[양도세]거주주택과 장기임대주택을 순차로 양도한 경우장기임대주택의 비과세 적용범위(거주주택 양도일 이후 기간 비과세 적용)사전-2026-법규재산-0899 [법규과-2439]등록일자 : 2026.09.22.생산일자 : 2026.09.15.요 지장기임대주택(1호)과 거주주택을 보유한 1세대가 소득령§155⑳ 요건을 갖추어 거주주택을 양도 후 장기임대주택을 양도하는 경우 거주주택의 양도일 후의 기간분에 대하여 비과세 적용함 (선택 불가능)답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계의 경우 국세청 기존 해석(사전-2019-법령해석재산-0201, 2019.09.23.)을 참고하시기 바랍니다.□사전-2019-법령해석재산-0201, 2019.09.23.｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항에 따른 특례 요건을 갖추어 같은 항 제1호의 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 법 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것으로, 귀 질의의 경우에는 “A방법”에 따라 신고･납부하는 것입니다.(A방법)①거주주택 : ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제20항을 적용하여 1세대1주택으로 보아 양도소득세 과세②임대주택 : 거주주택 양도일 이후의 기간분만 비과세​(B방법)①거주주택 : ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제20항을 적용하지 않되, 같은 영 제167조의10 제1항 제10호를 적용하여 일반세율 및 장기보유특별공제 적용②임대주택 : 전체 보유기간에 1세대1주택 비과세 적용​상세내용1. 사실관계○ ’12.02월. 서울특별시 소재 아파트(A) 취득(부부 공동명의 5:5)* ’17.08.03. 조정대상지역 지정○ ’15.12월 부산 소재 아파트(B) 취득○ ’18.03월 아파트(A) 장기임대주택 등록(8년)○ ’20.06월 부산 소재 아파트(B) 양도(2년 이상 거주)-소득령§155⑳적용 가능했으나 과세로 양도세 신고한 것을 전제○ ’26.03월 아파트(A) 임대기간 만료로 임대주택 자동말소○ ’26.06월 아파트(A) 양도(조정대상지역, 2년 이상 거주하지 않음)​2. 질의내용○ 장기임대주택(1호)과 거주주택을 보유한 1세대가 거주주택을 과세로 양도소득세를 신고한 후-장기임대주택 양도시 전체 보유기간에 대해 비과세 적용받을 수 있는지 여부​3. 관련법령□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.(각호 생략)② 제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다.⑩ 제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 임대주택으로 등록하거나 「영유아보육법」제12조 또는 제13조에 따른 어린이집으로 설치ㆍ운영된 사실이 있을 것2. 해당 주택이 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택보유주택일 것​□ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것㉑ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다) 또는 장기어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 "운영기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.㉒ 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.(각호 생략)㉓ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)2. 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우㉔ 제20항을 적용받으려는 자는 거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세기간의 과세표준신고서와 재정경제부령으로 정하는 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.1. 「영유아보육법」제24조에 따라 어린이집 운영을 위탁받은 경우 국공립어린이집의 위탁계약증서 사본2. 장기임대주택의 임대차계약서 사본3. 임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본. 이 경우 「주민등록법」제29조제1항에 따라 열람한 주민등록 전입세대의 열람내역 제출로 갈음할 수 있다.4. 그 밖에 재정경제부령으로 정하는 서류부 칙 <법률 제17482호, 2020. 8. 18.>제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례)① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치)제6조제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 일감몰아주기 증여세 정리 (특수관계법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제 증여) (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 11시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 가족법인이나 그룹사 운영 시 반드시 알아두셔야 할 '일감몰아주기 증여세' 과세제도에 대해 설명드리겠습니다. 특수관계법인과의 거래를 통해 이익을 얻으면 증여세가 과세될 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?​​​​​일감몰아주기 증여세, 왜 만들어졌을까요?​- 지배주주와 특수관계에 있는 법인이 다른 특수관계법인과 거래하면서 정상적인 수준을 넘어선 매출을 올리고, 그 결과 지배주주와 그 친족이 보유한 주식 가치가 올라가는 구조를 세법은 '일감몰아주기'라고 봅니다.​- 쉽게 말해 아버지가 지배하는 A법인이 아들이 지분을 가진 B법인에 대량의 일감을 몰아주면, B법인의 이익이 늘어나고 결국 아들이 보유한 주식 가치가 오르게 됩니다. 이것은 사실상 재산 이전 효과가 있기 때문에 증여세를 과세하는 것입니다.​- 다만, 실제 주가 상승액이나 배당 수령액을 기준으로 과세하는 것은 아닙니다. 법에서 정한 거래비율·주식보유비율 등의 요건을 충족하면 세후영업이익을 기초로 계산한 이익을 증여받은 것으로 보아 과세합니다.​- 이 제도는 상속세 및 증여세법 제45조의3에서 규정하고 있으며, 2012년 1월 1일부터 시행되고 있습니다(법률 제11130호).· · ·​​​​과세되려면 3가지 요건을 모두 충족해야 합니다​- 일감몰아주기 증여세가 과세되려면 아래 3가지 요건을 동시에 충족해야 합니다. 하나라도 빠지면 과세되지 않습니다.​① 수혜법인의 세후영업이익이 있어야 합니다​- 수혜법인이 세무조정 후 영업손익에서 법인세 상당액을 차감한 후 과세매출비율을 곱하여 계산한 세후영업이익이 존재해야 합니다(상증령 §34의3⑫).​​② 특수관계법인거래비율이 정상거래비율을 초과해야 합니다​- 특수관계법인거래비율이 중소기업은 50%, 중견기업은 40%, 그 밖의 법인은 30%를 초과하는 경우 과세요건에 해당합니다(상증법 §45의3①, 상증령 §34의3⑦).​- 다만, 중소·중견기업이 아닌 법인은 특수관계법인거래비율이 30% 이하이더라도, 20%를 초과하면서 특수관계법인에 대한 매출액이 1,000억원을 초과하면 과세대상이 될 수 있습니다.​​③ 수증자(지배주주와 그 친족)의 주식보유비율이 한계보유비율을 초과해야 합니다​- 수증자의 직접·간접 주식보유비율이 한계보유비율(일반기업 3%, 중소·중견기업 10%)을 초과해야 합니다(상증법 §45의3①, 상증령 §34의3⑨).​- 과세대상 여부는 수증자 각자의 직접·간접 주식보유비율을 기준으로 판단하며, 가족 전체의 지분을 합산하여 이 기준을 판단하는 것이 아니라는 점에 유의해야 합니다.· · ·​​​​지배주주와 특수관계법인, 누구를 말하나요?​- 지배주주는 수혜법인의 최대주주등 중에서 시행령이 정한 방법으로 판정하는 개인을 말합니다(상증령 §34의3③④⑤).​- 최대주주등 중 직접보유비율이 가장 높은 자가 개인이면 원칙적으로 그 개인을 지배주주로 봅니다.​- 직접보유비율이 가장 높은 자가 법인이면 시행령상 제외대상 등을 확인한 후 직접·간접보유비율을 합산하여 지배주주인 개인을 판정합니다.​- 해당자가 둘 이상이면 경영에 대한 사실상의 영향력 등을 추가로 검토합니다.​- 직접보유비율 계산 시 발행주식총수등에서 자기주식과 자기출자지분은 제외합니다.​- 특수관계법인이란 수혜법인의 지배주주와 「상속세 및 증여세법 시행령」 제2조의2 제1항 제3호부터 제8호까지의 관계에 있는 법인을 말합니다. 출자비율뿐 아니라 기업집단 소속 여부와 사실상의 경영지배관계 등도 함께 검토해야 합니다(상증령 §34의3⑤).​- 수증자는 수혜법인의 지배주주와 그 친족인 주주입니다. 친족에는 배우자, 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척 등이 포함되며, 구체적인 범위는 「국세기본법 시행령」 제1조의2 및 「상속세 및 증여세법 시행령」의 관련 규정에 따라 확인해야 합니다(상증법 §45의3①, 상증령 §34의3⑧).​- 증여자는 수혜법인의 사업연도 매출액 중에서 지배주주와 특수관계에 있는 법인에 대한 매출액 합계가 정상거래비율을 초과하는 경우의 그 지배주주와 특수관계에 있는 법인입니다.​- 증여시기는 수혜법인의 해당 사업연도 종료일입니다(상증법 §45의3③).· · ·​​​​과세에서 제외되는 주요 매출액(과세제외매출액)​- 모든 특수관계법인과의 거래가 과세대상이 되는 것은 아닙니다. 상증령 제34조의3 제10항에서는 특수관계법인거래비율 계산 시 수혜법인의 매출액에서 제외되는 과세제외매출액을 규정하고 있습니다(국세청 안내상 8개 범주로 정리).​- 대표적으로 ①중소기업인 수혜법인이 중소기업인 특수관계법인과 거래한 매출액, ②수혜법인이 본인의 주식보유비율이 50% 이상인 특수관계법인과 거래한 매출액 전액, ③주식보유비율이 50% 미만인 경우 해당 매출액에 주식보유비율을 곱한 금액, ④지주회사인 경우 자회사·손자회사와 거래한 매출액 전액 등이 있습니다.​- 또한 제품·상품의 수출 목적 거래뿐 아니라 법정 요건을 갖춘 용역의 국외공급 목적 거래 및 일정한 영세율 용역 공급 목적 거래도 과세제외매출액에 포함됩니다. 단순히 영세율이 적용된다는 이유만으로 모든 거래가 제외되는 것은 아닙니다.​- 한국표준산업분류상 스포츠 클럽 운영업 중 프로스포츠구단 운영을 주된 사업으로 하는 수혜법인이 특수관계법인과 거래한 광고 매출액은 제외됩니다.​- 국가·지방자치단체·공공기관·지방공기업 등이 운영하는 사업에 참여하면서, 시행령이 정한 공공부문의 출자요건을 충족하는 법인에 출자한 경우 그 법인과 거래한 매출액 등이 제외됩니다. 단순히 국가·공공기관과 관련된 거래라는 이유만으로 모두 제외되는 것은 아닙니다.​- 법률에 따른 의무적 거래 매출액도 과세에서 제외됩니다(상증령 §34의3⑩).​- 위 유형 중 2개 이상에 동시에 해당하는 경우에는 가장 큰 금액을 적용하여 해당 매출액을 제외합니다(상증령 §34의3⑩ 후단).​- 과세제외매출액은 특수관계법인 매출액과 총매출액에서 각각 차감합니다. 같은 매출액이 둘 이상의 제외 유형에 해당하면 중복 차감하지 않고 더 큰 금액을 적용합니다.특수관계법인거래비율= (특수관계법인매출액 - 과세제외매출액) / (총매출액 - 과세제외매출액)· · ·​​​​​증여의제이익은 이렇게 계산합니다- 일감몰아주기 증여의제이익 계산은 법인 유형에 따라 공식이 다릅니다.[일반기업(공시대상기업집단 포함)]증여의제이익 = 세후영업이익 × [특수관계법인거래비율 - 5%] × [주식보유비율 - 0%][중견기업]증여의제이익 = 세후영업이익 × [특수관계법인거래비율 - 20%] × [주식보유비율 - 5%][중소기업]증여의제이익 = 세후영업이익 × [특수관계법인거래비율 - 50%] × [주식보유비율 - 10%]​- 여기서 세후영업이익은 (세무조정 후 영업손익 - 법인세 상당액) × 과세매출비율로 계산합니다(상증령 §34의3⑫).​- 세무조정 후 영업손익은 기업회계기준에 따른 영업손익에 법인세법상 세무조정사항(감가상각비, 퇴직급여충당금, 대손충당금 등 7개 항목)을 반영한 가액입니다(상증령 §34의3⑫1).​- 법인세 상당액은 수혜법인의 산출세액(양도소득 분 제외)에서 공제·감면액을 차감한 후, 세무조정 후 영업손익을 각 사업연도 소득금액으로 나눈 비율을 곱하여 계산합니다. 이 비율이 1을 초과하면 1로 합니다.​- 과세매출비율 = 1 - (과세제외매출액(추가 과세제외매출액 포함) / 수혜법인 사업연도의 총 매출액)​- 직접출자와 간접출자가 함께 있는 경우에는 출자관계별로 증여의제이익을 계산한 뒤 합산합니다. 증여의제이익 계산에서 간접보유비율이 0.1% 미만인 출자관계는 제외하며, 중소·중견기업의 지분율 차감은 간접보유비율에서 먼저 적용하는 등 별도 계산규정에 유의해야 합니다(상증령 §34의3⑬).​- 지배주주등이 법정 기간에 수혜법인 또는 간접출자법인으로부터 배당을 받은 경우에는 시행령상 계산식에 따른 금액을 해당 출자관계의 증여의제이익에서 공제할 수 있습니다. 배당금 전액을 그대로 빼는 것은 아니며, 공제 후 금액이 음수이면 0으로 봅니다(상증령 §34의3⑮).· · ·​추가 과세제외매출액도 확인하세요​- 증여의제이익을 계산할 때 기본 과세제외매출액 외에 추가로 제외되는 매출액이 있습니다. 이를 '추가 과세제외매출액'이라 합니다(상증령 §34의3⑭).​- 추가 과세제외매출액은 수증자별·출자관계별로 적용하며, 다음 네 가지 유형이 있습니다.​① 수혜법인이 법정 간접출자법인인 특수관계법인과 거래한 매출액​② 같은 지주회사 아래 자회사·손자회사 사이의 거래에 관한 일정 금액. 다만, 지배주주등이 수혜법인과 거래상대방 법인에 그 지주회사를 통하여 각각 간접출자하는 경우에 한합니다.​③ 수혜법인의 특수관계법인 매출액에 해당 수증자의 그 특수관계법인에 대한 주식보유비율을 곱한 금액​④ 법정 간접출자법인의 자법인들 사이의 거래로서 시행령 제34조의3 제14항 제4호 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우의 일정 금액​- 추가 과세제외매출액은 과세요건 판단 시의 특수관계법인거래비율에는 반영하지 않으며, 수증자별 증여의제이익을 계산할 때에만 반영하는 것에 유의하여야 합니다(상속증여세과-82, 2014.04.02.).​- 기본 과세제외매출액과 중복 적용하지 않으며, 추가 제외 유형이 동시에 적용되는 경우에는 더 큰 금액을 적용합니다.· · ·​​​​수혜법인에서 제외되는 법인​- 일감몰아주기 증여세 대상이 되는 수혜법인에서 제외되는 법인이 있습니다.​- ①외국법인: 법인세법 제2조 제1호에 따른 내국법인으로 규정하고 있어 외국법인은 수혜법인에서 제외됩니다.​- ②외국인 투자기업: 외국인투자촉진법 제2조 제1항 제6호에 따른 외국인투자기업으로서, 외국인이 해당 기업의 의결권 있는 발행주식총수 또는 출자총액의 50% 이상을 소유하는 법인은 수혜법인에서 제외됩니다.​- 다만, 이때 거주자 및 내국법인이 의결권 있는 발행주식총수 또는 출자총액의 30% 이상을 소유하는 외국법인은 외국인으로 보지 않습니다. 이 소유비율에는 법정 방식으로 계산한 간접소유분도 포함됩니다. 따라서 외국법인이 50% 이상 투자했다는 사실만으로 적용 제외를 단정해서는 안 됩니다.· · ·​​​​​증여세 신고·납부, 이것만은 꼭 챙기세요​- 일감몰아주기 증여의제에 해당하는 경우 증여세 과세표준신고 및 납부기한은 수혜법인의 법인세법 제60조 제1항에 따른 과세표준의 신고기한이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날입니다(상증법 §68①, §70).​- 예를 들어, 2025년 12월 결산법인의 경우 법인세 신고기한이 2026.3.31.이므로 증여세 신고·납부기한은 2026.6.30.입니다.​- 과세관할은 일반적인 경우 수증자의 주소지 관할세무서장 등이 과세하나, 수증자가 비거주자이거나 주소 또는 거소가 분명하지 아니한 경우에는 증여재산의 소재지(수혜법인의 소재지)를 관할하는 세무서장 등이 결정·경정하여야 합니다(상증법 §6③).​- 일감몰아주기 증여세가 과세된 주식을 양도할 때에는 해당 양도주식에 귀속되는 증여의제이익을 취득가액에 가산합니다. 가산하는 금액은 납부한 증여세액이 아니라 증여세가 과세된 증여의제이익입니다(소득세법 시행령 §163⑩1).​- 양도차익 = 양도가액 - (당초 취득가액 + 해당 양도주식에 귀속되는 증여의제이익) - 그 밖의 필요경비​- '증여의제이익 × 양도주식수 ÷ 보유주식수'는 동일한 주식집단에서 단순 안분하는 예시이며, 증여의제 과세 이후 증자·감자·추가취득 등이 있으면 주식별 귀속금액을 별도로 확인해야 합니다.· · ·​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 사업연도 종료 전 시뮬레이션이 필수입니다.- 특수관계법인거래비율이 정상거래비율을 초과할 가능성이 있는지, 주식보유비율이 한계보유비율을 넘는지를 사전에 점검해야 합니다. 사업연도가 끝나면 되돌릴 수 없습니다.​2. 과세제외매출액과 추가 과세제외매출액을 꼼꼼히 적용하세요.- 과세제외매출액과 4가지 추가 과세제외매출액을 정확히 파악하면 과세 대상 금액이 크게 줄어들 수 있습니다.​3. 법인 유형(중소·중견·일반)에 따라 계산 공식이 다릅니다.- 이 제도에서 중소·중견기업인지 여부는 상증령 제34조의3 제6항이 정한 세법상 기준으로 판단합니다. 중소기업확인서 유무나 일반적인 기업 규모만으로 단정해서는 안 되며, 공시대상기업집단 소속 여부도 확인해야 합니다.​4. 증여세 합산과세 배제에 유의하세요.- 일감몰아주기를 통한 이익의 증여의제는 합산배제증여재산으로 분류되어 개별 건별로 과세되므로 10년 합산 규정이 적용되지 않습니다(상증법 §47①).​5. 증여재산공제는 적용되지 않습니다.- 일감몰아주기 증여의제이익에는 일반적인 배우자·직계존비속 간 증여재산공제를 적용하지 않습니다. 또한 일반적인 합산배제증여재산에 대한 3,000만원 공제도 적용하지 않습니다. 다만, 증여세 과세표준이 50만원 미만이면 과세최저한에 따라 증여세를 부과하지 않습니다(상증법 §55조).​6. 배당소득에 따른 공제를 확인하세요.- 지배주주등이 법정 기간에 수혜법인 또는 간접출자법인으로부터 배당을 받은 경우에는 시행령상 계산식에 따른 금액을 해당 출자관계의 증여의제이익에서 공제할 수 있습니다(상증령 §34의3⑮).​7. 과세된 주식 양도 시 취득가액 조정을 잊지 마세요.- 일감몰아주기 증여세가 과세된 주식을 양도할 때에는 취득가액에 증여의제이익을 반영해야 이중과세를 방지할 수 있습니다(소득세법 시행령 §163⑩1).​8. 직접·간접출자관계별로 따로 계산합니다.- 직접출자와 간접출자가 함께 있는 경우에는 출자관계별로 증여의제이익을 계산한 뒤 합산합니다. 간접보유비율이 0.1% 미만인 출자관계는 계산에서 제외됩니다(상증령 §34의3⑬).· · ·​​​​​가족법인 거래구조, 실행 전에 시뮬레이션이 먼저입니다자연세무회계컨설팅은 일감몰아주기 증여세, 가업승계, 법인 자산관리 등 자산가·법인 오너 대상 세무 이슈에 대해 상담해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​​​​​참고 법령상속세 및 증여세법 제45조의3 (특수관계법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제)상속세 및 증여세법 시행령 제34조의3 (특수관계법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제 적용기준 등)상속세 및 증여세법 시행령 제2조의2 (특수관계인의 범위)상속세 및 증여세법 제68조 (증여세 과세표준신고)상속세 및 증여세법 제70조 (증여세 납부)상속세 및 증여세법 제6조 제3항 (과세관할)상속세 및 증여세법 제47조 제1항 (증여세 과세가액, 합산배제)상속세 및 증여세법 제55조 (증여재산공제, 과세최저한)소득세법 시행령 제163조 제10항 (양도차익 계산 시 증여의제이익 반영)서면법규과-1487 (2012.12.14.)상속증여세과-82 (2014.04.02.)상속증여세과-464 (2014.11.28.)기획재정부 재산세제과-228 (2015.03.13.)기획재정부 재산세제과-4 (2016.01.04.)서면-2016-상속증여-2771 (2016.01.18.)

안녕하세요. 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.해외 거래처를 직접 뚫어 수출·수입을 시작하시는 대표님들께자주 받는 질문입니다."수출입을 하려면 허가부터 받아야 하나요? 세무서랑 협회는 뭐가 먼저예요?"✅ 결론부터 말씀드리면무역업은 허가 업종이 아닙니다.① 세무서 사업자등록 → ② 한국무역협회 무역업고유번호 → ③ 관세청 통관부호 순서로 진행하시면 됩니다.━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━1. 세 가지 번호, 어디서 받나━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━구분발급처소요 기간사업자등록번호관할 세무서(홈택스)신청일부터 2일 이내무역업고유번호한국무역협회(kita.net)접수 즉시통관부호관세청 유니패스평균 3~5일세 가지 모두 사업자등록증이 있어야 신청할 수 있습니다.👉 순서는 반드시 국세청 → 협회 → 관세청입니다.━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━2. 사업자등록 시 주의할 점━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━항목내용신청 기한사업개시일부터 20일 이내 (개시 전에도 가능, 부가가치세법 제8조)늦으면공급가액의 1% 미등록가산세 (영세율 매출이라 세금이 0원이어도 부과될 수 있음)● 업종코드에는 '무역'이 따로 없습니다.취급 품목의 도매업 코드로 정하고, 종목 칸에 '무역(화장품)'처럼 품목을 함께 적어두면은행·협회 업무가 편합니다.● 식품·화장품·의료기기 등은 별도 인허가부터 확인해야 합니다.━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━3. 무역업고유번호 (대외무역관리규정 제24조)━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● 협회 홈페이지 또는 방문 접수, 접수 즉시 부여● 상호·대표자·주소가 바뀌면 20일 이내 변경 통보⚠️ 주의세무서에는 이전 신고를 하고 협회 정보는 그대로 두시는 경우가 많습니다.수출실적증명이나 지원사업 서류가 반려되는 원인이 됩니다.━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━4. 과세유형, 여기서 환급이 갈립니다━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━수출은 영세율(0%)이라 매출세액은 0원이고,물건 살 때 낸 매입세액은 돌려받는 구조입니다(부가가치세법 제21조).⚠️ 주의그런데 간이과세자는 공제세액이 납부세액보다 많아도 환급되지 않습니다.실제 상담 사례로, 초기 매출이 적을 것 같아 간이과세자로 시작한 대표님이첫 분기에 수출용 원자재를 크게 사들여 매입세액이 수백만 원 쌓였지만,한 푼도 돌려받지 못했습니다.👉 매입이 큰 수출 사업이라면 처음부터 일반과세자로 시작하시는 게 맞습니다.━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━5. 조기환급 활용━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━영세율 대상이면 신고기한을 기다리지 않고조기환급을 받을 수 있습니다(부가가치세법 제59조).👉 사업 초기 자금이 묶이기 쉬울 때 큰 도움이 됩니다.━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━한눈에 정리━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━항목내용진행 순서사업자등록 → 무역업고유번호 → 통관부호사업자등록사업개시일부터 20일 이내, 늦으면 공급가액 1% 가산세업종코드취급 품목의 도매업 코드 + 종목에 '무역(품목)' 기재협회 정보상호·대표자·주소 변경 시 20일 이내 변경 통보과세유형매입이 큰 수출 사업은 일반과세자 (간이과세자는 환급 불가)자금 회수영세율 조기환급 활용절차 자체는 어렵지 않지만,처음 고른 과세유형과 업종코드가 이후 환급과 세금에 계속 영향을 줍니다.해외 거래를 준비 중인데 과세유형이나 업종코드 선택이 고민이시면택슬리 상담으로 편하게 문의 주세요.※ 일반적인 정보 제공 목적의 글이며, 개별 사안은 사실관계와 최신 법령에 따라 달라질 수 있습니다.[근거 조문] 부가가치세법 제8조·제21조·제59조, 대외무역관리규정 제24조

