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06-24
비조정지역이 조정지역으로 바뀌는 경우 양도소득세과세
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취득세는 취득당시 조정지역 여부에 따라 세율이 정해지는 것이고, 양도소득세는 양도당시 조정지역 여부에 따라 양도세율이 정해집니다. 현재는 둘다 비조정지역이므로 양도소득세는 중과되지 않습니다. 참고로 양도소득세 중과대상이더라도 26년 5월 9일까지는 양도소득세는 중과가 되지 않습니다. 1. 양도당시 조정지역이 아니므로 양도소득세는 중과되지 않습니다. 양도가격, 취득가격, 보유기간 등에 따라 일반세율로 양도소득세가 과세가 됩니다. 2. 네 맞습니다. 양도당시 조정지역이더라도 26.05.09까지는 양도세가 중과되지 않습니다. 3. 네 맞습니다. 1년당 2%, 최소 3년 6% ~ 최대 15년 30%까지 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 16년도에 취득한 것이라면 양도 월에 따라 8년(16%) 또는 9년(18%)의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 4. 기재하신 것처럼 양도차익이 적은 주택을 먼저 팔아서 일반세율로 양도세를 납부하고, 양도차익이 큰 주택을 나중에 팔아서 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받는 것이 절세에 도움이 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 문의를 주셔도 됩니다.
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06-10
부모 명의 주택 자녀가 받을시 절세 방법
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1. 양도 vs 증여의 세금을 비교하려면 양도 또는 증여당시의 시가, 취득가격, 보유기간 등의 정보가 필요한 것입니다. 2. 양도로 할 경우, 질문자님께서 아버지에게 빌려드린 1.1억(원금을 상환하고 있다면 남은 금액)은 매매대금에서 상계를 하고 차액만 지급을 하셔도 됩니다. 3. 참고로 주택을 1년 미만 보유하고 양도할 경우 77% 양도세율이 적용되며, 1년이상 ~ 2년미만 보유시에는 66%, 2년 이상 보유시에는 양도차익에 따라 6%~45%의 세율이 적용됩니다. 따라서 양도로 할 경우에는 최소 2년이상 보유하고 양도하시는 것이 양도세 절세에 도움이 될 것입니다. 4. 일반적으로 양도로 하는 것이 증여받는 것보다 세금이 적지만, 취득자의 자금부담이 있습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
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3일전
부모님 전세보증금 대납 증여 관련
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1. 부모 → 집주인 직접 지급한 금액 부모님이 자녀 명의로 체결된 전세계약에 따라 집주인에게 전세금을 직접 지급한 경우, 이는 민법상 ‘제3자를 위한 변제’로 보아 자녀에 대한 증여로 간주될 수 있습니다. 실제 수익자는 자녀이며, 해당 금액은 자녀가 보증금 반환을 통해 회수했기 때문입니다. 따라서 전세보증금 8,200만 원은 부모로부터 자녀에게 증여된 것으로 평가될 여지가 있습니다. 2. 전세보증금의 반환 다만, 자녀가 해당 전세보증금 전액을 부모에게 상환하였다면 이는 일시적 대여에 해당하는 것으로 해석될 수 있으며, 증여가 아닌 단순 변제 관계로 정리할 수 있습니다. 이 경우 사전 증여로 보지 않으며, 증여세 과세 대상도 아닙니다. 향후 소명에 대비하여 상환 내역과 차용 사실을 입증할 수 있는 자료를 갖추어 두는 것이 바람직합니다. 3. 증여재산공제 및 혼인 관련 공제 이러한 전제를 바탕으로, 부모가 2025년 혼인을 앞둔 자녀에게 증여하는 1억 5천만 원에 대해서는 증여세법상 공제 규정이 적용됩니다. 성인 자녀에 대한 기본 증여재산공제 5천만 원과, 혼인 전후 1년 이내의 혼인 관련 증여로서 추가 1억 원을 공제받을 수 있어, 총 1억 5천만 원까지 비과세 증여가 가능합니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.
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5일전
저가양도 적정가격이 궁금합니다
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1. 특수관계인 간 저가 양도 시 증여세 과세 기준 특수관계인 사이에서 부동산이나 유가증권 등 자산을 시가보다 낮은 금액으로 양도할 경우, 증여세 과세 여부는 상속세 및 증여세법 제35조에 따라 판단합니다. 구체적으로는, 시가보다 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하여 낮은 가격으로 양수한 경우에만, 그 초과분에 대해 증여세가 과세됩니다. 따라서 통상적으로는 시가의 70% 이상이거나 시가 – 3억 원을 초과하는 가격으로 거래하면 증여세가 과세되지 않습니다. 2. 저가 양도 시 일정 부분 증여세 납부 후 거래가 가능한지 여부 만약 시가보다 현저히 낮은 금액으로 거래하더라도, 해당 차액 중 일정 범위를 증여로 보고 증여세를 자진 납부하면 세법상 문제 없이 인정받을 수는 있습니다. 예를 들어 시가가 6억 원인 자산을 2억 원에 자녀에게 양도하고, 4억 원의 차액 중 법에서 허용한 1.8억 원(30%)을 초과하는 2.2억 원을 증여로 보고 증여세를 납부한다면, 원칙적으로 증여세 신고 요건은 충족된 것으로 평가됩니다. 3. 과도한 저가 양도의 경우 증여세 외 세무상 리스크 다만, 세무당국은 단순히 증여세를 납부했다고 하여 모든 거래를 무조건 인정하지는 않습니다. 거래금액이 시가의 30~40% 수준에 불과하거나, 대금 지급 정황이 불분명한 경우, 또는 실제 자산의 관리·수익이 여전히 양도자에게 귀속되는 경우에는, 해당 거래를 위장 양도나 증여로 재해석할 수 있습니다. 이 경우 증여세 외에도 양도세, 가산세 추징까지 이어질 수 있으므로, 거래 전 실질적 요건과 자금 흐름에 대한 사전 점검이 중요합니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.
