1. 제안하신 방법별 안전성 검토 결론부터 말씀드리면 **[2번: 1년 거치 후 매월 원금 분할 상환]**이 가장 안전하고 합리적인 방법입니다. 1) 매년 정해진 날짜에 원금 분할 상환 (가능) 판단: 가능합니다. 연 1회 상환도 주기적인 상환으로 인정됩니다. 주의점: 1년에 한 번뿐이므로, 단 한 번이라도 누락되거나 날짜가 크게 어긋나면 계약 이행 의지가 없는 것으로 오해받을 소지가 있습니다. "매년 X월 X일에 1,500만 원을 상환한다"라고 명시하고 칼같이 지켜야 합니다. 2) 1년 거치 후 매월 원금 분할 상환 (추천) 판단: 가장 추천하는 방식입니다. 이유: 금융권 주택담보대출에서도 '거치 기간(이자만 내고 원금 상환을 유예하는 기간)'을 두는 것이 일반적입니다. 취득세 등 초기 비용 부담을 이유로 1년 거치를 두는 것은 경제적 합리성이 인정됩니다. 장점: 1년 뒤부터 매월 상환 내역이 찍히므로, 세무 당국에 "꾸준히 갚고 있다"는 것을 보여주기(소명하기) 가장 좋습니다. 3) 체증식 분할 상환 (비추천) 판단: 가능은 하나, 가족 간 거래에서는 리스크가 있습니다. 이유: 초기 상환액을 아주 적게(예: 월 10만 원) 잡을 경우, 세무 당국은 이를 "사실상 상환할 마음이 없으면서 형식만 갖춘 것"으로 의심할 수 있습니다. 굳이 복잡한 방식을 택해 의심을 살 필요는 없습니다. 2. 세무 리스크 핵심 체크 (무이자 차용) 현재 1.5억 원을 무이자로 빌리는 것이 세법상 문제가 없는지 확인해야 합니다. 법적 기준: 가족 간 무상(무이자) 대출 시, 법정 이자율(4.6%)만큼을 증여받은 이익으로 봅니다. 단, 그 이익이 연간 1천만 원 미만이면 증여세를 과세하지 않습니다. 계산: 1.5억 원 × 4.6% = 690만 원 결론: 연간 이자 이익이 690만 원으로 1천만 원 미만이므로, 무이자로 차용하더라도 법적으로 증여세 이슈가 발생하지 않습니다. (안심하셔도 됩니다.) 3. 차용증 작성 및 실행 가이드 (Action Plan) 안전한 [2번: 1년 거치 후 분할 상환] 방식을 적용하여 차용증을 작성할 때, 다음 내용을 반드시 포함하세요. 특약 사항 명시: "차용인은 주택 취득 초기 제반 비용 부담을 고려하여, 대여일로부터 12개월간 상환을 유예하고(거치 기간), 13개월 차부터 남은 9년간 매월 원금을 균등 분할 상환한다." 공증 또는 확정일자: 차용증 작성 당일, 가까운 등기소나 주민센터에서 확정일자를 받거나 우체국에서 내용증명을 보내 문서의 작성 시점을 공식화해 두세요. (공증보다 저렴하고 효력은 충분합니다.) 계좌 이체 필수: 어머니 통장에서 딸(또는 사위) 통장으로 입금된 기록, 그리고 매월 갚는 돈이 계좌 이체로 기록되어야 합니다. (현금 주고받기 금지) 요약 및 제안 "1년 거치 후 매월 원금 상환" 조건으로 차용증을 작성하시는 것이 초기 자금 압박도 해결하고, 세무상으로도 안전한 방법입니다.

