사망 전에 임대차를 정리하고 보증금을 반환받으시는 것 자체는 가능합니다. 다만 현재 계약 명의가 아버님으로 되어 있어, 세법상으로는 아버님의 임차보증금 반환채권으로 보일 수 있습니다. 상속세법상 상속재산은 사망일 현재 피상속인 명의 재산을 기준으로 판단하며, 사망 전 1년 이내 2억 원 이상, 2년 이내 5억 원 이상 인출된 금액은 사용처를 소명하지 못하면 상속재산으로 추정될 수 있습니다. 따라서 보증금 규모에 따라서는 이 규정이 문제될 가능성이 있어 자금 흐름을 명확히 남겨두시는 것이 중요합니다. 다만 실제 보증금이 질문자님 자금이었다는 점이 객관적으로 확인된다면 상속재산에서 제외 설명은 가능합니다. 이를 위해 최초 보증금 이체내역, 과거 질문자님 명의 계약서, 아버님 명의로 변경된 계약서, 반환받은 보증금 입금내역 등은 반드시 보관해두시는 것을 권해드립니다. 특히 상속인이 여러 명인 경우에는 향후 분쟁 가능성도 있어, 임대차 종료 및 보증금 반환 과정을 최대한 투명하게 진행하시는 것이 좋겠습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

1. 아닙니다. 매월 원천징수신고를 하셨고 아버지의 금융소득(이자 및 배당)이 연 2천만원 이하라면 종합소득세 신고시 금융소득을 반영하지 않습니다. 만약, 원천징수신고를 하지 않았을 경우에는 국세청에 납부된 세금이 없으므로 금액과 관계없이 반드시 종합소득세 신고를 하셔야 합니다. 2. 아닙니다. 질문자님은 원천징수의무자로서 이자소득자를 대신하여 세금을 대신 납부해준 것입니다. 질문자님의 종합소득세 신고와는 전혀 관계 없습니다. 질문자님은 이자소득자가 아닙니다. 소득을 얻은 자가 소득세 신고를 하는 것이나, 이미 원천징수가 되어있고 연 2천만원 이하이므로 아버지께서도 종합소득세 신고시에는 금융소득을 반영하지 않는 것입니다. 아버지가 해당 금융소득 이외의 다른 소득이 없다면 종합소득세 신고 대상 자체가 아닙니다. 이대로만 이해하시면 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

우선, 생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 관련 규정을 말씀드리겠습니다. 주택 취득일 현재 본인(대한민국 국민으로 한정) 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우로서 본인이 거주할 목적으로 취득 당시의 가액이 12억 원 이하인 주택을 유상 거래로 취득하는 경우에는 2028. 12. 31.까지 지방세를 200만 원 또는 300만 원[전용면적 60㎡ 이하 취득 당시 가액 3억 원(수도권 6억 원) 이하 공동 주택(아파트 제외), 도시형 생활주택, 다가구주택]을 감면하도록 규정하고 있습니다.(지방세특례제한법 제36조의3 제1항 참조) 또한, 취득세 신고서를 법정 신고기한(취득일로부터 90일 이내)까지 제출한 자는 신고한 취득세가 신고하여야 할 취득세를 초과하는 경우, 법정 신고기한이 지난 후 5년 이내 최초 신고한 취득세의 경정을 지방자치단체의 장에게 청구할 수 있습니다.(지방세기본법 제50조 제1항 참조) 따라서 주택을 소유한 사실이 없는 경우로서 거주할 목적으로 취득 당시 12억 원 이하인 주택을 유상으로 취득한 자가 생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면(200만 원 또는 300만 원)을 신청하지 않은 경우, 법정 신고기한(취득일로부터 90일 이내)이 지난 후 5년 이내 최초 신고한 취득세의 경정을 청구할 수 있습니다. 감사합니다.