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06-18
증여 취소or반환 관련하여 질문있습니다.
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1. 증여세법상 증여의 취소·해제 규정 증여세법상 증여가 "3개월 이내 취소·해제" 되면 증여가 없었던 것으로 봅니다. (상속세 및 증여세법 §2의3, 기본통칙 9-0-1 등) 이때 증여취소는 민법상 해제·합의로 가능합니다. 2. 증여취소계약서 작성 장소 시청은 단순히 부동산 신고접수 기관이므로 증여취소계약서는 시청이 아닌 민법상 계약서 형식으로 당사자 간 작성하면 됩니다. 즉, 귀하와 예비배우자 간에 "증여계약 해제 합의서" 또는 "증여계약 취소 합의서"를 자필 또는 공증형태로 작성하면 법적 효력은 충분합니다. 3. 증여계약 해제 합의서 예시 증여자 ○○○와 수증자 ○○○는 2024년 6월 2일 작성한 분양권 증여계약서를 당사자 간 협의 하에 2024년 ○월 ○일자로 합의 해제하기로 한다. 본 해제에 따라 증여로 인한 소득세법 및 상속세 및 증여세법상 권리·의무는 소급하여 소멸하는 것으로 한다. 작성일자: 2024년 ○월 ○일 증여자: (서명) 수증자: (서명) 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.
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06-23
차용증 없이 부모님 빌려드린 돈
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1. 현재 시점에서 차용증 작성의 유효성 원칙적으로는 가능합니다. 민법상 금전소비대차계약은 요식행위가 아니므로, 구두나 묵시적인 합의로도 유효하며, 지금이라도 당사자 간 합의하에 차용증을 작성할 수 있습니다. 다만, 과거의 거래에 대한 소급작성 차용증은 그 자체로 강력한 증거력은 없습니다. 2. 현재 작성하는 차용증의 효력을 높이는 방법 (1) 기재 내용 원금: 6,000만 원 차용일: 2008년 (정확한 날짜가 없다면 당시 상황을 구체적으로 서술) 이자: 없음 또는 약정 이율 변제방법: 2023년에 택시면허를 매도하고 그 대금을 채무 변제에 충당하기로 구두 합의했음 특약: 이 문서 작성일은 2025년이나, 실제 채무 관계는 2008년부터 존재했음을 양 당사자가 인지하고 있음 (2) 첨부자료 당시 이체 내역 (6천만 원) 아버지 명의 택시면허 등록 및 매도 관련 자료 가능하다면, 공증이나 자필 확인서로 보완 (예: 아버지의 자필 서술 + 지장) 3. 소멸시효 문제 금전채권의 소멸시효는 10년이며, 통상적으로는 ‘상환기일 도래 후’로부터 기산됩니다. 하지만 이 사안은 단순한 차용이 아니라, 구두 합의로 "면허를 매도한 후 전액 변제"하기로 했다는 점에서, 2023년 매도 시점을 변제기일로 본다면 아직 시효가 완성되지 않았습니다. 4. 향후 상속분쟁에 대비하기 위한 조치 형제 간 분쟁 방지를 위해 아래 절차들을 권유드립니다. 유언장 작성 권유: 아버지가 9천만 원에 해당하는 상속분을 딸(귀하)에게 남긴다는 취지의 자필 유언장을 작성하시면 가장 명확합니다. 편법 증여나 특수관계인 거래로 오해받지 않도록, 가족회의록, 녹취록 등을 준비하시면 좋습니다. 만약 아버지께서 생전에 해당 금전을 증여한 것이 아니고, 변제의 의무가 있다고 인지하고 계신다면, 이 점을 명확히 표현한 서면이 매우 중요합니다. 저는 여러 가지 세무지식에 대해서 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.