결론적으로 양도소득세상 취득일은 ‘부친 사망일(1994년 8월)’로 보는 것이 맞습니다. 상속으로 취득한 부동산의 경우, 소득세법상 취득일은 상속개시일, 즉 피상속인의 사망일로 보도록 규정되어 있습니다. 이후의 상속등기일(1995년 2월)은 권리 이전의 형식적 시점에 불과하여 취득일을 변경하지 않습니다. 또한 농지개량사업에 따른 환지 등기(2013년 12월)는 기존 농지의 위치·형태만 변경된 것으로 보아 새로운 취득이나 양도로 보지 않으며, 취득일이나 취득가액에 영향을 주지 않습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 3억 3천은 대출, 1억 5천은 현금 이동 없이 증여 처리할 수 있나요? 안 됩니다. 대금 지급 없이 이전되는 1억 5천은 처음부터 증여로 보일 수 있어 리스크가 큽니다. 실무적으로는 자녀가 1억 5천을 매매대금으로 지급한 뒤, 부모가 다시 증여하고 증여세를 신고하는 구조가 가장 안전합니다. 2. 매매계약서에 4억 8천으로 기재할 수 있나요? 증여에 해당하는 금액이 포함된다면 매매로 볼 수 없으므로 4억 8천 전액을 매매대금으로 기재하는 것은 적절하지 않습니다. 실제 부담한 금액만 매매로, 나머지는 증여로 구분해야 합니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 부가가치세 공제를 원하실 경우, 기재하신 것처럼 업무일지, 사진, 운행일지 등으로 최대한 소명할 수 있다면 부가가치세 공제가 불가능한 것은 아닙니다. 다만, 해당 차량은 현실적으로 업무 관련 사용보다 업무무관 사용비율이 훨씬 높을 것으로 보여집니다. 2. 추후에 부가가치세가 추징될 경우, 사실상 차량 구입 후 대부분은 개인적인 운행이기 때문에 최초 과세기간부터 사업에 사용하지 않은 것으로 보아 전액 추징이 될 수는 있습니다. 가산세 대상은 아닙니다. 세법상으로는 차량의 경우 4과세기간(2년)동안 사업에 사용하고 그 이후에 사업무관으로 지출한다면 부가가치세는 추징되지 않습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

비주거용으로 오피스텔을 임대하는 경우 해당 임대는 성격상 사업용 사용이 전제되므로, 원칙적으로는 임차인이 사업자라면 지출증빙용, 즉 사업자용 현금영수증을 발행하는 구조입니다. 다만 임차인이 사업자등록이 없는 개인인 경우에는 지출증빙용 현금영수증을 발행할 수 없고, 현실적으로는 개인의 휴대전화번호를 기준으로 소득공제용 현금영수증을 발행하는 수밖에 없습니다. 이 경우 소득공제용으로 발행했다고 해서 곧바로 주거용 임대로 전환되는 것은 아니며, 현금영수증의 유형만으로 임대 목적이 결정되지는 않습니다. 다만 비주거용 임대라는 점을 명확히 유지하려면 형식과 실질이 함께 맞아야 합니다. 특히 임차인이 해당 오피스텔에 전입신고를 하지 않아야 하고, 계약서상 용도 역시 주거가 아닌 사무실·업무용 등으로 명확히 기재되어 있어야 합니다. 전입신고가 이루어지거나 실제 거주 사실이 확인되는 경우에는 현금영수증 발행 유형과 무관하게 주거용 임대로 판단될 수 있다는 점은 유의하셔야 합니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

답변) 중과대상 주택수 산정과 관련된 규정은 지방세법시행28조의4 에 규정되어 있는데 님의 경우 : 1. 제1호에 의하면 도정법상 정비구역으로 지정되면 1억미만이라고 주택수 산정에서 제외되지 않으나 2. 제3호에 의하면 상속받은 주택이나 조합원입주권, 주택분양권은 상속개시일로부터 5년간 중과대상 주택수 산정시 주택수에서 제외되므로 상속받은 때로부터 5년간은 중과대상 주택수에서 제외될 것으로 판단됩니다. 종부세에서도 5년간은 상속받은 주택은 제외되기에 27년까지는 다른주택 보유시 1세대1주택자로 취급되므로 공제가액이 9억이 아니라 12억이 되므로 9.73억은 공제범위안에 있어 종부세는 27년 이후에나 과세될 것으로 판단됩니다.

