상가를 아들에게 증여하실 경우에는 우선 시가 평가가 원칙이고, 실무상으로는 감정평가를 통해 증여가액을 정하는 것이 가장 안전합니다. 상가는 아파트처럼 유사매매사례가 명확하지 않은 경우가 많고, 세무서에서도 사후적으로 감정평가나 평가심의위원회를 통해 가액을 다시 판단할 수 있기 때문에, 처음부터 감정평가로 가는 것이 가장 깔끔합니다. 다만 감정평가를 하지 않고 진행하신다면, 국세청 기준시가로 증여세 신고를 검토할 수는 있습니다. 다만 이 경우에도 향후 세무서에서 시가로 다시 판단하여 추징할 수 있는 리스크는 있습니다. 따라서 현재 시세가 2억5천 정도라고 하시더라도, 실제 신고 전에는 기준시가가 얼마인지 먼저 확인해보시는 것이 중요합니다. 증여가액을 2억 5천으로 가정할 경우, 성인 자녀 공제 5천만 원을 차감한 과세표준은 2억 원이 되며 여기에 세율 20%와 누진공제 1천만 원을 적용하면 증여세는 약 3천만 원이 됩니다. 취득세는 상가 증여 시 3.5%가 적용되므로 2억 5천 기준 약 875만 원이 발생합니다. 증여세와 취득세를 합산하면 약 3,875만 원의 세부담이 예상되며, 실제 신고 가액에 따라 달라질 수 있으므로 참고 수치로 활용하시기 바랍니다. 사업자등록 부분은 단순히 폐업 후 새로 내는 방식보다는, 현재 일반사업자로 운영 중인 상가라면 포괄양수도 형태로 사업까지 함께 승계하는 구조로 넘기는 것이 실무상 가장 깔끔합니다. 이 경우 부가세 문제도 보다 안정적으로 정리할 수 있습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

자금조달계획서는 계약 시점 기준으로 어떤 자금으로 취득할 예정인지 작성하는 서류이므로, 질문주신 사례에서는 A주택이 아직 매도 완료되지 않은 상태에서 B주택 계약을 체결한 것이기 때문에, 계약 시점 현재 기준으로는 A주택의 기존 임대보증금 4억을 반환하기 위해 사용한 대출금은 별도 차입금으로 반영하고, 향후 A주택 매도 완료 후 들어올 9억은 부동산 처분대금으로 기재하는 것이 맞습니다. 즉, 현재 시점 자금은 현재 자금대로, 미래에 들어올 매도대금은 미래 자금대로 각각 항목을 나눠 적는 구조입니다. 따라서 이 건은 보증금 4억은 당시 실제 사용한 대출금으로 보고, A주택 처분대금은 향후 수령 예정인 총 매매대금 9억으로 기재하는 것이 맞다고 보시면 됩니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 안타깝지만 현금 증여는 증여한 현금을 도로 반환을 받더라도 기존 증여는 취소되지 않습니다. 기존 증여를 25년 6월에 하셨고, 현재는 26년 3월입니다. 증여재산에 대한 기존 증여를 취소하시려면 증여받은 달의 말일로부터 3개월 이내에 증여자에게 다시 반환을 하시면 처음부터 증여를 받지 않은 것으로 보아 증여세가 부과되지 않습니다. 단, 금전(현금, 계좌이체 등)은 반환 시기와 관계없이 증여자에게 다시 반환하더라도 증여취소는 안되고, 오히려 증여를 새로 받은 것으로 보아 증여세가 이중과세됩니다. 증여재산 반환 및 이와 관련된 증여세 문제에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다. https://blog.naver.com/cta_moonyh/222045086038 이와 관련된 법령입니다. 보시면 첫째줄에 금전은 제외한다라고 되어 있습니다. 상속세 및 증여세법 제4조 【증여세 과세대상】 ④ 수증자가 증여재산(금전은 제외한다)을 당사자 간의 합의에 따라 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한까지 증여자에게 반환하는 경우(반환하기 전에 제76조에 따라 과세표준과 세액을 결정받은 경우는 제외한다)에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보며, 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다. 2. 따라서 안타깝지만 기존 답변대로 증여세 신고를 하는 것이 원칙입니다. (기존 답변) 별도로 3억에 대해서 증여받은 것으로 보는 것입니다. 배우자로부터 증여받을 경우 10년간 6억까자지 공제가 되어 납부할 증여세가 없습니다. 증여세 신고를 하셔도 되고, 공제금액 이내이므로 증여세 신고는 안하셔도 별도의 불이익은 없습니다. 따라서 현재까지 불입한 금액 6억 중 3억을 남편분이 증여받은 것으로 보아야 합니다. 등기 이전에 공동명의로 하셔야 취득세를 이중으로 부담하지 않습니다. 또한, 부동산을 공동명의로 할 경우 양도소득세와 종합부동산세 절세가 가능할 수 있으며, 취득세와 재산세는 단독명의와 차이는 없습니다. 3. 참고로 배우자로부터 증여받을 경우에는 10년간 6억까지 공제가 되어 납부할 증여세는 없습니다. 이는 남편과 아내분 각각 상대방으로부터 10년간 6억까지 증여받더라도 증여세는 발생하지 않습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

