직원이 없는 법인이라면 부가가치세 신고와 법인세 신고시에만 세무사에게 신고를 맡기더라도 매월 기장한 것과 동일하게 절세가 가능합니다. 직원 급여에 대한 원천세 신고도 없는데, 매월 기장료를 납부하실 필요는 없습니다. 매월 신고할 것도 없기 때문에 세무사가 매월 기장료 받으면서 할 것도 없습니다. 직원이 없는 기간에는 매 분기마다 부가가치세 신고, 매년 법인세 신고시에만 맡기셔도 절세가 모두 되는 것이니 매월 기장료 내실 필요는 없습니다. 자세한 문의 있으시면 별도로 연락주셔도 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 보내주셔도 됩니다.

현재는 어머니 55%, 세 자매 각 15%이므로 공동상속주택에서는 어머니가 최대지분자입니다. 공동상속주택의 소수지분자는 본인의 다른 주택을 양도할 때 해당 상속주택을 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 따라서 세 자매분이 어머니와 세대를 달리하고 계시다면, 현재는 각자 보유하신 주택을 매도할 때 상속주택 때문에 바로 2주택으로 판단되지는 않습니다. 향후 어머니가 돌아가시면서 55%를 세 자매가 각각 1/3씩 상속받으면, 기존 15%에 약 18.33%씩 추가되어 각자 약 33.33%의 동일지분을 보유하게 됩니다. 이처럼 최대지분자가 여러 명이면 세법에서는 해당 상속주택에 거주하는 사람, 거주자가 없다면 최연장자 순으로 한 사람을 해당 공동상속주택의 소유자로 봅니다. 따라서 세 분 모두가 자동으로 2주택자가 되는 것은 아니지만, 세 분 중 한 분은 상속주택을 소유한 것으로 판정될 수 있어 그분이 본인의 기존주택을 양도할 때에는 상속주택 특례 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다. 나머지 두 분은 공동상속주택 소수지분 특례를 적용받을 수 있습니다. 또한 이 주택 자체를 향후 매도할 때의 양도세는 별도로 검토해야 합니다. 특히 아버지로부터 2022년에 상속받은 기존 15%와 향후 어머니로부터 추가로 상속받는 지분은 취득시기와 취득가액이 서로 다르기 때문에, 실제 상속 및 양도 시점에 각각 구분하여 계산해야 합니다. 따라서 어머니 지분을 무조건 1/3씩 나누기보다는 세 자매분의 현재 보유주택, 향후 매도계획, 연령 및 상속주택 거주 여부까지 함께 확인한 후 지분을 결정하는 것이 세무적으로 더 안전합니다. 저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

결론부터 말씀드리면, 경매 주택 1건의 장부 작성, 매매차익 예정신고, 다음 해 종합소득세·지방소득세 신고까지 부가세 포함 88만 원이며, 아래의 매매업 해당 여부 판단을 포함한 금액입니다. 다만 비용보다 먼저, 이 한 건을 부동산매매업으로 신고할 수 있는지부터 확인하셔야 합니다. 판단에 따라 세금이 수천만 원 달라질 수 있습니다. 1. 매매업이냐 양도세냐에 따른 세금 차이 (예시) 2억 원에 낙찰받아 1년 안에 2억 5천만 원에 판다고 가정하면(차익 5천만 원, 다른 비용 없음) - 양도소득세로 신고: 1년 미만 보유 주택은 70% 세율 → 지방소득세 포함 약 3,660만 원 - 매매업 예정신고: 단기 세율 대신 기본세율 적용(소득세법 제69조 제3항) → 지방소득세 포함 약 690만 원 매매업 세액은 다음 해 5월 근로소득 등과 합산해 다시 정산하므로, 다른 소득이 많으면 최종 세액은 이보다 올라갑니다. 2. 한 건이면 매매업이 부인될 수 있습니다 사업자등록만으로는 부족하고 계속·반복성이 있어야 합니다. 부가가치세법 시행규칙 제2조 제2항은 사업 목적을 나타내어 부동산을 판매하거나, 1과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하는 경우를 사업으로 봅니다. 일회성 거래를 매매업으로 보지 않은 판결(수원지법 2017구단8792)도, 반복 거래를 매매업으로 인정한 판결(서울행법 2022구합58940)도 있습니다. 