결론부터 말씀드리면, 본점을 산업단지에 두더라도 여의도 부동산을 지점·사무소나 실제 본점으로 쓰면 대도시 중과(일반 4% → 8%)가 적용될 가능성이 높아 '면제'로 단정하기 어렵습니다. 또 금천구는 과밀억제권역이라 창업 취득세 감면도 받기 어렵습니다. 1. 산업단지 본점의 의미 - 취득세 중과 대상 '대도시'는 과밀억제권역에서 산업단지를 뺀 지역입니다(지방세법 13조②). 따라서 국가산업단지 안에 법인을 설립하는 것 자체는 '대도시 내 설립'이 아닙니다. 공무원 안내는 이 부분을 말한 것으로 보입니다. 2. 여의도 부동산 취득 시 중과 여부 - 여의도는 대도시입니다. 법인이 대도시에 지점·분사무소를 두거나 본점을 대도시로 옮기면, 설치·전입 전에 그 용도로 취득한 부동산과 이후 5년 이내 취득한 모든 부동산이 중과됩니다(지방세법 13조②1호, 시행령 27조③). - 지점·사무소는 사업자등록 대상으로서 인적·물적 설비를 갖추고 계속 사무를 보는 장소를 말합니다(시행규칙 6조). 여의도 건물에 직원이 상주해 업무를 보면 지점 설치로 볼 수 있습니다. - 중과세율: 표준세율×3 − 중과기준세율(2%)×2(지방세법 13조②, 6조19호). 상가·사무실 4%라면 8%입니다. - 조세심판원도 취득 건물의 일부만 직영 매장으로 써도 지점 설치로 보아 중과했습니다(조심2025지1539). - 반대로 대도시 밖에 실제 본점을 둔 법인이 대도시 건물을 사서 전부 임대한 사안은 중과가 취소되었습니다(조심2025지0691). - 본점은 등기가 아니라 실제 본점 역할을 하는 장소로 판단하므로(대법원 2017두63795), 산업단지 본점에 실제 인력과 업무가 있어야 합니다. 3. 청년 대표자 창업 혜택 - 지방세 창업중소기업 감면(취득세 75%)은 과밀억제권역 '외' 창업만 대상인데, 지특법상 과밀억제권역에는 산업단지 제외 규정이 없어 금천구 창업은 대상이 아닙니다(지특법 58조의3①, 2조5호). - 법인세 창업감면은 2026년 이후 수도권과밀억제권역 창업 청년기업이면 50%입니다(조특법 6조①1호나목). 대표자가 창업 당시 34세 이하이면서 지배주주로서 최대주주여야 하고(조특령 5조①), 제조업·정보통신업 등 감면 업종이어야 합니다(조특법 6조③). 함께 확인할 점 - 여의도 건물의 실제 용도(직접 사용·임대)와 근무 인원, 산업단지 본점의 실제 운영 여부 - 법인의 주된 업종과 대표자의 지분율 영위할 업종, 여의도 부동산 사용 계획, 지분 구조를 알려주시면 중과 여부와 감면 가능성을 정확히 검토해 드리겠습니다.

직원이 없는 법인이라면 부가가치세 신고와 법인세 신고시에만 세무사에게 신고를 맡기더라도 매월 기장한 것과 동일하게 절세가 가능합니다. 직원 급여에 대한 원천세 신고도 없는데, 매월 기장료를 납부하실 필요는 없습니다. 매월 신고할 것도 없기 때문에 세무사가 매월 기장료 받으면서 할 것도 없습니다. 직원이 없는 기간에는 매 분기마다 부가가치세 신고, 매년 법인세 신고시에만 맡기셔도 절세가 모두 되는 것이니 매월 기장료 내실 필요는 없습니다. 자세한 문의 있으시면 별도로 연락주셔도 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 보내주셔도 됩니다.

