[상속세]외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 상속세 신고기한(9개월로 연장됨)요지상속개시일 당시 외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 상속세 신고기한 연장됨(상속일이 속하는 달의 말일로부터 9개월)답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계의 경우 국세청 기존 해석(사전-2026-법규재산-0134, 2026.03.03.)을 참조하시기 바랍니다.□사전-2026-법규재산-0134, 2026.03.03.상속개시일 당시 외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 ｢상속세 및 증여세법｣제67조제4항에 따라 같은 조 제1항의 기간이 9개월로 연장되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’25.12월 피상속인 사망으로 상속개시-피상속인의 상속인은 3명으로 1명은 미국거주(상속개시일 당시 주소지가 외국임을 전제), 1명은 연락두절*, 1명은 국내거주자임* 법원에 부재자재산관리인 선임2. 질의내용○ 상속인 중 1인이 외국에 주소를 둔 경우 상속세 신고기한이 연장되는지 여부3. 관련법령□상속세 및 증여세법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.4."상속인”이란 ｢민법｣제1000조, 제1001조, 제1003조 및 제1004조에 따른 상속인을 말하며, 같은 법 제1019조제1항에 따라 상속을 포기한 사람 및 특별연고자를 포함한다.□상속세 및 증여세법 제67조 【상속세 과세표준신고】①제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.②제1항에 따른 신고를 할 때에는 그 신고서에 상속세 과세표준의 계산에 필요한 상속재산의 종류, 수량, 평가가액, 재산분할 및 각종 공제 등을 증명할 수 있는 서류 등 대통령령으로 정하는 것을 첨부하여야 한다.③제1항의 기간은 유언집행자 또는 상속재산관리인에 대해서는 그들이 제1항의 기간 내에 지정되거나 선임되는 경우에 한정하며, 그 지정되거나 선임되는 날부터 계산한다.④피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 제1항의 기간을 9개월로 한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

최근 상담 중 자주 받는 질문 중 하나입니다. 8년 이상 직접 경작한 농지인데, 일부 또는 전부가 주거지역에 편입된 후 3년이 경과하였습니다. 특히 한 필지의 토지가 주거지역과 자연녹지지역에 함께 걸쳐 있는 경우, "자경농지 감면이 전부 배제되는 것인지", 아니면 "일부라도 감면을 받을 수 있는 것인지" 궁금해하시는 분들이 많습니다.결론부터 말씀드리면, 주거지역에 편입된 후 3년이 지났다고 해서 자경농지 감면이 전부 배제되는 것은 아닙니다.조세특례제한법 제69조 및 같은 법 시행령 제66조는 주거지역 등에 편입된 농지의 경우에도 주거지역 편입일(또는 환지예정지 지정일)까지 발생한 양도소득 상당액은 감면 대상으로 인정하고 있습니다. 즉, 법의 취지는 주거지역 편입 이후 발생한 개발이익 등에 대해서는 과세하되, 편입 이전 농지로서 보유·경작하면서 발생한 가치상승분까지 배제하려는 것은 아닙니다.예를 들어 취득 당시 기준시가가 1억원, 주거지역 편입 당시 기준시가가 3억원, 양도 당시 기준시가가 5억원이라면 전체 상승분 4억원 중 편입 이전 상승분 2억원 상당액은 감면대상으로 계산될 수 있으며, 편입 이후 상승분에 해당하는 부분만 과세대상으로 검토하게 됩니다.그렇다면 하나의 필지가 주거지역과 자연녹지지역에 함께 걸쳐 있는 경우는 어떨까요?법 규정 자체가 "주거지역 안에 있는 농지"를 기준으로 규정하고 있다는 점을 고려하면 주거지역 부분과 자연녹지지역 부분을 구분하여 적용하는 것이 보다 합리적이라고 생각됩니다.즉, 우선 주거지역 부분과 자연녹지지역 부분을 면적 또는 가액 기준으로 구분한 후, 주거지역 부분에 대해서는 다시 주거지역 편입일 전·후의 기준시가 상승분을 안분하여 감면대상 소득과 과세대상 소득을 계산하고, 자연녹지지역 부분은 일반적인 자경농지 감면규정을 적용하는 방식으로 접근할 수 있을 것으로 보입니다.따라서 "주거지역 편입 후 3년 경과 = 감면 전부 배제"라고 단순하게 이해하기보다는, 주거지역 편입 이전과 이후의 가치상승분을 구분하여 검토해야 한다는 점이 중요합니다.실제 적용 여부는 용도지역별 면적, 편입 시기, 기준시가 변동내역, 공익사업 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 양도 전 미리 검토해 보시는 것을 권해드립니다.

상속재산분할협의 과정에서 특정 상속인이 아파트를 단독으로 상속받고 다른 형제들은 자신의 상속지분 상당액을 현금으로 정산받기로 한 경우에는 일반적으로 증여세보다는 양도소득세 문제가 검토될 수 있습니다.예를 들어 상속재산분할비율이 40:30:30인데, 한 형제가 아파트에 대한 관리목적 등 편의를 위해 단독으로 100% 취득하고 나머지 형제들에게 각각 40%, 30%에 해당하는 금액을 지급하기로 하는 경우입니다.이 경우 중요한 점은 단순히 "형제가 집을 가져간다"가 아니라, 다른 형제들이 자신의 상속지분을 포기하는 대가로 현금을 지급받는다는 사실입니다.국세청도 「기준-2016-법령해석재산-0287(법령해석과-1370, 2017.5.25.)」에서 공동상속인 중 일방이 자신의 상속지분을 포기하고 그 대가로 현금을 지급받는 경우에는 양도소득세 과세대상이 될 수 있다고 해석한 바 있습니다.다만 실무상 상속세 신고 시 평가된 상속재산가액을 기준으로 정산이 이루어지는 경우에는 취득가액과 양도가액이 동일하여 실제 양도차익이 발생하지 않는 경우도 많습니다. 따라서 양도세 검토는 필요하더라도 실제 세부담은 없을 수 있습니다.반면, "일단 한 사람 명의로 상속등기를 해두고 나중에 매각한 후 매각대금을 나누어 주겠다"는 방식은 별도의 증여세 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.상속재산분할협의서에는 다음 사항을 명확히 기재하는 것이 좋습니다.아파트는 A가 단독 상속받는다.B, C는 자신의 상속지분을 포기한다.A는 상속지분 정산금으로 B에게 ○억원, C에게 ○억원을 지급한다.지급기한(일시금 또는 분할지급 일정)을 명시한다.지급방법은 계좌이체로 한다.위 정산금은 상속재산분할에 따른 상속지분 정산금임을 명시한다.특히 분할지급이라면 지급일정, 지급금액, 미지급 시 처리방법까지 구체적으로 기재하는 것이 향후 분쟁 예방에 도움이 됩니다.상속은 결국 "누가 얼마를 받느냐"보다 "왜 그 돈을 받았는지"를 입증하는 것이 중요합니다. 따라서 실제 지급 내역과 상속재산분할협의서 내용이 서로 일치하도록 관리하시는 것을 권해드립니다.

[양도세, 거주요건]배우자에게 조정대상지역 내 분양권 증여 시거주요건 적용여부서면-2021-부동산-0369 [부동산납세과-3589]등록일자 : 2025.03.07.생산일자 : 2022.11.22.요지무주택자가 조정대상지역 공고 이전에 취득한 분양권을 배우자에게 증여한 경우 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니함회신귀 서면질의의 사실관계와 같이, 계약금 지급일 현재 무주택자가 조정대상지역 공고 이전에 분양계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택 분양권을 배우자에게 증여하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제5호에 따라 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계-남편이 조정대상지역 공고 이전에 무주택 상태에서 분양계약을 체결하고 계약금을 지급함-2020.12.18. 조정대상지역 지정-2021. 1. 분양권을 부인에게 증여2. 질의내용-조정대상지역 공고 이전 무주택 상태에서 분양계약을 체결하여 계약금을 지급하고 그 후 분양권 지분 100%를 배우자에게 증여한 경우 해당 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하는지 여부3. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 기획재정부 조세법령운용과-988(2021.11.17.), 서면-2020-법령해석재산-4354(2021.11.18)[질의] 무주택 1세대가조정대상지역 공고 이전에 증여받은 분양권*에 기해 취득한 주택(취득당시 조정대상지역에 소재함)을 양도 시「소득세법 시행령」 제154조제1항제5호에 따라 비과세 거주요건 제한을 받지 않는지* 증여자가 조정대상지역 공고 이전에 분양계약하고 계약금을 지급함(제1안) 거주요건을 적용함(제2안) 거주요건을 적용하지 않음[회신] 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다.○ 서면-2021-법규재산-0209(2022.05.23) 귀 서면질의의 경우, 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 1세대의 父가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간의 제한을 받지 않는 주택의 분양권을 조정대상지역의 공고일 이후 동일세대원인 자녀에게 증여(100% )한 경우로서,증여 이후 자녀는 세대분리하여 별도의 독립된 1세대를 구성한 상태에서 증여받은 분양권이 완공되어 주택을 취득하는 경우, 해당 주택은 같은 영 제154조제1항제5호의 적용대상에 해당하지 않아 1세대 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간 요건을 적용받는 것입니다.○ 기획재정부 재산세제과-858(2018.10.10)【사실관계】(사례1) 2017.8.2. 이전에 무주택 상태에서 조정대상지역 내 주택의 분양계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, 2017.8.3. 이후에 해당 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여함․ 2016.11. :甲은 “경기도 ○○○○지구” 소재 A주택 분양계약 및 계약금 지급함 * 계약금 지급일 현재 甲은 무주택 세대에 해당함․ 2017.09.08. :甲은 A주택 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여함(사례2) 2017.8.2. 이전에 무주택 상태에서 조정대상지역내 아파트 분양계약하고 계약금을 지급하였으나, 1주택을 보유한 자와 혼인합가 후 그 배우자에게 1/2지분을 증여(2017.8.2.이전)함․ 2013.12.13. : 甲은 세종시 소재 A주택 취득함․ 2015.09.22. : 乙은 세종시 소재 B주택 분양계약 및 계약금 지급함 * 乙은 계약금 지급당시 무주택 세대에 해당하며, B주택은 2017.8.2. 현재 미완공 상태임․ 2015.11.24. : 甲과 乙 결혼․ 2016.09.22. : 乙이 甲에게 B주택 분양권 지분 1/2 증여함【질의】조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항의 거주요건 적용 여부 <제1안> 거주요건을 적용함<제2안> 거주요건을 적용하지 않음【회신】사례1과 사례2의 경우 제2안이 타당함○ 서면-2018-법령해석재산-3385(2019.11.25)귀 서면질의의 사실관계와 같이, 2017.8.2. 이전에 부부가 각각 1개씩 주택(A,B)에 관한 분양계약을 체결하고 관련 계약금을 지급한 경우로서 각 주택이 소재한 지역이 조정대상지역으로 지정된 이후 해당 분양권 2개를 부부공동명의로 전환한 경우 해당 완공된 주택(A,B)에 대하여는「소득세법시행령」제154조제1항에 따른 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.◆ 조정대상지역 공고 이전 무주택 상태에서 분양계약을 체결하고 이후 다른 주택을 취득한 경우에도 거주요건이 적용되지 않습니다. 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.조정대상지역 공고 이전 분양계약을 체결하고 이후 다른 주택을 취득한 경우 거주요건 적용 여부(거주요건 없음)조정대상지역 공고 이전 분양계약을 체결하고 이후 다른 주택을 취득한 경우 거주요건 적용 여부 (거주요건...blog.naver.com도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[법인세]장애인고용부담금이 손금불산입 공과금에 해당되는지 여부(25년 이후부터 손금불산입 대상임)재정경제부 법인세제과-415등록일자 : 2026.05.29.생산일자 : 2026.05.29.요지「장애인고용부담금은 2024.12.31. 법률 제20613호로 개정되기 전의 「법인세법」 제21조제5호에 따른 공과금에 해당하지 않음회신「장애인고용촉진 및 직업재활법」 제33조제1항에 따라 고용노동부장관에게 납부하는 장애인고용부담금은 2024.12.31. 법률 제20613호로 개정되기 전의 「법인세법」 제21조제5호에 따른 공과금에 해당하지 않으나, 2024.12.31. 법률 제20613호로 개정된「법인세법」 제21조제5호에 따른 공과금에는 해당하는 것입니다.이 경우 개정된「법인세법」 제21조제5호는 2025.1.1. 이후 장애인고용에 대한 의무 불이행에 따라 부담금 의무가 발생하는 분부터 적용하는 것입니다. 끝.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세, 거주요건]배우자에게 조정대상지역 내 분양권 증여 시거주요건 적용여부서면-2021-부동산-0369 [부동산납세과-3589]등록일자 : 2025.03.07.생산일자 : 2022.11.22.요지무주택자가 조정대상지역 공고 이전에 취득한 분양권을 배우자에게 증여한 경우 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니함회신귀 서면질의의 사실관계와 같이, 계약금 지급일 현재 무주택자가 조정대상지역 공고 이전에 분양계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택 분양권을 배우자에게 증여하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제5호에 따라 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계-남편이 조정대상지역 공고 이전에 무주택 상태에서 분양계약을 체결하고 계약금을 지급함-2020.12.18. 조정대상지역 지정-2021. 1. 분양권을 부인에게 증여2. 질의내용-조정대상지역 공고 이전 무주택 상태에서 분양계약을 체결하여 계약금을 지급하고 그 후 분양권 지분 100%를 배우자에게 증여한 경우 해당 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하는지 여부3. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 기획재정부 조세법령운용과-988(2021.11.17.), 서면-2020-법령해석재산-4354(2021.11.18)[질의] 무주택 1세대가조정대상지역 공고 이전에 증여받은 분양권*에 기해 취득한 주택(취득당시 조정대상지역에 소재함)을 양도 시「소득세법 시행령」 제154조제1항제5호에 따라 비과세 거주요건 제한을 받지 않는지* 증여자가 조정대상지역 공고 이전에 분양계약하고 계약금을 지급함(제1안) 거주요건을 적용함(제2안) 거주요건을 적용하지 않음[회신] 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다.○ 서면-2021-법규재산-0209(2022.05.23) 귀 서면질의의 경우, 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 1세대의 父가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간의 제한을 받지 않는 주택의 분양권을 조정대상지역의 공고일 이후 동일세대원인 자녀에게 증여(100% )한 경우로서,증여 이후 자녀는 세대분리하여 별도의 독립된 1세대를 구성한 상태에서 증여받은 분양권이 완공되어 주택을 취득하는 경우, 해당 주택은 같은 영 제154조제1항제5호의 적용대상에 해당하지 않아 1세대 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간 요건을 적용받는 것입니다.○ 기획재정부 재산세제과-858(2018.10.10)【사실관계】(사례1) 2017.8.2. 이전에 무주택 상태에서 조정대상지역 내 주택의 분양계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, 2017.8.3. 이후에 해당 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여함․ 2016.11. :甲은 “경기도 ○○○○지구” 소재 A주택 분양계약 및 계약금 지급함 * 계약금 지급일 현재 甲은 무주택 세대에 해당함․ 2017.09.08. :甲은 A주택 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여함(사례2) 2017.8.2. 이전에 무주택 상태에서 조정대상지역내 아파트 분양계약하고 계약금을 지급하였으나, 1주택을 보유한 자와 혼인합가 후 그 배우자에게 1/2지분을 증여(2017.8.2.이전)함․ 2013.12.13. : 甲은 세종시 소재 A주택 취득함․ 2015.09.22. : 乙은 세종시 소재 B주택 분양계약 및 계약금 지급함 * 乙은 계약금 지급당시 무주택 세대에 해당하며, B주택은 2017.8.2. 현재 미완공 상태임․ 2015.11.24. : 甲과 乙 결혼․ 2016.09.22. : 乙이 甲에게 B주택 분양권 지분 1/2 증여함【질의】조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항의 거주요건 적용 여부 <제1안> 거주요건을 적용함<제2안> 거주요건을 적용하지 않음【회신】사례1과 사례2의 경우 제2안이 타당함○ 서면-2018-법령해석재산-3385(2019.11.25)귀 서면질의의 사실관계와 같이, 2017.8.2. 이전에 부부가 각각 1개씩 주택(A,B)에 관한 분양계약을 체결하고 관련 계약금을 지급한 경우로서 각 주택이 소재한 지역이 조정대상지역으로 지정된 이후 해당 분양권 2개를 부부공동명의로 전환한 경우 해당 완공된 주택(A,B)에 대하여는「소득세법시행령」제154조제1항에 따른 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.◆ 조정대상지역 공고 이전 무주택 상태에서 분양계약을 체결하고 이후 다른 주택을 취득한 경우에도 거주요건이 적용되지 않습니다. 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.조정대상지역 공고 이전 분양계약을 체결하고 이후 다른 주택을 취득한 경우 거주요건 적용 여부(거주요건 없음)조정대상지역 공고 이전 분양계약을 체결하고 이후 다른 주택을 취득한 경우 거주요건 적용 여부 (거주요건...blog.naver.com도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요서가세무회계 최혜경세무사입니다.다주택자가 양도소득세 중과가 되면서양도세는 크게 3부분으로 나뉘게 되었습니다.1세대 1주택 비과세 적용일반 세율 적용 (6~45%)중과 세율 적용 (20%, 30% up)확실하게 1주택이거나확실하게 2주택인 경우 명확히 판별이 가능합니다만,2주택자지만특례 주택을 보유하고 있어요건에 잘 맞는다면1세대 1주택 비과세가 될 수도 있는 것이고,비과세는 불가능하지만2주택자임에도 중과 배제가 되는 주택인 경우에일반 세율을 적용받을 수 있게 될 수도 있습니다.하지만 경우에 따라비과세 특례도 불가능하고, 중과 배제도 불가능하다면조정지역 2주택자가 주택을 매도하게 되면중과 세율을 적용받게 됩니다.비과세와 중과세율의 차이는양도차익이 크면 클수록 어마어마한 차이가 날텐데요.양도차익이 4억 정도로 가정해본다면(12억 이하)대략적으로 다음과 같이 차이가 날 수 있습니다.장기보유특별공제까지 고려한다면 그 차이는 더 어마어마해집니다.비과세일반 세율중과 세율0원1.3억원2.1억원따라서 2주택자인 경우,비과세 특례를 적용받는 것이 불가능하다면반드시 중과가 적용되는지 여부를 판단해야 합니다.중과 배제 규정은 비과세 규정과 전혀 다르기 때문에각각 따로 검토해야 하는 점을 기억해주셔야 합니다.오늘은 양도소득세 중과 배제에 대해알아보도록 하겠습니다.양도소득세 중과 배제다주택자 양도소득세 중과 배제 판정은다음의 3단계로 이루어집니다.1단계. 조정대상지역 확인양도주택이 비조정지역에 소재 ? 중과 제외양도주택이 조정지역에 소재 ? 중과!중과 대상인,조정지역에 소재하는 주택을 매도하게 되었습니다.그럼 2단계로 넘어가게 됩니다.2단계. 중과대상 주택 수 판정중과대상 주택 수라는 것은,매도하는 주택이 아닌기존에 보유하고 있는 주택을 의미합니다.기존에 보유하고 있는 주택이주택 수에 들어간다면 2주택, 3주택자가 되어 중과가 되는 것이고기존에 보유하고 있는 주택이세법상 주택 수가 배제되는 주택에 해당한다면주택 수에 산입되지 않아보유주택 + 매도주택 2주택을 보유하여도1주택자가 되어 중과가 배제되게 됩니다.중과대상 주택 수에서 배제되는 주택은아래 두 종류에 해당합니다.이 외에는 중과대상 주택 수에서 배제되지 않습니다.많이들 장기임대주택, 상속주택, 소형주택 등이 배제된다고 알고 계시지만,해당 주택은 그 주택을 양도할 때 중과가 배제되는 것이지보유 주택 수에는 산입되고 있습니다.1) 지방 저가주택(취득 시기 관계 없음)가액 기준 / 지역 기준수도권, 광역시, 세종시수도권의 읍, 면지역광역시의 군 지역세종시의 읍, 면지역기타지역3억원 초과무조건 포함3억원 초과시 포함3억원 초과지역 & 가액 요건 모두 충족시 제외지방 저가주택 중주택공시가격이 공시되지 않은 조합원입주권과 주택분양권은종전 부동산의 감정가액과 분양가액으로 가액요건을 판정합니다.다가구주택의 경우 개별주택가격 전체 금액이 아닌각 가구별 안분금액으로 가액 요건을 판정합니다.2) 일정 기간 이내에 취득한(2024.1.10. 이후)소형 신축주택, 준공 후 미분양주택, 인구감소지역 주택, 인구감소관심지역 주택해당 주택의 요건은 아래 포스팅을 참고하시면 좋습니다.[1.10 대책] ① 소형 신축 주택 - 취득세, 종부세, 양도세 세제 혜택[1.10 대책] ② 지방 미분양 주택 - 취득세, 종부세, 양도세 세제 혜택___추가적으로 혼인으로 인해 중과가 배제되는 조항은2주택 중과 배제에는 적용이 안되나3주택 이상이 된 경우 중과 배제가 가능합니다.(혼인 후5년 이내주택 수 계산시 제외됩니다.)3단계. 중과제외 주택 확인여기까지 내용을 검토한 결과,1단계 - 양도 주택이 조정지역에 해당하며2단계 - 기존 보유 주택이 중과 주택 수에도 모두 포함됩니다.그럼 3단계,양도하는 주택 자체가중과제외 주택에 해당하는지 여부를마지막으로 검토합니다.양도소득세 중과제도는 다주택자 투기 수요를 막기 위해서 마련된 제도로,부득이한 사유로 취득한 주택이거나 정부정책상 혜택을 준 주택 등은그 주택 자체가 양도세 중과 배제가 됩니다.대표적으로 민특법상 장기임대주택이거나, 상속 주택인 경우 등에 해당합니다.3주택 이상 중과제외 주택은소득령 167조의 3 1항 1호 ~13호에 걸쳐 나열되어 있고2주택 이상 중과제외 주택은소득령 167조의 10 1항 1호 ~ 15호에 걸쳐 나열되어 있습니다.1호. 지방저가주택2호. 소득세법상 장기임대주택 (주임사 등록 주택)3호. 미분양주택 등 조특법상 특례 주택4호. 장기사원용 주택 (종업원 10년 이상 무상 제공)5호. 신축주택 등 조특법상 특례주택6호. 국가유산주택7호. 상속주택 (상속개시일부터 5년 이내 선순위 상속주택)8호. 저당권 실행 등으로 취득한 주택8호의 2. 장기어린이집9호. 소형주택 (2018.2.13 이전)11호. 조정대상지역 지정 전 계약을 체결한 주택12호. 소형 신축주택, 준공 후 미분양 주택12호의2. 중과 한시적 유예 주택 (2022.5.10 - 2026.5.9. 중 양도)13호. 1세대1주택 비과세 특례 등 적용 주택중과 여부를 판단하는 것은사실 매우 어려운 부분입니다.위의 내용을 최대한 간단하게 적어보았는데사실관계에 잘 맞추어서 판단해보시고,실제 매도 계획을 잡으신 후에는종합적인 세제 분석 상담을 받아보시는 것이 좋습니다!궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요서가세무회계 최혜경세무사입니다.24년, 부동산 거래 감소 등에 따른 부동산 정책의주요 세제 혜택 주택에 대한 내용은 다음과 같습니다.[1.10 대책] ① 소형 신축 주택 - 취득세, 종부세, 양도세 세제 혜택[1.10 대책] ② 지방 미분양 주택 - 취득세, 종부세, 양도세 세제 혜택이러한 정부 정책에 이어추가적으로 정부에서 지정한인구 감소 지역 주택 혹은인구 감소 관심 지역 주택에 대한세제 혜택을 알아보도록 하겠습니다.인구 감소 (관심) 지역이란?인구감소지역이란행안부에서 89개 시군구를 지정하여 고시된 지역으로인구감소지역으로 지정된 특정 지역은지역 균형 발전을 위해양도세, 취득세, 종부세 등 세제 혜택을 포함한복지, 교통, 교육 등 산업 전반에 걸쳐 다양한 정부 지원을 받고 있습니다.인구감소지역은 2021.10.19 에 지정되었으며,아래 지도에 보이는 하늘색 구역에 해당합니다.부산(3)동구 서구 영도구대구(3)남구 서구 군위군인천(2)강화군 옹진군경기(2)가평군 연천군강원(12)고성군 삼척시 양구군 양양군 영월군 정선군 철원군 태백시 평창군 홍천군 화천군 횡성군충북(6)괴산군 단양군 보은군 영동군 옥천군 제천시충남(9)공주시 금산군 논산시 보령시 부여군 서천군 예산군 청양군 태안군전북(10)고창군 김제시 남원시 무주군 부안군 순창군 임실군 장수군 정읍시 진안군전남(16)강진군 고흥군 곡성군 구례군 담양군 보성군 신안군 영광군 영암군 완도군 장성군 장흥군 진도군 함평군 해남군 화순군경북(15)고령군 문경시 봉화군 상주시 성주군 안동시 영덕군 영양군 영주시 영천시 울릉군 울진군 의성군 청도군 청송군경남(11)거창군 고성군 남해군 밀양시 산청군 의령군 창녕군 하동군 함안군 함양군 합천군또한2026년 1월 1일,인구감소지역에 더해 인구감소지수가 높은 순서대로18개 지역을 추가 지정하였습니다.이를인구감소관심지역이라고 합니다.아래 지역의 노란색 구역에 해당합니다.부산(2)금정구, 중구인천(1)동구광주(1)동구대전(3)대덕구, 동구, 중구경기(2)동두천시, 포천시강원(4)강릉시, 동해시, 속초시, 인제군전북(1)익산시경북(2)경주시, 김천시경남(2)사천시, 통영시① 양도세 세제혜택조특법 71조의 2. 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도세 특례① 주택 등을 1채 보유한 1세대가 인구감소(관심)지역 주택 등을 취득할 것② 2024.1.4 - 2026.12.31. 의 기간 중 주택을 취득할 것(인구감소관심지역은 2026.1.1 이후)③ 취득당시 기준시가가 수도권 밖 9억원 이하 수도권 4억원 이하에 해당할 것위 요건에 해당하면, 기존 주택을 양도하는 경우인구감소지역 주택을 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.세컨드홈 혹은 귀향을 목적으로 수도권 내 주택을 두고시골에 주택을 산 경우 위 특례가 가능해 보입니다.해당 기간 중 주택을 취득했다면,꼭 일시적 2주택 특례를 적용안하더라도오랜 기간 보유한 뒤, 수도권 주택을 매도할 때도움이 되는 특례라고 볼 수 있습니다.양도세 중과 배제① 인구감소지역 혹은 인구감소관심지역에 소재할 것(단, 수도권 및 광역시에 소재하는 주택은 제외)② 2026년 1월 1일 이후 취득하는 주택일 것③ 기준시가가 4억원 (수도권 밖은 9억원) 을 초과하지 않을 것④기존 보유 주택과 동일 시군구에 소재하지 않을 것또한 인구감소지역에 해당하면,양도세 중과 배제가 될 수 있습니다.단, 2026년 1월 1일 이후 취득하는 주택에 해당 규정이 적용되기 때문에일반적으로 중과 배제는지방 저가 주택 (3억원 이하 & 지방 소재) 에 해당하여중과가 배제되는 경우가 더 많습니다.② 취득세 세제혜택주택 유상 거래 취득 중과세 예외양도세에 다주택자 중과 배제가 있다면,취득세에는 유상거래 주택 수에서 배제되는 내용이 있겠죠.2026년 1월 1일부터 2026년 12월 31일까지인구감소지역에 취득하는 주택으로서임대사업자가 임대주택으로 등록한다면,해당 주택은 중과세 대상이 아닙니다.지특법 75조의 5 인구감소지역 등에 대한 감면<사업자가 부동산을 취득하는 경우>인구감소지역에 열거된 업종을 창업하기 위해혹은 영위하기 위해 취득하는 부동산에 대해서는취득세 100% 면제와 재산세가 5년간 면제됩니다.※ 업종 : 광업, 제조업, 건설업, 정보통신업, 과학 및 기술 서비스업, 사업지원및임대서비스업,창작 및 예술관련 서비스업, 수도 하수 및 폐기물 처리 원료 재생업, 물류사업 등 (지방세특례제한법 58조 3, 4항)<개인이 부동산을 취득하는 경우>또한 개인이 주택을 취득할 때무주택자나 1가구 1주택 소유한 자가인구감소지역에서 3억 (수도권 외 12억원) 이하의 주택 등을 취득하면취득세가 25% 감면됩니다.③ 종부세 세제혜택조특법 71조의 2. 인구감소지역 주택 취득자에 대한 종부세 특례1주택을 보유한 1세대가2024. 1. 4. - 2026. 12. 31. 까지인구감소지역의 주택을 1채 취득한 경우1세대 1주택자로 보아종합부동산세는 9억이 아닌 12억원을 공제 받고1세대 1주택일 때 가능한 과세특례도 적용받을 수 있습니다.(고령자 특례, 장기보유 특례 등)이 경우 9월 16일 - 9월 30일 사이에세무서장에 미리 1세대 1주택 특례를 신청해야 합니다.사실상경기 수도권 및지방 주요 도시를 제외하곤거의 대부분 인구감소지역 내에 해당할 수 있는데요.조정대상지역과인구감소지역을비교하면 그 세제 차이가 어마어마할 수밖에 없습니다.이러한 정책을 잘 활용하여지방 도시 주택을 구매하실 때 활용하시면 좋을 듯 합니다.아쉬운 건 기존 주택을 양도할 때 보다향후 지방 주택을 취득하는데 초점이 맞춰져 있어오래 전 구매한 지방 주택에 대해서는해당 법령 보다는 다른 법령을 검토하여세제 혜택을 확인해야 합니다.이전에 시골 주택을 매수하신 분들은농어촌 주택, 고향 주택, 혹은 지방 저가 주택 중과 배제 등다른 방식으로 세제 혜택에 해당하실 수 있으니복잡한 내용은꼭 세무 검토 진행하시고 계획을 세우시길 바라겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경세무사 드림