낙찰 전에 사업자등록을 하고 앞으로도 경매를 계속하실 계획이라면 인정 가능성이 높아집니다. 이번 한 건으로 끝내실 계획이라면 나중에 양도세 단기 세율로 다시 과세될 위험이 있습니다. 3. 비용 처리도 다릅니다 - 양도세로 신고하면 세입자에게 준 명도비는 필요경비로 인정되지 않습니다(사전-2022-법규재산-1137). - 매매업은 경락잔금대출 이자를 사업 경비로 넣을 수 있습니다(소득세법 시행령 제55조 제1항 제13호, 서면-2025-소득-0754). 다만 예정신고는 양도세 방식으로 계산하므로, 이자는 다음 해 5월 종합소득세 신고 때 반영됩니다. 4. 중과 대상 주택이면 비교과세 다주택 중과 대상 주택이면 종합소득세 방식과 양도소득세 방식으로 각각 계산해 큰 세액을 냅니다(소득세법 제64조). 이 경우 매매업의 장점이 사라집니다. 5. 예정신고 기한 판 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이고, 손실이어도 신고해야 합니다(소득세법 제69조 제1항). 비용은 근로소득 외 다른 소득이 있거나, 전용 85㎡를 넘어 건물분 부가세 신고가 필요하거나, 같은 해 다른 물건을 더 파는 경우 달라질 수 있습니다. 반대로 양도세 신고로 정리되면 업무가 줄어 비용도 낮아집니다. 낙찰가, 예상 매도 시기와 가격, 보유 주택 수, 다른 소득을 알려 주시면 매매업으로 가는 것이 가능하고 유리한지부터 판단해 드리겠습니다.

1. NET 계약에서 병원이 부담할 몫과 본인이 부담할 몫을 어떻게 구분하는 것이 실무상 통용되는 기준인지 궁금합니다. NET 계약은 병원이 약정한 세후 급여를 보장하기 위해 근로소득에 대한 세금을 부담하는 약정입니다. 실무상으로는 근로소득만 있다고 가정한 연말정산 결정세액까지를 병원 부담분으로 보고, 전자책 사업소득이 합산되어 늘어난 세액은 본인이 부담하는 방식으로 구분하는 것이 일반적입니다. 본인 부담분은 종합소득세 결정세액에서 연말정산 결정세액을 차감한 금액(지방소득세 포함)으로 계산합니다. 다만 이는 세법이 정한 기준이 아니라 병원과의 계약 문제이므로, 계약서의 세금 부담 조항을 먼저 확인하시고 이 산정방식을 병원과 미리 합의해 두시는 것을 추천드립니다. 2. 5월 종합소득세 신고는 본인이 직접 해야 하는 것으로 이해하고 있습니다. 이때 병원에서 받아야 할 서류는 무엇인지 궁금합니다. 병원에서 받으실 서류는 근로소득 원천징수영수증 하나면 됩니다. 병원이 다음 해 3월 10일까지 지급명세서를 제출하므로 5월 신고 시 홈택스에서도 조회됩니다. 전자책 매출은 판매 플랫폼의 정산내역으로 확인하시면 됩니다. 3. ISBN이 없는 PDF 전자책 판매는 부가가치세 과세 대상으로 알고 있습니다. 현재 사업자 유형에서 부가세 신고와 사업장현황신고 중 어느 일정을 따라야 하는지 궁금합니다. 말씀하신 대로 과세 대상입니다. 전자책이 부가가치세 면세 도서에 포함되려면 문화체육관광부 고시 기준(출판사 신고, 저자·발행인·정가 등 기록사항, ISBN 등 국제표준자료번호 또는 콘텐츠 식별번호)을 공급 당시 충족해야 합니다. 부가가치세과-256, 2013.3.22. 문화체육관광부장관이 정하는 전자출판물의 기준에 적합한 전자출판물은 부가가치세가 면제되는 것이나, 전자출판물의 공급 당시에 위에서 규정하는 요건을 충족하지 아니한 경우에는 부가가치세가 면제되지 아니하는 것입니다. 따라서 사업장현황신고가 아니라 부가가치세 신고 일정을 따르셔야 합니다. 연매출 1천만원 미만이라면 간이과세자로 등록하실 수 있고, 간이과세자는 1월 1일부터 12월 31일까지를 과세기간으로 하여 다음 해 1월 25일까지 1년에 한 번 신고합니다. 연간 공급대가가 4,800만원 미만이면 납부의무는 면제되지만(부가가치세법 제69조제1항), 신고는 하셔야 합니다. 추가로 궁금하신 사항 있으시면 언제든 공감세무회계(010-3491-7760/arrogant79@naver.com)로 문의해 주시기 바랍니다.

