양도를 해야 되나요? 증여를 해야되나요?
그리고 세금이 얼마정도 나오는지도 알고 싶습니다
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상속∙증여세
양도소득세
세무조사∙불복
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이상웅 세무사
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안녕하세요? 이상웅 세무사 이상웅 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
안녕하세요. 부동산 양도 증여 상속 전문 이상웅 세무사입니다.
선생님 명의 아파트를 부모님에게 명의변경시 방법은 크게 3가지가 있습니다.
1. 일반증여
아파트의 경우 평가는 유사한 물건의 최근거래가가 있다면 해당 시세를 기준으로 평가합니다.
평가액을 1억원으로 잡았을때 부모님께서 10년간 자녀에게 증여받은 것이 없다는 가정하에 1분에게 증여시 증여세는 5백만원 / 2분에게 50%씩 공동명의로 증여시 증여세는 없습니다.
취득세는 중과세율 적용 대상 물건이 아니므로 공시가격의 4%로서 2,764,000원입니다.
일반증여의 경우 주택담보대출은 증여자인 선생님이 상환해야 합니다.
2. 부담부증여
주택담보대출을 부모님께 승계하는 조건으로 하는 부담부증여의 경우 양도세, 증여세, 취득세가 발생합니다.
양도소득세는 취득가액을 말씀하지 않으셨기 때문에 알 수는 없지만 총 양도차익 중 채무승계비율에 대하여 기본세율 6~45% 또는 비과세인 경우 세금은 발생되지 않습니다.
증여세는 시가와 채무승계액의 차액에 대하여 증여세율을 적용하여 계산하며, 취득세는 채무승계액에 대해서는 매매 취득세율, 차액에 대해서는 증여 취득세율이 적용됩니다.
3. 양도
양도소득세는 취득가액을 말씀하지 않으셨기 때문에 알 수는 없지만, 양도차익에 기본세율 6~45% 또는 비과세인 경우 세금은 발생되지 않습니다.
질의 주신 내용에 대해 작성한 글이므로 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222464251076
https://blog.naver.com/highyes_tax/222399442516
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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관련 질문답변
모두보기상속∙증여세
부모님과의 집 명의변경을 어떻게 해야할까요?
보유중인 주택의 소재지, 주택수, 취득시기, 시세 등 자세한 사항은 모르겠사오나
언급해주신 사실관계만을 기준으로 답변드려 봅니다.
1. 부모가 자녀로부터 증여를 받을 경우 매 10년 단위로 5천만 원까지는 증여세가 나오지 않지만, 그 초과금액을 증여받을 경우 증여받은 부모님(수증자)는 증여세를 내셔야 합니다.
증여세는 과세표준 1억 원까지는 10%, 1억 원 초과 5억 원까지는 20%, 5억 원 초과 10억 원까지는 30%, 10억 원 초과 30억 원까지는 40%, 30억 원 초과분에 대해서는 50%가 적용됩니다(5단계 초과누진세율 구조, 상속세및증여세법 제26조)
2. 증여가 아니라, 부모 자식간 부동산 매매를 할 수 도 있습니다. 다만, 세법에서는 부모 자식간 매매는 '증여'로 추정한다는 규정(상속세및증여세법 제44조)이 있습니다. 해당 거래가 증여가 아닌 매매거래라는 것을 입증하는 '입증책임'은 납세자에게 있습니다.
또한 세법에서는 부모와의 저가 거래 시 시가의 95% 이하(또는 할인금액이 3억원 이상인 경우)로 양도하면 이를 부당행위로 보아 시가로 양도세를 계산합니다(소득세법 101조 및 소득세법시행령 167조) . 예컨대 납세자께서 시가 10억원인 주택을 어머님께 8억원에 양도하더라도 양도세는 10억원에 양도한 것으로 보아 세금을 계산하기 때문에 양도자인 자녀분의 양도세 부담은 줄지 않습니다.
- 감사합니다.
상속∙증여세
부모님께 명의 변경을 하고자 합니다.
상속∙증여세
아파트 명의만 자녀일때 부모님으로 명의변경 하고 싶어요
01.
대출금을 같이 낸 것에 대해서
귀하의 이름으로 청약한 것에 대한 계약금을
부모님이 같이 내셨다면 그부분에 대해서 증여로 볼 수 있습니다.