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06-19
일시적 1가구 2주택 양도세 비과세
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현재 대법원 판결로 문제가 되는 부분은 1주택 상태에서 새로운 주택을 취득했냐입니다. 질문자님께서는 충주용산주공 구입 당시 이미 동일하이빌을 매도하고 나서 태영데시앙 1주택 상태였기 때문에 일시적 1세대 2주택으로 양도세 비과세 적용이 가능합니다. 다만 태영데시앙의 양도는 충주용산주공 매수일로부터 3년 이내에 진행되어야 하는 부분 유의하셔야 합니다. 이외 궁금한점이 있으시면 상담신청 부탁드립니다. 오늘도 무탈한 하루 보내세요. 감사합니다.
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1일전
자금조달계획서 작성과 관련한 질문
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교직원공제회를 통해 받은 대여금은 자금조달계획서상 금융기관 대출에는 해당하지 않으며, ‘그 밖의 차입금’ 항목에 기재하시면 됩니다. ‘회사지원금’은 소속 회사에서 제공하는 무상지원금 또는 사내 대출 등을 의미하므로, 교직원공제회 대여금과는 성격이 다르며 해당 항목에 기재하는 것은 적절하지 않습니다. * 교직원공제회의 법적 성격 「공무원연금법」 및 「사립학교교직원연금법」에 따라 설립된 독립된 공적 기금법인 정부 인가를 받은 공제조합으로, 교직원의 고용주(학교 또는 교육기관)와는 법적·회계적으로 구분됨 -> 따라서 고용주로서의 ‘회사’에 해당하지 않음 자금조달계획서 작성 시 다음과 같이 처리하면 되겠습니다. 작성 위치: 11번 항목 ‘그 밖의 차입금’ 기재 내용: 금액과 함께 교직원공제회 대여금이라고 명확히 표시 참고사항: 이자는 존재하나 일반 금융기관이 아니므로 분류상 금융기관 대출이 아닌 기타 차입으로 판단 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.
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06-21
부모에게 대여한 금액 변제 등
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1. 과거 어머니에게 빌려드린 2억의 계좌이체내역과 차용증이 있다면 이를 매매대금에서 상계할 수 있을 것으로 보여집니다. 따라서 시가가 6억일 경우, 6억에서 2억을 차감한 4억을 지급하셔도 됩니다. 2. 참고로 해당 주택의 시가가 6억이라고 가정할 경우, 6억의 70%인 4.2억 이상의 대가만 지불하셔도 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 3. 어머니께서는 시가보다 저렴하게 양도를 했더라도 양도소득세와 취득세 신고시에는 시가인 6억을 기준으로 납부합니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
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6일전
청년중소기업창업 감면 주소지 이전 질문드립니다.
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창업중소기업 세액감면에서 적용되는 감면율은 창업 당시 사업장의 소재지를 기준으로 결정되며, 이후 사업장 이전 여부에 따라 감면율이 바뀌지는 않습니다. 따라서 처음 사업자등록을 한 주소지가 비과밀억제권역이라면 세액감면율은 100%로 적용되며, 이후 과밀억제권역으로 이전하더라도 감면율은 그대로 유지됩니다. 반대로 처음 창업한 지역이 과밀억제권역인 경우에는 세액감면율이 50%로 제한되며, 이후 비과밀지역으로 이전하더라도 감면율이 100%로 상향되지 않습니다. 즉, 감면율은 창업일 현재의 사업장 소재지에 따라 1회만 결정되며, 이후 소재지 변경은 감면율에 영향을 주지 않습니다. 세액감면을 최대한 적용받기 위해서는 최초 사업자등록 시점에 비과밀지역에 사업장을 두는 것이 중요합니다. 관련된 창업중소기업 감면에 대한 자세한 내용에 제 블로그인 https://blog.naver.com/cchh19/223033563794?trackingCode=blog_bloghome_searchlist 참고하시면 되겠습니다. 저는 여러 가지 세무지식에 대해서 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.
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3일전
부모님께 차용한 금액도 미리 증여세 신고 해야하나요?
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2명의 전문가 답변
차용증은 별도로 신고하는 것은 아닙니다. 추후 세무서 등에서 부채 사후관리 조사를 통하여 해당 차입관계가 적법하게 인정될 수 있는 지, 혹은 실질이 증여로서 증여세 추징 대상에 해당하는 지 확인 절차가 진행될 수 있습니다. 이 때 작성하였던 차용증, 상환내역 등을 통하여 증빙하면 됩니다. 감사합니다.
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1일전
공동명의 아파트 매도금액 수령 후 분배시 증여세 해당여부
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2명의 전문가 답변
아닙니다. 공동명의 아파트인 경우, 원칙적으로 남편이 50% , 아내가 50%의 지분을 가지고 있는 것으로, 아파트 매도대금에 대해서 마찬가지입니다. 따라서, 아내는 매도대금의 50%를 수령할 권리가 있습니다. 실무적으로, 매도대금을 한명이 모두 수령하여, 절반에 해당되는 금액을 상대방에게 송금하는 것은 부동산매매계약서와 공동지분을 가지고 있던 것을 등기상으로 입증하면 증여로 보지 않습니다. 자세한 내용은 전문가와 상의하시기 바랍니다. 감사합니다.
*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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