기재하신 내용이 맞습니다. 23.01.01 이후 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 자산부터 양도소득세 이월과세 기간이 기존 5년에서 10년으로 개정이 되었습니다. 22.12.31까지 배우자나 직계존비속으로부터 받은 자산의 양도소득세 이월과세기간은 5년입니다. 따라서 분양권 증여를 22.12.31이전에 받았으므로 증여받은 날로부터 5년 이후에 양도할 경우, 양도소득세 신고시 분양권 취득가격은 증여받은 가격인 545,000,000원인 것입니다. 기재하신 시세 및 증여받은 가격을 고려한다면 양도차익이 없기 때문에 양도소득세는 발생하지 않을 것으로 보여집니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

먼저 자금조달계획서부터 말씀드리면, 차입금란에 6,000만원을 기재하시는 것은 가능하며, 오히려 가장 적절한 작성 방법입니다. 자금조달계획서는 해당 부동산의 매매대금을 어떻게 마련했는지를 기재하는 서류이므로, 실제 매매대금으로 사용하시는 6,000만원만 기재하시면 됩니다. 나머지 4,000만원은 취득세나 생활비 등 매매대금 외 용도라면 자금조달계획서에는 포함하지 않으셔도 됩니다. 차용증은 말씀하신 '기존 차용증을 갱신·통합'하는 방식보다는 기존 계약은 그대로 유지하시고, 신규 차용분을 별도로 작성하시는 것을 권장드립니다. 즉, 부동산 매매대금용 6,000만원과 취득세·생활비용 4,000만원을 각각 별도의 차용증으로 작성하시는 것이 가장 깔끔합니다. 기존 차용증은 이미 일부 원금 상환이 이루어지고 있는 만큼, 그 자체가 실제 차용거래였음을 보여주는 중요한 자료입니다. 이를 신규 차용과 합쳐 갱신하면 기존 거래의 연속성이 다소 희석될 수 있으므로, 신규 거래는 별도로 관리하시는 것이 사후 소명에도 유리합니다. 무이자로 차용하시는 부분도 현재 차입금 규모라면 일반적으로 큰 문제는 없습니다. 기존 잔액과 신규 차용을 합한 금액이 무상으로 얻는 이익에 대한 증여세 과세 기준에 미치지 않는다면, 무이자 자체만으로 증여세가 과세되지는 않습니다. 다만 두 가지를 유의하시면 좋겠습니다. 첫째, 기존 차용증이 10년 상환으로 되어 있는데 부모님과의 금전거래에서 10년은 다소 긴 편입니다. 세무서에서도 상환 가능성과 거래의 진정성을 중요하게 보기 때문에, 기존 건은 그대로 유지하시되 신규 차용은 가급적 5년 이내 상환계획으로 작성하시는 것이 실무상 안전합니다. 둘째, 차용으로 인정받기 위해서는 차용증 작성 자체보다 실제 상환이 훨씬 중요합니다. 약정한 일정에 따라 원금이나 이자를 꾸준히 상환하시고, 금융거래 내역을 남겨두시는 것이 가장 중요한 입증자료가 됩니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이며, 참고해 보시면 도움이 되실 것 같습니다. 자세한 상담이 필요하시거나 추가로 궁금하신 사항이 있으시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사에게 언제든 편하게 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.