[부가가치세]폐업 시 잔존재화 과세표준 계산 시감가상각자산을 취득한 날의 의미 등(실제 사업에 사용되는 날)부가가치세과-209등록일자 : 2010.02.22.생산일자 : 2010.02.22.요지폐업 시 잔존재화 과세표준 계산 시 경과된 과세기간의 수를 산정함에 있어서 감가상각자산을 취득한 날이라 함은 당해 재화가 실제로 사업에 사용되는 날을 말하는 것임.회신귀 질의의 경우에는 아래의 질의회신을 참조하시기 바람​■ 서삼46015-11833, 2002.10.30부가가치세법시행령 제49조 제1항의 규정에 의하여 과세표준을 계산 시 경과된 과세기간의 수를 산정함에 있어서 감가상각자산을 취득한 날이라 함은 당해 재화가 실제로 사업에 사용되는 날을 말하는 것임.상세내용〔붙 임 : 참고자료〕1. 질의내용 요약(사실관계)- 2007년 5월 임차 건물에 사업자등록을 하고 내부인테리어 공사(공사기간 2007년 2월~6월)를 제공받으면서 세금계산서는 5월, 8월, 9월에 각각의 공사금, 잔금 지급 후 발행받음- 2007년 6월 초 영업을 개시하려던 차에 건물주로부터 상가 재건축문제로 영업개시 중단을 요청받아 대기하다가 2007년 10월경 임차보증금 외 손해보상반환을 청구하여 현재까지 소송 진행 중(사업자는 폐업신고는 하지 않은 상태로 유지 중)이며, 소송이 언제 종결될 지는 예측할 수 없음(질의사항) 상기 사업장의 경우 폐업하는 경우 잔존재화 과세표준 계산 시 감가상각자산을 취득한 날을 세금계산서 발행일로 볼 수 있는지 여부2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액(價額)을 합한 금액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. (2010. 1. 1. 개정)2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가(時價)○ 부가가치세법 시행령 제49조 【자가공급 등에 대한 과세표준의 계산】① 과세사업에 공한 재화가 「소득세법 시행령」 제62조 또는 「법인세법 시행령」 제24조에 규정된 감가상각자산(이하 “감가상각자산”이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하는 때에는 20으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다. (2006. 2. 9. 개정)2. 기타의 감가상각자산 25당해 재화의 취득가액 × (1 － ── × 경과된 과세기간의 수) ＝ 시가 100④ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 경과된 과세기간의 수를 계산함에 있어서 과세기간의 개시일 후에 감가상각자산을 취득하거나 당해 재화가 공급된 것으로 보게 되는 경우에는 그 과세기간의 개시일에 당해 재화를 취득하거나 당해 재화가 공급된 것으로 본다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224438915227원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 코인 자금출처조사, 가상자산 자금출처조사 전문 이상웅 세무사입니다.​오늘은 2026년 8월 서울지방국세청에서 진행한 코인 자금출처조사 성공사례를 소개해 드리겠습니다. 코인 투자수익으로 고가의 부동산을 취득한 의뢰인을 대상으로 진행된 조사로, 수익의 발생 과정과 자금흐름을 입증하여 성공적으로 코인 자금출처 소명을 마친 사례입니다.조사대상 자산 규모는 약 50억원이었습니다. 규모가 아주 큰 편은 아니지만, 코인 투자자분들이 흔히 얻는 소득 유형을 대부분 갖고 계셨던 분이라 여러 쟁점을 한 번에 설명드릴 수 있을 것 같아 소개해 드리려 합니다.​가상자산 수익에서 매매수익의 비중이 가장 컸고, 그 밖에 에어드랍 수익, 디파이 수익, 레퍼럴 수익도 있었습니다.의뢰인은 개발자셨고, 직접 개발한 알고리즘 봇으로 거래하셨습니다. 그래서 거래 건수가 수백만 건 이상이었고, 매매방식도 중앙화 거래소에서의 단순 매매뿐만 아니라 아비트라지 매매, MEV거래, 토큰세일·ICO 포함, 유동성 공급, 온체인 거래 등 매우 다양했습니다. 또한 에어드랍 수익, 디파이 수익, 레퍼럴 수익 등은 코인 매매수익과 다르게 수익의 산정도 중요하지만, 세금이 부과될 수 있는 소득에 해당합니다.​투자방식이 다양하고, 여러 중앙화 거래소뿐만 아니라 DEX(탈중앙화 거래소)와 OTC 거래까지 이용하셨기 때문에 담당 조사팀도 구조를 파악하는 데 어려움을 겪었던 건입니다. 의뢰인께서도 처음 의뢰하실 때 잘 소명될 수 있을지 많이 걱정하셨습니다.​이처럼 투자방식이 다양한 경우에는 어떤 방식의 투자에서 얼마의 수익을 얻었는지 구분해서 소명해야 하고, 그 수익의 합계액과 자금 흐름이 어떻게 현재 보유 재산으로 이어졌는지를 설명할 수 있어야 합니다.​해당 건은 거래 유형별 손익과 자금흐름을 정리해 소명했고, 법리적인 부분까지 잘 협의되어 최종 추징세액 0원으로 종결되었습니다.1. 세무조사는 왜 나왔을까?의뢰인 A님은 약 10년간 근로소득을 신고해 온 30대 후반 개발자셨고, 서울 아파트를 취득한 지 2년 만에 세무조사 사전통지를 받으셨습니다.​A님은 2019년, 직장 생활로 모은 자금과 대출금을 합한 5천만원으로 코인 투자를 시작해 5년 만에 자산을 약 50억원까지 불리셨습니다. 국세청 입장에서는 신고된 근로소득이 있긴 하지만 보유 자산이 신고 소득에 비해 지나치게 많았기 때문에, 자금의 출처를 확인하기 위해 세무조사를 진행한 것입니다.​코인 자금출처조사는 부동산을 취득(코인 부동산 취득 자금출처)했다는 사실만으로 시작되는 것은 아닙니다. 부동산을 취득하지 않은 분들도 자금출처조사의 대상이 되는 경우가 있습니다.​자금출처조사는 자금운용액과 자금원천액을 비교해 운용액이 원천액을 초과하는 금액을 출처부족액으로 보고, 납세자가 이 출처부족액의 자금출처를 입증하지 못하면 증여세 등의 세금을 부과하는 조사입니다.구분내용자금운용액부동산(보증금 채권 포함)의 취득, 금융자산(주식 및 가상자산 포함),카드 사용액, 차량 취득액, 월세 지급액 등자금원천액신고된 종합소득, 신고된 투자수익, 금융채무, 기타채무 등출처부족액자금운용액 – 자금원천액[PCI시스템 비교분석]: 전체 재산·소비 지출액 VS 신고된 소득→ 차이가 발생하는 경우 세무조사 대상으로 선정​즉, 부동산을 취득하지 않았더라도 예금·주식 같은 금융자산, 거주지 보증금, 월세 지급액, 생활비 사용액, 차량 취득액 등이 신고된 소득에 비해 크다면 세무조사 대상으로 선정될 수 있습니다. 국세청은 PCI 시스템(소득-지출 분석시스템)으로 재산 증가액과 소비 지출액을 신고 소득과 비교해 이런 차이를 찾아냅니다.​A님의 신고된 소득은 약 10억원에 불과했기 때문에, 총 자산 50억원과의 차액인 약 40억원에 대해 입증책임을 지게 되었으며, 입증하지 못하면 법 규정에 따라 증여세가 부과될 수 있습니다. 단순 매매로 얻은 수익을 제외한 자금출처를 입증하지 못한다고 가정했을 때 가산세를 포함하여 최대 10억원 안팎이 추징될 수 있는 상황이었습니다.​​​​​​2. 주요 쟁점과 대응(코인 자금출처조사)약 50억원 규모의 자산이 형성된 코인 자금출처 소명이 필요하므로, 투자방식별로 구분하여 수익을 산정해야 합니다. 또한 수익의 종류에 따라 발생하는 쟁점도 다르기 때문에 규모에 비해 난이도가 매우 높은 건이었습니다.​예를 들어 유동성 공급을 통한 수익이나 토큰세일 수익은 일반적인 거래소 매매와는 비교할 수 없을 정도로 입증 난이도가 높습니다.​매매로 발생한 수익이 아닌 에어드랍 세금, 레퍼럴 세금, 디파이 세금 등은 수익이 발생한 과정에 따라 과세대상이 될 수 있습니다. 즉, 종합소득세나 증여세가 부과될 수 있는 수익이기 때문에 과세대상으로 판단되는 범위를 적법하게 최소화하는 것이 핵심입니다.(1) 매매수익① 일반 매매 (국내외 중앙화 거래소)중앙화 거래소를 통한 거래는 거래소에서 거래내역 자료를 받을 수 있습니다. 일반적인 매매는 이 자료만으로도 충분히 수익 산정과 조사 대응이 가능합니다.​코인 투자자분들 대부분은 일반 매매로 수익을 얻으시기 때문에, 여기에 해당하는 분들은 거래소 자료만 미리 잘 준비해두신다면 추징세액 없이 조사를 종결해드릴 수 있습니다.※ 추가쟁점(거래소 폐쇄, 계정 삭제)이용하셨던 거래소 중 일부가 폐쇄되었거나 계정이 삭제되어 매매자료를 확보할 수 없는 경우가 있습니다.​이때는 직접적인 자료 확보가 불가능하기 때문에 입증이 상당히 어려워지는 것이 사실입니다. 다만, 자료 확보가 불가능한 매매의 비중이 크지 않다면 간접적인 입증방식을 설계해 대응하고 있으며, 실제로 좋은 성과를 거두고 있습니다.​(2) 매매수익② 아비트라지·MEV거래·스왑거래(중앙화 거래소, DEX)매매방식 중에는 여러 거래소를 오가면서 수익이 발생하는 복잡한 방식들이 있습니다.​거래소별로 손익을 산정하면 어떤 거래소에서는 수익이 발생하지만, 다른 거래소에서는 오히려 손실만 발생한 것으로 보이기 때문에 전체적인 거래 흐름(Flow)을 소명하는 것이 중요합니다. 여러 트랜잭션을 함께 분석해야 비로소 하나의 거래가 완성되기 때문에 수익 입증 난이도는 일반 매매에 비해 매우 높습니다.​이 거래방식은 여러 거래소와 지갑을 오가며 이루어지기 때문에 입출금액 역시 중요한 소명 대상이 됩니다. 입출금액을 단순 합산하면 실제 투자원금이나 손익보다 훨씬 큰 금액으로 나타날 수 있어 거래 구조에 맞는 수익산정방식이 필요합니다.​또한 지갑 간 코인 이동만 수천, 수만 건에 달하고, 해외 거래소와 개인지갑을 거친 외부 입출금도 건마다 본인 거래임을 입증해야 합니다.​다만, 이러한 매매방식도 매매내역과 이체내역만 준비되어 있다면 유형별로 수익산정방식을 마련해 두었기 때문에 충분히 대응할 수 있었습니다. 반복된 입출금으로 자금 규모가 실제보다 부풀려지거나, 본인 자금의 이동이 새로운 소득으로 해석되지 않도록 거래의 연결관계를 제시했습니다.​구체적으로는 매수,이체,매도를 한 사이클로 묶어 사이클별 순손익을 산정하고, 반복해서 회전하던 원금과 실제 차익을 분리한 집계표를 만들고, 대표 사이클은 txid부터 원화 출금까지 조사팀이 직접 따라가 볼 수 있도록 검증 자료를 만들어, 회전액이 아닌 순차익 기준으로 수익을 인정받았습니다.​※ 추가쟁점(코인 펀딩피)참고로 차익거래 중에서도 현물과 선물을 동시에 보유하는 헤지(hedge) 거래로 펀딩피 수익을 얻는 경우가 있습니다. 펀딩피는 롱·숏 포지션 사이에 지급되는 항목으로, 계약 구조와 지급 원인을 확인해야 합니다.​펀딩피에 대한 과세기준이 아직 정립되지 않았기 때문에 해당 건은 조사 대응에 더욱 각별히 유의해야 합니다.​(3) 매매수익③ 토큰세일·ICO·유동성공급(DEX)ICO를 비롯한 토큰세일 수익과 유동성 공급(Liquidity Providing) 방식의 매매손익은 앞서 설명한 매매방식과는 완전히 다른 구조입니다. 복잡한 투자과정이 수반되는 만큼 수익 산정도 어려운 매매수익입니다.​국세청 조사관님들이 코인 세무조사(코인 자금출처조사)만 전담하는 것은 아니기 때문에, 일반적이지 않은 복잡한 투자방식에는 익숙하지 않으실 수 있습니다. 따라서 토큰세일에 참여하는 방식이나 풀에 예치하는 방법부터 수익이 발생하는 구조와 과정까지 조사팀이 이해할 수 있도록 설명해야 합니다.​또한 풀 안에서 일어난 스왑에 따른 토큰 비율 변화와 거래 수수료 배분 등의 성격을 법리적 근거를 들어 소명하고, 투입·회수한 자산, 가격 변동(비영구적 손실 포함), 수수료 배분, 별도 보상에 따른 손익을 산정할 수 있어야 합니다.​코인 투자수익 중 매매가 아닌 방식으로 얻은 수익에는 세금이 부과될 수 있는데 레퍼럴, 에어드랍 등의 소득이 대표적인 예입니다. 따라서 토큰세일·ICO·유동성공급(DEX)와 같은 투자방식의 개념과 프로세스를 제대로 소명하지 못하면, 매매수익이 아닌 다른 소득으로 보아 세금이 추징될 위험도 있습니다.​저희는 유사한 거래를 검토했던 경험을 바탕으로 이번 건의 사실관계에 맞는 자료와 법적 근거를 제시했습니다. 복잡한 투자 구조를 실제 자금 형성과정으로 연결해 설명하는 데 중점을 두었습니다.※ 추가쟁점(플랫폼 삭제, 락업)토큰세일은 특성상 몇 년 전 참여 당시 사용했던 플랫폼이나 사이트가 이미 사라진 경우가 매우 많습니다. 이 글을 보시는 분들께 가장 강조드리고 싶은 점은, 세무조사가 나오기 전이라도 관련 자료를 미리 준비해 두시라는 것입니다.​토큰세일은 거래 특성상 나중에 자료를 요청할 수 있는 곳이 한정적이기 때문에, 직접 자료를 준비해 두지 않으면 조사 대응이 매우 어려워질 수 있습니다. 억울하게 세금을 내는 일이 없도록 기본 자료만큼은 꼭 챙겨 두시길 바랍니다.​직접적인 자료가 부족하더라도 일부 자료가 남아 있다면 커뮤니티 자료, 아카이브 기록 등 간접적인 자료를 활용해 적절하게 조사에 대응해 드릴 수 있습니다.​락업이나 분배 일정 때문에 토큰을 여러 번 나누어 받기도 합니다. 이때는 납입했던 트랜잭션·수량과 분배받은 트랜잭션을 서로 대응시켜, 대가를 지불하고 얻은 매매수익이라는 점을 정확하게 입증해야 합니다.​(4) 매매수익④ DEX 거래, OTC 거래, 온체인 거래DEX 거래와 OTC 거래는 중앙화 거래소를 거치지 않기 때문에 거래소가 발급하는 '거래내역서'가 없기 때문에 자료 확보와 입증이 더욱 어렵습니다. 거래에 사용했던 개인지갑이 정말 본인 것인지, 스왑·브릿지·래핑이 뒤섞인 온체인 기록을 어떻게 손익으로 볼지가 쟁점이었습니다.​입출금 내역이 정확하게 정리되지 않으면 개인지갑에서 국내 거래소로 들어온 코인 전체가 출처 불명으로 남을 수 있었습니다.​온체인에서 지갑별 트랜잭션을 전부 추출해 스왑, 브릿지, 래핑, 수수료, 보상 수령 등으로 분류하고, 실제 손익이 발생한 스왑만 골라 손익을 산정했습니다. 지갑 소유는 본인 거래소 계정의 출금 기록이 해당 지갑으로 이어지는 txid를 분석해 입증했습니다.​OTC 거래는 거래 상대방과의 대화 기록, 원화 입출금 내역, 코인 전송 txid를 서로 대응시켜 정상적인 매매였다는 점을 입증해야 합니다.​​(5) 에어드랍, 레퍼럴 수익현행 세법은 가상자산을 양도하거나 대여해서 얻은 소득에 대해서만 과세를 유예하고 있으며, 이 소득은 2027년 1월 1일 이후 발생분부터 과세될 예정입니다.​따라서 그 밖의 방식으로 얻은 에어드랍이나 레퍼럴 수익은 지금도 과세대상이 될 수 있습니다. 대가 없이 받았다면 증여세, 활동이나 홍보의 대가라면 종합소득세가 부과될 수 있는 등 성격에 따라 세목도 달라지며, 이제는 많은 분들이 알고 계실 거라 생각합니다.​유명 인플루언서나 유튜버분들 상당수는 이미 오래전부터 관련 소득을 신고해 오고 있으며, 일반 투자자분들 중에서도 큰 규모의 에어드랍을 받으셨거나 레퍼럴 수익이 발생한 분들의 소득 신고를 도와드리고 있습니다.※ 대표 신고사례HYPE(하이퍼리퀴드) / LIT(라이터) / BERA(베라체인) / IP(스토리) / JUP(주피터) /PENGU(펏지펭귄) / ZK(지케이싱크) / STRK(스타크넷) / EIGEN(아이겐레이어) / KAITO(카이토)​에어드랍 수익과 레퍼럴 수익의 핵심은 ‘언제, 얼마짜리로 받았느냐’였습니다. 상장 이후 가격으로 평가되면 과세 금액이 크게 불어날 수 있습니다. 반대로 상장 이전에 받았거나 당시 거래소 상황에 따라서는 충분히 절세되는 방향으로 주장해 볼 수도 있습니다.​이번 건 역시 약 5억원 규모의 에어드랍 수익·레퍼럴 수익이 있었지만, 상당 부분은 구체적인 사실관계를 근거로 과세대상이 아니라는 점을 소명할 수 있었습니다.​과세대상으로 볼 여지가 있었던 일부 에어드랍 수익 역시 소명 과정에서 유리한 전략을 세워 최종적으로 과세에서 제외할 수 있었습니다.​​​​​​3. 코인 자금출처조사의 핵심쟁점(코인 자금출처조사, 결과는 대응에서 갈립니다)코인 자금출처조사는 같은 거래라도 어떻게 정리하고 설명하느냐에 따라 추징세액은 0원이 될 수도, 수십억원이 될 수도 있습니다.코인 세금은 아직 과세기준과 체계가 충분히 정립되어 있지 않습니다. 조사관님들도 MEV 거래, 유동성 풀, 토큰세일 같은 구조를 매일 접하지는 않습니다. 거래 구조를 정확히 이해하고, 조사팀이 납득할 수 있는 언어로 풀어내는 경험이 무엇보다 중요합니다.​아래에 해당하신다면 조사 전에 미리 점검받아 보시길 권해드립니다.해외 거래소, 개인지갑, DEX를 함께 사용하신 분아비트라지, MEV 거래, 알고리즘 매매처럼 거래 건수가 많은 분토큰세일, 에어드랍, 디파이 수익이 있는 분코인 수익으로 부동산 취득이나 고액 전세 계약을 앞두신 분이미 소명 요청이나 세무조사 사전통지를 받으신 분코인 세무조사는 특성상 세무대리인의 경험에 따라 결과가 크게 달라집니다. 결과를 가르는 핵심쟁점은 다음과 같습니다.​(1) 수익산정 방식코인 투자수익은 투자방식에 따라 손익산정 및 입증 방식이 달라집니다. 앞서 설명드린 것처럼 중앙화 거래소의 일반 매매와 DEX를 활용한 스왑거래, 유동성 공급 등은 거래 구조가 다르기 때문에 각각의 특성에 맞는 수익산정 방식이 필요합니다.​거래 구조에 적합하지 않은 방식으로 손익을 산정하면 실제 투자수익이 과소평가되어 자금출처 부족액이 발생할 수 있고, 반대로 수익이 과대계상되어 불필요한 과세 쟁점이 발생할 수도 있습니다.​결국 담당 세무대리인이 다양한 코인 투자방식을 얼마나 정확하게 이해하고, 실제 수익을 어떤 방식으로 산정하고 입증하느냐에 따라 자금출처로 인정받는 금액은 물론 최종 추징세액까지 달라질 수 있습니다. 따라서 코인 세무조사는 단순한 거래내역 정리를 넘어, 거래 구조에 대한 전문적인 이해와 풍부한 조사 대응 경험이 무엇보다 중요합니다.​(2) 일부 자료의 부족코인 세무조사에서 필요한 자료를 100% 갖추기는 사실상 어렵습니다. 많은 코인 투자자분들이 2016~2017년부터 투자를 시작하셨고, 그동안 사용했던 수십 개의 국내외 거래소 중 상당수가 이미 폐쇄되었습니다.​개인지갑 주소를 잃어버리신 경우도 있고, 수년 전에 참여했던 런치패드나 프라이빗 세일(Private Sale) 참여 자료는 갖고 계신 분이 오히려 드물 정도입니다.​자금출처의 입증책임은 납세자에게 있고, 납세자가 관련 자료로 입증하지 못한다면 국세청은 세금을 추징할 수 있습니다.​다만, 코인 시장의 특성상 이런 상황이 불가피하다는 점을 조사팀에 충분히 설명해 설득하고, 은행거래내역과 다른 거래소의 입출금기록, 온체인 자료 등을 연결하여 간접적인 자료를 활용해 입증할 수 있다면 자료가 부족한 건이라도 추징세액 없이 조사를 종결할 수 있습니다.​(3) 과세 쟁점이 있는 코인 관련 수입요즘은 코인 투자자분들 대부분이 에어드랍이나 디파이 수익을 얻은 경험이 있으십니다. 오랜 기간 다양한 방식으로 투자하고, 여러 플랫폼을 오래 이용하다 보면 본인도 기억하지 못하는 에어드랍이나 보상 내역이 남아 있을 수 있습니다.​수십만 건 이상의 트랜잭션을 직접 분석하고 확인해 보실 일은 거의 없기 때문에 상담 때 미처 기억하지 못하셨던 에어드랍 내역이 조사 과정에서 드러나는 경우도 많습니다.​에어드랍 수익, 레퍼럴 수익, 디파이 수익 등 과세 쟁점이 있는 수익이 있더라도 각 수입의 지급 조건과 수령시기, 평가액, 적용 법령을 개별적으로 검토하여 조사 과정에서 충분히 잘 풀어 나갈 수 있습니다.​또한 조사팀이 수십만 건 이상의 트랜잭션을 모두 직접 들여다보기는 현실적으로 어렵기 때문에, 세무대리인이 미리 내용을 파악·검토해 쟁점을 정리하고 '단계별 대응전략'(블로그에서 자세하게 설명드리긴 어렵습니다.)을 세워 대응했을 때 예상보다 좋은 결과로 종결되는 조사 건도 많습니다.​(4) 법체계의 미비현재 코인 세금은 다양한 거래유형에 비해 구체적인 과세기준과 관련 법규정이 충분히 정립되지 않은 부분이 많습니다. 현행 세법에는 에어드랍이나 하드포크와 같이 코인 시장에서 널리 사용되는 개념조차 명확하게 정의되어 있지 않은 것이 현실입니다.​하지만 실제 코인 시장의 거래 구조는 생각보다 훨씬 복잡하고 다양합니다. 같은 에어드랍이라는 명칭을 사용하더라도 분배 대상, 지급 조건, 대가관계 등 구체적인 사실관계에 따라 여러 유형으로 구분할 수 있습니다. 디파이 관련 수입 역시 어떤 자산을 제공하고, 어떠한 방식으로 수익이나 보상을 얻었는지에 따라 세무상 판단이 달라질 수 있습니다.​이처럼 수익이 발생하는 방식은 다양하지만 명확한 과세기준은 부족하기 때문에, 동일한 유형의 거래라도 사실관계를 어떻게 해석하고 어떤 법적 근거로 소명하느냐에 따라 과세대상 여부와 과세금액에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.​따라서 코인 세무조사에서는 복잡한 거래 구조를 정확하게 이해하고, 이를 객관적인 자료와 법리적 근거를 바탕으로 소명하는 과정이 중요합니다. 특히 유사한 세무조사 경험과 과세 쟁점에 대한 이해도에 따라 대응 방향과 최종 조사 결과에도 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.​코인 세무조사는 단순한 세금 계산을 넘어 전문적인 거래 분석과 세법 해석이 함께 요구되는 분야입니다. 따라서 세무대리인을 선임하실 때는 관련 분야의 전문성과 실제 조사 대응 경험을 충분히 고려하시어, 신중하게 결정하시길 바랍니다.​​

[양도세]거주주택과 장기임대주택을 순차로 양도한 경우장기임대주택의 비과세 적용범위(거주주택 양도일 이후 기간 비과세 적용)사전-2026-법규재산-0899 [법규과-2439]등록일자 : 2026.09.22.생산일자 : 2026.09.15.요 지장기임대주택(1호)과 거주주택을 보유한 1세대가 소득령§155⑳ 요건을 갖추어 거주주택을 양도 후 장기임대주택을 양도하는 경우 거주주택의 양도일 후의 기간분에 대하여 비과세 적용함 (선택 불가능)답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계의 경우 국세청 기존 해석(사전-2019-법령해석재산-0201, 2019.09.23.)을 참고하시기 바랍니다.□사전-2019-법령해석재산-0201, 2019.09.23.｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항에 따른 특례 요건을 갖추어 같은 항 제1호의 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 법 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것으로, 귀 질의의 경우에는 “A방법”에 따라 신고･납부하는 것입니다.(A방법)①거주주택 : ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제20항을 적용하여 1세대1주택으로 보아 양도소득세 과세②임대주택 : 거주주택 양도일 이후의 기간분만 비과세​(B방법)①거주주택 : ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제20항을 적용하지 않되, 같은 영 제167조의10 제1항 제10호를 적용하여 일반세율 및 장기보유특별공제 적용②임대주택 : 전체 보유기간에 1세대1주택 비과세 적용​상세내용1. 사실관계○ ’12.02월. 서울특별시 소재 아파트(A) 취득(부부 공동명의 5:5)* ’17.08.03. 조정대상지역 지정○ ’15.12월 부산 소재 아파트(B) 취득○ ’18.03월 아파트(A) 장기임대주택 등록(8년)○ ’20.06월 부산 소재 아파트(B) 양도(2년 이상 거주)-소득령§155⑳적용 가능했으나 과세로 양도세 신고한 것을 전제○ ’26.03월 아파트(A) 임대기간 만료로 임대주택 자동말소○ ’26.06월 아파트(A) 양도(조정대상지역, 2년 이상 거주하지 않음)​2. 질의내용○ 장기임대주택(1호)과 거주주택을 보유한 1세대가 거주주택을 과세로 양도소득세를 신고한 후-장기임대주택 양도시 전체 보유기간에 대해 비과세 적용받을 수 있는지 여부​3. 관련법령□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.(각호 생략)② 제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다.⑩ 제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 임대주택으로 등록하거나 「영유아보육법」제12조 또는 제13조에 따른 어린이집으로 설치ㆍ운영된 사실이 있을 것2. 해당 주택이 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택보유주택일 것​□ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것㉑ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다) 또는 장기어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 "운영기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.㉒ 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.(각호 생략)㉓ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)2. 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우㉔ 제20항을 적용받으려는 자는 거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세기간의 과세표준신고서와 재정경제부령으로 정하는 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.1. 「영유아보육법」제24조에 따라 어린이집 운영을 위탁받은 경우 국공립어린이집의 위탁계약증서 사본2. 장기임대주택의 임대차계약서 사본3. 임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본. 이 경우 「주민등록법」제29조제1항에 따라 열람한 주민등록 전입세대의 열람내역 제출로 갈음할 수 있다.4. 그 밖에 재정경제부령으로 정하는 서류부 칙 <법률 제17482호, 2020. 8. 18.>제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례)① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치)제6조제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

주식투자[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 세계경제를 좌지우지 하는 빅테크 기업 M7 설명 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 17시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^​오늘은 세무 이야기에서 잠시 벗어나 미국 증시와 AI 산업에서 큰 영향력을 가진 '매그니피센트 세븐(Magnificent Seven, M7)'을 살펴보겠습니다. 투자자 관점에서 꼭 알아야 할 핵심 정보를 기업별로 쉽게 설명해드리겠습니.​​​​​매그니피센트 세븐(M7), 어떤 기업들인가요?​매그니피센트 세븐(Magnificent Seven, M7)은 미국 증시에서 높은 시가총액과 시장 영향력을 가진 엔비디아·애플·알파벳·마이크로소프트·아마존·메타·테슬라를 묶어 부르는 별칭입니다. 시가총액 상위 7개 기업을 기계적으로 선정하는 공식 지수는 아닙니다.​이 명칭은 2023년 뱅크오브아메리카(Bank of America)의 애널리스트 마이클 하트넷이 사용하면서 널리 알려졌으며, 1960년 서부영화 '황야의 7인(The Magnificent Seven)'에서 따왔습니다.​ChartRow 집계에 따르면 2026년 10월 15일 종가 기준 7개 기업의 합산 시가총액은 약 24조 5,600억 달러입니다.​M7에 속하는 기업은 다음과 같습니다.​① 엔비디아(NVIDIA) — 시가총액 약 5조 2,400억 달러​② 애플(Apple) — 시가총액 약 4조 9,900억 달러​③ 알파벳/구글(Alphabet/Google) — 시가총액 약 4조 2,700억 달러​④ 마이크로소프트(Microsoft) — 시가총액 약 4조 달러​⑤ 아마존(Amazon) — 시가총액 약 2조 7,500억 달러​⑥ 메타 플랫폼스(Meta Platforms) — 시가총액 약1조 8,800억 달러​⑦ 테슬라(Tesla) — 시가총액 약 1조 4,300억 달러(2026년 10월 15일 기준, 출처: chartrow.com)· · ·​​​​​① 엔비디아(NVIDIA) — AI 반도체의 절대 강자​▶ 설립 및 창업자1993년 4월 5일, 젠슨 황(Jensen Huang), 크리스 말라코프스키(Chris Malachowsky), 커티스 프리엠(Curtis Priem)이 공동 창업했습니다. GPU의 병렬연산 능력이 AI 학습에 최적화되어 있다는 점이 부각되면서 현재는 AI와 가속 컴퓨팅 분야의 핵심 기업으로 성장했습니다.​▶ 현재 대표자공동창업자인 젠슨 황(Jensen Huang)이 창업 이래 CEO를 맡고 있습니다.​▶ 돈을 버는 방법AI 학습 및 추론용 GPU가 탑재된 데이터센터 부문이 전체 매출의 80% 이상을 차지합니다. TTM 기준 매출 약 3,030억 달러, 순이익 약 1,930억 달러이며 순이익률 약 64%입니다. 다만 영업이익률과 영업현금흐름을 함께 확인할 필요가 있습니다.​▶ 투자자 관점장점: AI GPU 시장에서 높은 시장 지배력, CUDA 생태계 lock-in, AI 투자 사이클 최대 수혜단점: AI 사이클 의존, AMD·인텔·구글 TPU 등 경쟁 심화, 대중국 수출 규제​▶ 10년 수익률누적: +13,569%(CAGR +63.5%) / 1,000만 원 → 약 13억 7,000만 원※ 투자금 환산 예시는 환율 변동과 세금·거래비용을 제외하고, 달러 기준 명목 총수익률을 원금에 단순 적용한 금액입니다.· · ·​​​​​② 애플(Apple) — 생태계의 제왕​▶ 설립 및 창업자1976년 4월 1일, 스티브 잡스, 스티브 워즈니악, 로널드 웨인이 캘리포니아에서 공동 창업했습니다.​▶ 현재 대표자존 터너스(John Ternus)가 2026년 9월 1일부터 CEO를 맡고 있습니다. 팀 쿡(Tim Cook)은 이사회 의장(Executive Chairman)으로 전환했습니다.​▶ 돈을 버는 방법아이폰(약 50%), 서비스 부문(25%↑), Mac, iPad, 웨어러블. 매출 약 4,670억$, 순이익 약 1,290억$(TTM).​▶ 투자자 관점장점: 20억 대+ 활성 기기 생태계, 서비스 고마진 반복매출, 대규모 자사주 매입단점: 아이폰 의존, 중국 리스크, 혁신 둔화 우려, 반독점 규제​▶ 10년 수익률누적: +1,174%(CAGR +29.0%) / 1,000만 원 → 약 1억 2,700만 원· · ·​​​​​③ 알파벳/구글(Alphabet/Google) — 검색과 AI의 양대 축​▶ 설립 및 창업자1998년 9월 4일, 래리 페이지와 세르게이 브린이 스탠퍼드 대학원 시절 공동 창업. 2015년 지주회사 알파벳으로 재편.​▶ 현재 대표자순다르 피차이(Sundar Pichai)가 구글+알파벳 CEO를 겸임.​▶ 돈을 버는 방법구글 검색 광고(약 53%), 유튜브, 구글 클라우드(Q2 영업이익 약 88억$), 구독·플랫폼·기기. 매출 약 4,460억$, 순이익 약 2,440억$(TTM, M7 최고).​▶ 투자자 관점장점: 검색 시장 약 90%, 유튜브 성장, 클라우드 영업이익 성장, AI Gemini단점: DOJ 반독점 시정조치, 광고 편중, AI 검색의 광고 잠식 가능성​▶ 10년 수익률누적: +772%(CAGR +24.2%) / 1,000만 원 → 약 8,700만 원알파벳의 후행 PER(약 17.5배)은 M7 중 낮지만, 최근 순이익에 투자자산 평가이익 등 영업 외 요인이 크게 반영되어 있으므로 PER만으로 저평가 판단은 어렵습니다.· · ·​​​​④ 마이크로소프트(Microsoft) — 클라우드와 AI의 쌍두마차​▶ 설립 및 창업자1975년, 빌 게이츠와 폴 앨런이 공동 창업.​▶ 현재 대표자사티아 나델라(Satya Nadella)가 2014년부터 CEO.​▶ 돈을 버는 방법Azure 클라우드, Microsoft 365, Windows, LinkedIn, Gaming(Xbox·Activision), AI Copilot. 매출 약 3,320억$, 순이익 약 1,340억$(TTM).​▶ 투자자 관점장점: Azure 안정 성장, OpenAI 파트너십, 구독 기반 반복매출, 사업 다각화단점: PER 29.9배, 게이밍 통합 불확실성, 클라우드 경쟁, AI 수익화 시점​▶ 10년 수익률누적: +946%(CAGR +26.5%) / 1,000만 원 → 약 1억 500만 원· · ·​​​​⑤ 아마존(Amazon) — 이커머스를 넘어 클라우드·AI까지​▶ 설립 및 창업자1994년, 제프 베이조스가 시애틀에서 온라인 서점으로 시작.​▶ 현재 대표자앤디 재시(Andy Jassy)가 2021년부터 CEO.​▶ 돈을 버는 방법매출 M7 1위(약 7,760억$). AWS(매출 약 21%, 영업이익 60%↑), 이커머스, 광고, 프라임. 순이익 약 1,350억$(TTM). 다만 최근 순이익에는 투자 관련 이익이 크게 포함.​▶ 투자자 관점장점: AWS 점유율 1위, 광고 급성장, 글로벌 물류 해자, 프라임 충성도단점: 소매 저마진, 대규모 CAPEX, 노동 이슈, 규제​▶ 10년 수익률누적: +517%(CAGR +20.0%) / 1,000만 원 → 약 6,100만 원· · ·​​​​⑥ 메타 플랫폼스(Meta Platforms) — 소셜미디어의 지배자​▶ 설립 및 창업자2004년, 마크 저커버그가 하버드대에서 창업. 2021년 메타로 사명 변경.​▶ 현재 대표자마크 저커버그가 설립 이래 CEO.​▶ 돈을 버는 방법FB·인스타그램·왓츠앱·메신저의 디지털 광고(약 97%). DAP 약 36억 명(2026.6 기준). 매출 약 2,280억$, 순이익 약 680억$(TTM).​▶ 투자자 관점장점: 36억 DAP, 릴스 성장, AI 광고 타겟팅, 왓츠앱 수익화단점: Reality Labs 적자, 개인정보 규제, 틱톡 이탈, 광고 단일 의존​▶ 10년 수익률누적: +482%(CAGR +19.3%) / 1,000만 원 → 약 5,800만 원· · ·​​​​⑦ 테슬라(Tesla) — 전기차를 넘어 에너지·자율주행까지​▶ 설립 및 창업자2003년, 마틴 에버하드와 마크 타페닝이 공동 창업. 일론 머스크가 2004년 최대 주주로 합류.​▶ 현재 대표자일론 머스크(Elon Musk)가 CEO.​▶ 돈을 버는 방법전기차(Model 3/Y/S/X/Cybertruck), 에너지 저장(Megapack), 태양광, 충전 네트워크, FSD 구독. 매출 약 1,040억$, 순이익 약 40억$(TTM).​▶ 투자자 관점장점: EV 선도 브랜드, 에너지 저장 폭발 성장, NACS 기반 SAE J3400 표준화단점: PER 약 376배, EV 경쟁 심화, 머스크 정치 논란, 자동차 마진 하락※ 소비자용 FSD(Supervised)는 운전자의 적극적인 감독이 필요한 운전자 보조 시스템이며, 완전자율주행·무인 로보택시와는 구분해야 합니다.​▶ 10년 수익률누적: +2,702%(CAGR +39.6%) / 1,000만 원 → 약 2억 8,000만 원· · ·​​​​​M7 전체를 한눈에 비교하면?기업시가총액PER매출(TTM)순이익(TTM)10년 수익률엔비디아5.24조$27.13,030억$1,930억$+13,569%애플4.99조$38.74,670억$1,290억$+1,174%알파벳4.27조$17.54,460억$2,440억$+772%마이크로소프트4.00조$29.93,320억$1,340억$+946%아마존2.75조$20.37,760억$1,350억$+517%메타1.88조$27.62,280억$680억$+482%테슬라1.43조$3761,040억$40억$+2,702%※ 매출·순이익은 ChartRow 집계 기준 최근 공시 4개 분기의 합계(TTM)이며, 2026년 연간 확정 실적이나 전망치가 아닙니다.(출처: chartrow.com 2026.10.15 / totalrealreturns.com 2026.10.14)​M7 동일비중 포트폴리오 10년 연간 수익률:​2016: +38.0% / 2017: +51.3% / 2018: -0.9% / 2019: +51.0% / 2020: +161.5% / 2021: +50.5% / 2022:-46.1% / 2023: +111.6% / 2024: +60.6% / 2025: +22.7%​누적 약 +2,660% vs S&P 500(SPY) 약 +295%​※ 현재 M7으로 불리는 7개 기업을 과거부터 보유했다고 가정한 백테스트이며, 현재의 성공 기업을 사후적으로 선택한 결과라는 한계가 있습니다.​과거 높은 수익률을 기록했더라도 앞으로 같은 성과가 반복된다는 보장은 없습니다.· · ·​​​​M7 투자, 꼭 알아둘 핵심 포인트​① 집중 투자의 양면성 — 2022년 -46% 하락, 개별 종목 -60% 이상도. 분산투자 원칙을 잊지 마세요.​② AI가 핵심 테마 — 엔비디아 GPU, MS 코파일럿, 알파벳 제미니, 메타 LLaMA, 아마존 베드록 등 각사가 AI에 막대한 투자 중.​③ 밸류에이션 확인 — PER은 참고지표이지만 투자자산 평가이익·일회성 손익이 크면 해석 주의. 영업이익과 현금흐름을 함께 확인.​④ 규제 리스크 — 2025년 9월 구글 검색 반독점 시정조치 명령, 애플 EU 과징금, 메타 개인정보 소송 등. 판결 이행과 후속 절차 확인 필요.· · ·​​​​M7의 미래, 어떻게 보아야 할까요?​지난 10년간 M7은 모바일 → 클라우드 → AI 시대 전환을 주도하며 전례 없는 수익률을 기록했습니다.​투자자로서 중요한 것은 개별 기업의 펀더멘털을 면밀히 분석하고, 자신의 투자 목적과 위험 감수 능력에 맞는 포트폴리오를 구성하는 것입니다. M7이 좋은 기업이라는 것과 지금 당장 투자해야 한다는 것은 별개의 문제입니다.​출처: chartrow.com (시가총액, PER, 매출, 순이익) / totalrealreturns.com (10년 수익률)​​​

[양도세]조정대상지역 공고일 이전 분양권을 보유한 세대가주택을 매매계약으로 취득한 경우 거주요건 적용 여부(없음)서면-2026-부동산-0284 [부동산납세과-1199]등록일자 : 2026.08.25.생산일자 : 2026.07.30.요지조정대상지역 공고일 이전 21.1.1.이후 취득한 분양권을 보유한 세대가 주택을 매매계약으로 취득한 경우 거주요건 적용하지 아니함회신귀 질의의 경우, '21.1.1. 이후 취득한 주택분양권을 보유한 1세대가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣제154조제1항제5호에 따라 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.상세내용1.사실관계-’24. 8월A분양권 취득- ’25.9.25.B주택 매매계약 및 계약금 지급-’25.10.15.B주택 소재지 조정대상지역 지정-’25.11.28.B주택 취득-예 정A분양권 양도-예 정B주택 양도2. 질의내용’21.1.1. 이후 취득한 분양권(A)을 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 B주택 취득을 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 해당주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용 여부​3. 관련법령 및 해석사례○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① ~ 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우​○양도, 기획재정부 재산세제과-735, 2019.10.30.【질의】주택분양권 및「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부(제1안) 거주요건을 적용함(제2안) 거주요건을 적용하지 않음【회신】제2안이 타당함.​<사례1> A주택분양권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도- 2015.05. 서울시 성동구 소재 A주택분양권 취득- 2015.11. 서울시 성동구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급​<사례2> A승계조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도- 2015.07.06. 부산시 연제구 소재 A조합원입주권 승계 취득- 2016.09.23. 부산시 해운대구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급​<사례3> A원조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도- 2005.03.11. 협의분할에 의한 상속으로 광주광역시 소재 A주택 취득- 2015.10.05. A주택 관리처분계획인가로 A조합원입주권 취득- 2017.04.17. 서울시 서초구 소재 B분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급- 2017.07.31. 서울시 마포구 소재 C분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 또는 아래 사이트에서 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요. 가치 세무회계 최준위 세무사입니다.결혼을 앞둔 자녀를 둔 부모님들께요즘 가장 많이 받는 질문이 있습니다."아이 결혼하는데 전셋값 좀 보태주려고요.5천만원까지만 세금이 없다던데, 그 이상 주면 다 세금인가요?"결론부터 말씀드리면, 그렇지 않습니다.✅ 결론2024년부터 부모님이 결혼·출산하는 자녀에게 주는 재산은기본공제 5천만원과 별도로 1억원을 더 공제받을 수 있습니다.👉 자녀 한 명당 최대 1억5천만원까지 증여세 없이 줄 수 있는 것이죠.(상속세 및 증여세법 제53조의2)━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━1. 공제 요건 한눈에 보기━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━구분내용누구에게서부모·조부모 등 직계존속언제혼인신고일 전후 2년 이내자녀 출생일·입양신고일부터 2년 이내얼마나1억원(혼인과 출산을 합쳐 평생 1억원 한도)기본공제와 관계직계존속 기본공제 5천만원(10년 합산)과별개로 추가적용 시기2024년 1월 1일 이후 증여분부터⚠️ 혼인일 기준혼인일은 예식일이 아니라 혼인관계증명서상 신고일 기준입니다.예식 후 혼인신고를 미루는 경우가 많으니 2년 기간을 꼭 확인하세요.━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━2. 얼마나 줄어드나 : 3억원 증여 예시━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━부모님께 3억원을 받는 경우(신고세액공제 3% 반영, 다른 증여 없음 가정)구분공제 적용 전혼인 공제 적용증여받은 금액3억원3억원기본공제5천만원5천만원혼인 공제-1억원과세표준2억5천만원1억5천만원증여세약 3,880만원약 1,940만원👉 같은 3억원인데 세금이 약 1,940만원 줄어듭니다.✅ 신혼부부라면남편·아내가 각자 자기 부모님께 받는 것이므로부부 합산 최대 3억원까지 증여세 없이 받을 수 있습니다.━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━3. 많이들 놓치는 부분━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━① 시부모·처부모 증여는 대상이 아닙니다배우자의 부모님은 직계존속이 아니라 인척이라이 공제가 적용되지 않고, 기본공제도 1천만원뿐입니다.👉 사위·며느리에게 직접 주기보다 자녀에게 주시는 편이 유리합니다.② 혼인과 출산을 합쳐 1억원입니다결혼 때 1억원을 공제받았다면 이후 출산 때 추가 공제는 없습니다.결혼 때 5천만원만 썼다면 출산 때 나머지 5천만원을 쓸 수 있습니다.③ 증여로 '보는' 경우는 제외됩니다부모님 재산을 싸게 사거나 차명으로 돌려받는 등법에서 증여로 추정·의제하는 경우에는 이 공제를 쓸 수 없습니다.👉 현금이나 부동산을 정상적으로 증여하고 신고하셔야 합니다.━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━4. 파혼하거나 결혼이 늦어지면?━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━혼인 전에 미리 받아 공제했는데 상황이 바뀐 경우입니다.상황기한처리약혼자 사망·약혼 해제 등부득이한 사유사유 발생 달의 말일부터3개월 이내부모님께 돌려드리면처음부터 증여 없음증여일부터 2년 안에혼인하지 못한 경우2년이 되는 달의 말일부터3개월 이내수정신고(기한 후 신고)→ 가산세 면제, 이자상당액만혼인이 무효가 된 경우판결 확정 달의 말일부터3개월 이내같은 방식으로 신고━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━5. 실무 팁━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● 증여 신고는 증여받은 달의 말일부터 3개월 안에 해야신고세액공제 3%를 받을 수 있습니다.● 공제 대상이라도 신고는 꼭 하세요.나중에 주택 취득 자금출처를 소명할 때 가장 확실한 증빙이 됩니다.● 부모님이 이미 10년 안에 증여한 적이 있다면기본공제 5천만원은 남은 금액만 쓸 수 있습니다. 과거 증여 내역부터 확인하세요.━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━한눈에 정리━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━항목내용공제 금액1억원 (혼인·출산 합산 평생 한도)기본공제와 합치면자녀 1인당 1억5천만원 / 부부 3억원기간혼인신고일 전후 2년, 출생·입양일부터 2년대상직계존속 증여만 (시부모·처부모 X)3억원 증여 시 절세약 1,940만원신고 기한증여받은 달 말일부터 3개월결혼·출산 자금 증여는 시기와 금액만 잘 맞추면세금을 크게 줄일 수 있는 제도입니다.증여 시기나 금액 배분, 신고가 고민되신다면택슬리 상담으로 편하게 문의 주세요.※ 일반적인 정보 제공 목적의 글이며, 개별 사안은 사실관계와 최신 법령에 따라 달라질 수 있습니다.(근거 : 상속세 및 증여세법 제53조·제53조의2, 같은 법 시행령 제46조, 법률 제19932호 부칙 제3조)