양도세법상 실거주 기간은 세대원 전원이 전입신고가 되어있어야 하는 것이 원칙입니다. 양도세법집행기준 89-154-22 에 따르면 세대원의 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편, 질병의 요양, 가정불화 등 부득이한 사유로 처음부터 본래의 주소에서 거주하지 않은 경우에도 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다고 되어있습니다. 추가적으로 궁금하신 부분 있으시면 아래로 연락주시면 답변드리겠습니다. 서가세무회계 최혜경세무사 010-4012-0152 hyekeong@naver.com blog.naver.com/hyekeong 추가적으로 궁금하신 부분 있으시면 아래로 연락주시면 답변드리겠습니다. 서가세무회계 최혜경세무사 010-4012-0152 hyekeong@naver.com blog.naver.com/hyekeong

알아보신 내용처럼 유권해석에 따라 세법상 각각 2.17억씩 차용이 가능한 점은 맞습니다. 다만, 세법은 '실질' 이 중요하기 때문에 실질이 아버지 자녀, 어머니 자녀 간에 각각 차용을 한 것이고, 해당 금원도 각각 이뤄낸 금액이라는 부분에 대한 구체적인 증빙이 없다면 아버지와 어머니의 재산이나 주체를 하나로 보아 2.17억만 가능하다는 실질적인 해석입니다. 즉, 형식을 잘 갖춰놓은다면 세법상 허용되는 것은 맞으나, 실질이 다르다면 추징될 수 있는 상황이기 때문에 세무사님마다 의견이 다를 수 있는 상황으로 보입니다. 일반적으로 부/모의 재산이 각자의 재산이라기 보다는 공동재산일 확률이 높고, 각자의 재산을 소명하기가 어려울 수 있으니 실질 부분에서 국세청과의 의견충돌이 일어날 수 있는 점을 참고하시면 될 것 같습니다. 이런 경우 안전하게 유이자 차용으로 진행하시는 것도 방법이니 참고하시면 될 것 같습니다. 감사합니다. 추가적으로 궁금하신 부분 있으시면 아래로 연락주시면 답변드리겠습니다. 서가세무회계 최혜경세무사 010-4012-0152 hyekeong@naver.com blog.naver.com/hyekeong

1. 현재 통장에 돈이 있으시면 5천만원을 돌려주시고, 새롭게 5천만원을 이체받아 증여세 신고를 하시면 됩니다. 2. 현재 돌려드릴 돈이 없다면, 기재하신 것처럼 차용증 첨부하시면 됩니다. 원래 내용증명은 필수사항이 아닙니다. 채권자/채무자간 사인만 있으면 됩니다. 중요한 것은 상환내역입니다. 정기적으로 상환하고 있으니 걱정하실 내용은 아닙니다. 상환내역은 굳이 첨부하실 필요 없습니다. 3. 참고로 직계존속으로부터 10년간 5천만원만 받았다면 납부할 증여세가 없으므로 증여세 신고를 하지 않아도 불이익은 전혀 없습니다. 가산세도 발생하지 않습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

결론적으로 전혀 문제가 없으니 걱정하지 않으셔도 됩니다. 신부가 계약을 했기 때문에 신부에게 환급을 해주는 것은 당연합니다. 신부분이 신랑분에게 해당 3,500만원을 그대로 돌려주시면 증여세 문제는 전혀 발생하지 않습니다. 참고로 계좌이체내역은 세무서에 보고가 되는 것이 아니기 때문에 세무서에서 해당 거래내역 파악 자체가 불가능합니다. 1. 전혀 잡히지 않습니다. 소득은 소득을 지급하는 자가 국세청에 신고를 해야 하는 것인데, 현재는 단순히 환불한 것이므로 소득에 해당하지 않고, 국세청에 보고가 되는 것도 아닙니다. 2. 전혀 문제 없습니다. 신랑분에게 돌려주시면 됩니다. 현실적으로 보면 돌려주지 않더라도 세무서에서 해당 거래내역을 파악할 수 없기 때문에 아무 일도 발생하지 않습니다. 3. 전혀 문제 없습니다. 3,500만원으로 결혼자금에 쓰시면 됩니다. 걱정하실 일은 아닙니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

