부동산매매업자의 조정대상지역 주택 양도시 적용 세율(조정지역 공고일 이전이라면 중과대상 아님)사전-2025-법규소득-0991 [법규과-2710]등록일자 : 2025.12.12.생산일자 : 2025.11.25.요 지1세대 2주택을 보유한 부동산매매업자의 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 주택은 「소득세법」 제104조제7항의 중과세율 적용대상 주택에 해당하지 않음답변내용1세대 2주택을 보유한 부동산매매업자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택은 「소득세법」 제104조제7항제1호에 따른 중과세율이 적용되지 않는 것입니다.이 경우, 「소득세법」 제104조제1항제1호에 따라 산출세액을 계산하여 같은 법 제69조에 따른 토지등 매매차익예정신고를 하는 것이고, 같은 법 제64조의 세액 계산의 특례 규정이 적용되지 않는 해당 주택의 매매차익에 대한 종합소득 산출세액은 같은 법 제55조제1항의 세율을 적용하여 계산하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○질의인은 '24.1월 주거용 건물 개발 및 공급업을 주업으로 사업자등록한 부동산매매업자로 - 질의일 현재 '21.1월 취득한 서울 용산구 소재 A주택과, '25.7월 취득한 서울 강동구 소재 B주택을 보유하고 있음 - '25.9월 B주택에 대해 매매계약을 체결하고, 계약금을 수령, 잔금예정일은 ‘26.4월임 - '25.10.16 B주택 소재 서울 강동구가 조정대상지역으로 신규 지정･공고(국토교통부공고 제2025-1223호)2. 질의요지○1세대 2주택을 보유한 부동산매매업자가 조정대상지역 공고일 이전에 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 수령하는 경우 -토지등 매매차익예정신고시｢소득세법｣ 제107조제7항제1호에 따른 중과세율 적용대상인지, 종합소득 확정신고시｢소득세법｣ 제64조세액 계산 특례 적용 대상인지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사세무회계 이문 황정민 세무사입니다.오늘은 재개발 재건축 대상 물건을 자녀나 배우자에게 증여하려고 할때언제 해야할까 ?증여 시기별 증여재산가액 산정 방법과 권장되는 시기에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.1+1입주권이나 특수 상황 아래서 증여하는 상황이나저가 양수나 부담부 증여 등 추가적인 발생 상황은 제하고기본적인 증여재산가액 평가방법과권장되는 기본 상황 아래에서의 시기에 대하여 안내드리겠습니다.증여를 계획하실 때는증여재산가액이 차후 양도시 취득가액이 되기에증여세만 고려하는 것이 아닌 양도세도 같이 고려하여야 합니다.오늘은 무주택자인 자녀한테재개발 재건축 예정/진행 부동산을 증여할 때 평가방법과전략에 대하여 기본적인 구조를 말씀드리겠습니다.관리처분계획인가 전 기존 부동산 증여 ( 정비구역 지정 ~ 관리처분계획인가 )1. 증여재산 평가방법어디에서나 확인할 수 있는 기본적 내용부터 설명드리겠습니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가[ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(1-2) 유사매매사례가액이 있는 경우 해당 금액[ 상속세 및 증여세법 제 49조 ④ _ 상증시행규칙 제 15조 ③ 1.](1-1)의 금액이 없더라도 평가기준일당시기준시가와 주거전용면적이 증여대상 물건과 5% 이내로 차이가 나는 경우해당 유사매매사례가액의 거래가격ex) 아파트 / 다세대주택의 다른 호실 거래 존재시(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ]-기준시가[ 토지(개별공시지가) , 건물(기준시가) , 주택(공동 및 개별주택가격) ]2. 증여 고려 시점 및 전략우선 해당 내용을 이해하기 위하여기본적인 원조합원과 승계조합원의 양도소득세 계산구조의 이해와재개발 재건축 사업 진행 과정간의 시세변동취득세 중과 규정 및 세율에 대한 이해가 필요합니다.해당 포스팅에서여러가지 경우를 다 고려할 수 없기에 오늘 우리가 보고자 하는 사례는 아래와 같습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 ) 전략 :증여세 최소화 / 1세대 1주택 고가주택 양도시 장기보유특별공제액 최대화 / 원조합원 지위 취득첫 번째 고려 시점[ 조합설립인가(사업시행자지정) 전 ]<대상 : 투기과열지구 조합원지위 전매제한 대상 재건축 예정 부동산>이유투기과열지구 내 재건축 예상 물건의 경우조합원 지위 전매제한 확인 예외사항이 아니라면 해당 시점에 증여 필요다만, 해당 시점에서는 재개발 재건축 사업의 불확실성이 존재하기에자산가치 상승분을 증여하려는 경우에 적합하지 않을 수 있습니다.두번째 고려 증여 시점[ 조합설립인가 ~ 사업시행인가 전 ]<대상 : 투기과열지구 외 부동산 / 아파트 / 고가 빌라>Check Point. 증여대상 부동산이 아파트인경우 유사매매사례가액 확인증여 시점 선정 이유☞ ① 증여세 최소화사업시행인가가 나는 순간 사업 중단 가능성이 희박해지기에 투자자 매수세 몰릴 가능성 높습니다.아파트의 경우 거래가 활발히 이루어져 유사매매사례가액이 형성될 가능성이 높음.사업시행인가 후 유사매매사례가액이 높아져 부담하여야 할 증여세액이 증가할 가능성 높음.☞ ② 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정시세 급등 전 증여☞ ③ 재개발 물건의 조합원 지위 이전재개발 예정 부동산의 경우 이후 관리처분계획인가가 난다면 도정법 39조 및 도정법시행령 37조 예외 사항에 해당하지 않는다면조합원 지위 전매가 불가하기에 사전에 이전하여야 하는데 최적 시점이 될 가능성이 높음.☞ ④ 평가심의위원회 대상이 될 수 있는 경우 추정시가로 증여재산가액이 신고 후 불인정 될 수 있기에 해당 시점에 증여세번째 고려 증여 시점[ 관리처분계획 전 종전자산평가 이후 ]<대상 : 투기과열지구 재개발 물건 및 일부 다세대주택 단독주택 및 빌라 >Check Point. 유사매매사례가액 형성이 되어있는지 확인 / 평가심의위원회 대상 고가의 빌라인지 확인 / 증여자 2주택 여부 확인증여 시점 선정 이유☞① 수증자의 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정현재 사업시행인가가 났다면 관리처분계획인가 전 증여 고려☞② 조합원 지위 전매제한 이전 증여재개발 부동산의 경우 관리처분계획인가일 이후 조합원 지위 전매가 제한되기에 이전에 증여☞③ 종전자산에 대한 감정평가 이후 시세 변동 가능성 존재사업시행인가 이후 부동산 시세는 일반적으로 오르나 관리처분계획 이전종전자산에 대한 평가가 이루어지면 일부 실망 매물이 발생할 수 있어 잠시 가격이 낮아질 수 있습니다.해당 시점의 유사매매사례가액이나 감정평가가액으로 증여를 진행하는 것도 고려할 수 있습니다.☞④ 수증자 이주비대출 가능성 존재 및 대체주택 비과세 적용 가능수증자가 원조합원으로 관리처분계획 인가 후 이주비대출을 받아대체주택을 취득 해당 대체주택에 대한 비과세(소령 제156조의2 ⑤)를 적용 받을 수 있어세제상 큰 혜택을 받을 수 있는 마지막 시기라해당 시점에 증여를 고려해볼 수 있습니다.관리처분계획인가 후 기존 부동산 증여 ( 관리처분계획인가 후 ~ 준공 전 )1. 증여재산 평가방법해당 시점의 증여 물건은 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ③ _ 상증령 제51조 ② ]-권리가액 + 평가기준일까지 납입한 분담금 + 평가기준일 당시 프리미엄 상당액2. 증여 고려 시점 및 전략이또한 동일한 수증자의 전제를 가정하고 말씀드리겠습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 )전략 : 취득세 최소화 / 분담금 납부금 최소화 / 증여세 및 취득가액 적정가액 산정관리처분계획 이후 증여하는 경우에는 조합원 입주권의 증여입니다.수증자는 승계조합원의 지위를 취득하며취득시기가 일반적으로 사용승인일이 되기에장기보유특별공제 금액 감소로 온전히 80%를 받고 매도하기 힘들 수 있습니다.따라서 무주택자라 하더라도 1세대1주택 양도시 양도소득세가 과세될 수 있어취득가액에 대한 고려가 필요하며이러한 취득가액은 입주권 평가 / 저가 양수 / 통 증여 / 이주비 대출 승계 조건 부담부 증여 등여러 케이스를 비교하며 생각해보아야 합니다.오늘은 기본적인 경우만 말씀드리겠습니다.첫 번째 고려 시점[ 이주/철거 이후 ]< 대상 : 관처 전 / 철거 전 증여자가 2주택인 경우 취득세 중과세율 적용 대상 , 수증자의 분담금 납부여력이 충분한 경우 >Check Point. 수증자가 분담금을 납부할 수 있는 여력이 되는지 확인증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제관처 후 주택 철거 이전에는 조정대상지역 다주택자 무상취득세 중과가 적용될 수 있습니다.다만, 철거 이후에는 토지에 대한 증여 취득으로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.☞② 프리미엄 가치 상승 이전 조기 증여관리처분계획 인가 후에도 준공시까지는 많은 시간이 소요됩니다.따라서 프리미엄 가치가 극에 달하기 이전 해당 시점에 증여하면 증여세 부담이 감소할 수 있습니다.☞③ 재개발 재건축 사업의 리스크 감소 및 수증자의 입주 소요기간 감소관리처분계획인가 후에는부동산 가치 및 재개발 재건축 사업이 차질없이 진행될 확률이 매우 높으므로 리스크가 낮습니다.또한 입주까지 자녀가 분담금을 납부하여 취득가액을 상승시킬 수 있습니다.두 번째 고려 시점[ 준공 직전 ]증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제준공 직전에는 시세의 상승 여력이 있는 상태이며, 증여자가 해당 입주권 외 타 주택을 보유하는 경우준공 이후 취득세 중과세가 적용될 수 있기에 입주권 증여 후 수증자가 공사비에 대한 원시취득세를 납부하며중과를 회피할 수 있습니다.☞② 분담금 납부금액 회피가능추가 분담금을 납부한 후 증여하기에 분담금을 납부하기 어려운 자녀가 있다면,해당 분담금을 납부한 뒤 증여할 수 있습니다.☞③ 유사매매사례가액 미적용으로 인한 절세 가능준공 후 거래가 일어나기 이전에 증여함으로 감정평가가액으로 증여재산가액을 산정할 수 있습니다.세 번째 고려 시점[ 준공 후 ]준공 직 후 증여하는 경우에는 통 증여 방식은 권장 드리지 않습니다.이전에 처리하는 것이 타당하며준공 후 전세와 함께 부담부증여를 하는 방식이나저가 양수도 거래를 통하여증여자가 원조합원의 장기보유특별공제나취득시기에 대한 양도소득세 최소화 효과를 그대로 누리면서증여를 할 수 있기에이러한 경우에만 전문가 상담을 받아 진행하시면 됩니다.감사합니다.taxly 재개발 재건축 전문황정민 세무사

구상금을 지급지연하여 법원 판결에 따라지급받은 지연손해금이 기타소득에 해당하는지 여부(기타소득에 해당함)사전-2025-법규소득-0902 [법규과-2684]등록일자 : 2025.12.08.생산일자 : 2025.11.24.요 지○ 거주자가 주채무자의 채무를 대위변제하고 주채무자에 대하여 구상권을 행사하였으나,- 구상금을 즉시 지급받지 못하여 추가로 수령한 지연손해금은 ｢소득세법｣ 제21조제1항제10호(위약금 또는 배상금)에 따른 기타소득에 해당하는 것이며,- 소송을 위하여 지급한 변호사 비용 등 소송비용 중 지연손해금에 직접 대응하는 비용은 필요경비에 해당함답변내용귀 사전답변 신청의 경우, 거주자가 주채무자의 채무를 대위변제하고 주채무자에 대하여 구상권 행사하였으나, 주채무자로부터 구상금을 즉시 지급받지 못하여 추가로 수령한 지연손해금은 ｢소득세법｣ 제21조제1항제10호에 따른 기타소득에 해당하는 것이며, 소송비용은 기타소득인 지연손해금 뿐 아니라 구상금의 반환을 위한 비용이므로 지급한 소송비용 중 지연손해금의 필요경비에 해당하는 비용은 같은 법 제37조제2항에 따라 필요경비로 산입하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○신청인은 △△△조합의 조합원이자 조합장 직무대행자이며 - △△△조합은 신청외 □□□과의 소유권이전등기 소송중 화해권고결정으로 □□□에 대한 대금지급의무가 발생하였으나 조합이 지급하지 않아 조합 보유 토지가 강제경매개시됨 - 신청인은 □□□에 대한 조합의 채무를 대위변제하여 구상권을 보유하였고 조합으로부터 대위변제금을 지급받지 못해 소송을 제기함 - 신청인은 소송에서 승소하여 대위변제금과 지연이자를 지급받기로 함2. 질의요지○거주자가 주채무자의 채무를 대위 변제하고 주채무자에 대하여 구상권을 행사하였으나, - 이를 즉시 지급하지 아니하여 법원 판결을 통해 추가로 수령한 지연손해금의 기타소득 해당 여부 및 소송비용이 필요경비에 해당하는지 여부3. 관련법령○소득세법 제21조【기타소득】 ①기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 가. 위약금 나. 배상금 다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자○소득세법 제37조【기타소득의 필요경비 계산】 ①기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 다음 각 호에 따른다. 1.제21조제1항제4호에 따른 승마투표권, 승자투표권, 소싸움경기투표권, 체육진흥투표권의 구매자가 받는 환급금에 대하여는 그 구매자가 구입한 적중된 투표권의 단위투표금액을 필요경비로 한다. 2.제21조제1항제14호의 당첨금품등에 대하여는 그 당첨금품등의 당첨 당시에 슬롯머신등에 투입한 금액을 필요경비로 한다. ②다음 각 호의 경우 외에는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 필요경비에 산입한다. 1.제1항이 적용되는 경우 2.광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우○소득세법기본통칙 21-0…1【기타소득의 범위】 ④법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다. 2.채권자가 채무자의 금전채무 불이행에 대하여 손해배상금청구의 소를 제기하고 그 손해를 배상받게 되는 경우의 지연배상금 ⑥약정여부를 불문하고 금전채무를 포함한 채무의 이행지체로 인하여 지급받는 지연배상금은 법 제21조제1항제10호에 따른 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금 또는 배상금에 해당한다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

해외주식 투자를 하시는 분들은 연말이 가까워질수록 반드시 점검해야 할 세무 이슈가 있습니다.바로 해외주식 양도소득세와 연말 포트폴리오 리밸런싱 전략입니다.국내주식은 대부분 비과세이지만, 해외주식은 매매차익에 대해 연 250만 원 기본공제 후 20% 세율(지방세 포함 22%)이 적용되기 때문에, 어떤 시점에 매도하느냐에 따라 실제 세금이 크게 달라질 수 있습니다.오늘은 연말에 특히 중요한 이익·손실 상계 전략을 중심으로 실무적으로 정리해 보겠습니다.해외주식은 ‘손익통산’이 가능하다!해외주식은 같은 과세기간(1월~12월) 안에서 발생한 이익과 손실을 서로 통산할 수 있습니다.즉, 올해 A종목에서 500만 원 이익이 나고 B종목에서 300만 원 손실이 났다면 두 금액을 합쳐 과세 대상은 200만 원 이익만 남습니다.또한, 기본공제 250만 원이 적용되면 결국 세금은 0원이 되기도 합니다.문제는 다음과 같습니다.전년도 손실은 올해 이익과 상쇄되지 않는다.올해 발생한 손실만 올해 이익에서 빼준다.따라서 연말에 손실을 현실화하지 않으면, 손실을 세금 절감에 전혀 활용할 수 없고 그대로 소멸됩니다.왜 연말 리밸런싱이 중요한가?연말이 다가오면 많은 해외투자자들이 포트폴리오를 재정비하기 위해 다음과 같은 전략을 사용합니다.1) 이익 난 종목 매도 → 세금 발생2) 손실 난 종목 매도 → 손실 실현3) 이익과 손실을 상계하여 세금 0원 또는 최소화4) 동일 종목을 곧바로 재매수하여 기존 포지션 유지이 전략의 장점은 두 가지입니다.첫째, 올해 안에 손실을 실현하면 이익과 상쇄되면서 양도세를 줄이거나 없앨 수 있다.둘째, 다시 매수할 경우 평단가가 올라가 향후 매도 시 과세되는 이익이 줄어들어 장기적인 양도세 부담을 낮출 수 있다.즉, 포트폴리오는 유지하면서 세금만 줄이는 합리적인 절세 전략입니다.이런 경우는 연말 매도 검토가 꼭 필요하다!올해 특정 종목에서 큰 이익이 발생한 경우계좌 내에서 손실 종목이 오래 누적된 경우기본공제 250만 원을 초과할 가능성이 있는 경우내년보다 올해 세율 부담이 더 높을 것으로 예상되는 경우포트폴리오 비중을 조정하고 싶은데 세금이 걱정되는 경우연말 리밸런싱을 하지 않으면 올해의 손실은 내년 이익과 상계되지 않아 사라지고, 필요 이상의 세금을 내는 결과가 될 수 있습니다.가족에게 해외주식을 미리 증여하는 절세 전략해외주식은 증여세 신고 후 증여받은 자의 취득가액으로 다시 취득하는 효과가 있어 양도소득세 절세에 활용되는 주요 전략입니다.예를 들어, 부모가 보유한 해외주식을 자녀에게 증여하면 자녀는 “증여 당시 시가”를 취득가액으로 새로 인정받게 되므로 향후 매도할 때 양도세 부담이 크게 줄어듭니다.이 부분은 제가 별도로 블로그에 자세히 정리해두었으니 아래 글을 참고하시면 도움이 됩니다.배우자·자녀에게 해외주식 증여할 때 꼭 알아야 할 세금포인트요즘 미국주식 시장의 열기가 뜨겁습니다. 테슬라, 엔비디아, 애플 등 글로벌 기업들의 주가가 꾸준히 상승...blog.naver.com해외주식 투자는 수익률만큼이나 세금 관리가 매우 중요합니다.특히 12월은 손익 상계, 리밸런싱, 증여 전략 등 세금 관리의 최적기이기 때문에 미리 점검하고 전략적으로 움직이면 큰 절세 효과를 얻으실 수 있습니다.해외주식 양도소득세, 가족 증여, 포트폴리오 설계 등구체적인 상황별 상담이 필요하신 경우 언제든지 편하게 문의 주시면 도움 드리겠습니다.

