B 주택이 조합원 입주권으로 변환되는 시기는 "도시 및 주거환경 정비법"상 재개발 사업의 경우 "관리처분계획 인가일"이므로, "관리처분계획 인가일" 전에 잔금 청산(취득)한 B 주택의 경우 조합원 입주권을 취득한 것이 아니라, 주택을 취득한 것으로 판단됩니다.(소득세법 제88조 9호 참조) 또한, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 보유 기간이 2년 이상이고 보유 기간 중 거주 기간이 2년 이상인 1주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 양도소득세를 비과세합니다.(소득세법 제89조 제1항 3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항) 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 거주 요건의 제한을 받지 않으나, 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유한 경우에는 거주 요건을 적용합니다.(소득령 제154조 제1항 5호) 이와 관련된 기획재정부 예규를 소개해 드리겠습니다. [회신] 1세대가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 새로운 주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되더라도, 계약금 지급일 현재 주택을 보유한 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 5호가 적용되지 않는 것임(기획재정부 재산세제과-660, 2023. 5. 4.) [사실관계] ○ 2011년 5월 남편 서울 A주택 취득 ○ 2015년 5월 부인 서울 B주택 매수계약 체결 및 계약금 지급 ○ 2015. 7. 2. B주택 재개발사업 관리처분계획인가 ○ 2015. 7. 3. B 조합원입주권 취득 ○ 2015년 12월 A주택 양도 ○ 2017년 8월 서울 조정대상지역 지정 ○ 2020년 6월 B주택 완공 및 양도 예정 따라서 B 주택 계약금 지급일인 2020. 11. 3. 현재 1세대가 A아파트를 소유하고 있어 거주 기간 배제 요건에 해당하지 않으므로, B 주택의 경우 보유 기간이 2년 이상이고 보유 기간 중 2년 이상 거주하여야만 1세대 1주택 비과세가 적용 가능하다고 판단됩니다. 감사합니다.

공증 차용증이 존재하는 상황에서 이를 가상 채권으로 다투는 것은 쉽지 않습니다. 다만 질문 내용처럼 실제 자금 이동이 없었다는 점을 입증할 수 있다면 과세전적부심사에서 충분히 다투어볼 수 있는 사안입니다. 가장 중요한 증거는 피상속인, 즉 아버님의 금융거래내역입니다. 실제 금전소비대차라면 통상 채권금액 상당의 출금 또는 상대방 측 입금 내역이 있어야 하므로, 당시 전후 금융계좌 전체 거래내역을 확보하여 6억 원 상당의 자금 이동이 없었다는 점을 명확히 정리해야 합니다. A씨 배우자가 실제 금전거래가 없었다고 인정한 전화 녹음본도 중요한 보조증거가 될 수 있습니다. 사실확인서 작성이 어렵다면 녹음파일을 그대로 두기보다는 녹취록 형태로 정리하여 제출하는 것이 좋습니다. 따라서 사실확인서가 없더라도 금융거래 부존재 자료와 녹음·녹취록을 근거로 과세전적부심사에서 다툴 수 있습니다. 다만 공증 차용증의 증명력이 크기 때문에 가능한 한 A씨 또는 배우자의 사실확인서, 당시 계약 경위, 이자 지급 내역 부존재 자료 등 추가 증빙을 최대한 확보하시는 것이 좋습니다. 만약 과세전적부심사에서 받아들여지지 않더라도 이후 심사청구, 심판청구, 행정소송 등 불복 절차가 남아 있습니다. 증거가 명확하다면 포기하지 말고 단계적으로 다투어보는 것이 필요해 보입니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

