[세법개정안 : 양도세, 상생임대]상생임대주택 양도세 비과세 폐지예정및 상생임대주택양도기한안녕하세요. 문용현 세무사입니다.정부는 8.3에 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 이에 대한 자세한 내용 및 요약본 은 아래 재정경제부 보도자료를 참고하시면 됩니다.재정경제부2026년 세제개편안 발표mofe.go.kr여러 개정안 중 상생임대주택에 대해서 알아보겠습니다. 취득당시 조정지역일 경우에는 2년 이상 거주를 해야 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용되나, 아래 상생임대요건을 충족한 주택은 거주를 하지 않더라도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★ 상생임대주택 특례요건 ★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함위의 상생임대주택비과세 특례제도는 폐지가 될 예정입니다. 즉, 26.12.31까지 체결하는 상생임대주택에 한해서만 상생임대주택 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.취득당시 조정지역일 경우, 상생임대주택 요건을 충족하지 못했다면 2년 이상 거주를 하셔야만 양도세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.상생임대주택 요건을 충족했더라도 아래 기한 내로 양도하셔야만 양도세 비과세 헤택을 적용받을 수 있습니다. 그 이후에 양도를 할 경우 (취득당시 조정지역일 경우) 반드시 2년 이상 거주를 하셔야만 양도세 비과세가 가능합니다.26.10.01 양도분부터 바로 적용됩니다.➊ 26.12.31 이전에 상생임대차계약이 종료된 경우 : 27.12.31까지 양도➋ 27.01.01 이후 상생임대차계약이 종료된 경우 : 계약 종료일로부터 1년 이내 vs 29.12.31 중 빠른 날까지 양도도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 어제(2026년 8월 26일) 행정안전부가 확정·발표한 「2026년 지방세제 개편안」 중에서, 자산가와 법인 오너분들이 반드시 짚고 넘어가셔야 할 내용들을 정리해 드리겠습니다.■ 먼저, 지금 단계가 어디인지부터 확인하셔야 합니다-행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세발전위원회를 열어「2026년 지방세제 개편안」을 확정·발표했습니다.8월 27일부터 9월 23일까지 입법예고를 거쳐, 10월 말 국회에 제출될 예정입니다.-즉 지금 나온 내용은 어디까지나 '정부안'입니다. 지난 8월 3일 기획재정부(재정경제부)가 발표한 국세 분야 2026년 세제개편안과 마찬가지로, 국회 심의 과정에서 내용과 시행시기가 바뀔 수 있다는 점을 전제로 읽으셔야 합니다.-이번 개편의 방향은 네 갈래입니다.①민생·공동체 경제 지원 ②지역 주도 균형성장 뒷받침 ③합리적 과세체계 구축 ④신뢰받는 납세환경 조성입니다.-실수요자와 청년, 비수도권·인구감소지역에는 감면을 늘리고, 고급주택·사치성재산·법인의 저활용 토지에는 과세를 강화하는 이른바 '선택적 감세·증세' 구조입니다. 자산가 입장에서는 후자 쪽이 훨씬 중요합니다.· · ·■ 고급주택 취득세 중과, 기준은 올라가지만 '공용면적 우회'는 막힙니다-이번 개편에서 가장 눈에 띄는 항목입니다.현행 지방세법상 일정 면적을 넘으면서 공시가격 9억원을 초과하는 주택은 고급주택으로 분류되어 취득세 표준세율에 8%p가 중과됩니다(지방세법 제13조 제5항, 시행령 제28조 제4항).첫째, 가격 기준이 공시가격 9억원에서 12억원으로 올라갑니다.-그동안 집값이 오르면서 고급주택 기준이 현실과 맞지 않는다는 지적이 계속 있었습니다. 정부는 이를 반영해기준을 12억원(시가 기준 약 18억원 수준)으로 상향하기로 했습니다. 기존에 아슬아슬하게 중과 대상에 걸리던 주택 상당수가 빠지게 됩니다.둘째, 면적 기준은 지역별로 달라집니다.-현행 기준은단독주택은 건물 331㎡ 또는 토지 662㎡ 초과, 공동주택은 245㎡(복층 274㎡) 초과입니다. 개정안은수도권은 현행을 그대로 두되, 비수도권은 현행 대비 150% 수준으로 완화합니다. 지방 대형 주택의 중과 부담을 덜어주는 취지입니다.셋째, 반대로 공용면적을 이용한 회피는 차단됩니다.-이 부분이 실무상 가장 중요합니다. 지금까지 공동주택의 고급주택 면적을 계산할 때 전체면적에서 공용면적을 빼되 그 한도가 없었습니다. 그래서초고가 주택일수록 공용면적을 크게 설계해 245㎡ 기준을 피해가는 사례가 있었습니다.-개정안은 제외할 수 있는공용면적의 한도를 '전용면적의 100% + 필수 설치 시설면적'으로 설정하고, 그 한도를 넘는 초과면적은 전용면적으로 간주하도록 했습니다. 공용면적을 아무리 늘려도 일정 선을 넘으면 오히려 전용면적으로 잡혀 중과 대상이 된다는 뜻입니다.-적용 시기도 반드시 확인하셔야 합니다.2026년 10월 1일 이후 신규 주택 취득분부터 적용되며,2026년 8월 26일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.-정리하면, 공시가격 9억~12억 구간의 주택을 매수하실 분에게는 유리한 개정이지만, 공용면적이 넓게 설계된 대형 평형을 보유·매수하실 분에게는 불리하게 작용할 수 있습니다. 계약 시점과 물건의 면적 구성을 함께 따져보셔야 합니다.· · ·■ 실수요 주택 관련 3가지 변화첫째, 생애최초 주택 취득세 감면이 확대됩니다.-40세 미만 청년층의 감면한도가 200만원에서 300만원으로 올라갑니다. 감면대상에는주거용 오피스텔이 추가됩니다.-특히 눈여겨보실 부분은 재적용 규정입니다.소형오피스텔이나 소형주택(아파트 제외, 전용면적 40㎡ 이하이면서 시가표준액 2억원 이하·수도권은 4억원 이하)을 소유했다가 처분한 경우, 1회에 한해 생애최초 감면을 다시 적용받을 수 있게 됩니다. 자녀에게 소형 물건부터 단계적으로 주거를 마련해 주려는 가정에서 활용도가 높은 조항입니다.둘째, 1세대 1주택 재산세 세율특례가 연장됩니다.-공시가격 9억원 이하 1주택자에 대해 표준세율(0.1~0.4%)보다0.05%p 낮은 세율을 적용하는 특례가 2029년 12월 31일까지 3년 연장됩니다.셋째, 일시적 2주택 종전주택 처분 유예기간이 단축됩니다.-이건 반대로 부담이 늘어나는 항목입니다.조정대상지역 내 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 주택을 추가 취득하는 경우, 취득세 중과 배제를 위한 종전주택 처분 유예기간이 현행 3년에서 2년으로 짧아집니다. 종전주택이 비조정대상지역인 경우에는 3년이 유지됩니다.-2026.10.01 이후 새롭게 취득하는 주택부터 적용함-2026.08.26 이전 신규주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한경우 종전규정 적용합니다.-개편안은 양도소득세·종합부동산세도 함께 개정된다고 밝히고 있으므로, 갈아타기를 계획 중이시라면 지방세·국세를 한 화면에 놓고 매도 시점을 다시 잡으셔야 합니다.· · ·■ 상속·신탁 설계에 직접 영향을 주는 개정 : 유언대용신탁 과세체계 신설-최근 몇 년간 상속 설계 수단으로 유언대용신탁과 수익자연속신탁 활용이 크게 늘었습니다. 그런데 지방세 영역에서는 위탁자 사망 이후 수익권만 승계받는 수익자를 어떻게 과세할지에 대한 명문 규정이 사실상 비어 있었습니다.-이번 개편안은 이 공백을 메웁니다.-취득세는 위탁자 사망 후 수입수익권 등을 승계받는 수익자에 대해 '신탁재산의 취득'으로 간주하여 과세하는 규정을 신설합니다. 신탁을 거치지 않고 재산을 상속받는 상속인과 동일하게 취급하겠다는 취지입니다.-재산세는 수입수익권 등의 수익자를 납세의무자로 규정하는 조항을 신설합니다.-국세(상속세) 개정 내용과 연동되는 사항이므로,이미 유언대용신탁을 설정해 두신 분이라면 수익자 지정 구조와 예상 세부담을 다시 계산해 보실 필요가 있습니다. "신탁을 쓰면 상속 취득세가 없다"는 식의 설계는 앞으로 통하지 않는다고 보셔야 합니다.· · ·■ 법인이 보유한 토지, 재산세 부담이 커집니다-법인 오너분들께서 가장 크게 체감하실 항목입니다.첫째, 별도합산 기준이 강화됩니다.-현행은 건축물 가액이 그 부속토지 가액의 100분의 2 미만이면 별도합산에서 배제합니다. 개정안은 이 기준을 100분의 5 미만으로 올립니다(개인은 현행 유지).-별도합산에서 빠지면 종합합산으로 넘어가고, 종합합산은 세율 체계가 훨씬 무겁습니다.창고나 소규모 건축물만 올려둔 대형 부지, 이른바 '무늬만 사업용' 토지가 주 타깃입니다. 보유 필지별로 건축물 가액 대비 토지 가액 비율을 지금 미리 산정해 보시는 것이 좋습니다.둘째, 개발사업용 토지의 분리과세 적용기간에 상한이 생깁니다.-지금은 기간 제한이 없습니다.개정안은 도시개발사업용 10년, 산업단지 조성용 10년, 주택건설사업용 5년 이내로 적용기간을 정하고, 비수도권·인구감소지역에는 3년을 추가로 인정합니다. 아울러 분리과세 대상 토지 전반에 일몰기한을 신설해 주기적으로 점검하도록 합니다.-사업이 지연되면 저율의 분리과세가 끊기고 종합합산으로 전환된다는 의미이므로, 장기 표류 중인 개발사업 부지를 보유하고 계시다면 일정 관리가 곧 세금 관리가 됩니다.셋째, 비사업용 토지 양도차익에 대한 지방소득세 추가과세가 올라갑니다.-현행은 기본세율 + 1%p 추가과세인데,개정안은 기본세율 + 2%p로 상향합니다(국세 개정 반영). 2028년 이후 양도분부터 적용될 예정입니다.넷째, 사치성 재산 과세가 강화됩니다.-회원제골프장 및 고급오락장용 토지의 재산세 공정시장가액비율이 현행 70%에서 100%로 올라갑니다(일반 토지는 70% 유지). 또한 부동산을 취득한 후 5년 이내에 사치성 재산이 되는 경우도 감면 제외 대상에 포함됩니다.· · ·■ 상속 취득세 신고기한과 납세환경 관련 개정도 있습니다-실무에서 자주 마주치는 조항 몇 가지도 함께 정리해 드립니다.1. 상속 취득세 신고·납부기한-현행은 일반 6개월, 상속인이 외국에 거주하는 경우 9개월입니다.개정안은 피상속인이 외국에 거주한 경우에도 9개월을 적용하도록 확대합니다. 해외 거주 피상속인의 상속 사건은 재산 파악과 서류 확보에 시간이 걸리는 점을 반영한 것으로, 실무상 도움이 되는 개정입니다.2. 세무조사 거부·기피에 대한 제재 강화-거짓 진술이나 직무집행 거부·기피에 대한 과태료가 1회 200만원 / 2회 300만원 / 3회 이상 500만원에서, 1회 2,000만원 / 2회 3,000만원 / 3회 이상 5,000만원으로 대폭 상향됩니다.-여기에 더해 세무조사 장부·자료 미제출 시 이행강제금이 신설됩니다. 자산총액·매출액별로 1일 100만원에서 300만원까지 부과되며, 30일 이상의 사전 이행기간을 부여한 뒤 의무를 이행할 때까지 반복 부과가 가능합니다(과태료와 중복 부과는 금지).3. 사업소분 주민세 신고·납부 방식 전환-현행 신고·납부 방식에서 부과·징수 원칙으로 전환하고, 납세자가 고지 내용이 실제 현황과 다를 경우 정정 신고·납부를 선택할 수 있도록 합니다. 무신고 가산세 부담을 덜어주는 개정입니다.4. 실익 없는 압류자산의 즉시 압류해제 사유 추가-체납처분 중지 사유에 해당하는 경우, 압류금지재산을 압류한 경우가 즉시 압류해제 요건에 추가됩니다.· · ·■ 실무에서 지금 챙겨야 할 체크포인트1. 고급주택 매수는 '계약일'이 갈림길입니다.-2026년 8월 26일 이전 계약분은 종전 규정, 그 이후 취득분은 10월 1일부터 개정 기준이 적용됩니다. 공시가격 9억~12억 구간이라면 새 기준이 유리하지만, 공용면적을 크게 잡은 대형 평형은 오히려 중과에 걸릴 수 있습니다.2. 갈아타기 계획은 유예기간 2년 기준으로 다시 짜셔야 합니다.-조정 → 조정 조합은 처분 시한이 1년 줄어듭니다. 양도세·종부세 개정과 맞물리므로 국세·지방세를 함께 시뮬레이션해야 실수가 없습니다.3.유언대용신탁은 취득세·재산세까지 넣고 재설계하십시오.-신탁 구조를 짤 때 상속세만 보고 지방세를 빠뜨리면 예상 밖의 취득세가 나올 수 있습니다. 기존 설정분도 점검 대상입니다.4. 법인 보유 나대지·저활용 토지는 건축물 비율을 미리 계산하십시오.-2% 기준이 5%로 올라가면 별도합산에서 종합합산으로 넘어가는 필지가 늘어납니다. 건축물 신축·증축으로 비율을 맞출지, 매각할지, 용도를 바꿀지 지금부터 검토하실 시간이 있습니다.5. 비사업용 토지 매각 시점을 재검토하십시오.-지방소득세 추가과세가 1%p에서 2%p로 오르는 시점이 2028년 양도분입니다. 국세 양도소득세 개정 방향과 함께 매각 타이밍을 잡으셔야 합니다.6. 개발사업 부지는 인허가 일정이 곧 세금 일정입니다.-분리과세 적용기간(주택건설 5년, 도시개발·산단 10년, 비수도권·인구감소지역 +3년)을 넘기면 저율과세가 끊깁니다. 사업 일정과 보유세 부담을 연결해서 관리하셔야 합니다.· · ·참고 자료 및 관련 법령행정안전부 「2026년 지방세제 개편안」 (지방세발전위원회, 2026. 8. 26. 확정·발표 / 입법예고 2026. 8. 27.~9. 23.)지방세법 제13조 제5항 (고급주택 등 취득세 중과)지방세법 시행령 제28조 제4항 (고급주택의 범위)지방세법 제106조 (재산세 과세대상의 구분 - 종합합산·별도합산·분리과세)지방세법 제110조 (재산세 과세표준 및 공정시장가액비율)지방세법 제20조 (취득세 신고 및 납부기한)지방세특례제한법 제36조의3 (생애최초 주택 구입 취득세 감면)지방세법 제103조의3 (거주자의 양도소득에 대한 개인지방소득세 세율)기획재정부 「2026년 세제개편안」 (2026. 8. 3. 발표)

[증여세, 양도세]법원 판결에 따른사실혼 관계를 청산하면서재산분할시 증여세, 양도세 과세여부(과세되지 않음)※ 참고 : 법률상 이혼에 따른 재산분할로 취득한 재산은 증여세나 양도세가 부과되지 않습니다.서면인터넷방문상담4팀-740귀속년도 : 2008등록일자 : 2008.04.04.생산일자 : 2008.03.19.요지법원 판결에 의하여 사실상 혼인관계가 인정된 경우로서사실혼관계를 청산하면서 재산분할을 청구하여 재산을 취득하는 경우증여세 및 양도소득세가 과세되지 아니함.회신이혼한 자의 일방이「민법」제839조의 2 또는 제843조의 규정에 의하여 다른 일방으로부터 재산분할을 청구하여 재산을 취득하는 경우 당해 재산에 대하여는 증여세 및 양도소득세가 과세되지 아니하는 것이며, 이 때 이혼은 법원 판결에 의하여 사실상 혼인관계가 인정된 경우를 포함하는 것입니다.상세내용O 질문내용미혼인 A와 미혼인 B가 약 13년간 혼인신고없이 동거하며 사실혼관계를 유지하다가 사실혼관계를 청산하기로 합의하고 사실혼관계에 있던 기간동안 A의 명의로 취득한 재산 “갑”, “을”, “병” 가운데 재산 “을”을 B가 그 동안의 전체재산의 형성에 기여한 지분임을 인정하고 동 재산을민법 제839조의 2 제1항의 규정에 따라 A가 B에게 협의에 의한 재산분할로 넘겨주는 경우 동 재산이 증여세 과세대상인지 여부도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 요즘 상담 문의가 가장 많은 ETF 세금을 한 번에 정리해 드리겠습니다.같은 지수를 추종하는 상품에 같은 금액을 넣어 같은 수익률을 냈는데, 어떤 분은 세금이 0원이고 어떤 분은 종합과세에 건강보험료까지 오릅니다. 상품이 달라서가 아니라 세법상 분류가 다르기 때문입니다.ETF는 주식이 아니라 '펀드'입니다-ETF는 거래소에서 주식처럼 사고팔지만,세법은 이를 자본시장법상 집합투자기구, 즉 펀드로 봅니다.-그래서 ETF에서 나오는 이익은 원칙적으로소득세법 제17조 제1항 제5호의 '집합투자기구로부터의 이익', 다시 말해배당소득에 해당합니다.-여기서 예외를 만들어주는 규정이소득세법 시행령 제26조의2 제4항입니다. 이 조항은 집합투자기구가 취득한 '증권시장에 상장된 증권'과 장내파생상품의 거래·평가로 발생한 손익은집합투자기구로부터의 이익에 포함하지 않는다고 정하고 있습니다.-개인이 국내 상장주식을 팔아 얻은 차익을 비과세하는 것과 형평을 맞추기 위한 장치입니다.그 결과 코스피200 같은 국내주식으로만 구성된 ETF의 매매차익은 사실상 비과세가 됩니다.-다만 이 제외 규정에는 채권, 외국 집합투자기구의 증권, 해외 대표지수를 추종하는 ETF·ETN 등이 다시 빠져 있습니다. 그래서해외지수·채권·원자재·통화·파생형 ETF의 매매차익은 전액 배당소득으로 과세됩니다.-한 가지 공통점도 있습니다.ETF는 수익증권이므로 매도할 때 증권거래세가 부과되지 않습니다. 주식 매도 시 부담하는 거래세가 없다는 점은 회전율이 높은 투자자에게 의미 있는 차이입니다.· · ·국내주식형 ETF — 매매차익은 없고, 분배금만 있습니다-KODEX 200, TIGER 반도체처럼 국내 상장주식으로 구성된 ETF가 여기에 해당합니다.-매매차익은 비과세, 매도 시 증권거래세도 없습니다. 장기 보유 관점에서 대단히 유리한 구조입니다.-대신 분배금에는15.4%(지방소득세 포함)의 배당소득세가 원천징수됩니다. 그리고 이 분배금은 금융소득종합과세 계산에 들어갑니다.-즉 국내주식형 ETF는 아무리 크게 차익을 내도 종합과세 걱정이 없고, 분배금 규모만 관리하면 되는 상품입니다.· · ·국내상장 기타 ETF — 실무에서 가장 오해가 많은 구간-국내 거래소에 상장되어 있지만 담고 있는 자산이해외주식, 채권, 원자재, 파생상품인 ETF입니다.레버리지·인버스·TR·액티브형도 여기에 들어갑니다.-매매차익과 분배금 모두 배당소득으로 과세되며, 계산 방식이 조금 특이합니다.과세대상 = MIN(실제 매매차익, 매도일 과표기준가격 － 매수일 과표기준가격)-분배금도 같은 방식으로 분배금과 과표기준가격 증가분 중 작은 금액을 기준으로 삼습니다. 실무에서는 이를 보유기간과세라고 부릅니다.-과표기준가격이란 ETF의 수익 중 비과세되는 부분을 걷어내고 과세대상만 남긴 기준가격으로, 운용사 홈페이지나 증권사 MTS에서 일자별로 확인할 수 있습니다.-예를 들어 9,900원에 사서 10,500원에 팔았다면 차익은 600원이지만, 같은 기간 과표기준가격이 9,800원에서 10,300원으로 500원만 올랐다면 둘 중 작은 500원에 15.4%를 적용해 77원이 원천징수됩니다.-'보유기간'이라는 이름 때문에 오래 들고 있으면 세율이 달라진다고 오해하시는 분이 많은데, 기간별 세율 차등은 없습니다. 관건은 과표증분의 크기입니다.-그래서 같은 15.4%라도 체감이 다릅니다.국내주식 레버리지·인버스형은 과표증분이 거의 발생하지 않아 세부담이 미미한 반면, 해외지수형·채권형·원자재형은 과표증분이 실제 매매차익과 거의 같아 차익의 15.4%를 그대로 부담하게 됩니다.-가장 중요한 점은 이것이 배당소득이라는 사실입니다. 매매차익까지 금융소득종합과세 계산에 들어간다는 뜻입니다.· · ·해외상장 ETF — 세금이 비싼 것처럼 보이지만 꼭 그렇지도 않습니다-미국 거래소에 직접 상장된 ETF는 세법상 해외주식과 동일하게 취급됩니다.-매매차익은 양도소득으로 분류되어 연 250만원을 공제한 뒤 22%(지방소득세 포함) 단일세율이 적용되고, 매도한 다음 해 5월에 확정신고합니다(소득세법 제94조 제1항 제3호, 제118조의2 등).-분배금은 현지에서 원천징수된 뒤 국내에서 배당소득으로 정산되며,이중과세 조정을 위해 외국납부세액공제를 적용합니다.-세율만 보면 22%가 15.4%보다 높아 보입니다. 그런데 양도소득은 분류과세여서다른 소득과 합산되지 않습니다.-이미 사업소득이나 근로소득이 많아 높은 누진세율 구간에 있는 분이라면, 국내상장 해외지수 ETF의 15.4%가 종합과세로 넘어가 최고 49.5%까지 올라가는 것보다 해외상장 쪽 22%가 오히려 낮을 수 있습니다.-또 하나, 손익통산 문제도 짚어야 합니다.국세청은 배당소득으로 구분되는 국내상장 ETF의 양도이익과, 양도소득으로 구분되는 해외상장 ETF의 양도손실은 소득 구분이 달라 서로 통산할 수 없다고 해석하고 있습니다. 미국 ETF 손실로 국내상장 ETF 이익을 상계하려는 계획은 성립하지 않습니다. 반면해외주식 양도소득끼리는 통산이 가능합니다.· · ·ETF를 증여하면 증여세보다 배당소득세가 먼저 나옵니다-먼저 평가방법입니다.ETF는 상장주식이 아니라 집합투자증권이므로,상속세 및 증여세법 시행령 제58조 제3항에 따라평가기준일 현재의 거래소 기준가격 또는 집합투자업자·투자회사가 산정·공고한 기준가격으로 평가합니다.기준가격이 없다면 그날의 환매가격이나 직전 가장 가까운 날의 기준가격을 씁니다.-상장주식이 평가기준일 전·후 각 2개월, 총 4개월 종가 평균으로 평가되는 것(상증법 제63조 제1항 제1호 가목)과 대비됩니다.ETF는 증여일 하루의 가격으로 평가액이 확정되므로, 시장이 크게 조정받은 날의 증여가 곧바로 평가액 절감으로 이어집니다.-그런데 진짜 함정은 소득세 쪽에 있습니다.소득세법 시행령 제26조의2 제5항은집합투자증권과 외국 집합투자증권을 계좌간 이체, 계좌의 명의변경, 실물양도의 방법으로 거래하여 발생한 이익도 집합투자기구로부터의 이익에 해당한다고 규정하고 있습니다.-매도하지 않았더라도 계좌를 옮기거나 명의를 바꾸는 것만으로 그 시점까지 쌓인 보유기간 이익이 실현된 것으로 보고 배당소득세를 과세한다는 의미입니다.-정리하면 국내상장 기타 ETF를 증여할 경우, ① 증여자에게 보유기간 이익에 대한 15.4% 배당소득세가 먼저 부과되고, ② 그다음 수증자에게 증여세가 부과됩니다.-국내주식형 ETF는 애초에 과표증분이 미미해 ①단계에서 과세될 이익이 사실상 없습니다.· · ·"배우자에게 넘기면 소득이 분산되겠지"라는 생각의 함정-국내상장 해외지수 ETF에서 평가이익이 크게 불어난 분들이 자주 하시는 판단입니다.배우자에게 증여해두고 배우자가 매도하면 배당소득이 배우자에게 귀속되어 내 금융소득이 줄어들 것이라는 기대입니다.-하지만 앞서 본 규정 때문에 증여를 위해 계좌를 이체하는 그 시점에 그동안의 보유이익이 이미 증여자에게 배당소득으로 귀속됩니다. 배우자에게 넘어가는 것은 그 이후 발생분뿐입니다.-결과적으로 소득 분산 효과는 기대만큼 나오지 않고, 배우자 증여재산공제 6억원 한도만 소진되는 상황이 생깁니다. 게다가 증여자에게 잡힌 그 배당소득이 다시 본인의 금융소득종합과세에 합산되므로, 오히려 세부담 시점을 앞당기는 선택이 될 수도 있습니다.-반대로 말하면 ETF 증여는 '아직 쌓인 이익이 적을 때' 실익이 큽니다. 평가이익이 크게 불어난 뒤보다, 매수 초기이거나 조정 국면일 때 이전하는 편이 유리합니다.-대안으로는 현금을 증여한 뒤 수증자가 직접 매수하는 방식도 비교해볼 만합니다.이전 시점 배당소득 문제가 없고 이후 수익이 온전히 수증자에게 귀속됩니다. (다만 계좌 운용의 실질이 수증자에게 있어야 하고, 금전은 증여 반환 특례(상증법 제4조 제2항)가 적용되지 않는다는 점을 함께 고려해야 합니다.-참고로 증여재산공제는 배우자 6억원, 성년 자녀 5,000만원, 미성년 자녀 2,000만원이며 10년 단위로 적용됩니다(상증법 제53조). 동일인으로부터 10년 이내 받은 증여는 합산되고(제47조 제2항), 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(제68조).· · ·세금표에는 없지만 더 아플 수 있는 것 — 건강보험료-ETF 상담에서 세율만 비교하다 놓치는 부담이 건강보험료입니다.-금융소득이 일정 수준을 넘으면 피부양자 자격 판단에 영향을 주어 지역가입자로 전환될 수 있고, 지역가입자 보험료 산정에도 금융소득이 반영됩니다.-15.4%만 보고 국내상장 해외주식형 ETF를 크게 담았다가, 매도한 해에 소득세보다 보험료 증가폭이 더 크게 다가오는 경우가 실제로 있습니다.-반면해외상장 ETF의 양도소득은 분류과세라 이 계산에서 상대적으로 자유롭고, ISA와 연금계좌는 분리과세·과세이연 구조여서 기준선 자체를 건드리지 않습니다.-ISA는조세특례제한법 제91조의18에 따라 계좌 내 순이익 중 일반형 200만원, 서민형·농어민형 400만원까지 비과세하고 초과분은 9.9% 분리과세합니다.연금저축·IRP는 운용 중 과세이연 후 연금수령 시 3.3~5.5%로 저율 과세되며, 납입액 세액공제는소득세법 제59조의3에 따로 규정되어 있습니다.-여기서 실무 포인트가 하나 있습니다.어차피 매매차익이 비과세인 국내주식형 ETF를 절세계좌에 넣으면 혜택이 중복되어 한도만 소진됩니다. 과세되는 기타 ETF를 ISA·연금계좌로 보내는 것이 효율적입니다.-다만 건강보험료 부과 기준은 제도 변경이 잦으므로 실제 적용 여부는 국민건강보험공단을 통해 확인하시기 바랍니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 같은 지수라도 상장지가 다르면 세금 체계가 다릅니다. 국내상장 S&P500 ETF는 배당소득(종합과세 대상), 미국 상장 ETF는 양도소득(분류과세)입니다. 종합소득이 높은 분일수록 후자가 유리해지는 지점이 있습니다.2. 매도 전에 과표기준가격을 확인하세요. 화면상 수익률과 실제 과세되는 금액은 다릅니다.3. 금융소득 2,000만원 라인을 연 단위로 관리하세요. 대량 매도는 연도를 나누는 것만으로도 종합과세와 건강보험료 두 기준선을 함께 관리할 수 있습니다.4. 배당소득과 양도소득은 통산되지 않습니다. 국내상장 ETF 이익과 해외상장 ETF 손실을 상계할 수 없다는 전제로 포트폴리오를 짜야 합니다.5. 증여 전에 누적 평가이익부터 계산하세요. 이익이 클수록 증여 시점에 증여자가 부담할 배당소득세가 커져 절세 효과를 상쇄합니다.6. 증여세 신고는 세액이 0원이어도 하세요. 자녀의 취득자금 원천을 남겨두는 것이 훗날 자금출처 소명의 핵심입니다.· · ·참고 법령 및 예규소득세법 제17조 제1항 제5호 (배당소득 - 집합투자기구로부터의 이익)소득세법 시행령 제26조의2 제4항 (증권시장 상장증권·장내파생상품 손익 제외)소득세법 시행령 제26조의2 제5항 (계좌간 이체·명의변경·실물양도로 발생한 이익)소득세법 제14조, 제62조 (금융소득종합과세)소득세법 제94조 제1항 제3호, 제118조의2 (해외상장 ETF 양도소득)소득세법 제59조의3 (연금계좌세액공제)조세특례제한법 제91조의18 (개인종합자산관리계좌 ISA 과세특례)증권거래세법 시행령 제5조 (ETF 매도 시 증권거래세 비과세)상속세 및 증여세법 시행령 제58조 제3항 (집합투자증권의 평가)상속세 및 증여세법 제63조 제1항 제1호 가목 (상장주식 평가), 제53조, 제47조 제2항, 제68조, 제4조 제2항국세청 유권해석 - 배당소득으로 구분되는 국내상장 ETF 양도이익과 양도소득으로 구분되는 해외상장 ETF 양도손실은 통산 불가