전세주택을 경매에 의하여 취득한 경우전세보증금의 필요경비 인정여부(경비에 해당함)서일46014-10397귀속년도 : 2001등록일자 : 2009.01.01.생산일자 : 2001.11.02.요 지자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액에는 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 계약조건에 따라 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것임.회 신귀 질의의 경우 유사예규(재일 46014 - 1836, 1997. 7. 26)내용을 참고하시기 바랍니다.※ 재일46014-1836, 1997.7.26부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 계약조건에 따라 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것임.상세내용1. 질의내용 요약○ 전세로 살던 주택을 경매에 의하여 취득한 경우로서 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 본인의 전세보증금에 대하여 필요경비를 인정받을 수 있는지 여부2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.○소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 재일 46014 - 1836 (1997. 7. 26)【제목】경매에 의해 주택취득시 구상권행사 할 수 없는 전세보증금을 계약조건에 따라 부담한 것은 취득가액에 포함됨【질의】부동산을 경매에 의하여 취득하였는 바 경락대금 이외에주택임대차보호법 제3조의거 동 부동산을 임차하여 사용하고 있던 세입자의 임차보증금을 본인이 대신 지급하였는 바 동 금액을 취득가액 또는 자본적지출 등의 필요경비로 공제할 수 있는지 여부【회신】부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 계약조건에 따라 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것임.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

1. 개요가끔 여태까지 시중에 퍼져있는 여러 가지 방법으로 아무문제 없는 상태로몇 년이 지났다고 해서 주변에 조언을 하고 다니시는 분들이 있습니다. 하지만 국세청은 "이순간"엔 10년치 계좌내역을 쭉 다 보게 되어있습니다.오늘 이 글을 보시고 꼭 다시 한번 생각해보세요. 제가 상속세 신고를 위해서 상속인분들을 만나뵈면 자주하시는 이야기가저~ 부모님께 살아생전에 받은 거 하나도 없어요. 오히려 제가 도와드렸어요. 부모님 집이 있긴한데 사실 제가 돈 낸거거든요.부모님께 빌려드렸던 돈 돌려받은 거에요.라고 얘기를 하십니다. 상속세 및 증여세는 최소 세율이 10%부터 시작하기 때문에 1억만 소명을 못해도1천만원부터 시작하게 됩니다안녕하세요 유튜브채널 "안낼세금" 을 운영하고 있는 한성민 세무삽니다.오늘은 가족간 계좌이체와 상속세 및 증여세에 대해서 꼭 지켜야 될3가지 말씀드려보려고 합니다.1.예금을 계좌이체 하는 순간 모두 증여로 볼 수 있다.고객님들과 말씀을 나누다보면 어휴 뭐 이정도 돈 가지구 세무서가 잡겠어요?라는 얘기를 많이 듣습니다.돈에 대한 가치를 생각하는 기준이 모두가 다르기 때문에몇백만원이 굉장히 큰돈이 되기도 하고 누군가에게는 몇천만원이 굉장히 적은 돈이기도 합니다. 정말 주의해야하는 부분인데요.증여세법상 현금의 경우는 엄격히 해석했을 때, 이체하는 것 자체만으로 모두 증여로 볼 수 있습니다. 심지어 돌려주는 것도 증여가 될 수 있어요. 즉, 최악의 경우 2번의 이체가 모두 증여로 봐질 수 있다는 것인데요. 꼭 차용증이나 적법한 상담을 한 뒤에 진행하시기 바라겠습니다. 물론 현실적으로 소득이 없는 가족에게 준 생활비나 대학생 자녀에게 대신 내주는 등록금 등은 사회적 통념을 바탕으로해서 감안해주는 정도일 뿐 무조건 적으로 증여가 아니라고 주장할 수는 없습니다. 그러면 어떻게 해야 할까요?가족간 계좌이체를 할 때에는 가장 좋은 것은 이체시 기록에 꼼꼼히 어떠한 이유로 이체를 하시는 것인지 적는 것입니다. 왜 이렇게 하냐구요? 6년전에 이체한 돈이 어디에 썼는지가 기억이 날 리가 없기 때문입니다. 예를들어 빌려준 것이라면 차용. 또는 세금을 대신 내주고 돈을 별도로 받아주는 경우 대납. 등 이런식으로 적어둔다면 추후에 세무서에서 증여받은 것이 아니냐고 소명요청이 들어온다고 하더라도 대응하실 수가 있으실 것입니다.2.자 여러분 국세청이 언제 10년치 계좌를 보는지 아세요?가장 흔하고 많이 발생하는 것은 상속세 신고시입니다.상속세는 기본적으로 사망일로부터 과거 10년치의 입출금거래내역을 모두 보게 되어있습니다. 자 그러면 상속이 다가온 것 같을 때 증여를 해버리면 될까요? 안될까요?보통은 큰 의미가 없거나 오히려 세액이 크게 증가되는 경우가 있어서 주의가 필요합니다.특히 절대로 상속인이 아닌 사람한테는 잘못 증여하면 큰일나니까 주의하세요. 여기에서 자녀 등에게 큰 금액으로 이체한 부분이 있다면 증여로 국세청으로부터 연락을 받게되고 소명을 못하시게 되는 경우 기한 후로 증여세 신고를 해야할 수 있습니다. 증여세 신고만 하면 끝나는 것 아니냐구요? 아닙니다. 추가적인 상속세까지 부과되실 수 있습니다. 그러므로 사망은 급작스럽게 일어나는 경우가 많으므로 미리 준비하지 않으시면 상속세 및 증여세를 내려고 상속재산을 팔아야되는 지경까지 올 수 있습니다.3.국세청에서 연락이 온 경우 소명 어떻게 할까?세무서 또는 국세청에서 연락이 오는 경우 가장 기본적이면서 중요한 이 1가지만 기억하고 있으면 문제가 없습니다.그 1가지는 바로 숫자에 대응하는 서류를 꼭 보유하고 있자. 는 겁니다.상속세 신고시에도 적용되는 법칙인데요, 어떠한 숫자가 있다면 그에 맞는 서류가 필요합니다. 예를들어보면 “이거 1억원 빌린거에요. “ 라고 말씀하시려면 1억원에 대응하는 차용증이 있어야하는 것처럼 말입니다.상속과 증여는 미리미리 준비하시는 것이 상책입니다.꼭 제대로 알아보시고 대비하셔서 현명하게 절세하시는 여러분이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

콘텐츠에 대한 배급권을 취득하여 양도하는 경우관련 매입세액 공제 여부(사업관련이면 부가세 공제 가능)사전-2025-법규부가-0283 [법규과-2676]등록일자 : 2025.12.08.생산일자 : 2025.11.21.요 지사업자가 자기의 사업을 위하여 사용할 목적으로 취득한 콘텐츠 배급권 관련 매입세액은 매출세액에서 공제하는 것이나, 사업과 직접 관련 없이 취득한 경우에는 공제하지 않는 것으로 어느 경우에 해당하는지는 관련 계약의 내용, 구입목적, 사업의 연관성 등 구체적인 사실관계를 종합적으로 고려하여 사실판단하여야 하는 것임답변내용사업자가 자기의 책임과 계산으로 영위하는 국내 드라마·영화 등의 콘텐츠를 제작·배급하는 사업 등을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 콘텐츠 배급권을 취득한 경우 관련 매입세액은 ｢부가가치세법｣ 제38조제1항에 따라 매출세액에서 공제하는 것이나, 사업자의 사업과 직접 관련 없이 콘텐츠 배급권을 취득한 경우 관련 매입세액은 ｢부가가치세법｣ 제39조제1항제4호에 따라 매출세액에서 공제하지 아니하는 것으로, 어느 경우에 해당하는지는 관련 계약의 내용, 구입목적, 사업 관련성 등 구체적인 사실관계를 종합적으로 고려하여 사실판단하여야 하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ◇◇(이하 “신청법인”)는 국내 드라마·영화 등의 콘텐츠를 제작·배급하는 사업 등을 영위하는 ○○ 그룹의 한국 내 배급사로서 - 신청법인은 국내 콘텐츠 제작사 등으로부터 드라마·영화 등의 콘텐츠(이하 “콘텐츠”)에 대한 배급권을 취득하여 국외에 소재한 특수관계법인인 ☆☆, Inc.(이하 “☆☆”)*에 * 영화, TV제작 및 배급, ** 플랫폼 운영 등의 사업을 영위함 - 콘텐츠의 국외 배급권을 양도하고 ☆☆로부터 그 대가를 지급받아왔으나 ’**.**.**. 콘텐츠에 대한 배급권 전부(국내·외 배급권)를 양도하는 것으로 계약을 변경하였고 - 그 대가로 콘텐츠 구입대가(콘텐츠 취득과 관련한 모든 금액)에 일정이윤을 가산한 금액을 지급받음○ 한편 ☆☆는 콘텐츠에 대한 배타적·독점적 권리를 가지며, 제3자 등이 콘텐츠를 사용하는 등 저작권의 침해가 발생한 경우 ☆☆가 직접적인 대항력을 가짐 ※ 신청법인은 콘텐츠 배급권 양도거래가 영세율(과세)이 적용됨을 전제로 질의함2. 질의요지○ 국내 콘텐츠 제작사 등으로부터 콘텐츠에 대한 배급권을 취득하여 외국법인에게 양도하는 경우 관련 매입세액 공제 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.최근 상담을 하다 보면 “종합부동산세가 어떻게 계산되는지”, “1세대 1주택자와 다주택자, 법인은 무엇이 다른지”에 대한 질문이 여전히 매우 많습니다. 지금은 과거와 달리 제도가 비교적 안정되었기 때문에, 주택 보유자 입장에서 필요한 핵심만 정확하게 이해해 두시면 충분합니다.오늘은 주택에 대한 종합부동산세만 깔끔하게 정리해 보겠습니다.주택분 종부세 납세의무자종합부동산세는 매년6월 1일 기준으로 주택을 보유한 사람에게 부과됩니다.이 날을 기준으로 소유자, 주택 수, 공시가격을 모두 판단합니다.6월 1일 이전에 매도하면 그 해 종부세는 새 소유자가 부담하고, 6월 1일 이후에 매수하면 해당 연도 종부세는 본인이 부담하지 않습니다.종부세 과세표준소유자가 가지고 있는 모든 주택의 공시가격을 전부 합계 후 공제금액을 빼고 60%을 곱하면 됩니다.1세대 1주택자: (공시가격의 합 - 12억 원)* 공정시장가액 비율 60%다주택자: (공시가격의 합 - 9억 원)* 공정시장가액 비율 60%법인: 공시가격의 합* 공정시장가액 비율 60%종부세 세율주택 (2주택 이하)주택 (3주택 이상)과세표준개인 세율 (%)법인 세율 (%)과세표준개인 세율 (%)법인 세율 (%)3억원 이하0.52.73억원 이하0.55.06억원 이하0.76억원 이하0.712억원 이하1.012억원 이하1.025억원 이하1.325억원 이하2.050억원 이하1.550억원 이하3.094억원 이하2.094억원 이하4.094억원 초과2.794억원 초과5.01세대 1주택 추가 세액공제1세대 1주택자는 ‘세액공제’가 추가로 있습니다.1세대 1주택자는 과세표준 단계에서 12억 원 공제를 한 번 받고, 세액 계산 단계에서 “고령자·장기보유 공제”를 한 번 더 받을 수 있습니다.고령자 공제60세 이상 20%65세 이상 30%70세 이상 40%장기보유 공제5년 이상 20%10년 이상 40%15년 이상 50%두 공제는 합산 가능하지만, 합계 공제율은 최대 80%까지입니다.따라서 1세대 1주택자는 연령·보유기간에 따라 종부세 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.납부기한, 분납 제도총 납부세액은종합부동산세와종합부동산세의 20%인 농어촌특별세가합산된 금액이 됩니다.종합부동산세는매년 12월 1일~12월 15일사이에 납부합니다.국세청에서 고지서가 발송되며, 본인이 직접 신고납부도 할 수 있습니다.분납 제도는 다음과 같습니다.납부세액이250만 원 초과: 분납 가능납부 세액분납 가능 금액250만원 ~ 500만원250만원을 초과하는 금액만 분납 가능500만원 ~납부할 세액의 50% 까지 분납 가능분납 기한: 납부 기한 경과 후 6개월 이내종합부동산세는 단순히 공시가격이 올랐다고 해서 세금이 정해지는 구조가 아닙니다.1세대 1주택 판정, 공제금액, 공정시장가액비율, 세액공제 여부 등 여러 요소가 함께 작동하기 때문에 같은 금액의 주택이라도 납세자별로 결과가 크게 달라질 수 있습니다.이번 글이 보유 구조를 정리하시거나 향후 매도·증여·법인 이전 등을 고민하실 때 기준 잡는 데 도움이 되셨으면 합니다.앞으로도 실무에서 자주 발생하는 쟁점과 개정 내용들을 쉽고 정확하게 정리해 드리겠습니다.궁금하신 부분은 언제든 문의 주시면 도움드리겠습니다.