[질문 1] 상속세 과세 여부 우선, 상증법상 상속공제에 대해 말씀드리겠습니다. 첫째, 선택 공제(상증법 제21조 제1항 참조) Max[㉮ + ㉯, ㉰] ㉮ 기초공제 : 2억 원 ㉯ 그 밖의 인적공제 ⓐ 자녀 공제 : 1인 당 5,000만 원 ⓑ 미성년자 공제 : 1인 당 1,000만 원 × (만 19세 – 미성년자의 만 나이) ⓒ 연로자 공제(65세 이상인 자) : 1인 당 5,000만 원 ⓓ 장애인 공제 : 1인당 1,000만 원 × 기대 여명의 연수 ㉰ 일괄공제 : 5억 원 둘째, 배우자 상속공제(상증법 제19조 참조) : Max[Min(①, ②), 5억 원] ① 배우자가 실제 상속받은 금액 ② 배우자 상속공제 한도금액 = Min[㉮, ㉯] ㉮ (상속재산가액 × 배우자 법정상속비율) - 배우자가 사전증여 받은 재산의 증여세 과세표준 ㉯ 30억 원 한편, 현재 제시된 자료로는 동거가족 존재 여부, 미성년자와 연로자 및 장애인 존재 여부을 알 수 없어 그 밖의 인적 공제액을 확인할 수 없으나, 기초공제(2억 원)과 그 밖의 인적 공제액이 일괄 공제(5억 원)보다 작다고 가정하더라도 일괄 공제 5억 원을 적용할 수 있고, 배우자 상속 공제 5억 원을 공제할 수 있으므로, 최소한 10억 원의 상속 공제가 가능합니다. 따라서 상속세 과세가액 9.5억 원(= 아파트 8억 원 + 예금 등 1.5억 원)에서 상속공제 10억 원을 공제하면, 상속세 과세표준이 없게 되므로 상속세를 부담하지 않게 되는 것입니다. 다만, 상속개시일 전 피상속인(부)과 "자2" 사이 금전 거래가 사전 증여재산에 해당하게 되는 경우 상속세 과세가액에 사전 증여재산가액이 가산될 수 있으니, 이에 유의하시길 바랍니다. [질문 2] 1세대 2주택 여부 "1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족 단위를 말합니다.(소득법 제88조 제6호 참조) 다만, 다음에 해당 시 배우자가 없어도 1세대로 보도록 규정되어 있습니다.(소득세법 시행령 제152조의3 및 소득세법 시행규칙 제70조 참조) ① 거주자의 나이가 30세 이상인 경우 ② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ③ 거주자의 나이가 30세 미만이면서 근로소득, 사업소득 및 기타소득으로서 필요경비 및 비과세 소득을 차감한 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상이고, 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리․유지하면서 독립적 생계를 유지할 수 있는 경우, 다만 미성년자는 제외함 따라서 위 규정에 따라 "자1"이 결혼 등으로 모친과 "자1"이 세대 분리하여 별도 세대를 구성하고 있다면, 부친 명의의 아파트를 "자1"에게 상속할 경우, 모친과 "자1" 각각의 세대가 1주택을 소유하게 되는 것입니다. 감사합니다.

남편의 경우, 직계존속으로부터 수증자의 자녀 출생일 후 2년 이내에 증여를 받는 경우에는 “직계비속의 증여재산 공제(0.5억 원)”와 별개로 1억 원을 증여세 과세가액에서 공제(상증법 제53조의2 제2항 참조)할 수 있으므로, 부모님으로부터 증여받은 재산 1.5억 원은 전부 증여재산 공제(1.5억 원)로 차감되어 증여세가 과세되지 않을 것으로 판단됩니다. 또한, 부모님으로부터 5천만 원의 차용도 연간 금전 차용 금액이 217,391,304원 미만이므로, 증여세가 과세되지 않을 것(상증법 제41조의4 제1항, 상증법 시행령 제31조의4 제1항 및 제2항 참조)으로 판단됩니다. 다만, 신생아 특례는 4억 원 이내로 대출되지만, DTI(총 부채 상환 비율)는 60% 이내, LTV(주택 담보 대출 비율)는 70% 이내(생애 최초 주택 구입자의 경우 80% 이내로 하되, 수도권·규제지역 소재 주택은 LTV 70% 이내로 적용)로만 적용이 가능합니다. 만약, 주택을 부부가 5 : 5의 명의로 구입하면서, 주택도시기금이 신생아 특례 대출 4억 원을 DTI, LTV 기준 조건에 따라 부부가 3 : 5의 비율로 대출이 가능하다고 한다면, 부부가 3 : 5의 비율로 신생아 특례 대출을 받았다고 하여 국세청에서 증여세를 과세할 수는 없습니다. 국세청 자금출처 조사의 핵심은 부동산 취득 자금이 자기 자금인지 아니며 타인으로부터 증여 또는 상속받은 자금인지 확인하는 것이므로, 신생아 특례로 대출받은 금액도 부부 각자의 자기 자금에 해당하여 증여세 과세 대상에 해당하지 않는 것입니다. 다만, 부부가 각각 받은 신생아 특례 대출에 대해 각자가 상환해야 하는 금액을 다른 배우자가 상환한다면, 다른 배우자가 상환하는 금액을 증여로 볼 수 있으니, 이에 유의 하시길 바랍니다. 감사합니다.