오피스텔은 공부상 용도나 전입신고 여부보다 실제 사용 용도를 기준으로 판단합니다. 따라서 임차인이 2025년 6월 13일 전입신고를 했다고 해서 반드시 그날부터 주거용으로 사용했다고 확정되는 것은 아닙니다. 2025년 3월 임대차계약 당시부터 실제 주거용으로 사용했다면 그 시점이 문제가 될 수 있고, 이후 업무용에서 주거용으로 변경되었다면 실제 변경 시점을 확인해야 합니다. 이에 따라 2025년 제1기 또는 그 이후 과세기간의 수정신고 여부를 판단해야 합니다. 최초 환급받은 부가가치세 전액을 무조건 반환하는 것은 아닙니다. 건물과 같은 감가상각자산은 면세전용 시점까지 경과한 과세기간에 따라 과세표준을 계산하는 규정이 있으므로, 실제 환급받은 세액과 면세전용 시점을 확인해 추징세액을 다시 산정해야 합니다. 또한 본세와 별도로 신고불성실·납부지연가산세 등이 발생할 수 있지만, 적용되는 가산세의 종류와 감면 가능성은 신고내역 및 세무서 안내서의 내용을 확인해야 판단할 수 있습니다. 현재 안내받으신 3,500만~4,000만원이 적정한 금액인지는 아직 확정할 수 없습니다. 전입신고 사실을 뒤늦게 알게 되었다는 사정만으로 부가가치세 추징이 면제되기는 어렵습니다. 다만 실제 업무용으로 임대한 사실이 있고 임차인이 이후 임대인의 의사와 다르게 주거용으로 사용했다면, 임대차계약서와 사용내역 등을 통해 면세전용 시점을 다툴 여지가 있습니다. 반대로 처음부터 주거용으로 임대한 경우라면 전입신고를 하지 않기로 약정했다는 사실만으로 업무용 임대가 인정되지는 않습니다. 앞으로도 실제 주거용 전세 임대를 계속하실 예정이라면, 부가가치세 과세사업자로 등록된 상태를 유지하는 것이 적절한지 검토해야 합니다. 다만 면세전용과 폐업 시 잔존재화는 서로 다른 과세 문제이므로, 폐업신고를 먼저 진행하기보다는 현재 과세관계를 정리한 뒤 신고 시점과 절차를 결정하시는 것이 좋겠습니다. 참고로 주거용으로 사용되는 오피스텔은 세법상 주택 수에 포함되므로, 다른 주택을 보유하고 계시다면 양도세 등에도 영향이 있을 수 있습니다. 현재 단계에서는 세무서가 어떤 근거로 면세전용 시점과 추징세액을 계산했는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 다만 납부지연가산세는 하루 단위로 계속 늘어나므로, 검토는 가능한 한 빨리 마치고 수정신고 여부를 결정하시는 것이 좋습니다. 분양계약서, 부가가치세 환급내역, 임대차계약서, 임대료 수령내역, 실제 사용 용도를 확인할 수 있는 자료 등을 검토한 후 해명자료를 제출하는 순서가 적절합니다. 또한 단기 임대 기간과 2025년 3월 이후 받은 임대료를 무실적으로 신고하셨다면, 그 임대료의 부가가치세 또는 종합소득세 신고 누락도 함께 검토될 수 있으므로 이번에 같이 정리하시는 것이 좋습니다. 세무서 방문이 반드시 필요한 것은 아니며, 담당자와 협의하여 서면으로 해명자료를 제출하거나 세무대리인을 통해 대응하는 방법도 가능합니다. 결론적으로 이번 사안은 세무서에서 안내한 금액을 그대로 수정신고하기보다, 실제 주거용 전환 시점과 추징세액 계산이 적정한지 먼저 검토할 필요가 있습니다. 특히 최초 임대차계약 당시의 실제 사용 목적과 세무서의 세액 산출내역을 확인하면, 적법한 범위에서 세부담을 줄일 수 있는 부분이 있는지 판단할 수 있습니다. 관련 안내서와 계약서, 환급내역을 전달해 주시면 예상 본세와 가산세를 재계산하고 해명자료 제출 방향까지 검토해 드리겠습니다. 저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사