해당 부분을 증여로 처리하지 않으려면 부모님이 변제한 금액을
돌려줌으로써 원금 상환 등이 이뤄져야할 것으로 보입니다.
02.
매매가 나은지, 증여가 나은지
프리미엄이 얼마나 붙었는 지에 따라 달라질 것으로 판단됩니다.
매매로 할 경우에
직계존비속간의 거래라면 원칙적으로 시가에서 5%의 범위에서
거래가 되어야 하는데, 만일 프리미엄이 많이 붙었다면
그 프리미엄만큼 양도차익이 난 것이므로,
[프리미엄-250만원]*66%~77%라는 높은 세율을 부담하게 됩니다.
그러나 만일 프리미엄이 없거나 -프리미엄만 있는 경우라면
매매로 처리하시는 것이 나을 것으 판단됩니다.
만약 매매로 처리할 경우에는 위 계약금 등을 부모님이 나눠낸 것을
차용으로 처리하시고 매매가액에 차용금을 제외한 금액만 현금으로
지급받으실 수 있습니다.
더 궁금하신 점 있으시면 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.
상속∙증여세
부모님 명의 분양권 자식명의로 변경시 증여세 문의
프리미엄이 없다는 가정하에 답변드립니다.
1. 증여세
분양권은 증여일 현재까지 납부액 + 프리미엄으로 평가를 합니다. 프리미엄이 없다고 가정하면, 증여받은 가액은 3,500만원입니다. 본인이 납부하셨더라도 사실상 증여받은 것으로 보아야 합니다. (원칙적으로는 어머니가 본인에게 계약금을 증여받은 것입니다.)
성년이 직계존속으로부터 증여받을 경우, 10년간 5천만원까지 공제되어 납부할 증여세는 없습니다. 따라서 과거에 직계존속으로부터 증여받은 금액이 없다면 3,500만원 모두 공제 가능하여 납부할 증여세는 없습니다.
2. 양도세
프리미엄이 없다면 양도세도 납부하지 않습니다. 본인이 어머니 명의 대출을 승계하든, 본인 명의로 대출을 새로 받든 추후 잔금과 대출은 본인이 잘 상환만 하시면 됩니다.
3. 부동산실명법위반과징금 부과대상은 아닙니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 추가 문의사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
상속∙증여세
주택 명의 변경시 증여세 문의
1. 증여세
증여세는 증여재산의 기준시가가 아닌 '시가'로 과세가 됩니다. 증여세에서 시가란 증여일 이전 6개월 ~ 증여일 이후 3개월 간의 해당재산의 매매가액, 감정가액, 유사자산의 매매사례가액을 의미합니다. 시가가 없을 경우에만 공시가격으로 평가합니다. 다세대주택이므로 시가가 있을 것으로 보여지며, 평가기간내에 거래가 없을 경우 증여일 이전 2년 이내의 거래가격도 특별한 가격변동 사유가 없다고 인정되면 시가로 볼 수 있습니다.
부모님이 직계비속으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원의 증여재산공제가 적용되며, 동생이 4촌이내 인척 및 6촌이내 혈족 등으로부터 증여받을 경우에는 10년간 1천만원의 증여재산공제가 적용됩니다.
공시가격으로 기재해주셨지만 해당 가격을 시가로 가정한다면 증여재산 2.3억, 증여재산공제 5천만원(부모님) 및 1천만원(동생분)을 적용시 부모님은 2,600만원의 증여세를 납부하시며 동생분은 3,400만원의 증여세를 납부하셔야 합니다.