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.세법에서는 주택을 취득할 때크게 3가지 자산 유형으로 보게 됩니다.첫째. 주거용 부동산주거용 부동산은 거주를 위한 부동산으로서,일반적으로 1세대당 거주를 위해1주택을 보유하고 있을 때 비과세 혜택을 주게 되며2주택 이상 보유한다면 다주택자 등으로 간주하여세법상 제재를 가하게 됩니다.둘째. 임대용 부동산임대용 부동산은 말그대로전세 및 월세 등 임대차계약을 하여타인에게 임대를 주는 용도로 사용하는 부동산입니다.임대 수익을 얻기 위한 사업용 부동산입니다.사업자 등록 없이 임대를 주는 경우도 많지만,세제 관리상 민특법상 민간임대주택사업자를 내거나세무서 주택임대사업자를 내게 되면이에 따른 세제 혜택을 주고 있습니다.특히나 월세를 받는 경우,임대수익에 따른 소득세 신고 의무가 있습니다.셋째. 매매용 부동산매매용 부동산은 사고, 팔고 하기 위한 목적으로취득하는 부동산을 말합니다.세법상은 이 부동산을 '재고자산'으로 보게 됩니다.일반적으로 분양업자나 시행사 등이 이러한 재고자산을 보유하여상품과 같이 사고 팔고 하며 매매차익을 실현하는데요.이 경우, 주택으로 보지 않아 비과세는 불가능하며상품인 재고자산으로 보아 차익에 대해종합소득세를 계산하여 신고납부해야 합니다.결론적으로,주택을 사신 경우이 부동산을 어떻게 활용하실지 결정을 하셔야 합니다.세법상 임대용부동산이나 매매용부동산으로 활용하시는 경우,이에 맞는 세무적 사업자 등록 및 세금 신고 납부에 대해구체적인 분석이 필수적으로 뒤따르게 됩니다.오늘은 이 부동산 매매업의,재고 자산에 대해서 다뤄보도록 하겠습니다.[부동산 매매업] 이란 업종에 대해 자세히 작성한아래 포스팅도 참고해주세요!부동산 매매업으로 분류되면 세금이 이렇게 달라집니다안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다. 부동산 세금 상담을 하다 보면, '부동산 매매업자&#x2...blog.naver.com위 포스팅 주요 내용매매사업자의 재고등록매매사업자는단기간 내에 여러 채의 부동산을 사고 파는 일을 하는업종으로 분류됩니다.경매를 하거나 매매를 하는 경우도 있으며,신축하여 신축판매업을 하는 경우도 있습니다.이 경우 매매사업자의 부동산은'재고자산'으로 분류됩니다.재고자산 등록이란매매사업자가 매입한 부동산을사업용 자산, 즉 상품과 같은 재고자산으로세무서에 신고하는 내용을 말합니다.그럼 재고자산은 세무서에 직접 바로 신고하는 것일까요?그렇지 않습니다.일반적으로 매매사업자의 경우경매 등으로 물건을 취득하게 되면,첫번째로 매매사업자로서세무서 사업자등록증을 내게 됩니다.이후 세무사사무실 등을 통해서사업에 대한 '장부'를 회계/세법 기준에 맞춰작성하게 되는데요.그때 장부에 취득한 자산을재고자산으로서 등재하는 것을 의미합니다.이렇게 등재된 자산에 대해서는보유시 관리를 합니다.대출이 있다면 이자 등을 비용으로 기록하고추가적인 유지보수 비용이 들어간다면 해당 비용에 대해 관리하는 것이죠.추후 처분을 하게 되면, 매매차익에 대해 그대로 장부에 기록합니다.매매사업자 또한 예정신고가 필요하지만,이 장부를 작성한 모든 내용을부가세 신고 / 종합소득세 신고시정산하여 신고, 납부합니다.만약 연말까지 매매하고자 하는 부동산이취득을 하였지만 매도는 안된 상황이라면연말 12월 기준 → 재고자산으로 남아있게 되며매도가 모두 완료되었다면기중에는 재고자산, 기말에는 수익으로 남게되는 것입니다.세법상 재고자산 여부에 따라그 해의 수익 비용, 그리고 세금이 결정됩니다.이런 모든 내용은 재고자산을 등재하며기장을 맡기는 세무사와 긴밀히 소통하셔야 합니다.매매사업자의 재고자산의 중요성매매사업자의 재고자산을 관리하는 것은 매우 중요합니다.매출을 인식하는 기준이 계약일인지 인도일인지중간지급조건부인지 상황과 기간에 따라완전히 달라지는 부분을 주의하셔야 합니다.소득세는 연간 기준으로 신고하기 때문에매출 / 재고자산 여부를 잘못 판단하는 경우매출에 대한 무신고 혹은 과소신고가 될 수 있습니다.또한 재고자산은 평가에 대한 이슈가 있을 수 있는데요.재고자산의 평가 금액에 따라서장부상 이익이나 손실이 완전히 달라지게 됩니다.재고자산을 누락하여 매출을 과소계상한 경우이에 대한 세금 리스크가 너무나 클 수 있습니다.재고 평가 방법은 상품, 생물, 부동산 등그 재고 특성에 따라 세법상 / 회계상기준으로 하는 것이 다르게 됩니다.또한 큰 비용을 처리했을 때는이를 재고자산으로 볼지 당해연도 경비로 볼지세법상 검토가 필요합니다.즉시 비용 처리가 가능한 경우와,감가상각이 필요한 경우도 있습니다.이런 부분에 대해 매매사업자 장부 작성을 할 때검토하여 세제 리스크를 최소화할 수 있도록 해야 합니다.오늘은 세법상 매매사업자의 장부 작성에 대해살펴보았습니다.매매사업자를 진행하시게 되는 경우는기존 주택에 대한 양도세 이슈나,대출 등 다양한 원인이 있을텐데요.장부 작성은 물론매매사업자를 등록하게 됨으로써 받을 수 있는세제 혜택과 리스크,그 외의 방법은 없는지에 대한 검토가전반적으로 필요합니다.상담이 필요하시면 언제든 연락 부탁드립니다.복잡한 내용은꼭 세무 검토 진행하시고 계획을 세우시길 바라겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경세무사 드림

[소득세]국가로부터 지급받는 시상금의 기타소득 비과세 여부(비과세 소득임)서면인터넷방문상담1팀-1613귀속년도 : 2006등록일자 : 2009.01.02.생산일자 : 2006.11.29.요지국가의 예산으로 행정자치부장관 등이 수여하는 상금과 부상은 비과세되는 기타소득에 해당함.회신기타소득으로서 「소득세법 시행령」 제18조 제1항 제10호의 규정에 의하여 비과세되는 '국가 또는 지방자치단체로부터 받는 상금과 부상'은 국가 또는 지방자치단체의 예산으로 국가 또는 지방자치단체가 수여하는 상금과 부상을 말하는 것으로, 귀 질의와 같이 국가(행정자치부)의 예산으로 행정자치부장관 등이 수여하는 상금과 부상은 비과세되는 기타소득에 해당하는 것임.상세내용1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 00 신문사는 행정자치부, 국가균형발전위원회가 주최하는 “제1회 살기 좋은 지역 만들기 경연대회”의 작품 접수·작품 심사 등 운영관리 업무를 의뢰받았으며, 경연대회의 내용은 다음과 같음 · 주최 : 행정자치부, 국가균형발전위원회 · 접수 장소 및 심사 장소 : 00 신문사 · 수상작 발표 : 행정자치부 및 00신문사 홈페이지 · 시상 내역 : 국무총리상(0만원), 행정자치부장관상(0만원), 균형위원장상(0만원) 등 총 상금 800만원(전액 국비 예산) ○ 질의내용 행정자치부로부터 00 신문사가 경연대회의 운영관리 업무를 의뢰받고 국비 8백만원을 지원받아 10명의 수상자들에게 8백만원의 상금을 지급할 때 소득세법 시행령 제18조 제10항 규정의 기타소득 비과세대상 상금에 해당하는지 여부.2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○소득세법 제12조【비과세소득】 5. 기타소득 중 다음 각목의 1에 해당하는 소득 (1994. 12. 22 개정) 다. 상훈법에 의한 훈장과 관련하여 받는 부상 기타 대통령령이 정하는 상금과 부상 ○소득세법 시행령 제18조【비과세되는 기타소득의 범위】 ① 법 제12조 제5호 다목에서 󰡒기타 대통령령이 정하는 상금과 부상󰡓이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 10. 제1호 내지 제9호 외에 국가 또는 지방자치단체로부터 받는 상금과 부상 ○소득세법 시행규칙 제10조【비과세소득의 범위】 ② 영 제18조 제1항 제10호에 규정하는󰡒상금과 부상󰡓에는 다음의 것을 포함한다. 1. 「모범공무원 규정」에 의하여 모범공무원으로 선발된 자가 받는 모범공무원 수당 (2005. 3. 19. 개정) 2.「조세범처벌절차법」 제16조의 규정에 의한 포상금 등 법규의 준수 및 사회질서의 유지를 위하여 신고 또는 고발한 자가 관련법령이 정하는 바에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 받는 포상금 또는 보상금 (2005. 3. 19. 개정) 4. 경찰청장이 정하는 바에 따라 범죄신고자가 받는 보상금 (1996. 3. 30 신설) ○ 서면1팀-1438, 2005.11.28. 기타소득으로서소득세법 시행령 제18조 제10호의 규정에 의하여 비과세되는 “국가 또는 지방자치단체로부터 받는 상금과 부상”은 국가 또는 지방자치단체의 예산으로 국가 또는 지방자치단체가 수여하는 상금과 부상을 말하는 것이므로, 귀 질의와 같이 대학이 지방자치단체 직무위임의 일환으로 대학 학장 명의로 수여하는 상금과 부상은 비과세되는 기타소득에 해당하지 아니하는 것임. ○ 재직세1234-377, 1978.02.04. 기타소득으로서소득세법 시행령 제13조 제8호의 규정에 의하여 비과세되는 󰡒국가 또는 지방자치단체로부터 수여받는 상금과 부상󰡓은 국가 또는 지방자치단체의 예산으로 국가 또는 지방자치단체가 수여하는 상금과 부상을 말하는 것이므로 귀 질의의 예와 같이 상공부장관이 품질관리추진부장의 자격으로써 사단법인 한국규격협회의 기금으로 지급하는 상금과 부상은 비과세되지 아니함. ○ 재소득46073-140, 2002.09.18. 국방부장관이방위산업에 관한 특별조치법 제10조의 규정에 의하여 방산업체․연구기관 등에 종사하는 기술자 등으로서 그 연구개발실적이 현저한 자에 대하여 공적을 심사하여 차등지급하는 연구개발장려금은소득세법시행령 제18조 제1항 제10호의 국가로부터 받는 상금에 해당하는 것이므로 비과세되는 것임. ○ 소득22601-1710, 1991.09.05. 노동문화제 음악부문의 수상들에게 노동부장관의 승인을 얻어 지급하는 상금은소득세법시행령 제13조 제7호의 규정에 의하여 비과세되는 기타소득에 해당하는 것임. ○ 재소득46073-49, 2001.03.07. 한국○○공사가 인터넷 정보사냥대회를 개최하여 우수자에게 지급한 상금과 부상은 대회개최의 취지, 장학금의 규모 및 시상형태로 보아 경진․경연대회의 우수자에게 지급하는 상금과 부상으로 판단되므로 그 명칭에 관계없이소득세법 제21조 제1항 제1호의 규정에 의한 기타소득에 해당하는 것임.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사황정민 세무사입니다.오늘은 서초구 반포동재건축 단지(반포 주공 1,2,4주구 및 3주구 / 반포 미도1차 아파트) 에 대한투자/세무상 주요 확인사항들에 대하여설명드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.정리된 글은블로그에 포스팅하였습니다.반포 1,2,4 주구 및 3주구 [ 래미안 트리니원 , 디에이치 클래스트 ]관리처분계획인가 후 준공 전 [ 반포 주공1단지 재건축 ]반포 3주구 [래미안 트리니원] / 반포124주구 [ 반포 디에이치 클래스트 ]도시 및 주거환경정비법 상 재건축 ( 정비사업 )조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 ( 2017-08-02 ~ 현재 )세대수 : 반포 3주구 [ 래미안 트리니원 ] 약 2,091세대 / 반포 124주구 [ 디에이치 클래스트 ] 약 5,000 세대사업시행계획인가일 : 2017-09-27관리처분계획인가일 : 2021-07-14재건축 단계 : 준공 직전 ( 일반 분양 완료 )반포 미도 1차 아파트 재건축조합설립인가 후 사업시행계획인가 전 [ 미도아파트 재건축 ]도시 및 주거환경정비법 상 재건축 ( 정비사업 )조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 ( 2017-08-02 ~ 현재 )세대수 : 약 1,743세대 [ 조합설립인가일 : 2025-09-30 ]재건축 단계 : 조합설립인가 후재건축 세무/투자 Check Point [ 증여자 / 매도자 ][쟁점사항]도시 및 주거환경정비법 제 39조 2항 조합원 지위 전매제한 및 4호 / 시행령 37조 예외 조항조합원 입주권 취득세율 , 시가 산정방법취득세 및 양도소득세 중과세율토지거래허가 및 부담부증여 관련 규정대체주택 비과세 및 일시적 입주권(분양권) 비과세 특례입주권 주택 수 포함 및 중과 관련[1] 투기과열지구 조합원 지위 전매제한도시 및 주거환경정비법 제 39조 ② / 동법 시행령 제 37조현재반포 1,2,4 주구 및 3주구그리고미도 1차아파트는모두 조합설립인가가 난 상태입니다.따라서 예외 조항을 충족하지 못하였다면 매도 및 증여가 불가능합니다.일반적으로 아래의 경우에는 매도 및 증여가 가능합니다.미도/반포 주공 공통 : 1세대 1주택자로서 보유기간이 10년 이상이며, 거주기간이 5년 이상인 경우 [ 4. ]반포 1,2,4 주구 [ 반디클 ] / 반포 3주구 [ 트리니원 ] : 착공 후 3년 이내 준공이 되지 않는 경우 해당 기간[현재 미충족 _ 준공 전 일정기간 ]이정도 재건축 단지를 보유하며 매도/증여 계획을 세우시거나 매수를 희망하시는 분들이라면도정법 상 규정은 익숙하실테니 잘 확인 후 계획을 세워주시면 될 듯 합니다.[2] 취득세 및 증여재산 평가 관련지방세법 제13조의2 및 시행령 28조의6반포 1,2,4주구[반디클] / 반포 3주구[트리니원]현재 시점 매도/증여시 [ 소득세법 및 지방세법 상 입주권(토지) ]재산가액 평가 방법 : 일반적으로 조합원 입주권 감정가액으로 시가 산정취득세율 : 매수(4.6%) / 증여(4%)반포 1,2,4주구 및 3주구 준공 이후 매도/증여시 , 미도 1차 아파트 매도/증여시재산가액 평가 방법 : 유사매매사례가액 혹은 감정가액으로 시가 산정취득세율 : 매수(3.3~13.4%) / 증여(1세대1주택자의 직계존비속 증여제외_12.4%or13.4%)추가 고려사항 : 입주권_토지거래허가대상 , 분담금 지분비율 자력 납부 필요[3] 대체주택 비과세 및 일시적 입주권 / 일시적 분양권 비과세 특례 규정소득세법 시행령 제 156조의2 ⑤ / 소득세법 시행령 제 156조의2 ③④ , 시행령 제 156조의3 ②③[1] 반포 미도 1차 아파트 보유자 , 반포 1,2,4주구 및 3주구 원조합원 [ 대체주택 비과세 ][효과]보유 및 거주기간과 무관하게1세대 1주택 비과세 적용- > 비교 : 선 취득 주택을 양도할 때 비과세를 적용하는 소령 155조 ① 및 동시행령 ③④와 다르게후 취득 주택 비과세 적용[요건]①국내에 1주택을 소유한 1세대가②사업시행인가일 이후대체주택을 취득하여1년이상 거주하고③ 신축 주택 완성 전이나완성 후 3년 이내에 대체주택을 양도하는 경우[사후관리]신축 주택 완성 후 3년 이내 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.[2] 반포 1,2,4주구 및 3주구 승계조합원 및 일반 분양 당첨자 [ 일시적 입주권/분양권 비과세 ][ 승계조합원 일시적 입주권 비과세 특례 ][요건]☞ Case 1 . 조합원 입주권 취득 3년 이내에 종전 주택 양도하는 경우 [ 156조의2 3항 ]①종전 주택 취득일부터1년 경과 후 조합원 입주권을 취득② 조합원 입주권 취득한 날부터3년 이내에 종전 주택을 양도☞ Case 2. 조합원 입주권 취득 3년 이후에 종전 주택을 양도하는 경우 [ 156조의2 4항 ]① 종전 주택 취득일부터1년 경과 후 조합원 입주권을 취득② 재개발재건축 신축주택이완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주③ 재개발재건축 신축주택이 완성되기 전이나완성 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것[ 일반 분양 당첨자 일시적 분양권 비과세 특례 ][요건]☞ Case 1 . 분양권 취득 3년 이내에 종전 주택 양도하는 경우 [ 156조의3 2항 ]① 종전 주택 취득일부터1년 경과 후 분양권을 취득② 분양권 취득한 날부터3년 이내에 종전 주택을 양도☞ Case 2. 분양권 취득 3년 이후에 종전 주택을 양도하는 경우 [ 156조의3 3항 ]① 종전 주택 취득일부터1년 경과 후 분양권을 취득② 재개발재건축 신축주택이완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주③ 재개발재건축 신축주택이 완성되기 전이나완성 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것[4] 입주권 주택 수 포함 및 장기보유특별공제 및 중과 관련소득세법 제 95조 및 104조 ⑦결론[1] 비과세 판정 및 중과세율 적용 판정시 주택 수 포함 - O[2] 입주권 자체 양도시 중과세율 적용 여부 - X[3] 장기보유특별공제 관련 - 관리처분계획인가 후 양도차익에 대하여는 장기보유특별공제 미적용