현재는 어머니 55%, 세 자매 각 15%이므로 공동상속주택에서는 어머니가 최대지분자입니다. 공동상속주택의 소수지분자는 본인의 다른 주택을 양도할 때 해당 상속주택을 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 따라서 세 자매분이 어머니와 세대를 달리하고 계시다면, 현재는 각자 보유하신 주택을 매도할 때 상속주택 때문에 바로 2주택으로 판단되지는 않습니다. 향후 어머니가 돌아가시면서 55%를 세 자매가 각각 1/3씩 상속받으면, 기존 15%에 약 18.33%씩 추가되어 각자 약 33.33%의 동일지분을 보유하게 됩니다. 이처럼 최대지분자가 여러 명이면 세법에서는 해당 상속주택에 거주하는 사람, 거주자가 없다면 최연장자 순으로 한 사람을 해당 공동상속주택의 소유자로 봅니다. 따라서 세 분 모두가 자동으로 2주택자가 되는 것은 아니지만, 세 분 중 한 분은 상속주택을 소유한 것으로 판정될 수 있어 그분이 본인의 기존주택을 양도할 때에는 상속주택 특례 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다. 나머지 두 분은 공동상속주택 소수지분 특례를 적용받을 수 있습니다. 또한 이 주택 자체를 향후 매도할 때의 양도세는 별도로 검토해야 합니다. 특히 아버지로부터 2022년에 상속받은 기존 15%와 향후 어머니로부터 추가로 상속받는 지분은 취득시기와 취득가액이 서로 다르기 때문에, 실제 상속 및 양도 시점에 각각 구분하여 계산해야 합니다. 따라서 어머니 지분을 무조건 1/3씩 나누기보다는 세 자매분의 현재 보유주택, 향후 매도계획, 연령 및 상속주택 거주 여부까지 함께 확인한 후 지분을 결정하는 것이 세무적으로 더 안전합니다. 저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

결론부터 말씀드리면, 경매 주택 1건의 장부 작성, 매매차익 예정신고, 다음 해 종합소득세·지방소득세 신고까지 부가세 포함 88만 원이며, 아래의 매매업 해당 여부 판단을 포함한 금액입니다. 다만 비용보다 먼저, 이 한 건을 부동산매매업으로 신고할 수 있는지부터 확인하셔야 합니다. 판단에 따라 세금이 수천만 원 달라질 수 있습니다. 1. 매매업이냐 양도세냐에 따른 세금 차이 (예시) 2억 원에 낙찰받아 1년 안에 2억 5천만 원에 판다고 가정하면(차익 5천만 원, 다른 비용 없음) - 양도소득세로 신고: 1년 미만 보유 주택은 70% 세율 → 지방소득세 포함 약 3,660만 원 - 매매업 예정신고: 단기 세율 대신 기본세율 적용(소득세법 제69조 제3항) → 지방소득세 포함 약 690만 원 매매업 세액은 다음 해 5월 근로소득 등과 합산해 다시 정산하므로, 다른 소득이 많으면 최종 세액은 이보다 올라갑니다. 2. 한 건이면 매매업이 부인될 수 있습니다 사업자등록만으로는 부족하고 계속·반복성이 있어야 합니다. 부가가치세법 시행규칙 제2조 제2항은 사업 목적을 나타내어 부동산을 판매하거나, 1과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하는 경우를 사업으로 봅니다. 일회성 거래를 매매업으로 보지 않은 판결(수원지법 2017구단8792)도, 반복 거래를 매매업으로 인정한 판결(서울행법 2022구합58940)도 있습니다. 낙찰 전에 사업자등록을 하고 앞으로도 경매를 계속하실 계획이라면 인정 가능성이 높아집니다. 이번 한 건으로 끝내실 계획이라면 나중에 양도세 단기 세율로 다시 과세될 위험이 있습니다. 3. 비용 처리도 다릅니다 - 양도세로 신고하면 세입자에게 준 명도비는 필요경비로 인정되지 않습니다(사전-2022-법규재산-1137). - 매매업은 경락잔금대출 이자를 사업 경비로 넣을 수 있습니다(소득세법 시행령 제55조 제1항 제13호, 서면-2025-소득-0754). 다만 예정신고는 양도세 방식으로 계산하므로, 이자는 다음 해 5월 종합소득세 신고 때 반영됩니다. 4. 중과 대상 주택이면 비교과세 다주택 중과 대상 주택이면 종합소득세 방식과 양도소득세 방식으로 각각 계산해 큰 세액을 냅니다(소득세법 제64조). 이 경우 매매업의 장점이 사라집니다. 5. 예정신고 기한 판 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이고, 손실이어도 신고해야 합니다(소득세법 제69조 제1항). 비용은 근로소득 외 다른 소득이 있거나, 전용 85㎡를 넘어 건물분 부가세 신고가 필요하거나, 같은 해 다른 물건을 더 파는 경우 달라질 수 있습니다. 반대로 양도세 신고로 정리되면 업무가 줄어 비용도 낮아집니다. 낙찰가, 예상 매도 시기와 가격, 보유 주택 수, 다른 소득을 알려 주시면 매매업으로 가는 것이 가능하고 유리한지부터 판단해 드리겠습니다.

