1. 부동산매매업자의 주택 매매차익은 사업소득으로 신고하지만, 소득세법 제64조에는 세액계산 특례(비교과세)가 있습니다. 즉 ① 일반적인 종합소득세 방식으로 계산한 세액과 ② 해당 주택 매매차익에 양도소득세율을 적용하여 계산한 세액을 비교하여 더 큰 금액으로 과세합니다. 따라서 매매사업자 등록만 하면 높은 세율을 무조건 피할 수 없습니다. 다만 사업자로 실질적으로 인정받으려면 사업자를 통한 경매낙찰, 계속적인 반복 매수·매도, 기장을 통한 재무제표 작성, 세무서 제출 등으로 개인이 아닌 사업자로서의 소명이 필요합니다. 9월 사업자 신청이라는 형식만으로는 5월 취득 부동산이 자동으로 사업용이 되지 않습니다. 2. 그렇다고만 단정할 수 없습니다. 만약 사업자로 인정되지 않으면 개인으로 보아 단기양도세율이 적용될 수 있고, 양도 당시 조정대상지역에 해당하면서 다주택 중과요건까지 충족한다면 세금 부담이 더욱 커집니다. 하지만 사업자로 인정되고 비교과세를 적용받으면 상황이 달라질 수 있습니다. 따라서 빌라의 소재지, 취득·매도 시점, 취득·매도가액, 현재 보유주택 현황 등을 바탕으로 실제 사업소득세와 양도소득세를 계산하여 비교한 뒤 매도시기를 결정하시는 것이 안전합니다. 경매를 통해 계속 주택을 취득·매도할 계획이라면 매매사업자 운영 자체는 충분히 가능하며, 특히 다주택 중과가 적용되지 않는 주택을 반복적으로 취득·매도하는 구조에서 세무상 활용도가 높습니다. 저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19 이며, 참고해 보시면 도움이 되실 것입니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. B주택을 먼저 팔 경우, 아시는 것처럼 B주택은 양도소득세가 과세됩니다. 그 이후 A주택만 남은 상태에서 A주택을 팔 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세 가능합니다. 현재 세법 개정안에 따르면 상생임대주택의 경우, 상생임대계약종료일로부터 1년 이내(26년도 중 종료될 경우, 27.12.31까지) 양도를 하셔야 양도소득세 비과세가 가능합니다. 그 이후 양도할 경우, 취득당시 조정지역이라면 반드시 2년 이상 거주를 하셔야만 1세대 1주택 양도소득세 비과세 가능합니다. 이에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다. https://blog.naver.com/cta_moonyh/224370876177 2. B주택을 먼저 팔 경우 1세대 1주택 비과세 대상도, 일시적 2주택 비과세 대상도 아니므로 양도소득세 비과세는 불가능합니다. 양도당시 비조정지역이라면 양도소득세 중과가 되지 않습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

정육점 월별 손익 계산 시, 월말 정상재고를 당월 기말재고로 반영하고 다음 달 기초재고로 이월하는 방식(질문자님의 방식)이 회계 및 세무상 유일한 정답입니다. 대표님께 보고하실 핵심 근거는 다음과 같이 요약할 수 있습니다. 1. 수익·비용 대응의 원칙 (정확한 원가 계산) 회계상 비용(매출원가)은 '실제 팔린 만큼만' 인식해야 합니다. 7월에 매입했으나 팔리지 않고 남은 1,338만 원의 정상재고는 7월에 버려진 비용이 아니라 매장의 '자산'입니다. 이 고기가 8월에 팔려 매출을 일으킬 때 8월의 비용으로 처리해야 정확한 월별 이익을 산출할 수 있습니다. 2. 매입액 전액 당월 비용 처리의 문제점 (손익 왜곡) 당월 매입액을 무조건 당월 비용으로 털어버리면, 매입을 많이 한 달(7월)은 장부상 큰 적자가 나고 매입을 적게 한 달(8월)은 비정상적인 흑자가 발생합니다. 손익이 극심하게 왜곡되어 경영 성과를 제대로 평가할 수 없으며, 세법상으로도 인정되지 않아 세무 리스크가 발생합니다. 3. 발주 관리(운영)와 회계 장부(팩트)의 분리 “재고가 남지 않게 필요한 만큼만 매입하자”는 의견은 자금 효율과 신선도 유지를 위한 훌륭한 '운영 전략'입니다. 하지만 운영을 타이트하게 해야 한다는 목표 때문에 실제 남아있는 재고 자산을 장부상 비용으로 없애버려서는 안 됩니다. 장부에는 실제 남은 재고를 있는 그대로 기록하고, 그 정확한 데이터를 바탕으로 "다음 달에는 발주를 더 줄이자"는 경영 피드백을 도출하는 것이 올바른 프로세스입니다. 결론적으로 남은 재고는 자산으로 이월하여 월별 손익을 정확히 계산하는 것이 회계의 기본이며, 이를 바탕으로 발주량을 조절하여 재고를 최소화해 나가는 것이 바람직한 매장 운영 방식입니다.