광명시흥지구, 3기 신도시, 도로·철도 사업 등 공익사업이 본격화되면서 "보상 협의요청서를 받았는데 어떻게 해야 하나요?"라는 문의가 늘고 있습니다.대부분의 토지소유자는 처음 겪는 일이다 보니 보상금 액수만 보고 협의에 응할지 말지를 고민합니다.그런데 보상 협의요청서는 단순한 안내문이 아닙니다.한 번 협의보상에 응하면 되돌리기 어려운 중요한 선택이 될 수 있습니다.1. 협의보상은 가격 흥정이 아닙니다많은 분들이 "보상금을 조금 더 받을 수 없을까요?"라고 묻습니다.하지만 협의보상 단계에서 사업시행자와 가격 협상을 하는 것은 사실상 어렵습니다.사업시행자는 감정평가 결과를 토대로 보상금을 제시하며, 토지소유자는 그 금액을 수용할 것인지 여부를 결정하게 됩니다.즉,"3억원을 받을 것인가?""받지 않고 다음 절차를 진행할 것인가?"를 선택하는 단계에 가깝습니다.2. 협의보상에 응하면 절차가 종료될 수 있습니다보상금을 지급받고 소유권을 이전하면 일반적으로 보상절차는 마무리됩니다.이후 주변 토지의 보상금이 더 높게 인정되었다고 하더라도 이미 협의가 완료된 경우 다시 보상금을 올려달라고 요구하기는 쉽지 않습니다.실제로 보상 이후 뒤늦게"옆 토지는 더 받았다.""수용재결에서 증액되었다."라는 이야기를 듣고 후회하는 사례도 적지 않습니다.따라서 협의서에 서명하기 전 충분한 검토가 필요합니다.3. 가장 먼저 확인할 것은 '증액 가능성'입니다협의에 응할지 여부는 결국 하나의 질문으로 귀결됩니다."이의신청이나 수용재결을 진행할 경우 보상금이 올라갈 가능성이 있는가?"입니다.토지의 위치, 이용현황, 도로접면, 개발가능성, 인근 보상사례 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.경우에 따라 수천만원에서 수억원 이상 차이가 발생하기도 합니다.반대로 객관적인 증액 사유가 없는 경우에는 시간과 비용만 소요될 수 있습니다.따라서 무조건 협의도, 무조건 이의신청도 정답은 아닙니다.4. 보상금만 볼 것이 아니라 세금도 함께 검토해야 합니다실무에서는 의외로 보상금보다 세금이 더 중요한 경우가 많습니다.예를 들어,공익사업 양도소득세 감면 대상인지채권보상을 선택하는 것이 유리한지연도별 분할 수령이 가능한지대토보상 검토가 필요한지사전 증여를 활용할 수 있는지등에 따라 실제 손에 쥐는 금액이 크게 달라질 수 있습니다.보상금이 1억원 증액되더라도 세금 구조를 잘못 설계하면 기대보다 적은 금액을 수령하게 되는 경우도 있습니다.따라서 감정평가 검토와 세금 검토는 함께 이루어지는 것이 바람직합니다.5. 보상 협의요청서를 받았다면 이렇게 확인해 보세요□ 감정평가 금액이 적정한가?□ 인근 유사 사례와 비교해 불리하지 않은가?□ 이의신청 또는 수용재결 시 증액 가능성이 있는가?□ 양도소득세 감면 적용이 가능한가?□ 채권보상·대토보상 선택이 유리한가?□ 보상금 수령 시기를 조정할 수 있는가?□ 상속·증여 계획과 연계할 필요는 없는가?마무리보상 협의요청서를 받았다고 해서 무조건 협의에 응하는 것이 정답은 아닙니다.반대로 무조건 이의신청을 진행하는 것도 정답이 아닙니다.중요한 것은 현재 제시된 보상금이 적정한지, 그리고 다음 단계에서 실질적인 증액 가능성이 있는지를 객관적으로 검토하는 것입니다.토지보상은 감정평가와 세금이 함께 움직이는 분야입니다.한 번의 선택이 수천만원에서 수억원의 차이로 이어질 수 있는 만큼, 협의서에 서명하기 전에 충분한 검토를 거치시길 바랍니다.

A. 경우에 따라 인정될 수 있습니다.부부가 공동으로 부동산을 취득하면서 금융기관 대출은 남편 명의로만 실행된 경우라도, 실질적으로 부부가 공동으로 채무를 부담한 사실이 확인된다면 부인의 취득자금 출처로 인정받을 수 있습니다.국세청은 대출 명의가 남편 단독이더라도 이자 지급, 원금 상환, 담보 제공 등의 사실을 종합하여 실제 채무자가 부부 공동이라고 인정되는 경우에는 각자가 부담하는 대출금을 각자의 취득자금 출처로 볼 수 있다고 해석하고 있습니다.다만 실제 상담 사례에서는 대출자는 남편이고 원리금 상환도 남편이 전부 부담하는 경우가 많습니다. 이 경우에는 단순히 공동명의라는 이유만으로 부인 지분 상당액이 모두 인정되는 것은 아닙니다.따라서 부인의 소득, 예금, 금융자산, 기존 보유재산 등을 통해 자금출처를 입증하거나, 부족한 금액에 대해서는 부부간 증여를 검토할 필요가 있습니다.결국 중요한 것은 대출 명의 자체가 아니라 실제 누가 채무를 부담하고 상환하는지 여부입니다.○ 재산상속46014-1185(2000.10.05)부부가 공동으로 부동산을 취득함에 있어서 금융기관으로부터 남편명의로만 대출받아 당해대출금으로 부동산취득자금에 충당하였으나, 그 대출금에 대한 이자지급 및 원금 변제상황과담보제공사실 등에 의하여 사실상의 채무자가 부부 공동임이 확인되는 경우에는각자가 부담하는 대출금은 각자의취득자금출처로 인정받을 수 있는 것입니다.귀 질의의 경우가 이에 해당되는지 또는 상속세및증여세법 제2조의 규정에 의한증여에 해당되는지 여부는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단하는 것입니다.○ 재삼46014-2402, 1997.10.9금융기관으로부터 대출을 받은 때에 타인의 부동산을 담보로 제공하였다는 사유만으로는 증여에 해당되지 아니하는 것이며, 부동산을 취득함에 있어서 금융기관으로부터타인명의로 대출받았으나 그 대출금에 대한 이자지급 및 원금 변제상황과 담보제공사실등에 의하여 사실상의 채무자가 그 부동산 취득자임이 확인되는 경우 당해 대출금은취득자금출처로 인정받을 수 있는것이나,귀 질의의 경우가 이에 해당되는지 아니면 상속세및증여세법(법률 제5193호,1996.12.30 개정된 것)제2조의 규정에 의한 증여에 해당되는지 여부는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단하는 것입니다.○ 재삼46014-547, 1997.3.103인이 공동으로 부동산을 취득함에 있어서 금융기관으로부터 1인 명의로만 대출받아당해 대출금으로 취득자금에 충당하였으나, 그 대출금에 대한 이자지급 및 원금 변제상황과 담보제공 사실 등에 의하여 사실상의 채무자가 3인 공동임이 확인되는 경우에는 증여세 과세문제가 발생하지 아니하는 것입니다.

