[상생임대]주택 취득하면서 전 소유자와 임대차계약 체결한 경우직전임대차계약 해당여부(상황에 따라 다름)​(직전임대차계약 해당되지 않는 경우)매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 체결한임대차계약이 직전임대차계약에 해당하는지​사전-2026-법규재산-0087등록일자 : 2026.04.30.생산일자 : 2026.03.16.요지주택 매매계약을 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 주택 취득(잔금 청산) 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 주택을 취득하는 매매계약 체결 이후 주택 취득 전에 매수인이 임대인이 되고 전 소유자(매도인)가 임차인이 되는 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우,해당 계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항에 따른 직전임대차계약에 해당하는지 여부에 관하여는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.)를 참조하시기 바랍니다.​○ 기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택 취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3의 “직전임대차계약”에 해당하는지 여부(제1안) 직전임대차계약에 해당(제2안) 직전임대차계약에 해당하지 않음[회신내용]제2안이 타당합니다.​1. 사실관계○ ’21.06.26. 서울 마포구 A주택 취득 계약 체결(잔금일 : ’22.2.28.)○ ’21.09.11. 1차 임대차계약 체결- 임대기간 : ’22.2.28. ~ ’24.2.27., 임대보증금 : 1,050백만원* 특약사항으로 매도인이 보증금 10.5억원에 2년간 전세 거주○ ’23.11.04. 2차 임대차계약 체결- 임대기간 : ’24.2.28. ~ ’26.2.27., 임대보증금 : 900백만원○ ’26.2.27. A주택 양도 예정​2. 질의내용○매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 양수인이 임대인으로서 전 소유자(매도인)와 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대차 기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우,- 해당 계약이 상생임대주택 특례의 직전임대차계약에 해당하는지 여부​​(직전임대차계약 해당되는 경우)주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와체결한 임대차 계약이 직전 임대차계약에 해당하는지 여부​서면-2022-법규재산-4083 [법규과-3154]등록일자 : 2022.11.18.생산일자 : 2022.11.02.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와 체결한 임대차 계약을 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것임회신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.사실관계○ 2020.xx.xx. A주택 취득 계약*매도인이 임차인으로 A주택에 거주하는 조건으로 매매계약○2021.xx.xx. A주택 취득하면서 임차인과 임대차계약 체결, 임대개시- 1년 6개월 이상 임대한 후인 2022.xx.xx. A주택 임차인(매도인) 사망○ 2022.xx.xx. 임차인의 상속인에게 임대보증금 반환○ 22.xx월 이후 임대차계약 체결 예정​2. 질의내용○ 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하는 임대차계약을 체결하는 경우,- 당해 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 직전 임대차계약에 해당하는지 여부​​주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 체결한 임대차계약이직전임대차계약에 해당하는지서면-2023-부동산-1332 [부동산납세과-2401]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.10.13.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 임대차계약 계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우 직전임대차계약에 해당함회신귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02” 를 참고하시기 바랍니다.​○ 서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’20.5.1.A주택 취득계약* 체결*매도인이 임차인으로 거주 및 임대보증금 제외한 잔금 지급 조건-’20.5.27.A주택 취득하면서 전소유자와 임대차계약 체결-’22.5월기존 임차인과 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 체결2. 질의내용- 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하여 주택을 취득한 날 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결한 경우, 「소득세법 시행령」제155조의3 상생임대주택 특례의 직전 임대차계약으로 볼 수 있는지​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세]2주택 중 1주택이 조합원입주권으로 전환된 경우비과세 해당여부(신규주택 취득일로부터 3년 내로 양도해야 함)★ 일시적 2주택 양도세 비과세1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것​※ 주택 보유 중에 입주권을 취득할 경우, 주택 양도세 비과세에 대한 내용이니 참고하시면 됩니다.​1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건 (취득시점, 양도시점, 예외사항 등)1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건 (취득시점, 양도시점, ...blog.naver.com​서면인터넷방문상담4팀-3872귀속년도 : 2006등록일자 : 2009.01.02.생산일자 : 2006.11.24.​요지2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 ‘조합원입주권’으로 전환되어 당해 ‘조합원입주권’을 보유한 상태에서 나머지 주택을 양도하는 경우 동법 시행령 제156조의 2 제3항 및 제4항의 규정을 적용받을 수 없는 것임회신2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 「소득세법」 제89조 제2항의 규정에 의한 ‘조합원입주권’으로 전환되어 당해 ‘조합원입주권’을 보유한 상태에서 나머지 주택을 양도하는 경우 동법 시행령 제156조의 2 제3항 및 제4항의 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계1. 2005년 ○○시 ○○구 소재 A주택을 취득하여 거주하고 있음2. 2005년 9월 ○○시 ○○구 소재 B주택을 취득하였으며 동주택이- 2006년 9월 주택재건축사업의 관리처분계획 승인 받고- 2006년 12월 조합원입주권 취득할 예정임○ 질의내용위 경우 A주택의 양도와 관련하여 소득세법 시행령 제156조의 3항 및 4항규정이 적용되는지 여부?★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세, 동일세대공동상속주택]동일 세대원으로부터 소수지분 공동상속주택을 상속받은 이후일반주택을 취득하였다가 양도하는 경우1세대1주택 비과세 특례가 적용되는지 여부(조세심판원 인용)조심-2023-중-7006귀속년도 : 2021등록일자 : 2025.04.17.생산일자 : 2024.04.22.진행상태 : 진행중요 지소득령§155② 단서의 ‘이하 제3항에서 같다’는 의미는 제3항에 따라 공동상속주택을 소유하는 것으로 간주되는 다수지분권자가 소유한 상속받은 주택의 범위를 정하고 그 사람이 일반주택을 양도하는 경우에 제3항의 단서를 적용하는 것으로 해석하는 것이 타당하고 같은 조 제3항 본문에서 소수지분권자가 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 명확히 규정한 이상 소수지분권자에게는 위 제2항 단서를 적용하지 않는 것으로 해석하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 있음결정내용ooo세무서장이 2023.2.9. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.상세내용1. 처분개요가. 청구인은 2003.1.25. 동일세대원인 부(父) aaa(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 피상속인이 보유하던 경기도 오산시 OOO(이하 “이 건 상속주택”이라 한다.)을 공동으로 상속[모(母) bbb 지분 3/5, 청구인 지분 2/5]받아 보유하던 중, 2016.11.23. 경기도 오산시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 매매로 취득하였다가 2021.7.30. 양도한 후, 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.나. 청구인은 2022.12.8. 「소득세법 시행령」 제155조 제3항에 따라 이 건 상속주택은 청구인의 주택 수에 포함되지 않는다고 보아 쟁점주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 적용하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 요구하는 경정청구를 처분청에 제기하였으나, 처분청은 2023.2.9. 상속 개시 당시 동일세대원인 피상속인으로부터 상속받은 주택은 위 조항의 적용대상이 아니라는 이유로 이를 거부하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2023.2.17. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 처분청은 상속개시 당시 피상속인과 동일세대인 경우에는 공동상속주택 소수지분도 주택 수에서 제외할 수 없다는 의견이나, 이는 아래와 같은 이유로 부당하다.(가) 「소득세법 시행령」 제155조 제3항은 “공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인(다수지분권자)의 경우에는 그러하지 아니 한다”고 규정하고 있는바, 그 취지가 상속으로 소수지분을 취득한 경우에도 같은 시행령 제154조의2를 적용하여 공동소유자 전원이 각 1주택을 보유한 것으로 보는 불합리함을 제거하는데 있다고 보아야 한다.(나) 처분청과 같이 해석한다면, 소수지분권자의 지분을 주택 수 계산에 포함하지 않는다고 규정한 「소득세법 시행령」 제155조 제3항이 사문화되어 타당하지 않고, 조세심판원도 ‘「소득세법 시행령」 제155조 제3항 본문에서 소수지분권자가 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 명확히 규정한 이상 소수지분권자에게는 제2항 단서를 적용하지 않는 것으로 해석하는 것이 타당해 보인다’라고 일관되게 결정하고 있다.나. 처분청 의견(1) 청구인은 상속주택의 소수지분자이나, 상속개시 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 공동상속주택은 「소득세법 시행령」제155조 제3항에 따른 특례의 적용 대상이 아니다.(가) 청구인은 공동상속주택 특례 규정 시 동일세대 여부의 판단은 해당 공동상속주택을 소유한 것으로 간주하는 다수지분 공동상속인에게 한정되어야 한다고 주장하나,관련 법령을 살펴보면, 「소득세법 시행령」 제155조 제2항은 단서에서 “상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호에서 같다)”라고 규정하고 있고, 단서에서 제3항(공동상속주택 소수지분자 특례)뿐만 아니라 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호 또한 상속개시 당시 1세대(동일세대)인 경우 동거봉양합가인 경우만 상속받은 주택을 인정하고 있음을 분명히 하고 있다.(나) 국세청 유권해석 또한 “상속개시 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 공동상속주택(소수지분)을 보유한 1세대가 일반주택을 취득하여 2010.2.18. 이후 일반주택을 양도하는 경우 당해 공동상속주택은 「소득세법 시행령」제155조 제3항에 따른 특례가 적용되지 아니한다”라고 해석하고 있는바, 처분청의 경정청구 거부 처분은 달리 잘못이 없다.3. 심리 및 판단가. 쟁점동일세대원으로부터 공동상속주택을 상속받은 이후 일반주택을 취득하였다가 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는지 여부나. 관련 법령(1) 소득세법 시행령제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략)제155조(1세대1주택의 특례) ② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 "소규모재건축사업등"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호에서 같다).1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 <2008.2.22>3. 최연장자다. 사실관계 및 판단(1) 쟁점주택 및 이 건 상속주택의 등기부등본 등을 보면, 청구인은 2003.1.25. 동일세대원인 피상속인으로부터 이 건 상속주택의 지분 5분의 2를 상속받아 현재까지 보유 중이고, 지분 5분의 3을 상속받은 청구인의 모친 bbb는 2015.1.20. 자신의 지분 전부를 강제경매를 원인으로 양도하였으며, 청구인은 2016.11.23. 쟁점주택을 OOO원에 취득하였다가, 2021.7.30. OOO원에 양도한 것으로 나타난다.(2) 청구인은 당초 쟁점주택 양도에 따른 소득에 대하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였으나, 2022.12.8. 쟁점주택을 1세대 1주택 비과세를 적용 대상으로 보아 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 요구하는 경정청구를 처분청에 제기하였고, 처분청은 2023.2.3. 이를 거부하였다.(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인은 상속주택의 소수지분자이나, 상속개시 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 공동상속주택은 「소득세법 시행령」제155조 제3항에 따른 특례의 적용 대상이 아니라는 의견이나,「소득세법 시행령」 제155조 제3항 본문에서는 공동상속 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 상속지분이 가장 큰 상속인 등 공동상속주택을 소유하는 것으로 간주되는 사람(“다수지분권자”) 외(“소수지분권자”)에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 단서는 동거봉양 활성화를 위하여 1세대 1주택의 특례를 규정하면서도 동 조문의 괄호 안에서 “이하 제3항, 제7항 제1호 및 제156조의2 제7항 제1호에서 같다”라고 규정하여, 공동상속주택(제155조 제3항), 상속받은 농어촌주택(제155조 제7항 제1호), 상속주택과 조합원입주권을 보유한 경우(제156조의2 제7항 제1호)에 1세대 1주택 특례가 적용되는 ‘상속받은 주택’의 범위를 정하고 있는바, 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 단서의 ‘이하 제3항에서 같다’는 의미는 제3항에 따라 공동상속주택을 소유하는 것으로 간주되는 다수지분권자가 소유한 ‘상속받은 주택’의 범위를 정하고 그 사람이 일반주택을 양도하는 경우에 제2항 단서를 적용하는 것으로 해석하는 것이 타당하고, 같은 조 제3항 본문에서 소수지분권자가 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 명확히 규정한 이상 소수지분권자에게는 위 제2항 단서를 적용하지 않는 것으로 해석하는 것이 타당해 보이는 점, 청구인의 경우 「소득세법 시행령」 제155조 제3항 단서 제3호에 따라 소수지분권자에 해당하는바, 이 건 상속주택지분을 보유한 채 쟁점주택을 양도하였으므로 같은 항 본문에 따라 이 건 상속주택 지분을 소유하지 않았던 것으로 간주되는 것인 점(조심 2018중424, 2018.4.19., 같은 뜻임) 등에 비추어, 처분청이 청구인에게 1세대 1주택 특례가 적용되지 않는다고 보아 양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^​오늘은 '슈퍼카를 법인으로 사면 비용처리가 된다더라'는 이야기가 왜 반은 맞고 반은 틀린지, 법인 업무용승용차 비용처리 제도의 취지와 내용, 비용인정이 되는 경우와 안 되는 이유, 세무조사가 나온 배경과 대응 방법, 그리고 취득의 실익과 주의사항까지 정리해 드리겠습니다​-고가 차량을 법인 명의로 구입하면 감가상각비, 유류비, 보험료가 모두 회사 비용이 되어 법인세가 줄어든다고 생각하시는 분들이 많습니다. 하지만 세법은 '차 값'이 아니라 '업무에 쓴 만큼'만 비용으로 인정합니다. (《법인세법 제27조의2》)​​​​​■ 법인 슈퍼카 비용처리 제도, 왜 만들어졌을까요?​-과거에는 법인 명의로 고가 승용차를 구입한 뒤 대표자나 가족이 개인 차량처럼 타면서도, 차량 구입비와 유지비를 모두 법인 비용으로 처리하는 일이 적지 않았습니다. 개인이 쓴 돈을 회사 돈으로 처리하는 셈이라 법인세와 소득세를 줄이는 통로가 된다는 지적이 계속되었습니다.​-그래서 2016년부터 업무용승용차 관련비용 특례가 시행되었습니다. 차량 관련 비용 중 업무에 사용한 금액만 비용으로 인정하고, 나머지는 인정하지 않는다는 것이 제도의 핵심입니다. (《법인세법 제27조의2 제2항》)​-2024년부터는 차량가액 8천만원 이상 등 국토교통부 고시상 기준에 해당하는 법인 업무용승용차에 연두색 전용번호판 제도가 적용되었습니다. 세법상 번호판 부착 대상인데도 부착하지 않은 경우에는 업무용 사용금액을 0원으로 봅니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제4항 단서》, 《법인세법 시행규칙 제27조의2 제2항》)​-그럼에도 법인 명의 고가 차량의 사적 사용이 계속된다는 지적에 따라 국세청이 2026년 5월 관련 세무조사에 나섰습니다. 이 부분은 아래에서 따로 말씀드리겠습니다.· · ·​​​​​■ 업무용승용차 비용처리 제도의 핵심 내용​-먼저 어떤 차가 대상인지부터 보겠습니다. 개별소비세 과세대상인 승용자동차가 업무용승용차에 해당합니다. (《법인세법 제27조의2 제1항》, 《개별소비세법 제1조 제2항 제3호》) 운수업, 자동차판매업처럼 차량을 영업에 직접 사용하는 경우와 연구개발용 차량 등은 제외됩니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제1항》)​-비용으로 묶이는 범위도 넓습니다. 감가상각비, 임차료, 유류비, 보험료, 수선비, 자동차세, 통행료, 금융리스 이자비용 등 차량을 취득하고 유지하는 데 쓴 비용 전체가 '업무용승용차 관련비용'입니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제2항》)​-업무용승용차 비용처리는 보험·번호판 요건 확인 → 업무사용금액 계산 → 감가상각비 등의 한도 적용 순서로 검토합니다.​-① 업무전용자동차보험 : 해당 법인의 임원·직원 또는 계약에 따라 법인 업무를 위해 운전하는 사람 등만 운전할 때 보상하는 업무전용자동차보험에 가입해야 합니다.​-업무전용자동차보험에 전혀 가입하지 않았다면 업무사용금액은 원칙적으로 0원입니다. 일부 기간만 가입했다면 관련비용에 업무사용비율과 의무가입기간 대비 실제 가입일수 비율을 곱해 업무사용금액을 계산합니다.​-차량을 연도 중 취득·처분하거나 임차한 경우에는 해당 차량의 보험 의무가입기간을 기준으로 가입 공백을 확인해야 합니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제4항·제9항》)​-② 전용번호판 : 번호판 부착 대상 차량이라면 반드시 부착해야 하고, 부착하지 않으면 마찬가지로 0원입니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제4항 단서》)​-③ 업무사용비율 : 총 주행거리 중 업무용 사용거리가 차지하는 비율이 업무사용비율이고, 관련비용에 이 비율을 곱한 금액이 업무사용금액입니다. 운행기록부를 작성하면 실제 업무사용비율을 적용하고, 작성하지 않으면 법에서 정한 산식으로 계산합니다. 법인은 차량별로 운행기록을 작성·비치하고, 과세관청이 요구하면 바로 제출해야 합니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제5항·제6항》)​-④ 운행기록부를 쓰지 않을 때 : 일반 법인의 경우 차량별 연간 관련비용이 1,500만원 이하이면 업무사용비율을 100%로 보고, 이를 초과하면 1,500만원 ÷ 해당 차량의 관련비용으로 계산합니다. 따라서 운행기록부가 없다고 비용이 무조건 전액 부인되는 것은 아닙니다. 다만 비용이 큰 차량일수록 기록부가 없을 때 손해가 커집니다.​-또한 1,500만원이 그대로 최종 비용으로 인정된다는 뜻은 아닙니다. 이렇게 계산한 업무사용금액 중 감가상각비와 임차료의 감가상각비 상당액에는 별도로 연 800만원 한도를 적용합니다. 사업연도가 1년 미만이거나 일부 기간만 차량을 보유·임차한 경우에는 1,500만원과 800만원도 월수에 따라 조정합니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제7항·제10항·제16항》)​-⑤ 감가상각비 : 업무용승용차는 세법상 내용연수 5년·정액법으로 의무상각합니다. 업무사용금액 중 감가상각비는 일반 법인의 경우 차량별 연 800만원까지 손금에 산입하고, 한도초과액은 이월합니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제3항·제10항》, 《법인세법 제27조의2 제3항》)​-이월액은 이후 사업연도의 업무사용 감가상각비가 연간 한도에 미달할 때 그 미달액 범위에서 인정받습니다. 당기 감가상각비와 별도로 매년 800만원씩 추가 공제되는 것은 아닙니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제11항》)​-차량을 팔 때 생기는 처분손실도 차량당 800만원을 넘는 부분은 이월하여 나누어 비용처리합니다. (《법인세법 제27조의2 제4항》)​-법인세 신고 때는 업무용승용차 관련비용 명세서를 반드시 제출해야 합니다. 제출하지 않거나 사실과 다르게 제출하면 해당 금액의 1%가 가산세로 붙고, 산출세액이 없어도 부과됩니다. (《법인세법 제27조의2 제6항》, 《법인세법 제74조의2》)​-참고로 다음 세 가지 요건을 모두 충족하는 내국법인은 업무용승용차 한도가 축소됩니다.​-① 사업연도 종료일 현재 지배주주등의 지분 합계가 50%를 초과할 것​-② 부동산 임대업이 주된 사업이거나, 부동산 임대수입·이자소득·배당소득의 합계가 기업회계기준에 따른 매출액의 50% 이상일 것​-③ 해당 사업연도의 상시근로자 수가 5명 미만일 것​-이 경우 운행기록부 미작성 기준금액은 1,500만원에서 500만원으로, 감가상각비·감가상각비 상당액 및 처분손실의 연간 한도는 800만원에서 400만원으로 줄어듭니다. 가족법인이라는 이유만으로 적용되는 것은 아니므로 위 요건을 함께 확인해야 합니다. 상시근로자를 셀 때는 최대주주·최대출자자의 친족 등 제외 대상이 있어 급여대장 인원수만으로 판단하면 안 됩니다. (《법인세법 시행령 제42조 제2항·제4항》, 《법인세법 시행령 제50조의2 제15항》)· · ·​​​​​■ 비용인정이 가능한 경우와 불가능한 이유​-인정되는 경우부터 보겠습니다. 거래처·대리점·사업장 방문, 회의 참석, 판촉 활동처럼 직무와 관련된 업무수행을 위해 주행한 거리는 업무용 사용거리입니다. 출·퇴근 거리도 포함됩니다. (《법인세법 시행규칙 제27조의2 제7항》)​-보험과 번호판 등 적용 요건을 충족한 뒤 업무사용금액을 계산하고, 그중 감가상각비나 임차료의 감가상각비 상당액에는 별도의 연간 한도를 적용합니다.​-인정되지 않는 경우에는 각각 이유가 있습니다.​-1. 사적 운행분 : 가족 외출, 개인 여가처럼 업무와 관련 없는 운행은 업무사용비율에서 빠집니다. 개인 소비를 회사 비용으로 처리할 수 없다는 제도의 출발점이 그대로 적용됩니다.​-2. 보험 미가입 : 임직원 등이 아닌 사람이 운전할 가능성을 차단하려는 장치입니다. 전혀 가입하지 않으면 운행기록부를 아무리 잘 써도 업무사용금액이 원칙적으로 0원이 됩니다.​-3. 번호판 미부착 : 고가 차량의 사적 사용을 눈에 띄게 막으려는 제도입니다. 부착 대상인데 달지 않았다면 역시 전액 불인정입니다.​-4. 기록부 미작성 : 실제 업무사용비율 대신 법정 산식이 적용됩니다. 일반 법인은 업무사용금액이 차량별 연간 1,500만원 범위로 제한되고, 감가상각비 등의 한도까지 적용하면 최종 비용인정액은 이보다 적을 수 있습니다.​-5. 감가상각비 한도 초과 : 이 부분은 영원히 부인되는 것은 아니고 이월되지만, 비싼 차일수록 당장 비용으로 쓸 수 있는 금액이 작습니다.​-비용으로 인정되지 않았다고 모든 금액이 대표자 상여가 되는 것은 아닙니다. 감가상각비 한도초과로 이월되는 금액과 사적 사용으로 부인되는 금액은 세무상 처리가 다릅니다.​-사적 사용 등으로 부인된 금액은 실제 사외유출 여부와 귀속자를 확인하여 소득처분을 검토합니다. 귀속자가 임원·직원이면 상여, 주주이면 배당, 귀속이 불분명하면 대표자에게 귀속된 것으로 봅니다. (《법인세법 시행령 제106조 제1항 제1호》) 상여로 처분되면 법인세뿐 아니라 해당 개인의 근로소득세 문제도 함께 검토해야 합니다.​-업무용승용차 특례 시행 전 판례에서도, 대표이사가 사적으로 사용한 법인 명의 고급 승용차의 유지비와 운전기사 급여를 업무무관 비용으로 보아 손금불산입한 사례가 있습니다. (《대전지방법원 2014. 4. 23. 