1. 세금 측면 - 돈의 실제 주인이 어머님이고 아드님은 보관만 한다면 원칙적으로 증여는 아닙니다. 증여는 대가 없이 재산이 넘어가는 것을 말하기 때문입니다. - 다만 아드님 명의 계좌에 넣는 순간, 그 예금은 명의자(아드님) 것으로 추정됩니다(상증법 45조④). 보관일 뿐이라는 점을 가족이 입증해야 하므로 '돌려줄 돈'이라는 말만으로는 부족합니다. - 차용증은 맞지 않습니다. 차용증은 빌린 돈(대여)을 증명하는 서류인데, 이 돈은 빌린 것이 아니라 맡긴 것이어서 사실관계와 서류가 어긋나게 됩니다. 2. 더 중요한 문제 – 임대주택 자격 - 자산 기준을 맞추려고 명의만 옮겨 두는 것은 실제 재산을 숨기는 것이라, 적발 시 공공주택 관련 법령상 계약 취소·퇴거와 처벌 대상이 될 수 있습니다. LH는 금융정보 조회로 자산을 확인하고, 최근 큰 금액의 인출·이체도 소명을 요구할 수 있습니다. - 또한 금융실명법은 탈법 목적의 차명거래를 금지하고 있어, 이 목적의 차명 보관은 권해 드리기 어렵습니다. 3. 정리 - 세금만 보면 '보관'은 증여가 아니지만 입증 부담이 가족에게 있고, - 목적(자산 기준 회피) 자체가 더 큰 법적 위험을 만듭니다. - 자산 기준을 정상적으로 맞추는 방법(실제 지출, 다른 유형의 임대주택 검토 등)을 먼저 고려하시길 권합니다. 실제로 어머님 생활비나 병원비 등을 대신 지출하는 경우라면 그 자체는 증여 문제가 없습니다.

2022년에 부모님께 빌린 1,500만원이 실제 차입금이고, 2023년에 1,000만원을 상환한 후 남은 500만원을 부모님께서 갚지 않아도 된다고 하셨다면, 500만원에 대해서만 증여세 신고를 진행하시면 됩니다. 이 경우에는 일반적인 현금증여가 아니라 상속세 및 증여세법 제36조에 따른 채무면제에 따른 증여에 해당하므로, 증여세 신고 시에도 채무면제 항목으로 신고하시는 것이 정확합니다. 증여일은 최초 돈을 빌린 2022년이 아니라 부모님께서 남은 500만원의 채무를 면제해 주기로 확정한 날입니다. 만약 2023년에 면제받으셨다면 당시 증여일을 기준으로 기한후신고를 진행하시면 됩니다. 성년 자녀의 경우 최근 10년간 부모님 등 직계존속으로부터 받은 증여가 없다면 5,000만원까지 증여재산공제가 가능하므로, 이번 500만원에 대한 증여세는 발생하지 않습니다. 신고 시에는 최초 1,500만원을 빌린 계좌내역과 1,000만원을 상환한 내역, 나머지 500만원에 대한 채무면제 확인서를 준비하시면 됩니다. 채무면제 확인서는 현재 작성하시더라도 실제 면제받은 날짜를 사실대로 기재하시는 것이 중요합니다. 저는 여러 가지 세무지식에 대해서 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

[질문 1] 남자친구 "우회 대출" 적발 위험 금융위원회는 2020. 11. 13. "규제 시행 이후 신용대출 총액 1억 원 초과 차주가 1년 이내에 규제지역 내 주택을 구입할 경우 해당 신용대출을 회수"하겠다고 발표하였습니다. 또한, 금융위원회가 2020. 11. 13. 발표한 "가계대출 관리 방안, 주요 Q&A"에서, 금번 대책에 따라 적용되는 차주는 제도 시행 이후 신규로 1억 원을 초과하는 신용대출을 받거나, 신용대출을 추가로 받아 1억 원을 초과하게 된 차주에 "한정"한다고 하였습니다. 따라서 토지거래허가구역 내에 주택을 구매하는 자는 남자친구가 아닌 "본인"이므로, 금융기관이 남자친구의 신용대출 0.9억 원을 회수할 가능성은 낮다고 판단됩니다. 또한, "주택취득자금 조달 및 입주계획서"[부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙(별지 제1호의3 서식)]에 기재된 "그 밖의 차입금"에 대한 구비서류는 "금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류"를 토지거래허가 신청 시 지자체(시장ㆍ군수 또는 구청장)에 제출하도록 되어 있습니다. 