[양도소득세] 일시적 1세대 3주택 양도세 비과세 규정(일반주택+상속,혼인,동거봉양주택+신규주택)양도소득세에서는 1세대 일시적 2주택 양도소득세 비과세 규정이 있습니다. 2주택임에도 불구하고, 첫번째 주택에 대해서 양도소득세 비과세(12억 이하까지)를 해준다는 내용인데요. 요건은 아래와 같습니다.★일시적 2주택 양도세 비과세 요건★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주 또는 상생임대요건)을 충족할 것일시적 2주택 양도세 비과세 규정 뿐만 아니라,예외적으로 일시적 3주택 규정도 있습니다. 요건은 아래와 같습니다.1.일반주택 보유 중, 상속주택(특례주택)을 취득한 상태에서 신규주택을 취득한다면,신규주택 취득일로부터 3년 내에 일반주택을 양도하면 일시적 3주택 양도세 비과세를 적용받으실 수 있습니다. 상속특례주택에 대한 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.상속주택으로 2주택이 된 경우(상속주택이 여러개일 때, 공동으로 상속받았을 때 등)상속주택으로 2주택이 된 경우 (상속주택이 여러채일 때, 공동으로 상속받았을 때 등) 안녕하세요~ <세...blog.naver.com2.혼인합가 또는 동거봉양 합가로 인하여 2주택 상태에서 신규주택을 취득할 경우,합가일로부터 10년(혼인합가도 10년으로 개정)+신규주택 취득일로부터 3년 이내에 합가당시 보유한 주택을 양도한다면 일시적 3주택 비과세 특례가 가능합니다.★혼인합가 양도세 비과세 규정1주택을 가진 자끼리 혼인을 하여 1세대 2주택이 될 경우, 혼인일로부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택도 2주택임에도 불구하고 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 가능합니다.★동거봉양 합가 양도세 비과세 규정1주택을 가진 자가 1주택을 가진 60세 이상의 직계존속과 동거봉양 목적으로 합가했을 경우, 합가일로부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택도2주택임에도 불구하고 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 가능합니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 도움이 되셨길 바랍니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com또는 아래 사이트에서 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세(상속주택)]공동상속주택의 소유지분 변동시 상속주택 소유자 판정안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.공동상속주택(피상속인이 사망당시 여러개 주택일 경우, 우선순위에 따른 1개의 상속주택)의 경우, 소수지분자는 양도세에서 주택수에 반영이 되지 않습니다. 공동상속주택의 경우, 공동상속주택 소유자는 다음과 같은 순서로 판단합니다.지분이 가장 큰 자→지분이 동일하면 해당 주택에 거주하는 자→최연장자 순으로 상속주택 소유자를 판단합니다.1세대 1주택 비과세 판단시, 주택수에 제외되는 상속특례주택에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.상속주택으로 2주택이 된 경우(상속주택이 여러개일 때, 공동으로 상속받았을 때 등)상속주택으로 2주택이 된 경우 (상속주택이 여러채일 때, 공동으로 상속받았을 때 등) 안녕하세요~ <세...blog.naver.com만약, 상속주택 소수지분자가 상속이후 지분을 매매나 증여 등으로 추가취득하거나 처분했으면 어떻게 판단할까요?결론은 최초 상속당시 지분으로만 소수지분을 판단합니다. 즉, 상속당시 주된 상속자의 주택으로 보는 것이며, 그 이후 지분이 변경되더라도 달라질 것은 없습니다.[양도소득세 집행기준 89-155-13] 공동상속주택의 지분이 변동되는 경우상속개시일 이후 공동상속주택의 상속지분이 변경된다 하더라도 공동상속주택에 대한 소유자의 판정은 상속개시일을 기준으로 한다.위 표를 보시면 상속개시일에 50% 지분을 상속받은 A의 주택으로 보는 것이며, 그 이후에 지분이 30%로 감소되더라도 상속주택은 A의 주택수에 포함이 되는 것입니다. 주택수에 포함되더라도 상속특례주택에 해당한다면 상속 전에 보유한 주택은 1세대 1주택 양도세 비과세가 가능합니다.소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며,상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. <개정1995.12.30,2017.2.3,2020.2.11,2022.2.15>1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 <2008.2.22>3. 최연장자만약, 소수지분자가 다른 상속인의 지분을 취득하여 단독 주택이 되었을 경우에는 주택수 반영이 되더라도 비과세 특례 규정이 적용되는 상속주택에 해당한다면, 상속 전에 보유하고 있던 기존 주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.[양도소득세 집행기준 89-155-14]공동으로 상속받은 주택을 1인이 소유한 경우공동으로 주택을 상속받은 이후 소유지분이 가장 큰 상속인이 아닌 상속인이 다른 상속인의 소유 지분을 추가로 취득하여 공동으로 상속받은 주택을 단독으로 소유한 경우 해당 주택은 비과세 특례 규정이 적용되는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 상속주택에 해당한다.(기획재정부 재산세제과- 1031, 2023.9.4.)★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은개인 부동산매매사업자를 운영하시면서 반드시 알고 계셔야 할 세무 사항들을 정리해 드리겠습니다.-부동산매매사업자는 양도소득세가 아니라 사업소득으로 신고한다는 점 때문에 절세 수단으로 많이 활용되지만, 실제로는 부가가치세·예정신고·비교과세라는 세 가지 함정이 동시에 존재하는 구조입니다.★ 아래 내용은 반드시 읽어 보시고 양지하여 주시기 바랍니다. 안내드린 사항을 확인하지 않아 향후 문제가 발생하는 경우, 본세 및 가산세 등 일체에 대해 책임을 지지 않습니다.· · ·1. 오피스텔은 전용면적과 관계없이 건물분 부가가치세를 내셔야 합니다-부동산매매사업자가 오피스텔을 취득한 후 양도할 때에는전용면적에 관계없이건물분에 대하여 부가가치세를 양수자에게 받아서 납부하셔야 하며, 세금계산서도 발급하셔야 합니다.-이유는 간단합니다. 오피스텔은 건축법상 '업무시설'이지 주택이 아니기 때문에,조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 국민주택 공급에 대한 부가가치세 면제 대상이 아닙니다.-전용 84㎡ 오피스텔이라고 해서 아파트처럼 면세가 되는 것이 아니라는 점, 실무에서 가장 자주 놓치는 부분입니다.(단, 주택을 오랫동안 주택임대를 주고 나서 양도시에는 면세사업에 쓰이는 사업용 고정자산으로 보아 면세가능함)-건물분 부가가치세 계산이 필요하시면 세무사 또는 법무사에게 문의하시기 바랍니다. 계산해 드립니다.2. 일반 주택(아파트)은 전용 85㎡를 초과할 때만 과세됩니다-일반 주택이나 아파트는 전용면적85㎡(국민주택규모)를 초과하는 경우에만 양도 시 건물분에 대하여 부가가치세를 양수자에게 받아 납부하고 세금계산서를 발행하셔야 합니다.-85㎡ 이하 국민주택규모는조세특례제한법 제106조 제1항 제4호에 따라 면세입니다. 다만 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하가 기준이 되므로, 물건 소재지를 함께 확인하셔야 합니다.3. 상가를 양도할 때도 건물분 부가가치세와 세금계산서 발행 의무가 있습니다-상가·근린생활시설 등비주거용 건물을 양도하실 때에도 건물분 부가가치세를 납부하고 세금계산서를 발행하셔야 합니다.-토지는부가가치세법 제26조 제1항 제14호에 따라 언제나 면세이므로, 총 매매가액을 토지분과 건물분으로 안분한 뒤 건물분에 대해서만 부가가치세를 계산합니다.-실무상 분쟁이 가장 많이 생기는 지점이 계약서입니다.계약서에 '부가가치세 별도' 문구를 명시하지 않으면 매도인이 부가세를 그대로 떠안게 되는 경우가 많습니다. 계약 단계에서 반드시 확인하십시오.4. 손실이 나더라도 매매차익 예정신고는 반드시 하셔야 합니다-부동산을 양도하실 때 손실이 나더라도,양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지토지등 매매차익 예정신고를 하셔야 합니다.-여기서 양도일은잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.-소득세법 제69조 제1항은토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 신고하여야 한다고 명확히 규정하고 있습니다. 즉 손해를 봤어도 신고 의무는 그대로 살아 있습니다.-이 예정신고를 빠뜨리면무신고가산세와 납부지연가산세가 함께 부과됩니다. 실제로 헌법재판소까지 다투어진 사안이 있을 정도로 실무상 자주 발생하는 문제입니다.-그리고 다음 해 5월 종합소득세 확정신고 때 사업소득으로 합산해 정산하게 되며, 예정신고 시 납부한 세액은 기납부세액으로 공제됩니다. 성실신고확인대상 사업자는 6월 말일까지입니다.5. 비교과세 – 매매사업자의 가장 큰 함정입니다-분양권, 비사업용토지, 미등기자산, 다주택자 중과 대상 주택은매년 5월에 양도소득세 상당액과 사업소득으로 계산한 세액중 큰 것으로 신고해야 합니다. 이를 비교과세라고 하며소득세법 제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례)가 근거입니다.-비교과세가 적용되면 매매사업자로 등록한 절세 효과가 사실상 사라집니다.사업소득으로 신고해서 세부담을 낮추려던 계획이 그대로 무너지는 것입니다.-비교과세를 적용할 때에는 단기보유에 따른 중과세율도 함께 비교하여 큰 세율을 적용합니다.주택·조합원입주권은 1년 미만 보유 시70%(지방소득세 포함 77%), 1년 이상 2년 미만 보유 시60%(지방소득세 포함 66%)입니다.6. 조정대상지역 주택은 다주택자 중과세율까지 확인하셔야 합니다-양도 시점에 해당 주택이 조정대상지역에 있는 주택이라면, 다주택자 중과세율과 단기보유에 따른 중과세율 중 큰 세율을 적용받게 됩니다.-여기서 최근 세법 변화를 반드시 확인하셔야 합니다.▶ 2022년 5월 10일부터 시행되던 다주택자 양도세 중과 한시 배제는2026년 5월 9일자로 종료되었고, 2026년 5월 10일 양도분부터 중과세율이 다시 적용되고 있습니다.▶ 현행소득세법 제104조 제7항에 따라조정대상지역 주택을 양도하는 1세대 2주택자는 기본세율에20%p, 1세대 3주택 이상은30%p가 가산됩니다. 지방소득세를 포함하면 부담은 그보다 더 커집니다.▶ 다만 정부가 2026년 8월 발표한2026년 세제개편안은2027년과 2028년 두 해에 한하여 중과세율을 낮추는 내용을 담고 있습니다. 2027년은 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p, 2028년은 +10%p·+15%p, 2029년부터는 다시 +20%p·+30%p로 복귀하는 구조입니다.▶ 이는아직 정부안 단계이며 국회 의결과 법률 공포를 거쳐야 확정됩니다. 매도 시점을 정하실 때에는 반드시 최신 법령을 확인하십시오.-그리고 중과 대상 주택에는 한시 완화가 적용되더라도장기보유특별공제가 배제된다는 점도 함께 기억하셔야 합니다.7. 매매사업자로 인정받으려면 반복성이 있어야 합니다-매매사업자로 인정받으려면1년에3~5회 정도취득과 양도를 반복적으로 하셔야 합니다. 실무적으로 정확한 횟수가 법에 정해져 있는 것은 아닙니다.-다만부가가치세법 시행규칙 제2조 제2항은 ① 부동산 매매 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 판매하는 경우, ② 사업상 목적으로1과세기간 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우를 부동산매매업으로 보고 있습니다.-또한취득·판매 횟수와 관계없이 부동산의 규모·횟수·태양에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있으면부동산매매업에 해당합니다.-양도가 잘 이루어지지 않는 경우에는양도하려고 노력했다는 증거(공인중개사 문의 내역, 카카오톡 대화, 매물 광고 게재 내역 등)를 반드시 구비해 두셔야 합니다. 사업성이 부정되면 사업소득이 아니라 양도소득으로 재계산되면서 세부담이 크게 달라집니다.8. 계약은 주민등록번호가 아니라 사업자등록번호로 체결하십시오-매매계약을 체결하실 때 개인 주민등록번호가 아니라사업자등록번호로 계약을 체결하시는 것이 매매사업자로 인정받기에 훨씬 용이합니다.-형식적인 부분이라고 생각하실 수 있지만, 과세관청은 사업성 판단에서 형식적 요건을 먼저 봅니다. 사업자등록번호로 된 계약서, 사업용 계좌를 통한 자금 흐름, 장부와 증빙이 갖추어져 있는지가 실제 판단에 큰 영향을 미칩니다.9. 개인 명의 주택 양도 시 재고자산 주택의 주택수 판정-매매사업자가 아닌 개인적으로 보유하는 주택을 양도하실 때, 매매사업자의 재고자산인 주택을 주택수에 넣을지 여부가 문제가 됩니다. 결론은판정 목적에 따라 다릅니다.▶1세대 1주택 비과세 판정 시:사업자의 재고자산인 주택은주택수에서 제외합니다(서면4팀-299, 2005. 2. 25. 외 다수 유사 해석).▶다주택자 중과세 판정 시:사업자의 재고자산인 주택도주택수에 포함하여판단합니다(소득세법 시행령 제167조의3 제2항).-단, 이것도 매매사업자의 주택이 재고자산으로 인정받았을 때를 전제로 합니다. 재고자산성 자체가 부정되면 위 판단은 모두 의미가 없어집니다.10. 매매사업자 주택에 소유자 본인이 거주하시면 안 됩니다-매매사업자가 보유한 주택에해당 주택의 소유자가 직접 거주하시면 안 됩니다.-이유는 앞의 9번 항목과 곧바로 이어집니다. 매매사업자의 주택은 '판매를 목적으로 보유하는 재고자산'이기 때문에 세법상 특례가 적용되는 것입니다. 그런데 소유자 본인이 전입신고를 하고 실제로 거주해 버리면, 그 주택은 더 이상 판매 목적의 재고자산이 아니라 거주용 자산으로 성격이 바뀌게 됩니다.-재고자산 성격을 잃어버리면 어떤 일이 생길까요?▶ 9번에서 말씀드린주택수 판정 특례(비과세 판정 시 주택수 제외)가 통째로 사라집니다.▶ 사업소득이 아니라양도소득으로 재계산될 위험이 커집니다. 매매사업자로 등록한 실익 자체가 없어지는 것입니다.▶ 전입신고 기록은 주민등록 전산으로 그대로 남기 때문에, 나중에 세무조사나 경정 과정에서 가장 먼저 확인되는 항목입니다. 숨길 수 있는 자료가 아닙니다.★ 매매사업용으로 취득한 주택에는 전입신고를 하고 거주하시면 안 됩니다. 본인은 물론이고 세대원의 전입도 마찬가지로 주의하셔야 합니다.-공실로 두시거나, 매도가 지연되어부득이한 경우라면 단기임대차로 운용하시는 편이 안전합니다(장기임대는 안됨). 부동산매매업을 영위하는 사업자가 분양 목적으로 취득·신축한 건축물이 분양되지 않아 일시적·잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우는 부동산매매업에 해당하는 것으로 보고 있습니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 물건별 부가세 판정을 계약 전에 끝내십시오.오피스텔·상가·85㎡ 초과 주택은 과세, 85㎡ 이하 주택과 토지는 면세입니다. 계약서에 부가세 별도 문구를 반드시 넣으십시오.2. 예정신고 일정을 캘린더에 등록하십시오.양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 손실이 나도 신고해야 합니다.3. 비교과세 대상 자산인지 먼저 확인하십시오.분양권·비사업용토지·미등기자산·중과 대상 주택은 매매사업자 등록의 절세 효과가 사라집니다.4. 조정대상지역 지정 여부와 양도 시점을 함께 보십시오.2026년 5월 10일부터 중과가 재개되었고, 2027~2028년 한시 완화는 아직 정부안입니다.5. 사업성 입증자료를 평소에 축적하십시오.사업자등록번호 계약, 중개 의뢰 내역, 광고 게재 기록, 장부와 증빙이 사업성 판단을 좌우합니다.6. 취득 전에 시뮬레이션하십시오.매매사업자가 유리한 물건과 불리한 물건이 명확히 갈립니다. 사후에 되돌릴 수 없습니다.· · ·취득 전에 계산해 보시는 것이 가장 확실한 절세입니다-부동산매매사업자는 물건을 어떤 것으로 고르느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 같은 수익률이라도 오피스텔이냐 85㎡ 이하 아파트냐, 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 실제 세후 수익이 크게 벌어집니다.참고 법령 및 예규소득세법 제64조 (부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례 – 비교과세)소득세법 제69조 (부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부)소득세법 제70조·제70조의2 (종합소득세 확정신고, 성실신고확인서 제출)소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시기)소득세법 제104조 제1항 (단기보유 세율), 제104조 제7항 (조정대상지역 다주택자 중과세율)소득세법 시행령 제167조의3 (1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)부가가치세법 제26조 제1항 제14호 (토지의 공급에 대한 면세)부가가치세법 제29조 제9항 (토지와 건물의 공급가액 안분)부가가치세법 제32조 (세금계산서 발급)부가가치세법 시행령 제3조 제2항, 같은 법 시행규칙 제2조 제2항 (부동산매매업의 범위)조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 (국민주택 공급에 대한 부가가치세 면제)국세청 서면4팀-299 (2005. 2. 25.) 외 다수 유사 해석 – 재고자산 주택의 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택수 제외재정경제부 「2026년 세제개편안」 (2026. 8. 3. 세제발전심의위원회 의결) – 조정대상지역 다주택자 양도세 중과세율 2027~2028년 한시 완화(정부안)※ 본 게시글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 세법은 수시로 개정되며 2027년 이후 중과세율 완화는 아직 확정된 법률이 아닙니다. 실제 적용 시에는 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 조문을 확인하시고 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 안내를 확인하지 않아 발생하는 본세 및 가산세 등에 대해서는 책임을 지지 않습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 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[양도소득세, 동일세대]생계를 달리하는 모를 동일세대원으로 볼 수 있는지 여부(볼 수 없음)부동산납세과-168등록일자 : 2014.04.25.생산일자 : 2014.03.20.요지부부는 각각 세대를 달리 하더라도 동일세대원으로 보는 것이나, 父는 거주자와 동일세대원이고 母는 생계를 달리하는 경우 거주자와 母는 동일세대원으로 보지 아니하는 것임회신「소득세법」제89조 제3호의 규정에 의한 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어, 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 1세대라고 하므로 子와 생계를 달리하는 母는 동일세대로 보지 아니하는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.상세내용※ 관련참고자료1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2009년 12월 [본인소유A]경기도 동두천시 소재 아파트 취득 - 2011년 3월 [모친(’49년 생), 소유B)] 경기도 동두천 소재 주택 취득 - 2013년 8월 [본인소유C]인천시 남구 소재 아파트 취득 - 2013년 10월 주택 소유하지 않은 부친(’45년 생)만 본인과 동거봉양 합가○ 질의내용 - 본인의 일시적2주택 상태에서 주택을 보유하지 않은 父와 동거봉양 합가한 경우, 본인과 별도세대이면서 주택을 보유한 母를 본인의 동일세대원으로 보는지 여부2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○「소득세법」제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1> 1. ~2. 생략 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택○소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 1995.12.30, 1998.4.1, 1999.12.31, 2002.10.1, 2002.12.30, 2003.11.20, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.12.31, 2006.2.9, 2008.2.