1. 알고 계신 것처럼 차용금액이 약 2.17억원(217,391,304원)이하라면 이자 없이 원금만 상환하셔도 됩니다. 원금만 잘 상환하시면 특별히 유의할 사항은 없습니다. 2. 과거 날짜로 차용증을 작성하시고, 상환기간은 5년~10년 적절하게 하시고, 매월 원금상환금액 및 만기 상환금액 등을 기재하시면 됩니다. 또는 이미 2.17억원을 한번에 상환할 여력이 있으시면 26년 x월 x일 일시에 상환한다 등으로 기재하시면 됩니다. 3. 차용증 예시이니 적절하게 수정하여 작성하시고 상환받으시면 될 것입니다. 금전소비대차 계약서 차용금원 금 이억 천 칠백만 원 217,000,000원 채무자는 채권자로부터 위 금원을 아래와 같은 조건으로 차용한다. 제1조(대여일시) 채무자는 채권자로부터 20xx년 x월 x일 금 217,000,000원을 차용하며 채권자는 이 금액을 즉시 채무자에게 지급한다. 제2조(변제기일 및 변제장소) 채무자는 위 금원의 차용금 원금을 20xx년 x월부터 20xx년 x월까지(총 10년) 채권자의 금융계좌로 매월 원을 이체하며, 나머지 미상환잔액은 만기일인 20xx년 x월 말에 상환을 한다. 제3조(이자의 지급 등) 위 차용금의 이자는 무이자로 한다. 20xx년 xx월 xx 일 채권자 : 주소 / 성명 / 주민번호 / 연락처 (서명) 채무자 : 주소 / 성명 / 주민번호 / 연락처 (서명) 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

B 주택이 조합원 입주권으로 변환되는 시기는 "도시 및 주거환경 정비법"상 재개발 사업의 경우 "관리처분계획 인가일"이므로, "관리처분계획 인가일" 전에 잔금 청산(취득)한 B 주택의 경우 조합원 입주권을 취득한 것이 아니라, 주택을 취득한 것으로 판단됩니다.(소득세법 제88조 9호 참조) 또한, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 보유 기간이 2년 이상이고 보유 기간 중 거주 기간이 2년 이상인 1주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 양도소득세를 비과세합니다.(소득세법 제89조 제1항 3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항) 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 거주 요건의 제한을 받지 않으나, 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유한 경우에는 거주 요건을 적용합니다.(소득령 제154조 제1항 5호) 이와 관련된 기획재정부 예규를 소개해 드리겠습니다. [회신] 1세대가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 새로운 주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되더라도, 계약금 지급일 현재 주택을 보유한 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 5호가 적용되지 않는 것임(기획재정부 재산세제과-660, 2023. 5. 4.) [사실관계] ○ 2011년 5월 남편 서울 A주택 취득 ○ 2015년 5월 부인 서울 B주택 매수계약 체결 및 계약금 지급 ○ 2015. 7. 2. B주택 재개발사업 관리처분계획인가 ○ 2015. 7. 3. B 조합원입주권 취득 ○ 2015년 12월 A주택 양도 ○ 2017년 8월 서울 조정대상지역 지정 ○ 2020년 6월 B주택 완공 및 양도 예정 따라서 B 주택 계약금 지급일인 2020. 11. 3. 현재 1세대가 A아파트를 소유하고 있어 거주 기간 배제 요건에 해당하지 않으므로, B 주택의 경우 보유 기간이 2년 이상이고 보유 기간 중 2년 이상 거주하여야만 1세대 1주택 비과세가 적용 가능하다고 판단됩니다. 감사합니다.

첫째, 취득세 측면에서 가장 중요한 핵심은 아파트 잔금을 치르는 2029년 8월 직전까지 현재 보유 중인 양천구 빌라를 무조건 먼저 매도하는 것입니다. 혼인신고로 인해 법적인 1세대가 되더라도 아파트 취득 시점에 무주택 상태를 만들면 규제지역 여부와 관계없이 아파트 취득세를 다주택자 중과세율이 아닌 기본세율(1~3%)로 크게 아낄 수 있습니다. 둘째, 증여세 부담을 원천 차단하기 위해서는 계약금과 1~2회차 중도금만 납입된 초기(프리미엄이 형성되기 전)에 공동명의로 변경하는 것이 유리합니다. 입주 시점(2029년)에 가까워질수록 아파트 가치 상승과 누적 납입금으로 인해 50% 지분 가치가 부부간 증여재산공제 한도인 6억 원을 초과할 위험이 커지기 때문입니다. 따라서 가장 추천해 드리는 최종 액션 플랜은 '혼인신고 ➔ 초기 분양권 공동명의 변경 ➔ 입주 전 빌라 매도 ➔ 2029년 아파트 잔금 및 취득' 순서로 진행하는 것입니다. 지금 단계에서는 분양사무소나 조합에 연락하여 투기과열지구 지정에 따른 '부부 공동명의 신청 접수 및 시행사 동의 프로세스'가 구체적으로 언제부터 가능한지 실무 일정을 먼저 체크하시기는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