질문하신 두 자금은 실제 잔금일 기준으로 확보되는 자금이라면 자금조달계획서에 반영할 수 있습니다. 다만 자금의 성격에 따라 작성 항목과 증빙이 다릅니다. 1. 11월까지 발생할 장래 소득(3천만원) 원칙적으로는 '소득' 항목에 기재하는 것이 맞습니다. 다만 아직 발생하지 않은 미래 소득이므로, 실제 잔금 지급 시점에는 해당 소득이 실제 발생하여 본인 계좌에 입금된 내역으로 입증할 수 있어야 합니다. 증빙자료로는 다음과 같습니다. 근로소득 : 급여명세서, 원천징수영수증, 급여 입금내역 사업소득 : 매출대금 입금내역, 종합소득세 신고자료 등 2. 퇴직금 중간정산금(3천만원) 퇴직금 중간정산금은 기존 예금에서 인출한 자금이 아니라 퇴직금 지급으로 새롭게 확보한 자금입니다. 따라서 실무상 '그 밖의 자금'으로 작성하는 사례가 많으며, 일부 지자체에서는 '금융기관 예금액 등'으로 안내하는 경우도 있습니다. 소명 시에는 다음 자료를 준비하시면 됩니다. 퇴직금 중간정산 신청서 회사의 지급결정서 또는 지급확인서 퇴직금 지급명세서 본인 계좌 입금내역 저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19 이며, 참고해 보시면 도움이 되실 것입니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 전자상거래법상 통신판매업 신고사항은 상호·주소·전화번호·전자우편주소와 인터넷 도메인, 호스트서버 소재지 등입니다. PG 결제시스템이 실제 작동하고 있어야 한다는 요건은 별도로 규정되어 있지 않습니다. 오히려 신규 신고의 경우에는 인터넷 도메인과 호스트서버 소재지가 아직 확정되지 않았더라도 신고증을 받은 날부터 30일 이내에 보완할 수 있습니다. 따라서 홈페이지를 제작해 두고 사업자정보, 이용약관, 환불정책 등을 준비했다면 토스페이먼츠 PG 심사가 끝날 때까지 통신판매업 신고를 반드시 기다려야 하는 것은 아닙니다. 2. 정부24에서는 선지급식 통신판매, 즉 소비자가 대금을 먼저 지급하는 형태의 통신판매업을 신고하는 경우 구매안전서비스 이용확인증을 제출서류로 요구하고 있습니다. 온라인 강의를 홈페이지에서 먼저 결제하고 제공하는 일반적인 구조라면 이 부분을 확인해야 합니다. 따라서 "PG 연동 완료가 신고요건인가?"와 "구매안전서비스 이용확인증이 필요한가?"는 별개의 문제입니다. 3. 실무적으로는 사업자등록 → 홈페이지·도메인 준비 → 구매안전서비스 이용확인증 준비 → 통신판매업 신고 → PG 심사 및 결제연동 완료 순서로 진행할 수 있습니다. 통신판매업 신고 자체는 정부24 온라인에서 가능하고, 정부24 안내상 처리기간은 통상 3일입니다. 따라서 토스페이먼츠 심사기간 때문에 전체 일정을 늦추기보다는 통신판매업 신고와 PG 심사를 병행하는 방향으로 진행하시는 것이 좋습니다. 저는 여러 가지 세무지식에 대해서 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 비상주 사무실 자체는 문제 아니나, 실질 분리가 필수 비상주 사무실 등록 자체가 문제되는 것은 아닙니다. 다만 B의 계약, 고객관리, 실제 업무까지 전부 A 사무실에서 이루어진다면, 세무당국은 사업자등록만 분리되고 실질은 동일한 사업으로 의심할 여지가 있습니다. 2. 가장 큰 리스크는 A의 창업감면 취소 청년창업 세액감면은 세법상 '창업'에 해당하면서 감면대상 업종을 실제로 영위하는 경우 적용됩니다. A와 B의 매출계좌, 계약, 고객, 비용, 업무공간 등이 구분되지 않는다면 세무서는 실제 창업 여부를 문제 삼을 수 있고, 수년간 누적된 감면세액 추징의 위험이 있습니다. 3. A 조사 시 B까지 함께 확인 가능 A의 창업감면 확인이 반드시 A에만 한정되는 것은 아닙니다. 