종합부동산세와 양도소득세 모두 세대 판단은 소득세법상 ‘1세대’ 개념을 따르며, 직계존비속이 같은 주택에 거주하는 경우 원칙적으로는 동일 세대로 보지만, 성년자이고 독립적인 소득이 있으며 실질적인 임대차 관계를 통해 생계를 분리하고 있다면 예외적으로 세대분리가 인정될 수 있습니다. 이 사례에서는 딸이 성년으로 근로소득이 있고, 본인 명의 주거용 오피스텔을 전세로 임대한 뒤 아버지 소유 아파트에 임차인 지위로 입주하며, 임대차계약을 체결하고 시세에 맞는 월세를 매월 계좌이체로 지급한다는 점에서 형식이 아닌 실질 임대차로 볼 여지가 있습니다. 또한 생활비·금융거래를 명확히 분리하고, 아버지가 해당 월세에 대해 임대소득 신고까지 병행한다면, 세무상 부양을 전제로 한 동거가 아닌 독립 생계로 인정받을 가능성이 있습니다. 따라서 위 요건들이 실제로 이행·입증된다면, 종부세와 양도소득세 모두에서 아버지와 딸을 각각 별도 세대로 보아 각자 1가구 1주택 판정이 가능하다고 판단됩니다. 다만 저가 임대, 월세 미지급, 생활비 혼합 등 사실관계가 어긋날 경우에는 형식적인 세대분리로 보아 부인될 수 있으므로, 계약서·이체 내역·시세 자료 등은 사전에 철저히 정리해 두는 것이 중요합니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

양도가액은 45제곱미터에 1500만원으로 675,000,000으로 가정하고 답변드립니다. -----------------26년 3월 양도, 이월과세 적용 시----------------- (비교과세대상세액1) 양도차익: 675,000,000 - 100,000,000 - 16,700,000(증여세) = 558,300,000 [ 장기보유특별공제: 558,300,000 x 2% x 15년 (05년 5월 ~ 26년 3월, 공제 한도 15년) = 167,490,000 ] 양도소득금액: 558,300,000 - 167,490,000 = 390,810,000 산출세액: 390,810,000 x 40% - 25,940,000 = 130,384,000 (비교과세대상세액2) 양도차익 675,000,000 - 182,000,000(증여당시 취득세는 포함되지 않습니다.) =493,000,000 장기보유특별공제: 3년미만 보유이므로 없음 양도소득금액: 493,000,000 산출세액: 493,000,000 x 40% - 25,940,000 = 171,260,000 Max ( 비교과세대상세액1, 비교과세대상세액2) = 171,260,000 ----------------33년 5월 후 양도, 이월과세 미적용----------------- 양도차익: 675,000,000 - 182,000,000 (증여당시 취득세는 포함되지 않습니다.) = 493,000,000 [ 장기보유특별공제: 493,000,000 x 2% x 10년 (23년 5월~33년5월 이후) = 98,600,000 ] 양도소득금액: 493,000,000 - 98,600,000 = 394,400,000 산출세액: 394,400,000 x 40% - 25,940,000 = 131,820,000 ------------비교--------------- 26년 3월 양도시 171,260,000 33년 5월 이후 양도시 131,820,000 차이: 39,440,000

네 맞습니다. A, B 모두 1세대 1주택 양도소득세 비과세 가능합니다. 외조부 사망당시, 다른 주택이 없고 해당 분양권만 있을 경우, 해당 분양권은 상속특례주택에 해당합니다. 상속당시 별도세대였던 피상속인으로부터 분양권을 상속받고 그 이후 잔금을 납부하여 취득한 주택도 상속특례주택에 해당합니다. 상속특례주택에 해당할 경우, 상속 전에 보유한 주택을 먼저 양도할 경우에도 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 가능합니다. 따라서 상속 전에 기존에 보유하고 있던 A주택은 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있으며, 그 이후 상속받은 B분양권 아파트도 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. B아파트 취득당시에는 비조정지역이었으므로 거주요건 없이 2년 이상 보유만 하시면 됩니다. 2년 이상 보유하고 양도하였으므로 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용되어 양도가격 12억 이하까지는 양도세가 없습니다. 아래 법령을 참고하시면 됩니다. 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ②상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 "소규모재건축사업등"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락주셔도 됩니다.