1. 복잡하게 생각하실 것이 전혀 없습니다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세는 100% 가능한 것입니다. 양도세 비과세 요건은 "양도 당시" 세대원으로 판단합니다. 따라서 26년도에 법적 이혼을 하시고, 27년도에 해당 임대주택을 양도한다면 무조건 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용되어 12억 이하까지는 양도소득세가 발생하지 않는 것입니다. 과거 법적 남편분의 거주요건은 따지지 않습니다. 양도당시에는 남편분과 이혼을 하셨을 것이므로 "양도당시 세대원에 해당하지 않기 때문에" 남편분의 거주요건은 충족하지 않아도 됩니다. 이처럼 질문자님이 해당 임대주택에 5년 이상 거주하셨고, 남편분과 법적으로 이혼하시고 27년도에 해당 임대주택을 양도한다면 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용되는 것이므로 양도 가격이 12억 이하라면 양도소득세는 전혀 발생하지 않는 것입니다. 관련 신고 경험 및 상담경험이 많으니, 걱정 안 하셔도 되며 이대로만 이해하시면 됩니다. 복잡하게 생각할 것은 전혀 아닙니다. 관련 예규 첨부합니다. 예규까지 갈 일은 아니긴 하니 마음 편하시라고 첨부합니다. 결론은 법적 이혼 후 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 확실하게 적용받을 수 있는 것입니다. 재일46014-1971, 귀속년도 : 1994 등록일자 : 2009.07.28. 생산일자 : 1994.07.20. 1세대 1주택 비과세 여부의 판정은 양도일 현재의 현황에 의하며, 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상(과거법령의 거주 요건임) 거주함을 의미함 2. 참고로 법적으로 이혼하지 않은 상태에서 해당 주택을 양도하더라도, 남편분께서 근무상 형편 또는 가정 불화로 처음부터 거주하지 않았더라도 세대원 전원이 거주한 것으로 보아 양도세 비과세를 받으실 수 있습니다. ▣ 양도소득세법 집행기준 89-154-3 (세대원의 일부가 부득이한 사유로 거주하지 않은 경우) 세대원의 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편, 질병의 요양, 동거봉양, 가정불화 등 부득이한 사유로 처음부터 본래의 주소에서 거주하지 않은 경우에도 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다. ​▣ 양도, 서면-2018-부동산-0442 [부동산납세과-533],2019.05.27. [ 제 목 ] 1세대1주택 비과세 거주요건 적용시 세대원 일부가 거주하지 않은 경우 적용 여부 [ 요 지 ] 1세대가 조정대상지역에 있는 1주택을 양도하는 경우 거주요건 적용시 배우자 등이 부득이한 사유로 처음부터 해당 주택에 거주하지 않고 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 1세대가 거주한 것으로 보는 것입니다 ​▣ 소득세법 시행규칙 제71조(1세대1주택의 범위) ⑤영 제154조제1항제3호에 따른 사유로서 제3항을 적용할 때 제3항 각 호의 사유가 발생한 당사자외의 세대원중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대전원이 주거를 이전한 것으로 본다. 다만, 이럴 경우 추후 세무서에 남편 분의 재직증명서나 가정불화 관련 증빙을 제출해야 할 수 있기 때문에 피곤해지고 스트레스 받습니다. 따라서 가장 깔끔하게 하시려면 법적 이혼 후 양도하셔서 세무서의 별도 연락 없이 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받는 것입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. 편안한 밤 보내세요! 글 보시고 궁금한 점 있으시면 연락주셔도 됩니다. 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