선고 2013구합2183 판결》)​-한편 업무전용보험에 가입하지 않아 비용이 인정되지 않더라도, 그 비용이 실질적으로 법인을 위해 쓰인 것이라면 사외유출로 볼 수 없다고 보아 소득금액변동통지를 취소한 하급심 판결도 있습니다. (《서울행정법원 2020. 8. 18. 선고 2019구합89067 판결》) 다만 이는 사안별 판단이므로 이를 믿고 요건을 소홀히 하시면 안 됩니다.​-국세청은 외부업체로부터 업무용승용차 운전기사를 제공받고 지급한 용역대가는 업무용승용차 관련비용에 포함되지 않는다고 해석했습니다. 이는 운전기사 용역비가 무조건 비용으로 인정된다는 뜻은 아니며, 실제 업무 관련성은 별도로 검토해야 합니다. (《사전-2016-법령해석법인-0539, 2016. 11. 21.》)· · ·​​​​​■ 세무조사가 나온 이유​-2026년 5월 28일 국세청은 법인차량 사적 사용과 법인자금 유출, 사주 자녀에 대한 편법증여 등의 혐의가 있는 19개 법인에 대한 세무조사 실시를 발표했습니다.​-이들이 소유한 고가 차량은 총 90대, 약 300억원 규모였고, 차량 관련 혐의를 포함한 전체 탈루혐의 금액은 약 3,000억원이었습니다. 이는 조사 착수 당시의 혐의 금액이며 확정된 추징세액을 의미하지 않습니다.​-국세청이 이런 조사에 나선 이유는 분명합니다.​-1. 제도 도입 뒤에도 사적 사용이 이어졌습니다. 국세청은 초기에 차량 가격을 낮춰 신고하는 다운계약이나 운행기록부 조작 사례가 확인되었다고 설명했습니다. 번호판 제도가 있어도 사적 사용 자체를 막지는 못한 것입니다.​-2. 고가 법인차량이 다시 늘었습니다. 1억원 이상 법인 신규 등록 차량이 2024년에는 약 3만 4천 대로 줄었다가 2025년에는 약 3만 9천 대로 다시 증가했습니다.​-3. 차량 문제가 다른 유출 유형으로 이어졌습니다. 국세청은 법인차량 사적 사용을 분석하는 과정에서 법인자금을 이용한 사주 일가의 호화·사치 생활, 변칙 거래를 통한 법인자금 유출, 사주 자녀에 대한 편법 증여 유형도 함께 발견했다고 밝혔습니다. 그래서 차량 문제로 시작한 조사도 법인자금 유출과 증여 문제까지 확인하는 방향으로 넓어질 수 있습니다.​-조사에서는 일반적으로 취득, 운행, 비용처리 내역을 함께 확인합니다. 번호판 부착 여부, 업무전용보험 가입 기간, 운행기록부와 명세서의 일치 여부, 차량을 실제로 누가 어디에 썼는지를 봅니다.· · ·​​​​​■ 세무조사 대응 방법​-세무조사 대응은 조사가 나오기 전에 하는 것이 가장 효과적입니다. 아래 순서로 점검해 보시기 바랍니다.​-1. 차량별 운행기록부를 정비하십시오. 일자, 목적지, 주행거리를 계기판 수치와 맞춰 기록해야 합니다. 조사가 시작된 뒤에 몰아서 작성한 기록은 신뢰받기 어렵습니다.​-2. 업무전용보험 가입기간에 공백이 없는지, 번호판을 제때 부착했는지 확인합니다. 사업연도 중 일부 기간만 보험에 가입했다면 가입 일수 비율만큼만 인정되므로 특히 주의하셔야 합니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제9항》)​-3. 사용자별로 소명자료를 준비합니다. 일정표, 출장·거래처 방문 자료, 통행료 내역처럼 운행기록부 내용을 뒷받침하는 자료가 필요합니다.​-4. 사적 사용이나 부당한 사외유출이 확인되면, 금액 회수와 수정신고 가능성을 검토해야 합니다. 수정신고기한 내에 부당하게 사외유출된 금액을 실제로 회수하고 세무조정으로 익금에 산입하여 신고하면 사내유보 처분이 가능한 경우가 있습니다.​-다만 세무조사 통지를 받기 전이라는 사정만으로 사내유보 처리가 보장되지는 않습니다. 조사 착수 사실을 알았거나 과세자료 소명 안내 등으로 경정이 있을 것을 미리 알고 수정신고한 경우에는 적용이 제한될 수 있습니다. (《법인세법 시행령 제106조 제4항》)​-5. 조사 통지를 받은 후에는 임의로 서류를 고치거나 새로 만들지 마시고 즉시 세무전문가와 함께 대응하셔야 합니다. 국세청은 증빙 조작 등 고의적 조세포탈이 확인되면 조세범 처벌법에 따라 고발하겠다고 밝혔습니다.· · ·​​​​​​■ 법인 슈퍼카 취득의 실익, 숫자로 보면​-가정을 하나 들어보겠습니다. 일반 법인(축소 한도 대상이 아닌 법인)이 세법상 취득가액 3억원인 차량을 연초에 취득해 5개 사업연도 내내 보유하고, 보험·번호판 요건을 충족하며 업무사용비율이 100%인 경우입니다. 5년 정액법이라면 매년 감가상각비는 6,000만원입니다.​-그런데 감가상각비의 손금산입 한도는 연 800만원입니다. 따라서 매년 5,200만원이 한도초과로 이월되고, 5년간 이월액은 2억 6,000만원이 됩니다. 이월액은 이후 사업연도의 업무사용 감가상각비가 한도에 미달할 때 그 미달액 범위에서만 인정되므로, 5년 상각이 끝난 뒤에야 매년 800만원 범위에서 추인되고 비용 효과가 아주 오래 걸립니다. (《법인세법 시행령 제50조의2 제11항》)​-운행기록부까지 쓰지 않은 경우를 보겠습니다. 같은 차량의 연간 관련비용이 감가상각비 6,000만원과 기타 유지비 3,000만원, 합계 9,000만원이라고 해보겠습니다.​-이때 업무사용비율은 1,500만원 ÷ 9,000만원 = 약 16.7%입니다.​-이에 따라 감가상각비의 업무사용금액은 1,000만원, 기타 유지비의 업무사용금액은 500만원입니다. 그런데 감가상각비는 다시 연 800만원 한도를 적용하므로 해당 연도 최종 손금산입액은 1,300만원이고, 감가상각비 한도초과액 200만원은 이월됩니다.​-즉 운행기록부가 없다고 1,500만원이 무조건 최종 비용으로 인정되는 것은 아닙니다.​-결국 슈퍼카를 법인 명의로 사서 '세금을 줄이는' 효과는 생각보다 작습니다. 반대로 사적 사용이 발견되면 비용 부인, 상여 처분, 가산세, 세무조사 확대라는 부담이 따릅니다. 실익은 사업상 필요가 분명하고 요건을 모두 갖춘 경우에만 따져볼 수 있습니다.​-취득 전에 꼭 알아두셔야 할 주의사항입니다.​-1. 부가가치세 매입세액은 공제되지 않습니다. 개별소비세 과세대상 승용차의 구입, 임차, 유지에 관한 매입세액은 공제하지 않는 것이 원칙입니다. (《부가가치세법 제39조 제1항 제5호》) 영업용으로 직접 쓰는 업종은 예외입니다.​-2. 차량대금 외에 취득 단계의 세금과 등록 관련 비용도 함께 검토해야 합니다. 차량 견적에 포함된 개별소비세 등과 별도로 부담하는 취득세·등록 관련 비용을 구분하고, 실제 취득 시점에 적용되는 세율과 감면 여부를 확인하여 총 취득비용을 계산해야 합니다. (《지방세법 제12조》)​-3. 번호판을 피하려는 다운계약은 위험합니다. 국토교통부는 신규 등록 차량을 모니터링하고 국세청과 정보를 공유하겠다고 밝혔습니다. 실제 거래가액대로 신고해야 합니다.​-4. 리스·장기렌트도 업무용승용차 비용처리 규정을 적용합니다. 다만 월 납입액 전체에 연 800만원 한도가 적용되는 것은 아니고, 임차료 중 감가상각비 상당액에 한도가 적용됩니다.​-시설대여업자로부터 임차한 차량은 임차료에서 보험료·자동차세·수선유지비를 차감하여 감가상각비 상당액을 계산합니다. 수선유지비를 구분하기 어려우면 법정 산식을 적용합니다. 자동차대여사업자로부터 임차한 차량은 임차료의 70%를 감가상각비 상당액으로 봅니다. (《법인세법 시행규칙 제27조의2 제6항》)​-연두색 번호판 부착 대상 여부는 이와 별개로 차량가액, 등록유형, 대여기간 등 국토교통부 고시상 기준을 확인해야 합니다. (《법인세법 시행규칙 제27조의2 제2항》)​-5. 사적 사용 시 비용 부인과 소득처분이 따릅니다. 앞서 설명드린 대로 귀속자가 임원이면 상여로 처분되어 개인 소득세 부담이 생깁니다.· · ·​​​​​■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 업무전용자동차보험 의무가입기간에 공백이 없는지 확인하세요. 연도 중 취득·처분하거나 임차한 차량은 해당 기간을 기준으로 점검해야 합니다.​2. 고가 법인차량을 취득·리스·렌트할 때는 연두색 번호판 부착 대상 여부를 확인하세요. 차량가액뿐 아니라 적용되는 등록·계약 기준도 함께 점검해야 합니다.​3. 운행기록부는 매일, 차량별로 작성하고 계기판 수치와 연결하세요.​4. 가족이나 직원이 쓰는 차량은 운전자와 목적을 구분해 기록하세요.​5. 법인세 신고 때 업무용승용차 관련비용 명세서가 운행기록부와 일치하는지 확인하세요.​6. 차량을 팔 계획이 있다면 처분손실 이월까지 미리 계산하세요.​7. 부동산 임대·이자·배당 중심의 소규모 법인은 축소 한도 적용 여부(1,500만원→500만원, 800만원→400만원)를 확인하세요.· · ·​​​​​■ 참고 법령 및 판례《법인세법 제27조의2》 (업무용승용차 관련비용의 손금불산입 등 특례)《법인세법 제74조의2》 (업무용승용차 관련비용 명세서 제출 불성실 가산세)《법인세법 시행령 제50조의2》 (업무용승용차 관련비용 등의 손금불산입 특례)《법인세법 시행령 제42조 제2항·제4항》 (한도 축소 적용 법인의 요건)《법인세법 시행령 제106조 제1항 제1호·제4항》 (소득처분)《법인세법 시행규칙 제27조의2》 (전용번호판, 업무용 사용거리, 임차료 감가상각비 상당액)《개별소비세법 제1조 제2항 제3호》 (과세대상 자동차)《부가가치세법 제39조 제1항 제5호》 (공제하지 아니하는 매입세액)《지방세법 제12조》 (차량 취득세 표준세율)《사전-2016-법령해석법인-0539, 2016. 11. 21.》 외부업체로부터 제공받은 운전기사 용역대가는 업무용승용차 관련비용에 해당하지 않음《서울행정법원 2020. 8. 18. 선고 2019구합89067 판결》 업무전용보험 미가입 시 손금불산입, 다만 사외유출로 볼 수 없다고 한 사례《대전지방법원 2014. 4. 23. 선고 2013구합2183 판결》 특례 시행 전, 사적 사용 법인 명의 고급 승용차 유지비 부인 정당

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 상속세·증여세 신고 때 자주 만나는 기타재산의 평가 중 지상권, 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물 이용권, 선박·항공기 등 기타 유형재산, 상품·제품, 판매용이 아닌 서화·골동품, 동물과 그 밖의 유형재산, 미착상품의 평가방법에 대해 설명드리겠습니다-상속세나 증여세는 재산을 평가기준일(상속개시일 또는 증여일) 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. (《상속세 및 증여세법 제60조》) 그런데 시가가 없거나 시가를 알기 어려운 재산은 법에서 정한 보충적 평가방법으로 평가합니다.-부동산과 주식은 평가 규정이 많이 알려져 있지만, 지상권이나 분양권, 선박, 재고자산, 그림과 도자기 같은 재산은 신고 때 평가 기준을 놓치기 쉽습니다. 오늘은 이 부분을 정리해 드리겠습니다.■ 먼저 확인할 것: 시가가 있는지, 그리고 임대 여부​-상속세·증여세는 평가기준일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에는 재산별로 정해진 보충적 평가방법을 적용합니다. 아래 평가방법은 모두 이 보충적 평가방법입니다.-매매가액·감정가액·수용가액 등이 있더라도 모두 시가로 인정되는 것은 아닙니다. 평가기간, 거래의 정상성, 감정기관과 감정방법 등 법령상 시가 인정요건을 확인해야 합니다. (《상속세 및 증여세법 제60조》, 《같은 법 시행령 제49조》)-사실상 임대차계약이 체결되었거나 임차권이 등기된 재산은 해당 재산에 적용되는 규정에 따라 임대료 등의 환산가액과 보충적 평가액을 비교해 큰 금액으로 평가합니다. 이 비교는 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 적용하는 경우를 전제로 합니다. (지상권·권리 등은 《상속세 및 증여세법 제61조 제5항》, 선박·유형재산은 《같은 법 제62조 제3항》)-참고로 법에서 따로 평가방법을 정하지 않은 재산은 조건부 권리 등의 평가 규정과 제60조부터 제64조까지의 방법을 준용해 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제65조 제3항》, 실무해설 기준)· · ·​​​​​■ 지상권은 어떻게 평가할까요?-지상권은 타인의 토지에 건물이나 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리입니다. 그 가액은 지상권이 설정된 토지가액의 2%를 매년의 수입으로 보고, 잔존연수 동안 10%로 할인한 현재가치를 합산해 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제61조 제3항》, 《같은 법 시행령 제51조 제1항》, 《같은 법 시행규칙 제16조 제1항·제2항》)-지상권 평가에 적용하는 잔존연수는 《민법 제280조·제281조》의 존속기간을 준용합니다. 국세청 집행기준에서는 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유 목적은 30년, 그 밖의 건물 소유 목적은 15년, 건물 외 공작물의 소유 목적은 5년으로 안내하고 있습니다. 계약 내용과 지상권의 목적을 확인하여 적용해야 합니다. (《상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제1항》, 《상증세 집행기준 61-51-2》)-예를 들어 지상권이 설정된 토지가액이 10억원이면 연 2%는 2,000만원입니다. 이를 10%로 할인해 합산하면 30년은 약 1억 8,854만원, 15년은 약 1억 5,212만원, 5년은 약 7,582만원입니다. 매년 같은 금액이 들어온다고 보고 계산한 단순 예시입니다.-지상권은 다른 사람의 물건을 쓰는 권리이지만 지역권이나 전세권과는 다릅니다. 지상권은 공작물이나 수목을 소유하기 위해 토지를 이용한다는 점에서 구분됩니다.· · ·​​​​■ 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물 이용권 평가방법은?-부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되면 그 건물과 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리 포함)와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제61조 제3항》, 《같은 법 시행령 제51조 제2항》)-조합원입주권은 납입한 금액을 관리처분계획 기준의 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금·중도금 등을 합한 금액으로 봅니다. (《같은 법 시행규칙 제16조 제3항》) 국세청도 재개발조합원이 분양받을 권리를 증여하는 경우 조합이 산정한 권리가액과 납입한 계약금·중도금을 합해 평가한다고 보았습니다. (《서면4팀-634, 2007.2.20.》)-프리미엄은 평가기준일 당시 불특정 다수인 간의 거래에서 통상 지급되는 프리미엄을 말합니다. 납입한 금액에는 소득세법 시행령에 따른 채권매각차손이 포함됩니다. (《재산세과-119, 2009.9.3.》)-다만 해당 권리에 대해 소득세법 시행령 제165조 제8항 제3호에 따른 가액이 있으면 그 가액으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항 단서》) 예를 들어 분양권에 납입한 계약금·중도금이 2억원이고 프리미엄이 1억원이면 평가액은 3억원입니다.-특정시설물 이용권은 이용권·회원권 등 명칭을 불문하고 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반 이용자보다 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 구성원이 된 자에게 부여되는 권리를 말합니다. (《같은 법 시행령 제51조 제3항》)-준공 전 상가분양권에 평가기준일 현재 임대차계약이 체결되어 있는 경우에는 임대료 등의 환산가액 규정이 적용되며, 이때 미지급한 분양대금은 환산가액에서 뺍니다. (《재산세과-21, 2013.1.17.》)· · ·​​​​​​​■ 선박·항공기 등 기타 유형재산, 상품·제품, 동물, 미착상품-선박·항공기·차량·기계장비와 입목에 관한 법률의 적용을 받는 입목은 처분할 때 다시 취득할 수 있다고 예상되는 가액으로 평가합니다. 그 가액이 확인되지 않으면 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 뺀 가액), 그것도 없으면 지방세법 시행령 제4조 제1항의 시가표준액을 순서대로 적용합니다. (《상속세 및 증여세법 제62조 제1항》, 《같은 법 시행령 제52조 제1항》)-선박·항공기·차량·기계장비를 사실상 임대하고 있다면 임대보증금과 평가기준일 이후 사용가능기한까지의 연도별 임대료를 재정경제부령으로 정하는 방법으로 환산한 금액과 위 가액 중 큰 금액으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제62조 제3항》, 《같은 법 시행령 제52조 제3항 제1호》)-상품·제품·반제품·재공품·원재료 등과 소유권의 대상이 되는 동산은 그것을 처분할 때 취득할 수 있다고 예상되는 가액으로 평가합니다. 기본통칙은 이를 재취득가액으로 설명하며, 동일한 상품 등을 다시 취득하는 데 드는 금액을 의미합니다. 그 가액이 확인되지 않으면 장부가액으로 평가합니다. 사업용 재고자산의 재취득가액에는 부가가치세를 포함하지 않습니다. (《상속세 및 증여세법 제62조 제2항》, 《같은 법 시행령 제52조 제2항 제1호》, 《상증통칙 62-52…1》)-소유권의 대상이 되는 동물과 시행령에서 따로 평가방법을 정하지 않은 그 밖의 유형재산도 위 상품·제품과 같은 방법으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 시행령 제52조 제2항 제3호》)-미착상품은 운송 중에 있어 아직 도착하지 않은 상품을 말합니다. 국세청 재산평가 안내자료에서는 상속개시 당시 미착된 상품을 상속개시일까지 해당 상품의 취득에 소요된 비용의 합계액으로 평가한다고 설명하고 있습니다. 다만 이 설명은 해당 자료가 인용한 평가준칙에 따른 것이며 현행 시행령에 직접 명시된 규정은 아닙니다. 실제 신고에서는 해당 상품이 상속재산에 포함되는지와 취득비용의 범위를 관련 계약 및 증빙으로 확인해야 합니다.· · ·​​​​​​■ 판매용이 아닌 서화·골동품은 어떻게 평가할까요?-판매용이 아닌 서화·골동품 등 예술적 가치가 있는 유형재산은 전문분야별로 2개 이상의 전문감정기관이 감정한 가액의 평균액으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제62조 제2항》, 《같은 법 시행령 제52조 제2항 제2호》)-전문분야는 서화·전적, 도자기·토기·철물, 목공예·민속장신구, 선사유물, 석공예, 기타 골동품, 그리고 이에 해당하지 않는 기타 미술품으로 구분됩니다.-다만 두 가지 경우에는 감정평가심의회가 감정한 가액으로 평가합니다. 첫째, 평균액이 국세청장이 위촉한 3인 이상 전문가로 구성된 감정평가심의회의 감정가액에 미달하는 경우입니다. 둘째, 특수관계인 간에 양도·양수하는 경우로서 그 가액이 심의회 감정가액의 100분의 150을 초과하는 경우입니다.-예를 들어 A감정기관이 8,000만원, B감정기관이 1억원으로 감정하면 평균은 9,000만원입니다. 감정평가심의회의 감정가액이 1억원이면 평균액이 이에 미달하므로 1억원으로 평가합니다.-서화·골동품 등의 평가에 든 전문감정기관의 감정수수료는 법령상 요건을 충족하면 상속세·증여세 신고 때 공제받을 수 있습니다. 공제한도는 500만원이며, 세액에서 직접 차감하는 세액공제는 아닙니다. 적용요건을 확인하고, 수수료 지급 사실을 입증하는 서류를 과세표준신고서와 함께 제출해야 합니다. (《상속세 및 증여세법 시행령 제20조의3·제46조의2》)· · ·​​​​​​■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 시가 인정요건부터 확인하세요. 평가기간 내 매매·감정·수용 가액이 있어도 법령상 시가 인정요건을 충족해야 시가로 봅니다.2. 임대 중인 재산은 임대료 환산가액과 비교하세요. 선박, 차량, 기계장비 등을 임대하고 있다면 두 가액 중 큰 금액으로 평가합니다.3. 분양권과 입주권은 납입 자료와 프리미엄 근거를 남기세요. 계약금·중도금 영수증, 조합의 권리가액 산정 자료, 프리미엄 거래 자료가 필요합니다.4. 지상권은 잔존연수 적용기준을 확인하세요. 계약 내용과 건물의 구조·소유 목적을 확인하고, 민법상 존속기간을 준용하는 세법상 평가기준에 따라 판단해야 합니다.5. 서화·골동품은 전문분야별로 감정기관을 구분하세요. 2개 이상의 감정이 필요하고, 특수관계인 간 거래라면 감정평가심의회 가액이 쓰일 수 있습니다.6. 사업용 재고와 미착상품은 장부와 매입 서류를 대조하세요. 재취득가액이 확인되지 않으면 장부가액이 기준이 됩니다.· · ·​​​​​참고 법령 및 예규《상속세 및 증여세법 제60조》·《같은 법 시행령 제49조》 (시가의 개념)《상속세 및 증여세법 제61조 제3항·제5항》 (지상권, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 특정시설물 이용권, 임대차 재산)《상속세 및 증여세법 제62조》 (선박 등 그 밖의 유형재산의 평가)《상속세 및 증여세법 시행령 제51조》 (지상권등의 평가)《상속세 및 증여세법 시행령 제52조》 (그 밖의 유형재산의 평가)《상속세 및 증여세법 시행령 제20조의3·제46조의2》 (감정평가 수수료 공제)《상증세 집행기준 61-51-2》 (지상권 잔존연수)《상속세 및 증여세법 시행규칙 제16조》 (지상권의 평가 등)《서면4팀-634, 2007.2.20.》 (조합원입주권)《재산세과-119, 2009.9.3.》 (프리미엄)《재산세과-21, 2013.1.17.》 (상가분양권과 임대료 환산)이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://m.expert.naver.com/mobile/expert/product/detail?storeId=100009428&productId=100019739양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com#강서구상속세전문세무사 #마곡상속세전문세무사 #발산역상속세전문세무사 #강남상속세전문세무사 #가양동상속세전문세무사 #염창동상속세전문세무사 #등촌동상속세전문세무사 #화곡동상속세전문세무사 #양천구상속세전문세무사 #영등포상속세전문세무사 #은평구상속세전문세무사 #김포상속세전문세무사 #부천상속세전문세무사 #일산상속세전문세무사 #금천구상속세전문세무사

[양도세, 주택임대사업자]포괄승계하여 취득​한 임대주택이 자동말소된 경우거주주택특례 적용 여부(말소일로부터 5년 내 양도)서면-2022-법규재산-2182 [법규과-2730]등록일자 : 2022.10.07.생산일자 : 2022.09.23.요지장기임대주택(민간임대주택법 법률 제17482호 부칙§5① 적용주택에 한정)을 민간임대주택법§43②에 따라 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하여 취득하고 같은 법§6⑤에 따라 임대등록이 자동말소된 경우로서 등록말소된 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 임대기간요건 갖춘 것으로 보아 소득령§155⑳을 적용하는 것임회신귀 서면질의의 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정)을 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조제2항에 따라 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하여 취득하고 같은 법 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록말소 이후를 말함) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조제20항을 적용하는 것입니다.​​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 남의 이름으로 주식 등을 보유했을 때 문제가 되는 명의신탁재산의 증여의제(《상속세 및 증여세법 제45조의2》)에 대해 증여의제 대상, 제외되는 경우, 요건, 증여 시기, 재산가액, 그리고 명의신탁을 해지하는 경우까지 설명드리겠습니다-창업할 때 지분을 가족이나 지인 이름으로 올려 두었다가, 세무조사에서 "이 주식의 실제 주인은 누구냐"라는 질문을 받는 경우가 있습니다. 대금을 낸 사람과 주주명부에 이름이 올라간 사람이 다르면, 세법은 명의자에게 증여한 것으로 의제합니다.-놀라운 점은 실제로 증여하려는 마음이 없었더라도 과세될 수 있다는 것입니다. 그래서 요건과 예외, 그리고 해지 시점이 매우 중요합니다.■ 명의신탁재산 증여의제, 어떤 제도인가요?-재산의 실제소유자와 명의자가 다른 경우에는, 그 명의자로 등기등을 한 날에 그 재산의 가액을 실제소유자가 명의자에게 증여한 것으로 봅니다. 이를 명의신탁재산의 증여의제라고 합니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항》)-실제로는 증여계약이 없었더라도 증여한 것으로 보는 '의제' 규정이어서, 실질과세의 원칙을 정한 《국세기본법 제14조》에도 불구하고 적용됩니다.-한 가지 알아두실 점은 납세의무자가 실제소유자라는 것입니다. 명의자가 증여받은 것으로 보지만 증여세는 실제소유자가 납부할 의무가 있습니다. (《상속세 및 증여세법 제4조의2 제2항》) 이 조항은 2018.12.31. 신설되었으므로, 과거에 이루어진 명의신탁은 해당 시점의 법령을 확인해야 합니다.-실제소유자가 증여세 등을 체납하여 그의 다른 재산으로 강제징수를 해도 부족하면, 명의자에게 증여한 것으로 보는 재산으로 징수할 수도 있습니다. (《상속세 및 증여세법 제4조의2 제9항》)· · ·​​​​■ 증여의제 대상 : 어떤 재산이 해당될까요?-대상은 권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록·명의개서가 필요한 재산입니다. 다만 토지와 건물은 제외됩니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항》) 실무에서는 대부분 비상장주식이나 출자지분에서 문제가 됩니다.-토지·건물이 제외되는 이유는 부동산 명의신탁은 별도의 법으로 규율하기 때문입니다. 《부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조》는 명의신탁약정을 무효로 하고 있고, 이와 관련한 과징금 등 제재는 같은 법에서 정하고 있습니다.-양도담보처럼 명의신탁과 비슷해 보이는 거래도 있습니다. 주식이 채권자의 양도담보 목적물로 제공된 것이라면 이를 명의신탁으로 보아 증여의제할 수 없다고 본 판결이 있습니다. (《서울고등법원 2021.07.02. 