질문자님께서 많은 고민이 있으실것으로 확인되네요. 위 질문내용은 단순히 무엇이 유리하다고 입장을 내놓기는 조심스러운 질문입니다. 이유는 다양합니다만, 요약적으로 다음과 같습니다. (1) 양도로 정리한다는 것은 질문자님과 부모님과의 대금이 이동하셔야 합니다. 아무리 세무상 유리한 사안이라고 하더라도 양도로 정리하기 위해서는 금전이체가 불가능 사안일 경우에는 양도로 정리 될순 없습니다. (2) 가족간의 매매에 있어서는 금전이체도 중요하지만, 해당 대금이 적정한 시가범위내에서 거래가 되었는지도 사실상 중요합니다. 즉 특수관계인간의 저가매매로 하게 될시 증여세 이슈가 발생합니다. 그렇기에 양도로 정리하기 앞서 금전이체가 가능한지 여부와 더불어 해당 대금의 적정수준도 함께 고려해보아야 한다는 점에서 해당 부동산 물건과 유사거래가액을 산정은 막역히 옆집거래와 윗집 거래가액을 참고하는 방식이 아닌 서류상을 통해서 세법상 적정 유사사례가액을 판단해야 합니다. 그렇다면 차선책은 다음의 방식을 추천드립니다. (1) 증여로 정리하되, 부담부증여를 통해서 진행할 것으로 권장드립니다. 부담부증여는 증여와 양도가 혼합되는 사안이나, 일반적인 양도처럼 대금이 직접적으로 발생하지 않습니다. 대신 위 주택담보대출이 질문자에서 부모님에게 승계할수 있어야 합니다. 그렇다면 양도세와 증여세를 함께 부담하게 되지만, 증여공제 (직계존비속공제 5천만원)을 최대한 활용할수 있으시면서, 양도세 계산시 취득가액 1.8억을 최대한 활용할수 있습니다. (2) 유사재산에 대한 시가 산정 이슈를 정리하기 위해서 감정평가를 활용한 방식을 추천드립니다. 이유는 앞서 말씀드린 것처럼 가족간의 저가거래가 일어날수 있다는 점에서 감정평가액을 통해서 적정가를 확정받은 상태에서 부담부증여를 활용함으로서 충분히 절세와 세무리스크를 관리 할수 있을것으로 사료되네요. (3) 방법의 개요는 다음과 같습니다. 질문자님의 상황을 세무전문가와 우선 대면상담을 통해서 컨설팅을 의뢰합니다. 세무전문가에게 부담부증여를 통한 방식을 의뢰합니다. (채무승계 여부 확인필요) 만일 채무가 승계된다면 증여 이후에는 부모님께서 주택담보대출을 상환하셔야 합니다. 시가쟁점에 대해서는 세무전문가를 통한 감정평가 방식을 선택합니다. 법무사를 통해서 채무를 승계하는 조건으로 부담부증여 계약서를 작성 받습니다. 물론 등기도 함께 진행해야 합니다. (취등록세도 무상과 유상을 구분하여 등기의뢰합니다.) 법무등기서류 와 대출승계 내용을 통해서 세무대리인에게 세무신고를 의뢰합니다. 세무대리인에게 양도세 신고 납부서와 증여세 신고 납부서를 수령받습니다. **비용은 각 전문가들 역량에 따라서 산정됩니다. 대부분 부담부증여 비용은 양도세신고와 증여세 신고 및 법무사 수수료, 감정평가수수료가 추가됩니다. 보통 절세되는 가액에 따른 수수료를 청구드리는 경우도 있으며, 일부가액이 적은 경우 정액가격으로서 수수료가 정리되기도 합니다. 즉 법정요율로 정해진 비용이 있는 것은 아닙니다. 저의 단순한 견해에서는 부담부증여가 가장 현실적인 대안일것으로 사료되나, 이는 어디까지나 인터넷상의 제한적인 답변입니다. 필히 질문자님께서는 세무전문가와 대면상담을 통해서 [부담부증여]를 통한 절세컨설팅을 의뢰하시는 것이 현실적인 대안으로 판단되네요. 부디 고민하시는 사안이 잘 해결되시길 진심으로 바라겠습니다. 감사합니다.

