오피스텔 A에 따라 C아파트는 2주택 취득세율이 적용될 수도 있고, 3주택 취득세율이 적용될 수도 있습니다. 2주택 취득세율이 적용될 경우, 일시적 2주택 취득세를 신청하여 취득세는 중과되지 않고 1%~3%로 납부할 수 있습니다. 오피스텔의 경우, 20.08.12 이후에 취득하고 오피스텔의 재산세가 주거용으로 부과될 경우에만 취득세 기준 주택수에 반영이 됩니다. 따라서 현재 보유하고 있는 오피스텔의 재산세가 일반 건축물 기준으로 부과되면 취득세 기준 주택수에서 제외가 됩니다. 오피스텔의 재산세가 주택으로 부과될 경우 "취득세 기준" 현재 1세대 2주택자이므로 C아파트는 3주택 취득세율이 적용되며, 오피스텔의 재산세가 일반 건축물로 부과될 경우 "취득세 기준" 현재 1세대 1주택자이므로 C아파트는 2주택 취득세율이 적용됩니다. 조정지역의 2번째 주택 취득세율은 8.4%(전용면적 85제곱미터 초과시 9%)이며, 조정지역의 3번째 주택 취득세율은 12.4%(전용면적 85제곱미터 초과시 9%)입니다. 2주택 취득세율이 적용될 경우, 신규분양권 아파트 취득일로부터 3년 이내에 B아파트를 양도한다면 일시적 2주택 취득세로 처음부터 납부가 가능하므로 취득세는 중과되지 않고, 주택 가격에 따라 1.1%~3.5%가 적용됩니다. 참고로 분양권으로 취득한 아파트는 C분양권 취득당시 주택수를 기준으로 취득세율이 적용됩니다. 따라서 C분양권 취득 이후, A오피스텔이나 B아파트를 매도하는 것은 C분양권 취득세율에 영향을 미치지 않습니다. 다만, 위에서 설명드린 것처럼 현재 취득세 기준 1주택자에 해당하고 B주택을 양도하실 계획이시라면 일시적 2주택 취득세를 신청하셔서 1%~3%로 납부할 수 있습니다. ㅇ 지방세법 시행령 제28조의4 【주택 수의 산정방법】 ① ~ 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

세후 월 630만 원(연 7,560만 원) 소득에서 생활비와 금융기관 부채 상환액을 제외하면, 부모 차용 원금 상환에 실제로 쓸 수 있는 가용 재원이 얼마인지가 모든 구조 설계의 출발점입니다. 차용 총액이 4억 원을 넘어가면 통상적인 상환 설정 기간인 10년 내 상환이 현실적으로 어려워지고, 차용 자체의 진정성을 의심받을 위험이 커집니다. 여기에 더해 부채사후관리 리스크도 함께 보셔야 합니다. 국세청은 차용으로 신고된 금액에 대해 일정 기간 원리금 상환 내역을 추적하는데, 이 과정에서 상환 자금의 출처까지 연쇄적으로 검증될 수 있습니다. 따라서 부모님 차용 외에 금융기관 대출이나 세를 끼고 매매하는 구조 등 추가 차입이 예정되어 있다면, 가능한 한 자기자금을 늘리고 그 밖의 차입금 항목을 줄이는 방안인 E안이 가장 안전합니다. 참고로 부모 각각 차용 구조의 법적 안정성도 한 번쯤 짚어볼 필요가 있습니다. 국세청 예규(서면-2016-상속증여-4687)는 금전 무상대출 이익에 대해 상속세 및 증여세법 제47조 제2항의 동일인 합산 규정을 적용하지 않는다고 명시하고 있습니다. 이는 금전 무상대출 이익이 실제 증여가 아닌 증여의제이익이기 때문이며, 이 해석에 근거해 부모 각각에게 2.17억 원 이내(연 이자상당액 1,000만 원 미만)로 무이자 차용하는 사례가 실제 활용되고 있습니다. 다만 해당 예규의 사실관계가 단일 채권자를 전제로 한 것이어서 복수 채권자 상황에 그대로 적용할 수 있는지에 대해서는 세무사들 사이에서도 일부 이견이 있어, 부모 각 2.17억 구조는 "법적으로 활용 가능하나 보수적으로 보면 리스크가 0은 아닌" 영역으로 이해하시면 됩니다. 감사합니다.