[질문 1] 공동상속주택의 소수지분을 상속받은 후 종전 주택을 양도하는 경우 비과세 여부 종전 주택(A주택, 2022년 취득)을 보유한 1세대가, 2025년 별도 세대로부터 공동상속주택의 소수지분(B주택)을 상속받은 경우, 소득세법 시행령 제155조 제3항에 따라 공동상속주택의 소수지분(B주택)은 주택 수에서 제외하므로, 종전 주택(A주택)을 2년 이상 보유하고 취득 당시 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주한 후 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세가 가능하다고 판단됩니다.[국세청 예규(재산-0902, 2020. 10. 29.) 참조] [질문 2] 배우자 등 이월과세 적용 여부 우선, 배우자 등 이월과세에 대한 소득세법상 규정을 말씀드리겠습니다. 거주자가 양도일부터 소급하여 "10년 이내"에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물 등의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음의 기준을 적용하도록 규정되어 있습니다.(소득세법 제97조의2 제1항, 소득세법 시행령 제163조의2 제1항 및 제2항 참조) ① 취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 취득가액으로 함 ② 필요경비는 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산에 대하여 지출한 필요경비를 포함함 ③ 거주자가 해당 자산에 대하여 납부할 증여세 상당액이 있는 경우 필요경비에 산입함 따라서 배우자로부터 2028년에 증여받은 후 "10년 이내" 양도하는 경우 이월과세가 적용되므로, 2028년 증여받은 A주택 지분(6억 원 상당)의 취득가액은, 2028년의 증여재산가액이 아닌 당초 2022년에 취득한 본인의 취득가액과 필요경비가 적용된다는 사실에 유의하시길 바랍니다. [질문 3] 대지와 주택을 세대원이 각각 소유하고 있는 경우 1세대 1주택 해당 여부 주택은 세대원들이 거주하는 생활공간이기 때문에 1세대 1주택은 "세대를 기준"으로 판정하고, 주택의 소유권이 세대원 누구의 명의로 되어 있는가에 관계없이 1세대가 1주택을 소유하고 있으면 1세대 1주택 범위에 해당합니다. 또한, 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 경우 부부가 각각 세대를 달리 구성하는 경우에도 동일 세대로 보도록 되어 있습니다.(소득세법 기본통칙 88-0-4 ② 참조) 이와 관련된 국세청 예규(재산 01254-1796, 1989. 5. 18.)를 소개해 드리겠습니다. [질의내용 ] 국세청(소득 1264-1268, 1981.04.09) 에서 "소득세법 시행령 제15조 제1항이 정하는 1세대 1주택의 요건을 갖춘 대지와 건물을 각각 소유하고 있는 경우(갑은 토지를, 을은 주택 각각 소유)에는 이를 1세대 1주택으로 본다"라고 하였는데, 토지는 전부 갑의 소유이고 주택은 갑과 을의 공유로 되어 있을 때에도 상기 유권 해석에 해당되어 1세대 1주택으로서 비과세되는지 여부 [회신내용] 1세대 1주택의 요건을 갖춘 대지와 건물을 세대원이 각각 소유하고 있을 경우에도 이를 1세대 1주택으로 보는 것임 따라서 1세대 1주택은 "세대를 기준"으로 판정하므로, 본인과 배우자는 동일 세대이고 동일 세대원이 각각 대지와 건물을 소유하고 있을 경우에도, 이를 1세대 1주택으로 비과세가 가능하다고 판단됩니다. 감사합니다. ​