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2011.6.3, 2012.6.29, 2013.2.15, 2014.2.21>② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다. <개정 2005.12.31, 2008.2.29>1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우⑥ 제1항에서 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. <개정 1995.12.30, 1998.12.31>나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재재산 46014-450(1997.12.30 )[ 제 목 ] 거주자와 그 배우자의 동일세대 구성요건 [ 요 지 ] 거주자와 그 배우자는 세대 또는 생계를 달리해도 동일세대원으로 보나, 소득세법시행령에 의한 1세대 구성요건을 갖춘 경우에는 거주자와 그 자는 동일세대원으로 보지 아니하는 것임 [ 회 신 ] 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어서, 거주자가 단독으로 1세대를 구성하고 그 거주자의 배우자는 그들의 자와 함께 1세대를 구성하여 생계를 같이하고 있는 경우에 거주자와 그 배우자는 세대 또는 생계를 달리하여도 동일세대원으로 보는 것이나, 그 자가 소득세법시행령 제154조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 1세대 구성요건을 갖춘 경우에는 거주자와 그 자는 동일세대원으로 보지 아니하는 것임.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^-오늘은 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 발표된 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(국토교통부)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융위원회), 이른바 8·13 대책에 대해서 설명드리겠습니다.-이번 대책은 세금 이야기만 따로 떼어놓고 볼 수가 없습니다. 공급·금융·세제가 하나의 패키지로 묶여 있어서, 세 가지를 같이 봐야 내 사업장이나 내 자산에 무엇이 유리하고 무엇이 불리한지 판단이 됩니다. 그래서 오늘은 공급대책과 금융대책까지 함께 정리해 드리겠습니다.안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 발표된 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(국토교통부)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융위원회), 이른바 8·13 대책에 대해서 설명드리겠습니다.이번 대책은 세금 이야기만 따로 떼어놓고 볼 수가 없습니다. 공급·금융·세제가 하나의 패키지로 묶여 있어서, 세 가지를 같이 봐야 내 사업장이나 내 자산에 무엇이 유리하고 무엇이 불리한지 판단이 됩니다. 그래서 오늘은 공급대책과 금융대책까지 함께 정리해 드리겠습니다.8·13 대책, 왜 이 시점에 나왔을까요?--금융위원회가 밝힌 배경은 크게 세 가지입니다.-첫째, 시중 유동성이 늘고 있습니다. M2 증가율이 전년 동기 대비 2026년 2월 4.9%에서 5월 5.8%까지 올라왔고, 물가상승률도 상당 기간 목표수준을 웃돌 것으로 전망되고 있습니다.-둘째, 공급 부족으로 수도권 중심의 상승 기대가 계속되고 있습니다. 수도권 아파트 평균 매매가는 2025년 12월 7.6억원에서 2026년 6월 7.9억원으로 올라섰습니다.-셋째, 부동산 PF 시장의 절대 규모가 줄었습니다.PF 익스포저는 2023년 12월말 231.1조원에서 2026년 3월말 169.8조원으로 축소되었고, 그만큼 현장에서는 자금 조달 애로가 커졌습니다.-정리하면"수요는 계속 조이되, 공급에는 돈을 대주고, 청년·실수요자에게는 길을 터준다"는 세 갈래 구조입니다. 이 구조를 이해하면 나머지 세부 내용은 자연스럽게 읽힙니다.첫 번째 축, 공급 – 수도권 23만호+α와 '속도'-국토교통부는 5년간(2026~2030년) 수도권 135만호 착공이라는 9·7대책 목표의 이행력을 높이는 한편, 신규택지 10만호를 포함해 수도권에23만호+α를 추가 공급하겠다고 밝혔습니다.-이번 대책의 방점은 물량보다 속도에 찍혀 있습니다. 공공택지 최단기 착공모델을 구축해 택지 발표에서 착공까지 걸리는 기간을기존 68개월에서 37개월로 단축한다는 것이 핵심입니다.-1.29 공급방안 부지 중과천·태릉은 2029년, 나머지 부지들도 2030년 내 착공할 계획입니다.-신규택지는 1차로서울 강서지구 0.1만호, 경기 남양주 도심지구 2.2만호, 경기 광주역세권2지구 0.5만호가 공개되었고, 나머지 후보지는 연내 발표될 예정입니다.-민간 공급 생태계 복원 방안도 함께 담겼습니다. 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 완화하는 방안이 대표적인데, 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제35조의 조합설립인가 동의요건 개정 사항입니다.-다가구·다세대 건축기준도 완화됩니다.면적 기준은 660㎡ 미만에서 1,000㎡ 미만으로,다가구주택 층수는 3개층 이하에서 4개층 이하로 조정됩니다.이는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 주택 용도 분류와 직결되는 개정 사항입니다.-세무 관점에서 특히 눈여겨보실 부분은소형 신축 일반주택에 대한 주택 수 제외 세제 특례가 2027년까지에서 2028년까지로 연장된다는 점입니다.취득세에서는 「지방세법 시행령」 제28조의4의 주택 수 산정 특례로, 양도소득세·종합부동산세에서는 각 세법의 주택 수 특례로 작동합니다.두 번째 축, 세제 – "빨리 지으면 더 준다"-이번 대책의 세제 인센티브는 감면율 자체보다 '언제 착공하느냐'에 따라 혜택 폭이 달라지도록 설계되어 있다는 점이 특징입니다.-재개발·재건축의 경우,2028년 내 착공하면 임대주택 인수가격이 기본형 건축비의 80%에서 100%로 상향됩니다.-재개발사업 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산에 대해서는,신규 관리처분인가 사업장을 대상으로 2027년까지 취득세를 면제하고 2028년에는 75% 감면합니다.-매입임대의 경우건설사업자의 토지·건물 취득세를 2027년까지 70%, 2028년 50% 감면합니다.-일반 사업장은서울·경기에서 2027년 내 착공 시 PF 대출이자 1%p, 2028년 내 착공 시 0.5%p를 보조받습니다. 또 수도권에서 2027년 내 「주택법」상 사업계획승인을 받으면 기부채납 부담이 4%p, 2028년에는 2%p 완화됩니다.-2027년 내 착공하는 전국 주거시설은 개발부담금이 100% 면제되고, 2028년에는 50% 감면됩니다.개발부담금은 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따라 부과되는 부담금으로, 이번 한시 감면은 관련 법령 개정을 통해 확정될 예정입니다.-즉, 같은 사업장이라도 2027년에 첫 삽을 뜨느냐 2028년에 뜨느냐에 따라 취득세·개발부담금·금융비용이 모두 달라집니다. 사업 일정 자체가 세무 변수가 된 셈입니다. 정비사업, 세무상 반드시 짚어야 할 지점-기부채납 부담이 완화된다고 해서 기부채납 관련 세무 이슈가 사라지는 것은 아닙니다.-「지방세법」 제9조 제2항은 국가 등에 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대해 취득세를 비과세하도록 정하고 있습니다.행정안전부는부동산세제과-2912(2021.11.4.)해석에서, 조치계획 제출 이후 기부채납할 토지를 포함한 사업부지를 취득하고 그 위치·면적에 큰 변동 없이 협의 내용대로 사업계획이 승인되었다면 해당 토지는 기부채납을 목적으로 취득한 토지로서 취득세 비과세 대상에 해당한다고 보았습니다.-조세심판원도 조심2023지4765(2024.12.17.) 결정에서 같은 취지로 판단한 바 있습니다. 다만 이 사건에서 함께 다투어진 「지방세특례제한법」 제74조 제5항의 재개발사업 대지조성용 부동산 취득세 감면은 그 감면 주체를 '재개발사업의 시행자'로 명시하고 있다는 점이 쟁점이 되었습니다.감면을 받으려면 사업시행계획인가를 받은 시행자 지위에 있어야 한다는 뜻입니다.-이주비 대출 관련해서도 주의가 필요합니다. 조합이 조합원의 이주비 대출이자를 대납하는 경우, 그 경제적 이익을배당소득으로 볼 것인지가 실무상 다투어져 왔고,서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결이 이 쟁점을 정면으로 다루었습니다.-또한 조합원이 부담한 이주비 대출이자는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제163조의 양도자산 필요경비에 해당하지 않는다는 점도 함께 기억해 두시는 것이 좋습니다.-이번 대책으로 이주비대출 LTV 산정 기준이종전자산평가액에서 '종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액'으로 바뀌고(2026.8.31. 시행),추가 이주비대출 보증상품도 신설(2027년 1월)되면서이주비 규모 자체가 커질 가능성이 높습니다. 이자 부담 주체와 정산 방식을 조합 정관·계약 단계에서 명확히 해두셔야 나중에 소득세 문제가 생기지 않습니다.세 번째 축, 금융(공급) – PF 자금 26.3조원에서 47.8조원+α로-금융위원회는 주택공급 촉진을 위한 금융지원을 현재 26.3조원에서 47.8조원+α로 확대합니다.-PF보증은 향후 3년간 직전 3개년 평균 13.1조원 대비 약 2.2배인 평균 28.7조원으로 늘어납니다. 특히 착공예정 물량이 가장 적은2027년에 33조원을 집중 공급합니다(2026년 23조원, 2028년 30조원).-「건축공사비 플러스 PF보증」은 5.0조원으로 확대되며, 대출한도는 일반보증 총사업비의 70%, 플러스 PF보증은 최대 90%입니다.-보증수수료 30% 인하 조치는 2027년말까지 연장되고(주금공 평균 0.25%→0.17%), 보증승인 후 3개월 내 조기착공하면 10%가 추가 인하됩니다.-주거사업장 보증비율은 기존 90~95%에서 100%로 2027년말까지 한시 확대됩니다.-부실사업장 정상화를 위해서는캠코 PF정상화 지원펀드 3조원+α(예산 1.5조원＋민간자금 1.5조원)가신규 조성되고,은행·보험권 신디케이트론은 1조원에서 5조원으로,금융업권 자체펀드는 7.3조원에서 10조원으로확대됩니다.캠코펀드 후순위투자와 함께 자금을 투입하는 경우 위험가중치가 400%에서 100%로 경감됩니다.-주거사업장에 대한 PF 자기자본비율 규제는 2년간 한시 유예되어 당초 2027년 시행에서 2029년 시행으로 늦춰집니다.-임대사업자에 대해서는 준공 후 임대사업장 운영자금 보증상품이 신설되며,대출한도는 임대주택가액의 90% 이내에서 임차보증금을 차감한 금액입니다.네 번째 축, 대출 /금융(수요) – 조일 곳은 확실히 조입니다-공급에 돈을 푸는 대신, 투기적 대출수요는 더 강하게 차단합니다.-우선 기본 규제는 그대로 유지됩니다. LTV는 규제지역 40%·비규제지역 70%, DSR은 은행권 40%·2금융권 50%, 주택가격별 주담대 한도는 15억원 이하 6억원, 15~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원입니다.-전세대출보증 제한 대상이 '투기적 목적의 비거주 1주택자'로 확대됩니다.①수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자(부부합산 기준)이면서, ②그 주택을 타인에게 임대 중이고(직계존비속에게 임대하는 경우는 제외), ③본인과 배우자 모두 그 주택에 실거주한 적이 없는 경우, 세 가지에 모두 해당하면 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 금지됩니다. 2027년 1월 1일 시행입니다.-다만 법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우, 임대차계약을 승계해 실거주를 못 하는 경우, 임대인의 보증금 미반환으로 상환이 어려운 경우 등은 예외로 허용됩니다.-전세대출 보증비율은1주택자에 한해 수도권·규제지역 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 축소됩니다. 무주택자는 현행이 그대로 유지됩니다.-DSR 소득산정 기준도 바뀝니다. 원칙적으로 최근 1개년 소득으로 산정하되, 소득상승률이 20%를 초과하면 최근 2개년 평균, 30%를 초과하면 최근 3개년 평균으로 산정합니다. 반대로 소득이 감소한 경우에는 보수적으로 최근 1개년 소득을 적용합니다. 성과급 등 일시적 소득 증가로 한도를 키우던 방식은 사실상 막힌다고 보시면 됩니다.-주택담보대출 자본규제도 강화됩니다. 고위험 주담대 유형에 고액·고DSR 주담대와 고가주택·고LTV 주담대가 추가되어 위험가중치가 2~4배 적용되고, 가계부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)이 도입됩니다.-사업자대출 용도외 유용에 대한 점검도 강화됩니다. 2025년 7월부터 2026년 2월까지 취급된 대출 중 178건(686억원)이 적발되어 대출회수·신규대출 제한 조치가 이루어졌고, 제재 수준도 1차 위반 1년에서 3년, 2차 위반 5년에서 10년으로 강화되었습니다. 2021년 이후 취급된 고위험 사업자대출은 2026년 12월까지 전수 점검됩니다.-가계부채 총량 증가율 목표는 당초 1.5%에서 3% 수준으로 조정됩니다. 늘어난 대출 여력은 이주비·중도금·잔금대출 등 주택공급 촉진과 청년 주거안정에 배분한다는 계획입니다.다섯 번째 축, 청년 주거지원 3종 세트-청년의 주거 형태별로 세 가지 상품이 마련됩니다.-첫째, 청년미래보금자리론입니다.만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년이 4억원 이하, 전용 85㎡ 이하 비아파트를 구입할 때 이용할 수 있는 정책모기지로, 연 3조원 규모로 2년간 한시 공급됩니다. LTV는 최대 80%, 소득요건은 7천만원 이하(신혼부부는 부부 중 1인 기준)입니다. 이 상품을 이용해도 생애최초 LTV 우대혜택은 소진되지 않고 유지됩니다. 지원 대상에 주거용 오피스텔을 포함하기 위해 「한국주택금융공사법」 개정도 추진됩니다.-둘째, 청년 전월세결합보증입니다.전세보증과 월세보증 중 하나만 선택해야 했던 구조를 바꿔 두 대출을 함께 보증하며, 임차보증금의 90%·2억원(신혼·유자녀는 3억원) 한도에 보증비율은 100%입니다.연 4.5조원 규모이며 지방·저소득 청년에게는 이차보전이 지원됩니다.-셋째, 청년특례 전세대출보증의 지원 대상이 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 확대됩니다. 2026년 10월 시행으로 가장 빠릅니다.-이와 별도로 보금자리론의 이른바 '결혼 페널티'도 해소됩니다.신혼부부는 부부합산 연소득 8,500만원 이하이거나, 부부 중 1인의 연소득이 7,000만원 이하인 경우 대출이 가능해집니다(2026년 10월).-생애최초 요건도 합리화됩니다. 미성년 당시 주택 지분을 상속받은 경우처럼 불가피한 사유가 있으면 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 예외로 인정받을 수 있습니다(2026.8.31.).-DSR 장래소득 인정기준은 그동안 금융회사 자율 적용이어서 차주가 요청하지 않으면 적용되지 않는 경우가 많았는데, 앞으로는 금융회사가 적용 가능 여부와 대출한도를 반드시 고지해야 합니다.임대·매매사업자, 대출은 풀렸지만 세금은 그대로입니다-수도권·규제지역 내 주택매매·임대사업자 주담대는 원칙적으로 금지되어 있는데, 이번에 예외사유 두 가지가 추가됩니다.-첫째, 신축 비아파트를 준공 후 1년 내에 최초로 매수하는 경우입니다. LTV는 규제지역 30%, 비규제지역 60%이며 「민간임대주택에 관한 특별법」상 등록임대사업자는 60%가 적용됩니다.-둘째, 비아파트 신축 목적으로 멸실 예정 주택을 매입하는 경우입니다. 대출실행일로부터 1년 내에 멸실하는 조건으로 지역과 무관하게 LTV 60%가 적용됩니다.-여기서 반드시 구분하셔야 할 것이 있습니다. 대출 규제가 풀렸다는 것과 세법상 유리해졌다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.-특히 취득세 중과 판단에서 그렇습니다. 행정안전부는부동산세제과-3728(2024.10.30.) 해석에서,조정대상지역 내 신규주택을 이사·학업·취업 등 실질적인 일시적 2주택 사유가 아니라 임대 목적으로 취득하는 경우에는 「지방세법 시행령」 제28조의5의 일시적 2주택에 해당하지 않는다고 보았습니다.이 경우「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에 따라8% 세율이 적용됩니다.-대출이 나온다는 이유로 취득 구조를 서둘러 확정하면,취득세 중과와 종합부동산세 합산 문제로 되돌아올 수 있습니다. 취득 전 시뮬레이션이 필요한 이유입니다.언제부터 적용되나 – 시행시기 로드맵-이번 금융 종합대책은 총 6개 부문, 34개 세부과제로 구성되어 있습니다. 기관 자체 조치 등 15개 과제는 2026년 8월 중 즉시 추진되고, 시행령 개정·전산개발 등 7개 과제는 연내 시행, 법 개정·예산조치 등 12개 과제는 2027년 중 추진됩니다.-당장 2026년 8월 31일부터 적용되는 항목이 적지 않습니다. 주거사업장 보증비율 100% 확대, 이주비대출 LTV 산정방식 합리화, 주택매매·임대사업자 주담대 예외 확대, DSR 장래소득 인정기준 고지 의무화, 생애최초 요건 합리화가 여기에 해당합니다.-2026년 10월에는 청년특례 전세대출보증 확대와 보금자리론 결혼페널티 해소가 시행됩니다.-반면 규제가 강해지는 항목들은 대체로 2027년 1월 1일부터입니다. 전세대출보증 제한 대상 확대, 보증비율 축소, DSR 소득산정 기준 합리화, 주담대 자본규제 강화가 그렇습니다. 다시 말해 지금부터 2026년 말까지가 기존 기준으로 자금 계획을 정리할 수 있는 사실상 마지막 구간입니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 착공 시점이 곧 세금입니다. 정비사업이나 주택사업을 진행 중이시라면 2027년 내 착공과 2028년 착공의 취득세·개발부담금·PF 이자 차이를 숫자로 비교해 보셔야 합니다. 사업 일정을 몇 달 당기는 것만으로 세부담이 크게 달라질 수 있습니다.2. 비거주 1주택자라면 2026년 안에 정리하십시오. 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 실거주 이력 없이 세를 놓고 본인은 전세로 거주 중이라면, 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규·연장이 막힙니다. 해당 규모가 약 9.3조원, 6.0만건으로 추산되는 만큼 결코 예외적인 사례가 아닙니다.3. 이주비 대출은 커지지만 세무 리스크도 커집니다. LTV 산정 기준 변경과 추가 이주비대출 보증 신설로 이주비 규모가 늘어나는 만큼, 조합의 이자 대납 구조와 정산 방식을 사전에 정리해 두셔야 합니다.4. 임대·매매사업자는 대출 완화와 세법을 분리해서 보십시오. 주담대 예외가 늘었다고 해서 취득세 중과나 종합부동산세 합산이 완화된 것은 아닙니다. 임대 목적 취득은 일시적 2주택으로 인정되지 않는다는 유권해석이 있습니다.5. DSR 소득산정 변경 전에 대출 구조를 점검하십시오. 성과급 등으로 최근 소득이 크게 늘어난 분들은 2027년 1월부터 한도가 줄어들 수 있습니다.6. 소형 신축주택 주택 수 제외 특례 연장 여부를 확인하십시오. 적용 기한이 2028년까지로 연장되는 만큼, 비아파트 취득을 계획 중이시라면 취득세·양도세·종부세 각각의 요건이 다르다는 점을 반드시 개별 검토하셔야 합니다.· · ·■ 참고 법령·예규·판례「도시 및 주거환경정비법」 제35조 (조합설립인가 동의요건)「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항 (관리처분계획의 인가)「건축법 시행령」 별표 1 제1호 (단독주택·다가구주택의 범위)「주택법」 제15조 (주택건설사업계획의 승인)「개발이익 환수에 관한 법률」 제5조 (대상 사업)「지방세법」 제9조 제2항 (기부채납 목적 취득 부동산의 취득세 비과세)「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호 (주택 유상취득 중과세율)「지방세법 시행령」 제28조의4 (주택 수의 산정방법)「지방세법 시행령」 제28조의5 (일시적 2주택)「지방세특례제한법」 제74조 제5항 (도시개발사업 등에 대한 감면)「소득세법 시행령」 제163조 (양도자산의 필요경비)「한국주택금융공사법」 (보금자리론 지원대상 관련 개정 추진)「민간임대주택에 관한 특별법」 (등록임대사업자)행정안전부 부동산세제과-2912, 2021. 11. 4. (기부채납 조건 취득 토지의 취득세 비과세)행정안전부 부동산세제과-3728, 2024. 10. 30. (임대 목적 취득과 일시적 2주택 해당 여부)조세심판원 조심2023지4765, 2024. 12. 17. (재개발 대지조성용 부동산 취득세 감면 주체)서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결 (조합의 이주비 대출이자 대납과 과세)관계부처 합동 보도자료 「수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화」(2026.8.13.)국토교통부 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(2026.8.13.)금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026.8.13.)