어려울 수도 있을 것으로 보여집니다. B, C가 1년 이하의 2개의 임대차계약이기 때문에 합산해서 볼 수 없을 것으로 보여집니다. 관련된 예규 첨부해드리니 참고하시면 됩니다. 서면-2023-법규재산-1062 임차인의 요청으로 1년의 임대차계약을 체결한 후 다른 임차인과 6개월의 임대차 계약을 체결하는 경우 임대기간을 합산할 수 있는지 여부 요지 상생임대주택 특례 적용시 임차인이 다른 1년 이하의 2개의 임대차계약(1년, 6개월)을 순차적으로 체결한 경우, 두 임대차계약의 임대기간을 합산하여 직전임대차계약으로 볼 수 없는 것임 https://taxlaw.nts.go.kr/qt/USEQTA002P.do?ntstDcmId=200000000000007697&wnKey= 서면-2024-부동산-3411 [부동산납세과-2204] 각각 다른 임차인과 체결한 1년 이하 임대차계약의 임대기간 합산 여부 요지 상생임대주택 특례 적용시 임차인이 다른 1년 이하의 2개의 임대차계약을 순차적으로 체결한 경우, 두 임대차계약의 임대기간을 합산하여 직전임대차계약으로 볼 수 없는 것임 회신 귀 질의의 경우, 우리청의 기존해석사례(서면-2023-법규재산-1062, 2024.11.18.)를 참고하시기 바랍니다. ○ 서면-2023-법규재산-1062, 2024.11.18. 임차인의 요청에 의하여 체결한 임대기간 1년의 1차 임대차계약과 이와 별도로 임대기간 6개월의 2차 임대차계약을 서로 다른 임차인과 순차적으로 체결하는 경우, 두 임대차계약의 임대기간을 합산하여 「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전임대차계약에 해당하는 것으로 볼 수 없는 것입니다. https://taxlaw.nts.go.kr/qt/USEQTA002P.do?ntstDcmId=200000000000017123&wnKey= 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

상가를 아들에게 증여하실 경우에는 우선 시가 평가가 원칙이고, 실무상으로는 감정평가를 통해 증여가액을 정하는 것이 가장 안전합니다. 상가는 아파트처럼 유사매매사례가 명확하지 않은 경우가 많고, 세무서에서도 사후적으로 감정평가나 평가심의위원회를 통해 가액을 다시 판단할 수 있기 때문에, 처음부터 감정평가로 가는 것이 가장 깔끔합니다. 다만 감정평가를 하지 않고 진행하신다면, 국세청 기준시가로 증여세 신고를 검토할 수는 있습니다. 다만 이 경우에도 향후 세무서에서 시가로 다시 판단하여 추징할 수 있는 리스크는 있습니다. 따라서 현재 시세가 2억5천 정도라고 하시더라도, 실제 신고 전에는 기준시가가 얼마인지 먼저 확인해보시는 것이 중요합니다. 증여가액을 2억 5천으로 가정할 경우, 성인 자녀 공제 5천만 원을 차감한 과세표준은 2억 원이 되며 여기에 세율 20%와 누진공제 1천만 원을 적용하면 증여세는 약 3천만 원이 됩니다. 취득세는 상가 증여 시 3.5%가 적용되므로 2억 5천 기준 약 875만 원이 발생합니다. 증여세와 취득세를 합산하면 약 3,875만 원의 세부담이 예상되며, 실제 신고 가액에 따라 달라질 수 있으므로 참고 수치로 활용하시기 바랍니다. 사업자등록 부분은 단순히 폐업 후 새로 내는 방식보다는, 현재 일반사업자로 운영 중인 상가라면 포괄양수도 형태로 사업까지 함께 승계하는 구조로 넘기는 것이 실무상 가장 깔끔합니다. 이 경우 부가세 문제도 보다 안정적으로 정리할 수 있습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