2. 증여취득세
증여취득세는 공시가격 x 3.8%(전용면적 85제곱미터 초과 : 4%)가 적용됩니다. 이 경우 증여취득세는 두분 모두 874만원(전용면적 85제곱미터 초과 : 920만원)으로 동일합니다. 참고로 2023년도 이후 증여분부터는 증여취득세도 공시가격이 아닌 시가로 과세가 되므로, 2023년 이후 증여할 경우에는 취득세 부담도 증가할 수 있습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀) 세금 상속세 종합소득세절세
안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.오늘은 많은 분들이 문의하시는 내용인 부동산 공동명의 장점 및 각종 세법별 상속세 종합소득세 절세를 비교해 보도록 하겠습니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)목차1 공동명의란? + 공동명의 변경 취득세2 공동명의 장점3 공동명의 단점상속세 종합소득세절세부동산 공동명의 란?계약의 체결이나 문서상 기록할 때 둘 이상의 주체로 설정하는 것을 말합니다. 지분율을 따로 정하지 않는다면 50:50으로, 주로 주택의 경우에는 배우자 간 또는 부자간 공동명의를 많이 합니다. 주택을 구입할 때 부부 공동명의가 절세 방법으로 효과적일 수도 있으나 모든 상황에서 그런 것은 아니기 때문에 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 공동명의가 유리한 경우에는 최초 등기부터 하시는 것이 제일 좋습니다.최초 단독 명의에서 공동명의로 바꾸기 위해서는 취득세가 발생하기 때문입니다.상속세 종합소득세절세공동명의 장점양도소득세 절세양도소득세는 양도차익에 대해 세금을 계산해서 그 금액이 커지면 커질수록 높은 세율이 부과되는 누진세율 구조로 되어있습니다. 따라서 공동명의로 하면 양도차익이 분산되는 효과가 있을 수 있습니다.예를 들어 10억 원의 양도차익이 발생하고, 다른 공제는 없다고 가정한다면 지방세 포함해서 49.5%의 세율까지 과세가 됩니다. 계산해 보면 대략 4.2억 정도 발생합니다. 하지만 이 주택을 부부 공동명의로 매수했다면 1.9억 정도 발생합니다. 절세액은 대략 4천만 원 정도가 되겠죠.2. 종합부동산세 절세종합부동산세는 인별로 과세하며, 1인당 9억 원까지 공제를 해줍니다. 하지만 단독명의의 1세대 1주택이라면 12억 원 공제를 해줍니다. 따라서 다주택자 부부의 경우에는 12억 공제보다는 18억 공제가 더 클 수 있기 때문에 공동 명의가 더 유리할 수 있습니다. 하지만, 기준 시가 하락 및 공제액 증가로 인해 2022년에 비해 종합부동산세는 거의 나오지 않으므로 절세 효과는 미미할 것으로 보입니다. 자세한 내용은 제 블로그에 있으니 참고하시면 되겠습니다.2023년 종합부동산세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 24일에 통과된 국회 본회의의 쟁점사항 ...blog.naver.com3. 종합소득세절세 (임대 소득)주택을 월세로 임대주고 계실 때는 종합소득으로 과세가 되는데 이 부분도 양도소득세와 마찬가지로 누진세율로 적용되기 때문에 공동명의로 하시는 것이 절세가 될 수도 있습니다. 하지만 주택임대소득도 과세가 되는 경우가 아닌 비과세의 경우는 종합소득세절세 실익이 없겠죠. 기준 시가가 12억이 넘어가지 않은 주택의 월세 소득, 2주택을 소유한 세대의 전세 소득 등은 과세가 되지 않기 때문입니다. 주택임대소득에 대해서도 제 블로그에 자세히 적혀있으니 참고하시기 바랍니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다....blog.naver.com4. 상속세 절세나이가 드신 분들은 상속세 고민도 많으실 텐데요. 미리 배우자에 대한 증여공제 6억 원을 이용해서 상속재산을 줄여놓으면 추후 상속이 개시되었을 때 상속재산이 줄어들어 상속세를 절세할 수 있습니다. 이는 상속개시일(사망일)의 10년 이전부터 준비해놔야 실제 상속세 절감 효과가 크게 되니 참고하시기 바랍니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)공동명의 단점(실익이 없는 경우 포함)양도소득세양도소득세는 주택을 장기보유한 부분이 있으면 장기보유특별공제가 다주택자인 경우 30%까지, 1세대 1주택인 경우 80%까지 됩니다. 