선고 2020누46655 판결》) 따라서 거래의 실질이 명의신탁인지부터 확인해야 합니다.· · ·​​​​​■ 증여의제 요건 : 3가지가 갖춰지면 과세됩니다-① 등기등이 필요한 재산일 것 : 위에서 본 대로 주식·출자지분 등이 대표적입니다.-② 실제소유자와 명의자가 다를 것 : 실제로 대금을 부담한 사람과 주주명부 등에 올라간 사람이 다른 경우입니다. 타인 명의로 취득한 경우뿐 아니라, 실제소유자 명의로 명의개서를 하지 않은 경우도 포함됩니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항, 제3항》)-③ 조세 회피 목적이 있을 것 : 이 요건은 추정됩니다. 타인 명의로 재산의 등기등을 한 경우 및 실제소유자 명의로 명의개서를 하지 않은 경우에는 조세 회피 목적이 있는 것으로 추정하기 때문에, 과세관청이 목적을 입증하지 않아도 됩니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제3항》)-추정을 깨려면 납세자가 조세 회피 목적이 없었다는 점을 입증해야 하는데, 이 입증은 쉽지 않습니다. 대법원은 조세 회피 목적이 없었다고 인정될 정도로 조세 회피와 상관없는 뚜렷한 목적이 있었다거나, 명의신탁 당시나 장래에 회피할 조세가 없었다는 점에 대한 증명이 부족하고, 명의자 자신에게 조세 회피 목적이 없다는 점만으로는 추정을 피할 수 없다고 판단했습니다. (《대법원 2017.05.31. 선고 2014두43905 판결》)-여기서 '조세'는 국세뿐 아니라 지방세와 관세도 포함합니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제6항》)· · ·​​​​​■ 증여의제에서 제외되는 경우-① 증여의제 자체가 적용되지 않는 경우입니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항》)-ⅰ. 조세 회피의 목적 없이 타인의 명의로 재산의 등기등을 하거나, 소유권을 취득하고도 실제소유자 명의로 명의개서를 하지 않은 경우 (제1호)-ⅱ. 《자본시장과 금융투자업에 관한 법률》에 따른 신탁재산인 사실의 등기등을 한 경우 (제3호)-ⅲ. 비거주자가 법정대리인 또는 재산관리인의 명의로 등기등을 한 경우 (제4호)-(제2호는 삭제되었습니다.)-② 실제소유자 명의로 명의개서를 하지 않았더라도 조세 회피 목적이 있는 것으로 추정하지 않는 경우가 있습니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제3항》)-ⅰ. 매매로 소유권을 취득한 경우로서 종전 소유자가 양도소득세 신고(《소득세법 제105조, 제110조》) 또는 증권거래세 신고와 함께 소유권 변경 내용을 신고하는 경우-ⅱ. 상속으로 소유권을 취득한 경우로서 상속인이 상속세 과세표준신고(또는 수정신고, 기한 후 신고)와 함께 해당 재산을 상속세 과세가액에 포함하여 신고한 경우. 다만 상속세 과세표준과 세액을 결정 또는 경정할 것을 미리 알고 수정신고하거나 기한 후 신고를 하는 경우는 제외됩니다.-즉 주식을 사고도 명의개서를 하지 않았다면, 매도인의 양도소득세 신고 때 소유권 변경 내용이 함께 신고되었는지를 점검해야 합니다.· · ·​​​​​■ 증여 시기 : 언제 증여한 것으로 보나요?-증여 시기는 재산의 종류에 따라 다릅니다.-① 일반적인 경우 : 명의자로 등기등을 한 날에 증여한 것으로 봅니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항》)-② 명의개서를 해야 하는 재산(주식 등)인 경우 : 소유권취득일이 속하는 해의 다음 해 말일의 다음 날에 증여한 것으로 봅니다. 취득일 당일이 아니라 최소 1년 이상의 시차를 둔 것이 특징입니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항》)-③ 주주명부 또는 사원명부가 작성되지 않은 경우 : 법인세법에 따라 제출한 주주 등에 관한 서류 및 주식등변동상황명세서로 명의개서 여부를 판정하고, 증여일은 증여세·양도소득세 등 과세표준신고서에 기재된 소유권이전일, 그것이 없으면 주식등변동상황명세서에 기재된 거래일로 봅니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제4항》, 《같은 법 시행령 제34조의2》)-주주명부가 작성되어 있다면 주식등변동상황명세서가 아니라 주주명부의 명의개서 여부가 기준이라는 취지의 판단도 있습니다. (《대법원 2014.05.16. 선고 2011두11099 판결》) 다만 위 판결은 조세심판원 결정문에 인용된 것이므로 인용 전 원문을 확인하시기 바랍니다.-예를 들어 갑이 2023.5.10. 을 명의로 비상장주식을 취득하고 주주명부에 등재했다면, 소유권취득일(2023년)이 속하는 해의 다음 해(2024년) 말일의 다음 날인 2025.1.1.이 증여일이 됩니다. 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달(2025년 1월)의 말일부터 3개월 이내인 2025.4.30.입니다. (《상속세 및 증여세법 제68조 제1항》)· · ·​​​​■ 재산가액 : 어떻게 평가하나요?-증여의제 되는 재산의 가액은 원칙적으로 증여일 현재의 시가입니다. (《상속세 및 증여세법 제60조 제1항》) 시가를 산정하기 어려운 경우에는 《상속세 및 증여세법 제61조》부터 제65조까지의 보충적 평가방법으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제60조 제3항》)-그런데 명의개서를 해야 하는 재산의 경우에는 평가 기준일이 다릅니다. 증여일은 위에서 본 대로 '다음 해 말일의 다음 날'이지만, 재산의 가액은 소유권취득일을 기준으로 평가한 가액으로 합니다. (《상속세 및 증여세법 제45조의2 제1항》) 즉 증여일과 평가 기준일이 일치하지 않습니다.-비상장주식은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하는 보충적 평가방법으로 평가하며(《상속세 및 증여세법 제63조 제1항 제1호 나목》), 최대주주 등의 주식이라면 평가액에 20%를 가산하는 규정(《상속세 및 증여세법 제63조 제3항》)이 적용될 수 있습니다. 가산 대상에서 제외되는 법인의 범위가 있으므로 개별 확인이 필요합니다.-가정 예시 갑이 을 명의로 비상장주식 6,000주를 취득했고, 소유권취득일 기준 1주당 평가액이 5만원이라면 증여재산가액은 3억원입니다. 증여재산공제가 적용되지 않는다고 단순화하면 과세표준 3억원에 대한 산출세액은 1천만원 + (3억원 - 1억원) × 20% = 5,000만원입니다. (《상속세 및 증여세법 제56조》, 《같은 법 제26조》 세율) 여기에 신고·납부 여부에 따라 가산세 등이 더해질 수 있습니다.-(위 금액은 설명을 위한 가정입니다. 증여재산공제 적용 여부와 평가 방법은 명의자와 실제소유자의 관계, 법인의 재무상태에 따라 달라지므로 개별 검토가 필요합니다.)· · ·​​​​​■ 신고기한과 부과제척기간-증여세 납부의무가 있는 실제소유자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 과세표준을 신고해야 합니다. (《상속세 및 증여세법 제68조 제1항》)-증여세의 부과제척기간은 원칙적으로 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년입니다. 다만 신고서를 제출하지 않은 경우, 부정행위로 증여세를 포탈한 경우, 거짓신고 또는 누락신고를 한 경우에는 15년입니다. (《국세기본법 제26조의2 제4항》)-또한 납세자가 부정행위로 증여세를 포탈하는 경우로서 명의신탁재산의 증여의제에 해당하면, 포탈세액 산출의 기준이 되는 재산가액이 50억원을 초과하는 경우 등에는 증여가 있음을 안 날부터 1년 이내에 과세할 수 있는 특례도 있습니다. (《국세기본법 제26조의2 제5항 제7호》)-제척기간이 길기 때문에, 오래전 명의신탁이라도 안심할 수 없습니다.​​​​​· · ·​​​​​■ 명의신탁 해지 : 언제 하느냐가 핵심입니다-명의신탁이 문제가 되었다면 가장 먼저 떠올리는 방법이 '해지'입니다. 해지의 효과는 시점에 따라 달라집니다.-① 증여세 신고기한 내에 반환하는 경우 : 수증자가 증여재산(금전은 제외)을 당사자 간의 합의에 따라 증여세 과세표준 신고기한까지 증여자에게 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 다만 반환하기 전에 과세표준과 세액을 결정받은 경우는 제외됩니다. (《상속세 및 증여세법 제4조 제4항》)-② 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 반환하는 경우 : 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대해서는 증여세를 부과하지 않습니다. 다만 이는 반환 행위 자체에 대한 규정이므로, 이미 성립한 증여의제에 대한 과세와는 구분하여 검토해야 합니다. (《상속세 및 증여세법 제4조 제4항》)-③ 명의신탁 증여의제에도 위 규정이 적용되는지가 다투어졌는데, 조세심판원은 증여로 의제된 명의신탁재산을 신고기한 내에 해지하고 반환한 경우에도 위 규정이 적용된다는 취지로 판단했습니다. (《조세심판원 조심 2025중3758, 2026.05.06. 결정》) 이 결정에서는 대법원 2011.9.29. 선고 2011두8765 판결이 같은 취지로 인용되었습니다.-이 사건의 개요는 이렇습니다. 주권을 발행한 적이 없는 법인의 지배주주가 대표이사 명의로 주식을 명의신탁해 두었다가, 신고기한 내에 해지하여 주주명부상 본인 명의로 환원했습니다. 과세관청은 "신고기한 내에 명의만 되돌리면 제재를 피할 수 있어 입법 취지에 반한다"고 주장했으나, 조세심판원은 받아들이지 않고 증여세 부과처분을 취소했습니다.-다만 이 결정은 개별 사실관계에 따른 판단입니다. 특히 해지 시점이 주주명부에 적법하게 반영되었는지가 쟁점이 되었고, 과세관청은 법인이 제출한 주식등변동상황명세서와 다르다는 점, 주주명부가 사후에 작성되었을 가능성 등을 다투었습니다. 해지를 증명하는 객관적인 자료가 결과를 좌우합니다.-④ 신고기한이 이미 지난 경우 : 신고기한 후 3개월이 지난 뒤의 반환이 이미 성립한 증여의제 과세에 어떤 영향을 주는지는 사실관계에 따라 달라집니다. 과거 국세청도 '명의신탁 증여의제 자산을 신탁해지로 소유권 환원 시 증여세 과세 여부'에 관한 해석을 낸 적이 있으나(《국세청 법령해석 1994.12.22. 회신》, 《국세청 법령해석 1994.02.24. 회신》, 《국세청 법령해석 1993.12.21. 회신》) 현행 법령과 실무에 그대로 적용할 수 있는지는 별도로 확인하셔야 합니다.-해지를 주장하는 쪽이 이를 증명해야 합니다. 명의신탁 주식의 명의환원 주장에 대한 증명책임은 그 주장을 하는 자에게 있다고 본 판결이 있습니다. (《서울행정법원 2017.08.10. 선고 2015구합53336 판결》)-따라서 해지할 때는 다음을 갖추시기 바랍니다. 해지 합의서와 환원 일자를 입증할 자료, 주주명부의 명의개서와 그 작성 시점이 의심받지 않도록 하는 객관적 자료, 주식등변동상황명세서 등 법인세 신고자료와의 일치 여부, 그리고 증여세 신고기한 관리입니다.· · ·​​​​​■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 현재 주주명부와 실제 대금 부담자가 일치하는지 먼저 확인하세요. 창업 때 이름만 빌려준 지분, 상속 후 정리하지 못한 지분이 가장 흔한 사례입니다.2. 매매·상속으로 취득했다면 명의개서 대신 신고 요건을 점검하세요. 양도소득세 신고 때 소유권 변경이 신고되었는지, 상속세 신고에 포함했는지에 따라 조세 회피 추정이 배제될 수 있습니다.3. 조세 회피 목적이 없었다는 입증은 매우 어렵습니다. 명의자 본인에게 목적이 없었다는 사정만으로는 부족하므로, 사업상의 뚜렷한 이유와 객관적 자료가 필요합니다.4. 증여일과 평가 기준일이 다릅니다. 주식은 증여일이 '다음 해 말일의 다음 날'이지만 평가는 소유권취득일 기준이므로, 신고기한과 평가 시점을 따로 관리해야 합니다.5. 해지는 증여세 신고기한 안에 하는 것이 중요합니다. 신고기한 내 반환이면 처음부터 증여가 없었던 것으로 보지만, 반환하기 전에 과세표준·세액을 결정받았다면 적용되지 않습니다.6. 제척기간이 길다는 점을 유념하세요. 신고하지 않은 경우 15년이므로, 오래전 명의신탁도 점검 대상입니다.· · ·명의신탁 정리는 '언제, 어떻게' 증빙을 남기느냐가 결정합니다-명의신탁 증여의제는 요건이 추정되고 제척기간도 길어 사후 대응이 어렵습니다. 현재 주주 구성을 점검하고, 정리가 필요하다면 증여세 신고기한 안에 객관적인 증빙과 함께 정리하시는 것이 가장 안전합니다.-자연세무회계컨설팅은 명의신탁주식 점검, 해지·환원 절차 설계, 증여세 신고, 세무조사 대응을 도와드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.※ 본 글은 2026년 10월 8일 기준 관계 법령, 심판례, 판례를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 예시 금액은 설명을 위한 가정이며, 개별 사안의 사실관계와 적용 시점의 법령에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아니므로 구체적인 사항은 전문가와 상담하시기 바랍니다.​​​​​■ 참고 법령·예규·판례《상속세 및 증여세법 제4조 제4항》 (증여재산의 반환)《상속세 및 증여세법 제4조의2 제2항, 제9항》 (명의신탁재산 증여의제의 납세의무자, 징수)《상속세 및 증여세법 제26조, 제56조》 (세율)《상속세 및 증여세법 제45조의2》 (명의신탁재산의 증여 의제)《상속세 및 증여세법 시행령 제34조의2》 (명의신탁재산의 증여의제: 증여일)《상속세 및 증여세법 제60조, 제63조》 (평가의 원칙, 유가증권 등의 평가)《상속세 및 증여세법 제68조 제1항》 (증여세 과세표준신고)《국세기본법 제26조의2 제4항, 제5항》 (부과제척기간)《부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조》 (명의신탁약정의 효력)《대법원 2017.05.31. 선고 2014두43905 판결》 명의신탁 증여의제와 조세회피목적의 입증책임《서울고등법원 2021.07.02. 선고 2020누46655 판결》 양도담보 목적 주식은 명의신탁으로 보아 증여의제할 수 없음《서울행정법원 2017.08.10. 선고 2015구합53336 판결》 명의환원 주장에 대한 증명책임《조세심판원 조심 2025중3758, 2026.05.06. 결정》 신고기한 내 명의신탁 해지·환원과 증여의제 적용 여부《대법원 2014.05.16. 선고 2011두11099 판결》, 《대법원 2011.09.29. 선고 2011두8765 판결》 (조세심판원 결정에서 인용된 판결로서 원문 확인 필요)《국세청 법령해석 1994.12.22. 회신》, 《1994.02.24. 회신》, 《1993.12.21. 회신》 명의신탁 증여의제 자산의 신탁해지 시 증여세 과세 여부

임대주택이 재개발로 멸실되는 경우소득령 §155⑳의 특례 적용을 위한 거주주택 양도기한(임대주택 말소시까지 거주주택 비과세 가능)서면-2021-법규재산-6402 [법규과-976]등록일자 : 2022.03.30.생산일자 : 2022.03.28.요 지임대의무기간의 1/2 이상이 경과하지 않은 장기임대주택(이하 “해당주택”)이 재개발사업으로 멸실되어 소득령§155㉒(2)마목에 해당하는 경우로서 해당주택에 대한 시․군․구청의 등록말소시까지 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임회 신귀 서면질의의 경우, 임대의무기간의 1/2 이상이 경과하지 않은 장기임대주택(이하 “해당주택”)이 재개발사업으로 멸실되어 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제22항제2호마목에 해당하는 경우로서 해당주택에 대한 시․군․구청의 등록말소 이전에 거주주택을 양도하는 경우, ｢같은 법 시행령｣ 제155조제20항에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.​1. 사실관계○ 거주주택- 2017.08.**. □□시 △△구 소재 A조합원입주권 취득- 2020.02.**. 주택 완공으로 전입하여 현재 거주 중- 2022.02.**. 이후 양도 예정○ 장기임대주택- 2018.09.**. 재개발사업이 추진 중인 □□시 ◎◎구 소재 B다세대주택 취득 및 임대개시* 2018.08.**. 주택임대사업자등록(장기일반, 8년)- 2021.07.**. 임차인 이사(퇴거)* 관리처분계획인가로 2021.10월말까지 이주 중​2. 질의내용○임대의무기간의 1/2 이상이 경과하지 않은 장기임대주택이 재개발사업으로 멸실되는 경우로서 임대주택에 대한 시․군․구청의 등록말소 전까지 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 거주주택 비과세 특례 적용이 가능한지 여부★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 병원 봉직의(페이닥터) 계약에서 자주 등장하는 네트급여의 개념과 병원이 네트급여로 계약하는 이유, 한 해에 두 곳의 병원에서 일했을 때 연말정산 환급액을 두고 병원과 봉직의가 다투게 되는 이유, 분쟁을 피하는 실무 방법, 그리고 환급액 계산 예시까지 설명드리겠습니다-"월 ○○○만원 네트로 드립니다"라는 말은 봉직의 구인 때 자주 오가는 표현입니다. 그런데 이직이 있었던 해에 연말정산을 하고 나면 "이 환급금은 누구 몫이냐"를 두고 원장님과 선생님이 서로 얼굴을 붉히는 일이 생깁니다.-계약서에 한두 줄만 적어 두었더라도 피할 수 있었던 분쟁이 대부분입니다. 아래 순서대로 차근차근 정리해 보겠습니다.​​​​​■ 네트급여, 정확히 무엇인가요?-네트급여란 세금과 사회보험료를 떼기 전 금액이 아니라, 세금·보험료를 모두 뺀 뒤 통장에 들어오는 실수령액을 기준으로 약정하는 급여 방식을 말합니다. 반대로 세전 금액을 기준으로 약정하는 방식은 흔히 '그로스(gross)' 또는 세전급여라고 부릅니다. (네트·그로스는 세법 용어가 아니라 업계에서 쓰는 말입니다.)-네트로 약정하면 소득세와 지방소득세, 그리고 본래 근로자가 부담해야 할 국민연금·건강보험료·장기요양보험료·고용보험료(근로자 부담분)를 병원이 대신 부담하는 구조가 됩니다.-여기서 꼭 알아두실 점이 있습니다. 세법은 계약서에 어떻게 적었느냐보다 실질을 봅니다. 병원이 대신 내 준 세금과 보험료도 근로를 제공한 대가로 받은 이익이므로, 세법상 총급여는 통장에 들어온 실수령액이 아니라 세금·보험료를 더한 세전 환산액이 됩니다. (《소득세법 제20조》 근로소득) 이 글에서 세전 환산액이란 약정한 실수령액에 해당 근로자의 소득세·지방소득세와 근로자 부담 사회보험료를 반영한 급여액을 뜻하며, 병원이 별도로 부담하는 사용자 부담 사회보험료는 이와 구분됩니다.-이 글의 예시에서는 세법상 월 총급여를 1,500만원으로 가정하겠습니다. 병원이 소득세 약 317만원, 지방소득세 약 32만원, 근로자 부담 사회보험료 약 75만원을 대신 내 준다면 봉직의 통장에는 약 1,076만원이 들어옵니다. 이때 급여대장과 원천징수영수증에는 통장 입금액이 아니라 세전 환산액인 1,500만원이 총급여로 기재되어야 연말정산이 맞습니다.-(예시 금액은 설명을 위한 가정이며 실제 간이세액표 조회 결과가 아닙니다. 실제 원천징수액은 개인별 신고 내용과 80%·100%·120% 선택 등에 따라 달라집니다.)· · ·​​​​​■ 병원은 왜 네트급여로 계약할까요?​-실무에서 네트 약정이 많이 쓰이는 데에는 몇 가지 사정이 있습니다.-첫째, 구인 경쟁력입니다. 의사 구인이 어려운 지역·진료과에서는 "실제로 손에 쥐는 돈"을 제시하는 편이 협상과 비교가 쉽습니다.-둘째, 개인별 편차 논쟁을 줄일 수 있습니다. 부양가족과 공제 내역에 따라 정산세액이 달라질 수 있는데, 병원이 해당 병원 급여에 대한 세금을 부담하는 구조로 하면 "나는 세금을 더 많이 낸다"는 이야기가 줄어듭니다. (다른 소득에 대한 세금까지 병원이 부담하는지는 별도로 약정해야 합니다.)-셋째, 급여 협상이 단순해집니다. 봉직의가 세금과 사회보험료를 따로 계산하지 않아도 됩니다. 다만 병원의 실제 총인건비는 세전 환산액과 사용자 부담 사회보험료 등에 따라 달라지므로, 약정 금액만으로 관리할 수는 없습니다.-다만 이 편리함의 대가는 병원이 세율·보험료 변동과 연말정산 결과의 위험을 떠안는다는 점입니다. 그리고 이 위험이 바로 뒤에서 말씀드릴 분쟁의 씨앗이 됩니다.-병원이 부담한 세금·보험료가 봉직의의 근로소득에 포함된다는 것과, 병원의 필요경비로 인정된다는 것은 별개의 문제입니다. 특히 국세청은 사업주가 근로자 부담 사회보험료와 근로소득세 등을 대신 납부하는 경우 이를 근로자의 근로소득으로 보되, 사업자의 필요경비에는 산입하지 않는다는 취지로 회신한 바 있습니다. (《국세청 서면-2022-소득-5584, 2023.07.21. 회신》) 따라서 세전급여를 지급하고 원천징수하는 구조인지, 근로자 부담액을 별도로 대납하는 구조인지를 계약과 급여대장, 회계처리를 함께 보고 검토하셔야 합니다.· · ·​​​​​■ 한 해에 두 병원에서 일하면 연말정산은 어떻게 하나요?-각 병원이 실시한 원천징수나 중도퇴직 정산만으로 연간 세금이 확정되는 것은 아닙니다. 최종적으로는 두 병원의 근로소득을 합산해 연간 세액을 계산해야 합니다. 다만 두 병원에 동시에 근무하는 경우와, A병원을 퇴사한 뒤 B병원에 재취직한 경우는 절차가 다르므로 구분해서 보셔야 합니다.-동시 근무 두 곳 이상에서 근로소득을 받는 사람은 한 곳을 주된 근무지로 정해 신고하고, 종된 근무지 병원이 발급한 원천징수영수증을 다음 연도 2월분 급여를 받기 전까지 주된 근무지 병원에 제출합니다. 주된 근무지 병원이 두 곳의 소득을 합산해 연말정산합니다. (《소득세법 제137조의2》, 《소득세법 시행령 제196조의2》 근무지(변동)신고서)-이직(재취직) 이 글의 계산 사례는 이쪽입니다. 퇴직하는 병원은 퇴직하는 달의 급여를 지급할 때 중도퇴직 연말정산을 해야 하고(선택사항이 아닙니다), 근로소득 원천징수영수증을 발급합니다. (《소득세법 제137조 제1항》) 새로 취직한 병원은 전 근무지의 원천징수영수증과 원천징수부 사본을 제출받아 전 근무지 소득을 합계해 다시 연말정산합니다. (《소득세법 제138조》, 《소득세법 시행령 제197조》)-합산하지 않고 넘어가면 문제가 됩니다. 합산 대상인데 누락한 경우에는 5월 종합소득세 확정신고를 해야 하는 대상이 됩니다. (《소득세법 제73조》) 따라서 퇴직 병원의 영수증을 새 병원에 반드시 제출하셔야 합니다.-합산하면 세 가지가 달라집니다. 총급여가 합쳐지므로 더 높은 세율 구간이 적용될 수 있고, 근로소득공제는 합계 총급여를 기준으로 계산하며(《소득세법 제47조》), 기본공제·특별세액공제 등은 최종 합산 정산에서 중복 없이 한 번만 적용합니다.· · ·​​​​​■ 환급이 생기는 이유, 그리고 분쟁이 생기는 이유-매달 급여에서 떼는 세금은 간이세액표에 따라 미리 걷는 금액일 뿐입니다. (《소득세법 제134조》) 연말정산에서 부양가족, 교육비, 기부금, 보험료 같은 실제 공제를 반영해 최종 세금(결정세액)을 계산하고, 이미 낸 세금이 더 많으면 차액을 돌려받습니다. 환급은 원천징수의무자인 주된 근무지 병원이 지급합니다. (《소득세법 제137조》)-그런데 네트급여 계약에서는 이 환급금을 두고 다음과 같은 갈등이 생기곤 합니다.① 환급금의 주인이 누구냐의 문제입니다. 병원은 "세금은 우리가 대신 냈으니 돌려받는 돈도 우리 몫"이라고 생각하고, 봉직의는 "내 가족공제와 교육비, 기부금 때문에 생긴 환급이니 내 몫"이라고 생각합니다. 둘 다 나름의 논리가 있습니다.② 세금을 낸 병원과 환급을 주는 병원이 다릅니다. A병원이 낸 세금까지 합산해 정산하지만, 환급금은 현 근무지인 B병원이 지급합니다. B병원은 원천세 조정환급이나 환급신청 절차를 통해 이 금액을 정산하므로 환급액 자체를 B병원이 최종 부담하는 것은 아닙니다. 다만 A병원·B병원·봉직의 사이에 별도의 세금 부담 약정이 있다면 계약상 정산 문제가 남을 수 있습니다.③ 시점이 어긋납니다. 합산 연말정산은 다음 해 1~2월에야 이루어지는데, 그때는 A병원과 봉직의의 계약이 이미 끝난 지 오래된 경우가 많습니다. 연락이 닿지 않거나, 이미 퇴사한 병원에 환급 이야기를 꺼내기가 어렵습니다.④ 퇴사 때 먼저 정산한 환급금이 문제가 됩니다. A병원이 퇴직 시점에 자기 병원 소득만으로 중도정산해 환급을 해 주었는데, 나중에 B병원의 합산 정산에서 오히려 추가로 세금을 내야 하는 경우입니다. 이때 "먼저 받은 환급금을 돌려달라"는 이야기가 나옵니다. 아래 계산 예시에서 실제 숫자로 보여드리겠습니다.⑤ 계약서가 말이 없습니다. 대부분의 계약서는 "세금은 병원이 부담한다"까지만 적고, 환급이 나올 때와 추가납부가 나올 때 어떻게 처리할지는 적지 않습니다.-네트급여 계약의 연말정산 환급금은 단순히 "병원이 세금을 냈으므로 병원 몫" 또는 "근로자 명의의 세금이므로 봉직의 몫"이라고 단정하기 어렵습니다. 세법은 환급을 누가 지급하는지, 어떤 절차로 정산하는지를 정하고 있을 뿐 그 환급금의 최종 귀속은 정하고 있지 않습니다.-고용노동부는 명확한 네트계약에서 사용자가 세금 등을 전액 부담하기로 한 경우 연말정산 환급금을 근로기준법 제36조의 기타금품으로 보기 어렵다고 해석한 바 있습니다. (《고용노동부 근로기준정책과-1340, 2015.04.06.》) 다만 이는 노동법상 금품청산 대상인지에 관한 해석이므로, 모든 계약의 민사상 환급금 귀속을 확정하는 해석은 아닙니다. 실제 분쟁에서는 계약 문구, 세금 부담 범위, 중도퇴직 정산 및 합산정산 경위 등을 함께 검토해야 합니다.-언론에는 병원이 환급받은 뒤 봉직의가 최종 세금을 직접 부담한 사안에서 약정금·부당이득 반환 등이 다투어진 1심 사례도 보도된 적이 있으나, 이를 환급금이 언제나 봉직의에게 귀속된다는 선례로 볼 수는 없습니다. 그래서 더욱 사전 약정이 중요합니다.· · ·​​​​​■ 봉직의 연말정산 환급액, 이렇게 계산합니다 (계산 예시)-다음은 설명을 위한 가정입니다. 봉직의 갑 선생님이 A병원에서 1~6월, B병원에서 7~12월에 근무했고, 각 병원이 월 세전 환산액 1,500만원씩(병원별 총급여 9,000만원, 합계 1억 8천만원)을 지급했습니다.-갑 선생님의 배우자는 기본공제 소득요건을 충족하고, 자녀는 2026년 귀속 기본공제 및 자녀세액공제 요건을 충족하는 만 10세 자녀 1명이라고 가정합니다. 국민연금보험료 공제와 건강보험료·장기요양보험료·고용보험료 특별소득공제 합계는 900만원, 공제 대상 보장성보험료는 100만원, 교육비는 300만원, 기부금은 500만원(15% 세액공제율, 한도 이내)입니다.