결론부터 말씀드리면, B 2차 + C 1차를 합산한 하나의 상생임대차로 보는 것이 안전하며, 이 경우 2026년 10월 1일 시행 개정 시행령 기준으로 2027년 12월 31일까지 양도하시는 것을 권합니다. 1. 요건 점검 - 직전임대차계약: B 1차(2020.7.23.~2022.7.23.) 2년으로 1년 6개월 이상 요건 충족. - 상생임대차계약: B 2차(갱신, 5% 이내 인상). 2021.12.20.~2026.12.31. 사이 체결·임대개시 요건 충족. - 상생임대 2년: B가 개인 사정으로 나간 뒤 종전보다 보증금·임대료가 오르지 않은 새 계약(C 1차)을 맺으면 기간을 합산합니다(소득세법 시행령 155조의3④, 시행규칙 74조의3). 2022.7.23.부터 2년이 되는 2024.7.23.에 이미 충족했습니다. 2. 상생임대차는 C 1차까지로 보는 것이 무난 - 합산 규정은 '임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로 체결한 계약'을 이어 보는 것이라, B 2차를 대신한 C 1차까지가 하나의 상생임대차로 보입니다. - C 2차는 C의 갱신이라 합산 대상과 성격이 다릅니다. 다만 C 2차 자체를 C 1차 대비 새로운 상생임대차계약(보증금 동일, 2025.10. 체결)으로 볼 여지도 있습니다. 3. 양도기한 - 개정 시행령은 상생임대 기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029.12.31. 중 빠른 날까지 양도해야 거주요건을 면제하고, 그 기간이 2026.12.31. 이전에 끝나면 2027.12.31.까지로 정했습니다(155조의3①). - C 1차 종료(2025.10.13.) 기준이면 2027.12.31.까지입니다. - C 2차 종료(2027.10.13.) 기준이면 2028.10.13.까지이나, 해석이 갈릴 수 있으니 2027년 말까지 양도하시는 것이 안전합니다. - 개정 규정의 적용례(부칙)와 이후 해석은 양도 전에 한 번 더 확인하시길 권합니다. 4. 함께 볼 점 - 이 특례는 거주요건만 면제합니다. 양도일 현재 1세대1주택, 2년 이상 보유 요건은 별도로 갖춰야 합니다. - 양도세 신고기한까지 특례적용신고서에 직전·상생 임대차계약서를 첨부해 제출해야 합니다(155조의3⑤). B 2차 계약 체결일·계약금(또는 갱신 합의) 증빙, B 퇴거 사유와 C 계약서를 보관하세요. 주택 취득일과 B 2차 계약 체결일을 알려주시면 요건과 양도 일정을 정확히 검토해 드리겠습니다.

1. 세금 측면 - 돈의 실제 주인이 어머님이고 아드님은 보관만 한다면 원칙적으로 증여는 아닙니다. 증여는 대가 없이 재산이 넘어가는 것을 말하기 때문입니다. - 다만 아드님 명의 계좌에 넣는 순간, 그 예금은 명의자(아드님) 것으로 추정됩니다(상증법 45조④). 보관일 뿐이라는 점을 가족이 입증해야 하므로 '돌려줄 돈'이라는 말만으로는 부족합니다. - 차용증은 맞지 않습니다. 차용증은 빌린 돈(대여)을 증명하는 서류인데, 이 돈은 빌린 것이 아니라 맡긴 것이어서 사실관계와 서류가 어긋나게 됩니다. 2. 더 중요한 문제 – 임대주택 자격 - 자산 기준을 맞추려고 명의만 옮겨 두는 것은 실제 재산을 숨기는 것이라, 적발 시 공공주택 관련 법령상 계약 취소·퇴거와 처벌 대상이 될 수 있습니다. LH는 금융정보 조회로 자산을 확인하고, 최근 큰 금액의 인출·이체도 소명을 요구할 수 있습니다. - 또한 금융실명법은 탈법 목적의 차명거래를 금지하고 있어, 이 목적의 차명 보관은 권해 드리기 어렵습니다. 3. 정리 - 세금만 보면 '보관'은 증여가 아니지만 입증 부담이 가족에게 있고, - 목적(자산 기준 회피) 자체가 더 큰 법적 위험을 만듭니다. - 자산 기준을 정상적으로 맞추는 방법(실제 지출, 다른 유형의 임대주택 검토 등)을 먼저 고려하시길 권합니다. 실제로 어머님 생활비나 병원비 등을 대신 지출하는 경우라면 그 자체는 증여 문제가 없습니다.