자금조달계획서는 계약 시점 기준으로 어떤 자금으로 취득할 예정인지 작성하는 서류이므로, 질문주신 사례에서는 A주택이 아직 매도 완료되지 않은 상태에서 B주택 계약을 체결한 것이기 때문에, 계약 시점 현재 기준으로는 A주택의 기존 임대보증금 4억을 반환하기 위해 사용한 대출금은 별도 차입금으로 반영하고, 향후 A주택 매도 완료 후 들어올 9억은 부동산 처분대금으로 기재하는 것이 맞습니다. 즉, 현재 시점 자금은 현재 자금대로, 미래에 들어올 매도대금은 미래 자금대로 각각 항목을 나눠 적는 구조입니다. 따라서 이 건은 보증금 4억은 당시 실제 사용한 대출금으로 보고, A주택 처분대금은 향후 수령 예정인 총 매매대금 9억으로 기재하는 것이 맞다고 보시면 됩니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

당해 아파트의 시가는 상증법 및 소득세법 모두 감정가액 10.5억 원인 것으로 판단됩니다.(상증법 제60조 제2항 및 상증법 시행령 제49조 제1항, 소득세법 시행령 제167조 제5항 참조) 귀하의 질문에 대하여 간단히 말씀드리면, 6.01억 원에 대해서는 현금을 증여한 것이 아니고 부동산 지분(증여재산가액/증여재산의 시가 = 6.01/10.5 = 57.24%)을 증여한 것에 해당하므로 증여재산의 종류를 부동산으로 하여 6.01억 원에 대한 증여세를 신고납부해야 할 것으로 보이고, 나머지 부동산 지분( 100% - 57.24% = 42.76%)에 대해 양도할 수 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 나머지 부동산 지분(42.76%)을 특수관계자인 개인에게 1.5억 원에 양도할 경우 우선, 상증법상 특수관계자 간 나머지 부동산 지분(42.76%)을 시가(4.49억 원 = 10.5 - 6.01)보다 낮은 가액(1.5억 원)으로 양수한 경우로서 그 시가와 대가의 차액(2.99억 원 = 4.49 - 1.5)이 기준금액(다음 ①․② 중 적은 금액 = 1.35억 원) 이상인 경우인 경우에 해당하므로 해당 재산의 양수일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액(1.64억 원 = 2.99 - 1.35)을 양수자의 증여재산가액으로 증여세가 추가적으로 과세될 수 있습니다.(상증법 제35조 제1항, 상증법 시행령 제26조 제2항 참조) ① 상증법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 시가의 30%에 상당하는 가액(4.49 × 30% = 1.35억 원) ② 3억 원 뿐만 아니라, 소득세법 시행령상 특수관계자 간 시가와 거래가액의 차액(2.99억 원 = 4.49 - 1.5)이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상(4.49 × 5% = 0.22억 원)인 경우 양도가액은 시가(4.49억 원)에 의하여 계산하도록 되어 있어 양도자에게 양도소득세가 추가적으로 과세될 수 있음을 알려 드립니다.(소득세법 제101조 제1항, 소득세법 시행령 제167조 제3항 참조) 구체적인 증여세 및 양도소득세 절세 방법은 세무 전문가와 특수관계자 간 양도 대가금액 산정 및 시가 등을 검토하여 판단할 것을 추천드립니다. 저의 답변이 도움이 되었기를 바랍니다.