1. 이미 직전임대차계약 + 상생임대차계약 요건을 충족하셨다면 그 이후에는 임대료를 자유롭게 인상하셔도 관계 없습니다. 따라서 직전+상생임대차 요건이 충족했다는 전제 하에는 25년 8월에 1억을 올린 것은 전혀 관계가 없습니다. 2. 이보다 더 확인해야 할 것은 21.08 주택 매수와 동시에 신규전세계약을 체결했다는 내용입니다. 구체적인 사실관계 파악이 되지 않으나, 전세보증금으로 주택 매수자금을 치른 것이라면 이는 직전임대차계약에 해당하지 않습니다. 반드시 주택 취득 이후에 체결한 계약이 직전임대차계약에 해당합니다. 이는 아래 법령의 ①조 1항을 참고하시면 됩니다. 3. 따라서 직전임대차계약 요건이 충족이 되었다면 25.08에 1억을 올린 것은 전혀 무관한 것이며, 직전임대차계약 요건이 충족되지 않았다면 요건 자체가 충족되지 않은 것입니다. 이 때에는 23년 8월 계약이 직전임대차계약에 해당이 되며 그 이후 갱신하는 계약이 상생임대차계약에 해당되는 것이므로 5%를 초과하여 임대료를 인상했기 때문에 상생임대요건을 충족하지 못하는 것입니다. 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 1세대가 "주택을 취득한 후" 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것 2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다. ③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

1. 공동명의 5:5를 유지한다면 최종 잔금 기준으로 지분별 자금 부담만 맞추면 되며, 계약금 단계에서 별도로 증여신고를 할 필요는 없습니다. 다만 잔금 시점까지 남편 지분에 해당하는 자금을 아내가 대신 부담하게 되면, 그 부족분에 대해서만 남편에 대한 증여로 보아 증여세 신고를 하면 됩니다. 2. 복지제도 관점에서는 부모급여는 아동 양육비로 사용하는 것이 원칙이고, 세무 실무상으로는 사용 자체를 문제 삼지는 않지만, 향후 자금 출처 설명이나 분쟁을 피하려면 아동 명의 계좌에 두고 양육 관련 지출로 사용하는 형태가 가장 안전합니다. 저는 여러 가지 세무지식에 대해서 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 부동산 취득에 사용한 금액을 작성하시면 됩니다. 네 각각 적으시면 됩니다. 2. 네 맞습니다. 감사합니다. ^^

1. 일용근로소득 2천만원 이상 시 종합소득 과세 여부 일용근로자 요건을 충족했다면 소득이 많더라도 분리과세로 종결되고 종합과세 합산되지는 않습니다. 일용근로자라도 연소득 2천만원이 충분히 넘을 수 있기 때문입니다. * 일용근로자 요건 : 3월 미만의 기간동안 근로(건설공사에 종사하는 경우 1년 미만)를 제공하면서 근로를 제공한 날 또는 시간의 근로성과에 따라 급여를 계산하여 받는 근로자 2. 사업자 등록 여부 쓰시는 비용이 많다면 사업자 등록도 괜찮지만, 지금 상황에서 굳이 하실필요는 없어보입니다. 다만 4대보험 가입 안하고 원천징수 후 지급한다는 것이 3.3% 프리랜서 활동을 하시겠다는 의미로 읽혀서 좀 우려스럽긴 한데요. 만약 일용근로자로 신고/납부 하고싶으시면 병원과 일용근로계약을 체결하고, 4대보험 가입 후 원천징수도 3.3% 원천징수가 아니라 일용근로소득 원천징수 세율표에 따른 원천징수를 하고 지급해달라고 요청하셔야 할듯 합니다만 병원에서 그렇게 해줘야 하실 수 있는 부분이긴 합니다. 감사합니다. ^^