-설명을 단순화하기 위해 병원별 6개월간 원천징수한 소득세를 각각 1,903만원(합계 3,806만원)으로 가정합니다. 이 금액은 실제 간이세액표 조회 결과가 아니며, 공제대상가족 신고 없이 본인 공제만 반영했을 때를 단순화한 가정값입니다. 이 사례는 중도정산 없이 곧바로 합산한 실제 처리가 아니라, 연간 결정세액과 월별 원천징수액을 비교한 계산입니다. 실제 이직 시의 정산 흐름은 바로 아래 사례 ②에서 보겠습니다.-1단계 : 근로소득금액 총급여 18,000만원에서 근로소득공제를 뺍니다. 근로소득공제는 1억원 초과분에 2%를 적용해 1,475만원 + 8,000만원 × 2% = 1,635만원이고(한도 2,000만원), 근로소득금액은 16,365만원입니다. (《소득세법 제47조》)-2단계 : 과세표준 인적공제(본인·배우자·자녀 3명 × 150만원 = 450만원, 《소득세법 제50조》)와 국민연금보험료 공제·건강보험료·장기요양보험료·고용보험료 특별소득공제 합계 900만원(《소득세법 제51조의3》, 《소득세법 제52조》)을 빼면 과세표준은 15,015만원입니다.-3단계 : 산출세액 과세표준 1억 5천만원 초과 3억원 이하 구간의 세율(38%)을 적용하면 3,706만원 + (15,015만원 - 15,000만원) × 38% ≒ 3,711.7만원입니다. (《소득세법 제55조》)-4단계 : 세액공제 근로소득세액공제는 총급여가 1억 2천만원을 넘으면 한도가 줄어들어 이 예시에서는 최저 한도인 20만원입니다. (《소득세법 제59조》) 자녀세액공제 25만원(《소득세법 제59조의2》), 특별세액공제는 보험료 12만원 + 교육비 45만원 + 기부금 75만원 = 132만원입니다. (《소득세법 제59조의4》) 모두 합하면 세액공제 177만원이고, 결정세액은 약 3,534.7만원입니다.-5단계 : 환급액 매달 원천징수로 이미 낸 세금은 A병원 1,903만원 + B병원 1,903만원 = 3,806만원입니다. 결정세액과의 차이인 약 271만원이 환급 소득세이고, 지방소득세(소득세의 10%)도 약 27만원이 환급되어 합계 약 298만원이 현 근무지인 B병원을 통해 지급됩니다.-(모든 금액은 가정이며, 2026년 귀속 세법 기준으로 단순화한 예시입니다. 실제 환급액은 공제 항목, 가족 수, 간이세액표 적용 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)· · ·​​​​​■ 사례 ② : 퇴사할 때 먼저 정산했더니 B병원에서 추가납부가 나왔어요-이번에는 실제 이직 때의 의무적인 정산 흐름입니다. A병원은 6월 퇴직 시점에 퇴직하는 달의 급여를 지급할 때 A병원 소득 9,000만원만으로 중도퇴직 정산을 해야 합니다. 이 사례에서는 A병원 재직기간(1~6월)에 실제 납부한 공제 대상 연금·사회보험료가 450만원이고, 앞서의 보장성보험료 100만원·교육비 300만원·기부금 500만원은 모두 6월 퇴직 정산 전에 실제 지출했으며 증빙도 제출했다고 가정합니다. (퇴직 정산 시점 이후에 지출한 비용은 그 정산에 반영할 수 없습니다.)-A병원 소득만 놓고 보면 근로소득공제 1,425만원, 인적공제 450만원, 연금·사회보험료 공제 450만원을 반영한 과세표준이 6,675만원, 산출세액 1,026만원이고, 근로소득세액공제 50만원·자녀세액공제 25만원·특별세액공제 132만원을 빼면 결정세액이 약 819만원으로 A병원 기납부세액 1,903만원보다 훨씬 작아집니다. 그래서 A병원은 갑 선생님에게 약 1,084만원을 환급합니다.-그런데 다음 해 2월, B병원이 A병원 영수증을 받아 합산해 연말정산하면 앞서 본 대로 전체 결정세액은 약 3,535만원입니다. 이미 낸 세금은 A병원 정산 후 819만원 + B병원 1,903만원 = 2,722만원이므로 약 812.7만원을 추가로 납부해야 합니다. 지방소득세 10%까지 더하면 약 894만원입니다.-결국 두 단계를 모두 거치면 갑 선생님이 받는 순환급액은 1,084만원 - 812.7만원 ≒ 271만원으로, 연간 결정세액으로 계산한 결과와 같습니다. 하지만 중간에 받은 큰 금액은 이미 써 버렸을 수도 있고, 네트 계약에서는 "추가납부 약 813만원은 누가 내느냐"가 곧바로 분쟁이 됩니다. 퇴직 병원의 정산 결과만으로 끝나지 않고 새 병원의 합산 정산까지 확인해야 하는 이유입니다.· · ·​​​​​■ 환급금, 어떻게 나누면 될까요? (3가지 방식)-앞의 환급액 298만원을 기준으로 생각해 볼 수 있는 방식은 세 가지입니다. 아래는 법정 방식이 아니라 합의에 따른 예시입니다.-① 전액 봉직의 귀속 : 환급은 봉직의 개인 공제(가족·교육비·기부금)에서 비롯되었다는 관점입니다. 병원은 약정한 네트 금액만 지급하고 환급에는 관여하지 않습니다.-② 전액 병원 귀속 : 병원이 세금을 모두 부담하기로 했으니 돌려받는 몫도 병원에 돌아간다는 관점입니다. 두 병원이 나눈다면 병원별 기납부세액 비율이나 총급여 비율로 안분합니다. 이 예시에서는 두 병원이 각각 약 149만원입니다.-③ 절충 : 환급액을 일정 비율(예: 반반)로 나누고, 병원 몫은 다시 병원별 총급여 비율로 안분합니다. 이 예시에서는 봉직의 약 149만원, 병원 합계 약 149만원(A·B 각 약 75만원)입니다.-환급과 추가납부의 처리 기준은 함께 정하는 것이 좋습니다. 환급은 병원이 가져가고 추가납부는 봉직의가 내라는 식이면 한쪽만 유리해져 분쟁이 다시 생깁니다. 특히 병원이 부담할 세금에 전 근무지 소득 합산으로 늘어난 세금이나 다른 소득에 대한 세금까지 포함되는지 구체적으로 적어 두셔야 합니다.-환급금 또는 추가납부액을 병원별 총급여나 세금 부담액 비율로 나누는 방식은 법정 안분 방식이 아니라 합의에 따른 정산 예시입니다. 다른 병원의 정산 의무까지 예정한다면 그 병원도 기준에 동의해야 하고, 병원마다 계약 내용이 다르면 총급여 비율 안분이 적절하지 않을 수 있습니다.· · ·​​​​​​■ 분쟁을 피하는 실무 해결 방법-병원(사업주)과 봉직의 모두에게 도움이 되는 정리는 다음과 같습니다.① 네트의 범위를 계약서에 적습니다. 병원이 부담하는 항목(소득세, 지방소득세, 근로자 부담분 국민연금·건강보험료·장기요양보험료·고용보험료)과 세전 환산액(세법상 총급여)을 함께 적어 둡니다. 해당 병원 급여에 대한 세금만인지, 다른 병원 소득 합산으로 늘어난 세금까지 포함하는지도 적습니다.② 환급·추가납부의 귀속 기준을 적습니다. 연말정산 결과 환급이 나오면 누구에게, 추가납부가 나오면 누가 부담하는지 함께 정하고, 병원이 둘 이상일 때의 정산 방식(예: 총급여 비율 또는 기납부세액 비율)은 관련 병원이 모두 동의한 경우의 예시로 정합니다.③ 공제 자료를 중복 없이 제출합니다. 동시 근무라면 주된 근무지를 정해 근무지(변동)신고서를 기한 안에 내고(《소득세법 시행령 제196조의2》), 재취직이라면 전 근무지 영수증과 연간 공제 내역을 새 병원에 제출합니다. 최종 합산 정산에서 같은 공제가 중복 적용되지 않도록 확인합니다.④ 퇴사 시 서류를 챙깁니다. 퇴사하는 병원은 퇴직하는 달의 급여를 지급할 때 중도퇴직 연말정산을 하고 원천징수영수증을 발급해야 하며, 봉직의는 이를 새 병원에 제출해 전 근무지 소득이 합산되도록 해야 합니다. 중도퇴직 정산은 선택사항이 아니므로, 계약에서는 중도정산 환급액과 이후 합산정산에 따른 추가납부액을 어떻게 처리할지 정해 두는 것이 중요합니다. (《소득세법 제137조 제1항》, 《소득세법 제138조》, 《소득세법 시행령 제197조》)⑤ 정산 시점과 방법을 정합니다. 합산 연말정산이 끝난 뒤 며칠 안에, 어떤 계산서를 서로 교환해서 정산할지 정해 두면 퇴사한 병원과도 연락이 쉽습니다.⑥ 필요하면 방식을 바꿉니다. 환급·추가납부 변수가 크다면 세전(그로스) 연봉으로 계약하는 방법이 있습니다. 세금보전수당을 두더라도 그 수당이 근로소득에 포함되고 원천징수에 영향을 준다는 점을 함께 검토해야 합니다.-이런 내용은 계약서 본문에 넣거나 별도 합의서로 정리해 두시기 바랍니다. 구두 약속은 다툼이 생겼을 때 입증이 어렵습니다.· · ·​​​​​■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 세전 환산액 기준으로 급여대장과 원천징수영수증을 작성하셔야 합니다. 네트 금액 그대로 총급여로 기재하면 소득과 세액이 모두 틀어집니다.2. 두 병원 소득은 합산이 원칙입니다. 동시 근무는 종된 근무지 영수증을(《소득세법 제137조의2》), 이직은 전 근무지 영수증을(《소득세법 제138조》) 제출해야 하고, 합산을 놓치면 5월 확정신고 대상이 됩니다. (《소득세법 제73조》)3. 퇴직 병원의 중도퇴직 정산 결과만 믿고 끝내지 마세요. 의무적인 중도퇴직 정산 후에도 새 병원의 합산 정산에서 추가납부가 나올 수 있습니다.4. 환급과 추가납부의 처리 기준을 함께 약정하세요. 한쪽에만 적용되는 기준은 분쟁의 불씨입니다.5. 병원이 대신 낸 세금·보험료의 세무 처리도 확인하세요. 근로소득에 포함되는 것과 병원의 필요경비로 인정되는 것은 별개의 문제입니다.· · ·네트급여는 약정 문구 한 줄이 분쟁을 막아 줍니다-네트급여 자체는 잘못된 방식이 아닙니다. 다만 환급·추가납부·병원 간 안분을 정해 두지 않으면 두 병원에서 일한 해에 갈등이 생기기 쉽습니다. 계약 단계에서 기준을 정리해 두시면 훨씬 수월하게 연말정산을 마무리할 수 있습니다.-자연세무회계컨설팅은 봉직의 급여 구조 설계, 네트급여 세전 환산, 연말정산·종합소득세 신고, 병원 개원·운영 세무 등 의료인 대상 세무 이슈에 대해 상담해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​■ 참고 법령·행정해석《소득세법 제20조》 (근로소득)《소득세법 제47조》 (근로소득공제)《소득세법 제50조》 (기본공제)《소득세법 제51조의3, 제52조》 (연금보험료공제, 특별소득공제 중 보험료)《소득세법 제55조》 (세율)《소득세법 제59조, 제59조의2, 제59조의4》 (근로소득세액공제, 자녀세액공제, 특별세액공제)《소득세법 제73조》 (과세표준확정신고의 예외)《소득세법 제134조》 (근로소득에 대한 원천징수 · 간이세액표)《소득세법 제137조》 (근로소득세액의 연말정산 · 퇴직자 퇴직월 정산, 환급)《소득세법 제137조의2》 (두 곳 이상에서 근로소득을 받는 사람 등에 대한 근로소득세액 연말정산 특례)《소득세법 제138조》 (재취직자에 대한 근로소득세액의 연말정산)《소득세법 시행령 제196조의2》 (근무지(변동)신고서)《소득세법 시행령 제197조》 (재취직자에 대한 근로소득세액의 연말정산)《국세청 서면-2022-소득-5584, 2023.07.21. 회신》 사업주가 대납한 근로자 사회보험료·근로소득세액의 근로소득 해당 여부 및 필요경비 불산입 취지《고용노동부 근로기준정책과-1340, 2015.04.06.》 명확한 네트계약에서 사용자가 세금 등을 전액 부담하기로 한 경우 연말정산 환급금의 금품청산(근로기준법 제36조) 대상 여부

[양도세]임대주택을 별도세대와 공동소유할 경우(주택임대사업자 거주주택 비과세 가능)쟁점임대주택이 1세대 1주택 특례대상인 장기임대주택에 해당하는지 여부조심-2022-서-0109귀속년도 : 2020심급 : 심판등록일자 : 2022.08.19.생산일자 : 2022.07.19.진행상태 : 완료요지「소득세법 시행령」 154조의2에서 공동소유주택의 주택 수 계산시 각자가 그 주택을 소유하고 있는 것으로 규정하고 있고, 같은 영 제155조 제20항에서 거주주택과 요건을 갖춘 장기임대주택을 소유하고 있는 경우 거주주택을 양도할 때 같은 영 제154조 제1항에 따라 1세대 1주택 특례를 적용하도록 규정하고 있는바, 쟁점임대주택의 지분 1/2과 쟁점주택(거주주택)을 소유한 청구인이 쟁점주택을 양도한 이 건에서 1세대 1주택 특례 대상에 해당하지 않는다고 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨...[주 문]OOO서장이 2021.7.1. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다...(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법 시행령」 154조의2에서 공동소유주택의 주택 수 계산시 각자가 그 주택을 소유하고 있는 것으로 규정하고 있고, 같은 영 제155조 제20항에서 거주주택과 요건을 갖춘 장기임대주택을 소유하고 있는 경우 거주주택을 양도할 때 같은 영 제154조 제1항에 따라 1세대 1주택 특례를 적용하도록 규정하고 있는바, 쟁점임대주택의 지분 1/2과 쟁점주택(거주주택)을 소유한 청구인이 쟁점주택을 양도한 이 건에서 1세대 1주택 특례 대상에 해당하지 않는다고 보아 2020년 귀속 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도]리모델링 사업으로 다른 동·호수의 주택을 배정받는 것이양도에 해당하는지 여부(양도에 해당하지 않음)서면-2023-법규재산-1877 [법규과-1671]등록일자 : 2026.07.03.생산일자 : 2026.06.29.요지‘세대수 증가형 리모델링’으로 다른 동·호수의 주택을 배정받는 것은 양도에 해당하지 않음회신귀 서면질의의 사실관계와 같이, ｢주택법｣에 따른 리모델링주택조합에 종전주택을 이전하고 같은 법 제2조제25호다목에 따른 ‘세대수 증가형 리모델링’ 으로 같은 법 제67조의 ‘권리변동계획’에 따라 동·호수가 변경된 주택을 배정받은 경우, 「소득세법」제88조제1호에 따른 양도로 보지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계’22. 9.서울시 건축위원회 심의’23. 6.사업계획 승인(행위허가)*주택법§2(25)다목의 ‘세대수 증가형 리모델링’을 가정함(다른 층의 다른 호수 또는 별도 신축동의 호수를 배정받을 예정임)’24. 3.이주 예정’27.10.입주 예정<세대수 증가형 리모델링 후 배정주택 예시>구분리모델링 전 종전주택리모델링 후 배정주택다른 주택으로 이동1동 1501호1동 1502호수직증축 이동1동 1501호1동 1601호별도 신축동으로 이동1동 1501호104동 1802호2. 질의내용○주택법상 리모델링주택조합의 조합원이 조합에 종전주택을 이전하고 권리변동계획에 따라 리모델링이 완성된 다른 동․호수의 주택을 배정받은 것이 양도에 해당하는지 여부​3. 관련법령□소득세법 제88조 【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우​□소득세법 시행령 제152조 【환지등의 정의】① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.② 법 제88조제1호가목에서 “보류지(保留地)”란 제1항에 따른 사업시행자가 해당 법률에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 다음 각 호의 토지로 사용하기 위하여 보류한 토지를 말한다.1. 해당 법률에 따른 공공용지2. 해당 법률에 따라 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역 내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 해당 토지인 체비지​□주택법 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.25. “리모델링”이란 제66조제1항 및 제2항에 따라 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.가. 대수선(大修繕)나. 제49조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」제22조에 따른 사용승인일부터 15년[15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다]이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적(「건축법」제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다)의 30퍼센트 이내(세대의 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 경우에는 40퍼센트 이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능 향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다.다. 나목에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15퍼센트 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위(이하 “세대수 증가형 리모델링”이라 한다). 다만, 수직으로 증축하는 행위(이하 "수직증축형 리모델링"이라 한다)는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다.1) 최대 3개층 이하로서 대통령령으로 정하는 범위에서 증축할2) 리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것​□주택법 제67조 【권리변동계획의 수립】세대수가 증가되는 리모델링을 하는 경우에는 기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항에 대한 계획(이하 “권리변동계획”이라 한다)을 수립하여 사업계획승인 또는 행위허가를 받아야 한다.​□주택법 시행령 제77조 【공동주택 리모델링에 따른 특례】① 법 제67조에서 “기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.1. 리모델링 전후의 대지 및 건축물의 권리변동 명세2. 조합원의 비용분담3. 사업비4. 조합원 외의 자에 대한 분양계획5. 그 밖에 리모델링과 관련된 권리 등에 대하여 해당 시ㆍ도 또는 시ㆍ군의 조례로 정하는 사항​□주택법 제76조 【공동주택 리모델링에 따른 특례】⑥권리변동계획에 따라 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물에 대한 권리의 확정 등에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」제87조를 준용한다. 이 경우 “토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물”은 “권리변동계획에 따라 구분소유자에게 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물”로, “일반에게 분양하는 대지 또는 건축물”은 “권리변동계획에 따라 구분소유자 외의 자에게 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물”로 본다.​□도시 및 주거환경정비법 제69조 【다른 법령의 적용 및 배제】②정비사업과 관련된 환지에 관하여는 「도시개발법」제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 같은 법 제41조제2항 본문에 따른 “환지처분을 하는 때”는 “사업시행계획인가를 하는 때”로 본다.​□도시 및 주거환경정비법 제87조 【대지 및 건축물에 대한 권리의 확정】① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.③ 제79조제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.​□도시개발법 제40조 【환지처분】①시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.②도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.③시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.④시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.⑤시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.​□도시개발법 제42조 【환지처분의 효과】①환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 농사짓던 땅을 팔 때 양도소득세를 전액 감면받는 8년 자경농지 감면의 요건·내용·혜택·한도·사후관리, 그리고 세무서가 자경을 입증하라고 할 때 내야 하는 자료와 세무조사 대응 방법까지 정리해 드리겠습니다-고향 땅이나 부모님께 물려받은 농지를 팔 때 "오래 농사를 지었으니 양도세는 없겠지" 하고 신고했다가, 몇 년 뒤 세무서에서 "자경을 입증해 주세요"라는 연락을 받는 경우가 적지 않습니다.-감면 금액이 큰 만큼 사후 검증도 꼼꼼합니다. 그리고 이 검증에서 입증 책임은 세무서가 아니라 감면을 받은 납세자에게 있습니다.■ 자경농지 감면, 어떤 제도인가요?-농지가 있는 곳에 살면서 8년 이상 직접 농사를 지은 농지를 양도하면, 그 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100을 감면해 줍니다. (《조세특례제한법 제69조 제1항》)-감면을 받으려면 양도일이 속하는 과세연도의 과세표준 신고(예정신고 포함)와 함께 세액감면신청서를 제출해야 합니다. (《조세특례제한법 제69조 제3항》, 《같은 법 시행령 제66조 제9항》)-이 감면은 농어촌특별세도 비과세 대상입니다. (《농어촌특별세법 시행령 제4조 제1항 제1호》)-한 가지 알아두실 점은, 농지이양은퇴보조금 지급 대상 농지를 한국농어촌공사나 영농조합법인·농업회사법인에 양도하는 경우에는 경작기간이 3년 이상이면 되는데, 이 특례는 법에 2026년 12월 31일까지 양도하는 경우로 적혀 있다는 것입니다. (《조세특례제한법 제69조 제1항》, 《같은 법 시행령 제66조 제1항·제2항·제4항》)· · ·​​​​​■ 감면 요건, 이 다섯 가지를 모두 통과해야 합니다-① 재촌 : 농지가 있는 시·군·구, 그와 연접한 시·군·구, 또는 농지에서 직선거리 30킬로미터 이내에 거주하면서 경작해야 합니다. 양도일 현재 소득세법상 거주자여야 하고, 비거주자가 된 날부터 2년 이내인 경우도 포함됩니다. (《조세특례제한법 시행령 제66조 제1항》)-② 8년 이상 경작 : 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있어야 합니다. (《조세특례제한법 시행령 제66조 제4항》)· 상속받은 농지는 상속인이 1년 이상 계속 경작하면 피상속인(직전 피상속인, 그리고 피상속인이 배우자에게서 상속받았다면 그 배우자)이 경작한 기간도 상속인의 경작기간으로 봅니다. (《시행령 제66조 제11항》)· 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하거나, 택지개발지구·산업단지 등으로 지정되어 수용되는 경우에는 1년 경작하지 않았어도 위 기간을 합산해 줍니다. (《시행령 제66조 제12항》)-③ 직접 경작 : 농작물 경작이나 다년생식물 재배에 상시 종사하거나, 농작업의 2분의 1 이상을 본인의 노동력으로 경작·재배해야 합니다. 남을 시켜 농사를 짓게 하거나 다른 일에 전념하면서 간접적으로 관리한 정도로는 부족합니다. (《조세특례제한법 시행령 제66조 제13항》, 《농지법 제2조 제5호》)-④ 소득 요건 : 경작한 기간 중 총급여액과 사업소득금액의 합계가 3,700만원 이상인 과세기간이 있으면 그 해는 경작기간에서 빠집니다. 농업·임업에서 나온 소득, 일정한 부동산임대업 소득, 농가부업소득은 이 계산에서 제외됩니다. 사업소득 총수입금액이 복식부기의무자 기준금액 이상인 과세기간도 마찬가지입니다. (《조세특례제한법 시행령 제66조 제14항》)-⑤ 감면 제외 농지 : 양도일 현재 특별시·광역시·시 지역의 농지가 주거지역·상업지역·공업지역에 편입된 지 3년이 지났다면 감면에서 제외됩니다. (도농복합시의 읍·면 지역은 제외 대상이 아닙니다.) 환지예정지로 지정된 지 3년이 지난 농지도 마찬가지입니다. 다만 대규모개발사업의 단계적 시행이나 보상 지연 등 시행령이 정한 예외가 있습니다. (《조세특례제한법 시행령 제66조 제4항 각 호》)-농지에 해당하는지는 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 매수인이 계약 후 형질변경이나 건축을 시작한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 봅니다. (《조세특례제한법 시행령 제66조 제5항》)· · ·​​​​​​■ 감면 내용과 혜택, 한도는 이렇게 됩니다-혜택은 양도소득세 100% 감면입니다. 그런데 100%라고 해서 무제한은 아닙니다. 양도소득세 감면에는 종합한도가 있습니다. (《조세특례제한법 제133조 제1항》)· 과세기간별(1년) 감면세액이 1억원을 넘으면 넘는 부분은 감면하지 않습니다.· 해당 과세기간과 직전 4개 과세기간을 합친 5개 과세기간의 감면세액이 2억원을 넘으면 넘는 부분은 감면하지 않습니다.· 자경농지(제69조)뿐 아니라 제66조~제69조, 제69조의2~제69조의4, 제70조(농지대토) 등의 감면이 한도를 함께 합산해서 계산됩니다.-예를 들어 (가정) 감면 전 양도소득세가 1억 5천만원이라면, 감면은 한도인 1억원까지만 받고 나머지 5천만원은 납부해야 합니다.-한도를 피하려고 토지를 나누어 팔아도 소용이 없습니다. 토지를 분할해 일부를 양도하거나, 지분을 양도한 뒤 2년 안에 나머지를 본인이나 배우자에게 양도하면 한 과세기간에 모두 양도한 것으로 봅니다. (《조세특례제한법 제133조 제3항》)-또 하나, 농지가 주거지역 등에 편입되었거나 환지예정지 지정을 받은 경우에는 그날까지 발생한 소득에 대해서만 100% 감면을 받습니다. (《조세특례제한법 제69조 제1항 단서》) 이때 감면대상 소득은 양도소득금액에 [(편입일 기준시가 - 취득 당시 기준시가) ÷ (양도 당시 기준시가 - 취득 당시 기준시가)]를 곱해 계산합니다. (《조세특례제한법 시행령 제66조 제7항》)· · ·​​​​​■ 이런 경우에는 감면이 부인되기 쉽습니다​-① 근로소득이 있는 직장인·사업자인 경우-급여를 받으며 출근하는 분이 퇴근 후와 주말에 농사를 지었다고 주장하는 경우, 소득 요건과 직접 경작 요건 두 군데에서 걸립니다. 법원은 법률사무소에 계속 근무한 양도인에 대해, 매일 출근했다고 보는 것이 상당하고 본인 노동력이 2분의 1 이상 투입되었음을 인정할 자료가 부족하다며 감면을 인정하지 않았습니다. (《수원지방법원 2024.06.03. 선고 2023구단12303 판결》)-② 다른 사람에게 맡겨 농사를 지은 경우-위탁경작이나 대리경작을 시키고 본인은 다른 직업에 전념했다면 농업을 간접적으로 경영한 것에 불과하다고 판단됩니다. 법원은 경작사실확인서와 증언이 있어도 그대로 믿기 어렵다고 보았습니다. (《수원지방법원 2017.12.20. 선고 2017구단6765 판결》)-③ 소득 요건이 시행되기 이전 기간도 따져 보는 경우-조세심판원은 양도 시점을 기준으로 감면 요건을 판단해야 하므로, 시행령 제66조 제14항이 시행된 2014년 7월 1일 이후에 양도했다면 그 이전 과세기간의 소득도 경작기간 제외 여부 판단에 들어간다고 보았습니다. 