[종소세]창업 후 3년 이내에 벤처기업으로 확인받은 경우창업중소기업에 대한 세액감면 및 감면한도 적용 여부(벤처 감면 적용)사전-2026-법규소득-0322 [법규과-750]귀속년도 : 2025등록일자 : 2026.05.22.생산일자 : 2026.03.26.요지수도권과밀억제권역 내에서 창업(‘23.1.7.)하고 창업 후 3년 이내에 ｢벤처기업육성에 관한 특별법｣에 따라 벤처기업으로 확인받은 경우(’25.11.12.) 창업중소기업 등에 대한 세액감면 적용 여부 및 세액감면 한도답변내용｢조세특례제한법 시행령｣ 제5조제4항에 해당하는 중소기업으로서 창업 후 3년 이내에 ｢벤처기업육성에 관한 특별법｣ 제25조에 따라 벤처기업으로 확인받고 다른 감면 요건을 모두 충족한 경우, ｢조세특례제한법｣ 제6조제2항에 따른 창업중소기업 등에 대한 세액감면을 적용받을 수 있으나, 2025.1.1. 이후 벤처기업으로 확인받는 경우에는 ｢조세특례제한법｣ 제6조제13항에 따라 감면한도(연간 5억원)가 적용되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○신청인은 ‘23.1.7. 서울 ○○구 ○○동 ***-**에서 서비스 광고대행업*을 주업종으로 하여 개인사업자 등록을 하였고 * 23.6.2. 업종코드만 변경함(전 743004 → 후 743002) - ’23.9.26. 사업장을 서울 ○○구 ○○동 ###-##로 이전하여 현재까지 계속 사업중 임○쟁점사업장은 ‘25.11.12. 벤처기업확인기관에서 ｢벤처기업육성에 관한 특별법｣에 따른 벤처기업으로 확인받았음(이하 “쟁점확인”) - 신청인은 쟁점사업장의 23년, 24년 귀속 종합소득세 신고시 ｢조세특례제한법｣ 제6조 창업중소기업등에 대한 세액감면을 받은 사실이 없음2. 신청내용○수도권과밀억제권역 내에서 창업(‘23.1.7.)하고 창업 후 3년 이내에 ｢벤처기업육성에 관한 특별특별법｣에 따라 벤처기업으로 확인받은 경우 창업중소기업 등에 대한 세액감면 적용 여부 및 세액감면 한도 적용 여부에 대해 질의함 (조특법 §6②⑬)3. 관련법령○조세특례제한법 제6조【창업중소기업 등에 대한 세액감면】① 대통령령으로 정하는 중소기업(이하 "중소기업"이라 한다) 중 2027년 12월 31일 이전에 제3항 각 호에 따른 업종으로 창업한 중소기업(이하 이 조에서 "창업중소기업"이라 한다)과 ｢중소기업창업 지원법｣제53조제1항에 따라 창업보육센터사업자로 지정받은 내국인(이하 이 조에서 "창업보육센터사업자"라 한다)에 대해서는 해당 사업에서 최초로 소득이 발생한 과세연도(사업 개시일부터 5년이 되는 날이 속하는 과세연도까지 해당 사업에서 소득이 발생하지 아니하는 경우에는 5년이 되는 날이 속하는 과세연도를 말한다. 이하 제6항에서 같다)와 그 다음 과세연도의 개시일부터 4년 이내에 끝나는 과세연도까지 해당 사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세에 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 곱한 금액에 상당하는 세액을 감면한다. 1. 창업중소기업의 경우: 다음 각 목의 구분에 따른 비율 가. 2025년 12월 31일 이전에 창업한 경우 1) 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 대통령령으로 정하는 청년창업중소기업(이하 "청년창업중소기업"이라 한다)의 경우: 100분의 100 2) 수도권과밀억제권역에서 창업한 청년창업중소기업과 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 창업중소기업의 경우: 100분의 50② ｢벤처기업육성에 관한 특별법｣제2조제1항에 따른 벤처기업(이하 "벤처기업"이라 한다) 중 대통령령으로 정하는 기업으로서 창업 후 3년 이내에 같은 법 제25조에 따라 2027년 12월 31일까지 벤처기업으로 확인받은 기업(이하 "창업벤처중소기업"이라 한다)의 경우에는 그 확인받은 날 이후 최초로 소득이 발생한 과세연도(벤처기업으로 확인받은 날부터 5년이 되는 날이 속하는 과세연도까지 해당 사업에서 소득이 발생하지 아니하는 경우에는 5년이 되는 날이 속하는 과세연도)와 그 다음 과세연도의 개시일부터 4년 이내에 끝나는 과세연도까지 해당 사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 제1항을 적용받는 경우는 제외하며, 감면기간 중 다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날이 속하는 과세연도부터 감면을 적용하지 아니한다. 1. 벤처기업의 확인이 취소된 경우: 취소일 2. ｢벤처기업육성에 관한 특별법｣제25조제2항에 따른 벤처기업확인서의 유효기간이 만료된 경우(해당 과세연도 종료일 현재 벤처기업으로 재확인받은 경우는 제외한다): 유효기간 만료일⑬ 각 과세연도에 제1항, 제2항 및 제4항부터 제7항까지에 따라 감면받는 세액의 합계액이 5억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액은 감면하지 아니한다. <신설 2024.12.31>○ 조세특례제한법 시행령 제5조 【창업중소기업등에 대한 세액감면】④ 법 제6조제2항에서 "대통령령으로 정하는 기업"이란 다음 각호의 1에 해당하는 기업을 말한다. 1.｢벤처기업육성에 관한 특별법｣ 제2조의2의 요건을 갖춘 중소기업(같은 조 제1항제2호나목에 해당하는 중소기업을 제외한다) 2. 연구개발 및 인력개발을 위한 비용으로서 별표 6의 비용(이하 이 조에서 "연구개발비"라 한다)이 당해 과세연도의 수입금액의 100분의 5 이상인 중소기업○벤처기업육성에 관한 특별법 제2조의2【벤처기업의 요건】① 벤처기업은 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 1. ｢중소기업기본법｣제2조에 따른 중소기업(이하 "중소기업"이라 한다)일 것 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것 가. 다음 각각의 어느 하나에 해당하는 자의 투자금액의 합계(이하 이 목에서 "투자금액의 합계"라 한다) 및 기업의 자본금 중 투자금액의 합계가 차지하는 비율이 각각 대통령령으로 정하는 기준 이상이고, 제25조의3제1항에 따라 지정받은 벤처기업확인기관(이하 "벤처기업확인기관"이라 한다)으로부터 해당 요건을 갖춘 것으로 평가받은 기업 (1) ｢벤처투자 촉진에 관한 법률｣제2조제10호에 따른 벤처투자회사(이하 "벤처투자회사"라 한다) (2) ｢벤처투자 촉진에 관한 법률｣제2조제11호에 따른 벤처투자조합(이하 "벤처투자조합"이라 한다) (3) ｢여신전문금융업법｣에 따른 신기술사업금융업자(이하 "신기술사업금융업자"라 한다) (4) ｢여신전문금융업법｣에 따른 신기술사업투자조합(이하 "신기술사업투자조합"이라 한다) (5) 삭제 <2020.2.11> (6) ｢벤처투자 촉진에 관한 법률｣제66조에 따른 한국벤처투자 (7) 중소기업에 대한 기술평가 및 투자를 하는 자로서 대통령령으로 정하는 자 (8) 투자실적, 경력, 자격요건 등 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 개인 나. 다음의 어느 하나를 보유한 기업의 연간 연구개발비와 연간 총매출액에 대한 연구개발비의 합계가 차지하는 비율이 각각 대통령령으로 정하는 기준 이상이고, 벤처기업확인기관으로부터 성장성이 우수한 것으로 평가받은 기업. 다만, 연간 총매출액에 대한 연구개발비의 합계가 차지하는 비율에 관한 기준은 창업 후 3년이 지나지 아니한 기업에 대하여는 적용하지 아니한다. 1) ｢기업부설연구소등의 연구개발 지원에 관한 법률｣제7조제1항에 따라 인정받은 기업부설연구소 또는 연구개발전담부서 2) ｢문화산업진흥 기본법｣제17조의3제1항에 따라 인정받은 기업부설창작연구소 또는 기업창작전담부서 다. 벤처기업확인기관으로부터 기술의 혁신성과 사업의 성장성이 우수한 것으로 평가받은 기업(창업 중인 기업을 포함한다)② 제1항제2호나목 및 다목에 따른 평가기준과 평가방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.○벤처기업육성에 관한 특별법 제25조【벤처기업의 해당여부에 대한 확인】① 벤처기업으로서 이 법에 따른 지원을 받으려는 기업은 벤처기업 해당 여부에 관하여 벤처기업확인기관의 장에게 확인을 요청할 수 있다.② 벤처기업확인기관의 장은 제1항에 따라 확인 요청을 받은 날부터 중소벤처기업부령으로 정하는 기간 내에 제25조의4제1항에 따른 벤처기업확인위원회(이하 "벤처기업확인위원회"라 한다)의 심의를 거쳐 벤처기업 해당 여부를 확인하고 그 결과를 요청인에게 알려야 한다. 이 경우 그 기업이 벤처기업에 해당될 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 유효기간을 정하여 벤처기업확인서를 발급하여야 한다.③ 벤처기업확인기관의 장은 벤처기업 확인의 투명성을 확보하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 확인된 벤처기업에 관한 정보를 공개할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 정보는 공개하여서는 아니 된다. 1. ｢부정경쟁방지 및 영업비밀보호에 관한 법률｣제2조제2호에 따른 영업비밀 2. 대표자의 주민등록번호 등 개인에 관한 사항④ 벤처기업확인기관의 장은 제1항 및 제2항에 따른 확인에 소요되는 비용을 벤처기업 확인을 요청하려는 자에게 부담하게 할 수 있다. 이 경우 비용의 산정 및 납부에 필요한 사항은 중소벤처기업부장관이 정하여 고시한다.⑤ 제1항과 제2항에 따른 확인 절차 등에 관하여 필요한 사항은 중소벤처기업부령으로 정한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.오피스텔은 공부상 '업무시설' 로 되어있지만,세법상 '준주택'으로업무용 오피스텔로 쓰게 되면 → 일반건축물주거용 오피스텔로 쓰게 되면→ 주택 으로 보게 됩니다.이때 가장 중요한 것은형식 보다는 '실질' 인데요.실질적으로 오피스텔을사무실 용도로 썼거나,사무실 용도로 쓰는 사업자에게 임차한 경우,크게 문제되지 않을 수 있습니다.하지만 실질이 명확하지 않거나형식은 갖추었지만 실질이 주거용으로 사용한 경우에는세금 이슈가 생기고 큰 손실이 발생할 수 있습니다.주거용 오피스텔로 판단되는 경우, 세금폭탄?!주거용 오피스텔로 판단되는 경우,어떤 세무적 문제가 생기는걸까요?각 세목별로 확인해보도록 하겠습니다.양도세주택 + 오피스텔을 동시에 보유하시는 경우주택을 매도하신다면'1세대 1주택 비과세' 문제가 생길 수 있습니다.오피스텔이 업무용 오피스텔이라면주택의 1세대 1주택 비과세는 가능하지만,만약 주거용 오피스텔로 판단된다면2주택자로서 비과세가 아닌 중과 대상이 되게 됩니다.양도세는 워낙 세액이 크기 때문에 그 차이가 수억원이 될 수 있습니다.취득세오피스텔은 공부상 명확하게 업무시설로 나와있기 때문에취득할 때는 주택으로 보지 않습니다.그래서 4.6% 일반 건축물용 취득세를 납부하게 됩니다.그런데오피스텔을 보유할 때가문제입니다.오피스텔을 보유한 뒤 주택을 매수하고자 합니다.이때 새로 매수한 주택을 1세대 1주택으로 볼 것인가 (1-3%),2주택으로 보아 중과세율 (8%) 로 볼 것인가 에 대한이슈가 생길 수 있습니다.부가세오피스텔을 처음 분양 받으실 때 일반임대사업자로 사업자를 등록하면건물에 대한 부가세를 환급해준다 - 라는시행사의 말을 듣고크게 고민하지 않으시고사업자 등록 및 부가세를 환급받으신 분들이 정말 많으십니다.이 부분은 정말 조심해야 하는 것이오피스텔을 차후에 어떻게 활용하실 것인지에 대한목표와 계획을 분명히 하시고 환급을 진행하셔야 합니다.만약 추후 주거용 오피스텔로 사용하는 것이 발각되거나폐업을 하게 되는 경우 등 다양한 경우에 따라환급받은 돈을 가산세까지 얹어서 추징당할 수 있습니다.또한 임대사업자로 지속 보유시세금계산서 발행, 부가세 신고, 종합소득세 신고 등복잡한 세금 이슈가 생길 수 있다는 부분을 꼭 인지하고 진행하셔야 합니다.판례에서는 주거용 오피스텔을 어떻게 보는 것일까?오피스텔을 '주거용'으로 볼지 '업무용' 으로 볼지는판례에 따라 조금씩은 그 판단이 달라집니다.아무래도 사실관계의 이슈이기 때문에 종합적인 판단에 있어서승패가 갈리는 것으로 볼 수 있습니다.하지만 대부분의 판례가 '기각' 된 것을 알 수 있으며실질이 주거용 오피스텔에 가깝다면 대부분은 납세자가 지는 구조로 보입니다.우리가 주목해야 할 점은 판례에서 언급하는여러 증빙들에 대한 내용입니다.어떤 내용을 근거로 오피스텔이 주거용인지, 업무용인지를판단하는지 보도록 하겠습니다.오피스텔이 사실상 사용하는 용도당연히 1차적으로는 오피스텔의 실질 용도입니다.양도일 현재 주거용으로 사용하고 있는지양도일 현재 업무용으로 사용하고 있는지에 대한 싸움입니다.납세자는 당연히 '사업자' 가 전입신고 없이 사용을 했기에업무용이다 라고 주장하며과세관청은 형식을 갖추었다 하더라도임차인이 사용한 전반적인 형태를 볼 때 주거용으로 보인다 고 주장합니다.오피스텔의 내부 구조, 형태일반적으로 오피스텔은 화장실과 주방이 딸려 있습니다.게다가 빌트인 냉장고, 세탁기, 에어컨, 쿡탑 등이기존 옵션으로 따라 붙습니다.이러한 형태 때문에 더욱 더 '주거용' 으로 보는 경향이 많습니다.판례 내용을 인용하겠습니다.이 사건 오피스텔은 샤워가 가능한 독립된 화장실이 딸려있는 원룸 형태의 구조로서빌트인냉장고, 드럼세탁기, 천정형에어컨, 옷장, 신발장, 책장, 인덕션 등이 기본으로 비치되어 있고 바닥난방을 할 수 있는 도시가스가 연결되어 있는 등 소유자나 제3자가 언제든 용도나 구조변경 없이 곧바로 주거용으로 사용할 수 있었던 것으로 보인다.정OO이 이 사건 오피스텔을 고OO에게 임차한 2019. 5. 6.자 전세계약서(갑 제8호증)에 의하더라도, 특약사항으로 ‘옵션 : 빌트인냉장고, 드럼세탁기, 천정형에어컨, 옷장, 신발장, 책상 등 기본 옵션이 있으며 사용 도중 파손 분실시 임차인이 원상복구한다’, ‘임차인은 전입신고를 하지 않으며 전세권설정과 해지는 임차인과 임대인이 반씩 비용을 부담한다‘, ’애완동물 사육금지‘ 등의 내용이 포함되어 있다. 이는 일단 위 전세계약이 당사자 간 어느 정도의 협의와 교섭을 거쳐 체결되었음을 보여주고, 더 나아가 앞서 본 바와 같이 고OO이 이 사건 오피스텔을 주거 용도로 사용할 수 있음을 정OO이 계약 체결 당시 전혀 몰랐다거나 도저히 예상하지 못하였다고는 볼 수 없음을 뒷받침한다.서울행정법원-2023-구단-68039 (2024.09.05.)사실상 오피스텔은 분양 시점부터사무실 보다는 '원룸' 혹은 '투룸' 인 주거용 형태로 만들어집니다.이 부분이 판례에서 지속적으로 과세근거로 언급하는 부분이며납세자가 이긴 판례 중 다음과 같은 '구조변경' 에 대한 내용이 있습니다.배우자는 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하기 위하여 구조를 변경하여 취득당시침실 등 방 3개 중 2개를 헐어 사무용 공간을 확장하였다. 그 이후 배우자는 쟁점오피스텔을 개인이 아닌 법인에게 “업무용”으로 명시하여 임대해 왔다.위 <사진4> ㈜BBB의 쟁점오피스텔 사용평면도에 의하면 청구인 주장과 같이 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로 임차하기 위하여 침실 사이의 벽 등을 철거한 사실이 확인되는 점조심-2021-전-6949 (2022.11.07.)구조나 내용물을 적극적으로 '사무실' 처럼 변경했는지 여부도과세관청과 다툼이 생기는 경우 중요한 근거 자료가 될 수 있습니다. 공과금 (전기세, 수도세), 쟁점 오피스텔 입주세대 기록카드이 공간이 사실상 주거지라는 부분은공과금에서도 확인할 수 있습니다.먹고, 자고, 생활하는 공간에서는 전기세 및 수도세가 많이 나가지만사무실로 사용하는 공간은 숙식이 배제되기 때문에해당 공과금이 현저히 적은 수치를 보이는데요.이러한 공과금 발생현황은 관리사무소를 통해 쉽게과세관청과 납세자 모두 증빙으로 파악할 수 있습니다.또한 오피스텔의 입주세대 기록카드 등을 확인하기도 하는데요.전입신고가 아닌, 오피스텔 관리사무소에서는실제 거주하고 있는 자가 누구인지, 임차인에 대한 정보를 가지고 있습니다.양도부동산 양도 당시를 전후로 한 쟁점오피스텔의 공과금 등 발생현황은 매우 적다는 사실이 확인되었다. 이의신청 당시 OOO국세청 심리담당자가 쟁점오피스텔 관리사무소에 문의한 결과, 관리사무소 직원은 공실인 오피스텔은 매월 전기사용량이 45∼50kwh인데, 쟁점오피스텔은 월평균 85kwh로 거의 공실과 가까운 것으로 보이고,통상 주거용으로 사용하는 오피스텔은 월 수도사용량이 19톤 정도인데, 쟁점오피스텔은 월 평균 1톤∼2톤으로 거의 공실에 가깝다고 답한 것으로 확인되었다.조심-2021-전-6949 (2022.11.07.)임차인의 전입신고 및 임차인의 소득 형태임차인이 전입신고를 하지 않으면문제 없다고 생각하시는 경우가 많습니다.그러나 최근 판례를 보면 전입신고가 전혀 되어있지 않은오피스텔에 대해서도 주택으로 본 사례가 많습니다.전입신고를 하지 말라는 계약서상 특약을 걸어논 것은단지 주거용 오피스텔을 피하고자 하는 세제 회피 형태로 보이며,라고 명시되어있는 판례가 있습니다.또한 전입신고를 안했다면 2차적으로,임차인이 근로소득자인지 사업소득자인지 여부를 확인합니다.임차인이 사업소득자 라 한다면그 사업이 '실질' 사업인지 무늬만 '사업'인지를 확인하며사업의 실질적 장소가 해당 오피스텔이 맞는지집중적으로 파악하게 됩니다.(ex. 오피스텔 내부 사진, 임차인 확인서, 사업자 상호 및 명패 확인)해당 판례는 전입신고가 되어있지는 않았지만임차인의 실제 전입신고가 되어있는 고향집의 주소지와임차인이 실제 근무하고 있는 근무처의 주소지가 너무 다르며,오히려 회사 근처에 해당 오피스텔이 있다는 것을 근거로합리적인 유추로 이 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다는 증빙으로 내세운 바 있습니다.고OO이 이 사건 오피스텔을 임차한 기간(2019. 5. 31.부터 2021. 5. 30.까지) 동안 주민등록주소지는 아래와 같다. 고OO은 2019. 3. 28. 서울 관악구 봉천동에 전입하였고, 그 후 이 사건 오피스텔에 관하여 전세계약을 체결한 때(2019. 5. 6.)로부터 얼마 되지 않은 시점인 2019. 6. 3. 상주시 사벌면에 전입한 것으로 나타난다.위와 같이 상주시 사벌면에 주민등록을 두었던 기간 내지 이 사건 오피스텔의 임대차기간 동안 고OO은 아래와 같이 서울 강남구 삼성동 소재 회사에 재직하였음이 원천징수영수증에 의해 확인된다. 반면 고OO이 해당 기간 동안 근로소득 외에 사업소득 등 다른 유형의 소득을 얻었다는 점은 확인되지 않는다.서울행정법원-2023-구단-68039 (2024.09.05.)세금계산서 발행 및 부가세 신고일반임대사업자로 사업자 등록이 되어 있는건'업무용' 오피스텔을 임대차하고 있다는 강력한 증빙이 되는데요.사업자를 등록했음에도형식 보다는 실질이 더 중요할 수 있습니다.임차인에게 매번 세금계산서를 발행했는지또한세금계산서를 발행하였다 하더라도'사업자'인 임차인에게 사업자번호로 발행했는지'개인'인 임차인에게 주민번호로 발행했는지에 따라그 판단이 달라질 수 있습니다.재산세상 주택 및 건축물, 사업자등록증위의 내용을 쭉 보신다면전입신고가 안되어있고,사업자등록을 낸 상태이며,부가세 신고를 정상적으로 하고,재산세법상 건축물로 부과되더라도이 모든 형태를 갖추었더라도실질이 '주거용' 오피스텔이라면과세관청과 다툼이 생길 여지가 있다는 것을 알 수 있습니다.형식 보다는 실질이 매우 중요합니다.오늘은 오피스텔을 어떠한 근거로 판단하는지알아보았는데요.오피스텔에 대한 예규해석이나 판례가 굉장히 많습니다.오피스텔의 주택 여부에 따라양도세와 같은 경우는 수억원이 달려있기 때문에납세자도, 과세관청도, 매우 적극적으로 다툴 수밖에 없는 문제입니다.특히나 오피스텔을 보유하시면서 양도세 비과세를신고하시는 경우에는, 깊은 주의가 필요합니다.이런 부분은 국세청이 됐든, 세무사가 됐든다양한 세무 상담 이후 진행하시기를 권해드립니다.궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.일반적으로국내 부동산 등을 양도하거나,해외 주식을 양도하는 경우양도세 걱정을 많이 하시는데요.이 뿐 아니라,양도소득세 과세대상에는부동산, 국내 비상장주식, 해외주식, 파생상품, 신탁수익권 등그 종류가 다양하게 존재합니다.국내 주식의 경우대주주 주식을 양도하거나장외주식, 혹은 비상장주식을 양도할 때비상장주식 평가 등을 통해양도소득세 및 증권거래세를 납부하게 되어 있습니다.이때 세율은부동산 등을 양도할 때 과세하는 종합소득세율과는 차이가 있는데요.각 양도 자산에 따라세율이 어떻게 달라지는지 확인해보도록 하겠습니다.부동산 등을 양도하는 경우부동산 등을 양도하는 경우기본적으로 종합소득세와 동일하게 '일반세율'을 적용하게 됩니다.과세표준세율누진공제액1,400만원 이하6%-1,400만원 - 5,000만원 이하15%1,260,000원5,000만원 - 8,800만원 이하24%5,760,000원8,800만원 - 1억 5,000만원 이하35%15,440,000원1억 5,000만원 - 3억원 이하38%19,940,000원3억원 - 5억원 이하40%25,940,000원5억원 - 10억원 이하42%35,940,000원10억원 초과45%65,940,000원이때 중과세율을 적용하게 되면 이렇게 달라집니다.1) 비사업용 토지의 경우각 기본 세율에서 10%가 추가 됩니다.2) 다주택자 중과 세율의 경우2주택자는 20%,3주택자는 30% 의 세율이각 기본 세율에서 추가됩니다.세율을 계산하실 때 과세표준과 누진세율을 동일하게 적용하면 되고,세율 % 만 10% 올리시면 됩니다.즉, 양도소득 3억원 인 경우3억 X 38% - 19,940,000원 = 94,060,000원중과인 경우3억 X 58% - 19,940,000원 = 154,060,000원세율만 다르게 계산하시면 됩니다.추가적으로미등기 양도자산의 경우 70%주택 / 분양권 / 조합원입주권의 경우 1년 내 매도시 70%, 2년 내 매도시 60%입니다.이러한 이유 때문에,주택 등은 2년을 보유한 뒤 매도하여 기본세율을 적용하라고 하는 것이겠죠?주식 등을 양도하는 경우주식은 국내 주식과 해외 주식으로 나눠집니다.국내 주식대주주중소10%비중소20%대주주 外1년 미만 비중소30%위 외의 주식20%(25%)해외 주식중소기업10%위 외의 주식20%주식은 일반적으로 20% 라고 생각하시면 됩니다.비상장주식을 대주주가 아닌 경우 일반적으로 양도할 때도 20%해외주식을 중소가 아닌 일반적인 상장 주식을 거래할 때도 20%여기서 중소기업인 경우 10% 적용이 가능하며1년 미만 소유한 비중소기업인 경우 30% 적용이 됩니다.특정 주식 등을 양도하는 경우그런데 주식 중특정 주식의 경우 일반적인 20% 룰을 따르지 않는데요.특정주식은 크게 두 분류로 나눠집니다.과점주주의 주식법인의 자산총액 중토지, 건물, 부동산에 관한 권리 등의 비율이 50% 이상인 경우50% 이상 보유하고 있는 과점주주가3년 내 그 외의 자에게 50% 이상 양도하는 경우주식의 양도 세율인 10% ~ 30% 를 적용하는 것이 아닌부동산 등을 양도할 때의 세율과 같은 기본 세율6% ~ 45% 를 적용하게 됩니다.부동산 과다보유법인의 주식골프장업, 스키장업 등 체육시설업, 휴양시설관련업 및 부동산업, 부동산개발업등의업종을 운영하는 경우,부동산 등 비율이 자산 총액의 80% 이상인 경우에는50% 이상이 아닌,1주만 양도하더라도특정주식으로 보아 기본세율을 적용하게 됩니다.즉 주식의 경우 부동산보다 세율이 작을 수 있는 고정 세율의 혜택이 있는데부동산을 과다하게 보유하고 있는 부동산법인의 경우부동산과 동일하게 기본 세율을 적용하게 되는 것입니다.이 뿐만 아니라사업용 부동산과 함께 양도하는 영업권시설물이용권, 이축권 등도 동일하게 적용합니다.특히나 특정주식의 경우주식을 양도했다고 고려하여세율 20% 정도를 예상하는 경우가 많은데요.이 경우, 양도가액이 클 경우 40~45% 의 세율을 적용하여약 2배 이상의 양도세가 부과될 수 있다는 점 주의하셔야 합니다.또한 분양권이나 조합원입주권, 또한 주택의 경우2년 이상 보유시 기본세율이 적용되어최소 2년은 보유하시는 것이 좋고3년 이상 보유시 장기보유특별공제가 적용될 수 있으며1세대 1주택 비과세 또한2년 이상 보유 혹은 거주를 해야 하는 점 꼭 고려해주시면 좋습니다.양도세 세율을 자세히 보면세법이 명확히 보이는데요.추가적으로 궁금하신 내용 있으면 언제든 연락주시길 바랍니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