동일 대표자가 가까운 장소에서 B를 운영하고 있고 실제 업무장소가 A와 동일하다면, A의 감면요건을 확인하는 과정에서 B의 사업내용·매출·비용·업무장소까지 함께 확인될 가능성이 있습니다. 4. 보수적 권고 "실제 모든 업무는 A에서 하고 B는 비상주만" 이런 구조는 권하지 않습니다. A와 B를 실질적으로 분리하거나, B의 비상주 사무실 비용을 아끼는 것보다 A의 감면요건을 최대한 깔끔하게 유지하는 것이 중요합니다. 저는 세무와 관련된 다양한 실무 사례와 절세 정보를 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19 이며, 참고해 보시면 도움이 되실 것입니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

우선, 배우자 등 이월과세에 대한 소득세법상 규정을 말씀드리겠습니다. 거주자가 양도일부터 소급하여 "10년 이내"에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리(2019. 2. 12. 양도분부터 적용) 등의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음의 기준을 적용하도록 규정되어 있습니다.(소득세법 제97조의2 제1항, 소득세법 시행령 제163조의2 제1항 및 제2항 참조) ① 취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 취득가액으로 함 ② 필요경비는 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산에 대하여 지출한 필요경비를 포함함 ③ 거주자가 해당 자산에 대하여 납부할 증여세 상당액이 있는 경우 필요경비에 산입함 다만, "증여받은 날로부터 10년"은 2023. 1. 1. 이후 증여받은 자산을 2023. 1. 1. 이후 양도하는 분부터 적용되므로(2022. 12. 31. 개정 소득세법 부칙 제18조 참조), 2023. 1. 1. 전에 증여받은 자산은 종전 규정인 "증여받은 날로부터 5년"이 적용되기 때문에 2023. 1. 1. 전에 증여받은 자산에 대해 "5년을 초과"하여 양도하는 경우에는 이월과세 규정을 적용하지 않습니다. 따라서 2023. 1. 1. 전인 2021년 배우자로부터 증여받은 주택을 "5년을 초과"하여 양도하는 경우 이월과세 규정이 적용되지 않으므로, 증여자의 취득가액이 아닌, 배우자가 증여받을 당시의 평가 금액인 "감정평가금액 5억 원"이 배우자의 취득가액에 해당합니다. 또한, 부동산의 증여받은 시기는 "소유권 이전 등기 접수일"입니다. 따라서 2021년 배우자로부터 주택을 증여받은 경우에는 "소유권 이전 등기 접수일"을 취득일로 하여 양도일까지 기간이 "5년을 초과하는지" 여부를 판단하는 기준이 된다는 사실에 유의하시길 바랍니다. 다음으로, 증여받은 주택의 취득세 필요경비 공제 여부에 대해 말씀드리겠습니다. 취득세 1천만 원은 납부 영수증이 없는 경우에도 양도소득금액 계산 시 필요경비로 공제할 수 있습니다.(소득세 기본통칙 97-0-3 ①) 또한, 취득세 납세 내역을 확인하는 방법으로는 "위택스(Wetax)" 또는 "정부24"에 로그인하여 "지방세(취득세) 납부 확인서"를 조회하거나, 관할 시·군·구청을 방문하여 "취득세 납부 내역"을 발급 받으실 수 있으며, 양도소득세 신고 시 "취득세 납부 내역" 등을 증거 서류로 첨부하시면 필요경비로 인정받을 수 있다고 판단됩니다. 감사합니다.