하지만 공동명의로 바꾸게 되면 장기보유특별공제가 줄어들 수 있기 때문에 이 부분을 꼭 고려하셔야 합니다.또한 양도소득세 비과세 대상이라면 즉, 1주택만을 보유 / 거주하시다가 양도하실 거라면 꼭 공동명의로 하지 않으셔도 됩니다.2. 종합부동산세위에서 간단하게 설명드렸지만 기준 시가가 하락했기 때문에 1세대 1주택 한 채만 있다면 12억까지 공제를 해줍니다. 공시지가 기준으로 산정하기 때문에 실제 시세는 15억 정도의 경우입니다. 그리고 15억이 초과되었어도 공제액이 12억으로 늘어났고 세율이 낮아졌기 때문에 세금은 거의 안 나올 수 있습니다. 따라서 증여세, 취득세를 부담하면서까지 무리하게 명의변경을 하지 않는 것을 권해드립니다.3. 피부양자 자격 박탈한 명이 직장인이고 배우자가 무직인 경우, 일반적으로는 직장인의 피부양자로 설정되어 건강보험료 부담이 적으나 공동명의로 등록된 후 피부양자 기준이 넘어가게 된다면 피부양자가 박탈이 되어 건강보험료 부담이 커질 수 있으니 이 부분에 대한 검토가 꼭 필요합니다.4. 주택담보대출 한도 하락공동명의의 주택의 경우 공동명의자 중 한 명의 소득이 적으면 대출이자 및 대출 가능 금액이 불리하게 적용될 수 있기 때문에 부수적이긴 하지만 이 부분 또한 굉장히 중요하게 작용될 수 있는 부분입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)
상속∙증여세
증여세 (대출과 세금) 은행대출이 있는 아파트를 증여받을 때의 세금은?(대출 채무자 명의변경이 안될 때 부
대출과 세금 이야기에서 부담부증 관련 내용 볼게요.이번에는 대출이 있는 아파트를 증여받는 경우와 관련된 내용입니다.(10억원 아파트 증여세)매매사례가액 10억원인 아파트를 아버지께 증여받으면,5천만원 증여공제를 차감하고, 30% 세율구간을 적용하면증여세가 2억원이 넘게 계산됩니다.(은행대출과 세금)증여받는 아파트에 은행대출이 있다면, 어떤 세금을 생각해야 할까요?대출을 부담하며 아파트를 증여받으면, 부담부증여에 해당합니다.이 부담부증여의 경우에는 증여세와 양도세를 생각해야 합니다. (물론 취득세 부담도 있습니다)(대출 부분에 대한 양도세)양도세는 양도행위에 대해 납부해야 하는 세금이며,여기에서 양도란 아파트를 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다.부담부증여의 경우, 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분도 양도로 보게 되어 있습니다.(대출 제외한 부분에 대한 증여세)전체 아파트 증여금액에서 수증자가 인수한 대출을 차감한 금액을 증여세 과세가액으로 합니다.여기에서는 10억원의 총 아파트 평가금액에서 5억원의 채무를 차감한 나머지 금액을 기준으로 증여세를 계산합니다.(5억원 아파트 증여세)대출차감 후 순수 증여재산가액인 5억원을 기준으로5천만원 증여공제를 차감하고, 20% 세율구간을 적용하면증여세는 대략 8천만원으로 계산됩니다.(부담부증여 양도세)부담부증여에서 채무 부분은 유상이전된 것으로 보아 양도세를 부담해야 합니다.이때 해당아파트의 양도세 요건에 따라 비과세/일반과세/중과세가 적용될 수 있습니다.참고로 24년 5월 9일까지는 다주택자에 대해서도 한시적으로 중과세 적용을 배제하고 있습니다.(가족 증여 추정)배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는증여자의 채무액은 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정합니다.(채무인수 입증방법)가족간 부담부증여에서 채무액은 수증자가 인수하지 않은 것으로 추정하지만,채무부담계약서, 이자지급 증빙 등에 의해 채무인수 사실을 확인할 수 있으면 부담부증여로 인정받을 수 있습니다.(부담부증여계약서)부담부증여를 하는 경우 일반적으로 증여계약서에 채무부담에 대한 내용을 기재합니다.만약에 증여계약서에 채무부담에 대한 내용을 기재하지 않았다면?증여계약서에 채무인수내용을 기재하지 않았어도 사실상 수증자가 채무를 인수한 때에는 부담부증여로 인정받아 증여세와 양도세를 계산할 수 있습니다.(대출 채무자 명의변경)대출이 있는 아파트를 증여받으면 대출명의자도 수증받은 자녀의 명의로 바뀌어 아파트등본에 표시가 됩니다.만약 채무자의 명의가 바뀌지 않았다면 어떨까요?채무자의 명의 변경 여부와 관계없이, 아파트를 증여받은 후 관련 은행대출금을 수증자가 부담하고 있다면 부담부증여에 해당할 수 있습니다.감사합니다.