2022년에 부모님께 빌린 1,500만원이 실제 차입금이고, 2023년에 1,000만원을 상환한 후 남은 500만원을 부모님께서 갚지 않아도 된다고 하셨다면, 500만원에 대해서만 증여세 신고를 진행하시면 됩니다. 이 경우에는 일반적인 현금증여가 아니라 상속세 및 증여세법 제36조에 따른 채무면제에 따른 증여에 해당하므로, 증여세 신고 시에도 채무면제 항목으로 신고하시는 것이 정확합니다. 증여일은 최초 돈을 빌린 2022년이 아니라 부모님께서 남은 500만원의 채무를 면제해 주기로 확정한 날입니다. 만약 2023년에 면제받으셨다면 당시 증여일을 기준으로 기한후신고를 진행하시면 됩니다. 성년 자녀의 경우 최근 10년간 부모님 등 직계존속으로부터 받은 증여가 없다면 5,000만원까지 증여재산공제가 가능하므로, 이번 500만원에 대한 증여세는 발생하지 않습니다. 신고 시에는 최초 1,500만원을 빌린 계좌내역과 1,000만원을 상환한 내역, 나머지 500만원에 대한 채무면제 확인서를 준비하시면 됩니다. 채무면제 확인서는 현재 작성하시더라도 실제 면제받은 날짜를 사실대로 기재하시는 것이 중요합니다. 저는 여러 가지 세무지식에 대해서 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. NET 계약에서 병원이 부담할 몫과 본인이 부담할 몫을 어떻게 구분하는 것이 실무상 통용되는 기준인지 궁금합니다. NET 계약은 병원이 약정한 세후 급여를 보장하기 위해 근로소득에 대한 세금을 부담하는 약정입니다. 실무상으로는 근로소득만 있다고 가정한 연말정산 결정세액까지를 병원 부담분으로 보고, 전자책 사업소득이 합산되어 늘어난 세액은 본인이 부담하는 방식으로 구분하는 것이 일반적입니다. 본인 부담분은 종합소득세 결정세액에서 연말정산 결정세액을 차감한 금액(지방소득세 포함)으로 계산합니다. 다만 이는 세법이 정한 기준이 아니라 병원과의 계약 문제이므로, 계약서의 세금 부담 조항을 먼저 확인하시고 이 산정방식을 병원과 미리 합의해 두시는 것을 추천드립니다. 2. 5월 종합소득세 신고는 본인이 직접 해야 하는 것으로 이해하고 있습니다. 이때 병원에서 받아야 할 서류는 무엇인지 궁금합니다. 병원에서 받으실 서류는 근로소득 원천징수영수증 하나면 됩니다. 병원이 다음 해 3월 10일까지 지급명세서를 제출하므로 5월 신고 시 홈택스에서도 조회됩니다. 전자책 매출은 판매 플랫폼의 정산내역으로 확인하시면 됩니다. 3. ISBN이 없는 PDF 전자책 판매는 부가가치세 과세 대상으로 알고 있습니다. 현재 사업자 유형에서 부가세 신고와 사업장현황신고 중 어느 일정을 따라야 하는지 궁금합니다. 말씀하신 대로 과세 대상입니다. 전자책이 부가가치세 면세 도서에 포함되려면 문화체육관광부 고시 기준(출판사 신고, 저자·발행인·정가 등 기록사항, ISBN 등 국제표준자료번호 또는 콘텐츠 식별번호)을 공급 당시 충족해야 합니다. 부가가치세과-256, 2013.3.22. 문화체육관광부장관이 정하는 전자출판물의 기준에 적합한 전자출판물은 부가가치세가 면제되는 것이나, 전자출판물의 공급 당시에 위에서 규정하는 요건을 충족하지 아니한 경우에는 부가가치세가 면제되지 아니하는 것입니다. 따라서 사업장현황신고가 아니라 부가가치세 신고 일정을 따르셔야 합니다. 연매출 1천만원 미만이라면 간이과세자로 등록하실 수 있고, 간이과세자는 1월 1일부터 12월 31일까지를 과세기간으로 하여 다음 해 1월 25일까지 1년에 한 번 신고합니다. 연간 공급대가가 4,800만원 미만이면 납부의무는 면제되지만(부가가치세법 제69조제1항), 신고는 하셔야 합니다. 추가로 궁금하신 사항 있으시면 언제든 공감세무회계(010-3491-7760/arrogant79@naver.com)로 문의해 주시기 바랍니다.