[연말정산] 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득 공제 적용 여부(미등기 상속건물의 상속지분 변동에 따른 주택 수 적용 여부)서면-2026-원천-0114 [원천세과-416]등록일자 : 2026.05.28.생산일자 : 2026.05.08.요지소득세법 제52조 제5항의 장기주택저당차입금 적용시 세대 구성원의 무허가 미등기 주택도 주택 보유수에 포함되며, ‘공동상속주택’의일부 지분을 ‘공동상속자가 아닌 제3자’가 보유하게 된 때에는, 당해 주택을 ‘공동소유주택’으로 보아 소유지분을 공동으로 보유한 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다.회신소득세법 제52조 제5항의 장기주택저당차입금 적용시 세대 구성원의 무허가 미등기 주택도 주택 보유수에 포함되며, ‘공동상속주택’의 일부 지분을 ‘공동상속자가 아닌 제3자’가 보유하게 된 때에는, 당해 주택을 ‘공동소유주택’으로 보아 소유지분을 공동으로 보유한 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다.상세내용1. 사실관계○ ’20.11월 부친 사망으로 부친 소유 주택(이하 ‘상속주택’이라 함) 및 부수토지를 모친과 자녀들이 공동 상속받았는데, 상속주택은 무허가 미등기 상태로 토지만 등기되어 있는 상태임- 2020.11.23. 상속주택 협의분할상속(모친 1/3, 질의인 1/3, 여동생 1/3)- 2022.2.17. 모친은 소유지분 1/3 중 1/6을 타인에게 양도○ 부친 사망으로 상속 당시 모친이 상속주택(무허가 미등기)의 소유자 되었으나, ’22년 모친이 지분 일부(1/6)을 매각하였고,질의인은 별도 주택을 구입하여 거주 중에 있고, 모친은 질의인과 별도 세대를 구성하고 다른 곳에 거주 중임2. 질의내용○ ’22년 상속주택의 소유권 지분율이 변동된 때,소득세법제52조 제5항의 주택 보유 수 계산시 질의인의 소유 주택으로 간주하여 공제를 배제하는 것이 타당한 지 여부3. 관련법령○소득세법제52조【특별소득공제】⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제4항 및 「조세특례제한법」제87조제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)가 취득 당시 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 6억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "장기주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 제4항 및 「조세특례제한법」제87조제2항에 따른 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 800만원(차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "공제한도"라 한다)을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.○소득세법 시행령제154조의2 【공동소유주택의 주택 수 계산】 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.○소득세법 시행령제155조 【1세대1주택의 특례】③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제3. 최연장자○소득세법집행기준 52-112-1 장기주택저당차입금 적용시 주택수의 계산① 주택 수의 범위에는 세대 구성원의 무허가주택을 포함한다.② 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택이 있는 경우 해당 공동상속주택은상속지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유한 것으로 보아 장기주택저당차입금 등 주택자금공제 여부를 판단한다.이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 해당 주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서에 따라 해당 거주자가 그 공동상속주택을 소유한 것으로 보아 공제가능 여부를 판단한다.4. 관련예규·판례○ 원천세과-374(2011.06.24.)장기주택저당차입금 이자상환액 공제시 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유한 것으로 보아 공제 여부를 판단함○ 서면인터넷방문상담5팀-2331(2007.08.17.)상속개시일 후 증여 등으로 상속지분이 변경된 경우 그 추가 취득한 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않으며, 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것임○ 서면-2016-법령해석재산-5390(2017.03.27.)1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는지 여부와 관련하여 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것5. 회신문안1. 항상 국세행정에 협조해 주셔서 감사드리며, 귀하께서 ’26.1.16. 제출하신 서면질의사항에 대하여 다음과 같이 회신합니다.2.소득세법제52조 제5항의 장기주택저당차입금 적용시 세대 구성원의 무허가 미등기 주택도 주택 보유수에 포함되며,‘공동상속주택’의 일부 지분을 ‘공동상속자가 아닌 제3자’가 보유하게 된 때에는, 당해 주택을 ‘공동소유주택’으로 보아 소유지분을 공동으로 보유한 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com또는 아래 사이트에서 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.상속주택 관련 양도소득세 특례는아래 포스팅에 자세히 기재되어 있습니다.상속주택에 대한 양도소득세 특례 (비과세. 중과배제)양도소득세는기존 주택을 '양도' 할 때 상속주택이 있다 하더라도양도소득세 혜택을 주게 되는 내용입니다.하지만,부동산은 양도만 하는 것이 아니라취득도, 보유도 하게 됩니다.만약 상속주택을 취득하게 된다면,그리고 상속주택을 보유한 채 일반 주택을 취득하게 된다면세제적 혜택이 있을까요?이 부분에 대해 추가적으로 다뤄보도록 하겠습니다.상속주택을 취득할 때 취득세 특례상속 주택을 취득할 때는 지방세법상 여러 혜택이 있는데요.상속은 대표적인 무상취득으로서 '증여'와 비교할 수 있습니다.증여와 세율, 그리고 과세표준을 비교해보도록 하겠습니다.구분과세표준세율상속시가표준액2.8% (농지 2.3%)증여시가인정액3.5%상속과 증여는 세율 뿐만 아니라,그 과세표준을 무엇으로 삼을지부터 완전히 다른데요.지방세법상 시가인정액은 '시가' 입니다.시가표준액이란 '개별 or 공동주택가격' 혹은 '개별공시지가' 를 의미합니다.서울에 있는 A 주택은시가가 18억이지만, 시가표준액은 10억입니다.단순히 계산해보도록 하겠습니다.A 주택을상속받는 경우, 10억 X 3.16% (부가세 포함) = 약 31백만원증여받는 경우, 18억 X 4% (부가세 포함) = 약 72백만원세액이 2배 이상 차이가 납니다.하지만 여기서상속주택에 대한 특례와 증여주택에 대한 중과세가 기다리고 있습니다.상속주택의 경우,1가구 1주택 특례 세율 적용이 가능한 경우가 있습니다.간단히 무주택자인 상속인이주택 1채를 상속 받음으로써 1가구 1주택이 되는 경우세율 특례를 적용하여 0.8% 의 취득세를 납부하게 됩니다.① 1가구 : 상속인과 등본상 같이 있는 가족으로 구성된 1가구② 1주택 : 국내에 1개 주택만을 소유하는 경우③ 1주택을 공동으로 상속받은 경우 : 지분이 큰 자 기준으로 판단증여의 경우,조정대상지역에 다주택자가 증여를 하는 경우증여세가 12% 까지 중과되는 부분이 있죠.구분과세표준세율상속원칙시가표준액2.8% (농지 2.3%)특례0.8%증여원칙시가인정액3.5%중과12%그럼 각각 특례와 / 중과가 적용되는 경우세액을 비교해보도록 하겠습니다.아까의 예시를 그대로 가져와서A 주택을상속받는 경우, 10억 X 0.96% (부가세 포함) = 약 31백만원증여받는 경우, 18억 X 12.4% (부가세 포함) = 약 2억 23백만원차이가 약 2억원 정도 나게 됩니다.특히나 상속을 앞두고 사전증여를 하다는 절세컨설팅이 많은데모든 자산에 동일하게 적용되는 것은 아니라는 점을 꼭 말씀드리고 싶습니다.국세인 상증세 뿐만 아니라 지방세 그리고 보유세, 건보료 등의 준조세를모두 종합하여 검토하는 것이 중요합니다.상속주택을 보유한 채 일반 주택을 취득하는 경우 취득세상속주택을 보유한 채일반주택을 추가 취득할 수 있습니다.조정대상지역에서 추가 주택을 취득하면2주택인 경우 8%의 취득세 중과세율을 적용하는데요.상속주택인 경우,보유하고 있다 하더라도 중과에서 배제될 수 있습니다.아래 규정을 확인해보도록 하겠습니다.지방세법시행령 28조의 4, 주택 수 산정방법상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔은상속개시일부터 5년까지는주택 수에 포함되지 않습니다.상속 관련 많은 규정이 '5년'으로 되어있습니다.여기서 5년은 상속개시일부터 기산되며,상속주택을 보유한 채기존 주택을 양도하거나신규 주택을 취득할 때에 대한골든타임이라고 생각하시면 좋습니다.또한 공동상속주택의 경우지분이 가장 큰 자지분이 동일하다면 거주하는 자이후 나이가 가장 많은 자를 기준으로최대지분권자의 주택으로만 보게 되며소수지분권자의 경우 주택 수로 보지 않습니다.만약 상속주택을 보유하면서중과 대상이 되었다면,규정 상 제외될 수 있는지요건을 따져봐야 합니다.과세관청에서는 별도로 이 부분을 체크해주지 않기 때문에상속주택을 보유하고 신규 주택을 취득하신다면꼭 상담을 받으신 뒤 진행하시길 추천 드립니다.궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

[양도]1+1 입주권을 상속받아 취득한 1주택을 양도한 후거주주택을 양도하는 경우상속주택 및 장기임대주택 특례의 중첩 적용이 가능한지 여부(가능함)서면-2024-법규재산-1917 [법규과-927]등록일자 : 2026.05.24.생산일자 : 2026.04.14.요지1+1 조합원입주권을 상속받아 2개의 신축주택을 취득하여 1주택을 과세로 양도한 후 1상속주택이 남은 경우, 상속주택 및 장기임대주택 특례의 중첩 적용이 가능회신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣제155조제20항제1호의 거주주택(A) 및 제2호의 장기임대주택(B)을 보유한 1세대가 1+1 조합원입주권을 상속받아 2개의 신축주택을 취득한 경우로서, 1개의 신축주택을 과세로 양도한 후, 양도일 현재 거주주택(A), 장기임대주택(B)과 상속받은 1주택을 보유한 상태에서 거주주택(A)을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계A주택’15.8.예정 ▴-----------------------------------------------▴취득양도B주택’19.7. ▴------------------------------------------취득·임대C입주권’23.8.예정 ▴--------▴-------------1+1입주권상속1신축주택양도- ’15. 8.A주택 취득(취득 이후 계속 거주)- ’19. 7.B주택 취득 및 임대등록*소득령§155⑳ 장기임대주택 요건 충족 전제- ’23.8.1+1조합원입주권 상속(피상속인 거주 이력 있음)*상속개시 당시 별도세대인 피상속인은 다주택자로, 선순위 상속주택이 1+1조합원입주권으로 변경되었음을 전제- 예정완성된 신축주택 중 1채 양도(과세)- 예정A주택 양도2. 질의내용○ 거주주택과 장기임대주택 보유자가 별도세대로부터 1+1 조합원입주권을 상속받은 경우로서, 2개의 신축주택으로 완성된 후에 하나의 주택을 과세로 먼저 양도하고 거주주택 양도시 비과세 적용 여부3. 관련법령□소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다. 가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것 나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)□소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 “소규모재건축사업등”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항,제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다). 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날,「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것□소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】⑥ 상속받은 조합원입주권[피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 조합원입주권만 해당하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 조합원입주권을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1조합원입주권만 해당하고, 공동상속조합원입주권(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1조합원입주권을 말하며, 이하 이 조에서 같다)의 경우에는 제7항제3호에 해당하는 사람이 그 공동상속조합원입주권을 소유한 것으로 본다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로써 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우에만 상속받은 조합원입주권으로 본다(이하 제7항제2호에서 같다).1. 피상속인이 소유한 기간(주택 소유기간과 조합원입주권 소유기간을 합한 기간을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 가장 긴 1조합원입주권2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 조합원입주권이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간(주택에 거주한 기간을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 가장 긴 1조합원입주권3. 피상속인이 소유한 기간 및 피상속인이 거주한 기간이 모두 같은 조합원입주권이 2 이상일 경우에는 상속인이 선택하는 1조합원입주권도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.상속주택에 대한 양도세, 취득세, 종부세 상 특례 제도가 있습니다.상속주택은 예상하지 못한 주택에 대한 취득이기 때문인데요.상속주택에 대한 양도세 특례는 일반적으로상속주택 과 기존 주택을 보유하고 있을 때'기존 주택'에 대한 양도세 비과세 및 중과 배제 혜택을 주게 됩니다.일반적으로 상속주택을 즉시 매도하게 되면취득가 (상속가액) = 양도가 (매매가액) 이 동일하기 때문에1차적으로 양도소득세 상 과세금액이 없는 경우가 일반적이며일반 주택 매도 후 상속 주택이 남은 경우상속주택에 대한 1세대 1주택 비과세가 가능하기 때문입니다.그렇다면, 상속주택 + 일반주택을 보유하는 경우,일반주택에 대한 양도소득세 특례 제도를 정확히 확인해보아야 하는데요.상속주택을 보유한다면 어떠한 매도 / 보유 플랜을 짜셔야 하는지그 전에 상속주택을 어느 정도의 지분으로 협의를 하셔야 하는지양도소득세 특례를 통해 같이 알아볼 수 있겠습니다.상속주택으로 인한 비과세 특례 (소득령 제155조 제2항)상속주택으로 인한 비과세 특례 요건을 살펴보겠습니다.일반 주택 + 상속 주택 → 일반 주택을 양도할 때일반 주택에 대한 비과세 혜택을 주는 제도입니다.이때 일반 주택은 상속 개시일 현재보유하고 있던 주택에 대해서 한정하는데요.요건을 살펴보도록 하겠습니다.상속개시일 현재 일반주택을 소유하고 있을 것별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받을 것선순위 상속주택에 해당할 것일반주택을 상속주택보다 먼저 양도할 것양도일 현재 일반주택은 2년 이상 보유요건을 충족할 것1번 요건 및 4번 요건주택은 상속이 일어난 뒤에 산 주택은 안됩니다.상속 당시 기존에 보유하고 있던 주택을 양도할 때만비과세 혜택이 가능합니다.① 일반 주택을 보유한 상태에서② 상속 주택을 취득 한 뒤③ 일반 주택을 먼저 양도하시는 순서여야 합니다.2번 요건.별도세대여야 합니다.비과세는 1세대 1주택인 경우이며,동일세대라면 상속을 받았다 하더라도 상속 전/후 모두동일 세대 기준으로 양도세 비과세를 판단하기 때문에별도 세대가 상속받은 경우 해당 비과세가 가능합니다.3번 요건선순위상속주택에 해당하여야 합니다.선순위 상속주택이란,돌아가신 분이 주택이 2채 이상 있었다면그 중 아래 판단에 따라 선순위 1채만 비과세 혜택이 가능하다는 의미입니다.선순위 상속주택은 다음과 같이 판단합니다.① 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택② 피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택③ 피상속인이 상속개시일 현재 거주한 주택④ 기준시가가 가장 높은 주택이 비과세 특례는,별도세대인 1주택자가 선순위상속주택을 상속받아1주택을 양도할 때 비과세 특례를 받는 경우가장 유리하게 작용됩니다.공동상속주택으로 인한 비과세 특례 (소득령 제155조 제3항)이 비과세 특례는<공동상속> 받은 경우 적용되는 특례인데요.상속주택을 형제 혹은 부모/자녀 간공동으로 지분을 상속받는 경우가 굉장히 많은데요.이 경우, 공동상속주택을 소수지분권자인 경우에 한하여소유하고 있는 일반주택을 양도할 때 1주택자로 보아 비과세가 가능합니다.별도세대인 피상속인으로부터 상속주택을 공동으로 취득할 것주된 상속인에 해당하지 않을 것양도일 현재 일반주택은 2년 이상 보유요건을 충족할 것2번 요건.일단 주된 상속인에 해당되지 않아야 하는데요.상속 주택을 지분별로 받은 경우주된 상속인 - 소수지분권자로 나눠지게 됩니다.이 혜택은 소수지분권자에게만 가능한 특례입니다.주된 상속인 판단 기준은 아래와 같습니다.① 상속지분이 가장 큰 자② 상속주택에 거주하는 자③ 최연장자이 비과세 특례에 중요한 점은,위에 상속주택 특례처럼상속 주택을 취득할 때 보유하여야 함이라는 조건 자체가 없습니다.즉, 비과세를 받고자 하는 일반주택은추후 취득한 주택도 비과세가 가능하게 됩니다.① 공동상속주택 + ② 일반주택 취득 → 일반주택 양도시 비과세(소수지분권자)소수지분권자에대한 비과세 특례 또한선순위 주택에 한하여 적용하게 됩니다.만약 자녀 2분이 각각 1주택이 있는 상황에서부모님 1주택을 소유하고 있는 경우에지분을 51% : 49% 로 한다면,지분이 큰 주된 상속인은 상속주택으로 인한 비과세 특례를,소수지분권자인 상속인은 공동상속주택으로 인한 비과세 특례를받을 수 있을 여지가 있습니다.이 비과세 특례는가족간 공동 상속받은 경우 일부 지분을 가지고 있되,내가 보유한 주택에 대한 비과세 요건을 충족시키고자 할 때요긴하게 활용 될 수 있습니다.상속받은 주택 중과 배제 (167조의3 1항 7호 및 2항 2호)상속받은 주택을 보유한 경우중과 배제 혜택이 있는지 살펴볼까요?155조 2항, 즉 선순위 상속주택에 대한단독상속권자 혹은 공동상속 최대지분권자의 경우에해당하는 <상속 주택> 은상속받은 날부터 5년이 경과되지 않았다면주택 수에서 배제 됩니다.1세대 1주택 비과세가 된다는 것과중과가 배제된다는 것은 다른데요.예컨데 상속주택에 대한 비과세 특례가 불가능한 경우,상속주택 + 일반주택 -> 일반주택 매도시일반주택이 조정지역에 위치한다면비과세 or 중과세가 될텐데요.상속 후 5년 이내 양도한다면, 주택 수에서 제외시켜중과세가 아닌 일반과세로 적용할 수 있다는 내용입니다.또한 공동상속주택의 경우에도상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하게 됩니다.주된 상속인 - 주택 수 포함소수지분권자 - 주택 수 미포함즉 소수지분권자의 경우에도비과세가 불가능하다면,중과세가 아닌 일반과세로 양도세를 신고하는 것으로 보게 되는 것입니다.특히나 지금처럼 중과세가 확대되고 있는 상황에서는이 중과세 배제 또한 엄밀히 따져볼만한 규정입니다.상속받은 주택을 보유하고 있는 경우,요건에 잘 맞춘다면기존 보유 주택도,추후 상속 주택도,매도하실 때 전략을 잘 짜신다면각각 비과세를 받을 수 있는데요.요건이 까다롭기 때문에자세한 내용은 상담을 통해구체적으로 검토하시면 좋을 것 같습니다.궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