1. 추가 4억 원의 이자율 산정 증여세가 발생하지 않으려면 전체 차용금액 7.5억에 정기예금 이자율 4.6%를 적용해 산출한 연 이자 3,450만 원에서 연 1,000만 원을 제외한 연 2,450만 원을 실제 이자로 지급하면 됩니다. 이미 1.5억×3%(450만 원)과 2억×4%(800만 원)으로 연 1,250만 원을 지급 중이므로, 남은 연 1,200만 원을 충족하면 되고, 이는 추가 4억에 연 3% 적용(4억×3%=1,200만 원)으로 맞추면 되겠습니다. 2. 4.6%·4.8%를 반드시 적용해야 하는지 아닙니다. 4.6%·4.8%는 법정이자율이 아니라 증여세 발생 여부를 판단하기 위한 기준 이자율이므로, 각 차용금에 그 이율을 반드시 적용할 필요는 없고, 전체 기준으로 연 1,000만 원 초과분만 관리되면 됩니다. 3. 이자·원금 지급 방식 권장안 차용 인정 리스크를 줄이려면 매월 이자 이체가 가장 안전하고, 여의치 않다면 6개월 단위 이자 지급도 차선으로 가능합니다. 또한 원금을 매월 분할 상환하고 이자는 6개월에 한 번 지급하는 구조도 차용의 실질을 보여주는 방식으로 무리가 없습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이며, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

원칙적으로 취득일(=잔금지급일)에 조정대상지역 내 주택을 취득하였다면 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년의 보유 및 거주요건을 충족하여야 합니다. 예외적으로 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 거주요건이 면제됩니다. 아래 링크를 참고하시길 바랍니다. https://blog.naver.com/ctakim22/224043280167

3년 만기 차용 자체는 기간이 명확해 세무상 무리가 없고, 차용금액이 5천만 원 수준으로 소액이기 때문에 이자율을 0%로 설정하더라도 연 4.6% 정상 이자율 기준 이자 상당액이 연 1천만 원 이하에 해당하여 증여세 과세 문제는 발생하지 않습니다. 또한 매월 원금 10만 원씩 분할 상환하는 구조라면 실제 금융거래 내역을 통해 차용 사실이 명확히 입증되므로 형식상 차용으로 부인될 가능성도 낮아 실무적으로 안전한 구조에 해당합니다. 저는 여러 가지 세무지식에 대해서 블로그를 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 증여받은 부동산의 취득시기는 '등기접수일'입니다. 따라서 등기부등본상 등기접수일인 21.04.30이 증여받은 부동산의 취득일입니다. 등기원인인 계약일을 취득일로 보지 않습니다. 따라서 21.04.30으로부터 5년 내에 양도하셨다면 양도소득세 이월과세가 적용이 됩니다. 2. 양도일은 잔금청산일 vs 등기접수일 중 빠른 날입니다. 매매계약일은 전혀 관계 없습니다. 따라서 양도잔금일이 26.05.01 이후라면 증여받은 날로부터 5년 이후에 양도한 것으로 보므로 양도소득세 이월과세가 적용되지 않는 것입니다. 3. 참고로 매매(양도)로 인한 부동산의 양도일(=취득일)은 잔금일 vs 등기접수일 중 빠른 날입니다. 계약일은 전혀 영향을 미치지 않습니다. 4. 증여받은 부동산의 취득일은 '등기접수일'입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