작년에 창업한 분과 올해 창업한 분의 세금이 다릅니다. 같은 자리에서 같은 업종으로 시작하셨는데도 그렇습니다.1. 무엇이 달라졌나청년창업중소기업 세액감면은 조세특례제한법 제6조에 있습니다. 2024년 말 개정으로 이 조문이 창업 시점을 기준으로 둘로 갈렸습니다. 2025년 12월 31일까지 창업한 경우와 2026년 1월 1일 이후 창업한 경우에 각각 다른 감면율표가 적용됩니다.핵심은 기준선이 바뀌었다는 점입니다.- 2025년까지는 수도권과밀억제권역 안이냐 밖이냐로 갈렸습니다.- 2026년부터는 수도권이냐 아니냐가 먼저 걸리고, 그 다음에 과밀억제권역과 인구감소지역을 따집니다.2. 축소 곳은 수도권인데 과밀억제권역이 아닌 구간입니다말이 복잡하지만 뜻은 단순합니다. 수도권정비계획법은 서울·인천·경기를 수도권으로 묶고, 그 안을 다시 과밀억제권역과 성장관리권역 등으로 나눕니다.성장관리권역은 수도권 안에 있으면서 과밀억제권역은 아닌 지역입니다. 인천 경제자유구역(송도·영종·청라), 김포, 파주, 평택, 화성, 안산, 오산, 동두천, 포천, 양주, 연천이 여기 속합니다.이 구간이 2025년까지는 가장 유리했습니다. "과밀억제권역 밖"이라는 이유로 청년창업 감면율 100%를 받았기 때문입니다. 그런데 2026년부터는 100%가 "수도권 외의 지역 또는 수도권의 인구감소지역"에만 주어집니다. 창업시기 청년창업 일반창업 2025년 12월 31일까지 100% 50% 2026년 1월 1일부터 75% 25%지방에서 창업하신 분은 달라진 것이 없습니다. 청년 100%, 일반 50% 그대로입니다. 서울 등 과밀억제권역도 청년 50%로 같습니다. 이번 개정으로 실제로 축소된 곳은 성장관리권역뿐입니다.3. 올해 창업하셨다면 확인하실 것첫째, 청년 요건입니다. 개인사업자는 창업 당시 만 15세 이상 34세 이하여야 합니다. 병역을 이행하셨으면 그 기간을 최대 6년까지 빼고 계산합니다.둘째, 청년이 아니시라면 수입금액을 보십시오. 조세특례제한법 제6조 제6항은 청년창업중소기업을 제외한 창업중소기업에 대해, 해당 과세연도 수입금액이 1억 400만원 이하이면 별도의 감면율을 적용합니다. 이 조항으로 가면 2026년 창업이라도 성장관리권역에서 75%가 됩니다. 일반 기준의 25%와 차이가 큽니다. 매출 규모가 크지 않은 초기에는 이쪽이 유리한 경우가 많은데, 놓치고 넘어가는 조항입니다.셋째, 사업장 소재지입니다. 감면율은 사업자등록증에 적힌 주소가 아니라 실제로 사업을 하는 장소로 판단합니다. 조세특례제한법 시행령 제5조 제25항은 감면율이 더 낮은 지역으로 사업장을 옮기거나 그 지역에 사업장을 두면 그곳에서 창업한 것으로 본다고 정하고 있습니다.온라인으로 일하시는 분들이 여기서 자주 걸립니다. 비상주 사무실이나 공유오피스에 주소만 두고 실제 작업은 자택에서 하시는 경우입니다. 실제로 유튜브 콘텐츠를 제작하는 개인사업자가 등록 사업장을 인정받지 못해 감면율이 100%에서 50%로 조정된 사례가 있습니다. 조세심판원은 그 장소에서 사업의 전부 또는 일부가 이루어지는지를 봤습니다.4. 작년에 창업하셨다면, 이제는 지키는 문제입니다2025년 안에 사업자 등록을 마치셨다면 100% 감면율이 적용됩니다. 감면율은 창업 시점으로 고정되므로 이후에 법이 또 바뀌어도 소급해서 축소되지 않습니다.다만, 시행령 제5조 제25항은 과밀억제권역 밖에서 창업한 기업이 감면율이 더 낮은 지역으로 사업장을 옮기거나, 그 지역에 지점이나 사업장을 새로 설치하면, 남은 감면기간 동안 그곳에서 창업한 것으로 본다고 정하고 있습니다.이 규정이 한 방향으로만 작동한다는 점이 중요합니다. 낮은 곳으로 가면 따라 내려가지만, 높은 곳으로 옮긴다고 올라가지는 않습니다. 사업이 커져서 서울에 사무실을 하나 더 내는 순간 100%가 50%가 될 수 있고, 그 사무실을 정리해도 회복되지 않습니다. 남은 감면기간 전체가 그렇게 적용됩니다.이전이 아니라 추가 설치만으로도 감면율이 축소됩니다. 본점을 그대로 두고 서울에 지점만 여는 경우도 포함된다는 뜻입니다. 감면 5년이 끝나기 전에 사무실을 늘리실 계획이 있다면, 위치를 정하기 전에 계산부터 해보셔야 합니다.매출이 아직 없으셔도 조급해하실 일은 아닙니다. 감면은 등록한 해부터 세는 것이 아니라 처음 소득이 생긴 해부터 5개 과세연도입니다. 다만 창업일부터 5년이 되도록 소득이 없으면 그 5년째 해부터 기산이 시작되므로, 무한정 미룰 수 있는 것도 아닙니다.[정리]- 감면율이 2026년 1월 1일이 창업 시점부터 달라집니다.- 송도·김포·파주·평택·화성 같은 성장관리권역이 이번 개정으로 청년 100%에서 75%로 내려갔습니다.- 청년이 아니어도 수입금액 1억 400만원 이하면 제6조 제6항으로 75%가 가능합니다.- 감면율은 등록 주소가 아니라 실제 사업장으로 판정됩니다.- 2025년 창업자는 100%가 적용되지만, 감면율이 낮은 지역으로 사업장을 이전하면 내려갑니다. 반대로는 올라가지 않습니다.

상속이냐 증여냐, 세금으로 직접 비교해봤습니다. (사례로 보는 절세 예시)안녕하세요. 고양시 덕양구 화정동에서 근무하는 최성민세무사입니다.얼마 전 상담을 오신 70대 아버님 A씨는 이런 고민을 안고 계셨습니다. "지금 자녀에게 아파트를 미리 증여해야 할지, 아니면 상속이 개시될 때까지 기다리는 게 나을지 모르겠다"는 것이었죠. 이 고민, 실제로 상속·증여 상담에서 가장 많이 받는 질문 중 하나입니다.오늘은 이 사례를 기준으로, 사전 증여와 상속 중 어느 쪽이 세금 부담이 큰지 실제 숫자로 비교해보겠습니다.가상 사례로 살펴보기상황 (이해를 돕기 위한 예시 수치입니다)아버님 총재산: 15억원 (아파트 10억원 + 금융자산 5억원)배우자 생존성년 자녀 1명10년 내 사전 증여 이력 없음Case 1. 지금 아파트를 자녀에게 미리 증여한다면증여세는 증여재산공제를 뺀 금액에 누진세율을 적용합니다. 성년 자녀는 10년간 5천만원까지 공제받을 수 있어요.과세가액: 10억원 - 5천만원(증여재산공제) = 9억 5천만원세율 구간(5억 초과~10억 이하): 30%, 누진공제 6천만원산출세액: 9억 5천만원 × 30% - 6천만원 = 2억 2,500만원신고세액공제(3%) 적용 시: 약 2억 1,825만원Case 2. 지금 증여하지 않고 상속으로 넘긴다면상속세는 배우자가 생존해 있다면 일괄공제 5억원 + 배우자상속공제(최소 5억원)를 기본으로 받을 수 있어 공제 폭이 훨씬 큽니다. (배우자공제는 실제 배우자가 상속받는 금액에 따라 최대 30억원까지 늘어날 수 있어요.)총재산 15억원 - 기본 공제 10억원 = 과세표준 5억원세율 구간(1억 초과~5억 이하): 20%, 누진공제 1천만원산출세액: 5억원 × 20% - 1천만원 = 9천만원신고세액공제(3%) 적용 시: 약 8,730만원숫자로 보면 이렇게 차이가 납니다같은 재산이라도, 지금 미리 증여했을 때(약 2억 1,825만원)와 나중에 상속으로 넘겼을 때(약 8,730만원, 단 전체 재산 15억원 기준)의 세금 부담 구조 자체가 다릅니다. 상속은 배우자공제와 일괄공제가 크게 작용하기 때문에, 재산 규모나 가족 구성에 따라 오히려 상속이 유리한 경우도 적지 않습니다.그런데 여기서 끝이 아닙니다실제 상담에서는 이 단순 비교만으로 결정하지 않습니다. 다음 요소들도 함께 따져봐야 하거든요.자산 가치 상승 가능성: 지금 증여해두면 향후 가치 상승분은 자녀 몫이 되어 상속재산에서 빠집니다. 반대로 계속 보유하다 상속하면, 오른 가치까지 전부 과세 대상이 됩니다.10년 합산 규정: 상속 개시 전 10년 이내 증여한 재산은 상속재산에 다시 합산됩니다. 즉 "미리 증여했다고 상속세를 완전히 피할 수 있는 것"은 아닙니다.배우자공제 활용 여부: 배우자가 있는 경우와 없는 경우, 상속 설계가 완전히 달라집니다.자녀가 여러 명일 경우: 분산 증여·분산 상속에 따라 세율 구간 자체가 바뀔 수 있습니다.정리하며"증여가 무조건 유리하다"거나 "상속까지 기다리는 게 낫다"는 정답은 없습니다. 재산 규모, 가족 구성, 자산 종류, 그리고 앞으로의 가치 상승 가능성까지 함께 계산해봐야 정확한 판단이 가능합니다.특히 재산 규모가 크거나 부동산·금융자산이 섞여 있는 경우, 단순 세율 비교만으로는 놓치는 부분이 많습니다. 비슷한 고민이 있으시다면, 정확한 재산 현황을 기준으로 시뮬레이션을 받아보시길 권해드립니다.감사합니다.이 글의 사례는 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 실제 세액은 재산 종류, 평가방법, 개인별 공제 적용 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세액은 개별 상담을 통해 확인하시길 바랍니다.최성민세무사사무소에서는 방문상담을 진행중입니다.방문상담은 유료이며 상담료는 30분당 10만원입니다.방문상담이 필요하신 분들은 아래 연락처로 연락주세요. 감사합니다.

[양도소득세]종전주택과 농어촌주택을 보유한 1세대가주택 분양권을 취득한 경우비과세 적용 여부(비과세 가능함)서면-2026-부동산-1266 [부동산납세과-1155]등록일자 : 2026.08.05.생산일자 : 2026.08.03.요지종전주택을 취득하고 「조세특례제한법」제99조의4에 따른 농어촌주택을 취득한 경우로서 종전주택 취득하고 1년이 지난 후 주택 분양권을 취득하여 ｢소득세법 시행령｣제156조의3 각 항 중 어느 하나의 요건을 모두 충족한 경우 ｢소득세법 시행령｣제154조제1항을 적용하는 것임회신귀 질의의 경우, 종전주택을 취득하고 「조세특례제한법」제99조의4에 따른 농어촌주택을 취득한 경우로서 종전주택 취득하고 1년이 지난 후 주택 분양권을 취득하여 ｢소득세법 시행령｣제156조의3 각 항 중 어느 하나의 요건을 모두 충족한 경우 ｢소득세법 시행령｣제154조제1항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계’05.12.8.’12.4.4.’24.3.13.예정전남광주 소재 종전주택(A) 취득농어촌주택(B)취득주택 분양권(C)취득주택(A) 양도 -’05.12. 8. 전남광주 소재 종전주택(A) 취득 -’12. 4. 4. 나주 소재 농어촌주택*(B) 취득 * 조특법 §99의4① 각 호의 어느 하나 요건 모두 충족 전제 -’24. 3.13. 전남광주 소재 주택 분양권(C) 취득 -예 정 종전주택(A) 양도 ※ 같은 세대 내에서 상기 주택 외 다른 주택의 보유는 없는 것으로 전제2. 질의 요지종전주택을 보유한 1세대가 조특법 §99의4에 따른 농어촌주택을 취득한 후 분양권을 새로 취득하고 종전주택(A)을 양도하는 경우 소득령 §154①을 적용할 수 있는지 여부3. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 사전-2021-법령해석재산-0072, 2021.02.23. 1. 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이,1세대가 A주택(종전주택), B주택(「조세특례제한법」제99조의4에 따른 농어촌주택), C주택(신규주택)을 순차적으로 취득하여 3주택이 된 상태에서 A주택을 양도하는 경우 해당 1세대가 3년 이상 보유한 B주택은 「조세특례제한법」제99조의4제1항에 따라 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보는 것이며 2. 아울러 A주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2019.12.16.이전에 조정대상지역에 있는 C주택을 취득한 경우로서, A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 C주택을 취득하고 C주택을 취득한 날부터 2년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아「소득세법시행령」제154조제1항을 적용하는 것입니다. ○ 서면-2022-부동산-4530, 2023.01.19. 귀 질의의 경우, 종전주택을 소유한 1세대가「조세특례제한법」제99조의4에 따른 농어촌주택과 분양권(’21.1.1.이후 취득)을 취득한 후「소득세법시행령」제156조의3 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항이 적용되는 것입니다. ○ 서면-2021-부동산-0207, 2023.06.22. 귀 질의의 경우, 1세대가 종전주택, 조합원입주권,「조세특례제한법」제99조의4에 따른 농어촌주택을 순차적으로 취득한 상태에서 종전주택을 양도하는 경우 당해 농어촌주택은 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보는 것이며, 이 때「소득세법시행령」제156조의2제4항의 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다. 이 경우 ’22.2.15. 대통령령 제32420호로 개정된「소득세법시행령」제156조의2제4항의 시행일(’22.2.15.) 전에 조합원입주권을 취득한 경우에는 해당 규정에 따른 '종전의 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하는 요건'을 적용하지 않는 것입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2025년 10월 15일 정부가 발표한「주택시장 안정화 대책」(10·15 대책)에 대해서 설명드리겠습니다. 대출한도부터 세금까지 한 번에 바뀌는 만큼, 주택 매매나 자금계획을 앞두고 계신 분이라면 꼭 확인이 필요합니다.10·15 대책, 도대체 왜 나온 걸까요?-2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안(6·27 대책) 이후 잠시 진정되는 듯했던 서울·수도권 집값이, 8월 말부터 다시 들썩이기 시작했습니다.-특히 한강 인접 지역의 상승세가 서울 전역과 성남 분당구, 과천시, 광명시 등 강남권 인접 지역으로 확산되었습니다.-금리 인하로 유동성이 풍부해지고, 2026년 이후 수도권 아파트 입주 물량 감소 우려까지 겹치면서 매도자 우위 시장 심리가 강해졌습니다.-이에 정부는 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 합동으로 수요억제·금융규제·세제합리화·불법단속·공급확대 다섯 축으로 구성된 대책을 내놓았습니다.10·15 대책, 도대체 왜 나온 걸까요?-이번 대책의 핵심은조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역이 동시에 적용되는 '삼중 규제'입니다.-서울 25개 자치구 전역과 경기도 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양동안·의왕·하남·용인수지 등 12개 시·군·구가 규제지역으로 추가 지정되었습니다.-조정대상지역·투기과열지구는 발표 다음 날인 2025년 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 2025년 10월 20일부터 효력이 발생합니다.-토지거래허가구역 내에서는 전세를 끼고 매입하는 '갭투자'가 전면 금지되고, 주택을 취득하면 2년간 실거주해야 합니다.다만10월 19일까지 계약을 체결한 경우에는 이 의무가 적용되지 않습니다.대출한도, 얼마나 줄어드나요? (feat. DSR·스트레스 금리)-가장 체감이 큰 부분은 역시 대출입니다. 기존에는 규제지역이라도 주택가격과 무관하게 주담대 한도가 일괄 6억원이었지만, 이제는주택 시가 구간별로 차등 적용됩니다.-시가 15억원 이하 주택은 LTV 40% 적용에 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 최대 4억원, 25억원을 초과하면 최대 2억원까지만 대출이 가능합니다.-유주택자는 규제지역 내에서 주택구입 목적의 신규 주담대 자체가 금지(LTV 0%)됩니다. 무주택자(6개월 내 처분조건부 1주택자 포함)만 LTV 40%로 대출을 받을 수 있습니다.-대출한도를 계산할 때 적용하는스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 2배상향되어(2025.10.16 시행), 향후 시중금리가 내려가도 대출한도가 쉽게 늘어나지 않도록 했습니다.-그동안 서민 주거 안정을 위해 DSR 계산에서 제외했던전세대출도 이번엔 예외가 아닙니다.2025년 10월 29일부터 수도권·규제지역에서 1주택자가 신규로 받는 전세대출의 이자상환액이 DSR에 포함됩니다.다만 기존 전세대출의 단순 연장분은 원칙적으로 적용이 제외되고, 증액은 신규로 간주되어 적용됩니다.-2026년 1월부터는 은행의 주담대 위험가중치 하한이 15%에서 20%로 높아져, 은행 스스로도 부동산 대출 쏠림을 완화하도록 유도합니다.세무사가 특히 강조드리는 부분: 세금도 함께 강화됩니다-대출 규제 못지않게 중요한 것이 세금입니다. 규제지역으로 새로 지정되면 아래 세제가 그대로 연동되기 때문에, 다주택자분들은 자산 처분·취득 계획을 다시 점검하셔야 합니다.-취득세 중과: 조정대상지역 기준 2주택 8%, 3주택 이상 12%가 적용됩니다(비조정지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%).-양도소득세 중과: 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다. 다만 2022년 5월부터 2026년 5월까지 한시적으로 유예되고 있어 유예 종료 시점을 반드시 확인하셔야 합니다.-1세대 1주택 비과세 요건 강화: 기존 '보유 2년'에서 '보유 2년 + 거주 2년'으로 요건이 강화됩니다. 거주 요건을 채우지 못하면 양도차익 전체에 대해 과세될 수 있습니다.-종합부동산세: 민간매입임대주택이 종부세 합산배제 대상에서 제외되어, 임대사업자의 보유세 부담이 늘어날 수 있습니다.-세부 개편 방향은 관계부처의 추가 검토와 입법 절차를 거쳐 확정되므로, 실제 신고·납부 전에는 최신 시행령·시행규칙을 다시 확인하시길 권해드립니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 잔금·대출 실행일을 다시 확인하세요. 시행일 전날인 10월 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명한 경우에는 강화된 주담대 규제가 적용되지 않습니다. 계약 시점과 잔금 시점의 규제 적용 여부를 반드시 대조해야 합니다.2. 다주택자는 취득·양도 순서를 재설계해야 합니다. 취득세·양도세 중과가 동시에 걸리는 구간에서는 처분 순서와 시점에 따라 세부담 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.3. 전세대출 보유자는 DSR 반영 시점을 확인해야 합니다. 10월 29일 이후 신규 전세대출을 받는 1주택자라면 이자상환액이 DSR에 잡혀 다른 대출 한도에도 영향을 줄 수 있습니다.4. 토지거래허가구역 내 갭투자·실거주 요건을 사전에 점검하세요. 2년 실거주 의무를 채우지 못하면 제재를 받을 수 있으므로, 임대 중인 주택을 매입하실 계획이라면 세입자 임대차 잔여기간까지 함께 검토해야 합니다.규제지역 지정, 우리 집도 해당될까요?자연세무회계컨설팅은 10·15 대책에 따른 대출한도 시뮬레이션, 다주택자 취득세·양도세 절세 전략, 종합부동산세 합산배제 컨설팅까지 종합적으로 상담해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.참고 법령 및 정책자료국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 합동, 「주택시장 안정화 대책」(2025.10.15.)금융위원회, 「긴급 가계부채 점검회의」 개최 보도자료(2025.10.15.)지방세법 제13조의2 (다주택자 등 취득세 중과세율)소득세법 제104조 제7항 (다주택자 양도소득세 중과)소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조 (1세대 1주택 비과세 요건)종합부동산세법 제8조 (합산배제 임대주택 요건)※ 세부 시행령·시행규칙 개정 및 유예기간 종료 여부는 게시 전 국가법령정보센터(law.go.kr) 및 국세법령정보시스템에서 한 번 더 확인하시길 권장드립니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224370838904원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요.부동산세금과 자금출처조사를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다.오늘은 작년에 작성한 부동산 실거래 소명 글에서 최근 변경된 내용을 반영하여,2026년 버전 부동산 거래신고 소명, 부동산 실거래 조사 소명에 대해 설명드리겠습니다.2025년에 이어 올해에도 한국부동산원과 관할 구청에서 진행한 다양한 부동산 실거래 소명 업무를 대행해드리고 있습니다.최근 국세청이 발표한 자료에 따르면, 지난해 10월 부동산 탈세 혐의자 104명에 대한 동시조사에 착수했고, 이번 조사로 확인된 탈루 규모는 총 731억원, 실제 추징된 세금은 318억원에 달합니다.https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202607071201302081[속보] 부동산 탈세 104명 조사...탈루 규모 731억·세금 추징 318억국세청이 초고가주택 등 부동산 탈세 혐의자 104명 대한 세무조사를 벌여 731억 원의 탈루 규모를 확인하고 318억 원의 세금을 추징했다고 밝혔습니다.조사 결과, 부모로...www.ytn.co.kr주요 대상자는 30대 이하 연소자, 외국인, 신고소득이나 보유재산에 비해 취득금액이 큰 사람뿐만 아니라 고액의 사적채무를 활용한 취득자와 현금 보유자들입니다.국세청은 앞으로도 부동산 취득·보유·양도 전 과정에서 발생하는 탈세 위험요인을 조기에 포착해서 세무조사로 연결하겠다고 밝혔고, 부모 자녀 간 저가양도나 위장매매 같은 편법거래도 꼼꼼히 들여다보겠다고 예고했습니다.정부의 부동산 전담팀 신설, 자금출처 전수조사 방침 발표에 이어, 대규모 세무조사 결과까지 발표되면서 이제는 자금출처가 불분명한 모든 거래가 잠재적인 조사 대상이라고 인식하고, 철저하게 자금출처 소명을 해야합니다. 