출연받은 재산으로 증여세를 납부하는 경우증여세 부과대상에 해당하는지 여부(해당하지 않음)서면-2025-법인-4172 [공익중소법인지원팀-1476]등록일자 : 2025.12.01.생산일자 : 2025.12.01.요 지출연받은 재산으로 부과된 증여세를 납부하는 경우, 해당 증여세 납부액은 사후관리대상 출연받은 재산에서 제외하여 증여세가 재차 부과되지 않는 것입니다.회 신출연받은 재산으로 ｢상속세 및 증여세법｣ 제48조 제8항에 따라 부과된 증여세를 납부하는 경우, 해당 증여세 납부액은 ｢상속세 및 증여세법｣ 제48조 제2항 제1호에 따른 사후관리대상 출연받은 재산에서 제외하여 증여세가 재차 부과되지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○질의법인은 세무조사 시｢상속세 및 증여세법｣ 제48조 제8항(출연자 및 특수관계인 채용금지) 위반으로 증여세를 추징당했고, 현재 증여세를 연부연납중임○질의법인은 연부연납 금액이 법인 재정에 부담이 되어, 특수관계인으로부터 매년 1억씩 일반기부금을 출연받아 증여세(가산세)를 납부하려고 함2. 질의요지○ 특수관계인으로부터 일반기부금을 출연받아 ｢상속세 및 증여세법｣ 제48조 제8항에 따라 부과된 증여세를 납부할 경우, ｢상속세 및증여세법｣ 제2항 제1호에 따른 증여세(가산세)가 부과되는지 여부3. 관련법령○상속세 및 증여세법제48조【공익법인등이 출연받은 재산에 대한 과세가액 불산입등】② 세무서장등은 제1항 및 제16조제1항에 따라 재산을 출연받은 공익법인등이 다음 제1호부터제4호까지,제6호및제8호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 사유가 발생한 날에 대통령령으로 정하는 가액을 공익법인등이 증여받은 것으로 보아 즉시 증여세를 부과하고, 제5호및제7호에 해당하는 경우에는 제78조제9항에 따른 가산세를 부과한다. 다만, 불특정 다수인으로부터 출연받은 재산 중 출연자별로 출연받은 재산가액을 산정하기 어려운 재산으로서 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다.1. 출연받은 재산을 직접 공익목적사업 등(직접 공익목적사업에 충당하기 위하여 수익용 또는 수익사업용으로 운용하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 용도 외에 사용하거나 출연받은 날부터 3년 이내에 직접 공익목적사업 등에 사용하지 아니하거나 3년 이후 직접 공익목적사업 등에 계속하여 사용하지 아니하는 경우. 다만, 직접 공익목적사업 등에 사용하는 데에 장기간이 걸리는 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우로서 제5항에 따른 보고서를 제출할 때 납세지 관할세무서장에게 그 사실을 보고하고, 그 사유가 없어진 날부터 1년 이내에 해당 재산을 직접 공익목적사업 등에 사용하는 경우는 제외한다.⑧ 출연자 또는 그의 특수관계인이 대통령령으로 정하는 공익법인등의 현재 이사 수(현재 이사 수가 5명 미만인 경우에는 5명으로 본다)의 5분의 1을 초과하여 이사가 되거나, 그 공익법인등의 임직원(이사는 제외한다. 이하 같다)이 되는 경우에는 제78조제6항에 따른 가산세를 부과한다. 다만, 사망 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 출연자 또는 그의 특수관계인이 공익법인등의 현재 이사 수의 5분의 1을 초과하여 이사가 된 경우로서 해당 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 이사를 보충하거나 개임(改任)하는 경우에는 제78조제6항에 따른 가산세를 부과하지 아니한다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다.지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 질문 중에서 5가지에 대해 답변드렸습니다.1.가족간 계좌이체하면 세무조사 나오나요?2. 자녀, 부모님에게 드리는용돈은 증여인가요?3.부부간 계좌이체도 증여인가요?4. 부모님 집에서무상거주중인데 세무조사 받나요?5. 부모님 명의신용카드사용하면 증여인가요?가족간 계좌이체, 증여세 세무조사를 피하는 완벽한 방법(조사전문세무사)안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 오늘은 상담을 진행하면서 가장 많이 물어보시는...blog.naver.com오늘은 가족간 차용증, 가족간 무이자차용증을 포함한 나머지 4가지에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 살아가면서 도움이 될 수 있는 기본적인 세무상식일 수 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.1.가족간 차용완벽히 이해하기2.세금 없이재산을 물려줄 수없나요?3.자녀빚을 대신 갚아주는 것도 걸릴까요?4.축의금은 얼마까지 줘도 되나요?자금출처는 사람마다 상황이 다르고, 여러 변수가 있기 때문에 세무사님들마다도 의견이 다를 수 있습니다.저희 의견이 정답이 아닐 수도 있습니다. 하지만, 세로움은 누구보다 자금조달계획서, 부동산거래신고소명, 자금출처조사에 대한 경험이 많고, 성공적으로 대응해오고 있으며, 모든 내용은 실제 사례를 기반으로 설명 드리는 것으로 기본적인 방향을 정하시는 데에는 도움이 될 것이라 생각합니다.[세무컨설팅 세로움 대표 세무사 이상웅]???? '코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기' 저자???? 포스코건설, 대우건설 재개발·재건축 자문세무사???? 하나금융투자 자문세무사???? 택스넷 양도, 증여, 상속 상담위원???? 중앙일보, 한국경제 칼럼 필진???? SBS, tnN 등 다수 방송 출연???? 서울청, 중부청 부동산 자금출처조사 전문1. 가족간 차용 완벽히 이해하기첫번째로 가족간 차용입니다.가족으로부터 빌린 자금으로 부동산을 취득하는 경우 세법은차용이 아니라 증여로 보아 증여세를 추징하고 있습니다.상속세및증여세법 제45조 [ 재산 취득자금 등의 증여 추정 ]① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.(2015.12.15 개정)다만, 세법에는 간주규정이 있고 추정규정이 있는데, 45조는추정규정에 해당합니다. 쉽게말해보면납세자가 합리적인 차용거래라는 것을 입증하면 차용으로 인정해주고, 입증하지 못한다면 증여로 세금을 부과합니다.그렇다면합리적인 차용거래란 무엇일까요? 판례에서는 여러 사실관계들을 종합해서 판단하는데 공통적으로 살펴보는 중요한 기준을 정리해보면 크게 4가지로 구분해볼 수 있습니다.<1> 구체적인 차용증 작성첫번쨰로 차용증을 작성해둬야합니다. 차용거래임을 입증하기 위한 객관적인 근거자료로 사용될 수 있습니다. 차용증을 작성할때 정해진 법적 양식은 없으며, 자유롭게 작성하시면 됩니다.Previous imageNext image다만, 인적사항이나 이자율, 상환일 등필수적 항목들은 기재되어야 하고, 원금상환방식이나 출처와 같이 내용이구체적인 내용이 들어갈수록 객관적인 자료로 인정될 수 있습니다.많이 물어보시는 질문이공증을 받아놔야 하냐인데, 공증이 필수조건은 아닙니다. 공증 받으시면 수수료가 또 백단위 이상 발생하기 때문에 공증대신확정일자를 받아두시거나 작성한 차용증을 메일로 보내놓으셔도 괜찮습니다. 차용증이 사후에 작성된게 아니라는 것을 입증하기 위한 절차라고 보시면 됩니다.차용거래 내용에 따라서는 공증을 꼭 받아두시는 것을 추천드리는 경우도 있긴하지만, 대부분은 갈음할 수 있다고 보셔도 될 것 같습니다.<2> 상환능력유튜브에 보시면8억차용, 12억차용이런 영상들이 많아요. 물론 인정되는 경우도 극소수로 있겠지만, 가장 중요한 것은상환능력입니다. 상환능력이 없다고 판단되면절대 인정되지 않습니다. 제가 실제 차용세무조사 사례 중에서미성년자 자녀 명의로 주택을 5채를 취득하고 차용처리한 사례도 차용으로 인정받아드린 적이 있습니다. 필요하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 고등학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.com그럼에도 불구하고 저는 가족간차용증이 인정되기가 그렇게 녹록치 않다고 설명드립니다. 분명 대응이 잘돼서 차용으로 인정되는 사례도 있겠지만, 너무 쉽게 생각하시는 분들이 있으세요. 개인적으로는 차용의 위험성에 대해 자세히 설명해주시는 세무사님들이 맞다고 생각합니다.5억원, 10억원씩 버는 분들은 그렇게 가족간 무이자 차용해도 인정될 수 있겠죠. 그런데 대다수의 분들이 그정도 소득일 수가 없잖아요. 너무 자극적이고 예외적인 내용들만 보고 결정하시는 것은 대다수 분들에게 도움이 안될 수 있습니다.위에서 말씀드린 것처럼 세법에서는 차용증만 작성한다고 차용으로 인정해주는 것이 아닙니다. 국세청은 우선 증여로 보는 것이고, 합리적인 차용거래임을 납세자가 입증할때만 차용으로 인정되는 것입니다.우리는 차용거래에 있어서 불리한 입장에서 시작한다는 것을 꼭 인지해주시는게 좋습니다.충분한 상환능력이란 얼마를 버는지, 현재 보유한 자산은 얼마인지에 따라 달라질 수 있지만,사회통념상 가능한 범위여야 합니다.1. 예를들어 연봉 4천만원인 자녀가 5억을 빌려서 집을 산다. 이건 상환능력이 충분하다고 보기는 어렵겠죠. 그런데 자녀가 1~2억씩 번다면 5억원에 대해서 상환능력이 있다고 볼 수도 있습니다.2. 반면에자녀 연봉이 4천만원이라도 인정되는 경우도 있습니다. 자녀가 의대를 갓 졸업한 경우에는 인턴, 레지던트 하면서 또는 공보의로 현재는 수익이 적지만, 앞으로 매우 큰 수익이 예상되는 경우가 있습니다. 그럴때는 상환능력이 있다고 보는 경우도 있습니다.3. 또는자녀가 소득이 없어도 인정되는 경우도 있습니다. 수익형 상가를 취득하면서 앞으로 얻게될 월세소득이 충분한 경우이거나, 기존에 부동산을 가지고 있어서 매도한 자금으로 상환하는 조건으로도 인정될 수 있습니다.이렇게 상환능력은 사례마다 다르게 적용될 수 밖에 없지만, 여러 사실관계를 종합적으로 따져봤을때 적절한 규모여야만 차용으로 인정될 수 있습니다. 사례에서 설명드린 것처럼소득이 충분하지 않더라도 적절한 계획을 세워 다른 방식으로도 상환능력을 만들 수 있습니다.<3> 차용기간, 상환기일가족간 차용이 합리적인 차용거래로 인정되기 위해선적정한 기간 내 모두 상환해야합니다. 차용기간을 간혹30~40년씩 써서 오시는분들이 계시는데 법에서 구체적으로 정한 기간은 없지만, 통상적으로추천드리는 기간은 5년 정도, 많게는 10년정도입니다.소득이 많지 않은 사회초년생 자녀가 5억원을 빌려서 40년간 매달 100만원씩 갚겠다 이런 상환계획은 정상적인 차용거래로 인정받기가 쉽지 않습니다.참고로 오해하는 분들이 있는데차용금액은 반드시 다 상환해주셔야합니다. 차용으로 인정되더라도 이후에모두 상환했는지, 상환한 자금은 어떻게 마련했는지사후관리를 받기 때문에 반드시 갚으실 분들만 차용을 활용할 수 있습니다.그리고 갚은 돈을 부모님이 다시 몰래 전달받는 계획을 세우시는 분들도 많습니다. 돌려받는 금액은 잘못 사용하시면 국세청에 추적될 수 있기 때문에 자금계획을 세워보셔야 하고, 분명히 탈세라는 것은 알고 계셔야합니다.<4> 원리금 상환가족간 차용으로 인정받기 위해서는주기적인 원리금 상환이 필요합니다. 가능하다면 매달 상환해주시는 것이 가장 좋습니다.이렇게 물어보는 분들이 많습니다. "2.17억원 까지는 무이자가 가능하다는데 2억원 빌려서 상환기일 10년으로 잡고 10년뒤에 전액 원금상환하면 되지 않나요?"여러번 강조드려도 부족함이 없습니다. 차용은 합리적인 차용거래임을 입증했을때만 증여로 보지 않습니다. 차용증에무이자라고 써놓고 오랫동안 원금을 갚지 않고 있다면 증여로 추징될 가능성이 높습니다.차용한 자금으로 집을 취득하게 되면 자금조달계획서나 자금소명절차를 통해 세무서에서 차용거래사실을 알게됩니다. 세무서에서는 계속해서 사후관리를 하게되는데 만약 2.17억원을 5년간 무이자로 차용하는 것으로 몇년동안 한번도 원금을 상환하지 않았다면 차용이라고 보기가 쉽지 않을 수 있습니다.원리금 상환 주기는 1년보다 반년, 반년보다 분기, 분기보다 매달갚아주시는 것이 더 좋습니다. 이자를 만기에 원금 상환하면서 한번에 갚는 계획을 세우는 분들도 있으신데 추천드리지 않습니다.<5> 2.17억원 무이자 차용가족간 무이자 차용증 관련 문의가 많아 무이자에 대해 별도로 설명을 드려보면,2.17억원 이하의 차용거래는 이자를 지급하지 않더라도 괜찮습니다. 관련 조문을 살펴보면 법정이자율 4.6%를 기준으로 1년에 1천만원까지는 적게 지급해도 괜찮은 것으로 규정하고 있습니다.상속세및증여세법 제41조의 4 [ 금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여 ]① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액상속세및증여세법시행령 제31조의4 [ 금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산방법 등(2016.02.05 조번개정) ]② 법 제41조의4 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란1천만원을 말한다.(2016.02.05 신설)계산구조를 구체적으로 살펴보면,①????2.17억원x 4.6% = 약 1천만원이므로1천만원이 적은 금액인 무이자가 가능한 것입니다.②금액을 올려서 3억원을 차용하는 경우 ????3억원x 4.6% = 1,380만원이 나오는데, 1천만원을 빼면 380만원이 됩니다.그러면1년에 380만원까지만 지급해도 괜찮다는 계산이 나옵니다.그러면 이런 질문을 하십니다. "2.17억원까지 무이자면 형제, 부모님, 장인장모님, 지인한테 다 빌려도 되나요?"중요한건 상환능력입니다.차용한 합계액을 기준으로 충분한 상환능력이 없다면 아무리 소액이라도 증여로 추징될 수 있기 때문에 가족간 차용은 꼭 적절한 계획을 수립하시는 것을 추천드립니다.2. 세금 없이 재산을 물려줄 수 없나요?가장 간단하게 물려줄 수 있는 방법은증여재산공제를 활용하는 것입니다.법에서는 10년에 한번씩 자녀에게 세금 없이 증여할 수 있습니다.- 부모님이 자녀에게 증여할때 미성년자면2천만원, 성년이면5천만원있고요,- 추가로 조카에게도 1천만원을 세금 없이 증여할 수 있습니다. 형제간에 서로의 조카에게 증여하면 됩니다.이걸 활용해본다면 자녀가 태어났을때 2천만원을 증여하고, 형제들이 자녀에게 1천만원을 증여한다면 자녀는 세금없이3천만원을 확보할 수 있습니다.다시 10년이 지나서 10살이 됐을때3천만원을 증여해줄 수 있고, 20살이 됐을때는 성년이므로6천만원, 30살에도6천만원을 꼬박꼬박 증여하고 여기에 더해서 자녀가 결혼하면1억원을 추가로 세금없이 증여할 수 있습니다.이렇게 30살이 자녀가 세금 없이2.8억원이라는 목돈을 세금 하나 없이 가질 수 있게되는 것이죠.해당 자금으로 주식에 투자한다면 그동안 수익이 자산에 더해질 수 있습니다.자녀에게 3천만원을 증여해서 증여 신고 후 자녀명의로 주식을 투자해서 1억이 됐다면 세금이 없지만,자녀의 것이라고 생각하고 부모님 명의로 3천만원을 투자해서 1억이 된다면1억에 대해서 증여세를 내야합니다.증여계획을 미리 짜둔다면 이렇게 간단한 방식으로도 세금 없이 증여를 할 수 있고요, 만약 부모님이 자산가라면 10% 세율구간을 활용하는 것도 좋습니다.자녀에게 증여할때 공제금액을 초과하는 1억까지는 10%의 세율이 적용됩니다. 예를들어 자녀에게 5천만원이 아니라 1.5억원을 증여한다면 공제금액을 초과하는 1억에 대해서는 1천만원만 세금을 내면 됩니다. 우리가 급여로 받는 근로소득이 5천만원만 넘어가도 26%의 세금을 내야하는 것을 비교해보면 매우 낮은 세율에 해당합니다.30살까지 1억씩 추가로 증여한다면6.8억원(1.3+1.3+1.6+1.6+1억)을 주면서 3천만원의 세금만 내면 됩니다.오늘은 간단한 현금증여를 활용하는 방법에 대해 설명드렸지만, 이외에도 자녀에게 부동산을 저렴하게 양도하는 방법, 부모님 소유 고가 부동산을 저렴하게 교환하는 방법 등으로 세금을 절세할 수 있는 방법들도 있으니 필요하신 분들은 참고해보시면 조을 것 같습니다.[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com가족간 부동산 맞교환으로 세금없이 증여·상속할 수 있습니다. - 2024년 세금 및 유의사항 총정리안녕하세요. 부동산 맞교환, 가족 간 저가양도 등 특수거래를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다. 이...blog.naver.com3. 자녀 빚을 대신 갚아주는 것도 걸릴까요?자녀가 대출을 받아서 부동산을 취득하고, 이후에 부모님이 대신 갚아주시는 경우들이 있습니다. 부동산 취득할때 부모님에게 차용하는 것보다 은행에서 받을 대출로 취득하는 것이 더 낫다는 얘기를 듣고 취득한 뒤에 부모님이 대신 갚아주시는 것이죠.부동산을 취득하는 과정에서 차용보다 은행 대출을 받는 것이 조사의 가능성을 낮출 수 있는 것은 맞습니다.다만,부모님이 사후에 대출을 대신 갚아주시게 되면 결국 대출 없이 취득한 것과 같은 결과로 이어집니다.국세청은 자녀의 금융채무가 얼마인지 알 수 있습니다. 은행에서도 정보 수집이 가능하고, 자금조달계획서나 자금소명 절차들을 통해서도 파악할 수 있습니다. 국세청은 이렇게 파악한 금융채무를 계속해서 관리하게 됩니다.만약 자녀가 큰 금액을 상환했는데 국세청에 그만큼 소득이 신고되지 않는다면, 국세청은 돈이 어디서 나서 대출을 갚았는지를 묻게되는데 그것이 세무조사입니다. 세무조사가 나오면 절차는 앞에서 설명드린 차용의 내용과 동일하게 적용됩니다.국세청은 자녀에게 증여한 것으로 보아 증여세를 추징할 수 있지만, 납세자가 합리적인 차용거래임을 입증한다면가족간 차용증으로 인정될 수 있습니다. 상환능력을 갖춰두고 차용증을 잘 작성해둔다면 무이자로 은행대출을 갚을 수 있기 때문에 현명하게 활용하는 것을 추천드립니다.4. 축의금은 얼마까지 줘도 되나요?자금출처상담때 꼭 나오는 주제입니다.실무에서 축의금은 인정되는 규모가 일정부분 정해져있습니다. 혼주분들에게 들어온 축의금은 신랑신부의 축의금에서 제외되기 때문입니다.부모님의 축의금을 자녀가 사용한다면 증여에 해당합니다.그러면 부모님 축의금까지 다 현금으로 입금했는데 어떻게 아냐고 질문을 하시지만, 증여 여부는 축의금 규모로 판단할 수 있습니다. 20,30대 신랑신부가 받을 수 있는 축의금은 한계가 있기 때문에 조사관이 판단하기에 너무 큰 금액이라면 구체적인 자료를 요청할 수 밖에 없습니다.따라서 축의금을 받으실 때 2가지를 지켜주시는 것이 좋습니다.① 친척분들이 축의금을 줄 때는 부모님이 아니라신랑신부 계좌로 직접 이체하는 것이 좋습니다.② 축의금 규모가 큰 경우방명록과 축의금 금액을 정확하게 기록하는 것이 필요합니다.또 다른 내용으로 신혼부부분들이 활용하면 좋은 팁이 2가지 있습니다.1. 혼인증여공제첫 번째는 혼인증여공제입니다. 요즘 혼인신고가 늦어지는 추세인데, 혼인신고를 하기 전 2년, 한 뒤 2년으로 총 4년의 기간동안 부모님으로부터 증여를 받으시는 것은1억원까지 비과세됩니다.10년간 기본증여공제 5천만원을 더한다면 부부합산총 3억원까지 세금 없이 목돈을 받을 수 있기 때문에 상당히 큰 혜택입니다.2. 혼수사회통념상 인정되는 혼수는 증여에서 제외됩니다.자녀에게 세금없이 지원을 해주시고 싶다면 가전, 가구를 대신 구매해주시는 것이 좋습니다.축하금으로 2천만원을 자녀에게 이체한다면증여지만, 그돈으로 혼수용품을 사주시면증여에서 제외될 수 있습니다.주의할 점은 절대 계좌로 주지마시고 부모님이 대신 결제해주세요. 그리고 당연히 차량이나 귀금속 등 고가의 사치품은 대신 사주시더라도 증여에 해당할 수 있습니다.오늘은 실제상담에서 가장 많이 물어보시는 질문 중에서 가족간 무이자 차용증, 증여 비과세, 축의금과 채무 상환에 따른 증여에 대해서 자세히 설명드렸습니다.이렇게 세금은 다양한 상황에서 다양하게 줄일 수 있는 여지가 있어서 재밌습니다. 어려운 내용이 아니더라도 조금만 관심을 가지시면 생각보다 큰 규모의 세금을 줄일 수 있습니다.10분의 작은 투자로 1억원을 벌 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.