[법인세, 종합소득세]내국법인의 동일한 사업장에 대하여둘 이상의 감면규정이 적용되는 경우,중복 적용 가능 여부(가능함)사전-2025-법규법인-1269 [법규과-1513]등록일자 : 2026.08.12.생산일자 : 2026.06.17.요 지내국법인의 동일한 사업장에 대하여 둘 이상의 감면규정이 적용되는 경우,업종별로감면대상 소득을 명확히 구분경리하는 경우 각각적용 가능하나, 감면대상업종 영위 여부는 사실판단할 사항임답변내용내국법인이 동일한 사업장에서 동일한 과세연도에 정보통신업과 무형재산권 임대업을 겸영하면서 ｢조세특례제한법｣ 제143조에 따라 명확히 구분경리 하는 경우에는 정보통신업에서 발생한 소득에 대하여는 같은 법 제6조에 따른 창업중소기업 등에 대한 세액감면을 적용받고 무형재산권 임대업에서 발생한 소득에 대하여는 제7조에 따른 중소기업에 대한 특별세액감면을 적용받을 수 있는 것이나, 해당 내국법인이 영위하는 업종이 같은 법 제6조 또는 제7조에 따른 감면대상업종에 해당하는지 여부는 구체적인 계약내용 및 거래형태에 따라 사실판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○질의법인은 ’25.6월 설립하여 정보통신업(출판업)과 무형재산권 임대업(저작권임대업)을 겸업하고 있는 법인임○질의법인은 출판업에 대하여는 조특법§6의 창업중소기업 등에 대한 세액감면을 적용하고, 무형재산권 임대업에 대하여는 조특법§7의 중소기업에 대한 특별세액감면을 적용하고자 함* * 질의법인이 영위하는 업종이 감면대상업종에 해당하는 것을 전제함 - 질의법인은 각 업종별로 구분경리가 가능함2. 질의요지○내국법인의 동일한 사업장에 대하여 둘 이상의 감면규정이 적용되는 경우, 중복 적용 가능 여부3. 관련 법령○조세특례제한법 제127조【중복지원의 배제】⑤ 내국인의 동일한 사업장에 대하여 동일한 과세연도에 제6조, 제7조, 제12조의2, 제31조제4항ㆍ제5항, 제32조제4항, 제62조제4항, 제63조제1항, 제63조의2제1항, 제64조, 제85조의6제1항ㆍ제2항, 제99조의9제2항, 제99조의11제1항, 제104조의24제1항, 제121조의8, 제121조의9제2항, 제121조의17제2항, 제121조의20제2항, 제121조의21제2항, 제121조의22제2항, 제121조의33제2항과 제121조의2 또는 제121조의4에 따른 소득세 또는 법인세의 감면규정 중 둘 이상의 규정이 적용될 수 있는 경우에는 그 중 하나만을 선택하여 적용받을 수 있다.○조세특례제한법 제143조【구분경리】① 내국인은 이 법에 따라 세액감면을 적용받는 사업(감면비율이 2개 이상인 경우 각각의 사업을 말하며, 이하 이 조에서 “감면대상사업”이라 한다)과 그 밖의 사업을 겸영하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 구분하여 경리하여야 한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 집을 사는 순간 반드시 마주치게 되는 서류,자금조달계획서 작성 시 주의사항과 절세방법에 대해서 설명드리겠습니다자금조달계획서는 '계획서'가 아니라 '소명자료'입니다-매매계약서에 도장을 찍고 나면 중개사무소에서 "자금조달계획서 좀 작성해 주세요"라는 연락을 받게 됩니다. 정식 명칭은 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」이고,부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조와 같은 법시행령 제3조,시행규칙 제2조에 근거를 두고 있습니다.-많은 분들이 이 서류를 '행정 절차상 한 번 내고 끝나는 종이'로 생각하십니다. 하지만 실무에서 보면 정반대입니다. 이 서류는국토교통부를 거쳐 국세청으로 통보되고, 국세청은 보유 중인 소득·재산 자료와 대조해 탈루 혐의가 있는 거래를 자금출처조사 대상으로 선별합니다.-즉, 자금조달계획서는 '내가 낼 돈을 정리한 표'가 아니라'앞으로 몇 년간 나를 따라다닐 소명자료 목록'입니다. 계약 후에 급하게 채워 넣는 순간부터 리스크가 시작되는 이유가 여기에 있습니다.-제출기한은매매계약 체결일부터 30일 이내이며,부동산 거래신고와 동시에 제출합니다. 기한을 넘기면부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항에 따라500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있고, 실거래 신고필증이 발급되지 않아 소유권이전등기 자체가 막힙니다.· · ·누가 내야 하나요? 제출대상부터 정확히 확인하세요-2025년 10월 15일 대책과2026년 6월 말 추가 지정을 거치면서 규제지역이 크게 넓어졌습니다.현재 서울 25개 자치구 전역과 경기 주요 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지·기흥, 의왕, 하남, 화성 동탄, 구리 등)이 조정대상지역이자 투기과열지구로 묶여 있습니다.-규제지역 안에서 주택을 사면 거래금액과 무관하게 모든 거래가 제출대상입니다. 3억원짜리 소형 아파트도 예외가 없습니다. 특히 투기과열지구에서는 계획서만 내는 것이 아니라기재 항목별 증빙서류까지 신고 시점에 함께 제출해야 합니다.-비규제지역은 실거래가6억원 이상일 때 제출의무가 생깁니다. 다만 수도권 주택가격 수준을 감안하면 사실상 상당수 거래가 여기에 해당합니다.-매수인이법인이거나 외국인이면 지역·금액과 무관하게 전건 제출대상입니다. 법인은「법인 주택 거래계약 신고서」도 별도로 내야 합니다.-토지는수도권·광역시·세종시에서1억원 이상, 그밖의 지역은 6억원 이상일 때 제출대상이며,지분거래는 금액과 무관하게 제출해야 합니다.-참고로오피스텔은건축법상 업무시설이므로 「주택」취득자금 조달 및 입주계획서 제출대상이 아닙니다. 다만 자금출처조사 자체를 면제받는 것은 결코 아니라는 점은 분명히 구분하셔야 합니다.· · ·2026년 2월 10일, 서식이 통째로 바뀌었습니다-국토교통부령 제1557호(2026년 2월 6일 공포, 같은 달 10일 시행)로 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙별지 제1호의3서식(주택)과별지 제1호의4서식(토지)이 전면 개편되었습니다.2026년 2월 10일 이후 체결한 계약은 종전 양식으로는 신고 자체가 되지 않습니다.-첫째, 자기자금 항목이 훨씬 촘촘해졌습니다.부동산 처분대금과 주식·채권 매각대금이 각각 별도 항목으로 분리되었고,가상자산 매각대금이 독립 항목으로 신설되었습니다.코인을 팔아 마련한 자금을 예전처럼 '현금 등 그 밖의 자금'에 묻어둘 수 없게 되었다는 뜻입니다.-둘째, 증여·상속 자금은 신고·납부 여부까지 기재합니다.금액만 적는 것이 아니라 증여세·상속세 신고 및 납부 여부를 함께 적도록 바뀌었습니다. 신고하지 않은 증여를 계획서에 적는 순간 스스로 무신고 사실을 밝히는 구조가 됩니다.-셋째, 차입금 항목도 세분화되었습니다.기존에는 주택담보대출·신용대출 외에는 '그 밖의 대출'로 묶을 수 있었지만,이제사업자대출이 별도 항목으로 분리되었고 대출 유형별로금융기관명을 직접적어야 합니다.해외예금·해외대출·해외금융기관명 항목도 새로 들어왔습니다.-넷째, 첨부서류 의무가확대되었습니다.중개거래로 신고하는 경우매매계약서 사본과계약금 지급사실 입증서류(영수증, 이체확인증 등)를 반드시 첨부해야 합니다. 다만 거래당사자가 공동으로 신고하는 직거래는 이 첨부의무에서 제외됩니다.-다섯째, 토지거래허가구역 내 주택도 제출대상이 되었습니다.허가 신청 단계와 본계약 신고 단계에서 두 번 제출하게 되는 경우가 생기는데, 두 서류의 내용이 서로 어긋나면 곧바로 소명 요구 대상이 됩니다.· · ·작성 시 반드시 지켜야 할 6가지 주의사항1. 합계는 매매대금과 1원까지 일치해야 합니다.자기자금과 차입금의 합계가 계약서상 매매대금과 다르면 그 자리에서 보완 요청이 들어옵니다.취득세, 중개보수, 인테리어 비용은 매매대금에 포함하지 않습니다.다만 국세청 자금출처조사 단계에서는 취득세 등 취득부수비용까지 포함한 총 소요자금을 기준으로 보므로(상속세 및 증여세법 집행기준 45-0-3), 두 기준이 다르다는 점을 반드시 구분해서 준비하셔야 합니다.2. 대출은 '예정'과 '확정'을 정확히 구분하십시오.승인 전이면 예정, 승인 후면 확정입니다. 승인도 나지 않았는데 확정으로 적었다가 실제 실행금액이 달라지면 계획서 전체의 신뢰도가 떨어집니다.3. '현금 등 그 밖의 자금' 비중을 최소화하십시오.실무상 자금출처조사 선별에서 가장 위험한 항목이 바로 이 칸입니다. 출처를 설명하기 어려운 현금 비중이 높을수록 소명 요구 가능성이 커집니다. 가능하면 계약 전에 미리 계좌로 옮겨 금융거래 흔적을 남겨두시는 것이 좋습니다.4. 증여인지 차용인지 계약 전에 결론을 내십시오.-부모님께 받은 돈을 계획서에 어떻게 적느냐에 따라 세금 구조가 완전히 달라집니다. 증여로 적으면 증여세 신고가 따라와야 하고, 차용으로 적으면 차용증과 이자 지급 이력이 있어야 합니다. 계약 후에 뒤늦게 정하려 하면 이미 늦습니다.-만약 특수관계인의 차용으로 적으시면 세무서에서는 기계적으로 사후관리를 하므로 , 15년이내에 해명자료 안내문을 세무서에서 받게되고, 원금 이자 상환내역을 소명 하셔야 합니다.5. 부부 공동명의는 각자 작성해야 합니다.공동명의자는 각각 자금조달계획서를 작성해 제출하며, 두 사람의 자금 합계가 총 거래가액과 일치해야 합니다. 이때 지분비율과 실제 자금부담비율이 다르면 그 차이만큼 배우자 간 증여 문제가 발생할 수 있습니다.6. 계획서와 실제 자금 흐름을 일치시키십시오.계획서는 말 그대로 계획이므로 다소 차이가 날 수 있지만, 합계가 크게 달라지거나 자금 성격이 바뀌면 소명 대상이 됩니다. 잔금 지급 후 이체내역과 계획서를 한 번 대조해 두시는 것을 권해 드립니다.· · ·절세의 출발점은 '증여추정 배제기준' 이해입니다-상속세 및 증여세법 제45조는 재산 취득자의 직업·연령·소득·재산 상태로 볼 때 자력으로 취득했다고 보기 어려운 경우, 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정한다고 규정하고 있습니다. 여기서 중요한 것은'추정'이라는 점입니다. 납세자가 반증하면 뒤집을 수 있다는 뜻이고, 반대로 반증하지 못하면 그대로 과세됩니다.-첫 번째 안전판은상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항 단서의 이른바20% 룰입니다.입증되지 않은 금액이 「취득재산가액의 20%」와 「2억원」 중 적은 금액에 미달하면 증여추정 규정을 적용하지 않습니다.예컨대 12억원 주택이라면 Min(2억 4천만원, 2억원) = 2억원이므로, 미입증금액이 2억원 미만이면 증여추정에서 벗어납니다.-다만 함정이 있습니다.취득자금을 '증여받은 재산'으로 입증하는 경우에는 이 20% 룰이 적용되지 않습니다(상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1 제2항). 증여로 마련한 자금이 섞여 있다면 계산 구조가 달라진다는 점을 반드시 확인하셔야 합니다.-두 번째 안전판은상속세 및 증여세 사무처리규정 제42조(국세청훈령 제2618호, 2025년 6월 11일)의 증여추정 배제기준입니다.재산취득일 전 10년 이내를 기준으로, 30세 미만은 주택 5천만원·총액한도 1억원, 30세 이상은 주택 1억 5천만원·총액한도 2억원, 40세 이상은 주택 3억원·총액한도 4억원 미만이면 증여추정 규정을 적용하지 않습니다.-다만 이 기준 미만이라고 해서 면죄부가 되는 것은 아닙니다.같은 조 제2항은기준금액과 관계없이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인되면 증여세 과세대상이 된다고 명시하고 있습니다.배제기준은 '조사에 착수하지 않는 선'일 뿐, '과세하지 않는 선'이 아닙니다.-세 번째는증여재산공제의 적극적 활용입니다. 직계존속으로부터는 10년간 5천만원(미성년자 2천만원), 배우자로부터는 6억원까지 공제됩니다(상속세 및 증여세법 제53조). 여기에혼인·출산 증여재산공제(같은 법제53조의2)를 활용하면 혼인신고일 전후 2년 또는 자녀 출생일·입양신고일부터 2년 이내에 직계존속으로부터 받은 재산에 대해1억원을 추가로 공제받을 수 있습니다.부부가 각각 적용받으면 양가에서 최대 3억원까지 증여세 없이 마련할 수 있는 구조가 됩니다.-네 번째는미리 하는 증여입니다. 증여추정 배제기준과 증여재산공제는 모두 10년 단위로 움직입니다. 주택 취득 직전에 몰아서 증여하면 자금출처조사와 정면으로 부딪히지만,미리 계획적으로 나누어 증여하고 신고까지 마쳐두면 그 자체가 가장 확실한 자금출처 소명자료가 됩니다.· · ·가족에게 빌린 돈, 차용으로 인정받는 조건-실무에서 가장 다툼이 많은 부분입니다. 세무당국은 직계존비속 간 금전거래를 원칙적으로 증여로 추정하며, 차용 및 상환 사실이 객관적으로 명백히 입증되지 않는 한 소비대차로 인정하지 않습니다(국세청 심사증여2014-0086 등).-상속세 및 증여세법 제41조의4는 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 빌린 경우 그 이익을 증여재산가액으로 본다고 규정하고 있습니다. 적정 이자율은연 4.6%(법인세법 시행규칙 제43조 제2항당좌대출이자율), 과세 기준금액은1천만원입니다(같은 법 시행령 제31조의4 제2항).-계산해 보면 1,000만원 ÷ 4.6% =약 2억 1,739만원입니다. 이 금액 이하를 무이자로 빌리면 연간 이익이 1천만원 미만이므로 증여세 과세대상이 되지 않습니다. 저리 대여의 경우에는 적정이자 상당액과 실제 지급이자의 차액이 연 1천만원 미만이면 됩니다.-다만 이 계산은 '차용으로 인정받는다는 전제'에서만 의미가 있습니다. 애초에 대여 자체가 부인되면 원금 전액이 증여로 과세됩니다. 그래서 다음 네 가지를 갖추셔야 합니다.[반드시는 아님]① 차용증에 원금, 이자율, 변제기, 변제방법을 명시하고 확정일자 또는 공증으로 작성시점을 고정할 것(상환기간은 10년이내로 할것)② 약정한 이자를 실제로 계좌이체하고, 이자 지급 시 27.5%(지방소득세 포함)를 원천징수해 신고할 것③ 만기 일시상환보다 분할상환 구조로 설계하고 실제 상환 이력을 남길 것(만기 일시상환해도 차용으로 인정가능함)④ 차입 규모가 본인의 소득·재산 대비 상환 가능한 수준인지 사전에 검토할 것-특히 ②번을 놓치시는 분들이 많습니다. 이자를 실제로 지급했더라도 원천징수와 지급명세서 제출이 없으면, 국세청 입장에서는 그 거래를 확인할 방법이 없습니다. 오히려 원천징수 이력이 있으면 그 자체가 강력한 소비대차 증거가 됩니다.그러나 반드시 이자지급 내역이 있어야만 인정되는것은 아닙니다. 원금만 상환해도 차용으로 인정되는경우가 많습니다.-대출기간을 정하지 않은 경우에는 1년으로 보고, 1년 이상인 경우에는매년 새로 대출받은 것으로 보아계산합니다(상속세 및 증여세법 제41조의4 제2항). 장기 차입일수록 매년 검토가 필요하다는 의미입니다.· · ·자주 묻는 질문Q1. 자금조달계획서에 적은 금액과 실제 조달 금액이 달라지면 어떻게 되나요?A.계획서이므로 어느 정도 차이는 인정됩니다. 다만 합계가 크게 달라지거나 자금의 성격 자체가 바뀌면 소명 요구 대상이 될 수 있습니다. 변동이 생겼다면 중개사 또는 관할 지자체에 정정 처리 가능 여부를 확인하시고, 무엇보다 실제 이체내역으로 설명이 되도록 관리하셔야 합니다.Q2. 부모님이 전세보증금을 대신 내주셨는데 이것도 적어야 하나요?A. 임대보증금을 승계하거나 활용하는 경우 차입금 항목에 기재합니다. 부모님이 사실상 부담하신 부분이라면 증여인지 차용인지 성격을 먼저 확정해야 하고, 임대차계약서와 이체내역을 함께 준비하셔야 합니다.Q3. 증여추정 배제기준(예: 40세 이상 주택 3억원) 미만이면 안전한가요?A. 아닙니다.사무처리규정 제42조 제2항은 기준금액과 관계없이 증여 사실이 확인되면 과세한다고 규정하고 있습니다.배제기준은 조사 대상 선별 기준일 뿐이며, 실제 증여가 있었다면 금액과 무관하게 증여세 신고의무가 있습니다.Q4. 소명 요구를 받으면 언제까지 답변해야 하나요?A. 통상 국세청 안내문에 정해진 기한(대개 2주 내외) 안에 답변해야 하며, 자료가 방대하면 기한 연장을 신청할 수 있습니다.이 단계에서 어떻게 소명하느냐에 따라 조사 착수 여부가 갈리므로, 안내문을 받으신 즉시 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.Q5. 취득한 지 몇 년이 지났는데 이제 와서 조사를 받을 수 있나요?A. 가능합니다. 증여세 부과제척기간은 원칙적으로 10년이지만,국무신고·거짓신고·부정행위가 있는 경우에는15년까지 늘어납니다(세기본법 제26조의2). 취득 시점의 자료를 장기간 보관하셔야 하는 이유입니다.[제가 실제로 11년 지나서 소명안내문 받았다는 분을 제 사무실에서 보았습니다.]Q6. 가상자산을 팔아 자금을 마련했습니다. 어떻게 적나요?A. 2026년 2월 10일 개정 서식부터가상자산 매각대금이 독립 항목으로 신설되었으므로 해당 칸에 기재하셔야 합니다.거래소명, 매도 시점, 원화 환전 시점이 시간 순서대로 정합성을 갖추도록 거래내역 확인서를 미리 발급받아 두시는 것을 권해 드립니다.Q7. 오피스텔을 사는데도 제출해야 하나요?A. 오피스텔은 건축법상 업무시설이므로 주택취득자금 조달 및 입주계획서 제출대상이 아닙니다. 다만 취득자금에 대한 증여추정과 자금출처조사는 주택 여부와 무관하게 적용되므로 자료 준비는 동일하게 하셔야 합니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 계약 전에 자금 계획을 확정하십시오.계약서에 도장을 찍는 순간부터 30일 시계가 돌아갑니다. 증여할 금액, 차용할 금액, 대출 가능 금액을 계약 전에 확정하고 차용증까지 준비해 두어야 합니다.2. 자기자금은 최근 5년 소득으로 설명 가능한지 먼저 검증하십시오.소득금액증명원 기준으로 자기자금이 설명되지 않는다면, 그 차액이 곧 소명 부담입니다.3. 증여는 '미리, 나누어, 신고까지' 하십시오.취득 직전 몰아주기 증여는 조사의 표적이 됩니다. 10년 단위로 설계하고 신고까지 마쳐야 소명자료로서 가치가 있습니다.4. 공동명의는 지분비율과 자금부담비율을 맞추십시오.두 비율이 어긋나면 그 차이만큼 배우자 간 증여 문제가 발생합니다.5. 제출한 계획서는 반드시 사본으로 보관하십시오.몇 년 뒤 소명 요구가 왔을 때 무엇을 어떻게 적었는지 모르면 대응 자체가 어렵습니다.· · ·참고 법령 및 예규부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 (부동산 거래의 신고)부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항 (과태료)부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제3조 (부동산 거래의 신고)부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조, 별지 제1호의3서식·제1호의4서식국토교통부령 제1557호 (2026. 2. 6. 공포, 2026. 2. 10. 시행)상속세 및 증여세법 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항 (증여추정 배제, 20% 룰)상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1 (자금출처로 인정되는 경우)상속세 및 증여세법 집행기준 45-0-3 (재산취득자금의 구성)상속세 및 증여세 사무처리규정 제42조 (증여추정 배제기준, 국세청훈령 제2618호, 2025. 6. 11.)상속세 및 증여세법 제41조의4 (금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)상속세 및 증여세법 시행령 제31조의4 (적정 이자율·기준금액 1천만원)법인세법 시행규칙 제43조 제2항 (당좌대출이자율 연 4.6%)상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2 (증여재산공제, 혼인·출산 증여재산공제)국세기본법 제26조의2 (국세부과의 제척기간)국세청 심사증여2014-0086 (직계존비속 간 금전소비대차의 입증)※ 본 글은 게시일 현재의 법령을 기준으로 작성되었습니다. 규제지역 지정 현황과 세부 기준은 수시로 변경되므로, 실제 신고 전 국가법령정보센터(law.go.kr)와 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다. 개별 사안에 대한 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

[소득세, 거주자판단]국내 주소 및 사업장이 있는 자가 배우자 업무관계로1년간 동반 출국 시 거주자 해당 여부(다시 입국할 경우 거주자임)사전-2018-법령해석소득-0460 [법령해석과-1888]등록일자 : 2019.01.22.생산일자 : 2018.07.02.요지거주자와 비거주자의 판단은 「소득세법」 제1조 및 같은 법 시행령 제2조의 규정에 따라 거주기간, 직업, 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 경우, 거주자와 비거주자의 판단은 「소득세법」 제1조 및 같은 법 시행령 제2조의 규정에 따라 거주기간, 직업, 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로 국내주소가 있으며,국외 체류중인 기간중에도 국내 사업장을 지속적으로 영위하고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되는 경우 「소득세법」 제1조에 규정하는 거주자에 해당하는 것입니다. 끝.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 상속세 신고 실무에서 유족분들이 가장 많이 혼동하시는 부분, 바로 유족연금·유족보상금·형사합의금·위자료 같은 금품이 상속재산가액에 포함되는지에 대해서 설명드리겠습니다."이 돈도 상속세 내야 하나요?" - 정답은 '귀속주체'가 누구인지 파악하는것 입니다-갑작스러운 사고나 질병으로 가족을 잃으신 분들이 상속세 신고를 준비하시면서 가장 먼저 마주치는 질문이 있습니다. "장례 이후에회사에서 나온 돈, 연금공단에서 나온 돈, 가해자 측에서 받은 합의금까지 전부 상속재산에 넣어야 하나요?"-결론부터 말씀드리면, 명칭만 보고는 판단할 수 없습니다.세법이 보는 기준은 그 돈이 '피상속인에게 귀속될 권리였는가', 아니면 '유족이 자기 이름으로 직접 취득한 권리인가'입니다.-상속세 및 증여세법 제2조 제3호는 상속재산을 피상속인에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상·사실상의 모든 권리로 정의하고 있습니다. 즉 출발점은 '피상속인에게 귀속되는가'입니다.-여기에 세법은 두 개의 장치를 추가로 두고 있습니다. 하나는형식상 상속재산이 아니지만 실질이 상속과 같아 상속재산으로 '보는' 간주상속재산(보험금·신탁재산·퇴직금 등)이고, 다른 하나는 반대로 형식상 상속재산처럼 보이지만 유족 고유의 권리이므로 제외하는 규정입니다.· · ·유족연금·유족보상금 - 상증법 제10조 단서에 열거된 것은 상속재산이 아닙니다-상속세 및 증여세법 제10조는 원칙적으로,피상속인에게 지급될 퇴직금·퇴직수당·공로금·연금 또는 이와 유사한 것이 피상속인의 사망으로 인하여 지급되는 경우 그 금액을 상속재산으로 본다고 규정합니다. 즉 일반적인 퇴직금이나 회사가 지급하는 공로금은 상속재산에 포함됩니다.-다만 같은 조 단서에서 아래의 유족급여들은 상속재산으로 보지 않는다고 명시적으로 열거하고 있습니다.① 국민연금법에 따라 지급되는 유족연금 또는 사망으로 인하여 지급되는 반환일시금 (제1호)② 공무원연금법·공무원 재해보상법 또는 사립학교교직원 연금법에 따른 퇴직유족연금, 장해유족연금, 순직유족연금, 직무상유족연금, 위험직무순직유족연금, 퇴직유족연금부가금, 퇴직유족연금일시금, 퇴직유족일시금, 순직유족보상금, 직무상유족보상금, 위험직무순직유족보상금 (제2호)③ 군인연금법 또는 군인 재해보상법에 따른 유족연금, 유족연금부가금, 유족연금일시금, 유족일시금 등 (제3호)④ 산업재해보상보험법에 따라 지급되는 유족보상연금·유족보상일시금·유족특별급여 또는 진폐유족연금 (제4호)⑤ 근로자의 업무상 사망으로 인하여 근로기준법 등을 준용하여 사업자가 그 근로자의 유족에게 지급하는 유족보상금 또는 재해보상금과 그 밖에 이와 유사한 것 (제5호)⑥ 위와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것 (제6호, 상속세 및 증여세법 시행령 제6조)-이 급여들이 제외되는 이유는 명확합니다.각 연금법이 유족의 생활보장을 위해 '유족에게 직접' 수급권을 부여한 것이지, 피상속인의 재산이 상속을 통해 넘어가는 구조가 아니기 때문입니다.-실무상 특히 주의하실 부분은제5호입니다. 회사가 임직원의 업무상 사망에 대해 유족에게 지급하는 유족보상금이 여기에 해당하는지는, 해당 임원의 선임 경위와 실제 수행 업무 등을 감안하여 근로자에 준하는지를 사실판단해야 합니다.명칭을 '유족보상금'으로 붙였다고 자동으로 제외되는 것은 아니며, 실질이 공로금·퇴직위로금이라면 상속재산으로 과세될 수 있습니다.· · ·형사합의금과 위자료 - 유족 고유의 권리라면 상속세 과세대상이 아닙니다-교통사고나 산업재해로 가족을 잃은 경우, 가해자 측으로부터 형사합의금을 받게 되는 경우가 많습니다. 이 돈이 상속재산인지에 대해 국세청은 명확한 해석을 내놓았습니다.-국세청 서면-2018-법령해석재산-2398(법령해석과-785, 2020.3.13.)은,교통사고로 사망한 피상속인의 유족이 가해자 측과 합의하여 '유족 위로금' 명목으로 받게 될 형사합의금은 상속개시일 현재 피상속인에게 귀속되는 재산으로 볼 수 없어 상속세 과세대상에 해당하지 않는다고 회신하였습니다.-또한민사상 손해배상금에 대해서는기존 해석사례인 재산01254-1978(1986.6.19.)을 참조하도록 하였는데,해당 해석은 정신적 또는 재산상 손해배상의 성격으로 받는 보상금은 수취인에게 상속세나 증여세의 과세대상이 되지 않는다는 취지입니다.-위자료에 대해서도 같은 결이 유지됩니다.민법 제752조는 타인의 생명을 해한 자는 피해자의 직계존속·직계비속 및 배우자에 대하여 재산상의 손해가 없는 경우에도 손해배상 책임이 있다고 정하고 있는데,이는 유족이 자기 고유의 지위에서 취득하는 권리입니다. 상속을 원인으로 취득하는 재산이 아니므로 상속재산가액에 산입되지 않습니다.-참고로 증여세 측면에서도상속세 및 증여세법 기본통칙 4-0…7은 이혼 등에 따라 정신적 또는 재산상 손해배상의 대가로 받는 위자료는 조세포탈의 목적이 인정되는 경우를 제외하고는 증여로 보지 않는다고 정하고 있습니다.· · ·그렇다면 무조건 비과세일까요? - 반대로 과세되는 경우들-여기서 반드시 구분해야 할 부분이 있습니다. 민사적으로는 '상속되는 권리'이지만 세법상 취급이 갈리는 영역이 존재합니다.-대법원 1969.4.15. 선고 69다268 판결은, 피해자의 위자료청구권은 일신전속권이 아니어서 피해자의 사망으로 상속되며, 피해자가 즉사한 경우에도 치명상을 받은 때와 사망 사이에 이론상 시간적 간격이 인정되므로 위자료청구권은 당연히 상속의 대상이 된다고 판시하였습니다. 그리고 유족은 민법 제752조에 따른 고유의 위자료청구권과 피상속인으로부터 상속받은 위자료청구권을 함께 행사할 수 있다고 보았습니다.-즉 민사상으로는'피상속인이 취득한 손해배상청구권'과 '유족 고유의 손해배상청구권'이 병존합니다. 세법상 상속재산 판단도 이 구분을 따라갑니다.-사고 직후 사망하지 않고 병원에서 치료를 받다가 사망한 경우처럼, 피상속인이 생전에 이미 손해배상청구권을 취득한 상태였다면 그 청구권은 본래의 상속재산으로 상속재산가액에 포함될 여지가 있습니다.반면 유족 고유의 지위에서 받는 위로금·위자료는 포함되지 않습니다.-보험금은 별도의 규정이 적용됩니다.상속세 및 증여세법 제8조에 따라 피상속인의 사망으로 인하여 받는 생명보험 또는 손해보험의 보험금으로서 피상속인이 보험계약자인 계약에 의하여 받는 것은 상속재산으로 봅니다.보험계약자가 피상속인 외의 자이더라도 피상속인이 실제로 보험료를 납부하였다면 마찬가지로 상속재산에 포함됩니다.-따라서 같은 교통사고라도,가해자 측 보험사가 지급하는 손해배상 성격의 보험금과, 피상속인이 스스로 가입하고 보험료를 부담한 상해·생명보험의 사망보험금은 전혀 다르게 취급됩니다. 후자는상증법 제8조의간주상속재산입니다.-국세청도 지방자치단체의 배상책임보험금 및 국가배상법에 따른 배상금이 상속재산에 해당하는지는 그 사고와 지급 경위 및 지급 근거 등 제반 사정을 종합하여 사실판단할 사항이라고 회신한 바 있습니다.결국 명목이 아니라 실질과 근거가 결정합니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1.지급 근거 서류를 반드시 확보하십시오. 유족연금 수급 결정통지서, 산재 유족급여 지급결정서, 형사합의서, 손해배상 합의서·판결문 등 '어떤 법률 근거로 누구에게 지급되었는가'를 보여주는 서류가 과세 여부를 가르는 결정적 증빙이 됩니다.2.합의서 문언을 사전에 점검하십시오. 형사합의금을 받으실 때 합의서에 수령 주체와 성격(유족 위로금인지, 피상속인의 손해배상채권을 승계한 것인지)이 모호하게 기재되면 과세관청과 다툼의 소지가 생깁니다. 가급적 합의 단계에서 세무 검토를 받으시는 것이 좋습니다.3.회사 지급 금품은 명칭보다 실질입니다. 유족보상금·위로금·공로금·퇴직위로금이 섞여 지급되는 경우가 많은데,상증법 제10조 본문의 공로금인지 단서제5호의 유족보상금인지에 따라 과세 여부가 정반대로 갈립니다. 지급 규정과 이사회 결의 내용을 함께 검토해야 합니다.4.피상속인 본인의 보험은 별개로 집계하십시오. 가해자 측 배상금과 달리, 피상속인이 계약자이거나 보험료를 실제 부담한 보험의 사망보험금은상증법 제8조에 따라 반드시 상속재산에 포함해 신고해야 합니다. 이 부분 누락이 실무에서 가장 잦은 가산세 원인입니다.5.판단이 애매하면 사전답변 제도를 활용하십시오. 지급 경위가 특수하거나 금액이 큰 경우, 신고 전에 국세청 세법해석 사전답변을 신청해 예측 가능성을 확보하는 것이 사후 경정·가산세 리스크보다 훨씬 경제적입니다.· · ·참고 법령 및 예규·판례상속세 및 증여세법 제2조 제3호 (상속재산의 정의)상속세 및 증여세법 제8조 (상속재산으로 보는 보험금)상속세 및 증여세법 제9조 (상속재산으로 보는 신탁재산)상속세 및 증여세법 제10조 (상속재산으로 보는 퇴직금 등) 및 같은 조 단서 제1호~제6호상속세 및 증여세법 시행령 제6조 (상속재산으로 보지 아니하는 퇴직금 등)상속세 및 증여세법 기본통칙 4-0…7 (위자료에 대한 증여세 과세제외)민법 제750조·제751조·제752조 (불법행위, 재산 이외의 손해배상, 생명침해로 인한 위자료)국세청 서면-2018-법령해석재산-2398 (법령해석과-785, 2020.3.13.) - 유족이 수령한 형사합의금·민사상 손해배상금의 상속세 과세대상 여부국세청 재산01254-1978 (1986.6.19.) - 손해배상 성격 보상금의 상속세·증여세 과세 여부대법원 1969. 4. 15. 선고 69다268 판결 (손해배상) - 위자료청구권의 상속성 및 유족 고유 위자료청구권의 병존