한편, "금전을 빌린 사실"은 "남자친구와 본인 간 차용증"을 의미하고, "그 금액을 확인할 수 있는 서류"는 "남자친구의 계좌에서 본인의 계좌로의 금전 이체내역"을 의미한다고 할 수 있습니다. 따라서 토지거래허가 기관은 지자체(시장ㆍ군수 또는 구청장)는 제출된 "남자친구와 본인 간 차용증"과 "남자친구의 계좌에서 본인의 계좌로의 금전 이체내역"만을 검토하여 "그 밖의 차입금"의 자금 출처가 적정한지 확인하는 것이므로, 남자친구 명의 신용대출이 적정한지 또는 그 대출이 우회 대출에 해당하는 여부를 검토할 가능성은 낮다고 판단됩니다. [질문 2] 남자친구로부터의 차용에 대한 금전 무상 대출 등에 따른 증여 해당 여부 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율(4.6%)보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 아래 금액(① 또는 ②)을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 합니다.(상증법 제41조의4 제1항, 상증법 시행령 제31조의4 제1항 및 제2항 참조) ① 무상으로 대출받은 경우 : 대출 금액에 적정 이자율(4.6%)을 곱하여 계산한 금액 ② 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우 : 대출 금액에 적정 이자율(4.6%)을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액 다만, 위 금액(① 또는 ②)이 "1천만 원 미만"인 경우에는 증여세 과세 대상에서 "제외"합니다. 따라서 남자친구으로부터 차용한 금액 2.9억 원으로 증여받은 이익이 "1천만 원 미만"이 되려면, "2.9억 원 × [4.6%- 실제 차입 이자율(x%)] < 1천만 원"이 되어야 하므로, 차용증 작성 시 실제 차입 이자율(x%)을 약 1.2% 이상으로 설정하여야 한다는 사실에 유의하시길 바랍니다. 또한, 남자친구와 본인 간에 합의한 차용증에 따라 본인이 상환한 이자 및 원금을 "금융거래 내역 등"을 통해 입증되지 않는다면, 국세청은 남자친구가 본인에게 빌려준 것이 아닌 "증여한 것"으로 보아 본인에게 증여세가 과세될 수 있으니, 이에 대해 각별히 유의 하시길 바랍니다. 감사합니다. ​

과거 모두채움으로 단순경비율 추계신고를 했더라도, 간편장부대상자라면 실제 장부와 증빙을 갖추어 간편장부 방식으로 경정청구하는 것이 가능합니다. 따라서 AI 답변처럼 이미 단순경비율로 신고했다는 이유만으로 장부 방식의 경정청구가 원칙적으로 불가능하다고 보기는 어렵습니다. 국세청에서 안내받으신 것처럼 홈택스에서 신고방식 변경이 제한된다면, 관련 서류를 작성하여 관할 세무서에 제출하는 방식으로 진행할 수 있습니다. 다만 단순경비율로 신고했던 것을 장부신고로 변경하려면 각 연도별 임대수입과 실제 지출내역을 기준으로 간편장부를 다시 작성해야 합니다. 단순히 현재 확인되는 비용을 소급해서 추가하는 방식은 아니고, 각 비용이 해당 임대사업과 관련된 필요경비인지와 귀속연도를 증빙자료를 통해 확인해야 합니다. 말씀하신 비용 중 재산세와 임대주택에 해당하는 종합부동산세는 필요경비 반영을 검토할 수 있습니다. 지역가입자로 부담하신 건강보험료도 원칙적으로 필요경비 대상이 될 수 있습니다. 다만 연간 건강보험료 1,600만원 전액을 그대로 반영할 수 있는지는 연도별 납부내역과 소득구성 등을 확인한 후 판단하는 것이 안전합니다. 따라서 재산세, 종부세, 건강보험료를 모두 합산하여 바로 예상 환급액을 계산하기보다는 실제 인정 가능한 비용을 먼저 확인해야 합니다. 현재 시점에서는 2021년부터 2025년 귀속분까지 경정청구를 검토할 수 있습니다. 기존 종합소득세 신고서와 임대차계약서, 연도별 재산세·종부세 납부내역, 건강보험료 납부내역을 보내주시면 기존 단순경비율 신고와 간편장부 신고를 비교하여 연도별 예상 환급액을 계산해 볼 수 있습니다. 환급 실익이 크지 않은 연도까지 모두 진행하기보다는, 실익이 있는 연도를 선별하여 경정청구하는 것이 좋습니다. 수수료는 5개년을 일률적으로 정하기보다는 자료를 확인한 뒤 장부 재작성 범위와 예상 환급액을 보고 안내드리는 것이 좋을 것 같습니다. 기존 신고자료를 보내주시면 경정청구 가능 여부와 예상 환급액, 진행 수수료까지 함께 안내드릴 수 있습니다. 저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