1. 반드시 감정평가를 받아야 합니다. 아파트 등 공동주택의 경우에만 동일단지 내 매매사례가격을 시가로 보아 증여세 신고를 할 수 있습니다. 기재하신 근생건물 등 상가에 해당한다면 반드시 감정평가를 받아 해당 평가액대로신고를 하셔야 합니다. 2. 감정평가는 탁감을 통해 무료로 최저~최대 평가액 및 그에 따른 수수료 견적을 받을 수 있습니다. 몇 군데 받아보시고, 가장 적절한 곳에 정식으로 감정평가를 받으시면 될 것으로 보여집니다. 3. 어머니께 빌려드린 금액은 증여세 신고시 반영되지 않습니다. 증여세 신고시 채무로 공제할 수 있는 금액은 해당 부동산에 담보된 채무(대출, 임대보증금 등)입니다. 따라서 어머니께 5천만원 빌려드린 금액은 증여세 신고시 반영하지 않습니다. 이와 별개로 상환을 받으시면 됩니다. 4. 증여 전 부동산 담보대출을 받는 것은 편법으로 보지 않습니다. 부동산 대출을 받으시고 부담부 증여를 받으시면 일반 증여보다 절세가 가능할 수 있습니다. 이는 세무사를 통해 구체적으로 세액계산을 해보시고 의사결정을 하시는 것이 좋습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

차용증 회수나 완납증명서 교부는 법적으로 필수 사항은 아닙니다. 차용 사실과 변제 완료 여부는 형식보다 실질적인 자금 흐름과 객관적인 입증 자료로 판단합니다. 이번 사례처럼 금전대차계약서를 작성해 두었고, 차용금액 전액을 은행 계좌이체로 상환하여 이체 내역이 명확히 남아 있으며, 차용인과 대여인 간에 카카오톡으로 완납 사실을 상호 확인한 기록이 있다면, 실무상으로는 차용 관계의 종료가 충분히 입증됩니다. 특히 친구 간 거래로 특수관계자에 해당하지 않으므로, 무이자 차용 자체로 증여 문제도 발생하지 않습니다. 다만 향후 자금출처 소명이나 금융거래 확인 과정에서 보다 깔끔한 정리를 원한다면, 완납확인서(완납증명서)를 간단한 문서로 추가 작성해 두는 것은 보완 자료로서 의미는 있습니다. 다만 이를 작성하지 않았다고 해서 차용 자체가 부인되거나 문제가 되는 구조는 아닙니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 양도세를 계산하기 위해서는 과거 취득가격(증여받은 가격)의 정보가 필요합니다. 2. 저가매매의 경우, 감정가를 1.5억 가정한다면 감정가격의 70%인 약 1억 500만원 이상을 지급해야 증여로 보지 않습니다. 매수자인 어머니가 이보다 적게 주었을 경우 증여받은 것으로 봅니다. 3. 직계비속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 되어 납부할 증여세는 없습니다. 따라서 증여를 받더라도 5천만원 공제금액까지는 증여세가 없는 것이므로 1억 500만원에서 5천만원을 차감한 5,500만원 이상만 지불하더라도 증여세 문제 없이 저가로 구매하실 수 있습니다. 이를 산식으로 표현하면 아래와 같습니다. 증여가액 = 시가 - 실제거래가격 - Min[시가x30%,3억] 5천만원 = 1.5억 - 5,500만원 - 4,500만원(1.5억x30%) 이처럼 딱 5천만원만 증여받은 것으로 매매대금 5,500만원 이상을 지불하시면 저가매매를 할 수 있습니다. 단, 이는 저가 매수자의 증여세 문제만 없는 것이지, 양도세 신고와 취득세 신고는 시가대로 하셔야 합니다. 어머니가 무주택자라면 취득세는 시가 1억 5천만원의 1.1%(85제곱미터 초과시 1.3%)인 165만원(85제곱미터 초과시 195만원)으로 보시면 됩니다. 양도소득세는 과거 취득가격을 알아야 합니다. 4. 증여받을 경우, 시가 1억 5천만원, 공제 5천만원을 가정한다면 증여세는 970만원입니다. 증여 취득세는 시가 1억 5천만원의 3.8%(85제곱미터 초과시 4%)인 570만원(85제곱미터 초과시 600만원)입니다. 따라서 합계는 약 1,540만원(1,570만원)으로 보시면 됩니다. 5. 세금만 고려한다면 양도세를 고려하더라도 저가매매가 증여보다 훨씬 절세에 도움이 됩니다. 다만, 기재하신 것처럼 어머니의 자금증빙이 있어야 저가매매가 가능할 것입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