상가 분양계약 해제 후 부가세 환급분 반환 문제① 계약해제 시 부가세 환급분 반환 의무가 발생하는가?네, 발생합니다.분양계약이 해제되면 당초 재화의 공급 자체가 없었던 것으로 되므로, 이미 환급받은 매입세액은 법적 근거가 소멸합니다. 부가가치세법 제29조에 따라 계약 해제·취소 시 공급가액이 감소한 것으로 보아 세액을 조정해야 하고, 매입자 입장에서는 기존에 공제·환급받은 매입세액을 납부세액에 가산하여 신고해야 합니다.따라서 3월 10일 계약해제일이 속하는 과세기간(2026년 1기)의 부가세 신고 시, 기환급받은 약 3,000만원을 매입세액 차감(가산) 방식으로 반환하는 구조입니다.다만 회생절차와의 관계가 중요합니다. 2026년 1월에 회생개시결정을 받으셨다면, 3월 10일 계약해제로 발생한 부가세 반환 채무가 회생채권인지 공익채권인지에 따라 처리가 달라집니다. 회생개시결정 이후 발생한 원인에 기한 조세채무는 공익채권으로 분류될 가능성이 높고(채무자회생법 제179조 제1항 제3호), 공익채권이면 회생계획과 무관하게 수시변제 대상이 됩니다. 이 부분은 회생 담당 변호사와 반드시 확인하셔야 합니다.② 4월 25일 폐업 부가세 미납 시 가산세폐업일이 속하는 과세기간의 확정신고 기한은 폐업일로부터 25일 이내입니다. 기한 내 신고는 했으나 납부를 못 한 경우 발생하는 가산세는 다음과 같습니다.납부지연가산세: 미납세액 × 일 0.022% (연 약 8.03%)로 납부일까지 매일 가산됩니다. 3,000만원 미납 기준 하루 약 6,600원, 월 약 20만원 수준입니다.만약 신고 자체를 하지 않으면 무신고가산세가 추가됩니다. 일반 무신고는 납부세액의 20%, 부정 무신고는 40%입니다.따라서 납부가 당장 어렵더라도 신고는 반드시 기한 내에 하셔야 무신고가산세(20%)를 피할 수 있습니다. 신고 후 납부는 회생절차 내에서 처리 방안을 협의하시면 됩니다.③ 시행사가 수정세금계산서(마이너스)를 발행해주지 않는 경우계약해제 시 시행사는 부가세법 시행령 제70조 제1항에 따라 계약해제일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 수정세금계산서를 발행할 의무가 있습니다. 발행하지 않으면 시행사에 가산세가 부과되는 사안이므로, 먼저 내용증명으로 발행을 정식 요청하시기 바랍니다.그래도 발행해주지 않는다면 다음과 같이 대응하시면 됩니다.첫째, 관할 세무서에 시행사의 수정세금계산서 미발행 사실을 신고합니다. 세무서에서 시행사에 시정 요구 또는 직권 조치를 할 수 있습니다.둘째, 수정세금계산서를 받지 못하더라도 매입자 본인의 부가세 신고는 별도로 진행해야 합니다. 계약해제 사실을 증빙(계약해제 합의서, 통지서 등)과 함께 신고서에 반영하여 기환급 매입세액을 차감 신고하시면 됩니다. 수정세금계산서 미수취가 매입자의 신고의무를 면제해주지는 않습니다.

혼인합가 특례는 혼인일로부터 10년 이내에 순차적으로 매도하면 각각 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용해주는 구조이므로, 같은 해에 연속으로 매도하더라도 전혀 문제가 없습니다. 남편 주택을 먼저 매도한 후 아내 주택을 바로 매도해도 추가 보유기간은 요구되지 않습니다. 또한 비과세 요건인 보유기간은 앞 주택을 판 시점부터 다시 계산하는 것이 아니라, 각 주택의 최초 취득일 기준으로 판단합니다. 다만 아내 주택은 취득 당시 조정대상지역 여부에 따른 2년 거주요건 충족 여부만 별도로 확인하시면 됩니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

공동명의 50:50 취득 시 자금조달계획서는 각자 지분에 맞게 작성해야 하며, 아내분 지분은 예적금, 임대보증금, 주담대로 충당되어 문제 없으나 남편분 지분 약 3.87억의 자금 출처가 핵심입니다. 공동자금으로 형성되었다는 급여 이체 등으로 소명하는 방법도 있으나 인정받지 못할 경우 증여로 볼 리스크가 있어, 실무적으로는 아내 → 남편으로 해당 금액을 증여로 정리하는 것이 가장 안전합니다. 배우자 간 증여는 6억 공제가 적용되어 세금은 없지만 증여세 신고는 필요하며, 잔금 전 계좌이체 후 3개월 이내 신고하시면 자금출처까지 깔끔하게 정리됩니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