주식의 양도는 당사자 사이에 실제 지급된 가액으로 양도차익을 산정하는 것을 의미하나, 양도 주식의 취득 시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것(선입선출법)으로 보는 것이 원칙입니다.(소득세법 시행령 제162조 제5항) 그러나 국세청은 증권회사마다 양도차익을 산정하는 방식이 상이(선입선출법, 이동평균법)하므로 납세자가 양도소득을 합산하여 신고하는데 어려움이 있는 점 등을 감안하여, 증권회사가 기업회계기준에 따라 과세연도별로 계속하여 적용한 이동평균법으로 양도차익을 산정한 금액을 신고할 수 있도록 하였습니다. 해외주식 양도차익의 산정방식과 관련된 국세청 예규를 소개해 드리겠습니다. 주식의 양도차익을 산정함에 있어 양도하는 주식의 취득 시기가 분명하지 아니한 경우에는 소득세법 시행령 제162조 제5항의 규정에 의하여 선입선출법으로 양도차익을 산정하는 것이나, 소득세법 제118조의2 3호에 의한 해외주식을 매매 또는 단기투자목적으로 매입한 자의 경우에는, 소득세법 제39조 제5항에 의하여 증권회사가 일반적으로 공정 타당하다고 인정되는 기업회계기준에 따라 동인을 위하여 과세연도별로 계속하여 적용하는 이동평균법으로 양도차익을 산정할 수 있는 것임[(국제세원-229, 2010. 5. 10.), (국제조세담당관-387, 2022. 4. 15.)] 따라서 양도하는 주식의 취득 시기가 분명하지 아니한 경우 원칙적으로 선입선출법으로 양도차익을 산정하여야 하나, 증권회사가 기업회계기준에 따라 과세연도별로 계속하여 적용한 이동평균법으로 산정한 양도차익을 납세자가 신고할 수 있습니다. 다만, 증권회사가 기업회계기준에 따라 선입선출법으로 양도차익을 산정한 것을, 납세자가 이동평균법으로 양도차익을 산정하는 방식으로 변경하여 신고할 수는 없다고 판단됩니다. 감사합니다.

2025년 1월부터 7월까지는 2주택 상태에서 월세를 받으신 것으로 보이므로, 해당 기간의 월세 수익 1,200만 원은 주택임대소득 종합소득세 신고 대상에 해당할 가능성이 높습니다. 이후 8~10월 동안 1주택 상태였다면, 해당 기간의 월세는 원칙적으로 기준시가 12억 원 초과 고가주택이 아닌 이상 과세 대상에서 제외됩니다. 따라서 실제 신고 시에는 2주택 상태에서 발생한 월세 수입 부분을 중심으로 판단하게 됩니다. 또한 연간 주택임대소득이 2,000만 원 이하이므로 분리과세(세율 14%) 또는 종합과세 중 선택이 가능합니다. 이는 신고를 의뢰해주시면 같이 판단해드리겠습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

우선 배우자 간 증여는 10년간 6억원까지 증여재산공제가 가능하므로, 기존 배우자 증여 이력이 없다면 5억원 자체로 증여세가 바로 나오지는 않습니다. 또한 “배우자에게 미리 증여하면 나중에 상속세가 더 늘어난다”는 이야기를 많이 들으시는데, 꼭 그렇게 단순하게 보기는 어렵습니다. 배우자에게 증여한 재산은 상속개시일 기준 10년 이내라면 다시 상속재산에 합산되기는 합니다. 다만 이는 계산상 다시 포함하는 개념이지, 증여했기 때문에 세금이 이중으로 늘어난다는 의미는 아닙니다. 오히려 실제로는 배우자상속공제는 배우자의 법정상속비율을 한도로 적용 받기 때문에, 30억원을 무조건 공제 받을 수 있는 것은 아니며, 상속인 구성(자녀 수는 몇 명인지)에 따라 다르며, 이후 재상속 가능성 등도 같이 검토하여야 합니다. 질문 주신 사례처럼 총재산이 약 35억원 정도이고 배우자에게 재산이 거의 없다면, 일부 배우자 증여 자체는 충분히 검토 가능한 범위로 보입니다. 현재 어머니 명의로 예금된 5억원은 특별한 사정이 없이 인출한 경우에는 실질적으로는 배우자 증여로 볼 가능성이 높습니다. 다만 아직 예금 인출 및 증여신고를 하지 않은 상태라면, ∨그대로 배우자 증여로 가져가며 신고하는 방법 ∨다시 아버지 계좌로 반환하는 방법 등을 다시 검토할 수 있습니다. 다만, 배우자에게 재산을 어느 정도 이전해두면 ∨향후 배우자 명의로 금융상품 운용 등을 통해 소득 증가분에 대한 배우자 귀속이 가능해지고, ∨배우자 명의 자금으로 종신보험에 가입해두면, 향후 아버님 사망시 보험금을 통해 상속세 재원 마련이 가능해지는 장점이 있습니다. 결론적으로는 단순히 “돌려줄까, 신고할까”의 문제라기보다, 상속인 현황과 재산 구성, 향후 상속 구조까지 같이 보고 결정하는 것이 중요해 보입니다.

