1. 동생분이 다른 주소로 전출하시고 질문자님이 현재 주소의 세대주가 되는 것은 가능합니다. 청약에서 세대주 요건이 필요한 경우에는 도움이 될 수 있습니다. 2. 취득세 주택 수 판정은 원칙적으로 본인, 배우자, 직계존비속 기준으로 판단합니다. 따라서 일반적인 경우 형제자매의 주택은 같은 세대라고 하더라도 자동으로 합산되지는 않습니다. 즉 현재 동생분 집에 세대원으로 들어가 있다고 해서, 동생분 주택 때문에 질문자님이 바로 2주택자로 보이는 것은 아닙니다. 따라서 일반적인 성인 형제자매 구조라면 첫 주택 취득 시 취득세 부분이 크게 문제될 가능성은 높지 않아 보입니다. 다만 청약 제도는 별도로 무주택세대구성원 여부 등을 판단하는 경우가 있고, 생애최초 감면이나 일부 특례 적용 시에는 추가 요건 검토가 필요할 수 있습니다. 또한 형식상 주소만 옮겨놓은 것이 아니라 실제 세대 분리가 맞는 상태로 유지하는 것이 안전합니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

사망 전에 임대차를 정리하고 보증금을 반환받으시는 것 자체는 가능합니다. 다만 현재 계약 명의가 아버님으로 되어 있어, 세법상으로는 아버님의 임차보증금 반환채권으로 보일 수 있습니다. 상속세법상 상속재산은 사망일 현재 피상속인 명의 재산을 기준으로 판단하며, 사망 전 1년 이내 2억 원 이상, 2년 이내 5억 원 이상 인출된 금액은 사용처를 소명하지 못하면 상속재산으로 추정될 수 있습니다. 따라서 보증금 규모에 따라서는 이 규정이 문제될 가능성이 있어 자금 흐름을 명확히 남겨두시는 것이 중요합니다. 다만 실제 보증금이 질문자님 자금이었다는 점이 객관적으로 확인된다면 상속재산에서 제외 설명은 가능합니다. 이를 위해 최초 보증금 이체내역, 과거 질문자님 명의 계약서, 아버님 명의로 변경된 계약서, 반환받은 보증금 입금내역 등은 반드시 보관해두시는 것을 권해드립니다. 특히 상속인이 여러 명인 경우에는 향후 분쟁 가능성도 있어, 임대차 종료 및 보증금 반환 과정을 최대한 투명하게 진행하시는 것이 좋겠습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 아닙니다. 매월 원천징수신고를 하셨고 아버지의 금융소득(이자 및 배당)이 연 2천만원 이하라면 종합소득세 신고시 금융소득을 반영하지 않습니다. 만약, 원천징수신고를 하지 않았을 경우에는 국세청에 납부된 세금이 없으므로 금액과 관계없이 반드시 종합소득세 신고를 하셔야 합니다. 2. 아닙니다. 질문자님은 원천징수의무자로서 이자소득자를 대신하여 세금을 대신 납부해준 것입니다. 질문자님의 종합소득세 신고와는 전혀 관계 없습니다. 질문자님은 이자소득자가 아닙니다. 소득을 얻은 자가 소득세 신고를 하는 것이나, 이미 원천징수가 되어있고 연 2천만원 이하이므로 아버지께서도 종합소득세 신고시에는 금융소득을 반영하지 않는 것입니다. 아버지가 해당 금융소득 이외의 다른 소득이 없다면 종합소득세 신고 대상 자체가 아닙니다. 이대로만 이해하시면 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