[양도소득세]다가구주택의 장기보유특별공제(조특법§97의3)요건 적용은 가구별(호)로 판단하는 것임서면-2024-부동산-4764 [부동산납세과-549]등록일자 : 2026.05.22.생산일자 : 2026.04.20.요지다가구주택의 조특법§97의3 요건 적용은 가구별(호)로 판단하는 것임회신귀 질의의 경우, 다가구주택을 호(戶)별로「조세특례제한법」제97조의3에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우 「조세특례제한법」제97조의3의 요건을 충족한 임대가구에 대해서는 양도소득세의 과세특례가 적용되는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’18년서울 강남구 A주택(다가구 주택_12호) 취득-’19년 1월A주택 장기일반민간임대주택으로 등록-예 정A주택 양도*12가구 중 1가구만 임대료등의 증가율이 5% 초과함2. 질의내용○ 다가구주택의 12가구 중 1가구의 임대료 등 증가율이 5% 초과한 경우 「조세특례제한법」제97의3 적용 방법​3. 관련법령○ 조세특례제한법 제97조의3 【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례】① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 같은 조 제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2027년 12월 31일까지 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]한 후 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 그 주택을 양도하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 양도소득에 대해서는 「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 70의 공제율을 적용한다.1. 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우② 제1항에 따른 과세특례는 제97조의4에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.③ 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3 【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례】① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.② 법 제97조의3제1항제1호에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간 임대주택 또는 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대 주택등"이라 한다)으로 10년 이상 계속하여 등록되어 있고, 그 등록 기간 동안 통산하여 10년 이상 임대한 경우로 한다.이 경우「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택 정비사업 또는「주택법」에 따른 리모델링의 시행으로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.1. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.2. 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 10년 이상 임대할 것4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항 제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 하고 장기일반민 간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며,「민간임대주택에 관한 특별법」제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대 주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항 제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.⑤ 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 법 제97조의3제1항에 따라 100분의 70의 공제율을 적용하는 경우에는 임대기간 중에 발생한 양도차익에 한정하여 적용하며, 임대기간 중 양도차익은 기준시가를 기준으로 다음 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하거나 제1항에 따른 임대기간의 마지막 날이 도래하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하여 계산한다.⑥ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 재정경제부령으로 정하는 과세특례적용 신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항ㆍ제4항 및 제6항을 준용한다.4. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 부동산거래관리과-1011, 2010.08.02.「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호 가목을 적용함에 있어서 다가구주택(「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 것)은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 임대호수, 국민주택 규모, 임대기간 및 기준시가 3억원 이하에 해당하는지를 판단하는 것임​○재산세과-2235, 2008.08.14.「소득세법 시행령」제156조 제3항 규정에 의한 고가주택에 해당하는 다가구주택이 「조세특례제한법」제97조 규정에 의한 장기임대주택에 해당하는 경우에는 당해 임대가구부분에 한하여 양도소득세를 감면하는 것임​○사전-2015-법령해석재산-0386, 2015.12.04.고가주택에 해당하는 다가구주택이「조세특례제한법」제97조 규정에 의한 장기임대주택에 해당하는 경우에는 고가주택에 대한 1세대 1주택을 먼저 적용한 후 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용하고, 국민주택규모 이하 가구와 초과 가구가 혼합되어 있는 경우에는 국민주택규모에 해당하는 가구 임대분에 한하여 양도소득세를 감면하는 것임​○서면-2020-부동산-0826, 2020.04.17.다가구주택을 호(戶)별로「조세특례제한법」제97조의3에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우, 「조세특례제한법」제97조의3의 요건을 충족한 임대가구는 양도소득세의 과세특례가 적용되는 것임​○서면-2020-부동산-1439, 2020.07.24.장기일반민간임대주택이「조세특례제한법」제97의3의 요건을 충족하는 가구와 그렇지 않은 가구가 혼합되어 있는 경우 충족한 가구에 한해 양도소득세 과세특례가 적용되는 것임​​다가구주택의 장기일반민간임대주택 특례 적용​서면-2020-부동산-0826 [부동산납세과-491]등록일자 : 2020.07.16.생산일자 : 2020.04.17.요지다가구주택을 호(戶)별로「조세특례제한법」제97조의3에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우, 「조세특례제한법」제97조의3의 요건을 충족한 임대가구는 양도소득세의 과세특례가 적용되는 것임회신귀 질의의 경우 다가구주택을 호(戶)별로「조세특례제한법」제97조의3에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우, 「조세특례제한법」제97조의3의 요건을 충족한 임대가구는 양도소득세의 과세특례가 적용되는 것입니다.상세내용1. 사실관계- 2002. 01월 서울 종로구 소재 A다가구주택 취득- 2017. 08월 서울 성북구 지역 B조합원입주권 승계취득- 2018. 06월 서울 중구 소재 C주택 취득- 2018. 07월 A다가구주택* 장기일반민간임대주택으로 사업자등록 (장기일반민간임대주택 요건은 충족한 것으로 봄)* 총 6가구 중 5가구 등록, 1가구 질의자 거주- 반지하 2가구, 1층 2가구, 3층 1가구 등록- 2층 1가구(질의자 거주)​2. 질의내용○ A다가구 주택 중 1가구를 장기일반민간임대주택으로 등록하지 않은 경우 「조세특례제한법」제97조의3 적용여부​3. 관련법령○ 조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】① 대통령령으로 정하는 거주자가 2022년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우② 제1항에 따른 과세특례는 제97조의4에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.③ 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.○ 조세특례제한법시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업·재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링으로 인하여 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.1. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.2. 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호·제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.⑤ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항·제4항 및 제6항을 준용한다.나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 사전-2015-법령해석재산-0386, 2015.12.04.[요 지]조특법 제97조는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하지 아니한 경우에도 적용[답 변]1. 거주자가 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택규모에 해당하는 다가구주택을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년 또는 10년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는「조세특례제한법」제97조를 적용하는 것이며, 이에 해당하는지는 제반사항을 고려하여 판단할 사항입니다.이 경우 같은 법 시행령 제97조 제3항을 적용함에 있어서 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하지 아니한 경우에도 적용받을 수 있는 것입니다.2. 고가주택에 해당하는 다가구주택이「조세특례제한법」제97조 규정에 의한 장기임대주택에 해당하는 경우에는 고가주택에 대한 1세대 1주택을 먼저 적용한 후 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용하고, 국민주택규모 이하 가구와 초과 가구가 혼합되어 있는 경우에는 국민주택규모에 해당하는 가구 임대분에 한하여 양도소득세를 감면하는 것입니다. 끝.○ 서면-2015-부동산-22301, 2015.03.11.[요 지]「건축법 시행령」별표1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 임대기간과 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖 3억원) 요건을 적용하는 것임○ 재산세과-2235, 2008.08.14.[답 변]귀 질의의 경우, 「소득세법 시행령」제156조 제3항 규정에 의한 고가주택에 해당하는 다가구주택이 「조세특례제한법」제97조 규정에 의한 장기임대주택에 해당하는 경우에는 당해 임대가구부분에 한하여 양도소득세를 감면하는 것입니다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 또는 아래 사이트에서 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 부동산 등기부등본 보는방법 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 11시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^​오늘은 부동산 거래나 상속·증여를 준비할 때 반드시 확인해야 하는 부동산 등기부등본 보는 법에 대해서 설명드리겠습니다. 등기부등본은 부동산의 '신분증'이라 할 수 있는 문서인데요, 막상 열어보면 어려운 법률 용어가 가득해서 어떻게 읽어야 하는지 막막한 분들이 많습니다. 오늘 포스팅을 통해 등기부등본의 작성원리부터 갑구·을구의 의미, 취득시기 판단, 저당권까지 한눈에 정리해 드리겠습니다.​​​​​​​​​등기부등본, 어떤 원리로 작성되나요?등기부등본은 부동산등기법에 따라 작성됩니다. 가장 중요한 원리가 바로 물적 편성주의(부동산등기법 제15조)인데요, 이는 부동산 1개마다 1개의 등기기록을 두는 방식을 말합니다.​원칙적으로 토지 1필지 또는 건물 1개마다 등기기록을 둡니다. 다만 아파트와 같은 구분건물은 법에서 정한 별도의 편성방식에 따라 1동의 건물에 속하는 전부를 하나의 등기기록으로 편성합니다.​아파트 등기사항증명서를 읽을 때에는 1동의 건물에 관한 표시와 해당 전유부분의 표시, 대지권에 관한 표시를 구분하여 확인하면 됩니다.부동산등기법 제14조에 따르면 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다. 토지와 건물은 별개의 부동산이므로 각각 독립된 등기기록이 존재합니다.​등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구의 3개 부분으로 구성됩니다.그리고 부동산등기법 제19조에 따라 누구든지 수수료를 납부하고 등기기록의 열람이나 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있습니다. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 온라인으로도 간편하게 발급받을 수 있습니다.· · ·​​​​표제부 — 부동산의 기본 정보가 담긴 곳​표제부는 해당 부동산의 물리적 현황, 즉 '어디에 있는 어떤 부동산인지'를 표시하는 부분입니다.​토지의 경우 소재지번, 지목(대·전·답·임야 등), 면적이 기재되고, 건물의 경우 소재지번, 건물 구조(철근콘크리트조 등), 용도(주거용·상업용 등), 면적 등이 기재됩니다.​표제부만 보면 이 부동산이 정확히 어디에 있고, 어떤 성격의 부동산인지를 파악할 수 있습니다. 다만 표제부 기재 내용과 실제 현황이 다를 수 있으므로(불법 증축, 용도변경 미신고 등) 현장 확인도 병행하는 것이 안전합니다.· · ·​​​​갑구(甲區) — 소유권에 관한 모든 사항​갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분입니다(부동산등기법 제15조 제2항).​갑구에서 확인할 수 있는 주요 등기사항은 다음과 같습니다.​소유권보존등기: 최초로 소유권을 등기부에 기재하는 것으로, 미등기 부동산에 대해 처음 이루어지는 등기입니다.​소유권이전등기: 매매, 상속, 증여, 경매 등으로 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 때 기재됩니다.​가등기: 본등기 순위를 보전하기 위한 예비적 등기입니다. 매매예약이나 소유권이전청구권 보전 등에 활용됩니다.​가압류: 금전채권 등의 장래 강제집행을 보전하기 위해 채무자의 재산을 미리 묶어두는 법원의 보전처분입니다.압류: 강제집행이나 세금 체납처분 등의 과정에서 재산의 처분을 제한하는 조치입니다. 갑구에 가압류·압류가 있다면 그 원인과 해제·말소 가능 여부를 확인한 후 거래해야 합니다.​경매개시결정: 강제경매나 임의경매가 시작되었음을 나타냅니다. 이 등기가 있으면 해당 부동산은 경매 절차가 진행 중인 것입니다.​부동산을 매수하려는 분이라면 갑구를 통해 현재 소유자가 누구인지, 소유권에 제한이 있는지(가압류, 압류 등)를 반드시 확인해야 합니다.· · ·​​​​을구(乙區) — 소유권 외의 권리 사항을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분입니다(부동산등기법 제15조 제2항).​을구에서 확인할 수 있는 주요 등기사항은 다음과 같습니다.​(근)저당권: 부동산을 담보로 제공하고 돈을 빌렸을 때 설정됩니다. 은행 대출 시 가장 흔하게 볼 수 있는 등기입니다.​전세권: 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용·수익할 수 있는 권리입니다.​지상권: 타인의 토지에 건물이나 공작물을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리입니다.​지역권: 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지를 이용하는 권리입니다(통행지역권 등).​임차권: 임대차계약에 따른 권리를 등기한 것입니다.​을구에 근저당권이 기재되어 있다면 해당 부동산이 채무를 담보하도록 설정되어 있다는 의미입니다. 다만 채무를 상환했지만 말소등기를 하지 않은 경우도 있으므로, 등기부만으로 현재 채무가 있는지 또는 잔액이 얼마인지를 단정해서는 안 됩니다. 매수 시에는 금융기관 등을 통해 실제 상환금액과 말소 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.· · ·​​​​​등기접수일과 등기원인, 각각 무엇을 의미하나요?등기부등본을 보면 '접수일'과 '등기원인'이라는 항목이 있습니다. 이 둘의 차이를 정확히 아는 것이 세무 판단에 매우 중요합니다.​등기접수일은 등기관(등기소)이 등기신청을 접수한 날짜를 말합니다. 등기는 접수 순서에 따라 순위가 결정되므로, 접수일은 권리의 우선순위를 결정하는 중요한 기준이 됩니다.​등기원인은 등기가 이루어지게 된 법률적 원인 행위를 말합니다. 예를 들어 '매매', '상속', '증여', '신축' 등이 등기원인에 해당합니다.​등기원인일은 등기가 이루어지게 된 원인행위 등의 날짜를 말합니다. 매매의 경우에는 일반적으로 매매계약 체결일이 기재되며, 잔금일과는 다를 수 있습니다.실제 등기부등본 예시를 보면 이렇게 기재됩니다:[순위번호 2] 소유권이전 / 접수: 2024년 5월 15일 / 등기원인: 2024년 4월 30일 매매위 예시에서 등기접수일은 2024년 5월 15일이고, 등기원인일인 4월 30일은 일반적으로 매매계약일을 의미합니다. 이 기재만으로 실제 잔금일을 알 수는 없습니다.​양도소득세 계산 시 취득일·양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다. 다만 대금청산 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일을 적용하고, 대금청산일이 불분명한 경우에도 등기접수일을 적용합니다. 따라서 실제 잔금일은 계약서와 금융거래내역 등을 통해 별도로 확인해야 합니다(소득세법 시행령 제162조).· · ·​​​​등기원인에 따른 취득시기 — 상속·증여·양도는 언제?부동산의 취득시기는 양도소득세, 취득세 등 세금 계산의 출발점입니다. 등기원인에 따라 취득시기 기준이 달라지므로 정확히 알아둘 필요가 있습니다.​소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조에서는 자산의 취득시기와 양도시기를 규정하고 있으며, 취득세는 지방세법 시행령 제20조에서 별도의 기준을 두고 있습니다.​① 매매의 경우​양도소득세: 대금을 청산한 날(잔금일)이 원칙이며, 대금 청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 취득일이 됩니다.​취득세: 잔금 지급일이 원칙이며, 잔금 지급 전 등기를 한 경우에는 등기일이 취득일이 됩니다.​② 상속의 경우​소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호에 따라 상속개시일, 즉 피상속인의 사망일이 취득시기입니다. 상속등기를 언제 했는지는 취득시기에 영향을 주지 않습니다.​이는 민법 제187조에 따라 상속에 의한 물권 취득은 등기 없이도 효력이 발생하기 때문입니다.​③ 증여의 경우​부동산을 증여받은 경우에는 세금의 종류에 따라 취득시기가 달라집니다.​양도소득세상 증여받은 부동산의 취득시기는 원칙적으로 소유권이전등기 접수일이며, 증여세에서도 등기·등록을 요하는 부동산은 원칙적으로 소유권이전등기 신청서 접수일을 기준으로 합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제24조).​반면 취득세에서는 원칙적으로 증여계약일에 취득한 것으로 봅니다(지방세법 시행령 제20조). 따라서 증여계약일과 등기접수일이 다른 경우, 세목별 취득시기와 신고기한을 각각 구분하여 확인해야 합니다.​④ 자기가 건설한 건축물의 경우​양도소득세상 취득시기는 원칙적으로 사용승인서 교부일입니다. 다만 그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날을 적용합니다. 건축허가를 받지 않고 건축한 건축물은 사실상의 사용일을 기준으로 합니다(소득세법 시행령 제162조).​⑤ 경매·공매의 경우​매각대금을 완납한 날이 취득시기입니다.​취득세 신고·납부기한도 취득원인에 따라 구분해야 합니다(지방세법 제20조).​• 일반적인 매매 등 유상취득: 취득일부터 60일 이내​• 증여 등 무상취득(상속 제외) 및 부담부증여: 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내​• 상속: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내. 다만 외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월 이내또한 위 신고기한이 남아 있더라도 그 전에 등기하려는 경우에는 등기 전에 취득세를 신고·납부해야 하므로, 등기 일정과 함께 확인해야 합니다.· · ·​​​​명의자와 권리자, 어떻게 다른가요?​등기명의인은 등기기록상 권리자로 기재된 사람, 즉 현재 등기부에 이름이 올라가 있는 사람을 말합니다.​등기권리자는 등기를 함으로써 권리를 취득하는 사람을 말합니다. 매매의 경우 매수인이 등기권리자이고, 매도인이 등기의무자가 됩니다.​실무적으로 중요한 것은, 등기명의인이 반드시 실질적 소유자는 아닐 수 있다는 점입니다. 명의신탁이 이루어진 경우 등기명의인(수탁자)과 실질 소유자(신탁자)가 다를 수 있습니다. 다만, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제4조에 의해 명의신탁약정은 원칙적으로 무효입니다.· · ·​​​​​저당권의 의미 — 을구 핵심 체크포인트​저당권(민법 제356조)은 특정 채권을 담보하기 위해 부동산에 설정되는 권리입니다. 채무자가 대출금을 갚지 못하면 채권자가 해당 부동산을 경매에 넣어 우선 변제를 받을 수 있습니다.​근저당권(민법 제357조)은 계속적인 거래관계에서 발생하는 불특정 다수의 채권을 일정 한도액(채권최고액) 범위 내에서 담보하는 권리입니다.​등기부에 기재된 채권최고액은 실제 대출원금이나 현재 대출잔액을 의미하지 않습니다. 채무를 상환한 후에도 말소등기를 하지 않은 채 근저당 등기가 남아 있는 경우도 있으므로, 등기부상 근저당 기재만으로 현재 채무의 존재나 잔액을 단정할 수 없습니다. 매수 시에는 금융기관 등을 통해 실제 상환금액과 말소 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.· · ·​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 등기부등본은 반드시 거래 직전에 다시 발급받으세요. 등기부등본은 발급 시점 기준의 정보이므로, 발급 후에 새로운 등기(가압류, 근저당 추가 등)가 이루어질 수 있습니다.​2. 갑구의 소유자와 매도인이 일치하는지 확인하세요. 등기명의인과 실제 매도인이 다른 경우 사기 거래의 위험이 있습니다.​3. 을구의 근저당권 기재 내역을 확인하세요. 근저당 등기가 있다고 반드시 현재 채무가 남아 있는 것은 아니므로, 금융기관을 통해 실제 잔존 채무와 말소 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.​4. 상속·증여 시에는 세목별 취득시기를 구분하세요. 상속은 원칙적으로 상속개시일인 사망일을 기준으로 합니다. 반면 일반적인 부동산 증여는 양도소득세·증여세에서는 등기접수일, 취득세에서는 원칙적으로 증여계약일을 기준으로 합니다. 세목별 기준일이 다를 수 있으므로 취득시기와 신고기한을 각각 확인해야 합니다.​5. 갑구에 가등기·가압류·압류가 있는지 꼭 확인하세요. 이런 등기가 있는 부동산은 소유권 이전에 문제가 발생할 수 있으므로 전문가와 상의 후 거래를 진행하는 것이 좋습니다.· · ·​​참고 법령부동산등기법 제14조 (등기부의 종류)부동산등기법 제15조 (물적 편성주의, 갑구·을구 구분)부동산등기법 제19조 (등기사항의 열람과 증명)부동산등기법 제48조 (등기사항)소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시기)소득세법 시행령 제162조 (양도 또는 취득의 시기)민법 제187조 (등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)민법 제356조 (저당권의 내용)민법 제357조 (근저당)지방세법 제20조 (신고 및 납부)지방세법 시행령 제20조 (취득의 시기 등)상속세 및 증여세법 시행령 제24조 (증여재산의 취득시기)부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 (명의신탁약정의 효력)

[양도세,상생임대]상생임대차 계약기간 중 비거주자 기간이 있는 경우 상생임대주택 특례적용 여부(가능함)사전-2026-법규재산-0436 [법규과-2327]등록일자 : 2026.10.06.생산일자 : 2026.09.07.요지주택의 소유주가 임대기간 중 비거주자 신분으로 전환되는 경우에도 해당 임대기간을 상생임대차 계약에 따른 임대기간으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 주택의 소유주가 임대기간 중 비거주자 신분으로 전환되는 경우에도 해당 임대기간을 상생임대차 계약에 따른 임대기간으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있는 것입니다.상세내용1.. 질의요지○ 직전임대차 및 상생임대차 계약의 체결시점에는 거주자였으나, 상생임대차 계약에 따른 임대기간 중 비거주자 기간이 있는 경우 상생임대주택 특례(소득령§155의3) 적용 여부3. 관련법령​□ 소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.​□ 소득세법 제121조【비거주자에 대한 과세방법】② 국내사업장이 있는 비거주자와 제119조제3호에 따른 국내원천 부동산소득이 있는 비거주자에 대해서는 제119조제1호부터제7호까지,제8호의2및제10호부터제12호까지의 소득(제156조제1항 및 제156조의3부터 제156조의6까지의 규정에 따라 원천징수되는 소득은 제외한다)을 종합하여 과세하고, 제119조제8호에 따른 국내원천 퇴직소득 및 같은 조 제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자에 대해서는 거주자와 같은 방법으로 분류하여 과세한다. 다만, 제119조제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자로서 대통령령으로 정하는 비거주자에게 과세할 경우에 제89조제1항제3호ㆍ제4호 및 제95조제2항 표 외의 부분 단서는 적용하지 아니한다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

부동산[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] DSR과 LTV개념과 대출한도 설명 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 10시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 내 집 마련의 첫 관문인 대출 한도, 즉 DSR과 LTV 개념부터 주택연금·사내대출·제1금융권/제2금융권·지방은행 대출이 한도에 포함되는지, 그리고 부부합산 소득 1억·2억·3억 가구가 강남 30억 아파트를 살 때 얼마까지 빌릴 수 있는지 설명드리겠습니다.​■ LTV와 DSR, 무엇이 다를까요?-LTV는 집값 대비 대출 비율입니다. 대출금 ÷ 주택가격입니다. 규제지역(서울 전 지역)의 일반 무주택자에게는 40%가 적용됩니다. 다만 생애최초 주택구입 등 별도 요건을 충족하면 기준이 달라질 수 있습니다. 이 글의 30억원 계산은 일반 차주에게 LTV 40%가 적용되는 경우를 가정합니다.-DSR은 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 비율입니다. 은행은 40%, 제2금융권은 50% 이내여야 하고, 총대출액이 1억원을 넘는 차주에 적용됩니다. 근거는 은행업감독규정 별표 6(주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준) 등입니다.-여기에 스트레스 DSR이 더해집니다. 미래 금리 상승 위험을 반영해 한도 계산 때만 가산금리를 얹는 제도로, 수도권·규제지역 주택담보대출은 가산금리 하한 3.0%가 적용됩니다. 실제 내는 이자가 늘어나는 것이 아니라 한도가 줄어드는 것입니다.-여기에 10·15 대책(2025.10.16 시행)으로 수도권·규제지역 주택구입용 주담대에 주택가격별 한도가 생겼습니다. 15억 이하 6억원 / 15억 초과~25억 이하 4억원 / 25억 초과 2억원입니다. 이 구간의 기준은 단순한 계약서상 매매가격이 아니라 금융기관이 인정하는 시가(한국부동산원·KB 시세 등)이며, 시행 전 계약·대출신청 등 경과규정에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글은 매매가와 인정 시가가 모두 30억원인 경우를 가정합니다.· · ·​​​​■ 주택연금·사내대출은 한도에 포함될까요?-주택연금은 노후소득 보장 성격의 상품으로 DSR 적용 대상이 아닌 대표적인 예외입니다.-사내대출은 채권자가 누구인지에 따라 다릅니다. 회사가 자체 재원으로 직접 빌려주는 대출은 금융회사 가계대출과 구분됩니다. 금융위원회는 2026년 7월 9일 사내대출에 가계대출 규제를 직접 적용하기는 어렵다는 입장을 밝히면서, 기업에 원리금 분할상환·고가주택 제한 등 자율적 관리를 요청했습니다.-반면 실제 채권자가 은행인 임직원 협약대출은 금융회사 대출이므로 해당 상품의 DSR 적용 여부를 확인하셔야 합니다.-세무 측면에서도 주의하세요. 회사가 종업원에게 주택 구입·임차자금을 무상 또는 저리로 빌려주면 그 이익은 원칙적으로 근로소득에 해당합니다(소득세법 시행령 제38조 제1항 제7호). 다만 일정 요건을 충족하는 중소기업 종업원은 근로소득에서 제외될 수 있습니다(소득세법 시행규칙 제15조의3).-회사 측도 인정이자 문제가 있고(법인세법 시행령 제89조 제3항), 중소기업 직원의 주택구입·전세자금 대여에는 인정이자 계산 특례가 있습니다(법인세법 시행규칙 제44조 제7호의2). 회사의 중소기업 해당 여부, 직원의 지배주주등 해당 여부, 실제 자금 용도를 구분해 검토하세요.· · ·​​​​■ 제1금융권과 제2금융권, 한도에는 어떻게 반영되나요?-제1금융권은 시중은행·지방은행·인터넷은행·특수은행입니다. 참고로 iM뱅크는 2024년 5월 시중은행으로 전환했으므로 지방은행과 구분해야 합니다. 제2금융권은 저축은행·상호금융(신협·농협·새마을금고)·보험사·카드·캐피탈입니다.-두 곳 모두 모두 합산됩니다. 제1금융권은 DSR 40%, 제2금융권은 50%가 적용되고, 소득이 같더라도 제2금융권의 이론상 한도가 더 큽니다. 그러나 주택가격별 상한(25억 초과 2억원)과 LTV는 금융권과 무관하게 적용되는 것이 원칙이므로, 금융기관별 취급 기준은 확인이 필요합니다.· · ·​​​​​■ 지방은행 대출은 DSR에서 자유로울까요?-지방은행에는 부산·경남·광주·전북은행 등이 있습니다. 은행별 금리와 취급 조건은 상품·신용도·거래실적에 따라 달라지므로 개별 견적을 비교해야 합니다.-다만 지방은행을 이용하더라도 해당 대출에 적용되는 DSR과 담보주택 소재지에 따른 규제가 없어지는 것은 아닙니다. 서울 아파트를 사면서 지방은행을 이용해도 규제는 똑같습니다.-지방 주담대의 스트레스 DSR 완화는 지방은행을 이용해서 받는 혜택이 아닙니다. 수도권·규제지역 밖 주택담보대출에 적용되는 지역별 기준입니다. 스트레스 금리 1.5%에 50%를 적용하면 변동형 기준 가산폭은 0.75%p가 되며(2026년 말까지 연장 예고), 혼합형·주기형은 상품 구조에 따라 달라집니다. 서울 주택을 담보로 대출받는다면 지방은행을 이용해도 이 완화는 적용되지 않습니다.· · ·​​​​​​■ 부부 소득합산이 인정되는 경우, 강남 30억 아파트 대출 한도 예시-가정: 무주택 부부로서 금융기관이 부부의 소득합산을 인정하고(DSR은 기본적으로 차주별 지표이며, 배우자 소득을 합산하면 배우자 부채도 함께 반영됩니다), 합산 대상인 부부 모두 다른 대출이 없습니다. 금융기관 인정 시가 30억원, 일반 주택구입목적 주담대를 변동금리 연 4%, 30년 원리금균등으로 받는다고 보며, 스트레스 금리 3%p를 가산한 심사금리 연 7%와 은행 DSR 40%를 적용합니다.-소득 1억원 DSR상 이론 한도 약 5.0억 / LTV 40% = 12억 / 가격별 상한 2억 → 최대 2억원-소득 2억원 DSR상 이론 한도 약 10.0억 / LTV 12억 / 상한 2억 → 최대 2억원-소득 3억원 DSR상 이론 한도 약 15.0억 / LTV 12억 / 상한 2억 → 최대 2억원-결론은 의외입니다. 소득이 1억이든 3억이든 한도를 막는 것은 DSR이 아니라 25억 초과 주택의 2억원 상한입니다. 2억원 대출의 스트레스 DSR 심사상 비율은 소득 1억·2억·3억에 대해 각각 약 16.0%·8.0%·5.3%입니다. 실제 약정금리 연 4%가 유지된다면 월 상환액은 약 95만 5천원이며, 소득 대비 실제 연간 원리금 부담은 각각 약 11.5%·5.7%·3.8%입니다.-주담대 2억원 외에 별도 차입이 없다면 매매대금 중 28억원을 별도로 마련해야 합니다. 취득 관련 세금은 일반세율 기준 전용면적 85㎡ 이하이면 3.3%(약 9,900만원), 85㎡ 초과이면 3.5%(약 1억 500만원)입니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 따라서 약 29억원에 중개보수·등기비용 등을 추가로 준비해야 합니다.· · ·​​​​​■ 한도는 이렇게 정해집니다 (그리고 자금출처!)-한도는 ① LTV ② 가격별 상한 ③ DSR 중 가장 작은 금액으로 결정됩니다. 이 예시에서는 상한 2억원이 가장 낮습니다.-주담대 외 조달자금이 28억원 이상 필요하므로 자금출처 조사에 대비해야 합니다. 직업·연령·소득 등으로 볼 때 스스로 취득했다고 보기 어려운 경우 증여로 추정될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제45조). 부부 간 증여공제는 6억원, 직계존속은 5천만원입니다(상속세 및 증여세법 제53조). 혼인·출산 증여재산공제는 직계존속으로부터 혼인신고일 전후 2년 이내 또는 자녀 출생·입양일부터 2년 이내에 증여받는 경우 적용할 수 있고, 혼인공제와 출산공제를 합한 추가 공제한도는 수증자 1인당 1억원입니다(상속세 및 증여세법 제53조의2).​​​​​■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 계약 전 대출 가능액을 금융기관에서 확인하세요. 규제는 수시로 바뀝니다.​2. 대출이 2억원뿐이라면 자금조달계획서와 증빙(소득, 예금, 증여, 매각대금)을 미리 준비하세요.​3. 증여로 자금을 마련한다면 증여계약서·계좌이체 내역을 확보하고, 적용 가능한 공제와 신고·납부 의무를 검토해 자금출처 증빙과 함께 관리하세요.​4. 사내대출을 이용한다면 근로소득 과세·가지급금 문제를 사전에 점검하세요.· · ·​※ 본 글은 금융위원회 발표자료와 관련 법령을 토대로 2026.10.14 기준으로 작성한 일반적인 설명입니다. 대출한도는 담보주택의 금융기관 인정 시가, 차주의 소득·부채, 금리 유형, 주택 보유 수, 경과규정 및 금융기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다. 예시의 2억원은 제시한 조건에 따른 주택구입목적 주담대 상한이며 실제 승인금액을 보장하지 않습니다. 은행업감독규정 2026.10.2 시행분의 별표 본문 전체와 이후 정책 변경은 대조하지 못했으므로, 계약 전 law.go.kr과 취급 금융기관에서 적용 규정과 대출 가능액을 확인하시기 바랍니다.​참고 법령은행업감독규정 별표 6 (주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준)소득세법 시행령 제38조 제1항 제7호소득세법 시행규칙 제15조의3법인세법 시행령 제88조 제1항 제6호·제7호, 제89조 제3항법인세법 시행규칙 제28조, 제44조 제7호의2지방세법 제11조 제1항 제8호상속세 및 증여세법 제45조, 제53조, 제53조의2

