1. 반드시 감정평가를 받아야 합니다. 아파트 등 공동주택의 경우에만 동일단지 내 매매사례가격을 시가로 보아 증여세 신고를 할 수 있습니다. 기재하신 근생건물 등 상가에 해당한다면 반드시 감정평가를 받아 해당 평가액대로신고를 하셔야 합니다. 2. 감정평가는 탁감을 통해 무료로 최저~최대 평가액 및 그에 따른 수수료 견적을 받을 수 있습니다. 몇 군데 받아보시고, 가장 적절한 곳에 정식으로 감정평가를 받으시면 될 것으로 보여집니다. 3. 어머니께 빌려드린 금액은 증여세 신고시 반영되지 않습니다. 증여세 신고시 채무로 공제할 수 있는 금액은 해당 부동산에 담보된 채무(대출, 임대보증금 등)입니다. 따라서 어머니께 5천만원 빌려드린 금액은 증여세 신고시 반영하지 않습니다. 이와 별개로 상환을 받으시면 됩니다. 4. 증여 전 부동산 담보대출을 받는 것은 편법으로 보지 않습니다. 부동산 대출을 받으시고 부담부 증여를 받으시면 일반 증여보다 절세가 가능할 수 있습니다. 이는 세무사를 통해 구체적으로 세액계산을 해보시고 의사결정을 하시는 것이 좋습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

양도가액은 45제곱미터에 1500만원으로 675,000,000으로 가정하고 답변드립니다. -----------------26년 3월 양도, 이월과세 적용 시----------------- (비교과세대상세액1) 양도차익: 675,000,000 - 100,000,000 - 16,700,000(증여세) = 558,300,000 [ 장기보유특별공제: 558,300,000 x 2% x 15년 (05년 5월 ~ 26년 3월, 공제 한도 15년) = 167,490,000 ] 양도소득금액: 558,300,000 - 167,490,000 = 390,810,000 산출세액: 390,810,000 x 40% - 25,940,000 = 130,384,000 (비교과세대상세액2) 양도차익 675,000,000 - 182,000,000(증여당시 취득세는 포함되지 않습니다.) =493,000,000 장기보유특별공제: 3년미만 보유이므로 없음 양도소득금액: 493,000,000 산출세액: 493,000,000 x 40% - 25,940,000 = 171,260,000 Max ( 비교과세대상세액1, 비교과세대상세액2) = 171,260,000 ----------------33년 5월 후 양도, 이월과세 미적용----------------- 양도차익: 675,000,000 - 182,000,000 (증여당시 취득세는 포함되지 않습니다.) = 493,000,000 [ 장기보유특별공제: 493,000,000 x 2% x 10년 (23년 5월~33년5월 이후) = 98,600,000 ] 양도소득금액: 493,000,000 - 98,600,000 = 394,400,000 산출세액: 394,400,000 x 40% - 25,940,000 = 131,820,000 ------------비교--------------- 26년 3월 양도시 171,260,000 33년 5월 이후 양도시 131,820,000 차이: 39,440,000

네 맞습니다. 중과배제기간이 끝나더라도 기존 주택을 신규주택 취득일로부터 3년 내로 양도하시면 일시적 2주택 양도소득세 비과세가 가능합니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

결론부터 말씀드리면, 안타깝게도 2025년 귀속분(1월~8월 납입분)에 대해서는 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받으실 수 없습니다. 가장 결정적인 이유는 '과세기간 종료일(12월 31일) 현재의 신분' 때문입니다. 소득공제 요건을 충족했는지는 매년 말일을 기준으로 판단하는데, 질문자님의 상황은 아래 두 가지 핵심 요건에서 어긋나게 됩니다. 1. 12월 31일 기준 '무주택자' 신분 (동거인) 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받으려면 12월 31일 현재 세대주이거나, 세대주가 공제를 받지 않는 경우 실제 거주하는 세대원이어야 합니다. 동거인의 법적 지위: 주민등록표상 '동거인'은 세대주와 가족 관계가 없는 사람으로 분류되어, 세법상 '세대원'에 해당하지 않습니다. 문제점: 12월 31일 기준으로 질문자님은 세대주도 아니고, 법적 세대원도 아닌 '동거인' 신분이기 때문에 당해 연도 전체에 대한 공제 자격이 상실됩니다. 2. 과세기간 종료일 현재 '주택 미소유' 이자상환액 공제는 원칙적으로 **'본인 소유의 주택'**에 대한 대출 이자를 갚을 때 주는 혜택입니다. 기준일 원칙: 연도 중에 주택을 매도하여 12월 31일 현재 주택을 보유하고 있지 않다면, 그해 초부터 매도 시점까지 냈던 이자라 하더라도 공제 대상에서 제외됩니다. 만약 25년 8월에 A주택을 팔면서 동시에 다른 C주택을 매수하여 12월 31일에도 1주택자 신분을 유지했다면(취득 당시 기준시가 등 요건 충족 시) 공제가 가능했겠지만, 현재는 무주택 상태로 연말을 맞이하시기 때문에 공제가 불가합니다.