상속∙증여세
[증여세전문세무사]증여세 업무노트 대방출 시리즈 1. <2024년 신설 혼인 및 출산 증여공제 1.5억까지
안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 납세자 여러분들이 알고 계시면 큰 도움이 될 수 있는혼인 증여공제 확대에 대해서 간략히 설명드리겠습니다.며칠 전 제 사무실에 주택 증여 관련 상담하신 분도 이 내용을 듣고 상당히 기뻐하셨던 기억이 있습니다.■ 증여자직계존속 (조부모, 부모, 외조부모)■ 증여재산모든 재산 가능(부동산, 현금, 주식등)그러나 고저가 양도, 주식상장이익 등 증여 추정 · 의제(배우자 및 직계존비속에게 매매한 재산에 대한 증여추정규정, 재사 취득 자금 등의 증여 추정규정, 명의신탁재산의 증여의제 규정 등)에 해당하면 공제에서 제외됩니다.■ 수증자2024년 이후 자녀가 증여받아야 합니다■ 공제기간혼인신고일 이전 2년 and 혼인신고일 이후 2년 (총 4년)■ 증여세 신고기한위 공제 기한 내에 증여일의 말일로부터 3개월 이내에 증여세 신고를 해야 합니다.???? 무신고시 가산세 있으나, 2년 내 혼인하지 않아서 1억 공제를 추가 적용 못 받았을 때 수정신고 또는 기한 후 신고시 가산세 감면 추진합니다.■ 혜택 내용기존 일반 증여공제 5천만 원 공제에 추가로 1억을 추가로 공제 총 1.5억 원 공제가 됩니다.예) 아버지 → 딸 2024.08.01 현금 1.5억 증여 후 딸 2024.09.01 법적 혼인신고 시 증여재산가액 1.5억이지만 증여재산공제가 1.5억이 되어 과세표준 0원으로 증여세 없음.■ 반환특례-혼인 전 증여를 받고 나서 혼인 공제 적용받은 재산을 혼일할 수 없는 정당한 사유가 발생한 달의 말일로부터 3개월 이내에 증여자에게 반환하면 처음부터 증여가 없었던 것으로 볼 수 있습니다.■ 가산세 면제 및 이자상당액 부과-혼인 전 증여받은 거주자가 증여일로부터 2년 이내에 혼인하지 않은경우로서 증여일로부터 2년이 되는 날이 속하는 달의 말일로부터 3개월이 되는 날까지 수정신고 또는 기한 후 신고한 경우가산세는 면제 가능하나 이자상당액이 부과될 수 있습니다.이자상당액은 대통령령에서 규정할 예정입니다.-혼인 이후 증여받는 거주자: 혼인이 무효가 된 경우로서 혼인무효소의 확정판결일이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날까지 수정신고 또는 기한 후 신고한 경우가산세는 면제 가능하나 이자상당액이 부과될 수 있습니다.이자상당액은 대통령령에서 규정할 예정입니다.★출산 증여재산공제-위, 혼인증여재산공제와 다른 요건은 동일하며자녀의 출생일(입양의 경우 입양신고일)로부터 2년이내에 증여받아야한다는 것이 다릅니다.◆통합공제한도-혼인 증여재산공제와 출산 증여재산공제 합하여 1억 원까지만추가 공제가 가능합니다.자주 묻는 질문 및 답변1.Q : 결혼 출산 공제도 10년 동안 누적해서 적용이 되나요?A :아닙니다 평생 1억입니다. 결혼을 여러번 해도 1억입니다.2.Q : 자녀를 3명 낳으면 인당 1억씩 총 3억 출산증여재산공제를 받을 수 있나요?A : 자녀수와 무관하게 1억만 받을 수 있습니다.3.Q : 결혼출산공제를 남편은 시댁에서 1억, 아내는 친정에서 1억 각각 받을 수 있나요?A : 네 가능합니다.4.[2024년 부모님께 차용한 것은 2024.01.01이후 채무면제증여로 했을때 혼인출산공제 적용 가능 여부]2023년에 1.5억 원 차용증 작성 후 부모님께 1.5억 원 차용 상환하고 있는신혼부부들은방법 1.2024.01.01이후에 부모님께 1.5억을 추가로 증여받고혼인 공제 증여세 신고 후그리고 다시 1.5억을 다시 부모님께 차용 상환 목적으로 송금한다.