우선, 생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 관련 규정을 말씀드리겠습니다. 주택 취득일 현재 본인(대한민국 국민으로 한정) 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우로서 본인이 거주할 목적으로 취득 당시의 가액이 12억 원 이하인 주택을 유상 거래로 취득하는 경우에는 2028. 12. 31.까지 지방세를 200만 원 또는 300만 원[전용면적 60㎡ 이하 취득 당시 가액 3억 원(수도권 6억 원) 이하 공동 주택(아파트 제외), 도시형 생활주택, 다가구주택]을 감면하도록 규정하고 있습니다.(지방세특례제한법 제36조의3 제1항 참조) 또한, 취득세 신고서를 법정 신고기한(취득일로부터 90일 이내)까지 제출한 자는 신고한 취득세가 신고하여야 할 취득세를 초과하는 경우, 법정 신고기한이 지난 후 5년 이내 최초 신고한 취득세의 경정을 지방자치단체의 장에게 청구할 수 있습니다.(지방세기본법 제50조 제1항 참조) 따라서 주택을 소유한 사실이 없는 경우로서 거주할 목적으로 취득 당시 12억 원 이하인 주택을 유상으로 취득한 자가 생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면(200만 원 또는 300만 원)을 신청하지 않은 경우, 법정 신고기한(취득일로부터 90일 이내)이 지난 후 5년 이내 최초 신고한 취득세의 경정을 청구할 수 있습니다. 감사합니다.

주식의 양도는 당사자 사이에 실제 지급된 가액으로 양도차익을 산정하는 것을 의미하나, 양도 주식의 취득 시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것(선입선출법)으로 보는 것이 원칙입니다.(소득세법 시행령 제162조 제5항) 그러나 국세청은 증권회사마다 양도차익을 산정하는 방식이 상이(선입선출법, 이동평균법)하므로 납세자가 양도소득을 합산하여 신고하는데 어려움이 있는 점 등을 감안하여, 증권회사가 기업회계기준에 따라 과세연도별로 계속하여 적용한 이동평균법으로 양도차익을 산정한 금액을 신고할 수 있도록 하였습니다. 해외주식 양도차익의 산정방식과 관련된 국세청 예규를 소개해 드리겠습니다. 주식의 양도차익을 산정함에 있어 양도하는 주식의 취득 시기가 분명하지 아니한 경우에는 소득세법 시행령 제162조 제5항의 규정에 의하여 선입선출법으로 양도차익을 산정하는 것이나, 소득세법 제118조의2 3호에 의한 해외주식을 매매 또는 단기투자목적으로 매입한 자의 경우에는, 소득세법 제39조 제5항에 의하여 증권회사가 일반적으로 공정 타당하다고 인정되는 기업회계기준에 따라 동인을 위하여 과세연도별로 계속하여 적용하는 이동평균법으로 양도차익을 산정할 수 있는 것임[(국제세원-229, 2010. 5. 10.), (국제조세담당관-387, 2022. 4. 15.)] 따라서 양도하는 주식의 취득 시기가 분명하지 아니한 경우 원칙적으로 선입선출법으로 양도차익을 산정하여야 하나, 증권회사가 기업회계기준에 따라 과세연도별로 계속하여 적용한 이동평균법으로 산정한 양도차익을 납세자가 신고할 수 있습니다. 다만, 증권회사가 기업회계기준에 따라 선입선출법으로 양도차익을 산정한 것을, 납세자가 이동평균법으로 양도차익을 산정하는 방식으로 변경하여 신고할 수는 없다고 판단됩니다. 감사합니다.

2025년 1월부터 7월까지는 2주택 상태에서 월세를 받으신 것으로 보이므로, 해당 기간의 월세 수익 1,200만 원은 주택임대소득 종합소득세 신고 대상에 해당할 가능성이 높습니다. 이후 8~10월 동안 1주택 상태였다면, 해당 기간의 월세는 원칙적으로 기준시가 12억 원 초과 고가주택이 아닌 이상 과세 대상에서 제외됩니다. 따라서 실제 신고 시에는 2주택 상태에서 발생한 월세 수입 부분을 중심으로 판단하게 됩니다. 또한 연간 주택임대소득이 2,000만 원 이하이므로 분리과세(세율 14%) 또는 종합과세 중 선택이 가능합니다. 이는 신고를 의뢰해주시면 같이 판단해드리겠습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 사실관계에 따라 판단을 달리해야 할 것으로 보여집니다. 질문자님과 자녀가 해외에서 세법상 비거주자 요건을 갖추었더라도, 국내에 생계를 같이 하는 가족이 있다면 세법상 거주자로 봅니다. 아래 법령 및 예규를 참고하시면 됩니다. 소득세법시행령 2조 [주소와 거소의 판정] ④ 국외에 거주 또는 근무하는 자가 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때에는 국내에 주소가 없는 것으로 본다.(국내 주소가 없는 것으로 보는 것은 세법상 비거주자로 본다는 의미입니다) 소득, 서면인터넷방문상담1팀-649, 2005.06.10 [ 제 목 ]거주자 및 비거주자의 판정기준 [ 요 지 ]거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것임 [ 회 신 ]거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서 본인 및 세대원 전체가 국외로 출국한 경우로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 국내에 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 경우에는 비거주자로 보는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실관계 등을 종합적으로 조사·확인하여 판단할 사항입니다. ○ 서이46013-11806, 2002.09.30. 거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서 외국의 영주권을 가진 본인 및 배우자가 국외로 출국한 경우로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 국내에 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 경우에는 비거주자로 보는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실 판단할 사항임 2. 기재해주신 내용으로 보아 자녀의 국제학교 때문에 질문자님(아버지)만 해외에 나간 상태이고, 한국에는 사실상 생계를 같이 하고 소득이 발생하는 배우자가 있는 것으로 보여집니다. 또한, 자녀의 국제학교 생활이 종료가 된다면 질문자님과 자녀분은 다시 한국으로 오셔서 거주할 것으로 보여집니다. 3. 위의 예규와 질문자님의 사례를 비교해보았을 때 질문자님과 자녀분도 세법상 거주자로 보는 것이 적절해보입니다. 따라서 이번 5월에 해외주식 양도소득세 신고를 하셔야 할 것으로 보여집니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