실제로 저희가 대응해드린 사례 중에서 10억원 이하의 건도 많고, 심지어 취득가액이6천만원인 부동산도 소명 요청이 나왔습니다.부동산 실거래 소명 요청을 받았다고 해서 반드시 세무조사로 이어지는 것은 아니지만, 소명 내용이 부정확하거나 자금 형성 흐름이 충분히 설명되지 않으면, 실거래 조사에서 마무리될 수 있었던 사안이 국세청 자금출처조사로 확대될 수 있습니다.반대로 자금의 조성 과정과 지급 흐름을 적절하게 소명한다면, 오히려 문제의 소지가 있는 건이라도 실거래 조사에서 잘 처리될 수 있습니다.그동안 자금조달계획서, 부동산 실거래 소명, 자금출처조사를 수백 건 이상 대응하면서 가장 많이 볼 수 있으면서 조사의 위험성이 높은 사례를 5가지 정리해봤습니다.1. 취득 당시에는 대출이 있었지만,취득 후 단기간에 큰 금액을 상환한 경우2.개인 또는 법인으로부터 자금을 차용해 부동산을 취득한 경우3. 사업자가신고 누락, 현금 매출로 부동산을 취득한 경우4.가족 간 매매에서매매대금을 지급하지 않거나 차용으로 처리한 경우5.코인 투자수익으로 부동산을 취득한 경우주요 사례별로 어떤 내용과 방식으로 자금출처를 소명하는 것이 적절한지, 그리고 조사 가능성을 낮추기 위해 어떤 자료와 논리를 준비해야 하는지 구체적으로 설명드리겠습니다.1. 부동산 실거래 소명, 자금출처 소명의 핵심소명에 핵심이 되어야 하는 내용은‘돈의 이동 과정’이 아니라‘돈의 출처’를 입증하는 것입니다. 소명에서 가장 중요한 것은 자금이 어느 은행에서 이체됐는지를 나열하는 것이 아닙니다. 해당 자금을 언제, 어떤 소득이나 재산으로 형성했는지 근본적인 출처를 입증하는 것이 핵심입니다.상담하면서 가장 많이 오해하시는 것이‘어느 은행에서 얼마를 가져왔는지만 설명하면 충분하다’고 생각하고 해당 내용에만 집중하는 것입니다.[사례1]20대 중반의 사회초년생이 8억원 부동산을 취득했다고 가정해보겠습니다. 5억원은 기존에 거주하던 보증금 반환받은 것이고, 나머지 3억원은 10개의 통장에 3천만원씩 들었던 적금을 해지해서 마련했습니다.그런데 전세보증금 5억원과 적금 중에서 2억원은 과거에 부모님으로부터 증여 신고 없이 받은 자금으로 형성됐다면 어떻게 될까요?많은 분이 소명서에 기존 보증금 5억원, 예금 3억원이라고 기재하고, 임대차계약서, 10개 은행 적금해지내역과 이체내역을 준비하는 것에 집중합니다. 그런데신고된 소득이 거의 없는 사회초년생이 임대차계약서와 금융자료를 제출한다고 해서 정상적인 자금출처로 인정될까요?동일한 상황에서 취득자가 40대 개인사업자고 실제로 8억원을 다 벌었지만 세금신고는 1억원만 했다고 가정해보겠습니다. 이 개인사업자가 똑같이 자료를 제출했을 때,담당자는 신고된 소득이 1억원인데 보증금 5억원과 적금 3억원이 어떻게 있을 수 있는지가 당연히 궁금하겠죠.소명 내용은‘그 돈이 어디에 보관돼 있었는지’가 아니라‘그 돈이 어떻게 마련될 수 있었는지’가 드러나야 합니다.[사례2]10년 전에 증여세를 신고하고 받은 10억원으로 전세를 살다가 부동산 취득에 사용했을 때증여사실을 소명하지 않고 보증금이었다고만 단순하게 소명한다면 보증금의 출처에 의문을 가질 수 밖에 없는 부적절한 소명내용이 될 수 있습니다. 탈세한 사실이 없더라도 소명 내용이 적절하지 못하다면 억울하게 세무조사로 이어질 수도 있는 것입니다.[사례3]과거 증여 신고한 2억원으로 주식에 투자해 3억원을 벌고, 합계 5억원으로 취득한 주택을 10억원에 매도했다면해당 자금 10억원으로 새로운 부동산을 취득했을 때 역시 단순히 부동산 처분대금 10억원이라고 소명할 것이 아니라, 자산이 형성된 과정을 구체적으로 연결해야 직관적으로 이해할 수 있는 소명이 될 것입니다.2. 실거래 소명이 자금출처조사로 번지는 이유한국부동산원과 구청의 부동산 실거래 조사 소명 요청을 받았다는 사실만으로 지나치게 불안해할 필요는 없습니다. 다만, 소명 절차는 세무조사 대상자를 선별하기 위한 절차기 때문에소명 내용이 불충분하거나 부정확하면 국세청 자금출처조사로 확대될 수 있습니다.실거래 소명 단계에서는 취득한 부동산 자금에 대해서 확인하지만, 세무조사는보유하고 있는 모든 재산과 카드 사용액, 통장 이체내역을 포함한 모든 내용을 전수조사하기 때문에 이번 취득과 무관한 부분까지 함께 추징될 수 있습니다.사업자의 경우 매출누락, 가공경비 또는 사업 자금의 사적 사용 여부들도 조사의 대상이 될 수 있기 때문에 피해가 훨씬 커질 수 있습니다.취득자의 연령, 차용여부, 부동산 규모, 소득 수준, 매도인과의 관계 등 다양한 요소가 소명의 원인이 될 수 있습니다. 따라서 담당 기관이나의 케이스에 대해서 가장 궁금해하는 것이 무엇인지 정확히 파악하고, 그것을 집중적으로 소명한다면 문제 없이 마무리 될 수 있습니다.반대로정작 소명해야 할 주요 내용은 빠지고, 불필요한 설명만 나열하는 소명서가 되지 않도록, 쟁점을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 아래에서는 사례별로 어떤 것들이 주요 쟁점인지 설명드리겠습니다.3. 세무조사로 이어지기 쉬운주요 소명유형 Top5저희가 그동안 대응해온 사례를 종합해보면, 실거래 소명에서 특히 주의해야 할 유형은 다음과 같습니다.1. 취득 당시에는 대출이 있었지만,취득 후 단기간에 큰 금액을 상환한 경우2.개인 또는 법인으로부터 자금을 차용해 부동산을 취득한 경우3. 사업자가신고 누락, 현금 매출로 부동산을 취득한 경우4.가족 간 매매에서매매대금을 지급하지 않거나 차용으로 처리한 경우5.코인 투자수익으로 부동산을 취득한 경우<1> 취득 당시에는 대출이 있었지만, 취득 후 단기간에 큰 금액을 상환한 경우세무조사를 피하기 위해 부동산 취득 당시 사업자대출이나 제2금융, 대부업체까지 활용해서 잔금을 치루는 분들이 있습니다. 그러고 잔금 이후 이자부담을 줄이기 위해 신고 없이 증여받은 재산이나 신고 누락한 사업소득들로 상환합니다.[사례]대부업체에서 10억을 빌려 20억원의 부동산을 취득하고, 몇 달 뒤에 전액을 상환하고 세무조사를 받게된 사업자를 상담한 적이 있습니다. 실제 연간 수입은 2억원 정도지만, 신고소득은 훨씬 적었습니다.모아온 자금을 직접적으로 부동산 취득에 사용하는 것은 위험하다고 판단해서, 대출을 우선 활용하고 취득 직후에 상환한 것입니다.자금출처 소명은취득 당시 대출금액뿐만 아니라 소명일 현재 잔액에 대해서도 소명해야하고,상환액이 비정상적으로 크다면 상환자금의 출처까지 같이 소명해야합니다.신고된 소득에 비해 단기간 상환액이 매우 크고,상환 자금의 출처가 충분하지 않다면 추가 자료 요구나 자금출처조사로 이어질 수 있는 것입니다.따라서 정상적인 자금으로 상환한 경우에는자금의 원천을 확인할 수 있는 구체적이고 객관적인 자료로 반드시 입증해주셔야 적절한 소명이 됩니다. 반면 출처가 비정상적인 경로라면사실관계에 따라 증여 또는 사업소득의 기한 후 신고를 검토하거나 차용증과 상환자료를 적절히 준비해서 정상적인 자금출처로 설명할 수 있어야 합니다.<2> 개인 또는 법인으로부터 자금을 차용해 부동산을 취득한 경우두 번째는 부동산을 취득할 때 가장 많이 볼 수 있는 사례입니다.가족 간 금전거래라고 해서 무조건 증여가 되는 것은 아닙니다. 실제 금전소비대차가 객관적으로 확인되고 정상적으로 상환되고 있다면'가족 간 차용거래'로 인정받을 수 있습니다.그러나 차용증을 작성하고 이자를 몇 차례 지급했다는 사실만으로 차용이 인정되는 것은 아닙니다. 차용금액, 차용기간, 이자율, 원금 상환계획, 실제 상환내역, 채무자의 소득 등을 종합적으로 검토합니다.[사례]예를 들어 연 소득이 3천만 원인 사람이 금융기관 대출과 별도로 부모님에게 수억 원을 빌렸다면,실제로 이자를 지급 하고 있더라도 차용금액에 비해 상환능력이 부족하다고 판단되어 정상적인 차용으로 인정받기 어려울 수있습니다.반대로 소득이 안정적이고 원금과 이자를 지속적으로 상환하고 있으며, 상환 계획이 적절하다고 판단된다면 차용 인정 가능성이 높아질 수 있습니다.적절한 차용 계획은 개별 사안마다 달라져야 하는 것이며, 일반적인 차용기간은5~10년정도로 추천 드립니다. 간혹특약에 ‘당사자 간 합의에 따라 상환기간은 연장할 수 있다’고 기재하시는 경우가 있는데 추천드리지 않습니다. 상환 방식은 이자뿐만 아니라 원금을 함께 상환하는 것이 좋고, 기간을 특정해서 주기적으로 꾸준히 상환하는 것이 더 좋습니다.사안에 따라서 이자 지급 여부나 이자율이 미치는 영향이 크지 않은 경우도 있습니다. 이런 경우에는 무리하게 이자를 지급하기보다 무이자로 설계하시는 것이 오히려 이자소득세나 상환부담을 줄이는 측면에서 유리함을 가져갈 수 있습니다.차용증이 없거나 기존 차용증이 미비한 경우적정한 차용으로 보일 수 있도록 내용을 보완하여 제출하고, 지금까지원리금을 상환한 내역과 남은 차용액을 상환할 능력이 있음을 구체적으로 설명하는 것이 중요합니다.보다 더 자세한 차용증 작성 및 적정한 차용거래 내용이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981세무사가 알려드리는 가족간 차용증, 무이자차용 완벽하게 이해하기안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 ...blog.naver.com<3> 사업자가 신고 누락, 현금 매출로 부동산을 취득한 경우부동산 취득을 원인으로 자금출처조사가 시작됐을 때,사업체에 대한 세무조사도 함께 이루어지기 때문에 사업체를 운영하는 분들은 자금출처 소명에 각별히 유의해야 합니다.많은 분들이 종합소득세의 부담을 줄이기 위해 실제 수익보다 적게 세금을 신고합니다. 당장 종합소득세 부담이 줄어 좋을 수 있지만, 적게 신고한 소득은 결국 부동산 취득에 사용하지 못합니다.국세청은 취득한 자산 대비 신고한 소득이 적다면 자금출처조사를 진행합니다. 따라서 부동산 취득 계획이 있다면 부동산 취득 규모와 자금조달 상황에 맞게 적절한 규모의 신고가 필요합니다.[사례]10억원을 벌고 10억원 모두 신고한 분과 5억원만 신고한 분이 있다면 당연히 5억원을 신고한 분은 세무조사의 가능성이 높습니다. 하지만, 5억원을 신고한 분이라도 신고한 5억원만 부동산 취득에 사용한다면 조사의 가능성이 줄어들 수도 있겠죠.부동산을 취득하기 전이라면 부동산취득시기를 1~2년만 늦추거나, 기존에 신고했던 소득의 일부만 수정신고하는 방식으로 충분히 조사의 가능성을 낮출 수도 있습니다.이미 자금출처 소명을 받은 상황이라면 자금출처조사의 가능성이 얼마나 높은지와 조사를 받았을때 예상 세액을 객관적으로 판단해봐야 합니다.위험성이 높은 사안일수록기존에 신고했던 내용을 적절하게 수정신고 해야하고, 그래도 부족하다면 필요에 따라 통장에 현금이 입금된 내역을 활용하거나 혼인 여부와 같은 사실관계를 활용해서 사례에 맞는 적절한 소명 전략을 수립해야 합니다.<4> 가족 간 매매에서 매매대금을 지급하지 않거나 차용으로 처리한 경우일시적 2주택 기간이 도래했거나 증여세와 종부세 절세목적이거나 여러 이유로 가족간 부동산 매매를 진행합니다.매매계약서를 쓰고 접수만 하면 누구나 쉽게 소유권 이전이 가능하기 때문에 가족 간 거래는 절차를 간소화하는 경우가 많습니다. 쉽게 탈세나 조작이 가능하기 때문에세법에서 가족 간 매매는 특수한 상황으로 보고 별도 규정을 두고 있습니다.① 매매가격의 적정성첫 번째로 매매가격이 적정해야 합니다. 10억원 아파트를 자녀에게 저렴하게 팔거나, 자녀가 부모님에게 오히려 비싼 가격으로 팔 수도 있기 때문에 세법은 기준을 정하고 있습니다.해당 물건의 최근 시세, 감정평가액, 공시가와 같이법에서 정한 기준에 부합하지 않는 매매가격은 인정받지 못하고 기준에 따라 다시 세금이 추징됩니다.② 증여추정세법은 배우자나 직계존비속에게 매매한 부동산은 매매가 아닌 증여한 것으로 추정합니다. 매매대금을 주고 받지 않더라도 이전 등기를 할 수 있기 때문입니다.매매거래로 인정받기 위해서는 매매대금이 실제로 지급되었다는 사실뿐만 아니라, 자금의 출처가 매수자인 점과 거래내용이 통상적인 매매거래에 부합한다는 점까지 객관적인 자료로 입증해야 합니다.만약매매대금을 실제로 지급하지 않았거나 일부 대금을 차용으로 처리한 경우에는 증여로 보아 큰 불이익을 받을 수 있습니다.③ 부동산 명의신탁가족 간 명의 이전의 목적이 잠깐 타인 명의로 옮겨 재산적 이득을 취하기 위함인 경우가 있습니다. 부동산의 실소유자와 명의자가 다르다고 판단되는 경우 부동산 실명법에 따른 부동산 명의신탁 문제가 발생할 수 있습니다.명의신탁으로 판단되면받았던 혜택이 모두 추징되고, 실명법에 따른 무거운 과징금과 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다. 다만, 소유권 이전의 과정이 적절하다면 명의를 이전했다가 다시 가지고 오더라도 정상적인 거래로 인정받을 수 있습니다.가족 간 부동산 거래는위 내용 중에서 어떤 쟁점이 문제될 수 있는지 사례에 맞게 정확히 파악하고, 그 부분을 중심으로 소명해야 세무조사 가능성을 낮출 수 있습니다.<5> 코인 투자수익으로 부동산을 취득한 경우코인소득은 자금출처조사로 이어질 가능성이 특히 높습니다. 투자자 연령대가 젊은 반면 수익 규모는 크고, 신고 제외 소득이 많으며, 관련 규정도 복잡하기 때문입니다.코인 수익은 설명드릴 내용이 매우 많은 주제기 때문에, 이번에는 소명과 직접 관련된 핵심만 간략하게만 설명드리겠습니다. 보다 자세한 내용이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224074429210코인전문세무사가 알려드리는 - 실제 코인세무조사 완벽히 대응하기안녕하세요, 가상자산세금&자금출처조사를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다. 저희 세로움은 코...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/223515584281코인소득으로 구매한 부동산 세무조사 나왔다면? – 가상자산전문세무사의 실제 자금출처조사 대응사례안녕하세요, 자금출처조사 전문 세로움입니다. 지난 1편에서 주요 자금출처조사 사례 10가지 중에서 탈세 ...blog.naver.com① 소득의 종류먼저 구분해야 할 것은 소득의 종류입니다. 코인 매매 수익은 비과세지만,레퍼럴 수익, 에어드랍 수익, 스테이킹 수익, 디파이 수익, 이벤트 보상 수익과 같이 다른 방식으로 얻은 코인 수익은 모두 과세대상입니다.매매 수익의 경우 수익 발생 과정을 입증만 하면 문제 없지만, 이외의 수익이라면 과세 대상에 해당하기 때문에 추징세액을 줄일 수 있는 전략을 별도로 검토해야 합니다.② 수익의 입증세법은 수익 과정을 납세자가 직접 입증하도록 규정하고 있습니다.매매 수익이라도 수익과정을 입증할 수 있는 객관적인 자료가 없다면 세금을 부과할 수 있습니다.중앙화 거래소에서 단순 매매만 했다면 기본자료로 충분히 소명 가능하지만,아비트라지 거래, mev 거래, ICO, 스왑거래와 같이 복잡한 전략 매매라면 입증의 난이도가 훨씬 높고, 필요한 서류도 매우 방대합니다.준비된 자료를 바탕으로 투자금의 유입부터 운용 및 회수에 이르는전체적인 투자 흐름을 설명하고, 실제 매매 방식과 거래 내역에 따라 수익금액의 산정 근거를 논리적으로 소명한다면 추가적인 자료 요구나 세무조사로 이어질 가능성을 낮출 수있습니다.[코인 수익 소명자료 예시]4. 마무리앞으로 얼마나 더 한국부동산원 부동산 실거래 소명과 국세청 부동산 자금출처조사 소명의 범위가 확대될지는 예측하기 어렵습니다.다만 분명한 것은 앞선 단계에서 적절하게 대응할수록 적은 비용과 노력으로 큰 피해를 막을 수 있다는 것입니다. 세무조사보다는 소명에서 막기가 쉽고, 소명보다는 자금조달계획서, 조달계획서보다는 부동산을 계약하기 전에 미리 점검한다면 훨씬 쉽고 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.세금에 대한 작은 관심이 큰 절세로 이어질 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산 세금&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.함께 보면 좋은 블로그 글내용링크세무조사 안나오는자금조달계획서 작성법https://blog.naver.com/highyes_tax/223399238678부동산 실거래조사소명사례별 제출해야 하는 서류https://blog.naver.com/highyes_tax/22378709292950.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

[양도세]근무상 형편으로 1년 이상 계속 국외거주를 위하여"출국하기 전" 양도시 비과세 특례 여부(비과세 불가능. 반드시 출국일~2년 내 양도)★참고 : 1세대 1주택 양도세 비과세 적용시, 보유 및 거주기간 제한 없는 경우1. 5년 이상 세대 전원이 거주한 공공임대주택2. 공공사업으로 수용된 경우3. 해외 이주로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도4. 1년 이상 국외 취학, 근무 등으로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도5. 취학, 질병요약, 근무 형편으로 세대원 전원이 다른 시, 군으로 이주 + 1년 이상 거주한 거주주택 양도사전-2022-법규재산-0748 [법규과-147(2023.1.18.)]귀속년도 : 2023등록일자 : 2024.02.29.생산일자 : 2023.01.18.요지근무상 형편으로 1년 이상 계속하여 국외거주를 위하여출국하기 전국내 1주택을 양도하는 경우 소득법§154①(2)다목이 적용되지 아니함답변내용｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항제2호 다목을 적용함에 있어 “1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하기 전에 국내에 보유하고 있는 1주택을 양도하는 경우”에 대해서는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-995, 2009.06.08.)를 참조하시기 바랍니다○ 기획재정부 재산세제과-995, 2009.06.08.1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취득 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하기 전에 국내에 보유하고 있는 1주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 다목이 적용되지 아니하는 것임을 알려드립니다.상세내용1. 사실관계○ ’21.2월 서울 소재 A주택을 매수하여 거주 중 ＊ 건축물 대장상 오피스텔이나 신청인 본인은 주택으로 사용한 것으로 전제하여 질의○ 신청인이 재직중인 회사의 독일 본사에 주재원 발령- 근무시작일은 22.8.1.이며 계약기간은 2년○’22.5.16. A주택 매도계약을 체결하고 ’22.8.12. 잔금청산○독일대사관의 비자발급이 지연되어 실제 출국일은 8월말 또는 9월초로 예정2. 질의내용○ 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상 형편으로 세대전원이 출국하기 전 주택을 양도하는 경우 - 소득령§154①(2)다목에 따라 보유․거주기간 제한을 받지 않는지 여부3. 관련법령□소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만,1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1호 생략2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 나.「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우□ 기재부 재산세제과-995, 2009.06.08. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취득 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하기 전에 국내에 보유하고 있는 1주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 다목이 적용되지 아니하는 것임을 알려드립니다.(사실관계) 거주기간 (2006.2월∼2006.9월)(2005.12월)┌───────┐ (2008.5월) (2008.7월) (2008.8월) (2008.12월)──▲──△───────△───▲──────▲─────▲─────▲───아파트구매 영국□□□대 남편 출국 아파트 나머지 세대원 파견명령 양도 출국(질의요지)◇ 1주택 소유자가 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원이 전원 출국시 세대원 전원이 출국하기 전에 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지 여부□ 부동산거래관리과-90, 2010.01.19. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하기 전에 국내에 보유하고 있는 1주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」 제154조제1항제2호다목이 적용되지 아니하는 것입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[상속세, 양도세]상속지분 협의분할시 지분포기대가를 받은 경우,양도에 해당함부동산거래관리과-56등록일자 : 2013.04.10.생산일자 : 2013.02.05.요지피상속인의 부동산을 상속함에 있어서 「민법」제1013조【협의에 의한 분할】에 따라 상속인 중 한 명이 그의상속지분을 포기하는 대가로 다른 상속인으로부터 대가를 지급받는 경우그 포기한 상속지분 상당의 부동산은 「소득세법」제88조제1항에 따라자산이 유상으로 사실상 이전되는 것(양도)으로 보는 것임회신피상속인의 부동산을 상속함에 있어서 ｢민법｣제1013조【협의에 의한 분할】에 따라 상속인 중 한 명이 그의 상속지분을 포기하는 대가로 다른 상속인으로부터 대가를 지급받는 경우 그 포기한 상속지분 상당의 부동산은 ｢소득세법｣제88조제1항에 따라 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보는 것입니다.