원칙적으로는 증여가 아닌 차용으로 소명하기 위해 가장 좋은 방법은 1% 정도라도 이자 지급을 하시는 것이 좋을 것으로 보입니다. 그 이유는 국세청에서 이자 지급이 아예 없는 경우에는 이것이 차용인지 증여인지 소명하도록 하고, 자금 대여 약정서 또는 공증만으로는 이를 부인하는 경우가 많기 때문입니다. 위의 상황에서는 4억의 금액을 빌려줬다는 차용증을 쓰시고 연 이자 840만원(월 이자 70만원)은 지급하시길 바랍니다. 이유는 국세청에서 이자 지급이 아예 없는 경우에는 이것이 차용인지 증여인지 소명하도록 하고, 자금 대여 약정서 또는 공증만으로는 이를 부인하는 경우가 많기 때문입니다. 기간은 주로 5년 이내로 잡으시는 것이 좋고, 이자율 제한은 없으나 무이자로 하는 경우 원금 상환이 없다면 이를 증여로 판단할 수 있습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

아버지께서 실제로 해당 자금을 생활비 또는 병원비로 사용하시게 될 경우 이는 자녀의 부양의무에 따라 지급한 금액으로 증여에 해당하지 않을 수 있습니다. 해당 사례에 따라 사실상 조사가 이루어져 적발 가능성이 있는 경우는 추후 아버님이 작고하셔서 상속세 신고가 이루어지고 이에 대한 조사가 나오는 경우 뿐일 것으로 생각됩니다. 이 경우 해당 5천만 원에 대해서 고려할 수 있는 경우의 수는 3가지이며 아래와 같습니다. (1) 귀하께서 아버지에게 증여한 것 (2) 귀하께서 부양의무를 이행한 것으로 증여가 아니나, 동시에 채권 채무 관계도 아닌 것 (3) 귀하께서 아버지에게 대여한 것 (1)의 경우에 해당할 경우 아버지께 귀하께서 10년 누계 증여한 다른 금액이 없다면 증여로 추정되어도 증여세가 발생되지는 않습니다. 다만 추가 증여가 있었던 경우로서 (2) 또는 (3)임을 증명하지 못하는 경우 아버지는 이미 작고하셨기에, 상속인인 귀하에게 증여세 납세의무가 부과됩니다. (2)의 경우에 해당할 경우 아버지에게 부양의무를 다한 것일 뿐이므로 증여에도 해당하지 않으나, 동시에 채무에도 해당하지 않기에 상속세 계산 시 채무로 공제를 받을 수 없습니다. (3)의 경우에 해당할 경우 채무로 상속세 계산 시 공제받을 수 있는 것이나, 특수관계인 간 금전소비대차계약이라면 사실상 채무가 맞는 지에 대해 귀하께서 입증해야 하는 것이며, 병원비 및 생활비 등으로 해당 자금이 쓰였기에 (2)로 볼 가능성이 매우 높습니다. 정리하자면 추후 아버지 생전에 상환받으시는 경우, 아버지 작고 이후 상속받는 경우를 모두 가정할 때 해당 자금은 채권 채무관계에 따른 금액으로 보는 것이 귀하에겐 가장 좋은 상황입니다. 다만, 상환기간 내 분할되어 원금의 상환이 이루어지지 않는다면 차용증을 작성하였다 하더라도 이를 인정받기 어려울 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 당장 원리금의 분할 상환이 아버님께서 불가능한 상황이라면 우선은 구체적인 추후 일시상환 방법을 기재한 차용증을 작성해두신 후 내용증명 및 담보설정 등 절차를 진행해두시는 것이 좋습니다. 또한, 해당 차입금에 대하여 최악의 경우인 (1)로 추정되는 경우를 막기 위해 생활비 및 병원비 등으로 사용하였음을 증빙할 수 있도록 아버지가 해당 대금을 사용하시며 증빙을 챙겨두시는 것이 좋습니다. 추후 아버지 생전에 상환받게 되신다면 그닥 문제될 것은 없겠지만, 상환 이전에 작고하실 경우 (2)의 경우로 보아 상속세 신고 후, 해당 대금에 대하여 채무로 적용하여 경정청구를 하시거나, 최초부터 (3)을 채무로 보아 상속세 신고 이후 추후 조사과정에서 소명하시는 방안을 선택하시면 될 것 같습니다. 감사합니다.