방법 2과거에 작성한 차용증(1.5억 원)과 2024년 01.01이후 채무면제 확인서(1.5억 원)를 작성해서 증여시기를 2024.01.01이후로 만들어서 증여세 신고하는 방법위 방법 1과 방법 2두 개 방법 모두 가능한가요?A : 현재 위 상황에 대한 문의가 많은 상황인데, 제가 홈택스와 126에 각각 직접 확인했을때 답변 내용이 상이합니다.126은 방법 1의 경우는 자녀가 자력으로 자기 돈으로 기존에 부모님에게 빌린 돈을 갚고 나서, 1.5억을 부모님으로부터 자녀가 증여받았을 경우만 혼인 출산 증여재산공제가 가능하다고 했고, 방법 2는 불가능했다고 했습니다.홈택스는 방법 2도 가능하다고 했습니다.⭐️아직 시행된 지 얼마 되지 않은 법이라, 관련 예규가 더 나와야 하는 상황입니다. 따라서 방법 1의 경우 보수적으로 기존 부모님 채무는 자녀의 수입으로 계속 상환하고, 이와는 별도로 부모님께 추가 증여받은 부분에 대해서만 혼인 출산 공제를 적용하는 것이 안전해 보입니다.방법 2의 경우도 아직은 명확하지 않은 상황입니다. 따라서 차라리 방법 2보다는 방법 1로 하는게 보다안전해 보입니다.추가 확인되는 대로 블로그에 다시 포스팅하겠습니다 ^^이상입니다!증여세 관련 문의사항 있으시면 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 상담 신청해 주시면 친절, 정확, 신속하게 상담해 드리겠습니다^^양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트 (naver.com)양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.com자연세무회계컨설팅서울특별시 강서구 공항대로 190 푸리마 타워 416호궁금할 땐 네이버 톡톡하세요!
상속∙증여세
양도소득세
무상취득세 입법예고안 한국경제 인터뷰 + 관련상담회고록
안녕하세요 김혜지 세무사입니다일전에 제가 포스팅했던 증여(무상취득) 관련지방세입 입법예고안인데요.[2021년무상취득과표개정안] 시가표준->시가인정액?안녕하세요 김혜지 세무사입니다. 행안부가 금일 2021.8.11. 「2021년 지방세입 관계 5개 법률 개정안」 을...m.blog.naver.com이번에 한국경제 김소현 기자님께서 좋은 기회를 주셔관련 기사 인터뷰에 응하게 되었습니다.필요하신 분에게 도움이 되었음 합니다. 주택 상속·증여 세부담 커진다…실거래가 기준 취득세 내야양도소득세 중과로 차라리 자녀에게 증여하겠다는 다주택자가 늘고 있다. 주택 증여를 계획하고 있다면 서두르는 것이 좋다. 2023년부터 상속·증여에 따른 주택 취득세 부과 기준이 바뀌면서 취득세 부담이 수천만원 늘어날naver.me다주택자 분들과 상담을 하다보면 항상 비슷한 문의를 받는데요.이번 포스팅은 인터뷰 기사와 관련된 상담들을 회고하며 글을 써보았습니다.(일단 부동산 관련 세법을 계속 신설, 개정작업을 반복하다보니 당연히 누더기법일 수밖에 없습니다.국세청에 관련 질의하여도 몇 개월이상이 소요되니 보수적으로 상담을 할 수밖에 없는 상황이구요.세무사들도 따라가지 못하는 법안을 만들어놓았으니 비전문가분들은 더 힘들거라 생각합니다. 서론이 길었네요..) 지금팔면 양도세가 얼마나 나오나요? 그렇게 많이 나오나요? 그럼 양도하지 않고 쭉 가지고 가면 보유세는 어떻게 나와요? 내담자분들이 첫번째로 궁금해 하시는 것은 지금 양도하면 양도세가 얼마나 되는지입니다.그럼 저는 양도세를 계산하여 알려드립니다. 금액을 들으시면 너무 놀라시는데요.. 안타깝지만 어쩔 수 없습니다. 그 이유가 현행 양도세 중과세규정 때문인데요. 양도차익이 3억원만 넘어가더라도 기본세율 40%가 적용에 20%나 30%가 중과되어버려 60%,70%가 세금으로 계산됩니다. 