1. 사실관계에 따라 판단을 달리해야 할 것으로 보여집니다. 질문자님과 자녀가 해외에서 세법상 비거주자 요건을 갖추었더라도, 국내에 생계를 같이 하는 가족이 있다면 세법상 거주자로 봅니다. 아래 법령 및 예규를 참고하시면 됩니다. 소득세법시행령 2조 [주소와 거소의 판정] ④ 국외에 거주 또는 근무하는 자가 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때에는 국내에 주소가 없는 것으로 본다.(국내 주소가 없는 것으로 보는 것은 세법상 비거주자로 본다는 의미입니다) 소득, 서면인터넷방문상담1팀-649, 2005.06.10 [ 제 목 ]거주자 및 비거주자의 판정기준 [ 요 지 ]거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것임 [ 회 신 ]거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서 본인 및 세대원 전체가 국외로 출국한 경우로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 국내에 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 경우에는 비거주자로 보는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실관계 등을 종합적으로 조사·확인하여 판단할 사항입니다. ○ 서이46013-11806, 2002.09.30. 거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서 외국의 영주권을 가진 본인 및 배우자가 국외로 출국한 경우로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 국내에 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 경우에는 비거주자로 보는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실 판단할 사항임 2. 기재해주신 내용으로 보아 자녀의 국제학교 때문에 질문자님(아버지)만 해외에 나간 상태이고, 한국에는 사실상 생계를 같이 하고 소득이 발생하는 배우자가 있는 것으로 보여집니다. 또한, 자녀의 국제학교 생활이 종료가 된다면 질문자님과 자녀분은 다시 한국으로 오셔서 거주할 것으로 보여집니다. 3. 위의 예규와 질문자님의 사례를 비교해보았을 때 질문자님과 자녀분도 세법상 거주자로 보는 것이 적절해보입니다. 따라서 이번 5월에 해외주식 양도소득세 신고를 하셔야 할 것으로 보여집니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

소득세법상 세대 판단은 단순 주민등록이 아니라 실제 생계를 같이하는지를 기준으로 합니다. 부모님이 각각 80대, 90대로 60세 이상 직계존속에 해당하시므로, 동생분과의 봉양 목적 합가에 대한 세법상 특례 적용 가능성이 높습니다. 따라서 재건축 기간 동안 일시 합가하는 현재 구조라면 동생분의 1세대 1주택 지위에 바로 불이익이 발생할 가능성은 낮아 보입니다. 또한 어머님이 재건축 주택 지분을 보유하고 계시더라도, 그 자체만으로 동생분에게 즉시 세금 불이익이 발생하는 구조는 아닙니다. 세목별로 보면, 취득세는 부모님 전입만으로 동생분 주택 수가 증가하여 중과가 바로 적용되는 것은 아닙니다. 다만 향후 동생분이 추가 주택을 취득하는 경우에는 당시 세대 구성 기준으로 다시 검토가 필요합니다. 종합부동산세 역시 단순 전입만으로 바로 불리하게 적용되는 구조는 아니고, 실제 보유 주택 수 및 공시가격 기준으로 판단하게 됩니다. 양도소득세 측면에서도 현재 구조만으로 바로 비과세가 배제되는 것은 아니며, 향후 동생분이 주택을 양도하거나 추가 취득하는 시점에 당시 세대 구성과 주택 수를 기준으로 다시 판단하게 되므로 그 시점에 재검토하시는 것이 안전합니다. 정리하면 현재 재건축 이주 목적과 고령 부모 봉양 목적이 명확한 상황에서는 취득세·종부세·양도세 모두 즉시 큰 불이익이 발생할 가능성은 낮아 보입니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