[양도세, 대체주택]사업시행기간 동안 취득한 분양권이 주택으로 전환된 경우대체주택 특례 적용여부(비과세 가능)<대체주택 양도세 비과세 요건>▶1세대 소유의 1주택이 조합원입주권으로 전환되어 재개발·재건축 사업시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택, 분양권으로 취득하는 경우 포함)을 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a.사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주(★ 1주택인 상태에서 취득)b. 재개발·재건축주택이 완성된 후 3년 이내에 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사(다만, 취학, 근무상 형편, 질병요양, 그밖의 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하고 1년 이상 계속 거주c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택 양도사전-2025-법규재산-0091 [법규과-760]등록일자 : 2025.05.16.생산일자 : 2025.04.29.요지사업시행기간 동안 취득한 분양권이 주택으로 전환된 경우 대체주택 특례 적용가능답변내용귀 사전답변 신청의 경우, 국세청 기존 해석(재산세과-272, 2009.09.21.)을 참조하시기 바랍니다. 끝.○재산세과-272, 2009.09.21.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 조합원으로 참여한 자가 동 주택재개발사업 사업시행인가일 전에 분양(분양권을 승계취득한 경우 포함)받은 아파트를 주택재개발사업 사업시행인가일 이후에 취득하여 1년 이상 거주하다가 같은법에 따른 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항이 적용되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○‘12.11월 A주택 취득○‘15.7월 A주택 사업시행인가○‘15.8월 A주택 사업시행인가 고시○‘15.8월 B분양권 당첨 및 계약○‘16.8월 B분양권 양도○‘16.9월 C분양권 매수○‘17.5월 A주택 관리처분계획 인가○‘17.7월 C분양권(대체주택) 잔금 완납 및 입주○‘24.11월 A주택 준공○‘25.1월 C주택(대체주택) 양도(1년이상 거주)* A주택이 재건축사업에 따라 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것을 전제‘12.11.‘15.7.‘15.8.‘16.8.‘16.9.‘17.7.‘24.11.‘25.1. △-------△-------△--------△-------△-------△-------△-------△---A주택취득A주택사업시행인가B분양권 취득B분양권매도C분양권취득C분양권(대체주택)완납․입주A주택준공C주택(대체주택)양도2. 질의내용○재건축 사업 대상 A주택을 소유한 1세대가 재건축 사업시행 기간 동안 C분양권(’20.12.31. 이전 취득)으로 취득*한 C주택(대체주택)을 양도하는 경우 소득령§156의2⑤을 적용할 수 있는지 여부* 위 분양권 취득 이전 B분양권을 취득․양도한 이력 있음도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.생애최초로 주택을 구입하면 취득세가 최대 2백만원,부가세까지 2,200,000원 가량의 감면 효과가 있습니다.생애최초의 기준은 세대 기준이 아닌,본인 및 배우자기준으로 평생동안의주택 취득 여부를 기준으로 판단하는데요.지금 주택이 없는 무주택자라 하더라도과거 언젠가 주택을 취득한 적이 있다면'국내에 주택을 소유한 사실이 없는 경우'라는조건에 배제되어 취득세 감면이 안됩니다.그런데 과거 주택을 보유한 적이 있더라도특정한 경우에는주택을 보유한 것으로 보지 않아취득세 감면을 해주는 경우가 있는데요.오늘은 이 요건에 대해 살펴보도록 하겠습니다.주택을 소유하는 것으로 보지 않은 경우 (지특법 36의3 제3항)상속 지분 소유상속으로 주택의공유지분을 소유하여그 지분을 처분한 경우입니다.중요한 것은<공유지분> 을 소유하여야 하기 때문에상속 주택 전체 지분을 모두 본인이 가지고 있으면 안됩니다.공동상속 등으로 인해 어쩔 수 없이 법정 상속 지분을잠시 소유하시게 되는 경우가 은근히 주변에 많은데요.이런 경우 만약 그 지분에 대해 모두 처분한 상황이라면기존에 주택을 소유한 것으로 보지 않고생애 최초 취득으로 봐주게 됩니다.도시지역 외 단독주택 소유자가 타지역 이주한 경우시골에 오래된 단독주택이 많습니다.이러한 주택을 취득하신 적이 있는데,이후 타지역으로 이주하여 새로운 주택을 취득하게 되면생애 최초 감면을 받을 수 있는 혜택이 있습니다.요건은 다음과 같습니다.도시지역 외의 지역 또는 면의 행정구역 (수도권 제외) 에 소재할 것다음의 요건 중 하나를 충족할 것- 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택- 85제곱미터 이하인 단독주택- 상속으로 인하여 취득한 주택3. 그 주택 소재지역에서 거주하다가 다른 지역으로 이주할 것4. 생애최초 감면 주택 취득일 전에 처분했거나, 취득일로부터 3개월 이내 처분할 것이 조항도 은근히 도움이 많이 되는 내용인데요.만약 이전에 도시지역이 아닌 곳에서 단독주택을 취득하신 적이 있고,현재 지역을 바꾸어서 이주하여 새로 취득할 계획이 있으시다면생애최초 감면을 받으실 수 있는지 요건을 검토해보시면 좋습니다.전용 20제곱 이하의 주택을 소유전용면적 20제곱미터 이하의 소형 주택을소유하거나 처분한 경우, 모두 생애최초 감면이 가능합니다!면적 요건만 있을 뿐, 가액이나 지역 요건이 없으니수도권에 있는 소형주택인 경우 해당 대상이 되는지 확인이 필요합니다.다만, 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을둘 이상소유했거나, 소유하고 있는 경우는 제외됩니다.다세대주택 같은 경우 한 분이 여러 채 보유하신 경우가 많은데요.이때는 신규 주택 취득시 생애최초 감면이 불가합니다.시가표준액이 1백만원 이하 주택 소유개별주택가격이나 공동주택가격이1백만원 이하주택을 소유하거나 처분한 경우입니다.가액 요건만 지키면 되는데요.주택가격이 1백만원 이하이기는 정말 쉽지 않죠.이 부분에 해당되시면 생초 감면이 가능합니다.전세사기피해주택을 소유하고 있거나 취득한 경우지특법상 전세사기피해자 지원을 위한 취득세 감면제도가 따로 있습니다.(지특법 제36조의 4)전세사기피해자가 사기당한 그 주택을 취득하는 경우에,취득세를 2백만원 한도로 감면해주고이에 따라 3년간 재산세의 50% (25%) 를 추가 감면해주는데요.이러한 전세사기피해주택은 내가 가지고 싶어서 가지는 것이 아니라,어쩔 수 없이 취득한 경우가 대부분일텐데요.해당 주택을 취득할때도 취득세를 감면해주는 규정이 있으며,별도로전세사기피해주택 이후에 새로 신규 주택을 취득하실 때도기존 피해주택은 없는 걸로 보아생애최초 감면을 추가적으로 받으실 수 있는 혜택을 제공합니다.즉, 사기주택도 2백만원신규주택도 2백만원 각각 감면을 받을 수 있는 것입니다.이때는 전세사기피해자등 결정문이 첨부 서류로 들어가야 합니다.감면 신청 방법이 모든 내용에 따라 최초 주택 취득자인 경우에는취득세 신고시 감면신청서를 별도로 작성하여가족관계증명서 및 등본을 첨부하면 됩니다.최근 행안부 고시에 따른 취득세 감면 신청 서류를참고하시면 좋을 것 같습니다.취득세 감면 신청서 상위에 나열한 주택 수로 보지 않는 주택이 있다면체크하시고 관련 서류를 첨부하면 되겠습니다.첨부파일생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 신청서.hwpx파일 다운로드사후 관리취득세 감면을 받은 후 사후관리 내용을 철저히 지켜주셔야 하는데요.취득일로부터 3년이라는 시간을 꼭 기억하셔야 합니다.3년간매각증여다른용도로 사용 (임대 등)하신다면, 감면받은 금액 + 가산세 및 이자상당액까지 모두 추징됩니다.취득세 감면은 특별한 규정이기 때문에언제나 철저히 사후관리를 한다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.종합소득세를 신고하다 보면준비를 많이 하신 납세자의 경우확실히 세액 절감 효과가 있다는 것을한 눈에 느낄 수 있는데요.특히나 저축 및 투자 등을 하여세액공제나 소득공제 혜택을 받는 것은매우 안전하게, 합법적으로 절세할 수 있습니다.오늘은저축이나 투자 지원을 위한 세제 혜택이 무엇이 있는지,내년 26년 종합소득세를 준비하며올 한해 할 수 있는 저축 방안에 대해 정리해보도록 하겠습니다.소기업 소상공인 공제부금 등에 대한 소득공제 등 (노랑우산 공제)사업자 분들은 많이 알고 계시고,이미 가입을 하신 분들이 많습니다.초기 사업자분들께 꼭 추천드리는 장기 공제상품입니다.사업자들은 근로자와 같이 퇴직금이 없기 때문에중소기업협동조합이 사업주의 퇴직금 (목돈마련) 을위한 장기 적금입니다.납입원금 전액이 적립되며폐업이나 추후 연령 도달시일시금 또는 분할금의 형태를 목돈으로 돌려받을 수 있습니다.중요한 건 세제혜택이겠죠.사업소득금액에서 직접 공제되는 '소득공제'로서납부금과 기준금액 중 적은 금액을 전액 공제합니다.사업소득금액기준금액4천만원 이하600만원6천만원 이하500만원1억원 이하400만원1억원 초과200만원사업소득으로 매출이 1억원인 경우를 예시로 들어볼까요?구분공제 O공제 X매출100,000,000100,000,000비용60,000,00060,000,000사업소득금액40,000,00040,000,000소득공제(6백 납입시) 7,500,000(기본) 1,500,000과세표준32,500,00038,500,000산출세액3,615,0004,515,0006백만원을 납입하여 모두 공제 받는다고 가정했을 때소득세 90만원을 절감시키는 효과가 있습니다.근로소득자의 경우, 특별소득공제가 적용되지만사업소득자는 이러한 소득공제가 많지 않기 때문에더더욱 적립이 가능하다면 이용하시는 것을 추천드립니다.단, 주의하실 점은부동산임대업 소득은 공제받을 수 없습니다.연금저축, IRP 세액공제연금계좌에 납입을 하면 받을 수 있는 세액공제도 있습니다.바로 연금계좌세액공제인데요.근로자가 아닌 사업자라 하더라도종합소득이 있는 모든 거주자가연금계좌에 납입한 금액은 '세액공제'를 받을 수 있습니다.종합소득금액 (총급여)세액공제 한도액공제율4.5천만원 (5.5천) 이하600만원(퇴직연금 900만원)15%4.5천만원 (5.5천) 초과12%연금저축 계좌 : 금융회사 등과 체결한 계약에 따라 '연금저축' 이라는 명칭으로 설정하는 계좌퇴직연금 계좌 : DC형과 개인형 퇴직연금제도 IRP 등 퇴직연금을 지급받기 위해 설정하는 계좌ISA 계좌가 만료되고 해당 계좌의 잔액을 연금계좌로 납입한 경우위와 같이 '연금' 형태로 저축을 하는 경우혹은 퇴직연금에 납입하는 경우,ISA 만료 후 연금계좌로 전환하여 납입하는 경우 등납입액 600만원까지,퇴직연금 포함하면 납입액 900만원까지세액공제가 가능합니다.1년 간 연금저축으로 600만원을 납입했다면,종합소득금액 4.5천 이하라면,세액공제는 15%를 적용하여세액을 90만원 절감할 수 있습니다.출처 : banksalad위와 같이 연금계좌세액공제를 활용하여연간 납입 전략을 짜고 그렇게 실행하시는 분들이 많으신데요.소득이 높아도, 각종 소득공제 및 세액공제 등으로세금을 백만원 이백만원 뚝딱 줄이실 수 있도록미리 준비해두시면 좋을 것 같습니다 : )근로자의 경우, 청약저축 소득공제근로자의 경우,더 다양한 소득공제 혜택을 받으실 수 있으신데요.주택마련저축 (청약저축 등) 소득공제무주택자의 경우 청약저축 납입액은납입금액의 40% 에 해당하는 금액을 공제받을 수 있습니다.공제 한도액은 300만원 이며,전세 원리금상환액 소득공제 합계와 합쳐 연 400만원을 초과할 수 없습니다.요건은 다음과 같습니다.1) 무주택자 요건2) 총급여액 7천만원 이하 요건청약저축 납입액이 1천만원인 경우,공제금액은 1천만원 X 40% = 400만원 , 공제한도 300만원 에 맞춰300만원 공제를 받게 되는 것입니다.세금을 줄이는 방법은 정말 다양하게 많지만,이러한 세액공제나 소득공제를 잘 활용하시는 것이좋은 절세라고 늘 생각하는데요.세금 절감 효과는 톡톡히 누리면서결국 연금계좌 등으로 저축하여(강제) 목돈을 만들게 되는 형식도 사실 모두 좋은데,몸에 좋은 것은 맛이 쓴 것 처럼,처음이 늘 어려운 것 같습니다.저도 2026년에 꼭 각종 연금계좌 등을 개설하는 것이 목표인데요.2025년 종합소득세 신고기한이 끝나가는 만큼,작년 소득도 잘 마무리하시고,올해 소득에 대해서도 소득도 올리고 세금도 절감할 수 있는두마리 토끼를 다 잡으셨으면 좋겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

임야 토지보상은 일반적인 아파트 양도와 달리“언제 샀는지”보다 “어떤 원인으로 취득했는지”가 훨씬 중요해지는 경우가 많습니다.특히 임야는 상속·증여로 보유하게 된 경우가 많고,사업용토지 여부 및 중과세율 판단에서 “취득시기”가 핵심이 되므로 주의가 필요합니다.(1) 임야는 ‘취득원인’부터 확인해야 합니다임야의 취득원인은 크게 다음 3가지가 많습니다.∨ 매매 취득∨ 증여 취득∨ 상속 취득그런데 세법상 취득시기는 각각 다르게 판단됩니다.구분취득시기매매잔금청산일(통상 등기접수일)증여증여등기 접수일상속상속개시일(사망일)특히 상속은 상속등기 시기가 아니라“피상속인이 사망한 날”인 상속개시일이 취득시기가 됩니다.즉, 등기를 몇 년 뒤에 했더라도등기부상 ‘등기원인’에 기재된 상속일이 취득시기로 판단됩니다.(2) 왜 취득시기가 중요할까?임야 보상에서 취득시기가 중요한 이유는 크게 2가지입니다.∨ 비사업용토지 여부∨ 2년 미만 보유 중과세율 적용 여부특히 임야는 원칙적으로 재촌요건을 충족하지 못하면 비사업용토지로 판정될 가능성이 높습니다.(3) 임야의 재촌요건과 공익사업 특례임야는 일반적으로 아래 요건을 충족해야 사업용토지로 인정받을 가능성이 높습니다.∨ 해당 임야 소재지로부터 직선거리 30km 이내 거주∨ 재촌기간 충족그런데 공익사업 수용지구에서는 중요한 특례가 있습니다.공익사업 수용 토지 특례사업인정고시일 기준으로 일정 기간 이전에 취득한 토지는실제 재촌·자경 여부와 관계없이 비사업용토지에서 제외될 수 있습니다.(4) 핵심은 ‘사업인정고시일’이다실무에서는 “사업인정고시일이 언제인가?”가 매우 중요합니다.예를 들어,군포 당동 근린공원 조성사업∨ 실시계획인가 고시일 : 2022.11.30∨ 군포시 고시 제2022-149호이 경우 실시계획인가 고시가 「토지보상법」상 사업인정으로 의제되므로2022.11.30이 사업인정고시일이 됩니다.(5) 사업용토지 제외 기준은 2년? 5년?여기서 많은 분들이 헷갈립니다.사업인정고시일이 언제냐에 따라 기준이 달라지기 때문입니다.사업인정고시일사업용토지 인정 기준2021.5.4 이후사업인정고시일 기준 5년 이전 취득2021.5.4 이전사업인정고시일 기준 2년 이전 취득즉,2022.11.30이 사업인정고시일이라면2017.11.30 이전 취득 토지는 비사업용토지에서 제외될 가능성이 높습니다.따라서 상속·증여·매매 중 어떤 원인으로 언제 취득했는지가 매우 중요합니다.(6) 2년 미만 보유 토지는 세율 자체가 달라질 수 있다양도소득세는 단순히 차익만 보는 것이 아닙니다.보유기간이 짧으면 세율 자체가 크게 올라갈 수 있습니다.보유기간세율1년 미만50%2년 미만40%따라서 최근 증여받은 임야나 급하게 취득한 토지의 경우에는보상 협의시기나 계약시점을 조정할 수 있는지도 함께 검토할 필요가 있습니다.특히 협의보상 단계에서는잔금일·협의일·등기시기 등에 따라 과세연도 및 보유기간이 달라질 수 있기 때문입니다.(7) 공익사업 감면은 ‘산출세액’ 기준 감면이다공익사업 감면도 자주 오해가 발생합니다.감면은 양도차익 자체가 아니라“산출세액” 기준으로 적용됩니다.현재는 보상 방식에 따라 다음과 같이 감면율이 달라집니다.보상방법감면율현금보상15%일반채권보상20%3년 만기 보유예탁채권35%5년 만기 보유예탁채권40%※ 일반채권은 중도 현금화 가능(채권 할인비용 부담)(8) 농어촌특별세는 별도로 추가 부담된다주의할 점은양도세 감면을 받더라도 끝이 아니라는 점입니다.감면받은 세액의 20%는농어촌특별세로 추가 부담하여야 합니다.즉,“공익사업 감면이 있으니 세금이 거의 없겠구나”라고 생각하셨다가 실제 신고 단계에서 당황하는 경우도 많습니다.(9) 감면한도도 있다공익사업 감면은 무제한이 아닙니다.현재 기준으로는 다음 한도가 적용됩니다.∨ 연간 감면한도 : 2억원∨ 5년간 합산한도 : 3억원다만 실제로는 현금보상 감면율이 15% 수준이므로양도세 자체가 상당히 큰 경우에 주로 한도 문제가 발생합니다.따라서 단순히“공익사업이면 2억원까지 세금이 없다”라고 이해하는 것은 정확하지 않습니다.실제 세액 계산 구조를 반드시 확인해야 합니다.정리임야 보상은 단순한 토지 양도가 아닙니다.∨ 언제 취득했는지∨ 상속인지 증여인지∨ 사업인정고시일이 언제인지∨ 비사업용토지 제외 가능 여부∨ 보유기간 2년 충족 여부∨ 현금보상인지 채권보상인지에 따라 세금 차이가 매우 크게 발생할 수 있습니다.특히 보상 직전 증여, 최근 상속, 비거주 임야, 채권보상 선택 여부는실무상 세액 차이가 수천만원~수억원까지 벌어질 수 있는 영역입니다.“특히 상속·증여 임야는 사업인정고시일과 취득시기 검토가 핵심입니다.”“토지보상 세금은 계산이 아니라 구조입니다.”

호텔·모텔 종합소득세 신고, 지금 바로 점검하세요 호텔·모텔 종합소득세 신고를 앞두고 '나는 잘 준비하고 있는 걸까?' 불안하신 분들 많으시죠? 2025년 귀속 종합소득세 신고 기간은 2026년 5월 1일~6월 1일로, 지금 이 시점(2026년 5월 21일)이 마감을 코앞에 둔 중요한 때입니다. 숙박업 종합소득세 신고는 단순히 숫자를 입력하는 작업이 아니라, 빠진 항목이 없는지 사전에 꼼꼼히 점검하는 과정이 핵심입니다. 오늘은 호텔·모텔을 운영하시는 분들이 종합소득세 신고 전에 반드시 확인해야 할 체크포인트를 하나씩 짚어드릴게요. 신고 대상 확인과 사전 점검이 먼저입니다 신고 대상은 누구인가요? 숙박 서비스를 제공하고 일정 소득이 발생했다면, 사업자등록 여부와 관계없이 종합소득세 신고 대상이 될 수 있습니다. 개인이 소규모로 운영하는 모텔이든, 프랜차이즈 호텔이든 마찬가지입니다. 신고 전 반드시 확인할 5가지 아래 항목 중 하나라도 해당된다면 신고 자료부터 다시 정리하는 것이 좋습니다. 1. OTA(야놀자, 여기어때, 에어비앤비 등) 입금 정산액만 보고 매출을 계산한 경우2. 전화 예약·현장 결제·현금 거래를 별도로 정리하지 않은 경우3. 가족에게 인건비를 지급했는데 실제 이체 기록이 불분명한 경우4. 공과금, 카드 대금, 생활비가 한 계좌나 카드에서 함께 나간 경우5. 리모델링비나 가전 구매를 모두 당해 연도 비용으로 처리하려는 경우 초반 점검을 꼼꼼히 해두면 나중에 수정 신고나 가산세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. OTA 수수료 처리와 매출 누락 점검이 핵심입니다 숙박업 종합소득세 신고에서 가장 많이 실수하는 부분이 바로 OTA 정산금과 실제 매출을 동일하게 보는 것입니다. 매출 기준을 올바르게 잡는 방법 OTA 플랫폼은 고객이 결제한 금액에서 수수료를 뺀 나머지를 숙박업주에게 정산해줍니다. 즉, 계좌에 입금된 금액은 이미 수수료가 차감된 금액이죠. 이 입금액만 매출로 잡으면 실제 매출보다 적게 신고하는 문제가 생깁니다. 올바른 순서는 다음과 같습니다. 1. 플랫폼별 월별 정산서를 통해 수수료 차감 전 고객 결제 금액을 확인합니다.2. OTA 수수료는 매출에서 빼는 것이 아니라비용 항목으로 별도 처리합니다.3. 전화 예약, 현장 결제, 대실 매출, 현금 거래가 빠지지 않았는지 추가로 확인합니다.4. 수수료 관련 세금계산서 또는 증빙자료를 반드시 확보합니다.5. 월별 정산 내역 합계가 실제 예약·결제 흐름과 일치하는지 최종 점검합니다. 확보해 두어야 할 자료 목록 1. 플랫폼별 월별 정산서2. 수수료 관련 세금계산서 또는 증빙자료3. 예약 내역과 실제 결제 내역4. 전화 예약·현장 결제·현금 거래 기록5. 계좌 입금 내역 필요경비·공제 항목, 이것만큼은 꼭 챙기세요 숙박업에서 자주 발생하는 비용 항목 청소비, 세탁비, 공과금, 임대료, 관리비, 광고비, 카드 수수료, 비품·소모품 구입비 등이 대표적입니다. 그런데 주의할 점은, 해당 항목이라고 해서 무조건 비용 처리가 되는 건 아닙니다. 실제 사업 운영을 위해 쓴 지출인지, 그리고 이를 확인할 수 있는 증빙자료(카드 내역, 세금계산서, 현금영수증 등)가 있는지를 함께 확인해야 합니다. 특히 주의해야 할 비용 2가지 가족 인건비: 가족에게 지급한 인건비는 이체 내역이나 지급 기록이 명확히 남아 있어야 비용으로 인정받을 수 있습니다. 주거 겸용 공과금: 주거 공간과 사업 공간을 함께 사용하는 경우, 공과금 전액을 사업 비용으로 처리하기 어렵습니다. 사업에 사용한 비율만큼 구분해서 적용해야 합니다. 놓치기 쉬운 공제 항목 비용 정리가 끝났다면 아래 공제 항목도 꼭 확인하세요. 1. 인적공제 (부양가족 여부 확인)2. 연금·보험 관련 공제3. 주택 관련 공제4. 신용카드·체크카드 사용액 관련 공제 다만 실제 적용 여부는 소득 구조, 지출 내역, 부양가족 여부 등에 따라 달라지므로 세무사와 함께 확인하는 것이 안전합니다. 자산 처리와 감가상각, 놓치면 손해입니다 숙박업은 시설 투자 비중이 큰 편이라 자산 처리 여부가 신고 결과에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 즉시 비용이 아닌 자산으로 구분될 수 있는 항목 1. 리모델링 비용2. 가전(TV, 냉장고 등) 구매 내역3. 가구 구매 내역4. 에어컨 구매 내역 금액이 크거나 사용 기간이 긴 항목은 당해 연도에 전액 비용 처리하는 것이 아니라, 감가상각을 통해 일정 기간에 나눠 반영해야 할 수 있습니다. 이를 모르고 전액 비용 처리했다가 나중에 세무조사에서 문제가 되는 경우도 있으니 반드시 점검하세요. 신고 직전 최종 체크리스트 마감이 코앞인 지금, 아래 항목들을 한 번 더 확인해보세요. 1. 매출을 실제 고객 결제 금액 기준으로 정리했는가2. OTA 수수료를 매출 차감이 아닌 비용 항목으로 구분했는가3. 정산서, 세금계산서, 카드 내역, 현금영수증 등 증빙을 확보했는가4. 전화 예약, 현장 결제, 대실, 현금 거래 누락이 없는가5. 가족 인건비 지급 기록과 이체 내역을 확인했는가6. 인적공제, 연금·보험, 주택 관련 공제 적용 가능성을 검토했는가7. 간이과세자·일반과세자 구분과 매입 부가세 반영 여부를 점검했는가8. 리모델링·가전·가구 구매를 자산으로 볼 여지가 없는지 확인했는가9. 사업용 카드와 개인 카드가 분리되어 있는가10. 생활비와 사업비가 섞여 비용 인정 범위가 제한될 가능성은 없는가 자주 묻는 질문 Q. OTA 정산금을 그대로 매출로 신고해도 되나요? A. 안 됩니다. OTA는 고객 결제 금액에서 수수료를 뺀 후 정산해줍니다. 따라서 입금된 정산금을 매출로 신고하면 실제 매출보다 적게 신고하는 오류가 생깁니다. 수수료 차감 전 고객 결제 금액을 기준으로 매출을 잡고, OTA 수수료는 별도 비용 항목으로 처리해야 합니다. Q. 사업자등록을 안 했는데도 종합소득세를 신고해야 하나요? A. 네, 그렇습니다. 사업자등록 여부와 관계없이 숙박 서비스를 제공하고 소득이 발생했다면 종합소득세 신고 대상이 될 수 있습니다. 미신고 시 가산세가 부과될 수 있으니 반드시 확인하세요. Q. 가족에게 인건비를 줬는데 비용으로 인정받을 수 있나요? A. 가능하지만 조건이 있습니다. 가족이 실제로 사업에 종사하고, 계좌 이체 등 지급 사실을 확인할 수 있는 기록이 있어야 합니다. 단순히 가족이라는 이유만으로는 인정받기 어렵습니다. Q. 에어컨이나 TV를 새로 샀는데 전액 비용 처리해도 되나요? A. 금액과 사용 기간에 따라 다릅니다. 금액이 크고 사용 기간이 긴 자산은 즉시 전액 비용 처리가 아니라 감가상각을 통해 여러 해에 걸쳐 나눠 반영해야 할 수 있습니다. 구매 금액과 항목을 세무사와 함께 확인해보시길 권합니다. Q. 간이과세자도 종합소득세를 신고해야 하나요? A. 네. 간이과세자는 부가가치세 계산 방식이 다를 뿐, 사업소득이 있다면 종합소득세 신고는 별도로 해야 합니다. 부가세와 종합소득세는 별개의 세금이므로 혼동하지 않도록 주의하세요. 김동영 세무사 주요 경력: 가업승계 컨설팅, 사내근로복지기금 컨설팅 다수 전문 분야: 병의원, 약국, 이커머스 법과 규정을 준수하면서 현실적이고 효율적인 해법을 제안합니다. --- 세금 문제, 어렵게 생각하지 마세요. 김동영 세무사가 처음부터 끝까지 친절하게 안내해드립니다. 📞 상담 전화: 02-3448-2301 💬 고객센터: 고객센터 바로가기 [클릭]