즉, 양도차익이 3억원이 넘게 났다. 그럼 절반을 넘는 금액이 세금이라는 뜻이죠.그럼 만약에 팔지 않고 쭉 가져가게 되면 보유세는 어떻게 되는지 물어보십니다.금액을 들으시곤 2차 놀람이 이어집니다. 그 이유가 현재 공시지가가 말도 안되게 상승했을 뿐더러 종부세에서 조정대상지역 2주택이상자는 중과세율 2배를 적용하기 때문인데요. 그렇다면 결국 양도세 중과를 받지 않으면서 종합부동산세 중과세율 등 세부담을 나누는 방법으로는자녀 또는 배우자에게 증여하거나 공동명의로 하는 것이 가장 합리적일 수 있습니다. 라고 설명합니다. 그럼 증여하면 세금은 어떻게 되나요? 증여세와 취득세를 고려하셔야 한다고 말씀드립니다. 증여세는 실가기준이나 취득세는 아직까지 공시가 기준으로실가의 대략 70%정도로 계산된다고 생각하시면 됩니다.다만 취득세도 2023년부터 실가기준으로 변경한다는 입법예고안이 나온 상황이니 증여를 생각하신다면 개정되기 전에 하는 것이 좋겠습니다. 단지 증여세와 취득세만 보시면 세금 차이가 얼마 안난다고 생각할 수 있습니다.그 이유가 증여취득세가 조정대상지역 내 3억원이상 주택의 경우 12.4% / 13.4% 로 부과되기 때문인데요.저는 추가로 증여받고 증여받은 자가 양도하게 된다면 양도차익이 증여재산가액만큼 줄어들어 양도세가 그만큼 줄어듭니다. 라고 설명합니다.증여를 많이 하는 이유 중 하나가증여받은 재산가액으로 인해 취득가액이 올라가게 되고그만큼 양도차익이 줄어들기 때문입니다.그럼 당연히 양도차익이 줄어서 세금부담이 작아질 수 있겠죠.(다만, 이월과세와 부계부 규정을 지켜야 합니다.)오늘은 상담을 회고하는 식으로 포스팅을 하였는데요,사안에 따라 다르겠으나 양도보다는 증여 가 확실히 유리할 수 있습니다.자녀나 배우자에게 100% 증여가 아니더라도 지분율 증여도 있으니 여러 방안으로 고려하여 상담받고 결정하는 것이 세금을 줄이는 현명한 선택이라 하겠습니다.
상속∙증여세
양도소득세
가족간 매매, 증여 어떤게 더 유리할까 ? 절세방법 알려드립니다.
안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.종합부동산세, 새로운 아파트 투자 등 가족간 부동산 거래는 언제나 많은 분들이 문의하시는 내용입니다.가족간 거래는 방향을 어떻게 잡냐에 따라서 굉장한 세금 차이가 발생될 수 있습니다.그렇지만 특수관계인간의 거래이기 때문에 검토해야할 사항도 많으며 세무서에서도 특수관계인간의 거래는 많은 관심을 가지기 때문에 많은 주의를 기울이셔야 합니다.■ 가족간 증여시가족간 증여하는 경우 가장 중요한 것은 평가금액 산정과 공제금액 입니다.1. 평가방법부동산의 경우 물건의 종류에 따라 평가방법이 달라집니다.이는 상증세법에서 규정하고 있는 평가방법에 기인하는데요.상증세법 60조~66조에서는 증여시 평가방법에 대해서 규정하고 있습니다.해당 내용을 요악하자면 다음과 같습니다.평가금액의 적용 순서(다음의 순서로 가액을 적용합니다)(1) 아파트와 같이 유사한 물건이 거래가 빈번이 일어나는 경우라면 유사매매사례가인 시세를 일반적으로 적용해야하며(2) 이외의 단독주택, 나대지 등의 물건은 기준시가를 적용할 수 있는 경우도 있습니다.하지만 기준시가를 적용시에는 감정평가심의위원회 등 추징될 수 있는 여지가 여러가지가 존재하므로 검토 후 진행하는 것을 추천드립니다.유사매매사례가가 있는 물건이더라도 또 다른 다양한 절세방안이 존재합니다.(3) 입주권 및 분양권의 경우에는 전매제한이 걸려있는 물건인지 아닌지, 전매제한이더라도 주변의 시세는 얼마정도 형성되어 있는지 종합적으로 검토하여 결정하여야 합니다.2. 증여재산공제증여재산공제는 수증자를 기준으로 공제합니다.