[세법개정안, 양도세 ]조정지역 일시적2주택 양도세 비과세 규정(신규주택 취득후 2년 내 팔아야 함)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.세법에서는 일시적 2주택 양도소득세 비과세 규정이 있습니다. 1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 보유(취득당시 조정지역일 경우 2년 이상 거주)를 해야 양도소득세가 비과세 되나, 2주택임에도 불구하고 첫번째 주택을 팔 때 양도소득세 비과세를 해준다는 내용입니다. 일시적 2주택 양도소득세 비과세 규정은 아래와 같습니다.★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 ★1) 종전주택 취득일로부터1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역이라면 2년이상 거주 또는 상생임대요건 충족)을 충족할 것이처럼, 신규주택(조정지역, 비조정지역 모두)을 취득하고 3년 이내 종전주택을 양도할 경우 일시적 2주택 양도소득세 비과세 규정을 받을 수 있었습니다.이번 8.3 세법 개정안에 따르면종전주택과 신규주택이 "모두" 조정지역일 경우에는 신규주택 취득일로부터2년 이내에 종전주택을 양도하셔야만 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이는 26.10.01 이후 조정지역 내 종전주택 양도분부터 적용이 됩니다.종전주택과 신규주택 중 하나라도 비조정지역이라면 종전규정대로 신규주택 취득일로 3년 이내 종전주택을 양도하시면 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 받으실 수 있습니다.단, 이를 과거 취득분까지 소급적용하면 납세자들이 피해를 보기 때문에26.8.3 이전에 신규주택 또는 신규주택을 취득할 수 있는 권리(분양권이나 입주권 등), 신규주택 매매계약을 체결한 경우에는 종전규정이 적용되므로 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 됩니다.이번 개정안 중 양도세 관련된 주요 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.★주택임대사업자의 양도소득세 폐지 ★[세법개정안] 주택임대사업자의 조정지역 아파트 양도소득세 중과배제 단계적 폐지(자동말소일로부터 1년 내 팔아야 중과배제)[세법개정안] 주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 단계적 폐지 (자동말소일로부터 1년 내 팔아야 중과배...blog.naver.com★ 주택임대사업자의 장기보유특별공제 단계적 폐지★[세법개정안] 주택임대사업자의 장기보유특별공제 단계적 폐지(자동말소일로부터 1년 내 팔아야 장특공 50%가능)[세법개정안] 주택임대사업자의 장기보유특별공제 단계적 폐지 (자동말소일로부터 1년 내 팔아야 50% 가능)...blog.naver.com★상생임대주택 양도세 비과세 폐지★[세법개정안 : 양도세, 상생임대] 상생임대폐지예정 및 상생임대양도기한[세법개정안 : 양도세, 상생임대] 상생임대주택 양도세 비과세 폐지예정 및 상생임대주택양도기한 안녕하세...blog.naver.com이번 개정안 전체는 아래 재정경제부 사이트에서 자세하게 확인할 수 있습니다.재정경제부2026년 세제개편안 발표mofe.go.kr도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224390679558원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다.8월 3일 발표된 2026년 세제개편안 중에서'주택임대사업자'분들이 적용받아 온 다음과 같은양도소득세 특례에 양도기한을 신설하거나 혜택을 단계적으로 축소하는 내용이 포함되었습니다.[변경되는 주택임대사업자 혜택]1. 다주택자 양도소득세 중과배제2. 조특법 97조의3 장기임대주택 장기보유특별공제 우대 적용3. 조특법 97조 장기임대주택 양도소득세 100% 감면4. 조특법 97조의2 신축임대주택 양도소득세 100% 감면*현재 개정안 및 입법예고 단계이므로 최종 확정 법령은 별도로 확인할 필요가 있습니다.Previous imag현행 규정상 일정 요건을 갖춘 자동말소된 주택임대사업자가 적용받는 다주택자 양도소득세 중과배제, 장기보유특별공제 우대율 적용 혜택과, 일정 요건을 충족한 장기임대주택·신축임대주택에 대한 양도소득세 감면 혜택은양도 시기와 관계없이 언제든지 적용가능합니다.이러한 특례 주택들은 시세가 많이 오르더라도 세금에 대한 부담이 매우 적기 때문에, 보물처럼 수십 년 이상 계속 보유하는 분들이 많습니다.하지만, 이번 세제개편안이 시행되면 주택임대사업자 양도세가 크게 변화됩니다.일부 임대주택은 빠르면 27년까지 양도해야 기존 세제혜택을 온전히 적용 받을 수 있기 때문에 해당 주택을 보유하고 계신 분들은 개정 내용을 정확하게 확인하고, 적절한 양도 시기를 미리 계획할 필요가 있습니다.오늘은 주택임대사업자 양도소득세 혜택 중 다주택자 양도소득세 중과배제와 조특법 제97조의3 장기보유특별공제 특례 적용에 대한 양도기한 신설 및 달라지는 세부적인 개정 내용을 살펴보겠습니다.1. 다주택자 양도소득세 중과배제(소득세법 시행령 제167조의3 및 제167조의10)<1> 단계적 폐지 대상 임대주택아래 요건을 충족한 주택임대사업자의 매입임대주택을 양도하는 경우, 자동말소 이후에도양도 시기에 관계없이 다주택자 양도소득세 중과세 적용에서 배제됩니다.[다주택자 양도소득세 중과배제 임대주택 요건]1. 지자체 임대사업자 및 세무서 사업자등록2. 임대개시일 현재 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하3. 임대주택 등록시점에 따른 의무임대기간 충족4. 2019.2.12. 이후 임대료 5% 증액제한 준수요건을 충족한 매입임대주택은 다주택자 양도소득세 중과배제 혜택을 적용받을 수 있습니다. 하지만 이번 세제개편안은 혜택 적용대상 중2가지 유형의 임대주택에 대해서는 단계적 폐지, 즉 양도기한을 신설합니다.[단계적 폐지 대상 임대주택(자동말소주택)]1. 4년 단기매입임대주택 중 아파트 + 조정대상지역2. 8년 장기일반매입임대주택 중 아파트 + 조정대상지역따라서 다음 임대주택 유형은 이번 개정안의 직접적인 단계적 폐지 대상에는 포함되지 않기 때문에 한동안은 계속 보유하셔도 괜찮을 것으로 보입니다.[중과배제 혜택이 유지되는 임대주택 유형]1.비조정대상지역 아파트2. 아파트가 아닌 주택(단독주택, 다세대, 다가구, 도시형생활주택, 오피스텔 등)<2> 중과배제 혜택 단계적 폐지현재는 임대사업자 양도세 중과배제 혜택 적용에 대해 별도의 양도기한 제한이 없지만, 개정안에 따르면 다음과 같이 양도기한 제한이 신설됩니다.(1) 26.12.31.까지 자동말소된 조정지역 아파트① 27년 양도 : 중과배제 적용② 28년 양도 : 중과세율의 1/2 적용③ 29년 이후 양도 : 중과적용(2) 27.1.1. 이후 자동말소되는 조정대상지역 아파트임대주택 중 27.1.1. 이후에 의무임대기간이 종료되는 물건도 있기 때문에 개정안은 별도의 경과규정을 두고 있습니다.① 의무임대기간 종료일로부터 1년 이내 양도 : 중과배제 적용② 종료일로부터 1~2년 이내 양도 : 중과세율의 1/2 적용③ 종료일로부터 2년 이후 양도 : 중과적용(3) 27.1.1. 이후 조정대상지역으로 신규 지정된 아파트27.1.1. 이후 조정대상지역으로 신규 지정된 경우도 동일한 경과규정이 적용됩니다.① 조정대상지역 신규 지정일로부터 1년 이내 양도 : 중과배제 적용② 지정일로부터 1~2년 이내 양도 : 중과세율의 1/2 적용③ 지정일로부터 2년 이후 양도 : 중과적용(4) 재건축·재개발 진행 중인 아파트① 이전고시일로부터 1년 이내 양도 : 중과배제 적용② 이전고시일로부터 1~2년 이내 양도 : 중과세율의 1/2 적용③ 이전고시일로부터 2년 이후 양도 : 중과적용[세액비교]· 양도가 : 10억원· 취득가 : 5억원· 주택임대사업자로서 다주택자 중과배제 요건 충족· 매도자는 조정대상지역 다주택자다주택자 양도세 중과배제 요건을 충족한 임대물건이 양도가 10억원, 취득가 5억원으로 가정했을때 양도시기에 따라 달라지는 예상 양도소득세입니다.2027년까지 양도하는 경우와 2029년 이후 양도하는 경우를 비교하면, 2주택자는 최대 약 1.5억원, 3주택자는 최대 약 2억원의 양도소득세 차이가 발생할 수 있습니다.경우에 따라 세부담이 2배 이상 증가할 수 있는 만큼, 단순히 양도시기만 늦추기보다는 보유주택 수, 취득가액, 예상 양도차익, 장기보유특별공제 적용 여부 등을 함께 고려하여 세액 차이를 사전에 검토할 필요가 있습니다.특히 2027년까지 중과배제 혜택을 적용받을 수 있는 주택이라면,2029년 이후 중과세율이 다시 적용되기 전에 양도하는 방안을 우선적으로 검토해보는 것이 유리할 수 있습니다.2. 장기임대주택 장기보유특별공제 우대 적용(조세특례제한법 제97조의3)<1> 단계적 폐지 대상 임대주택현재 조세특례제한법 제97조의3 규정에 따라 아래의 요건을 충족한 장기임대주택을 양도하는 경우, 자동말소 이후에도양도시기에 관계 없이 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해서 높은 공제율의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.(1) 8년 이상 임대 : '50%' 장기보유특별공제 적용(2) 10년 이상 임대 : '70%' 장기보유특별공제 적용[장기보유특별공제 우대 적용 임대주택 요건]1. 지자체 임대사업자 및 세무서 사업자등록(20.12.31.까지 등록)2. 임대개시일 현재 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하(18.9.14. 이후 취득분부터 적용)3. 국민주택규모 이하일 것(다가구주택은 가구당 전용면적으로 판단)4. 장기임대주택으로 등록하여 8년(10년)이상 계속하여 임대5. 임대료 5% 증액제한 준수요건을 충족한 장기임대주택은 자동말소 이후에도 언제든지임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 '50%' 또는 '70%'의 높은 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 다만, 이번 세제개편안은 앞서 살펴본 중과배제와 마찬가지로 조정대상지역 아파트에 대해서는단계적 폐지, 즉 양도기한을 신설합니다.[단계적 폐지 대상 임대주택(자동말소주택)]1. 4년 단기매입임대주택 중 아파트 + 조정대상지역2. 8년 장기일반매입임대주택 중 아파트 + 조정대상지역따라서 앞서 설명드린 양도소득세 중과세 적용 배제 혜택과 마찬가지로, 다음의 임대주택은 개정안에도 불구하고 계속해서 우대 적용을 받을 수 있습니다.[장기보유특별공제 우대 적용 혜택이 유지되는 임대주택 유형]1.비조정대상지역 아파트2. 아파트가 아닌 주택(단독주택, 다세대, 다가구, 도시형생활주택, 오피스텔 등)<2> 장기보유특별공제 우대 혜택 단계적 폐지현재는 양도기한에 대한 제한이 없지만, 개정안에 따르면 다음과 같이 양도기한 제한이 신설됩니다. 경과규정은 양도소득세 중과배제와 동일합니다.(1) 26.12.31.까지 자동말소된 조정지역 아파트① 27년 양도 : 장특 50% 우대적용② 28년 양도 : 장특 30% 적용③ 29년 이후 양도 : 우대적용X(2) 27.1.1. 이후 자동말소(조정대상지역 신규 지정 / 재건축·재개발 진행 중)되는 조정대상지역 아파트① 의무임대기간 종료일(신규 지정일 / 이전고시일)로부터 1년 이내 양도 : 50% 우대적용② 종료일(신규 지정일 / 이전고시일)로부터 1~2년 이내 양도 : 30% 적용③ 종료일(신규 지정일 / 이전고시일)로부터 2년 이후 양도 : 우대적용X<3> 장기보유특별공제 우대 적용 계산특례가 아닌 일반적인 장기보유특별공제는 보유기간 1년에 2%씩 공제하여, 최대 15년 보유 시 30%를 한도로 공제율이 적용됩니다.반면 조특법 97조의3에 따른 특례적용은 보유연수X공제율 방식이 아니라, 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 50%(8년 이상 임대) 또는 70%(10년 이상 임대)를 적용합니다. 공제율이 일반 공제보다 최대 2배 이상 늘어나는 것이기 때문에, 단순 계산으로도 양도세는 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.다만, 특례가 적용되는 양도차익은 전체 양도차익이 아닌임대기간에 발생한 양도차익으로 한정됩니다.20년을 보유하면서 주택임대사업자로 등록한 뒤 의무임대기간 8년을 충족하고 양도하는 경우, 20년 전체 보유기간 동안 발생한 양도차익이 아니라임대기간 8년 동안 발생한 양도차익에 대해서만 특례를 적용하는 것으로 계산방식은 다음과 같습니다.<4> 8년 자동말소 후 계속해서 10년 이상 임대한 경우아파트를 장기임대주택으로 등록한 경우 의무임대기간인 8년이 경과되면 자동으로 등록이 말소되는데, 자동말소된 이후에도 실제 임대를 계속하는 경우가 있습니다.하지만 자동말소 이후의 임대기간까지 합쳐실제 임대기간이 10년을 넘더라도, 조특법 97조의3에서는 ‘10년 임대’로 인정하지 않고 ‘8년 임대’로 보아 50%만 적용 가능합니다.사전법규재산2024-507 (2025.01.23)[제목] 임대등록 말소 후에도 계속 임대하여 임대기간이 10년 이상인 경우 조특법§97의3에 따른 70% 장기보유특별공제율 적용 여부[요약] 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대의무기간(8년) 종료로 임대등록이 자동말소되어 민간임대주택법상 장기일반민간임대주택의 등록 요건을 충족할 수 없는 경우, 조특법§97의3①(법률 제19199호로 개정되기 전의 것) 단서에 따른특례대상(70%)에 해당하지 않으므로 50% 장기보유특별공제만 적용 가능함조특법 97조의3에서 규정하는 70% 공제율을 적용받기 위한 ‘임대기간’이란 장기일반민간임대주택으로 10년 이상 계속하여 등록되어 있고, 그 등록기간 동안 통산하여 10년 이상 임대한 경우를 의미합니다. 따라서 ‘10년 임대’는 단순히 사실상 임대한 기간 10년을 의미하는 것은 아니라, 등록을 유지한 상태에서의 임대기간을 뜻한다는 점에 유의해야 합니다.<5> 의무임대기간 충족 이후 양도일까지 계속 임대를 유지해야 하는지?의무임대기간 동안 조특법 97조의3 요건을 모두 충족한 주택을 양도일까지 계속 임대해야 하는지? 임대를 해야한다면 임대료 증액상한 5%를 계속해서 준수해야 하는지? 의문이 있을 수 있습니다.관련 예규에서는 필요한 임대기간 동안 97조의3의 요건을 모두 충족했다면 그 이후 임대사업자등록이 말소되거나 더 이상 임대하지 않은 상태에서 양도하더라도,이미 성립한 조특법 97조의3 장기임대주택 특례가 사라지지 않는다는 취지로 답변하고 있습니다.서면법규재산2021-8062 (2022.03.16)[제목] 임대의무기간 경과 후에도 임대요건 등을 준수해야 조세특례제한법§97의3 특례 적용이 가능한지 여부[요약] 조세특례제한법§97의3(“쟁점특례”) ①에 따른 장기일반민간임대주택등(“쟁점주택”)을 조특령§97의3③ 각 호의 요건을 모두 충족하면서 의무임대기간동안 계속하여 임대한 후 양도하는 경우,양도일 현재까지 쟁점주택을 민간임대주택법§2(4) 또는 (5)에 따른 임대주택으로 등록하여 임대하고 있지 않은 경우에도 쟁점특례를 적용받을 수 있음<6> 단기임대주택 → 장기임대주택 전환한 경우 97조의3 적용단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 경우에도 97조의3을 적용받을 수 있습니다. 하지만, 전환 시기에 따라 인정되는 임대기간의 계산방법이 다르며, 20.7.11. 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 주택은 적용대상에서 제외되므로 정확한 검토가 필요합니다.① 19.2.11. 이전 단기→장기 전환*인정되는 임대기간 : min(단기임대주택으로 임대한 기간의 50%, 5년)19.2.12. 개정 전 조특법 시행령 97조의3에 따르면 종전 단기임대기간의 50%만 임대기간으로 인정하였으며, 인정되는 기간의 상한은 5년입니다.사전법규재산2021-1563 (2023.06.01)[제목] 민특법상 자동말소된 장기일반민간임대주택의 “임대기간 중 양도차익” 산정방법[요약] 민특법상 자동말소된 장기일반민간임대주택의 조세특례제한법§97의3에 따른 “임대기간 중 양도차익에서 임대기간은” 조특령§97의3④에 의하여 계산하는 것이며, ’19.2.12. 전에 단기매입→ 준공공으로 전환한 경우, ’19.2.12. 개정 전 조특령§97의3④에 따라 단기임대주택으로 임대한 기간의 50%에 해당하는 기간을 임대기간에 포함하여 계산② 19.2.12. 이후 단기→장기 전환*인정되는 임대기간- 의무임대기간 경과 전 전환 : 단기임대기간 100% 인정- 의무임대기간 경과 후 전환 : 의무임대기간19.2.12. 개정 이후 임대기간은 자체적으로 계산하지 않고, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」상 임대기간 기산시점부터 임대를 개시한 것으로 보는 방식으로 변경되었습니다.[사례1]2017.1.1. 단기임대 개시2019.7.1. 장기임대로 전환→ 2019.2.12. 이후 전환하였으므로 임대개시일은 2017.1.1.부터 계산합니다.즉, 단기로 임대한 2년 6개월을 100% 모두 인정받을 수 있습니다.[사례2]2013.1.1. 단기임대 개시(구 「임대주택법」상 매입임대주택, 당시 임대의무기간 5년 가정)2020.1.1. 장기임대로 전환→ 2019.2.12. 이후 전환하였으므로 단기임대기간 100%를 인정받을 수 있지만, 의무임대기간보다 실제 임대기간이 더 긴 경우에는 실제 임대한 7년 전부를 인정하는 것이 아니라 변경신고 수리일부터 종전 임대주택의 법정 의무임대기간을 역산하여 기산일을 정합니다.즉, 장기임대로 전환한 20.1.1.로부터 소급하여 의무임대기간인 5년이 되는 날인 2015.1.1.에 임대를 개시한 것으로 봅니다.③ 20.7.11. 이후 단기→장기 전환*인정되는 임대기간 :조특법 97조의3 적용 제외20.7.10 대책 후속 조치로 등록임대주택 제도가 개편되었습니다.「조세특례제한법」 97조의3에서는 20.7.11. 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 주택은 조특법 제97조의3에 따른 장기보유특별공제 특례를 적용받을 수 없도록 개정되었습니다. 또한 「민간임대주택에 관한 특별법」이 개정되면서 단기임대주택 유형이 폐지되고, 장기임대로 전환하여 연장하는 것도 허용되지 않게 변겅되었습니다.따라서20.7.11. 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 주택은 97조의3을 적용받을 수 없으므로 유의해야합니다.오랜 기간 임대주택을 유지해 오신 주택임대사업자분들께서는 이번 세제개편안으로 인해 많이 당황스러우실 것이라 생각합니다. 주택임대사업자 양도소득세 제도가 크게 달라지는 만큼, 각자의 보유주택과 임대기간, 등록·말소 시점, 중과배제 및 장기보유특별공제 적용 여부 등을 정확하게 확인할 필요가 있습니다.특히 양도 시기에 따라 세액 차이가 크게 발생할 수 있으므로, 사전에 예상세액을 비교하고 불필요한 세금 부담이나 재산상 손실이 발생하지 않도록 적정한 매도계획을 세우시길 바랍니다.이번 글이 많은 분들의 양도 시기 판단과 절세 계획에 실질적인 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담을 원하시는 분께서는[0507-1444-1361]로 연락해 주시기 바랍니다.

[종합소득세]외부조정대상자가 실수로 "자기조정"으로 신고한 경우(외부조정계산서를 제출했으면 문제 없음)심사-소득-2018-0007귀속년도 : 2016심급 : 심사등록일자 : 2019.02.17.생산일자 : 2018.03.28.진행상태 : 완료요지청구인은 종합소득세 신고할 당시 세무대리인이 작성한 외부조정계산서 및 첨부서류를 제출하였음에도, 직원의 실수로 “자기조정”으로 기재한 것에 불과한 것으로 보임결정내용결정 내용은 붙임과 같습니다.상세내용주 문OO세무서장이 2017.11.1. 청구인에게 한 2016년 과세연도 종합소득세 636,104원의 부과처분을 이를 취소합니다.이 유1. 처분개요가. 청구인은 2011.4.10. ○○도 ○○시에서 “OO비철”이라는 상호로 고철․비철 도매업을 개업하였는데, 2017.5.31.「조세특례제한법시행령」제6조 제8항에 따른 “중소기업에 대한 특별세액감면” 210,943원을 적용하여 2016년 과세연도 종합소득세 577,495원을 신고․납부하였다.나. 처분청은 2017.11.1. 청구인은 복식부기의무자로서「세무사법」에 따른 세무사등록부에 등록한 세무사, 공인회계사, 변호사가 작성한 조정계산서를 제출하여 종합소득 과세표준확정신고를 하여야 함에도 불구하고 이를 제출하지 않아 2015년 과세연도 종합소득 과세표준확정신고를 하지 않았다는 이유로, “중소기업에 대한 특별세액감면”을 부인하여 2016년 과세연도 종합소득세 636,104원을 경정․고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2018.2.12. 이 건 심사청구를 제기하였다.2. 청구주장가. 청구인은 자기조정을 할 수 있는 능력이 없다 청구인은 정식 직원 없이 부부가 사업을 운영하고 있는데, 고철 등을 구입하여 OOOOOO(주) 등에 판매하고, 청구인의 배우자는 장부 정리 등의 업무를 도와주고 있다. 그러나 청구인의 배우자는 단순 경리 업무만 할 뿐, 더존 등 세무프로그램을 설치하여 전산으로 종합소득세 등의 세무신고 업무는 할 능력이 없었다.나. 세무대리인이 OOO회계사무소에서 OOO세무법인 OO지점으로 전환하는 과정에서 발생한 신고오류에 불과하다. OOO 회계사무소는 2012년 과세연도부터 ○○비철과 세무기장 및 결산 세무조정 업무를 수행하였다. 그러나 OOO 회계사무소는 청구인의 2016년 과세연도 종합소득세 신고 당시 OOO세무법인 OO지점으로 전환하는 과정에서청구인의 종합소득세 신고서에 “외부조정”으로 체크를 하였어야 하나, 직원의 실수로 “자기조정”으로 체크한 후 신고하여 “중소기업에 대한 특별세액감면”이 부인되었다. 그러나 청구인은 2016년 과세연도 종합소득세를 신고․납부함에 있어 실질적으로 OOO 회계사무소로부터 외부조정을 받은 이상 이 건 처분은 위법하다.3. 처분청 의견청구인이 제출한 2016년 과세연도 종합소득세 과세표준 확정신고서에는 신고유형이 “자기조정”으로 표시되어 있고, 설령 이것이 실수로 인한 단순오기라고 할지라도 서면으로 제출된 과세표준확정신고서와 조정계산서상 어디에도 세무대리인의 성명, 사업자번호, 관리번호, 조정반번호, 서명 또는 직인이 등이 없는 것으로 보아 이를 적법한 외부조정계산서로 볼 수 없다.따라서 청구인이 제출한 조정계산서를 자기조정계산서로 보아 “중소기업에 대한 특별세액감면”을 배제하고 무신고 가산세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.4. 심리 및 판단가. 쟁점 청구인이 2016년 과세연도 종합소득세 신고시 외부조정계산서를 제출하였다고 볼 수 있는지 여부나. 관련법령 1)소득세법 가) 제70조【종합소득과세표준 확정신고】 ④ 종합소득 과세표준확정신고를 할 때에는 그 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 제160조 제3항에 따른 복식부기의무자가 제3호에 따른 서류를 제출하지 아니한 경우에는 종합소득 과세표준확정신고를 하지 아니한 것으로 본다. 3. 사업소득금액을 제160조 및 제161조에 따라 비치·기록된 장부와 증명서류에 의하여 계산한 경우에는 기업회계기준을 준용하여 작성한 재무상태표·손익계산서와 그 부속서류, 합계잔액시산표(合計殘額試算表) 및 대통령령으로 정하는 바에 따라 작성한 조정계산서. 다만, 제160조제2항에 따라 기장(記帳)을 한 사업자의 경우에는 기획재정부령으로 정하는 간편장부소득금액 계산서 ⑥ 소득금액의 계산을 위한 세무조정을 정확히 하기 위하여 필요하다고 인정하여 제160조 제3항에 따른 복식부기의무자로서 대통령령으로 정하는 사업자의 경우 제4항 제3호에 따른 조정계산서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 대통령령으로 정하는 조정반에 소속된 자가 작성하여야 한다. 1. 「세무사법」에 따른 세무사등록부에 등록한 세무사 2. 「세무사법」에 따른 세무사등록부 또는 세무대리업무등록부에 등록한 공인회계사 3. 「세무사법」에 따른 세무사등록부에 등록한 변호사 나) 제80조【결정과 경정】 ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 해당 과세기간 과세표준과 세액을 결정한다. 다) 제160조【장부의 비치·기록】 ① 사업자(국내사업장이 있거나 제119조 제3호에 따른 소득이 있는 비거주자를 포함한다. 이하 같다)는 소득금액을 계산할 수 있도록 증명서류 등을 갖춰 놓고 그 사업에 관한 모든 거래 사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 복식부기에 따라 장부에 기록·관리하여야 한다. ② 업종·규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자가 대통령령으로 정하는 간편장부(이하 "간편장부"라 한다)를 갖춰 놓고 그 사업에 관한 거래 사실을 성실히 기재한 경우에는 제1항에 따른 장부를 비치·기록한 것으로 본다. ③ 제2항에 따른 대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자는 "간편장부대상자"라 하고, 간편장부대상자 외의 사업자는 "복식부기의무자"라 한다. 2)소득세법 시행령 가) 제131조【조정계산서】 ① 법 제70조 제4항 제3호 본문의 조정계산서(이하 이 조에서 "조정계산서"라 한다)는 수입금액 및 필요경비의 귀속시기, 자산·부채의 취득 및 평가 등 소득금액을 계산할 때 법과 기업회계의 차이를 조정하기 위하여 작성하는 서류로서 기획재정부령으로 정하는 서류로 한다. ③ 조정계산서에는 기획재정부령으로 정하는 서류를 첨부하여야 한다. 나) 제131조의2【외부세무조정 대상사업자의 범위】 ① 법 제70조 제6항에서 "대통령령으로 정하는 사업자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 "외부세무조정 대상사업자"라 한다)를 말한다. 1. 직전 과세기간의 수입금액이 다음 각 목의 업종별 기준수입금액 이상인 사업자. 이 경우 가목부터 다목까지의 규정에 따른 업종을 겸영하거나 사업장이 둘 이상인 사업자의 경우에는 제208조 제7항을 준용하여 계산한 수입금액을 기준수입금액에 의한다. 가. 농업·임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업(상품중개업은 제외한다), 제122조제1항에 따른 부동산매매업, 그 밖에 나목 및 다목에 해당하지 아니하는 사업: 6억원 다) 제208조【장부의 비치·기록】 ⑤ 법 제160조 제2항 및 제3항에서 "대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 다만, 제147조의3 및「부가가치세법시행령」제109조 제2항 제7호에 따른 사업자는 제외한다. 2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자. 다만, 업종의 현황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 영세사업의 경우에는 기획재정부령으로 정하는 금액에 미달하는 사업자로 한다. 가. 농업·임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업(상품중개업을 제외한다), 제122조 제1항에 따른 부동산매매업, 그 밖에 나목 및 다목에 해당되지 아니하는 사업: 3억원 3)소득세법 시행규칙 제102조【조정계산서 관련서식】 ① 영 제130조 제4항 및 영 제131조 제1항에 규정하는 조정계산서는 별지 제46호 서식에 의한다. ② 조정계산서에는 다음 각 호에 규정하는 서류 중 해당 사업자에 관련된 서류를 첨부하여야 한다. 1. 별지 제47호 서식에 의한 소득금액조정합계표 2. 별지 제48호 서식에 의한 과목별 소득금액조정명세서 4. 별지 제50호 서식에 의한 소득구분계산서 5. 별지 제51호 서식에 의한 추가납부세액계산서 6. 별지 제52호 서식(1)에 따른 총수입금액 조정명세서 및 별지 제52호 서식(2)에 따른 조정후 총수입금액명세서 9. 별지 제55호 서식에 따른 접대비조정명세서(1)·(2). 10. 별지 제56호서식에 따른 기부금 조정명세서. 12. 별지 제58호서식에 의한 대손충당금 및 대손금조정명세서 21. 별지 제67호 서식에 의한 제세공과금조정명세서 23. 별지 제69호 서식에 의한 최저한세조정명세서 27. 별지 제73호서식에 의한 감면세액조정명세서 36.「법인세법 시행규칙」별지 제20호서식(1), 별지 제20호서식(2) 및 별지 제20호서식(4)를 준용하여 계산한 감가상각비 관련 조정명세서 4)조세특례제한법 가) 제7조【중소기업에 대한 특별세액감면】 ① 중소기업 중 다음 제1호의 감면 업종을 경영하는 기업에 대해서는 2020년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 사업장에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세에 제2호의 감면 비율을 곱하여 계산한 세액상당액(제3호에 따라 계산한 금액을 한도로 한다)을 감면한다. 다만, 내국법인의 본점 또는 주사무소가 수도권에 있는 경우에는 모든 사업장이 수도권에 있는 것으로 보고 제2호에 따른 감면 비율을 적용한다. 1. 감면 업종 아. 도매 및 소매업 나) 제128조【추계과세 시 등의 감면배제】 ② 「소득세법」제80조 제1항 또는「법인세법」제66조 제1항에 따라 결정을 하는 경우와「국세기본법 제45조의3에 따라 기한 후 신고를 하는 경우에는 제6조, 제7조, 제12조제1항·제3항, 제12조의2, 제31조제4항·제5항, 제32조제4항, 제33조의2, 제62조제4항, 제63조, 제63조의2제2항, 제64조, 제66조부터 제68조까지, 제85조의6제1항·제2항, 제96조, 제102조, 제104조의24제1항, 제121조의8, 제121조의9 제2항, 제121조의17제2항, 제121조의20제2항, 제121조의21제2항, 제121조의22 제2항을 적용하지 아니한다. 5)조세특례제한법 시행령 제6조【중소기업에 대한 특별세액감면】 ⑧ 법 제7조에 따라 소득세 또는 법인세를 감면받고자 하는 자는 과세표준신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 세액감면신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.다. 사실관계 등 1) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인은 2011.4.10. ○○도 ○○시에서 “OO비철”이라는 상호로 고철․비철 도매업을 개업한 사실이 확인된다. 2) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인의 2015년 과세연도 수입금액은 868,905,765원에 이르러 청구인은 2016년 과세연도에소득세법 시행령 제131조의2 제1항 제1호가목 및 제208조 제5항 제2호 가목에 따른 “외부세무조정 대상사업자” 및 “복식부기의무자”인 사실이 확인된다. 3) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인은 2016.5.24. 2015년 과세연도 종합소득세를 신고․납부하면서 ① 과세표준확정신고 및 납부계산서중 신고유형은 “외부조정”, 기장의무는 “복식부기의무자”에 체크하는 한편, 다음과 같이 세무대리인 성명은 OOO, 사업자등록번호는 OOO-OO-OOOO, 전화번호는 OOO-OOO-****, 관리번호는 O-OOOOO, 조정반번호는 O-OOOO로 기재한 사실, ② 조정계산서의 세무대리인 란에도 동일한 내용을 기재하여 처분청에 제출한 사실이 확인된다. 4)국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인은 ① 2017.5.31. 다음과 같이 “중소기업에 대한 특별세액감면” 210,943원을 공제하여 2016년 과세연도 종합소득세 577,495원을 신고․납부한 사실, ② 다음과 같이 과세표준확정신고 및 납부계산서에 신고유형은 “자기조정”, 기장의무는 “복식부기의무자”에 체크하는 한편, 세무대리인 성명은 “OOO세무회계사무소”, 전화번호는 “OOO) OOO-OOOO”, 대리구분은 “기장”으로 기재한 반면 사업자등록번호, 관리번호, 조정반번호는 공란으로 둔 사실, ③ 다음과 같이 조정계산서에 새무대리인 성명은 OOO세무회계사무소, 전화번호는 OOO-OOO-OOOO, 대리구분은 ”기장“으로 기재한 반면, 관리번호 및 조정반 번호는 공란으로 둔 사실, ④ 조정계산서와 함께 ⒜ 최저한세조정명세서, ⒝ 감면세액조정명세서, ⒞ 소득구분계산서, ⒟ 조정후총수입금액명세서, ⒠ 총수입금액조정명세서, ⒡ 접대비 조정명세서 (1), (2), ⒢ 제세공과금조정명세서, ⒣ 유형고정자산감가상각비 조정명세서(정률법), ⒤ 감가상각비조정명세서합계표, ⒥ 표준재무상태표, ⒦ 표준손익계산서, ⒧ 표준합계잔액시산표, ⒨ 전산조직운용명세서, ⒩ 중소기업 등 기준검토표를 제출한 사실이 확인된다.구분금액(원)총수입금액593,452,076필요경비566,746,733종합소득금액26,705,343소득공제5,442,420과세표준21,262,923산출세액2,109,438세액감면210,943세액공제70,000결정세액1,828,495기납부세액1,251,000납부할 총 세액577,4955) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 처분청은 2017.11.1. 청구인이 외부조정대상자임에도 불구하고 2016년 과세연도 종합소득세 신고시 외부조정계산서 미제출하고 자기조정계산서를 제출하였다는 이유로, 다음과 같이 청구인에 대하여 “중소기업에 대한 특별세액감면” 210,943원을 부인하여 합계 636,104원(무신고가산세 415,416원, 납부불성실가산세 9,745원 포함)을 경정․고지한 사실이 확인된다.구분신고경정수입금액총계593,452,076593,452,076종합소득금액26,705,34326,705,343소득공제 계544,420544,420과세표준21,262,92321,262,923산출세액2,109,4382,109,438세액공제 계70,00070,000세액감면 계210,9430결정세액1,828,4952,039,438가산세액 계0425,161총결정세액1,828,4952,464,599기납부세액1,828,4951,828,495추가고지세액0636,104(단위: 원) 6) 청구인이 제출한 세무대리계약서에 따르면, 청구인은 2012.3. OOO세무회계사무소(사업자등록번호 OOO-OO-OOOOO)에게 기장대리, 결산 및 세무조정 업무를 위임하고 매월 10만원(부가가치세 별도)을 지급하기로 약정한 사실이 확인된다. 7) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, OOO세무회계사무소는 2016.1월～12월 공급가액 10만원, 세액 1만원의 매출세금계산서 합계 12매를 OO비철(청구인, 사업자등록번호 OOO-OO-*****)에게 발행하고 2016년 제1기․제2기 부가가치세를 신고․납부한 사실이 확인된다. 8) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인은 ① 2012.6.21.