2021년 어머님께 빌려드렸던 금액 중 상환받는 8,500만원은 당시 차용관계와 송금내역이 확인된다면 기존 대여금 회수로 소명 가능합니다. 5,000만원 증여는 공제 범위 내라도 자금조달계획서와 향후 자금출처조사를 고려하면 증여세 신고를 해두시는 것이 안전합니다. 3.55억 신규 차용은 차용증 작성, 이자율·상환기간 명시, 실제 원리금 상환 흐름이 유지된다면 실질 차용으로 소명 가능성이 높습니다. 이자율 연 2%는 적정이자율보다 낮지만 연간 차액이 1,000만원 미만이므로 이자 차액에 대한 증여세 문제는 없습니다. 이자소득세 미신고 부분은 원칙상 문제가 될 수 있으나, 차용증과 원금 상환 내역이 확인된다면 실질 차용 소명은 가능할 것으로 보입니다. 가족 간 금전거래는 차용증 작성보다 실제 상환 흐름을 꾸준히 유지하는 것이 훨씬 중요합니다. 세무서에서도 이 부분을 가장 먼저 확인합니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 동생분이 다른 주소로 전출하시고 질문자님이 현재 주소의 세대주가 되는 것은 가능합니다. 청약에서 세대주 요건이 필요한 경우에는 도움이 될 수 있습니다. 2. 취득세 주택 수 판정은 원칙적으로 본인, 배우자, 직계존비속 기준으로 판단합니다. 따라서 일반적인 경우 형제자매의 주택은 같은 세대라고 하더라도 자동으로 합산되지는 않습니다. 즉 현재 동생분 집에 세대원으로 들어가 있다고 해서, 동생분 주택 때문에 질문자님이 바로 2주택자로 보이는 것은 아닙니다. 따라서 일반적인 성인 형제자매 구조라면 첫 주택 취득 시 취득세 부분이 크게 문제될 가능성은 높지 않아 보입니다. 다만 청약 제도는 별도로 무주택세대구성원 여부 등을 판단하는 경우가 있고, 생애최초 감면이나 일부 특례 적용 시에는 추가 요건 검토가 필요할 수 있습니다. 또한 형식상 주소만 옮겨놓은 것이 아니라 실제 세대 분리가 맞는 상태로 유지하는 것이 안전합니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

우선, "생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면" 적용 요건에 대한 지방세특례제한법 제36조의3 제1항의 개정 연혁을 말씀드리겠습니다. 주택 취득일 현재 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 "세대주 및 그 세대원"이 주택을 소유한 사실이 없는 경우에 생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면을 적용하던 것이, 2021. 12. 28. 지방세특례제한법 제36조의3 제1항을 개정(2023. 1. 1. 시행, 법률 제18656호)하여 주택 취득일 현재 "본인 및 배우자"가 주택을 소유한 사실이 없는 경우에 생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면을 적용하는 것으로 변경하였습니다. 그 개정 이유를 살펴보면, "종전에는 주민등록표에 기재되어 있는 세대주 및 그 세대원 전원이 주택을 취득한 사실이 없는 경우에만 생애 최초 주택 구입에 대한 취득세를 감면하던 것을 앞으로는 주택을 취득하려는 본인과 그 배우자만 주택을 취득한 사실이 없으면 취득세를 감면한다"고 되어 있어 그 적용 요건을 완화하였습니다. 다만, 취득자가 미성년자인 경우 생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면을 적용할 수 없습니다. 따라서 2023. 1. 1.부터 미성년자가 아닌 취득자와 그 배우자만 주택을 취득한 사실이 없으면 생애 최초 추택 구입에 대한 취득세 감면을 적용할 수 있으므로, 주택 취득 당시 취득세 감면을 적용받기 위해 부모님과 세대를 분리할 필요가 없다고 판단됩니다. 다만, 생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면은 본인이 거주할 목적으로 취득해야 하기 때문에, 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 주택을 매각ㆍ증여(배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 경우는 제외)하거나 다른 용도(임대를 포함)로 사용하는 경우에는 감면된 취득세가 추징될 수 있으니, 이에 유의하시길 바랍니다. 감사합니다.