현재 부모님 집의 세대원으로 계시는 질문자님은 안전하게 취득세 3주택 중과를 피하고 생애최초 등 감면 혜택을 받기 위해 잔금일 전에 미리 독립한 형제 집으로 주소지를 옮겨(세대분리) 놓으셔야 합니다. 취득세의 기준이 되는 주택 수는 '잔금 지급일 당시의 주민등록표'를 기준으로 판정하는데, 잔금 당일에 이사와 전입신고를 동시에 진행하면 행정 처리 시점에 따라 법적으로 여전히 부모님의 세대원으로 분류될 위험이 있습니다. 만약 잔금 접수 시점에 부모님과 같은 세대로 판정되면 부모님의 주택 2채가 합산되어 비조정지역이라도 3주택 중과세율이 적용될 수 있습니다. 지방세법 시행령 제28조의3에 따르면 미혼인 30세 미만의 자녀는 주소를 따로 파서 나가 살더라도 부모와 무조건 '같은 세대'로 묶어 주택 수를 계산하도록 규제하고 있습니다. 하지만 질문자님은 만 30세 이상이며 월 300만 원 이상의 소득이 있어 이 규제 대상에 해당하지 않습니다. 30세 이상은 주민등록표를 기준으로 세대를 판정하므로 현재처럼 부모님과 같은 주민등록표에 묶여 있다면 부모님의 주택 수가 합산되지만 주소지를 분리하면 즉시 별도 세대로 인정받습니다. 따라서, 잔금일 최소 수일 전에 독립하여 살고 있는 형제분의 집으로 전입신고를 해두시는 것이 가장 현명한 방법입니다. 세법상 형제·자매는 주민등록상 같은 주소지에 있더라도 각각 별도의 세대로 판정하기 때문에, 형제 집으로 주소를 옮기는 순간 부모님의 주택 2채와 완벽하게 분리되어 온전한 '1세대 1주택자' 신분을 확보할 수 있습니다. 이렇게 하면 부모님의 주택 소유 여부가 완전히 배제되므로 취득세 중과를 피하는 것은 물론, 1주택자에게 주어지는 취득세 감면 혜택도 무리 없이 적용받게 됩니다.

우선, 혼인 증여재산 공제에 대한 상증법상 규정을 말씀드리겠습니다. 거주자가 직계존속으로부터 혼일일 전후 2년 이내에 증여를 받는 경우에는 “출산 증여재산 공제” 및 “직계비속의 증여재산 공제” 규정에 따른 공제와 별개로 1억 원을 증여세 과세가액에서 공제할 수 있습니다.(상증법 제53조의2 제1항 참조) 또한, 거주자가 “혼인 증여재산 공제” 규정에 따른 공제를 받은 후 약혼자의 다음과 같은 부득이한 사유가 발생하여 해당 증여재산을 그 사유가 발생한 달의 말일부터 3개월 이내에 증여자에게 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보도록 규정되어 있습니다.(상증법 제53조의2 제5항, 상증령 제46조 제2항 참조) ① 약혼자의 사망 ② 민법 제804조 1호부터 7호까지의 약혼해제 사유 ③ 그 밖에 혼인할 수 없는 중대한 사유로서 국세청장이 인정하는 사유 이에 따라 약혼자와 파혼 등 부득이한 사유가 발생하여 해당 증여재산을 그 사유가 발생한 달의 말일부터 3개월 이내에 직계존속에게 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 볼 수 있습니다. 한편, 위 사례의 경우 당초 직계존속으로부터 증여받은 재산에 대해 "혼인 증여재산 공제(1억 원)을 적용하지 않고 증여세를 신고"한 것으로 보입니다. 이러한 경우 관할 세무서가 신고한 증여세에 대해 어떤 결정하였는지가 중요하므로, 관할 세무서를 방문하여 "증여세 결정 내역"을 받아 보는 것을 추천드립니다. 이에 따라 관할 세무서가 증여세 신고 내역에 대해 "혼인 증여재산 공제를 적용하여 증여세를 결정"하였다면 파혼에 따른 증여세 수정신고를 하여야 하고, 만일 "혼인 증여재산 공제를 적용하지 않고 증여세를 결정"하였다면 정당하게 결정된 증여세이므로 증여세 수정신고를 할 필요가 없다고 판단됩니다. 감사합니다.