～2017.5.1. OOO세무회계사무소(사업자등록번호 OOO-OO-OOOOO, 세무대리인 관리번호 O-OOOOO)에 세무대리를 맡긴 사실, ② 2017.7.1.～현재 OOO세무법인 OO지점(사업자등록번호 OOO-OO-OOOOO, 세무대리인 관리번호 O-OOOO)에 세무대리를 맡긴 사실이 확인된다. 9)국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, OOO세무회계사무소는 2012.1.1. ○○도 ○○시에서 개업하였다가 2017.10.31. 신고폐업한 사실, 사업장 전화번호는 OOO-OOO-OOOO인 사실이 확인된다. 10) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, OOO세무법인 OO지점(대표 박OO)은 2017.5.1. 위 OOO세무회계사무소의 사업장과 동일한 ○○도 ○○시에서 개업한 사실, 사업장 전화번호도 OOO세무회계사무소와 동일한 OOO-OOO-OOOO인 사실이 확인된다. 11) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, ① 청구외 박OO, 청구외 김OO은 청구인과 동일하게 OOO세무회계사무소에 기장대리를 맡기고도 과세표준확정신고 및 납부계산서상 신고유형에 “자기조정”으로 체크하는 한편, “중소기업에 대한 특별세액감면”을 적용하여 2016년 과세연도 종합소득세를 신고한 사실, ② OO세무서장은 2017.10.13. 김OO에 대하여, 2017.11.1. 박OO에 대하여 외부조정계산서를 제출하지 않았다는 이유로 “중소기업에 대한 특별세액감면”을 부인하여 각 2016년 과세연도 종합소득세 1,527,920원, 443,700원을 경정․고지한 사실, ③ 이에 불복하여 김OO은 2017.10.19., 박OO은 2018.1.9. OO세무서에 이의신청을 제기한 사실, ④ OO세무서장은 김OO 및 박OO이 OOO세무회계사무소가 작성한 외부조정계산서를 제출한 것으로 보인다는 이유로 2017.10.24. 김OO에 대한, 2018.1.10. 박OO에 대한 2016년 과세연도 종합소득세 부과처분을 직권취소한 사실이 각 확인된다.라. 판단 살피건대, 도매업을 경영하는 기업에 대해서는 “중소기업에 대한 특별세액감면”으로 소득세를 감면하나(조세특례제한법 제7조 제1항 제1호아목 참조), 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 않아 납세지 관할 세무서장이 해당 과세기간 과세표준과 세액을 결정할 때에는 “중소기업에 대한 특별세액감면”을 적용하지 않는다(같은 법 제128조 제2항 참조). 한편, 복식부기의무자가 사업소득금액을 비치․기록된 장부와 증명서류에 의하여 계산한 경우 기업회계기준을 준용하여 작성한 재무상태표․손익계산서와 그 부속서류, 합계잔액시산표 및 조정계산서를 제출하지 않으면 과세표준확정신고를 하지 아니한 것으로 보는데(소득세법 제70조 제4항 제3호참조), 도매업을 영위하는 직전 과세기간의 수입금액이 6억원 이상인 사업자는 “외부세무조정 대상사업자”로서 조정계산서를 반드시「세무사법」에 따른 세무사등록부에 등록한 세무사 또는 공인회계사 또는 변호사가 작성하여야 하고(소득세법 시행령 제131조의2 제1항 제1호가목,소득세법 제70조 제6항참조), 조정계산서에는 소득금액조정합계표, 과목별 소득금액조정명세서, 소득구분계산서, 추가납부세액계산서, 총수입금액 조정명세서 및 조정후 총수입금액명세서, 접대비조정명세서, 기부금 조정명세서, 대손충당금 및 대손금조정명세서, 제세공과금조정명세서, 최저한세조정명세서, 감면세액조정명세서, 감가상각비 관련 조정명세서 등 해당 사업자와 관련된 서류를 첨부하여야 한다(소득세법 시행령 제131조 제3항, 같은 법 시행규칙 제102조 제2항 참조).위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 처분청은 청구인이 제출한 2016년 과세연도 종합소득세 과세표준 확정신고서상 신고유형에 “자기조정”으로 표시되어 있고, 과세표준 확정신고서 및 조정계산서 어디에도 세무대리인의 성명, 사업자번호, 관리번호, 조정반번호, 서명 또는 직인이 없어 적법한 외부조정계산서를 제출하였다고 보기 어렵다고 주장한다. 그러나 다. 사실관계 등에서 살펴본 바에 따라 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 청구인은 2012.3. OOO세무회계사무소에게 기장대리, 결산 및 세무조정업무를 위임하고 매월 10만원(부가가치세 별도)을 지급하기로 약정하고, 실제로 OOO세무회계사무소는 2016년 제1기․제2기에 청구인에 대하여 공급가액 10만원, 세액 1만원의 매출세금계산서를 발행하고 부가가치세를 신고․납부한 점, ② 청구인은 2015년 과세연도 종합소득세를 신고할 당시에는 과세표준확정신고 및 납부계산서, 조정계산서에 OOO세무회계사무소의 사업자등록번호, 전화번호, 관리번호, 조정반번호를 기재한 점, ③ 청구인은 비록 2016년 과세연도 종합소득세를 신고할 당시 과세표준확정신고 및 납부계산서, 조정계산서에 OOO세무회계사무소의 사업자등록번호, 관리번호, 조정반번호는 기재하지 않았으나, OOO세무회계사무소의 성명 및 전화번호를 기재하고 대리구분은 “기장”으로 체크한 점, ④ 청구인은 위와 같이 신고할 당시 조정계산서와 함께 최저한세조정명세서 등소득세법 시행규칙 제102조 제2항에 따라 외부조정계산서에 첨부하여야 할 서류를 제출한 점, ⑤ 국세청 전산시스템(NTIS)상 청구인이 2012.6.21.～2017.5.1. OOO세무회계사무소, 2017.7.1.～현재 OOO세무법인 OO지점에 세무대리를 맡긴 사실이 확인될 뿐만 아니라, 양 세무대리인의 사업장 및 전화번호가 동일하고 사업자등록번호, 세무대리인 관리번호가 확인되는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인은 2016년 과세연도 종합소득세 신고할 당시 OOO세무회계사무소가 작성한 외부조정계산서 및 첨부서류를 제출한 것으로 보이고, 다만 OOO세무회계사무소가 OOO세무법인 OO지점으로 조직을 변경하는 과정에서 직원의 실수로 과세표준확정신고 및 납부계산서상 “자기조정”으로 기재한 것에 불과하다는 청구인의 소명은 수긍이 간다.따라서 처분청이 청구인은 2016년 과세연도 종합소득세 신고시 외부조정계산서를 제출하지 않아 종합소득 과세표준확정신고를 하지 않은 것으로 보아, “중소기업에 대한 특별세액감면”을 부인하는 한편, 무신고가산세 및 납부불성실가산세를 부과하여 한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.5. 결론이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로「국세기본법」제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 금은방, 귀금속 도소매, 금지금 유통업 등 이른바 '금 관련 업종'에서 반드시 짚고 가야 할 세무 주의사항과 절세 방법에 대해서 설명드리겠습니다.금·귀금속 업종은 왜 '고위험 업종'으로 관리될까요?-금 관련 업종은 국세청이 오랫동안 집중 관리해 온 대표적인 업종입니다. 이유는 명확합니다. 단가가 높고, 현금거래 비중이 크며, 물건 자체가 규격화되어 있어 무자료 유통이 쉽기 때문입니다.-특히 2000년대 초중반 이른바 '폭탄영업'이라 불리는 대규모 부가가치세 부정환급 사건이 금지금 유통시장에서 발생하면서, 이후 제도는 계속 촘촘해졌습니다.매입자 납부특례(금거래계좌), 현금영수증 의무발행, 환급 보류 제도가 모두 이 흐름 위에 있습니다.-여기에 금융정보분석원(FIU)의 고액현금거래보고(CTR) 제도가 겹칩니다. 동일 금융회사에서 동일인 명의로 1거래일 1천만원 이상 현금을 입금하거나 출금하면 금융회사가 자동으로 FIU에 보고하도록 되어 있고, 금액과 무관하게 이상 패턴이 감지되면 의심거래보고(STR) 대상이 될 수 있습니다.-즉, 금 업종에서는"장부를 잘 쓰는 것"보다 "거래 구조 자체를 제도에 맞게 설계하는 것"이 훨씬 중요합니다. 아래에서 하나씩 보겠습니다.· · ·첫째, 금거래계좌(매입자 납부특례) — 가장 먼저 확인할 제도-조세특례제한법 제106조의4는금 관련 제품을 공급하거나 공급받으려는 사업자, 수입하려는 사업자를 '금사업자'로 보아 금거래계좌를 개설하도록 하고 있습니다.-일반적인 부가가치세는 공급자가 매입자로부터 세액을 받아 국가에 납부하지만,이 제도에서는 매입자가 부가가치세액을 공급자가 아닌 국세청 지정 금융기관의 전용계좌에 직접 입금합니다.공급자가 세액을 받아 챙긴 뒤 폐업해버리는 구조를 원천적으로 막기 위한 장치입니다.-입금기한은금 관련 제품을 공급받은 날(공급받은 날이 세금계산서를 발급받은 날보다 빠른 경우에는 세금계산서를 발급받은 날)의 다음 날까지입니다. 하루 단위로 관리되는 기한이므로 결제 실무에서 가장 많이 사고가 나는 지점입니다.-제재는 결코 가볍지 않습니다.① 금거래계좌를 사용하지 않고 대금을 결제받은 경우: 공급한 금사업자와 공급받은 금사업자 양쪽 모두에게 제품가액의 100분의 10을 가산세로 징수합니다(조특법 제106조의4 제7항). 세액의 10%가 아니라 '제품가액'의 10%라는 점에 주의하셔야 합니다.② 매입자가 부가가치세액을 입금하지 않은 경우: 공급자로부터 발급받은 세금계산서에 적힌 세액은부가가치세법 제37조·제38조에도불구하고 매출세액에서 공제되는 매입세액으로 보지 않습니다(같은 조 제6항).정상 세금계산서를 받았더라도 공제가 부인됩니다.③ 환급 보류: 해당 예정·확정신고기간 중금 관련 제품의 매출액이 매입액에서 차지하는 비율이 100분의 70 이하인 경우, 신고기한의 다음 날부터 6개월 이내의 기간 동안 환급이 보류될 수 있습니다(조세특례제한법 집행기준 106의4-106의9-3).· · ·우리 물건이 대상인지부터 확인하셔야 합니다-실무에서 가장 많은 질문이"우리가 파는 물건도 금거래계좌를 써야 하나요?"입니다. 대상 판정의 기준은형태와 순도입니다.-금지금은 금괴(덩어리)·골드바 등 원재료 상태로서 순도가 1,000분의 995 이상인 금을, 금제품(이른바 '고금')은 소비자가 구입한 사실이 있는 반지 등 제품 상태로서 순도가 1,000분의 585 이상인 금을 말합니다(조특법 시행령 제106조의9 제1항).-국세청은 금지금에도 해당하지 않고 소비자가 구입한 사실이 있는 고금에도 해당하지 않는캐럿골드 제품은 매입자 납부특례 대상이 아니므로 금거래계좌를 사용할 필요가 없다고 회신한 바 있습니다(부가가치세과-118).-반대로 말하면, 순도와 형태 요건을 충족하는데도 관행적으로 일반 계좌이체로 결제해 왔다면 그 자체가 제품가액 10% 가산세 리스크입니다. 거래 개시 전 품목 분류가 절세의 출발점입니다.-금 관련 웨이스트·스크랩과 구리 스크랩 등이 혼합된 물품의 경우에는 스크랩등거래계좌(조특법 제106조의9)를사용하면 가산세를 징수하지 않는 예외가 있으므로, 혼합물 취급 업체는 두 제도를 함께 검토하셔야 합니다.· · ·둘째, 현금영수증 의무발행 — 소매 단계의 최대 리스크-'시계 및 귀금속 소매업'은소득세법 시행령 별표 3의3에 열거된현금영수증 의무발행업종입니다.-의무발행업종 사업자는건당 거래금액(부가가치세 포함)이 10만원 이상인 재화 또는 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우, 소비자가 요청하지 않더라도 현금영수증을 발급해야 합니다(소득세법 제162조의3 제4항, 법인세법 제117조의2 제4항).-상대방의 인적사항을 모르는 경우에는거래대금을 받은 날부터 5일 이내에 국세청 지정번호(010-000-1234)로 자진발급하면 됩니다.-미발급 시 2019년 1월 1일 이후 위반분부터는 미발급금액의 20%가 가산세로 부과됩니다(소득세법 제81조의9, 법인세법 제75조의6). 1천만원짜리 예물세트 한 건을 누락하면 그 자체로 200만원의 가산세입니다.-실무에서 특히 오해가 많은 두 가지를 정리해 드립니다.① 계좌이체는 '현금'입니다. 카드가 아니라는이유로 현금영수증을 발급하지 않으면 그대로 미발급입니다.②사업자에게 공급하고 세금계산서 또는 계산서를 발급한 거래는 현금영수증을 발급하지 않을 수 있습니다. 반대로 세금계산서를 발급하지 않았다면 사업자 간 거래라도 발급의무가 남습니다.-또한현금영수증가맹점 가입의무자가 가입하지 않은 과세기간에는 추계신고 시 단순경비율 적용이 배제되고(소득세법 시행령 제143조 제7항 제3호),조세특례제한법 제128조 제4항에따라 각종 세액감면이 배제될 수 있습니다. 가산세만의 문제가 아닙니다.· · ·셋째, 매입세액 공제·환급 부인 리스크-금 업종에서 가장 무서운 것은 가산세가 아니라 매입세액 자체가 부인되는 상황입니다.-대법원은 2011년 1월 20일 선고한 2009두13474 전원합의체 판결에서, 금지금이 수입되어 수출되기까지의 거래과정에 매출세액 포탈을 목적으로 하는 악의적 사업자의 부정거래가 존재하고 그 사실을 알았거나 중대한 과실로 알지 못한 수출업자가 매입세액의 공제·환급을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 판시했습니다.-여기서 '중대한 과실'은 조금만 주의를 기울였다면 충분히 알 수 있었음에도 거의 고의에 가까울 정도로 주의의무를 현저히 위반한 경우를 의미하며, 구체적인 공모나 공범관계가 없어도 적용될 수 있습니다. 즉 "나는 몰랐다"는 항변만으로는 부족합니다.-다만 적용 범위에는 한계가 있습니다.대법원 2011년 6월 30일 선고 2010두7758 판결은 위 신의성실의 원칙이수출에 대한 영세율 적용에 의하여 매입세액을 공제·환급받는 경우에만 적용되고,국내 과세거래와 관련된 매입세액의 공제·환급에는 적용될 수 없다고 보았습니다.-실무적으로 중요한 것은 '사후 방어'가 아니라 '사전 기록'입니다. 신규 거래처는 사업자등록 상태·휴폐업 조회·대표자 면담·사업장 실물 확인·물류 흐름을 확인하고 그 과정을 문서로 남겨두어야 합니다.시세보다 현저히 낮은 단가, 외상매입 후 수출대금 입금 뒤 결제, 짧은 기간 내 대량 반복 거래는 모두 위험신호로 평가된 사정들입니다.· · ·넷째, 고가 제품이라면 개별소비세도 확인하셔야 합니다-보석·귀금속 제품은 개별소비세 과세대상입니다.다만 물품가격 전체가 아니라 기준가격을 초과하는 부분에만 과세됩니다.-개별소비세법 제1조 제2항 제2호에 따라 기준가격을 초과하는 부분의 가격(과세가격)에 세율을 적용하며,같은 법 시행령 제4조는 보석·귀금속 제품의 기준가격을 1개당 500만원(해당하는 품목에 따라 1조당 800만원)으로 정하고 있습니다.-여기에개별소비세액의 30%가 교육세로, 그리고 부가가치세가 별도로 따라붙습니다. 고가 예물·기념품 판매가 잦은 매장이라면 판매가 산정 단계에서 반드시 반영되어야 하는 항목입니다.-반대로,한 세트로 거래되는 고가 제품을 인위적으로 여러 건으로 쪼개어 기준가격 이하로 맞추는 처리는 실질과세 원칙에 따라 부인될 수 있으니 주의가 필요합니다.· · ·그렇다면 절세는 어떻게?-금 업종의 절세는 화려한 기법이 아니라'부인당하지 않는 구조'에서 나옵니다. 아래 다섯 가지가 핵심입니다.1.제도 적용대상 판정을 먼저 합니다. 금거래계좌 대상 품목인지, 현금영수증 의무발행업종인지, 개별소비세 과세대상인지를 품목별로 정리해 두면 가산세의 대부분이 사라집니다. 금 업종에서 가장 큰 절세는 가산세를 내지 않는 것입니다.2.중량 기준 재고관리를 합니다. 금은 시세가 매일 변동하므로 금액 기준 재고는 신뢰도가 낮습니다. 순금 중량(g) 기준 재고대장을 일 단위로 마감하면 원가율 이상치를 근거로 한 매출누락 추정과세에 강하게 대응할 수 있습니다.3.금 원재료 대가와 세공비(공임)를 구분해 계상합니다. 두 가지를 뭉뚱그리면 매출총이익률이 왜곡되어 불필요한 소명 요구를 부릅니다. 구분 경리는 그 자체로 조사 리스크를 줄이는 절세입니다.4.투자·보유 목적의 금은 거래 경로를 구분해 검토합니다.조세특례제한법 제126조의7은 한국거래소가 개설·운영하는 금 현물시장에서 일정 요건을 갖추어 거래되는 금지금의 공급에 대하여 부가가치세를 면제하도록 하고 있습니다. 사업용 유통과 투자 목적 보유는 세무상 취급이 다르므로 처음부터 분리해 설계하는 것이 유리합니다.5.법인 전환과 가업승계를 함께 봅니다. 금은방은 오랜 기간 가족이 함께 운영하는 경우가 많습니다. 소득세 누진세율 부담이 큰 구간에 진입했다면 법인 전환을, 2세 승계를 앞두고 있다면가업상속공제·증여세 과세특례 요건을 미리 점검하는 것이 실질적인 절세 효과가 가장 큽니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1.신규 거래처는 거래 개시 전에 사업자등록 상태와 휴폐업 여부를 조회하고, 대표자 면담·사업장 확인 기록을 남기십시오. 사후에 만든 자료는 증거력이 약합니다.2.금거래계좌 대상 여부가 애매하면 '사용하는 쪽'이 안전합니다. 제품가액의 10% 가산세는 양 당사자 모두에게 부과됩니다.3.10만원 이상 현금·계좌이체 매출은 예외 없이 현금영수증을 발급하고, 인적사항 미확인 건은 5일 이내 자진발급하십시오.4.부가가치세 신고 시 금 관련 제품의 매출·매입 비율을 미리 점검하십시오. 70% 이하이면 환급이 최대 6개월 보류될 수 있어 자금계획에 반영해야 합니다.5.세금계산서·계좌이체 내역·거래명세서·운송 기록을 한 세트로 묶어 5년간 보관하십시오.금 업종의 소명은 서류의 '세트 완결성'에서 갈립니다.· · ·참고 법령 및 판례조세특례제한법 제106조의4 (금 관련 제품에 대한 부가가치세 매입자 납부 특례)조세특례제한법 시행령 제106조의9 (금 관련 제품의 범위 및 금거래계좌 요건)조세특례제한법 제106조의9 (스크랩등에 대한 부가가치세 매입자 납부특례)조세특례제한법 제126조의7 (금 현물시장에서 거래되는 금지금에 대한 과세특례)조세특례제한법 제128조 제4항 (현금영수증가맹점 미가입 시 감면 배제)조세특례제한법 집행기준 106의4-106의9-3 (금 관련 제품의 환급 보류)소득세법 제162조의3 제4항 및 같은 법 시행령 별표 3의3 (현금영수증 의무발행업종 – 시계 및 귀금속 소매업)소득세법 제81조의9, 법인세법 제75조의6 (현금영수증 미발급 가산세 20%)법인세법 제117조의2 제4항 (법인의 현금영수증 발급의무)개별소비세법 제1조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제4조 (보석·귀금속 제품 기준가격)특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제4조·제4조의2 (STR·CTR 보고)국세청 예규 부가가치세과-118 (매입자 납부특례 대상 금 관련 제품의 범위)대법원 2011. 1. 20. 선고 2009두13474 전원합의체 판결 (부가가치세등부과처분취소)대법원 2011. 6. 30. 선고 2010두7758 판결 (신의성실 원칙의 적용범위)

[법인세, 소득세]청년창업중소기업이 사업장소재지를 이전하는 경우적용할 창업중소기업 세액감면 비율(25년도 창업했다면 25년도 법 적용)사전-2026-법규소득-0465등록일자 : 2026.08.13.생산일자 : 2026.08.13.요지2025년 중 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 청년창업중소기업이 2026년 중 수도권과밀억제권역 외의 지역으로 사업장을 이전한 경우 창업중소기업 세액감면 비율은창업 당시를 기준으로 ｢조세특례제한법｣ 제6조제1항제1호가목을 적용답변내용2025년 중 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 청년창업중소기업이 2026년 중 수도권과밀억제권역 외의 지역으로 사업장을 이전한 경우에는 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제5조제25항의 적용 대상이 아니며, 창업중소기업 세액감면 비율은 창업 당시를 기준으로 ｢조세특례제한법｣ 제6조제1항제1호가목을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○신청인은 ’25.7.28. 수도권과밀억제권역 외 지역에 사업자등록한 개인사업자○’26년 중 사업장소재지 이전을 위해 수도권과밀억제권역 외 지역 점포를 취득하였음○신청인은 사업장을 폐업 후 재창업하는 것이 아니라, 사업장 소재지만 이전할 예정이며, 등록 업종과 실제 사업활동은 종전과 동일하게 유지됨* 청년창업중소기업 해당 여부(감면업종 및 청년 여부)는 쟁점외사항으로 검토 제외2. 신청내용○’25.7월 수도권과밀억제권역 외 지역에서 사업 개시한 청년창업중소기업이 ’26년 수도권과밀억제권역 외 지역으로 사업장소재지를 이전하는 경우 적용할 창업중소기업 세액감면 비율3. 관련법령○조세특례제한법제6조 【창업중소기업 등에 대한 세액감면】① 대통령령으로 정하는 중소기업(이하 "중소기업"이라 한다) 중 2027년 12월 31일 이전에 제3항 각 호에 따른 업종으로 창업한 중소기업(이하 이 조에서 "창업중소기업"이라 한다)과 「중소기업창업 지원법」제53조제1항에 따라 창업보육센터사업자로 지정받은 내국인(이하 이 조에서 "창업보육센터사업자"라 한다)에 대해서는 해당 사업에서 최초로 소득이 발생한 과세연도(사업 개시일부터 5년이 되는 날이 속하는 과세연도까지 해당 사업에서 소득이 발생하지 아니하는 경우에는 5년이 되는 날이 속하는 과세연도를 말한다. 이하 제6항에서 같다)와 그 다음 과세연도의 개시일부터 4년 이내에 끝나는 과세연도까지 해당 사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세에 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 곱한 금액에 상당하는 세액을 감면한다. 1. 창업중소기업의 경우: 다음 각 목의 구분에 따른 비율 가. 2025년 12월 31일 이전에 창업한 경우 1) 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 대통령령으로 정하는 청년창업중소기업(이하 "청년창업중소기업"이라 한다)의 경우: 100분의 100 2) 수도권과밀억제권역에서 창업한 청년창업중소기업과 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 창업중소기업의 경우: 100분의 50 나. 2026년 1월 1일 이후에 창업한 경우 1)수도권 외의 지역 또는 수도권의 인구감소지역에서 창업한 청년창업중소기업의 경우: 100분의 100 2)수도권(수도권과밀억제권역과 인구감소지역은 제외한다)에서 창업한 청년창업중소기업의 경우: 100분의 75○조세특례제한법 시행령제5조 【창업중소기업 등에 대한 세액감면】㉕ 법 제6조제1항ㆍ제6항 및 제7항을 적용할 때 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 창업중소기업이 창업 이후 창업한 지역보다 같은 조 제1항제1호 각 목 및 같은 조 제6항제1호 각 목의 구분에 따른 비율이 더 낮은 지역으로 사업장을 이전하거나 해당 지역에 지점 또는 사업장을 설치(합병ㆍ분할ㆍ현물출자 또는 사업의 양수를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)한 경우에는 해당 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도부터 남은 감면기간 동안 해당 창업중소기업은 그 사업장을 이전하거나 지점 또는 사업장을 설치한 지역에서 창업한 창업중소기업으로 본다.○조세특례제한법집행기준 6…0…2 【창업의 범위】① 창업이라함은 중소기업을 새로이 설립하는 것을 말하는 것으로서 법인의 경우 창업일은 법인설립등기일이고 개인사업자의 경우소득세법또는 부가가치세법에 따른 사업자등록을 한 날이 된다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 매년 9월이면 반드시 챙겨야 하는 종합부동산세 합산배제에 대해서 설명드리겠습니다. 어떤 주택과 토지가, 어떤 요건을 갖추면 종부세 과세표준에서 빠지는지 근거 조문과 함께 하나씩 정리해 드리겠습니다.합산배제, 배제되는것은?-종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 소유하고 있는 주택과 토지의 공시가격을 인별로 합산한 뒤, 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 여기서 '합산'이라는 말이 핵심입니다.-합산배제란 특정한 요건을 갖춘 주택이나 토지를 아예 이 합산 대상에서 빼주는 제도입니다. "「종합부동산세법」 제8조 제2항은다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함하지 아니한다"고 규정하고 있습니다.-즉 세율을 깎아주거나 세액공제를 해주는 것이 아니라, 그 주택의 공시가격 자체가 계산식에서 사라지는 구조입니다. 그래서 효과가 큽니다. 주택 몇 채가 빠지면 과세표준 구간이 통째로 내려가면서 누진세율까지 낮아지기 때문입니다.-다만 합산배제는 자동으로 되지 않습니다. 원칙적으로납세자가 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신고를 해야 적용받을 수 있습니다. 요건을 갖추고도 신고를 놓쳐서 고지서를 받고 나서야 알게 되는 사례가 실무에서 꾸준히 발생합니다.· · ·합산배제는 크게 세 갈래로 나뉩니다-종부세 합산배제는 근거 법령에 따라 세 가지 유형으로 구분됩니다.① 합산배제 임대주택 : 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호, 같은 법 시행령 제3조② 합산배제 사원용주택 등 : 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제4조③ 주택신축용 토지 : 「조세특례제한법」 제104조의19-①과 ②는 주택분 종부세에서 빠지는 것이고, ③은 토지분(종합합산과세대상) 종부세에서 빠지는 것입니다. 신고 서식도 각각 다릅니다.-참고로종합부동산세법 시행령은 2025년 11월 28일 대통령령 제35880호로 개정되었고, 시행규칙은 2026년 1월 2일과 3월 20일에 각각 개정되었습니다. 부처 명칭이 기획재정부에서 재정경제부로 바뀌면서 서식 근거 조문도 함께 정비되었으니 신고 전에 최신 서식을 확인하시기 바랍니다.· · ·첫 번째, 합산배제 임대주택-가장 많이 활용되고, 동시에 가장 많이 추징되는 유형입니다.「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항은 합산배제 임대주택의 대전제를 이렇게 정하고 있습니다.-「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자로서, 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 임대하거나 소유하고 있는 주택이어야 합니다.-여기서 등록이 '두 개'라는 점을 놓치시면 안 됩니다.지방자치단체(시·군·구)의 임대사업자 등록과 세무서의 사업자등록이 모두 필요합니다. 둘 중 하나만 되어 있으면 합산배제를 받을 수 없습니다.-다만 과세기준일 현재 실제로 주택을 임대하고 있다면,합산배제 신고기간 종료일인 9월 30일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우 과세기준일 현재 등록한 것으로 보아 그 해부터 합산배제를 적용받을 수 있습니다.-개별 요건은 건설임대인지 매입임대인지에 따라 달라집니다.▶ 장기일반민간건설임대주택 (시행령 제3조 제1항 제7호)-전용면적 149㎡ 이하, 2호 이상 임대, 공시가격은 2호 이상 30호 미만이면 9억원 이하·30호 이상이면 12억원 이하, 10년 이상 계속 임대, 임대료 증가율 5% 이내▶ 장기일반민간매입임대주택 (시행령 제3조 제1항 제8호)-전용면적 제한 없음, 1호 이상 임대, 공시가격 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하, 10년 이상 계속 임대, 임대료 증가율 5% 이내-공시가격 기준시점도 중요합니다.임대개시일 또는 최초로 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재 공시가격으로 판단하므로, 이후 공시가격이 올라도 요건이 깨지지는 않습니다.-반대로 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서새로 취득한 주택을장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에는 합산배제 대상에서 제외됩니다. 아파트는 현재 장기일반민간임대주택 신규 등록 자체가 제한되어 있다는 점도 함께 고려하셔야 합니다.· · ·두 번째, 합산배제 사원용주택 등-「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항은 종합부동산세를 부과하는 목적에 맞지 않는 주택들을 열거하고 있습니다. 대표적인 항목은 다음과 같습니다.1. 사원용주택: 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 6억원 이하인 주택. 다만 사용자가 개인이면 그 배우자·직계존비속 등 특수관계인에게 제공하는 주택은 제외되고, 법인이면 과점주주에게 제공하는 주택은 제외됩니다.2. 기숙사: 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사3. 미분양주택: 사업계획승인(또는 건축허가)을 받아 주택을 신축·판매하는 사업자가 건축해 소유하고 있는 미분양주택으로, 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 지나지 않은 주택. 2025년과 2026년에 종합부동산세 납세의무가 성립하는 분에 대해서는 이 기간이 7년으로 한시 연장되었습니다.4. 가정어린이집용 주택: 세대원이 「영유아보육법」에 따라 인가를 받거나 운영을 위탁받은 어린이집으로서 관할 세무서에서 고유번호를 부여받고, 과세기준일 현재 5년 이상 계속하여 어린이집으로 운영하는 주택5. 노인복지주택: 「노인복지법」 제32조 제1항 제3호에 따른 노인복지주택을 같은 법 제33조 제2항에 따라 설치한 자가 소유한 해당 주택6. 등록문화유산 주택: 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 등록문화유산에 해당하는 주택7. 