상세내용※ 관련참고자료1. 질의내용 요약○ 사실관계 - ‘12.11.24. 피상속인 사망 (상속인 : 배우자, 子1, 子2) - 피상속인의 유일한 상속재산 : 수원시 장안구 소재 단독주택A ⇨ 상속인간 협의분할로 子1이 단독소유권 확보 - ‘12.12.17. 子1, 子2 공동소유중이던 수원 장안구 소재 단독주택B 지분1/2 ⇨ 자2에게 상속지분 포기대가로 소유권이전해줌(등기원인 : 매매) ○ 질의내용 - 子2의 상속지분 포기대가를 양도로 보는 포기지분은 1/3.5로 보아야 하는 지 1/2로 보아야 하는 지 여부2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○소득세법 제88조【양도의 정의】① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.〇소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)(이하 생략)○소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정)가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정)나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액○민법제1013조 【협의에 의한 분할】① 전조의 경우외에는 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다.② 제269조의 규정은 전항의 상속재산의 분할에 준용한다○민법제1042조 【포기의 소급효】상속의 포기는 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다○민법제1043조 【포기한 상속재산의 귀속】상속인이 수인인 경우에 어느 상속인이 상속을 포기한 때에는 그 상속분은 다른 상속인의 상속분의 비율로 그 상속인에게 귀속된다나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 법규재산2012-237. 2012.07.28.「피상속인의 부동산을 상속함에 있어서 공동상속인 중 일방이 그의 상속지분을 포기하는 대가로 다른 일방으로부터 현금을 지급받은 경우 그 포기한 상속지분 상당의 부동산은 「소득세법」제88조제1항에 따라 자산이 유상으로 사실상 이전됨으로써 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 이 경우 양도시기는 포기한 상속지분 상당의 부동산에 대한 대금을 청산한 날로 하는 것이나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 하는 것입니다.○ 재산세과-236, 2012.06.25.공동상속인중 1인이 상속재산인 부동산 중 다른 상속인의 지분을 상속받은 대가로 다른 상속인에게 그 1인이 소유한 현금을 지급하기로 협의분할할 경우에는 그 다른 상속인의 지분에 해당하는 재산이 그 특정상속인에게 유상으로 이전된 것으로 보는 것임○ 재산세과-157, 2012.04.24.상속개시후 최초로 협의분할에 의한 상속등기 등을 함에 있어서는 특정상속인이 법정상속분을 초과하여 재산을 취득하는 경우에도 증여세가 과세되지 아니함○ 부동산거래관리과-39, 2012.01.17.자산을 교환한 경우의 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이나, 교환계약서에 표시된 가액이「소득세법시행령」제176조의2제1항 각 호에 해당하여 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는「소득세법」제114조제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것입니다 (같은 뜻 : 부동산거래관리과-75, 2011.01.27.)○ 부동산거래관리과-75, 2011.01.27.자산을 교환한 경우의 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이나, 교환계약서에 표시된 가액이「소득세법시행령」제176조의2제1항 각 호에 해당하여 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는「소득세법」제114조제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 부동산매매법인 같은 가족법인에서 많이 발생하는 초과배당시 증여세 과세 문제 에 대해서 설명드리겠습니다초과배당, 도대체 뭐길래 증여세까지 나올까요?-가족들끼리 회사를 운영하다 보면 "이번엔 아버님은 배당을 안 받으시고, 자녀들 몫을 더 챙겨드리자"는 식의 결정을 하는 경우가 종종 있습니다.- 언뜻 보면 그냥 집안 사정에 따른 배당금 조정 같지만, 세법은 이를 다르게 봅니다.-법인의 최대주주가 본인이 받을 배당금의 전부 또는 일부를 포기하거나, 보유 지분 비율보다 낮은 배당을 받으면서 그 특수관계인(자녀, 배우자 등)이 지분 비율보다 더 많은 배당을 받는 경우, 세법은 그 초과분을 '증여'로 봅니다. -이를 '초과배당에 따른 이익의 증여'라고 하며,상속세 및 증여세법 제41조의2에서 규정하고 있습니다.이 조항이 만들어진 이유는 명확합니다.-배당을 포기하거나 줄이는 방식으로 사실상 자녀에게 재산을 이전하면서도 증여세를 회피하는 것을 막기 위해서입니다. 배당소득세만 내고 넘어가려다 예상치 못한 증여세 고지서를 받는 사례가 실무에서 적지 않게 발생합니다.· · ·증여재산가액은 어떻게 계산하나요? (feat. 소득세 이중과세 조정)-초과배당금액에 곧바로 증여세율을 곱하는 것은 아닙니다. 이미 배당소득에 대해 소득세(원천징수 또는 종합과세)를 납부했기 때문에, 이를 고려하지 않으면 같은 소득에 소득세와 증여세가 이중으로 붙는 셈이 됩니다.그래서상속세 및 증여세법 제41조의2 제2항과시행령 제31조의2는 다음과 같은 계산 구조를 두고 있습니다.증여재산가액 = 초과배당금액 － 초과배당금액에 대한 소득세 상당액-여기서 '초과배당금액'이란 최대주주등의 특수관계인이 본인의 지분 비율대로 받았을 배당액을 초과하여 실제로 받은 금액을 말합니다.-그리고 '소득세 상당액'은 그 초과배당금액에 실제로 부과되는 소득세(분리과세 또는 종합과세) 상당액을 차감해주는 개념으로,상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조의3에서 세부 계산 방식을 정하고 있습니다.-실무적으로 중요한 것은 신고가 '2단계'로 이루어진다는 점입니다.①1차 신고(예납적 성격):배당등을 받은 달의 말일부터 3개월 이내에, 그 시점에서 추정 가능한 소득세 상당액을 차감하여 증여세 과세표준을 우선 신고·납부합니다.②정산신고:다음 해 5월(종합소득세 확정신고 기간, 성실신고확인대상 사업자는 6월)에 실제로 확정된 소득세액을 반영하여 증여재산가액을 다시 계산하고 정산신고를 합니다.이 절차를 놓치면 가산세 문제로 이어질 수 있어 세무 전문가와 함께 일정을 관리하는 것이 안전합니다.· · ·과세 제외 기준과 10년 합산 과세, 놓치면 안 되는 부분-모든 초과배당이 증여세 과세대상이 되는 것은 아닙니다.초과배당금액에서 산출된 증여세액이 그에 대한 소득세 상당액보다 적거나 일정 기준에 미달하는 경우 등 실질적인 조세부담 증가가 크지 않다면 과세하지 않는 구조로 설계되어 있습니다.-또한 초과배당금액 역시 다른 합산배제증여재산과 마찬가지로 일정 금액(5천만원)을 공제한 뒤 세액을 계산합니다.여기서 실무상 다툼이 많았던 부분이 하나 있습니다.-바로 '10년 이내 동일인 증여재산 합산' 여부입니다.상속세 및 증여세법 제47조 제2항은 동일인으로부터 10년 이내에 받은 증여재산은 합산하여 과세가액을 계산하도록 정하고 있는데, 초과배당금액이 과세대상인지 여부(즉 일정 기준금액을 넘는지)를 판단하는 단계에서도 이 합산 규정을 적용해야 하는지가 쟁점이 되었습니다.-이에 대해대법원은 2024년 3월 12일 선고한 2022두32931 판결에서,초과배당금액이 증여세 과세대상인지 판단하는 단계에서도 상속세 및 증여세법 제47조 제2항에 따라 10년 이내 동일인 증여재산을 합산해야 한다고 판시했습니다.-즉, 이번에 받은 초과배당금액만 따로 떼어놓고 과세 여부를 판단할 수 없고, 최근 10년간 같은 사람으로부터 받은 다른 증여재산까지 합쳐서 과세 여부와 세액을 계산해야 한다는 의미입니다. 매년 소액씩 나누어 배당을 몰아주면 과세를 피할 수 있을 것이라는 판단은 위험할 수 있습니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1.배당 결의 전 시뮬레이션이 필수입니다.최대주주가 배당을 포기하거나 줄이기 전에, 특수관계인에게 발생할 초과배당금액과 예상 증여세를 미리 계산해보아야 합니다. 배당소득세보다 증여세 부담이 더 커지는 구조가 될 수 있습니다.2.신고기한을 이원화해서 관리해야 합니다.배당받은 달 말일부터 3개월 이내 1차 신고, 다음 해 5~6월 정산신고까지 두 번의 신고 의무가 있다는 점을 놓치기 쉽습니다.3.과거 10년간의 증여 이력을 반드시 확인해야 합니다.대법원 판례에 따라 10년 합산 규정이 적용되므로, 과거 증여 사실을 누락한 채 신고하면 추후 경정 및 가산세 리스크가 있습니다.4.가족법인·가업승계 과정에서 특히 주의가 필요합니다.2세에게 지분을 이전하는 대신 배당을 통해 자금을 몰아주는 방식은 흔한 가업승계 수단이지만, 초과배당 증여의제 규정에 따라 예상보다 큰 세부담이 발생할 수 있습니다.· · ·가족법인 배당 정책, 실행 전에 시뮬레이션이 먼저입니다자연세무회계컨설팅은 초과배당, 명의신탁, 가업승계 등 자산가·법인 오너 대상 세무 이슈에 대해 상담해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.참고 법령 및 판례상속세 및 증여세법 제41조의2 (초과배당에 따른 이익의 증여)상속세 및 증여세법 시행령 제31조의2 (초과배당에 따른 이익의 계산방법 등)상속세 및 증여세법 시행규칙 제10조의3 (소득세 상당액의 계산)상속세 및 증여세법 제47조 제2항 (증여세 과세가액, 10년 이내 동일인 증여재산 합산)대법원 2024. 3. 12. 선고 2022두32931 판결 (증여세부과처분취소)

[법인세, 소득세]청년창업중소기업이 사업장소재지를 이전하는 경우적용할 창업중소기업 세액감면 비율(25년도 창업했다면 25년도 법 적용)사전-2026-법규소득-0465등록일자 : 2026.08.13.생산일자 : 2026.08.13.요지2025년 중 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 청년창업중소기업이 2026년 중 수도권과밀억제권역 외의 지역으로 사업장을 이전한 경우 창업중소기업 세액감면 비율은창업 당시를 기준으로 ｢조세특례제한법｣ 제6조제1항제1호가목을 적용답변내용2025년 중 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 청년창업중소기업이 2026년 중 수도권과밀억제권역 외의 지역으로 사업장을 이전한 경우에는 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제5조제25항의 적용 대상이 아니며, 창업중소기업 세액감면 비율은 창업 당시를 기준으로 ｢조세특례제한법｣ 제6조제1항제1호가목을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○신청인은 ’25.7.28. 수도권과밀억제권역 외 지역에 사업자등록한 개인사업자○’26년 중 사업장소재지 이전을 위해 수도권과밀억제권역 외 지역 점포를 취득하였음○신청인은 사업장을 폐업 후 재창업하는 것이 아니라, 사업장 소재지만 이전할 예정이며, 등록 업종과 실제 사업활동은 종전과 동일하게 유지됨* 청년창업중소기업 해당 여부(감면업종 및 청년 여부)는 쟁점외사항으로 검토 제외2. 신청내용○’25.7월 수도권과밀억제권역 외 지역에서 사업 개시한 청년창업중소기업이 ’26년 수도권과밀억제권역 외 지역으로 사업장소재지를 이전하는 경우 적용할 창업중소기업 세액감면 비율3. 관련법령○조세특례제한법제6조 【창업중소기업 등에 대한 세액감면】① 대통령령으로 정하는 중소기업(이하 "중소기업"이라 한다) 중 2027년 12월 31일 이전에 제3항 각 호에 따른 업종으로 창업한 중소기업(이하 이 조에서 "창업중소기업"이라 한다)과 「중소기업창업 지원법」제53조제1항에 따라 창업보육센터사업자로 지정받은 내국인(이하 이 조에서 "창업보육센터사업자"라 한다)에 대해서는 해당 사업에서 최초로 소득이 발생한 과세연도(사업 개시일부터 5년이 되는 날이 속하는 과세연도까지 해당 사업에서 소득이 발생하지 아니하는 경우에는 5년이 되는 날이 속하는 과세연도를 말한다. 이하 제6항에서 같다)와 그 다음 과세연도의 개시일부터 4년 이내에 끝나는 과세연도까지 해당 사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세에 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 곱한 금액에 상당하는 세액을 감면한다. 1. 창업중소기업의 경우: 다음 각 목의 구분에 따른 비율 가. 2025년 12월 31일 이전에 창업한 경우 1) 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 대통령령으로 정하는 청년창업중소기업(이하 "청년창업중소기업"이라 한다)의 경우: 100분의 100 2) 수도권과밀억제권역에서 창업한 청년창업중소기업과 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 창업중소기업의 경우: 100분의 50 나. 2026년 1월 1일 이후에 창업한 경우 1)수도권 외의 지역 또는 수도권의 인구감소지역에서 창업한 청년창업중소기업의 경우: 100분의 100 2)수도권(수도권과밀억제권역과 인구감소지역은 제외한다)에서 창업한 청년창업중소기업의 경우: 100분의 75○조세특례제한법 시행령제5조 【창업중소기업 등에 대한 세액감면】㉕ 법 제6조제1항ㆍ제6항 및 제7항을 적용할 때 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 창업중소기업이 창업 이후 창업한 지역보다 같은 조 제1항제1호 각 목 및 같은 조 제6항제1호 각 목의 구분에 따른 비율이 더 낮은 지역으로 사업장을 이전하거나 해당 지역에 지점 또는 사업장을 설치(합병ㆍ분할ㆍ현물출자 또는 사업의 양수를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)한 경우에는 해당 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도부터 남은 감면기간 동안 해당 창업중소기업은 그 사업장을 이전하거나 지점 또는 사업장을 설치한 지역에서 창업한 창업중소기업으로 본다.○조세특례제한법집행기준 6…0…2 【창업의 범위】① 창업이라함은 중소기업을 새로이 설립하는 것을 말하는 것으로서 법인의 경우 창업일은 법인설립등기일이고 개인사업자의 경우소득세법또는 부가가치세법에 따른 사업자등록을 한 날이 된다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^"재산을 신탁에 맡겨두면 더 이상 제 재산이 아니니까 상속세도, 유류분도 상관없는 거 아닌가요?" 상속·증여 상담을 하다 보면 정말 자주 듣는 질문입니다.결론부터 말씀드리면, 절반은 맞고 절반은 틀립니다. 신탁재산은 민사법적으로는 위탁자의 재산에서 분리된 독립재산이지만, 세법과 유류분 관련 판례는 이를 원칙적으로 상속재산에 준하는 것으로 취급합니다.오늘은 신탁재산이 상속·상속세·유류분에서 각각 어떻게 다뤄지는지 법령과 판례를 기준으로 정리해드리겠습니다.1. 신탁재산이란 무엇인가요?-신탁이란 위탁자가 자신의 재산을 수탁자에게 이전하고, 수탁자가 일정한 목적에 따라 그 재산을 관리·운용하여 수익자에게 이익을 귀속시키는 법률관계를 말합니다(신탁법 제2조).-최근에는 고령화가 진행되면서 재산을 물려주면서도 관리의 연속성과 계획적인 승계를 원하는 수요가 늘어, '유언대용신탁'이나 '수익자연속신탁' 같은 상속설계형 신탁 상품의 활용이 크게 늘고 있습니다.-그런데 막상 상속이 개시되면 이 신탁재산을 상속세 신고에 반영해야 하는지, 다른 상속인이 유류분 반환을 청구할 수 있는지를 두고 혼란이 생기는 경우가 많습니다.2. 신탁재산은 법적으로 '독립된 재산'입니다-신탁법상 신탁재산은 원칙적으로강제집행, 담보권 실행을 위한 경매, 보전처분은 물론 국세 등 체납처분의 대상에서도 제외됩니다(신탁법 제22조 제1항).-또한 수탁자가 개인적으로 파산하거나 사망하더라도 신탁재산은수탁자의 고유재산이나 상속재산에 포함되지 않습니다(신탁법 제23조).-신탁의 목적을 안정적으로 달성하기 위해 신탁재산을위탁자의 고유재산 및 수탁자의 고유재산 모두로부터 분리해독립성을 인정하는 취지입니다.이 때문에 "신탁으로 넘긴 재산은 더 이상 내 재산이 아니니 상속이나 유류분과는 무관하다"고 오해하기 쉽지만, 세법과 판례의 태도는 이와 다릅니다.3. 세법은 다르게 봅니다 - 상속세및증여세법 제9조-상속세및증여세법은 신탁재산의 민사법적 독립성과는 별개로,신탁을 통한 상속세 회피를 막기 위해 신탁재산을 원칙적으로 상속재산으로의제하고 있습니다.①피상속인이 신탁한 재산은 원칙적으로 상속재산으로 봅니다. 다만 상증세법 제33조 제1항에 따라 이미 수익자의 증여재산가액으로 과세된 신탁이익을 받을 권리의 가액은 상속재산에서 제외됩니다(상증세법 제9조 제1항).②반대로 피상속인 본인이 타인이 설정한 신탁의 수익자였던 경우, 그 신탁이익에 상당하는 가액도 피상속인의 상속재산에 포함됩니다(상증세법 제9조 제2항).③ 수익자연속신탁에서 1차 수익자가 사망해 2차 수익자가 새로 수익권을 취득하는 경우, 그 가액은 사망한 1차 수익자의 상속재산에 포함됩니다(상증세법 제9조 제3항, 2020.12.22. 신설).④ 상증세법 제2조 제1호 라목·마목은신탁법 제59조의 유언대용신탁과 제60조의 수익자연속신탁자체를 상속의 범위에 명시적으로 포함시키고 있습니다.즉 "신탁으로 넘겼으니 상속재산이 아니다"라는 논리는 세법상으로는 통하지 않습니다.상속세및증여세법 제9조에 따른 신탁재산 과세 원칙과 예외4. 신탁이익, 언제를 기준으로 평가할까-실무에서 자주 헷갈리는 부분이 '언제를 기준으로' 신탁이익의 가액을 산정하느냐입니다.상증세법 시행령 제25조는 원칙적으로원본이나 수익이 수익자에게 실제로 지급되는 날을 기준으로 하되,수익자가 이익을 받기 전에 위탁자가 사망한 경우에는 그 사망일을 기준으로 삼도록 정하고 있습니다.-또한 위탁자가 신탁 해지권, 수익자 지정·변경권, 잔여재산 귀속권 등을 보유해 신탁재산을 실질적으로 지배·통제하고 있다고 볼 수 있는 경우에는, 계약서 문구와 무관하게실제 지급일을 기준으로 판단합니다.-신탁계약서만 보고 '증여가 이미 끝났다'고 안심하기보다는,위탁자가 실질적으로 어떤 권한을 남겨두었는지를 함께 살펴야 정확한 세무 판단이 가능합니다.5. 유언대용신탁·수익자연속신탁 - 상속설계의 두 축-유언대용신탁은 위탁자가 생전에는 스스로 수익자가 되어 재산에서 나오는 이익을 누리다가, 사망 후에는 미리 지정해둔 사후수익자에게 신탁재산이나 수익권이 넘어가도록 설계하는 신탁입니다(신탁법 제59조).-유언과 달리 엄격한 요식행위 없이계약 체결만으로 효력이 발생하고,다른 상속인과의 협의 절차 없이도재산이 이전된다는 점에서 활용도가 높습니다.-수익자연속신탁은 여기서 한 걸음 더 나아가,1차 수익자가 사망한 뒤 2차, 3차 수익자로 수익권이 순차적으로 이어지도록 설계할 수 있는 신탁입니다(신탁법 제60조). 배우자 사후에는 자녀에게, 자녀 사후에는 손자녀에게 재산이 넘어가도록 다세대에 걸친 승계설계가 가능하다는 점이 특징입니다.신탁법 제59조·제60조 - 유언대용신탁과 수익자연속신탁 구조6. 유류분 청구소송에서는 어떻게 다뤄질까-유류분 산정의 기초가 되는 재산은 상속개시 당시 피상속인이 가진 재산에 산입될 증여재산을 더한 것입니다(민법 제1113조, 제1114조). 판례는 이때의 '증여재산'을 상속개시 전에 이미 증여계약이 이행되어 소유권이 넘어간 재산으로 해석해왔습니다(대법원 1996. 8. 20. 선고 96다13682 판결). 문제는 유언대용신탁처럼 신탁을 통해 재산이 넘어간 경우를 이 틀에 어떻게 포함시키느냐입니다. 최근 몇 년간 하급심 판결은 두 갈래로 나뉘어 왔습니다.① 포함 인정 경향- 신탁계약을 통한 재산 이전도 실질적으로 무상이전에 해당한다고 보아, 신탁의 수익권이 증여재산 내지 특별수익에 준하는 것으로서 유류분 산정의 기초재산에 포함되어야 한다고 본 판결들입니다(서울동부지방법원 2019. 11. 8. 선고 2018나28992 판결, 창원지방법원 마산지원 2022. 5. 4. 판결 등).② 수탁자 면책 판결- 2024년 7월 서울중앙지방법원은, 신탁회사와 같은 수탁자는 위탁자의 재산을 관리·운용하고 보수를 받는 지위에 있을 뿐이므로 유류분 반환의무를 직접 부담하지 않고,실제로 이익을 얻은 수익자(공동상속인)가 특별수익으로서 반환의무를 진다고 판단했습니다(서울중앙지방법원 2024. 7. 3. 선고 2021가합547069 판결).-아직 대법원의 확정판결은 나오지 않았지만, 다수의 학설과 최근 하급심의 흐름은 '유언대용신탁을 활용해도 유류분을 완전히 피할 수는 없다'는 방향으로 모이고 있습니다.다만반환의 대상이신탁재산 자체가 아니라수익권의 가액이라는 점,반환의무자가 수탁자가 아니라수익자라는 점은 실무상 중요한 차이입니다.유류분 청구소송에서 신탁재산(수익권)의 취급 - 하급심 판례 동향7. 상속·증여 설계 시 실무 체크포인트신탁 가입 여부 확인-부동산신탁, 금전신탁, 유언대용신탁 등 피상속인이 생전에 체결한 신탁계약이 있는지부터 확인해야 상속세 신고 누락을 막을 수 있습니다.신탁이익 평가 시점 확인-시행령 제25조의지급시기 판정기준에 따라 원본·수익의 귀속시기를 정확히 따져야 합니다.유류분 침해 가능성 사전 점검- 신탁계약 설계 단계에서부터 각 상속인의 법정상속분과 유류분을 함께 계산해두면 사후 분쟁 위험을 줄일 수 있습니다.세무와 법률의 병행 검토- 신탁은 세법(상증세법)과 민법(유류분)이 서로 다른 기준으로 접근하는 영역이므로, 세무사와 변호사의 협업 검토가 필요합니다.