[질문 1] 국세청 추계조사 결정 및 경정의 경우 국세청(납세지 관할 세무서장 등)은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 다음의 사유로 장부나 그 밖의 증명 서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 "실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우"에는 양도가액 또는 취득가액을 "매매사례가액", "감정가액", 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있습니다.(소득세법 제114조 제7항 및 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 참조) ① 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 ② 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가법인 등이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우 따라서 양도자인 아버님이 양수자인 자녀에게 매매계약서 등 등 증빙서류를 갖추어 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되고 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백하지 않은 경우에는, 국세청(납세지 관할 세무서장 등)은 당해 양도가액을 부인하고 추계("매매사례가액", "감정가액" 등)로 양도소득세를 결정 및 경정할 수 없습니다. 다만, 직계존비속 간 양도의 경우, 양도자인 아버님이 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되지 않는 경우 이를 증여한 것으로 추정(상증법 제44조 제1항 참조)될 수 있으니, 이에 유의하시길 바랍니다. [질문 2] 소득세법상 부당행위계산 규정 적용 여부 소득세법상 특수관계인 간 양도로서, 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우 취득가액 또는 양도가액은 "시가"에 의하여 계산하도록 규정하고 있습니다.(소득법 제101조 제1항, 소득세법 시행령 제167조 제3항 참조) 또한, 소득세법상 시가는 상증법 제60조부터 제66조까지와 상증령 제49조 등의 규정을 준용하여 평가하도록 규정하고 있습니다.(소득령 제167조 제5항 참조) 이 경우 상증령 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 함) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 보도록 규정되어 있습니다. 한편, 상증령 제49조 제2항 단서에 따르면 해당 재산의 매매가액, 감정가액, 수용 및 공매ㆍ경매가액이 있는 경우에는 유사 매매사례가액을 적용하지 않도록 규정하고 있습니다. 따라서 "가격산정기준일"과 "감정가액평가서 작성일"이 양도일 전후 3개월의 기간 내에 감정가액이 있는 경우로서, 직계존비속 간 양도라 하더라도 "시가인 감정가액과 거래가액의 차액"이 3억 원 미만이거나 시가(감정가액)의 5% 미만인 경우, 국세청은 당해 거래가액을 부인하고 시가인 감정가액으로 결정할 수 없습니다. 또한, 당해 자산의 감정가액을 적용하여 시가를 산정한 후에는, 설사 유사 매매가례가액이 있다 하더라도, 유사 매매사례가액을 시가로 적용되지 않는다고 판단됩니다. 감사합니다.