멸실 목적 취득주택: 공공주택사업자, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행자 등이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득해 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택8.그 밖에 주택의 시공자가 공사대금으로 받은 미분양주택, 정부출연연구기관이 연구원에게 제공하는 주택, 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지, 「주택법」에 따른 토지임대부 분양주택의 부속토지 등-가정어린이집의 경우 5년 요건이 상당히 엄격하게 적용되지만, 어린이집용 주택에서 이사해 3개월 이내에 새 주택을 어린이집으로 운영하는 경우나 운영자의 사망으로 운영하지 않은 기간이 3개월 이내인 경우등에는 계속 운영한 것으로 보아주는 보완 규정이 마련되어 있습니다.· · ·세 번째, 주택신축용 토지-주택분이 아니라 토지분 종부세에 관한 것입니다.「조세특례제한법」 제104조의19는 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 종합합산과세대상 토지 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받을 토지를 종합합산과세대상에서 제외하도록 정하고 있습니다.-취득 주체는「도시 및 주거환경정비법」상 정비사업 시행자, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」상 소규모주택정비사업 시행자, 「주택법」상 주택조합·고용자·주택건설등록사업자, 프로젝트금융투자회사(PFV) 등입니다.-신고 서식은「조세특례제한법 시행규칙」 별지 제64호의17 서식(주택신축용 토지 합산배제 신고서)이며, 역시 9월 16일부터 9월 30일까지 제출합니다.-주의할 점은 5년 이내에 사업계획승인을 받지 못하면 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징당한다는 것입니다. 인허가 지연 리스크가 곧 세금 리스크가 되는 구조입니다.-참고로 정부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에는 주택신축용토지에 대한 종합부동산세 합산배제 범위를 확대하는 안이 포함되어 있습니다. 다만 이는 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안으로, 확정된 법령이 아니라는 점을 유의해 주시기 바랍니다.· · ·'합산배제'와 '주택 수 제외'는 다릅니다-상담을 하다 보면 가장 많이 혼동하시는 부분입니다.상속주택이나 지방 저가주택을 보유하면 종부세가 없어지는 것으로 알고 계신 분들이 계신데, 그렇지 않습니다.-「종합부동산세법」 제8조 제4항은일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등에 대해 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외하는 특례를 두고 있습니다. 이는 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제를 계속 적용받게 해주는 제도입니다.-그러나 해당 주택의 공시가격 자체는 과세표준에 그대로 합산됩니다. 세액이 사라지는 것이 아니라 계산 방식이 유리해지는 것뿐입니다.-반면제8조 제2항의합산배제는 공시가격 자체가 과세표준에서빠집니다. 두 제도는 신청 시기와 서식도 다르므로, 본인이 어느 쪽에 해당하는지 정확히 구분하셔야 합니다.· · ·신고 절차와 사후관리, 여기서 갈립니다-합산배제는 신고제입니다.「종합부동산세법 시행령」 제3조 제9항(임대주택)과 제4조 제5항(사원용주택 등)은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고서를 제출하도록 정하고 있습니다.-다행히 매년 반복할 필요는 없습니다. 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 신고한 내용 중 임대주택의 소유권 또는 전용면적에 변동이 없는 경우 별도의 신고 없이 계속 적용됩니다.-반대로 변동이 생겼다면 반드시 다시 신고해야 합니다.소유권이나 면적이 바뀌었으면 '변동신고'를, 임대등록이 말소되었거나 임대료를 5% 초과해 갱신하는 등 요건을 충족하지 못하게 되었으면 '제외신고'(과세대상 포함)를 해야 합니다.-사후관리는 생각보다 촘촘합니다.「종합부동산세법」 제17조에 따라 합산배제를 적용받은 뒤 의무임대기간이나 임대료 증액제한 요건을 지키지 못한 사실이 확인되면, 경감받은 종합부동산세액에 이자상당가산액을 더해 추징합니다. 국세청은 등록말소 임대주택에 대한 합산배제 사후관리 종합점검을 주기적으로 실시하고 있습니다.· · ·실무에서 다투어진 쟁점들-임대료 5% 증액제한의 기준이 되는 '최초 임대차계약'을 언제로 볼 것인지가 오래된 쟁점이었습니다. 특히 단기민간임대주택이 자동말소된 뒤 장기일반민간임대주택으로 재등록한 경우가 문제였습니다.-이에 대해기획재정부 재산세제과-1302(2022.10.19.)는재등록 이후 새로 작성되어 지방자치단체에 신고된 표준임대차계약을 기준으로 5% 상한을 계산하는 것으로 정리했습니다. 매입임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경등록한 경우의 기준은사전-2019-법령해석재산-0305(2019.10.31.)에서 다루어졌습니다.-사업자등록 시점도 반복적으로 다투어집니다.조심 2025서0912 사건에서는과세기준일 현재 「소득세법」상 사업자등록 요건을 갖추지 못한 주택에 대해 합산배제를 부인하고 경정청구를 거부한 처분이 문제되었는데, 심판원은 조세법률주의의 원칙상 감면요건 규정은 법문대로 엄격하게 해석해야 한다는 원칙을 확인했습니다.-2020년 8월 18일 민간임대주택법 개정으로 단기임대·아파트 장기임대 등록이 자동말소된 사안들도 계속 문제되고 있습니다.조심 2023서10342는 자동말소된 임대주택을 합산배제 대상에서 제외하고 과세한 사안입니다.자동말소 사실을 인지하지 못한 채 합산배제를 계속 적용받다가 몇 해분을 한꺼번에 추징당하는 경우가 실제로 발생합니다.· · ·실무 체크포인트1.9월 16일~9월 30일 신고기간을 달력에 고정해 두세요. 요건을 다 갖추고도 신고를 놓치면 그 해에는 그대로 과세됩니다. 홈택스에서 합산배제 신고 안내를 받았는지 매년 9월 중순에 확인하시기 바랍니다.2. 등록이 두 개인지 확인하세요.지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록이 모두 과세기준일 현재 유효해야 합니다.부부 공동명의 임대주택이라면 공동소유자 전원이 각각 등록되어 있어야 합니다.3.자동말소 여부를 직접 확인하세요. 지자체가 별도 통보 없이 말소한 경우에도 세법상 효과는 그대로 발생합니다. 렌트홈에서 등록 상태를 조회해 두시는 것이 안전합니다.4.임대료 갱신 전에 5% 계산을 먼저 하세요. 기준이 되는 직전 계약이 무엇인지, 1년 이내 증액에 해당하지는 않는지 확인한 뒤에 계약서를 쓰셔야 합니다. 한 번의 실수로 여러 해분이 추징될 수 있습니다.5.상속주택·지방 저가주택은 합산배제가 아니라 주택 수 특례입니다. 신청 서식과 효과가 다르므로 혼동하지 마시고,해당하는 특례를 각각 신청하셔야 합니다.6.법인 오너라면 사원용주택·기숙사 요건을 점검해 보세요. 국민주택규모 이하이거나 공시가격 6억원 이하라는 요건, 그리고 특수관계인·과점주주 제공 주택 제외 규정을 함께 확인해야 합니다.· · ·참고 법령 및 예규·심판례종합부동산세법 제8조 제2항 (과세표준 - 합산배제 주택)종합부동산세법 제8조 제4항 (1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외 특례)종합부동산세법 제17조 (결정과 경정 - 합산배제 요건 위반 시 추징 및 이자상당가산액)종합부동산세법 시행령 제3조 (합산배제 임대주택) [시행 2025.11.28. 대통령령 제35880호]종합부동산세법 시행령 제4조 (합산배제 사원용주택등)종합부동산세법 시행규칙 제4조 (합산배제 신고서 서식) [개정 2026.1.2., 2026.3.20.]조세특례제한법 제104조의19 (주택신축용 토지에 대한 종합부동산세 과세특례)기획재정부 재산세제과-1302 (2022.10.19.) 자동말소 후 재등록 시 임대료 증액제한 기준사전-2019-법령해석재산-0305 (2019.10.31.) 변경등록 시 최초 임대차계약의 판단 기준조세심판원 조심 2025서0912 과세기준일 현재 사업자등록 요건과 합산배제 여부조세심판원 조심 2023서10342 임대사업자 등록 자동말소와 합산배제 배제#종합부동산세 #종부세합산배제 #합산배제신고 #임대주택합산배제 #사원용주택 #미분양주택 #주택신축용토지 #종부세절세 #1세대1주택특례 #임대사업자 #자연세무회계컨설팅 #머털도사절세도사 #김주성세무사

올해 7월부터 세금계산서를 발급하라는 안내를 받으신 개인사업자분들이 계십니다. 매출이 늘어난 것은 작년인데 왜 올해 7월인지, 그리고 무엇이 달라지는지 조문 순서대로 정리했습니다.기준 금액은 법에 적혀 있지 않습니다부가가치세법 제61조 제1항은 간이과세 적용 대상을 이렇게 정합니다. 직전 연도의 공급대가 합계액이 8천만원부터 8천만원의 130퍼센트에 해당하는 금액까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 금액**에 미달하는 개인사업자입니다.법률에는 구체적 금액이 없고 범위만 있습니다. 실제 숫자는 시행령 제109조 제1항에 있고, 현재 1억 400만원입니다.이 구조를 알아두시면 좋은 이유가 있습니다. 기준 금액은 법 개정 없이 시행령만으로 조정할 수 있습니다. 지금도 8천만원이라고 적힌 오래된 자료가 검색에 남아 있는 것이 그래서입니다. 금액을 확인하실 때는 시행령 제109조를 보셔야 합니다.넘긴 해가 아니라 그 다음 해 7월입니다가장 많이 헷갈리는 지점입니다. 매출이 기준을 넘은 그 순간부터 일반과세자가 되는 것이 아닙니다.부가가치세법 제62조 제1항은 적용 기간을 이렇게 정합니다. 1월 1일부터 12월 31일까지의 공급대가 합계액이 기준 금액 이상이 되는 해의 다음 해 7월 1일부터 그 다음 해 6월 30일까지입니다.정리하면 이렇습니다.- 2025년 한 해 공급대가가 1억 400만원 이상이었다면- 2026년 7월 1일부터 일반과세자가 됩니다- 그 상태가 2027년 6월 30일까지 이어집니다넘긴 시점과 실제로 바뀌는 시점 사이에 최대 1년 6개월의 시차가 있습니다. 반대로 매출이 줄어 기준 아래로 내려간 경우에도 같은 구조로 그 다음 해 7월에 간이과세자가 됩니다.신규 사업자는 조금 다릅니다. 제62조 제2항에 따라 최초로 사업을 개시한 해의 다음 해 7월 1일**이 기준이 됩니다.1억 400만원은 「공급대가」입니다공급가액이 아니라 공급대가입니다. 부가가치세가 포함된 금액입니다.간이과세자는 거래할 때 부가가치세를 따로 떼어 표시하지 않으므로, 실무적으로는 받으신 돈 전부가 공급대가입니다. 공급가액 기준으로 계산해서 아직 여유가 있다고 보셨다가 기준을 넘기는 경우가 여기서 나옵니다.작년에 사업을 시작하셨거나 중간에 휴업하신 경우에는 그 기간을 빼고 남은 기간의 공급대가를 12개월로 환산합니다. 시행령 제109조 제3항이고, 1개월 미만의 끝수는 1개월로 봅니다. 사업자등록을 하지 않고 사업하신 기간에 대해서도 국세청은 같은 방식으로 환산한다고 회신한 바 있습니다.금액이 기준 아래여도 간이과세가 안 되는 경우가 있습니다제61조 제1항 단서에 네 가지가 있습니다. 금액만 보고 판단하시면 안 되는 이유입니다.- 간이과세가 적용되지 않는 다른 사업장을 이미 가지고 계신 경우- 업종 자체가 배제되는 경우 — 시행령 제109조 제2항이 광업, 제조업, 도매업 및 상품중개업, 부동산매매업 등을 열거합니다. 제조업 중 최종소비자에게 직접 공급하는 일부 업종은 예외입니다- 부동산임대업이나 과세유흥장소 — 이 업종은 기준선이 다릅니다. 해당 업종의 직전 연도 공급대가가 4,800만원 이상이면 간이과세자로 보지 않습니다- 사업장이 둘 이상인 경우 — 각 사업장이 아니라 합산액으로 판정합니다여기에 하나 더 있습니다. 세무서가 결정이나 경정을 해서 공급대가가 기준 이상이 된 경우에는, 제61조 제6항에 따라 그 결정·경정한 날이 속하는 과세기간까지는 간이과세자로 봅니다. 소급해서 전부 일반과세자가 되는 것은 아닙니다.전환될 때 한 번만 있는 공제가 있습니다여기가 실무에서 가장 많이 빠지는 부분입니다.간이과세자가 일반과세자로 바뀌면, 그 시점에 가지고 계신 재고품과 건설 중인 자산, 감가상각자산에 대해 매입세액을 공제받을 수 있습니다. 부가가치세법 제44조입니다. 간이과세자일 때는 매입세액을 온전히 공제받지 못했으니 전환 시점에 정산해 주는 취지입니다.감가상각자산은 범위가 정해져 있습니다. 건물과 구축물은 취득·건설·신축 후 10년 이내, 그 밖의 감가상각자산은 취득·제작 후 2년 이내의 것만 해당합니다.중요한 것은 자동으로 되지 않는다는 점입니다. 시행령 제86조 제1항은 「일반과세 전환 시의 재고품등 신고서」를 작성해 그 변경되는 날의 직전 과세기간에 대한 신고와 함께 제출하도록 정하고 있습니다. 그리고 제3항은 "제1항에 따라 신고한 자에 대해서는" 공제한다고 적고 있습니다. 신고가 공제의 요건입니다.올해 7월 1일에 전환되신 분이라면 직전 과세기간은 1월 1일부터 6월 30일까지이고, 그 신고기한과 함께였습니다. 신고하신 경우에는 세무서장이 재고금액을 조사해 기한이 지난 후 1개월 이내에 통지하게 되어 있고, 그 기한 안에 통지가 없으면 신고하신 금액을 승인한 것으로 봅니다. 실제 공제는 승인받은 날이 속하는 예정신고기간 또는 과세기간의 매출세액에서 이루어집니다.[요약정리]- 간이과세 기준 금액은 법률이 아니라 시행령 제109조에 있고 현재 1억 400만원입니다- 기준을 넘긴 해가 아니라 그 다음 해 7월 1일부터 일반과세자가 됩니다- 기준은 부가가치세가 포함된 공급대가이고, 신규·휴업 기간은 12개월로 환산합니다- 금액이 기준 아래여도 업종·다른 사업장·사업장 합산·부동산임대업 4,800만원 요건에 걸릴 수 있습니다- 전환 시 재고매입세액 공제는 신고해야 받습니다. 신고서를 내지 않으면 공제되지 않습니다전환 여부와 시점은 업종과 사업장 수, 직전 연도 공급대가의 산정 방식에 따라 달라집니다. 확인이 필요하시면 직전 연도 매출 내역과 사업장 현황을 정리해 두시면 검토가 빠릅니다.

[양도세, 주택임대사업자]주택임대사업자의 의무임대기간 기산일(시작일)사업자등록일, 실제개시일 중 늦은 날안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택임대사업자는 장기보유특별공제혜택, 양도소득세 중과배제, 양도소득세 감면등의 세제혜택을 적용받을 수 있습니다. 해당 세혜택을 받기 위해서는 의무임대기간을 충족해야 합니다.의무임대기간 판단시 임대기간 기산일(시작일)부터 계산하므로 기산일(시작일)을 파악하는 것이 아주 중요합니다. 단순히 사업자등록일부터 기산하는 것이 아니기 때문에 잘못 판단하시면 주택임대사업자의 세제혜택을 적용받지 못하실 수도 있습니다.민간임대주택법과 국세 세제혜택을 적용받기 위한 의무임대기간 기산일은 아래와 같습니다.<민감임대주택법 기산일 : ❶, ❷중 늦은 날>❶ 지자체 임대사업자등록일❷ 실제 임대개시일<국세 세제혜택 기산일 : ❶,❷,❸ 중 늦은 날>❶ 지자체 임대사업자등록일❷ 세무서 사업자등록일❸ 실제 임대개시일국세(양도세 등)의 세제혜택을 받기 위한 국세 세제혜택의 개시일이 절대적으로 중요할 것이므로 반드시 ❶,❷, ❸ 중 늦은 날로부터 8년 이상인지, 10년 이상인지 등을 확인해보아야 합니다.실제 사례로, 임대사업자 등록 이후 실제 임대개시가 늦었음에도 불구하고 지자체 주택임대사업자 8년 자동말소가 되자마자 임대주택을 팔고, 당연하게도 양도세 신고시 장기보유특별공제 50%를 적용해서 신고를 했다가 양도소득세가 추징당한 사례도 종종 있습니다. 이럴 경우 미납세금 뿐만 아니라, 가산세까지 부담합니다.이처럼 세제혜택을 받지도 못하고, 가산세까지 부과가 될 수 있기 때문에 이를 잘 알아두셨다가 적용하시면 될 것입니다. 현재 상황이 복잡하거나 애매하시면 반드시 세무사와 상담 후 의사결정을 하시는 것이 좋습니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 사장님과 직장인 모두가 한 번쯤은 들어보셨을절세 3대장, 노란우산공제 · 연금저축/IRP · ISA에 대해서 정리해 드리겠습니다.세 상품 모두 "세금을 줄여준다"고 소개되지만, 작동 방식이 전혀 다릅니다. 하나는 소득공제, 하나는 세액공제, 나머지 하나는 비과세입니다. 이 차이를 모르고 순서 없이 가입하면 절세 효과는 절반도 못 챙기면서 자금만 묶이는 결과가 나옵니다.따라서 제대로 알고 준비 하셔야 합니다.■소득공제 · 세액공제 · 비과세, 무엇이 다른가요?-절세 3대장을 이해하는 출발점은 "세금이 계산되는 어느 단계에서 깎아주는가"입니다.-소득공제(노란우산공제)는 과세표준 자체를 줄여줍니다. 따라서 본인의 한계세율이 높을수록 절세액이 커집니다. 과표가 1.5억원을 넘는 사업자라면 600만원 공제로 250만원 넘는 세금이 줄어듭니다.-세액공제(연금저축·IRP)는계산이 끝난 산출세액에서 정해진 금액을 직접 빼줍니다. 소득이 아무리 높아도공제율은 13.2%로 고정되어 있어, 고소득자일수록 상대적 매력은 떨어집니다.-비과세·분리과세(ISA)는 납입 시점에 공제를 해주는 것이 아니라, 계좌 안에서 발생한 운용수익에 대한 세금을 깎아주는 구조입니다. 수익이 나야 의미가 있는 상품이라는 뜻이기도 합니다.-그래서 이 셋은 서로 대체재가 아니라보완재입니다. 소득 유형과 자금 여력에 따라 채우는 순서를 달리해야 합니다.· · ·■노란우산공제 — 유일한 '소득공제' 카드-노란우산공제는조세특례제한법 제86조의3에 근거한 소기업·소상공인 공제부금 소득공제 제도입니다. 중소기업중앙회가 운영하며,개인사업자와 법인 대표자가가입 대상입니다.-2026년 현재 소득공제 한도는 해당 과세연도의 사업소득금액에 따라 네 구간으로 나뉩니다.① 사업소득금액 4천만원 이하 :600만원② 4천만원 초과 6천만원 이하 :500만원③ 6천만원 초과 1억원 이하 :400만원④ 1억원 초과 :200만원-실무에서 자주 놓치는 부분이 세 가지 있습니다.-첫째,법인 대표자는 해당 과세기간의 총급여액이 8천만원 이하인 경우에만근로소득금액에서 공제받을 수 있습니다. 급여를 인상한 해에 갑자기 공제가 배제되는 경우가 생기므로, 급여 설계 단계에서 함께 검토해야 합니다.-둘째,부동산임대업 소득은 공제 대상에서 사실상 빠집니다.조세특례제한법 제86조의3 제1항은 사업소득금액에서소득세법 제45조 제2항에 따른 부동산임대업의 소득금액을 차감한 금액이 사업소득금액에서 차지하는 비율을 곱하도록 정하고 있습니다. 임대소득 비중이 큰 사업자는 한도만큼 다 공제받지 못합니다.-셋째,분기별 납입한도가 있습니다.조세특례제한법 시행령 제80조의3 제1항은 분기별 300만원 이하의 공제부금을 납입하는 공제만 대상으로 하고 있습니다.12월에 몰아서 넣으면 그 분기 300만원까지만 인정된다는 의미입니다.-출구도 반드시 함께 보셔야 합니다.폐업·사망·노령 등 대통령령으로 정하는 사유로 공제금을 받으면조세특례제한법 제86조의3 제3항에 따라퇴직소득으로 과세됩니다.근속연수공제와 연분연승이 적용되어 세부담이 상당히 낮습니다.-반면 단순히 자금이 급해서 임의해지하면같은 조제4항에 따라기타소득으로 과세됩니다.해지환급금에서 '소득공제받은 금액을 초과하여 납입한 금액의 누계액'을 뺀 금액이 기타소득이 되고, 지방소득세 포함 16.5%가 원천징수됩니다. 그동안 받은 소득공제 혜택을 상당 부분 반납하는 셈입니다.-참고로 공제금을 지급받을 권리는 중소기업협동조합법에 따라 양도·담보제공·압류가 금지됩니다. 사업 리스크가 큰 업종의 대표님께 노란우산공제를 우선 권해드리는 이유입니다.· · ·■연금저축 · IRP — 900만원 세액공제, 그리고 출구전략-연금계좌 세액공제는소득세법 제59조의3에 규정되어 있습니다.연금저축과 퇴직연금(IRP)을 합산하여연 900만원까지가 세액공제 대상이며, 이 중 연금저축 단독으로는 연 600만원이 한도입니다.-연금저축에 600만원, IRP에 300만원을 넣는 조합이 가장 흔하지만, 연금저축 없이 IRP에만 900만원을 넣어도 한도는 동일하게 채워집니다.-공제율은 소득 수준에 따라 두 가지입니다.① 총급여 5,500만원 이하(종합소득금액 4,500만원 이하) :16.5%→ 900만원 납입 시1,485,000원환급② 총급여 5,500만원 초과(종합소득금액 4,500만원 초과) :13.2%→ 900만원 납입 시1,188,000원환급-지방소득세를 포함한 실효 공제율이며, 소득세법상 표기는 각각 15%와 12%입니다.-그런데 실무 상담에서 정작 문제가 되는 것은 '넣을 때'가 아니라'찾을 때'입니다.-만 55세 이후 10년 이상에 걸쳐 연금 형태로 수령하면 연금소득세 3.3%~5.5%가 적용됩니다(70세 미만 5.5%, 70세 이상 80세 미만 4.4%, 80세 이상 3.3%). 16.5%를 공제받고 5.5%로 인출하니, 세율 차이만큼이 순수한 이익이 됩니다.-반대로 중도해지하거나 일시금으로 찾으면 세액공제받은 원금과 운용수익 전액에기타소득세 16.5%가 분리과세됩니다. 13.2% 공제를 받고 16.5%로 토해내는 구조라면 오히려 손해입니다. 연금계좌에는 '없어도 되는 돈'만 넣어야 한다는 말이 여기서 나옵니다.-연금을 받기 시작한 뒤에도 기준선이 하나 더 있습니다.사적연금 수령액이연 1,500만원을 넘으면 저율 분리과세가 끝나고, 종합과세와 16.5% 분리과세 중 하나를 선택해야 합니다(소득세법 제14조 제3항, 제64조의4).부부가 각자 계좌를 나누어 수령액을 분산하는 설계가 필요한 이유입니다.-마지막으로, 900만원 한도를 넘겨 세액공제를 더 받을 수 있는 유일한 통로가 있습니다.ISA 의무가입기간이 지났거나 만기가 된 자금을 해지일·만기일로부터 60일 이내에 연금계좌로 전환하면,전환금액의 10%(최대 300만원)를 추가로 세액공제받을 수 있습니다.· · ·■ISA — 손익통산이 진짜 무기입니다-ISA(개인종합자산관리계좌)는조세특례제한법 제91조의18에 근거합니다.예·적금, 펀드, ETF, 국내 상장주식을 하나의 계좌에서 굴리면서 세제혜택을 받는 구조입니다.-현행 기준 핵심 요건은 다음과 같습니다.① 납입한도 : 연 2,000만원, 총 1억원② 의무가입기간 : 3년 (원금 범위 내 인출은 자유)③ 비과세 한도 : 일반형 200만원, 서민형·농어민형 400만원④ 초과분 : 9.9% 분리과세(지방소득세 포함)⑤ 가입 제한 : 직전 3개 과세기간 중 금융소득종합과세 대상자였다면 가입 불가-많은 분들이 '200만원 비과세'만 보시는데, 실무에서 더 큰 효과를 내는 것은손익통산입니다.-일반계좌에서는 A상품에서 500만원을 잃고 B상품에서 500만원을 벌면, 손실은 무시되고 이익 500만원에 15.4%가 그대로 붙습니다. 반면 ISA는 계좌 안의 손익을 합산해 순이익에만 과세합니다. 순손실이면 세금은 0원입니다.-또 하나,ISA 안에서 발생한 배당·이자소득은금융소득종합과세 대상에서 빠집니다.금융소득이 연 2,000만원 근처에서 오르내리는 분들에게는 이 점이 비과세 한도보다 훨씬 중요합니다.-여기서 최근 동향을 짚고 넘어가야 합니다.2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안에 ISA 관련 내용이 상당 부분 포함되었습니다.-첫째,국내 상장주식과 국내 주식형펀드, 국민성장펀드, 기업성장집합투자기구(BDC) 등에 투자하면 이자·배당소득을 한도 없이 전액 비과세하는'생산적금융 ISA'가 신설됩니다.납입한도는 연 2,000만원, 총 2억원이며 최장 10년간 납입할 수 있습니다. 다만 금융소득종합과세자는 가입 대상에서 제외됩니다. 청년형에 대해서는 납입액의 10%를 소득공제하는 혜택도 함께 검토되고 있습니다.-둘째,일반 ISA는 계약기간이 정비됩니다.최소 가입기간 3년은 유지하되 최대 계약기간을 5년으로 제한하고, 그동안 가능했던 납입한도 미사용분의 다음 해 이월 제도를 폐지하는 방향입니다. 연간 2,000만원·총 1억원의 납입한도와 비과세 한도는 그대로 유지됩니다.-실무적으로는 두 가지를 기억하시면 됩니다.계약기간 5년 제한은 신규 가입·연장 시점부터 적용되므로 기존 계좌를 미리 길게 연장해 두는 것이 유리할 수 있고, 한도 이월 폐지가 확정되면 매년 납입한도를 그때그때 채우는 습관이 중요해집니다.-다만 이 내용은아직 정부안 단계입니다. 입법예고와 국무회의를 거쳐 정기국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있으므로, 실제 의사결정은 국회 통과 후 확정된 조문을 확인하고 하시기 바랍니다.· · ·■그래서, 누가 무엇부터 채워야 할까요?-소득 유형에 따라 우선순위가 달라집니다.-개인사업자라면노란우산공제가 1순위입니다. 소득공제이므로 한계세율이 높을수록 절세 효율이 가장 크고, 폐업 시 퇴직소득 과세라는 출구까지 유리합니다. 그다음이연금저축·IRP, 마지막이 ISA입니다.-일반 직장인은 노란우산공제 대상이 아닙니다. 연금계좌 900만원을 먼저 채우고, 여유자금은 ISA로 넘기는 것이 기본 구조입니다.-소기업을 운영하는 법인 대표자는 총급여 8천만원 이하라는 조건만 충족하면 근로소득금액에서 노란우산공제를 받을 수 있는 유일한 근로자 유형입니다. 급여 수준 관리가 곧 절세 설계가 됩니다.-금융소득종합과세 대상자는ISA 가입이 제한되므로, 연금계좌와 노란우산공제로 과세표준 자체를 낮추는 전략이 중심이 됩니다.· · ·■실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1.한도를 채우는 것보다 '한계세율'을 먼저 확인하십시오.과세표준 1,400만원 이하 구간(6.6%)에 있다면 소득공제의 절세액이 작아, 자금이 오래 묶이는 부담을 감수할 이유가 크지 않을 수 있습니다.2.노란우산공제는 분기별 300만원 한도를 감안해 매월 균등 납입하는 것이 안전합니다.연말에 몰아서 납입하면 그 분기 한도를 넘는 금액은 공제받지 못합니다.3.부동산임대업 소득이 섞여 있는 사업자는 실제 공제 가능액을 미리 계산해 보셔야 합니다.한도표상의 금액이 그대로 공제되지 않습니다.4.연금계좌는 중도해지 시 16.5% 기타소득세가 부과되므로, 향후 5년 내 사용 계획이 있는 자금은 넣지 마십시오.세액공제율보다 해지 세율이 높으면 절세가 아니라 손실입니다.5.ISA는 만기 후 60일 이내 연금계좌 전환이라는 카드를 반드시 기억하십시오.전환금액의 10%(최대 300만원) 추가 세액공제는 900만원 한도를 넘길 수 있는 유일한 방법입니다.6.2026년 세제개편안은 아직 확정된 법률이 아닙니다.ISA 계약기간 연장이나 신규 가입 시점을 결정하실 때는 국회 통과 여부를 확인한 뒤 움직이시는 것이 안전합니다.· · ·참고 법령 및 자료조세특례제한법 제86조의3 (소기업·소상공인 공제부금에 대한 소득공제 등)조세특례제한법 시행령 제80조의3 (소기업·소상공인 공제부금에 대한 소득공제)조세특례제한법 제91조의18 (개인종합자산관리계좌에 대한 과세특례)소득세법 제59조의3 (연금계좌세액공제)소득세법 시행령 제118조의2 (연금계좌세액공제의 한도 등)소득세법 제45조 제2항 (부동산임대업의 소득금액 구분)소득세법 제14조 제3항 및 제64조의4 (사적연금소득 1,500만원 초과 시 과세방법 선택)소득세법 제21조 제1항 및 제129조 (기타소득 및 원천징수세율)중소기업협동조합법 제115조 (소기업·소상공인 공제사업)재정경제부, 「2026년 세제개편안」 (2026. 8. 3. 세제발전심의위원회 의결, 정부안)※ 위 내용은 2026년 8월 기준으로 작성되었습니다. 세법은 개정이 잦고 개별 상황에 따라 적용이 달라질 수 있으므로, 실제 의사결정 전에는 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 조문을 확인하시고 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