C상가주택의 주택 부분을 근린생활시설(사무실)로 공부상 용도변경하고 실제 현황도 사무실로 임대·사용함에 따라 해당 건물은 세법상 주택 수에서 제외되어 질문자님 세대는 A아파트 1채만 보유한 상태가 되었으므로 2025년 6월 D아파트를 취득하면서 A아파트(종전주택)와 D아파트(신규주택) 간의 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 요건을 정상적으로 적용받을 수 있습니다. 다만, 매도 전 실무상 주의할 점으로 C상가건물의 현재 공실인 1개 호실이 주거용으로 오인받지 않도록 사무실용 인테리어 사진이나 상가 임대 광고 내역 등 근린생활시설 사용 증빙을 사전에 확보해 두어야 합니다. 또한 A아파트 매도 시점에 C건물의 건축물대장상 용도가 완전히 근린생활시설로 변경 정리되어 있는지 재확인하시길 권장드립니다.

Q1. 본인(타인) 명의로 받을 경우 대금을 지급하지 않고 차량을 이전받는 것은 가능합니다. 다만 여자친구의 아버님은 세법상 질문자의 친족이 아니므로, 무상으로 이전받는 경우에는 원칙적으로 증여에 해당합니다. 친족이 아닌 사람으로부터 증여받는 경우에는 증여재산공제가 적용되지 않으므로, 차량 시가를 기준으로 증여세를 검토해야 합니다. 또한 명의이전 시에는 취득세는 별도로 부담해야 합니다. Q2. 여자친구(자녀) 명의로 받을 경우 여자친구가 아버님으로부터 차량을 증여받는 경우에는 직계존속으로부터의 증여에 해당합니다. 성인 자녀는 10년간 5,000만원까지 증여재산공제를 받을 수 있으므로, 기존 증여를 합산해도 공제 범위 내라면 일반적으로 증여세는 발생하지 않습니다. 다만 취득세는 별도로 부담해야 합니다. Q3. 가장 저렴하게 받을 수 있는 방법 최종적으로 질문자 명의로 차량을 보유할 계획이라면 여자친구 명의로 먼저 증여받는 것이 반드시 유리한 것은 아닙니다. 여자친구에게 증여한 뒤 다시 질문자에게 이전하면 다시 증여세 또는 취득세 문제가 발생할 수 있기 때문입니다. 따라서 차량의 시가를 기준으로 직접 증여와 매매 중 어느 방식이 유리한지 비교하여 진행하는 것이 가장 안전합니다. 특히 실제로 대금을 지급하지 않을 예정이라면 형식적인 매매보다는 증여를 전제로 세금을 검토하는 것을 권합니다. 저는 세무와 관련된 다양한 실무 사례와 절세 정보를 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19 이며, 참고해 보시면 도움이 되실 것입니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 양도소득세 중과 배제 여부 B 아파트는 2018년 3월 31일 이전에 민간단기임대주택으로 정상 등록하여 최소 임대의무기간(4년)을 완료했으므로, 2022년 자동말소된 이후 2026년에 양도하더라도 소득세법 시행령에 따라 양도소득세 중과 대상에서 배제되며 기본세율(6%~45%)이 적용됩니다. 임대의무기간 종료 후 임대료를 5% 초과하여 증액했더라도 이미 요건을 충족하여 확보한 양도세 중과 배제 효력은 소급 박탈되지 않습니다. 2. 장기보유특별공제 우대 적용 여부 중과가 배제되었으므로 소득세법상 일반 장기보유특별공제(연 2%)는 정상 적용됩니다. 2015년 1월 취득 후 2026년 양도 시 11년 보유 요건을 충족하여 보유기간 11년에 대한 22%의 공제율(15년 이상 보유 시 최대 30%)을 적용받게 됩니다. 3. 양도소득세 세무대리 수수료 임대주택 요건 검토 및 중과 배제 수수료를 포함한 양도소득세 신고 대리 비용은 법정 정가가 없으나, 실무적으로 다주택자 임대주택 적합성 검토 난이도와 양도차익 규모에 따라 약 50만원에서 150만원 내외로 형성되어 있습니다. 양도가액과 취득가액, 필요경비 증빙 규모에 따라 구체적인 수수료가 결정되므로 사전 시뮬레이션 자문과 함께 산정받는 것을 추천드립니다.