비거주자 종합소득세 신고, 어디서부터 시작해야 할까요? 비거주자 종합소득세 신고를 어떻게 해야 하는지 막막하게 느끼시는 분들이 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 비거주자 신고의 첫 출발점은 소득 금액이 아니라 본인이 거주자인지 비거주자인지 판정하는 것입니다. 이 첫 단계에서 이후 신고 방식의 방향이 거의 결정됩니다. 소득세법 제1조의2에 따르면, 거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 국내에 거소를 둔 개인을 말하며, 비거주자는 거주자가 아닌 개인을 의미합니다. 거주자는 국내외 전체 소득이 과세 대상인 반면, 비거주자는 국내원천소득만 과세 대상이 됩니다. 이 과세 범위의 차이가 신고 방식 전반에 걸쳐 큰 영향을 미칩니다. 2026년 5월 종합소득세 신고 시즌을 맞아, 아래에서 비거주자 신고의 핵심 판단 기준을 단계별로 정리해 드리겠습니다. 거주자 vs 비거주자, 판정 기준과 과세 범위 차이 거주자 판정의 두 가지 기준 소득세법상 거주자 판정은 아래 두 가지 기준 중 하나를 충족하면 됩니다. 1. 국내에 주소(생활의 근거지)가 있는 경우2. 과세기간 중 국내에 183일 이상 거소를 둔 경우 주소와 거소의 판단은 단순히 주민등록 여부만으로 결정되지 않으며, 실제 생활 근거지, 가족 체류 여부, 직업 소재지 등 사실관계를 종합적으로 검토합니다. 경계에 있는 경우에는 반드시 전문가와 사실관계를 세밀하게 확인하셔야 합니다. 과세 범위 비교 거주자와 비거주자의 과세 범위를 정리하면 다음과 같습니다. 1. 거주자: 국내 소득 + 해외 소득 모두 과세 대상 (국외원천소득 포함)2. 비거주자: 국내원천소득만 과세 대상 (해외 소득 제외) 많은 분들이 한국에서 소득이 발생했다는 사실만으로 종합과세 여부를 판단하시는데, 실제로는 소득 발생 전에 거주자 여부를 먼저 확인하셔야 합니다. 비거주자 신고의 핵심 분기: 국내사업장 유무와 소득 유형 비거주자라고 해서 모두 종합소득세 신고 대상은 아닙니다. 신고 의무 여부는 국내사업장 유무와 소득 유형에 따라 달라집니다. 국내사업장이 있는 경우 국내사업장 또는 국내 부동산소득이 있는 비거주자는 해당 국내원천소득을 합산하여 종합소득세 신고를 검토해야 합니다. 부동산소득은 특히 빠뜨리기 쉬운 항목이므로 주의가 필요합니다. 국내사업장이 없는 경우 국내사업장이 없는 비거주자는 이자소득, 배당소득, 사용료소득, 기타소득 등이 원천징수로 납세의무가 종료되는 경우가 많습니다. 이 경우 별도 종합소득세 신고 없이 납세의무가 완결됩니다. 소득 유형별 과세 방식 정리 비거주자의 소득 유형별 기본 처리 방향은 다음과 같습니다. 1. 일용근로소득: 원천징수 및 분리과세로 종료2. 이자소득·배당소득·기타소득: 국내사업장이 없는 경우 원천징수로 납세의무 종료 (예: 국내 법인 배당금에 22% 원천징수 적용 사례)3. 인적용역소득: 요건에 따라 종합소득세 확정신고 선택 가능4. 퇴직소득: 거주자와 유사하게 별도 구분 과세5. 양도소득: 토지·건물 포함, 별도 구분 과세 적용 퇴직소득과 양도소득은 단순히 원천징수로 끝난다고 보시면 안 되며, 별도 신고 절차를 반드시 확인하셔야 합니다. 놓치기 쉬운 예외: 조세조약, 외국인 특례, 연말정산 추가 신고 조세조약 적용 여부 확인 한국이 체결한 조세조약이 있는 국가의 거주자라면, 국내 세법보다 조세조약이 우선 적용되어 세율 감면 또는 면세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 제한세율을 적용받으려면 원천징수의무자에게 거주자증명서 및 제한세율 적용 신청서를 사전 제출해야 합니다. 사후에 신청하면 혜택을 받지 못할 수 있으므로 반드시 사전에 확인하세요. 외국인 거주자 특례 외국인이라고 해서 모두 비거주자로 처리되는 것은 아닙니다. 외국인도 거주자에 해당할 수 있으며, 이 경우 다음 특례를 검토하셔야 합니다. 소득세법 제118조의2에 따라, 과세기간 종료일 기준 직전 10년 중 국내 주소·거소 보유 기간 합계가 5년 이하인 외국인 거주자는, 국외 발생 소득 전체가 아닌 국내 지급분과 국내 송금분만 과세 대상이 될 수 있습니다. 이 특례는 일반 비거주자 과세 구조와 완전히 다르므로 혼동하지 않으셔야 합니다. 비거주 근로자의 연말정산 후 추가 신고 비거주자 근로자의 국내 근로 제공 대가는 원천징수 및 연말정산 대상입니다. 그러나 연말정산으로 정산이 완결되지 않는 경우에는 다음 해 5월 종합소득세 확정신고가 필요합니다. 연말정산으로 모든 신고가 끝났다고 단정하지 마시고, 추가 신고 필요 여부를 반드시 점검하세요. 비거주자 종합소득세 신고 전, 최종 체크리스트 신고 전 아래 순서대로 점검하시면 판단의 정확도를 높일 수 있습니다. 1. 거주자인가, 비거주자인가 (183일 기준 및 주소 기준 확인)2. 비거주자라면 국내사업장 또는 국내 부동산소득이 있는가3. 소득 유형이 원천징수로 납세의무가 종료되는 구조인가4. 인적용역소득 등 확정신고 선택 가능 여부를 검토했는가5. 조세조약 적용으로 세율 감면 또는 면세 가능 여부를 확인했는가6. 비거주 근로자라면 연말정산 이후 5월 추가 신고가 필요한가7. 외국인 거주자라면 직전 10년 중 국내 주소·거소 보유 5년 이하 요건과 국내 지급분·송금분 과세 여부를 확인했는가 이 체크리스트를 순서대로 점검하시면, 비거주자 종합소득세 신고의 방향이 명확해집니다. 개별 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 복잡한 사안은 반드시 세무 전문가와 상담하시길 권장드립니다. 자주 묻는 질문 Q. 해외에 거주하고 있지만 한국에서 부동산 임대소득이 있습니다. 종합소득세 신고를 해야 하나요? A. 비거주자라도 국내 부동산소득이 있는 경우에는 종합소득세 신고 검토가 필요합니다. 국내원천소득에 해당하므로, 국내사업장 유무와 소득 규모에 따라 신고 의무가 발생할 수 있습니다. 임대소득 외 다른 국내원천소득과의 합산 여부도 함께 확인하셔야 합니다. Q. 비거주자인데 국내 법인으로부터 배당금을 받았습니다. 별도로 신고해야 하나요? A. 국내사업장이 없는 비거주자가 국내 법인으로부터 배당금을 받은 경우, 일반적으로 22% 원천징수로 납세의무가 종료됩니다. 다만 체결된 조세조약에 따라 제한세율이 달리 적용될 수 있으므로, 조세조약 적용 신청서를 사전에 제출했는지 반드시 확인하세요. Q. 외국 국적이지만 한국에서 오래 근무했습니다. 저도 비거주자인가요? A. 외국 국적이라도 국내에 183일 이상 거소를 두거나 생활의 근거가 국내에 있다면 거주자로 판정될 수 있습니다. 외국인 = 비거주자로 단순화하면 과세 판단이 잘못될 수 있으므로, 실제 체류 기간과 생활 근거지를 기준으로 전문가와 함께 판정하시길 권장드립니다. Q. 비거주자로서 한국에서 인적용역 소득을 받았습니다. 원천징수로 끝나나요? A. 인적용역소득은 원천징수 후 종합소득세 확정신고를 선택적으로 할 수 있는 항목입니다. 계약 구조와 지급 형태에 따라 처리 방식이 달라질 수 있으므로, 단순히 원천징수로 종료된다고 단정하지 마시고 개별 요건을 확인하시기 바랍니다. Q. 작년에 연말정산을 마쳤는데, 올해 5월에 종합소득세 신고도 해야 하나요? A. 비거주 근로자의 경우 연말정산이 완결된 경우에는 추가 신고가 불필요할 수 있습니다. 그러나 연말정산으로 정산이 완전히 종료되지 않은 경우에는 2026년 5월 종합소득세 확정신고가 필요합니다. 연말정산 내역을 꼼꼼히 확인하시고, 불확실한 경우에는 전문가 상담을 통해 신고 누락 리스크를 방지하시길 권장드립니다. 윤대현 세무사 주요 경력: 강남 미용실 프랜차이즈 컨설팅, SOOP(아프리카TV) 베스트BJ 컨설팅, 대학병원 조사대응 전문 분야: 부동산 개발, 미용/헬스, 인플루언서 고객맞춤형 솔루션을 제공하는 세무사로 언제나 최선을 다해 안내해드립니다. --- 세금 고민, 혼자 검색하다 지치셨나요? 윤대현 세무사에게 직접 물어보세요. 간단한 질문도 환영합니다. 📞 상담 전화: 02-3448-2301 💬 고객센터: 고객센터 바로가기 [클릭]

[양도세, 동일세대공동상속주택] 동일 세대원으로부터 소수지분 공동상속주택을 상속받은 이후일반주택을 취득하였다가 양도하는 경우1세대1주택 비과세 특례가 적용되는지 여부(조세심판원 인용)조심-2023-중-7006귀속년도 : 2021등록일자 : 2025.04.17.생산일자 : 2024.04.22.진행상태 : 진행중요 지소득령§155② 단서의 ‘이하 제3항에서 같다’는 의미는 제3항에 따라 공동상속주택을 소유하는 것으로 간주되는 다수지분권자가 소유한 상속받은 주택의 범위를 정하고 그 사람이 일반주택을 양도하는 경우에 제3항의 단서를 적용하는 것으로 해석하는 것이 타당하고 같은 조 제3항 본문에서 소수지분권자가 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 명확히 규정한 이상 소수지분권자에게는 위 제2항 단서를 적용하지 않는 것으로 해석하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 있음결정내용ooo세무서장이 2023.2.9. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.상세내용1. 처분개요가. 청구인은 2003.1.25. 동일세대원인 부(父) aaa(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 피상속인이 보유하던 경기도 오산시 OOO(이하 “이 건 상속주택”이라 한다.)을 공동으로 상속[모(母) bbb 지분 3/5, 청구인 지분 2/5]받아 보유하던 중, 2016.11.23. 경기도 오산시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 매매로 취득하였다가 2021.7.30. 양도한 후, 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.나. 청구인은 2022.12.8.「소득세법 시행령」 제155조 제3항에 따라 이 건 상속주택은 청구인의 주택 수에 포함되지 않는다고 보아 쟁점주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 적용하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 요구하는 경정청구를 처분청에 제기하였으나, 처분청은 2023.2.9. 상속 개시 당시 동일세대원인 피상속인으로부터 상속받은 주택은 위 조항의 적용대상이 아니라는 이유로 이를 거부하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2023.2.17. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장 (1) 처분청은 상속개시 당시 피상속인과 동일세대인 경우에는 공동상속주택 소수지분도 주택 수에서 제외할 수 없다는 의견이나, 이는 아래와 같은 이유로 부당하다. (가)「소득세법 시행령」 제155조 제3항은 “공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인(다수지분권자)의 경우에는 그러하지 아니 한다”고 규정하고 있는바, 그 취지가 상속으로 소수지분을 취득한 경우에도 같은 시행령 제154조의2를 적용하여 공동소유자 전원이 각 1주택을 보유한 것으로 보는 불합리함을 제거하는데 있다고 보아야 한다. (나) 처분청과 같이 해석한다면, 소수지분권자의 지분을 주택 수 계산에 포함하지 않는다고 규정한「소득세법 시행령」 제155조 제3항이 사문화되어 타당하지 않고, 조세심판원도 ‘「소득세법 시행령」 제155조 제3항본문에서 소수지분권자가 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 명확히 규정한 이상 소수지분권자에게는 제2항 단서를 적용하지 않는 것으로 해석하는 것이 타당해 보인다’라고 일관되게 결정하고 있다.나. 처분청 의견 (1) 청구인은 상속주택의 소수지분자이나, 상속개시 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 공동상속주택은「소득세법시행령」제155조 제3항에 따른 특례의 적용 대상이 아니다. (가) 청구인은 공동상속주택 특례 규정 시 동일세대 여부의 판단은 해당 공동상속주택을 소유한 것으로 간주하는 다수지분 공동상속인에게 한정되어야 한다고 주장하나, 관련 법령을 살펴보면,「소득세법 시행령」 제155조 제2항은 단서에서 “상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호에서 같다)”라고 규정하고 있고, 단서에서 제3항(공동상속주택 소수지분자 특례)뿐만 아니라 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호 또한 상속개시 당시 1세대(동일세대)인 경우 동거봉양합가인 경우만 상속받은 주택을 인정하고 있음을 분명히 하고 있다. (나) 국세청 유권해석 또한 “상속개시 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 공동상속주택(소수지분)을 보유한 1세대가 일반주택을 취득하여 2010.2.18. 이후 일반주택을 양도하는 경우 당해 공동상속주택은「소득세법시행령」제155조 제3항에 따른 특례가 적용되지 아니한다”라고 해석하고 있는바, 처분청의 경정청구 거부 처분은 달리 잘못이 없다.3. 심리 및 판단가. 쟁점 동일세대원으로부터 공동상속주택을 상속받은 이후 일반주택을 취득하였다가 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는지 여부나. 관련 법령 (1)소득세법시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략) 제155조(1세대1주택의 특례) ② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 "소규모재건축사업등"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호에서 같다).1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 <2008.2.22>3. 최연장자다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점주택 및 이 건 상속주택의 등기부등본 등을 보면, 청구인은 2003.1.25. 동일세대원인 피상속인으로부터 이 건 상속주택의 지분 5분의 2를 상속받아 현재까지 보유 중이고, 지분 5분의 3을 상속받은 청구인의 모친 bbb는 2015.1.20. 자신의 지분 전부를 강제경매를 원인으로 양도하였으며, 청구인은 2016.11.23. 쟁점주택을 OOO원에 취득하였다가, 2021.7.30. OOO원에 양도한 것으로 나타난다. (2) 청구인은 당초 쟁점주택 양도에 따른 소득에 대하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였으나, 2022.12.8. 쟁점주택을 1세대 1주택 비과세를 적용 대상으로 보아 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 요구하는 경정청구를 처분청에 제기하였고, 처분청은 2023.2.3. 이를 거부하였다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인은 상속주택의 소수지분자이나, 상속개시 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 공동상속주택은「소득세법시행령」제155조 제3항에 따른 특례의 적용 대상이 아니라는 의견이나, 「소득세법 시행령」 제155조 제3항본문에서는 공동상속 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 상속지분이 가장 큰 상속인 등 공동상속주택을 소유하는 것으로 간주되는 사람(“다수지분권자”) 외(“소수지분권자”)에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 단서는 동거봉양 활성화를 위하여 1세대 1주택의 특례를 규정하면서도 동 조문의 괄호 안에서 “이하 제3항, 제7항 제1호 및 제156조의2 제7항 제1호에서 같다”라고 규정하여, 공동상속주택(제155조 제3항), 상속받은 농어촌주택(제155조 제7항 제1호), 상속주택과 조합원입주권을 보유한 경우(제156조의2 제7항 제1호)에 1세대 1주택 특례가 적용되는 ‘상속받은 주택’의 범위를 정하고 있는바,「소득세법 시행령」 제155조 제2항단서의 ‘이하 제3항에서 같다’는 의미는 제3항에 따라 공동상속주택을 소유하는 것으로 간주되는 다수지분권자가 소유한 ‘상속받은 주택’의 범위를 정하고 그 사람이 일반주택을 양도하는 경우에 제2항 단서를 적용하는 것으로 해석하는 것이 타당하고, 같은 조 제3항 본문에서 소수지분권자가 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 명확히 규정한 이상 소수지분권자에게는 위 제2항 단서를 적용하지 않는 것으로 해석하는 것이 타당해 보이는 점, 청구인의 경우「소득세법 시행령」 제155조 제3항단서 제3호에 따라 소수지분권자에 해당하는바, 이 건 상속주택지분을 보유한 채 쟁점주택을 양도하였으므로 같은 항 본문에 따라 이 건 상속주택 지분을 소유하지 않았던 것으로 간주되는 것인 점(조심 2018중424, 2018.4.19., 같은 뜻임) 등에 비추어, 처분청이 청구인에게 1세대 1주택 특례가 적용되지 않는다고 보아 양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.부동산임대업 또한 '사업소득'으로종합소득세를 신고, 납부해야 합니다.다만, 부동산임대업의 경우 세법상 제재가 많은데요.세법상 경비가 많이 드는 다른 업종에 비해임대업의 경우 '비용'을 많이 인정해주지 않고접대비나 차량 등록비 등을 인정해주는 부분도타 업종에 비해 매우 그 한도가 낮게 됩니다.오늘은 부동산임대업의 경우어떤 비용을 넣어서 소득세를 낮출 수 있는지같이 한번 고민해보도록 하겠습니다.부동산임대업 기장의무 및 경비율아래 표는부동산임대업 기준 금액입니다.업종별 해당 금액이 다르니,부동산임대업 및 서비스업 기준으로 아래 금액을 참고해주시길 바랍니다.기장의무추계시 경비율 적용복식부기의무자간편장부대상자기준경비율 적용단순경비율 적용75백만원 이상자75백만원 미만자24백만원 이상자24백만원 미만자※ 매출 : 직전연도 (2024년) 업종별 수입금액 기준으로 판단함업종별 단순경비율을 보시면 40% ~ 80% 까지 범위가 다양합니다.해당 업종이라면 '이정도의 경비'가 있을거야 라고 예상하는 범위라고 생각하시면 되고기준경비율은 최소 경비, 단순경비율은 최대 경비로 인정되는 부분입니다.타 업종에 비해 임대업의 경우 해당 경비율이 매우 낮은 것을 알 수 있습니다.기준경비율단순경비율비주거용 건물 임대업 (701201)19.9%41.5%주거용 건물 임대업 (701102)20.2%42.6%예) 전자상거래 소매업 (525101)11.4%86%타 업종코드와 비교했을 때거의 2배 가까이 차이가 나기도 합니다.그만큼 경비를 많이 반영해주지 않겠다는 의미입니다.매출이 24백 미만인 경우단순경비율로 처리하게 되면 어떻게 될까요?구분부동산임대업전자상거래소매업수입금액24,000,000원24,000,000원필요경비9,960,000원20,640,000원사업소득금액14,040,000원3,360,000원세액846,000원201,600원각종 공제 감면을 적용하지 않고 보수적으로 계산한 세액입니다.현재로서는 수입금액이 크지 않은 상태에서 세액이 차이나는 거지만,만약 수입금액이 크다면 그 격차는 점점 더 커질 수 있습니다.기준경비율 ? 간편장부 ? 복식부기 ?그렇다면 만약 매출이 24백이 넘으면 어떻게 해야 할까요?매출이 24백이 넘으면,단순경비율 대상자가 아닙니다.추계로 진행하게 되면더 낮은 경비율인 기준경비율을 적용해야 합니다.기준경비율은 20% 전후로 설정되기 때문에매출이 유사하셔도 세액이 껑충 뛸 수 있습니다.이런 경우 대부분의 사업자는 간편장부나 복식부기를 통해내가 실제로 한 해동안 썼던 다양한 '비용'을 산입하는데요.문제는 부동산임대업은 실제로 사업에 들어간 비용을매우 엄격하게 관리, 감독하고 있기 때문에타 사업자에 비해 비용이 부인될 가능성이 높다는 것입니다.가령 소득이 5천만원이며,기준경비율과 장부작성시를 비교해보도록 하겠습니다.구분기준경비율장부 작성시수입금액50,000,000원50,000,000원필요경비10,000,000원20,000,000원사업소득금액40,000,000원30,000,000원세액4,740,000원3,240,000원그렇다면 장부 작성시부동산임대업에 쓰일 수 있는 어떤 비용을 넣어야 하는 것일까요?부동산임대업의 필요경비 산입인건비임대용 부동산의 관리인, 청소부 등종업원에 대한급여나 상여금 등과 퇴직금 등이 해당됩니다.이때 사업자 본인 대한 급여는 필요경비에 산입하지 않습니다.복리후생비종업원에 대한 복리후생비로 건강보험료, 사업자 본인에 대한 건강보험료,국민연금, 산재보험료, 고용보험료, 경조비 등 직원의 복리후생에 관한 비용입니다.제세공과금재산세, 종부세, 간주임대료에 대한 부가가치세,또한 법령에 따라 의무적으로 납부하는 제세공과금도비용으로 처리할 수 있습니다.수선비임대용 건물의 수선비가 들어갔다면, 이 부분은 경비로 인정이 가능합니다.만약 자본적지출에 해당한다면 감가상각하여 일부만 경비 처리가 가능합니다.기업업무추진비옛 접대비로,부동산임대업 또한 접대비로 쓴 비용을 경비로 처리할 수 있는데요.다만, 접대비 한도는 중소 36백, 비중소는 12백이지만부동산임대업은 그 50%인 18백, 6백의 접대비 한도를 가지게 됩니다.차량유지비많은 사업자 분들이 차량유지비를 비용으로 처리하는데요.부동산임대업자의 경우 명확히 사업용으로 주행하는 것이 아닌 경우필요경비에 산입하지 않습니다.광고선전비임차인 모집을 위한 지역신문 등의 임대광고료 등이 발생할 수 있습니다.감가상각비임대용 건물에 대한 감가상각비 및기타 관리사무소 집기비품과 차량에 대한 감가상각비를비용으로 처리할 수 있습니다.지급이자가장 많이 들어가는 경비 중 하나인데요.임대용 부동산의 취득에 소요된 차입금이자 또는임대보증금 반환에 소용된 차입금이자 등이 필요경비로 인정됩니다.기부금기부금은 필요경비에 산입됩니다.세제 혜택을 위해 기부금 규모를 조정하시는 것도절세의 방법 중 하나입니다.수도광열비전기요금, 수도요금 ,도시가스료 등 공과금을건물주가 부담하고 관리비 등에 포함시켜 별도로 구분하지 않고 받은 경우에이를 총수입금액에 산입하고그 지급금액을 필요경비로 계상합니다.(임차인이 부담한 경우, 결론적으로 비용 효과가 없습니다)보험료임대사업용 건물에 대한 화재보험료 등,이때 필요경비에 산입되는 화재보험료는 소멸성 보험료만 해당되며일부 적립되어 만기에 환급되는 적립금은 필요경비에 산입되지 않습니다.부동산임대업의 경우비용 처리에 대한 부담이 크기 때문에경비율을 적용하는 것이 좋은지,경비를 산입하는 것이 좋은지이 부분을 고려하시는 것이 좋고경비를 산입하게 되면세무사 수수료 또한 추가적으로 동반하게 되니이 부분도 같이 고려하셔야 할 것 같습니다 : )궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.2024년 1월 10일 부동산 정책이 발표되었는데요.주택공급 확대 및 건설경기 보완방안으로,일명 1.10. 부동산대책 이라고 합니다.원활한 주택 공급을 지원하고자 일정 요건을 갖춘소형주택 및 지방 미분양 아파트, 인구감소지역 내 주택 등에 대한취득세, 종부세, 양도세에 대한 혜택입니다.당시 건설업계에 대한 불황이 지속되었던 상황으로건설만 하면 미분양에, 건설사가 연쇄적으로 도산한다는뉴스가 하루 걸어 발표되던 시점이었던 것이 기억납니다.해당 대책에 따른세제 혜택은 여전히 현재진행중인데요.양도세 중과나 취득세 중과 등이 심화된 현재 시점에이 혜택이 우리에게 적용되는 부분이 있을 수 있는지각 주택별로 알아보도록 하겠습니다.오늘은 첫번째 소형 신축 주택에 대해알아보도록 하겠습니다.소형 신축 주택 이란?당시 '소형 주택' 에 대한 세제 혜택을 강력히 부여했습니다.워낙 국평, 아파트 에 대한 선호가 크다 보니다세대주택, 빌라, 오피스텔 등 전용 60㎡ 이하의소형 주택은 분양, 매매가 잘 안되어 이 부분을 활성화 하고자 한 정부 정책인데요.이때 신축 주택과 기축 주택으로 나누어서세제 혜택을 구분해서 확인해야 합니다.신축 주택은 최초의 건축주로부터 최초로 유상승계한 것을 말하며일반 매매가 아닌 호실 분양이 이에 해당됩니다.당시 취득시점을 24.1.10 부터 25.12.31 까지로시작했던 해당 규정은 아직까지 일몰 되지 않고계속해서 연장 (현재 기준 법령:2027.12.31. 까지) 되고 있는 상황입니다.① 취득세 세제 혜택소형 신축 주택소형 신축 주택을 취득하는 경우'취득세'는 어떤 세제 혜택이 있을까요?소형 신축 주택을 취득한다면,이 신축 주택을 제외하고기존 보유 주택의 수를 보아중과 여부를 판단합니다.즉, 원래 1주택이 있는 자가 신규 주택 1채를 추가 취득시2주택자로 보아야 맞는 것이지만소형 신축 주택을 취득한다면신규 주택 1채를 제외하고 주택 수는 1주택자로 보기 때문에중과가 아닌 일반세율을 적용하는 것이빈다.소형 신축 주택 요건은 다음과 같습니다.① 취득 시기 : 2024년 1월 10일 - 2027년 12월 31일까지 사용승인 받은 신축 주택② 취득 방법 : 최초로 유상승계 취득할 것 (분양 등)③ 주택 종류 : 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔④ 면적 기준 : 전용면적 60 제곱미터 이하⑤ 가액 기준 :취득당시가액이 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하취득 시기2024년 1월 10일 - 2027년 12월 31일까지취득 방법최초로 유상승계 취득주택 종류다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔면적 기준전용면적 60 제곱미터 이하가액 기준취득당시가액이 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하소형 기축 주택신축 주택이 아닌 '승계취득' (매매로 취득) 한기축 주택의 경우는 어떠한 혜택이 있을까요?신축 주택과 동일하게신규 취득하는 소형 주택을 배제한 채중과세율 결정시 나머지 주택 수로 산정하게 됩니다.이에 해당하는 기축 주택의 요건은 다음과 같습니다.① 취득 시기 : 2024년 1월 10일 - 2027년 12월 31일까지 유상승계한 주택② 취득 방법 :임대사업자가 해당 주택을 취득한 날로부터 60일 이내 임대주택을 등록하거나임대사업자가 아닌 자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내 임대사업자로 등록하고 임대주택을 등록할 것③ 주택 종류 : 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔④ 면적 기준 : 전용면적 60 제곱미터 이하⑤ 가액 기준 :취득당시가액이 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하취득 시기2024년 1월 10일 - 2027년 12월 31일까지취득 방법유상승계 취득 후 ① or ② 요건 갖춘 경우① 기존 임대사업자가 취득일로부터 60일 이내 임대주택 등록② 취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록 및 임대주택 등록주택 종류다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔면적 기준전용면적 60 제곱미터 이하가액 기준취득당시가액이 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하요건을 보시면, 신축 주택과 달리기축 주택의 경우 '민간임대주택사업자' 가 되는 것이 필수 요건으로 들어가게 됩니다.민간임대주택사업자는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라장기 10년 혹은 단기 6년 으로 등록해야 하는 임대사업자로분양 받고 요건만 갖추면 되는 신축 주택과 달리승계 받은 기축 주택은 임대사업자를 꼭 등록해야 하니훨씬 더 요건이 까다롭다는 것을 알 수 있습니다.② 양도세 세제 혜택이 부분을 많이 궁금해하시는데요.기존에 아파트를 한 채 보유하신 분도소형 신축 주택을 취득하게 되면2주택자가 되어버려1세대 1주택 비과세도 안되고조정지역이라면 중과 대상도 되는상황이 될 수 있습니다.이때 양도세 혜택을 구분해서 봐야 하는데요.소형 신축 주택을 취득하더라도1세대 1주택 비과세는 불가합니다.원칙적으로 2주택자이기 때문입니다.하지만 '중과' 대상 여부에 대해서는양도세 혜택이 있습니다.이 경우소형 신축 주택을 양도시 다주택자 중과세율을 적용하지 않고,다른 주택을 양도하는 경우에도 해당 소형 주택은 주택 수에 산입하지 않는 혜택을 주는 것입니다.즉, 내가 2주택자라 하더라도 둘 중 하나를 매도시비과세는 불가하지만, 중과세율이 아닌 '일반세율'로양도세를 납부할 수 있다는 의미입니다.그 요건을 살펴보도록 하겠습니다.① 취득 시기 : 2024년 1월 10일 - 2027년 12월 31일까지 최초로 취득한 신축 주택② 취득 방법 : 신축 분양받은 주택일 것 * 아래 요건 충족양도자가 주택법상 사업주체, 분양사업자, 시공자일 것양수자가 매매계약을 최초로 체결한 자일 것양도자와 양수자가 해당 주택에 대한 매매계약 체결 전 다른 자가 해당 주택에 입주한 사실이 없을 것③ 주택 종류 : 아파트에 해당하지 않을 것(다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔)④ 면적 기준 : 전용면적 60 제곱미터 이하⑤ 가액 기준 :취득당시가액이 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하취득 시기2024년 1월 10일 - 2027년 12월 31일까지취득 방법최초로 유상승계 취득주택 종류※ 아파트 제외 ※다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔면적 기준전용면적 60 제곱미터 이하가액 기준취득당시가액이 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하소형 기축 주택에 대한 양도세 세제 혜택은 없습니다.③ 종부세 세제 혜택소형 신축 주택의 종부세 세제 혜택도 있는데요.보유시 종합부동산세에 대한 부담이 점점 커지고 있는 상황에서아래의 혜택을 살펴보도록 하겠습니다.종합부동산세는1세대 3주택이상자인 경우일반세율이 아닌 '중과세율' 을 적용하게 됩니다.과표가 높아질수록 중과세율 부담이 클 수 있는데요.최고세율이 일반세율은 2.7%인 반면 중과세율은 5% 입니다.세율을 결정하는 '주택 수'와 관련하여소형 신축 주택은 주택 수에서 배제된다는 혜택이 있는데요.이때 간과하시는 부분이 주택 수에서 빠진다는 개념이종부세 합산 배제와 동일하다고 많이들 생각하신다는 것입니다.예를 들어 아파트가 2채 있는 상태에서 소형 신축 주택을 1채 분양받은 경우세율 적용시 3주택 이상자인 중과세율이 아닌 2주택자로 일반세율을 적용하게 되나,종부세 과세 금액은 아파트 2채 + 신축주택 1채의 공시가 합을 모두 더하는 것입니다.합산 자체를 배제하지는 않기 때문입니다.주택 수 배제되는 신축 주택의 요건은양도세와 동일합니다.취득 시기2024년 1월 10일 - 2027년 12월 31일까지취득 방법최초로 유상승계 취득주택 종류※ 아파트 제외 ※다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔면적 기준전용면적 60 제곱미터 이하가액 기준취득당시가액이 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하24.1.10 대책은 여태까지활용도가 그렇게 높은 세제 혜택은 아니었습니다.취득세에 대한 혜택을 일부 누리는 정도였습니다.그러나 현재 양도세 중과가 부활한 상태에서,양도세 중과가 배제되는 주택 중 하나라는 사실은매우 중요하게 부각되고 있습니다.혹시 소형 신축 주택을 취득, 보유, 양도하시면서해당 세제 혜택을 모르고 그냥 신고 진행하셨다면꼭 5년 이내에 경정청구를 하셔야 합니다.납세자나 세무사가 챙기지 않는다면과세관청에서 절대 먼저 선 공제 혹은 혜택을 주지 않습니다.과거 진행한 신고 내역 중 검토가 필요하신 사항이 있다면혹은 이제 신축 주택을 새로이 취득하거나이번에 양도를 계획하시고 계신 분들이라면해당 요건을 검토 하고 절세 가능성을 확인하기 위해언제든 상담 연락 주시면, 꼼꼼하게 확인하여 안내 드리도록 하겠습니다.