[상속세, 증여세]유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어취득세 시가인정액으로 산정할 수 있는지 여부(불가능함)사전-2026-법규재산-0278등록일자 : 2026.06.23.생산일자 : 2026.04.20.요지상증법상 유사매매사례가액은 상증령§49④에 따라 산정하는 것으로서 지방세법 시행령 제14조제5항에 따라 산정한 유사부동산등의 시가인정액은 상증령§49④에 따라 산정하는 시가의 범위에 포함되지 않음* 각 법령에 따라 산정한 유사매매사례가액과 시가인정액이 우연히 동일할 수는 있으나 지방세법상 시가인정액이 바로 상증법상 시가가 되는 것은 아님답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 부담부증여받은 공동주택의 시가를 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따라 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액으로 산정하는 경우 「지방세법 시행령」제14조제5항에 따른 유사부동산등의 시가인정액은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따른 시가의 범위에 포함되지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 신청인은 A주택을 모친으로부터 부담부증여로 취득 - 채무금액은 33,763,000원○홈택스 상 확인되는 A주택의 유사매매사례가액은 230백만원인데 반해 취득세 신고 시 시가인정액은 200,445,000원으로 확인됨 - 무상증여분 시가인정액 166,682,000원 - 유상채무 인수분 : 33,763,000원2. 질의내용○「상속세 및 증여세법」상 유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어 「지방세법」상 유사부동산등의 취득세 시가인정액*으로 산정할 수 있는지 여부 * 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 "시가인정액"이라 한다)을 말함(「지방세법」 제10조의2제1항)도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 최근 다시 시작된 금리 인상 국면에서부동산과 주식, 그리고 조세정책이 각각 어떻게 움직이는지, 특히 우리 세법이 정해 놓은 이자율과 시장금리의 간격에서 어떤 절세 기회와 리스크가 생기는지 정리해 드리겠습니다.3년 6개월 만의 방향 전환, 세금 계획도 다시 짜야 합니다3년 6개월 만의 방향 전환, 세금 계획도 다시 짜야 합니다-2026년 7월 16일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 2.50%에서연 2.75%로 0.25%p 인상했습니다. 2023년 1월 이후 3년 6개월 만의 인상이자, 금통위원 7명 전원 찬성의 만장일치 결정이었습니다.-시장에서는 8월 27일 금통위에서의 연속 인상 가능성과 함께최종금리를 3.00~3.50% 수준으로 보는 전망이 나오고 있습니다. 물론 실제 경로는 물가와 환율, 가계부채 흐름에 따라 달라질 수 있습니다.-중요한 것은 방향입니다. 지난 몇 년간 우리는 '금리가 내려가는 것을 전제로' 자산과 세금 계획을 짜 왔습니다. 그 전제가 바뀌면 부동산 보유 전략, 배당 정책, 증여 시점, 상속세 납부 방식까지 모두 다시 계산해야 합니다.-특히 세법에는'연 4.6%', '연 12%', '연 10%', '연 3.1%'처럼 법으로 못 박아 둔 이자율이 곳곳에 숨어 있습니다. 시장금리가 움직여도 이 숫자들은 그대로 있기 때문에, 금리가 오르면 어떤 규정은 유리해지고 어떤 규정은 불리해집니다.금리 상승이 부동산 시장에 미치는 영향-금리는 부동산 가격을 결정하는 할인율입니다. 수익형 부동산의 가치는 대략 '순영업이익 ÷ 자본환원율(Cap rate)'로 결정되는데, 시장금리가 오르면 투자자가 요구하는 자본환원율도 함께 올라갑니다. 같은 임대수익이라도 요구수익률이 4%에서 5%로 오르면 이론상 가치는 20% 낮아지는 셈입니다.-실물 시장에서는대출이자 부담 증가 → 매수 여력 축소 → 거래량 감소의 순서로 나타납니다. 주택담보대출 금리가 오르면 실수요자의 원리금 상환액이 늘어나면서 매수 결정을 미루게 되고, 시행·PF 단계에서는 조달비용 상승이 사업성 자체를 흔듭니다.-임대차 시장에서는 전세의 월세 전환이 빨라집니다. 전세보증금을 은행에 두었을 때의 기회비용과 월세 수익을 비교하는 임대인의 셈법이 달라지기 때문입니다.-다만 2026년 현재는 조금 다른 국면입니다. 금리 인상에도 불구하고 수도권 집값 상승 기대와 가계대출 증가세가 이어지면서, 오히려 이 점이 추가 인상의 근거로 거론되고 있습니다.금리 인상이 곧바로 집값 하락으로 직결된다고 단정하기 어려운 상황입니다.이자비용, 세법에서는 어디까지 인정될까요-실무에서 가장 많이 받는 질문이 "대출이자도 비용으로 빼주나요?"입니다. 결론부터 말씀드리면어떤 세목이냐에 따라 완전히 달라집니다.-첫째,양도소득세에서는 인정되지 않습니다.보유기간 중 지급한 차입금 이자는소득세법 제97조 제1항과 같은 법 시행령 제163조가 정한 필요경비 항목에 해당하지 않습니다. 10년간 이자를 수억원 냈어도 양도차익 계산에서는 한 푼도 차감되지 않는다는 뜻입니다.-둘째,부동산임대업 사업소득에서는 원칙적으로 필요경비에 산입됩니다. 다만사업용 자산가액을 초과하는 부채, 이른바 '초과인출금'에 대응하는 지급이자는소득세법 시행령 제61조 제1항에 따라 필요경비에서 제외됩니다. 사업자금과 개인자금이 섞여 있는 경우 반드시 점검해야 할 부분입니다.-셋째,법인의 경우가 가장 복잡합니다.법인세법 제28조 제1항은 채권자가 불분명한 사채이자(제1호), 수령자가 불분명한 채권·증권 이자(제2호), 건설자금이자(제3호), 그리고 업무무관자산 및 특수관계인 가지급금에 대응하는 지급이자(제4호)를손금에 산입하지 않도록 정하고 있습니다.손금불산입액 계산구조 (법인세법 시행령 제53조·제55조)지급이자 × (업무무관자산가액 + 가지급금 등 적수) ÷ 총차입금 적수→ 금리가 오르면 분자인지급이자가 커지면서 손금불산입 금액도 함께 증가합니다.-이자를 더 내는데 세금 혜택은 오히려 줄어드는 이중고가 발생합니다. 부동산매매법인이나 가족법인에서 대표이사 가지급금이 남아 있다면, 고금리 국면에서는 그 비용이 예년보다 훨씬 크게 다가옵니다.금리 인상기에 가지급금 정리가 시급해지는 이유입니다.-넷째,건설자금이자는 손금이 아니라 자산의 취득원가에 산입됩니다(법인세법 제28조 제1항 제3호, 시행령 제52조·제53조). 당장 비용 처리가 되지 않고 감가상각이나 처분 시점으로 이연된다는 점을 현금흐름 계획에 반영해야 합니다.금리가 올라도 그대로인 숫자, 임대료 환산율 12%-여기서 실무상 놓치기 쉬운 함정이 하나 있습니다. 상속·증여 재산평가에서 쓰는임대료 환산율입니다.-임대차계약이 체결된부동산은 시가가 확인되지 않는 경우 '임대료 등의 환산가액'과 기준시가 중 큰 금액으로 평가합니다.임대료 등의 환산가액1년간의 임대료 ÷ 0.12 + 임대보증금근거 : 상속세 및 증여세법 제61조 제5항, 같은 법 시행령 제50조 제7항, 같은 법 시행규칙 제15조의2 (100분의 12)-문제는 이12%가시장금리와 무관하게 고정되어 있다는 점입니다.실제 수익형 부동산의 자본환원율이 4~5% 수준이라면 환산가액은 시세보다 낮게 나오지만, 반대로 임대료가 높은 물건은 환산가액이 기준시가를 크게 웃돌아 평가액이 급등할 수 있습니다.-또한 임대보증금이 있는 부동산은상속세 및 증여세법 제66조와 같은 법 시행령 제63조의 '저당권 등이 설정된 재산의 평가 특례'가 적용되어, 채권잔액과 임대보증금 합계액이 보충적 평가액보다 크면 그 금액으로 평가됩니다.-즉 부담부증여나 임대부동산 사전증여를 계획하실 때는 임대료 조정 하나만으로도 평가액이 크게 달라질 수 있으므로,계약 갱신 시점과 증여 시점을 함께 설계하셔야 합니다.금리 상승이 주식시장과 금융소득 과세에 미치는 영향-주식 밸류에이션의 출발점도 할인율입니다.무위험수익률이 오르면 미래 현금흐름의 현재가치가 줄어들기 때문에, 이익이 먼 미래에 몰려 있는 성장주일수록 타격이 큽니다.반대로 당장의 배당과 자산가치가 뚜렷한 고배당·저PBR 종목은 상대적으로 방어력이 생깁니다.-또 하나,예금과 채권의 매력도가 올라가면서 자금이 위험자산에서 안전자산으로 이동하고, 차입 레버리지를 쓴 투자는 이자부담 때문에 축소됩니다.-세금 측면에서 가장 먼저 체크할 것은금융소득 종합과세입니다.이자소득과 배당소득의 합계가 연 2,000만원을 넘으면 초과분이 다른 소득과 합산되어 누진세율로 과세됩니다(소득세법 제14조 제3항 제6호, 제62조).-2,000만원 이하 구간은 원천징수로 종결되며 세율은 소득세 14%에 지방소득세 1.4%를 더한 15.4%입니다(소득세법 제129조 제1항 제1호). 초과분은 최고 45%(지방소득세 포함 49.5%)까지 올라갑니다.-금리가 오르면 같은 예치금으로도 이자소득이 늘어납니다.예금금리 연 4%에 5억원이면 이자만 2,000만원입니다.지난해까지 분리과세로 끝났던 분들이 올해는 종합과세 대상으로 넘어갈 수 있고,여기에 건강보험료 피부양자 자격 문제까지 연쇄적으로 따라옵니다.-개인 간 자금대여도 주의가 필요합니다. 이른바'비영업대금의 이익'은 원천징수세율이 25%(지방소득세 포함 27.5%)로 일반 이자소득보다 높습니다(소득세법 제129조 제1항 제1호 나목). 고금리 시기에 사인간 대여가 늘어나면서 실무상 다툼이 잦아지는 부분입니다.-상장주식 대주주 양도소득세 판정 기준(소득세법 제94조 제1항 제3호, 시행령 제157조)역시 연말 보유 현황에 따라 결정되므로, 시장 변동성이 커진 국면에서는 12월 결산 시점의 포트폴리오 점검이 더 중요해집니다.비상장주식 평가와 가족 간 자금거래, 금리와 어떻게 연결되나요-비상장주식은 순손익가치와 순자산가치를 가중평균해 평가합니다. 이때 순손익가치는 '1주당 순손익액 ÷ 순손익가치환원율'로 계산하는데, 상속세이 환원율은 금융시장에서 형성되는 평균이자율을 고려해 기획재정부령으로 정하도록 되어 있고현재 연 10%가 적용되고 있습니다(상속세및 증여세법 시행령 제54조 제1항).-시장금리가 아무리 움직여도 10%는 고정입니다. 결국 비상장주식 평가액은 금리가 아니라 회사의 최근 3년 손익에 좌우되므로, 가업승계를 계획하신다면실적이 일시적으로 낮아진 시기가 오히려 증여 적기가 됩니다.-가족 간 금전대여도 마찬가지입니다. 타인으로부터 무상 또는 적정이자율보다 낮은 이자율로 금전을 대출받으면 그 이익을 증여로 봅니다(상속세 및 증여세법 제41조의4).특수관계인 금전대여 관련 기준· 적정이자율 :연 4.6%(상증법 시행령 제31조의4 제1항, 시행규칙 제10조의5 → 법인세법 시행규칙 제43조 제2항 당좌대출이자율)· 기준금액 : 차액연 1,000만원 미만이면 과세 제외 (상증법 시행령 제31조의4 제2항)· 무상대여 기준 원금 약2억 1,700만원까지는 증여세 과세대상에서 제외-흥미로운 점은, 시중 대출금리가 4.6%를 넘어서면 부모님께 4.6%로 빌리는 것이 은행보다 싸지면서 '증여세 없는 정상거래'가 성립한다는 것입니다. 다만 차용증 작성, 이자의 실제 지급, 원금 상환 이력 등실질을 갖추지 않으면 대여 자체를 부인당해 원금 전액이 증여로 과세될 위험이 있으므로 형식과 실질을 모두 관리하셔야 합니다.-법인이 대여자인 경우에는법인세법 시행령 제89조 제3항의 가중평균차입이자율 또는 당좌대출이자율이 적용되며, 어느 쪽을 쓸지에 따라 결과가 달라져 실무상 다툼이 많습니다(참고: 조세심판원 조심2024중5770 결정).고금리 국면에서 오히려 유리해지는 절세 카드-금리가 오르면 세금이 다 불리해지는 것은 아닙니다.세법상 고정이자율이 시장금리보다 낮아지는 구간에서는 오히려 기회가 생깁니다.-첫째,상속세 연부연납입니다. 상속세 납부세액이 2천만원을 초과하면 담보를 제공하고 최장 10년(가업상속재산은 최장 20년)에 걸쳐 나누어 낼 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제71조). 이때 가산금 이자율은국세기본법 시행령 제43조의3 제2항과 같은 법 시행규칙 제19조의3이 정한 이자율을 준용하는데,현재연 1,000분의 31, 즉 3.1%수준입니다.-시중 대출금리가 5~6%인 상황에서 연 3.1%로 국가로부터 사실상 분할상환 대출을 받는 셈이므로, 부동산을 급매로 처분해 일시납하는 것보다 연부연납이 유리한 경우가 많아집니다.-둘째,자산가치 조정기의 증여입니다.금리 상승으로 자산가격이 눌리는 구간은 평가액이 낮아지는 구간이기도 합니다. 증여세는 증여일 현재의 평가액을 기준으로 하므로, 같은 자산이라도 언제 넘기느냐에 따라 세부담이 크게 달라집니다.-셋째,유기정기금 평가입니다. 정기금을 받을 권리는 각 연도 수령액을연 3%의 이자율로 할인해 현재가치로 평가합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제62조 제1호, 같은 법 시행규칙 제19조의2). 시장금리가 3%를 크게 웃돌수록 이 평가방식이상대적으로 불리해지므로(시장이자율로 하면 증여재산가액이 더크게 줄어서, 증여재산공제를 조금만 사용해도 되는데 유기정기금으로 하면 증여재산공제를 더많이 사용해야하므로), 정기금 형태 자산이 있다면 구조 자체를 재검토할 필요가 있습니다.-넷째,납부지연가산세는 반대 방향입니다.미납세액에 대해 1일 10만분의 22, 연 8% 상당의 가산세가 붙습니다(국세기본법 제47조의4, 같은 법 시행령 제27조의4). 어떤 시장금리보다도 높은 수준이므로, 세금은 무조건 먼저 내고 자금을 조달하는 것이 정답입니다.조세정책은 어떻게 반응할까요-금리와 조세정책은 같은 목표를 두고 움직이는 두 개의 축입니다. 2026년 현재 정부는 8·13 부동산 대책 등 수요·공급·금융 규제를 병행하고 있고, 한국은행은 금융안정을 이유로 금리 인상 기조를 이어가고 있습니다.-이 조합에서 예상되는 세수 흐름은 이렇습니다.이자소득 증가로이자소득세와 금융소득종합과세 세수는 늘어나는 반면, 부동산 거래가 위축되면취득세와 양도소득세 세수는 줄어듭니다.취득세는 지방재정의 핵심 재원이므로 거래 절벽은 곧바로 지방재정 압박으로 이어집니다.-법인 부문에서는이자비용 증가로 과세표준이 줄어드는 효과가 있지만, 동시에 손금불산입 규정과국제조세조정에 관한 법률 제22조(출자금액 대비 과다차입금 지급이자 손금불산입), 제24조(소득 대비 과다 이자비용 손금불산입)같은 이자공제 제한 규정의 적용 대상이 늘어납니다.-즉"이자를 많이 냈으니 세금이 줄겠지"라는 단순한 기대는 실제 신고 단계에서 자주 빗나갑니다.-정책 측면에서는 고금리와 규제가 동시에 작동할 때 실수요자 부담이 과도해질 수 있다는 점, 그리고 세법상 고정이자율(4.6%, 12%, 10%)이 시장 현실과 벌어질수록 평가의 왜곡이 커진다는 점이 지속적으로 지적되고 있습니다. 향후 세법 개정 논의를 눈여겨보셔야 하는 이유입니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1.양도 예정 부동산의 이자는 필요경비가 아닙니다.보유 중 지급한 대출이자는 양도차익에서 차감되지 않으므로(소득세법 제97조), 고금리 장기 보유 전략은 세후 수익률 기준으로 다시 계산해 보셔야 합니다.2.법인의 가지급금과 업무무관자산을 지금 정리하십시오.손금불산입액은 지급이자에 비례하므로, 금리가 오를수록 같은 가지급금이 더 큰 세금을 만들어 냅니다(법인세법 제28조 제1항 제4호).3.금융소득 2,000만원 라인을 연중에 관리하십시오.예금 만기 분산, 배당 시기 조정, 가족 간 명의 분산(단, 차명은 절대 불가)을 통해 종합과세 진입 여부를 미리 통제할 수 있습니다.4.가족 간 차입은 연 4.6% 기준을 확인하고 실질을 갖추십시오.차용증·이자 실제 지급·계좌 이체 기록이 없으면 대여 자체가 부인될 수 있습니다.5.상속이 임박했다면 연부연납을 먼저 검토하십시오.가산금 연 3.1%는 현재 시중 대출금리보다 낮은 수준으로, 자산 급매를 피할 수 있는 유효한 카드입니다.6.임대부동산 증여는 임대료 환산율 12%를 반드시 시뮬레이션하십시오.임대차 조건 하나로 평가액이 수억원 단위로 달라질 수 있습니다.7.비상장주식 승계는 실적 조정기가 기회입니다.순손익가치환원율 10%는 고정이므로, 최근 3년 손익이 낮아진 시점의 평가액을 활용하는 설계가 가능합니다.참고 법령 및 판례·예규소득세법제14조 제3항 제6호 (금융소득 종합과세 기준금액 2,000만원)제62조 (이자소득 등에 대한 종합과세 시 세액 계산의 특례)제94조 제1항 제3호, 시행령 제157조 (상장주식 대주주의 범위)제97조 제1항, 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)제129조 제1항 제1호 (이자소득 원천징수세율 14%, 비영업대금의 이익 25%)시행령 제61조 제1항 (초과인출금 지급이자 필요경비 불산입)법인세법제28조 제1항 (지급이자의 손금불산입)시행령 제52조·제53조 (건설자금이자의 계산)시행령 제55조 (업무무관자산 등에 대한 지급이자 손금불산입)시행령 제89조 제3항, 시행규칙 제43조 제2항 (가중평균차입이자율·당좌대출이자율 연 4.6%)상속세 및 증여세법제41조의4 (금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)시행령 제31조의4, 시행규칙 제10조의5 (적정이자율 연 4.6%, 기준금액 1,000만원)제61조 제5항, 시행령 제50조 제7항, 시행규칙 제15조의2 (임대료 등의 환산가액, 100분의 12)제66조, 시행령 제63조 (저당권 등이 설정된 재산의 평가 특례)시행령 제54조 제1항 (비상장주식 순손익가치환원율 연 10%)시행령 제62조, 시행규칙 제19조의2 (정기금을 받을 권리의 평가, 할인율 연 3%)제71조 (연부연납)국세기본법제47조의4, 시행령 제27조의4 (납부지연가산세 1일 10만분의 22)제52조, 시행령 제43조의3, 시행규칙 제19조의3 (국세환급가산금 이자율 연 1,000분의 31)국제조세조정에 관한 법률제22조 (출자금액 대비 과다차입금 지급이자의 손금불산입)제24조 (소득 대비 과다 이자비용의 손금불산입)심판례조세심판원 조심2024중5770 결정 (2025. 3. 21., 금전 무상대출 적정이자율 적용 기준)

[소득세, 연말정산]장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 적용시주택수의 계산에 오피스텔이 포함되는지 여부(포함되지 않음)기준-2026-법규소득-0081 [법규과-1795]귀속년도 : 2026등록일자 : 2026.08.19.생산일자 : 2026.07.10.요지오피스텔은 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제 적용시 보유 주택수에 포함되지 않음회신｢소득세법｣ 제52조제5항 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제는 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주에게 적용되는 것으로 ｢주택법 시행령｣ 제4조제4호 오피스텔은 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제 요건 판정시 주택수에 포함되지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 소득법§52⑤에 따르면 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주가 일정 요건을 충족할 경우 공제받을 수 있음○ 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 적용시 주택수에 오피스텔이 포함되는지 질의함2. 질의요지○소득법§52⑤을 적용받기 위한 주택 수에 오피스텔이 포함되는지 여부‘주거용 오피스텔’의 장기저당차입금 이자상환액공제대상 해당 여부(해당하지 않음)서면인터넷방문상담1팀-567귀속년도 : 2004등록일자 : 2009.01.01.생산일자 : 2004.04.19.요지오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당되며, 장기주택저당차입금 이자상환액공제대상 주택에 해당되지 아니함회신오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당되며, 주택법상 국민주택기금의 융자대상에 포함되지 않는 것으로 소득세법 제52조 제3항의 장기주택저당차입금 이자상환액공제대상 주택에 해당되지 아니하는 것입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

재건축의 경우 동거주택 상속공제 적용(공시기간은 동거기간에 포함 안됨)재산세과-658등록일자 : 2010.09.02.생산일자 : 2010.08.31.요 지피상속인과 상속인이 동거하던 주택을 멸실하고 재건축 공사기간 동안 다른 주택에 동거하다 신축주택이 완공되어 계속하여 동거한 경우 재건축 공사기간은 동거기간에 산입하지 아니함회 신귀 질의의 경우 종전 질의회신문(재산세과-584, 2010.8.12)을 참고 하시기 바람○ 재산세과-584, 2010.8.12「상속세 및 증여세법」제23조의 2에 따른 동거주택 상속공제를 적용시 피상속인과 상속인이 동거하던 주택을 멸실하고 재건축 공사기간 동안 다른 주택에 동거하다 신축주택이 완공되어 계속하여 동거한 경우 재건축 공사기간은 동거기간에 산입하지 아니하는 것임상세내용[관련 참고자료】1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계(사실관계 1)- 거주자 및 동거가족이 거주하던 주택이 도시 및 주거환경 정비법에 의해 재개발․재건축 됨- 관리처분계획에 따라 조합원 자격으로 취득한 신축주택에 계속하여 동거하던 중 거주자의 사망으로 상속 개시- 피상속인과 상속인은 상속개시일 현재 상속주택외 보유주택 없음(사실관계 2)- 거주자 및 동거가족이 거주하던 주택을 노후로 인하여 멸실하고 동일 토지 위에 주택을 신축- 거주자 및 동거가족이 신축주택에 계속하여 동거하던 중 거주자의 사망으로 상속 개시- 피상속인과 상속인은 상속개시일 현재 상속주택외 보유주택 없음O 질의내용- 재건축․재개발(또는 멸실)전 주택의 동거기간을 피상속인과 상속인이 동거한 기간에 포함하는지 여부- 공사기간을 동거기간에 포함하는지 여부2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)O상속세 및 증여세법 제23조의 2 【동거주택 상속공제】① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 동거한 주택이 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 주택가액(주택에 딸린 토지의 가액을 포함한다)의 100분의 40에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제한다. 다만, 그 공제할 금액은 5억원을 한도로 한다.1. 상속개시일 현재「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 일세대 일주택(같은 호에 따른 고가주택을 포함한다)일 것2. 상속개시일 현재 무주택자인 상속인이 상속받은 주택일 것② 제1항을 적용할 때 피상속인과 상속인이 대통령령으로 정하는 사유에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 같은 항에 따른 동거 기간에 산입하지 아니한다.○상속세 및 증여세법 시행령 제20조의 2 【동거주택 인정의 범위】법 제23조의2제2항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 징집2. 취학, 근무상 형편 또는 질병 요양의 사유로서 기획재정부령으로 정하는 사유3. 제1호 및 제2호와 비슷한 사유로서 기획재정부령으로 정하는 사유 나. 종전 질의회신문○ 재산세과-584 (2010.08.12)「상속세 및 증여세법」제23조의 2에 따른 동거주택 상속공제를 적용시 피상속인과 상속인이 동거하던 주택을 멸실하고 재건축 공사기간 동안 다른 주택에 동거하다 신축주택이 완공되어 계속하여 동거한 경우 재건축 공사기간은 동거기간에 산입하지 아니하는 것입니다.★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[부가가치세]임대차 종료 후 임차인의 무단점유가부가가치세 과세대상인지 여부(임대료 받을 경우 과세대상)사전-2026-법규부가-0144 [법규과-1350]등록일자 : 2026.07.15.생산일자 : 2026.06.01.요지임차인이 권리금 회수방해 손해배상청구 소송 진행을 이유로 임차건물을 계속 사용함에 따라 임대인이 임차인으로부터 임대료 상당액을 매월 지급받는 관계의 경우, 부동산임대용역의 공급시기는 당초 임대차계약에서 정한 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것임답변내용임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 소송을 제기하면서 임대차 종료 후에도 건물을 무단점유하며 영업을 계속하고 있고 임대인은 임차인의 무단점유를 이유로 건물인도 소송을 제기한 경우로서, 임대인이 그 소송이 종료될 때까지 실질적으로 계속하여 임대용역을 제공하고 임차인으로부터 그 대가를 지급받거나 동 소송에서 승소하여 건물인도 완료일까지의 임대료 상당액을 받는 관계에 있다면, 이는 부동산임대용역의 공급으로 부가가치세가 과세되는 것입니다.또한, 해당 용역의 공급시기는 ｢부가가치세법｣ 제16조제2항 및 같은 법 시행령 제29조제1항에 따라 당초 임대차계약에서 정한 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○신청법인은 부동산임대업을 영위하는 법인으로, '14.9월부터 쟁점상가를 갑(이하 "임차인")에게 임대하였고, 임차인은 음식점 운영 - 이후 신청법인과 임차인은 '19.8월 쟁점상가 임대차계약을 5년 갱신○ 한편, 신청법인은'14.10월 쟁점상가 계약전력 증설을 위해 전기안전관리 대행계약을 체결하고, 임차인은 그때부터 신청법인에게 전기안전관리 대행수수료 지급 - 신청법인은 '22.8월 주차장 무인시스템을 설치하였고, 임차인은 그때부터 신청법인에 무인시스템 할부금의 1/2에 상당하는 금액으로 매달 지급○임차인은 임대차계약 만료 전인 '24.5월에 쟁점상가 신규 임차인이 되려는 을과 권리(시설) 양수도계약을 체결한 후 이를 신청법인에게 통지하고, '24.6월 신청법인에게 을과 임대차계약을 체결할 것을 요청하였으나, - 신청법인은 '24.6월 2회에 걸쳐 쟁점상가를 직접 사용할 계획이라는 이유로 임차인이 주선한 을과 신규 임대차계약을 체결하는 것을 거절함○임차인은 '24.7월 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 소송을 제기하였고, '24.9월. 임대차계약이 종료된 이후에도 쟁점상가에서 음식점을 계속 운영하고 있음 - 이에 신청법인은 '24.10월 반소로 건물인도 소송을 제기하였으며, 현재 소송 진행 중임○임차인은 임대차계약이 종료된 이후에도 현재까지 임대인에게 월 임대료 전액, 전기안전관리 대행수수료, 주차장 무인시스템 할부금 일부를 매월 지급하고 있음2. 질의요지○ 임대차 종료 후 임차인의 무단점유에 따라 지급받는 임대료 상당액이 부가가치세 과세대상인지 및 공급시기가 언제인지3. 관련 법령○부가가치세법 시행령 제29조【할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기】①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 법 제16조제2항에 따른 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기로 본다.다만, 제2호와 제3호의 경우 역무의 제공이 완료되는 날 이후 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 역무의 제공이 완료되는 날을 그 용역의 공급시기로 본다. 4. 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우② 법 제16조제2항에 따른 용역의 공급시기는 다음 각 호의 구분에 따른다. 1. 역무의 제공이 완료되는 때 또는 대가를 받기로 한 때를 공급시기로 볼 수 없는 경우: 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때○부가가치세법기본통칙 4-0…1 【손해배상금 등】①각종 원인에 의하여 사업자가 받는 다음 각 호에 예시하는 손해배상금 등은 과세대상이 되지 아니한다. 5.부동산을 타인이 적법한 권한 없이 처음부터 계약상 또는 법률상의 원인없이 불법으로 점유하여 법원의 판결에 따라 지급받는 부당이득금 및 지연손해금은 용역의 공급에 해당하지 아니한다.② 부동산임대업을 영위하는 사업자가 부동산임대차 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인으로부터 임대한 부동산을 반환받지 못하여 소송을 제기한 경우 그 소송이 종료될 때까지 실질적으로 계속하여 임대용역을 제공하고 임차인으로부터 그 대가를 받거나 동 소송에서 승소하여 건물반환일까지의 임대료 상당액을 받는 때에는 그 대가 또는 임대료 상당액은 과세대상이 된다.○상가건물 임대차보호법 제9조【임대차기간 등】② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.○상가건물 임대차보호법 제10조의4【권리금 회수기회 보호 등】① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.주택을 상속을 받게 되면,전체 지분 혹은 가장 큰 지분을 받은 '상속주택'과주택의 소수지분을 받은 '공동상속주택' 으로 나뉘게 됩니다.상속주택과 공동상속주택은기존 보유주택의① 1세대 1주택 비과세 이슈와상속주택을 매도하였을 때② 중과 배제 이슈가 있습니다.상속주택이 있는 경우위의 혜택을 받을 수 있는지 여부를확인해 보아야 합니다.오늘은 상속주택을 받게 되는 경우로서동일세대의 주택을 받을 때와별도세대로 주택을 받을 때,상속주택을 받을 때기존 주택을 보유하고 있는 경우와상속주택이 있는 상황에서새로운 주택을 매수해서 보유하고 있는 경우어떻게 달라질 수 있는지 확인해보도록 하겠습니다.동일세대 VS 별도세대소득세법시행령 155조 2항상속주택 취득자가 일반주택 양도시 비과세 특례② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 "소규모재건축사업등"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만,상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호에서 같다).(2022.02.15 개정)(1) 기존에 보유하고 있는 주택을 있는 상태에서(2) 주택을 상속받는 경우 (선순위주택)기존 보유 주택을 매도할 때 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례가 되는 것입니다.해당 비과세 특례는별도 세대인 경우에만 적용이 가능합니다.1세대 1주택 비과세는 세대 단위로 판정하는 것이므로,동일세대원 간이라면상속으로 소유권만 변동되는 것이지세대 기준으로 주택 수 자체가 변동되는 것이 아니기 때문입니다.다만, 동일세대원이라도 가능한 경우가 있는데양도세 동거봉양 합가를 적용해서 가능한 경우입니다.합가 전부터 보유하던 주택을 합가 이후상속을 받은 다음에 매도하게 되면 비과세가 가능한 경우입니다.동일세대라면 분가 후 다시 봉양을 위해 합가한 케이스인지,아니면 쭉 같이 살았던 1세대 인지를 확인해야 합니다.소득세법시행령 155조 3항공동상속주택 소수지분자 등이 일반주택 양도시 비과세 특례③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.소수지분을 받는 경우는 어떻게 될까요?소수지분이란 하나의 주택을 여러 상속인이 공동으로 소유하는 것으로,그 중 가장 지분이 많은 자나, 가장 연장자가 '주된 상속인' 이 되어 ▲ 위 규정을 적용받게 되고,그 외의 소수지분을 가진 자가공동상속주택 소수지분권자가 되게 됩니다.(1) 공동상속주택의 소수지분권자는(2) 다른 일반 주택을 양도하는 경우에공동상속주택 을 주택으로 보지 않습니다.따라서 일반 주택을 비과세로 매도할 수 있게 되는데요.이때도 동일 세대 기준에 확인이 필요합니다.별도 세대라면 문제 없이 주택 수에서 제외하면 되지만,동일 세대의 경우 국세청에서 동일세대원으로부터상속받은 공동상속주택 소수지분에 대해국세청 유권해석과조세심판원의 결정내역이 충돌하기 때문입니다.국세청 유권해석에 따르면 상속개시 당시 동일세대원이었다면소수지분을 받더라도 단서조항 (동거봉양 합가) 가 아니라면상속주택에 해당하지 않기 때문에비과세가 불가능하다고 판단합니다.한편 조세심판원의 결정례는단서조항은 주된상속인에게만 적용할 뿐소수지분권자는 주택 수로 보지 않는다고 명확히 규정한 이상소수지분권자에게 단서조항을 적용하지 않아 비과세가 가능하다고 판단하게 됩니다.국세청 유권해석이 명확히 나와있는 경우는,이에 대해 비과세를 받기 위해서는불복을 통해 조세심판원으로 가야 합니다.이런 경우 불확실성이 높아지고, 비용도 증가할 수 있습니다.따라서 동일세대원인 경우 상속을 받는 경우에는이에 대한 대비를 하고 진행하시는 것을 추천드립니다.피상속인이 주택이 여러 채가 있는 경우피상속인이 주택이 여러 채가 있는 경우에는'선순위 주택'이라고 하여 상속주택 특례를 받을 수 있는세법에 의해 주택이 정해지게 됩니다.1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택2) 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택3) 피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택4) 기준시가가 가장 높은 1주택여러 주택 중 선순위 상속주택이 위 순서에 따라 정해지게 되면선순위 상속주택을 받게 되는 상속인에 한하여155조 2항 상속주택 취득자의 일반주택 양도세 비과세가 가능하게 됩니다.