1~2. 차량을 판매한 금액 중 소비하고 남은 금액을 취득자금에 사용하셨다면 해당 금액을 예금 등에 적으시면 됩니다. 예금액에 적든, 현금 등 그밖의 자금에 적든 중요하지 않습니다. 예를 들어 차를 1,000만원에 팔고 200만원을 소비하고 남은 800만원을 주택취득에 사용한다면 800만원을 기재하는 것입니다. 즉 주택 취득에 직접 사용된 금액만 기재하시면 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 별도 상담신청을 해주셔도 됩니다.

집을 구입하실려는 계획이시군요. 사실상 차용관계과 증여관계는 한끗 차이입니다. 핵심은 원리금 상환 이 '통상적인 범위' 내에서 이루어졌는지가 핵심입니다. 질문자님께서는 차용계획에 대해서는 충분히 각자 채권자와 채무자간에 잘 이루어졌지만, 쟁점이 되는 상황은 다음과 같습니다. (1) 부동산을 매각함으로서 변제한다는 조건 <-- 정확한 채무를 정리하는 기한이 정리되지 않아 추후 세무서에 소명시 불리한 조건입니다. 즉, 남들에게 빌려줄때에도 정확한 상환일자를 명시하는 것이 조금더 통상적인 범위내에서의 차용관계가 성립됩니다. 단순히 5년내 부동산을 매각함으로서 채무를 변제한다는 내용보다는 5년을 기한으로 정리함을 차용증으로 나타내시고, 불가피하게 5년내에 부동산을 처분하게 될시 통장내역으로 상환하는 모습을 보여주는 것이 조금더 차용관계에 근접한 행태일것으로 사료되네요. (2) 차용금액에 대한 쟁점이 있습니다. 차용액에 대해서는 법정이자라는 것을 고려해야 합니다. 현재 법정 차용이자는 4.6%로 선정되어 있어요. 무상이자가 증여자와 수증자간의 관계에서 1천만원 이상이게 될시 무상이자에 대한 증여로 성립됩니다. 예를 들어 2억의 금액을 차용하게 될시 세법정이자 4.6%를 고려한다면, 약 세법상이자는 920만원입니다. 해당 이자를 지급하지 않은채 원금만 상환하게 될시에는 크게 문제가 되지 않으나, 무상이자상당액이 1천만원이상일시에는 증여관계가 성립되게 됩니다. 현재 질문자님께서는 본인과 배우자분께서 차용금액이 각자 2억을 초과하는 부문에 있어 매월 원금 상환만 이루어지는 점에서는 증여관계를 주의하셔야 합니다. 물론 증여가 성립되더라도 인적공제(직계비속공제가 있어 세무리스크는 헷지가 됩니다.)가 있어 큰 위험부담은 아니지만, 증여 성립에서 배제되기 위해서는 1인당 차용액에 대해서 주의하셔야 합니다. -질문자님께서 2.17억 차용, 배우자가 아버님과 1억/장모님 2.17억 으로서 질문자님께서 법정이자는 998만원으로 1천만원 미만이 정리되지만, 배우자분께서는 두개의 채무관계가 있다는 점에서 주의가 필요합니다. 물론 차용관계는 배우자-아버님, 배우자-장모님 으로 각 개로서 증여관계 성립여부를 판단하기에 차용관계를 주장함으로서 무상이자에 대한 논란은 없을수 있으나 배우자입장 3.17억의 무상이자 이득을 얻은 부문에 있어 다소 쟁점이 있을수 있습니다. (3) 추후 배우자의 채무를 본인의 증여로서 변제 정리하시는 점은 괜찮습니다. 하지만 필히 본인에게서 배우자에게 현금증여를 진행하실때 배우자공제 활용하실때에는 전후 배우자간의 금전이체내역 및 부동산등기상황등 함께 고려하시어 적정금액의 증여와 증여세신고를 필히 진행하시길 권장드립니다. (4) 자금조달계획서 작성은 특수관계인과의 차용관계 기재는 최소화하시는 것을 권장드립니다. 불가피하게 특수관계인과의 차용관계를 기재하게된다면, 필히 제가 답변드린 내용에 대해서 꼼꼼히 확인해보실 것을 권장드립니다. 이유는 자금조달계획서 에서 특수관계인간의 차용관계는 추후 세무서로부터 증여 부문에 대한 해명자료를 전달받기 쉽습니다. 물론 차용관계로서 차용증 및 금전이체내역등으로 충분한 소명으로 해결될수 있으나 이점은 각 개인별 금전이체내역 및 소득증명내역등을 통해서 세무전문가와 대면상담진행 하시는 것을 권장드립니다. (5) 모쪼록 고민하시는 사안이 조금이나마 도움이 되셨길 진심으로 바라겠습니다. 감사합니다.

