1. 직전 임대차 계약 판단 2020년 8월 계약은 이전 집주인과 임차인 사이의 계약이므로 새로운 소유자인 본인의 임대차 계약으로 보지 않습니다. 따라서 2020년 11월 잔금일에 본인과 임차인 사이에 다시 작성한 계약이 최초 임대차 계약이 됩니다. 이는 통상 갭투자 형태에서 잔금일에 임대차 계약을 새로 체결하는 구조와 동일하게 봅니다. 2. 상생임대인 적용 여부 상생임대인은 직전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 재계약이어야 합니다. 그런데 이 사례에서는 2022년 11월 계약이 직전 임대차 계약(2020년 11월)의 갱신이 아니라 직전 임대차 계약이 됩니다. 따라서 2024년 11월에 하는 계약이 상생 임대차 계약이라고 볼 수 있습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

종합부동산세와 양도소득세 모두 세대 판단은 소득세법상 ‘1세대’ 개념을 따르며, 직계존비속이 같은 주택에 거주하는 경우 원칙적으로는 동일 세대로 보지만, 성년자이고 독립적인 소득이 있으며 실질적인 임대차 관계를 통해 생계를 분리하고 있다면 예외적으로 세대분리가 인정될 수 있습니다. 이 사례에서는 딸이 성년으로 근로소득이 있고, 본인 명의 주거용 오피스텔을 전세로 임대한 뒤 아버지 소유 아파트에 임차인 지위로 입주하며, 임대차계약을 체결하고 시세에 맞는 월세를 매월 계좌이체로 지급한다는 점에서 형식이 아닌 실질 임대차로 볼 여지가 있습니다. 또한 생활비·금융거래를 명확히 분리하고, 아버지가 해당 월세에 대해 임대소득 신고까지 병행한다면, 세무상 부양을 전제로 한 동거가 아닌 독립 생계로 인정받을 가능성이 있습니다. 따라서 위 요건들이 실제로 이행·입증된다면, 종부세와 양도소득세 모두에서 아버지와 딸을 각각 별도 세대로 보아 각자 1가구 1주택 판정이 가능하다고 판단됩니다. 다만 저가 임대, 월세 미지급, 생활비 혼합 등 사실관계가 어긋날 경우에는 형식적인 세대분리로 보아 부인될 수 있으므로, 계약서·이체 내역·시세 자료 등은 사전에 철저히 정리해 두는 것이 중요합니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 자기자금 기재 방법 퇴직연금 정산금 2,500만 원은 실제로 인출되어 사용 가능한 자금이라면 자기자금 항목(현금 등 그 밖의 자금)에 포함하여 작성하는 것이 가능합니다. 다만 미래 기대소득 1,500만 원처럼 아직 확보되지 않은 자금은 자금조달계획서에 기재하기 어렵고, 실제 확보 가능한 자금(예금, 대출, 차용 등) 중심으로 작성하는 것이 일반적입니다. 2. 주택담보대출 금액 기재 자금조달계획서는 실제로 조달할 예정인 자금 구조를 기준으로 작성하는 것이 원칙입니다. 따라서 대출 예정 금액이 5.67억이라면 해당 금액을 기재할 수 있습니다. 다만 금융기관 심사에서는 LTV 기준이 보통 매매가와 시세 중 낮은 금액 등을 기준으로 적용될 수 있기 때문에 실제 대출 가능 금액이 달라질 수 있으므로, 계획서 금액과 실제 실행 금액 사이에 차이가 발생하지 않도록 보수적으로 작성하는 것이 좋습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

기존주택/신규주택의 조정지역여부과 관계없이 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 기존주택 양도하시면 일시적 2주택 양도소득세 비과세 가능합니다. 이대로 이해하시면 됩니다. 복잡하게 생각할 것은 아닙니다. 과거 법령과 헷갈려 하시는 것으로 보여집니다. ★ 일시적 2주택 양도세 비과세 1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득 2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도 3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

근로소득과 타소득 (3.3% 소득으로 추정됩니다) 이 있는 경우 매년 5월 종합소득세를 신고해야 합니다. 복식부기대상자는 아래의 경우에 해당합니다. ① 사업자등록을 한 전문직사업자 ② 직전 연도 수입이 75백만원 이상인 경우 현재는 근로소득과 타소득이 있는 경우로서 직전 연도 수입 구분에 따라 복식부기의무자 여부가 결정되게 됩니다. 따라서 26년 소득세 신고시 (25년 귀속) 24년 소득을 기준으로 복식부기의무자 여부를 확인해야 합니다. 복식부기의무자가 아니라면 기장 진행시 기장세액공제 등을 통해 소득세를 더 절감할 수 있는 효과가 있습니다. 종소세 신고하실 때 필요한 비용 증빙을 잘 챙겨두시길 바랍니다. 경비로 인정받을 수 있는 범위나 최대금액은 따로 없고 사용한 경비가 있다면 모두 반영이 가능합니다. 기장 진행시 월별 7만원, 종합소득세 신고시 소득 구간에 따라 10만원 ~ 50만원에 진행이 가능합니다. 사업자등록, 종합소득세, 양도, 상속, 증여, 취득 관련 세금에 대해 블로그를 운영 중에 있으니, 궁금하신 내용이 있으면 블로그 https://blog.naver.com/hyekeong 에서 참고해주셔도 됩니다. 보다 더 자세한 내용은 hyekeong@naver.com 또는 010-4012-0152 최혜경 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