해당 토지가 주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있는 경우, 우선 주거지역 부분과 자연녹지지역 부분을 구분하여 검토하는 것이 타당해 보입니다. 이는 자경농지 감면규정이 "주거지역 안에 있는 농지"를 기준으로 규정하고 있기 때문으로, 하나의 필지라고 하더라도 용도지역별로 나누어 판단하도록 되어 있기 때문입니다. 또한 주거지역 부분이라고 하여 주거지역 편입 후 3년이 경과하였다는 이유만으로 해당 부분 전체가 감면 배제되는 것은 아닙니다. 조세특례제한법 제69조 및 같은 법 시행령 제66조 제7항에 따르면, 주거지역 편입일 당시의 기준시가와 양도 당시의 기준시가를 비교하여 편입일 이전에 발생한 가치상승분은 감면대상으로 인정하고, 편입일 이후 추가로 상승한 부분에 대해서만 과세하도록 되어 있습니다. 따라서 질문 사례의 경우에는, ① 먼저 주거지역 부분과 자연녹지지역 부분으로 구분하고, ② 주거지역 부분에 대해서는 다시 편입일 전·후의 기준시가 상승분을 기준으로 감면대상 소득과 과세대상 소득을 안분하며, 복잡하지만 자세히 풀어보면 자경감면 기준 인 양도소득 금액은 주거지역 분 양도소득 * 분자(주거지역등편입일 공시지가 - 취득일 공시지가)/ 분모(양도일 공시지가 - 취득일 공시지가) 입니다. 쉽게 말씀드리면 전체 기간 중 주거지역에 편입된 기간이 적다면 상당부분 감면이 가능하다는 내용입니다. ③ 자연녹지지역 부분은 일반적인 8년 자경농지 감면규정을 적용하는 방식으로 검토하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 즉, 주거지역 편입 후 3년이 지났다고 해서 전체 양도차익이 감면 배제되는 것이 아니라, 주거지역 편입 이후 증가한 가치상승분 상당액에 대해서만 과세하고 그 이전 상승분은 감면하는 취지로 이해하시면 될 것 같습니다. 기타 궁금하신 사항은 별도 문의주시기 바랍니다.

상속으로 인해 현재 1세대 1주택 상태이고, 당장 매도 계획도 없는 상황이라면 개인적으로는 보충적 평가방법(개별주택가격)을 우선 검토할 수 있다고 생각합니다. 최근 국세청이 상속·증여재산에 대한 감정평가 사업을 확대하고 있는 것은 사실이나, 주로 시가와 기준시가 간 괴리가 크거나 고가 주택, 세수효과가 큰 건을 중심으로 검토하는 경향이 있습니다. 질문의 주택은 공시가격 5.5억원 수준으로, 일반적으로 언급되는 고가 주택 구간에 해당하지는 않아 직권 감정평가 대상 가능성이 상대적으로 높다고 보기는 어렵습니다. 또한 현재 감정가(약 9억원)로 신고할 경우 상속세 과세가액 증가와 함께 세율 구간까지 상승하여 상속세 부담이 상당히 늘어나는 상황으로 보입니다. 물론 향후 양도 시점에는 감정가로 상속재산가액을 신고한 경우 취득가액이 높아져 양도소득세 측면에서는 유리할 수 있습니다. 반대로 개별주택가격으로 신고하면 향후 양도차익이 커질 수 있습니다. 다만 향후에도 해당 주택이 1세대 1주택 상태를 유지하고, 보유기간 등 비과세 요건을 충족하여 양도한다면 양도소득세 부담은 상당 부분 해소될 수 있으므로, 현재 시점에서는 상속세 부담을 우선 고려하여 보충적 평가방법을 선택하는 방안이 충분히 검토할 만하다고 판단됩니다. 다만 최종적으로는 상속재산 규모, 다른 상속재산 유무, 향후 주택 보유계획(1주택 유지 여부), 예상 양도시점, 양도가액 등을 종합적으로 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