우선 배우자 간 증여는 10년간 6억원까지 증여재산공제가 가능하므로, 기존 배우자 증여 이력이 없다면 5억원 자체로 증여세가 바로 나오지는 않습니다. 또한 “배우자에게 미리 증여하면 나중에 상속세가 더 늘어난다”는 이야기를 많이 들으시는데, 꼭 그렇게 단순하게 보기는 어렵습니다. 배우자에게 증여한 재산은 상속개시일 기준 10년 이내라면 다시 상속재산에 합산되기는 합니다. 다만 이는 계산상 다시 포함하는 개념이지, 증여했기 때문에 세금이 이중으로 늘어난다는 의미는 아닙니다. 오히려 실제로는 배우자상속공제는 배우자의 법정상속비율을 한도로 적용 받기 때문에, 30억원을 무조건 공제 받을 수 있는 것은 아니며, 상속인 구성(자녀 수는 몇 명인지)에 따라 다르며, 이후 재상속 가능성 등도 같이 검토하여야 합니다. 질문 주신 사례처럼 총재산이 약 35억원 정도이고 배우자에게 재산이 거의 없다면, 일부 배우자 증여 자체는 충분히 검토 가능한 범위로 보입니다. 현재 어머니 명의로 예금된 5억원은 특별한 사정이 없이 인출한 경우에는 실질적으로는 배우자 증여로 볼 가능성이 높습니다. 다만 아직 예금 인출 및 증여신고를 하지 않은 상태라면, ∨그대로 배우자 증여로 가져가며 신고하는 방법 ∨다시 아버지 계좌로 반환하는 방법 등을 다시 검토할 수 있습니다. 다만, 배우자에게 재산을 어느 정도 이전해두면 ∨향후 배우자 명의로 금융상품 운용 등을 통해 소득 증가분에 대한 배우자 귀속이 가능해지고, ∨배우자 명의 자금으로 종신보험에 가입해두면, 향후 아버님 사망시 보험금을 통해 상속세 재원 마련이 가능해지는 장점이 있습니다. 결론적으로는 단순히 “돌려줄까, 신고할까”의 문제라기보다, 상속인 현황과 재산 구성, 향후 상속 구조까지 같이 보고 결정하는 것이 중요해 보입니다.

일반적으로 면세사업자로 전환하게 되면 부가세 매입세액공제받은 부분을 추징당할 수 있으나 10년이 지나셨으면 이 부분은 문제가 없고, 주택 세대수로 잡혀 추후 양도세/취득세 상 중과나 비과세 문제가 있을 수 있습니다. 주거용으로 변경하게 되어, 민특법상 주택임대사업자를 등록하시는 경우에는 주택 수에서 배제될 수는 있습니다. 앞으로 양도하실 목적이신지, 지속 세입자를 주거용으로 주실 목적이신지에 따라 세무서 사업자를 면세로 돌릴지, 주택임대사업자를 등록할지 여부가 달라질 수 있습니다. 자세한 상담 원하시면 아래로 연락 바랍니다. 감사합니다. 최혜경세무사 010-4012-0152