이 사건에서는 가산세 배제 주장도 받아들여지지 않았습니다. (《조세심판원 조심 2026인1522, 2026.06.30. 결정》)-④ 감면이 부인되면 세금만 늘어나는 것이 아닙니다-감면이 부인된 사건들을 보면 해당 농지를 비사업용 토지로 보아 중과세율과 장기보유특별공제 배제까지 함께 다투는 경우가 많습니다. 신고 단계에서 요건을 꼼꼼히 확인해야 하는 이유입니다.· · ·​​​​​■ 사후관리, 감면받았다고 끝이 아닙니다-개인이 농지를 일반 매수인에게 양도한 경우에는 감면 후 계속 지켜야 하는 별도의 사후관리 요건이 법에 정해져 있지는 않습니다. 하지만 신고 이후에도 세무서의 사후검증은 가능합니다.-① 부과제척기간 : 세금을 부과할 수 있는 기간은 원칙적으로 5년이고, 무신고는 7년, 사기나 그 밖의 부정한 행위가 있으면 10년입니다. (《국세기본법 제26조의2 제1항·제2항》)-② 가산세 : 감면이 부인되면 본세뿐 아니라 가산세도 함께 부담합니다. 법령을 잘 몰랐다는 사정은 가산세를 면할 정당한 사유로 보지 않는 것이 심판례의 경향입니다. (《조세심판원 조심 2026인1522, 2026.06.30. 결정》)-③ 농업법인에 양도한 경우 : 한국농어촌공사나 농업법인에 양도해 3년 특례를 적용받았다면, 법인이 그 토지를 취득한 날부터 3년 이내에 토지를 양도하거나 휴업·폐업·해산하는 경우, 또는 3년 이상 경작하지 않고 다른 용도로 사용하는 경우에는 감면된 세액 상당액을 법인이 법인세로 납부해야 합니다. (《조세특례제한법 제69조 제2항》, 《같은 법 시행령 제66조 제8항》)· · ·​​​​■ 세무서가 자경 입증을 요구할 때 내는 자료​-자경 사실은 양도소득세 감면을 주장하는 납세자가 입증해야 합니다. 법원도 같은 입장입니다. (《수원지방법원 2017.12.20. 선고 2017구단6765 판결》) 그래서 양도 전에 자료를 미리 모아 두는 것이 가장 안전합니다.-① 핵심 증빙 : 제3자가 발행하거나 보관하는 객관적 자료입니다.· 농지원부 (《농지법 제49조》) : 기본 중의 기본입니다. 다만 농지원부 등재만으로는 8년 직접 경작을 증명하기에 부족하다고 본 심판례도 있어, 아래 자료와 함께 제출하는 것이 좋습니다. 실질적으로 과거 90년대에는 농사를 짓지 않아도 농지원부를 쉽게 발급 해주었을때가 있었으므로 농지 원부 하나만으로는 부족합니다.​따라서 아래의 농기구등을 꾸준히 신용카드나 계좌이체로 구입한 내역, 농지 근처에서 카드 사용한 내역이 꾸준히 있는것이 가장 중요합니다.· 농업경영체 등록확인서, 직불금 수령내역· 농협 등에서 비료·농약·종자 같은 영농자재를 구입한 내역· 수확한 농산물의 판매·출하 내역과 대금 입금내역-② 보강 증빙 : 본인이 직접 일했고 소득 요건에 해당하지 않음을 보여 주는 자료입니다.· 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증 (3,700만원 기준 확인)· 건강보험 자격득실 확인서 (직장가입인지, 지역가입인지)· 주민등록초본 (농지 소재지 등 거주 이력)· 농기계 구입·임차·수리 내역, 연도별 위성·항공사진-③ 보조 자료 : 경작사실확인서, 인우보증서, 영농일지, 현장 사진입니다. 있으면 도움이 되지만 이것만으로는 부족한 경우가 많습니다.-법원은 지점장으로 근무한 양도인이 낸 사인 간 인우보증서를 자경을 증명할 객관적 증빙으로 보기 어렵다고 판단했습니다. (《수원지방법원 2017.05.31. 선고 2016구단8337 판결》) 조세심판원도 객관적 증빙자료가 보이지 않는 사건에서 자경 여부를 확인하기 어렵다며 감면을 인정하지 않았습니다. (《조세심판원 조심 2012서4063, 2012.12.11. 결정》)· · ·​​​​■ 세무서가 가장 중요하게 보는 증빙은 무엇일까요?​-공식적인 우선순위표가 있는 것은 아닙니다. 다만 판례와 심판례에서 반복되는 판단 기준을 정리하면 세 가지로 요약됩니다.-첫째, 본인이 실제로 농사에 상시 종사하거나 노동력 2분의 1 이상을 투입했다고 볼 수 있는 직업·소득 자료입니다. 근로소득이나 사업소득이 있으면 이 부분이 가장 먼저 검토됩니다. (《시행령 제66조 제13항·제14항》)-둘째, 영농자재 구입 → 농산물 판매·출하 → 대금 입금으로 이어지는 본인 명의의 거래·금융 기록입니다. 사인 간에 만들 수 있는 문서가 아니라, 금융기관과 농협 등 제3자가 남긴 기록이어야 신빙성이 높습니다.(농지 주변에서 사용한 신용카드 사용내역이 가장중요함!)-셋째, 해마다 이어지는 연속성입니다. 8년 중 일부 연도의 자료만 있고 나머지가 비어 있으면 그 공백이 쟁점이 됩니다.-반대로 친척·이웃이 써 준 확인서만 있는 경우, 비료 몇 포대 구입 영수증 정도만 있는 경우는 인정받지 못한 사례가 많습니다.· · ·​​​​■ 세무조사(사후검증)가 나왔을 때 대응 방법-세무서에서 소명요청이나 현지확인 통지를 받았다면 당황하지 마시고 아래 순서로 준비하세요.-1. 통지서의 요청 항목과 제출기한부터 확인합니다. 기한 연장이 필요하면 사유와 함께 미리 요청합니다.-2. 취득일부터 양도일까지 연도별 거주지·직업·소득·경작 내용을 한 장의 연표로 정리합니다.-3. 연표의 각 연도마다 영농자재 구입, 농산물 판매, 직불금, 농지원부 등 증빙을 짝지어 배치합니다.-4. 약한 고리를 먼저 점검합니다. 소득이 3,700만원을 넘는 연도, 대리경작이나 임대로 오해받을 수 있는 구간, 인건비를 지급한 내역이 있다면 본인 노동력 비율을 어떻게 설명할지 정리합니다.-5. 현지확인 면담이나 문답서 작성 전에 예상 질문을 점검하고, 진술이 서류와 어긋나지 않게 합니다.-특히 주의하실 점은 사후에 확인서를 급히 만들어 제출하는 일입니다. 허위로 판단되면 부정행위가 되어 부과제척기간이 10년으로 늘고 가산세도 무거워질 수 있습니다. (《국세기본법 제26조의2 제2항 제2호》, 《같은 법 제47조의3》)-과세처분이 나왔는데 납득하기 어렵다면 처분 통지를 받은 날부터 90일 이내에 이의신청·심사청구·심판청구로 다툴 수 있습니다. (《국세기본법 제61조》)· · ·​​​​​■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 양도 계약 전에 재촌·8년·직접경작·소득 요건을 연도별로 점검하세요. 하나라도 빠지면 감면이 부인될 수 있습니다.2. 근로소득이나 사업소득이 있었다면 해당 연도의 합계가 3,700만원 이상인지부터 확인하세요.3. 영농자재 구입과 농산물 판매는 가급적 본인 명의 계좌와 카드로 기록을 남겨 두세요.4. 상속받은 농지는 1년 이상 계속 경작해야 피상속인의 경작기간을 합산할 수 있습니다. 상속 직후 방치하지 마세요.5. 다른 감면(농지대토, 공익사업용 토지 등)을 함께 받는 경우 종합한도(과세기간 1억원, 5년 2억원)를 먼저 계산하세요.6. 감면신청서는 양도소득세 신고 시 함께 제출해야 합니다.7. 법령은 양도 시점을 기준으로 적용되고 개정도 잦습니다. 양도 직전에 현행 법령을 다시 확인하세요.· · ·​​​​​■ 참고 법령·예규·판례《조세특례제한법 제69조》 (자경농지에 대한 양도소득세의 감면)《조세특례제한법 시행령 제66조》 (자경농지에 대한 양도소득세의 감면: 재촌·경작기간·제외농지·상속 특례·직접 경작·소득 요건·신청)《조세특례제한법 제133조 제1항·제3항》 (양도소득세 감면의 종합한도)《농어촌특별세법 시행령 제4조 제1항 제1호》 (농어촌특별세 비과세)《농지법 제2조 제5호, 제49조》 (자경의 정의, 농지원부)《국세기본법 제26조의2, 제47조의3, 제61조》 (부과제척기간, 과소신고가산세, 불복청구기간)《국세청 법령해석 2007.05.02. 회신》 8년이상 자경농지 감면대상 농지의 정의 및 직접 경작기간의 의미《국세청 법령해석 2007.02.09. 회신》 8년이상 자경농지 감면 여부, 경작사실 확인서류와 취득가액 산정, 세율《국세청 법령해석 2010.07.20. 회신》 자경농지에 대한 양도소득세 감면의 직접 경작 여부《조세심판원 조심 2026인1522, 2026.06.30. 결정》 소득 요건(시행령 제66조 제14항)의 적용 시기, 가산세《조세심판원 조심 2012서4063, 2012.12.11. 결정》 객관적 증빙 부족으로 자경 확인 불가《조세심판원 조심 2025중1284, 2025.11.13. 결정》 1필지 농지를 2회 분할 양도한 경우 감면 적용 쟁점《수원지방법원 2024.06.03. 선고 2023구단12303 판결》 근로소득자의 자경 입증 부족《수원지방법원 2017.12.20. 선고 2017구단6765 판결》 직접 경작 입증책임은 납세자, 위탁·대리경작《수원지방법원 2017.05.31. 선고 2016구단8337 판결》 사인 간 인우보증서의 증명력《서울고등법원 2010.10.07. 선고 2010누13519 판결》, 《대법원 2011.02.24. 선고 2010두23682 판결(심리불속행)》 직접 경작의 의미

[양도소득세]다주택자가 조정대상지역의 공고가 있은 날에매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우중과배제 가능 여부(중과 배제됨)사전-2026-법규재산-1125등록일자 : 2026.10.02.생산일자 : 2026.09.22.요지조정대상지역의 공고가 있은 날에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우는 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우에 해당하는 것임답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 2주택을 보유한 1세대가 조정대상지역의 공고가 있은 날에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택은 「소득세법 시행령」 제167조의10제1항제11호에 따라 「소득세법」 제104조제7항의 다주택자에 대한 중과세율이 적용되지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 신청인 세대는 국내에 2주택을 보유한 1세대 2주택자임○ 신청인은 보유주택 중 1채(A주택)를 양도하기 위하여 2026.7.1. 매매계약을 체결하였고 같은 날 매수인으로부터 계약금을 지급 받음○ 2026.7.1. A주택의 소재지가 「주택법」제63조의2에 따라 국토교통부 공고 제2026-882호로 조정대상지역으로 신규 지정·공고되었고, 그 효력발생시기는 “공고한 날부터”로서 2026.7.1.로 A주택을 매도하기 위한 매매계약서 작성일과 동일한 날임​2. 질의내용○ 1세대 2주택자가 조정대상지역의 공고가 있은 날과 같은 날에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우- 「소득세법 시행령」제167조의10제1항제11호의 ‘조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택’에 해당하여 「소득세법」제104조제7항에 따른 양도소득세 중과세율 적용이 배제되는지 여부​3. 관련법령 및 관련사례□ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택​□ 소득세법 시행령 제167조의4【1세대 3주택ㆍ입주권 또는 분양권 이상에서 제외되는 주택의 범위】③ 법 제104조제7항제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 장기임대주택 등”이란 국내에 소유하고 있는 주택과 조합원입주권 또는 분양권 수의 합이 3개 이상인 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.5. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택​□ 소득세법 시행령 제167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조제7항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 돌아가시기 전에 인출하거나 처분한 재산의 사용처가 불분명할 때 상속재산으로 보는 제도, 추정상속재산(상속세 및 증여세법 제15조)에 대해서 설명드리겠습니다. 상속개시일 전 처분·인출한 재산, 부담한 채무, 용도가 명백하지 않은 경우, 추정상속재산가액 계산과 상속추정의 배제까지 차례대로 정리해 드립니다.​​​​​​​​​■ 추정상속재산, 도대체 무엇일까요?-부모님이 돌아가시기 직전에 예금을 크게 찾았거나, 부동산을 팔았거나, 큰 돈을 빌렸는데 그 돈이 어디에 쓰였는지 아무도 모른다면 어떻게 될까요?​-세법은 이런 경우 그 돈이 상속인에게 넘어간 것으로 추정하여 상속세 과세가액에 포함시킵니다. 이것이 추정상속재산이고, 근거 조문은 《상속세 및 증여세법 제15조》입니다.​-이 규정이 만들어진 이유는 분명합니다. 사망 직전에 재산을 현금으로 바꾸어 미리 나누어 주면 금융거래 흔적이 사라져 과세자료가 잘 드러나지 않습니다. 그래서 일정 금액 이상이 빠져나가고 그 용도를 설명하지 못하면 납세자가 사용처를 입증하도록 한 것입니다.​-여기서 핵심 단어는 '추정'입니다. 추정은 반증이 있으면 뒤집을 수 있습니다. 즉, 돈이 어디에 쓰였는지 객관적인 증빙으로 보여주면 상속재산에서 제외될 수 있습니다.· · ·​​​​​​■ 상속개시일 전 처분·인출한 재산의 상속추정-피상속인이 재산을 처분하여 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 다음 기준 이상이고, 용도가 객관적으로 명백하지 않으면 상속받은 것으로 추정합니다. (《상속세 및 증여세법 제15조 제1항 제1호》)· 상속개시일 전 1년 이내에 재산 종류별로 2억원 이상· 상속개시일 전 2년 이내에 재산 종류별로 5억원 이상​-'재산 종류별'이라는 말이 중요합니다. 종류가 다른 재산은 합쳐서 판단하지 않습니다. 《상속세 및 증여세법 시행령 제11조》는 재산 종류를 다음 세 가지로 나눕니다.· ① 현금·예금 및 유가증권· ② 부동산 및 부동산에 관한 권리· ③ 그 밖의 재산​-예를 들어 상속개시일 전 1년 이내에 예금을 1억 9천만원 인출하고 부동산을 1억 5천만원에 처분했다면, 종류별로 각각 2억원에 미달하므로 추정상속재산에 해당하지 않습니다.​-처분한 재산은 처분가액 중 상속개시일 전 1년 또는 2년 이내에 실제로 수입한 금액을 기준으로 봅니다. 계약금·중도금·잔금을 나누어 받았다면 기간 안에 실제 받은 금액이 기준입니다. (《상속세 및 증여세법 시행령 제11조 제1항》)​-예금 인출액은 단순히 찾은 금액이 아닙니다. 인출한 금액에서 같은 통장에 다시 입금된 금액을 뺀 순액으로 보고, 통장 단위로 계산합니다. 인출했다가 다시 넣은 돈까지 소명 대상으로 삼는 것은 아닙니다.· · ·​​​​​​■ 상속개시일 전 부담한 채무의 상속추정​-재산을 판 경우뿐 아니라 돌아가시기 전에 새로 빌린 돈도 같은 방식으로 봅니다. 피상속인이 부담한 채무를 합친 금액이 상속개시일 전 1년 이내 2억원 이상이거나 2년 이내 5억원 이상이면서 용도가 객관적으로 명백하지 않으면 상속받은 것으로 추정합니다. (《상속세 및 증여세법 제15조 제1항 제2호》)​-쉽게 말해 대출을 받았는데 그 돈이 어디로 갔는지 설명되지 않으면, 현금이 상속인에게 넘어간 것으로 보는 구조입니다. 사망 직전의 신용대출·담보대출이 많을수록 실무에서 사용처를 꼼꼼히 확인하게 됩니다.· · ·​​​​​■ '용도가 객관적으로 명백하지 않은 경우'란?​-금액 기준을 넘었다고 바로 과세되는 것은 아닙니다. 사용처가 객관적으로 확인되는지가 두 번째 관문입니다. 《상속세 및 증여세법 시행령 제11조 제2항》은 다음 경우를 '용도가 객관적으로 명백하지 않은 경우'로 봅니다.· ① 거래상대방이 거래증빙 등으로 확인되지 않는 경우· ② 거래상대방이 피상속인의 특수관계인으로서 사회통념상 지출사실이 인정되지 않는 경우· ③ 피상속인의 연령·직업·경력·소득 및 재산상태 등으로 보아 지출사실이 인정되지 않는 경우​-정리하면, 누구에게 어떤 이유로 썼는지가 증빙으로 확인되고, 그 지출이 상식적으로 납득되어야 용도가 명백하다고 인정받습니다. 반대로 '병원비와 생활비로 썼을 것 같다'는 말만으로는 부족합니다.· · ·​​​​​■ 추정상속재산가액은 이렇게 계산합니다​-용도불명 금액 전체가 곧바로 과세되는 것은 아닙니다. 용도를 입증하지 못한 금액이 다음 중 적은 금액에 미달하면 용도가 불분명한 것으로 추정하지 않고, 이상이면 그 금액을 뺀 나머지를 추정합니다. (《상속세 및 증여세법 시행령 제11조 제4항》)· 처분재산 인출금액·채무 합계액의 20%· 2억원· 이 둘 중 적은 금액이 '기준금액'입니다.-계산 사례입니다. 2년 이내 예금 인출 순액이 6억원인 갑의 경우 기준금액은 Min(6억원×20%=1억 2천만원, 2억원)=1억 2천만원입니다.· 용도불명 1억 5천만원 → 1억 2천만원 이상이므로 추정 대상, 추정상속재산가액은 1억 5천만원 − 1억 2천만원 = 3천만원· 용도불명 1억원 → 1억 2천만원 미만이므로 추정 없음(0원)​-추정상속재산가액은 상속세 과세가액에 산입되어 다른 상속재산과 함께 상속세가 계산됩니다. 위 사례는 이해를 돕기 위한 단순 예시이며, 실제로는 재산 종류별로 판단하고 증빙에 따라 달라집니다.· · ·​​​​■ 상속추정의 배제, 이렇게 대비하세요​-추정을 뒤집으려면 사용처를 객관적 증빙으로 입증해야 합니다. 조세심판원은 사용처를 밝히지 못해 상속인이 입증책임을 다하지 못한 경우 추정상속재산 자체를 상속으로 얻은 재산으로 보았고 (《조심-2008-서-0677, 2009.02.16.》), 수표 사본 일부만 제시하고 실제 사용 사실을 입증하지 못한 경우에도 추정을 인정한 바 있습니다. (《국심-1998-서-1426, 1999.08.14.》)​-입증 자료로는 다음이 대표적입니다.· 병원비·요양비·장례비 영수증, 카드·계좌 이체내역· 세금·공과금 납부서· 부동산·기타 자산 취득 계약서와 잔금 이체 확인서· 금융기관 대출 상환내역​-또 하나 주의할 점이 있습니다. 소명 과정에서 상속인에게 건너간 돈임이 확인되면 추정이 아니라 사전증여가 됩니다. 이 경우 상속세 과세가액에 증여재산이 가산됩니다. (《상속세 및 증여세법 제13조》, 상속인은 10년 · 상속인이 아닌 자는 5년) 어느 쪽이든 과세 위험은 남기 때문에, 증빙 단계에서 사실관계를 정확히 정리하는 것이 중요합니다.​-추정상속재산이 곧바로 배우자 상속공제가 되는 것은 아니라는 점도 알아두세요. 대법원은 제15조에 따라 상속받은 것으로 추정되는 재산이 곧바로 '배우자가 실제 상속받은 금액'에 해당하는 것은 아니라고 보았습니다. (《대법원 2005. 11. 10. 선고 2005두3592 판결》 — 구법 기준)​-참고로 추정상속재산 규정의 위헌 여부도 헌법재판소에서 다투어진 바 있습니다. (《헌법재판소 2012. 3. 29. 선고 2010헌바342 결정》)· · ·​​​​■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 사망 전 2년간 통장 거래내역을 전부 확보하세요. 은행·증권사에서 피상속인의 금융거래 조회를 하면 인출·재입금 흐름을 한 번에 파악할 수 있습니다.​2. 재산 종류별로, 1년·2년 기준을 각각 따져보세요. 예금과 부동산 처분액을 합쳐서 판단하지 않으며, 1년 2억원 기준과 2년 5억원 기준을 모두 확인해야 합니다.​3. 20%·2억원 기준을 활용해 미입증액이 기준금액 미만으로 내려오도록 증빙을 최대한 확보하세요. 몇 백만원 차이로 추정 여부가 갈리기도 합니다.​4. 소명 자료에 가족 간 이체가 있다면 사전증여로 볼 수 있는지 함께 검토해야 합니다. 증여세·상속세 가산 문제가 연결됩니다.​5. 상속세 신고 전에 사용처 정리표를 만들어 두세요. 세무조사가 나오기 전 신고 단계에서 정리해 두는 것이 가장 안전합니다.​​· · ·​​​​■ 참고 법령 및 결정례·판례《상속세 및 증여세법 제15조》 (상속개시일 전 처분재산 등의 상속추정 등)《상속세 및 증여세법 시행령 제11조》 (상속세 과세가액에 산입되는 재산 또는 채무의 범위)《상속세 및 증여세법 제13조》 (상속세 과세가액, 사전증여재산 가산)《상속세 및 증여세법 기본통칙 15-11…1》 (상속받은 재산으로 추정하는 처분재산 등의 가액 계산)《조심-2008-서-0677 (2009.02.16.)》 추정상속재산 입증책임《국심-1998-서-1426 (1999.08.14.)》 상속개시 전 2년 이내 처분재산 사용처 인정 여부《대법원 2005. 11. 10. 선고 2005두3592 판결》 추정상속재산과 배우자 상속공제《헌법재판소 2012. 3. 29. 선고 2010헌바342 결정》 구 상증세법 제15조 제1항 위헌소원

[법인세]회생계획인가결정에 따라 면책받은 채권에 대한채무면제이익 귀속시기(회생계획인가 결정일 등)서면-2025-법인-3071 [법인세과-481]등록일자 : 2026.10.05.생산일자 : 2026.03.25.요지회생계획인가결정으로 인해 채무면제가 확정된 경우, 해당 채무면제이익의 귀속시기는 회생계획인가결정일이 속하는 사업연도이며 해당 회생계획인가결정에 별도의 정지조건 또는 면제조건이 정해져 있는 경우에는 조건이 성취되어 채무면제가 확정되는 날이 속하는 사업연도가 귀속시기가 되는 것임회신내국법인이 ｢법인세법｣ 제40조【손익의 귀속사업연도】를 적용함에 있어, ｢채무자 회생 및 파산에 관한 법률｣에 따른 회생계획인가의 결정으로 채무의 면제가 확정된 경우는 해당 채무면제이익을회생계획인가결정일이 속하는 사업연도의 익금에 산입하는 것이며, 인가결정을 받은 회생계획에 ｢민법｣상 정지조건에 해당하는 조건이 있는 경우는 동 조건이 성취되어 채무면제가 확정되는 날이 속하는 사업연도의 익금에 산입하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○질의법인은 ’07년 중 특수관계인 A의 소유 부동산을 담보로 하여 은행에서 3억원을 차입하였으나, 차입금을 상환하지 못하여 담보 부동산(A 소유) 경매를 통해 은행 채무를 상환함○ 질의법인은 ’12.12.23. 회생절차개시결정이 되었고, A가 법원에 3억원의 구상채권을 회생채권으로 신고하였으나- ’13.6.17. 회생계획인가결정 시, A의 구상채권은 특수관계인의 채권이라는 이유로 전액 면제한다는 법원의 결정을 받음○ 질의법인은 A 소유 담보 부동산 경매로 은행 채무를 상환하였음에도, 회계처리를 하지 않고 현재까지 차입금으로 계상하고 있으며- 회생계획인가결정 시에도 A의 구상채권 면제 결정에 대해서도 별도의 채무면제이익을 계상하지 않음​2. 질의요지○ 회생계획인가결정으로 채무를 면제받은 경우, 해당 채무면제이익의 귀속시기- (1안) 회생계획인가결정에 따라 채무면제가 확정된 날이 속하는 사업연도- (2안) 결산서에 채무면제이익으로 계상한 사업연도​3. 관련법령 및 예규□법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.​□법인세법 시행령 제71조【임대료 등 기타 손익의 귀속사업연도】① ～ ⑥ (생략)⑦ 법 제40조제1항및제2항을 적용할 때 법(제43조를 제외한다)ㆍ｢조세특례제한법｣ 및 이 영에서 규정한 것 외의 익금과 손금의 귀속사업연도에 관하여는 재정경제부령으로 정한다.​□법인세법 시행규칙 제36조【기타 손익의 귀속사업연도】영 제71조제7항을 적용할 때 이 규칙에서 별도로 규정한 것외의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.​□법인세법 시행령 제19조의2【대손금의 손금불산입】① 법 제19조의2제1항에서 "채무자의 파산 등 대통령령으로 정하는 사유로 회수할 수 없는 채권"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.1. ｢상법｣에 따른 소멸시효가 완성된 외상매출금 및 미수금2. ｢어음법｣에 따른 소멸시효가 완성된 어음3. ｢수표법｣에 따른 소멸시효가 완성된 수표4. ｢민법｣에 따른 소멸시효가 완성된 대여금 및 선급금5. ｢채무자 회생 및 파산에 관한 법률｣에 따른 회생계획인가의 결정 또는 법원의 면책결정에 따라 회수불능으로 확정된 채권​(이하 생략)□채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제118조【회생채권】다음 각호의 청구권은 회생채권으로 한다.1. 채무자에 대하여 회생절차개시 전의 원인으로 생긴 재산상의 청구권2. 회생절차개시 후의 이자3. 회생절차개시 후의 불이행으로 인한 손해배상금 및 위약금4. 회생절차참가의 비용​□채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제246조【회생계획의 효력발생시기】회생계획은 인가의 결정이 있은 때부터 효력이 생긴다.​​○ 법인세과-291, 2010.3.25.조건부 채무면제이익의 귀속시기는 채무면제조건이 이행되어 채무면제가 확정되는 날이 속하는 사업연도로 하는 것임​○ 법규과-0090, 2009.09.02법원의 정리계획인가 결정에 채권면제의 시기가 별도로 정하여진 경우에는 그 시기가 도래하여 채권면제가 확정된 날이 속하는 사업연도의 손금에 산입하는 것이나, 귀 자문의 경우와 같이, 회사정리계획 변경계획인가 결정의 내용에 변제대상금액 및 채권면제액이 구체적으로 확정되고 해당 변경계획에 따라 변제가 이행된 경우에는 해당 회수불능 채권액을 정리계획 변경계획인가 결정일이 속하는 사업연도의 손금으로 처리하는 것임​○ 서면2팀-488, 2005.04.04(법인세과-716, 2005.04.01)｢법인세법 시행령｣ 제62조 제3항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 법인이 보유하고 있는 채권이 ｢회사정리법｣에 의한 정리계획인가 결정에 따라 회수불능으로 확정된 경우에는 같은 조 제1항 제5호의 규정에 의하여 그 확정일이 속하는 사업연도의 손금에 산입하는 것이나, 법원의 정리계획인가 결정에 채권면제의 시기가 별도로 정하여진 경우에는 그 시기가 도래하여 당해 채권면제가 확정된 날이 속하는 사업연도의 손금에 산입하는 것임​○ 기획재정부 부가가치세제과-790, 2011.12.13.｢채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생계획인가의 결정에 따라 채권이 회수불능으로 확정된 경우, 당해 채권과 관련하여 회생계획인가 결정일이 속하는 과세기간에 「부가가치세법」 제17조의2 제1항에 따른 대손세액공제를 적용받는 것임​​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224429149628원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 절세컨설팅을 연구하는 세무컨설팅 세로움, 이상웅 세무사입니다.​“재개발 입주권을 자녀에게 주려고 하는데, 아파트일 때 증여하는 게 좋을까요?”