1세대 1주택 비과세 판단 시, 동일 세대 여부는 "양도일 현재"를 기준으로 형식상 주민등록에 불구하고 실질적으로 생계를 같이 하는지 여부에 따라 판단합니다. 따라서 "양도 계약" 시 동일 세대원이라도 "양도 시기"에 독자적 세대 요건을 갖추어 실질적으로 세대를 분리한 경우 별도 세대로 보나, 주민등록만 형식적으로 세대 분리하면 그러하지 않습니다. 이와 관련된 국세청 양도소득세 집행기준을 알려 드리겠습니다. 1세대 1주택 비과세의 1세대에 해당하는지 여부는 주택 "양도일 현재"를 기준으로 판단하는 것이며, 같은 장소에서 생계를 같이하는 가족의 주민등록상 현황과 사실상 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 의한다.(양도 집행기준 88-152의3-2) 따라서 분리 세대인 아들이 부모님의 주택으로 전입한 후 2027년 말에는 아들이 구입했던 아파트로 다시 전입한 후 부모님의 주택을 양도한다면, 부모님 주택 "양도 당시" 아들이 부모님의 주택에서 세대 분리하였으므로 부모님 주택의 양도는 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다. 다만, 부모님 주택 취득 당시 조정대상지역이 아닌 경우 보유 기간이 2년 이상이어야 하고, 부모님 주택 취득 당시 조정대상지역에 있는 경우 부모님 주택의 보유 기간이 2년 이상이고 그 보유 기간 중 2년 이상 거주(소득세법 시행령 제154조 제1항 참조)하여야 한다는 사실에 유의하시길 바랍니다. 감사합니다.

사망 전에 임대차를 정리하고 보증금을 반환받으시는 것 자체는 가능합니다. 다만 현재 계약 명의가 아버님으로 되어 있어, 세법상으로는 아버님의 임차보증금 반환채권으로 보일 수 있습니다. 상속세법상 상속재산은 사망일 현재 피상속인 명의 재산을 기준으로 판단하며, 사망 전 1년 이내 2억 원 이상, 2년 이내 5억 원 이상 인출된 금액은 사용처를 소명하지 못하면 상속재산으로 추정될 수 있습니다. 따라서 보증금 규모에 따라서는 이 규정이 문제될 가능성이 있어 자금 흐름을 명확히 남겨두시는 것이 중요합니다. 다만 실제 보증금이 질문자님 자금이었다는 점이 객관적으로 확인된다면 상속재산에서 제외 설명은 가능합니다. 이를 위해 최초 보증금 이체내역, 과거 질문자님 명의 계약서, 아버님 명의로 변경된 계약서, 반환받은 보증금 입금내역 등은 반드시 보관해두시는 것을 권해드립니다. 특히 상속인이 여러 명인 경우에는 향후 분쟁 가능성도 있어, 임대차 종료 및 보증금 반환 과정을 최대한 투명하게 진행하시는 것이 좋겠습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

2025년 1월부터 7월까지는 2주택 상태에서 월세를 받으신 것으로 보이므로, 해당 기간의 월세 수익 1,200만 원은 주택임대소득 종합소득세 신고 대상에 해당할 가능성이 높습니다. 이후 8~10월 동안 1주택 상태였다면, 해당 기간의 월세는 원칙적으로 기준시가 12억 원 초과 고가주택이 아닌 이상 과세 대상에서 제외됩니다. 따라서 실제 신고 시에는 2주택 상태에서 발생한 월세 수입 부분을 중심으로 판단하게 됩니다. 또한 연간 주택임대소득이 2,000만 원 이하이므로 분리과세(세율 14%) 또는 종합과세 중 선택이 가능합니다. 이는 신고를 의뢰해주시면 같이 판단해드리겠습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.