신축된 아파트로서 공동주택가격이 공시되기 전에임대사업자등록을 하는 경우 등록기준이 되는기준시가의 산정방법(세무서장이 평가함)서면-2018-부동산-3003 [부동산납세과-209]등록일자 : 2019.09.27.생산일자 : 2019.02.28.요 지공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것임회 신귀 질의의 경우 기존 해석사례인 “서면-2017-법령해석재산-3499”을 참고하시기 바랍니다.○서면-2017-법령해석재산-3499, 2018.07.30.「소득세법」제99조제1항제1호라목에 따른「부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2017. 07월 A아파트 준공- 2017. 10월 A아파트 전세계약 체결- 2017. 11월 A아파트 준공공임대주택 등록2. 질의내용○ 신축된 아파트로서 공동주택가격이 공시되기 전에 임대사업자등록을 하는 경우 등록기준이 되는 기준시가의 산정방법3. 관련법령○소득세법 제99조【기준시가의 산정】① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.가. ∼ 다. 생략라. 주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만,공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.○소득세법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】⑪ 법 제99조제1항제1호라목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은「지방세법」제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조제6항에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 서면-2017-법령해석재산-3499, 2018.07.30.[요 지]공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것임[답 변]「소득세법」제99조제1항제1호라목에 따른「부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것입니다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.개인사업자의 매출이 일정 규모 이상으로 증가하면 국세청은 단순한 종합소득세 신고만으로는 충분하지 않다고 보고, 세무전문가가 장부와 증빙을 검증한 성실신고확인서를 추가로 제출하도록 하고 있습니다.사업이 성장하는 단계라면 어느 시점에 성실신고 대상이 되는지, 대상이 되었을 때 어떤 의무와 절차가 필요한지를 미리 파악하는 것이 중요합니다. 특히 성실신고대상으로 계속 신고하는 것이 유리한지, 또는 일정 시점에 법인전환을 통해 성실신고 의무에서 벗어나는 것이 더 효율적인지는 반드시 사전에 검토해야 합니다.오늘은 이와 관련하여업종별 기준, 매출 계산 시 반드시 고려해야 할주업종 환산 방식과 공동사업장 매출 처리,성실신고자의 의무와 혜택, 그리고법인전환 검토 포인트까지 실무적으로 정리해 보았습니다.업종별 성실신고 기준 금액성실신고 여부는 “해당 과세연도의 수입금액”을 기준으로 판정합니다.여기서 수입금액은 단순 매출액뿐만 아니라 간주임대료 등도 포함될 수 있으므로 실무에서는 사업 규모보다 수입금액 범위를 정확히 확인하는 것이 핵심입니다.업종별 기준은 다음 세 가지 그룹으로 나뉩니다.1그룹(기준 15억 원 이상)농업, 임업, 어업, 광업, 도·소매업, 부동산매매업 등 규모가 크거나 거래량이 많은 업종이 해당됩니다.2그룹(기준 7억 5천만 원 이상)제조업, 숙박업, 음식점업, 건설업, 운수업 등 생산·용역제공 중심 업종이 여기에 포함됩니다.3그룹(기준 5억 원 이상)서비스업 전반, 학원업, 병원·의원, 전문서비스업, 부동산임대업 등 비교적 서비스·지식 기반 업종으로 구성됩니다.매출 계산 시 반드시 유의해야 하는 사항주업종 기준 환산 방식여러 업종을 동시에 운영하는 경우, 수입금액이 가장 큰 업종을 주업종으로 삼고, 다른 업종 매출은 주업종 기준에 맞춰 환산해 합산해야 한다는 점.공동사업장 매출은 구성원 전체 매출로 계산공동사업장의 경우 구성원별 매출이 아닌 공동사업장 전체 매출로 성실신고 대상 여부를 판단하며, 해당될 경우 공동사업자 전원이 성실신고확인서를 제출해야 한다는 점.성실신고 대상자 의무사항1. 성실신고확인서 제출종합소득세 신고와 함께 반드시 제출해야 하며, 기한은 일반 사업자의 5월 말이 아닌 6월 30일입니다.확인은 세무사 또는 공인회계사만 할 수 있습니다.2. 복식부기 장부 작성 의무매출·경비를 정확히 기록해야 하며, 사업용 계좌의 철저한 사용이 요구됩니다.증빙서류(세금계산서, 영수증 등) 보관 의무도 강화됩니다.3. 세무전문가의 검증매출누락 여부, 비용 적정성, 장부·계좌 일치 여부 등 장부의 실질성이 세무사에 의해 검토됩니다.성실신고 대상자 세액공제성실신고확인서 제출에 들어가는 비용은 일정 부분 세액공제가 가능합니다. 다만 공제 규정에는 유의해야 할 사항이 많기 때문에 실무적으로 정확히 이해하고 적용하는 것이 필요합니다.1. 성실신고확인대상자가 성실신고확인서를 제출하는 경우,확인 과정에서 직접 사용한 비용의 60%를 연 120만 원 한도 내에서 소득세에서 공제받을 수 있습니다. 이 비용에는 부동산임대업과 같이 다양한 업종에서 발생한 사업소득도 포함됩니다.2. 성실신고확인비용 공제를 적용받은 사업자가 이후에 과소 신고한 사업소득금액이 경정되거나 수정신고로 정정되는 경우에는 주의가 필요합니다. 경정된 소득금액이 종전 신고액보다 10% 이상 증가하면, 그동안 공제받았던 성실신고확인 비용은 그대로 세액추징 대상이 됩니다. 즉,부정확한 신고가 확인될 경우 공제받은 혜택은 모두 환수된다는 의미입니다.3. 세액공제가 추징된 사업자는 그 추징된 연도의 다음 과세연도부터 연속된 3개 과세연도 동안 성실신고확인비용에 대한 세액공제를 적용할 수 없습니다.한 번 잘못 적용되면 3년간 공제를 받지 못한다는 점에서 상당히 부담이 크기 때문에, 신고의 정확성이 필요합니다.4. 성실신고확인비용 세액공제를 적용받으려면"성실신고비용 세액공제 신청서"를 함께 제출해야 합니다. 확인서만 제출하는 것으로 공제가 자동 적용되는 구조가 아니므로 반드시서류 제출을 병행해야 합니다.성실신고확인서 미제출 시 가산세성실신고확인 대상자가 법정 기한까지 성실신고확인서를 제출하지 않은 경우에는 별도의 가산세가 부과됩니다.1.미제출 가산세는 다음 두 금액 중큰 금액을 기준으로 산정됩니다.첫째, 해당과세연도의 산출세액 중 사업소득이 차지하는 비율에 5%를 곱한 금액입니다.둘째, 해당사업장의 연간 매출에 0.02%를 곱한 금액입니다.두 산식 중 더 큰 금액이 그대로 가산세로 부과됩니다.2. 성실신고확인서를 제출하지 않은 경우에는세무조사 선정 가능성이 크게 높아집니다.국세기본법에 따라, 납세자가 성실신고확인서 제출 등납세협력의무를 이행하지 않은 경우에는 정기선정 외의 세무조사가 실시될 수 있도록 규정되어 있기 때문입니다. 매출 기준 가산세는 금액 자체가 크기 때문에, 특히 외형이 빠르게 증가한 사업자는 미제출 시 가산세만 수천만 원이 나올 수 있다는 점을 반드시 유의해야 합니다.성실신고 대상자 혜택1.성실신고확인 비용 세액공제성실신고확인에 들어간 비용은 일정 금액까지 세액공제가 가능합니다.2.세무조사 위험 완화성실신고를 성실히 이행한 사업자는 세무조사 대상에서 제외되거나 확률이 낮아지는 효과가 있습니다.3.신고기한 연장6월 30일까지 신고할 수 있어 일반사업자보다 한 달 여유가 있습니다.법인전환을 함께 검토해야 하는 이유성실신고 대상이 반복되거나 수입금액이 지속적으로 증가하는 사업자는 법인전환을 함께 검토하는 것이 좋습니다.1. 복식부기 부담 및 성실신고 비용 절감2. 장부·계좌 관리가 법인이 더 체계적3. 사업 확장·투자유치·신용도 측면에서 유리4. 가족에게 지분·배당 등 소득분산 구조 설계 가능다만 법인전환 이후에도 성실신고 기준에 해당하면 법인도 성실신고확인서를 제출해야 하므로, 전환 시점과 매출 규모를 함께 고려한 종합적인 설계가 필요합니다.성실신고 여부는 단순히 ‘매출이 늘어난다’는 이유만으로 결정되는 것이 아니라,업종별 기준과 매출 환산 방식, 장부 상태, 사업 구조 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 연말로 갈수록 성실신고 대상 여부가 더 명확해지는 만큼, 해당 기준에 근접해 있는 사업자라면 미리 점검을 받아보시는 것이 안전합니다.앞으로도 실무에서 자주 발생하는 쟁점과 개정 내용들을 쉽고 정확하게 정리해 드리겠습니다.궁금하신 부분은 언제든 문의 주시면 도움드리겠습니다.