“조합에서 정한 권리가액으로 신고하면 되는 건가요?”“이주비 대출까지 같이 넘기면 세금을 줄일 수 있나요?”재개발 입주권 증여, 재건축 입주권 증여를 고민하고 있다면, 가장 먼저 궁금해지는 질문들입니다.​재개발·재건축 입주권 증여는 단순히 현재 시세에 증여세율을 적용하는 것으로 끝나지 않습니다. 입주권 증여시기에 따라 입주권 증여세와 평가방법이 크게 달라지고, 기존 건물의 철거 여부에 따라 입주권 취득세 역시 크게 달라질 수 있습니다.​이번 글에서는 재개발·재건축 조합원입주권을 증여할 때 관리처분계획인가 전·후, 철거 전·후, 준공 전·후 중 어느 시점이 유리한지 살펴보고, 증여재산의 평가방법과 감정평가를 활용하여 증여세 부담을 줄일 수 있는 방법까지 자세히 설명드리겠습니다.​​​​​​1. 가장 유리한 입주권 증여시기는?(재개발 증여, 재건축 증여)재개발·재건축 물건의 증여시기는 크게 다음 4가지 단계로 나누어볼 수 있습니다.1. 관리처분계획인가 전 증여2. 관리처분계획인가 후 증여3. 철거 후 증여4. 준공 후 증여​각 단계마다 증여세와 취득세에서 재산을 바라보는 기준이 다르기 때문에, 증여시기를 정할 때에는 이를 구분해서 살펴봐야 합니다.​<1> 관리처분계획인가 전과 후(증여세와 양도소득세)관리처분계획인가일은 양도소득세와 증여세에서 기존 주택이 조합원입주권으로 변경되는 기준일이 됩니다.기존 건물이 철거되지 않았더라도 관리처분계획인가를 받게 되면 해당 물건은 입주권으로 간주되어 적용되는 법 규정이 달라지게 됩니다.구분증여재산의 성격재산평가기준(보충적 평가방법)관리처분계획인가 전기존 토지·건물공시가, 공시지가 등관리처분계획인가 후부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원 입주권)조합원 권리가액 + 평가기준일까지 납입한 추가분담금 + 평가기준일 현재 프리미엄​재개발 재건축 증여세 계산은 증여재산의 종류에 따라 기준이 달라집니다.​보충적 평가방법이 적용하는 경우, 관리처분계획인가 전이라면 공시가 또는 공시지가로 간편하게 증여할 수 있지만, 입주권이 됐다면 조합원 권리가에 기납입 추가분담금과 프리미엄 금액을 더해 계산됩니다.따라서 재개발, 재건축이 예정된 부동산이라면 관리처분계획인가 전에 증여한다면 공동주택가격이나 공시지가 등 상대적으로 낮은 보충적 평가액을 활용할 수 있기 때문에 증여세 측면에서 상당히 유리할 수 있습니다.[입주권 부담부증여]단순증여가 아니라 이주비 대출 등의 채무를 함께 승계하는 부담부증여를 고려하고 있다면 양도소득세도 함께 검토해야 합니다.​관리처분계획인가 여부에 따라 양도소득세 비과세 요건과 장기보유특별공제 계산이 달라지게 되므로 증여가 아니라 부담부증여를 염두하고 있으신 분들은 양도소득세도 함께 검토해봐야 합니다.​​<2> 철거 후 증여(입주권 취득세)철거 여부에 따라 입주권 취득세가 달라집니다. 철거 여부에 따른 입주권 증여시기가 증여세에는 영향을 미치지 않습니다.​취득세는 관리처분계획인가 여부와 관련 없이 철거 여부가 기준이 됩니다. 관리처분게획인가 이후라도 기존 건축물이 철거·멸실 되기 전이라면 취득세에서는 입주권이 아닌 여전히 기존 토지·건물로 간주합니다.​따라서 다주택자로서 취득세 중과여부가 중요한 분들은 철거 여부로 달라지는 취득세를 유의해야 합니다.구분취득세 과세대상과세표준철거 전기존 토지·건물시가인정액 또는 공시가격철거 후토지시가인정액 또는 공시지가철거 전 증여하는 경우 부동산이 상가라면 일반 취득세가 적용되지만, 주택이라면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 주택 취득세 중과세율은 일반세율(3.5%)에 비해 약 4배 정도의 매우 높은 세율(12%)이 적용됩니다.​조정대상지역 소재 주택으로서 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여받는 경우 12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만 이 경우에도 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 예외적으로 일반세율이 적용될 수 있습니다.구분요건적용세율취득세 중과 적용조정대상지역 주택 + 시가표준액 3억원 이상중과세율(12%)취득세 중과 제외①조정대상지역 외 주택 or 시가표준액 3억원 미만의 주택일반세율(3.5%)취득세 중과 제외②1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여일반세율(3.5%)철거 전과 철거 후의 증여시기를 결정할 때 가장 중요한 점은 철거 후에는 토지로 취급되기 때문에 다주택자 중과세율이 적용되지 않는 것입니다.따라서 증여자 또는 수증자가 다주택자인 경우로서 취득세 중과가 적용되는 상황이라면 멸실 직후에 증여하는 것이 취득세에서 유리할 수 있습니다.다만, 철거를 기다리는 동안 프리미엄이 상승하면 증여세가 증가할 수도 있기 때문에, 철거까지 기간이 오래 남았거나 시세가 빠르게 상승할 것으로 예상되는 경우에는 증여세(부담부증여는 양도세 포함)와 취득세를 비교하여 증여시기 선택을 하시는 것이 중요하겠습니다.​​[입주권 부담부증여]자녀가 실제로 인수하는 채무 부분은 유상취득으로 보기 때문에, 해당 부분이 주택이라면 수증자인 자녀의 주택 수와 취득하는 주택의 소재지역 등에 따라 주택 유상취득 중과 여부를 별도로 판단하게 됩니다. 따라서 부모님이 1주택자라도 자녀가 다주택자라면 중과세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.​반면 채무를 제외한 순수 증여 부분은 앞서 살펴본 주택 무상취득 중과 규정을 적용합니다. 부담부증여의 채무액은 일정한 객관적 자료를 통해 자녀가 실제 인수한 사실도 입증되어야 합니다.​​<3> 준공 후 증여(증여세와 취득세)입주권이 신축아파트로 준공이 되면 다시 주택을 보유한 것으로 간주합니다.​​① 증여세먼저 증여세에서 준공 전 증여시 증여가액은 입주권의 시가를 기준이 되지만, 준공 후 증여한다면 증여일 현재 완공된 아파트의 시가가 기준이됩니다.​입주권이라고 해서 별도의 낮은 증여세율이나 특별공제가 적용되는 것은 아닙니다. 동일한 가족관계와 과거 증여 내역이라면 기본공제와 세율 구조는 같습니다. 따라서 준공 직전과 준공 직후의 증여세 차이는 발생하지 않습니다.​차이는 결국 증여재산 평가액에서만 발생하는 것이고, 정비사업이 진행되면서 사업의 불확실성이 줄어들고 신축 아파트 가격이 구체화되면 입주권 또는 준공된 아파트의 가치가 상승하는 경우가 많습니다.따라서 준공 전 입주권의 시가가 준공 후 아파트의 시가보다 낮고, 앞으로 시세 상승이 예상된다면 준공 전에 증여하는 것이 증여세 측면에서 유리할 수 있습니다.​② 취득세준공 전 단계이면서 철거 이후라면 취득세는 토지에 대한 증여로 보아 항상 일반세율(3.5%)이 적용됩니다. 반면 준공 후 단계에서는 주택을 증여받는 것이므로 앞서 설명드렸던 조정대상지역, 시가표준액 등의 요건에 따라 12%의 높은 중과세율이 적용될 수 있습니다.따라서 취득세 측면에서도 주택이 멸실된 이후부터 신축아파트가 준공되기 전까지의 기간이 증여에 더 유리할 수 있는 것입니다.​​③ 준공 취득세(원시취득)증여에 따른 취득세와 별도로 재개발·재건축 사업이 완료되어 신축 아파트를 취득하면 신축 건축물에 대한 원시취득 취득세가 발생합니다.준공 전에 자녀에게 입주권을 증여했다면 자녀가 조합원으로서 신축 건물을 취득하여 준공 취득세를 부담하게 되고, 준공 후에 증여한다면 부모가 먼저 신축주택에 대한 준공 취득세를 부담한 이후 완성된 주택을 자녀에게 증여하게 됩니다.구분적용세율과세표준준공 전 증여(1) 자녀가 기존 부동산을 증여받아 취득세 부담(2) 이후 자녀가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담시가인정액 또는 공시가격준공 후 증여(1) 부모가 신축 건물을 취득하여 준공 취득세 부담(2) 이후 자녀가 완공된 주택을 증여받아 증여 취득세 부담시가인정액 또는 공시지가따라서 “준공 전에는 취득세를 두 번 내지만, 준공 후에는 한 번만 낸다”는 비교는 가족 전체 관점에서는 잘못된 비교입니다. 준공 후 증여에도 부모님의 신축 취득과 자녀의 증여 취득이 존재하기 때문에 전체 취득세는 동일합니다.​​④ 추가분담금추가분담금과 같은 현실적인 문제도 있습니다. 증여시기를 정할 때는 추가분담금을 누가 납부할 것인지를 함께 고려해야 합니다.​준공 전 입주권으로 증여하는 경우 미납된 추가분담금은 자녀가 납부해야합니다. 만약 자녀가 자금이 부족해서 부모님이 대납하는 경우 추가분담금을 추가 증여재산으로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.​이 경우 가족간 차용을 활용하여 적절하게 대비를 해둔다면 증여세를 피할 수 있습니다. 다만, 차용으로 인정받기 위해서는 자녀의 소득과 상환능력, 상환기한, 적정한 이자 지급 및 원금 상환방식 등을 갖추어 놓아야 합니다.​가족간 차용에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981세무사가 알려드리는 가족간 차용증, 무이자차용 완벽하게 이해하기안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 ...blog.naver.com​만약 부모님이 자금이 없어 자녀가 추가분담금을 내야하는 상황이라면 오히려 준공 전 미리 증여해야합니다. 증여하기 전 납입된 추가분담금을 자녀가 냈다면 자녀가 부모님에게 증여한 것으로 보아 역시 증여세가 추징될 수 있기 때문입니다.​​​​​​2. '조합원 권리가액'으로입주권 증여가액을 신고해도 괜찮을까?입주권도 증여시기와 평가방법에 따라 증여세 부담을 상당히 줄일 수 있습니다.​증여세는 원칙적으로 증여일 현재의 시가를 기준으로 계산합니다. 상속세 및 증여세법은 시가가 존재하면 시가를 우선 적용하고, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용하도록 하고 있습니다.순서내용비고1순위해당 입주권의 매매가액,감정평가액, 수용·경매가액평가기간 안에 여러 개가 있으면 증여일에 가장 가끼운 날의 가액2순위유사한 재산의 매매사례가액 등해당 입주권 자체의 가액(1순위)이 있으면 1순위 금액 적용3순위보충적 평가액권리가액 + 기납부 분담금 + 프리미엄 가액재개발 입주권 증여세와 입주권 취득세를 가장 많이 줄일 수 있는 상황은 3순위인 보충적 평가 방법을 사용할 수 있는 경우입니다.​앞서 설명드린 것처럼① 관리처분 전 단계에서 단독주택이거나 거래가 거의 없는 나홀로 아파트 ② 관리처분인가 이후지만 아직 시세가 형성되지 않은 입주권은 절세효과가 크게 발생할 수 있는 물건입니다.짧게는 최근 6개월, 길게는 최근 2년 이내에 위치, 조망권, 용도, 면적, 방향 등을 종합적으로 고려했을 때 유사한 물건의 거래가격이 없는 경우 시세보다 현저히 낮은 공동주택가격 또는 권리가액을 기준으로 증여할 수 있습니다.보충적 평가방법을 적용할 수 있는 경우 입주권의 평가액은 다음과 같습니다.만약 증여일 현재 프리미엄이 형성되기 전이라면 조합원 권리가액에 대해서만 증여세를 내면 되지만, 프리미엄이 형성되어 있다면 권리가액에 프리미엄을 합한 금액이 증여재산가액으로 적용됩니다.따라서 추가분담금이 납입되기 전, 프리미엄이 형성되기 전에 빠르게 증여시기를 정한다면 1순위, 2순위 금액에 비해 훨씬 낮은 권리가액으로 증여가 가능하므로, 증여세 부담은 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.​​​​​3. 입주권도 감정평가를 받으면증여세를 줄일 수 있을까?보충적 평가액을 사용하지 못하는 경우라도 감정평가를 활용하여 증여세를 줄일 수 있습니다.​예를 들어 유사한 입주권의 거래가액은 10억원이지만, 증여하려는 입주권의 구체적인 조건을 반영한 감정가액이 9억원으로 산정되었다고 가정해보겠습니다. 유사한 입주권의 거래가액 10억원은 2순위에 해당하는 시가이지만, 증여하려는 입주권의 감정평가액 9억원은 1순위에 해당하는 금액이기 때문에 우선적으로 적용될 수 있습니다.​따라서 주변 입주권에 시세가 형성되어 있더라도 증여하려는 입주권의 개별적인 특성을 객관적으로 반영한 감정가액이 유사매매사례가액보다 낮게 산정된다면 증여세 부담을 줄일 수 있는 경우가 있습니다.​다만, 감정평가법인을 통해 받은 감정평가액이라도 적법한 시기와 방법에 따라 산정된 평가액이 아니라면 부인되어 증여세와 가산세사 추징될 수 있으니 유의하시길 바라겠습니다.감정평가의 시기와 방법, 평가대상, 비교사례의 선정 등이 객관적이고 합리적이어야 하고, 지나치게 낮은 감정가액은 과세관청의 재감정 대상이 될 수도 있습니다. 세법은 감정가액이 보충적 평가액 또는 유사재산 시가의 일정 수준에 미달하는 경우 과세관청이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰할 수 있도록 규정하고 있습니다.​즉 감정평가법인을 통해 감정평가를 받았다는 사실 자체가 중요한 것이 아니라, 어떤 거래사례를 기준으로 어떤 방식으로 평가했는지가 중요합니다.​따라서 증여세 절세를 목적으로 감정평가를 활용한다면 단순히 낮은 감정가액을 받는 것이 목적이 되어서는 안 되고, 증여일 현재 해당 입주권의 적정한 교환가치를 객관적으로 설명할 수 있는 평가인지를 함께 검토해야 합니다.​​​​​​4. '권리가액 산정을 위한 감정평가액'도세법상 시가가 될 수 있을까?재개발·재건축 부동산은 관리처분계획과 조합원권리가액을 산정하기 위해 종전자산에 대한 감정평가를 진행합니다. 실제로 이때 받은 종전 자산의 감정평가를 증여재산가액으로 하여 증여할 수 있는지에 대한 질문을 많이 받습니다.​종전자산 감정평가액이 일반적인 시세보다 낮게 산정되어 있는 경우가 있기 때문에, 해당 감정가액을 세법상 시가로 인정받을 수 있다면 상당한 절세효과가 발생할 수도 있습니다.​하지만 종전자산 감정평가는 원래 증여세 신고를 목적으로 실시한 평가가 아니므로, 평가목적만이 아니라 평가기간, 평가방법, 평가대상과 실제 증여재산이 일치하는지 등을 함께 검토해야 합니다.재건축 아파트 소유자가 배우자와 자녀에게 일부 지분을 증여하고 종전자산 감정가액을 기준으로 증여세를 신고한 사건에서, 과세관청과 조세심판원은 이를 부인하고 같은 동의 매매사례가액을 적용하여 증여세와 가산세를 부과하였습니다.​해당 판결은 감정평가 금액이 있다는 사실만으로 충분한 것이 아니라, 실제로 증여받은 재산과 권리의 가치를 설명할 수 있는지가 중요한 점이라는 것을 보여줍니다.​​하지만 감정평가의 목적이 세법상 시가 인정 여부의 절대적인 기준은 아닙니다.위 법원의 판결처럼 평가의 목적이 다르더라도 평가 기준과 원칙이 적절하여 증여시점의 가치를 적정하게 반영하고 있다면 세법상 시가로 인정될 수 있습니다.​따라서 권리가액 산정의 적용 여부는 감정평가의 기준시점과 작성일 등 적법한 요건을 준수한 평가액인지를 먼저 판단해야 합니다. 거기에 감정평가액이 해당 재산의 상태와 객관적 가치에 영향을 미치는 요소가 제대로 반영되어 있는지도 살펴봐야 합니다.결국 절세목적으로 종전자산의 감정평가액을 증여재산가액으로 활용하려는 경우에는 전문가와 함께 적용 가능성을 충분히 검토하시어 진행하시는 것을 추천드립니다.​​​​​마치며입주권 증여는 언제 증여하느냐와 어떤 방법으로 재산가액을 평가하느냐에 따라 증여세와 취득세에서 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.​증여하려는 물건의 현재 사실관계와 향후 예상 시세, 그리고 증여자와 수증자의 자금여력과 주택 보유에 따라 달라지는 세금의 유불리를 정확하게 분석하여 증여 계획을 세운다면 가장 유리한 방향으로 최선의 절세를 할 수 있을 것입니다.​또한 증여의 방식이 아닌 이주비대출 등의 채무를 함께 승계하는 '부담부증여',더 나아가서 입주권을 자녀에게 저가로 양도하는 '저가매매'의 방식을 활용한다면 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.​입주권 증여를 계획하고 있다면 단순히 현재 증여세 한 가지만 계산하기보다는 현재부터 준공 이후까지 가족 전체가 부담하게 되는 세금을 비교한 뒤 증여시기와 이전방법을 결정하는 것이 가장 중요합니다.​​함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001가족간 부동산 교환, 증여보다 유리할까?부담부증여·저가양도·교환 절세 비교https://blog.naver.com/highyes_tax/224419995034상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

[취득세]동일세대내에서 동일주택을 공동소유할 경우(1주택자? 2주택자?)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​주택의 일부 지분을 보유할 경우에도 주택수에 모두 반영이 됩니다.​예를 들어, 나와 동생이 같이 살고 내가 A주택을 1/2을 보유하고 있고, 동생이 B주택을 1/4보유하고 있다면 1세대 2주택자에 해당합니다. 이 경우, 내가 신규주택을 취득한다면 3주택 취득세율이 적용될 것입니다.​만약, 동일한 주택을 공동으로 소유할 경우에는 어떻게 판단할까요?내가 A주택을 1/2보유하고 있고, 동생도 동일한 A주택을 1/2보유하고 있다면 1세대 2주택자에 해당할까요? 1세대 1주택자에 해당할까요? 어떻게 보는지에 따라서 신규주택을 취득할 때 2주택 취득세율이 적용될 수도 있고, 3주택 취득세율이 적용될 수도 있을 것입니다. 결론은 1세대 1주택자에 해당합니다.​지방세법 시행령제28조의4 【주택 수의 산정방법】④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 본다.​위 법령을 보시면 1개의 주택 등을 공동소유하는 경우에는 1개의 주택을 보유한 것으로 본다고 되어 있습니다. 따라서 나와 동생이 A라는 주택 1채만 공동 소유하고 있다면 1세대 1주택자에 해당하므로 신규주택 취득시 2주택 취득세율이 적용되는 것입니다.​​​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요, 김태관 세무사입니다. 😊“처음 창업하면 무조건 간이과세가 좋다던데요?”익숙하게 들었던 이야기지만, 우리 사업에도 맞는지는 따져봐야 합니다.오늘은 여섯 가지 OX 퀴즈로 일반과세와 간이과세의 차이를 쉽게 알아보겠습니다!​​‘간이’라는 이름만 보고 무조건 선택하면 놓치는 부분이 생길 수 있습니다.초기 장비·시설 투자 규모와 예상 매출을 함께 살펴봐야 해요.주요 고객이 일반 소비자인지, 세금계산서가 필요한 사업자인지도 중요합니다.우리 사업의 매출과 매입 구조를 비교한 뒤 판단하는 것이 좋습니다.​​원칙적으로 직전연도 매출이 1억 400만 원 미만인 개인사업자가 대상입니다.여기서 매출은 부가세가 포함된 ‘공급대가’ 기준입니다.매출 기준을 충족해도 업종·지역 등 간이과세 배제 요건에 해당하면 적용되지 않습니다.부동산임대업과 과세유흥장소는 4,800만 원 기준이므로 별도로 확인해야 합니다.​​빵집 오븐이나 카페 장비를 구입했다고 모두 부가세를 환급받는 것은 아닙니다.간이과세자는 매입이 많더라도 일반과세 방식의 매입세액 환급을 받을 수 없어요.일반과세자는 공제 가능한 매입세액이 매출세액보다 크면 환급이 발생할 수 있습니다.따라서 초기 투자비가 크다면 과세유형을 결정하기 전에 환급 가능성도 비교해 보세요.​​간이과세자라고 해서 모두 세금계산서를 발급하지 못하는 것은 아닙니다.세금계산서 발급 대상에 해당하는 간이과세자는 발급할 수 있어요.다만 신규 간이과세자와 직전연도 매출이 4,800만 원 미만인 간이과세자는 제외됩니다.거래처에서 발급을 요청한다면 본인의 발급 대상 여부와 적용 시기를 확인하세요.​​간이과세자는 해당 과세기간의 연 매출이 4,800만 원 미만이면 부가세 납부의무가 면제됩니다.신규 개업·휴폐업 등으로 사업기간이 짧다면 매출을 연간으로 환산해 판단해야 해요.납부할 세금이 없더라도 부가세 신고는 해야 한다는 점을 기억하세요.또한 부가세 납부 면제가 종합소득세까지 면제된다는 뜻은 아닙니다!​​계속사업자인 개인 일반과세자는 보통 1월과 7월에 부가세 확정신고를 합니다.간이과세자는 원칙적으로 한 해의 실적을 다음 해 1월에 신고합니다.다만 간이과세자도 상반기 세금계산서 발급이나 과세유형 전환 등에 따라 7월 신고가 필요할 수 있어요.신고 횟수만 외우기보다 자신의 과세유형과 해당 기간의 신고 대상 여부를 확인하세요.​사업자 세금 신고를 전문으로 하고 있습니다.기장 상담은 언제든지 연락주세요 (02-547-0524)감사합니다.​#일반과세자 #간이과세자 #부가가치세 #부가세신고 #세금계산서 #창업세무 #개인사업자 #세금퀴즈 #김태관세무사 #혜안세무회계사무소​

안녕하세요.절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.​전세보증금을 활용하여 주택을 취득하는 경우,기존 임대차계약도 상생임대주택 특례의직전임대차계약으로 인정받을 수 있을까요?원칙적으로 주택을 취득하면서기존 임대차계약의 임대인 지위를 그대로 승계한 경우에는해당 계약을 직전임대차계약으로 인정받기 어렵습니다.​다만, 종전 소유자인 매도인이주택을 매도한 후 새로운 임차인이 되는 경우에는판단이 달라질 수 있습니다.​​기존 임대차계약을 승계한 경우는 제외됩니다상생임대주택 특례에서는주택을 취득하면서 임대인의 지위를 승계한 임대차계약을직전임대차계약에서 제외하고 있습니다.​즉, 기존 임차인이 거주하고 있는 주택을 취득하면서종전 소유자의 임대차계약을그대로 승계한 경우에는해당 계약을 상생임대료의 기준이 되는직전임대차계약으로 인정받기 어렵습니다.​따라서 상생임대주택 특례를 검토할 때는전세보증금을 활용하여 주택을 취득했는지보다해당 임대차계약이 언제, 누구와 체결되었는지를먼저 확인하는 것이 중요합니다.​​매도인이 새로운 임차인이 되는 경우는 다릅니다주택을 취득하는 과정에서종전 소유자인 매도인이매매 후에도 임차인으로 계속 거주하는 경우가 있습니다.​매매계약 당시 매도인이 매매 후 임차인으로 거주하는 조건을 정하고,주택을 취득한 후 매수인을 임대인으로,종전 소유자를 임차인으로 하여별도의 임대차계약을 체결하는 방식입니다.​이 경우에는 기존 임대차계약의임대인 지위를 승계한 것이 아닙니다.​주택 취득 후 매수인과 매도인 사이에새로운 임대차관계가 성립한 것이므로,해당 임대차계약은 직전임대차계약으로 인정될 수 있습니다.​​국세청 해석사례도 인정하고 있습니다국세청에서도 이와 관련한 해석사례를 확인할 수 있습니다.​서면-2022-법규재산-4083(2022.11.2.)주택을 취득한 후 전 소유자를 임차인으로 하여임대차계약을 체결하고실제로 1년 6개월 이상 임대한 경우,해당 임대차계약을 직전임대차계약으로 볼 수 있다고 판단했습니다.​서면-2023-부동산-1332(2023.10.13.)또한 주택을 취득하면서해당 주택의 매도자와 임대차계약을 체결하고실제로 1년 6개월 이상 임대한 경우에도직전임대차계약에 해당할 수 있다고 보았습니다.​즉, 매도인이 임차인이 되었다는 이유만으로상생임대주택 특례가 배제되는 것은 아닙니다.​중요한 것은 주택 취득 후매수인과 매도인 사이에 새로운 임대차계약이 체결되었는지 여부입니다.​​​최근 해석에서는 계약 시점을 다시 확인했습니다다만 최근 국세청 해석에서는임대차계약을 체결한 시점이 중요하다는 점을다시 한번 확인했습니다.​사전-2026-법규재산-0087(2026.3.16.)매매계약을 체결한 이후라고 하더라도주택을 취득하기 전에매수인이 임대인이 되고 매도인이 임차인이 되는별도의 임대차계약을 먼저 체결한 경우에는,실제 임대기간이 주택 취득일부터 시작되었더라도해당 계약을 직전임대차계약으로 인정하지 않았습니다.​즉, 매매계약을 체결한 이후에 임대차계약을 체결했더라도그 시점이 주택 취득 전이라면직전임대차계약 인정 여부에 주의할 필요가 있습니다.​정리하면 다음과 같습니다.기존 임대차계약의 임대인 지위 승계 → 직전임대차계약에서 제외주택 취득 전 매수인·매도인 간 임대차계약 체결 → 인정 여부에 주의주택 취득 후 매도인과 새로운 임대차계약 체결 → 직전임대차계약 인정 가능​따라서 단순히 매매계약일과 임대차계약일만 확인할 것이 아니라,잔금청산일과 소유권 취득일,임대차계약 체결일 및 실제 임대기간까지전체적인 거래 과정을 함께 확인하는 것이 중요합니다.​​​계약서와 실제 거래 내용이 일치해야 합니다매도인이 임차인으로 들어왔다고 해서모든 경우에 자동으로직전임대차계약으로 인정되는 것은 아닙니다.​실제 거래 과정과 계약 내용을 함께 확인해야 합니다.매매계약서에 매매 후 매도인이 임차인으로 거주하는 조건이 기재되어 있는지주택 취득 전에 임대차계약이 체결된 것은 아닌지주택 취득 후 매수인과 매도인 사이에 별도의 임대차계약이 체결되었는지실제 임대기간이 1년 6개월 이상인지이후 상생임대차계약이 임대료 증가율 5% 이내 및 2년 이상 임대 요건을 충족하는지​​​결국 핵심은매도인이 임차인인지 여부만이 아니라,주택 취득 전후 어느 시점에 새로운 임대차계약이 성립했는지입니다.​매도인이 매매 이후 임차인으로 거주하는 조건으로주택을 취득하셨다면매매계약서와 임대차계약서만 볼 것이 아니라잔금청산일과 계약 체결 순서, 실제 임대기간까지함께 검토해 보시는 것이 좋습니다.​​

