1. 가능합니다. 1년 이상 국외 거주를 필요로 하는 취학, 근무 등의 사유에 해당한다면 출국일 당시 1주택이고, 출국일로부터 2년 내에 국내 있는 주택을 양도한다면 보유 및 거주기간과 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 가능합니다. 이와 관련된 법령은 아래를 참고하시면 됩니다. 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① ~ 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 2호. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 2. 박사 과정도 근무상 형편 사유에 해당합니다. 증빙서류로는 해외 박사과정의 학교 입학 허가서, 등록금 납부확인서 등이면 됩니다. 아래 예규를 참고하시면 됩니다. 사실관계를 보시면 박사학위취득을 위하여 출국한 경우입니다. 서면인터넷방문상담5팀-2476, 록일자 : 2007.12.06.,생산일자 : 2007.09.06. - 요지 주택의 입주자로 선정된 지위를 전매로 취득하여 중도금 불입 중 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 후 당해 준공된 아파트를 양도하는 경우 당해 양도주택은 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 1세대 1주택의 범위에 해당되는 것임. - 회신 거주자가 「주택법」 제41조의 2의 규정에 의한 주택의 입주자로 선정된 지위를 전매로 취득하여 중도금 불입 중 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 후 당해 준공된 아파트를 양도하는 경우 당해 양도주택은 「소득세법」 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항 제2호 다목의 규정에 의하여 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 1세대 1주택의 범위에 해당되는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 경기도 □□시 □□구 □□동 소재 아파트를 1993.12 분양 계약 - 1995..8.31. 잔금납부함 . - 본인은 뉴저지주립대학교 박사학위취득을 위하여 1994.1.3.출국후 현재까지 근무하고 있으며 처와자도 1996년. 출국하여 본인과 함께 살고 있음 - 2007.7. 상기아파트를 매매 하였음 ○ 질의내용 - 위와 같은 상황에서 양도한 아파트가 1세대1주택 비과세를 받을 수 있는지 ? 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

1. 재산분할은 재산 크기와 관계없이 증여세나 양도세 등의 세금 문제는 전혀 발생하지 않습니다. 재산분할이 아닌, 배우자로부터 증여받을 경우에는 10년간 6억까지 공제가 되어 납부할 증여세는 없습니다. 질문자님은 이혼 및 재산분할의 내용이기 때문에 금액 크기와 관계없이 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 2. 만약, 부동산을 처분한 이후에 처분한 현금을 재산분할로 상대방에게 지급한다면 증여세 대상이 아닌 것이므로 별도의 세금 문제가 전혀 없습니다. 3. 만약, 재산분할로 본인 부동산 지분을 상대방에게 넘긴다면 증여세는 없으나 재산분할 등기로 인한 취득세가 부과됩니다. 재산분할 취득세는 시가의 1.5%입니다. 매매가가 30억이고, 본인의 지분이 15억(50%)라고 가정한다면 상대방이 50%를 재산분할로 받을 경우, 납부해야할 취득세는 약 2,250만원(15억의 1.5%)입니다. 4. 따라서 세금을 아예 안내시려면 부동산을 먼저 처분하고, 처분대금(현금)을 상대방에게 재산분할 대가로 넘긴다면 증여세, 취득세 문제는 전혀 발생하지 않는 것입니다. 두분이서 잘 협의를 해보시는 것이 좋습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

오피스텔 A에 따라 C아파트는 2주택 취득세율이 적용될 수도 있고, 3주택 취득세율이 적용될 수도 있습니다. 2주택 취득세율이 적용될 경우, 일시적 2주택 취득세를 신청하여 취득세는 중과되지 않고 1%~3%로 납부할 수 있습니다. 오피스텔의 경우, 20.08.12 이후에 취득하고 오피스텔의 재산세가 주거용으로 부과될 경우에만 취득세 기준 주택수에 반영이 됩니다. 따라서 현재 보유하고 있는 오피스텔의 재산세가 일반 건축물 기준으로 부과되면 취득세 기준 주택수에서 제외가 됩니다. 오피스텔의 재산세가 주택으로 부과될 경우 "취득세 기준" 현재 1세대 2주택자이므로 C아파트는 3주택 취득세율이 적용되며, 오피스텔의 재산세가 일반 건축물로 부과될 경우 "취득세 기준" 현재 1세대 1주택자이므로 C아파트는 2주택 취득세율이 적용됩니다. 조정지역의 2번째 주택 취득세율은 8.4%(전용면적 85제곱미터 초과시 9%)이며, 조정지역의 3번째 주택 취득세율은 12.4%(전용면적 85제곱미터 초과시 9%)입니다. 2주택 취득세율이 적용될 경우, 신규분양권 아파트 취득일로부터 3년 이내에 B아파트를 양도한다면 일시적 2주택 취득세로 처음부터 납부가 가능하므로 취득세는 중과되지 않고, 주택 가격에 따라 1.1%~3.5%가 적용됩니다. 참고로 분양권으로 취득한 아파트는 C분양권 취득당시 주택수를 기준으로 취득세율이 적용됩니다. 따라서 C분양권 취득 이후, A오피스텔이나 B아파트를 매도하는 것은 C분양권 취득세율에 영향을 미치지 않습니다. 다만, 위에서 설명드린 것처럼 현재 취득세 기준 1주택자에 해당하고 B주택을 양도하실 계획이시라면 일시적 2주택 취득세를 신청하셔서 1%~3%로 납부할 수 있습니다. ㅇ 지방세법 시행령 제28조의4 【주택 수의 산정방법】 ① ~ 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