동거봉양 합가에 따른 1세대 2주택 비과세 특례는 혜택이 큰 만큼 요건이 명확하며, 아래 세 가지 요건을 모두 충족해야만 적용됩니다. 하나라도 빠지면 특례 적용은 어렵습니다. 1. 부모님 연령 요건입니다. 합가일 기준으로 부모님 중 한 분만 만 60세 이상이면 충족하며, 두 분 모두 60세 이상일 필요는 없습니다. 다만 60세 미만이더라도 중증질환·희귀난치성질환 등으로 요양이 필요한 경우에는 예외적으로 인정될 수 있습니다. 2. 합가 이전의 주택 보유 상태입니다. 합가 전 기준으로 자녀 세대 1주택 + 부모 세대 1주택 구조여야 하며, 한쪽이라도 이미 2주택자의 경우에는 적용이 어렵습니다. 3. 합가 전에는 완전히 다른 세대였다는 점이 명확해야 합니다. 주민등록상 세대 분리는 물론, 실제 거주와 생계도 분리되어 있어야 하며, 단순 전입신고만으로는 인정되지 않습니다. 최근 국세청은 형식보다 실질을 중점적으로 보고 있어 이 요건이 특히 중요합니다. 이 요건들을 충족한 상태에서 합가가 이루어지면, 합가일로부터 10년 이내에 주택 1채를 먼저 양도할 경우, 해당 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세가 적용됩니다. 즉, 합가 후 10년 동안은 2주택 상태이더라도 세금 계산은 1주택처럼 해주는 구조입니다. 하지만 이에 해당하지 않는다면 말씀하신 대로 잔금 전까지 전출하여 세대 분리를 유지하는 방식이 가장 보수적이고 안전한 선택이라고 보시면 됩니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 주담대 명의와 관계없이 실제 각자 상환할 예정인 금액으로 각각 주담대 란에 기재하시면 됩니다. 반반씩 상환할 예정이라면 각자 3억씩 작성하시면 됩니다. 만약, 6억 중 여자분이 1.4억을 부담한다면 남자분은 4.6억, 여자분은 1.4억을 기재하시면 됩니다. 2. 주담대를 1에 설명드린 것처럼 작성하신 이후에 자금이 모자란 분은 배우자 증여란에 부족한 금액만큼 기재하시면 되는 것입니다. 배우자로부터 10년간 6억까지 공제가 되어 납부할 증여세는 없으므로, 별도로 신고할 것도 없고 세무서에서 요청하지도 않습니다. 참고로 자금조달'계획서'이기 때문에 계획대로 작성하시면 되며, 추후 실제 자금과 다소 차이가 나더라도 관계는 없습니다. 실제 자금조달내역에 대해서 소명요구가 오면 실제 자금대로 소명하시면 됩니다. 기재하신 자금출처로 보아 세무서에서 소명요구가 오진 않을 것입니다. 3. 각자가 서로에게 자금을 맞추기 위해 이체하실 필요도 없습니다. 추후에 전체 취득자금 12억에 대해서 혹시라도 소명요구가 오면 전체 금액에 대해서만 소명하면 되기 때문에 서로 간 자금이 오고가는 것은 전혀 중요하지 않습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락주셔도 됩니다.