또한 공동상속주택도 마찬가지입니다.선순위 상속주택에 한하여 155조 3항에 따른주택 수로 보지 않는 공동상속주택으로 보게 됩니다.공동상속주택을 여러 채 소유한 경우선순위 주택 1채를 제외한 나머지 소수지분은 주택 수에 포함하게 됩니다.즉, 돌아가신 분이 주택이 여러 채 있다면선순위 주택 A 를 제외하고 그 외의 주택은상속으로 인한 특례를 받을 수 없기 때문에무주택자가 받아서 1주택자가 되거나,상속주택을 받은 이후 즉시 매도하셔서일반주택에 대한 양도세 이슈가 없게끔 하셔야 합니다.상속 전 일반 주택 보유 vs 상속 이후 일반 주택 취득155조 2항, 상속주택 특례는 요건 자체가상속 당시 기존에 보유하고 있었던 일반 주택에 대한 비과세 입니다.상속받는 시점에 상속인이 보유하고 있는 일반주택에는아래의 주택이 모두 포함됩니다.1) 상속개시 당시 보유한 주택2) 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의해 취득한 신축주택3) 상속개시 당시 보유한 분양권에 의해 취득한 신축주택다만 기존 보유 주택이 피상속인으로부터돌아가시기 2년 이내에 증여받은 주택인 경우라면 일반주택에서 제외됩니다.또한 무주택자가 선순위주택 + 그외상속주택 , 즉 상속주택 2채를 받은 경우라면그외상속주택을 일반주택으로 보지 않아 비과세 특례가 적용되지 않습니다.당연히 요건이 상속개시일 기준 보유하고 있는 주택이기 때문에상속 이후 새로이 취득한 주택에 대해서도 비과세가 적용되지 않습니다. 155조 3항 공동상속주택 소수지분권자가일반주택을 양도할 때 이 일반주택에 대한 요건은 별도로 없습니다.법령 자체가공동상속주택의 소수지분은 주택 수로 보지 않는다라고 되어있기 때문입니다.따라서 공동상속주택의 소수지분을 보유하고 있는 상태에서기존 주택을 1주택 1세대 비과세에 맞춰서 매도한 뒤새로이 주택을 취득하여 다시 매도한다 하더라도두번째 주택도 비과세가 가능한 것으로 보입니다.해당 지분이 피상속인의 선순위 주택이라면일반 주택의 취득 시기와 관계 없이소수지분은 주택으로 보지 않기 때문에주된 상속이에 비해 그 폭이 넓다고 보시면 됩니다.상속주택에 대해서는 아무래도일반 주택보다는 비과세 등의 혜택이 주어지기 때문에보다 검토해야 할 요건들이 많습니다.이러한 부분을 따지고 매수 및 매도 계획에 맞춰서상속에 따른 지분 분할 협의를 신중하게 하는 것이중요할 것으로 보입니다.상담이 필요하시면 아래 링크를 통해연락주시길 바랍니다.꼼꼼하게 검토하여 상담 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.민특법상 장기일반민간임대주택으로 등록한 주택을매도하는 경우 해당 주택이 어떤 상황인지에 따라비과세 / 일반과세 / 중과세 / 감면 적용 여부 가달라질 수 있습니다.특히나 민특법상 폐지되는 유형인 아파트 의 경우,자동말소 이후 양도시 양도세가 어떻게 될지그 요건을 잘 따져보아야 합니다.임대주택이 최종적으로 남은 주택이 아니라고 가정했을 때(거주주택 이나 및 타 임대주택이 있는 경우)1세대 1주택 비과세가 안된다면해당 임대주택은1) 조특법 97조의3 장특공제2) 소득령 167조의3 중과 배제 요건을충족하는지 따져보아야 합니다.장특공제 요건을 충족한다면임대의무기간에 대해서 50% 공제를 받을 수 있으며,중과 배제 요건을 충족한다면조정지역에서 2채 이상 있는 경우에도장특공을 배제하지 않고, 세율도 일반세율로 적용됩니다.두 요건은 미세히 다르기 때문에하나만 충족되고 하나는 요건이 안 맞을수도 있습니다.이번 개정안을 통해 자동말소된 임대주택의장특공 특례와 중과 배제를 27년, 28년, 29년에 걸쳐서서히 폐지하겠다는 의사를 밝혔습니다.개정안에 따르면 27년까지는현재의 장특공제 및 중과 배제 우대를 유지하는 방향으로 해석되는데,27년까지 매도를 하는 경우어떤 요건을 충족해야지 장특공제 및 중과 배제 를 받을 수 있는지확인해보도록 하겠습니다.임대주택 양도시 양도소득세 계산 방법Ⅰ. 중과배제 요건만 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로중과배제 요건만 충족한 경우,해당 임대주택은 <기본세율> 및 장기보유특별공제 <표1, 최대30%> 을 적용받아양도세가 과세됩니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간 8년, 보유기간 10년 기준구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(100,000,000원)표1, 연간 2% (10년 X 2%)양도소득금액400,000,000원세율40% - 25,940,000원기본 누진 세율 6~45%산출세액134,060,000원Ⅱ. 중과배제 및 장특공 특례 적용 요건을 모두 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로중과배제 요건과 50% (8년) 특례 적용을 모두 충족한 경우를 살펴보겠습니다.50% 적용은임대주택으로 등록한 기간에만 적용되기 때문에 기준시가를 기준으로안분하여 계산하게 됩니다. 아래 내용은 편의상 임대기간과 보유기간을 같다고 설정하겠습니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(250,000,000원)장특공 특례 50% 적용양도소득금액250,000,000원세율38% - 19,940,000원기본 누진 세율 6~45%산출세액75,060,000원Ⅲ. 장특공 특례 적용 요건만 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로50% (8년) 특례 적용은 충족이 되었는데중과 배제 요건을 충족하지 못한 경우도 있을 수 있습니다.원래 중과가 되면, 세율 할증 뿐만 아니라장기보유특별공제가 배제됩니다.그럼 50% 특례 적용은 불가능한걸까요?중과 배제 요건은 소득세법에 따르고장특공 특례 적용은 조특법을 따르기 때문에특별법 우선 적용 원칙에 따라 양도소득세가 중과되더라도다행히 50% 장특공 특례는 적용이 가능합니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준, 2주택자 중과 (20%라고 가정)중과세율은 현행 20%, 개정시 27년 5%, 28년 10% 로 변경됩니다.구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(250,000,000원)장특공 특례 50% 적용양도소득금액250,000,000원세율58% - 19,940,000원중과세율 6~45% + 20% up산출세액125,060,000원Ⅳ. 모든 요건을 불충족한 경우 임대주택의 양도세임대주택을 양도하는 경우,위의 특례는 모두 요건을 충족했을 때가능한 부분입니다.만약 요건에서 위배가 되었는데조정지역 다주택자인 경우라면 세액이 굉장히 커지게 됩니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준, 2주택자 중과 (20%라고 가정)중과세율은 현행 20%, 개정시 27년 5%, 28년 10% 로 변경됩니다.구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제-중과시 장기보유특별공제 불가양도소득금액500,000,000원세율60% - 25,940,000원중과세율 6~45% + 20% up산출세액274,060,000원개정안에 따르면위의 특례 적용은 27년까지 100% 적용이 가능하며28년에 반으로 축소, 29년에 사라지게 됩니다.(조정대상지역 소재 매입임대아파트 기준*)* 4년 단기매입임대주택 및 8년 장기일반매입임대아파트구분27년28년29년장기보유특별공제 특례50%30%장특공제우대 배제중과세율 적용중과 배제중과세율 1/2 적용중과임대주택 특례 적용 요건각 요건을 살펴보겠습니다.장기보유특별공제 특례 적용이 가능한 요건입니다.조특법 97조의 3 장기보유특별공제 특례 50% (70%)장기임대주택 (구 준공공임대주택) 을 8년 이상 임대하고 양도하면임대기간 중에 발생한 양도차익에 대해서 50%의 장기보유특별공제를 적용합니다.10년 으로 등록한 경우 70% 의 특례율을 적용합니다.요건은 다음과 같습니다.① 국민주택규모 이하일 것② 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것(2018. 9. 14. 이후 취득하는 주택분부터 적용)③ 장기임대주택으로 등록하여 8년이상 계속 임대할 것④ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(장기임대주택으로 등록한 이후 작성한 임대차계약 분부터 적용)⑤ 2020.12.31.까지 지자체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것소득령 167조의3 중과 배제주택임대사업자가 다음 요건을 모두 충족하여임대주택을 양도하면 양도일 현재 조정지역에 소재하는중과대상 주택에 해당하더라도 양도세가 중과되지 않습니다.요건은 다음과 같습니다.① 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것② 의무임대기간을 준수할 것2018.3.31. 이전 등록 : 5년 이상2018.4.1 ~ 2020.8.17. 등록 : 8년 이상2020.8.18. ~ 2025.6.3. 등록 : 10년 이상2025.6.4 이후 등록 : 단기 6년 장기 10년③ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(2019.2.12. 이후 임대차계약을 갱신, 체결하는 분부터 적용)④ 지자체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것얼핏보면 비슷한 요건으로 보이나평형(면적) 요건이 중과배제에는 따로 없으며,기준시가, 증액제한 요건도부수적으로 기준점이 되는 시점이나취득시기에 따라 달라질 수 있습니다.만약 임대주택이 최종 1채로 남은 경우라면1세대 1주택 비과세 요건을 따져봐야됩니다.거주주택 비과세를 받은 상황이라면그 이후의 차익에 대해서만 비과세가 가능합니다.임대주택을 양도하는 경우,모든 부분을 다양하게 따져봐야 하니,이 부분을 고려하셔서 의사결정 하시길 바랍니다.상담이 필요하시면 아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.부동산 매매사업자는 주택을 개인의 주택이 아닌사업의 (사고 팔 수 있는) 재고자산으로 보기 때문에부동산 매매사업자의 주택 + 개인의 보유/거주 주택 이 있는 경우매매사업자의 주택을 주택으로 보지 않는다고 알려져 있습니다.원칙적으로 부동산 매매사업자의 주택이 재고자산인건 맞지만,'주택으로 보지 않는다'는 건 반은 맞고 반은 틀릴 수 있습니다.일단 첫번째로,세목별로 주택 수에 포함되는 여부가 다르며두번째로,실질적으로 (진짜) 매매사업자로 주택을 보유한 것으로 인정받는 이슈가 있을 수 있습니다.오늘은 매매사업자의 경우주택 수 관련하여 어떤 이슈가 있는지 확인해보도록 하겠습니다.양도세 : 비과세 vs 중과세율기존 보유 주택과 매매사업자 주택이 있는 경우,기존 보유 주택을 매도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.부동산 매매사업자의 주택은 '재고자산' 으로 보기 때문에해당 개인의 주택 수에 들어가지 않기 때문입니다.다만, 실질적으로 매매사업자로 인정받는지 여부는과세관청에서 종합적으로 판단하는 부분입니다.서면인터넷방문상담4팀-558「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항에 의한 “1세대 1주택”을 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이나, 귀 사례의 매매사업용으로 취득한 주택이 매매사업용 재고주택에 해당하는지 여부에 대하여는 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성등 거래에 관한 제반사항을 종합하여 판단하는 것입니다.반대로 매매사업자의 재고자산으로 등재된 주택을 매도할 때는1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다.다만, 매매사업자를 폐업한 이후에 보유하고 있는 주택이라면주거용 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정할 수 있습니다.원칙적으로는 그렇지만, 실질 관계에 따라서매매사업자로서 활용한 주택 여부에 따라 달라질 수 있으니이 부분은 주의하셔야 합니다.매각 직전 폐업을 하더라도매매업과 무관한 자산임을 입증하지 못한다면,매각 시 종합소득세가 과세될 수 있을 수 있습니다.재일01254-2002주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 판매용재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이나, 자가공급하거나 폐업시의 재고재화 등으로 거주 또는 보유하고 있는 주택은 주거용 주택으로 보아 1세대 1주택여부를 판정하는 것임.중과세율은 별도의 법령을 기준으로 판단합니다.중과세율 판단시에는 매매사업자의 재고자산도 주택 수에 포함이 됩니다.부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은주택 수의 계산에 있어서 이를 포함한다고 명시되어 있습니다.어떤 경우가 있을까요?본인의 주택 2채가 있고, 부동산 매매업 재고자산이 2채가 있는 경우,본인의 주택에 대한 1세대 1주택 비과세가 안되기 때문에본인의 주택 매도시 중과세를 검토할 때2채가 아닌 4채로 보게 되어 최대 중과세율을 적용하는 경우입니다.또한 1채가 있더라도1세대 1주택 비과세 요건이 깨져서일반세율과 중과세율 중 결정해야 할 때는매매사업자 재고자산이 있기 때문에중과세율이 적용되게 됩니다.뿐만 아니라 매매사업자의 재고자산을 양도하셔서양도세를 계산할 때도 양도세 중과세율비교과세해서 더 큰 세액으로 납부하게 되어있습니다.조정지역에 있는 주택을 매매사업에 활용하시는 경우이 부분을 감수하시고 진행하셔야 합니다.취득세 : 주택 수 포함취득세는 조정지역 2주택 및 비조정지역 3주택 부터매매 취득세는 중과가 됩니다.1주택일 때 1~3%2주택일 때 8%3주택 이상인 경우 12% 입니다.취득세는 부동산 매매사업자의 재고자산인 주택이라 하더라도주택 수에서 제외되지 않습니다.다만, 취득세 법령에 명시되어 있는 주택 수에서 배제되는 요건에 맞는다면주택 수에서 배제될 수 있습니다.예를 들어 오피스텔은 취득세에서 애초에 주택으로 보지 않기 때문에매매 중과세율이 아닌 일반 취득세율 4.6% 가 적용되게 됩니다.소형 다세대 주택 등도 시가표준액 기준으로수도권 1억, 비수도권 2억 이하의 주택은 중과 세율 주택에서 빠지게 됩니다.취득하실 때 중과가 안되는 경우는매매사업자 의 재고자산이기 때문이 아니라해당 법령에 의해 어떻게 취득하든 중과 배제가 되는 주택이기 때문에 그렇습니다.종부세 : 주택 수 포함종부세 또한 부동산매매사업자의 재고자산 주택이라 하더라도주택 수에서 합산 배제되거나, 종부세가 달라지는 일은 없습니다.현재 종부세가 개정이 되는 방향은주택 수 여부 보다는공시지가가 높은 고가의 주택을 비거주하는 경우종부세가 강화되는 방향으로 진행되고 있습니다.매매사업자의 재고자산 공시지가가 높지 않다면종부세상 큰 불이익은 없을 수 있습니다.다만 1세대 1주택자 특례가 불가능하게 되어기존 거주주택의 보유 금액이 크다면종부세가 커질 수 있습니다.세법상은 위와 같이 판단을 하시면 됩니다만,가장 중요한 건 두번째 항목'실질과세' 에 입각한 내용입니다.매매사업자의 재고자산으로 등재하셨다 하더라도,실제 재고자산으로 인정받는지 여부가 굉장히 중요한데요.허울만 매매사업을 형식으로 취했을 뿐실질적으로는 실제 거주를 하셨다거나지속적인 임대를 주셨다거나, 해당 주택 한 채만 쭉 보유를 하셨다거나, 하는 경우에는매매사업자로 인정이 안될 가능성이 높습니다.과세관청은 명확한 기준을 알려주기 보다는 종합적으로 판단한다는애매한 답변만 지속하고 있는 상황이기 때문에매매사업자의 재고자산임을 입증하는 것은 납세자의 몫이 되게 됩니다.부동산매매업의 재고자산에 해당하는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 부동산매매업으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지와 사업목적이 있는지 등 제반사항을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것입니다.부가세에서는 부동산 매매사업자란,1과세기간 (6개월) 동안 1회 이상부동산을 취득하고 2회 이상 양도하는 경우,반복적인 매매를 사업목적의 매매로 간주하고 매매사업자로 추정한다는 구문이 있지만,이 또한 하나의 예시일뿐 꼭 이 규정대로 해야지만 인정받고 안하게 되면 인정안받는 경우는 아니게 됩니다.매매사업자를 고려하실 때기존 보유주택과 매매사업 형태를 고려하셔서세무적 리스크를 확인하신 뒤진행하시기를 권해드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경세무사 드림

[종합소득세, 기타소득]과세사업자인 유튜버가 사업포괄 양도시지급받는 영업권 대가의 소득구분(사업소득 VS 기타소득)사전-2026-법규소득-0140 [법규과-1856]귀속년도 : 2026등록일자 : 2026.08.21.생산일자 : 2026.07.16.요지유형자산에 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리 등 사업용 고정자산이 포함되어 있지 않으므로사업용 고정자산과 함께 양도되지 않는 영업권 양도는 ｢소득세법｣ 제21조제1항제7호의 기타소득에 해당함답변내용과세사업자인 유튜버가 유튜브 채널 콘텐츠를 포함하여 사업 전체를 법인사업자에게 포괄양도 하는 경우 사업의 양수도과정에서 양수도 자산과는 별도로 유튜브 채널의 인지도 및 구독자 수 등 영업상의 이익을 감안하여 적절한 평가방법에 따라 유상으로 양도한 가액은 ｢소득세법｣ 제21조제1항제7호에 따른 기타소득(영업권)에 해당하는 것입니다.또한, 소득금액 계산시 ｢소득세법 시행령｣ 제87조제1의2호에 따라지급받은 대가의 100분의 60에 상당하는 금액(실제 소요된 필요경비가 100분의 60에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액 포함)을 필요경비로 산입하는 것입니다.1. 사실관계○신청인은 ‘14.10.01.부터 컴퓨터 및 주변기기 도소매업을 운영해 온 사업자로 -‘19.1.1. 컴퓨터 조립, 부품 리뷰, 컴퓨터 관련 콘텐츠를 제작하는 유튜브 크리에이터로 별도 과세사업자로 등록(쟁점사업)을 하고 사업 영위 중 -쟁점사업 수입금은 유튜브 플랫폼(구글)으로부터 받는 애드센스 수익(유튜브 플랫폼 광고수익 배분)과 국내업체로부터 받은 광고·협찬비임○신청인은 ‘25.8.25. 이하 양수법인을 설립하고 ‘26.2.5. 양수법인과 쟁점사업의 포괄양도·양수계약 체결 -재고자산 등 유형자산*은 장부가액으로, 영업권 등 무형자산은 감정평가액으로 평가하고, 유튜브 채널에 대해서는 양도일(’26.8.31.)기준 감정평가금액을 시가로 산정하여 양도가액 결정(감정기준일 ‘26.8.31.) * 사업용 고정자산(토지, 건물 부동산을 취득할 수 있는 권리 등)은 없음<사업양도양수 계약서 일부발췌>제1조 [목적]본 계약은 ‘갑’이 운영하고 있는 회사의 사업에 관한 일체의 권리와 의무를 ‘을’이 포괄적으로 양수함으로써부가가치세법 제10조 제9항의 규정에 의한 사업을 양도함에 그 목적이 있다.제2조 [사업승계]사업양도양수일 현재 ‘갑’과 거래 중인 모든 거래처는 ‘을’이 인수하여 계속 거래를 보장하며, ‘갑’이 기왕에 제조 판매한 제품이 사업양수일 이후 반품될 경우에는 ‘을’의 책임하에 인수처리토록 한다.제3조 [양도양수자산·부채 및 기준일]‘을’은 2026년 8월 31일을 양도양수 기준일로 하여 동일 현재의 ‘갑’의 장부상 자산총액과 부채총액을 인수하기로 한다.제4조 [양도양수가액]양도양수가액은 제3조의 자산총액에서 부채총액을 차감한 잔액으로 하되 다음과 같이 평가한다.① 재고자산 등 유형자산은 장부가액으로, 영업권 등 무형자산은 감정평가액으로 평가한다. 특히 유튜브 채널에 대해서는 양도일인 2026.8.31. 기준 감정평가금액을 시가로 산정하여 양도가액을 결정하기로 한다.2. 질의요지○ 쟁점사업 포괄양도 거래에서 영업권 양도 대가가 사업소득에 해당하는지, 기타소득에 해당하는지 여부 및 기타소득에 해당하는 경우 60%의 필요경비 적용대상에 해당하는지 질의3. 관련법령○소득세법 제21조【기타소득】①기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. ∼ 4. 생략 5. 저작자 또는 실연자(實演者)ㆍ음반제작자ㆍ방송사업자 외의 자가 저작권 또는 저작인접권의 양도 또는 사용의 대가로 받는 금품 6. 생략 7.광업권ㆍ어업권ㆍ양식업권ㆍ산업재산권ㆍ산업정보, 산업상 비밀, 상표권ㆍ영업권(대통령령으로 정하는 점포 임차권을 포함한다), 토사석(土砂石)의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발ㆍ이용권, 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리를 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품 8. ∼ 26. 생략③ 기타소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 한다⑤ 기타소득의 구체적 범위 및 계산방법과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.○소득세법 제37조【기타소득의 필요경비 계산】① 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 다음 각 호에 따른다. 1. 제21조제1항제4호에 따른 승마투표권, 승자투표권, 소싸움경기투표권, 체육진흥투표권의 구매자가 받는 환급금에 대하여는 그 구매자가 구입한 적중된 투표권의 단위투표금액을 필요경비로 한다. 2. 제21조제1항제14호의 당첨금품등에 대하여는 그 당첨금품등의 당첨 당시에 슬롯머신등에 투입한 금액을 필요경비로 한다.② 다음 각 호의 경우 외에는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 필요경비에 산입한다. 1. 제1항이 적용되는 경우 2. 광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우③ 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대하여는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.④ 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니하는 금액에 관하여는 제33조를 준용한다.○ 소득세법 시행령 제41조 【기타소득의 범위】①법 제21조제1항제5호에서 "저작자 또는 실연자ㆍ음반제작자ㆍ방송사업자외의 자가 저작권 또는 저작인접권의 양도 또는 사용의 대가로 받는 금품"이라 함은 「저작권법」에 의한 저작권 또는 저작인접권을 상속ㆍ증여 또는 양도받은 자가 그 저작권 또는 저작인접권을 타인에게 양도하거나 사용하게 하고 받는 대가를 말한다.③ 법 제21조제1항제7호에 따른 영업권에는 행정관청으로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함하되, 법 제94조제1항제1호*및 제2호**의 자산과 함께 양도되는 영업권은 포함되지 않는다. * 토지 또는 건물 ** 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권과 등기된 부동산 임차권○ 소득세법 시행령 제87조 【기타소득의 필요경비 계산】 법 제37조제2항제2호에서 "광업권의 양도대가로 받는 금품의 필요경비 계산 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나를 말한다. 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기타소득에 대해서는 거주자가 받은 금액의 100분의 80에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 100분의 80에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다. 가. 법 제21조제1항제1호의 기타소득 중 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」의 적용을 받는 공익법인이 주무관청의 승인을 받아 시상하는 상금 및 부상과 다수가 순위 경쟁하는 대회에서 입상자가 받는 상금 및 부상 나. 삭제 <2018.2.13> 다.법 제21조제1항제10호에 따른 위약금과 배상금 중 주택입주 지체상금 라. 삭제 <2016.2.17> 1의2. 법 제21조제1항 제7호ㆍ제8호의2ㆍ제9호ㆍ제15호 및 제19호의 기타소득에 대해서는 거주자가 받은 금액의 100분의 60에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 다만, 실제 소요된 필요경비가 거주자가 받은 금액의 100분의 60에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입한다.○소득세법기본통칙 33-62…2 【 영업권의 범위 】 영 제62조에 규정하는 무형고정자산에 속하는 영업권에는 다음 각호의 것이 포함되는 것으로 한다.(1997.04.08 개정) 1.사업의 양수도과정에서 양수도 자산과는 별도로 양도사업에서 소유하고 있는 허가・인가 등 법률상의 특권, 사업상 편리한 지리적 여건, 영업상의 비법, 신용・명성・거래선 등 영업상의 이점 등을 감안하여 적절한 평가방법에 따라 유상으로 취득한 가액○소득세법기본통칙 33-62…8【영업권 및 사업용 고정자산의 포괄인수시 감가상각 방법】타인으로부터 영업권 및 기타의 사업용 고정자산을 포괄적으로 양수한 경우에도 영업권 및 기타 각 자산의 취득가액은 각 자산별로 구분하여 계산하여야 한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 중소·중견기업 오너라면 반드시 챙기셔야 할 2026년 세법개정안의 가업상속공제 전면 개편 내용에 대해서 설명드리겠습니다가업상속공제, 왜 이렇게 크게 손을 대게 되었을까요?-가업상속공제는 거주자인 피상속인이 10년 이상 경영한 중소기업 등을 상속인이 정상적으로 승계하면, 가업상속재산가액을 상속세 과세가액에서 최대 600억원까지 빼주는 제도입니다. 근거 조문은상속세 및 증여세법 제18조의2입니다.-그런데 최근 몇 년 사이 이 제도가 본래 취지와 다르게 활용된다는 지적이 계속 있었습니다.수도권 대형 베이커리 카페, 주차장업, 창고업처럼 '기술과 노하우의 승계'라기보다 부동산 자산의 이전에 가깝다고 볼 수 있는 사례들이 문제가 되었습니다.-이에 재정경제부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 '2026년 세법개정안'을 확정하면서, 가업상속공제를 사실상 새로 설계하는 수준으로 개편했습니다.-핵심은 간단합니다. 문턱은 높이고, 대신 진짜 오래 경영한 기업에는 혜택을 더 크게 주겠다는 것입니다.공제한도는 600억원에서 최대 1,000억원으로 올라가지만, 경영기간 요건은 10년에서 30년으로, 사후관리는 5년에서 10년으로 두 배가 됩니다.현행과 개정안, 무엇이 어떻게 달라지나요?-먼저 '가업'의 정의가 새로 만들어집니다. 개정안은 가업을 「전문 기술, 경영상 노하우를 보유한 기업」으로 정의하고, 여기서 말하는 전문기술·노하우는 관련 법령에 따른특허권, 산업기술, 숙련기술, 영업비밀 및 이와 유사한 기술·노하우로 규정합니다.-반대로프랜차이즈나 부동산 관련 수입(임대수입 등)이 주된 소득인 경우는 가업에서 제외됩니다. 이 부분은상속세 및 증여세법 제18조의2 및 시행령 제15조 개정 사항입니다.-둘째, 공제대상 업종이 법률로 올라갑니다. 지금은 시행령 별표에 위임되어 있는데, 개정안은 제도 취지에 부합하는 727개 업종(한국표준산업분류 세세분류 기준)을 선정해 법률 별표에 직접 규정합니다.-주요 제외 업종으로는마트, 버스·택시 운송업, 주차장업, 창고업, 병원, 약국 등이 명시되었습니다. 다만 백년소상공인이나 명문장수기업으로 지정된 기업은 업종요건을 충족한 것으로 간주합니다.-셋째, 민·관 심사위원회 관문이 새로 생깁니다. 재정경제부 1차관과 민간위원으로 구성되는 심사위원회가① 가업 해당 여부, ② 업종 변경 허용 여부, ③ 공제대상 업종 조정 여부를 심사하고, 이 심사·승인을 거친 경우에만공제가 허용됩니다.-지금은 법에 열거된 요건만 충족하면 공제가 적용되는 구조인데, 앞으로는 '심사를 통과해야 하는 제도'로 성격이 바뀐다는 뜻입니다. 실무상 가장 큰 변화라고 보셔도 됩니다.한도는 1000억으로 올랐는데 , 왜 웃을수 없을까요?-개정안의 공제한도는「피상속인의 경영연수 × 20억원」이고, 상한이 1,000억원입니다. 현행은 경영기간 10년 이상 300억원, 20년 이상 400억원, 30년 이상 600억원의 3단계 구조였습니다.-숫자를 대입해 보면 실제 의미가 분명해집니다. 30년 경영 기업은 600억원으로 현행과 똑같고, 35년은 700억원, 40년은 800억원, 45년은 900억원, 50년 이상이 되어야 비로소 1,000억원 한도를 다 쓸 수 있습니다.-반대로 10년·20년 경영 기업은 아예 대상에서 빠지게 됩니다. 다만 20년 이상 30년 미만 경영한 경우에는 부족기간(30년 － 피상속인 사업영위기간)만큼 상속인의 사후관리기간을 연장하는 조건으로 적용받을 수 있도록 완충장치를 두었습니다.-여기에 토지 공제범위도 축소됩니다.현행은 건축물 바닥면적의 3~7배(상업지역 3배, 공업지역 4배, 도시지역 외 7배)까지 공제대상 토지로 보았는데, 개정안은 수도권(인구감소지역 제외) 2배, 그 밖의 지역 3배로 줄이고 1㎡당 1,000만원이라는 면적당 공제한도까지신설합니다.-공제방식도 바뀝니다. 지금은 주업종이 공제업종이면 부업종이 비공제업종이더라도 사업용자산 전체에 공제가 적용되는데, 개정안은 주업종과 부업종의 매출액 등으로 안분해서 주업종 해당 부분만 공제합니다. 사업부가 여럿인 법인이라면 이 부분이 공제액에 직접 영향을 줍니다.요건은 정확히 어디까지 강화되나요?-피상속인 요건이 가장 크게 바뀝니다.계속 경영기간이 10년에서 30년으로 늘어납니다. 최대주주로서 지분 40%(상장법인 20%) 이상 보유, 가업 영위기간의 50% 이상 또는 상속개시일부터 소급 10년 중 5년 이상 대표이사 재직이라는 기존 요건은 그대로 유지됩니다.-상속인 요건도 함께 강화됩니다.상속개시일 전 가업종사기간이 현행 2년에서 5년으로 늘어납니다.상속세 과세표준 신고기한까지 임원으로 취임하고, 신고기한부터 2년 이내에 대표이사등으로 취임해야 하는 요건은 유지됩니다.