우선, 상속세 및 증여세법상 금전 무상 대출 등에 따른 이익의 증여 규정을 말씀드리겠습니다. 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율(4.6%)보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 아래 금액(① 또는 ②)을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 합니다.(상증법 제41조의4 제1항, 상증법 시행령 제31조의4 제1항 및 제2항 참조) 다만, 아래 금액(① 또는 ②)이 "1천만 원 미만"인 경우에는 증여세 과세 대상에서 "제외"합니다. ① 무상으로 대출받은 경우 : 대출 금액에 적정 이자율(4.6%)을 곱하여 계산한 금액 ② 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우 : 대출 금액에 적정 이자율(4.6%)을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액 또한, 금전 무상 대출 등에 따른 이익의 증여는 대출자와 차입자가 대출 당시 상호 약정에 의해 정한 대출기간에 따라 계산하나, 대출기간이 정해지지 아니한 경우 그 대출기간을 1년으로 보고, 대출기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 금액을 증여재산가액으로 계산합니다.(상증법 제41조의4 제2항 참조) 따라서 직계비속이 어머님으로부터 대출받은 금액 4억 원으로 증여받은 이익을 계산하면, 증여받은 이익이 9,600,000원{= 4억 원 × [4.6%- 실제 차입 이자율(2.2%)]}으로 1천만 원 미만이므로, 증여세 과세 대상에서 제외되어 증여세 문제가 발생하지 않는다고 판단됩니다. 다만, 어머님과 직계비속 간에 합의한 차용증에 따라 직계비속이 상환한 이자 및 원금을 금융거래 내역 등을 통해 입증되지 않는다면, 국세청은 어머님께서 직계비속(아들)에게 대출해 준 것이 아닌 "증여한 것"으로 보아 직계비속에게 증여세가 과세될 수 있으니, 이에 유의 하시길 바랍니다. 감사합니다.

1. 마지막에 처분하는 C주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 가능합니다. 단, 12억을 초과할 경우 양도세가 나오기 때문에 반드시 A+B+C의 양도소득과 합산하여 양도소득세 신고를 하셔야 합니다. 12억 이하라면 비과세 소득이므로 합산하지 않고 양도세도 없습니다. A와 B는 양도소득 과세대상에 해당하므로 A양도시, B+A를 합산하여 양도세 신고를 하셔야 합니다. 2. 문제가 되지 않습니다. 토지거래허가구역지정 여부와도 관계 없습니다. 단, C의 양도가격이 12억을 초과한다면 3개 주택 모두 합산하여 양도소득세 신고를 하셔야 합니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.