분양권을 두개 소유하셨다면 일시적 2주택 비과세 특례는 불가능합니다. 즉, 두 개 중에 먼저 파는 것은 세금을 낼 수 밖에 없고, 나중에 파는 것은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유 및 거주 등)을 충족하여 파시면 비과세가 가능합니다. 분양권의 경우, 매매차익(프리미엄)의 77%(1년 이상 보유한 분양권은 66%)의 양도소득세율이 적용됩니다. 두 분이서 협의하셔서 실제 주거용으로 사용할 주택은 남겨두시고 나머지 분양권을 처분하시면 될 것으로 보여집니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

1. 아닙니다. 23년 9월 기준 기준금리 3.5%를 적용한다면 전세 1.98억원->1천만원/90만원으로 변경할 경우, 임대료 상한 5% 이내로 들어오는 것입니다. 1천만원/907,042원까지 인상하시면 5% 이내 요건을 충족한 것입니다. 렌트홈에서 임대료 인상률 계산이 가능하니 참고하시면 됩니다. https://www.renthome.go.kr/webportal/minwon/common/rncrgAtmcCalc/rncrgAtmcCalcPopup.open 2. 임대주택 말소이후에 5% 이내 요건을 지키지 않더라도 거주주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있을 것으로 보여집니다. 아래 예규를 참고하시면 됩니다. 즉, 자진말소일까지만 임대요건을 충족하시면 됩니다. 아래 예규는 장기로 되어있지만 단기도 자동말소 대상 임대주택이기 때문에 가능할 것으로 보여집니다. 서면-2021-부동산-3532(2022.02.08) [제목] 장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부 [요지] 소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

부모님 사망 시 보유하고 있던 악기, 골동품, 전자제품 등 유품 역시 원칙적으로는 모두 상속재산에 포함되며, 이후 이를 처분해 현금화한 경우라도 그 실질은 상속재산의 형태만 변경된 것으로 보게 됩니다. 다만 실무적으로는 생활용품 수준이거나 객관적인 가치 산정이 어려운 소액 물품까지 모두 신고하는 경우는 드물고, 고가의 골동품이나 악기 등 재산적 가치가 명확한 자산 위주로 반영하는 것이 일반적입니다. 또한 상속세는 전체 상속재산에서 공제 등을 차감한 과세표준이 공제액 이하라면 납부세액은 발생하지 않으며, 이 경우 신고 자체를 생략하는 사례도 있으나, 향후 자금출처나 양도소득세 취득가액 상승 형성 과정에서 신고를 통해 정리해두는 경우도 많습니다. 저는 여러 가지 세무지식에 대해서 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 직전 임대차 계약 판단 2020년 8월 계약은 이전 집주인과 임차인 사이의 계약이므로 새로운 소유자인 본인의 임대차 계약으로 보지 않습니다. 따라서 2020년 11월 잔금일에 본인과 임차인 사이에 다시 작성한 계약이 최초 임대차 계약이 됩니다. 이는 통상 갭투자 형태에서 잔금일에 임대차 계약을 새로 체결하는 구조와 동일하게 봅니다. 2. 상생임대인 적용 여부 상생임대인은 직전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 재계약이어야 합니다. 그런데 이 사례에서는 2022년 11월 계약이 직전 임대차 계약(2020년 11월)의 갱신이 아니라 직전 임대차 계약이 됩니다. 따라서 2024년 11월에 하는 계약이 상생 임대차 계약이라고 볼 수 있습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

현재 상황은 아래 주택 모두 선생님 명의로 보유하고 있는 것이죠. 1주택 : 용인 아파트 (실거주) 20년 보유 중 2주택 : 부산 아파트 (부모님 거주) 10년 보유 중 일단 명의가 선생님 명의로 되어 있다면 비과세가 불가능합니다. 부산 지역은 현재 조정지역이 아니기 때문에 5월 9일 전과 후 모두 일반과세로 적용됩니다. 부산 집을 먼저 매도하시고 아래와 같이 세팅하시는 것을 추천드립니다. 1) 부산집 - 양도소득세 일반과세 적용 2) 용인집 - 1세대 1주택 비과세 적용 양도, 상속, 증여, 취득 관련 세금에 대해 블로그를 운영 중에 있으니, 궁금하신 내용이 있으면 블로그 https://blog.naver.com/hyekeong 에서 참고해주셔도 됩니다. 보다 더 자세한 내용은 hyekeong@naver.com 또는 010-4012-0152 최혜경 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.