양도가액은 45제곱미터에 1500만원으로 675,000,000으로 가정하고 답변드립니다. -----------------26년 3월 양도, 이월과세 적용 시----------------- (비교과세대상세액1) 양도차익: 675,000,000 - 100,000,000 - 16,700,000(증여세) = 558,300,000 [ 장기보유특별공제: 558,300,000 x 2% x 15년 (05년 5월 ~ 26년 3월, 공제 한도 15년) = 167,490,000 ] 양도소득금액: 558,300,000 - 167,490,000 = 390,810,000 산출세액: 390,810,000 x 40% - 25,940,000 = 130,384,000 (비교과세대상세액2) 양도차익 675,000,000 - 182,000,000(증여당시 취득세는 포함되지 않습니다.) =493,000,000 장기보유특별공제: 3년미만 보유이므로 없음 양도소득금액: 493,000,000 산출세액: 493,000,000 x 40% - 25,940,000 = 171,260,000 Max ( 비교과세대상세액1, 비교과세대상세액2) = 171,260,000 ----------------33년 5월 후 양도, 이월과세 미적용----------------- 양도차익: 675,000,000 - 182,000,000 (증여당시 취득세는 포함되지 않습니다.) = 493,000,000 [ 장기보유특별공제: 493,000,000 x 2% x 10년 (23년 5월~33년5월 이후) = 98,600,000 ] 양도소득금액: 493,000,000 - 98,600,000 = 394,400,000 산출세액: 394,400,000 x 40% - 25,940,000 = 131,820,000 ------------비교--------------- 26년 3월 양도시 171,260,000 33년 5월 이후 양도시 131,820,000 차이: 39,440,000

상속인 중 장애인이 있다면, 인적공제에서 일괄공제가 아닌 그 밖의 인적공제를 선택하여 받을 수 있습니다. 이때, 장애인의 범위는 다음과 같습니다. 1. 「장애인복지법」에 따른 장애인 및 「장애아동 복지지원법」에 따른 장애아동 중 재정경제부령으로 정하는 사람(2025.12.30 직제개정) 2. 「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 의한 상이자 및 이와 유사한 사람으로서 근로능력이 없는 사람(2018.02.13 개정) 3. 「국민건강보험법 시행령」 별표 2 제3호 라목1)부터 10)까지 외의 부분 전단에 따른 희귀성난치질환등 또는 이와 유사한 질병·부상으로 인해 중단 없이 주기적인 치료가 필요한 사람으로서 의료기관의 장이 취업ㆍ취학 등 일상적인 생활에 지장이 있다고 인정하는 사람(2025.02.28 신설) 위 내용은 소득세법 시행령 제107조 제1항에 해당되는 것으로, 상속세및증여세법시행령 제18조에서 장애인을 규정하고 있는 것입니다. 말씀하신 장애내용 3호라고 말씀하신 것은, 제가 위에서 말했던 소득세법 시행령의 3호와 동일한 것으로 해당 서류로 장애인공제를 세팅하실 수 있을 것입니다. 상속세에서 장애인공제를 받기 위해서는 기대여명연수도 함께 세팅하여야합니다. 자세한 내용은 전문가와 상의하시기 바랍니다. 감사합니다.

1. 부모님이 유주택자라면, 전입신고로 동일 세대가 되는 순간 세대원 중에 주택 보유자가 존재하게 됩니다. 생애최초 취득세 감면은 세대 기준으로 판단하므로, 취득일 현재 부모님과 동일 세대라면 감면 요건을 충족하지 못하게 됩니다. 따라서 잔금일 기준으로 부모님과 주민등록상 동일 세대라면, 부모님이 주택을 보유하고 있는 이상 감면 요건을 충족하지 못합니다. 핵심은 ‘취득일 현재 세대 구성’입니다. 2. 주민등록상 세대주가 따로 있고 본인이 세대원(동거인)으로 들어가면, 원칙적으로는 해당 세대의 주택 보유 여부가 함께 고려됩니다. 즉, 동거인으로 전입하면 그 세대에 속하게 되므로 세대 기준 무주택 요건이 문제 될 수 있습니다. 제3자의 집에 ‘동거인’으로 전입하면 주민등록상 그 세대에 편입되는 것이므로, 그 세대가 유주택 세대라면 세대 기준 무주택 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 3. 같은 주소지라도 세대를 분리해 별도 세대주로 등록하는 것은 행정적으로 가능할 수 있으나, 실제로는 해당 주택에 이미 거주 중인 세입자가 있다면 실거주 사실이 없는 형식적 전입은 문제가 될 수 있습니다. 또한 동일 주택 내에서 독립된 세대로 인정받으려면 출입구·생활공간 분리 등 실질적인 독립 거주 요건이 필요하며, 단순히 전입만 해두는 방식은 향후 사실관계 확인 시 부인될 소지가 있습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