[양도소득세]국내에 5년미만 거주한 자가양도한 해외주식이 양도소득세 과세대상인지 여부(비과세임)사전-2024-법규재산-0409등록일자 : 2024.12.12.생산일자 : 2024.06.27.요지국외자산 양도에 대한 납세의무는 해당 자산의 양도일까지 계속 5년이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자에게 있는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계의 경우, 거주자가 양도하는 해외주식에 대하여는 기존 해석사례(기획재정부 금융세제과-70, 2022.02.23.)를, 거주자 판정여부에 대하여는 기존해석사례(재산세과-3786, 2008.11.14.)를 참고하시기 바랍니다.​□ 기획재정부 금융세제과-70, 2022.02.23.[질의] 국내주식과 국외주식을 양도하는 자가 양도일까지 5년 이상 계속 거주하지 않은 경우 국내주식과 국외주식의 양도손익을 통산하여 과세하는지 여부(제1안) 국내‧외 주식의 양도손익을 통산하여 과세함(제2안) 국외주식의 양도소득은 과세하지 아니함[회신] 귀 질의의 경우 2안이 타당합니다.​​□ 재산세과-3786, 2008.11.14.1. 국외에 있는 자산의 양도에 대한 양도소득세 납세의무는 「소득세법」제118조의2 규정에 의하여 국내에 당해 자산의 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 거주자에 한하는 것입니다.2. 위 “1”과 관련하여 거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서 본인 및 세대원 전체가 국외로 출국한 경우로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 국내에 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 경우에는 비거주자로 보는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실관계 등을 종합적으로 조사·확인하여 판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○ 질의자는 2007.8월부터 2020.1월까지 해외에 거주한 자로 2020.2월에 국내에 귀국- 2013.8월~2020.1월 미국 국제기구에서 근무- 2016년~2018년 중 해외상장ETF* 취득* 역외 투자회사형 ETF(해외주식 또는 해외주가지수와 연동되어 수익을 얻을 수 있도록 설계된 지수연동형 펀드)임을 전제○ 질의자는 2023.10.20. 해외에서 거주 중 취득한 해외상장ETF 양도2. 질의내용○양도일 기준으로 국내에 주소 또는 거소를 둔 지 5년 미만인 거주자가 해외상장ETF를 양도하는 경우 납세의무가 있는지 여부3. 관련법령□ 소득세법 제118조의2 【국외자산 양도소득의 범위】거주자(해당 자산의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자만 해당한다)의 국외에 있는 자산의 양도에 대한 양도소득은 해당 과세기간에 국외에 있는 자산을 양도함으로써 발생하는 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 다음 각 호에 따른 소득이 국외에서 외화를 차입하여 취득한 자산을 양도하여 발생하는 소득으로서 환율변동으로 인하여 외화차입금으로부터 발생하는 환차익을 포함하고 있는 경우에는 해당 환차익을 양도소득의 범위에서 제외한다.1. 토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)나. 지상권다. 전세권과 부동산임차권5. 그 밖에 제94조제1항제4호에 따른 기타자산 등 대통령령으로 정하는 자산의 양도로 발생하는 소득​□ 소득세법 시행령 제2조 【주소와 거소의 판정】① 「소득세법」(이하 "법"이라 한다) 제1조의2에 따른 주소는 국내에서 생계를 같이 하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정한다.② 법 제1조의2에 따른 거소는 주소지 외의 장소 중 상당기간에 걸쳐 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활관계가 형성되지 아니한 장소로 한다.③ 국내에 거주하는 개인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 국내에 주소를 가진 것으로 본다.1. 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때2. 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때④ 국외에 거주 또는 근무하는 자가 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때에는 국내에 주소가 없는 것으로 본다.⑤ 외국을 항행하는 선박 또는 항공기의 승무원의 경우 그 승무원과 생계를 같이하는 가족이 거주하는 장소 또는 그 승무원이 근무기간외의 기간중 통상 체재하는 장소가 국내에 있는 때에는 당해 승무원의 주소는 국내에 있는 것으로 보고, 그 장소가 국외에 있는 때에는 당해 승무원의 주소가 국외에 있는 것으로 본다.​□ 소득세법 시행령 제2조의2 【거주자 또는 비거주자가 되는 시기】① 비거주자가 거주자로 되는 시기는 다음 각 호의 시기로 한다.1. 국내에 주소를 둔 날2. 제2조제3항 및 제5항에 따라 국내에 주소를 가지거나 국내에 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날3. 국내에 거소를 둔 기간이 183일이 되는 날② 거주자가 비거주자로 되는 시기는 다음 각 호의 시기로 한다.1. 거주자가 주소 또는 거소의 국외 이전을 위하여 출국하는 날의 다음 날2. 제2조제4항 및 제5항에 따라 국내에 주소가 없거나 국외에 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날의 다음 날​□ 소득세법 시행령 제4조 【거주기간의 계산】① 국내에 거소를 둔 기간은 입국하는 날의 다음날부터 출국하는 날까지로 한다.② 국내에 거소를 두고 있던 개인이 출국 후 다시 입국한 경우에 생계를 같이하는 가족의 거주지나 자산소재지등에 비추어 그 출국목적이 관광, 질병의 치료 등으로서 명백하게 일시적인 것으로 인정되는 때에는 그 출국한 기간도 국내에 거소를 둔 기간으로 본다.③ 국내에 거소를 둔 기간이 1과세기간 동안 183일 이상인 경우에는 국내에 183일 이상 거소를 둔 것으로 본다.④ 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제2조에 따른 재외동포가 입국한 경우 생계를 같이 하는 가족의 거주지나 자산소재지등에 비추어 그 입국목적이 관광, 질병의 치료 등 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하여 그 입국한 기간이 명백하게 일시적인 것으로 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 인정되는 때에는 해당 기간은 국내에 거소를 둔 기간으로 보지 아니한다.​□ 소득세법 시행령 제157조의3 【국외주식 등의 범위】 (본조신설 2020.2.11.)법 제94조제1항제3호다목에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주식등을 말한다.1. 외국법인이 발행한 주식등(증권시장에 상장된 주식등과 제178조의2제4항에 해당하는 주식등은 제외한다)2. 내국법인이 발행한 주식등(국외 예탁기관이 발행한 제152조의2에 따른 증권예탁증권을 포함한다)으로서 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제2조제1호에 따른 해외 증권시장에 상장된 것​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 현물출자로 받은 주식 증여세 과세 문제 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 법인에 토지·건물 같은 재산을 출자하고 신주를 받을 때 문제가 되는 현물출자에 따른 이익의 증여, 즉 상속세 및 증여세법 제39조의3에 대해서 설명드리겠습니다.· · ·​​​​​현물출자, 왜 증여세 이야기가 나올까요?​- 법인을 세우거나 증자할 때 돈 대신 토지나 건물 같은 재산으로 출자하고, 그 대가로 신주를 받는 것을 현물출자라고 합니다.​- 그런데 현물출자 과정에서 신주 1주당 인수가액과 세법상 주식가치 사이에 차이가 생기면, 한쪽은 이익을 보고 다른 한쪽은 손해를 보게 됩니다.​- 세법은 이렇게 거래 당사자 사이에 가치가 넘어간 부분을 증여로 봅니다. 이 규정이 상속세 및 증여세법 제39조의3(현물출자에 따른 이익의 증여)입니다.​- 증여일은 현물출자 납입일로 봅니다. 이 날이 신고기한과 10년 합산의 기준일이 되므로 꼭 기억해 두세요.· · ·​​​​증여세가 과세되는 두 가지 유형- 법 제39조의3 제1항은 현물출자로 얻은 이익을 다음 두 가지로 나누어 정하고 있습니다.​- ① 주식을 시가보다 낮은 가액으로 인수해서 현물출자자가 얻은 이익 (법 제39조의3 제1항 제1호)​- ② 주식을 시가보다 높은 가액으로 인수해서 현물출자자의 특수관계인인 기존 주주가 얻은 이익 (법 제39조의3 제1항 제2호)​- 쉽게 말해 ①은 현물출자자가 주식을 시가보다 싸게 인수하여 이익을 얻는 경우입니다. 반대로 ②는 현물출자자가 받은 주식의 가치에 비해 많은 재산을 출자하여, 그 이익이 현물출자자의 특수관계인인 기존 주주에게 이전되는 경우입니다.​- 따라서 현물재산의 평가액이 높거나 낮다는 사실만으로 판단하지 말고, 신주 1주당 인수가액과 세법상 주식가치를 비교해야 합니다.​- 참고로 저가인수와 고가인수 모두, 현물출자 전·후의 주식 1주당 가액이 모두 0원 이하이면 이익이 없는 것으로 봅니다 (시행령 제29조의3 제1항 단서).· · ·​​​​​저가 인수 이익은 어떻게 계산하나요?​- 이익 계산 방법은 상속세 및 증여세법 시행령 제29조의3에서 정하고 있습니다. 제1호(저가 인수)의 계산 구조는 다음과 같습니다.이익 = (현물출자 후 1주당 가액 － 신주 1주당 인수가액) × 배정받은 신주수​- 현물출자 후 1주당 가액은 원칙적으로 시행령 제29조 제2항 제1호 가목의 증자 후 1주당 가액 계산식을 준용합니다.현물출자 후 1주당 가액 = [(출자 전 1주당 평가액 × 출자 전 발행주식총수) + (인수가액 × 늘어난 주식수)] ÷ (출자 전 발행주식총수 + 늘어난 주식수)​- 다만 주권상장법인 등의 경우에는 별도 평가 규정을 확인해야 합니다. 저가인수 이익 계산에서는 현물출자 후 1주당 평가가액이 위 산식 가액보다 낮으면 그 평가가액을 적용하고, 고가인수 이익 계산에서는 더 높으면 그 평가가액을 적용합니다.​※ 아래 사례는 비상장법인을 전제로 하며, 제시한 출자 전 1주당 평가액과 인수가액을 적용한 단순 계산 사례입니다.​- 출자 전 1주당 평가액이 30,000원이고 발행주식총수가 100,000주인 법인에, 갑이 토지를 현물출자하고 신주 20,000주를 1주당 10,000원(총 2억원)에 인수했다고 가정합니다.​- 출자 후 1주당 가액은 (30,000×100,000 + 10,000×20,000) ÷ 120,000 ≈ 26,667원입니다.​- 1주당 이익은 26,667원 － 10,000원 ≈ 16,667원이고, 여기에 20,000주를 곱하면 갑의 증여재산가액은 약 3억 3,333만원이 됩니다.​- 제1호(저가 인수)에는 아래 고가 인수와 달리 30%나 3억원 같은 최소 기준이 없습니다.· · ·​​​​고가 인수는 '30% 또는 3억원' 기준을 꼭 확인하세요- 제2호(고가 인수) 이익은 모든 경우에 과세하는 것이 아닙니다. 시행령 제29조의3 제2항은 다음 중 하나에 해당하는 경우에만 적용한다고 정하고 있습니다.​- ① 신주 1주당 인수가액과 현물출자 후 1주당 가액의 차액이 현물출자 후 1주당 가액의 30% 이상인 경우​- ② 해당 특수관계인 주주별로 계산한 증여이익이 3억원 이상인 경우​- 두 요건을 모두 충족해야 하는 것은 아닙니다. 또한 30%나 3억원은 과세 여부를 판단하는 기준이지, 계산한 증여이익에서 차감하는 공제액이 아닙니다.​- 고가인수에 따른 기존 주주의 증여이익은 다음과 같이 계산합니다.증여이익 = (신주 1주당 인수가액 − 현물출자 후 1주당 가액) × 현물출자자가 인수한 신주수 × 해당 기존 주주의 현물출자 전 지분율​- 이때 과세대상은 현물출자자 외의 주주 중 현물출자 전에 현물출자자의 특수관계인에 해당하는 주주가 얻은 이익입니다.​※ 아래 사례는 비상장법인을 전제로 하며, 제시한 출자 전 1주당 평가액과 인수가액을 적용한 단순 계산 사례입니다.​- 출자 전 1주당 평가액 10,000원, 발행주식총수 100,000주인 법인에 갑이 현물출자를 하고 신주 40,000주를 1주당 20,000원(총 8억원)에 인수했다고 가정합니다.​- 출자 후 1주당 가액은 (10,000×100,000 + 20,000×40,000) ÷ 140,000 ≈ 12,857원입니다. 1주당 차이는 20,000원 － 12,857원 ≈ 7,143원으로, 출자 후 1주당 가액의 30%(약 3,857원)보다 큽니다.​- 이 사례에서 1주당 차액에 인수한 신주수를 곱한 금액은 약 2억 8,571만원입니다. 여기에 각 특수관계인 주주의 현물출자 전 지분율을 곱하여 주주별 증여이익을 계산합니다.​- 예를 들어 갑의 특수관계인인 을이 현물출자 전에 지분 50%를 보유했다면, 을의 증여이익은 약 1억 4,286만원입니다. 을의 이익이 3억원 미만이더라도 1주당 차액이 현물출자 후 1주당 가액의 30% 이상이므로 과세대상이 됩니다.​- 한편 법 제39조의3 제2항은 저가 인수(제1호) 이익을 계산할 때 현물출자자가 아닌 주주 중 소액주주가 2명 이상이면 1명으로 보고 계산하도록 정하고 있습니다.​- 여기서 소액주주란 해당 법인의 발행주식총수 등의 1% 미만을 소유하면서, 보유 주식 등의 액면가액 합계액도 3억원 미만인 주주를 말합니다. 두 요건을 모두 충족해야 합니다. 이는 법 제39조 제2항 및 시행령 제29조 제5항에 따른 기준으로, 법 제39조의3에도 적용됩니다.· · ·​​​​​신고기한과 10년 합산, 놓치면 안 됩니다- 증여세 신고는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 해야 합니다 (법 제68조 제1항). 현물출자는 납입일이 증여일이므로 납입일이 속한 달의 말일부터 3개월이 신고기한입니다.​- 법 제47조 제2항은 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인으로부터 받은 증여재산가액의 합계가 1천만원 이상이면 이를 과세가액에 가산하도록 정하고 있습니다. 증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함하여 동일인을 판단합니다.​- 법 제47조 제1항이 열거하는 합산배제증여재산에는 제39조의3이 들어 있지 않습니다. 따라서 현물출자 이익은 10년 합산 대상입니다. 이때 과거의 모든 증여를 일괄 합산하는 것은 아닙니다. 현물출자 이익을 누구로부터 얻었는지, 즉 증여자별 귀속을 확인한 뒤 과거 증여 내역과 대조해야 합니다.​- 또한 법 제43조 제2항에 따른 '증여일부터 소급하여 1년 이내 동일한 거래 등의 이익 합산' 규정도 적용될 수 있습니다. 이는 동일인으로부터 받은 재산의 10년 합산과 별도의 규정이므로, 반복적인 현물출자가 있는 경우 함께 확인해야 합니다.· · ·​​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​- 1. 출자 전 주식 평가가 가장 중요합니다. 1주당 평가액에 따라 이익이 크게 달라지므로, 현물출자 전에 반드시 시뮬레이션을 해보셔야 합니다.​- 2. 현물재산과 주식을 각각 적정하게 평가해야 합니다. 현물재산의 평가액과 신주 배정수에 따른 1주당 인수가액을 확인하고, 이를 세법상 주식가치와 비교하여 저가인수 또는 고가인수 여부를 검토해야 합니다.​- 3. 특수관계인 주주 현황을 확인해야 합니다. 고가 인수는 현물출자 전에 현물출자자의 특수관계인에 해당하는 기존 주주가 이익을 얻은 경우에 과세됩니다.​- 4. 상장법인이 자본시장법 제165조의6 제1항 제3호 방식(일반공모)으로 배정·인수한 주식은 시행령 제29조의3 계산에서 제외됩니다. 해당 여부를 따로 확인하세요.· · ·​​​​​현물출자, 실행 전에 시뮬레이션이 먼저입니다​- 자연세무회계컨설팅은 현물출자, 증자, 명의신탁, 가업승계 등 자산가·법인 오너 대상 세무 이슈에 대해 상담해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​​· · ·​​​​​참고 법령상속세 및 증여세법 제39조의3 (현물출자에 따른 이익의 증여)상속세 및 증여세법 시행령 제29조의3 (현물출자에 따른 이익의 계산방법 등)상속세 및 증여세법 시행령 제29조 (증자에 따른 이익의 계산방법 등)상속세 및 증여세법 제43조 제2항 (증여의제 이익의 계산 시 합산 규정)상속세 및 증여세법 제47조 (증여세 과세가액)상속세 및 증여세법 제68조 (증여세 과세표준신고)

[양도소득세]양도소득세에 대한 부과제척기간의 기산일(양도일의 다음연도 5월 말일 지난 날부터)재일46014-1871귀속년도 : 1997등록일자 : 2009.07.27.생산일자 : 1997.08.02.요지양도소득세에 대한 부과제척기간은 당해 자산의 양도일이 속하는 연도의 익년 05월31일이 지난 날부터 기산하는 것임회신1. 양도소득세에 대한 부과제척기간은 당해 자산의 양도일이 속하는 연도의 익년 05월31일이 지난 날부터 기산하는 것임.​2. 부동산에 대한 양도차익 산정시 적용되는 취득 및 양도시기를 판정함에 있어 거래당사자간에 소유권 이전에 관한 쟁송이 있어 법원의 확정판결에 의하여 소유권이 이전되는 경우에는 소유권이전 등기원인일을 취득 또는 양도시기로 보는 것임. 다만, 당해 판결문의 내용 및 제증빙서류 등에 의하여 소유권이전 등기원인일과 다른 잔금청산일이 확인되는 경우에는 그 잔금청산일을 취득 및 양도시기로 보는 것임.상세내용1. 질의내용 요약○ 확정판결에 의한 소유권 이전등기가 되고 그 판결문 내용에 등재된 동재산의 취득원인 일자와 소유권 이전등기 일자가 다음과 같이 상이한 경우 의문이 있어 질의.가. 조세부과 시효의 기산일은 동 판결문 내용에 의한 원인 일자를 기준으로 한다.나. 판결문의 내용의 원인일자에 구애받지 않고 무조건 등기일자를 기준으로 한다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

정부지원금[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 임신·출산·육아 지원 제도 설명 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 14시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 임신·출산·육아 단계에서 근로자와 사업주가 받을 수 있는 모든 지원제도를 한눈에 정리해 드리겠습니다. 특히 육아휴직급여의 사업주 부담 구조와 사업주가 받을 수 있는 장려금·지원금의 구체적인 금액과 신청방법까지 꼼꼼하게 설명드립니다. (2026년 10월 13일 기준, 2027년 시행 예정 제도 포함)​​​​1단계 — 임신기: 근로시간 단축·태아검진·출퇴근시간 변경​- 임신 후 12주 이내 또는 32주 이후의 여성 근로자는 1일 2시간의 근로시간 단축을 신청할 수 있습니다. 유산·조산 등 위험이 있는 경우에는 임신 전 기간에 걸쳐 단축을 신청할 수 있습니다 (근로기준법 제74조 제7항).- 중요한 점은 사용자는 임신기 근로시간 단축을 이유로 해당 근로자의 임금을 삭감할 수 없다는 것입니다 (근로기준법 제74조 제8항).- 태아검진 시간도 보장됩니다. 임신한 여성 근로자가 모자보건법 제10조에 따른 정기건강진단을 받는 데 필요한 시간을 청구하면 사용자는 이를 허용하여야 하고, 그 시간을 이유로 임금을 삭감할 수 없습니다 (근로기준법 제74조의2).- 임신 중인 여성 근로자는 시간외근로가 금지되며, 요구가 있는 경우 쉬운 종류의 근로로 전환하여야 합니다 (근로기준법 제74조 제5항).- 임신 중인 근로자가 소정근로시간을 유지하면서 출퇴근 시각 변경을 신청하는 경우 사업주는 이를 허용하여야 합니다. 다만 정상적인 사업 운영에 중대한 지장을 초래하는 경우에는 제외됩니다 (근로기준법 제74조 제9항).✅ 신청방법: 임신기 근로시간 단축은 근로자가 사업주에게 서면으로 신청합니다. 별도의 정부 기관 신청 절차 없이 사업장 내에서 처리합니다.· · ·​​​​2단계 — 출산: 출산전후휴가와 급여​- 사용자는 임신 중의 여성에게 출산 전과 출산 후를 통하여 90일(미숙아 100일, 다태아 120일)의 출산전후휴가를 주어야 합니다. 출산 후에 45일(다태아 60일) 이상이 확보되어야 합니다 (근로기준법 제74조 제1항).- 최초 60일(다태아 75일)은 유급입니다. 다만 고용보험에서 출산전후휴가 급여가 지급된 경우 그 금액의 한도에서 사업주의 지급 책임이 면제됩니다 (근로기준법 제74조 제4항).- 출산전후휴가 급여의 상한액은 월 220만원입니다 (고용보험법 시행령 제101조, 고용노동부 고시).​​​​​■ 사업주 부담 구조 (출산전후휴가)✔ 우선지원대상기업(중소기업): 고용보험에서 90일(미숙아 100일, 다태아 120일) 전체 기간의 급여를 지급합니다. 사업주는 고용보험 급여를 초과하는 통상임금 부분만 부담합니다.✔ 대규모 기업: 최초 60일(다태아 75일)은 사업주가 유급으로 부담하고, 나머지 30일(미숙아 40일, 다태아 45일)에 대해서만 고용보험에서 급여를 지급합니다 (고용보험법 제76조 제1항 제1호).​​​​​■ 급여 수급 요건​- 휴가가 끝난 날 이전에 피보험 단위기간이 합산하여 180일 이상이어야 합니다 (고용보험법 제75조 제1호).- 휴가를 시작한 날 이후 1개월부터 휴가가 끝난 날 이후 12개월 이내에 신청하여야 합니다 (고용보험법 제75조 제2호).✅ 신청방법: 근로자가 고용24(www.work24.go.kr) 또는 관할 고용센터에 출산전후휴가 급여 신청서, 출산전후휴가 확인서(사업주 발급), 통상임금을 확인할 수 있는 자료를 제출합니다.· · ·​​​​3단계 — 배우자 출산전후휴가·유산사산휴가​■ 배우자 출산전후휴가​- 사업주는 근로자가 배우자의 임신·출산을 이유로 휴가를 요청하는 경우 20일의 유급휴가를 주어야 합니다 (남녀고용평등법 제18조의2 제1항).- 사용 기간: 배우자 출산예정일 50일 전부터 사용 가능, 출산일로부터 120일이 지나면 사용 불가 (제18조의2 제3항).- 3회까지 분할 사용 가능합니다 (제18조의2 제4항).- 우선지원대상기업의 경우 고용보험에서 급여를 지급하며, 사업주는 급여가 지급된 한도에서 지급 책임을 면합니다 (제18조의2 제2항, 고용보험법 제76조 제1항 제2호).​​​■ 배우자 유산·사산휴가​- 배우자가 유산 또는 사산한 경우 5일의 휴가를 부여하며, 최초 3일은 유급입니다. 유산·사산한 날부터 20일 이내에 청구하여야 합니다 (남녀고용평등법 제18조의4).- 우선지원대상기업의 경우 최초 3일에 대해 고용보험에서 급여를 지급합니다 (고용보험법 제76조 제1항 제4호).· · ·​​​​​​​​4단계 — 육아휴직: 급여와 사업주 부담의 핵심​■ 육아휴직 대상·기간​- 만 8세 이하 또는 초등학교 2학년 이하의 자녀를 양육하기 위해 사용합니다. 임신 중인 여성 근로자도 모성 보호를 위해 육아휴직을 신청할 수 있습니다 (남녀고용평등법 제19조 제1항).- 기본 기간은 1년입니다. 다만 부모 모두 각각 3개월 이상 육아휴직을 사용한 경우, 한부모인 경우, 장애아동 부모인 경우에는 6개월을 추가하여 최대 1년 6개월까지 사용할 수 있습니다 (제19조 제2항).- 단기 육아휴직: 자녀 기관의 휴원·휴교·방학·질병 등의 사유로 1년에 1회, 1주 또는 2주 단위로 사용할 수 있습니다 (제19조 제6항·제7항).이 기간은 기본 육아휴직 기간에 포함됩니다.​​​​■ 육아휴직 급여 — 구체적 금액육아휴직 급여는 전액 고용보험에서 지급합니다. 사업주가 직접 급여를 부담하는 것이 아닙니다.- 1~3개월: 통상임금 100%, 월 상한 250만원 (하한 70만원)- 4~6개월: 통상임금 100%, 월 상한 200만원 (하한 70만원)- 7개월~종료일: 통상임금의 80%, 월 상한 160만원 (하한 70만원)(고용보험법 시행령 제95조)- 사후지급금 제도는 2025년부터 폐지되어, 현재는 매월 전액 지급됩니다.​​​​■ 핵심 — 월 250만원 받는 근로자의 경우, 사업주 부담은?​결론부터 말씀드리면 — 사업주가 직접 부담하는 육아휴직 급여는 "0원"입니다.✔ 육아휴직급여 250만원은 전액 고용보험기금에서 근로자에게 직접 지급합니다. 사업주의 통장에서 나가는 돈이 아닙니다.✔ 사업주가 이미 납부하고 있는 고용보험료(임금 총액의 약 0.9~1.65%)가 재원입니다. 이는 육아휴직 급여와 관계없이 매월 납부하는 의무보험료이므로, 특정 근로자가 육아휴직을 사용한다고 해서 보험료가 추가로 올라가지 않습니다.✔ 다만 사업주의 간접 부담은 존재합니다:- 대체인력 채용 비용 (→ 이를 보전하기 위해 정부가 대체인력지원금을 지급)- 기존 직원의 업무 가중 (→ 업무분담지원금으로 보전)- 사회보험료 사업주 부담분 (건강보험·국민연금 등)✔ 육아휴직 기간 중 사업주가 별도의 금품을 지급한 경우에는 고용보험 급여가 감액될 수 있습니다 (고용보험법 제73조 제3항).​​​■ 6+6 부모육아휴직제 (한시적 특례)​같은 자녀에 대해 부모가 순차적으로 육아휴직을 사용하는 경우, 생후 18개월 이내 자녀에 대해 첫 6개월간 상한액이 인상됩니다:- 1개월차: 월 200만원- 2개월차: 월 250만원- 3개월차: 월 300만원- 4개월차: 월 350만원- 5개월차: 월 400만원- 6개월차: 월 450만원(고용보험법 시행령 제95조의2)​​​■ 급여 수급 요건·신청방법- 피보험 단위기간이 합산하여 180일 이상 (고용보험법 제70조 제1항)- 육아휴직 시작일 이후 1개월부터 종료일 이후 12개월 이내 신청 (제70조 제2항)​✅ 신청방법① 근로자: 사업주에게 육아휴직 신청 → 사업주가 육아휴직 확인서를 발급② 근로자: 고용24(www.work24.go.kr) 또는 관할 고용센터에 육아휴직급여 신청서, 육아휴직 확인서, 통상임금 확인 자료를 제출③ 고용보험에서 근로자 계좌로 직접 급여 지급· · ·​​​​​5단계 — 육아기 근로시간 단축​- 만 12세 이하 또는 초등학교 6학년 이하의 자녀를 양육하기 위해 근로시간 단축을 신청할 수 있습니다 (남녀고용평등법 제19조의2 제1항).- 단축 후 근로시간은 주 15시간 이상 35시간 이하여야 합니다 (제19조의2 제3항).- 기간: 기본 1년. 육아휴직 미사용 기간이 있으면 그 기간의 2배를 가산하여 최대 3년까지 사용 가능 (제19조의2 제4항).- 육아기 근로시간 단축 급여도 고용보험에서 지급합니다. 단축분에 대해 통상임금의 100%(월 상한 200만원, 하한 50만원)가 지급됩니다.✅ 신청방법: 근로자가 단축 개시 30일 전까지 사업주에게 서면 신청 → 사업주가 확인서 발급 → 고용24 또는 고용센터에 급여 신청· · ·​​​​​​사업주가 받을 수 있는 혜택 — 구체적 금액·신청방법 총정리여기가 핵심입니다. 사업주는 육아휴직을 허용하면 정부로부터 상당한 금액의 장려금을 받을 수 있습니다.​■ ① 출산육아기 고용안정장려금 (육아휴직 등 부여)(고용보험법 시행령 제29조)우선지원대상기업의 사업주가 근로자에게 육아휴직 등을 30일 이상 허용한 경우에 지급됩니다.✔ 만 12개월 이내 자녀: 연간 570만원 (첫 3개월 월 100만원, 이후 월 30만원)✔ 만 12개월 초과 자녀: 연간 360만원 (월 30만원)✔ 인센티브: 남성 근로자에게 육아휴직을 허용한 경우 사업장별 1~3번째 사례까지 월 10만원 추가 (연 120만원)✔ 육아기 근로시간 단축 허용 시: 월 30만원 (연간 360만원, 인센티브 월 10만원 추가)✔ 지급 방식: 50%는 요건 충족 시 선지급, 나머지 50%는 육아휴직 종료 후 해당 근로자를 6개월 이상 계속 고용한 경우 한꺼번에 지급 (시행령 제29조 제6항 제1호)✅ 신청방법: 관할 고용센터에 출산육아기고용안정장려금 신청서, 육아휴직 확인서 사본, 근로계약서, 임금대장을 제출합니다. 육아휴직 종료 후 12개월 이내에 신청하여야 합니다.​​​■ ② 대체인력지원금(고용보험법 시행령 제29조 제1항 제3호)출산전후휴가·육아휴직 등을 30일 이상 부여하고 대체인력을 채용한 우선지원대상기업 사업주에게 지급됩니다.✔ 30인 미만 사업장: 대체인력 1인당 월 최대 140만원✔ 30인 이상 사업장: 대체인력 1인당 월 최대 130만원✔ 육아기 근로시간 단축 대체인력: 규모 불문 월 최대 120만원 (실제 근무시간 비례)✔ 채용 전 인수인계 기간(최대 2개월)에도 동일 금액 지급✔ 복직 후 인수인계 기간(최대 1개월)에도 지급✔ 2026년 1월 1일부터 대체인력 사용 기간 중 지원금 전액 선지급으로 변경 (기존 50% 사후지급 폐지)✅ 신청방법: 관할 고용센터에 대체인력지원금 신청서, 휴가·휴직 확인서, 대체인력 근로계약서 사본, 월별 임금대장을 제출합니다. 휴가·휴직 종료일로부터 12개월 이내에 최초 신청하여야 합니다.​​​■ ③ 업무분담지원금(고용보험법 시행령 제29조 제1항 제4호)대체인력을 채용하지 않고 기존 직원이 업무를 분담하는 경우, 업무분담자를 지정하고 금전 지원을 한 우선지원대상기업 사업주에게 지급됩니다.✔ 육아휴직 등 업무분담:- 30인 미만 사업장: 월 최대 60만원- 30인 이상 사업장: 월 최대 40만원✔ 육아기 근로시간 단축 업무분담: 규모 불문 월 최대 20만원✔ 배우자 출산전후휴가(20일 연속) 업무분담: 고용노동부 고시 금액 (2026.7.1 이후 사용분부터 적용)✔ 단축근로자 1명당 업무분담자 최대 5명 지정 가능✅ 신청방법: 업무분담 시작 다음 달부터 3개월마다 관할 고용센터에 신청서와 업무분담자 금전 지급 확인 서류(임금명세서 등)를 제출합니다. 육아휴직 종료 후 12개월 이내에 신청합니다.​​■ 사업주 혜택 요약 — 월 250만원 급여 근로자 기준 시뮬레이션사례: 우선지원대상기업(30인 미만), 만 12개월 이내 자녀에 대해 직원이 12개월 육아휴직을 사용하고, 대체인력을 채용한 경우✔ 사업주 직접 부담: 육아휴직급여 0원 (전액 고용보험 지급)✔ 출산육아기 고용안정장려금: 연 570만원 수령✔ 대체인력지원금: 월 140만원 × 12개월 = 최대 1,680만원 수령✔ (인수인계 포함) 인수인계 2개월 + 복직 인수인계 1개월 = 추가 3개월 × 140만원 = 420만원✔ 남성 근로자 인센티브: 월 10만원 × 12개월 = 120만원→ 합계: 사업주가 최대 약 2,790만원까지 정부 지원을 받을 수 있습니다.​​​■ 사업주 의무사항​- 육아휴직·출산전후휴가를 이유로 해고나 불리한 처우를 하여서는 안 됩니다 (남녀고용평등법 제19조 제3항).​- 휴직 후 같은 업무 또는 같은 수준의 임금을 지급하는 직무에 복귀시켜야 합니다 (제19조 제4항).​- 육아휴직 기간은 근속기간에 포함됩니다 (제19조 제4항).​- 관련 서류를 3년간 보존하여야 합니다 (남녀고용평등법 제33조).​- 위반 시 형사처벌(3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금) 또는 과태료가 부과될 수 있습니다.· · ·​​​​2027년 시행 예정 제도 — 구체적 내용​■ 아이맞이지원금 (기존 첫만남이용권·부모급여 통합)- 시행 시기: 2027년 7월 1일 이후 출생아부터 적용 (그 이전 출생아는 기존 제도 유지)- 금액: 첫째 1,000만원, 둘째 1,200만원, 셋째 이상 1,500만원- 우대지역(인구감소지역): 각 500만원 추가 (최대 2,000만원)- 지급방식: 출생 후 1년간 4회 분할 지급 (현금)​​​■ 아동기본수당 (기존 아동수당 개편)- 0~12세 아동에게 월 20만원 (현행 월 10만~13만원에서 확대)- 우대지역: 월 30만원- 0~1세 가정보육 아동: 월 30만원 추가 (우대지역 최대 월 60만원)- 지급방식: 현금과 지역사랑상품권 절반 혼합 지급⚠ 위 금액과 시행 시기는 정부 발표안(2027년 예산안 기준)이며, 국회 심의·의결 과정에서 변경될 수 있습니다. 2027.6.30까지 출생아는 기존 제도가 적용되므로 시행일 전후 출산 시 적용 제도를 반드시 확인하시기 바랍니다.​​​■ 고용보험법 개정 시행 예정 (2027.1.1)- 고용보험법 일부 개정(2026.3.17 공포, 제21473호)이 2027년 1월 1일부터 시행됩니다.- 배우자 유산·사산휴가(남녀고용평등법 제18조의4) 급여 지급 규정이 신설되어, 우선지원대상기업 근로자의 배우자 유산·사산휴가 최초 3일에 대해서도 고용보험에서 급여가 지급됩니다.· · ·​​​​실무 한마디​1. 사업주는 육아휴직급여를 직접 부담하지 않습니다. 전액 고용보험기금에서 지급되며, 오히려 육아휴직을 허용하면 고용안정장려금·대체인력지원금·업무분담지원금 등 상당한 정부 지원을 받을 수 있습니다.2. 장려금 수령을 위해서는 '복직 후 6개월 이상 계속 고용' 요건이 중요합니다. 육아휴직 종료 후 근로자를 조기에 이직시키면 잔여 50% 장려금을 받을 수 없습니다.3. 대체인력지원금은 2026년부터 전액 선지급으로 전환되었으므로, 중소기업 사업주의 자금 부담이 크게 줄었습니다.4. 2027년 7월 1일 전후 출산을 앞둔 가정은 아이맞이지원금과 기존 첫만남이용권·부모급여의 차이를 꼼꼼히 비교해 보시기 바랍니다.5. 모든 신청은 고용24(www.work24.go.kr)에서 온라인으로 할 수 있으며, 직접 방문은 관할 고용센터(고용노동부 1350)에서 가능합니다.· · ·​​​​​※ 본 글은 세무·노무 관련 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 법적 자문이 아닙니다. 구체적인 사항은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.참고 법령근로기준법 제74조 (임산부의 보호)근로기준법 제74조의2 (태아검진 시간의 허용 등)남녀고용평등과 일·가정 양립 지원에 관한 법률 제18조의2 (배우자 출산전후휴가)남녀고용평등과 일·가정 양립 지원에 관한 법률 제18조의4 (배우자 유산·사산휴가)남녀고용평등과 일·가정 양립 지원에 관한 법률 제19조 (육아휴직)남녀고용평등과 일·가정 양립 지원에 관한 법률 제19조의2 (육아기 근로시간 단축)남녀고용평등과 일·가정 양립 지원에 관한 법률 제33조 (관계 서류의 보존)고용보험법 제70조 (육아휴직 급여)고용보험법 제73조 (급여의 감액)고용보험법 제75조 (출산전후휴가 급여 등)고용보험법 제76조 (지급 기간 등)고용보험법 시행령 제29조 (출산육아기 고용안정장려금)고용보험법 시행령 제95조 (육아휴직 급여)고용보험법 시행령 제95조의2 (두 번째 육아휴직자에 대한 한시적 특례)고용보험법 시행령 제101조 (출산전후휴가 급여등의 상·하한액)

매년 10월은 부가세 예정신고와 예정고지 납부의 달입니다.사업자에 따라서 신고 대상인지 납부대상인지 달라지는데요.국세청 보도자료를 통해서 핵심 내용을 살펴보겠습니다.2026년 10월 부가가치세는 사업자 유형에 따라 신고·납부기한이 다릅니다.예정신고 대상 법인은 10월 26일까지 7~9월 사업실적을 신고하고 납부해야 합니다.개인 일반과세자와 소규모 법인의 예정고지세액 납부기한은 11월 2일입니다.호우·홈플러스 피해 지원대상은 납부기한이 12월 28일까지 연장되므로 대상 여부를 확인하세요.예정신고 대상 법인은 사업실적이 없어도 무실적 신고를 해야 합니다.개인 일반과세자와 소규모 법인은 원칙적으로 직전 과세기간 납부세액의 절반을 예정고지로 납부합니다.소규모 법인은 2026년 1~6월 공급가액 합계액이 1억 5천만 원 미만인 법인을 말합니다.7~9월 매출액 또는 납부세액이 직전 과세기간의 3분의 1 미만이거나 조기환급이 발생하면 예정신고가 가능하며, 신고하면 예정고지세액은 취소됩니다.안동시·의성군·거제시·통영시·영광군 소재 사업자는 이번 납부기한 직권 연장 대상입니다.홈플러스 관련 입점·납품·협력 사업자 중 국세청이 파악한 지원대상도 포함되며, 법인은 중소기업에 한합니다.대상자의 예정신고분·예정고지분 납부기한은 12월 28일까지 연장되지만, 예정신고는 10월 26일까지 해야 합니다.지원대상 여부는 10월 6일부터 발송되는 모바일 안내문이나 홈택스 ‘신고자료 통합조회’에서 확인할 수 있습니다.세정지원 대상자가 신고기한 내 조기환급을 신청하면 환급금을 앞당겨 받을 수 있습니다.국세청은 법정기한인 11월 10일보다 6일 빠른 11월 4일까지 지급할 예정입니다.일정 요건을 충족한 중소기업·영세사업자·혁신·벤처기업·수출기업 등이 지원대상에 포함됩니다.특별재난지역 사업자와 지정 피해사업자 등도 포함되므로, 지원 요건과 조기환급 사유를 함께 확인하세요.홈택스 ‘신고 도움 서비스’에서 성실신고 체크리스트와 과거 신고내용, 업종별 분석자료를 확인해 보세요.현금영수증과 화물운전자 복지카드 매입내역은 신고화면 팝업에서 바로 수정할 수 있습니다.현금영수증은 엑셀로 일괄 수정·업로드할 수 있으며, 미리채움 자료도 실제 거래와 일치하는지 확인해야 합니다.화물 운송사업자는 사업용 신용카드를 미리 등록하면 등록한 월부터 결제정보가 반영돼 신고 준비가 편리해집니다.저희는 법인사업자, 개인사업자 세금 신고를 전문으로 합니다.사업자 세금 신고와 관련해서 궁금하신 점은 편하게 연락주세요.(02-547-0524)블로그의 카톡 채널 링크로도 문의하실 수 있습니다.감사합니다.#부가가치세 #부가세 #10월부가세 #2026년부가세 #부가세예정신고 #부가세예정고지 #부가세납부기한 #납부기한연장 #부가세조기환급 #호우피해지원 #홈플러스피해지원 #소상공인세금 #중소기업세정지원 #홈택스 #국세청 #강남세무사 #역삼동세무사 #혜안세무회계사무소 #김태관세무사