상속세및증여세법 제46조에 따라 소득이 없는 자녀에게 주는 사회 통념을 벗어나지 않는 범위 이내의 생활비 지원은 증여세가 과세되지 않습니다. 이는 기존에 증여한 5천만원과 별개로 판단되므로 정기예금을 해지할 필요는 없습니다. 다만 자녀분이 해당 생활비를 실제 생활을 위한 의식주 소비에 지출하지 않고 적금 등을 통해 모아둔 뒤 자산을 형성하면 이후 증여로 간주될 수 있음을 유의하셔야 합니다. 이외 궁금한 점이 있으시면 상담신청 부탁드립니다. 해당 답변이 질문자님께 작게나마 도움이 되었길 바랍니다. 오늘도 무탈한 하루 보내세요. :)

배우자 간의 계좌이체를 무조건 증여로 보아 증여세를 과세하는 것은 아닙니다. 다만 국세청에서는 부동산이나 주식을 취득한 사람에 대하여 해당 자산을 취득할 능력이 없거나 부족한 경우 자금출처에 관한 조사를 실행할 수 있습니다. 무조건 조사를 하는 것은 아니고, 상당액을 증여받아 증여세를 납부하지 않고 자산을 취득했다는 혐의가 있는 경우에 이루어질 가능성이 높습니다. 여기서 만약, 귀하께서 배우자분에게 이체를 한 후, 배우자분이 이체한 자금으로 주식을 취득한 것이 밝혀진다면 배우자간 공제가 가능한 6억 원을 초과하는 부분에 대하여는 증여세가 발생될 여지가 있는 것입니다. 즉, 단순히 계좌이체로만 증여세를 부과하는 것은 아니지만 계좌이체 이후 주식 등 취득이 이루어졌다면 증여세를 부과할 여지가 있는 것입니다. 또한, 10억 원의 주식 투자를 통해 배당소득이 발생하거나, 해외주식을 취득했던 경우로서 추후 처분 시 양도소득세 등이 발생된다면, 배당소득의 경우 배당소득을 역산하여 금융자산 규모를 측정하고, 양도소득세의 경우 양도소득세 신고내역을 통해 취득 당시 금융자산의 가액 등을 판단할 수 있습니다. 이는 즉 국세청이 최초 취득에 대한 자금 출처를 의심할 여지가 있다는 것입니다. 따라서, 생활비나 용돈 등 명목을 제외한 투자 목적으로 배우자분에게 이체한 10억 원은 충분히 문제의 여지가 있는 것입니다. 현재 시점에서 이체가 이미 이루어졌다면 최대한 빠르게 돌려받으시고, 10년 누계 6억 원 이내는 공제가 가능하기에 공제 가능한 자금 중 주식 취득자금으로 사용될 금액은 증여세 신고를 진행하시는 것이 좋습니다. 원칙적으로 금전의 반환은 증여의 취소로 인정되지 않고, 각각 증여에 해당하는 것이나 사실상 바로 돌려받는 경우에는 만일 추후 조사가 발생되더라도 대여약정서 등의 작성을 통해 단기차입 및 상환으로 소명이 가능할 것으로 판단됩니다. 감사합니다.

일단, 부담부증여가 아닌 매매에 해당합니다. 대출을 이전하는 것도 매매에 해당합니다. 부담부증여가 아닌 매매(=양도)라고 이해하시면 됩니다. 부담부증여란 채무가 있는 부동산을 돈 안받고 증여하는 것을 말합니다. 대출을 포함하여 양도하는 것은 부담부증여가 아니라 일반적인 매매(양도)입니다. 1. 8,800만원 차용증 작성 후 돈을 빌리시고 양도대금을 지불하시면 됩니다. 그 이후에는 당연히 8,800만원을 상환하셔야 합니다. 참고로 부모님께서 소득이 있으셔야 상환이 가능하므로 경제적인 소득이 있어야 차용증 및 상환이 인정이 되는 것입니다. 부모님께서 소득이 없다면 증여로 보니 참고하시면 됩니다. 2. 잘못 알고 계십니다. 현금 증여를 하시려면 실제 계좌이체로 부모님께 5천만원을 이체하셔야 합니다. 부모님께서 계좌이체받은 현금 5천만원+나머지 차용 3,800만원으로 대가를 반드시 지불해야 합니다. 5천만원 이체내역이 없다면 현금이 아닌 부동산을 증여한 것에 해당합니다. 부동산 증여로 볼 경우 취득세 부담이 증가합니다. 3. 결론적으로 본인이 부모님에게 8,800만원을 이체해야 합니다. 그 중 5,000만원은 현금증여를 하시고 3,800만원은 차용증을 작성하시고 상환을 받으셔도 됩니다. 계좌이체내역이 없는 현금증여 개념은 없습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