[법인세]장애인고용부담금이 손금불산입 공과금에 해당되는지 여부(25년 이후부터 손금불산입 대상임)재정경제부 법인세제과-415등록일자 : 2026.05.29.생산일자 : 2026.05.29.요지「장애인고용부담금은 2024.12.31. 법률 제20613호로 개정되기 전의 「법인세법」 제21조제5호에 따른 공과금에 해당하지 않음회신「장애인고용촉진 및 직업재활법」 제33조제1항에 따라 고용노동부장관에게 납부하는 장애인고용부담금은 2024.12.31. 법률 제20613호로 개정되기 전의 「법인세법」 제21조제5호에 따른 공과금에 해당하지 않으나, 2024.12.31. 법률 제20613호로 개정된「법인세법」 제21조제5호에 따른 공과금에는 해당하는 것입니다. 이 경우 개정된「법인세법」 제21조제5호는 2025.1.1. 이후 장애인고용에 대한 의무 불이행에 따라 부담금 의무가 발생하는 분부터 적용하는 것입니다. 끝.​​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 반도체 소부장 etf 한국 미국 3개씩 추천 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 8시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 요즘 투자자들 사이에서 가장 많이 언급되는 반도체 소부장(소재·부품·장비) ETF에 대해 정리해 드리겠습니다. 국내 상장 3종(WON 반도체밸류체인액티브, SOL AI반도체소부장, UNICORN SK하이닉스밸류체인액티브)과 미국 상장 3종(SMH, SOXX, XSD)의 장단점, 그리고 10년 전 3천만원을 넣었다면 지금 얼마가 되었을지까지 숫자로 비교해 보겠습니다.- 먼저 분명히 말씀드리면, 저는 세무사이지 투자자문업자가 아닙니다. 아래 내용은 특정 상품의 매수 권유가 아니라 공개된 자료를 바탕으로 한 정보 정리이며, 세금 부분을 중심으로 실무적인 관점을 더했습니다.​​​​반도체 소부장, 요즘 왜 이렇게 주목받을까요?- 반도체 하면 삼성전자와 SK하이닉스를 먼저 떠올리시지만, 이 두 회사가 공장을 짓고 칩을 만들려면 수백 개의 장비·소재·부품 회사가 함께 움직여야 합니다. 이들을 묶어 '소부장'이라고 부릅니다.- 첫째, AI 서버용 고대역폭메모리(HBM) 수요가 폭발적으로 늘었습니다. HBM은 메모리를 여러 층 쌓아 올리는 구조라 본딩·검사·후공정 장비가 일반 메모리보다 훨씬 많이 필요합니다.- 둘째, 메모리 업체들의 설비투자(CAPEX)가 확대되고 있습니다. 증설이 결정되면 장비 발주가 먼저 나가고, 이후 소재·부품 납품이 시차를 두고 실적에 반영되기 때문에 소부장 기업의 이익 개선이 뒤따라오는 경우가 많습니다.- 셋째, 공정 미세화와 첨단 패키징이 진행될수록 공정 단계별 전문 장비와 특수 소재의 중요성이 커집니다.- 넷째, 매출 규모가 작은 소부장 기업은 업황이 좋아질 때 이익 증가율이 대형주보다 가파르게 나타나곤 합니다. 다만 반대로 업황이 꺾이면 하락 폭도 대형주보다 큽니다. 설비투자 사이클에 따라 주가가 크게 출렁이는 업종이라는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.· · ·​​​​국내 ① WON 반도체밸류체인액티브 (474590)- 우리자산운용이 2024년 1월 16일 상장한 액티브 ETF로, FnGuide 반도체 밸류체인 지수를 비교지수로 삼습니다. 총보수는 연 0.31%로 이번에 소개하는 국내 3종 중 가장 낮습니다.- 구성은 삼성전자(21.3%)와 SK하이닉스(19.7%)로 중심을 잡고, 대덕전자·이오테크닉스·DB하이텍 등 밸류체인 기업으로 초과수익을 노리는 구조입니다(2026.10.1 기준). 순자산은 약 3,959억원입니다.- 장점은 대형 메모리 2강이 포트폴리오의 버팀목 역할을 하면서도 소부장 랠리의 탄력을 함께 누릴 수 있다는 점입니다. 상장 이후 수익률은 +416.85%(2026.10.1 기준)에 이릅니다.- 단점은 빅2 비중이 40%를 넘어 '순수 소부장' 상품은 아니라는 점, 그리고 액티브 ETF이기 때문에 운용역의 판단에 따라 성과가 달라질 수 있다는 점입니다.· · ·국내 ② SOL AI반도체소부장 (455850)- 신한자산운용이 2023년 4월 25일 상장한 상품으로, 삼성전자·SK하이닉스를 제외하고 소재·부품·장비 기업 20종목만 담는 지수형(패시브) ETF입니다. 기초지수는 FnGuide 반도체 소부장 지수이고 총보수는 연 0.45%입니다.- 상위 종목은 한미반도체(15.5%), 주성엔지니어링(10.9%), 이수페타시스(9.2%), 대덕전자(6.8%), 원익IPS(6.3%)이며, 순자산은 약 1조 3,092억원으로 국내 소부장 ETF 중 규모가 가장 큽니다(2026.10.2 기준).- 장점은 이름 그대로 '진짜 소부장'에 투자한다는 점과 거래가 원활하다는 점입니다. 최근 3년 NAV 수익률은 +163.53%입니다.- 단점은 20종목에 상위 5종목 비중이 절반 가까이 되는 집중 구조라는 점입니다. 설비투자가 둔화되는 국면에서는 빅2보다 하락 폭이 커질 수 있습니다.· · ·국내 ③ UNICORN SK하이닉스밸류체인액티브 (494220)- 현대자산운용이 2024년 11월 7일 상장한 액티브 ETF로, SK하이닉스와 그 협력사·장비사·고객사로 이어지는 생태계에 투자합니다. 총보수는 연 0.50%입니다.- 상위 종목은 SK스퀘어(21.3%)와 SK하이닉스(20.7%)이고, 피에스케이홀딩스·티씨케이·디아이 같은 소부장 기업이 뒤를 받칩니다. 순자산은 약 1,936억원입니다.- 장점은 HBM 경쟁에서 앞서 있는 SK하이닉스 밸류체인에 집중한다는 점입니다. 설정 이후 수익률은 +355.31%로 비교지수(+238.91%)를 크게 웃돌았습니다(2026년 8월 말 기준).- 단점은 사실상 '한 회사의 업황'에 크게 좌우된다는 점입니다. 총보수도 셋 중 가장 높고, 2026년 9월 3일 기준 3개월 수익률이 -18.74%였을 만큼 조정 폭도 큽니다.· · ·미국 ① SMH – VanEck Semiconductor ETF- 미국 상장 반도체 25개 안팎의 대형주를 시가총액 가중으로 담는 ETF로, 총보수는 연 0.35%, 순자산은 약 778억달러입니다.- 엔비디아(19.1%), TSMC(9.2%), AMD, 브로드컴, 마이크론에 더해 어플라이드머티어리얼즈·KLA·램리서치 같은 장비 3강이 모두 편입되어 있어, 미국 ETF 중에서는 소부장 성격도 함께 갖추고 있습니다.- 장점은 TSMC처럼 미국에 상장된 해외 반도체 기업까지 담는다는 점과, 지난 10년 수익률이 +1,892.86%(분배금 재투자, 2026.10.2 기준)로 세 ETF 중 가장 높았다는 점입니다.- 단점은 엔비디아 한 종목 비중이 약 19%로 쏠려 있다는 점입니다. 엔비디아 주가가 흔들리면 ETF 전체가 크게 영향을 받습니다.· · ·미국 ② SOXX – iShares Semiconductor ETF- 2001년 상장한 대표적인 반도체 ETF로, 34종목에 투자하며 총보수는 연 0.33%로 미국 3종 중 가장 낮습니다. 순자산은 약 488억달러입니다.- 상위 종목은 AMD(9.3%), 인텔(9.2%), 마이크론(7.7%), 엔비디아(7.3%), 브로드컴 순이고, KLA·어플라이드머티어리얼즈·램리서치 등 장비주도 담겨 있습니다.- 장점은 개별 종목 비중이 10% 안쪽으로 관리되어 특정 종목 쏠림이 적다는 점입니다. 10년 수익률은 +1,617.69%입니다.- 단점은 상위 편입 종목이 미국 기업 위주라 TSMC·ASML 같은 해외 핵심 기업의 비중이 거의 없고, 엔비디아 비중이 낮아 AI 랠리 구간에서는 SMH보다 덜 오를 수 있다는 점입니다.· · ·미국 ③ XSD – SPDR S&P Semiconductor ETF- 미국 반도체 기업 48종목을 동일가중으로 담는 ETF입니다. 총보수는 연 0.35%, 순자산은 약 31.5억달러입니다.- 각 종목 비중이 2~3%대로 비슷해 맥스리니어·크레도·램버스 같은 중소형 칩·부품 기업까지 고르게 담깁니다.- 장점은 대형주 쏠림 없이 반도체 업종 전체에 넓게 분산한다는 점이며, 10년 수익률은 +992.08%입니다.- 단점은 지수 구성상 장비 기업은 거의 편입되지 않아 '소부장' 중 장비 비중이 낮다는 점, 그리고 대형 AI 수혜주의 상승을 충분히 반영하지 못해 10년 성과가 세 ETF 중 가장 낮았다는 점입니다. 베타가 2.03으로 변동성도 큽니다.· · ·​​​​10년 전 3천만원을 넣었다면 지금 얼마일까?- 미국 3종은 2016년 10월부터 2026년 10월 2일까지 분배금을 재투자했다고 가정한 10년 누적 수익률에, 원·달러 환율 변화(2016.9.30 1,101.69원 → 2026.10.2 약 1,358원)를 함께 반영해 원화로 계산했습니다. 세금은 빼지 않은 세전 금액입니다.- SMH : 3천만원 → 약 7억 3,695만원 (달러 기준 +1,892.86%에 환차익 약 23% 추가)- SOXX : 3천만원 → 약 6억 3,519만원 (+1,617.69%)- XSD : 3천만원 → 약 4억 385만원 (+992.08%)- 참고로 같은 기간 나스닥100을 추종하는 QQQ는 약 2억 5,020만원(+576.60%)이었습니다.- 국내 3종은 모두 상장한 지 3년이 안 되어 10년 수익률 기록 자체가 존재하지 않습니다. 그래서 국내 반도체 대표 지수형 ETF인 KODEX 반도체(091160, KRX 반도체 지수 추종)의 10년 성과로 대신 비교하면, 3천만원 → 약 2억 964만원(+598.8%, 연평균 21.46%, 2026.9.30 기준)입니다.- 국내 3종의 실제 기간 성과로 3천만원을 환산하면 WON 반도체밸류체인액티브는 약 1억 5,506만원(약 2년 9개월), UNICORN SK하이닉스밸류체인액티브는 약 1억 3,659만원(약 1년 10개월), SOL AI반도체소부장은 최근 3년 기준 약 7,906만원입니다.- 다만 이 성과는 짧은 기간에 AI 메모리 랠리가 집중된 결과입니다. 미국 반도체 ETF들도 2022년 한 해에만 30%대 하락을 겪은 적이 있습니다. 10년 숫자만 보고 같은 속도의 상승이 반복된다고 가정하시면 안 됩니다.​· · ·​​​​​세무사가 짚어드리는 세금 차이 – 국내 상장 vs 미국 상장- 수익률만큼 중요한 것이 세후 수익입니다. 같은 반도체 ETF라도 어디에 상장되어 있느냐에 따라 세금 구조가 완전히 다릅니다.- 국내 상장 국내주식형 ETF(WON·SOL·UNICORN)는 매매차익에 세금이 없습니다. 펀드 안에서 상장주식을 사고판 이익은 집합투자기구 이익에서 제외되기 때문입니다. 분배금만 배당소득으로 15.4%(지방소득세 포함) 원천징수됩니다. (소득세법 제17조 제1항 제5호, 소득세법 시행령 제26조의2)- 미국 상장 ETF(SMH·SOXX·XSD)를 직접 사고팔면 국외 주식 양도소득으로 보아, 연 250만원 기본공제 후 22%(지방소득세 포함) 양도소득세를 매도한 다음 해 5월에 직접 신고·납부해야 합니다. (소득세법 제94조 제1항 제3호, 소득세법 제103조, 소득세법 제104조 제1항)- 예를 들어 SMH에 3천만원을 넣어 10년 뒤 약 7억 3,695만원에 한 번에 판다면, 양도차익 약 7억 695만원에서 250만원을 뺀 금액에 22%가 붙어 양도소득세가 약 1억 5,498만원이 됩니다. 세후 금액은 약 5억 8,197만원입니다. 환차익도 양도차익에 함께 포함된다는 점이 실무에서 자주 놓치는 부분입니다.- 미국 ETF 분배금은 미국에서 15%가 원천징수되며, 국내 세율(14%)보다 높아 국내에서 추가로 떼는 세금은 없는 것이 일반적입니다. 다만 국내외 분배금을 합쳐 연 2천만원을 넘으면 금융소득종합과세 대상이 됩니다.- 절세 계좌도 차이가 납니다. 국내 상장 ETF는 ISA·연금저축·IRP 계좌에서 매수할 수 있는 경우가 많아 과세이연이나 저율 과세 혜택을 볼 수 있지만, 미국 상장 ETF는 이런 계좌에 직접 담을 수 없습니다. 계좌별 편입 가능 여부는 증권사에서 꼭 확인하세요.· · ·​​​실무 한마디- 소부장 ETF는 '반도체가 좋다'는 한 문장보다 훨씬 변동성이 큰 상품입니다. 한 번에 몰아서 사기보다 나누어 매수하고, 전체 자산에서 반도체 비중의 상한을 정해 두시는 것이 기본입니다.- 미국 ETF로 큰 수익이 났다면 매년 250만원 기본공제를 활용해 수익 일부를 나누어 실현하는 방법, 배우자 증여 후 양도 시의 이월과세(1년) 규정 등을 함께 검토해야 세후 수익이 달라집니다. 매도 전에 세무 전문가와 상의하시길 권합니다.- 다시 한 번 말씀드리지만 저는 세무사이지 투자자문업자가 아닙니다. 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있으며, 과거 수익률은 미래 수익을 보장하지 않습니다.· · ·​참고 법령 및 예규소득세법 제17조 제1항 제5호 (집합투자기구로부터의 이익 – 배당소득)소득세법 시행령 제26조의2 (집합투자기구의 범위 및 과세 제외 이익)소득세법 제94조 제1항 제3호 (양도소득의 범위 – 주식등, 외국법인 발행 주식 포함)소득세법 제103조 (양도소득 기본공제 250만원)소득세법 제104조 제1항 (양도소득세 세율)소득세법 제97조의2 (배우자 등 증여자산 양도 시 이월과세)한·미 조세조약 제12조 (배당소득 원천지국 과세 한도)​이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://m.expert.naver.com/mobile/expert/product/detail?storeId=100009428&productId=100019739양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com#강서구상속세전문세무사 #마곡상속세전문세무사 #발산역상속세전문세무사 #강남상속세전문세무사 #가양동상속세전문세무사 #염창동상속세전문세무사 #등촌동상속세전문세무사 #화곡동상속세전문세무사 #양천구상속세전문세무사 #영등포상속세전문세무사 #은평구상속세전문세무사 #김포상속세전문세무사 #부천상속세전문세무사 #일산상속세전문세무사 #금천구상속세전문세무사

[양도세, 대체주택]사업시행기간 동안 취득한 분양권이 주택으로 전환된 경우대체주택 특례 적용여부(비과세 가능)<대체주택 양도세 비과세 요건>▶1세대 소유의 1주택이 조합원입주권으로 전환되어 재개발·재건축 사업시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택, 분양권으로 취득하는 경우 포함)을 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우​a. 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주(★ 1주택인 상태에서 취득)b. 재개발·재건축주택이 완성된 후 3년 이내에 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사(다만, 취학, 근무상 형편, 질병요양, 그밖의 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하고 1년 이상 계속 거주c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택 양도​​사전-2025-법규재산-0091 [법규과-760]등록일자 : 2025.05.16.생산일자 : 2025.04.29.요지사업시행기간 동안 취득한 분양권이 주택으로 전환된 경우 대체주택 특례 적용가능답변내용귀 사전답변 신청의 경우, 국세청 기존 해석(재산세과-272, 2009.09.21.)을 참조하시기 바랍니다. 끝.​○재산세과-272, 2009.09.21.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 조합원으로 참여한 자가 동 주택재개발사업 사업시행인가일 전에 분양(분양권을 승계취득한 경우 포함)받은 아파트를 주택재개발사업 사업시행인가일 이후에 취득하여 1년 이상 거주하다가 같은법에 따른 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항이 적용되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○‘12.11월 A주택 취득○‘15.7월 A주택 사업시행인가○‘15.8월 A주택 사업시행인가 고시○‘15.8월 B분양권 당첨 및 계약○‘16.8월 B분양권 양도○‘16.9월 C분양권 매수○‘17.5월 A주택 관리처분계획 인가○‘17.7월 C분양권(대체주택) 잔금 완납 및 입주○‘24.11월 A주택 준공○‘25.1월 C주택(대체주택) 양도(1년이상 거주)* A주택이 재건축사업에 따라 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것을 전제2. 질의내용○재건축 사업 대상 A주택을 소유한 1세대가 재건축 사업시행 기간 동안 C분양권(’20.12.31. 이전 취득)으로 취득*한 C주택(대체주택)을 양도하는 경우 소득령§156의2⑤을 적용할 수 있는지 여부* 위 분양권 취득 이전 B분양권을 취득․양도한 이력 있음​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[소득세, 거주자판단]국내 주소 및 사업장이 있는 자가 배우자 업무관계로1년간 동반 출국 시 거주자 해당 여부(다시 입국할 경우 거주자임)사전-2018-법령해석소득-0460 [법령해석과-1888]등록일자 : 2019.01.22.생산일자 : 2018.07.02.요지거주자와 비거주자의 판단은 「소득세법」 제1조 및 같은 법 시행령 제2조의 규정에 따라 거주기간, 직업, 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 경우, 거주자와 비거주자의 판단은 「소득세법」 제1조 및 같은 법 시행령 제2조의 규정에 따라 거주기간, 직업, 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로 국내주소가 있으며, 국외 체류중인 기간중에도 국내 사업장을 지속적으로 영위하고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되는 경우 「소득세법」 제1조에 규정하는 거주자에 해당하는 것입니다. 끝.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 또는 아래 사이트에서 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

법인세[강서구 마곡 개인사업자전문 세무사][강서구 마곡 기장 전문 세무사] 법인 주식 투자 세무 총 정리 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 4시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 개인이 아닌 법인 명의로 주식투자를 하실 때 꼭 알아두셔야 할 세무상식과 절세방법, 그리고 설립 절차·업종코드·회계처리·기장 실무·기장료까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.​​​​개인 대신 법인으로 투자하면 세금이 어떻게 달라질까요?- 개인이 국내 상장주식을 사고팔 때는 대주주가 아니라면 매매차익에 양도소득세가 붙지 않습니다. 그런데 같은 주식을 법인 계좌로 거래하면 이야기가 완전히 달라집니다.- 법인세는 '순자산이 늘어난 만큼' 과세하는 구조라서, 법인이 얻은 주식 매매차익은 금액과 관계없이 전부 각 사업연도 소득에 포함되어 법인세가 과세됩니다.- 2026년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도부터 법인세율은 과세표준 2억원 이하 10%, 2억원 초과~200억원 이하 20%, 200억원 초과~3,000억원 이하 22%, 3,000억원 초과 25%로 각 구간 1%p씩 올랐습니다. 지방소득세(법인세의 10%)까지 더하면 실효 부담은 11%~27.5% 수준입니다. (법인세법 제55조 제1항)- 그럼에도 법인 투자를 선택하는 이유는 ① 사무실 임차료·인건비·수수료·이자 등 투자 관련 비용을 손금으로 인정받을 수 있고, ② 손실이 나면 이월결손금으로 15년간 공제받을 수 있으며(법인세법 제13조), ③ 배당금에 대해서는 수입배당금 익금불산입으로 이중과세를 일부 덜어주기 때문입니다.- 반대로 법인 돈은 대표님 개인 돈이 아니므로 급여나 배당 같은 정식 절차를 거쳐야만 꺼내 쓸 수 있다는 점은 처음부터 염두에 두셔야 합니다.· · ·​​​​​법인 설립부터 첫 매매까지, 절차와 준비물- ① 정관 목적사업 정비 : 정관과 등기부의 목적사업에 '유가증권 투자 및 매매업', '기타 금융업' 등 투자 목적을 넣어두셔야 이후 사업자등록과 증권계좌 개설이 매끄럽습니다. 기존 법인이라면 목적사업 변경등기부터 하시는 것이 순서입니다.- ② 자본금 납입·설립등기 : 투자 원금은 자본금이나 주주(대표) 차입금으로 마련합니다. 주주 차입금으로 조달할 때는 금전소비대차 약정서를 작성해 두시는 것이 좋습니다.- ③ 법인설립신고·사업자등록 : 국세청은 법인이 불입자본금과 주주차입금으로 주식투자·주식선물거래를 하는 경우 금융업 / 기타금융업(업종코드 659900)으로 사업자등록을 하도록 회신한 바 있습니다. (서면2팀-872, 2004.04.23., 법인세법 제109조·제111조)- 다만 일부 세무서에서는 해당 코드에 대해 금융투자업 인허가 여부를 묻는 보정 요구를 하는 사례도 있어, 신청 전 관할 세무서와 업종코드를 미리 확인하시는 것이 안전합니다. 또한 외부 투자자의 돈을 모아 운용하는 구조라면 자본시장법상 인가·등록 문제가 생길 수 있으므로, 자기자본 투자 구조를 유지하셔야 합니다.- ④ 법인 증권계좌 개설 : 사업자등록증, 법인등기사항전부증명서, 법인인감증명서, 법인인감(또는 사용인감), 정관 사본, 주주명부(실제소유자 확인용), 대표자 신분증이 일반적인 준비물이며, 대리인이 방문하면 위임장이 추가됩니다. 증권사마다 요구서류와 발급기한이 다르니 사전에 확인하세요.- ⑤ 유가증권 평가방법 신고 : 주식은 총평균법과 이동평균법 중 하나를 골라 설립일이 속하는 사업연도의 법인세 신고기한까지 관할 세무서에 신고합니다. 신고하지 않으면 총평균법이 적용됩니다. (법인세법 시행령 제75조)- 참고로 주식 매매는 부가가치세 과세 대상 거래가 아니므로, 주식투자만 하는 법인이라면 사무실 임차료 등에 붙은 부가세 매입세액은 공제받지 못하고 비용으로 처리됩니다. (부가가치세법 제39조 제1항 제7호)· · ·​​​​주식을 살 때 – 취득 시 회계처리- 중소 투자법인 대부분은 일반기업회계기준에 따라 단기간 시세차익 목적의 상장주식을 '단기매매증권'으로, 장기 보유 목적의 주식을 '매도가능증권'으로 분류합니다.- 세법은 단기매매 목적으로 분류된 금융자산의 취득가액을 '매입가액'으로만 정하고 있어, 매수 수수료는 취득원가에 넣지 않고 그 해 비용(지급수수료)으로 처리합니다. 회계와 세법이 일치하므로 별도 세무조정이 필요 없습니다. (법인세법 제41조 제1항 제1호, 법인세법 시행령 제72조 제1항·제2항 제5호의2)- 반면 매도가능증권처럼 단기매매 목적이 아닌 주식은 매입가액에 부대비용을 더한 금액이 취득가액이 됩니다. 처음 분류를 어떻게 하느냐에 따라 처리가 달라지니 기장 세무사와 분류 기준을 먼저 맞춰 두세요.· · ·​​​​주식을 들고 있을 때 – 보유 시 평가와 배당- 결산일에 주가가 올랐다고 장부에 평가이익을 잡더라도, 세법은 원칙적으로 유가증권 평가손익을 인정하지 않습니다. 평가이익은 익금불산입(△유보), 평가손실은 손금불산입(유보)으로 조정하고, 실제로 팔았을 때 반대로 추인합니다. (법인세법 제42조 제1항, 서면인터넷방문상담2팀-614, 2008.04.04.)- 예외적으로 상장법인의 부도·회생계획인가 등 법에서 정한 사유가 생기면 감액손실을 손금으로 인정받을 수 있습니다. (법인세법 제42조 제3항, 법인세법 시행령 제78조 제3항)- 배당금은 개인과 달리 법인이 받을 때 원천징수가 되지 않습니다(투자신탁 분배금 등 일부 제외). 대신 법인세 계산 시 수입배당금 익금불산입 제도를 적용받습니다. (법인세법 제73조)- 익금불산입률은 피투자법인 지분율에 따라 20% 미만 30%, 20% 이상~50% 미만 80%, 50% 이상 100%입니다. 단, 배당기준일 전 3개월 이내에 취득한 주식에서 나온 배당은 적용이 배제되고, 차입금이 있으면 그 이자에 대응하는 부분만큼 익금불산입액이 줄어듭니다. (법인세법 제18조의2)- 일반적인 상장주식 소액 투자는 대부분 지분율 20% 미만에 해당하므로, 배당금의 30%가 과세에서 빠진다고 보시면 됩니다.· · ·​​​​​주식을 팔 때 – 양도 시 처분손익과 증권거래세- 주식을 팔면 처분가액에서 장부가액을 뺀 처분손익이 그 해 익금 또는 손금이 됩니다. 이때 직전 결산에서 평가손익으로 잡아둔 유보가 있다면 처분 시점에 반대로 추인해야 세무상 이익이 정확히 맞춰집니다.- 2026년 1월 1일 이후 양도분부터 증권거래세율은 코스피 0.05%(농어촌특별세 0.15% 별도, 합계 0.20%), 코스닥 0.20%로 조정되었습니다. 법인이 부담한 증권거래세와 매도 수수료는 처분손익 계산 시 차감되어 결국 손금으로 반영됩니다. (증권거래세법 시행령 제5조, 농어촌특별세법 제5조)- 한 해 동안 손실이 더 컸다면 결손금은 이후 15년간 이월공제할 수 있고, 중소기업은 각 사업연도 소득의 100%까지, 일반법인은 80%까지 공제됩니다. (법인세법 제13조 제1항)- 아래 예시는 1,000주를 1만원에 사서 기말 1만2천원으로 평가하고, 다음 해 1만2,500원에 판 경우의 전체 흐름입니다. 장부상 처분이익은 473,100원이지만, 전년도 평가이익 유보 200만원을 추인하면 세무상 처분이익은 2,473,100원이 됩니다.· · ·​​​​​세무사가 법인 주식 거래내역을 하나하나 다 입력할까요?- 많이 받는 질문입니다. 하루에도 수십 번 매매하는 법인의 모든 체결 건을 한 줄씩 장부에 옮기는 경우는 드뭅니다. 실무에서는 증권사 자료를 받아 종목별·월별로 집계해 분개하는 방식이 일반적입니다.- STEP 1 증권사 자료 수령 : HTS·MTS에서 월별 거래내역, 종목별 실현손익, 기말 잔고, 배당·이자 입금내역을 엑셀로 받습니다.- STEP 2 종목별 원가 재계산 : 증권사 화면의 매입단가와 손익은 증권사 기준으로 계산된 값이라, 법인이 신고한 평가방법(총평균법 또는 이동평균법)과 다를 수 있습니다. 그래서 신고한 평가방법으로 매도원가를 다시 검증합니다. 평가방법을 신고하지 않으면 총평균법이 적용되므로 증권사 자료와 차이가 생길 수 있습니다.- STEP 3 월 단위 집계 분개 : 매수총액·매도총액·처분손익·수수료·거래세·배당을 월별로 묶어 분개합니다. 다만 종목별 원장은 엑셀 등으로 별도 보관해 두어야 세무조사나 소명 요청에 대응할 수 있습니다.- STEP 4 결산 평가·세무조정 : 기말 평가손익의 유보 관리, 수입배당금 익금불산입 계산, 해외주식이 있다면 외화환산과 외국납부세액공제까지 검토합니다.- STEP 5 법인세 신고 : 유가증권평가조정명세서, 수입배당금액명세서, 자본금과 적립금 조정명세서(을) 등을 갖춰 신고합니다.· · ·법인 주식투자 기장료, 얼마가 적정할까요?- 세무사 기장료에는 정해진 공식 요금이 없습니다. 같은 투자법인이라도 거래 건수, 보유 종목 수, 해외주식·파생상품 여부, 자료 정리 상태에 따라 업무량이 크게 달라지기 때문입니다.- 참고 범위로 말씀드리면, 국내주식 위주로 매매가 많지 않은 법인은 월 10~20만원 선, 다종목을 자주 매매하는 법인은 월 20~40만원 선, 해외주식이나 파생상품을 함께 하는 법인은 월 30만원 이상에서 협의되는 경우가 많고, 결산·세무조정료는 별도로 책정되는 것이 일반적입니다.- 기장료만 비교하기보다는 ① 평가방법 신고와 유보 관리를 제대로 하는지, ② 증권사 자료와 장부 잔고를 매월 맞춰보는지, ③ 인출(급여·배당) 설계까지 함께 봐주는지를 확인하시는 것이 결과적으로 세금을 줄이는 길입니다.· · ·놓치기 쉬운 주의사항과 절세 포인트- 1. 법인 계좌만 사용하세요. 대표님 개인 계좌로 법인 자금을 굴리거나 법인 계좌로 개인 투자를 섞으면 손익 귀속이 부인되고 상여 처분으로 이어질 수 있습니다.- 2. 가지급금을 만들지 마세요. 투자 수익을 대표님이 임의로 인출하면 가지급금이 되고, 인정이자 익금산입과 함께 상여 처분 위험이 생깁니다. (법인세법 제52조, 법인세법 시행령 제89조)- 3. 소규모 법인 요건을 점검하세요. 지배주주 등 지분 50% 초과, 상시근로자 5인 미만, 부동산임대업 주업 또는 이자·배당·부동산임대 수입이 매출액의 50% 이상인 요건을 모두 갖추면 성실신고확인 대상이 되고, 과세표준 2억원 이하 구간에도 10%가 아닌 20%(2026년 이후 개시 사업연도)가 적용됩니다. 매출 구성 판정이 까다로우니 설립 단계에서 미리 검토가 필요합니다. (법인세법 제55조 제1항, 법인세법 제60조의2 제1항 제1호, 법인세법 시행령 제97조의4)- 4. 배당기준일 3개월 룰을 기억하세요. 배당을 노린 단기 매수분은 익금불산입을 받지 못합니다.- 5. 인출 구조를 미리 설계하세요. 대표·가족 급여(실제 근무 전제)와 주주 배당의 비중을 조절하면 법인세와 소득세 합계 부담을 낮출 수 있습니다. 실제로 근무하지 않는 가족 급여는 손금으로 인정되지 않습니다.- 6. 비용 증빙을 챙기세요. 투자와 관련된 임차료, 정보이용료, 교육비 등은 적격증빙을 갖춰야 손금으로 인정받습니다.· · ·실무 한마디- 법인 주식투자는 '세율이 낮아서'가 아니라 비용·손실 활용과 자금 인출 설계를 얼마나 잘하느냐에서 개인 투자와 차이가 납니다. 설립 전 시뮬레이션, 첫해 평가방법 신고, 매월 증권사 잔고 대사만 꾸준히 해도 대부분의 세무 리스크를 줄일 수 있습니다.​· · ·​참고 법령 및 예규법인세법 제13조 (이월결손금 공제)법인세법 제18조의2 (내국법인 수입배당금액의 익금불산입)법인세법 제41조 제1항 / 시행령 제72조 (자산의 취득가액)법인세법 제42조 / 시행령 제73조·제75조·제78조 (자산의 평가, 유가증권 평가방법)법인세법 제52조 / 시행령 제89조 (부당행위계산 부인, 인정이자)법인세법 제55조 제1항 (법인세율, 2026.1.1. 이후 개시 사업연도부터 적용)법인세법 제60조의2 / 시행령 제97조의4 (성실신고확인서 제출, 소규모 법인 요건)법인세법 제73조 (내국법인의 이자소득 등에 대한 원천징수)법인세법 제109조·제111조 (법인설립신고, 사업자등록)부가가치세법 제39조 제1항 제7호 (면세사업 등 관련 매입세액 불공제)증권거래세법 시행령 제5조 / 농어촌특별세법 제5조 (증권거래세 탄력세율, 농특세)서면2팀-872, 2004.04.23. (주식투자 법인의 업종 – 기타금융업 659900)서면인터넷방문상담2팀-614, 2008.04.04. (유가증권 평가손익의 세무조정)​이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://m.expert.naver.com/mobile/expert/product/detail?storeId=100009428&productId=100019739양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com#강서구상속세전문세무사 #마곡상속세전문세무사 #발산역상속세전문세무사 #강남상속세전문세무사 #가양동상속세전문세무사 #염창동상속세전문세무사 #등촌동상속세전문세무사 #화곡동상속세전문세무사 #양천구상속세전문세무사 #영등포상속세전문세무사 #은평구상속세전문세무사 #김포상속세전문세무사 #부천상속세전문세무사 #일산상속세전문세무사 #금천구상속세전문세무사