단순 해외여행 기간은 원칙적으로 주거의 연속성이 유지되는 범위 내에서 거주기간에 포함되는 것이 맞습니다. 다만 세무서에서는 해당 기간을 실제 거주로 볼 수 있는지에 대해 문제 제기를 할 가능성은 일부 존재하며, 특히 체류 기간이나 생활 근거지에 대한 소명 요구가 있을 수 있습니다. 따라서 질문과 같은 경우 거주요건 충족으로 보는 것이 일반적이지만, 리스크를 완전히 배제하려면 2년을 여유 있게 초과한 시점에 양도하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

세후 월 630만 원(연 7,560만 원) 소득에서 생활비와 금융기관 부채 상환액을 제외하면, 부모 차용 원금 상환에 실제로 쓸 수 있는 가용 재원이 얼마인지가 모든 구조 설계의 출발점입니다. 차용 총액이 4억 원을 넘어가면 통상적인 상환 설정 기간인 10년 내 상환이 현실적으로 어려워지고, 차용 자체의 진정성을 의심받을 위험이 커집니다. 여기에 더해 부채사후관리 리스크도 함께 보셔야 합니다. 국세청은 차용으로 신고된 금액에 대해 일정 기간 원리금 상환 내역을 추적하는데, 이 과정에서 상환 자금의 출처까지 연쇄적으로 검증될 수 있습니다. 따라서 부모님 차용 외에 금융기관 대출이나 세를 끼고 매매하는 구조 등 추가 차입이 예정되어 있다면, 가능한 한 자기자금을 늘리고 그 밖의 차입금 항목을 줄이는 방안인 E안이 가장 안전합니다. 참고로 부모 각각 차용 구조의 법적 안정성도 한 번쯤 짚어볼 필요가 있습니다. 국세청 예규(서면-2016-상속증여-4687)는 금전 무상대출 이익에 대해 상속세 및 증여세법 제47조 제2항의 동일인 합산 규정을 적용하지 않는다고 명시하고 있습니다. 이는 금전 무상대출 이익이 실제 증여가 아닌 증여의제이익이기 때문이며, 이 해석에 근거해 부모 각각에게 2.17억 원 이내(연 이자상당액 1,000만 원 미만)로 무이자 차용하는 사례가 실제 활용되고 있습니다. 다만 해당 예규의 사실관계가 단일 채권자를 전제로 한 것이어서 복수 채권자 상황에 그대로 적용할 수 있는지에 대해서는 세무사들 사이에서도 일부 이견이 있어, 부모 각 2.17억 구조는 "법적으로 활용 가능하나 보수적으로 보면 리스크가 0은 아닌" 영역으로 이해하시면 됩니다. 감사합니다.

어려울 수도 있을 것으로 보여집니다. B, C가 1년 이하의 2개의 임대차계약이기 때문에 합산해서 볼 수 없을 것으로 보여집니다. 관련된 예규 첨부해드리니 참고하시면 됩니다. 서면-2023-법규재산-1062 임차인의 요청으로 1년의 임대차계약을 체결한 후 다른 임차인과 6개월의 임대차 계약을 체결하는 경우 임대기간을 합산할 수 있는지 여부 요지 상생임대주택 특례 적용시 임차인이 다른 1년 이하의 2개의 임대차계약(1년, 6개월)을 순차적으로 체결한 경우, 두 임대차계약의 임대기간을 합산하여 직전임대차계약으로 볼 수 없는 것임 https://taxlaw.nts.go.kr/qt/USEQTA002P.do?ntstDcmId=200000000000007697&wnKey= 서면-2024-부동산-3411 [부동산납세과-2204] 각각 다른 임차인과 체결한 1년 이하 임대차계약의 임대기간 합산 여부 요지 상생임대주택 특례 적용시 임차인이 다른 1년 이하의 2개의 임대차계약을 순차적으로 체결한 경우, 두 임대차계약의 임대기간을 합산하여 직전임대차계약으로 볼 수 없는 것임 회신 귀 질의의 경우, 우리청의 기존해석사례(서면-2023-법규재산-1062, 2024.11.18.)를 참고하시기 바랍니다. ○ 서면-2023-법규재산-1062, 2024.11.18. 임차인의 요청에 의하여 체결한 임대기간 1년의 1차 임대차계약과 이와 별도로 임대기간 6개월의 2차 임대차계약을 서로 다른 임차인과 순차적으로 체결하는 경우, 두 임대차계약의 임대기간을 합산하여 「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전임대차계약에 해당하는 것으로 볼 수 없는 것입니다. https://taxlaw.nts.go.kr/qt/USEQTA002P.do?ntstDcmId=200000000000017123&wnKey= 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