[양도세, 주임사]’20.7.11. 이후 단기→장기로 전환 후,전환일로부터 1개월 이내 원복 신청시 거주주택 비과세 가능 여부(가능함)서면-2023-법규재산-2514 [법규과-934]등록일자 : 2024.04.22.생산일자 : 2024.04.19.요지2020.7.14. 단기임대주택에서 장기임대주택으로 유형전환 후 2020.8.11. 원복신청하고 2020.8.19. 단기임대주택으로 원복된 경우로 2022.1월 단기임대주택이 자동말소된 후 5년 이내 임대사업자등록을 한 날 이후 2년 이상 거주한 거주주택 양도하는 경우 소득령§155⑳ 거주주택 비과세 특례 적용 가능회신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 단기민간임대주택과 임대사업자 등록을 한 날 이후 2년 이상 거주한 거주주택을 보유한 1세대가 2020.7.14. 이후 단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택으로 유형전환 후 유형전환된 날로부터 舊｢민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17453호)｣ 제6조제1항제3호에 따라 1개월 이내인 2020.8.11. 단기임대주택으로 원복신청하여 단기임대주택으로 원복된 경우단기민간임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되고 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항 거주주택 비과세를 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’18.1월 A다세대주택, (구)민특법§5③에 따른 단기임대주택 등록○’18.4월 배우자로부터 B주택 수증○’20.7.14. A주택 임대유형 전환(단기임대주택 → 장기일반임대주택)○’20.8.19. A주택 임대유형 전환 취소(단기임대주택으로 원상복귀)○’22.1월 A주택 임대등록 자동말소(임대기간 중 임대료 증액제한 등 요건 충족한 것으로 간주)○B주택 양도예정(거주주택 2년 이상 거주요건 충족한 것으로 간주)2. 질의요지○단기민간임대주택(’18.3.31. 이전 임대등록, 이하 “단기임대주택”이라 한다)과 거주주택을 보유한 1세대가’20.7.11. 단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택(이하 “장기일반임대주택”이라 한다)으로 유형전환 후 ’20.8.19. 장기임대주택에서 단기임대주택으로 원상복귀함 -’22.1월 단기임대주택이 자동말소된 후 5년 이내 거주주택 양도 시 소득령§155⑳의 거주주택 비과세 특례 적용 가능한지 여부도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^-부모님이 돌아가신 뒤, 형제 중 한 명에게만 재산이 몰려있는 유언장이나 생전 증여 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 적지 않습니다.이런 상황에서 상속인이 최소한의 몫을 보장받을 수 있도록 마련된 제도가 바로 유류분입니다.- 그런데 2024년 헌법재판소의 위헌·헌법불합치 결정에 이어 2026년 민법이 실제로 개정되면서, 유류분 제도의 뼈대가 크게 바뀌었습니다. 상속 재산을 둘러싼 분쟁은 법률 문제이면서 동시에 상속세 문제이기도 합니다. 오늘은 유류분 청구소송의 기본 개념부터 달라진 법령, 그리고 세무적으로 반드시 챙겨야 할 부분까지 자연세무회계컨설팅이 정리해드리겠습니다.01.유류분이란 무엇인가요?-유류분이란 피상속인(사망한 사람)이 유언이나 생전 증여로 재산을 아무리 자유롭게 처분했더라도, 일정한 범위의 상속인에게는 법률상 최소한의 상속분을 보장해주는 제도입니다. 특정 자녀에게만 전 재산을 물려주는 유언을 남기거나, 특정 상속인에게만 거액을 증여한 경우 다른 상속인들이 지나치게 불리해지는 것을 막기 위한 장치입니다.📌 관련 법령 – 민법 제1112조(유류분의 권리자와 유류분)상속인의 유류분은 다음과 같습니다.1. 피상속인의직계비속과 배우자는 법정상속분의 2분의 12. 피상속인의직계존속은 법정상속분의 3분의 1※ 종전에는 형제자매도 법정상속분의 3분의 1이 인정되었으나, 2024. 4. 25. 헌법재판소 2024헌바112 결정으로 위헌 무효가 되어 현재는 형제자매의 유류분이 인정되지 않습니다.-유류분을 침해당한 상속인은 초과로 재산을 받은 상속인이나 수증자를 상대로유류분반환청구를 할 수 있고, 협의가 되지 않으면 결국 유류분반환청구소송으로 이어지게 됩니다.-이때 반환 대상이 되는 재산에는상속재산뿐 아니라 상속개시 전 1년간 이루어진 증여, 그리고 상속인에 대한 특별수익(생전 증여 등)도 원칙적으로 포함된다는 점을 알아두셔야 합니다(민법 제1113조, 제1114조).02. 2026년 민법 개정, 이렇게 달라졌습니다-유류분 제도는 1977년 도입된 이후 큰 틀의 변화가 없다가,헌법재판소 2024. 4. 25.자 2024헌바112결정을 계기로 47년 만에 개정이 이루어졌습니다. 헌법재판소는 형제자매의 유류분 인정 규정에는 단순위헌을, 유류분 산정 시 기여분을 전혀 고려하지 않는 부분과 유류분 상실사유가 없는 부분에는 헌법불합치를 선고했고, 이에 따라 국회가 2026년 민법 개정안을 통과시켰습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.개정 조문주요 내용민법 제1112조형제자매의 유류분 인정 규정 삭제 (위헌 결정으로 즉시 효력 상실)민법 제1008조피상속인 부양·재산 유지·증가에 기여한 대가로 받은 재산은 유류분 산정의 특별수익에서 제외민법 제1004조의2부양의무를 중대하게 위반하거나 중대한 범죄를 저지른 상속인에 대해 가정법원이 상속권 상실을 선고할 수 있는 제도 신설(패륜 상속인 배제)민법 제1115조 제1항유류분 반환 방법을 원물반환 원칙에서 가액(금전) 반환으로 변경민법 제1003조상속결격자·상속권 상실자의 배우자에 대한 대습상속 제한⚠️ 실무에서 꼭 확인하세요상속권 상실 선고, 기여 보상분 특별수익 제외 관련 규정은 2024. 4. 25. 이후 개시된 상속 사건에 대해서도 소급 적용될 수 있습니다. 최근 상속이 개시되었거나 진행 중인 유류분 분쟁이 있다면, 개정법 적용 여부를 반드시 확인해야 유불리를 놓치지 않습니다.03.유류분, 누가 얼마나 청구할 수 있나요?2026년 개정 이후 유류분 권리자는피상속인의 직계비속, 배우자, 직계존속으로 정리되었고, 형제자매는 더 이상 유류분 권리자가 아닙니다.유류분 비율은 아래와 같이 정리할 수 있습니다.-예를 들어 배우자와 자녀 2명이 상속인인데, 자녀 1명에게만 전 재산이 증여·유증되었다면나머지 배우자와 다른 자녀는 각자의 법정상속분의 2분의 1에 해당하는 금액을 유류분으로 청구할 수 있습니다.-실제 소송에서는 유류분 산정의 기초가 되는 재산의 범위, 특별수익 해당 여부, 기여분 인정 여부를 두고 다투는 경우가 많아 자료 정리가 매우 중요합니다.04.유류분 반환청구권의 소멸시효, 놓치면 끝입니다-유류분반환청구권은 무한정 행사할 수 있는 권리가 아닙니다.민법 제1117조는 소멸시효를 명확히 규정하고 있습니다.📌 관련 법령 – 민법 제1117조(소멸시효)반환의 청구권은 유류분권리자가 상속의 개시와 반환하여야 할증여 또는 유증을 한 사실을 안 때로부터1년 내 에 하지 아니하면 시효에 의하여 소멸한다. 상속이 개시한 때로부터10년을 경과한 때도 같다.-여기서 '안 날'은 단순히 상속이 개시된 사실을 안 날이 아니라, 상속개시 사실과 함께 반환해야 할 증여 또는 유증이 있었다는 사실까지 안 날을 의미한다는 것이 대법원의 확립된 입장입니다.-다만 실무적으로는 분쟁이 되는 경우가 많으므로, 유류분 침해 사실을 인지했다면 최대한 빨리내용증명 발송이나 조정 신청 등으로 시효를 중단시키는 조치를 취하는 것이 안전합니다.05.유류분 소송, 상속세 문제도 함께 챙기세요-유류분반환청구소송은 민사소송이지만, 그 결과는 상속세 문제와 직결됩니다. 소송 결과에 따라 상속인별로 실제 취득하는 재산의 가액이 달라지기 때문입니다. 이때 핵심이 되는 근거 조항이 바로 상속세 및 증여세법 제79조입니다.📌 관련 법령 – 상속세 및 증여세법 제79조 제1항(수정신고 및 경정청구 특례)상속회복청구소송 등 대통령령으로 정하는 사유로상속개시 후 상속인 간 상속재산가액이 변동되어 각 상속인이 납부한 상속세액이 달라지게 된 경우, 상속인은그 사유가 발생한 것을 안 날부터 6개월 이내에 관할 세무서장에게 상속세 과세표준 및 세액의 경정을 청구할 수 있습니다.-즉, 유류분반환청구소송의 확정판결이나 조정이 성립되어 실제로 받는 재산이 달라졌다면, 그 확정일(또는 조정 성립일)로부터6개월 이내에 상속세 경정청구를 진행해 세액을 재산정받을 수 있습니다.-다만국세청 예규 재산세과-1467(2009. 7. 17.)은 유류분으로 재산이 반환되더라도상속인 전체가 부담하는 상속세 총액에 변동이 없다면, 이미 납부한 세액이 그대로 환급되지 않고 상속인들 사이의 부담 비율만 재조정된다는 점을 분명히 하고 있습니다.-또한 법원은(서울고등법원 2023. 5. 18. 선고 2023나2002112 판결 등)유류분반환청구소송에서 패소하더라도상대방이 이미 낸 상속세를 대신 물어줄 필요는 없고, 상속세는 각자의 납세의무에 따라 개별적으로 정산되어야 한다고 판단한 바 있습니다.💡 이래서 세무 전문가와 함께해야 합니다유류분 소송이 끝났다고 모든 것이 마무리되는 것이 아닙니다. 경정청구 기한(6개월)을 놓치면 이미 낸 세금을 돌려받을 기회를 잃을 수 있고, 반대로 새로 재산을 받은 상속인에게는 예상치 못한 상속세·가산세 부담이 생길 수도 있습니다. 소송 진행 단계부터 세무 전문가와 함께 시뮬레이션해보는 것이 안전합니다.

[세법개정안]주택임대사업자의 장기보유특별공제 단계적 폐지(자동말소일로부터 1년 내 팔아야 50% 가능)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.이번 세법 개정안 중 주택임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제 단계적 폐지제도가 있습니다.아직 개정안이기 때문에 확정된 것은 아니나, 개정안과 크게 벗어나지 않는 범위 내에서 개정될 확률이 매우 높아보이기는 합니다. 이번 개정안은 아래 재정경제부 사이트에서 자세하게 확인할 수 있습니다.재정경제부2026년 세제개편안 발표mofe.go.kr현재는 주택임대사업자가 아래 요건을 모두 충족하고 임대주택을 양도할 경우, 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해서는 50%(8년 이상 임대) 또는 70%(10년 이상 임대)의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.1. 국민주택규모이하2. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원)이하3. 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대4. 임대료 증액제한 준수(5% 이내)5. 세무서 + 지자체 사업자 등록을 기한 내(매입임대 : 20.12.31까지, 건설임대 : 24.12.31까지) 등록할 것※ 단, 20.07.11~20.08.17 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 경우 또는 장기임대주택으로 등록 신청한 아파트는 장기보유특별공제 혜택을 적용받을 수 없습니다.이번 개정안으로 인하여 조정지역의 매입임대 아파트는 임대주택 요건을 모두 충족하더라도 일정기간 내에 처분을 하셔야만 장기보유특별공제 50%를 적용받을 수 있습니다.이는다주택자의 조정지역 + 매입임대 + 아파트만 해당되는 것입니다. 따라서 이에 해당하지 않는 임대주택은 양도기한과 관계없이 주택임대사업자의 장기보유특별공제 혜택을 적용받을 수 있습니다.1) 결론적으로임대주택 자동 말소일로부터 1년 이내(26년도까지 자동말소된 경우에는 27.12.31까지) 파셔야만 50% 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.2) 자동말소일로부터 2년 이내 양도할 경우,30% 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.3) 2년 경과 후 양도할 경우,장긱보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.따라서 조정지역의 자동말소된 임대아파트는 자동말소일로부터 1년이내(26년까지 말소된 경우 27.12.31 이내)까지 양도하셔야만 장기보유특별공제 50%를 적용받을 수 있습니다. 그 이후 양도할 경우 장기보유특별공제 혜택이 줄어들거나 없어지기 때문에 세금부담이 많이 증가할 수 있습니다.다만, 임대주택 자동말소가 되었더라도 임차인이 계약갱신요구권 등을 행사한다면 현실적으로 말소일로부터 1년 내로 처분하기는 어려울 수 있습니다. 이러한 점들을 고려하지 못한 개정안이기 때문에 양도기한 여유를 두는 것이 적절해보이기는 합니다.해당 내용 참고하셔서 의사결정에 도움이 되시길 바랍니다. 자세한 상담을 원하실 경우, 별도 문의를 주셔도 됩니다. 상담은 기본적으로 유료로 진행되고는 있으니 참고부탁드립니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^-상속이 개시되면 공동상속인들은 원칙적으로 법정상속분에 따라 재산을 나누게 됩니다. 그런데 실제 상담을 하다 보면 "형은 생전에 아버지한테 사업자금을 받았는데 저랑 똑같이 나누는 게 맞나요?", "제가 10년 넘게 부모님을 모시고 병간호했는데 그 부분은 전혀 인정 안 되나요?" 같은 질문을 정말 많이 받습니다.-이런 불공평을 조정하기 위해 민법이 마련해 둔 장치가 바로특별수익과기여분입니다. 오늘은 이 두 제도의 개념과 계산방법, 그리고 상속세 실무에서 함께 챙겨야 할 사전증여재산 합산과세까지 정리해 드리겠습니다.1. 특별수익자란? (민법 제1008조)-민법 제1008조는 "공동상속인 중에 피상속인으로부터 재산의 증여 또는 유증을 받은 자가 있는 경우에 그 수증재산이 자기의 상속분에 달하지 못한 때에는 그 부족한 부분의 한도에서 상속분이 있다"고 규정하고 있습니다.쉽게 말해, 상속인 중 누군가가 돌아가신 분(피상속인)으로부터 생전에 미리 재산을 받았다면, 이는상속분을 미리 당겨 받은 것으로 보고 나중에 상속재산을 나눌 때 그만큼을 제외하고 계산한다는 의미입니다.※어떤 것이 특별수익에 해당하나요?-대법원은 "어떠한 생전 증여가 특별수익에 해당하는지는 피상속인의 생전의 자산, 수입, 생활수준, 가정상황 등을 참작하고 공동상속인들 사이의 형평을 고려하여, 그 증여가 장차 상속인이 될 사람에게 돌아갈 상속재산 중 몫의 일부를 미리 준 것으로 볼 수 있는지에 따라 결정해야 한다"고 판단기준을 제시했습니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 97므513,520,97스12 판결).-실무상 특별수익으로 인정되는 대표적인 경우는 다음과 같습니다.자녀에게 준 결혼 준비자금(주택자금, 혼수비용 등)자녀의 독립자금, 창업·사업자금특정 자녀에게만 지급한 대학 이상의 고액 학비·유학자금유증(유언으로 넘겨준 재산)반면 통상적인 수준의용돈, 생활비 지원등은 특별수익으로 보지 않는 것이 일반적입니다.2. 기여분이란? (민법 제1008조의2)-민법 제1008조의2는 "공동상속인 중에 상당한 기간동거·간호 그 밖의 방법으로 피상속인을 특별히 부양하거나피상속인의 재산의 유지 또는 증가에 특별히 기여한 자가 있을 때에는, 상속재산의 가액에서 공동상속인의 협의로 정한 기여분을 공제한 것을 상속재산으로 보고 이에 상속분을 산정한다"고 규정합니다.-대법원은 기여분 제도의 취지에 대해 "공동상속인 중에 피상속인을 특별히 부양하였거나 피상속인의 재산 유지 또는 증가에 특별히 기여하였을 경우 이를 상속분 산정에 고려함으로써 공동상속인 간의 실질적 공평을 도모하려는 것"이라고 설명하며, 기여분을 인정받으려면 "공동상속인 간의 공평을 위하여 상속분을 조정하여야 할 필요가 있을 만큼"특별한 부양 또는 기여가 있었음이 인정되어야 한다고판시하고 있습니다.※기여분이 인정될 수 있는 경우장기간 부모님을 동거·부양하며 간병한 경우부모님의 사업이나 재산 형성·유지에 직접적으로 기여한 경우(예: 무상으로 가업에 종사)부모님의 채무를 대신 변제하는 등 재산 감소를 막은 경우-기여분은 1차적으로 공동상속인들의협의로 정하되, 협의가 안 되면 기여자가 가정법원에 심판을 청구해 정하도록 되어 있습니다(민법 제1008조의2 제2항).-다만 명확한 기여분 산정 기준 금액이 법에 정해져 있는 것은 아니며, 법원이 기여의 시기·방법·정도와 상속재산의 액, 그 밖의 사정을 종합적으로 참작해 결정합니다.3. 구체적 상속분 계산 방법은?-특별수익과 기여분을 모두 반영한 각 상속인의 몫을 '구체적 상속분'이라고 하는데, 계산 산식은 다음과 같습니다.구체적 상속분 = {(상속재산 + 특별수익 합계 − 기여분 합계) × 법정상속분율} − 본인의 특별수익 + 본인의 기여분-여기서 실무상 중요한 포인트가 두 가지 있습니다.① 평가 시점- 대법원은 "구체적 상속분을 산정할 때에는상속개시 당시를 기준으로 상속재산과 특별수익재산을 평가하여야 한다"는 원칙을 명확히 했습니다(대법원 1996. 3. 21.자 96스62 결정). 즉 몇 년 전에 증여받은 재산이라도 상속이 개시된 시점의 가치로 다시 평가해서 반영합니다.(증여시기가 아님)② 초과특별수익자 처리-만약 특정 상속인이 받은 특별수익이 본인의 법정상속분을 초과한다면,그 사람의 구체적 상속분은 0이 되고, 초과된 부분을 돌려받지는 않습니다. 이 초과분은 나머지 상속인들이 각자의 법정상속분 비율대로 나누어 부담(공제)하는 방식으로 조정됩니다(대법원 2017스98, 2017스99, 2017스100, 2017스101 결정 참조).4. 세무 관점: 사전증여재산 합산 문제는?-특별수익·기여분은 민법상 '상속재산을 어떻게 나눌 것인가'의 문제이지만, 세무회계 실무에서는 여기서 한 걸음 더 나아가상속세 과세가액 계산까지 함께 검토해야 합니다.-상속세및증여세법 제13조 제1항에 따르면 상속세 과세가액은 상속재산가액에서 공과금·채무 등을 차감한 뒤 다음의 사전증여재산을 다시 가산하여 계산합니다.상속개시일 전10년 이내에 피상속인이상속인에게 증여한 재산가액상속개시일 전5년 이내에 피상속인이상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액-즉, 특별수익으로 인정되어 상속재산분할 시 반영되는 생전 증여재산은 상속세 계산에서도 합산 대상이 될 가능성이 높습니다.-다만 민법상 특별수익 판단과 세법상 사전증여재산 합산 대상 여부는 별개의 기준으로 판단되므로, 두 가지를 혼동하지 않고 각각 검토하는 것이 중요합니다.-또한 이미 납부한 증여세는 상속세 산출세액에서 공제(기납부세액공제)되므로 이중과세는 방지되지만, 사전증여로 인해 상속공제 한도가 줄어들 수 있는 점도 함께 고려해야 합니다.5. 실무에서 자주 발생하는 분쟁 포인트는?특정 자녀에게만 부동산을 증여한 경우, 나머지 자녀들이 특별수익 주장장남·장녀가 부모님을 오랜 기간 부양했다며 기여분을 주장하지만 다른 형제들이 인정하지 않는 경우특별수익과 기여분을 둘러싼 협의가 결렬되어 가정법원의 상속재산분할심판·기여분결정심판으로 이어지는 경우상속세 신고 시 사전증여재산 합산을 누락해 가산세가 부과되는 경우이러한 문제는 초기 단계에서 법률적·세무적 검토를 함께 진행할수록 분쟁과 세금 리스크를 줄일 수 있습니다.참고 법령·판례민법 제1008조(특별수익자의 상속분)민법 제1008조의2(기여분)상속세및증여세법 제13조(상속세 과세가액)대법원 1998. 12. 8. 선고 97므513,520,97스12 판결대법원 1996. 3. 21.자 96스62 결정대법원 2017스98, 2017스99, 2017스100, 2017스101 결정이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