[양도소득세]다주택자가 조정대상지역의 공고가 있은 날에매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우중과배제 가능 여부(중과 배제됨)사전-2026-법규재산-1125등록일자 : 2026.10.02.생산일자 : 2026.09.22.요지조정대상지역의 공고가 있은 날에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우는 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우에 해당하는 것임답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 2주택을 보유한 1세대가 조정대상지역의 공고가 있은 날에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택은 「소득세법 시행령」 제167조의10제1항제11호에 따라 「소득세법」 제104조제7항의 다주택자에 대한 중과세율이 적용되지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 신청인 세대는 국내에 2주택을 보유한 1세대 2주택자임○ 신청인은 보유주택 중 1채(A주택)를 양도하기 위하여 2026.7.1. 매매계약을 체결하였고 같은 날 매수인으로부터 계약금을 지급 받음○ 2026.7.1. A주택의 소재지가 「주택법」제63조의2에 따라 국토교통부 공고 제2026-882호로 조정대상지역으로 신규 지정·공고되었고, 그 효력발생시기는 “공고한 날부터”로서 2026.7.1.로 A주택을 매도하기 위한 매매계약서 작성일과 동일한 날임​2. 질의내용○ 1세대 2주택자가 조정대상지역의 공고가 있은 날과 같은 날에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우- 「소득세법 시행령」제167조의10제1항제11호의 ‘조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택’에 해당하여 「소득세법」제104조제7항에 따른 양도소득세 중과세율 적용이 배제되는지 여부​3. 관련법령 및 관련사례□ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택​□ 소득세법 시행령 제167조의4【1세대 3주택ㆍ입주권 또는 분양권 이상에서 제외되는 주택의 범위】③ 법 제104조제7항제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 장기임대주택 등”이란 국내에 소유하고 있는 주택과 조합원입주권 또는 분양권 수의 합이 3개 이상인 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.5. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택​□ 소득세법 시행령 제167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조제7항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^​오늘은 토지나 주택이 공익사업으로 수용되거나 협의매수될 때, 양도소득세를 신고하기 전에 반드시 점검해야 할 사업인정고시일 기준 판단, 보상금의 소득 구분, 감면과 비과세, 신고시기에 대해서 설명드리겠습니다​​수용이라도 세금은 '매매'와 똑같이 시작합니다​-도로, 택지, 철도 같은 공익사업으로 땅이 수용되면 소유자가 원하지 않았더라도 세법은 이를 양도로 봅니다. 그래서 일반 매매와 마찬가지로 양도소득세 신고 대상입니다.​-다만 수용이나 협의매수에는 일반 매매와 다른 특례가 있습니다. 일정 요건을 갖춘 토지는 비사업용 토지에서 제외될 수 있고, 공익사업용 토지등의 양도소득세 감면이나 수용되는 1세대 1주택의 보유·거주기간 특례를 적용받을 수 있습니다. 취득시점뿐 아니라 사업의 법적 성격, 양도 당시 주택 수, 보상방법과 양도시기까지 함께 확인해야 합니다.​-또 보상금 통지서에 적힌 금액이 모두 양도소득은 아닙니다. 아래 순서대로 하나씩 점검해 보시기 바랍니다.· · ·​​​​​1단계 : 취득시점 판단의 핵심 기준, 사업인정고시일-수용 관련 특례의 취득시기 요건은 대부분 사업인정고시일을 기준으로 따집니다. 보상 협의 요청서나 수용재결서에 적힌 날짜를 가장 먼저 확인하세요.​-이 날짜는 공익사업의 근거 법률마다 정해지는 방식이 다릅니다. 도시개발, 산업단지, 택지개발 등은 실시계획 고시일이나 지구지정 고시일처럼 별도의 날을 사업인정고시일로 보는 경우가 많으므로 해당 사업의 고시 공문으로 확인하는 것이 안전합니다.​-고시일이 정해지면 내 토지의 취득일이 아래 세 문턱을 넘는지 비교합니다.· · ·​​​​2단계 : 취득일이 갈라놓는 세 가지 문턱​1. 비사업용 토지에서 제외되려면 : 고시일부터 5년 이전 취득​-농지·임야·나대지 등이 비사업용 토지로 판정되면 중과세율 등 불이익이 따릅니다. 수용되는 토지는 소유자의 의사와 무관하게 팔리는 점을 고려해 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전이면 비사업용 토지로 보지 않습니다. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전이면 취득시기 제한이 없습니다. (소득세법 제104조의3 제2항, 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호)​-2021년 5월 4일 전에 사업인정고시된 사업에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지는 경과규정에 따라 종전의 2년 기준을 확인합니다. 2021년 5월 4일 이후 사업인정고시되는 사업부터는 5년 기준이 적용됩니다.​2. 양도소득세 감면을 받으려면 : 고시일부터 소급하여 2년 이전 취득​-감면은 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등이어야 합니다. 고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 소급합니다. 상속받은 토지는 피상속인의 취득일, 배우자·직계존비속에게 증여받아 이월과세가 적용되는 토지는 증여자의 취득일을 취득일로 봅니다. (조세특례제한법 제77조 제1항, 제9항)​3. 1세대 1주택 비과세 특례 : 고시일 전에 취득한 주택​-양도 당시 1세대 1주택이고 주택과 부수토지의 일부 또는 전부가 협의매수·수용되는 경우, 그 주택을 사업인정고시일 전에 취득했다면 보유기간·거주기간의 제한 없이 비과세를 적용합니다. 이 특례는 해당 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택과 그 부수토지에도 적용될 수 있습니다. 다만 양도 당시 1세대 1주택 등 다른 요건은 별도로 확인해야 합니다. (소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목)​-다만 주택과 부수토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하면 전액 비과세는 아닙니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에도 전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 계산식은 '전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액'입니다. (소득세법 제95조 제3항, 소득세법 시행령 제160조)​-세 가지 기준은 적용 대상과 요건이 서로 다릅니다. 고시일 5년 이전 취득 요건을 충족하지 못했다고 해서 곧바로 비사업용 토지가 되는 것은 아닙니다. 이 경우에는 수용 특례에 따른 제외만 적용받지 못할 뿐이며, 실제 토지 이용현황과 기간 기준, 다른 비사업용 토지 제외 사유를 따로 확인해야 합니다. 예를 들어 고시일 3년 전에 취득한 토지는 수용 특례에 따른 제외는 받지 못하더라도, 실제 사업용으로 사용한 사실에 따라 사업용 토지로 판정되거나 공익사업용 토지 감면을 받을 수 있습니다.· · ·​​​​3단계 : 보상금 봉투를 열어 항목별로 쪼개 보기​-공익사업 시행자는 대개 토지만 취득하고, 토지 위의 건물·수목·농작물 같은 지장물은 철거나 이전에 대한 손실보상으로 지급하는 경우가 많습니다. 그래서 보상금 안에는 성격이 다른 돈이 섞여 있습니다.​-토지와 건물은 보상금 명목이 '손실보상'이어도 사실상 양도대가이므로 양도소득세 과세대상입니다. 반면 지장물 보상은 다음처럼 나누어 봅니다.​-수목·과수·농작물 : 실제 손실에 대한 보상인지, 별도의 매매대가인지를 구분해야 합니다. 토지 양도가액과 별도로 지급받는 과수·농작물 등의 손실보상금 중 손실 범위를 초과하지 않는 금액은 과세소득에 해당하지 않는다는 국세청 해석이 있습니다. 반면 매매의 대가에 해당하면 사업소득과 관련 비과세 규정을 별도로 검토해야 합니다. (서면1팀-1514, 2005.12.9., 소득세법 제12조 제2호)​-합의금 : 토지를 원활하게 명도받으려고 법적 의무 없이 주는 합의금은 기타소득(사례금)으로 볼 수 있습니다. 지급 사유, 약정 내용, 평가내역을 종합해 판단합니다. (소득세법 제21조 제1항 제17호, 서면1팀-1514, 2005.12.9.)​-영업손실보상금 : 원칙적으로 양도소득이 아니라 사업소득의 총수입금액에 포함해 종합소득세로 과세됩니다. 다만 시설·기계장치 자체의 보상금은 자산의 종류와 양도 여부에 따라 별도로 소득을 구분해야 하므로, 영업손실보상금과 한 항목으로 묶어 신고하지 않도록 주의하세요. (소득세법 시행령 제51조 제3항 제5호)​-차량·기계장치 등 : 보상금이 자산의 양도대가인지, 이전비인지, 영업손실이나 다른 사업 관련 보상인지부터 구분해야 합니다. 토지·건물이 아닌 사업용 유형자산의 양도로 발생하는 소득은 복식부기의무자의 사업소득에 포함됩니다. 간편장부대상자는 해당 유형자산 양도소득 규정의 적용 대상이 아니지만, 영업손실보상금 등 다른 성격의 금액까지 모두 비과세가 되는 것은 아닙니다. (소득세법 제19조 제1항 제20호)​-분묘 이장비 : 항목명만으로 소득을 결정하지 않습니다. 분묘를 이장하는 데 따른 사례의 성격으로 지급받는 금액은 기타소득에 해당할 수 있으며, 기타소득금액은 수입에서 실제 필요경비를 공제해 계산하므로 이장에 소요된 비용 중 증빙으로 확인되는 금액은 공제합니다. 지급사유·지급조건·당사자 간 약정에 따라 판단하므로 보상내역서와 합의서, 이장비용 영수증을 함께 보관하세요. (소득세법 제21조 제1항 제17호, 제3항, 국세청 해석 2008.8.21. '분묘소유주가 이장비와 보상비로 받는 대가의 소득구분 및 필요경비의 계산')​-결국 보상내역서를 받으면 항목별로 분리해서 어느 소득에 해당하는지부터 표시해 두는 것이 신고의 첫걸음입니다.· · ·​​​​4단계 : 감면, 얼마나 줄어들까요?-공익사업에 필요한 토지를 사업시행자에게 양도하거나 수용되어 발생한 소득은, 앞서 본 2년 요건을 갖추면 2026년 12월 31일 이전 양도분까지 양도소득세를 감면받습니다. (조세특례제한법 제77조 제1항)​-현행 조문의 감면율은 다음과 같습니다. 보상을 받는 방식에 따라 달라집니다.​-현금으로 받는 부분 : 양도소득세의 15%​-대통령령으로 정한 채권으로 받는 부분 : 20%​-「공공주택 특별법」 등 대통령령이 정한 법률에 따라 협의매수 또는 수용되고, 대통령령에서 정한 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결한 경우 : 35%(만기 5년 이상이면 45%). 단순히 채권으로 받거나 개인적으로 보유하기로 결정하는 것만으로 우대감면이 적용되는 것은 아닙니다.​-예를 들어 산출세액이 1억원이고 전액 현금 보상이라면 감면액은 1,500만원입니다. 만기 5년 이상 채권 특약이 있는 부분은 같은 1억원이어도 4,500만원까지 감면됩니다. (이해를 돕기 위한 가정이며 한도 이내 기준입니다.)​-만기보유 특약을 위반하면 3년 이상 특약은 해당 양도소득세의 15% 상당액, 5년 이상 특약은 25% 상당액이 즉시 추징됩니다. 일반 채권 감면율 20%를 초과해 우대받은 부분을 추징하는 구조이므로, 채권을 만기까지 보유할 수 있는 자금 계획인지 먼저 확인하세요. (조세특례제한법 제77조 제4항)​-인터넷에서 10%, 15%, 30%, 40%를 감면율로 소개하는 자료를 보셨다면 개정 전 수치입니다. 감면율은 2025년 3월 14일 개정으로 상향되었고, 적용 시기는 부칙(적용례)에 따르므로 양도일이 어느 법령에 해당하는지 확인해야 합니다. 과거 양도분은 당시 법령과 부칙을 따로 확인하세요.​-감면에는 한도가 있습니다. 과세기간별 2억원, 5개 과세기간 합계 3억원을 넘는 감면세액은 감면하지 않으며, 감면되는 세액의 20%는 농어촌특별세로 별도 납부합니다. (조세특례제한법 제133조 제2항, 농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호) 위 예에서 현금 보상 1,500만원이 감면되면 농어촌특별세는 300만원입니다.​-감면은 신청해야 적용됩니다. 협의매수처럼 사업시행자에게 양도하는 경우에는 사업시행자가 감면신청을 하도록 되어 있고, 수용으로 인한 소득은 본인이 신청해야 합니다. 누가 신청하는지, 신청서가 접수됐는지 신고 전에 확인하세요. (조세특례제한법 제77조 제6항, 제7항)​​대토보상을 받는 경우​-현금이나 채권 대신 사업으로 조성된 토지로 보상받는 대토보상은 따로 특례가 있습니다. 고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 양도하고 대토로 보상받는 부분은 양도소득세의 40% 감면 또는 과세이연 중에서 선택할 수 있습니다. (조세특례제한법 제77조의2 제1항)​-과세이연은 당장 세금을 내지 않는 대신, 나중에 받은 대토를 팔 때 이연된 세금이 정산됩니다. 반대로 대토보상받기로 한 보상금을 현금으로 받거나 소유권이전등기의 원인이 대토보상으로 기재되지 않는 경우에는 감면·이연받은 세액과 이자 상당 가산액을 양도소득세로 납부해야 합니다. 대토를 받은 후의 처분 계획까지 함께 설계해야 합니다. (조세특례제한법 제77조의2 제3항)​-대토보상 감면도 위의 감면한도 계산에 함께 합산됩니다. (조세특례제한법 제133조 제2항)· · ·​​​​5단계 : 양도일과 신고기한을 시간순으로 확정하기-협의매수의 양도시기는 원칙적으로 대금청산일이며, 대금청산 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일이 양도일이 됩니다. (소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호)​-수용의 양도시기는 대금청산일, 수용개시일, 소유권이전등기접수일 중 가장 빠른 날입니다. 다만 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송의 판결확정일로 봅니다. 보상금 증액 소송과 소유권 소송은 구분해야 합니다. (소득세법 시행령 제162조 제1항 제7호)​-협의매수에서는 보상금을 지급하기 전에 소유권이전등기를 먼저 해 주는 경우가 많습니다. 이때는 등기접수일이 양도일이 되므로, 보상금을 받은 달이 아니라 등기를 넘긴 달을 기준으로 신고기한을 계산해야 합니다. 신고 전에 등기부등본으로 접수일을 꼭 확인하세요.​-신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내(예정신고)이고, 같은 해 다른 양도소득이 있다면 다음 해 5월에 합산해서 확정신고합니다. (소득세법 제105조 제1항 제1호)​-감면 적용기한이 2026년 12월 31일 이전 양도분이므로, 올해 연말 가까이에 대금청산·등기 일정이 걸려 있는 분은 양도일이 어느 해에 속하는지 먼저 확인하셔야 합니다. 기한 이후 연장 여부는 세법 개정 상황을 별도로 확인하세요.· · ·​​​​6단계 : 보상금이 늘어나는 소송을 했다면​-보상금에 불복해 이의신청이나 행정소송을 진행하면 최종 보상금이 달라질 수 있습니다. 이때 양도일이 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 소송으로 보상금이 증액되면 당초 신고한 양도소득금액이 변동되므로 추가 신고가 필요합니다.​-판결 확정일이 속하는 달의 다음다음 달 말일까지 추가로 신고·납부하면 법정 신고기한까지 신고·납부한 것으로 봅니다. (소득세법 시행령 제173조 제4항)​-증액을 받기 위해 직접 쓴 소송비용과 화해비용은 증액된 보상금을 한도로 필요경비에 넣을 수 있습니다. 다만 그 연도의 다른 소득금액 계산에서 이미 필요경비로 인정받은 금액은 제외합니다. (소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호의2)· · ·​​​​7단계 : 환산취득가액 적용 시 수용 기준시가 특례를 확인하세요​-오래전에 취득하여 실지취득가액을 확인할 수 없다면 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등 법정 추계 방법의 적용 가능성과 순서를 검토해야 합니다. 환산취득가액은 그 요건을 충족하는 경우 적용하며, 단순히 세금이 적게 나온다는 이유로 실지취득가액 대신 선택할 수는 없습니다. (소득세법 제97조·제114조, 소득세법 시행령 제176조의2)​-협의매수·수용되는 토지는 일반적인 양도 당시 기준시가, 보상액, 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가 중 가장 낮은 금액을 적용하는 특례를 확인해야 합니다. 보상액이나 그 기초 기준시가가 일반 기준시가보다 낮으면 그 차액을 빼서 양도 당시 기준시가를 계산하기 때문입니다. 여기서 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가는 보상금 산정 당시 해당 토지의 개별공시지가를 뜻하며, 표준지 공시지가나 감정평가액과 혼동하지 않도록 주의하세요. (소득세법 시행령 제164조 제9항 제1호, 소득세법 시행규칙 제80조 제8항)​-환산취득가액 계산에서 조정된 양도 당시 기준시가가 분모에 들어가면 취득가액과 양도차익이 달라질 수 있으므로, 보상평가 자료와 당시 개별공시지가를 함께 확인해야 합니다. 수용이라고 해서 반드시 기준시가가 낮아지는 것은 아닙니다.· · ·​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 보상 통지를 받으면 먼저 사업인정고시일을 찾고, 토지별로 취득일을 표로 정리해 5년·2년·고시일 전 기준을 대조하세요. 고시일 5년 이전 취득 요건을 충족하지 못한 토지도 실제 사용현황과 다른 제외 사유에 따라 사업용 토지로 판정될 수 있으므로 별도 검토합니다.​2. 보상내역서를 토지·건물, 지장물, 영업손실, 합의금으로 나누어 소득 구분부터 하세요.​3. 현금과 채권 중 어느 쪽이 유리한지는 감면율뿐 아니라 한도(연 2억원·5년 3억원)와 농어촌특별세, 자금 필요 시기를 같이 보고 정하세요.​4. 협의매수라면 소유권이전등기 접수일이 양도일이 될 수 있는지, 감면 적용기한(2026.12.31.)을 넘기지 않는지 날짜부터 확인하세요.​5. 주택이 수용된다면 고시일 전 취득 여부와 12억원 초과 여부를 먼저 확인하고, 잔존주택이 있으면 5년 안에 처분하는 계획을 세우세요.· · ·​​​​​수용 보상금, 신고 전에 세금 계산부터 해 보세요-자연세무회계컨설팅은 공익사업 수용 양도소득세 신고, 감면·비과세 요건 검토, 대토보상 설계 등 부동산 관련 세무 상담을 해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​※ 본 글은 2026년 10월 12일 기준 관계 법령을 바탕으로 한 일반 정보입니다. 감면율·한도·적용기한은 세법 개정과 부칙 적용시기에 따라 달라질 수 있으며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아니므로 구체적인 사항은 전문가와 상담하시기 바랍니다. 법령 원문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 확인하실 수 있습니다.​​​​​​참고 법령 및 예규소득세법 제12조 제2호 (비과세 사업소득 — 작물재배업 등)소득세법 제19조 제1항 제20호 (사업용 유형자산 양도소득)소득세법 제21조 제1항 제17호 (기타소득 — 사례금)소득세법 제89조 제1항 제3호 (1세대 1주택 비과세)소득세법 제95조 제3항 (고가주택 양도차익 계산)소득세법 제97조, 제98조, 제114조 (양도차익, 양도시기, 결정·경정)소득세법 제104조의3 (비사업용 토지의 범위)소득세법 제105조 (양도소득과세표준 예정신고)소득세법 시행령 제51조 제3항 (총수입금액의 계산 — 영업손실보상금)소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목 (수용되는 주택의 보유·거주기간 특례)소득세법 시행령 제160조 (고가주택에 대한 양도차익등의 계산)소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호·제7호 (양도시기 — 협의매수·수용)소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호의2 (보상금 증액 소송비용의 필요경비)소득세법 시행령 제164조 제9항 제1호 (수용 시 양도 당시 기준시가)소득세법 시행령 제176조의2 (기준시가 등에 따른 취득가액 추계)소득세법 시행규칙 제80조 제8항 (보상액 산정 기초 기준시가)소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호 (비사업용 토지로 보지 않는 수용 토지)소득세법 시행령 제173조 제4항 (보상금 증액 시 추가신고 특례)조세특례제한법 제77조 (공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면)조세특례제한법 제77조의2 (대토보상에 대한 양도소득세 과세특례)조세특례제한법 제133조 제2항 (양도소득세 감면의 종합한도)농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호 (감면세액에 대한 농어촌특별세)서면1팀-1514, 2005.12.9. (토지양도대가와 별도로 지급받는 임목 등에 대한 대가의 소득구분)​국세청 해석 2008.8.21. (분묘소유주가 이장비와 보상비로 받는 대가의 소득구분 및 필요경비의 계산)​