① 주택 면적이 더 큰 경우 상가 부가세 여부 상가주택의 경우 주택 면적이 더 크더라도 건축물대장상 점포와 주택이 구분되어 있다면, 상가 부분은 사업용 건물로 보아 부가가치세가 과세됩니다. 과거에는 주택 면적이 더 큰 경우 전체를 주택으로 보아 면세로 처리하는 해석이 일부 있었으나, 현재 실무에서는 면적 비율과 관계없이 주택은 면세, 상가는 과세로 구분 적용하는 것이 원칙입니다. ② 부가세 계산 방법 서울시 etax에서 조회되는 건축물 기준시가에 단순히 10%를 곱하는 방식은 정확하지 않습니다. 부가세는 실제 매매가액을 기준으로 산정합니다. 먼저 총 매매가액을 토지와 건물로 기준시가 비율에 따라 안분하고, 이후 건물가액을 다시 주택과 상가의 기준시가 비율로 나누어 상가 부분 금액을 산정한 뒤, 해당 금액에 대해 10%의 부가가치세를 적용합니다. 예를 들어 매매가 10억인 경우에도 전체 금액에 바로 부가세를 적용하는 것이 아니라, 토지·건물 안분 및 주택·상가 안분을 거친 상가 건물가액에 대해서만 과세되므로 실제 부가세 부담은 단순 계산보다 낮아지는 것이 일반적입니다. 계약서 작성 시 토지와 건물 가액을 구분하여 기재하고, 부가세 부담 주체를 명확히 협의해 두시는 것이 중요합니다. 또한 매수자가 사업자인 경우 상가 부분에 대한 매입세액 공제가 가능하므로 이 부분도 함께 검토하시기 바랍니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도·상속·증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 보유 기간이 2년 이상이고 보유 기간 중 거주 기간이 2년 이상인 1주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 양도소득세를 비과세합니다.(소득세법 제89조 제1항 3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항) 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 거주 요건의 제한을 받지 않으나, 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유한 경우에는 거주 요건을 적용합니다.(소득령 제154조 제1항 5호) 이와 관련된 기획재정부 예규를 소개해 드리겠습니다. [회신] 1세대가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 새로운 주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되더라도, 계약금 지급일 현재 주택을 보유한 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 5호가 적용되지 않는 것임(기획재정부 재산세제과-660, 2023. 5. 4.) [사실관계] ○ 2011년 5월 남편 서울 A주택 취득 ○ 2015년 5월 부인 서울 B주택 매수계약 체결 및 계약금 지급 ○ 2015. 7. 2. B주택 재개발사업 관리처분계획인가 ○ 2015. 7. 3. B 조합원입주권 취득 ○ 2015년 12월 A주택 양도 ○ 2017년 8월 서울 조정대상지역 지정 ○ 2020년 6월 B주택 완공 및 양도 예정 따라서 계약일인 2025. 8. 30. 현재 1세대(부모님과 자녀)가 주택을 소유하고 있어 거주 기간 배제 요건에 해당하지 않으므로 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상이고 보유 기간 중 2년 이상 거주하여야만 1세대 1주택 비과세가 적용 가능합니다. 다만, 계약금이 계약일(2025. 8. 30.)에 지급된 것이 아니라 세대 분리(2025. 9. 1.)된 이후에 지급(계약금을 완납한 날)된 사실이 증빙서류에 의하여 확인된다면, 거주 요건의 제한을 받지 않는다는 사실에 유의하시길 바랍니다. 감사합니다.

부부가 각각 1주택을 보유한 경우 세법상 부부합산 2주택으로 판단하며, 국세청 예규도 “과세기간 중 2주택 보유기간의 임대소득은 과세된다”고 해석하고 있습니다. 따라서 질문 사례는 2025년 중 부부합산 2주택 상태에서 월세를 수령한 사실이 있으므로, 현재 무주택이라 하더라도 2025년 귀속 주택임대소득에 대하여는 2026년 5월 종합소득세 신고대상에 해당된다고 판단됩니다.

「상속세 및 증여세법」 제52조의2 제1항에 따라 장애인이 자익신탁(장애인이 재산을 증여받고 그 재산을 본인을 수익자로 하여 신탁한 경우)을 설정하고 증여세 과세가액 불산입 특례를 적용받은 경우, 원칙적으로 신탁이 해지되거나 만료되면 당초 과세가액 불산입 받은 금액에 대하여 증여세가 다시 부과될 수 있습니다. 다만, 신탁의 해지일 또는 만료일부터 1개월 이내에 다시 신탁에 가입한 경우에는 증여세를 추징하지 않도록 규정하고 있습니다(상증세법 제52조의2). 따라서 장애인 신탁재산인 부동산을 처분하더라도, 그 처분대금이 다시 신탁재산으로 편입되어 동일한 장애인 신탁관계가 유지되는 경우에는 단순한 자산 형태의 변경으로 볼 여지가 있으며, 다른 종류의 신탁으로 신탁해지일로부터 1개월 이내 재가입하는 경우에도 증여세 추징이 배제될 수 있습니다. 한편, 해당 부동산의 양도소득세는 별도로 검토하여야 하며, 1세대1주택 비과세 대상에 해당하는 경우에는 신탁 전후 보유기간 및 거주기간이 합산되어 양도차익 12억원 초과분에 대하여도 최대 80%의 장기보유특별공제 적용이 가능할 수 있으므로 양도소득세 부담은 크지 않을 가능성도 있습니다. 다만, 신탁의 유지 여부, 처분대금의 귀속 및 재신탁 방식, 신탁계약 내용 등에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 구체적인 사항은 신탁회사 및 세무전문가와 개별 검토가 필요해 보입니다.