-참고로 실무에서 자주 문의를 받는 부분인데, 피상속인이 상속개시일 현재 가업에 종사하지 않았더라도 가업상속공제를 적용할 수 있습니다.기획재정부 조세법령운용과-571(2022.5.30.)예규가 종전 해석을 변경한 내용입니다.-또 둘 이상의 서로 다른 사업을 영위하는 경우 업종 전부를 오래 경영해야 하는 것이 아니라 주된 사업을 기준으로 판단합니다(기획재정부 재산세제과-70, 2021.1.21.).-가업영위기간의 기산점은 피상속인이 특수관계인의 주식수와 합하여 지분율 요건을 충족하는 최대주주 상태를 유지하면서 실제로 가업 경영에 참가한 때부터입니다(법규재산2013-432, 2014.1.22.). 30년 요건을 따질 때 이 기산점 판단이결정적입니다.사후관리 10년, 실무 부담이 두 배가 됩니다-공제를 받고 끝이 아닙니다.상속세 및 증여세법 제18조의2 제5항의 사후관리 요건을 어기면 공제받은 금액이 상속개시 당시 과세가액에 다시 산입되어 상속세가 부과되고, 이자상당액까지 함께 붙습니다.-현행 사후관리 기간은 5년인데, 개정안은 이를 10년으로 연장합니다. 지켜야 할 항목은 크게 다섯 가지입니다.① 가업 종사 - 상속인이 대표이사등의 직을 유지하고 1년 이상 휴업·폐업하지 않을 것② 업종 유지 - 개정안은 업종 변경을 원칙적으로 금지하고, 심사위원회 심사를 거쳐 불가피하다고 인정되는 경우에만 예외를 허용합니다. 현행처럼 대분류 내에서 자유롭게 바꾸는 것이 어려워집니다.③ 가업용 자산 유지 - 가업용 자산의 40% 이상 처분 금지. 사업에 사용하지 않고 임대하는 경우도 처분으로 봅니다(상증령 제15조 제10항).④ 지분 유지 - 상속받은 주식등을 처분하거나 실권 등으로 지분율이 감소해 최대주주등에서 이탈하지 않을 것⑤ 고용 유지 - 정규직 근로자 수 평균 또는 총급여액 평균이 기준고용인원(기준총급여액)의 90% 이상 유지-여기서 헷갈리기 쉬운 점 하나. 상속인이 상속개시일 전부터 원래 보유하고 있던 기존주식을 처분하는 경우로서 처분 후에도 최대주주등에 해당한다면 사후관리 위배로 보지 않습니다(사전-2020-법령해석재산-0930, 2020.11.30.).-그리고가업승계 증여세 과세특례를 적용받은 뒤 이후 상속개시로 가업상속공제를 적용받는 경우, 사후관리는 상속개시일부터 다시 기산합니다(서면-2021-상속증여-2055, 2021.4.29.).증여 단계의 사후관리가 끝났다고 안심하시면 안 됩니다.-사후관리가 10년이 되면 실무 부담이 단순히 두 배가 아닙니다. 10년이라는 기간 동안 업황 변화, 사업 재편, 고용 조정이 전혀 없기는 어렵기 때문입니다. 공제를 받을 것인지부터 신중하게 판단하셔야 하는 이유입니다.물려줄 자녀가 없다면 - 제3자 사업승계 과세특례 신설-이번 개정안에는 가업승계가 아닌제3자 사업승계, 즉 M&A를 통한 승계에도세제지원을 하는조세특례제한법 제30조의8이 신설됩니다.-매도자는 일정 요건을 충족하면 주식 또는사업용 자산 양도 시 양도소득세를 20% 감면받습니다.감면한도는 「경영연수 × 연 5,000만원」입니다.-요건은 네 가지입니다. ❶ 가업상속공제 대상 업종을 영위할 것, ❷ 매출액 5,000억원 미만 중소·중견기업일 것, ❸ 해당 기업을 20년 이상 경영한 자일 것, ❹ 60세 이상인 최대주주일 것.-매수자에게도 혜택이 있습니다.매도기업과 같은 업종(대분류 기준)을 10년 이상 경영한 자·기업이거나 매도기업에서 5년 이상 근무한 임·직원이라면, 5년간 소득세·법인세를 10% 감면받습니다(한도 연 5억원). 물론 승계받은 자산·지분 및 고용 유지, 사업 계속 등 사후관리가 따릅니다.-자녀가 없거나 자녀가 승계를 원하지 않는 오너 입장에서는 이제 '자녀 상속 트랙'과 '제3자 매각 트랙' 두 가지 선택지를 놓고 세부담을 비교해볼 수 있게 되었습니다.-참고로 가업상속 상속세 납부유예(상증법 제72조의2)와 가업승계 증여세 과세특례·납부유예(조특법 제30조의6, 제30조의7)도 이번 개편과 유사하게 업종·요건이 정비됩니다. 다만 가업승계 증여세 과세특례의 경영기간 요건은 30년이 아니라 20년이 적용됩니다.-현행조특법 제30조의6은증여세 과세가액에서 10억원을 공제한 후 과세표준 120억원까지 10%, 초과분 20% 세율을 적용하고, 부모의 경영기간에 따라 10년 이상 300억원, 20년 이상 400억원, 30년 이상 600억원을 한도로 합니다.실무 체크포인트1. 적용시기를 정확히 아셔야 합니다.가업상속공제 개편은 2027년 7월 1일 이후 상속이 개시되는 분부터 적용되고, 제3자 사업승계 과세특례는 2028년 1월 1일 이후 양도분(매수자 감면은 2028년 1월 1일 이후 개시하는 과세연도분)부터 적용됩니다. 아직은 개정 '안'이고, 2026년 정기국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.2. 업종부터 확인하십시오.727개 세세분류 목록이 확정되면 우리 회사 업종이 그 안에 남아 있는지가 1차 관문입니다. 특히 임대수입 비중이 큰 법인, 프랜차이즈 형태로 운영되는 법인은 '가업의 정의' 단계에서 걸릴 수 있습니다.3. 피상속인의 실제 경영개시일을 문서로 정리해두십시오. 30년(또는 20년) 요건은 주주명부, 법인등기부, 이사회의사록 등으로 입증해야 합니다. 지분율 40% 요건을 충족한 시점부터 기산한다는 점을 놓치면 계산이 몇 년씩 달라집니다.4. 사업무관자산 비중을 미리 줄이는 설계가 필요합니다. 법인 가업의 공제대상 가액은 주식가액에 (총자산가액 － 사업무관자산) / 총자산가액 비율을 곱해 계산합니다. 임대용 부동산, 업무무관자산, 대여금 등이 많으면 한도가 1,000억원이어도 실제 공제액은 크게 줄어듭니다.5. 자녀 승계와 제3자 매각을 함께 시뮬레이션하십시오. 사후관리 10년의 부담과 심사위원회 통과 가능성을 감안하면, 오히려 조특법 제30조의8을 활용한 매각이 유리한 사례도 나올 수 있습니다.6. 사전 증여(조특법 제30조의6)와의 조합도 검토 대상입니다. 주식가치가 낮은 시점에 지분을 이전해두면 이후 상속세 정산 단계에서 부담이 줄어듭니다. 다만 특례를 적용받은 주식은 증여시기와 관계없이 상속재산에 가산된다는 점을 함께 고려하셔야 합니다.☆이번 개정안의 핵심은 요건이 강화된 것 자체가 아니라, 요건을 충족하는 데 필요한 시간이 길어졌다는 점입니다. 경영기간 30년, 상속인 가업종사 5년, 사후관리 10년은 오늘 결심해서 내일 맞출 수 있는 숫자가 아닙니다.☆자연세무회계컨설팅은 가업상속공제, 가업승계 증여세 과세특례, 명의신탁, 초과배당 등 자산가·법인 오너 대상 세무 이슈에 대해 상담해 드리고 있습니다. 우리 회사가 개정안 기준으로 어느 위치에 있는지 궁금하시면 언제든 문의해 주세요.참고 법령 및 예규상속세 및 증여세법 제18조의2 (가업상속공제)상속세 및 증여세법 시행령 제15조 (가업상속)상속세 및 증여세법 제72조의2 (가업상속에 대한 상속세의 납부유예)조세특례제한법 제30조의6 (가업의 승계에 대한 증여세 과세특례)조세특례제한법 제30조의8 (제3자 사업승계 과세특례, 개정안 신설)재정경제부 「2026년 세법개정안」 (2026.8.3. 세제발전심의위원회 의결)기획재정부 조세법령운용과-571 (2022.5.30.) - 상속개시일 현재 가업 미종사 시 공제 적용 가능기획재정부 재산세제과-70 (2021.1.21.) - 둘 이상 사업 영위 시 주된 사업 기준 판단법규재산2013-432 (2014.1.22.) - 가업영위기간의 기산점법령해석과-137 (2015.2.6.) - 지분 보유요건(비상장 40%, 상장 20%)사전-2020-법령해석재산-0930 (2020.11.30.) - 기존주식 처분과 사후관리 위배 여부서면-2021-상속증여-2055 (2021.4.29.) - 증여특례 적용 후 가업상속공제 사후관리 기산※ 본 글의 2026년 세법개정안 내용은 2026년 8월 3일 발표된 정부안을 기준으로 정리한 것으로, 국회 심의 과정에서 변경될 수 있습니다. 실제 의사결정 전에는 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 법령 공포·시행 여부를 반드시 확인하시고, 개별 사안은 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

[증여세]가족 등 타인으로부터 차용시,세법상 문제가 없는 가장 낮은 이자율 적용방법안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주로 부동산 등의 고액 자산을 구매할때 때 부모님 등의 가족, 친척, 제 3자 등으로부터 돈을 빌릴 수 있는데요. 세법상 타인으로부터 돈을 빌릴 때는 이자를 지급하셔야 합니다. 다만, 무조건 이자를 지급하는 것은 아닌데요. 이에 대해서 알아보겠습니다.원칙적으로 세법상 적정 이자율은 4.6%입니다.즉, 채무자가 채권자에게 돈을 빌렸다면 연 4.6%이자도 채권자에게 지불하셔야 합니다. 예를 들어 1억을 빌렸다면 1억의 4.6%인 연 460만원의 이자를 매월 지급하셔야 합니다.다만,세법상 4.6%이자와 실제 지급하는 이자와의 차액이 연 1천만원 미만이라면 더 낮은 이자율로 이자를 지급하더라도 세법상 문제가 되지 않습니다.예를 들어 3억을 차용할 경우, 세법상 이자는 3억의 4.6%인 1,380만원입니다. 해당 이자를 지급하셔도 되고, 1,380만원과 실제 지급하는 이자와의 차액이 1천만원 미만이 되는 연 380만원(1,380만원 - 1,000만원)을 초과하는 이자만 지급하셔도 됩니다. 3억 기준으로 연 이자가 380만원이 되는 연 이자율은 1.2666..%(380만원 / 3억)이므로 1.27% 이상이면 되는 것입니다.이를 역으로 계산할 경우차용금액이 217,391,304원(약 2.17억원)일 경우, 4.6%를 적용한 이자는 9,999,999원입니다. 이때는 이자를 아예 지급하지 않아도 차액이 9,999,999원으로 1천만원 미만이기 때문에 무이자 차용이 가능한 것입니다. 따라서 차용금액이 약 2.17억 이하라면 원금만 잘 상환하셔도 증여세 문제는 발생하지 않습니다.이는 채권자-채무자 별로 판단합니다. 즉, 채무자는 a, b, c, d... 각각에게 세법상 이자와 실제 지급하는 이자와의 차액이 연 1천만원 미만이 되게 이자를 지급할 수 있습니다.따라서 a, b, c, d.. 각각에게 약 2.17억원 이하를 빌린다면 모두 무이자로 빌릴 수 있는 것입니다.이는 이자만 없는 것이기에 당연히 원금을 매월 일정금액을 상환하면서 만기에 미상환잔액을 모두 상환하셔야 증여세 문제가 없는 것입니다.이와 관련된 법령이나, 말이 어려우므로 참고만 하시면 되며 위의 내용만 이해하시면 됩니다.※ 제41조의4 【금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여】① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다.다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액② 제1항을 적용할 때 대출기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출기간을 1년으로 보고,대출기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다. <신설2015.12.15>③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다. <개정2015.12.15>④ 제1항에 따른 적정 이자율, 증여일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은대통령령으로 정한다.※ 제31조의4 【금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산방법 등】①법 제41조의4제1항각 호 외의 부분 본문에서 "적정 이자율"이란 당좌대출이자율을 고려하여재정경제부령으로 정하는 이자율을 말한다. 다만, 법인으로부터 대출받은 경우에는「법인세법 시행령」제89조제3항에 따른 이자율을 적정 이자율로 본다. <개정2014.2.21,2016.2.5,2025.12.30>②법 제41조의4제1항각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 1천만원을 말한다. <신설2016.2.5>③법 제41조의4제1항에 따른 이익은 금전을 대출받은 날(여러 차례 나누어 대부받은 경우에는 각각의 대출받은 날을 말한다)을 기준으로 계산한다.④ 삭제 <2016.2.5>추가로, 부모님으로부터 차용을 하실 경우, 부에게도 약 2.17억 이하, 모에게도 약 2.17억 이하로 총 4.34억 이하를 무이자 차용으로 빌릴 수 있는지 또는 부+모 합쳐서 약 2.17억 이하까지 무이자 차용으로 빌릴 수 있는지 해석이 다를 수 있습니다.왜냐하면 직계존속으로부터 증여를 받을 때, 부와 모는 동일인으로 보아 부모에게 각각 증여를 받더라도 부+모 증여재산을 모두 합산하여 증여세 신고를 하기 때문입니다. 따라서 해당 규정을 차용에도 적용하는지, 아닌지에 대한 해석이 다른데요.제 의견으로는 아래 국세청 해석사례를 보았을 때 부와 모 각각에게 2.17억 이하로 무이자 차용은 가능할 것으로 보여지나, 정확한 국세청 해석 사례는 없기는 합니다.국세법령정보시스템국세법령정보시스템 홈페이지입니다.taxlaw.nts.go.kr○서면-2016-상속증여-4687, 2018.06.21귀 질의의 거래가 금전소비대차에 해당하는지 여부는 계약, 이자지급사실, 차입 및 상환 내역, 자금출처 및 사용처 등 해당 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항이며, 타인으로부터 금전을 무상 또는 적정이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는「상속세 및 증여세법」 제41조의4 제1항각 호에 따라 계산한 가액을 대출받은 자의 증여재산가액으로 하는 것입니다.다만, 그 가액이 1천만원 미만인 경우에는 과세에서 제외하는 것이며, 같은 법 제47조 제2항에 따른 증여재산가액의 합산 규정도 적용하지 않는 것입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 상속 증여 재산 평가심의위원회 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・9분 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 상속세·증여세 신고에서 세액을 가장 크게 좌우하면서도 의외로 잘 알려지지 않은‘평가심의위원회’에 대해서 설명드리겠습니다상속 증여재산은 결국 '시가'로 결정됩니다-상속세와 증여세는 재산의‘시가’를 기준으로 과세하는 것이 원칙입니다.-여기서시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며,상속세 및 증여세법 제60조 제1항과 제2항에서 이를 정하고 있습니다.-매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액, 공매가액이 대표적인 시가입니다.-그런데 모든 재산에 시가가 존재하는 것은 아닙니다. 아파트처럼 유사매매사례가 풍부한 재산은 시가 확인이 쉽지만, 꼬마빌딩·나대지·단독주택·비상장주식은 거래 자체가 드물어 시가를 찾기 어렵습니다.-이런 경우상속세 및 증여세법 제61조부터 제65조까지의 ‘보충적 평가방법’(개별공시지가, 기준시가 등)으로 평가하게 됩니다.-문제는 보충적 평가액이 실제 시세보다 현저히 낮은 경우가 많다는 점입니다. 같은 가치의 재산인데 누구는 시가에 가깝게, 누구는 절반 수준으로 신고한다면 과세형평이 무너질것입니다.평가기간을 벗어난 가액도 시가가 될 수 있습니다-시가로 인정되려면 원칙적으로‘평가기간’안에 매매등이 있어야 합니다.-상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문에 따르면,평가기간은 상속의 경우 상속개시일 전후 6개월, 증여의 경우 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지입니다.-그런데 실무에서는 이 기간을 살짝 벗어난 곳에 결정적인 자료가 있는 경우가 정말 많습니다.상속개시 8개월 뒤에 감정을 받았다거나, 상속개시 1년 전에 옆 필지가 팔렸다거나 하는 식입니다.-이때 등장하는 것이 바로시행령 제49조 제1항 단서입니다. 다음 두 가지 경우에는 평가기간 밖의 가액이라도 시가에 포함시킬 수 있습니다.① 평가기준일전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우② 평가기간이 경과한 후부터법정결정기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우-여기서 법정결정기한이란시행령 제78조 제1항에따라상속세는 과세표준 신고기한부터 9개월, 증여세는 과세표준 신고기한부터 6개월을 말합니다.-다만 조건이 있습니다. 평가기준일부터 매매계약일·감정가액 평가서 작성일 등 사이의 기간 중에‘가격변동의 특별한 사정이 없다’고 인정되어야 하고, 반드시평가심의위원회의 심의를 거쳐야 합니다.평가심의위원회는 어떤기구인가요?-평가심의위원회는상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2에 근거하여 국세청과 각 지방국세청에 설치된 심의기구입니다.-2025년 2월 28일 개정된 시행령 제49조의2 제1항에 따라 현재 심의 대상은 다음과 같습니다.1호.시행령 제49조 제1항 단서에 따른 매매등 가액의 시가 인정1의2호.시행령 제49조 제8항에 따른 시가 불인정 감정기관의 지정2호.시행령 제54조 제6항에 따른 비상장주식등의 가액평가 및 평가방법3호.시행령 제15조 제11항 제2호 나목에 따른 가업 관련 업종의 변경4호.상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호·제3호에 따른 건물·오피스텔 및 상업용 건물 가치의 산정·고시를 위한 자문-위원회 구성은시행령 제49조의2 제2항이 정하고 있는데,국세청 소속 공무원인 내부위원과 변호사·공인회계사·세무사·감정평가사·기업 인수합병 전문가 등 외부위원으로 이루어집니다.-참고로 국세청은 2026년 6월 10일 「평가심의위원회 운영 규정」 일부 개정안을 행정예고하면서,지방국세청 평가심의위원회의 외부위원 수를 기존 4명 이내에서9명 이내로 확대하고외부위원 위촉·해촉 기준을 신설하겠다고밝혔습니다. 위원회 심의의 전문성과 객관성을 높이겠다는 취지입니다.심의 신청, 언제까지 해야 하나요?-가장 중요한 것은기한입니다. 평가심의위원회 심의신청은 신고기한보다 훨씬 앞서 도래하기 때문에, 이 사실을 모르고 있다가 기회를 놓치는 분들이 많습니다.-상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 제5항에 따르면, 매매등 가액의 시가 인정(1호)과 비상장주식등 가액평가(2호)에관한 심의는상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전까지, 증여의 경우에는증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전까지신청해야 합니다.-상속세 신고기한이상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이니, 실질적으로는 상속개시 후 2개월 남짓 안에 감정평가를 의뢰하고 자료를 갖춰 신청까지 마쳐야 한다는 뜻입니다. 결코 여유 있는 일정이 아닙니다.-다만 예외가 있습니다.평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는,해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 신청하면 됩니다.-신청은 납세자뿐 아니라지방국세청장 또는 관할세무서장도 할 수 있습니다. 즉 이 제도는 납세자만 쓰는 무기가 아니라 과세관청도 쓰는 무기라는 점을 기억하셔야 합니다.-심의 결과는상속세·증여세 과세표준신고기한 만료 20일 전까지 서면으로 회신받게 됩니다. 평가기간 경과 후 매매등을 이유로 신청한 경우에는 신청을 받은 날부터 3개월 이내에 회신됩니다.-상속의 경우 평가기간은 원칙적으로 상속개시일 전후 6개월입니다. 이 기간 밖이라도다음 구간에서 작성된 감정평가서라면 심의 대상이 될 수 있습니다.상속개시일 전 2년부터 평가기간 개시 전까지평가기간 종료 후부터상속세 법정결정기한까지-위의,감정평가가 결정기한 안에 끝났다는 것과,납세자가 심의를 신청할 수 있는 기한은 구별됩니다.구분 납세자의 심의신청 기한 평가기간 내 매매·감정 등상속세 신고기한 만료4개월 전까지평가기간 경과 후부터 신고기한 후 9개월까지 발생한 매매·감정 등해당 매매·감정 등이 있는 날부터6개월 이내따라서 평가기간 후의 감정이라면,감정평가서 작성일(통상 감정가액이 있는 날)을 기준으로 6개월 내에 관할 지방국세청장에게 신청해야 합니다. 결정기한이 남아 있더라도 이 6개월을 넘기면 납세자 신청은 곤란해질 수 있습니다.-주의하실 점은, 제출한 서류의 기재내용이 허위인 것으로 확인되는 경우에는심의결과 통지의 효력이 상실된다는 것입니다. 자료를 무리하게 꾸미는 것은 절대 금물입니다.국세청 감정평가사업, 그리고 2026년 대법원 판결-평가심의위원회가 최근 몇 년 사이 가장 뜨거운 쟁점이 된 이유는 바로국세청의 부동산 감정평가사업때문입니다.-국세청은 2020년 1월 보도자료를 통해 상속·증여세 과세형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행을 안내한 이후, 신고가액이 시가와 크게 차이 나는 고가 비주거용 부동산에 대해 직접 감정을 의뢰하고 그 감정가액으로 세금을 추징해 왔습니다.-보도에 따르면 국세청은 2020년부터 2024년까지 약 896건의 꼬마빌딩 등을 감정평가하여 신고가액보다 약 75% 높은 가액을 시가로 인정해 과세한 것으로 알려져 있습니다.-그리고2025년부터는 「상속세 및 증여세 사무처리규정」 개정을 통해 대상이 고가 아파트·단독주택 등주거용 부동산까지 확대되었고, 선정 기준도 신고가액과 추정 시가의 차액 10억원 이상에서5억원 이상으로 완화되었습니다.-그렇다면 과세관청이 사후에 의뢰한 감정가액을 시가로 보아 과세하는 것이 적법할까요? 이 쟁점에 대해 2026년 대법원이 잇달아 판단을 내놓았습니다.-먼저대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결은과세관청의 소급감정을 원칙적으로 허용했습니다. 시행령 제49조 제1항 각 호는 시가에 관한예시적 규정이므로, 거래를 통한 교환가격이 없다면 공신력 있는 감정기관의 소급감정가액도 시가로 볼 수 있다는 것입니다.-다만 대법원은 중요한 제동장치를 함께 걸었습니다. 시행령 제49조 제1항 단서가 정한 ‘가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다’는 요건은 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간뿐 아니라가격산정기준일부터 감정가액 평가서 작성일까지의 기간에 대해서도 충족되어야 하고, 그증명책임은 과세관청에 있다고 판시했습니다.-그리고 그 뒤에 선고된대법원 2026. 5. 14. 선고 2024두31963 판결은 실제로 이 증명책임을 근거로 납세자의 손을 들어주었습니다.증여일부터 가격산정기준일과 감정평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 과세관청이 증명하지 못했다는 이유로, 감정가액을 시가로 인정하지 않고증여세 부과처분을 취소한 것입니다.-정리하면, 과세관청의 사후 감정평가 자체는 허용되지만 그 감정가액이 상속·증여 당시의 객관적 교환가치를 제대로 반영했는지는 별개의 문제라는 것입니다.비상장주식도 평가심의위원회 대상입니다-부동산만의 이야기가 아닙니다. 비상장주식 역시 평가심의위원회의 주요 심의 대상입니다.-비상장주식은 원칙적으로 1주당 순손익가치와 순자산가치를 가중평균하는 보충적 평가방법으로 평가합니다.-그런데 이 방식이 회사의 실질 가치와 크게 동떨어지는 경우가 있습니다. 최근 손익이 일시적으로 급등했거나, 자산 구성이 특수한 경우가 대표적입니다.-이때상속세 및 증여세법 시행령 제54조 제6항에 따라, 다른 평가방법(현금흐름할인법, 유사상장법인 비교 등)으로 산정한 가액에 대해 평가심의위원회의 심의를 신청할 수 있습니다.-다만 국세청 「평가심의위원회 운영 규정」은 납세자가 평가한 가액이보충적 평가방법에 따른 주식평가액의 100분의 70에서 100분의 130까지의 범위안에 있어야 한다는 제한을 두고 있습니다. 즉 보충적 평가액에서 ±30% 범위를 벗어나는 극단적인 조정은 받아들여지지 않습니다.-평가서 작성자도 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신용평가전문기관, 회계법인, 세무법인 중 평가대상 법인과 이해관계가 없는 자여야 합니다.실무 체크포인트1. 보충적 평가액으로 신고하기 전에 시가 격차부터 확인하십시오.신고가액과 국세청 추정 시가의 차액이 5억원 이상이면 감정평가사업 대상이 될 수 있습니다. 사후 감정으로 추징당하는 것보다, 자발적 감정평가로 예측 가능성을 확보하는 편이 나은 경우가 많습니다.2. 감정평가는 ‘취득가액’을 만드는 작업이기도 합니다.상속·증여 신고가액은 그대로 이후 양도 시 취득가액이 됩니다. 상속공제 범위 내여서 상속세 부담이 없거나 작다면, 감정평가로 신고가액을 높여 향후 양도소득세를 줄이는 전략이 성립합니다. 제가 실무에서 가장 자주 활용하는 절세 포인트 중 하나입니다.3. 평가기간을 넘겼다고 곧바로 포기하지 마십시오.평가기준일 전 2년 이내 또는 법정결정기한까지의 매매·감정가액도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있고, 납세자가 직접 신청할 수 있습니다.4. 신청 기한은 신고기한보다 훨씬 앞서 도래합니다.상속세는 신고기한 만료 4개월 전, 증여세는 70일 전까지입니다. 감정평가 의뢰와 자료 준비 기간까지 감안하면 상속개시 직후부터 일정 관리가 필요합니다.5. 비상장주식은 별도의 심의 트랙이 있습니다.보충적 평가액이 실질과 동떨어졌다면 시행령 제54조 제6항에 따른 심의를 검토하시되, ±30% 범위 제한을 염두에 두셔야 합니다.6. 과세관청 감정가액을 통지받았다면 ‘기준일’부터 따져 보십시오.2026년 대법원 판례에 따르면 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점의 증명책임은 과세관청에 있습니다. 가격산정기준일과 감정평가서 작성일, 그 사이의 시세 변동은 유력한 다툼 지점입니다.자연세무회계컨설팅상속·증여 재산평가, 감정평가 활용 전략, 평가심의위원회 심의신청, 비상장주식 평가 등자산가·법인 오너 대상 세무 이슈에 대해 상담해 드리고 있습니다.궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.머털도사 절세도사 김주성 세무사참고 법령 및 판례상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)상속세 및 증여세법 제61조~제65조 (보충적 평가방법)상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호·제3호 (건물·오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가)상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등 — 평가기간, 평가기간 밖 매매등 가액의 시가 포함)상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제8항 (시가 불인정 감정기관의 지정)상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 (평가심의위원회의 구성 등, 2025. 2. 28. 개정)상속세 및 증여세법 시행령 제54조 제6항 (비상장주식등의 평가심의위원회 심의)상속세 및 증여세법 시행령 제15조 제11항 제2호 나목 (가업상속공제 업종변경)상속세 및 증여세법 시행령 제78조 제1항 (법정결정기한 — 상속세 신고기한부터 9개월, 증여세 신고기한부터 6개월)국세청 훈령 「평가심의위원회 운영 규정」 (2026. 6. 10. 일부 개정안 행정예고 — 지방국세청 외부위원 4명 → 9명)국세청 훈령 「상속세 및 증여세 사무처리규정」 (부동산 감정평가사업 대상 선정 기준)대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결 (상속세부과처분취소 — 과세관청 소급감정의 허용 요건, 가격변동의 특별한 사정에 관한 증명책임)대법원 2026. 5. 14. 선고 2024두31963 판결 (증여세부과처분취소 — 증명책임 미이행으로 감정가액 시가 불인정)국세청 홈페이지 「평가심의위원회」 안내이상입니다!

[소득세, 연말정산]장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 적용시주택수의 계산에 오피스텔이 포함되는지 여부(포함되지 않음)기준-2026-법규소득-0081 [법규과-1795]귀속년도 : 2026등록일자 : 2026.08.19.생산일자 : 2026.07.10.요지오피스텔은 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제 적용시 보유 주택수에 포함되지 않음회신｢소득세법｣ 제52조제5항 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제는 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주에게 적용되는 것으로 ｢주택법 시행령｣ 제4조제4호 오피스텔은 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제 요건 판정시 주택수에 포함되지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 소득법§52⑤에 따르면 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주가 일정 요건을 충족할 경우 공제받을 수 있음○ 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 적용시 주택수에 오피스텔이 포함되는지 질의함2. 질의요지○소득법§52⑤을 적용받기 위한 주택 수에 오피스텔이 포함되는지 여부‘주거용 오피스텔’의 장기저당차입금 이자상환액공제대상 해당 여부(해당하지 않음)서면인터넷방문상담1팀-567귀속년도 : 2004등록일자 : 2009.01.01.생산일자 : 2004.04.19.요지오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당되며, 장기주택저당차입금 이자상환액공제대상 주택에 해당되지 아니함회신오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당되며, 주택법상 국민주택기금의 융자대상에 포함되지 않는 것으로 소득세법 제52조 제3항의 장기주택저당차입금 이자상환액공제대상 주택에 해당되지 아니하는 것입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트