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^​오늘은 재산을 공익법인에 출연했거나 공익법인을 운영하고 계신 분들이 반드시 알아야 할 출연재산 사용 의무, 특수관계 제한, 신고·공시 일정, 위반 시 증여세와 가산세에 대해서 설명드리겠습니다​출연할 때 세금이 없다고 끝이 아닙니다​-공익법인에 재산을 출연하면 받은 법인에는 증여세를 매기지 않고, 상속재산을 출연했다면 상속세 과세가액에도 넣지 않습니다. 그래서 공익법인은 상속·증여 절세의 대표적인 수단으로 거론됩니다. (상속세 및 증여세법 제16조 제1항, 상속세 및 증여세법 제48조 제1항)​-그런데 이 혜택은 조건부입니다. 출연받은 재산을 정해진 기간 안에 정해진 방식으로 공익목적에 쓰지 않으면, 세무서는 사유가 발생한 날에 증여를 받은 것으로 보고 즉시 증여세를 부과합니다. 용도 위반이 아니라 서류를 안 냈거나 기준 금액에 못 미치게 쓴 경우에는 가산세가 붙습니다. (상속세 및 증여세법 제48조 제2항)​-그래서 공익법인은 설립보다 사후관리가 훨씬 어렵습니다. 아래 순서대로 점검해 보시기 바랍니다.· · ·​​​​1. 출연하기 전에 확인할 두 가지​1. 우리 법인이 세법상 '공익법인등'에 해당하나요?​-종교단체, 학교·유치원, 사회복지법인, 의료법인이 대표적이고, 그 밖에 일정 요건을 갖춘 비영리법인이 운영하는 고유목적사업도 포함됩니다. 다만 회원의 친목이나 이익을 위한 사업, 영리 목적으로 대가를 받는 사업은 제외됩니다. 범위는 시행령에서 사업별로 열거하고 있습니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제12조)​-일반 비영리법인이 기부금 대상 단체로 지정·고시되어야 하는 경우, 설립일부터 1년이 되는 날이 속하는 분기의 말일까지 고시되면 설립일부터 공익법인등으로 봅니다. 이 기간을 놓치면 그 사이에 출연받은 재산에 증여세가 문제될 수 있으므로 설립 직후 지정 일정부터 잡아 두어야 합니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제12조 단서)​2. 주식을 출연한다면 몇 퍼센트까지 비과세인가요?​-내국법인의 의결권 있는 주식을 출연할 때에는 출연하는 주식과 이미 공익법인이 가진 같은 법인의 주식을 합한 비율이 한도를 넘으면 초과분만 과세가액에 산입합니다. 한도는 법인의 성격에 따라 다릅니다. (상속세 및 증여세법 제16조 제2항, 상속세 및 증여세법 제48조 제1항)​-의결권 있는 내국법인 주식의 한도는 원칙적으로 10%입니다. 상호출자제한기업집단과 특수관계가 있거나 사후관리 요건(상속세 및 증여세법 제48조 제11항)을 충족하지 못하는 공익법인에는 5%가 적용되고, 의결권을 행사하지 않으면서 자선·장학·사회복지를 목적으로 하는 법인은 20%까지 열려 있습니다.​-한도 계산은 출연하는 주식과 그 공익법인의 기존 보유분만 더하는 것이 아닙니다. 출연자와 특수관계인이 다른 공익법인에 출연한 같은 법인의 주식, 그리고 출연자 등으로부터 재산을 출연받은 다른 공익법인이 가진 같은 법인의 주식까지 합산 대상입니다. 출연 전에 공익법인별·출연자별 주식 현황을 함께 정리하세요. (상속세 및 증여세법 제16조 제2항 제1호, 상속세 및 증여세법 제48조 제1항)​-한도를 넘겨 출연받은 뒤 3년 안에 초과분을 팔아 한도 이내로 줄이는 예외도 있으나, 상호출자제한기업집단과 특수관계가 없고 제48조 제11항 요건을 충족하는 법인 등 법에서 정한 요건을 갖춘 경우에만 가능합니다. 팔지 못하거나 요건이 깨지면 과세될 수 있으므로 사전에 반드시 확인해야 합니다. (상속세 및 증여세법 제16조 제3항 제2호, 상속세 및 증여세법 제48조 제1항)· · ·​​​​2. 출연 후 재산을 어디에 쓰는지가 핵심입니다​-공익법인이 출연받은 재산은 크게 네 갈래로 흘러갑니다. 각각 지켜야 할 기준과 위반 시 처분이 다릅니다. (상속세 및 증여세법 제48조 제2항, 상속세 및 증여세법 시행령 제38조)출연재산은 3년 이내 직접 공익목적사업 등에 사용하고, 이후에도 계속 사용​-출연받은 재산은 출연받은 날부터 3년 이내에 직접 공익목적사업 등에 사용하고, 3년이 지난 뒤에도 계속 사용해야 합니다. 여기에는 공익목적사업에 충당하기 위해 수익용 또는 수익사업용으로 운용하는 경우도 포함되므로, 현금·부동산·주식의 원본을 3년 안에 모두 지출해야 한다는 뜻은 아닙니다. 다만 수익용으로 운용하면 운용소득 사용 의무 등 별도의 사후관리 기준을 함께 지켜야 합니다. 이를 지키지 못하면 3년 안에 쓰지 않거나 미달하게 쓴 재산의 가액, 3년 후 사용을 중단한 재산의 가액, 공익목적 외에 쓴 재산의 가액에 증여세가 부과됩니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제40조 제1항 제1호) 장기간 걸리는 등 법령상 부득이한 사유는 주무부장관의 인정 등을 받고 보고서에 알리면 사유가 없어진 날부터 1년 안에 사용하는 조건으로 예외가 인정됩니다. (상속세 및 증여세법 제48조 제2항 제1호, 상속세 및 증여세법 시행령 제38조 제3항)​-여기서 '직접 공익목적사업'은 정관상 고유목적사업에 사용하는 것이고, 시설의 수선비·전기료 등을 제외한 일반 관리비는 포함되지 않습니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제38조 제2항)출연재산을 팔았다면 매각대금 사용 기준을 따로 지켜야 합니다​-출연받은 부동산이나 주식을 팔았다면 매각한 날이 속하는 사업연도 종료일부터 3년 이내에 매각대금의 90% 이상을 직접 공익목적사업에 사용해야 합니다. 90%에 못 미치면 증여세, 연차별 기준(1년 이내 30%, 2년 이내 60%)에 못 미치면 미달액의 10% 가산세가 부과됩니다. (상속세 및 증여세법 제48조 제2항 제4호·제5호, 상속세 및 증여세법 시행령 제38조 제4항·제7항)​-예를 들어 법령상 사후관리 대상 매각대금이 100억원이라면, 매각한 사업연도 종료일부터 1년 안에 30억원, 2년 안에 누적 60억원, 3년 안에 누적 90억원 이상을 쓴 실적이 있어야 합니다. 30%·60%·90%는 각각 누적 사용 기준이며, 매각에 따라 부담하는 국세·지방세 등은 매각대금에서 제외하고 계산합니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제38조 제17항)​-매각대금으로 직접 공익목적사업용 재산이나 수익용·수익사업용 재산을 취득한 것도 사용실적으로 인정됩니다. 다만 매각대금으로 취득한 수익용·수익사업용 재산의 운용기간이 6개월 미만이면 '일시 취득한 재산'으로 보아 제외되므로, 단기간 사고파는 것만으로 사용 의무를 채웠다고 판단하면 안 됩니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제38조 제4항, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제11조의2)출연재산을 굴려 번 소득은 80%를 1년 안에 써야 합니다​-출연재산으로 임대·이자·배당 등 소득이 생기면 소득이 발생한 사업연도 종료일부터 1년 이내에 운용소득의 80% 이상을 직접 공익목적사업에 사용해야 합니다. 못 미치면 미사용 금액의 10% 가산세가 붙습니다. 이와 달리 운용소득을 공익목적 외에 사용했다면 가산세가 아니라 증여세 대상이며, 이때 과세가액은 단순히 지출한 금액이 아니라 '출연재산 평가가액 × (공익목적 외 사용액 ÷ 운용소득)'으로 계산합니다. 미달 사용과 목적 외 사용은 구분해서 관리해야 합니다. (상속세 및 증여세법 제48조 제2항 제3호, 상속세 및 증여세법 시행령 제40조 제1항 제2호의2) 미달 사용한 금액은 다음 연도 운용소득에 가산되어 계속 따라갑니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제38조 제5항·제6항, 상속세 및 증여세법 제78조 제9항 제1호)​-운용소득은 임대료·이자·배당 입금액 합계가 아니라, 수익사업 소득금액에서 법인세·소득세, 이월결손금 등을 뺀 금액으로 계산합니다. 입금액의 80%로 단순 계산하지 않도록 주의하세요. 사업 시작 후 5년이 지났다면 직전 4년을 포함한 5년 평균으로 계산할 수 있습니다.수익용 출연재산이 큰 법인은 매년 1%를 써야 합니다​-총자산가액 5억원 이상이거나 수입금액과 출연재산가액의 합이 3억원 이상인 공익법인, 그리고 같은 법인 주식을 5% 넘게 가진 공익법인은 수익용·수익사업용 출연재산 가액의 1% 이상을 매년 직접 공익목적사업에 사용해야 합니다. 의결권을 행사하지 않고 자선·장학·사회복지를 목적으로 하는 법인이 같은 법인 주식을 10% 넘게 보유하면 3%가 적용됩니다. 종교법인과 소규모 법인은 일반적으로 제외되지만, 주식 5% 초과 보유 등으로 의무이행 신고 대상이면 제외되지 않으므로 별도로 확인해야 합니다.​-기준에 못 미치면 부족액의 10% 가산세가 부과되고, 주식을 5% 넘게 가진 법인은 200%가 적용됩니다. 운용소득 미달사용 가산세와 동시에 해당하면 더 큰 금액만 부과하고 단순 합산하지 않습니다. (상속세 및 증여세법 제48조 제2항 제7호, 상속세 및 증여세법 제78조 제9항 제3호, 상속세 및 증여세법 시행령 제38조 제18항·제22항)· · ·​​​​3. 출연자와 특수관계인의 인사·거래는 별도 기준을 확인하세요​-공익법인의 재산이 출연자나 특수관계인의 사적 이익에 쓰이지 않도록 이사 구성, 임직원 취임, 재산 사용·수익, 주식 보유, 광고·홍보에 각각 제한을 두고 있습니다. 특수관계인과의 거래가 모두 금지되는 것은 아니지만 거래 내용과 법정 대가 기준을 확인해야 합니다.이사와 임직원 : 출연자 쪽은 5분의 1을 넘기지 않아야 합니다​-출연자(총 출연재산의 1%와 2천만원 중 적은 금액을 넘게 낸 사람) 또는 그 특수관계인이 이사 현원의 5분의 1을 초과해서 이사가 되거나, 임직원으로 취임하면 초과한 이사·임직원과 관련해 지출한 직접·간접 경비(급료, 판공비, 비서실 운영경비, 차량유지비 등) 전액이 가산세로 돌아옵니다. 이사가 5명보다 적어도 5명으로 보고 계산합니다. 이 제한은 출연자와 가족관계 이사가 과반이거나 출연자가 설립한 비영리법인 등 시행령이 정한 법인에 적용되며 의료법인은 제외됩니다. (상속세 및 증여세법 제48조 제8항, 상속세 및 증여세법 제78조 제6항, 상속세 및 증여세법 시행령 제38조 제10항·제11항)​-이사의 사망·사임 등 부득이한 사유가 생겼다면 2개월 이내에 이사를 보충하거나 교체하면 가산세가 없습니다. 의사, 교직원, 보육사, 사서, 학예사, 사회복지사 자격자, 시행규칙이 정한 연구원 등과 관련한 경비는 가산세 경비에서 제외되지만, 자격증 보유만으로 확정되는 것은 아니므로 실제 담당 직무와 요건을 함께 확인해야 합니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제38조 제12항)자기내부거래 : 무상·저가로 쓰게 하면 증여세입니다​-공익법인이 출연받은 재산이나 그 매각대금을 출연자와 그 친족, 출연자가 출연한 다른 공익법인 등에게 임대하거나 빌려주면서 무상으로 사용·수익하게 하면 해당 출연재산가액이 증여세 과세대상이 되고, 낮은 대가를 받으면 법정 시가(상속세 및 증여세법 시행령 제32조 제3항의 시가와 법인세법 제52조 제2항의 시가 중 적은 금액)와의 차액에 상당하는 출연재산가액이 과세대상이 됩니다. 시가에 맞는 대가를 받고, 직접 공익목적사업과 관련해 용역을 정상 대가로 제공받는 경우 등은 예외입니다. (상속세 및 증여세법 제48조 제3항, 상속세 및 증여세법 시행령 제39조 제2항·제3항)​-예를 들어 출연자가 경영하는 회사의 상가를 출연받아 놓고 해당 회사에 시세보다 싼 임대료로 빌려주면, 임대료 차액에 해당하는 출연재산가액이 증여세 대상이 됩니다.특수관계 법인 주식 보유 : 총재산의 30%(50%)를 넘기면 가산세​-특수관계가 있는 내국법인의 주식 가액이 공익법인 총재산의 30%를 초과하면 가산세 대상입니다. 외부회계감사, 전용계좌 개설·사용, 결산서류 공시를 모두 이행하는 법인은 50%까지 허용됩니다. 초과분 시가의 5%가 매년 가산세로 부과됩니다. (상속세 및 증여세법 제48조 제9항, 상속세 및 증여세법 제78조 제7항, 상속세 및 증여세법 시행령 제38조 제14항)특수관계 기업 광고·홍보​-공익법인이 정당한 대가 없이 특수관계 기업을 광고하거나 홍보해 주면 그 행위에 직접 쓴 경비가 가산세로 부과됩니다. 다만 기업 이름만 사용하는 경우는 제외됩니다. (상속세 및 증여세법 제48조 제10항, 상속세 및 증여세법 제78조 제8항, 상속세 및 증여세법 시행령 제38조 제15항)· · ·​​​​​4. 규모에 따라 달라지는 신고와 공시 의무-공익법인이라면 규모를 불문하고 해야 하는 일과, 규모가 커질수록 추가되는 일이 있습니다. 먼저 우리 법인이 어디에 해당하는지부터 확인하세요.​1. 모든 법인에 해당하는 의무​-재산을 출연받은 법인은 사업연도 종료일부터 4개월 이내에 출연재산 사용계획 및 진도 보고서를 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. 12월 말 결산법인이라면 다음 해 4월 30일까지입니다. 제출하지 않거나 내용이 불분명하면 해당 부분 상속·증여세액의 1%가 가산세로 부과됩니다. (상속세 및 증여세법 제48조 제5항, 상속세 및 증여세법 시행령 제41조 제1항, 상속세 및 증여세법 제78조 제3항)​-공익법인에 해당하게 된 날부터 3개월 이내(지정·고시 법인은 고시일 기준)에 전용계좌를 개설해 신고하고(변경·추가는 사유 발생일부터 1개월 이내), 법령에서 정한 사용의무 거래는 그 계좌로 처리해야 합니다. 기부금을 현금으로 받았다면 5일 이내에 계좌에 넣고, 인건비와 임차료, 100만원을 초과하는 사업비는 반드시 전용계좌로 지급합니다. 현금 기부금 5일 입금이나 1만원 이하 소액 거래 등 예외 거래는 전용계좌 외 거래명세서를 작성·보관해야 합니다. 종교법인은 일반적으로 제외되지만 주식 5% 초과 보유 등 의무이행 신고 대상이면 제외되지 않습니다. (상속세 및 증여세법 제50조의2, 상속세 및 증여세법 시행령 제43조의4)​-기부금영수증을 발급한다면 사업연도 종료일부터 6개월 이내에 영수증 발급합계표를 제출하고 기부자별 발급명세를 5년간 보관해야 합니다. 전자기부금영수증을 발급했다면 이 의무는 면제됩니다. (법인세법 제112조의2)​-결산서류 공시는 사업연도 종료일부터 4개월 이내에 국세청 홈택스에 합니다. 총자산 5억원 미만이면서 수입금액과 출연받은 재산가액의 합이 3억원 미만인 소규모 법인은 간편 서식으로 공시할 수 있습니다. 종교법인은 일반적으로 공시 의무에서 제외되지만, 주식 5% 초과 보유 등 의무이행 신고 대상이면 공시 의무도 확인해야 하고 간편공시 특례도 받지 못합니다. (상속세 및 증여세법 제50조의3, 상속세 및 증여세법 시행령 제43조의5 제1항·제2항)​2. 총자산 5억원 이상 또는 수입금액과 출연재산의 합이 3억원 이상이면 추가​-외부전문가 세무확인을 받아야 합니다. 변호사, 공인회계사, 세무사 중 2명 이상을 선임해 출연재산이 공익목적에 적정하게 사용되었는지 확인받고 그 결과를 사업연도 종료일부터 4개월 이내에 세무서에 보고합니다. 출연자나 임직원(퇴직 후 5년 이내 포함), 법인과 채권·채무가 있는 사람은 선임할 수 없습니다. (상속세 및 증여세법 제50조 제1항·제2항, 상속세 및 증여세법 시행령 제43조 제1항·제2항·제6항)​3. 총자산 100억원 이상이거나 수입금액과 출연재산의 합이 50억원 이상이거나 출연재산이 20억원 이상이면 추가​-외부회계감사를 받고 감사보고서를 4개월 이내에 세무서에 제출해야 합니다. 세 가지 기준 중 하나라도 해당하면 대상입니다. 종교단체, 학교, 유치원은 일반적으로 제외되지만 주식 5% 초과 보유 등 의무이행 신고 대상이면 감사 의무도 별도로 확인해야 합니다. 판단 기준은 직전 사업연도 수치입니다. 총자산이 1,000억원 이상이면 4년 연속 자유선임 감사를 받은 뒤 이어지는 2개 사업연도에는 정부가 지정한 감사인에게 감사를 받아야 합니다. (상속세 및 증여세법 제50조 제3항·제4항, 상속세 및 증여세법 시행령 제43조 제3항·제4항, 상속세 및 증여세법 시행령 제43조의2)​4. 주식 관련 의무이행 여부 신고(상증세법)​-동일 내국법인 주식을 5% 넘게 출연받거나 취득한 법인, 특수관계 내국법인 주식을 총재산의 30%(50%) 기준에 걸쳐 보유해 신고 대상이 되는 법인 등은 사업연도 종료일부터 4개월 이내에 의무이행 여부 신고서를 관할 지방국세청장에게 제출해야 합니다. 신고하지 않으면 자산총액의 0.5%가 가산세로 부과됩니다. (상속세 및 증여세법 제48조 제13항, 상속세 및 증여세법 시행령 제41조의2 제7항, 상속세 및 증여세법 제78조 제14항, 상속세 및 증여세법 시행령 제38조 제20항)​5. 기부금 대상 공익법인은 법인세법상 의무이행 보고가 따로 있습니다​-기부금 대상 공익법인(종교단체 제외)은 전용계좌 개설·사용, 결산서류 공시, 외부회계감사, 기부금 모금액·활용실적 공개 등 법인세법 시행령에 정한 의무를 이행하고 그 이행 여부를 사업연도 종료일부터 4개월 이내에 보고합니다. 앞의 상증세법상 주식 의무이행 신고와는 별개의 의무이므로 한쪽을 제출했다고 다른 쪽까지 이행한 것으로 보면 안 됩니다. (법인세법 시행령 제39조 제5항·제7항, 국세청 공익법인 세무안내)· · ·​​​​​5. 위반 유형별로 보는 증여세와 가산세​-앞의 의무를 지키지 않았을 때의 제재는 증여세 부과와 가산세로 나뉩니다. 증여세는 사유가 발생한 날에 즉시 부과되고, 가산세는 정해진 비율을 해당 공익법인의 납부세액에 더해 부과합니다. 한 번 보면 어떤 의무가 더 위험한지 가늠할 수 있습니다.​-특히 주의할 것은 외부전문가 세무확인, 회계감사, 장부 비치 의무를 이행하지 않은 경우입니다. 수입금액과 출연받은 재산가액을 합친 금액에 0.07%(1만분의 7)를 곱해 상속세 또는 증여세로 징수하며, 세무확인을 하지 않았다면 최소 100만원입니다. 금액은 작아 보여도 이런 의무 위반이 반복되면 기부금 대상 단체 지정이 취소될 수 있다는 점에서 부담이 큽니다. (상속세 및 증여세법 제78조 제5항, 법인세법 시행령 제39조 제8항)​-기부금영수증을 사실과 다르게 발급했다면 사실과 다르게 발급된 금액의 5%, 기부자별 발급명세를 작성·보관하지 않았다면 해당 금액의 0.2%가 법인세에 가산됩니다. (법인세법 제75조의4)· · ·​​​​​6. 12월 결산 공익법인의 1년 일정표​-날짜를 놓쳐서 가산세를 내는 경우가 많습니다. 아래 일정표를 캘린더에 옮겨 두시기 바랍니다.​-날짜별로 정리하면 다음과 같습니다. 각 항목은 해당 의무의 적용 대상인 경우에 한합니다.​1. 공익법인에 해당하게 된 날부터 3개월 이내 : 전용계좌 최초 개설·신고​2. 다음 해 4월 30일 : 출연재산 보고서, 결산서류 공시, 외부전문가 세무확인서·외부회계감사보고서 제출, 상증세법상 주식 의무이행 신고​3. 다음 해 4월 30일 : 법인세법상 기부금 대상 공익법인의 의무이행 여부 보고, 모금액·활용실적 공개​4. 다음 해 6월 30일 : 기부금영수증 발급합계표 제출​-장부와 중요한 증명서류는 사업연도 종료일부터 10년간 보존해야 합니다. (상속세 및 증여세법 제51조 제2항)​-일정표는 12월 말 결산법인 기준입니다. 결산월이 다르면 사업연도 종료일부터 4개월·6개월로 직접 계산해야 합니다.​-기부금 대상 공익법인(종교단체 제외)은 별도로 기부금 모금액 및 활용실적을 매년 사업연도 종료일부터 4개월 이내에 법인 홈페이지와 국세청 홈페이지에 공개해야 합니다. 다만 결산서류를 법정 표준서식으로 공시하면 이 공개를 한 것으로 보므로 같은 자료를 중복 제출하지 않는지 확인하세요. 또한 수익사업 지출을 제외한 지출액의 80% 이상을 직접 고유목적사업에 지출해야 하고, 최근 2년간 고유목적사업 지출 내역도 있어야 합니다. 이는 상증세법상 '운용소득의 80% 사용'과 분모가 다른 별도 기준입니다. 이 의무를 어기면 지정이 취소될 수 있습니다. (법인세법 시행령 제39조 제5항·제8항)​-일반 비영리법인이 기부금 대상 단체로 지정받으려면 국세청 안내 기준으로 매 분기(1·4·7·10월) 10일까지 국세청에 추천을 신청해야 하고, 지정은 분기 말에 이루어집니다. 구체적인 신청 절차와 제출서류는 시행규칙과 국세청 안내로 확인하세요. (법인세법 시행령 제39조 제1항 제1호 바목)· · ·​​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 출연 전에 주식 출연 한도(5%·10%·20%)부터 확인하세요. 한도를 넘는 초과분은 출연 즉시 과세가액에 산입됩니다.​2. 출연받은 재산은 직접 목적사업에 사용할지, 공익목적사업 재원 마련을 위해 수익용으로 운용할지부터 정하세요. 매각한다면 매각대금 사용 기준(1년 30%·2년 60%·3년 90%, 누적), 계속 보유·운용한다면 운용소득 80%와 일정비율 사용 의무를 각각 관리해야 합니다.​​3. 이사회 구성은 출연자 쪽 이사가 5분의 1을 넘지 않는지 해마다 확인하세요. 이사 사임으로 비율이 깨졌다면 2개월 이내에 보충해야 합니다.​4. 출연자나 그 가족이 운영하는 회사와의 임대차, 용역, 대여가 있다면 시가 기준 대가를 받고 있는지 계약서와 입금 내역으로 점검하세요.​5. 결산서류 공시, 출연재산 보고, 세무확인서·회계감사보고서 제출은 사업연도 종료일부터 4개월 이내입니다. 반면 전용계좌 최초 개설·신고는 공익법인에 해당하게 된 날부터 3개월 이내이므로 결산 일정과 따로 관리해야 합니다. 결산이 끝나기 전에 외부전문가 선임부터 마쳐 두면 안전합니다.​6. 국세청 홈택스의 공익법인 안내 메뉴에서 특수관계인 해당 여부 사전상담을 신청할 수 있습니다. 이사 선임이나 임대차 상대가 특수관계인에 해당하는지 불확실하다면 미리 확인해 두세요.· · ·​​​​​· · ·참고 법령 및 예규상속세 및 증여세법 제16조 (공익법인등에 출연한 재산에 대한 상속세 과세가액 불산입)상속세 및 증여세법 제48조 (공익법인등이 출연받은 재산에 대한 과세가액 불산입 등)상속세 및 증여세법 제50조 (공익법인등의 세무확인 및 회계감사의무)상속세 및 증여세법 제50조의2 (공익법인등의 전용계좌 개설·사용 의무)상속세 및 증여세법 제50조의3 (공익법인등의 결산서류등의 공시의무)상속세 및 증여세법 제51조 (장부의 작성·비치 의무)상속세 및 증여세법 제78조 (가산세 등)상속세 및 증여세법 시행령 제12조 (공익법인등의 범위)상속세 및 증여세법 시행령 제38조 (공익법인등이 출연받은 재산의 사후관리)상속세 및 증여세법 시행령 제39조 (공익법인등의 자기내부거래에 대한 증여세 과세)상속세 및 증여세법 시행령 제40조 (공익법인등에게 부과되는 증여세 과세가액의 계산 등)상속세 및 증여세법 시행령 제41조 (출연재산 명세의 보고 등)상속세 및 증여세법 시행령 제41조의2 (공익법인등의 주식보유 요건 및 의무이행 신고)상속세 및 증여세법 시행령 제43조, 제43조의2, 제43조의4, 제43조의5 (세무확인·회계감사, 감사인 지정, 전용계좌, 결산서류 공시)상속세 및 증여세법 시행령 제80조 (가산세 등)상속세 및 증여세법 시행규칙 제11조의2 (직접 고유목적사업에의 사용 등, 일시 취득한 재산)법인세법 제29조 (비영리내국법인의 고유목적사업준비금의 손금산입)법인세법 제75조의4, 법인세법 제112조의2 (기부금영수증 발급·작성·보관 불성실 가산세, 발급합계표)법인세법 시행령 제39조 (공익성을 고려하여 정하는 기부금의 범위 등)국세청 「2026년 공익법인 세무안내 요약」 (국세청 홈페이지 > 국세신고안내 > 법인신고안내 > 공익법인)​※ 국세청 예규·판례는 세부 사안별로 다르므로 개별 검토 시 국세법령정보시스템(taxlaw.nts.go.kr)에서 확인하시기 바랍니다.​이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://m.expert.naver.com/mobile/expert/product/detail?storeId=100009428&productId=100019739양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com#강서구상속세전문세무사 #마곡상속세전문세무사 #발산역상속세전문세무사 #강남상속세전문세무사 #가양동상속세전문세무사 #염창동상속세전문세무사 #등촌동상속세전문세무사 #화곡동상속세전문세무사 #양천구상속세전문세무사 #영등포상속세전문세무사 #은평구상속세전문세무사 #김포상속세전문세무사 #부천상속세전문세무사 #일산상속세전문세무사 #금천구상속세전문세무사 #공익법인 #공익법인세무 #출연재산사후관리 #공익법인가산세 #공익법인증여세 #자연세무회계컨설팅 #절세도사저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#발산역상속세전문세무사#강남상속세전문세무사#가양동상속세전문세무사#염창동상속세전문세무사#등촌동상속세전문세무사#화곡동상속세전문세무사#양천구상속세전문세무사#영등포상속세전문세무사#은평구상속세전문세무사#김포상속세전문세무사#부천상속세전문세무사#일산상속세전문세무사#금천구상속세전문세무사#공익법인#공익법인세무#출연재산사후관리#공익법인가산세#공익법인증여세#자연세무회계컨설팅#절세도사#공익법인의무사항#공익법인사후관리#공익법인의무사항가산세#공익법인의무사항홈택스제출방법#공익법인전문세무사

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224429149628원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 절세컨설팅을 연구하는 세무컨설팅 세로움, 이상웅 세무사입니다.​“재개발 입주권을 자녀에게 주려고 하는데, 아파트일 때 증여하는 게 좋을까요?”“조합에서 정한 권리가액으로 신고하면 되는 건가요?”“이주비 대출까지 같이 넘기면 세금을 줄일 수 있나요?”재개발 입주권 증여, 재건축 입주권 증여를 고민하고 있다면, 가장 먼저 궁금해지는 질문들입니다.​재개발·재건축 입주권 증여는 단순히 현재 시세에 증여세율을 적용하는 것으로 끝나지 않습니다. 입주권 증여시기에 따라 입주권 증여세와 평가방법이 크게 달라지고, 기존 건물의 철거 여부에 따라 입주권 취득세 역시 크게 달라질 수 있습니다.​이번 글에서는 재개발·재건축 조합원입주권을 증여할 때 관리처분계획인가 전·후, 철거 전·후, 준공 전·후 중 어느 시점이 유리한지 살펴보고, 증여재산의 평가방법과 감정평가를 활용하여 증여세 부담을 줄일 수 있는 방법까지 자세히 설명드리겠습니다.​​​​​​1. 가장 유리한 입주권 증여시기는?(재개발 증여, 재건축 증여)재개발·재건축 물건의 증여시기는 크게 다음 4가지 단계로 나누어볼 수 있습니다.1. 관리처분계획인가 전 증여2. 관리처분계획인가 후 증여3. 철거 후 증여4. 준공 후 증여​각 단계마다 증여세와 취득세에서 재산을 바라보는 기준이 다르기 때문에, 증여시기를 정할 때에는 이를 구분해서 살펴봐야 합니다.​<1> 관리처분계획인가 전과 후(증여세와 양도소득세)관리처분계획인가일은 양도소득세와 증여세에서 기존 주택이 조합원입주권으로 변경되는 기준일이 됩니다.기존 건물이 철거되지 않았더라도 관리처분계획인가를 받게 되면 해당 물건은 입주권으로 간주되어 적용되는 법 규정이 달라지게 됩니다.구분증여재산의 성격재산평가기준(보충적 평가방법)관리처분계획인가 전기존 토지·건물공시가, 공시지가 등관리처분계획인가 후부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원 입주권)조합원 권리가액 + 평가기준일까지 납입한 추가분담금 + 평가기준일 현재 프리미엄​재개발 재건축 증여세 계산은 증여재산의 종류에 따라 기준이 달라집니다.​보충적 평가방법이 적용하는 경우, 관리처분계획인가 전이라면 공시가 또는 공시지가로 간편하게 증여할 수 있지만, 입주권이 됐다면 조합원 권리가에 기납입 추가분담금과 프리미엄 금액을 더해 계산됩니다.따라서 재개발, 재건축이 예정된 부동산이라면 관리처분계획인가 전에 증여한다면 공동주택가격이나 공시지가 등 상대적으로 낮은 보충적 평가액을 활용할 수 있기 때문에 증여세 측면에서 상당히 유리할 수 있습니다.[입주권 부담부증여]단순증여가 아니라 이주비 대출 등의 채무를 함께 승계하는 부담부증여를 고려하고 있다면 양도소득세도 함께 검토해야 합니다.​관리처분계획인가 여부에 따라 양도소득세 비과세 요건과 장기보유특별공제 계산이 달라지게 되므로 증여가 아니라 부담부증여를 염두하고 있으신 분들은 양도소득세도 함께 검토해봐야 합니다.​​<2> 철거 후 증여(입주권 취득세)철거 여부에 따라 입주권 취득세가 달라집니다. 철거 여부에 따른 입주권 증여시기가 증여세에는 영향을 미치지 않습니다.​취득세는 관리처분계획인가 여부와 관련 없이 철거 여부가 기준이 됩니다. 관리처분게획인가 이후라도 기존 건축물이 철거·멸실 되기 전이라면 취득세에서는 입주권이 아닌 여전히 기존 토지·건물로 간주합니다.​따라서 다주택자로서 취득세 중과여부가 중요한 분들은 철거 여부로 달라지는 취득세를 유의해야 합니다.구분취득세 과세대상과세표준철거 전기존 토지·건물시가인정액 또는 공시가격철거 후토지시가인정액 또는 공시지가철거 전 증여하는 경우 부동산이 상가라면 일반 취득세가 적용되지만, 주택이라면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 주택 취득세 중과세율은 일반세율(3.5%)에 비해 약 4배 정도의 매우 높은 세율(12%)이 적용됩니다.​조정대상지역 소재 주택으로서 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여받는 경우 12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만 이 경우에도 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 예외적으로 일반세율이 적용될 수 있습니다.구분요건적용세율취득세 중과 적용조정대상지역 주택 + 시가표준액 3억원 이상중과세율(12%)취득세 중과 제외①조정대상지역 외 주택 or 시가표준액 3억원 미만의 주택일반세율(3.5%)취득세 중과 제외②1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여일반세율(3.5%)철거 전과 철거 후의 증여시기를 결정할 때 가장 중요한 점은 철거 후에는 토지로 취급되기 때문에 다주택자 중과세율이 적용되지 않는 것입니다.따라서 증여자 또는 수증자가 다주택자인 경우로서 취득세 중과가 적용되는 상황이라면 멸실 직후에 증여하는 것이 취득세에서 유리할 수 있습니다.다만, 철거를 기다리는 동안 프리미엄이 상승하면 증여세가 증가할 수도 있기 때문에, 철거까지 기간이 오래 남았거나 시세가 빠르게 상승할 것으로 예상되는 경우에는 증여세(부담부증여는 양도세 포함)와 취득세를 비교하여 증여시기 선택을 하시는 것이 중요하겠습니다.​​[입주권 부담부증여]자녀가 실제로 인수하는 채무 부분은 유상취득으로 보기 때문에, 해당 부분이 주택이라면 수증자인 자녀의 주택 수와 취득하는 주택의 소재지역 등에 따라 주택 유상취득 중과 여부를 별도로 판단하게 됩니다. 따라서 부모님이 1주택자라도 자녀가 다주택자라면 중과세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.​반면 채무를 제외한 순수 증여 부분은 앞서 살펴본 주택 무상취득 중과 규정을 적용합니다. 부담부증여의 채무액은 일정한 객관적 자료를 통해 자녀가 실제 인수한 사실도 입증되어야 합니다.​​<3> 준공 후 증여(증여세와 취득세)입주권이 신축아파트로 준공이 되면 다시 주택을 보유한 것으로 간주합니다.​​① 증여세먼저 증여세에서 준공 전 증여시 증여가액은 입주권의 시가를 기준이 되지만, 준공 후 증여한다면 증여일 현재 완공된 아파트의 시가가 기준이됩니다.​입주권이라고 해서 별도의 낮은 증여세율이나 특별공제가 적용되는 것은 아닙니다. 동일한 가족관계와 과거 증여 내역이라면 기본공제와 세율 구조는 같습니다. 따라서 준공 직전과 준공 직후의 증여세 차이는 발생하지 않습니다.​차이는 결국 증여재산 평가액에서만 발생하는 것이고, 정비사업이 진행되면서 사업의 불확실성이 줄어들고 신축 아파트 가격이 구체화되면 입주권 또는 준공된 아파트의 가치가 상승하는 경우가 많습니다.따라서 준공 전 입주권의 시가가 준공 후 아파트의 시가보다 낮고, 앞으로 시세 상승이 예상된다면 준공 전에 증여하는 것이 증여세 측면에서 유리할 수 있습니다.​② 취득세준공 전 단계이면서 철거 이후라면 취득세는 토지에 대한 증여로 보아 항상 일반세율(3.5%)이 적용됩니다. 반면 준공 후 단계에서는 주택을 증여받는 것이므로 앞서 설명드렸던 조정대상지역, 시가표준액 등의 요건에 따라 12%의 높은 중과세율이 적용될 수 있습니다.따라서 취득세 측면에서도 주택이 멸실된 이후부터 신축아파트가 준공되기 전까지의 기간이 증여에 더 유리할 수 있는 것입니다.​​③ 준공 취득세(원시취득)증여에 따른 취득세와 별도로 재개발·재건축 사업이 완료되어 신축 아파트를 취득하면 신축 건축물에 대한 원시취득 취득세가 발생합니다.준공 전에 자녀에게 입주권을 증여했다면 자녀가 조합원으로서 신축 건물을 취득하여 준공 취득세를 부담하게 되고, 준공 후에 증여한다면 부모가 먼저 신축주택에 대한 준공 취득세를 부담한 이후 완성된 주택을 자녀에게 증여하게 됩니다.구분적용세율과세표준준공 전 증여(1) 자녀가 기존 부동산을 증여받아 취득세 부담(2) 이후 자녀가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담시가인정액 또는 공시가격준공 후 증여(1) 부모가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담(2) 이후 자녀가 완공된 주택을 증여받아 증여 취득세 부담시가인정액 또는 공시지가따라서 “준공 전에는 취득세를 두 번 내지만, 준공 후에는 한 번만 낸다”는 비교는 가족 전체 관점에서는 잘못된 비교입니다. 준공 후 증여에도 부모님의 신축 취득과 자녀의 증여 취득이 존재하기 때문에 전체 취득세는 동일합니다.​​④ 추가분담금추가분담금과 같은 현실적인 문제도 있습니다. 증여시기를 정할 때는 추가분담금을 누가 납부할 것인지를 함께 고려해야 합니다.​준공 전 입주권으로 증여하는 경우 미납된 추가분담금은 자녀가 납부해야합니다. 만약 자녀가 자금이 부족해서 부모님이 대납하는 경우 추가분담금을 추가 증여재산으로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.​이 경우 가족간 차용을 활용하여 적절하게 대비를 해둔다면 증여세를 피할 수 있습니다. 다만, 차용으로 인정받기 위해서는 자녀의 소득과 상환능력, 상환기한, 적정한 이자 지급 및 원금 상환방식 등을 갖추어 놓아야 합니다.​가족간 차용에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981세무사가 알려드리는 가족간 차용증, 무이자차용 완벽하게 이해하기안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 ...blog.naver.com​만약 부모님이 자금이 없어 자녀가 추가분담금을 내야하는 상황이라면 오히려 준공 전 미리 증여해야합니다. 증여하기 전 납입된 추가분담금을 자녀가 냈다면 자녀가 부모님에게 증여한 것으로 보아 역시 증여세가 추징될 수 있기 때문입니다.​​​​​​2. '조합원 권리가액'으로입주권 증여가액을 신고해도 괜찮을까?입주권도 증여시기와 평가방법에 따라 증여세 부담을 상당히 줄일 수 있습니다.​증여세는 원칙적으로 증여일 현재의 시가를 기준으로 계산합니다. 상속세 및 증여세법은 시가가 존재하면 시가를 우선 적용하고, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용하도록 하고 있습니다.순서내용비고1순위해당 입주권의 매매가액,감정평가액, 수용·경매가액평가기간 안에 여러 개가 있으면 증여일에 가장 가끼운 날의 가액2순위유사한 재산의 매매사례가액 등해당 입주권 자체의 가액(1순위)이 있으면 1순위 금액 적용3순위보충적 평가액권리가액 + 기납부 분담금 + 프리미엄 가액재개발 입주권 증여세와 입주권 취득세를 가장 많이 줄일 수 있는 상황은 3순위인 보충적 평가 방법을 사용할 수 있는 경우입니다.​앞서 설명드린 것처럼① 관리처분 전 단계에서 단독주택이거나 거래가 거의 없는 나홀로 아파트 ② 관리처분인가 이후지만 아직 시세가 형성되지 않은 입주권은 절세효과가 크게 발생할 수 있는 물건입니다.짧게는 최근 6개월, 길게는 최근 2년 이내에 위치, 조망권, 용도, 면적, 방향 등을 종합적으로 고려했을 때 유사한 물건의 거래가격이 없는 경우 시세보다 현저히 낮은 공동주택가격 또는 권리가액을 기준으로 증여할 수 있습니다.보충적 평가방법을 적용할 수 있는 경우 입주권의 평가액은 다음과 같습니다.만약 증여일 현재 프리미엄이 형성되기 전이라면 조합원 권리가액에 대해서만 증여세를 내면 되지만, 프리미엄이 형성되어 있다면 권리가액에 프리미엄을 합한 금액이 증여재산가액으로 적용됩니다.따라서 추가분담금이 납입되기 전, 프리미엄이 형성되기 전에 빠르게 증여시기를 정한다면 1순위, 2순위 금액에 비해 훨씬 낮은 권리가액으로 증여가 가능하므로, 증여세 부담은 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.​​​​​3. 입주권도 감정평가를 받으면증여세를 줄일 수 있을까?보충적 평가액을 사용하지 못하는 경우라도 감정평가를 활용하여 증여세를 줄일 수 있습니다.​예를 들어 유사한 입주권의 거래가액은 10억원이지만, 증여하려는 입주권의 구체적인 조건을 반영한 감정가액이 9억원으로 산정되었다고 가정해보겠습니다. 유사한 입주권의 거래가액 10억원은 2순위에 해당하는 시가이지만, 증여하려는 입주권의 감정평가액 9억원은 1순위에 해당하는 금액이기 때문에 우선적으로 적용될 수 있습니다.​따라서 주변 입주권에 시세가 형성되어 있더라도 증여하려는 입주권의 개별적인 특성을 객관적으로 반영한 감정가액이 유사매매사례가액보다 낮게 산정된다면 증여세 부담을 줄일 수 있는 경우가 있습니다.​다만, 감정평가법인을 통해 받은 감정평가액이라도 적법한 시기와 방법에 따라 산정된 평가액이 아니라면 부인되어 증여세와 가산세사 추징될 수 있으니 유의하시길 바라겠습니다.감정평가의 시기와 방법, 평가대상, 비교사례의 선정 등이 객관적이고 합리적이어야 하고, 지나치게 낮은 감정가액은 과세관청의 재감정 대상이 될 수도 있습니다. 세법은 감정가액이 보충적 평가액 또는 유사재산 시가의 일정 수준에 미달하는 경우 과세관청이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰할 수 있도록 규정하고 있습니다.​즉 감정평가법인을 통해 감정평가를 받았다는 사실 자체가 중요한 것이 아니라, 어떤 거래사례를 기준으로 어떤 방식으로 평가했는지가 중요합니다.​따라서 증여세 절세를 목적으로 감정평가를 활용한다면 단순히 낮은 감정가액을 받는 것이 목적이 되어서는 안 되고, 증여일 현재 해당 입주권의 적정한 교환가치를 객관적으로 설명할 수 있는 평가인지를 함께 검토해야 합니다.​​​​​​4. '권리가액 산정을 위한 감정평가액'도세법상 시가가 될 수 있을까?재개발·재건축 부동산은 관리처분계획과 조합원권리가액을 산정하기 위해 종전자산에 대한 감정평가를 진행합니다. 실제로 이때 받은 종전 자산의 감정평가를 증여재산가액으로 하여 증여할 수 있는지에 대한 질문을 많이 받습니다.​종전자산 감정평가액이 일반적인 시세보다 낮게 산정되어 있는 경우가 있기 때문에, 해당 감정가액을 세법상 시가로 인정받을 수 있다면 상당한 절세효과가 발생할 수도 있습니다.​하지만 종전자산 감정평가는 원래 증여세 신고를 목적으로 실시한 평가가 아니므로, 평가목적만이 아니라 평가기간, 평가방법, 평가대상과 실제 증여재산이 일치하는지 등을 함께 검토해야 합니다.재건축 아파트 소유자가 배우자와 자녀에게 일부 지분을 증여하고 종전자산 감정가액을 기준으로 증여세를 신고한 사건에서, 과세관청과 조세심판원은 이를 부인하고 같은 동의 매매사례가액을 적용하여 증여세와 가산세를 부과하였습니다.​해당 판결은 감정평가 금액이 있다는 사실만으로 충분한 것이 아니라, 실제로 증여받은 재산과 권리의 가치를 설명할 수 있는지가 중요한 점이라는 것을 보여줍니다.​​하지만 감정평가의 목적이 세법상 시가 인정 여부의 절대적인 기준은 아닙니다.위 법원의 판결처럼 평가의 목적이 다르더라도 평가 기준과 원칙이 적절하여 증여시점의 가치를 적정하게 반영하고 있다면 세법상 시가로 인정될 수 있습니다.​따라서 권리가액 산정의 적용 여부는 감정평가의 기준시점과 작성일 등 적법한 요건을 준수한 평가액인지를 먼저 판단해야 합니다. 거기에 감정평가액이 해당 재산의 상태와 객관적 가치에 영향을 미치는 요소가 제대로 반영되어 있는지도 살펴봐야 합니다.결국 절세목적으로 종전자산의 감정평가액을 증여재산가액으로 활용하려는 경우에는 전문가와 함께 적용 가능성을 충분히 검토하시어 진행하시는 것을 추천드립니다.​​​​​마치며입주권 증여는 언제 증여하느냐와 어떤 방법으로 재산가액을 평가하느냐에 따라 증여세와 취득세에서 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.​증여하려는 물건의 현재 사실관계와 향후 예상 시세, 그리고 증여자와 수증자의 자금여력과 주택 보유에 따라 달라지는 세금의 유불리를 정확하게 분석하여 증여 계획을 세운다면 가장 유리한 방향으로 최선의 절세를 할 수 있을 것입니다.​또한 증여의 방식이 아닌 이주비대출 등의 채무를 함께 승계하는 '부담부증여',더 나아가서 입주권을 자녀에게 저가로 양도하는 '저가매매'의 방식을 활용한다면 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.​입주권 증여를 계획하고 있다면 단순히 현재 증여세 한 가지만 계산하기보다는 현재부터 준공 이후까지 가족 전체가 부담하게 되는 세금을 비교한 뒤 증여시기와 이전방법을 결정하는 것이 가장 중요합니다.함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001가족간 부동산 교환, 증여보다 유리할까?부담부증여·저가양도·교환 절세 비교https://blog.naver.com/highyes_tax/224419995034상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