네 맞습니다. A, B 모두 1세대 1주택 양도소득세 비과세 가능합니다. 외조부 사망당시, 다른 주택이 없고 해당 분양권만 있을 경우, 해당 분양권은 상속특례주택에 해당합니다. 상속당시 별도세대였던 피상속인으로부터 분양권을 상속받고 그 이후 잔금을 납부하여 취득한 주택도 상속특례주택에 해당합니다. 상속특례주택에 해당할 경우, 상속 전에 보유한 주택을 먼저 양도할 경우에도 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 가능합니다. 따라서 상속 전에 기존에 보유하고 있던 A주택은 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있으며, 그 이후 상속받은 B분양권 아파트도 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. B아파트 취득당시에는 비조정지역이었으므로 거주요건 없이 2년 이상 보유만 하시면 됩니다. 2년 이상 보유하고 양도하였으므로 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용되어 양도가격 12억 이하까지는 양도세가 없습니다. 아래 법령을 참고하시면 됩니다. 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ②상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 "소규모재건축사업등"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락주셔도 됩니다.

서로 주택을 교환하여 시어머니와 남편 모두 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받는 것이 가장 절세가 됩니다. 이에 해당한다면 두분 모두 양도소득세를 납부하지 않습니다. 다만, 남편은 저가양수로 시어머니 아파트를 취득한 것이므로 증여세 문제가 발생합니다. 저가매수로 인한 증여가액은 아래와 같습니다. 시가 - 실제거래가격 - Min[시가 x 30%, 3억] = 5.5억 - 2.8억 - Min[5.5억x30%,3억] = 5.5억 - 2.8억 - 1.65억 = 1억 500만원(증여받은 금액) 이처럼 남편은 저가매수로 인한 증여금액이 1억 500만원입니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원까지 공제가 가능합니다. 증여금액 1억 500만원, 증여재산공제 5천만원을 가정할 경우 납부해야 할 증여세는 550만원입니다. 만약 남편께서 여유자금 1억 500만원이 있다면 1억 500만원 이상의 대가를 주신다면 증여에 해당하지 않습니다. 또는 5,500만 주시더라도 증여받은 금액이 5천만원이기 때문에 증여세는 발생하지 않습니다. 각 상황별 양도세, 증여세 계산 등을 하시려면 상당한 시간과 용역이 필요하므로 세무사와 구체적으로 상담하고 의사결정을 하셔야 합니다. 도움이 필요하시면 개별연락주셔도 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

3년 만기 차용 자체는 기간이 명확해 세무상 무리가 없고, 차용금액이 5천만 원 수준으로 소액이기 때문에 이자율을 0%로 설정하더라도 연 4.6% 정상 이자율 기준 이자 상당액이 연 1천만 원 이하에 해당하여 증여세 과세 문제는 발생하지 않습니다. 또한 매월 원금 10만 원씩 분할 상환하는 구조라면 실제 금융거래 내역을 통해 차용 사실이 명확히 입증되므로 형식상 차용으로 부인될 가능성도 낮아 실무적으로 안전한 구조에 해당합니다. 저는 여러 가지 세무지식에 대해서 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 증여받은 부동산의 취득시기는 '등기접수일'입니다. 따라서 등기부등본상 등기접수일인 21.04.30이 증여받은 부동산의 취득일입니다. 등기원인인 계약일을 취득일로 보지 않습니다. 따라서 21.04.30으로부터 5년 내에 양도하셨다면 양도소득세 이월과세가 적용이 됩니다. 2. 양도일은 잔금청산일 vs 등기접수일 중 빠른 날입니다. 매매계약일은 전혀 관계 없습니다. 따라서 양도잔금일이 26.05.01 이후라면 증여받은 날로부터 5년 이후에 양도한 것으로 보므로 양도소득세 이월과세가 적용되지 않는 것입니다. 3. 참고로 매매(양도)로 인한 부동산의 양도일(=취득일)은 잔금일 vs 등기접수일 중 빠른 날입니다. 계약일은 전혀 영향을 미치지 않습니다. 4. 증여받은 부동산의 취득일은 '등기접수일'입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.