[상생임대]주택 취득하면서 전 소유자와 임대차계약체결한 경우직전임대차계약 해당여부(상황에 따라 다름)(직전임대차계약 해당되지 않는 경우)매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 체결한임대차계약이 직전임대차계약에 해당하는지사전-2026-법규재산-0087등록일자 : 2026.04.30.생산일자 : 2026.03.16.요지주택 매매계약을 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 주택 취득(잔금 청산) 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이,1세대가 주택을 취득하는 매매계약 체결 이후주택 취득 전에 매수인이 임대인이 되고 전 소유자(매도인)가 임차인이 되는 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우,해당 계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항에 따른 직전임대차계약에 해당하는지 여부에 관하여는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.)를 참조하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택 취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3의 “직전임대차계약”에 해당하는지 여부(제1안) 직전임대차계약에 해당(제2안) 직전임대차계약에 해당하지 않음[회신내용]제2안이 타당합니다.1. 사실관계○ ’21.06.26. 서울 마포구 A주택 취득 계약 체결(잔금일 : ’22.2.28.)○ ’21.09.11. 1차 임대차계약 체결 - 임대기간 : ’22.2.28. ~ ’24.2.27., 임대보증금 : 1,050백만원 * 특약사항으로 매도인이 보증금 10.5억원에 2년간 전세 거주○ ’23.11.04. 2차 임대차계약 체결 - 임대기간 : ’24.2.28. ~ ’26.2.27., 임대보증금 : 900백만원○ ’26.2.27. A주택 양도 예정2. 질의내용○매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 양수인이 임대인으로서 전 소유자(매도인)와 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대차 기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우, - 해당 계약이 상생임대주택 특례의 직전임대차계약에 해당하는지 여부(직전임대차계약 해당되는 경우)주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와체결한 임대차 계약이 직전 임대차계약에 해당하는지 여부서면-2022-법규재산-4083 [법규과-3154]등록일자 : 2022.11.18.생산일자 : 2022.11.02.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와 체결한 임대차 계약을 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것임회신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.사실관계○ 2020.xx.xx. A주택 취득 계약 *매도인이 임차인으로 A주택에 거주하는 조건으로 매매계약○2021.xx.xx. A주택 취득하면서 임차인과 임대차계약 체결, 임대개시- 1년 6개월 이상 임대한 후인 2022.xx.xx. A주택 임차인(매도인) 사망○ 2022.xx.xx. 임차인의 상속인에게 임대보증금 반환○ 22.xx월 이후 임대차계약 체결 예정2. 질의내용○ 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하는 임대차계약을 체결하는 경우,- 당해 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 직전 임대차계약에 해당하는지 여부주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 체결한 임대차계약이직전임대차계약에 해당하는지서면-2023-부동산-1332 [부동산납세과-2401]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.10.13.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 임대차계약 계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우 직전임대차계약에 해당함회신귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02” 를 참고하시기 바랍니다.○ 서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’20.5.1.A주택 취득계약*체결*매도인이 임차인으로 거주 및 임대보증금 제외한 잔금 지급 조건-’20.5.27.A주택 취득하면서 전소유자와 임대차계약 체결-’22.5월기존 임차인과 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 체결2. 질의내용 - 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하여 주택을 취득한 날 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결한 경우,「소득세법시행령」제155조의3 상생임대주택 특례의 직전 임대차계약으로 볼 수 있는지도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[세법개정안]주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 단계적 폐지(자동말소일로부터 1년 내 팔아야 중과배제)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.이번 세법 개정안 중 주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 단계적인 폐지제도가 있습니다.아직 개정안이기 때문에 확정된 것은 아니나, 개정안과 크게 벗어나지 않는 범위 내에서 개정될 확률이 매우 높아보이기는 합니다. 이번 개정안은 아래 재정경제부 사이트에서 자세하게 확인할 수 있습니다.재정경제부2026년 세제개편안 발표mofe.go.kr현재는 주택임대사업자가 아래 요건을 모두 충족하고 임대주택을 양도할 경우, 다주택자의 조정지역 주택이더라도 양도소득세는 중과되지 않습니다.1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2018.03.31 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2018.04.01 ~ 2020.08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08.18 이후 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록주택임대사업자의 양도세 중과배제에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.주택임대사업자의 양도소득세 중과배제(자진말소, 자동말소 등)주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 (자진말소, 자동말소 등) 전화상담 또는 방문상담은 아래 사이트에...blog.naver.com이번 개정안으로 인하여 조정지역의 매입임대 아파트는 임대주택 요건을 모두 충족하더라도 일정기간 내에 처분을 하셔야만 양도소득세 중과가 되지 않습니다.모든 임대주택이 중배제 폐지가 되는 것이 아니고,다주택자의 조정지역 + 매입임대 + 아파트만 해당되는 것입니다.1) 결론적으로 임대주택 자동 말소일로부터 1년 이내(26년도까지 자동말소된 경우에는 27.12.31까지) 파셔야만 양도소득세가 중과되지 않습니다.2) 자동말소일로부터 2년 이내 양도할 경우,+10%p(3주택 이상 : +15%p)로 양도세중과가 되고, 3) 2년 경과 후 양도할 경우,본래 양도세 중과세율인 +20%p(3주택 이상 : +30%p)로 양도소득세가 중과가 됩니다.따라서 조정지역의 자동말소된 임대아파트는 자동말소일로부터 1년이내(26년까지 말소된 경우 27.12.31 이내)까지 양도하셔야만 다주택자의 조정지역 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다. 그 이후 양도할 경우에는 중과되지 않을 경우의 양도소득세보다 2배 이상 차이가 날 수 있습니다.다만, 임대주택 자동말소가 되었더라도 임차인이 계약갱신요구권 등을 행사한다면 현실적으로 말소일로부터 1년 내로 처분하기는 어려울 수 있습니다. 이러한 점들을 고려하지 못한 개정안이기 때문에 양도기한 여유를 두는 것이 적절해보이기는 합니다.해당 내용 참고하셔서 의사결정에 도움이 되시길 바랍니다. 자세한 상담을 원하실 경우, 별도 문의를 주셔도 됩니다. 상담은 기본적으로 유료로 진행되고는 있으니 참고부탁드립니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^ 오늘은 최근 발표된「2026년 세제개편안」 중 부동산세제 합리화 부분을 정리해드리려고 합니다.이번 개편은"보유"에서 "거주"로 세제의 축이 이동한다는 점이 핵심입니다.양도세 장기보유특별공제와 종부세 기본공제·세액공제가 모두 "실제로 거주했는지"를 기준으로 재편되고,종부세세율은주택 수가 아닌 가액 기준으로 통일됩니다.시행은'27년 유예 → '28년 → '29년 완성으로 단계적으로 이뤄집니다.⚠️본 내용은 '26.8.3. 발표된 정부안(보도자료+상세본) 기준이며, 국회 심의 및 시행령 개정 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다. 실제 적용 전 반드시 최종 확정 내용을 확인하시기 바랍니다.1. 양도소득세, 뭐가 바뀌나요?※장기보유특별공제 개편 — '28.1.1. 이후 양도분부터가장 큰 변화는 장기보유특별공제(장특공제)가"장기거주 소득공제"와 "장기보유 소득공제"로 나뉜다는 점입니다.구분대상장기거주 소득공제주택, 조합원입주권(관리처분인가 전 주택)장기보유 소득공제토지, 건물(주택 외), 조합원입주권(주택 외)1세대 1주택자는 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주가 기본요건이며, 공제율이 아래처럼 변경됩니다.구분~'27년 양도'28년 양도'29년~ 양도거주 공제연 4% (최대 40%)연 6% (최대 60%)연 8% (최대 80%)보유 공제연 4% (최대 40%)연 2% (최대 20%)폐지다주택자는 '29년 이후부터 거주공제(연 2%, 최대 30%)만 남습니다.또한공제한도가 새로 생깁니다.인별 연간 한도와 물건별 한도가 각각 적용되는데, 이 부분은 꼭 짚고 넘어가야 합니다.💡실무 포인트: 한도가 인별·물건별로 이중 적용되기 때문에,부부 공동명의라면 한도가 사실상 2배가 됩니다. 명의를 어떻게 구성하느냐에 따라 유불리가 크게 갈릴 수 있어 사전 검토가 필요합니다.※장기거주 1주택자 기본공제 대폭 확대 ('27.1.1.~)-10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택을 양도하면, 연 250만원이던 양도소득 기본공제가연 2,500만원으로 10배 늘어납니다. (특수관계인 간 양도·비거주자는 제외)※고령 1주택자, 지방 이주하면 세제 혜택 ('27~'28년 한시)-만 65세 이상이면서 수도권 1주택(5년 이상 거주)을 팔고 6개월 내 비수도권으로 이주하면 양도세 감면을 받을 수 있는 특례가 새로 생깁니다.'27년 양도:50% 감면, 5억원 한도'28년 양도:30% 감면, 3억원 한도감면 후 비수도권 미이주, 5년 내 수도권 재취득·재이주, 처분주택 재매수 등은추징 대상이니 요건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.※다주택자 양도세 중과, 한시적으로 완화-조정대상지역 다주택자 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)이 단계적으로 낮아집니다.(보유기간 2년 이상 한정)구분 현행 '27년 '28년 '29년~ 1세대 2주택+20%p+5%p+10%p+20%p1세대 3주택 이상+30%p+10%p+15%p+30%p💡실무 포인트: '26년 양도분이라도 '27.1.1. 이후 예정·확정신고를 한다면 완화세율(+5%p·+10%p)이 적용됩니다. '27년 확정신고 시 재검토가 필요한 부분입니다.※일시적 2주택 특례기간, 3년 → 2년으로 단축-조정대상지역 내에서 신규주택을 취득한 경우, 종전주택 처분기한이3년에서 2년으로 단축됩니다. ('26.10.1. 이후 양도분부터, '26.8.3. 이전 취득·계약금 지급분은 종전 3년 유지)※상생임대주택 특례, 양도기한 신설 ('26.10.1.~)-기존에는 요건만 갖추면 기한 제한 없이 거주요건 면제 혜택을 받을 수 있었지만, 이제는양도기한이 생깁니다.상생임대차계약 종료 시점 양도 기한 '26.12.31. 이전 종료'27.12.31.까지'27.1.1. 이후 종료종료 후 1년 또는 '29.12.31. 중 빠른 날까지💡실무 포인트: '26.10.1. 양도분부터 즉시 적용되므로, 기존에 요건을 충족했던 분들도 양도기한을 넘기면 혜택을 받지 못합니다. 계약 종료일 기준 데드라인을 서둘러 확인하셔야 합니다.2. 종합부동산세, 뭐가 바뀌나요?※과세대상·기본공제 조정 ('27.1.1.~)구분 현행기본공제 개정안 1세대 1주택 (거주)12억원14억원1세대 1주택 (비거주)12억원9억원그 외 (개인)9억원4억원 + (5억원 × 거주주택 공시가격 비중)-거주하지 않는 주택에 대해서는 공제가 줄고, 실거주 1주택자는 공제가 늘어나는 방향입니다.-세율, 주택 수 기준에서 가액 기준으로 단순화그동안 2주택 이하/3주택 이상으로 나뉘던 차등세율이'28년부터 완전히 하나로 통일됩니다.과세표준 6~12억원 구간 세율도 1.0%에서 **1.3%**로 인상됩니다.과세표준 현행 2주택 이하 현행 3주택 이상 '28년~ (모든 주택) 6~12억원1.0%1.0%1.3%12~25억원1.3%2.0%2.0%25~50억원1.5%3.0%3.0%※세부담 상한 완화, 납부유예 확대세부담 상한: 직전연도 대비**150% → 200%**로 완화('27.1.1.~)납부유예 소득요건:총급여 7천만원 →8천만원으로 완화, 만 65세 이상·10년 이상 거주자를 위한 신규 경로도 생깁니다.3. 지방 이주·공급 지원 관련 변화※지방 세컨드홈 특례, 대상지역·한도 확대-인구감소지역 등에 세컨드홈을 취득해도 기존 주택이 1주택 특례를 유지할 수 있는 제도의 적용기한이'29.12.31.까지 연장되고, 대상지역 주택가액 상한도 일부 지역은 4억원 → 6억원으로 상향됩니다.※매입임대 아파트 혜택, 단계적으로 축소-등록말소된 매입임대 아파트의다주택자 중과배제·법인 추가과세 배제가'27.12.31. 이전 양도분까지만유지되고,'28년에는 완충 특례(중과세율 1/2 적용)를 거쳐 '29년부터는 우대가 전면 폐지됩니다.4. 비사업용 토지, 세부담 대폭 강화 ('28.1.1.~)※1년의 유예기간을 거쳐 '28년부터 비사업용 토지에 대한 과세가 크게 강화됩니다.장기보유특별공제 적용배제양도소득세 중과세율+10%p → +20%p로 상향법인세 추가과세 **10% → 20%**로 상향종부세 종합합산 토지 최고세율 **3% → 4%**로 인상 (45억원 초과 구간)💡실무 포인트: '28년부터 장특공제 배제와 중과세율 20%p 인상이 동시에 적용되므로,'27년이 양도 또는 사업용 전환을 검토할 수 있는 사실상 마지막 구간입니다.5. 시행시기 한눈에 보기시기 주요 내용 '26.10.1.일시적 2주택 특례 2년 단축, 매입임대 혜택 축소 개시, 상생임대 양도기한 신설'27.1.1.종부세 개편 전체 시행, 장기거주 기본공제 2,500만원, 고령자 특례 개시, 다주택 중과 완화(+5%p·+10%p)'27.6.1.조정대상지역 일시적 2주택 종부세 특례 2년 적용'28.1.1.장특공제 2단계, 다주택 중과 완화 축소, 비사업용 토지 세부담 정상화'29.1.1.장특공제 최종 단계(거주공제 최대 80%), 다주택 중과 완화 종료※마무리※-이번 개편안은다주택자·비거주주택 보유자의 세부담은 정상화하면서,실거주 1주택자·장기거주자·고령자에 대한 보호는 강화하는 방향으로 설계되어 있습니다.-특히 부부 공동명의 여부, 매도·전입 타이밍에 따라 유불리가 크게 달라질 수 있는 조항들이 많아, 보유 부동산 현황에 맞춘 개별 시뮬레이션이 중요해 보입니다.-아직 국회 심의와 시행령 개정 절차가 남아있는 만큼, 확정된 내용은 추후 다시 정리해서 안내드리겠습니다.본 포스팅은 '26.8.3. 발표된 「2026년 세제개편안」 보도자료 및 상세본(부동산세제 합리화 부분)을 바탕으로 작성되었으며, 국회 심의 및 시행령 개정 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

[세법개정안]주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 단계적 폐지(자동말소일로부터 1년 내 팔아야 중과배제)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.이번 세법 개정안 중 주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 단계적인 폐지제도가 있습니다.아직 개정안이기 때문에 확정된 것은 아니나, 개정안과 크게 벗어나지 않는 범위 내에서 개정될 확률이 매우 높아보이기는 합니다. 이번 개정안은 아래 재정경제부 사이트에서 자세하게 확인할 수 있습니다.재정경제부2026년 세제개편안 발표mofe.go.kr현재는 주택임대사업자가 아래 요건을 모두 충족하고 임대주택을 양도할 경우, 다주택자의 조정지역 주택이더라도 양도소득세는 중과되지 않습니다.1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2018.03.31 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2018.04.01 ~ 2020.08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08.18 이후 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록주택임대사업자의 양도세 중과배제에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.주택임대사업자의 양도소득세 중과배제(자진말소, 자동말소 등)주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 (자진말소, 자동말소 등) 전화상담 또는 방문상담은 아래 사이트에...blog.naver.com이번 개정안으로 인하여 조정지역의 매입임대 아파트는 임대주택 요건을 모두 충족하더라도 일정기간 내에 처분을 하셔야만 양도소득세 중과가 되지 않습니다.모든 임대주택이 중배제 폐지가 되는 것이 아니고,다주택자의 조정지역 + 매입임대 + 아파트만 해당되는 것입니다.1) 결론적으로 임대주택 자동 말소일로부터 1년 이내(26년도까지 자동말소된 경우에는 27.12.31까지) 파셔야만 양도소득세가 중과되지 않습니다.2) 자동말소일로부터 2년 이내 양도할 경우,+10%p(3주택 이상 : +15%p)로 양도세중과가 되고, 3) 2년 경과 후 양도할 경우,본래 양도세 중과세율인 +20%p(3주택 이상 : +30%p)로 양도소득세가 중과가 됩니다.따라서 조정지역의 자동말소된 임대아파트는 자동말소일로부터 1년이내(26년까지 말소된 경우 27.12.31 이내)까지 양도하셔야만 다주택자의 조정지역 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다. 그 이후 양도할 경우에는 중과되지 않을 경우의 양도소득세보다 2배 이상 차이가 날 수 있습니다.다만, 임대주택 자동말소가 되었더라도 임차인이 계약갱신요구권 등을 행사한다면 현실적으로 말소일로부터 1년 내로 처분하기는 어려울 수 있습니다. 이러한 점들을 고려하지 못한 개정안이기 때문에 양도기한 여유를 두는 것이 적절해보이기는 합니다.해당 내용 참고하셔서 의사결정에 도움이 되시길 바랍니다. 자세한 상담을 원하실 경우, 별도 문의를 주셔도 됩니다. 상담은 기본적으로 유료로 진행되고는 있으니 참고부탁드립니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 유기정기금 증여에 대해서 설명드리겠습니다 . 유기정기금은 주로 부모님이 미성년자에게 월 소액일정액을 증여 해주고, 자녀분의 증권계좌에서 s&p 500 이나 나스닥 100 같은 주식을 사주시려고 할때 유용 하게 많이 쓰일수 있습니다. 1. 유기정기금이란? -정기금이란 '일정 기간 동안 정기적으로 일정 금액을 받을 권리'를 말합니다.그중에서도 **지급 기간이 정해져 있는 것을 '유기정기금'**이라고 하고, 지급받는 사람이 사망할 때까지 받는 것을 '종신정기금', 기간을 정하지 않은것을 '무기정기금'이라고 합니다.- 예를 들어 부모가 자녀에게 "앞으로 10년간 매월 50만 원씩 주겠다"고 약정하고 실제 이를 이행하는 경우가 대표적인 유기정기금 증여입니다. 2. 증여재산가액은 어떻게 계산할까? -일반적인 목돈 증여라면 증여받은 금액 그대로가 과세표준이 됩니다. 하지만 유기정기금은아직 지급되지 않은 미래의 현금흐름을 신고 시점의 현재가치로 할인평가한 금액을 증여재산가액으로 삼는다는 점이 핵심입니다(「상속세 및 증여세법」 제65조, 같은 법 시행령 제62조).계산 구조는 다음과 같습니다.증여재산가액 = 1년분 정기금액 × 잔존 지급기간에 대응하는 현가계수의 합이때 적용하는 할인율은 현재 연 3%입니다.-예시매월 50만 원씩 10년간(총 6,000만 원)을 지급하기로 약정한 경우, 3% 할인율을 적용해 현재가치로 환산하면 증여재산가액은 약 5,300만 원 수준으로 낮아집니다.-여기에 미성년 자녀 증여재산공제(10년간 2,000만 원)를 적용하고 10% 세율을 곱하면 산출세액은 약 330만 원 정도가 됩니다. 6,000만 원을 한 번에 증여했을 때보다 세액이 줄어드는 구조입니다.-다만 이 절세효과를 볼 때 화폐의 시간가치(할인된 세액을 장기간 굴렸을 때의 기회비용)까지 함께 고려해서 실익을 판단하시는 것이 좋습니다. 단순히 '세액이 줄었다'는 숫자만 보고 절세라고 단정하기는 어렵습니다. 3. 증여시기 — 매달이 아니라 '최초 1회'가 원칙-유기정기금 증여에서 가장 헷갈리시는 부분이 바로 증여시기입니다.원칙적으로 유기정기금은매월 지급될 때마다 각각 증여가 이루어지는 것이 아니라, 정기금을 받을 권리 자체를 취득한 시점(약정일)에 전체 미래 지급액을 일괄 평가하여 한 번에 증여로 신고합니다. 이 점이 바로 목돈 증여와 결정적으로 다른 부분이고, 신고 횟수를 줄일 수 있는 이유이기도 합니다.-참고로 만약 정기금 약정 없이 매달 임의로 계좌이체만 하는 방식이라면 이는 유기정기금이 아니라매회 발생하는 개별 증여로 취급되어, 원칙적으로 증여가 있을 때마다(즉 이체할 때마다) 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 각각 신고해야 합니다.- 다만 미성년 자녀의 경우 10년간 합산 2,000만 원까지는 비과세이므로, 그 금액을 넘기기 직전에 한 번씩 정리해서 신고해도 가산세 불이익은 없습니다.4. 신고 시 반드시 챙겨야 할 주의사항① 정기금 지급을 중단해도 이미 낸 증여세는 원칙적으로 돌려받지 못합니다-유기정기금은 '약정 시점'에 미래 현금흐름 전체를 증여한 것으로 보고 세금을 계산하는 구조입니다. 따라서 이후 형편이 어려워지거나 마음이 바뀌어 자금 이체를 중단하더라도, 최초에 신고·납부한 증여세는 원칙적으로 환급되지 않습니다.-법령상 지급정지 등 특정 사유가 발생한 경우 잔여 정기금에 대해 재계산하는 규정이 있기는 하지만, 요건이 제한적이어서 단순한 지급 중단만으로 세액을 되돌려 받기는 실무상 쉽지 않습니다.따라서 신고 전에 앞으로 10년(또는 약정기간) 동안 실제로 이행 가능한 금액인지 신중하게 판단하셔야 합니다.② 부모의 운용으로 자산가치가 늘어나면 별도 증여세 이슈가 생길 수 있습니다-자녀 명의 계좌에 정기금을 이체한 뒤, 그 자금으로 주식이나 펀드를 매수해 시세차익이나 이자·배당이 생기는 것 자체는 추가 과세 대상이 아닙니다.-다만 부모가 자녀 계좌를 대신 관리하면서 빈번한 매매로 초과수익을 만들어내는 등부모의 노력으로 재산가치를 증가시킨 정황이 뚜렷하다면, 그 가치증가분에 대해 별도의 증여세가 과세될 수 있습니다.「상속세 및 증여세법」은 타인의 재산가치를 증가시키는 행위도 증여로 넓게 포섭하고 있기 때문입니다.③ 보험상품은 유기정기금 평가 방식의 실익이 없습니다-연금보험 등 보험사 상품은 상증세법상만기 시 수령일을 증여시기로 보고, 그 시점에 전체 금액을 과세하는 별도 원칙이 적용됩니다.매월 보험료를 이체하더라도 그 시점에는 증여가 성립하지 않으므로, 유기정기금 할인평가 방식을 적용할 여지가 없습니다. 보험 상품으로 정기금 증여 절세를 기대하고 계셨다면 이 부분을 꼭 확인하셔야 합니다.④ 실제 이행 내역과 신고 내용이 일치해야 합니다-신고 이후에도 약정한 대로 실제 자금이 이체되고 있는지가 중요합니다.계좌이체 내역, 증여계약서(정기금 지급 약정서) 등은 향후 국세청의 사후관리·자금출처 조사 시 소명자료로 쓰이므로 미리 정리해 보관해두시는 것이 안전합니다.⑤ 증여자의 실제 지급 여력을 먼저 점검하세요-유기정기금은 장기간에 걸친 약정이므로,애초에 증여자(부모 등)가 그 기간 동안 안정적으로 지급할 수 있는 자금 여력이 있는지가 전제되어야 합니다.-무리하게 긴 기간·큰 금액으로 약정했다가 중도에 지급이 어려워지는 경우, 앞서 말씀드린 것처럼 이미 신고·납부한 세금 정산이 원활하지 않을 수 있습니다.5. 정리하며유기정기금 증여는 미래 현금흐름을 현재가치로 할인평가해 신고함으로써 세부담을 낮출 수 있는 유용한 제도이지만,증여시기는 원칙적으로약정 시점 1회이고계산은연 3% 할인율에 따른 현가평가로 이루어지며지급 중단 시 환급이 어렵다는 점과자산운용 과정에서의 추가 증여 이슈를 반드시 함께 고려하셔야 합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