네 맞습니다. 서울 구축아파트가 두 번째 주택 취득에 해당하더라도, 두 번째 주택 취득일로부터 3년 이내에 충남 아파트를 양도하면 일시적 2주택 취득에 해당하여 처음부터 1주택 취득세율(1.1%~3.5%)로 납부하실 수 있는 것입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

양평의 주택을 보유한 상태에서 서울 아파트를 매수하시는군요. 결론부터 말씀드리면, 양평 주택은 취득세 계산 시 주택 수에서 제외될 가능성이 매우 높으며, 설령 주택 수에 포함되더라도 서울 아파트 취득세는 중과되지 않을 확률이 큽니다.구체적인 이유를 2026년 현재 세법 기준으로 정리해 드립니다.1. 양평 주택이 주택 수에서 제외되는 이유 (시가표준액 기준)취득세법상 **'시가표준액(공시가격) 1억 원 이하'**의 주택은 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수 산정에서 제외됩니다. (단, 재개발·재건축 정비구역 등은 제외)재산세 과세표준과 시가표준액의 관계: 현재 질문자님의 재산세 과세표준이 84,710,000원이라고 하셨는데, 통상 주택 재산세 과세표준은 시가표준액의 60% 수준인 공정시장가액비율을 곱해서 산출됩니다.역산 결과: $84,710,000 \div 0.6 \approx 141,183,333$원만약 1주택자 세율 인하 혜택 등을 적용받아 더 낮은 비율(43~45%)을 적용받으셨다면 시가표준액은 약 1.8억~2억 원 수준일 수 있습니다.[체크포인트]시가표준액 1억 이하인 경우: 무조건 주택 수에서 제외됩니다.시가표준액 1억 초과 ~ 2억 이하인 경우: 2025년 4월 개정안에 따라 **비수도권 및 인구감소지역(양평군 포함)**의 공시가격 2억 원 이하 저가주택은 취득세 주택 수에서 제외됩니다. 양평군은 경기도지만 인구감소지역 또는 읍·면 지역 요건에 해당하여 이 혜택을 받을 가능성이 큽니다.2. 서울 아파트 매수 시 취득세율 (일반세율 적용)질문자님이 걱정하시는 '다주택자 중과(8~12%)'는 다음의 경우에만 해당됩니다.현재 1주택 상태에서 서울(조정대상지역) 주택을 추가 매수하여 2주택자가 될 때: 최근 서울 전역이 다시 규제지역으로 지정되었지만, 일시적 2주택자라면 중과되지 않습니다.일시적 2주택 혜택: 설령 양평 주택이 주택 수에 포함된다 하더라도, 서울 아파트를 사면서 **"3년 이내에 양평 주택을 처분하겠다"**는 조건(일시적 2주택)을 갖추면 서울 아파트 취득세는 중과세율이 아닌 **일반세율(1~3%)**을 적용받습니다.3. 최종 요약 및 행동 가이드주택 수 확인: 양평 주택의 **'시가표준액(공시가격)'**을 정확히 확인해보세요. 1억 원 이하(또는 지방 저가주택 기준인 2억 이하)라면 서울 아파트 매수 시 질문자님은 세법상 **'무주택자'**가 집을 사는 것과 동일한 세율을 적용받습니다.취득세율: 서울 아파트 매매가가 24억 원 이하이므로, 1주택자(또는 일시적 2주택자)라면 3%의 일반세율이 적용됩니다. (지방교육세 등 포함 시 약 3.3%)잔금 준비: 1월 말 잔금 시 법무사에게 양평 주택의 시가표준액 증빙 자료를 제출하여 주택 수 제외 항목임을 미리 말씀하시면 정확한 고지서를 받으실 수 있습니다.