현재 명목상 '업무용 오피스텔'에 해당하므로 '주택'에 해당하지 않아 뜨지 않은 것으로 보입니다. 양도 시점에도 업무용 오피스텔로 인정된다면 주택과 별개로 양도소득세가 매겨지겠으나, 현재 실 거주중이라고 말씀하신 바 만약 과세관청에서 실질적으로 주거용 오피스텔로 본다면 2주택으로 볼 수 있겠습니다. 다만, 혼인합가로 인해 일시적 2주택인 경우는 10년간 비과세 조항이 있으므로 해당 기간 내 매도하신다면 비과세가 가능하겠습니다. 정리하면 업무용 오피스텔인 경우 주택과 관계없이 양도소득세가 부과되며 비과세는 해당하지 않고, 주거용 오피스텔인 경우에는 혼인합가 일시적 2주택 비과세가 가능하겠습니다. 감사합니다. ^^

부부 공동명의로 취득세를 납부할 때, 세법상 누가 대신 납부했는지 자체로 증여 문제가 발생하지는 않습니다. 취득세는 공동명의자 각자의 납세의무이지만, 실제 납부 과정에서는 한 명이 대표로 전액을 납부하고 나중에 정산하는 경우가 일반적입니다. 국세청에서도 단순히 납부 편의상 한 명이 대신 결제한 것을 증여로 보지는 않습니다. 다만, 금액이 크다 보니 추후 자금출처 조사에서 문제 제기가 될 가능성을 대비하려면 다음과 같은 점을 권합니다. 한 명이 카드로 전액 납부 후, 다른 배우자가 본인 지분에 해당하는 금액(50%)을 계좌이체 등의 방법으로 정산하면 가장 깔끔합니다. 이 경우 증여가 아니라 단순 정산 내역임을 명확히 입증할 수 있습니다. 하지만 정산을 하지 않고 그대로 두더라도, 부부 간 6억 원 증여세 공제는 되기 때문에 크게 문제가 될 것으로 보이지는 않습니다. 저는 여러 가지 세무지식에 대해서 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

가능한 것입니다. 기재하신 것처럼 매매계약서에 대출이자승계금액을 명시하고 실제로 대출이자를 부담하셨다면 취득가격에 반영 가능합니다. 반대로 양도자는 양도가격에 대출이자승계한 금액도 반영하여 양도소득세 신고를 해야 하는 것입니다. 즉, 양도자의 양도가격과 취득자의 취득가격에 모두 반영이 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

1. 원칙적으로 아내명의로 취득했다면 아내분의 자금으로만 취득해야 증여이슈가 없겠습니다. 따라서 대략적인 소득 비율로 부담했다고 가정하시면(예 6:4 또는 7:3) 6또는 7만큼의 금액이 2015년 증여재산에 해당하나, 6억 미만이고 현재 10년이 지났으므로 큰 이슈는 없겠습니다. 2. 종잣돈이 된 자금은 남편분의 자금이고, 그대로 이자를 포함하여 돌려주었으므로 이것이 증여는 아닐 것으로 보입니다. (부의 무상이전이 아님) 3. 공동명의라면 자금 조달 역시 5:5로 이루어져야 합니다. 따라서 증여가 필요하면 증여받아 작성하시면 될 것 같습니다. 감사합니다. ^^