[상속세, 양도세]상속지분 협의분할시 지분포기대가를 받은 경우,양도에 해당함부동산거래관리과-56등록일자 : 2013.04.10.생산일자 : 2013.02.05.요지피상속인의 부동산을 상속함에 있어서 「민법」제1013조【협의에 의한 분할】에 따라 상속인 중 한 명이 그의 상속지분을 포기하는 대가로 다른 상속인으로부터 대가를 지급받는 경우 그 포기한 상속지분 상당의 부동산은 「소득세법」제88조제1항에 따라 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것(양도)으로 보는 것임회신피상속인의 부동산을 상속함에 있어서 ｢민법｣제1013조【협의에 의한 분할】에 따라 상속인 중 한 명이 그의 상속지분을 포기하는 대가로 다른 상속인으로부터 대가를 지급받는 경우 그 포기한 상속지분 상당의 부동산은 ｢소득세법｣제88조제1항에 따라 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보는 것입니다.상세내용※ 관련참고자료1. 질의내용 요약○ 사실관계- ‘12.11.24. 피상속인 사망 (상속인 : 배우자, 子1, 子2)- 피상속인의 유일한 상속재산 : 수원시 장안구 소재 단독주택A⇨ 상속인간 협의분할로 子1이 단독소유권 확보- ‘12.12.17. 子1, 子2 공동소유중이던 수원 장안구 소재 단독주택B 지분1/2⇨ 자2에게 상속지분 포기대가로 소유권이전해줌(등기원인 : 매매)○ 질의내용- 子2의 상속지분 포기대가를 양도로 보는 포기지분은 1/3.5로 보아야 하는 지 1/2로 보아야 하는 지 여부2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.〇 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)(이하 생략)○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정)가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정)나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액○ 민법 제1013조 【협의에 의한 분할】① 전조의 경우외에는 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다.② 제269조의 규정은 전항의 상속재산의 분할에 준용한다○ 민법 제1042조 【포기의 소급효】상속의 포기는 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다○ 민법 제1043조 【포기한 상속재산의 귀속】상속인이 수인인 경우에 어느 상속인이 상속을 포기한 때에는 그 상속분은 다른 상속인의 상속분의 비율로 그 상속인에게 귀속된다나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 법규재산2012-237. 2012.07.28.「피상속인의 부동산을 상속함에 있어서 공동상속인 중 일방이 그의 상속지분을 포기하는 대가로 다른 일방으로부터 현금을 지급받은 경우 그 포기한 상속지분 상당의 부동산은 「소득세법」제88조제1항에 따라 자산이 유상으로 사실상 이전됨으로써 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 이 경우 양도시기는 포기한 상속지분 상당의 부동산에 대한 대금을 청산한 날로 하는 것이나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 하는 것입니다.○ 재산세과-236, 2012.06.25.공동상속인중 1인이 상속재산인 부동산 중 다른 상속인의 지분을 상속받은 대가로 다른 상속인에게 그 1인이 소유한 현금을 지급하기로 협의분할할 경우에는 그 다른 상속인의 지분에 해당하는 재산이 그 특정상속인에게 유상으로 이전된 것으로 보는 것임○ 재산세과-157, 2012.04.24.상속개시후 최초로 협의분할에 의한 상속등기 등을 함에 있어서는 특정상속인이 법정상속분을 초과하여 재산을 취득하는 경우에도 증여세가 과세되지 아니함○ 부동산거래관리과-39, 2012.01.17.자산을 교환한 경우의 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이나, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」제176조의2제1항 각 호에 해당하여 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는「소득세법」제114조제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것입니다 (같은 뜻 : 부동산거래관리과-75, 2011.01.27.)○ 부동산거래관리과-75, 2011.01.27.자산을 교환한 경우의 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이나, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」제176조의2제1항 각 호에 해당하여 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는「소득세법」제114조제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것입니다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 안과 의원·병원을 개원하시거나 운영 중이신 원장님께서 꼭 알아두셔야 할 안과 사업개시 방법, 절세방법, 운영 시 주의사항에 대해서 설명드리겠습니다안과 세무, 무엇이 다를까요?-안과는 백내장·녹내장 같은 질병 치료와 함께 시력교정이나 눈꺼풀 성형처럼 건강보험이 적용되지 않는 진료가 함께 이루어지는 경우가 많습니다. 여기에 렌즈 관련 수입까지 더해지면 거래 형태에 따라 부가가치세 면세 매출과 과세 매출이 섞이는 구조가 될 수 있습니다.-또한 검사·수술 장비 투자 규모가 커서 감가상각 방법과 세액공제 선택에 따라 초기 몇 년간의 세금이 크게 달라집니다.-그래서 안과 세무는 개원 절차 → 부가가치세 구분 → 절세 설계 → 운영 중 위험 관리 순서로 준비하시는 것이 좋습니다.· · ·​​​​​​사업개시 방법 ① 개원 절차 6단계​1. 의료기관 개설 신고·허가​-의사는 의원 또는 병원을 개설할 수 있습니다. 의원은 시장·군수·구청장에게 신고, 병원급은 시·도지사의 허가를 받아야 합니다. (의료법 제33조 제2항·제3항·제4항)​-입지 계약 전에 꼭 확인하세요. 약국 시설 안이나 약국과 전용 통로로 연결된 곳, 허가·신고 없이 지은 건축물에는 의료기관을 개설할 수 없습니다. (의료법 제33조 제7항) 또한 의료인은 어떤 명목으로도 둘 이상의 의료기관을 개설·운영할 수 없습니다. (의료법 제33조 제8항)​2. 사업자등록 신청​-사업개시일부터 20일 이내에 신청하며, 개시 전에도 신청할 수 있습니다. 과세사업자는 부가가치세법에 따라, 순수 면세사업자는 소득세법에 따라 등록하되 부가가치세법 제8조를 준용합니다. (소득세법 제168조 제1항·제3항, 부가가치세법 제8조 제1항) 법령에 따라 신고하는 사업이므로 개설신고증 사본과 임대차계약서 사본을 첨부합니다. (부가가치세법 시행령 제11조 제3항)​-진료 중심이면 면세사업자로 등록하지만, 쌍꺼풀수술 같은 과세 항목을 할 예정이라면 처음부터 과세·면세 겸영으로 등록하는 것이 간편합니다. 나중에 과세사업을 추가할 때는 사업자등록 정정신고를 하면 됩니다. (부가가치세법 시행령 제11조 제10항)​-참고로 의사업은 간이과세가 적용되지 않습니다. (부가가치세법 시행령 제109조 제2항 제7호)​3. 복식부기와 사업용계좌​-일반 업종의 신규 사업자는 간편장부대상자이지만, 의사업은 제외되어 개원 첫해부터 복식부기의무자입니다. (소득세법 시행령 제208조 제5항, 부가가치세법 시행령 제109조 제2항 제7호)​-복식부기의무자는 인건비·임차료·거래대금을 사업용계좌로 주고받아야 합니다. (소득세법 제160조의5 제1항) 개원과 동시에 복식부기의무자가 되면 계좌 신고는 다음 과세기간 개시일부터 6개월 이내에 하면 됩니다. 예를 들어 2026년에 개원하셨다면 2027년 6월 30일까지입니다. (소득세법 제160조의5 제3항)​-신고기한이 넉넉해 보여도 개원 때부터 사업용계좌를 따로 만들어 쓰시는 것이 안전합니다. 신고하지 않거나 사용하지 않으면 가산세가 부과됩니다. (소득세법 제81조의8)​4. 현금영수증 가맹점 가입​-의사업은 현금영수증 가맹점 가입 대상이며, 사업개시일부터 60일 이내에 가입해야 합니다. (소득세법 제162조의3 제1항, 소득세법 시행령 제210조의3 제1항 제3호·제11항)​-안과는 현금영수증 의무발행 업종입니다. 건당 거래금액이 10만원 이상인 진료 등의 대금을 현금으로 받으면 환자의 요청이 없어도 현금 수납분에 대해 현금영수증을 발급해야 합니다. 계좌이체로 받은 진료비도 함께 관리하세요. (소득세법 제162조의3 제4항, 소득세법 시행령 별표 3의3)​-환자가 발급을 원하지 않거나 인적사항을 모르면 현금을 받은 날부터 5일 이내에 국세청 지정 코드(010-000-1234)로 자진발급합니다.​-건강보험 급여 진료라고 해서 환자가 현금으로 낸 본인부담금의 발급의무까지 없어지는 것은 아닙니다. 공단 부담금과 본인부담금을 구분하고, 가산세 적용 제외 범위는 시행령으로 별도 확인하세요.​-가입기한을 넘기면 대상 수입금액 × 미가입일수 ÷ 365(윤년 366) × 1%의 가산세가 있습니다. 계산서·세금계산서 발급분 등 법령상 제외되는 수입금액은 뺍니다. (소득세법 제81조의9 제2항 제1호)​5. 감가상각방법 신고​-의료장비는 건축물이 아닌 유형자산이므로 정률법 또는 정액법 중 하나를 선택해 신고합니다. 신규 사업자는 사업을 개시한 날이 속하는 과세기간의 종합소득세 확정신고기한까지 신고하고, 신고하지 않으면 정률법으로 계산합니다. (소득세법 시행령 제64조 제1항·제2항·제4항)​-정률법은 초기에 상각비가 크고 정액법은 매년 균등합니다. 한 번 신고한 방법은 계속 적용해야 하므로 개원 초기 소득 예상을 놓고 신중하게 정하셔야 합니다. (소득세법 시행령 제64조 제3항)​6. 개원 전 지출과 부가가치세 매입세액​-면세 진료에 쓰는 인테리어·장비의 부가가치세는 매출세액에서 공제되지 않고 환급도 되지 않습니다. (부가가치세법 제39조 제1항 제7호) 대신 그 금액은 취득원가에 포함되어 감가상각이나 필요경비로 처리됩니다. (소득세법 제33조 제1항 제9호 단서)​-반면 쌍꺼풀수술 같은 과세사업에 쓰는 지출은 매입세액 공제 대상입니다. 사업자등록 전에 받은 세금계산서는 원칙적으로 공제되지 않지만, 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 사업자등록을 신청하면 공제받을 수 있습니다. (부가가치세법 제39조 제1항 제8호) 과세·면세에 함께 쓰이는 매입세액은 안분해서 계산합니다. (부가가치세법 제40조)· · ·​​​​​사업개시 방법 ② 안과 부가가치세, 면세와 과세 구분-의사가 제공하는 진료용역은 원칙적으로 부가가치세가 면제됩니다. 다만 건강보험 요양급여 대상에서 빠지는 진료 중 시행령이 정한 항목은 과세입니다. (부가가치세법 제26조 제1항 제5호, 부가가치세법 시행령 제35조 제1호)​-안과와 관련해서는 쌍꺼풀수술 등 성형수술이 직접 열거되어 있습니다. 단, 성형수술로 인한 후유증 치료, 선천성 기형의 재건수술, 종양 제거에 따른 재건수술은 제외됩니다. (부가가치세법 시행령 제35조 제1호 가목)​-반대로 백내장·녹내장 수술처럼 질병 치료를 목적으로 하는 진료는 열거된 과세 항목에 해당하지 않으므로 면세로 보는 것이 원칙입니다.​-비급여 진료라고 해서 모두 부가가치세가 과세되는 것은 아닙니다. 열거된 성형수술에 해당하는지가 기준이며, 라식·라섹 같은 통상적인 시력교정술은 열거 항목이 아니라서 면세 의료보건용역으로 봅니다. 다만 개별 시술의 성격은 신고 전에 확인하세요.​-눈꺼풀 수술은 수술명만으로 정하지 말고 질병 치료인지 미용 목적 성형수술인지를 진료기록과 실제 시술 내용으로 판단합니다. 후유증 치료, 선천성 기형 재건, 종양 제거 재건은 과세 제외입니다. (부가가치세법 시행령 제35조 제1호)​-렌즈 관련 매출은 단순한 제품 판매인지, 의사의 진료에 수반된 의료보건용역인지를 구분해야 합니다. 단순 소매판매는 원칙적으로 과세이고 세금계산서·현금영수증을 발급해야 하지만, 의사가 환자의 시력교정을 위해 콘택트렌즈를 끼워주고 받는 진료비는 면세로 본 국세청 해석이 있습니다. 렌즈 수입을 일률적으로 과세로 처리하지 말고 실제 공급 형태를 확인하세요. (국세청 해석 1985.4.12. '의사의 콘택트렌즈 의료비는 면세' — 게시 전 taxlaw.nts.go.kr에서 최신 해석 확인 필요)​-또한 사업자등록에 판매업종을 추가했다고 해서 의료기관 내 안경·렌즈 판매가 당연히 허용되는 것은 아닙니다. 시력보정용 안경·렌즈의 판매자격과 영업 형태는 의료기사 등에 관한 법률 등 관계 법령도 별도로 확인하세요.​-과세와 면세를 함께 하면 겸영사업자가 됩니다. 부가가치세를 신고할 때 면세 수입금액도 함께 신고하면 사업장현황신고를 한 것으로 봅니다. (소득세법 제78조 제1항 제2호 단서) 진료 전체가 면세인 순수 면세사업자는 부가가치세 신고 대신 다음 해 2월 10일까지 사업장현황신고를 합니다. (소득세법 제78조 제1항)· · ·​​​​안과 원장님을 위한 절세방법1. 통합투자세액공제 (장비 투자)​-의료장비 같은 사업용 유형자산에 투자하면 중소기업은 투자금액의 10%를 소득세에서 공제받을 수 있습니다. 중고품 투자는 제외되고, 운용리스 등 제외대상 리스도 공제받을 수 없지만 세법상 금융리스에 해당하는 투자는 공제가 가능합니다. 계약서상 명칭만 보지 말고 금융리스 요건을 확인하세요. (조세특례제한법 제24조 제1항, 같은 법 시행령 제3조) 공제대상 투자금액이 3억원이라면 기본공제 계산액은 3천만원입니다. 다만 장비의 공제대상 여부, 지원금 차감, 다른 감면과의 중복 적용 제한에 따라 실제 적용액은 달라집니다.​-직전 3년간 연평균 투자금액을 넘는 투자에는 추가공제를 검토할 수 있지만, 과거 연평균 투자금액이 없으면 추가공제액이 없는 것으로 봅니다. 개원 첫해 장비 투자라고 기본공제에 추가공제가 자동으로 더해지는 것은 아닙니다. (조세특례제한법 시행령 제21조 제8항·제9항) 개원 첫해처럼 낼 세금이 적어서 다 못 쓴 공제액은 10년간 이월해서 공제받을 수 있습니다. (조세특례제한법 제144조 제1항)​-공제받은 일반 의료장비의 사후관리 기간은 투자완료일부터 2년입니다. 이 기간 안에 다른 목적으로 전용하는 등 사유가 생기면 공제세액에 이자 상당 가산액이 붙어 추징됩니다. 건축물·구축물은 5년 등 별도 기간이 적용됩니다. (조세특례제한법 제24조 제3항, 같은 법 시행령 제21조 제5항)​2. 중소기업 특별세액감면​-의료기관도 대상입니다. 소기업이면 해당 사업장에서 발생한 소득에 대한 소득세의 10%를 감면받고, 한도는 연 1억원입니다. 상시근로자가 줄면 1명당 500만원씩 한도가 줄어듭니다. 중기업은 수도권 밖에서만 5% 감면이므로 수도권 중기업은 대상이 아닙니다. (조세특례제한법 제7조 제1항)​-의원은 추가 요건이 있습니다. 해당 과세연도 수입금액 중 건강보험 요양급여비용이 차지하는 비율이 80% 이상이고, 종합소득금액이 1억원 이하여야 합니다. 안과는 비급여 진료 비중에 따라 이 요건 충족 여부가 갈리므로 개원 전에 매출 구성을 시뮬레이션해 보세요. 이 감면은 2028년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 적용됩니다.​-통합투자세액공제와 중소기업 특별세액감면은 같은 해에 함께 받을 수 없고 하나만 선택해야 합니다. (조세특례제한법 제127조 제4항) 장비 투자가 큰 해와 작은 해를 나누어 어느 쪽이 유리한지 해마다 비교하세요.​3. 통합고용세액공제​-간호·검사·행정 인력 등 상시근로자가 늘면 증가 인원만큼 세액공제를 받습니다. 2026년 이후 과세연도에는 고용 유지기간에 따라 연차별로 단가가 커지는 구조입니다. 수도권 중소기업의 단가는 1년차 청년등 700만원·그 외 400만원, 2년차 1,600만원·900만원, 3년차 1,700만원·1,000만원입니다. 다만 이는 직원 1명마다 3년간 자동으로 지급되는 금액이 아니라, 연차별 증가 인원 계산에 따라 정해집니다. (조세특례제한법 제29조의8 제1항)​-이 규정은 2026년 12월 31일이 속하는 과세연도부터 2028년 12월 31일이 속하는 과세연도까지 적용됩니다. 청년 정규직·장애인·60세 이상·경력단절 근로자 등이 청년 등에 해당하고, 상시근로자 해당 여부와 개원 첫해의 계산은 채용일과 근로기간에 따라 달라질 수 있어 개별 확인이 필요합니다.​-중소기업 특별세액감면과 통합고용세액공제는 함께 적용할 수 있는지 중복지원 배제 규정을 확인해서 검토하세요. 특별세액감면과 통합투자세액공제는 하나만 선택해야 합니다. (조세특례제한법 제127조 제4항)​4. 성실신고확인 비용 세액공제​-보건업은 수입금액이 5억원 이상이면 성실신고확인대상사업자입니다. (소득세법 제70조의2 제1항, 소득세법 시행령 제133조 제1항 제3호) 확인서를 제출하면 종합소득세 신고기한이 6월 30일로 늘어납니다. (소득세법 제70조의2 제2항)​-확인비용의 60%(한도 120만원)를 세액공제받을 수 있습니다. 다만 사업소득금액을 10% 이상 과소신고해 경정되면 공제받은 금액이 추징되고, 이후 3개 과세연도 동안 공제가 배제됩니다. (조세특례제한법 제126조의6 제1항·제2항·제3항)​5. 노란우산공제 소득공제​-사업소득금액 4천만원 이하는 600만원, 6천만원 이하는 500만원, 1억원 이하는 400만원, 1억원 초과는 200만원까지 소득공제됩니다. (조세특례제한법 제86조의3 제1항)​-폐업 등의 사유로 공제금을 받으면 퇴직소득으로, 그런 사유 없이 중도 해지하면 기타소득으로 과세되니 해지 시점을 신중히 정하세요. (조세특례제한법 제86조의3 제3항·제4항)​6. 기업업무추진비와 가족 인건비 관리​-기업업무추진비는 중소기업 기본한도가 연 3,600만원이고 여기에 수입금액별 한도가 더해집니다. (소득세법 제35조 제3항) 신용카드·현금영수증·세금계산서·계산서 같은 적격증빙 없이 일정 금액을 넘겨 지출하면 한도와 상관없이 인정되지 않습니다. (소득세법 제35조 제2항)​-배우자나 가족을 직원으로 채용하는 것 자체는 가능합니다. 다만 실제 근무 사실(출퇴근 기록, 업무 내용)과 적정 급여를 입증하지 못하면 비용이 부인될 수 있습니다.· · ·​​​​​운영 시 주의사항, 놓치기 쉬운 7가지1. 비급여 현금매출 누락​-안과는 비급여 진료 비중이 높아질 수 있는 진료과입니다. 카드 매출, 현금영수증 발급 내역, 건강보험 청구 자료 등이 신고 매출과 비교되므로 현금으로 내시면 할인해 드린다는 방식의 수납은 가장 위험합니다.​2. 현금영수증 미발급​-의무발행 대상 거래(건당 거래금액 10만원 이상)를 발급하지 않으면 미발급 금액의 20%가 가산세입니다. 착오나 누락으로 거래대금을 받은 날부터 10일 이내에 자진 신고하거나 자진 발급하면 10%로 줄어듭니다. 이 10일은 정상 발급기한이 아니라 가산세 경감 규정입니다. 보험급여 대상 등 시행령이 정한 제외 범위는 별도로 확인하세요. (소득세법 제81조의9 제2항 제3호)​-환자가 요청했는데 발급을 거부하거나 사실과 다르게 발급해 신고·통보되면 해당 금액의 5%(건별 계산액이 5천원 미만이면 5천원)가 가산세로 부과됩니다. 건당 발급대상 금액이 5천원 이상인 경우가 대상이며, 위 20% 규정과는 구분됩니다. (소득세법 제81조의9 제2항 제2호)​3. 사업용계좌 미신고·미사용​-사업용계좌를 사용하지 않은 금액의 1천분의 2, 신고하지 않은 경우에는 수입금액 기준 또는 거래금액 기준 중 큰 금액의 1천분의 2가 가산세입니다. (소득세법 제81조의8 제1항)​4. 개원 대출 이자와 공동개원 차입금​-사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하면 그 미달분에 해당하는 부채의 지급이자는 필요경비로 인정되지 않습니다. (소득세법 제33조 제1항 제5호, 소득세법 시행령 제61조 제1항 제2호) 개원 자금 대출은 병원 사업용으로 받고 사용처를 명확히 해 두세요.​-공동개원에서는 개인의 출자금 마련을 위한 차입금과 공동사업 운영을 위한 차입금을 구분해야 합니다. 개인이 공동사업에 출자하려고 빌린 돈의 이자는 공동사업장의 필요경비로 인정되지 않을 수 있고, 공동사업 자체를 위한 차입금 이자는 동업계약과 실제 사용내역에 따라 인정될 수 있습니다. 명의만으로 판단하지 말고 차입 목적·출자의무·원리금 상환주체·자금 사용처를 동업계약서와 금융자료로 정리해 두세요. (서면1팀-399, 2008.03.24. — 병·의원이 아닌 부동산임대업 공동사업 출자 관련 회신이므로 유추 적용임을 유의)​5. 업무용승용차 비용​-복식부기의무자는 업무용승용차의 감가상각비를 5년 정액법으로 계산하며 차량 1대당 연 800만원까지만 필요경비로 인정되고, 한도 초과 감가상각비는 법령에 따라 이후 과세기간으로 이월해 산입을 검토합니다. (소득세법 제33조의2 제2항, 소득세법 시행령 제78조의3 제3항) 운행기록부를 작성하지 않으면 관련 비용이 연 1,500만원을 넘는 부분은 인정되지 않습니다. (소득세법 시행령 제78조의3 제7항)​-의사업 등 전문직 사업자는 업무전용자동차보험 가입 여부도 확인하세요. 미가입 차량은 관련 비용 인정이 제한될 수 있습니다. 구체적인 대상 차량과 범위는 시행령으로 확인이 필요합니다.​6. 의약품·의료기기 리베이트​-의료인과 의료기관 개설자는 의약품공급자나 의료기기 제조·수입·판매·임대업자로부터 판매촉진을 목적으로 제공되는 금전, 물품, 편익, 향응 등 경제적 이익을 받아서는 안 됩니다. (의료법 제23조의5 제1항·제2항) 안과는 고가의 장비와 소모성 의료재료 거래가 많으므로 거래 증빙과 대금 결제 내역을 정리해 두세요.​7. 기존 의원을 인수하거나 양도할 때​-의원을 넘길 때는 소득 구분이 중요합니다. 사업에 사용하는 건물·토지와 함께 영업권(권리금)을 양도하면 양도소득 (소득세법 제94조 제1항 제4호 가목), 영업권만 따로 양도하면 기타소득입니다. (소득세법 제21조 제1항 제7호)· · ·​​​​안과 연간 세무 일정​-매월 10일 : 직원 급여 원천세 신고·납부​-1월 25일·7월 25일 : 부가가치세 확정신고 (쌍꺼풀수술 등 과세 항목이 있는 겸영사업자)​-2월 10일 : 면세사업장 현황신고 (소득세법 제78조 제1항)​-3월 10일 : 근로소득 지급명세서 제출​-5월 31일 : 종합소득세 확정신고 / 성실신고확인대상은 6월 30일 (소득세법 제70조의2 제2항)​-개원 다음 해 6월 30일 : 사업용계좌 신고 마감 (소득세법 제160조의5 제3항)​-11월 30일 : 종합소득세 중간예납​-사업장현황신고에는 수입금액 검토 자료가 함께 제출되므로 면세 수입금액을 정확하게 작성하는 것이 무엇보다 중요합니다.· · ·​​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 개원 입지를 계약하기 전에 건축물대장과 약국 인접 여부를 확인하고, 개원일을 확정해서 사업자등록·현금영수증 가맹 기한을 달력에 적어 두세요.​2. 쌍꺼풀수술 등 과세 항목과 렌즈 매출의 거래 형태가 어떤지 먼저 정리하고, 있다면 처음부터 겸영사업자로 등록하세요.​3. 장비 투자 계획이 있다면 통합투자세액공제와 중소기업 특별세액감면 중 어느 쪽이 유리한지 개원 전에 시뮬레이션하세요. 안과는 비급여 비중에 따라 특별세액감면 요건이 달라집니다.​4. 감가상각방법은 개원 첫해 확정신고기한까지 신고하며 이후 계속 적용되므로 신중하게 정하세요.​5. 비급여 수납분까지 현금영수증과 사업용계좌로 투명하게 관리하는 것이 가산세와 세무조사 위험을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.· · ·​​​​​참고 법령 및 예규의료법 제23조의5 (부당한 경제적 이익등의 취득 금지)의료법 제33조 (개설 등)부가가치세법 제8조 (사업자등록)부가가치세법 제26조 제1항 제5호, 같은 법 시행령 제35조 제1호 (의료보건용역 면세 및 과세 제외 항목)부가가치세법 제39조 제1항 제7호·제8호, 제40조 (공제하지 아니하는 매입세액, 공통매입세액 안분)부가가치세법 시행령 제11조, 제109조 제2항 제7호 (사업자등록 신청, 간이과세 배제)소득세법 제21조 제1항 제7호, 제94조 제1항 제4호 가목 (영업권 양도 소득 구분)소득세법 제33조 제1항 제5호·제9호, 제33조의2, 제35조 (필요경비 불산입, 업무용승용차, 기업업무추진비)소득세법 제70조의2, 같은 법 시행령 제133조 (성실신고확인서 제출)소득세법 제78조 (사업장 현황신고)소득세법 제81조의8, 제81조의9 (사업용계좌·현금영수증 불성실 가산세)소득세법 제168조 (사업자등록 — 면세사업자는 부가가치세법 제8조 준용)소득세법 제160조의5 (사업용계좌 신고·사용의무)소득세법 제162조의3, 같은 법 시행령 제210조의3, 별표 3의3 (현금영수증가맹점 가입·발급의무, 의무발행업종)소득세법 시행령 제61조, 제64조, 제78조의3, 제208조 (가사관련비·초과인출금 이자, 감가상각방법 신고, 업무용승용차, 복식부기의무자)조세특례제한법 시행령 제3조, 제21조 (투자세액공제 제외 리스, 통합투자세액공제 세부 요건·사후관리)조세특례제한법 제7조 (중소기업에 대한 특별세액감면)조세특례제한법 제24조 (통합투자세액공제)조세특례제한법 제29조의8 (통합고용세액공제)조세특례제한법 제86조의3 (소기업·소상공인 공제부금에 대한 소득공제)조세특례제한법 제126조의6 (성실신고 확인비용에 대한 세액공제)조세특례제한법 제127조 제4항, 제144조 (중복지원의 배제, 세액공제액의 이월공제)서면1팀-399, 2008.03.24. (공동사업 출자를 위한 차입금 지급이자의 필요경비 불산입)​