1. 제안하신 방법별 안전성 검토 결론부터 말씀드리면 **[2번: 1년 거치 후 매월 원금 분할 상환]**이 가장 안전하고 합리적인 방법입니다. 1) 매년 정해진 날짜에 원금 분할 상환 (가능) 판단: 가능합니다. 연 1회 상환도 주기적인 상환으로 인정됩니다. 주의점: 1년에 한 번뿐이므로, 단 한 번이라도 누락되거나 날짜가 크게 어긋나면 계약 이행 의지가 없는 것으로 오해받을 소지가 있습니다. "매년 X월 X일에 1,500만 원을 상환한다"라고 명시하고 칼같이 지켜야 합니다. 2) 1년 거치 후 매월 원금 분할 상환 (추천) 판단: 가장 추천하는 방식입니다. 이유: 금융권 주택담보대출에서도 '거치 기간(이자만 내고 원금 상환을 유예하는 기간)'을 두는 것이 일반적입니다. 취득세 등 초기 비용 부담을 이유로 1년 거치를 두는 것은 경제적 합리성이 인정됩니다. 장점: 1년 뒤부터 매월 상환 내역이 찍히므로, 세무 당국에 "꾸준히 갚고 있다"는 것을 보여주기(소명하기) 가장 좋습니다. 3) 체증식 분할 상환 (비추천) 판단: 가능은 하나, 가족 간 거래에서는 리스크가 있습니다. 이유: 초기 상환액을 아주 적게(예: 월 10만 원) 잡을 경우, 세무 당국은 이를 "사실상 상환할 마음이 없으면서 형식만 갖춘 것"으로 의심할 수 있습니다. 굳이 복잡한 방식을 택해 의심을 살 필요는 없습니다. 2. 세무 리스크 핵심 체크 (무이자 차용) 현재 1.5억 원을 무이자로 빌리는 것이 세법상 문제가 없는지 확인해야 합니다. 법적 기준: 가족 간 무상(무이자) 대출 시, 법정 이자율(4.6%)만큼을 증여받은 이익으로 봅니다. 단, 그 이익이 연간 1천만 원 미만이면 증여세를 과세하지 않습니다. 계산: 1.5억 원 × 4.6% = 690만 원 결론: 연간 이자 이익이 690만 원으로 1천만 원 미만이므로, 무이자로 차용하더라도 법적으로 증여세 이슈가 발생하지 않습니다. (안심하셔도 됩니다.) 3. 차용증 작성 및 실행 가이드 (Action Plan) 안전한 [2번: 1년 거치 후 분할 상환] 방식을 적용하여 차용증을 작성할 때, 다음 내용을 반드시 포함하세요. 특약 사항 명시: "차용인은 주택 취득 초기 제반 비용 부담을 고려하여, 대여일로부터 12개월간 상환을 유예하고(거치 기간), 13개월 차부터 남은 9년간 매월 원금을 균등 분할 상환한다." 공증 또는 확정일자: 차용증 작성 당일, 가까운 등기소나 주민센터에서 확정일자를 받거나 우체국에서 내용증명을 보내 문서의 작성 시점을 공식화해 두세요. (공증보다 저렴하고 효력은 충분합니다.) 계좌 이체 필수: 어머니 통장에서 딸(또는 사위) 통장으로 입금된 기록, 그리고 매월 갚는 돈이 계좌 이체로 기록되어야 합니다. (현금 주고받기 금지) 요약 및 제안 "1년 거치 후 매월 원금 상환" 조건으로 차용증을 작성하시는 것이 초기 자금 압박도 해결하고, 세무상으로도 안전한 방법입니다.