[질문 1] 다가구주택 특례 적용 여부 우선, 일괄 양도하는 다가구주택 특례에 대한 소득세법상 규정을 말씀드리겠습니다. 1세대 1주택 비과세 적용 시, 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보도록 되어 있으나, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 "하나의 매매 단위"로 양도하는 경우 그 전체를 하나의 주택으로 보도록 되어 있습니다.[소득령 제155조 제15항, (구)소득칙 제74조 참조] 한편, 상속 등으로 동일 세대원이 아닌 자와 공유 지분으로 소유하는 다가구주택의 경우로써, "하나의 매매 단위"로 양도하는 것이 아닌 "공유 지분만"을 양도하는 경우, 당해 다가구주택은 공동주택(각 호를 1주택으로 봄)으로 보므로, 납세자가 선택한 1가구(그 부수토지를 포함)의 본인 소유지분만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 이와 관련된 국세청 예규(서면인터넷방문상담4팀-17, 2006. 1. 6.)를 소개해 드리겠습니다. [사실관계] - 토지 갑 소유 - 갑과 을이 1/2씩 소유한 다가구주택 신축 후 3년 이상 보유한 1세대 1주택 충족한 경우 [질의내용] 갑 소유 부수토지와 다가구주택 지분 전부를 을에게 양도 시 양도소득세 비과세 여부 [회신내용] 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 소득령 제154조 제1항에 의한 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 다가구주택의 공유 지분을 양도하는 경우, 소득칙 제74조 규정에 의하여 공동주택의 지분 양도에 해당합니다. 따라서 귀 사례와 같이 동일 세대원이 아닌 자와 공유 지분으로 소유하는 다가구주택의 경우로써 공유 지분만을 양도하는 경우에는 당해 납세자의 선택에 따라 1가구(그 부수토지를 포함)의 본인 소유지분만 소득령 제154조 제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것이며, 그 외 부분은 양도소득세가 과세되는 것입니다. 따라서 모친 공유 지분을 딸3에게 양도하고, 딸2 공유 지분을 딸1에게 양도하는 경우, "하나의 매매 단위로 양도"하는 것이 아닌 "공유 지분만"을 양도하는 경우에 해당하여, 다가구주택 특례에 따른 "전체가 하나의 주택"이 아닌 "각 호를 1주택"으로 보는 공동주택의 지분 양도에 해당하므로, 다가구주택 호수에 따라 1세대 2주택 이상으로 양도소득세가 중과(양도 당시 조정대상지역의 경우)될 수 있으니, 이에 대해 각별히 유의하시길 바랍니다. 다만, 다가구주택의 각 호 중 "납세자의 선택에 따라 1가구(그 부수토지를 포함)의 본인 소유지분"만은 1세대 1주택 비과세가 가능합니다. [질문 2] 장기보유특별공제 [표2] 적용 방법 위에서 언급한 바와 같이, 모친 공유 지분 중 모친의 선택에 따라 1가구(그 부수토지를 포함)의 본인 소유지분"만 1세대 1주택 비과세가 가능하고, 별도 세대인 딸2 공유 지분 중 딸2의 선택에 따라 1가구(그 부수토지를 포함)의 본인 소유지분"만 1세대 1주택 비과세가 가능하다고 판단됩니다. 한편, 장기보유특별공제 [표2]의 적용 방법은 모친과 딸2는 부친인 동일 세대로부터 상속받았으므로, [표2] 적용 대상 여부는 "동일 세대" 기준으로 판단하지만, [표2] 공제율을 적용할 때에는 상속 개시 이후의 보유 및 거주기간을 기준으로 적용합니다.(기획재정부 재산세제과-37, 2023. 1. 9. 참조) 또한, [표2] 적용을 위한 공동상속주택의 거주기간은 2024. 2. 29. 이후 양도분부터 "공동상속인의 거주기간 중 가장 긴 기간"을 기준으로 판단하도록 개정되었습니다.(소득령 제159조의4 참조) 따라서, 모친이 부친의 상속 개시일인 2016년 12월부터 보유하고 계속 거주하였으므로, 모친과 딸2 "모두" [표2] 적용을 보유 및 거주기간은 2016년 12월부터 기산하여 계산하시면 될 것으로 판단됩니다. 감사합니다.