자금출처 조사에 대해 납세자가 국세청에 소명할 경우 국세청은 소명하는 자료의 형식이 아닌 그 실질에 따라 판단합니다. 따라서 자금조달 계획서상 주식매각대금을 부동산 처분 대금 등으로 기재하더라도, 부동산 처분 대금 중 주식 계좌에 입금한 내역이 확인되고, 주식 계좌 입금 금액으로 중도금을 납부한 사실이 확인되면 그 자금의 출처가 부동산 처분 대금으로 소명될 수 있습니다. 다만, 국세청 자금출처 조사의 핵심은 부동산 취득 자금이 자기 자금인지 아니며 타인으로부터 증여 또는 상속받은 자금인지 확인하는 것이므로, 부동산 취득 자금의 출처가 직계존손 등 타인으로부터 증여 또는 상속받았는데도 증여세 및 상속세 신고 납부를 하지 않았을 경우 추가적으로 증여세 및 상속세가 고지될 수 있음에 유의하시길 바랍니다. 감사합니다.

1) 실거주 중 매물의 사전 등록 자체만으로 곧바로 거주요건이 부인된다고 보기는 어렵습니다. 즉, 매물 등록 여부만을 근거로 실제 거주사실이 곧바로 부정되는 것은 아니며, 핵심은 해당 주택이 생활의 주된 본거지로서 실질적으로 사용되었는지 여부에 있습니다. 2) 약 60일의 추가 거주를 통해 부족한 거주일수를 보완하는 것 자체는 원칙적으로 가능하다고 판단됩니다. 1세대 1주택 비과세 판단 시 거주요건은 통상 보유기간 중 실제 거주한 기간의 합계가 2년 이상인지 여부를 기준으로 검토되므로, 부족한 기간을 실제 거주를 통해 충족하는 방식 자체가 곧바로 배제되는 것은 아닙니다. 다만, 질의하신 사안의 경우 양도 직전에 부족한 거주기간을 충족하기 위하여 전입신고를 한 후, 실제 생활은 다른 장소에서 이루어지는 형식적 거주로 오인될 가능성이 있다는 점에서 과세관청의 확인 또는 소명 요구가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다. 따라서 본 건에서는 단순한 전입사실만으로 대응하기보다는, 해당 소유주택이 실제 생활의 중심지였음을 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 사전에 충분히 확보해 두는 것이 바람직합니다. 예를 들어, 아래와 같은 자료는 실거주 입증에 유의미한 보강자료가 될 수 있습니다. *관리비 납부내역 *전기·가스·수도 사용내역 *우편물 및 택배 수령내역 *인근 마트, 편의점, 병원 등 생활권 내 소비내역 *카드사용내역 등 일상생활이 해당 주택을 중심으로 이루어졌음을 보여주는 자료 결국 본 사안의 핵심은 매물 등록 여부 자체가 아니라, 실제로 해당 주택에서 거주하였는지 여부에 대한 실질판단에 있으며, 관련 증빙을 선제적으로 준비해 두는 것이 향후 과세관청 대응 측면에서 가장 안전한 방안으로 판단됩니다. 감사합니다.