우선, 동거 봉양 합가 특례에 대한 소득세법상 규정을 말씀드리겠습니다. 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속[본인(배우자 포함)의 직계존속 어느 일방이 60세 이상]을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대 2주택을 보유하는 경우, 합가일로부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세가 적용됩니다.(소득세법 시행령 제155조 제4항 참조) 이 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 보유 및 거주기간은 원칙적으로 양도일 현재 시점의 세대 전원이 당해 주택에서 보유 및 거주한 기간만으로 계산하는 것이나, 1세대 1주택의 양도 당시 세대 합가로 부모님과 동일 세대원이 된 경우, 당해 거주자의 보유 및 거주기간과 세대 합가 후 부모님과 함께 보유 및 거주한 기간을 통산하는 것입니다. 이와 관련된 국세청 예규(재산세과-609, 2009. 10. 30.)를 소개해 드리겠습니다. [사실관계] - 1997년 6월 송파 잠실 소재 아파트를 거주자 갑 명의로 취득 - 위 아파트에서 세대 전원(갑 및 처와 자녀)이 3년 보유 및 2년 거주 요건 충족 - 2007년 12월 남양주 소재 전세주택으로 이사하여 부친과 세대 합가 후 2009년 10월 쟁점 아파트 양도일 현재(1주택자)까지 함께 거주 * 양도일 현재까지 갑의 부친은 송파 잠실 소재 아파트에서 거주한 사실 없음 [회신 내용] 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 보유 및 거주기간은 원칙적으로 양도일 현재 시점의 세대 전원이 당해 주택에서 보유 및 거주한 기간만으로 계산하는 것이나, 귀 질의와 같이 1세대 1주택의 양도 당시 세대 합가로 부친과 동일 세대원이 된 경우 당해 거주자의 보유 및 거주기간(다른 가족과 함께 거주한 기간 포함)과 세대 합가 후 부친과 함께 보유 및 거주한 기간을 통산하는 것임 따라서 2021년 강남 소재 아파트 취득 후 2024년 8월 부모님과 합가한 경우 당해 거주자의 보유 및 거주기간과 세대 합가 후 부모님과 함께 보유 및 거주한 기간을 통산하는 것이므로, 보유기간 중 2년의 거주기간 요건을 충족하는 것으로 판단됩니다. 감사합니다.

자금조달계획서는 말 그대로 계획서이기 때문에, 실제 대출 실행액이 예상보다 줄어 부족분을 다른 자금(부모님 차용)으로 조달하는 것은 실무상 흔히 있는 경우이며, 실제 자금조달 내역에 맞게 작성하시면 일반적으로 문제되지 않습니다. 따라서 최종 자금조달계획서에는 실제 조달 내용인 담보대출 5억원 + 부모님 차용 1억원으로 작성하시면 됩니다. 다만 한 가지는 꼭 준비하시는 것이 좋습니다. 새롭게 반영되는 부모님 차용금 1억원은 차용증을 작성하시고, 실제 자금이체 및 상환 이력을 남겨두시는 것을 권해드립니다. 이는 자금조달계획서 변경 여부와는 별개로, 차용의 실질성을 입증하기 위한 중요한 자료가 됩니다. 상환기간은 3~5년 정도로 정하시고, 약정한 내용에 따라 실제 상환을 이어가시는 것이 가장 안전합니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19 이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