[질문 1] 남자친구 "우회 대출" 적발 위험 금융위원회는 2020. 11. 13. "규제 시행 이후 신용대출 총액 1억 원 초과 차주가 1년 이내에 규제지역 내 주택을 구입할 경우 해당 신용대출을 회수"하겠다고 발표하였습니다. 또한, 금융위원회가 2020. 11. 13. 발표한 "가계대출 관리 방안, 주요 Q&A"에서, 금번 대책에 따라 적용되는 차주는 제도 시행 이후 신규로 1억 원을 초과하는 신용대출을 받거나, 신용대출을 추가로 받아 1억 원을 초과하게 된 차주에 "한정"한다고 하였습니다. 따라서 토지거래허가구역 내에 주택을 구매하는 자는 남자친구가 아닌 "본인"이므로, 금융기관이 남자친구의 신용대출 0.9억 원을 회수할 가능성은 낮다고 판단됩니다. 또한, "주택취득자금 조달 및 입주계획서"[부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙(별지 제1호의3 서식)]에 기재된 "그 밖의 차입금"에 대한 구비서류는 "금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류"를 토지거래허가 신청 시 지자체(시장ㆍ군수 또는 구청장)에 제출하도록 되어 있습니다. 한편, "금전을 빌린 사실"은 "남자친구와 본인 간 차용증"을 의미하고, "그 금액을 확인할 수 있는 서류"는 "남자친구의 계좌에서 본인의 계좌로의 금전 이체내역"을 의미한다고 할 수 있습니다. 따라서 토지거래허가 기관은 지자체(시장ㆍ군수 또는 구청장)는 제출된 "남자친구와 본인 간 차용증"과 "남자친구의 계좌에서 본인의 계좌로의 금전 이체내역"만을 검토하여 "그 밖의 차입금"의 자금 출처가 적정한지 확인하는 것이므로, 남자친구 명의 신용대출이 적정한지 또는 그 대출이 우회 대출에 해당하는 여부를 검토할 가능성은 낮다고 판단됩니다. [질문 2] 남자친구로부터의 차용에 대한 금전 무상 대출 등에 따른 증여 해당 여부 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율(4.6%)보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 아래 금액(① 또는 ②)을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 합니다.(상증법 제41조의4 제1항, 상증법 시행령 제31조의4 제1항 및 제2항 참조) ① 무상으로 대출받은 경우 : 대출 금액에 적정 이자율(4.6%)을 곱하여 계산한 금액 ② 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우 : 대출 금액에 적정 이자율(4.6%)을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액 다만, 위 금액(① 또는 ②)이 "1천만 원 미만"인 경우에는 증여세 과세 대상에서 "제외"합니다. 따라서 남자친구으로부터 차용한 금액 2.9억 원으로 증여받은 이익이 "1천만 원 미만"이 되려면, "2.9억 원 × [4.6%- 실제 차입 이자율(x%)] < 1천만 원"이 되어야 하므로, 차용증 작성 시 실제 차입 이자율(x%)을 약 1.2% 이상으로 설정하여야 한다는 사실에 유의하시길 바랍니다. 또한, 남자친구와 본인 간에 합의한 차용증에 따라 본인이 상환한 이자 및 원금을 "금융거래 내역 등"을 통해 입증되지 않는다면, 국세청은 남자친구가 본인에게 빌려준 것이 아닌 "증여한 것"으로 보아 본인에게 증여세가 과세될 수 있으니, 이에 대해 각별히 유의 하시길 바랍니다. 감사합니다. ​