당해 아파트의 시가는 상증법 및 소득세법 모두 감정가액 10.5억 원인 것으로 판단됩니다.(상증법 제60조 제2항 및 상증법 시행령 제49조 제1항, 소득세법 시행령 제167조 제5항 참조) 귀하의 질문에 대하여 간단히 말씀드리면, 6.01억 원에 대해서는 현금을 증여한 것이 아니고 부동산 지분(증여재산가액/증여재산의 시가 = 6.01/10.5 = 57.24%)을 증여한 것에 해당하므로 증여재산의 종류를 부동산으로 하여 6.01억 원에 대한 증여세를 신고납부해야 할 것으로 보이고, 나머지 부동산 지분( 100% - 57.24% = 42.76%)에 대해 양도할 수 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 나머지 부동산 지분(42.76%)을 특수관계자인 개인에게 1.5억 원에 양도할 경우 우선, 상증법상 특수관계자 간 나머지 부동산 지분(42.76%)을 시가(4.49억 원 = 10.5 - 6.01)보다 낮은 가액(1.5억 원)으로 양수한 경우로서 그 시가와 대가의 차액(2.99억 원 = 4.49 - 1.5)이 기준금액(다음 ①․② 중 적은 금액 = 1.35억 원) 이상인 경우인 경우에 해당하므로 해당 재산의 양수일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액(1.64억 원 = 2.99 - 1.35)을 양수자의 증여재산가액으로 증여세가 추가적으로 과세될 수 있습니다.(상증법 제35조 제1항, 상증법 시행령 제26조 제2항 참조) ① 상증법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 시가의 30%에 상당하는 가액(4.49 × 30% = 1.35억 원) ② 3억 원 뿐만 아니라, 소득세법 시행령상 특수관계자 간 시가와 거래가액의 차액(2.99억 원 = 4.49 - 1.5)이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상(4.49 × 5% = 0.22억 원)인 경우 양도가액은 시가(4.49억 원)에 의하여 계산하도록 되어 있어 양도자에게 양도소득세가 추가적으로 과세될 수 있음을 알려 드립니다.(소득세법 제101조 제1항, 소득세법 시행령 제167조 제3항 참조) 구체적인 증여세 및 양도소득세 절세 방법은 세무 전문가와 특수관계자 간 양도 대가금액 산정 및 시가 등을 검토하여 판단할 것을 추천드립니다. 저의 답변이 도움이 되었기를 바랍니다.

증여자인 부모님이 현금여력이 있으시면 현금을 증여받고 증여세 신고 및 납부를 정상적으로 하시고, 해당 금액으로 부동산을 저가매매하셔서 전체적인 절세를 하셔도 관계 없을 것으로 보여집니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

상가를 아들에게 증여하실 경우에는 우선 시가 평가가 원칙이고, 실무상으로는 감정평가를 통해 증여가액을 정하는 것이 가장 안전합니다. 상가는 아파트처럼 유사매매사례가 명확하지 않은 경우가 많고, 세무서에서도 사후적으로 감정평가나 평가심의위원회를 통해 가액을 다시 판단할 수 있기 때문에, 처음부터 감정평가로 가는 것이 가장 깔끔합니다. 다만 감정평가를 하지 않고 진행하신다면, 국세청 기준시가로 증여세 신고를 검토할 수는 있습니다. 다만 이 경우에도 향후 세무서에서 시가로 다시 판단하여 추징할 수 있는 리스크는 있습니다. 따라서 현재 시세가 2억5천 정도라고 하시더라도, 실제 신고 전에는 기준시가가 얼마인지 먼저 확인해보시는 것이 중요합니다. 증여가액을 2억 5천으로 가정할 경우, 성인 자녀 공제 5천만 원을 차감한 과세표준은 2억 원이 되며 여기에 세율 20%와 누진공제 1천만 원을 적용하면 증여세는 약 3천만 원이 됩니다. 취득세는 상가 증여 시 3.5%가 적용되므로 2억 5천 기준 약 875만 원이 발생합니다. 증여세와 취득세를 합산하면 약 3,875만 원의 세부담이 예상되며, 실제 신고 가액에 따라 달라질 수 있으므로 참고 수치로 활용하시기 바랍니다. 사업자등록 부분은 단순히 폐업 후 새로 내는 방식보다는, 현재 일반사업자로 운영 중인 상가라면 포괄양수도 형태로 사업까지 함께 승계하는 구조로 넘기는 것이 실무상 가장 깔끔합니다. 이 경우 부가세 문제도 보다 안정적으로 정리할 수 있습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

혼인합가 특례는 혼인일로부터 10년 이내에 순차적으로 매도하면 각각 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용해주는 구조이므로, 같은 해에 연속으로 매도하더라도 전혀 문제가 없습니다. 남편 주택을 먼저 매도한 후 아내 주택을 바로 매도해도 추가 보유기간은 요구되지 않습니다. 또한 비과세 요건인 보유기간은 앞 주택을 판 시점부터 다시 계산하는 것이 아니라, 각 주택의 최초 취득일 기준으로 판단합니다. 다만 아내 주택은 취득 당시 조정대상지역 여부에 따른 2년 거주요건 충족 여부만 별도로 확인하시면 됩니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.