취득세 과세표준 2023.1.1. 이후 유상취득의 경우, 원칙은 “사실상의 취득가액(실제 거래가액)”을 과세표준으로 합니다. 다만 특수관계인 간 저가 양수도에서, 시가(감정가 등)보다 3억 이상 또는 시가의 5% 이상 낮게 취득하면 취득세는 시가인정액(감정가) 를 기준으로 과세합니다. 질문 내용대로 30억 감정가, 27억(시가의 90%)에 거래한다면 ‘시가의 70% 이상’ 범위 안이므로 취득세 쪽에서는 통상 “실제 취득가액 27억”을 과세표준으로 보게 됩니다. → 특별한 다른 사정이 없다면, 아들이 입주 시 납부할 취득세는 27억 기준으로 계산된다고 이해하시면 됩니다. 아들이 나중에 매도할 때의 취득가액 양도소득세에서 아들의 “취득가액”은 원칙적으로 본인이 실제로 지급한 매매가액(취득 당시 실거래가)입니다. 부모님의 양도소득세는 30억(분양가 27억 + 프리미엄 3억) 시가 기준으로 과세될 수 있지만, 이는 부모님의 양도 단계 문제이고, 아들의 취득가액은 본인이 매매계약서상 지급한 27억이 됩니다. → 따라서 아들이 나중에 매도할 때, 자신의 양도소득세 계산 시 취득가액은 27억으로 보는 것이 일반적인 구조입니다. 다만, 부모가 실제로는 1.5억만 받고 잔액은 사실상 증여에 가깝게 처리되는 부분, 향후 세무조사 시 저가양도·증여 이슈, 자금출처 조사, 감정평가 시점·방법에 따라 “시가 인정 여부” 등에 따라 해석이 달라질 수 있어, 금액이 크므로 실제 거래 전에는 세무사에게 매매계약서, 감정평가서, 자금 흐름 계획을 모두 보여주고 한 번 더 검토받으시는 것을 강하게 권합니다. 관련된 저가양수도 취득세 어떻게 계산하나 부모님 양도소득세 프리미엄 3억 과세방법 분양권 저가양도 증여세 면제 조건 상세 이 거래로 자녀 주택 수 증가 영향 특수관계인 분양권 거래 세무 리스크

상속세 신고를 진행하는 데 있어 반드시 지역 사정을 잘 아는 세무사여야만 하는 것은 아닙니다. 상속세는 전국 공통 세법을 적용하고, 농지 역시 공시지가와 농지 여부, 자경 요건 등 법정 기준에 따라 판단되므로 경험 많은 상속세 전문 세무사라면 지역과 무관하게 충분히 진행 가능합니다. 다만 농지 상속공제나 자경 여부 판단이 쟁점이 되는 경우에는 현장 확인이나 서류 보완 과정에서 지역 협조가 필요한 정도입니다. 질문 주신 사례처럼 농지 공시지가 약 7억 5천만 원과 예금 약 1억 원 외에 사망일 전 10년 이내 자녀 증여 재산이 존재한다면, 해당 증여재산은 상속세 과세가액에 합산됩니다. 따라서 상속세가 10억 원을 초과할 가능성도 배제할 수 없고, 증여 시점별 자료 정리가 신고의 핵심입니다. 사망 전 10년 이내에 매도된 토지나 처분 재산을 확인하는 방법은 제한적이지만, 완전히 불가능하지는 않습니다. 상속인은 세무서에 상속세 신고 목적의 과세정보 제공 요청을 통해 피상속인의 부동산 취득 및 양도 이력, 증여 신고 내역을 일정 범위 내에서 확인할 수 있습니다. 또한 금융기관을 통해 사망자 금융거래 조회 제도를 이용하면 과거 자금 흐름을 추적할 수 있고, 이를 통해 부동산 처분 대금의 입출금 내역을 간접적으로 확인하는 방식이 실무에서 활용됩니다. 정리하면, 세무사의 지역성보다 상속세·농지 상속 경험이 더 중요하며, 사망 전 처분 재산은 세무서 자료 요청과 금융거래 분석을 병행해 접근하는 것이 현실적인 방법입니다. 초기 단계에서 자료 범위를 정확히 잡는 것이 상속세를 과다 신고하거나 놓치는 것을 막는 핵심 포인트입니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh1 이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 자녀가 취업으로 독립 생계를 유지하고, 양도시점에 세대분리가 되어 있으며 경제권이 실제로 분리되어 있다면, 과거 거주기간 중 세대원 전원이 함께 거주하지 못한 사정은 1세대 1주택 비과세 판단에 영향을 주지 않습니다. 비과세 판단은 양도 당시의 세대 구성을 기준으로 합니다. 요약하면, 취업 자녀가 양도시점에 실질적 세대분리 상태라면 과거 전원 거주 여부는 문제되지 않습니다. 2. 양도시점에 자녀가 세대분리되어 있고, 부부 기준으로 거주요건을 충족한다면, 세대원 전원이 다시 2년을 채워 거주할 필요 없이 바로 비과세 적용이 가능합니다. 추가 거주는 요건이 불확실할 때 선택하는 보수적 대안일 뿐 필수는 아닙니다. 요약하면, 세대분리가 실질적으로 인정된다면 추가 거주 없이 매도해도 됩니다. 하지만 양도하시기 전에 세대 분리 현황, 취득부터의 연혁 등을 토대로 세무대리인의 상세 상담을 받아보시고 결정하시는 것이 제일 좋습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 분당·기흥 오피스텔은 모두 주거용으로 사용되고 있다면 원칙적으로 주택 수에 포함됩니다. 다만 기흥구 오피스텔은 기준시가 1억 원 이하이므로 주택 수 산정에서 제외될 여지는 있지만, 분당 오피스텔과 분당 아파트가 이미 주택에 해당하는 상황에서 서울 아파트를 추가로 취득하면 최소 3주택이 됩니다. 따라서 서울 아파트 취득 시에는 일시적 1주택 특례 적용이 어렵고, 취득세는 중과세율 12%를 전제로 검토하는 것이 안전합니다. 2. 오피스텔을 주택임대사업자로 등록한다고 해서 양도소득세 주택 수에서 자동으로 제외되는 것은 아니고, 주택 수 제외가 인정되는 경우는 매우 제한적입니다. 등록 시기, 임대기간 충족 여부, 임대료 증액 제한 준수 등 요건을 모두 갖추어야 하고, 현재 제도 환경상 신규 등록을 통한 주택 수 제외는 현실적으로 적용 가능한 사례가 많지 않습니다. 특히 주거용 오피스텔의 경우에는 임대사업자 등록 여부와 무관하게 주택으로 보아 과세되는 방향이 일반적입니다. 따라서 이 부분에 대한 출구 전략은 단순히 임대사업자 등록 여부로 판단할 수 있는 문제가 아니고, 각 물권의 취득 시기, 보유 기간, 매도 순서, 세율 적용 구조까지 함께 검토해야 하는 사안입니다. 주택 수 제외를 전제로 한 판단보다는, 구체적인 사실관계를 바탕으로 한 개별 상담을 통해 전략을 설계할 필요가 있는 구조입니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 주담대 명의와 관계없이 실제 각자 상환할 예정인 금액으로 각각 주담대 란에 기재하시면 됩니다. 반반씩 상환할 예정이라면 각자 3억씩 작성하시면 됩니다. 만약, 6억 중 여자분이 1.4억을 부담한다면 남자분은 4.6억, 여자분은 1.4억을 기재하시면 됩니다. 2. 주담대를 1에 설명드린 것처럼 작성하신 이후에 자금이 모자란 분은 배우자 증여란에 부족한 금액만큼 기재하시면 되는 것입니다. 배우자로부터 10년간 6억까지 공제가 되어 납부할 증여세는 없으므로, 별도로 신고할 것도 없고 세무서에서 요청하지도 않습니다. 참고로 자금조달'계획서'이기 때문에 계획대로 작성하시면 되며, 추후 실제 자금과 다소 차이가 나더라도 관계는 없습니다. 실제 자금조달내역에 대해서 소명요구가 오면 실제 자금대로 소명하시면 됩니다. 기재하신 자금출처로 보아 세무서에서 소명요구가 오진 않을 것입니다. 3. 각자가 서로에게 자금을 맞추기 위해 이체하실 필요도 없습니다. 추후에 전체 취득자금 12억에 대해서 혹시라도 소명요구가 오면 전체 금액에 대해서만 소명하면 되기 때문에 서로 간 자금이 오고가는 것은 전혀 중요하지 않습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락주셔도 됩니다.