[상생임대]주택 취득하면서 전 소유자와 임대차계약 체결한 경우직전임대차계약 해당여부(상황에 따라 다름)​(직전임대차계약 해당되지 않는 경우)매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 체결한임대차계약이 직전임대차계약에 해당하는지​사전-2026-법규재산-0087등록일자 : 2026.04.30.생산일자 : 2026.03.16.요지주택 매매계약을 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 주택 취득(잔금 청산) 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 주택을 취득하는 매매계약 체결 이후 주택 취득 전에 매수인이 임대인이 되고 전 소유자(매도인)가 임차인이 되는 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우,해당 계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항에 따른 직전임대차계약에 해당하는지 여부에 관하여는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.)를 참조하시기 바랍니다.​○ 기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택 취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3의 “직전임대차계약”에 해당하는지 여부(제1안) 직전임대차계약에 해당(제2안) 직전임대차계약에 해당하지 않음[회신내용]제2안이 타당합니다.​1. 사실관계○ ’21.06.26. 서울 마포구 A주택 취득 계약 체결(잔금일 : ’22.2.28.)○ ’21.09.11. 1차 임대차계약 체결- 임대기간 : ’22.2.28. ~ ’24.2.27., 임대보증금 : 1,050백만원* 특약사항으로 매도인이 보증금 10.5억원에 2년간 전세 거주○ ’23.11.04. 2차 임대차계약 체결- 임대기간 : ’24.2.28. ~ ’26.2.27., 임대보증금 : 900백만원○ ’26.2.27. A주택 양도 예정​2. 질의내용○매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 양수인이 임대인으로서 전 소유자(매도인)와 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대차 기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우,- 해당 계약이 상생임대주택 특례의 직전임대차계약에 해당하는지 여부​​(직전임대차계약 해당되는 경우)주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와체결한 임대차 계약이 직전 임대차계약에 해당하는지 여부​서면-2022-법규재산-4083 [법규과-3154]등록일자 : 2022.11.18.생산일자 : 2022.11.02.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와 체결한 임대차 계약을 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것임회신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.사실관계○ 2020.xx.xx. A주택 취득 계약*매도인이 임차인으로 A주택에 거주하는 조건으로 매매계약○2021.xx.xx. A주택 취득하면서 임차인과 임대차계약 체결, 임대개시- 1년 6개월 이상 임대한 후인 2022.xx.xx. A주택 임차인(매도인) 사망○ 2022.xx.xx. 임차인의 상속인에게 임대보증금 반환○ 22.xx월 이후 임대차계약 체결 예정​2. 질의내용○ 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하는 임대차계약을 체결하는 경우,- 당해 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 직전 임대차계약에 해당하는지 여부​​주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 체결한 임대차계약이직전임대차계약에 해당하는지서면-2023-부동산-1332 [부동산납세과-2401]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.10.13.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 임대차계약 계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우 직전임대차계약에 해당함회신귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02” 를 참고하시기 바랍니다.​○ 서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’20.5.1.A주택 취득계약* 체결*매도인이 임차인으로 거주 및 임대보증금 제외한 잔금 지급 조건-’20.5.27.A주택 취득하면서 전소유자와 임대차계약 체결-’22.5월기존 임차인과 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 체결2. 질의내용- 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하여 주택을 취득한 날 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결한 경우, 「소득세법 시행령」제155조의3 상생임대주택 특례의 직전 임대차계약으로 볼 수 있는지​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세]2주택 중 1주택이 조합원입주권으로 전환된 경우비과세 해당여부(신규주택 취득일로부터 3년 내로 양도해야 함)★ 일시적 2주택 양도세 비과세1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것​※ 주택 보유 중에 입주권을 취득할 경우, 주택 양도세 비과세에 대한 내용이니 참고하시면 됩니다.​1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건 (취득시점, 양도시점, 예외사항 등)1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건 (취득시점, 양도시점, ...blog.naver.com​서면인터넷방문상담4팀-3872귀속년도 : 2006등록일자 : 2009.01.02.생산일자 : 2006.11.24.​요지2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 ‘조합원입주권’으로 전환되어 당해 ‘조합원입주권’을 보유한 상태에서 나머지 주택을 양도하는 경우 동법 시행령 제156조의 2 제3항 및 제4항의 규정을 적용받을 수 없는 것임회신2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 「소득세법」 제89조 제2항의 규정에 의한 ‘조합원입주권’으로 전환되어 당해 ‘조합원입주권’을 보유한 상태에서 나머지 주택을 양도하는 경우 동법 시행령 제156조의 2 제3항 및 제4항의 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계1. 2005년 ○○시 ○○구 소재 A주택을 취득하여 거주하고 있음2. 2005년 9월 ○○시 ○○구 소재 B주택을 취득하였으며 동주택이- 2006년 9월 주택재건축사업의 관리처분계획 승인 받고- 2006년 12월 조합원입주권 취득할 예정임○ 질의내용위 경우 A주택의 양도와 관련하여 소득세법 시행령 제156조의 3항 및 4항규정이 적용되는지 여부?★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세, 동일세대공동상속주택]동일 세대원으로부터 소수지분 공동상속주택을 상속받은 이후일반주택을 취득하였다가 양도하는 경우1세대1주택 비과세 특례가 적용되는지 여부(조세심판원 인용)조심-2023-중-7006귀속년도 : 2021등록일자 : 2025.04.17.생산일자 : 2024.04.22.진행상태 : 진행중요 지소득령§155② 단서의 ‘이하 제3항에서 같다’는 의미는 제3항에 따라 공동상속주택을 소유하는 것으로 간주되는 다수지분권자가 소유한 상속받은 주택의 범위를 정하고 그 사람이 일반주택을 양도하는 경우에 제3항의 단서를 적용하는 것으로 해석하는 것이 타당하고 같은 조 제3항 본문에서 소수지분권자가 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 명확히 규정한 이상 소수지분권자에게는 위 제2항 단서를 적용하지 않는 것으로 해석하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 있음결정내용ooo세무서장이 2023.2.9. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.상세내용1. 처분개요가. 청구인은 2003.1.25. 동일세대원인 부(父) aaa(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 피상속인이 보유하던 경기도 오산시 OOO(이하 “이 건 상속주택”이라 한다.)을 공동으로 상속[모(母) bbb 지분 3/5, 청구인 지분 2/5]받아 보유하던 중, 2016.11.23. 경기도 오산시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 매매로 취득하였다가 2021.7.30. 양도한 후, 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.나. 청구인은 2022.12.8. 「소득세법 시행령」 제155조 제3항에 따라 이 건 상속주택은 청구인의 주택 수에 포함되지 않는다고 보아 쟁점주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 적용하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 요구하는 경정청구를 처분청에 제기하였으나, 처분청은 2023.2.9. 상속 개시 당시 동일세대원인 피상속인으로부터 상속받은 주택은 위 조항의 적용대상이 아니라는 이유로 이를 거부하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2023.2.17. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 처분청은 상속개시 당시 피상속인과 동일세대인 경우에는 공동상속주택 소수지분도 주택 수에서 제외할 수 없다는 의견이나, 이는 아래와 같은 이유로 부당하다.(가) 「소득세법 시행령」 제155조 제3항은 “공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인(다수지분권자)의 경우에는 그러하지 아니 한다”고 규정하고 있는바, 그 취지가 상속으로 소수지분을 취득한 경우에도 같은 시행령 제154조의2를 적용하여 공동소유자 전원이 각 1주택을 보유한 것으로 보는 불합리함을 제거하는데 있다고 보아야 한다.(나) 처분청과 같이 해석한다면, 소수지분권자의 지분을 주택 수 계산에 포함하지 않는다고 규정한 「소득세법 시행령」 제155조 제3항이 사문화되어 타당하지 않고, 조세심판원도 ‘「소득세법 시행령」 제155조 제3항 본문에서 소수지분권자가 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 명확히 규정한 이상 소수지분권자에게는 제2항 단서를 적용하지 않는 것으로 해석하는 것이 타당해 보인다’라고 일관되게 결정하고 있다.나. 처분청 의견(1) 청구인은 상속주택의 소수지분자이나, 상속개시 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 공동상속주택은 「소득세법 시행령」제155조 제3항에 따른 특례의 적용 대상이 아니다.(가) 청구인은 공동상속주택 특례 규정 시 동일세대 여부의 판단은 해당 공동상속주택을 소유한 것으로 간주하는 다수지분 공동상속인에게 한정되어야 한다고 주장하나,관련 법령을 살펴보면, 「소득세법 시행령」 제155조 제2항은 단서에서 “상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호에서 같다)”라고 규정하고 있고, 단서에서 제3항(공동상속주택 소수지분자 특례)뿐만 아니라 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호 또한 상속개시 당시 1세대(동일세대)인 경우 동거봉양합가인 경우만 상속받은 주택을 인정하고 있음을 분명히 하고 있다.(나) 국세청 유권해석 또한 “상속개시 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 공동상속주택(소수지분)을 보유한 1세대가 일반주택을 취득하여 2010.2.18. 이후 일반주택을 양도하는 경우 당해 공동상속주택은 「소득세법 시행령」제155조 제3항에 따른 특례가 적용되지 아니한다”라고 해석하고 있는바, 처분청의 경정청구 거부 처분은 달리 잘못이 없다.3. 심리 및 판단가. 쟁점동일세대원으로부터 공동상속주택을 상속받은 이후 일반주택을 취득하였다가 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는지 여부나. 관련 법령(1) 소득세법 시행령제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략)제155조(1세대1주택의 특례) ② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 "소규모재건축사업등"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호에서 같다).1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 <2008.2.22>3. 최연장자다. 사실관계 및 판단(1) 쟁점주택 및 이 건 상속주택의 등기부등본 등을 보면, 청구인은 2003.1.25. 동일세대원인 피상속인으로부터 이 건 상속주택의 지분 5분의 2를 상속받아 현재까지 보유 중이고, 지분 5분의 3을 상속받은 청구인의 모친 bbb는 2015.1.20. 자신의 지분 전부를 강제경매를 원인으로 양도하였으며, 청구인은 2016.11.23. 쟁점주택을 OOO원에 취득하였다가, 2021.7.30. OOO원에 양도한 것으로 나타난다.(2) 청구인은 당초 쟁점주택 양도에 따른 소득에 대하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였으나, 2022.12.8. 쟁점주택을 1세대 1주택 비과세를 적용 대상으로 보아 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 요구하는 경정청구를 처분청에 제기하였고, 처분청은 2023.2.3. 이를 거부하였다.(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인은 상속주택의 소수지분자이나, 상속개시 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 공동상속주택은 「소득세법 시행령」제155조 제3항에 따른 특례의 적용 대상이 아니라는 의견이나,「소득세법 시행령」 제155조 제3항 본문에서는 공동상속 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 상속지분이 가장 큰 상속인 등 공동상속주택을 소유하는 것으로 간주되는 사람(“다수지분권자”) 외(“소수지분권자”)에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 단서는 동거봉양 활성화를 위하여 1세대 1주택의 특례를 규정하면서도 동 조문의 괄호 안에서 “이하 제3항, 제7항 제1호 및 제156조의2 제7항 제1호에서 같다”라고 규정하여, 공동상속주택(제155조 제3항), 상속받은 농어촌주택(제155조 제7항 제1호), 상속주택과 조합원입주권을 보유한 경우(제156조의2 제7항 제1호)에 1세대 1주택 특례가 적용되는 ‘상속받은 주택’의 범위를 정하고 있는바, 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 단서의 ‘이하 제3항에서 같다’는 의미는 제3항에 따라 공동상속주택을 소유하는 것으로 간주되는 다수지분권자가 소유한 ‘상속받은 주택’의 범위를 정하고 그 사람이 일반주택을 양도하는 경우에 제2항 단서를 적용하는 것으로 해석하는 것이 타당하고, 같은 조 제3항 본문에서 소수지분권자가 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 명확히 규정한 이상 소수지분권자에게는 위 제2항 단서를 적용하지 않는 것으로 해석하는 것이 타당해 보이는 점, 청구인의 경우 「소득세법 시행령」 제155조 제3항 단서 제3호에 따라 소수지분권자에 해당하는바, 이 건 상속주택지분을 보유한 채 쟁점주택을 양도하였으므로 같은 항 본문에 따라 이 건 상속주택 지분을 소유하지 않았던 것으로 간주되는 것인 점(조심 2018중424, 2018.4.19., 같은 뜻임) 등에 비추어, 처분청이 청구인에게 1세대 1주택 특례가 적용되지 않는다고 보아 양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^​오늘은 '슈퍼카를 법인으로 사면 비용처리가 된다더라'는 이야기가 왜 반은 맞고 반은 틀린지, 법인 업무용승용차 비용처리 제도의 취지와 내용, 비용인정이 되는 경우와 안 되는 이유, 세무조사가 나온 배경과 대응 방법, 그리고 취득의 실익과 주의사항까지 정리해 드리겠습니다​-고가 차량을 법인 명의로 구입하면 감가상각비, 유류비, 보험료가 모두 회사 비용이 되어 법인세가 줄어든다고 생각하시는 분들이 많습니다. 하지만 세법은 '차 값'이 아니라 '업무에 쓴 만큼'만 비용으로 인정합니다. (《법인세법 제27조의2》)​​​​​■ 법인 슈퍼카 비용처리 제도, 왜 만들어졌을까요?​-과거에는 법인 명의로 고가 승용차를 구입한 뒤 대표자나 가족이 개인 차량처럼 타면서도, 차량 구입비와 유지비를 모두 법인 비용으로 처리하는 일이 적지 않았습니다. 개인이 쓴 돈을 회사 돈으로 처리하는 셈이라 법인세와 소득세를 줄이는 통로가 된다는 지적이 계속되었습니다.​-그래서 2016년부터 업무용승용차 관련비용 특례가 시행되었습니다. 차량 관련 비용 중 업무에 사용한 금액만 비용으로 인정하고, 나머지는 인정하지 않는다는 것이 제도의 핵심입니다. (《법인세법 제27조의2 제2항》)​-2024년부터는 차량가액 8천만원 이상 등 국토교통부 고시상 기준에 해당하는 법인 업무용승용차에 연두색 전용번호판 제도가 적용되었습니다. 세법상 번호판 부착 대상인데도 부착하지 않은 경우에는 업무용 사용금액을 0원으로 봅니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제4항 단서》, 《법인세법 시행규칙 제27조의2 제2항》)​-그럼에도 법인 명의 고가 차량의 사적 사용이 계속된다는 지적에 따라 국세청이 2026년 5월 관련 세무조사에 나섰습니다. 이 부분은 아래에서 따로 말씀드리겠습니다.· · ·​​​​​■ 업무용승용차 비용처리 제도의 핵심 내용​-먼저 어떤 차가 대상인지부터 보겠습니다. 개별소비세 과세대상인 승용자동차가 업무용승용차에 해당합니다. (《법인세법 제27조의2 제1항》, 《개별소비세법 제1조 제2항 제3호》) 운수업, 자동차판매업처럼 차량을 영업에 직접 사용하는 경우와 연구개발용 차량 등은 제외됩니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제1항》)​-비용으로 묶이는 범위도 넓습니다. 감가상각비, 임차료, 유류비, 보험료, 수선비, 자동차세, 통행료, 금융리스 이자비용 등 차량을 취득하고 유지하는 데 쓴 비용 전체가 '업무용승용차 관련비용'입니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제2항》)​-업무용승용차 비용처리는 보험·번호판 요건 확인 → 업무사용금액 계산 → 감가상각비 등의 한도 적용 순서로 검토합니다.​-① 업무전용자동차보험 : 해당 법인의 임원·직원 또는 계약에 따라 법인 업무를 위해 운전하는 사람 등만 운전할 때 보상하는 업무전용자동차보험에 가입해야 합니다.​-업무전용자동차보험에 전혀 가입하지 않았다면 업무사용금액은 원칙적으로 0원입니다. 일부 기간만 가입했다면 관련비용에 업무사용비율과 의무가입기간 대비 실제 가입일수 비율을 곱해 업무사용금액을 계산합니다.​-차량을 연도 중 취득·처분하거나 임차한 경우에는 해당 차량의 보험 의무가입기간을 기준으로 가입 공백을 확인해야 합니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제4항·제9항》)​-② 전용번호판 : 번호판 부착 대상 차량이라면 반드시 부착해야 하고, 부착하지 않으면 마찬가지로 0원입니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제4항 단서》)​-③ 업무사용비율 : 총 주행거리 중 업무용 사용거리가 차지하는 비율이 업무사용비율이고, 관련비용에 이 비율을 곱한 금액이 업무사용금액입니다. 운행기록부를 작성하면 실제 업무사용비율을 적용하고, 작성하지 않으면 법에서 정한 산식으로 계산합니다. 법인은 차량별로 운행기록을 작성·비치하고, 과세관청이 요구하면 바로 제출해야 합니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제5항·제6항》)​-④ 운행기록부를 쓰지 않을 때 : 일반 법인의 경우 차량별 연간 관련비용이 1,500만원 이하이면 업무사용비율을 100%로 보고, 이를 초과하면 1,500만원 ÷ 해당 차량의 관련비용으로 계산합니다. 따라서 운행기록부가 없다고 비용이 무조건 전액 부인되는 것은 아닙니다. 다만 비용이 큰 차량일수록 기록부가 없을 때 손해가 커집니다.​-또한 1,500만원이 그대로 최종 비용으로 인정된다는 뜻은 아닙니다. 이렇게 계산한 업무사용금액 중 감가상각비와 임차료의 감가상각비 상당액에는 별도로 연 800만원 한도를 적용합니다. 사업연도가 1년 미만이거나 일부 기간만 차량을 보유·임차한 경우에는 1,500만원과 800만원도 월수에 따라 조정합니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제7항·제10항·제16항》)​-⑤ 감가상각비 : 업무용승용차는 세법상 내용연수 5년·정액법으로 의무상각합니다. 업무사용금액 중 감가상각비는 일반 법인의 경우 차량별 연 800만원까지 손금에 산입하고, 한도초과액은 이월합니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제3항·제10항》, 《법인세법 제27조의2 제3항》)​-이월액은 이후 사업연도의 업무사용 감가상각비가 연간 한도에 미달할 때 그 미달액 범위에서 인정받습니다. 당기 감가상각비와 별도로 매년 800만원씩 추가 공제되는 것은 아닙니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제11항》)​-차량을 팔 때 생기는 처분손실도 차량당 800만원을 넘는 부분은 이월하여 나누어 비용처리합니다. (《법인세법 제27조의2 제4항》)​-법인세 신고 때는 업무용승용차 관련비용 명세서를 반드시 제출해야 합니다. 제출하지 않거나 사실과 다르게 제출하면 해당 금액의 1%가 가산세로 붙고, 산출세액이 없어도 부과됩니다. (《법인세법 제27조의2 제6항》, 《법인세법 제74조의2》)​-참고로 다음 세 가지 요건을 모두 충족하는 내국법인은 업무용승용차 한도가 축소됩니다.​-① 사업연도 종료일 현재 지배주주등의 지분 합계가 50%를 초과할 것​-② 부동산 임대업이 주된 사업이거나, 부동산 임대수입·이자소득·배당소득의 합계가 기업회계기준에 따른 매출액의 50% 이상일 것​-③ 해당 사업연도의 상시근로자 수가 5명 미만일 것​-이 경우 운행기록부 미작성 기준금액은 1,500만원에서 500만원으로, 감가상각비·감가상각비 상당액 및 처분손실의 연간 한도는 800만원에서 400만원으로 줄어듭니다. 가족법인이라는 이유만으로 적용되는 것은 아니므로 위 요건을 함께 확인해야 합니다. 상시근로자를 셀 때는 최대주주·최대출자자의 친족 등 제외 대상이 있어 급여대장 인원수만으로 판단하면 안 됩니다. (《법인세법 시행령 제42조 제2항·제4항》, 《법인세법 시행령 제50조의2 제15항》)· · ·​​​​​■ 비용인정이 가능한 경우와 불가능한 이유​-인정되는 경우부터 보겠습니다. 거래처·대리점·사업장 방문, 회의 참석, 판촉 활동처럼 직무와 관련된 업무수행을 위해 주행한 거리는 업무용 사용거리입니다. 출·퇴근 거리도 포함됩니다. (《법인세법 시행규칙 제27조의2 제7항》)​-보험과 번호판 등 적용 요건을 충족한 뒤 업무사용금액을 계산하고, 그중 감가상각비나 임차료의 감가상각비 상당액에는 별도의 연간 한도를 적용합니다.​-인정되지 않는 경우에는 각각 이유가 있습니다.​-1. 사적 운행분 : 가족 외출, 개인 여가처럼 업무와 관련 없는 운행은 업무사용비율에서 빠집니다. 개인 소비를 회사 비용으로 처리할 수 없다는 제도의 출발점이 그대로 적용됩니다.​-2. 보험 미가입 : 임직원 등이 아닌 사람이 운전할 가능성을 차단하려는 장치입니다. 전혀 가입하지 않으면 운행기록부를 아무리 잘 써도 업무사용금액이 원칙적으로 0원이 됩니다.​-3. 번호판 미부착 : 고가 차량의 사적 사용을 눈에 띄게 막으려는 제도입니다. 부착 대상인데 달지 않았다면 역시 전액 불인정입니다.​-4. 기록부 미작성 : 실제 업무사용비율 대신 법정 산식이 적용됩니다. 일반 법인은 업무사용금액이 차량별 연간 1,500만원 범위로 제한되고, 감가상각비 등의 한도까지 적용하면 최종 비용인정액은 이보다 적을 수 있습니다.​-5. 감가상각비 한도 초과 : 이 부분은 영원히 부인되는 것은 아니고 이월되지만, 비싼 차일수록 당장 비용으로 쓸 수 있는 금액이 작습니다.​-비용으로 인정되지 않았다고 모든 금액이 대표자 상여가 되는 것은 아닙니다. 감가상각비 한도초과로 이월되는 금액과 사적 사용으로 부인되는 금액은 세무상 처리가 다릅니다.​-사적 사용 등으로 부인된 금액은 실제 사외유출 여부와 귀속자를 확인하여 소득처분을 검토합니다. 귀속자가 임원·직원이면 상여, 주주이면 배당, 귀속이 불분명하면 대표자에게 귀속된 것으로 봅니다. (《법인세법 시행령 제106조 제1항 제1호》) 상여로 처분되면 법인세뿐 아니라 해당 개인의 근로소득세 문제도 함께 검토해야 합니다.​-업무용승용차 특례 시행 전 판례에서도, 대표이사가 사적으로 사용한 법인 명의 고급 승용차의 유지비와 운전기사 급여를 업무무관 비용으로 보아 손금불산입한 사례가 있습니다. (《대전지방법원 2014. 4. 23. 선고 2013구합2183 판결》)​-한편 업무전용보험에 가입하지 않아 비용이 인정되지 않더라도, 그 비용이 실질적으로 법인을 위해 쓰인 것이라면 사외유출로 볼 수 없다고 보아 소득금액변동통지를 취소한 하급심 판결도 있습니다. (《서울행정법원 2020. 8. 18. 선고 2019구합89067 판결》) 다만 이는 사안별 판단이므로 이를 믿고 요건을 소홀히 하시면 안 됩니다.​-국세청은 외부업체로부터 업무용승용차 운전기사를 제공받고 지급한 용역대가는 업무용승용차 관련비용에 포함되지 않는다고 해석했습니다. 이는 운전기사 용역비가 무조건 비용으로 인정된다는 뜻은 아니며, 실제 업무 관련성은 별도로 검토해야 합니다. (《사전-2016-법령해석법인-0539, 2016. 11. 21.》)· · ·​​​​​■ 세무조사가 나온 이유​-2026년 5월 28일 국세청은 법인차량 사적 사용과 법인자금 유출, 사주 자녀에 대한 편법증여 등의 혐의가 있는 19개 법인에 대한 세무조사 실시를 발표했습니다.​-이들이 소유한 고가 차량은 총 90대, 약 300억원 규모였고, 차량 관련 혐의를 포함한 전체 탈루혐의 금액은 약 3,000억원이었습니다. 이는 조사 착수 당시의 혐의 금액이며 확정된 추징세액을 의미하지 않습니다.​-국세청이 이런 조사에 나선 이유는 분명합니다.​-1. 제도 도입 뒤에도 사적 사용이 이어졌습니다. 국세청은 초기에 차량 가격을 낮춰 신고하는 다운계약이나 운행기록부 조작 사례가 확인되었다고 설명했습니다. 번호판 제도가 있어도 사적 사용 자체를 막지는 못한 것입니다.​-2. 고가 법인차량이 다시 늘었습니다. 1억원 이상 법인 신규 등록 차량이 2024년에는 약 3만 4천 대로 줄었다가 2025년에는 약 3만 9천 대로 다시 증가했습니다.​-3. 차량 문제가 다른 유출 유형으로 이어졌습니다. 국세청은 법인차량 사적 사용을 분석하는 과정에서 법인자금을 이용한 사주 일가의 호화·사치 생활, 변칙 거래를 통한 법인자금 유출, 사주 자녀에 대한 편법 증여 유형도 함께 발견했다고 밝혔습니다. 그래서 차량 문제로 시작한 조사도 법인자금 유출과 증여 문제까지 확인하는 방향으로 넓어질 수 있습니다.​-조사에서는 일반적으로 취득, 운행, 비용처리 내역을 함께 확인합니다. 번호판 부착 여부, 업무전용보험 가입 기간, 운행기록부와 명세서의 일치 여부, 차량을 실제로 누가 어디에 썼는지를 봅니다.· · ·​​​​​■ 세무조사 대응 방법​-세무조사 대응은 조사가 나오기 전에 하는 것이 가장 효과적입니다. 아래 순서로 점검해 보시기 바랍니다.​-1. 차량별 운행기록부를 정비하십시오. 일자, 목적지, 주행거리를 계기판 수치와 맞춰 기록해야 합니다. 조사가 시작된 뒤에 몰아서 작성한 기록은 신뢰받기 어렵습니다.​-2. 업무전용보험 가입기간에 공백이 없는지, 번호판을 제때 부착했는지 확인합니다. 사업연도 중 일부 기간만 보험에 가입했다면 가입 일수 비율만큼만 인정되므로 특히 주의하셔야 합니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제9항》)​-3. 사용자별로 소명자료를 준비합니다. 일정표, 출장·거래처 방문 자료, 통행료 내역처럼 운행기록부 내용을 뒷받침하는 자료가 필요합니다.​-4. 사적 사용이나 부당한 사외유출이 확인되면, 금액 회수와 수정신고 가능성을 검토해야 합니다. 수정신고기한 내에 부당하게 사외유출된 금액을 실제로 회수하고 세무조정으로 익금에 산입하여 신고하면 사내유보 처분이 가능한 경우가 있습니다.​-다만 세무조사 통지를 받기 전이라는 사정만으로 사내유보 처리가 보장되지는 않습니다. 조사 착수 사실을 알았거나 과세자료 소명 안내 등으로 경정이 있을 것을 미리 알고 수정신고한 경우에는 적용이 제한될 수 있습니다. (《법인세법 시행령 제106조 제4항》)​-5. 조사 통지를 받은 후에는 임의로 서류를 고치거나 새로 만들지 마시고 즉시 세무전문가와 함께 대응하셔야 합니다. 국세청은 증빙 조작 등 고의적 조세포탈이 확인되면 조세범 처벌법에 따라 고발하겠다고 밝혔습니다.· · ·​​​​​​■ 법인 슈퍼카 취득의 실익, 숫자로 보면​-가정을 하나 들어보겠습니다. 일반 법인(축소 한도 대상이 아닌 법인)이 세법상 취득가액 3억원인 차량을 연초에 취득해 5개 사업연도 내내 보유하고, 보험·번호판 요건을 충족하며 업무사용비율이 100%인 경우입니다. 5년 정액법이라면 매년 감가상각비는 6,000만원입니다.​-그런데 감가상각비의 손금산입 한도는 연 800만원입니다. 따라서 매년 5,200만원이 한도초과로 이월되고, 5년간 이월액은 2억 6,000만원이 됩니다. 이월액은 이후 사업연도의 업무사용 감가상각비가 한도에 미달할 때 그 미달액 범위에서만 인정되므로, 5년 상각이 끝난 뒤에야 매년 800만원 범위에서 추인되고 비용 효과가 아주 오래 걸립니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제11항》)​-운행기록부까지 쓰지 않은 경우를 보겠습니다. 같은 차량의 연간 관련비용이 감가상각비 6,000만원과 기타 유지비 3,000만원, 합계 9,000만원이라고 해보겠습니다.​-이때 업무사용비율은 1,500만원 ÷ 9,000만원 = 약 16.7%입니다.​-이에 따라 감가상각비의 업무사용금액은 1,000만원, 기타 유지비의 업무사용금액은 500만원입니다. 그런데 감가상각비는 다시 연 800만원 한도를 적용하므로 해당 연도 최종 손금산입액은 1,300만원이고, 감가상각비 한도초과액 200만원은 이월됩니다.​-즉 운행기록부가 없다고 1,500만원이 무조건 최종 비용으로 인정되는 것은 아닙니다.​-결국 슈퍼카를 법인 명의로 사서 '세금을 줄이는' 효과는 생각보다 작습니다. 반대로 사적 사용이 발견되면 비용 부인, 상여 처분, 가산세, 세무조사 확대라는 부담이 따릅니다. 실익은 사업상 필요가 분명하고 요건을 모두 갖춘 경우에만 따져볼 수 있습니다.​-취득 전에 꼭 알아두셔야 할 주의사항입니다.​-1. 부가가치세 매입세액은 공제되지 않습니다. 개별소비세 과세대상 승용차의 구입, 임차, 유지에 관한 매입세액은 공제하지 않는 것이 원칙입니다. (《부가가치세법 제39조 제1항 제5호》) 영업용으로 직접 쓰는 업종은 예외입니다.​-2. 차량대금 외에 취득 단계의 세금과 등록 관련 비용도 함께 검토해야 합니다. 차량 견적에 포함된 개별소비세 등과 별도로 부담하는 취득세·등록 관련 비용을 구분하고, 실제 취득 시점에 적용되는 세율과 감면 여부를 확인하여 총 취득비용을 계산해야 합니다. (《지방세법 제12조》)​-3. 번호판을 피하려는 다운계약은 위험합니다. 국토교통부는 신규 등록 차량을 모니터링하고 국세청과 정보를 공유하겠다고 밝혔습니다. 실제 거래가액대로 신고해야 합니다.​-4. 리스·장기렌트도 업무용승용차 비용처리 규정을 적용합니다. 다만 월 납입액 전체에 연 800만원 한도가 적용되는 것은 아니고, 임차료 중 감가상각비 상당액에 한도가 적용됩니다.​-시설대여업자로부터 임차한 차량은 임차료에서 보험료·자동차세·수선유지비를 차감하여 감가상각비 상당액을 계산합니다. 수선유지비를 구분하기 어려우면 법정 산식을 적용합니다. 자동차대여사업자로부터 임차한 차량은 임차료의 70%를 감가상각비 상당액으로 봅니다. (《법인세법 시행규칙 제27조의2 제6항》)​-연두색 번호판 부착 대상 여부는 이와 별개로 차량가액, 등록유형, 대여기간 등 국토교통부 고시상 기준을 확인해야 합니다. (《법인세법 시행규칙 제27조의2 제2항》)​-5. 사적 사용 시 비용 부인과 소득처분이 따릅니다. 앞서 설명드린 대로 귀속자가 임원이면 상여로 처분되어 개인 소득세 부담이 생깁니다.· · ·​​​​​■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 업무전용자동차보험 의무가입기간에 공백이 없는지 확인하세요. 연도 중 취득·처분하거나 임차한 차량은 해당 기간을 기준으로 점검해야 합니다.​2. 고가 법인차량을 취득·리스·렌트할 때는 연두색 번호판 부착 대상 여부를 확인하세요. 차량가액뿐 아니라 적용되는 등록·계약 기준도 함께 점검해야 합니다.​3. 운행기록부는 매일, 차량별로 작성하고 계기판 수치와 연결하세요.​4. 가족이나 직원이 쓰는 차량은 운전자와 목적을 구분해 기록하세요.​5. 법인세 신고 때 업무용승용차 관련비용 명세서가 운행기록부와 일치하는지 확인하세요.​6. 차량을 팔 계획이 있다면 처분손실 이월까지 미리 계산하세요.​7. 부동산 임대·이자·배당 중심의 소규모 법인은 축소 한도 적용 여부(1,500만원→500만원, 800만원→400만원)를 확인하세요.· · ·​​​​​■ 참고 법령 및 판례《법인세법 제27조의2》 (업무용승용차 관련비용의 손금불산입 등 특례)《법인세법 제74조의2》 (업무용승용차 관련비용 명세서 제출 불성실 가산세)《법인세법 시행령 제50조의2》 (업무용승용차 관련비용 등의 손금불산입 특례)《법인세법 시행령 제42조 제2항·제4항》 (한도 축소 적용 법인의 요건)《법인세법 시행령 제106조 제1항 제1호·제4항》 (소득처분)《법인세법 시행규칙 제27조의2》 (전용번호판, 업무용 사용거리, 임차료 감가상각비 상당액)《개별소비세법 제1조 제2항 제3호》 (과세대상 자동차)《부가가치세법 제39조 제1항 제5호》 (공제하지 아니하는 매입세액)《지방세법 제12조》 (차량 취득세 표준세율)《사전-2016-법령해석법인-0539, 2016. 11. 21.》 외부업체로부터 제공받은 운전기사 용역대가는 업무용승용차 관련비용에 해당하지 않음《서울행정법원 2020. 8. 18. 선고 2019구합89067 판결》 업무전용보험 미가입 시 손금불산입, 다만 사외유출로 볼 수 없다고 한 사례《대전지방법원 2014. 4. 23. 선고 2013구합2183 판결》 특례 시행 전, 사적 사용 법인 명의 고급 승용차 유지비 부인 정당

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 상속세·증여세 신고 때 자주 만나는 기타재산의 평가 중 지상권, 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물 이용권, 선박·항공기 등 기타 유형재산, 상품·제품, 판매용이 아닌 서화·골동품, 동물과 그 밖의 유형재산, 미착상품의 평가방법에 대해 설명드리겠습니다-상속세나 증여세는 재산을 평가기준일(상속개시일 또는 증여일) 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. (《상속세 및 증여세법 제60조》) 그런데 시가가 없거나 시가를 알기 어려운 재산은 법에서 정한 보충적 평가방법으로 평가합니다.-부동산과 주식은 평가 규정이 많이 알려져 있지만, 지상권이나 분양권, 선박, 재고자산, 그림과 도자기 같은 재산은 신고 때 평가 기준을 놓치기 쉽습니다. 오늘은 이 부분을 정리해 드리겠습니다.■ 먼저 확인할 것: 시가가 있는지, 그리고 임대 여부​-상속세·증여세는 평가기준일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에는 재산별로 정해진 보충적 평가방법을 적용합니다. 아래 평가방법은 모두 이 보충적 평가방법입니다.-매매가액·감정가액·수용가액 등이 있더라도 모두 시가로 인정되는 것은 아닙니다. 평가기간, 거래의 정상성, 감정기관과 감정방법 등 법령상 시가 인정요건을 확인해야 합니다. (《상속세 및 증여세법 제60조》, 《같은 법 시행령 제49조》)-사실상 임대차계약이 체결되었거나 임차권이 등기된 재산은 해당 재산에 적용되는 규정에 따라 임대료 등의 환산가액과 보충적 평가액을 비교해 큰 금액으로 평가합니다. 이 비교는 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 적용하는 경우를 전제로 합니다. (지상권·권리 등은 《상속세 및 증여세법 제61조 제5항》, 선박·유형재산은 《같은 법 제62조 제3항》)-참고로 법에서 따로 평가방법을 정하지 않은 재산은 조건부 권리 등의 평가 규정과 제60조부터 제64조까지의 방법을 준용해 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제65조 제3항》, 실무해설 기준)· · ·​​​​​■ 지상권은 어떻게 평가할까요?-지상권은 타인의 토지에 건물이나 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리입니다. 그 가액은 지상권이 설정된 토지가액의 2%를 매년의 수입으로 보고, 잔존연수 동안 10%로 할인한 현재가치를 합산해 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제61조 제3항》, 《같은 법 시행령 제51조 제1항》, 《같은 법 시행규칙 제16조 제1항·제2항》)-지상권 평가에 적용하는 잔존연수는 《민법 제280조·제281조》의 존속기간을 준용합니다. 국세청 집행기준에서는 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유 목적은 30년, 그 밖의 건물 소유 목적은 15년, 건물 외 공작물의 소유 목적은 5년으로 안내하고 있습니다. 계약 내용과 지상권의 목적을 확인하여 적용해야 합니다. (《상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제1항》, 《상증세 집행기준 61-51-2》)-예를 들어 지상권이 설정된 토지가액이 10억원이면 연 2%는 2,000만원입니다. 이를 10%로 할인해 합산하면 30년은 약 1억 8,854만원, 15년은 약 1억 5,212만원, 5년은 약 7,582만원입니다. 매년 같은 금액이 들어온다고 보고 계산한 단순 예시입니다.-지상권은 다른 사람의 물건을 쓰는 권리이지만 지역권이나 전세권과는 다릅니다. 지상권은 공작물이나 수목을 소유하기 위해 토지를 이용한다는 점에서 구분됩니다.· · ·​​​​■ 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물 이용권 평가방법은?-부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되면 그 건물과 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리 포함)와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제61조 제3항》, 《같은 법 시행령 제51조 제2항》)-조합원입주권은 납입한 금액을 관리처분계획 기준의 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금·중도금 등을 합한 금액으로 봅니다. (《같은 법 시행규칙 제16조 제3항》) 국세청도 재개발조합원이 분양받을 권리를 증여하는 경우 조합이 산정한 권리가액과 납입한 계약금·중도금을 합해 평가한다고 보았습니다. (《서면4팀-634, 2007.2.20.》)-프리미엄은 평가기준일 당시 불특정 다수인 간의 거래에서 통상 지급되는 프리미엄을 말합니다. 납입한 금액에는 소득세법 시행령에 따른 채권매각차손이 포함됩니다. (《재산세과-119, 2009.9.3.》)-다만 해당 권리에 대해 소득세법 시행령 제165조 제8항 제3호에 따른 가액이 있으면 그 가액으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항 단서》) 예를 들어 분양권에 납입한 계약금·중도금이 2억원이고 프리미엄이 1억원이면 평가액은 3억원입니다.-특정시설물 이용권은 이용권·회원권 등 명칭을 불문하고 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반 이용자보다 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 구성원이 된 자에게 부여되는 권리를 말합니다. (《같은 법 시행령 제51조 제3항》)-준공 전 상가분양권에 평가기준일 현재 임대차계약이 체결되어 있는 경우에는 임대료 등의 환산가액 규정이 적용되며, 이때 미지급한 분양대금은 환산가액에서 뺍니다. (《재산세과-21, 2013.1.17.》)· · ·​​​​​​​■ 선박·항공기 등 기타 유형재산, 상품·제품, 동물, 미착상품-선박·항공기·차량·기계장비와 입목에 관한 법률의 적용을 받는 입목은 처분할 때 다시 취득할 수 있다고 예상되는 가액으로 평가합니다. 그 가액이 확인되지 않으면 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 뺀 가액), 그것도 없으면 지방세법 시행령 제4조 제1항의 시가표준액을 순서대로 적용합니다. (《상속세 및 증여세법 제62조 제1항》, 《같은 법 시행령 제52조 제1항》)-선박·항공기·차량·기계장비를 사실상 임대하고 있다면 임대보증금과 평가기준일 이후 사용가능기한까지의 연도별 임대료를 재정경제부령으로 정하는 방법으로 환산한 금액과 위 가액 중 큰 금액으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제62조 제3항》, 《같은 법 시행령 제52조 제3항 제1호》)-상품·제품·반제품·재공품·원재료 등과 소유권의 대상이 되는 동산은 그것을 처분할 때 취득할 수 있다고 예상되는 가액으로 평가합니다. 기본통칙은 이를 재취득가액으로 설명하며, 동일한 상품 등을 다시 취득하는 데 드는 금액을 의미합니다. 그 가액이 확인되지 않으면 장부가액으로 평가합니다. 사업용 재고자산의 재취득가액에는 부가가치세를 포함하지 않습니다. (《상속세 및 증여세법 제62조 제2항》, 《같은 법 시행령 제52조 제2항 제1호》, 《상증통칙 62-52…1》)-소유권의 대상이 되는 동물과 시행령에서 따로 평가방법을 정하지 않은 그 밖의 유형재산도 위 상품·제품과 같은 방법으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 시행령 제52조 제2항 제3호》)-미착상품은 운송 중에 있어 아직 도착하지 않은 상품을 말합니다. 국세청 재산평가 안내자료에서는 상속개시 당시 미착된 상품을 상속개시일까지 해당 상품의 취득에 소요된 비용의 합계액으로 평가한다고 설명하고 있습니다. 다만 이 설명은 해당 자료가 인용한 평가준칙에 따른 것이며 현행 시행령에 직접 명시된 규정은 아닙니다. 실제 신고에서는 해당 상품이 상속재산에 포함되는지와 취득비용의 범위를 관련 계약 및 증빙으로 확인해야 합니다.· · ·​​​​​​■ 판매용이 아닌 서화·골동품은 어떻게 평가할까요?-판매용이 아닌 서화·골동품 등 예술적 가치가 있는 유형재산은 전문분야별로 2개 이상의 전문감정기관이 감정한 가액의 평균액으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제62조 제2항》, 《같은 법 시행령 제52조 제2항 제2호》)-전문분야는 서화·전적, 도자기·토기·철물, 목공예·민속장신구, 선사유물, 석공예, 기타 골동품, 그리고 이에 해당하지 않는 기타 미술품으로 구분됩니다.-다만 두 가지 경우에는 감정평가심의회가 감정한 가액으로 평가합니다. 첫째, 평균액이 국세청장이 위촉한 3인 이상 전문가로 구성된 감정평가심의회의 감정가액에 미달하는 경우입니다. 둘째, 특수관계인 간에 양도·양수하는 경우로서 그 가액이 심의회 감정가액의 100분의 150을 초과하는 경우입니다.-예를 들어 A감정기관이 8,000만원, B감정기관이 1억원으로 감정하면 평균은 9,000만원입니다. 감정평가심의회의 감정가액이 1억원이면 평균액이 이에 미달하므로 1억원으로 평가합니다.-서화·골동품 등의 평가에 든 전문감정기관의 감정수수료는 법령상 요건을 충족하면 상속세·증여세 신고 때 공제받을 수 있습니다. 공제한도는 500만원이며, 세액에서 직접 차감하는 세액공제는 아닙니다. 적용요건을 확인하고, 수수료 지급 사실을 입증하는 서류를 과세표준신고서와 함께 제출해야 합니다. (《상속세 및 증여세법 시행령 제20조의3·제46조의2》)· · ·​​​​​​■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 시가 인정요건부터 확인하세요. 평가기간 내 매매·감정·수용 가액이 있어도 법령상 시가 인정요건을 충족해야 시가로 봅니다.2. 임대 중인 재산은 임대료 환산가액과 비교하세요. 선박, 차량, 기계장비 등을 임대하고 있다면 두 가액 중 큰 금액으로 평가합니다.3. 분양권과 입주권은 납입 자료와 프리미엄 근거를 남기세요. 계약금·중도금 영수증, 조합의 권리가액 산정 자료, 프리미엄 거래 자료가 필요합니다.4. 지상권은 잔존연수 적용기준을 확인하세요. 계약 내용과 건물의 구조·소유 목적을 확인하고, 민법상 존속기간을 준용하는 세법상 평가기준에 따라 판단해야 합니다.5. 서화·골동품은 전문분야별로 감정기관을 구분하세요. 2개 이상의 감정이 필요하고, 특수관계인 간 거래라면 감정평가심의회 가액이 쓰일 수 있습니다.6. 사업용 재고와 미착상품은 장부와 매입 서류를 대조하세요. 재취득가액이 확인되지 않으면 장부가액이 기준이 됩니다.· · ·​​​​​참고 법령 및 예규《상속세 및 증여세법 제60조》·《같은 법 시행령 제49조》 (시가의 개념)《상속세 및 증여세법 제61조 제3항·제5항》 (지상권, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 특정시설물 이용권, 임대차 재산)《상속세 및 증여세법 제62조》 (선박 등 그 밖의 유형재산의 평가)《상속세 및 증여세법 시행령 제51조》 (지상권등의 평가)《상속세 및 증여세법 시행령 제52조》 (그 밖의 유형재산의 평가)《상속세 및 증여세법 시행령 제20조의3·제46조의2》 (감정평가 수수료 공제)《상증세 집행기준 61-51-2》 (지상권 잔존연수)《상속세 및 증여세법 시행규칙 제16조》 (지상권의 평가 등)《서면4팀-634, 2007.2.20.》 (조합원입주권)《재산세과-119, 2009.9.3.》 (프리미엄)《재산세과-21, 2013.1.17.》 (상가분양권과 임대료 환산)이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://m.expert.naver.com/mobile/expert/product/detail?storeId=100009428&productId=100019739양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com#강서구상속세전문세무사 #마곡상속세전문세무사 #발산역상속세전문세무사 #강남상속세전문세무사 #가양동상속세전문세무사 #염창동상속세전문세무사 #등촌동상속세전문세무사 #화곡동상속세전문세무사 #양천구상속세전문세무사 #영등포상속세전문세무사 #은평구상속세전문세무사 #김포상속세전문세무사 #부천상속세전문세무사 #일산상속세전문세무사 #금천구상속세전문세무사

[양도세, 주택임대사업자]포괄승계하여 취득​한 임대주택이 자동말소된 경우거주주택특례 적용 여부(말소일로부터 5년 내 양도)서면-2022-법규재산-2182 [법규과-2730]등록일자 : 2022.10.07.생산일자 : 2022.09.23.요지장기임대주택(민간임대주택법 법률 제17482호 부칙§5① 적용주택에 한정)을 민간임대주택법§43②에 따라 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하여 취득하고 같은 법§6⑤에 따라 임대등록이 자동말소된 경우로서 등록말소된 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 임대기간요건 갖춘 것으로 보아 소득령§155⑳을 적용하는 것임회신귀 서면질의의 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정)을 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조제2항에 따라 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하여 취득하고 같은 법 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록말소 이후를 말함) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조제20항을 적용하는 것입니다.​​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트