5년 지난 가공거래 의혹, 8천만 원 과세 전부 취소 — 실제 어떻게 가능했나? "이미 5년이 훌쩍 지난 거래에 갑자기 가공거래라며 세금 폭탄이 날아왔습니다." 5년 지난 가공거래 의혹으로 8천만 원 과세를 받는 상황은 건설업·전기공사업을 운영하는 대표님들에게 결코 낯선 이야기가 아닙니다. 거래 상대방이 세무조사에서 가공거래 혐의를 받으면, 아무런 잘못 없이 정상 거래를 한 우리 회사까지 과세 대상으로 묶이는 일이 빈번합니다. 세무법인 아성은 바로 이런 억울한 사례에서 조세심판원 전부 인용 결정을 이끌어냈습니다. 이번 포스팅에서는 사건 전말과 핵심 대응 전략을 상세히 공개합니다. 사건 개요 — 10년 전 거래를 둘러싼 과세처분 청구법인의 업종과 거래 구조 청구법인은 2012년 설립된 전기공사 전문 건설업체로, 현대제철 협력업체 구조에서 2차 벤더(원청→1차→2차→3차로 이어지는 하도급 단계 중 두 번째 협력업체) 역할을 수행해 왔습니다. 2014년 12월, 거래처로부터 약 2억 원 상당의 매입세금계산서를 수취한 것이 이번 사건의 출발점입니다. 처분청은 해당 거래처에 대한 세무조사 결과를 근거로 청구법인의 거래를 가공거래로 단정하고, 무려 10년이 지난 2024년 12월에 부과처분을 내렸습니다. 2026년 현재 시점에서도 유사한 '뒤늦은 과세'가 지속적으로 발생하고 있어, 납세자의 각별한 주의가 필요합니다. 부과 내역 — 부가세·법인세에 종합소득세까지 이 사건이 특히 위험했던 이유는 법인 단계 과세에서 끝나지 않았기 때문입니다. 가공거래로 확정되어 손금불산입(법인의 비용으로 인정하지 않음) 처리된 금액은 대표이사에게 흘러간 것으로 간주(인정상여)되어, 대표 개인의 종합소득세로까지 이어집니다. 실제 부과 내역은 다음과 같았습니다. 1. 2014년 제2기 부가가치세: 51백만 원2. 2014 사업연도 법인세: 30백만 원3. 2014 사업연도 대표이사 종합소득세(인정상여): 71백만 원4. 합계(가산세 포함): 약 1억 5천만 원 한 건의 세금계산서가 법인세·부가세·종합소득세를 동시에 끌어올리는 삼중 과세 구조는 납세자에게 감당하기 어려운 부담을 줍니다. 핵심 쟁점 — 부과제척기간 10년 적용이 정당한가? 쟁점 ① 가공거래 여부 처분청은 거래처에 대한 조사 결과만을 근거로 청구법인의 거래 역시 가공이라고 일방적으로 단정했습니다. 그러나 대법원 판례(2008두13446 등)는 "세금계산서가 사실과 다르다는 점에 관한 증명책임은 과세관청이 부담한다"고 명확히 선언하고 있습니다. 과세관청이 먼저 입증해야 하는 것입니다. 쟁점 ② 10년 부과제척기간 적용의 정당성 국세기본법상 일반 부과제척기간은 5년입니다. 그런데 처분청은 청구법인이 '사기 기타 부정한 행위'로 국세를 포탈했다고 보아 10년 제척기간을 적용했습니다. 5년이 경과한 가공거래 의혹에 8천만 원 과세가 가능했던 바로 그 근거입니다. 세무법인 아성은 이 두 가지 쟁점 모두에서 처분청의 논리적 허점을 정밀하게 파고들었습니다. 세무법인 아성의 입증 전략 — 세 가지 핵심 근거 국세청 출신 전문가들로 구성된 세무법인 아성은 조사관의 시각을 역으로 활용하여 다음 세 가지 전략을 체계적으로 펼쳤습니다. 전략 ① 매출·매입 대응 관계 입증 청구법인이 1차 벤더에 발급한 매출세금계산서 합계(약 2억 600만 원)와 쟁점 거래처로부터 수취한 매입세금계산서(2억 500만 원)가 사실상 일치한다는 점을 부각했습니다. 인원이 단 2명뿐인 소규모 법인이 별도 원가 없이 이 규모의 용역을 제공한다는 것은 경험칙상 불가능하다는 논리입니다. 매출은 정상으로 인정하면서 매입만 부인하는 것 자체가 모순임을 정면으로 지적했습니다. 전략 ② 객관적 디지털 증빙 제시 계좌거래내역, 입금표, 업무메일을 통해 인부 인건비를 1차 벤더가 직접 지급하고 차액만 정산하는 거래 구조를 입증했습니다. 특히 2015년 3월 작성된 세무사사무실 직원과의 업무메일은 거래의 실재성을 뒷받침하는 결정적 증거로 활용되었습니다. 전략 ③ 입증책임 원칙 및 절차적 문제 지적 처분청이 거래처 조사 종결 후 5년 가까이 아무 조치 없이 방치하다가 갑자기 과세한 절차적 문제를 집중 공략했습니다. 또한 '사기 기타 부정한 행위'로 10년 제척기간을 적용하려면, 거래처가 부가가치세 납부의무를 면탈할 것이라는 청구법인의 인식이 입증되어야 하는데 처분청이 이를 전혀 소명하지 못했음을 논증했습니다. 조세심판원 결정 — 청구 전부 인용 조세심판원은 다음을 근거로 청구 전부 인용 결정을 내렸습니다. 1. 청구법인의 매출거래는 정상으로 인정하면서 동일 구조의 매입거래만 부인한 처분은 논리적 모순이다.2. 계좌거래내역·세금계산서 발급내역이 일치하며 거래의 실재성을 인정할 수 있다.3. 처분청이 거래처 조사 후 5년 가까이 과세를 미루다가 뒤늦게 부과한 것은 절차적으로도 문제가 있다.4. 10년 부과제척기간 적용 요건인 '사기 기타 부정한 행위'에 대해 처분청이 청구법인의 인식 여부를 입증하지 못했다. 결과적으로 부가가치세 51백만 원, 법인세 30백만 원이 취소되었고, 연동된 대표이사 종합소득세 71백만 원 과세예고 역시 소멸되었습니다. 지금 당장 해야 할 실무 대응 체크리스트 2026년 5월 현재, 올해 4월부터 정기 세무조사 시기선택제가 시행되는 등 세정 환경이 빠르게 변화하고 있습니다. 오래된 거래에 대한 과세는 증거 확보가 어렵기 때문에 평소 준비가 더욱 중요합니다. 1. 계좌거래내역, 이메일, 메신저 기록 등디지털 증거는 법정 보관기간(5년) 이후에도 별도 보존하세요.2. 조사통지 또는 과세예고통지를 받는 즉시전문가와 상담하세요. 불복 기한을 놓치면 구제 수단이 사라집니다.3. 부과제척기간 10년 적용은 반드시 다툴 수 있는 쟁점입니다. 처분청의 '사기 기타 부정한 행위' 주장에 무조건 응할 필요가 없습니다.4. 매출세금계산서와 매입세금계산서의대응 관계를 정리한 내부 자료를 미리 작성해 두세요.5. 법인 과세가 확정되면대표이사 종합소득세로 연결될 수 있음을 인지하고, 두 사건을 함께 대응하세요. 자주 묻는 질문 Q. 5년이 지난 거래에도 과세할 수 있나요? A. 원칙적으로 국세 부과제척기간은 5년입니다. 그러나 과세관청이 '사기 기타 부정한 행위'에 해당한다고 주장하면 10년 제척기간을 적용하려 합니다. 이 경우 납세자가 '부정한 행위'를 했다는 사실을 과세관청이 입증해야 합니다. 입증이 부족하면 이번 사례처럼 전부 취소가 가능합니다. Q. 거래처가 가공거래로 적발되면 우리 회사도 자동으로 과세되나요? A. 아닙니다. 거래처의 혐의가 우리 회사의 거래 자체를 가공으로 만들지는 않습니다. 대법원 판례상 증명책임은 과세관청에 있으므로, 과세관청이 우리 회사의 거래가 허위라는 점을 별도로 입증해야 합니다. 충분한 증빙이 있다면 충분히 다툴 수 있습니다. Q. 인정상여로 인한 종합소득세는 어떻게 대응해야 하나요? A. 법인세 부과처분이 취소되면 그에 연동된 인정상여 처분도 소멸됩니다. 법인 단계의 불복과 대표이사 개인 종합소득세 이슈를 동시에 통합적으로 대응하는 것이 핵심입니다. 두 건을 따로 처리하면 불복 기한을 놓치거나 논리가 충돌할 수 있습니다. Q. 오래된 거래라 증빙을 찾기 어렵습니다. 그래도 불복이 가능한가요? A. 가능합니다. 오히려 장부 보관기간(5년)이 경과한 거래에 대해서는 납세자에게 동일한 수준의 입증책임을 요구하기 어렵다는 것이 조세심판원의 일관된 입장입니다. 계좌이체 내역, 이메일, 카카오톡 대화 등 디지털 흔적만으로도 실재 거래를 충분히 소명할 수 있습니다. Q. 세무법인 아성에 상담을 요청하려면 어떻게 해야 하나요? A. 전화(02-508-6211) 또는 카카오톡 채널을 통해 즉시 상담 예약이 가능합니다. 서울 역삼 본점 외에도 강남, 수원, 분당, 부산, 광주, 제주 등 전국 11개 지점에 국세청·세무서 출신 전문가가 배치되어 있어 지역에 관계없이 동일한 수준의 전문 상담을 받으실 수 있습니다. 한준영 세무사 주요 경력: 국세청 조사4국 출신, LG에너지솔루션·카카오 등 대기업 세무조사 및 범칙조사 전문 전문 분야: 세무조사, 범칙조사, 조세불복 복잡한 세금 문제, 국세청 현장을 가장 잘 아는 전문가가 해결합니다. --- 세무조사 통보를 받으셨나요? 혼자 대응하지 마세요. 국세청 조사4국 출신, 한준영 세무사가 국세청의 움직임을 가장 잘 압니다. 세무조사 · 범칙조사 · 조세불복, 고객의 이익을 최우선으로 끝까지 함께합니다. 📞 상담 전화: 010-2481-4044 💬 고객센터: 고객센터 바로가기 [클릭]