원칙적으로는 부모님이 대신 납부해 준 전세보증금은 자녀가 증여를 받은 것으로 볼 소지가 있습니다. 다만 전세보증금이 자녀 계좌를 거치지 않고, 임대차 종료 시에도 집주인으로부터 부모님 계좌로 그대로 반환되어, 자녀가 해당 자금을 주택 취득이나 생활비 등으로 사용하지 않는 구조라면, 실무상 증여 문제를 크게 삼지 않는 경우가 많습니다. 따라서 향후 주택을 구매할 때도 해당 전세보증금을 자금조달에 사용하지 않고, 부모님이 원래대로 회수하는 구조를 유지한다면, 자금출처 조사나 증여세 측면에서 큰 이슈가 될 가능성은 낮습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

부모가 자녀에게 돈을 빌려주는 구조는 가능하지만, 무이자 차용이라면 기간과 상환 방식이 핵심입니다. 실무상 차용기간을 20년처럼 길게 설정하면 무이자 여부와 관계없이 증여로 부인될 가능성이 큽니다. 반면 5년 이내로 기간을 정하고, 매월 원금을 실제로 상환하며 계좌이체 내역을 남긴다면 무이자 차용도 차용으로 인정될 여지가 높습니다. 중요한 것은 차용증 형식보다 상환이 실제로 이루어졌는지에 대한 사후관리이며, 만기 시 잔액 없이 전액 상환되는 구조여야 안전합니다. 이미 증여공제를 모두 사용한 상태라면, 차용이 증여로 뒤집히는 순간 바로 증여세 부담이 발생하므로 처음부터 5년 기준의 보수적인 설계가 필요합니다. 관련된 제 블로그 https://blog.naver.com/cchh19/224034245413?trackingCode=blog_bloghome_searchlist 참고하시기 바랍니다. 저는 여러 가지 세무지식에 대해서 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.