통상임금 관련 소송이 화해권고결정으로 종결됨에 따라추가로 지급받는 임금 및 지연손해금의 수입시기및 원천징수 방법(근로소득 또는 기타소득)사전-2025-법규소득-0896 [법규과-2458]등록일자 : 2025.11.24.생산일자 : 2025.10.27요 지법원의 화해권고결정으로 사용자가 근로자에게 지급하는 휴일근무수당 등은 근로를 제공한 날이 근로소득의 수입시기이며, 지연손해금은 지급일이 기타소득의 수입시기임답변내용통상임금을 과소산정하여 휴일근무수당 등을 과소지급하였다는 취지의 임금 청구 소송이 법원의 화해권고결정으로 확정됨에 따라, 사용자가 근로자에게 휴일근무수당 등 및 이에 대한 지연손해금을 지급하는 경우,1.해당 휴일근무수당 등은 ｢소득세법｣ 제20조제1항의 근로소득에 해당하는 것이며, 수입시기는 같은 법 시행령 제49조제1항제1호에 따라 근로를 제공한 날인 것입니다.2.지연손해금은 ｢소득세법｣ 제21조제1항제10호에 따른 기타소득으로, 수입시기는 같은 법 시행령 제50조제1항제4호에 따라 지급일이 되는 것입니다.3.사용자는 휴일근무수당 등에 대해 소송이 확정된 날의 다음 달 말일까지 근로를 제공한 해당 과세기간 별로 ｢소득세법｣ 제137조제1항에 따라 연말정산 세액을 원천징수하는 것이며, 지연손해금은 소송 확정에 따라 지급할 때에 원천징수 하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○질의인은 00구청 환경미화원으로 근무한 자로, 00구청은 2018년~2021년 귀속 근로소득을 지급할 때 통근수당 등을 통상임금에서 제외하고, 이를 기초로 휴일근무수당 등을 지급 - 질의인은 2022.1월 체불임금 청구소송을 제기하였고, 본 소송은 통상임금에 통근수당 등을 포함하여 휴일근무수당 등을 추가 지급하라는 법원의 화해권고결정으로 2025.7월 확정됨 - 2025.7월 00구청은 질의인에게 2018년~2021년 귀속 휴일근무수당 등과 지연손해금을 지급2. 질의요지○통상임금 관련 소송이 화해권고결정으로 종결됨에 따라 추가로 지급받는 임금 및 지연손해금의 수입시기 및 원천징수 방법★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224074429210원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다.오늘은 상담을 진행하면서 가장 많이 물어보시는 질문에 대해 답변드리려 합니다. 살아가면서 도움이 될 수 있는 기본적인 세무상식일 수 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.1.가족간 계좌이체하면 세무조사 나오나요?2. 자녀, 부모님에게 드리는용돈은 증여인가요?3.부부간 계좌이체도 증여인가요?4. 부모님 집에서무상거주중인데 세무조사 받나요?5. 부모님 명의신용카드사용하면 증여인가요?자금출처는 사람마다 상황이 다르고, 여러 변수가 있기 때문에 세무사님들마다도 의견이 다를 수 있습니다.저희 의견이 정답이 아닐 수도 있습니다. 하지만, 세로움은 누구보다 자금조달계획서, 부동산거래신고소명, 자금출처조사에 대한 경험이 많고, 성공적으로 대응해오고 있으며, 모든 내용은 실제 사례를 기반으로 설명 드리는 것으로 기본적인 방향을 정하시는 데에는 도움이 될 것이라 생각합니다.[세무컨설팅 세로움 대표 세무사 이상웅]???? '코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기' 저자???? 포스코건설, 대우건설 재개발·재건축 자문세무사???? 하나금융투자 자문세무사???? 택스넷 양도, 증여, 상속 상담위원???? 중앙일보, 한국경제 칼럼 필진???? SBS, tnN 등 다수 방송 출연???? 서울청, 중부청 부동산 자금출처조사 전문1. 가족간 계좌이체하면 세무조사 나오나요?유튜브나 블로그 글을 보면"가족간 계좌이체하면 AI로 잡아서 세무조사 나온다", "얼마 이상 이체하면 국세청이 들여다본다"라는 말들로 겁주는 내용이 많습니다.결론부터 말씀드리면아닙니다. 볼 수 없습니다.많은 분들이 아시는 것처럼 현금으로 입출금하면 세무조사가 나올 수 있지만, 계좌이체만으로는 세무조사가 진행되기 어렵습니다.가족간 계좌이체에 대한 절차를 어떻게 생각하시면 되냐면, 우리에게 중요한 것은 세무조사를 피하는 것이잖아요, 그러기 위해서는 정확한 인과관계를 파악하면 됩니다.현금이 아닌계좌이체로는 큰 금액을 이체하시더라도 괜찮아요. 가족간 계좌이체로 세무조사가 나오지 않습니다. 안하는게 아니라 못하는 겁니다. 은행기록은 남습니다만, 국세청에서 그 기록을 볼 수가 없습니다.하지만,‘이때’는 문제가 됩니다. 우리는 살면서 크게 3가지 이유로 세무조사를 받게 됩니다.(1) 부모님이 돌아가시거나(2) 부동산을 취득하거나(3) 사업체를 운영하시는 경우세무조사를 받습니다. 상속세의 경우 10년 치 계좌내역을 전수조사하는데, 이때기존에 계좌이체 했던 것들이 드러나게 되면서 증여세가 추징되는 것입니다.결국 계좌이체를 했기 때문에 국세청에 보고가 돼서 세무조사가 나오는 것은 아닙니다.그럼 이제 각자의 상황에 맞춰보시면 됩니다. 부모님이 연로하셔서 10년 이내에 상속이 개시될 수 있거나, 또는 몇 년내로 큰 부동산을 취득하실 계획이 있으시다면 세무조사 가능성이 높으니 해당 기간동안은안전한 방식으로 자산을 증여하시는 것이 좋습니다.(1) 부모님이 연로하시거나 상속이 예정되어 있으신 분들은 상속세 조사에서 10년 내 계좌이체한 것들은 모두 조사에서 추징되기 때문에, 상속세가 걱정되시는 분들은 계좌이체로 상속세를 줄이기보다는① 자녀에게 부동산을 저가로 양도하거나, ② 교환을 하거나, ③ 가족법인을 설립하는 방식으로안전하게 세금을 줄일 수 있습니다.(2) 부동산을 취득할 계획이 있으시다면 적절한 자금조달계획을 만들어야 합니다. 부동산을 취득하게 되면'자금조달계획서'와'부동산실거래조사소명서'를 작성해야하는데조달계획서와 소명서의 내용이 불성실하거나 문제가 있다면 자금출처조사가 나올 수 있기 때문입니다.여러가지 상황에 맞춘 자금조달계획서와 부동산실거래조사소명서 작성 방법에 대해서는 아래 글에서 자세히 설명드리고 있으니 필요하신 분들은 참고해주세요.함부로 쓰지마세요! 자금조달계획서&부동산실거래신고소명서, 이렇게 쓰세요안녕하세요, [부동산&가상자산&자금출처]를 전문으로 다루는 세무컨설팅 세로움입니다. 저희 세로...blog.naver.com위와 같은 특수한 상황이 아닌 분들이라면 가족간 계좌이체 만으로는 세무조사가 나오지는 않습니다. 다만, 현금입출금은 작은 금액이라도 세무조사가 나올 수 있으니 반드시 조심해주시는게 좋습니다.국세청에도 정해진 절차와 매뉴얼이 있습니다. 따라서 여기저기 잘못된 정보로 혼란스러워하시기 보다는 정확한 기준과 시스템을 파악한다면 현명하게 활용할 수 있을 것입니다.2. 자녀, 부모님에게 드리는 용돈은 증여인가요?또 이런 내용이 많습니다. "가족간 계좌이체하면 다 증여다"누구에게는 맞고 누구에게는 틀립니다.계좌이체가 증여가 안되려면 크게3가지 요건을 충족해야 합니다.(1) 첫 번째로 이체하는 용도에 맞게 써야합니다. 자녀에게 용돈을 줄 목적으로 계좌이체를 했을때 자녀가 용돈으로 쓰면 증여가 아닙니다. 그런데 용돈을 차곡차곡 모아서부동산을 사거나, 주식을 사면 증여가 됩니다.간혹 대학생 자녀가 가지고 있는 수천만원을 어릴때부터 친척들이 명절마다 준 세뱃돈, 용돈을 모은 돈이라고 말씀하시면서 이게 왜 증여냐하고 화를 내시는 분들도 있습니다만,세뱃돈이나 용돈을 조금씩 모아서 소규모로 주식을 살수는 있겠지만, 그 규모가 수천만원일때는증여로 추징될 수 있습니다. 차라리 그럴때는 10년마다 세금 없이 증여할 수 있는증여공제를 활용하는 것이 좋습니다.미성년 자녀는 10년에 2천만원, 성년은 5천만원씩 증여세가 부과되지 않기 때문에 어릴때부터 10년마다 증여공제만큼만 증여하고 신고하신다면 자녀가 30살이 되었을때 1.1억원의 목돈을 마련해줄 수 있습니다.그 외에도 친족간 증여, 혼인증여 등을 활용한다면'약 2.8억원'의 목돈을 세금 없이 마련해줄 수도 있습니다.(2) 두 번째로 경제적 능력이 없어야합니다. 예를들어 대학생 자녀에게 용돈을 주는건 증여로 보지 않습니다. 그런데 자녀가 직장을 다니면서 연봉이 5천, 6천이 넘어가는데도 용돈을 받는다면 경제적으로 자립할 수 있는 상황이기 때문에전부 용돈으로 쓰더라도 증여로 봅니다.참고로 이런 판례도 있습니다. 조부모님이 손자의 유학비를 대신 부담하는 경우, 부모님이 경제적 능력이 없다면 증여로 보지 않지만, 부모님이 충분한 경제적 능력이 있을때는 조부모님이 손자에게 지원해주는 것이 유학비라고 하더라도 증여로 본 사례입니다.조심2020서144(2020.07.21)청구인의 유학 당시 부모의 경제적 부양능력이 전혀 없어 피상속인이그 부모를 대신하여 자신의 손녀인 청구인을 부양할 의무가 있었다고 보기는 어려운 점, 유학 당시 성년에 이르렀던 청구인의 경우 유학경비를 자력으로 감당할 수 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움(3) 세 번째로 사회통념에 들어오는 금액이어야 합니다. 사회통념이라는 것이 개인이 살아온 배경이나 경험에 따라서 판단이 다르기 때문에 애매모호할 수 밖에 없습니다.관련해서 재밌는 판례 중에서는 실제로 해당 집안의 배경을 같이 고려해서 판단한 사례도 있습니다만, 통상적으로는 100~200만원 수준으로 보시면 될 것 같습니다.3. 부부간 계좌이체도 증여인가요?부부간 계좌이체도 마찬가지로'목적'이 중요합니다.부부가 모든 자금을 각자 구분해서 관리하는 것은 불가능하죠. 부부는경제공동체이기 때문에 서로 많은 돈이 오고 갈 수 밖에 없습니다.따라서 부부간 계좌이체도공동경비로 사용하는 자금들은 증여로 보지 않습니다.실제 조사에서도 부부라는 특수성을 반영할 수 밖에 없기 때문에 대부분의 이체내역들을 증여로 보지 않지만,그래도 반드시 증여로 추징되는 것이 있습니다.배우자의 명의로자산을 취득하는 것은 증여세가 추징됩니다. 남편이 외벌이로 아내에게 생활비나 공동경비를 이체하는 것은 문제가 되지 않지만, 그 돈으로 아내 명의 집을 산다면 아내에게 증여한 것으로 봅니다.보통의 부부들이 집을 살때 공동명의로 취득하게 되는데, 부부의 소득비율이 다른 경우에도 세무조사가 나오지 않는 이유는부부는 10년에6억원까지는 증여세가 공제되기 때문입니다. 따라서 외벌이인 부부라고 하더라도 취득하는 부동산 금액이12억원을 초과하지 않는다면 문제되지 않습니다.다만, 요즘은 부동산 가격이 워낙 올라서 12억원 초과하는 부동산이 많죠. 고가의 부동산을 취득할때 적절한 자금계획 없이50:50으로 취득하시고 영문도 모른 채 세무조사를 받으시는 분들이 실제로 있습니다.그리고 또하나, 요즘 신혼부부 중에서혼인신고를 미루시는 분들이 많으시잖아요.사실혼관계에서 공동명의로 신혼집을 취득하시는 분들이 많은데,사실혼관계는 6억 공제를 받지 못합니다.요즘 사실혼관계에서 부동산 취득때문에 자금소명이나 세무조사를 통해 증여세가 추징되는 실제 사례가 많아지고 있으니 취득 전에 꼭 자금계획을 세우시는 것을 추천드립니다.누군가의 자금이 훨씬 커도 괜찮습니다. 각자의 자금비율을 정확히 산정해서 취득하는 부동신의 지분을 조정하는 것이 가능합니다.4. 부모님 집에서 무상거주 중인데세무조사 받나요?다주택자인 부모님 명의 집에서 무상으로 거주하시는 분들이 있습니다. 걱정되시는 분들 중에서는 부모님과 전세계약을 체결해서 사는 분들도 있고, 전세계약서만 작성해두고 보증금은 실제로 지급 안하신 분들도 있습니다.증여세법에는부모님 집에서 무상으로 거주하는 경우에도 경제적 이득을 얻기 때문에증여세를 부과하는 규정이 있습니다.상속세및증여세법 제37조 [ 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.(2015.12.15 개정)다만, 해당 규정은 부동산 가격이'약 13억원 이상'인 경우에만 부과하도록 되어있어요. 따라서13억원 미만의 부동산에서 거주하시는 분들은 굳이 부모님에게 보증금을 드리면서 살지 않아도 괜찮습니다. 그 보증금으로 대출이자를 덜내거나 다른 곳에 투자를 하시면 남들보다 훨씬 재산적으로 유리할 수 있습니다.만약 13억원이 넘는 부동산이라도 임대차계약하시고 실제로 대금을 지급하시면 살아도 전혀 문제는 없는 것이고, 무상으로 거주할때 증여세가 부과될 수 있습니다.다만, 법상으로는 증여세가 부과되는 것이 맞지만, 실무에서 조사가 나올 가능성을 그렇게 높지는 않습니다. 원칙은 증여세가 부과된다는 점은 알고 계셔야합니다.무상사용에 대해 더 자세한 내용이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고 부탁드립니다.[부동산 전문 세무사] 부모,자녀의 부동산을 무상으로 사용하는 경우 각종 세금이 추징될 수 있습니다 - 증여세, 소득세, 부가가치세■ 개념 일반적으로 부모가 자녀의 부동산을, 자녀가 부모의 부동산을 사용할 때 임대차 계약서를 작성하고...blog.naver.com5. 부모님 명의 신용카드 사용하면 증여인가요?부모님 명의로 신용카드를 쓰거나 매달 생활비를 계좌로 받는 자녀분들이 많이 있죠.이때도 마찬가지로 증여 여부는경제적 능력 유무에 따라 달라집니다.소득이 충분한 자녀가 부모님의 카드를 사용하는 것은 모두증여일 수 밖에 없는데, 카드사용내역은부모님이 돌아가셨을 때 상속조사에서 걸리는 경우가 많습니다.조사를 하면서 부모님의 신용카드 사용금액이 큰 경우 사용내역을 모두 분석합니다. 요즘은 백화점에서 명품 살때도 인적사항을 기록하잖아요. 실제 여러 조사기관에서 구매자 정보들을 활용해서 조사를 진행하고 있습니다.따라서 부모님이 연로하시거나 특수한 상황으로 세무조사가 나올 가능성이 있다면 부모님 카드를 사용하거나 계좌로 생활비를 지원 받는 것은 조심하는 것이 좋습니다.이런 경우도 있습니다. 부모님이 몸이 불편하시거나 귀찮아서 자녀에게대신 구입해달라고하고 돈을 보내시는 경우가 있습니다.나중에 조사에서 대신 결제했다는 것을 입증하지 못하면억울하게 증여로 세금이 추징될 수 있기 때문에 이럴때는 돈을 받으실 때 적요에대리구매로 꼭 기록을 해주시고, 부모님과대화내용들을 캡쳐해두는 것이 좋습니다.특히 돈을 돌려받으실 때 현금으로 돌려받으시면 입증이 쉽지 않기 때문에 계좌로 받으시는 것이 더 좋겠죠.오늘은 많은분들이 실제로 가장 많이 겪게 되는 상황에서 발생하는 세금문제와 대응방안에 대해서 안내드렸습니다."이익은 수익 - 비용"입니다. 세금에 투자하는 10분으로 1억을 벌 수 있습니다.세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.

조특법§99의2 감면주택, 장기임대주택 보유 중상생임대주택 요건을 갖춘 거주주택 양도시 비과세 여부(비과세 가능)AI 활용사전-2025-법규재산-0535 [법규과-1590]등록일자 : 2025.08.11.생산일자 : 2025.07.17.요 지조특법§99의2 감면주택, 장기임대주택 보유 중 상생임대주택 요건을 갖춘 거주주택 양도시 1세대1주택으로 보아 소득령§154① 적용답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢조세특례제한법｣제99조의2제1항을 적용받은 주택(A주택)과 ｢소득세법 시행령｣제167의3 제1항 제2호에 따른 주택(B주택), C주택을 소유하는 1세대가 같은 영 제155의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 C주택을 양도하는 경우 같은 영 제155조제20항에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.이 경우 C주택의 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하여 고가주택에 해당하는 경우 같은 영 제160조제1항제1호에 따라 계산한 양도차익에 대해 양도소득세가 과세되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’14.06.30. A주택 취득(감면주택) *조특법§99의2 특례대상 요건 충족함을 전제○’15.07.17. B주택 취득(장기임대주택) *제167조의3제1항제2호에 따른 장기임대주택 요건 충족함을 전제○’16.10.31. C주택 취득, 직접 거주한 적은 없음○’25.06.13. 매매계약 체결 및 대금 수령(양도가액 12억원 초과)2. 질의내용○조특법§99의2 감면주택(A주택), 장기임대주택(B주택), 일반주택(C주택)을 보유하는 1세대가 상생임대주택 요건을 모두 갖추어 C주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 가능 여부★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

폐업한 소상공인에게 지급하는 전직장려수당이기타소득에 해당하는지 여부(비과세 대상임)서면-2025-소득-3514 [소득세과-2039]등록일자 : 2025.11.25.생산일자 : 2025.10.23.요 지「소득세법」제21조 각 항에 열거된 경우 기타소득이나 제1호 및 제17호에 해당하지 아니함회 신귀 질의의 경우, 소상공인시장진흥공단이 「소상공인보호 및 지원에 관한 법률」에 의거하여 폐업한 소상공인 대상으로 생계비 지원 및 임금근로자로의 안정적인 전환 및 재기를 위해 지급하는 전직장려수당은 「소득세법」제21조제1항에 따른 기타소득에 해당하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○소상공인시장진흥공단은 폐업 소상공인 대상으로 구직활동 수행에 따른 쟁점 금원 최대 100만원을 지원하고 있음 - 사회적 취약계층인 폐업 소상공인에 대한 생계지원비 지원 및 취업 장려를 위해 소진공은 「소상공인보호 및 지원에 관한 법률」에 의거하여 쟁점 금원을 지급함 *폐업 신고를 하고1차구직활동 또는2차취업완료(30일 근속)한 자에게 지원2. 질의내용○폐업한 소상공인에 대한 생계비 지원 및 임금근로자로의 안정적인 전환 및 재기를 위해 지급하는 전직장려수당이 기타소득인지 여부3. 관련법령○소득세법 제21조【기타소득】 ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 상금, 현상금, 포상금, 보로금 또는 이에 준하는 금품 17. 사례금○소상공인보호 및 지원에 관한 법률 제20조【재원의 조성】 ① 기금은 다음 각 호의 재원으로 조성한다. 1. 정부의 출연금(직전 회계연도 관세 징수액의 100분의 3을 기준으로 한다) 2. 정부나 지방자치단체 외의 자가 출연하는 현금ㆍ물품 또는 그 밖의 재산○소상공인보호 및 지원에 관한 법률 제21조【기금의 사용 등】 ① 기금은 다음 각 호의 사업을 위하여 사용할 수 있다. 16. 폐업 소상공인에 대한 취업 지원4. 관련사례○ 서면-2021-법규소득-5630, 2022.11.3. 지자체 주관 일·경험 지원사업에 참여하는 학생이 지자체로부터 지급받는 지원금은 과세대상에서 제외됨○ 기획재정부 소득세제과-485, 2022.10.26. 인천광역시 주관 일·경험 프로그램에 고용관계 없는 학생이 일 경험수련생으로서 직장체험프로그램을 참여하고 지급받는 지원금은 「소득세법」제20조에 따른 근로소득 또는 같은 법 제21조제1항에 따른 기타소득에 해당하지 않는 것입니다.○ 서면-2024-법규소득-0440, 2024.5.22. 교육부가 주관하는 직업교육 혁신지구산업에 참여한 지자체와 교육청이 교육부의 특별교부금 등을 재원으로 해당 지역의 직업계고를 졸업한 후 지역기업에 취업한 근로자에게 지역정착지원 목적으로 지급하는 지역정착지원금 및 출퇴근교통비는 「소득세법」제20조에 따른 근로소득 또는 같은 법 제21조제1항에 따른 기타소득에 해당하지 아니하는 것임○ 기획재정부 소득세제과-441, 2016.11.8. 고용디딤돌 프로그램 청년구직자에게 직업훈련을 실시하고 그 직업훈련기간 동안 지급하는 훈련수당은 근로소득 및 기타소득에 해당하지 아니하는 것이며, 협력기업에 인턴으로 근무한 채용예정자 또는 구직자가 인턴근무를 종료하거나 당해 협력기업에 취업하는 경우에 지급받는 취업지원금은 근로소득에 해당함★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