[세법개정안 : 양도세, 상생임대]상생임대주택 양도세 비과세 폐지예정및 상생임대주택양도기한안녕하세요. 문용현 세무사입니다.정부는 8.3에 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 이에 대한 자세한 내용 및 요약본 은 아래 재정경제부 보도자료를 참고하시면 됩니다.재정경제부2026년 세제개편안 발표mofe.go.kr여러 개정안 중 상생임대주택에 대해서 알아보겠습니다. 취득당시 조정지역일 경우에는 2년 이상 거주를 해야 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용되나, 아래 상생임대요건을 충족한 주택은 거주를 하지 않더라도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★ 상생임대주택 특례요건 ★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함위의 상생임대주택비과세 특례제도는 폐지가 될 예정입니다. 즉, 26.12.31까지 체결하는 상생임대주택에 한해서만 상생임대주택 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.취득당시 조정지역일 경우, 상생임대주택 요건을 충족하지 못했다면 2년 이상 거주를 하셔야만 양도세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.상생임대주택 요건을 충족했더라도 아래 기한 내로 양도하셔야만 양도세 비과세 헤택을 적용받을 수 있습니다. 그 이후에 양도를 할 경우 (취득당시 조정지역일 경우) 반드시 2년 이상 거주를 하셔야만 양도세 비과세가 가능합니다.26.10.01 양도분부터 바로 적용됩니다.➊ 26.12.31 이전에 상생임대차계약이 종료된 경우 : 27.12.31까지 양도➋ 27.01.01 이후 상생임대차계약이 종료된 경우 : 계약 종료일로부터 1년 이내 vs 29.12.31 중 빠른 날까지 양도도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세, 주임사]임대의무기간 중 공실이 3개월 이내인 상태에서임대의무기간 종료 후 임대등록을 자진말소한 경우조특법§97의3(장특공) 적용 여부(불가능함)사전-2026-법규재산-0563 [법규과-1560]등록일자 : 2026.07.29.생산일자 : 2026.06.22.요지민간임대주택법상 폐지되지 않은 유형의 장기일반민간임대주택이 공실인 상태에서 임대의무기간(8년)이 종료된 후 임대사업자 등록을 말소한 경우에는 해당 공실기간이 3개월 이내라 하더라도 조특법§97의3에 따른 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 없는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣상 장기일반민간임대주택이 공실인 상태에서 임대의무기간(8년)이 종료된 후 같은 법 제6조제1항제3호에 따라 임대사업자 등록을 말소한 경우에는 공실기간이 3개월 이내라 하더라도 「조세특례제한법」 제97조의3에 따른 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 적용 시 8년 이상 임대한 것으로 볼 수 없는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’11.7.14. A주택(다세대주택) 취득○ ’18.3.29. 세무서 사업자등록 및 지자체 임대사업자 등록(장기일반·8년)○ ’26.3.15. 임차인 퇴거○ ’26.4.2. 임대의무기간 종료 후 지자체 임대사업자 등록자진말소○ ’26.4.11. A주택 양도2. 질의요지○｢민간임대주택에 관한 특별법｣상 장기일반민간임대주택의 임대의무기간(8년) 중 공실이 3개월 이내인 상태로 임대의무기간이 종료된 후 임대사업자 등록을 자진말소한 경우 - 조특법 제97조의3에 따른 과세특례 적용 시 임대기간 요건을 충족한 것으로 볼 수 있는지 여부3. 관련 법령□조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】⑤법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. 1.주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 2.삭제 <2001.12.31> 3.상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 3의2. 삭제 <2001.12.31> 4.5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 5.제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것□조세특례제한법 시행규칙 제97조【주택임대기간의 계산】영 제97조제5항제5호에서 “기획재정부령이 정하는 기간”이라 함은기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월이내의 기간을 말한다.★ 주택임대사업자의 공실기간 처리 규정에 대해서 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.[양도소득세] 주택임대사업자의 공실기간 처리규정(세제혜택별로 다름)[양도소득세] 주택임대사업자의 공실기간 처리규정 (세제혜택별로 다름) 안녕하세요. <세무회계 문> ...blog.naver.com도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.세법에서는 영주권 / 시민권 등을 취득한 국적 여부와 관계없이국내에 얼마나 거주하고, 주소 (생활근거지) 를 두느냐에 따라서거주자 및 비거주자 여부를 나누게 됩니다.양도세는 특히나,형식적인 측면보다 실질 (사실관계) 를 훨씬 더 중요하게고려하기 때문에실제 국내와 외국 체류지 사이에서 어떤 부분이 더밀접하게 관련이 있는지를 따지고 있습니다.해외 체류를 장기간 하는 경우,세법상 거주자 비거주자 이슈가 생길 수 있는데해당 건이 큰 사건으로 되는 것이 바로양도세 비과세 이슈 입니다.1세대 1주택 비과세양도세 1세대 1주택 비과세는,1세대가 1주택만을 가지고 있는 상태에서 양도한 경우양도가액 (매도한 가격) 이 12억을 넘지 않는다면과세를 아예 하지 않는 비과세 제도 입니다.12억을 초과하는 경우, 초과분에 대해서만과세를 하며, 이마저도 장기보유특별공제 (장기거주공제로 변경 예정)로또 최대 80% 까지 공제 금액이 있습니다.따라서 1세대 1주택 비과세가 되는 경우와,비과세가 되지 않는 경우는 매우 큰 세액 차이가 나게 되는데요.문제는 이 1세대 1주택 비과세가'거주자' 만 받을 수 있는 혜택이라는 것입니다.만약 양도시점에서 비거주자로 판정이 되는 경우,1세대 1주택 비과세가 아예 불가능하기 때문에아무리 요건을 갖춘 1주택자라 하더라도일반세율 + 최대 30% 장특공 을 받게 됩니다.또한 거주자로서 2년 이상 보유 (혹은 2년 이상 거주)요건을 지켜야 하기 때문에보유(거주) 기간 중 비거주자로 판정되는 경우가 있다면이 부분도 1세대 1주택 비과세를 검토할 때필히 고려를 해야 합니다.비거주자 VS 거주자비거주자로 판정이 되는 경우는 어떤 경우가 있을까요?물론 국내에 지속하여 적을 두고 있고, 간단한 출장 등을 다녀오는 것으로비거주자로 분류되지 않습니다.거주자는 국내에 주소를 둔 자 혹은, 국내에 거소를 183일 이상 둔 자로판정되게 됩니다.국내에 주소를 두었다는 것은1) 국내에 가족 등을 두고 있고2) 국내에 183일 이상 체류할만한 직업 등이 있으며3) 국내에 자산 및 생활 근거지를 마련하고 있는 경우를 말합니다.이를 종합적으로 판단하게 되기 때문에명확한 법령적 기틀이 없어서 판단하기 애매한 부분이기도 합니다.국내에 거소를 183일 이상 두었다는 것은국내에 입국하여 183일 이상 거주하였다는 사실을 입증해야 합니다.출입국 확인서 등을 통해 거주 여부를 확인할 수 있으며,1과세기간, 2과세기간에 걸쳐 183일 이상 거주한 기간을 계산합니다.비거주자가 매도를 하는 경우비거주자가1세대 1주택을 가지고 있는 경우,비과세가 안되는 상황이라면일반세율로 적용됩니다.1세대 1주택의 경우양도가액 (매도가액) 이 12억 이하인 경우에는비과세로 세액이 아예 없으며,12억을 초과하는 경우12억 초과분에 대해서만 과세 + 장기보유특별공제 (최대80%) 를 적용합니다.(장특공은 28년부터 개정될 예정입니다.)그런데 비과세가 안된다면아무리 1세대 1주택자라 하더라도전체 차익에 대해서장기보유특별공제 (최대30%) + 일반세율을 적용하게 됩니다.비과세 여부에 따라서 세액이 정말 큰 차이가 나게 됩니다.비거주자 매도시 1세대 1주택 비과세 방법비거주자가 매도할 때에도1세대 1주택 비과세가 가능한 경우가 있습니다.부득이하게 비거주자가 된 경우,출국일 현재 1주택자로서출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우에 한하여비거주자임에도 1세대 1주택 비과세를 인정해줍니다.1)「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다2) 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.세대원 전부 이민 등을 위한 이주를 하거나,세대원 전부 취학, 근무상의 형편으로 (주재원 등의) 출국을 하여야 합니다.이후 2년 이내 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 됩니다.1세대 1주택 비과세는출국일 현재 1주택을 보유하여야 하며(양도일 현재 O 출국일 현재 O 모두 포함)일반적으로 비과세 요건이2년 보유 및 2년 거주이지만이 경우는 예외적으로 보유 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다.따라서 비거주자의 경우출국일 2년 내 양도 요건을 필수적으로 고려해보시는 것이 좋습니다.만약 2년이 지난 경우라면,다시 거주자 가 되어 매도하는 검토를 해볼수 밖에 없습니다.거주자 / 비거주자는종합적으로 판단하여 결정하는 부분이 있기 때문에세무공무원의 재량권이 클 수 있습니다.이러한 경우는 세제적으로 이슈가 생길 수 있어서,세액의 변동성이 커질 수 있습니다.비거주자가 거주자로 다시 되는 경우는1) 국내에 주소를 두거나2) 국내에 거소를 183일 이상 둔 날이기 때문에국내에 와서 거주자로서의 요건을 갖춘 뒤매도하시는 것을 추천드립니다.비거주자의 양도세 상담이 필요하신 경우,아래 링크로 연락주시면꼼꼼하게 안내 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림

[양도소득세, 동일세대]생계를 달리하는 모를 동일세대원으로 볼 수 있는지 여부(볼 수 없음)부동산납세과-168등록일자 : 2014.04.25.생산일자 : 2014.03.20.요지부부는 각각 세대를 달리 하더라도 동일세대원으로 보는 것이나, 父는 거주자와 동일세대원이고 母는 생계를 달리하는 경우 거주자와 母는 동일세대원으로 보지 아니하는 것임회신「소득세법」제89조 제3호의 규정에 의한 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어, 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 1세대라고 하므로 子와 생계를 달리하는 母는 동일세대로 보지 아니하는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.상세내용※ 관련참고자료1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2009년 12월 [본인소유A]경기도 동두천시 소재 아파트 취득 - 2011년 3월 [모친(’49년 생), 소유B)] 경기도 동두천 소재 주택 취득 - 2013년 8월 [본인소유C]인천시 남구 소재 아파트 취득 - 2013년 10월 주택 소유하지 않은 부친(’45년 생)만 본인과 동거봉양 합가○ 질의내용 - 본인의 일시적2주택 상태에서 주택을 보유하지 않은 父와 동거봉양 합가한 경우, 본인과 별도세대이면서 주택을 보유한 母를 본인의 동일세대원으로 보는지 여부2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○「소득세법」제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1> 1. ~2. 생략 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택○소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 1995.12.30, 1998.4.1, 1999.12.31, 2002.10.1, 2002.12.30, 2003.11.20, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.12.31, 2006.2.9, 2008.2.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2011.6.3, 2012.6.29, 2013.2.15, 2014.2.21>② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다. <개정 2005.12.31, 2008.2.29>1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우⑥ 제1항에서 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. <개정 1995.12.30, 1998.12.31>나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재재산 46014-450(1997.12.30 )[ 제 목 ] 거주자와 그 배우자의 동일세대 구성요건 [ 요 지 ] 거주자와 그 배우자는 세대 또는 생계를 달리해도 동일세대원으로 보나, 소득세법시행령에 의한 1세대 구성요건을 갖춘 경우에는 거주자와 그 자는 동일세대원으로 보지 아니하는 것임 [ 회 신 ] 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어서, 거주자가 단독으로 1세대를 구성하고 그 거주자의 배우자는 그들의 자와 함께 1세대를 구성하여 생계를 같이하고 있는 경우에 거주자와 그 배우자는 세대 또는 생계를 달리하여도 동일세대원으로 보는 것이나, 그 자가 소득세법시행령 제154조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 1세대 구성요건을 갖춘 경우에는 거주자와 그 자는 동일세대원으로 보지 아니하는 것임.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

매출이 얼마쯤 되면 법인으로 바꿔야 하나요?"가장 많이 받는 질문이고, 사실 질문 자체가 어긋나 있습니다. 기준은 매출이 아니라 과세표준이고, 더 중요한 것은 그 이익을 대표님이 얼마나 꺼내어서 쓰는가입니다.표시된 세율만 보면 답이 쉬워 보입니다2026년 기준 세율입니다.종합소득세 (소득세법 제55조 제1항)- 1,400만원 이하 6%- 1,400만 ~ 5,000만원 15%- 5,000만 ~ 8,800만원 24%- 8,800만 ~ 1억5천만원 35%- 1억5천만 ~ 3억원 38%- 3억원 초과 40% 이상법인세 (법인세법 제55조 제1항 제1호)- 2억원 이하 10%- 2억 ~ 200억원 20%과세표준 1억원이면 개인은 약 1,956만원, 법인은 1,000만원입니다. 숫자만 놓고 보면 법인이 명백히 유리해 보입니다.그런데 이 비교에는 절반이 빠져 있습니다법인의 돈은 대표님 돈이 아닙니다. 법인 통장에 있는 이익을 개인이 쓰려면 두 가지 길밖에 없습니다.급여로 가져가는 경우— 법인 입장에서는 손금이라 법인세가 줄지만, 대표님 개인에게 근로소득세가 붙습니다. 세율 구조는 종합소득세와 같습니다. 여기에 4대보험료가 추가됩니다.배당으로 가져가는 경우 — 법인세를 낸 뒤 남은 돈에서 배당하므로 법인세와 배당소득세를 두 번 거칩니다. 배당소득이 연 2,000만원을 넘으면 종합과세로 넘어갑니다.즉 벌어들인 이익을 전액 꺼내 쓰신다면 실익이 크지 않습니다. 법인의 세율 이점은 이익을 회사에 남겨 재투자할 때 생깁니다.그래서 판단 기준은 이렇게 바뀝니다.과세표준이 얼마인가"가 아니라 "그중 얼마를 회사에 남길 수 있는가"설비를 늘리거나 인력을 채용해야 하는 단계라면 전환 실익이 큽니다. 반대로 번 돈을 대부분 생활비로 쓰셔야 하는 상황이면 전환해도 세 부담이 크게 줄지 않습니다.자산을 옮길 때 드는 비용사업용 부동산이나 기계장치가 있으시면 이전 비용을 따로 계산하셔야 합니다.양도소득세 — 조세특례제한법 제32조 제1항은 현물출자 또는 사업 양도·양수 방식으로 전환하는 경우 사업용고정자산에 대해 이월과세를 적용받을 수 있도록 하고 있습니다. 세금이 없어지는 것이 아니라 뒤로 미뤄지는 것입니다. 같은 항 단서에 따라 주택과 주택을 취득할 수 있는 권리는 제외됩니다. 또한 같은 조 제2항에 따라 신설법인의 자본금 요건을 충족해야 합니다.취득세— 지방세특례제한법 제57조의2 제4항은 위 방식으로 2027년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산에 대해 취득세의 100분의 50을 경감합니다. 부동산 임대 및 공급업은 제외됩니다. 일몰 기한이 정해져 있다는 점을 계획에 넣으셔야 합니다.전환보다 전환 이후가 중요합니다 — 5년 사후관리여기가 실무에서 가장 많이 놓치는 지점입니다. 위 두 가지 혜택에는 모두 5년 사후관리가 붙습니다.조세특례제한법 제32조 제5항 — 설립등기일부터 5년 이내에 ① 승계받은 사업을 폐지하거나 ② 전환으로 취득한 주식·출자지분의 50% 이상을 처분하면, 이월과세액을 양도소득세로 납부해야 합니다. 사유 발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.지방세특례제한법 제57조의2 제4항 단서 — 취득일부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 폐업하거나 해당 재산을 처분(임대 포함)하거나 주식을 처분하면 경감받은 취득세를 추징합니다.지분 승계나 매각을 염두에 두고 계시다면 이 5년이 결정적입니다. 전환 직후 자녀에게 지분을 넘기거나, 사업이 잘 풀려 매각 제안을 받는 경우 추징이 따라옵니다. 전환 시점을 정할 때 앞으로 5년의 계획을 함께 놓고 보셔야 하는 이유입니다.화성·동탄 지역 사업자의 경우동탄 지식산업센터와 테크노밸리 일대는 개인사업자로 시작해 매출이 빠르게 늘어난 제조·IT 사업장이 많습니다. 반도체 관련 장비·부품 쪽은 설비투자가 이어지는 구조라, 이익을 회사에 남겨 재투자하는 형태에 해당하는 경우가 많습니다. 이런 경우가 법인 전환의 실익이 분명한 쪽입니다.반대로 인건비와 외주비가 대부분이고 대표님이 이익을 그대로 가져가시는 구조라면, 전환보다 먼저 점검할 것이 따로 있습니다.정리 — 전환 전에 계산해야 할 네 가지1. 과세표준과 그중 회사에 남길 수 있는 금액2. 대표 급여와 배당의 조합 (4대보험료 포함)3. 자산 이전 비용 — 이월과세 대상 여부, 취득세 경감(2027년 말 일몰)4. 앞으로 5년의 계획 — 지분 처분·사업 폐지 가능성이 넷을 함께 놓고 계산하면 전환 시점과 방법이 정해집니다. 전환 자체는 하루면 되지만, 전환 이후 2~3년의 설계가 실익을 좌우합니다.

[양도세, 주임사]임대의무기간 중 공실이 3개월 이내인 상태에서임대의무기간 종료 후 임대등록을 자진말소한 경우조특법§97의3(장특공) 적용 여부(불가능함)사전-2026-법규재산-0563 [법규과-1560]등록일자 : 2026.07.29.생산일자 : 2026.06.22.요지민간임대주택법상 폐지되지 않은 유형의 장기일반민간임대주택이 공실인 상태에서 임대의무기간(8년)이 종료된 후 임대사업자 등록을 말소한 경우에는 해당 공실기간이 3개월 이내라 하더라도 조특법§97의3에 따른 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 없는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣상 장기일반민간임대주택이 공실인 상태에서 임대의무기간(8년)이 종료된 후 같은 법 제6조제1항제3호에 따라 임대사업자 등록을 말소한 경우에는 공실기간이 3개월 이내라 하더라도 「조세특례제한법」 제97조의3에 따른 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 적용 시 8년 이상 임대한 것으로 볼 수 없는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’11.7.14. A주택(다세대주택) 취득○ ’18.3.29. 세무서 사업자등록 및 지자체 임대사업자 등록(장기일반·8년)○ ’26.3.15. 임차인 퇴거○ ’26.4.2. 임대의무기간 종료 후 지자체 임대사업자 등록자진말소○ ’26.4.11. A주택 양도2. 질의요지○｢민간임대주택에 관한 특별법｣상 장기일반민간임대주택의 임대의무기간(8년) 중 공실이 3개월 이내인 상태로 임대의무기간이 종료된 후 임대사업자 등록을 자진말소한 경우 - 조특법 제97조의3에 따른 과세특례 적용 시 임대기간 요건을 충족한 것으로 볼 수 있는지 여부3. 관련 법령□조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】⑤법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. 1.주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 2.삭제 <2001.12.31> 3.상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 3의2. 삭제 <2001.12.31> 4.5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 5.제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것□조세특례제한법 시행규칙 제97조【주택임대기간의 계산】영 제97조제5항제5호에서 “기획재정부령이 정하는 기간”이라 함은기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월이내의 기간을 말한다.★ 주택임대사업자의 공실기간 처리 규정에 대해서 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.[양도소득세] 주택임대사업자의 공실기간 처리규정(세제혜택별로 다름)[양도소득세] 주택임대사업자의 공실기간 처리규정 (세제혜택별로 다름) 안녕하세요. <세무회계 문> ...blog.naver.com도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트