결론부터 말씀드리면, 혼인신고 여부와 관계없이 증여세 이슈가 발생할 수 있고, 지금부터 관리 방법을 잡아두시는 게 중요합니다. 1. 왜 증여세 문제가 생기나요? 세법상 배우자로부터 재산을 무상으로 받으면 증여에 해당합니다. 남편 월급이 아내 통장으로 들어오는 것 자체가, 외형상으로는 "자금 이전"으로 보일 수 있습니다. 국세청은 계좌 입출금 내역을 기준으로 판단하기 때문에, 단순히 "생활비 관리 목적이었다"는 주장만으로는 부족하고 객관적 소명자료가 있어야 합니다. 2. 배우자 증여공제 — 혼인신고가 전제입니다 배우자 간 증여재산공제 6억원은 법률혼 배우자에게만 적용됩니다. 혼인신고 전이라면 법적으로 "타인" 간 증여가 되어 공제한도가 1천만원(기타친족도 아닌 경우 없음)에 불과합니다. 즉, 혼인신고를 하지 않은 상태에서 연간 수천만원이 이동하면 세무 리스크가 훨씬 커집니다. 이 부분만으로도 혼인신고를 서두르실 이유가 충분합니다. 3. 생활비는 비과세, 그런데 선이 있습니다 상증세법 제46조에 따라 사회통념상 인정되는 피부양자의 생활비·교육비는 비과세입니다. 다만 이 돈이 생활비로 쓰이지 않고 적금·투자·부동산 취득자금으로 전용되면, 그 부분은 증여로 봅니다. 질문자분 상황에서 포인트는: 생활비로 소비된 금액 → 증여 아님 아내 명의 적금으로 들어간 금액 → 증여에 해당할 수 있음 전세보증금이 아내 명의 계약이라면 → 취득자금 출처로 소명 필요 4. 실무적으로 이렇게 관리하세요 첫째, 혼인신고를 빨리 하십시오. 법률혼 성립 시점부터 10년간 6억 공제가 적용되므로, 하루라도 빨리 하는 것이 유리합니다. 둘째, 남편 명의 생활비 전용 계좌를 만드세요. 남편 급여 → 남편 명의 계좌 → 생활비 지출 구조로 하되, 아내분이 체크카드·자동이체 등으로 관리하는 형태가 가장 깔끔합니다. 이렇게 하면 자금이 아내에게 "이전"된 것이 아니라 남편 재산에서 직접 소비된 것이 됩니다. 셋째, 적금은 명의에 주의하세요. 남편 소득으로 아내 명의 적금을 넣으면 그 금액은 증여입니다. 적금은 남편 명의로 가입하고, 아내분이 관리만 하시는 구조가 안전합니다. 넷째, 큰 금액 이동 시 용도를 메모로 남기세요. 전세자금, 혼수비용 등은 이체 시 적요란에 "전세보증금", "예식장 계약금" 등 용도를 기재하고, 관련 계약서·영수증을 보관해두시면 나중에 소명이 훨씬 수월합니다.

양도세법상 실거주 기간은 세대원 전원이 전입신고가 되어있어야 하는 것이 원칙입니다. 양도세법집행기준 89-154-22 에 따르면 세대원의 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편, 질병의 요양, 가정불화 등 부득이한 사유로 처음부터 본래의 주소에서 거주하지 않은 경우에도 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다고 되어있습니다. 추가적으로 궁금하신 부분 있으시면 아래로 연락주시면 답변드리겠습니다. 서가세무회계 최혜경세무사 010-4012-0152 hyekeong@naver.com blog.naver.com/hyekeong 추가적으로 궁금하신 부분 있으시면 아래로 연락주시면 답변드리겠습니다. 서가세무회계 최혜경세무사 010-4012-0152 hyekeong@naver.com blog.naver.com/hyekeong

알아보신 내용처럼 유권해석에 따라 세법상 각각 2.17억씩 차용이 가능한 점은 맞습니다. 다만, 세법은 '실질' 이 중요하기 때문에 실질이 아버지 자녀, 어머니 자녀 간에 각각 차용을 한 것이고, 해당 금원도 각각 이뤄낸 금액이라는 부분에 대한 구체적인 증빙이 없다면 아버지와 어머니의 재산이나 주체를 하나로 보아 2.17억만 가능하다는 실질적인 해석입니다. 즉, 형식을 잘 갖춰놓은다면 세법상 허용되는 것은 맞으나, 실질이 다르다면 추징될 수 있는 상황이기 때문에 세무사님마다 의견이 다를 수 있는 상황으로 보입니다. 일반적으로 부/모의 재산이 각자의 재산이라기 보다는 공동재산일 확률이 높고, 각자의 재산을 소명하기가 어려울 수 있으니 실질 부분에서 국세청과의 의견충돌이 일어날 수 있는 점을 참고하시면 될 것 같습니다. 이런 경우 안전하게 유이자 차용으로 진행하시는 것도 방법이니 참고하시면 될 것 같습니다. 감사합니다. 추가적으로 궁금하신 부분 있으시면 아래로 연락주시면 답변드리겠습니다. 서가세무회계 최혜경세무사 010-4012-0152 hyekeong@naver.com blog.naver.com/hyekeong