B주택은 1주택인 상태에서 바로 양도하여도 1세대 1주택 양도세 비과세 가능한 것입니다. 즉, 취득일 ~ 양도일까지 2년이상 보유(취득당시 조정지역이면 2년 거주)하고 1주택인 상태에서 양도하시면 되는 것이며, A주택 처분일로부터 다시 2년 이상 보유해야 하는 것은 아닙니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

양도소득세의 안분계산시 안분가액*에 따라 세금이 달리하는 경우는 다음과 같습니다. [1] 해당 물건의 취득시기가 달리한 경우 [2] 해당 물건의 성격이 달리한 경우 (주택/토지/건축물/기타자산등) [3] 해당 물건의 취득 당시 매매계약서가 없어서 취득가액을 환산가액을 적용하게 될시 현재 질문자님의 말씀에서 보면, 2필지의 토지의 성격은 동일하며, 취득시기가 같은 경우로서 가정하고 말씀드리겠습니다. 아무래도 최종 토지를 매매하게 될시 '일괄양도'로서 계약서에 매매가액이 각 필지로 정해져서 매각되질 않는 경우에는 주의하셔야 합니다. 즉 계약서에 각 토지 필지에 상응한 양도가액이 확실히 기재되어 있는 경우에는 안분계산이 굳이 할 필요는 없으나(양도가액안분) , 단순히 계약서에 일괄가액으로 총액이 기재되어 있는 경우에는 양도세 신고시 각 토지의 양도가액을 '안분기재'하게 되어 있습니다. 해당 가액은 위 '토지개별공시지가'를 계산하여 안분계산하게 되어 있습니다. 그렇다면 토지의 대지지분은 중요하다고 할수 있습니다. (대지지분을 고려하여 기준시가 산정되기 떄문입니다. 그리고 각 안분한 양도가액을 기준으로 환산취득여부등 적용판단을 달리함) 즉 예를 들어 수치를 단순화 해보겠습니다. -총 일괄양도가 10억 - 토지 A 10 ㎡/ 공시지가 1000원 / 대지면적 100 / 대지지분 100분의 50 - 토지 B 10 ㎡/ 공시지가 1000원 / 대지면적 100 / 대지지분 100분의 30 이라고 가정할시 토지A의 개별공시지가 500,000 원입니다. ( 10 x 1000 x 100 x 50% ) 토지B의 개별공시지가 300,000 원입니다. ( 10 x 1000 x 100 x 30% ) 그렇다면 10억 양도가액 중 A의 양도가액은 6.25억 ( 10억 x 500,000/ (500,000+300,000) ) B의 양도가액은 3.75억 ( 10억 x 300,000/ (500,000+300,000) ) 구성됩니다. 양도가액의 안분이 중요한 경우는 위 내용처럼 취득시기가 달리할 경우에는 각 a.b자산별로 장기보유공제가 각각 달리 적용되거나, 해당 취득가액이 확인되질 않을시에는 위 각 a,b 양도가액을 기준으로 환산가액을 추정계산해야 합니다. 그렇기에 안분계산이 중요합니다. 더나아가 질문자님께서는 취득당시에는 존재하였던 건축물가액을 별도로 구분해야 할 필요가 있습니다. 그렇기에 위 양도가액을 안분하여 각 자산별로 양도차익을 계산하는데에서 주의해야 할 필요가 있습니다. (취득당시 건축물 1개+토지 2개 / 양도당시 건축물 0개+토지2개 로서 건축물의 양도차손인 -로 계산될수 있습니다. ) 답변을 요약해보겠습니다. 위 2필지의 토지가 취득시기가 달리하신게 아니라면 양도가액을 안분하는데에서는 크게 유의하실 내용은 아닙니다. 하지만, 취득당시에는 멸실된 건축물이 존재하였다면, 취득당시의 안분계산에 주의하셔야 합니다. 즉 취득당시에는 2필지+건축물1채가 존재하였다는 점이며, 당초 취득매매계약서에 구분기재한것이 아니라면 총일괄가액을 취득당시 물건별로 안분계산이 필히 필요합니다. 이유는 토지에 적용되는 세율판단(비사업용토지판단등)과 건축물에 적용되는 세율판단이 달리할수도 있으며, 다양한 세무적 이슈 검토가 필요하다는 점입니다. 다시말하자면, 양도가액을 안분하는데에서는 크게 어려움은 없을수 있으나, 취득당시가액을 안분하는 과정에서 해당 세금은 영향을 받을수 있습니다. 즉 필히 양도소득세를 신고하기 위해서는 세무전문가의 대면상담을 받으시는 것을 권장드립니다. 감사합니다.