취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 보유 기간이 2년 이상이고 보유 기간 중 거주 기간이 2년 이상인 1주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 양도소득세를 비과세합니다.(소득세법 제89조 제1항 3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항) 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 거주 요건의 제한을 받지 않으나, 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유한 경우에는 거주 요건을 적용합니다.(소득령 제154조 제1항 5호) 이와 관련된 기획재정부 예규를 소개해 드리겠습니다. [회신] 1세대가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 새로운 주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되더라도, 계약금 지급일 현재 주택을 보유한 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 5호가 적용되지 않는 것임(기획재정부 재산세제과-660, 2023. 5. 4.) [사실관계] ○ 2011년 5월 남편 서울 A주택 취득 ○ 2015년 5월 부인 서울 B주택 매수계약 체결 및 계약금 지급 ○ 2015. 7. 2. B주택 재개발사업 관리처분계획인가 ○ 2015. 7. 3. B 조합원입주권 취득 ○ 2015년 12월 A주택 양도 ○ 2017년 8월 서울 조정대상지역 지정 ○ 2020년 6월 B주택 완공 및 양도 예정 따라서 계약일인 2025. 8. 30. 현재 1세대(부모님과 자녀)가 주택을 소유하고 있어 거주 기간 배제 요건에 해당하지 않으므로 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상이고 보유 기간 중 2년 이상 거주하여야만 1세대 1주택 비과세가 적용 가능합니다. 다만, 계약금이 계약일(2025. 8. 30.)에 지급된 것이 아니라 세대 분리(2025. 9. 1.)된 이후에 지급(계약금을 완납한 날)된 사실이 증빙서류에 의하여 확인된다면, 거주 요건의 제한을 받지 않는다는 사실에 유의하시길 바랍니다. 감사합니다.

1. 실제 계좌에서 지출된 내역이 있다면, 해당 계좌 내역도 모두 제출하셔야 합니다. 잔금지급을 어떤 계좌로 하더라도 크게 상관없습니다. 자금조달계획서상 적은 내용하고, 실제 조달된 내용하고 달라도 크게 문제가 되지 않습니다. 일례로, 대출을 예상하고 있었지만, 대출금액이 예상보다 적어서 다른 곳에서 자금조달하는 경우도 많기 때문입니다. 부동산원 소명에서 중요한건, 실제 조달된 내역을 깔끔하게 준비해서 소명하는 것입니다.

소득세법상 세대 판단은 단순 주민등록이 아니라 실제 생계를 같이하는지를 기준으로 합니다. 부모님이 각각 80대, 90대로 60세 이상 직계존속에 해당하시므로, 동생분과의 봉양 목적 합가에 대한 세법상 특례 적용 가능성이 높습니다. 따라서 재건축 기간 동안 일시 합가하는 현재 구조라면 동생분의 1세대 1주택 지위에 바로 불이익이 발생할 가능성은 낮아 보입니다. 또한 어머님이 재건축 주택 지분을 보유하고 계시더라도, 그 자체만으로 동생분에게 즉시 세금 불이익이 발생하는 구조는 아닙니다. 세목별로 보면, 취득세는 부모님 전입만으로 동생분 주택 수가 증가하여 중과가 바로 적용되는 것은 아닙니다. 다만 향후 동생분이 추가 주택을 취득하는 경우에는 당시 세대 구성 기준으로 다시 검토가 필요합니다. 종합부동산세 역시 단순 전입만으로 바로 불리하게 적용되는 구조는 아니고, 실제 보유 주택 수 및 공시가격 기준으로 판단하게 됩니다. 양도소득세 측면에서도 현재 구조만으로 바로 비과세가 배제되는 것은 아니며, 향후 동생분이 주택을 양도하거나 추가 취득하는 시점에 당시 세대 구성과 주택 수를 기준으로 다시 판단하게 되므로 그 시점에 재검토하시는 것이 안전합니다. 정리하면 현재 재건축 이주 목적과 고령 부모 봉양 목적이 명확한 상황에서는 취득세·종부세·양도세 모두 즉시 큰 불이익이 발생할 가능성은 낮아 보입니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.