1. 양도소득세에서는 공부상 용도와 관계없이 오로지 실제 용도로만 주택 여부를 판단합니다. 따라서 업무용 오피스텔이더라도 거주용으로 사용하셨으므로 양도소득세에서는 1세대 2주택자에 해당하는 것입니다. 2. 과거 취득한 가격보다 낮은 가격에 팔 경우, 양도차익이 없어서 양도소득세는 발생하지 않습니다. 3. 1세대 2주택자에 해당하므로 아파트를 양도할 경우, 양도소득세는 1세대 1주택 양도세 비과세는 불가능합니다. 아파트의 양도차익 및 보유기간에 따라 일반세율이 적용되며 중과세율이 적용되지는 않습니다. 4. 두 주택 중 양도차익이 큰 주택을 나중에 팔아서 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받는 것이 절세에 도움이 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

만약 부모님께 2년 전 6천만원을 계좌이체로 받은 뒤, 1년 전 2천만원을 계좌이체로 돌려드렸다면 현재 증여세 신고를 한다면 어떻게 해야할까요? -->2년전에 6천만원 받은것중에 2천만원은 차용이고 4천만원만 증여 받은 것으로 해서 2년전을 귀속시기로 해서 증여세신고하시면됩니다

1. 가능 및 최적시점 분양권의 경우 증여재산가액이 계약금만 납부한 상태에서 가장 적기 때문에 계약시점에 증여하는 것이 가장 유리합니다. 이와 마찬가지 논리로 조합원 입주권이 가장 적은 증여재산가액이 되는 시점은 빠르면 빠를 수록 좋습니다. 일반분양의 분양권은 계약을 해야 권리가 생기는데 반해, 입주권은 현재도 이미 권리(가치)가 있는 재산이므로 조합원 계약 전에도 증여는 가능합니다. 참고로, 대표조합원의 지위(입주권이 2개생기는 것)와는 무관한 세법적인 해석만을 말씀드립니다. 2. 증여재산가액 증여재산가액의 평가는 시가평가가 원칙입니다. 조합원 입주권의 시가는 실제 매매사례가액이 있다면 그것을 사용하셔야 하고, 없다면 토지권리가액에 프리미엄을 더한 금액이 되겠습니다. 따라서 시가를 14억이라 가정하면 프리미엄은 6.2억이고 증여재산가액은 (2.8억+6.2억)*50%인 4.5억이 되겠습니다. 이는 배우자간 증여재산공제 한도 6억원 이내이므로 10년간 증여가 없으셨다면 증여세로 납부하실 금액은 없겠습니다. 참고로, 50%증여를 했다면 조합원 분양을 체결한 후 조합원 분양금액도 절반씩 부담하셔야 합니다. 만약 선생님께서 배우자분을 내주시면 그것 또한 증여재산이 되니 주의하셔야 합니다. 감사합니다. ^^

양도소득세 신고 시 필요한 서류는 다음과 같이 정리됩니다. 1. 기본적으로 매매계약서, 취득세·채권·등기비용 등 취득가액 증빙, 중개보수 영수증 등 필요경비 증빙을 첨부하시면 됩니다. 등기부등본은 필수 제출은 아니지만, 보유기간·소유권 확인 차원에서 첨부하면 심사에 도움이 됩니다. 2. 주민등록등본 역시 거주요건 불충족으로 비과세를 받지 않는 상황에서는 필수는 아니지만, 실거주 일부 입증이나 향후 보조자료용으로 첨부할 수 있습니다. 추가적으로 잔금 이체내역 등 자금흐름 자료를 요구받을 수 있으니 준비해 두시면 안전합니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 만약 부모님이 지방 미분양아파트를 구입하신게 조특법상 미분양주택에 대한 세제혜택이 있는 주택인 경우 양수도의 방식으로 이전하는 것이 유리할 것입니다. 미분양주택이 송파의 주택 양도세 계산시 주택수에서 제외되는 특례적용이 되는 주택이라면 송파의 주택을 자녀에게 양도하는데 따른 양도세가 발생되지 않을 수 있습니다. 전세를 끼고 부부가 공동명의로 매입하는데 저가 양수도의 방식으로 매입하면 소요자금도 최소화 할수 있을 것입니다. 2. 미분양주택이 특례주택이 아니어도 양수도 방식과 증여방식을 구체적으로 수치로 비교해보시고 결정하시기 바랍니다. 어떠한 방식으로 하든 공동명의로 하시는게 세금측면에서 유리합니다.