1. 과세 기준 - 부동산을 시세보다 싸게 빌려 쓰는 경우는 '재산사용·용역제공에 따른 이익의 증여'(상증법 42조①3호)로 봅니다. (완전 무상이면 42조가 아니라 37조 부동산 무상사용 규정) - 시가와 실제 대가의 차이가 시가의 30% 이상일 때만 과세합니다(상증령 32조②). 30% 이상이면 차액 전체가 증여재산입니다. - 이익은 1년 단위로 계산하고, 1년이 지나면 매년 새로 증여한 것으로 봅니다(42조②). - 전세는 보증금을 연 임대료로 환산해 비교해야 하는데, 환산 이자율은 법에 명시되어 있지 않습니다. 실무상 적정이자율 4.6%로 계산해 보는 경우가 많습니다. 2. 현 임차인 24억 계약 - 용역의 시가는 '같은 상황에서 제3자 간 통상적인 대가'이므로(상증령 32조③), 같은 주택의 제3자 계약은 유력한 근거입니다. - 다만 질문자님도 시세보다 낮다고 보시는 만큼, 계약 시점·사정이 이례적이면 과세관청이 주변 시세(40억)를 시가로 볼 수 있습니다. 3. 예상 세액(시가 40억, 4.6% 가정, 다른 증여 없음) - 25억: 차이 37.5% → 과세. 연 이익 약 6,900만원, 2년 증여세 합계 약 880만원 - 20억: 차이 50% → 과세. 연 이익 약 9,200만원, 2년 합계 약 1,680만원 (신고세액공제 3% 전) - 시가 40억 기준 보증금이 28억 초과면 차이가 30% 미만이 되어 과세되지 않습니다. 24억이 시가로 인정되면 16억 8천만원 초과가 기준입니다. 4. 꼭 함께 보실 점 - 자녀가 내는 보증금 20~25억의 자금출처를 자녀 소득·재산으로 설명할 수 있어야 합니다. 이 부분이 실제로는 더 큰 증여 리스크입니다. - 임대차계약서 작성, 보증금 계좌이체, 확정일자 등 실제 임대차 형식을 갖추세요. 자녀분 자금 현황을 알려주시면 적정 보증금 수준과 세액을 정확히 계산해 드리겠습니다.

어머님의 광명 집은 동거봉양 합가 특례로 비과세를 받을 가능성이 있습니다. 다만 2018년 아드님이 마곡 집을 살 때의 상황이 중요한 쟁점이 될 수 있어, 신고 전에 사실관계를 정리하셔야 합니다. 동거봉양 합가 특례는 각자 집이 1채씩 있는 자녀와 60세 이상 부모님이 모시기 위해 함께 살게 된 경우, 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집을 비과세해 주는 제도입니다. 2020년 8월 24일 다시 함께 살게 되었을 때 어머님과 아드님이 각자 집 1채씩을 갖고 계셨으므로, 그 전까지 실제로 따로 생활하셨다는 점이 인정되면 특례를 적용받을 수 있습니다. 다만 아드님이 2018년 4월 6일 마곡 집을 살 때 어머님과 같은 집에 살고 계셨다는 점은 쟁점이 될 수 있습니다. 그래서 그때 아드님이 잠시 머문 것이었고 본인 소득으로 따로 생활했다는 점, 그리고 2020년 다시 합치기 전까지 실제로 따로 사셨다는 점을 보여줄 자료를 준비해 두시는 것이 좋습니다. 준비하실 자료는 주민등록초본, 가족관계증명서, 당시 각자의 소득과 생활비 부담 내역, 요양 관련 자료 등입니다. 매도일이 2026년 9월 18일이므로 신고 기한은 2026년 11월 30일입니다. 다만 최종 비과세 여부는 위 자료를 바탕으로 실제 사실관계를 검토한 후에 정확히 말씀드릴 수 있습니다. 저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.