부동산 시장 불확실성이 지속되면서 임대인의 세 부담을 경감할 수 있는 상생임대주택 특례(소득세법 시행령 §155조의3)에 대한 관심이 꾸준히 증가하고 있습니다.특히, 임대차계약의 당사자인 임차인이 ‘법인’인 경우에도 상생임대차계약 요건을 충족하는지 여부는 실무에서 자주 문의되는 쟁점입니다.이번 글에서는임차인이 법인인 경우에도 상생임대차계약으로 인정되는지, 관련 법령 구조와 과거 유사 해석례를 토대로 정리해 드립니다.1.사실관계 요약신청인은2022년본인이 소유한 주택에 대해소득세법 시행령 §155조의3(상생임대주택 특례)요건을 충족하는 임대차계약을 체결할 예정이며, 지문에서 제시된 다른 요건들은 모두 충족되는 것으로 전제됩니다.다만, 문제되는 부분은「임차인이 ‘법인’인 경우에도 상생임대차계약이 가능한가」라는 점입니다.2.상생임대주택 특례 규정의 구조소득세법 시행령 §155조의3은 다음 요건을 모두 충족하는 경우,1세대1주택 비과세의 ‘거주기간’을 면제하는 특례를 부여합니다.(1) 핵심 요건 요약직전 임대차계약 대비임대료·보증금 인상률 5% 이하2021.12.20.~2026.12.31.사이 계약 체결상생임대차계약 기간2년 이상 유지직전 임대차계약의 임대기간1년 6개월 이상유지→임차인의 자격(개인·법인)에 대한 제한 규정은 없음즉, 조문 그 자체로는 임차인을 ‘개인’으로 한정한다는 문구는 존재하지 않습니다.3.유사 규정 및 해석례 분석 – 핵심 논거상생임대주택 규정과 동일한 구조를 가진 과거 규정에서법인임차인도 주거용 사택으로 사용하는 경우 특례 적용을 인정한 해석이 존재합니다.● 서면인터넷방문상담4팀-2782(2007.09.21)조특법 §97의 장기임대주택 감면규정 적용 시,임차인이 법인이라도해당 법인이 주택을 ‘상시 주거용 사택’으로 사용하는 경우 감면 가능하다는 해석을 제시하였습니다.→ 제출서류로는 법인 사업자등록증, 사택 거주 직원의 주민등록등본 및 재직증명서 등을 요구.● 상생임대주택 규정에도 동일 논리 적용 가능상생임대주택 특례도 마찬가지로 “임차인의 성격”이 아니라해당 임대차계약이 실제 주거용 임대차인지를 기준으로 판단하는 구조입니다.단순한 법인 명의라고 하여 ‘주거용 임대차’가 부정되는 것은 아니며,해당 주택이 법인의 직원 사택 등으로 실제 거주용으로 사용되면 요건 충족으로 보아야 한다는 해석이 타당합니다.실제 국세청 상담례에서도 다음과 같이 명확히 확인됩니다.“법인이 임차인이더라도 해당 법인이 주택을 상시 주거용도의 사택으로 사용하는 경우,소득세법 시행령 §155조의3의 상생임대주택 특례를 적용할 수 있음.”즉,개인·법인 여부는 본질적인 판단 요소가 아니며, 그 주택이 주거용으로 실제 사용되었는지가 핵심 기준입니다.4.종합 판단 – 임차인이 법인이어도 상생임대차 인정 가능✔ 결론임차인이 법인이라도, 해당 법인이 직원 등의 ‘실제 주거용 사택’으로 사용하는 경우, 상생임대주택 특례를 적용할 수 있습니다.이는 다음 근거에 기반합니다.시행령 §155조의3 자체에 임차인 제한 규정 없음과거 장기임대주택 감면규정에서도 법인임차인 인정 사례 존재상생임대주택 규정의 목적(임차인 주거안정)에 비추어 실질 사용 여부가 핵심국세청 해석례에서도 동일 취지 명시5.실무상 준비해야 할 서류임차인이 법인일 경우,실제 주거용도로 사용됨을 입증하는 자료가 필수적입니다.법인 사업자등록증법인 임차주택 사용내역실제 거주자의 주민등록등본재직증명서거주사실 확인서(필요한 경우)임대차계약서 원본 및 계약금 이체증빙직전 임대차계약서위 서류를 충실히 준비하면 신고 시 불필요한 소명 요청을 예방할 수 있습니다.6.마무리상생임대주택 특례는거주기간 요건을 면제해 주택 양도 시 큰 절세 효과를 가져올 수 있는 제도입니다.임차인이 법인인 경우에도 제도 적용이 가능하므로, 임대차 구조에 따라 활용범위를 넓힐 수 있습니다.다만,법인이 실제 주거용으로 사용하는지에 대한 입증자료 확보가 필수적이므로 계약 체결 단계에서부터 준비하시기를 권합니다.상생임대주택 관련 추가 상담이 필요하시면 전문 세무사와의 사전 검토를 권유드립니다.

매매계약과 관련하여 당사자 간에소송이 진행된 경우 수정세금계산서 발급시기(법원 판결 확정일임)사전-2025-법규부가-0915 [법규과-2481]등록일자 : 2025.11.11.생산일자 : 2025.10.28.요 지법원의 판결에 따라 매매계약이 해제된 경우법원 판결 확정일에 수정세금계산서를 발급할 수 있는 것임답변내용사업자가 부동산매매계약에 따라 부동산을 양도하고 양수인에게 세금계산서를 발급하였으나 양수인이 잔금을 미지급한 사유로 소송을 제기하여 법원의 판결에 따라 부동산매매계약이 해제된 경우 ｢부가가치세법｣ 제32조제7항 및 같은 법 시행령 제70조제1항제2호에 따라 부동산매매계약이 해제된 때(해당 법원의 판결 확정일)에 수정세금계산서를 발급할 수 있는 것입니다.상세내용1. 사실관계○△△㈜(이하 “신청법인”)는 ’**.**.**. ㈜○○(이하 “양수인”)와 부동산매매계약을 체결(이하 “본건 매매계약”)하고 부동산 양도 후 ’**.**.**. 세금계산서 및 계산서를 발급하였으나, - 양수인이 잔금을 미지급하여 신청법인은 ’**.**.**. ▽▽지방법원에 본건 매매계약을 해제하고 원물반환이 불가능하므로 양수인은 신청법인에 미지급한 잔금 및 그에 대한 지연손해금을 지급하라는 취지의 소를 제기하였고, - ▽▽지방법원은 ’**.**.**. 신청법인 일부승소 판결하였으며 해당 판결은 ’**.**.**. 확정됨 ※ 신청법인은 해당 판결에 따라 본건 매매계약이 해제되었음을 전제로 질의함2. 질의요지○ 매매계약과 관련하여 당사자 간에 소송이 진행된 경우 수정세금계산서 발급시기3. 관련 법령○부가가치세법제32조【세금계산서 등】① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 “세금계산서”라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다. <각호생략>⑦ 세금계산서 또는 전자세금계산서의 기재사항을 착오로 잘못 적거나 세금계산서 또는 전자세금계산서를 발급한 후 그 기재사항에 관하여 대통령령으로 정하는 사유가 발생하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 수정한 세금계산서(이하 “수정세금계산서”라 한다) 또는 수정한 전자세금계산서(이하 “수정전자세금계산서”라 한다)를 발급할 수 있다.○부가가치세법 시행령 제70조【수정세금계산서 또는 수정전자세금계산서의 발급사유 및 발급절차】① 법 제32조제7항에 따른 수정세금계산서 또는 수정전자세금계산서는 다음 각 호의 구분에 따른 사유 및 절차에 따라 발급할 수 있다. 2. 계약의 해제로 재화 또는 용역이 공급되지 아니한 경우: 계약이 해제된 때에 그 작성일은 계약해제일로 적고 비고란에 처음 세금계산서 작성일을 덧붙여 적은 후 붉은색 글씨로 쓰거나 음(陰)의 표시를 하여 발급★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다^^오늘은 상속세 공제 한도에 대해 설명해 드리겠습니다상속 공제 한도란?-상속인들이 상속받은 재산가액을 초과하여 상속재산에 합산된 사전증여까지 상속 공제가 되지 않게끔 하기 위해서 상속 공제 한도가 존재합니다.-상속세 과세가액에서 다음의 어느 하나에 해당하는 가액을 뺀 금액을 한도로 합니다. [상증법 24]다만, ③은 상속세 과세가액이 5억 원을 초과하는 경우에만 적용합니다.① 선순위 상속인이 아닌 자에게유증등을 한 재산의 가액 [주 1]②선순위 상속인의상속포기로 그다음 순위의 상속인이 상속받은 재산의 가액 [주 2]③상속세 과세가액에서 가산한증여재산가액(증여재산공제, 혼인 및 출산 증여재산공제, 재해손실공제에 따라 공제받은 금액이 있다면 그 증여재산가액에서 그 공제받은 금액을 뺀 가액을 말합니다 .)[주 3][주 1] ·할머니가 손자에게 유언을 통해서 상속해 주겠다고 하는 경우 ·유증 받은 재산을 상속세 신고기한 이내에 반환하는 경우에는 상속 공제 한도 적용 대상이 아닙니다. [서면-상속증여-0426,2019.05.31][주 2]·자녀가부모보다 먼저 사망했을 때(자녀가 배우자 및 직계비속 없음), 부모(선순위 상속인)가 상속을 포기하여 다른 자녀(형제자매, 후순위)가 상속받는 경우, 후순위에게 넘어간 재산 전액이 한도에서 차 감 됩니다.-->세금폭탄 가능성 있음![주 3]·창업 자금에대한 증여세 과세특례와 가업승계에 대한 증여세 과세특례를 적용받은 사전증여재산가 액은 상속 공제 한도액 계산 시 상속세 과세가액에 가산한 증여재산가액으로 보지 않습니다. ·만약, 상속재산이 모두 사전증여재산으로 구성되어 있다면 상속 공제는 0원이 되어 세금폭탄이 되므로 주의하셔야 합니다.★상속 공제 한도액 적용 착오 신고 시에는 과소신고가산세는 부과되지 않으며, 납부불성실 가산세만 적용됩니다★상속 공제 종합한도 적용 대상 상속 공제는?▶ 아래의 상속 공제는 상속 공제의 종합한도에 포함됩니다. 다만 감정평가수수료는 상속 공제의 종합 한도 적용 대상이 아닙니다. 5백만 원 범위 내에서 공제가 가능합니다.①기초 공제②가업 상속 공제③영농 상속 공제④배우자 상속 공제⑤ 그 밖의 인적공제⑥일괄 공제⑦금융 재산상속 공제⑧재해 손실 공제⑨동거주택상속공제이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#상속세전문세무사#강남상속세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#부천김포일산상속세전문세무사 태그수정

월세액 세액공제의 경우 주택수 계산시주거용 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부(포함 안됨)기준-2020-법령해석소득-0101 [법령해석과-1348]등록일자 : 2021.02.25.생산일자 : 2020.05.07.요 지월세액 세액공제의 경우, ‘주택을 소유하지 아니한(않은)’에서의 주택에는 오피스텔을 포함하지 아니하는 것임회 신「소득세법」제52조제4항, 「조세특례제한법」제87조제2항, 「조세특례제한법」제95조의2제1항에서 ‘주택을 소유하지 아니한(않은)’에서의 주택에는 오피스텔을 포함하지 아니하는 것입니다.상세내용○연말정산시 주택임차차입금 원리금상환액공제, 주택마련저축공제, 월세액 세액공제의 경우 무주택 세대주가 공제대상임2. 질의내용○소득세법 제52조제4항의 주택임차차입금 원리금상환액공제,조세특례제한법 제87조주택청약저축등에 대한 소득공제,조세특례제한법 제95의2월세액 세액공제의 경우 주택수 계산시 주거용 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

개인사업자가 공동사업으로 전환시 평가한 영업권에 대한감가상각자산 가액 및 기타소득 과세범위서면-2022-법규소득-5281 [법규과-2425]등록일자 : 2025.11.06.생산일자 : 2025.10.21.요 지단독사업장을 운영하던 사업자가 해당 사업장의 영업권을 평가하여 그 지분 일부를 다른 사업자에게 양도한 후 공동사업을 새롭게 결성하는 경우 신규 사업자가 지분율만큼 구매한 영업권 상당액만 공동사업장의 감가상각자산이며, 해당 금액만 원사업자의 기타소득 과세대상임.회 신귀 서면질의의 경우, 기획재정부 해석(기획재정부 소득세제과-905, 2025.10.15.)을 참고하시기 바랍니다○ 기획재정부 소득세제과-905, 2025.10.15.단독사업장을 운영하던 사업자가 해당 사업장의 영업권을 평가하여 그지분 일부를 다른 사업자에게 양도한 후 공동사업을 새롭게 결성하는 경우 신규 사업자가 지분율만큼 구매한 영업권 상당액만 공동사업장의 감가상각자산이며, 해당 금액만 원사업자의 기타소득 과세 대상입니다. 끝.상세내용1. 사실관계○신청인은 ‘A치과의원’이라는 상호로 치과의원을 운영하고 있는 개인사업자로서 해당 사업장의 영업권을 평가하여 - 평가한 해당 사업장 영업권 및 순자산가액의 50%에 해당하는 금전을 받고 사업자 乙’에게 양도한 후 - 해당 사업을 甲과 乙 각각 손익분배비율 50:50으로 설정하여 공동사업으로 영위할 예정임2. 질의요지○단독사업장을 운영하던 사업자가 해당 사업장의 영업권을 평가하고, 지분 일부를 다른 사업자에게 양도하여 공동사업을 새롭게 결성할 때 공동사업장의 감가상각자산으로 계상할 영업권의 범위와 과세 대상 기타소득의 범위★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

사건의 배경 — “우리 회사가 가진 다른 회사 주식, 전부 가업자산일까?”이번 판결은 중소기업이 가업승계 증여세 과세특례(조특법 제30조의6)를 적용할 때 ‘자회사·관계회사 주식’이가업과 직접 관련된 자산인지, 즉사업무관자산에 해당하는지를 두고 다툰 사례입니다.사건의 주인공은화학제품 제조업체 C 주식회사입니다. 이 회사의 대표 아들은 2015년 아버지로부터 회사 주식 약 3만 주를 증여받고, 이를가업승계 증여세 특례로 신고했습니다.신고 당시 회사는 중국·인도네시아·국내 여러 법인의 주식을 보유하고 있었는데, 세무당국은 그 주식들이 회사의 “영업활동과 직접 관련 없는 투자자산”이라며 가업자산가액에서 제외하고 증여세를 다시 계산했습니다.결국 세무서의 판단에 따라과세특례가 일부 부인되어, 약7억 원의 증여세가 추가 부과된 것입니다.납세자는 이에 불복하여 조세심판원에 제기했으나 기각되었고, 이후 행정소송으로 이어졌습니다.쟁점 — ‘영업활동과 직접 관련’의 의미법령상가업승계 특례 적용 시 제외되는 사업무관자산은 다음과 같이 규정되어 있습니다.“법인의 영업활동과 직접 관련이 없이 보유하고 있는 주식 등”(구 상속세 및 증여세법 시행령 제15조 제5항 제2호 (마)목)그러나 문제는 ‘직접 관련’이라는 문구입니다.법에서는 그 기준을 구체적으로 밝히지 않고 있습니다.결국 실무에서는“그 주식이 실제로 회사의 생산·판매활동에 필요한가?”즉사업 목적 달성에 실질적으로 기여하였는지가 핵심이 됩니다.법원의 판단 — 해외법인과 일부 국내법인은 인정, 나머지는 불인정법원은 C 회사가 보유한 여러 회사의 주식 중 일부만을 ‘영업활동과 직접 관련된 주식’으로 인정했습니다.D, E, F, H (중국·인도네시아 현지법인)→ 해외 시장 진출 및 제품 생산·판매를 위한 현지 설립법인→ 영업활동과 직접 관련 있음→ 법원의 인정 이유: 해외 현지에서 직접 생산·판매를 수행했고,국내에서 영업소 설치가 불가능한 상황에서 불가피한 설립이었다.U, S, L, M, P, Q, R, T (국내 법인)→ 각각 신사업 진출, 원재료 확보, 지역별 판매망 구축, 연구개발 등→ C의 본업(화학제품 제조·판매)과 실질적으로 연관 있음.세무 전문가 코멘트 — “가업승계 세제, 자회사 구조는 항상 검토해야”이번 판결은가업승계 증여세 특례를 준비하는 기업이라면 반드시 짚고 넘어가야 할 중요한 선례입니다.특히관계회사·자회사 주식이 많은 그룹형 중소기업의 경우 다음을 유념해야 합니다.투자 목적이 영업활동과 직접 관련되어야 함단순한 경영권 확보, 지배력 강화 목적은 불인정됩니다.즉, “우리 자회사니까 당연히 가업자산이다”라는 논리는 통하지 않습니다.실질적 사업연관성 입증자료 필요판결문에서도 보듯이, 해외 투자신고서, 거래내역, 기술지원계약, 매출현황 등이 영업활동 연관성을 입증하는 근거로 인정되었습니다.형식보다 실질 중심으로 접근해야명목상 ‘투자’라 하더라도, 자금대여나 단순 지분보유라면 과세특례 적용이 부인될 수 있습니다.사전 컨설팅과 구조조정이 필수가업승계 계획을 세우기 전, 법인의 투자자산 중 어떤 부분이 ‘가업자산’으로 인정될지 세무전문가와 함께 사전진단을 받아야 합니다.결론 — ‘가업자산’의 경계선에 서 있다면, 반드시 전문가와 상의해야이 사건은 단순히 한 기업의 사례가 아니라,가업승계 세제의 실질 요건이 얼마나 엄격한지보여주는 대표 판례입니다.특히 “우리 회사가 다른 회사 주식을 가지고 있다면 그것도 가업자산일까?”라는 질문에 명확한 기준을 제시한 사례로 평가됩니다.따라서 가업승계나 상속세·증여세 신고를 앞둔 기업이라면,자회사·관계회사 주식이 실질적으로 영업활동과 관련되어 있는지법적·세무적 관점에서 반드시 점검해야 합니다.