→ 단적인 예로 배우자에게 12억짜리 아파트의 반을 증여하는 경우 증여세는 발생하지 않습니다.또한 증여세가 많이 나오는 경우 자녀를 추가하여 지분을 나눠 증여하는 경우 증여재산공제 뿐만 아니라 증여세를 별도로 계산하게 되므로 많은 세금을 줄일 수도 있습니다.따라서 누구에게 얼마를 증여하냐에 따라서 세금은 달라집니다.3. 부담부증여의 활용증여세가 과도하게 나오는 경우에는 채무를 승계하는 조건으로 일부는 증여세가 아닌 양도세로 납부할 수 있습니다. ※절세방법(1) 취득세취득세는 매매로 인한 유상취득세율과 증여로 인한 증여취득세율이 존재합니다.증여취득세율의 경우 최대 13.4%까지 취득세가 과세될 수 있으나 부담부증여를 활용하는 경우 최소 1.1%까지 취득세율을 줄일 수 있습니다.또한 어떤 채무를 어떤방식으로 승계하냐에 따라서 최적의 취득세액을 찾아낼 수 있습니다.(2) 양도세부담부증여를 하더라도 무조건 유리할수는 없습니다.만약 다주택자 중과 등으로 양도소득세 적용 세율이 증여세율보다 높은 경우에는 오히려 단순증여보다 불리한 경우가 발생하게 됩니다.따라서 취득세와 양도세를 고려하여 최적의 채무승계비율을 찾아 부담부증여해야 합니다.(3) 어떤 채무가 승계가능한지, 또는 채무를 얼마나 승계 가능한지에 대한 검토실무적으로 모든 채무를 승계할수 있는 것은 아닙니다. 또는 채무가 없는 경우라도 부담부증여를 할 수 있는 방법은 있습니다.또한 모든 채무를 승계할 필요는 없습니다.이 모든것은 법적 검토와 경험이 중요한 부분입니다.똑같은 부담부증여라도 진행하는 사람에 따라서 발생하는 세액의 차이는 굉장히 유의미하므로 부동산 전문가를 통하여 진행하시길 바랍니다.■ 가족간 매매시가족간 매매거래시 크게 고려해야할 부분은 2가지 경우로 나뉩니다.(1) 시가대비 5% ~ 30% 차이의 금액으로 거래시(2) 시가대비 30% 이상의 차이의 금액으로 거래시(1) 시가대비 5% ~ 30% 차이의 금액으로 거래시세법은 특수관계인간 매매시 조세회피 경우를 차단하고 있습니다. 제3자간 10억에 거래되는 물건을 5억에 저가매매하여 양도소득세 5억을 줄이고 증여세 5억을 줄이는 행위를 막고있습니다.예를들어 10억의 물건을 9억에 양도하는 경우 소득세법에서는 부당행위계산의부인을 적용하여 9억의 거래를 무시하고 시가인 10억으로 양도소득세를 계산하게 됩니다.따라서 아무리 양도소득세를 줄이려고 낮은 매매가로 거래하더라도 양도소득세는 시가인 10억으로 재계산합니다.(2) 시가대비 30% 이상의 차이의 금액으로 거래시예를들어 시가가 10억인 물건을 특수관계인간 5억에 거래하는 경우 위의 부당행위계산의부인은 물론 적용되며, 추가로 시가와 매매가의 차액인 5억서 일부 금액을 증여세로 추가로 과세하게 됩니다.증여세로 과세되는 증여재산가액은 차액 5억 - min(시가의 30%, 3억)입니다.따라서 10억의 물건을 5억에 저가매매하는 경우에는 양도소득세는 10억으로 계산되며, 2억에 대한 증여세까지 과세되게 됩니다.※절세방법위에 설명한 부당행위계산의부인과 증여세 과세가 모두 적용되더라도 저가매매거래가 유리한 경우가 있습니다.→ 실제로 진행했던 사례입니다. 단순 증여의 경우 총발생세액은 5.35억원이지만 저가매매로 하는 경우 세금은 3억원까지 줄이게 되었습니다.다만, 특수관계인의 거래의 경우 세무서에서 유심히 보게되고 잘못 신고하는 경우 세무조사의 대상이 될 수 있습니다. 가족간의 거래는 정말 다양한 컨설팅을 적용할 수 있으며 정말 많은 세액을 줄일 수 있습니다. 다만, 그만큼 검토해야되는 것들과 위험요소가 분명히 존재합니다.가족간 거래를 생각하시는 분들은 혼자 진행하시기 보다는 전문가에게 문의하시어 수수료보다 훨씬 많은 절세와 세무리스크를 줄이시길 바랍니다.