A주택 보유기간이 2년이 넘었기 때문에 비과세 될 것으로 생각됩니다. 이 때, 전액을 비과세 받을 수는 없고 거주주택 양도일 이후의 기간에 대해 비과세 적용을 하도록 되어있습니다. ■ 사전법령해석재산 2019-201, 2019.09.23 「소득세법 시행령」 제155조제20항에 따른 특례 요건을 갖추어 같은 항 제1호의 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 법 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것으로, 귀 질의의 경우에는 “A방법”에 따라 신고·납부하는 것입니다. ※ 거주주택과 임대주택을 보유하다가 거주주택을 먼저 양도한 다음에 임대주택을 양도하는 경우 양도소득세 신고방법 (A방법) ① 거주주택: 「소득세법 시행령」 제155조 제20항을 적용하여 1세대1주택으로 보아 양도소득세 과세 ② 임대주택: 거주주택 양도일 이후의 기간분만 비과세 (B방법) ① 거주주택: 「소득세법 시행령」 제155조 제20항을 적용하지 않되, 같은 영 제167조의10 제1항 제10호를 적용하여 일반세율 및 장기보유특별공제 적용 ② 임대주택: 전체 보유기간에 1세대1주택 비과세 적용

1. 부동산 취득과 직접 관련된 대출이자비용은 종합소득세 신고시 경비처리 가능합니다. 따라서 가계대출로 오피스텔을 취득하더라도 해당 대출 이자비용은 종합소득세 경비처리는 가능할 것으로 보여집니다. 증빙서류로는 대출이자비용 이체내역만 잘 관리해두시면 됩니다. 2. 깔끔하게 처리하시려면 오피스텔 담보대출을 받는 것이 낫기는 합니다. 다만, 1번처럼 하시더라도 종합소득세 신고시 이자비용으로 처리하는 것은 가능할 것으로 보여집니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

취득세의 경우에는 분양권을 청약으로 당첨된 경우에는 청약 당첨일을 취득시기로 봅니다.[기획재정부 재산세과-85, 2022.1.14]. 실제 신고 및 납부는 잔금청산일에 하겠지만 세율 등의 판단은 당첨일에 한다는 개념입니다. 양도세의 경우에는 분양권으로 취득한 주택의 취득시기는 잔금청산일입니다. 비과세, 장기보유특별공제 등의 판단을 잔금청산일에 한다는 개념입니다. 관련된 자세한 내용은 제 블로그인 https://blog.naver.com/cchh19/223350483304?trackingCode=blog_bloghome_searchlist 참고하시기 바랍니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 증여세 신고여부 : 증여계약서 및 ETF 출고, 입고 내역을 증빙으로 신고 하여야 아내분이 A의 취득가액을 원시취득가액이 아닌 증여가액(증여 당시 시가)으로 인정받으실 수 있습니다. 2. 증여세 신고를 하면 양도소득세 계산 시 취득가액은 기존 증여가액이 새로운 취득가액이 됩니다. 따라서 양도대가에서 취득가액을 차감한 양도차익이 줄어들어 양도소득세가 줄어들게 됩니다. 이 경우 양도하고 신고할 때 해당 증빙을 첨부하여야 합니다. 3. 취득가액을 높여서 인정받으시려면 증여사실을 신고하셔야 합니다. 참고로 내년(25년)부터는 증여 후 1년 내 매도하면 이월과세 규정이 적용되어 증여가액이 아닌 원시 취득가액으로 양도차익을 계산하나, 질문자분은 24/12/30에 증여하였으므로 이 내용과는 상관은 없겠습니다만 나중에 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.

1. 기재하신 내용이 맞습니다. 기재하신 것처럼 C를 형제에게 증여한 이후에 B주택을 양도하셔서 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받으시면 됩니다. 2. C주택의 현재 시가가 4억일 경우, 형제가 증여받을 경우 증여세는 약 6,600만원(65,960,000원)이며 증여 취득세는 약 1,600만원(시가의 약 4%)입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.