법인이특수관계인으로부터 자기주식을 고가로 매입했을 때, 세법상 부당행위계산 부인 규정이 적용될 수 있습니다. 그러나 이번 사건에서는외부회계법인의 평가를 거친 DCF(현금흐름할인법)가액으로 거래가 이루어졌고,경제적 합리성이 인정되어 과세처분이 취소되었습니다.사건의 개요경기도 소재 애니메이션 제작업 법인(이하 “청구법인”)은 2018년 5월, 자기주식 328,000주를 1주당 25,900원(총 84억9,520만원)에 매입했습니다.이 중 65,600주는 주주 A로부터, 262,400주는 ㈜B로부터 취득했습니다.청구법인은 당시 세무신고 시, “특수관계인으로부터 고가로 매입했다”고 스스로 판단하여,상증세법상 보충적 평가액(1주 9,875원)을 기준으로시가 초과액 약 52억 원을 손금불산입(기타사외유출) 처리했습니다.그런데 과세관청은 이후 A로부터의 고가매입 부분(1주 25,900원 – 9,875원 = 16,025원 × 65,600주 =약 10억5천만원)을 ‘기타사외유출’이 아닌배당소득으로 처분하며 소득금액변동통지를 했고, 이에 청구법인은 불복하여 심사청구를 제기했습니다.청구법인의 주장 요지(1) 조세회피 의도 없는 정상거래청구법인은 모든 주주에게 동일 조건(1주 25,900원)으로 자기주식 취득을 통보했고,그중 일부 주주만 매도를 신청했습니다.이는 시장이 평가한경제적 합리적 거래이며, 조세회피 목적이 없다고 주장했습니다.(2) 외부평가에 따른 합리적 주가청구법인은 ○○회계법인에 의뢰해 현금흐름할인법(DCF)으로 평가받았으며, 회계법인은 기업가치를 약 850억 원(주당 25,900원)으로 산정했습니다.이는 이후 제3의 회계법인 평가(846억 원)와도 유사했습니다.또한, 청구법인은 캐릭터 라이선스, 유튜브 콘텐츠 수익 등무형자산 가치가 높음에도 재무제표에는 반영되지 않았기 때문에, 보충적 평가방법(순자산가치 + 순손익가치 평균)은 불합리하다고 주장했습니다.(3) 시가 인정 범위와 유사 사례청구법인은 2017년 제3자 간 거래에서 주당 30,480원에 거래된 사례를 제시하며, 이 가격이 시가에 해당한다고 주장했습니다.상증세법 시행령 제49조는 평가기준일 2년 이내 매매가액도 특별한 사정이 없으면 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있고, 대법원(93누10293) 및 심판례(조심2013서2893)에서도1~2년 지난 거래가격을 시가로 인정한 사례가 있습니다.(4) 경영권 분쟁 해소 목적2018년 당시 2대 주주와의경영권 분쟁 해소 및 상장 추진과정에서 대등한 협상을 거쳐 정당하게 결정된 가액이라는 점도 강조했습니다.과세관청의 입장반면 세무서(처분청)는 다음과 같이 반박했습니다.청구법인이 처음부터 스스로 고가매입으로 신고했기 때문에 “법 해석 착오”라는 주장은 신뢰할 수 없다고 보았습니다.DCF 평가는미래 현금흐름, 할인율 등 주관적 요소가 크고, 세법상 시가로 인정되지 않는다고 하였습니다. (비상장 주식평가심의위원회를 거치지도 않았음)실제 매출 증가율이 평가서 가정보다 낮아,현금흐름이 과대추정된 평가라고 주장했습니다.2017년 거래가격(30,480원)도 거래 상대방이 장기적 사업관계자였고, 제3자 간 일반거래로 보기 어렵다고 판단했습니다.따라서 상증세법상 보충적 평가액(9,875원)을 시가로 보고 부당행위계산부인을 적용한 과세처분이 정당하다고 주장했습니다.조세심판원의 판단조세심판원은 청구법인의 손을 들어주었습니다.주요 판단 요지는 다음과 같습니다.조세부담을 부당히 감소시킨 거래로 보기 어렵다.단순히 특수관계인 간 고가매입이라는 사정만으로 부당행위계산 부인을 적용할 수는 없다고 보았습니다.거래의 배경과 목적이 경영권 분쟁 해소 및 상장 추진이라는합리적 사유에서 비롯되었고, 외부회계법인의 평가를 거친 가격이므로 비정상적 거래로 보기 어렵다고 판단했습니다.모든 주주에게 균등한 조건으로 자기주식 매입 통지를 한 점, 일부만 응한 점 등을 고려할 때 거래의경제적 합리성이 존재한다고 보았습니다.회계법인의 현금흐름할인법 평가액(25,900원)은 청구법인이나 특정 주주가 자의적으로 정한 금액이 아니며,시가로서의 합리성이 충분히 인정된다고 판단했습니다.이에 따라 심판원은 “보충적 평가법(9,875원)을 적용하여 부당행위계산 부인을 한 과세처분은 잘못”이라며소득금액변동통지를 취소했습니다.실무적 시사점이번 사례는비상장주식의 시가 산정과부당행위계산 부인 적용 판단에서 중요한 시사점을 줍니다.조세회피 목적이 없고, 거래가 경제적 합리성을 갖춘 경우비록 특수관계인 간 거래라도 부당행위계산 부인이 부정될 수 있습니다.외부회계법인의 DCF 평가가 객관적 근거를 가지고 있다면, 상증세법상 보충적 평가액보다실질적 시가로 인정될 수 있음을 보여줍니다.공개매수 방식으로 모든 주주에게 동일 조건을 제시했다면, 특수관계인 거래라 하더라도 형평성과 투명성이 확보된 것으로 평가됩니다.결국,거래의 목적·절차·평가방법의 합리성이 세무 리스크를 결정짓는 핵심이라는 점을 다시 한번 확인시켜준 사례입니다.

창업 후 추가한 감면업종에서 발생한 소득에 대해창업중소기업감면 적용이 가능한 지 여부(추가업종은 감면 불가능)사전-2025-법규법인-0883 [법규과-2479]등록일자 : 2025.11.19.생산일자 : 2025.10.28.요 지창업중소기업 등에 대한 세액감면은 창업 당시부터 같은 조 제3항 각 호에 따른 업종을 영위하는 중소기업이 창업 당시부터 영위하던 사업에서 발생한 소득에 대하여 적용하는 것임답변내용｢조세특례제한법｣ 제6조에 따른 창업중소기업 등에 대한 세액감면은 창업 당시부터 같은 조 제3항 각 호에 따른 업종(이하 ‘감면업종’)을 영위하는 중소기업이 창업 당시부터 영위하던 사업에서 발생한 소득에 대하여 적용하는 것으로 창업 후 새로이 추가되는 감면업종에서 발생하는 소득에 대해서는 적용되지 않는 것임상세내용1. 사실관계○ 질의법인은 창업당시｢조세특례제한법｣ 제6조 제3항에 따른 감면업종(전자상거래업)으로 창업한 이후 다른 감면업종(광고대행업)을 추가하였음 * 창업당시 ｢창업중소기업에 대한 세액감면｣의 요건은 모두 충족하였음을 전제함2. 질의내용○ 감면업종으로 창업한 이후 다른 감면업종을 추가하는 경우 추가한 업종의 사업에서 발생한 소득에 대해 창업중소기업감면이 적용되는지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.대표님들이 가장 어려워하는 세무 이슈 중 하나가 바로 가지급금 상환 구조를 어떻게 만들 것인가입니다.단순 급여·배당으로는 세부담이 크고, 법인 자금 흐름도 복잡해지기 때문에 실무에서는 지분 조정과 이익소각을 결합한 구조가 가장 효과적인 선택지가 되는 경우가 많습니다.오늘은이익소각을 활용한 가지급금 정리 플랜을 핵심만 간단하게 설명드리겠습니다.가지급금은 조기에 정리할수록 유리하다.가지급금은 회사 돈이 대표님에게 미정산된 상태로 나간 금액을 의미합니다.회사가 대표님 개인을 대신해 지출했거나, 대표님이 회사 돈을 먼저 가져간 경우 발생하는 미결제 채권입니다.가지급금이 오래 쌓이면 다음과 같은 리스크가 계속 발생합니다.인정이자 발생상여처분 및 소득세 증가건강보험료 증가배당·급여 조정 시 또 다른 세금 부담 발생그래서 대부분의 대표님들은“가장 합리적인 방식으로 빠르게 정리하는 방법”을 찾게 됩니다.왜 이익소각을 결합해야 할까?가지급금 정리를 위한가장 강력한 수단 중 하나가 이익소각입니다.이유는 단순합니다.배우자에게 일부 지분을 증여하면 지분 구조가 유연해지고 향후 배당·상속 설계가 훨씬 안정적입니다.이후 법인이 자기주식을 취득(이익소각)하면 배우자 지분 매각대금이 배우자에게 지급됩니다.이 과정에서 법인의 자금이 자연스럽게 가정으로 유입되므로 대표 개인의 자금 확보·가족 재산 이동·지분구조 정비까지 여러 목적을 동시에 달성할 수 있습니다.그러나, 배우자에게 지급된 이익소각 대금은“직접”가지급금 상환에 쓰면 안 된다!“배우자에게 이익소각 대금이 들어왔으니,그걸 제가 받아서 가지급금만 상환하면 깔끔하겠네?”이렇게 하면 바로리스크가 발생할 수 있습니다.국세청은 아래와 같이 판단할 수 있습니다.실질적으로 이익소각 대금의 귀속자는 대표배우자는 단순 통과 계정법인이 대표에게 직접 현금을 준 것으로 간주-> 국세청에서 보는 거래의 재구성 가능실무적으로 어떻게 해야 안전한가?배우자에게 지급된 이익소각 대금은 배우자가 실제로 사용한다. (투자, 소비, 별도 예금 등)또한, 대표에게 바로 송금하거나 가지급금 상환에 즉시 사용하지 않는다.필요 시 증여 후 5년 제척기간 경과 후 배우자가 대표에게 증여하는 방식으로 자금 이동을 설계한다.리스크는 있으나 이렇게 해야 국세청도 “실질적 귀속은 명확히 배우자”라고 인정할 가능성이 있습니다.가지급금 정리와 이익소각은 단순 절세가 아니라가족 재산 구조·지분 배치·향후 상속·증여 전략까지 모두 연결되는 작업입니다.장부 구조, 지분율, 이익잉여금, 배우자 증여 가능 범위, 자금 흐름까지 종합 분석하여 대표님 상황에 맞춘 가장 안전한 플랜을 제안드리고 있습니다.필요하시면 정확한 구조로 다시 설계드릴 테니 편하게 상담 요청 주시기 바랍니다.대표님의 법인과 가족 재산이 가장 안전하게 움직일 수 있는 방향으로 안내드리겠습니다.

재개발 사업에서 종종 발생하는 ‘1주택이 1+1 방식으로 2개의 조합원입주권으로 전환되는 경우’는 양도소득세 계산 시 취득가액 산정이 핵심 쟁점이 됩니다.특히 입주권을 중간에 승계취득(프리미엄 포함 매입)한 경우, 신축주택 완공 후 실제 주택을 양도하면어떤 기준으로 취득가액을 나누어야 하는지정확한 판단이 필요합니다.이번 글에서는 사전답변(유권해석) 취지를 기반으로전문가 시각에서 실무형 정리로 구성했습니다.1. 사실관계 요약2014.9 : 甲, A주택 취득2015.12 : 관리처분계획인가 고시2016년 : 1주택이 1+1 구조로 변경되어 조합원입주권 B, C 발생2016.10 : 乙이 甲으로부터 B, C 입주권을 프리미엄 포함 360백만원에 승계취득이후 乙이 분양금(계약금·중도금·잔금) 333백만원 추가 납부2019.11 : 신축주택 B, C 취득2023.12 : C주택 양도핵심 문제는 다음과 같습니다.“입주권 취득비 + 분양금 총액을 B·C 두 주택에 어떻게 배부할 것인가?”2. 관련 법령 핵심소득세법 제97조와 제100조는취득가액은실지거래가액을 원칙으로 하고,두 개 이상의 자산을 함께 취득한 경우가액 비례 안분을 명시합니다.즉,각 신축주택의 ‘분양가액 비율’에 따라 전체 취득비용을 안분해야 함.이 원칙은입주권을 승계취득한 경우에도 동일하게 적용됩니다.3. 국세청 사전답변 취지사전답변의 결론은 명확합니다.입주권 취득비 + 승계 후 불입한 분양금 총액을 각 신축주택의 ‘분양가 비례’로 안분하여 취득가액으로 본다.즉,조합원입주권 매입 시 지급한프리미엄을 포함한 승계대금,이후 납부한계약금·중도금·잔금모두 포함하여총 취득원가를 구성합니다.그리고B주택 분양가 / (B+C 분양가 합)C주택 분양가 / (B+C 분양가 합)위 비율로 각각 나누면 됩니다.4. 실무상 주의사항①분양가 비례 안분은 필수입주권별로 실제 부담금이 다르더라도,국세청은 ‘분양가 기준 안분’을 원칙으로 봅니다.②프리미엄 포함 여부입주권 승계 시 지급한프리미엄 전체를 취득가액에 포함합니다.일부 납세자가 “프리미엄을 특정 주택에 귀속해야 한다”고 주장하나 인정되지 않습니다.③개별별도 설계비, 옵션비해당 주택에 직접 귀속되는 비용은 해당 주택 취득가액에 직접 가산 가능합니다.다만조합 공통비용은 안분 필수입니다.④1+1 단기양도·다주택 중과 여부입주권 형태 변화에 따라보유기간 계산,주택 수 계산이 달라질 수 있으므로 사전에 별도 검토 필요합니다.5. 결론입주권 승계취득 후 완공된 신축주택을 양도하는 경우, 취득가액 계산은 ‘분양가액 비례 안분’이 원칙입니다.프리미엄 포함 승계금 + 조합분양금 전액을 합산하여 분양가 비율로 나누면 됩니다.이는 사전답변뿐 아니라 소득세법·대통령령 체계에도 정확히 부합합니다.