장인어른께서 아내분께 증여하시는 8천만원은 혼인 증여재산공제 요건을 충족한다면 증여세 없이 받으실 수 있으며, 이후 아내분이 남편분께 자금을 지원하시는 경우에도 배우자 간 증여재산공제(10년간 6억원) 범위 내라면 일반적으로 증여세는 발생하지 않습니다. 다만 자금 흐름은 명확하게 남겨두시는 것이 중요합니다. 장인어른→아내분→남편분(또는 임대인)으로 이체내역을 남기시되, 아내분 계좌에서 즉시 전액을 재이체하시기보다는 실제 아내분 자금으로 거쳤다는 사실이 드러나도록 진행하시는 것이 좋습니다. 전세계약서와 함께 관련 증빙을 보관해 두시면 향후 자금출처 소명 시 도움이 됩니다. 한편 형식적으로만 아내분 계좌를 거치는 것으로 보이거나, 실질적으로 처음부터 사위에게 증여한 것으로 볼 만한 특별한 사정이 있다면 과세관청이 거래의 실질을 검토할 가능성은 있습니다. 따라서 실제 증여관계와 자금 흐름이 일치하도록 진행하시는 것이 중요합니다. 또한 혼인 증여재산공제를 적용받는 경우에는 향후 자금출처 소명 등을 고려하여 증여세 신고를 함께 해두시는 것을 권해드립니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

비조정지역 주택이라면 1세대1주택 비과세 적용 시 별도의 거주요건은 없습니다. 다만 이 비과세는 양도일 현재 거주자에게 적용되는 것이므로, 만약 캐나다 체류 중 비거주자 상태에서 매도하셨다면 비과세 적용이 어려울 수 있었던 상황입니다. 따라서 지금처럼 귀국하셔서 국내 거주자로 회복된 상태에서 양도하시는 것이 중요합니다. 법적으로 "귀국 후 1년 보유"가 별도로 요구되는 것은 아니지만, 거주자 판정은 국내 주소, 가족관계, 체류기간 등 생활관계를 종합적으로 판단하는 사안이라, 귀국 직후 곧바로 매도하시기보다는 국내 거주 사실이 어느 정도 명확해진 이후에 매도하시는 것이 더 안전합니다. 현재 남편분께서 계속 국내에 거주하셨고, 세대 기준으로 다른 주택이 없으시며, 해당 아파트의 2년 보유요건을 이미 충족하신 상태라면, 귀국 후 거주자 요건만 명확히 확인하신 뒤 매도 시점을 정하시면 될 것으로 보입니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

공증 차용증이 존재하는 상황에서 이를 가상 채권으로 다투는 것은 쉽지 않습니다. 다만 질문 내용처럼 실제 자금 이동이 없었다는 점을 입증할 수 있다면 과세전적부심사에서 충분히 다투어볼 수 있는 사안입니다. 가장 중요한 증거는 피상속인, 즉 아버님의 금융거래내역입니다. 실제 금전소비대차라면 통상 채권금액 상당의 출금 또는 상대방 측 입금 내역이 있어야 하므로, 당시 전후 금융계좌 전체 거래내역을 확보하여 6억 원 상당의 자금 이동이 없었다는 점을 명확히 정리해야 합니다. A씨 배우자가 실제 금전거래가 없었다고 인정한 전화 녹음본도 중요한 보조증거가 될 수 있습니다. 사실확인서 작성이 어렵다면 녹음파일을 그대로 두기보다는 녹취록 형태로 정리하여 제출하는 것이 좋습니다. 따라서 사실확인서가 없더라도 금융거래 부존재 자료와 녹음·녹취록을 근거로 과세전적부심사에서 다툴 수 있습니다. 다만 공증 차용증의 증명력이 크기 때문에 가능한 한 A씨 또는 배우자의 사실확인서, 당시 계약 경위, 이자 지급 내역 부존재 자료 등 추가 증빙을 최대한 확보하시는 것이 좋습니다. 만약 과세전적부심사에서 받아들여지지 않더라도 이후 심사청구, 심판청구, 행정소송 등 불복 절차가 남아 있습니다. 증거가 명확하다면 포기하지 말고 단계적으로 다투어보는 것이 필요해 보입니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.