직전임대차계약 보증금 일부 반환한 경우상생임대차계약의 직전임대보증금 기준금액(반환 후의 금액임)서면-2023-법규재산-3015 [법규과-1000]등록일자 : 2024.04.29.생산일자 : 2024.04.25.요 지임대보증금 일부를 반환한 계약이 직전임대차계약에 해당하는 경우 상생임대차계약의 직전임대보증금 기준금액은 임대보증금을 반환한 이후 금액임회 신귀 서면질의에 대해 아래와 같이 회신합니다.주택 취득 후 직전임대차계약 기간 중 임차인의 요청으로 전세보증금 일부를 반환한 경우 해당 계약은 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항제1호의 직전임대차계약에 해당하고 상기 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않도록 정한 임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시하는 경우 해당 계약은 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항제1호의 상생임대차계약에 해당하는 것입니다.1. 사실관계○’20.12월 주택 취득○’22.12월 직전임대차계약 체결(2022.12.19.~2024.12.18., 보증금 10.5억원)○’23.6월 임대보증금 시세하락에 따른 임차인 요청으로 보증금 2억원 반환* *계약서는 수정하지 않고, 임대보증금 반환영수증은 계좌이체로 갈음함○’24.12월 상생임대차계약 체결 예정2. 질의요지○주택 취득 후 직전임대차계약(2년, 보증금 10.5억원) 기간 중 임대보증금 시세하락에 따라 임차인의 요청으로 보증금 2억원 반환하였으나 임대차 계약서는 수정하지 않음 -임대보증금을 반환한 계약(이하 “갱신임대차계약”이라 한다)이 직전임대차계약에 해당하는지 -상생임대차계약 체결 시 임대보증금 5% 이하 상한 계산의 기준이 되는 직전임대차계약의 임대보증금액은당초 계약서상 보증금 10.5억원인지,갱신임대차계약에 따른 8.5억원인지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

브랜드사용계약서 합의 해지의 대가로지급하는 금액이 부가가치세 과세대상에 해당하는지 여부(과세대상 아님)서면-2023-부가-4363 [부가가치세과-2656]등록일자 : 2025.11.20.생산일자 : 2025.11.19.요 지브랜드사용계약서 합의 해지의 대가로 지급하는 금액이 재화 또는 용역의 공급없이 지급하는 손해배상금 또는 위약금에 해당하는 경우에는 부가가치세 과세대상이 아닌 것이며, 손해배상금 또는 위약금에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임회 신A법인이 B법인과 브랜드사용계약을 체결하여 B법인에게 브랜드 전용사용권을 설정하여 주었다가 브랜드사용계약을 합의해지함에 따라 당초 B법인에게 부여하였던 전용사용권의 권리·의무가 모두 소멸되고 A법인에게 원상회복된 경우로서 A법인이 합의해지 계약에 따라 B법인에게 지급한 금액이 재화 또는 용역의 공급없이 지급하는 손해배상금 또는 위약금에 해당하는 경우에는 부가가치세 과세대상이 아닌 것이며 쟁점 금액이 손해배상금 또는 위약금에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다. 기존 해석사례를 보내드리니 참고하시기 바랍니다.▣ 사전2022-법규부가-1085, 2023.01.09.공급받는 자의 계약 불이행으로 인하여 공급받는 자가 재화 또는 용역의 공급 없이 손해배상금을 지급하는 경우 부가가치세 과세대상이 되지 아니하는 것이나, 공급자로부터 재산적 가치 있는 재화를 인도받는 경우 당해 재산적 가치 상당액은 부가가치세가 과세되는 것임▣ 사전-2023-법규법인-0659, 2024.6.21.귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이 A법인이 B법인과 브랜드사용계약을 체결하여 B법인에게 브랜드 전용사용권을 설정하여 주었다가 브랜드사용계약을 합의해지함에 따라 당초 B법인에게 부여하였던 전용사용권의 권리·의무가 모두 소멸되고 A법인에게 원상회복된 경우로서 A법인이 합의해지 계약에 따라 B법인에게 지급한 금액(이하 ‘쟁점비용’)이 「법인세법 시행령」 제24조에 따른 무형자산의 취득대가에 해당하지 않는 경우에는 ｢법인세법｣ 제40조에 따라 지급의무가 확정된 날이 속하는 사업연도의 손금에 산입하는 것이나, 쟁점비용 전액이 ｢법인세법｣ 제19조에 따른 손금에 해당하는지 여부는 사실판단 할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○ 질의법인은 ’14.4.1. A법인의 온라인 중고차 운용사업부문을 물적분할(이하 “본건 물적분할”)하여 신설된 법인임- 질의법인은 중고자동차 거래 플랫폼 사업을 영위하며 중고차 딜러 및 개인의 차량을 등록하게 하고, 시세 정보 및 광고 서비스 제공이 주된 영업임○ 본건 물적분할 시 온라인 사업에 관한 상표권만 분할하여 이전하는 것에 법적 제한이 있어 브랜드에 관한 상표권 전부가 질의법인에게 이전되었음○ 질의법인은 A법인과 ’14.4.11. 브랜드 사용 계약서*를 체결하며 그 대가로 A법인으로부터 70억 원을 지급받음 * 오프라인 자동차사업 관련 엔카 브랜드를 영구적 사용할 수 있는 전용사용권○ A법인은 질의법인 지분을 ’17.4월, ’18.1월 중 전부 호주법인에 매각하였고, 현재 호주법인이 질의법인의 지배주주에 해당함○ 질의법인은 A법인과 2023.6.1. 브랜드 사용 계약 해지 합의서를 체결하며 합의 해지 대가로 A법인에게 120억 원을 지급하였음2. 질의내용○본건 브랜드사용계약서 합의 해지 대가로 지급하는 금액이 부가가치세 과세대상에 해당하는지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

조정대상지역 지정 전계약금 일부만 지급했는데도 1세대 1주택 비과세를 인정받은 최신 심판례입니다.실무에서 굉장히 민감한 쟁점이라, 잠실·강남권 분양아파트 보유하신 분들 상담 때 꼭 짚고 넘어가야 할 내용이라 정리해봅니다.1. 사건 한 줄 요약위치 : 서울 잠실 인근 아파트(쟁점주택)지위 : 부부 공동명의 1/2씩, 양도 시점에는 1세대 1주택쟁점 : 2017.8.2.조정대상지역 지정일 이전에 계약금 ‘일부’만 지급한 경우에도 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제28293호) 제2조 제2항 제2호 → 이른바 ‘쟁점부칙’에 따른 종전 규정(거주요건 미적용)을 인정할 수 있는가?처분청 : “계약금완납이 아니므로 부칙 적용 불가, 2년 거주요건 미충족 → 과세”조세심판원 : “계약금 일부 지급도 부칙상 ‘계약금을 지급한 사실’에 포함된다”며경정청구 거부처분취소.핵심 키워드는 단 하나입니다.“계약금 일부 지급이라도, 신뢰보호가치가 있으면 부칙 적용 가능하다.”2. 쟁점부칙, 무엇을 위한 규정인가?문제의 부칙은 다음 문장을 중심으로 움직입니다.“2017년 8월 2일 이전에매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택”여기서 입법 취지는 명확합니다.정책 변경 전이미 주택을 매수하기로 결정하고 계약한 사람의신뢰를 보호하고, 정책 변경 후에허위로 계약일을 소급 기재해 특례를 받으려는 시도를 막기 위해“계약금 지급”이라는 객관적 기준을 둔 것.즉, 관점의 중심은“2017.8.2. 이전에 정말로 계약이 있었느냐”이고, 계약금은 그사실을 입증하는 장치에 가깝습니다.이번 심판례는 바로 이 지점을 다시 한 번 분명히 짚어준 사례입니다.3. 사실관계 – 분납 계약금, 문제는 여기서 시작1) 분양계약 구조분양대금 중 계약금이2회 분납구조1차 : 2017.7.18. (조정대상지역 지정일 전)2차 : 2017.8.18. (지정일 후)청구인들은 1차 계약금 일부를 7월에 이미 납부했고, 이 근거로 “쟁점부칙 적용대상, 즉 거주요건 없이 비과세”라고 보고 양도세를 예정신고했습니다.2) 과세관청의 입장처분청은 이렇게 본 겁니다.총 분양가의 통상10% 전체가 ‘계약금’따라서 그 10%가 **모두 납부된 날(2017.8.18.)**을 계약금 지급일로 봐야 한다그러므로2017.8.2. 이전에는 ‘계약금을 지급한 사실’이 없다→ 쟁점부칙 적용 안 됨→ 조정대상지역 주택, 2년 거주요건 미충족 →과세그리고 납세자도 한 번은 여기에 따라 2024년에수정신고 + 추가납부까지 했습니다.4. 조세심판원의 판단 – “일부 지급도 계약금 지급이다”심판원의 논리는 비교적 단순하지만, 실무에 미치는 영향은 큽니다.1. 법문상 “계약금을 지급한 사실”일 뿐, “완납”이라는 문구는 없다.부칙은 단지 “계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인”되면 된다고만 규정하고 있음.2. 분양계약서상계약금 분납 일정에 따라 일부가 실제 지급되었음이 확인된다.즉, 허위가 아니라실제 자금이 오간 시점이 존재.3. 납세자가부칙 적용을 위해 지급 시기를 조작한 정황도 없다.분양사의 일반적인 분납 스케줄에 맞추어 정상적으로 납부.4. 그렇다면,계약금을 완납한 사람과 동일하게 신뢰를 보호할 필요가 있다.따라서,“계약금 일부를 조정대상지역 지정일 전까지 지급했다면,그 주택은 ‘쟁점부칙’이 정하는 ‘계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택’에 해당한다.”라고 보았고, 이 전제를 부정하고 과세한 처분청의 결정은위법하다고 판단했습니다.조심2022구6631, 조심2022서6067에서도 “계약금 일부 지급도 계약금 지급으로 보아야 한다”는 취지의 판단을 이미 밝힌 바 있어, 심판원 판례 흐름 역시납세자 쪽에 우호적으로 정리되고 있습니다.5. 민법상 ‘계약금 일부 지급’과의 연결 고리청구인 측은 민법 제565조와 대법원 판례(2015.4.23. 선고 2014다231378)를 근거로 논리를 보강했습니다.민법상 계약금은 해약금적 기능을 가지며,계약금 일부만 지급했다고 해서 그 계약의 효력이 달라지지 않는다는 입장이 확립되어 있음.오히려 “실제 지급된 금액의 배액만 상환하면 언제든지 해제 가능”하게 되면 계약 구속력이 과도하게 약해져 부당하므로,약정 계약금 전액을 기준으로 해약금 성격을 판단해야 한다는 것이 대법원의 태도.이 민법 논리를 세법에 그대로 옮기면, 계약금이 2회 분납이든 3회 분납이든1차 지급이 이루어진 시점부터 이미 ‘계약금 계약’의 효력은 발생하고, 납세자가 조정대상지역 지정일 이전에 일부라도 계약금을 냈다면 “정책 변경 전 이미 계약을 체결하고, 계약금을 지급한 자”로 평가할 수 있다는 것.심판원은 조세법률주의를 전제로 하면서도,입법 취지와 민법 논리를 모두 고려한 합리적 해석을 선택했다고 볼 수 있습니다.6. 마무리 – 계약금 타이밍, 이제는 ‘완납’만 보지 마세요조정대상지역 정책 변화 구간에서분양아파트를 매수한 1세대 1주택자들 중 상당수는, 당시 제도 변화와 복잡한 부칙 구조를 제대로 안내받지 못한 채 “대충 세무서 말대로” 신고·납부를 해버린 경우가 많습니다.이번 심판례는 분양계약 구조상계약금이 분납되는 현실을 인정하면서, “신뢰보호라는 큰 틀 안에서 납세자에게 합리적인 해석을 열어준 결정”으로 볼 수 있습니다.조정대상지역 지정 전 1차 계약금 일부 지급계약서와 이체내역 등 객관적 증빙 존재허위 소급·시기 조작 정황 없음이 세 가지가 충족된다면, 이미 지나간 양도라도 다시 한 번 차분히 검토해 볼 가치가 충분합니다.

주택 양도 시 비과세 여부를 판단하는 과정에서 가장 해석이 어려운 요소가 ‘세대 구성’입니다. 특히 부모, 자녀, 손자녀까지 여러 가족이 한 주소지에 살고 있는 경우에는, 각 구성원이 경제적으로 독립되어 있더라도실제로 별도 세대로 볼 수 있느냐가 핵심 쟁점이 됩니다.이번 조세심판원 결정은 이러한 문제를 다룬 대표적인 사례로, “주민등록상 동일 세대라면, 실제 생계가 명확히 분리되었다는 내역이 입증되지 않는 한 독립세대로 인정되기 어렵다”는 점을 다시 확인해 주었습니다.아래에서는 해당 사건을 바탕으로세대 분리 인정 판단 기준,비과세 적용 실질 요건,실무에서 준비해야 할 증빙등을 정리해보겠습니다.1. 사건의 시작 – 고가 아파트 양도와 비과세 논쟁청구인은 서울 서초구 소재 아파트를 양도하면서1세대 1주택 비과세 규정을 적용해 신고를 마쳤습니다. 이후 스스로 판단을 다시 하여 한 차례 수정신고를 했지만, 얼마 지나지 않아 다시 비과세 적용이 가능하다고 주장하며경정청구, 즉 환급을 요청합니다.그 근거는 다음과 같습니다.모친은 연금과 임대료 등 일정 소득이 있어경제적으로 독립적이다.자녀와 자녀 배우자 역시 전문직으로충분한 소득이 있어 스스로 생활한다.같은 주소지에 거주하지만,방·생활 패턴·지출 구조가 분리되어 있다.즉, 모두 별도 세대이므로 청구인은단독 세대의 1주택자라는 주장입니다.그러나 세무서는 이를 받아들이지 않았습니다.심판 단계에서도 결론은 동일했습니다.2. 청구인 측 논리 – “한집에 살아도 경제·생활이 분리되었다”청구인이 제시한 논리는 크게 두 가지였습니다.● 자녀부부는 사실상 독립된 단위아들은 서울 병원 근무, 며느리는 진주 병원 신경외과 원장으로 재직 중.각자 소득이 충분하고, 실제 근무지가 달라생활 리듬과 소비 방식이 구분되어 있음.넓은 주거공간을 사용하면서 방과 생활 공간을 분리했고, 숙식도 따로 해결한다는 점을 강조.● 모친도 생활비를 스스로 부담기초연금, 국민연금, 임대료 수입을 근거로 ‘독립된 생활 능력’을 확보했다는 취지.나이가 많지만, 매달 수입이 발생하므로경제적으로 자립된 세대라고 주장.결국 청구인의 입장은 단순합니다.“같은 집에 살지만, 생활비·관리비·숙식·경제활동이 따로 이루어지므로 각각 별도로 세대를 형성하고 있다.”3. 처분청 및 심판원 판단 – “소득의 존재가 아니라, 실제 생계 분리가 핵심”세무서와 심판원은 이 주장들을 검토했지만증빙 부족을 이유로 배척했습니다.● 1) 생계 단위는 ‘주민등록’보다 ‘실질 생활 방식’세대판단의 기본 원칙은 다음과 같습니다.같은 주소지에 거주하는 경우생활비·관리비·공과금 등을부담하는 방식과 자금 흐름을 토대로 생계를 함께하는지 여부를 판단즉,소득이 있다고 해서 자동으로 세대 분리가 되는 것이 아니다는 의미입니다.● 2) 모친의 소득 구조가 자녀 의존인지 여부가 명확하지 않음심판원은 제출된 계좌 내역만으로는,연금 이외의 입금이 자녀들의 생활비인지모친이 실제로 각종 비용을 부담하며 자립적인 생활을 유지했는지구분하기 어렵다고 판단했습니다.또한 고령이라는 점도 고려해독립적으로 생활했다고 보기 어렵다고 보았습니다.● 3) 자녀부부 역시 별도 생계 자료 부족직업과 소득은 많았지만, 문제는생활비 분리 증빙이 전혀 없었다는 점입니다.즉,관리비 이체 내역공과금 납부식비·생활비 지출각자의 계좌에서 정기적으로 발생하는 일상 소비 패턴이와 같은‘생활 자금 흐름’ 증거가 없었습니다.● 4) 입증 책임은 납세자에게 있음심판원은 명확하게 말합니다.“1세대 1주택 비과세를 주장하는 자가 스스로 그 요건을 증명해야 한다.”즉,“세대 분리가 맞다”는 주장은청구인이 스스로 입증해야 하는데 제출된 자료로는 부족하다는 결론입니다.4. 조세심판원 결론 – “별도 세대로 보기 어렵다”심판원은 다음과 같은 사유로 청구를 기각했습니다.주민등록상 모두 같은 주소지에 등재모친, 자녀부부가 실제로 생활비·관리비를정기적으로 부담했다는 자료 부족모친은 고령으로 독립 생계 유지 능력을 쉽게 인정하기 어려움제출된 계좌내역으로는 용돈인지 독립 소득인지 판별 불가자녀부부의 생활도 독립적 자금 흐름을 증명할 자료가 없음따라서 쟁점 아파트의 양도는다주택 세대가 보유 중인 1주택 양도로 보아 비과세 요건을 충족하지 않는다고 판단했습니다.5. 실무 핵심 정리 – 세대 분리를 인정받으려면 무엇이 필요한가?이번 사례는 “경제적으로 독립해 보인다”는 주장만 갖고는 부족하며,생활비·관리비·자금 흐름이 명확하게 분리되어야 세대 분리 인정이 가능하다는 점을 확인시켜 줍니다.아래는 실제 세대 판단에서 중요한 요소입니다.✔ 생계 분리 입증을 위한 주요 증빙관리비·전기·수도·가스 등주거비 부담 내역식비·보험료·통신비 등정기 지출 패턴별도 계좌에서 이뤄지는 상시 소비 기록주거 공간 실사용 사진 또는 분리 이용 설명부모·자녀 간 용돈 전달이 아닌,각자의 수입으로 생활이 이루어지는 구조✔ 부모님 세대가 분리되려면기준중위소득의 40% 이상 안정적 소득자녀에게 의존하는 형태의 입금이 없어야 함관리비·구매비용 등을 스스로 부담고령이라도 ‘자립적 생활 가능 여부’가 증빙되어야 함✔ 자녀 세대 분리 시 핵심주민등록만 분리한다고 해결되지 않음실제 생활비 흐름으로 분리된 가계 구조가 필요근무지 중심 생활 패턴·출퇴근·지출이 따로 이루어져야 함6. 마무리 – 1세대 1주택 비과세는 ‘세대 구성’부터 다시 봐야 한다많은 납세자분들이 “소득이 충분하면 별도 세대 아닌가?”라고 생각하시지만,세법은생계 유지 방식, 즉 실제 생활 단위를 기준으로 판단합니다.이번 결정은 다음 사실을 강조합니다.“한 주소지에서 살고 있고, 생활비 분리가 명확하지 않다면아무리 소득이 많아도 동일 세대로 본다.”비과세 가능성을 검토하실 때는주택 보유·거주요건보다 먼저 세대 구성부터 검토해야하며, 세대 분리를 전제로 절세를 계획한다면 초기부터지출 구조와 계좌 흐름을 체계적으로 구성해야 합니다.