[양도세]임대주택을 별도세대와 공동소유할 경우(거주주택 비과세 가능)쟁점임대주택이 1세대 1주택 특례대상인 장기임대주택에 해당하는지 여부조심-2022-서-0109귀속년도 : 2020심급 : 심판등록일자 : 2022.08.19.생산일자 : 2022.07.19.진행상태 : 완료​요지「소득세법 시행령」 154조의2에서 공동소유주택의 주택 수 계산시 각자가 그 주택을 소유하고 있는 것으로 규정하고 있고, 같은 영 제155조 제20항에서 거주주택과 요건을 갖춘 장기임대주택을 소유하고 있는 경우 거주주택을 양도할 때 같은 영 제154조 제1항에 따라 1세대 1주택 특례를 적용하도록 규정하고 있는바, 쟁점임대주택의 지분 1/2과 쟁점주택(거주주택)을 소유한 청구인이 쟁점주택을 양도한 이 건에서 1세대 1주택 특례 대상에 해당하지 않는다고 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨결정내용[주 문]OOO서장이 2021.7.1. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.[이 유]1. 처분개요가. 청구인은 청구인 소유의 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도한 후 청구인과 청구인의 매제인 AAA이 공동으로 소유(각 1/2지분)하고 있는 OOO(상가주택으로써 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)이 「소득세법 시행령」제155조 제20항에 따른 장기임대주택특례대상에 해당한다고 보아 1세대 1주택 특례 규정을 적용하여 2020.5.22. 양도소득세를 신고하였다.나. 처분청은 2021.4.23.부터 2021.5.12.까지 청구인의 쟁점주택 양도소득세 신고내용을 조사한 결과 청구인이 1/2지분을 소유하고 있는 쟁점임대주택이 1호 이상 장기임대를 요건으로 하는 장기임대주택특례대상에 해당하지 않는다고 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 1세대 2주택 중과세율을 적용하여 2021.7.1. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2021.9.14. 이의신청을 거쳐 2021.12.10. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 「소득세법 시행령」제154조의2를 보면 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유할 경우 특별한 규정이 있는 경우 외에는 주택 수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보도록 규정되어 있다.(2) 대법원도 ‘여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우에는 이 사건 특례조항에서 임대주택의 호수를 계산할 때 특별한 사정이 없는 한 공동소유자 각자가 그 임대주택을 임대한 것으로 보아야 한다’라고 판시한바 있다(대법원 2017.8.18. 선고 2014두42254 판결).(3) 처분청은 이의신청 결정서에서 「조세특례제한법 시행령」제97조 제1항 규정에 대한 해석을 유추 확대하여 「소득세법」상 쟁점임대주택의 특례적용여부를 판단하고 있는바 이는 조세법률주의에 반하는 결정이다.나. 처분청 의견(1) 「소득세법 시행령」 제155조 제20항에서 규정한 장기임대주택 소유시 거주주택 특례 규정은 같은 영 제167조의3 제1항 제2호 가목에 따른 장기임대주택의 요건을 반드시 충족하여야 하며 해당 조문에서 장기임대주택은 1호 이상 보유할 것을 요건으로 하고 있으나, 청구인은 쟁점임대주택의 지분 1/2만 소유하고 있고 공동 소유자가 동일 세대원도 아니므로 1호 이상 보유하고 있지 않은 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다.(2) 국세청 예규를 보면 장기임대주택 소유시 거주주택특례 적용대상은 장기임대주택을 세대별로 1호 이상을 보유하여야 한다고 일관되게 유권해석(국세청 서면 2020부동산3726, 2020.8.31. 외 다수)을 하고 있음에도 청구인은 1호 이상 보유하지 않았으므로 특례대상에 해당하지 않는다.3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점임대주택이 1세대 1주택 특례대상인 장기임대주택에 해당하는지 여부나. 관련 법령(1) 소득세법제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택(2) 소득세법 시행령제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우제154조의2(공동소유주택의 주택 수 계산) 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.제155조(1세대 1주택의 특례) ⑳ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조 제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다.제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.(3) 조세특례제한법제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(4) 조세특례제한법 시행령제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. 이 경우 임대주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다.② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제122조 제4항 및 제5항을 준용한다.③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인은 AAA과 2005.5.2. 쟁점임대주택을 1/2 지분씩 공동으로 취득하였고, 2018.9.19. 임대사업자 등록을 하였으며 2020.2.11. 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 OOO청장으로부터 임대사업자등록증을 교부받았다. 쟁점주택은 청구인이 2011.5.11. 취득하여 2020.5.22. 양도한 것으로 나타난다.OOO(나) 쟁점임대주택은 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하이고, 5년 이상 임대하였으며 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 것으로 나타나는바, 이에 대하여 처분청과 청구인간에 다툼은 없다.(다) 처분청의 이의신청결정서를 살펴보면 「소득세법 시행령」제155조 제20항의 장기임대주택 소유시 거주주택 특례 규정 적용 대상은 장기임대주택을 1호 이상 소유한 경우에만 해당한다고 보아 동일세대원이 공동소유한 경우는 이에 해당한다고 할 수 있으나 별도 세대원이 공동 소유한 경우는 이에 해당하지 아니한다는 이유 등을 들어 청구주장을 배척하는 것으로 나타난다.(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법 시행령」 154조의2에서 공동소유주택의 주택 수 계산시 각자가 그 주택을 소유하고 있는 것으로 규정하고 있고, 같은 영 제155조 제20항에서 거주주택과 요건을 갖춘 장기임대주택을 소유하고 있는 경우 거주주택을 양도할 때 같은 영 제154조 제1항에 따라 1세대 1주택 특례를 적용하도록 규정하고 있는바, 쟁점임대주택의 지분 1/2과 쟁점주택(거주주택)을 소유한 청구인이 쟁점주택을 양도한 이 건에서 1세대 1주택 특례 대상에 해당하지 않는다고 보아 2020년 귀속 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 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[부가세]국내사업자가 국내에서 인터넷을 통해해외발주사에 AI 모델의 학습평가용역을 공급하고해외결제대행사로부터 원화로 대금을 수취하는 경우영세율 적용 여부(영세율 불가능)사전-2026-법규부가-0981등록일자 : 2026.10.02.생산일자 : 2026.09.22.요지국내사업자가 국내에서 인터넷을 통해 해외 발주사에 AI 모델의 학습평가용역을 공급하고 해외 결제대행사로부터 원화로 용역대금을 수취하는 경우, 해당 용역의 공급은 용역의 국외공급에 해당하지 아니하고, 외화수취요건을 충족하지 못하여 영세율 대상에 해당하지 않는 것임답변내용국내사업자가 국내에서 인터넷을 통해 해외 발주사에 AI 모델의 학습평가용역을 공급하고 해외 결제대행사로부터 원화로 용역대금을 수취하는 경우, 해당 용역의 공급은 ｢부가가치세법｣ 제22조에 따른 용역의 국외공급에 해당하지 아니하고, 같은 법 제24조 및 같은 법 시행령 제33조제2항제1호에 규정된 외화수취요건을 충족하지 못하여 영세율 대상에 해당하지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○신청인은 미국소재 AI 서비스기업 aa(이하 “해외 발주사”)이 발주하는 AI 모델의 학습평가용역*을 수주하여 영어‧한국어 이중언어 특기자로서 해당 용역을 수행하고 있음*챗GPT 또는 제미나이에게 특정 사안에 대해 한국어로 질의하여 AI 모델이 한국어로 답변한 결과에 대하여 영어로 된 평가보고서를 제출하는 용역○해외 발주사는 인터넷 공식 홈페이지에 가입 절차 및 자체 테스트를 거쳐 적격 요건을 갖춘 전 세계의 작업자들에게 계정을 부여한 후-보안이 적용된 개인 대시보드*를 통해 비대면‧원격 방식으로 AI 모델의 학습평가용역을 발주하면, 계정이 부여된 신청인은 독립된 사업자 지위에서 대시보드 시스템상에서 작업을 완료하고*운영 현황을 한 화면에서 확인하고 필요시 작업을 실행하거나 설정을 조정하는 ‘중앙 진입점’ 역할을 하는 인터넷 시스템- 작업 소요 시간을 등록‧청구하면 해외발주사는 해당 용역대가로 해외 결제대행사(PG사) 페이팔(PayPal)에 미화(USD)를 송금하고- 페이팔은 내부정책*상 해당 미화(USD)를 원화로 환전하여 신청인에게 송금함*페이팔은 한국 거주자가 본인 명의의 페이팔 계정에 보관 중인 미화(USD)를 국내은행 계좌로 인출하는 경우 반드시 원화(KRW)로 강제 환전하여 송금함​2. 질의요지○국내사업자가 국내에서 인터넷을 통해 해외발주사에 AI 모델의 학습평가용역을 공급하고 해외결제대행사로부터 원화로 대금을 수취하는 경우 영세율 적용 여부​3. 관련 법령○ 부가가치세법 제4조【과세대상】부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급2. 재화의 수입​○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.1. 역무를 제공하는 것2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.​○ 부가가치세법 제20조【용역의 공급장소】① 용역이 공급되는 장소는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 곳으로 한다.1. 역무가 제공되거나 시설물, 권리 등 재화가 사용되는 장소2. 국내 및 국외에 걸쳐 용역이 제공되는 국제운송의 경우 사업자가 비거주자 또는 외국법인이면 여객이 탑승하거나 화물이 적재되는 장소3. 제53조의2제1항에 따른 전자적 용역의 경우 용역을 공급받는 자의 사업장 소재지, 주소지 또는 거소지② 제1항에서 규정한 사항 외의 용역이 공급되는 장소에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.​○ 부가가치세법 제22조【용역의 국외공급】국외에서 공급하는 용역에 대하여는 제30조에도 불구하고 영세율을 적용한다.​○ 부가가치세법 제24조【외화 획득 재화 또는 용역의 공급 등】①제21조부터 제23조까지의 규정에 따른 재화 또는 용역의 공급 외에 외화를 획득하기 위한 재화 또는 용역의 공급으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제30조에도 불구하고 영세율을 적용한다.3.그 밖에 외화를 획득하는 재화 또는 용역의 공급으로서 대통령령으로 정하는 경우②제1항에 따른 외화 획득의 증명에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.​○부가가치세법 시행령 제33조【그 밖의 외화 획득 재화 또는 용역 등의 범위】②법 제24조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 공급하는 경우를 말한다.1.국내에서 국내사업장이 없는 비거주자(국내에 거소를 둔 개인, 법 제24조제1항제1호에 따른 외교공관등의 소속 직원, 우리나라에 상주하는 국제연합군 또는 미합중국군대의 군인 또는 군무원은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 외국법인에 공급되는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 사업에 해당하는 용역으로서 그 대금을 외국환은행에서 원화로 받거나 재정경제부령으로 정하는 방법으로 받는 것. 다만, 나목 중 전문서비스업과 아목 및 자목에 해당하는 용역의 경우에는 해당 국가에서 우리나라의 거주자 또는 내국법인에 대하여 동일하게 면세하는 경우(우리나라의 부가가치세 또는 이와 유사한 성질의 조세가 없거나 면세하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다)에 한정한다.나.전문, 과학 및 기술 서비스업[수의업(獸醫業), 제조업 회사본부 및 기타 산업 회사본부는 제외한다]​○ 부가가치세법 시행규칙 제22조【대가의 지급방법에 따른 영세율의 적용 범위】영 제33조제2항제1호 각 목 외의 부분 본문 및 같은 항 제2호 단서에서 "재정경제부령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.1. 국외의 비거주자 또는 외국법인으로부터 외화를 직접 송금받아 외국환은행에 매각하는 방법2. 국내사업장이 없는 비거주자 또는 외국법인에 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가를 해당 비거주자 또는 외국법인에 지급할 금액에서 빼는 방법3. 국내사업장이 없는 비거주자 또는 외국법인에 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가를 국외에서 발급된 신용카드로 결제하는 방법4. 국내사업장이 없는 비거주자 또는 외국법인에 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가로서 국외 금융기관이 발행한 개인수표를 받아 외국환은행에 매각하는 방법5. 국내사업장이 없는 비거주자 또는 외국법인에 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가로서 외화를 외국환은행을 통하여 직접 송금받아 외화예금 계좌에 예치하는 방법(외국환은행이 발급한 외화입금증명서에 따라 외화 입금사실이 확인되는 경우에 한정한다)​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 요즘 상담이 부쩍 늘어난 게임 아이템·게임머니 판매수익의 세금 문제를 정리해 드리겠습니다.사업자등록을 내야 하는지, 부가가치세 매출은 어떻게 신고하는지, 매입세액은 어디까지 공제되는지, 그리고 종합소득세에서 아이템 매입원가를 비용으로 인정받으려면 무엇을 준비해야 하는지까지 순서대로 보겠습니다.· · ·​​​​게임 아이템 판매, 취미일까 사업일까?​-가장 먼저 짚어야 할 것은 "내가 세금을 내야 하는 사람인가"입니다. 기준은 판매 금액보다 계속성과 반복성입니다.​-접는 게임 계정에 남은 아이템을 한두 번 정리하는 정도라면 사업으로 보기 어렵습니다. 이런 일회성 처분 이익은 소득세법상 과세 소득으로 열거되어 있지 않아 과세되지 않는 것이 일반적입니다.​-반면 아이템이나 게임머니를 사서 되팔거나, 직접 사냥·획득해 꾸준히 팔면서 수익을 내고 있다면 이야기가 달라집니다.​-대법원은 대법원 2012. 4. 13. 선고 2011두30281 판결에서 ① 게임머니는 재산적 가치가 있는 무체물로서 부가가치세법상 '재화'이고, ② 이를 파는 것은 재화의 '공급'이며, ③ 계속·반복적으로 판 사람은 '사업자'이고, ④ 그 소득은 소득세법상 '사업소득'이라고 판단했습니다.​-원심(대구고등법원 2011누1277) 사안을 보면, 사업자등록 없이 수백 차례 게임머니를 사고팔아 한 해 수억원대 매출을 올린 판매자에게 부가가치세와 종합소득세가 부과되었고, 이 처분이 그대로 확정되었습니다.-최근에는 국세청이 2025년 국정감사에서 게임 아이템 거래 전용 업종코드를 신설하겠다고 답변하는 등, 플랫폼 거래에 대한 관리가 점점 촘촘해지는 흐름입니다.· · ·​​​​사업자등록, 언제·어떻게 내야 하나요?-계속·반복 판매를 하고 있다면 사업을 시작한 날부터 20일 이내에 사업자등록을 신청해야 합니다(부가가치세법 제8조). 홈택스에서 '신청/제출 → 사업자등록 신청(개인)' 메뉴로 비대면 신청이 가능합니다.​-업태·종목은 실무상 '도매 및 소매업 / 전자상거래 소매업'으로 등록하며, 업종코드는 525101(전자상거래 소매업)을 주로 사용합니다. 다만 국세청 전용 업종코드가 신설·고시되면 변경될 수 있으니 등록 시점에 홈택스 업종코드 조회로 확인하시는 것이 안전합니다.​-연 매출(공급대가)이 1억 400만원 미만으로 예상되면 간이과세자로 시작할 수 있습니다(부가가치세법 제61조). 간이과세자는 세율 부담이 낮고 신고도 1년에 한 번입니다.​-온라인으로 판매하므로 관할 구청에 통신판매업 신고 대상이 될 수 있습니다. 간이과세자 등 신고 면제 기준이 있으니 본인에게 해당하는지 확인해 보세요.​-등록 없이 판매하다 적발되면 공급가액의 1% 미등록가산세(부가가치세법 제60조)에 더해, 무신고·납부지연 가산세와 종합소득세까지 한꺼번에 추징됩니다. 그동안 받을 수 있었던 매입세액 공제도 놓칠 위험이 있습니다.· · ·​​​​​부가가치세 매출 신고 — 출발점은 플랫폼 정산내역-가장 많이 틀리는 부분부터 말씀드리겠습니다. 매출은 플랫폼 수수료를 뗀 정산금이 아니라 수수료 차감 전 '판매가 총액'입니다. 수수료는 매출에서 빼는 것이 아니라 별도의 비용·매입으로 처리합니다.​-또한 판매가에는 부가가치세가 포함된 것으로 봅니다. 예를 들어 일반과세자가 아이템을 110,000원에 팔았다면 공급가액 100,000원, 부가세 10,000원으로 나누어 신고합니다.​-매출 집계는 다음 순서로 하시면 됩니다.​① 중개사이트에서 판매내역·정산내역을 엑셀로 내려받습니다.​② 신고기간별로 판매가 합계(수수료 차감 전)를 산출합니다.​③ 신용카드·현금영수증으로 결제된 분과 그 외 매출을 '기타매출'로 구분합니다.​④ 사이트 밖에서 계좌이체로 직거래한 판매분도 빠짐없이 합산합니다.​-신고기한은 일반과세자의 경우 1기 확정 7월 25일, 2기 확정 다음 해 1월 25일이고, 간이과세자는 다음 해 1월 25일에 1년치를 한 번에 신고합니다(부가가치세법 제48조·제49조).​-간이과세자로서 연 매출이 4,800만원 미만이면 신고는 하되 납부의무는 면제됩니다(부가가치세법 제69조).​-중개 플랫폼은 판매자별 거래자료를 국세청에 제출하는 구조이므로(부가가치세법 제75조), 매출을 줄여 신고하면 사후 대사(對査) 과정에서 드러날 가능성이 높습니다.· · ·​​​​매입세액 공제 — '사업자에게서 받은 적격증빙'만 됩니다-매입세액은 사업자로부터 세금계산서, 신용카드매출전표, 지출증빙용 현금영수증을 받은 경우에만 공제됩니다(부가가치세법 제38조·제39조·제46조).​-그래서 게임 아이템 판매자에게 가장 아픈 부분이 여기입니다. 일반 개인 게이머에게 산 아이템은 매입세액 공제가 되지 않습니다. 상대방이 사업자가 아니어서 세금계산서를 발급할 수 없기 때문입니다. 되팔기형 판매자는 매출세액만 있고 매입세액은 거의 없는 구조가 될 수 있으니 간이과세 여부를 신중하게 판단해야 합니다.​-반대로 다음 항목은 공제받을 수 있습니다.​① 사업자등록을 한 다른 판매자에게서 산 아이템 (세금계산서·카드·현금영수증)​② 중개 플랫폼 수수료 (플랫폼이 발행하는 증빙 수취)​③ PC·모니터 등 장비 구입비 (사업자 명의 카드 결제)​④ 인터넷·통신비, 사무실 임차료 (사업자번호로 세금계산서 수취)​-현금영수증은 반드시 '지출증빙용(사업자번호)'으로 받으셔야 합니다. 이미 소득공제용으로 받았다면 홈택스에서 용도를 변경할 수 있습니다. 사업용 신용카드는 홈택스에 등록해 두면 매입 내역이 자동으로 모입니다.​-간이과세자는 매입세액 전액이 아니라 매입 공급대가의 0.5%를 세액공제받습니다(부가가치세법 제63조).· · ·​​​​​종합소득세 — 아이템 매입원가를 비용으로 인정받으려면-부가세에서는 공제되지 않는 개인 매입분도, 종합소득세에서는 실제로 돈을 주고 샀다는 사실만 입증하면 필요경비(매입원가)로 인정받을 수 있습니다.​-개인(비사업자)에게서 산 아이템은 소득세법 제160조의2의 적격증빙 수취의무 대상이 아니어서 증빙불비가산세 문제는 생기지 않습니다. 다만 그만큼 거래 사실을 스스로 입증할 자료가 중요해집니다.​-준비하실 자료는 다음과 같습니다.​① 플랫폼 거래내역 : 판매·구매·정산 내역 전체를 엑셀 원본으로 보관​② 매입 아이템 장부 : 일자, 게임명, 아이템명, 상대방, 금액 기록​③ 계좌이체 내역 : 개인에게 산 아이템 대금은 현금이 아닌 이체로 지급​④ 수수료·결제 증빙 : 플랫폼 수수료, 결제대행 수수료 내역​⑤ 장비·고정비 증빙 : PC·모니터(감가상각), 인터넷·전기료 등​⑥ 사업용 계좌·카드 : 개인 생활비와 섞지 않도록 분리​-신고 방식은 장부를 작성하는 방법과 경비율로 추계하는 방법이 있습니다. 아이템을 사서 되파는 형태는 매입원가 비중이 커서 장부를 작성하는 편이 대체로 유리합니다. 도소매업은 직전연도 수입금액이 3억원 이상이면 복식부기 의무자가 됩니다(소득세법 제160조, 같은 법 시행령 제208조 제5항).· · ·​​​​실무 한마디 — 상담 현장에서 자주 보는 4가지​1. 정산금만 매출로 신고하는 실수 : 수수료 차감 후 금액으로 신고하면 매출이 과소 신고됩니다. 판매가 총액을 매출로, 수수료를 비용으로 잡아야 합니다.​2. 개인 매입분의 현금 지급​ : 현금으로 주고받으면 종합소득세에서 매입원가를 입증할 방법이 없습니다. 소액이라도 계좌이체로 남기세요.​3. 가족 명의로 판매 분산 : 매출을 나누려고 가족 계정·계좌로 판매하면 실제 사업자에게 합산 과세될 수 있고 명의위장 문제로 번질 수 있습니다.​4. 판매 방식 자체의 적법성 : 자동사냥 프로그램(매크로)을 이용한 대량 획득이나 웹보드(고스톱·포커류) 게임머니 환전은 게임산업진흥에 관한 법률 제32조의 금지행위에 해당할 수 있어 세금 이전에 형사 문제가 됩니다. 게임사 이용약관 위반 여부도 함께 확인하세요.· · ·​​​​​​​​​​참고 판례 및 법령대법원 2012. 4. 13. 선고 2011두30281 판결 (부가가치세및종합소득세부과처분취소)대구고등법원 2011누1277 판결 (원심)부가가치세법 제2조·제3조 (정의 · 납세의무자)부가가치세법 제8조 (사업자등록) · 제60조 (가산세)부가가치세법 제38조·제39조·제46조 (매입세액 공제·불공제·신용카드매출전표 등)부가가치세법 제48조·제49조 (예정·확정신고)부가가치세법 제61조·제63조·제69조 (간이과세 적용범위·매입세액 공제·납부의무 면제)부가가치세법 제75조 (자료제출)소득세법 제19조 (사업소득) · 제160조 (장부) · 제160조의2 (경비 등의 지출증빙)소득세법 시행령 제208조 제5항 (간편장부대상자)게임산업진흥에 관한 법률 제32조 (불법게임물 등의 유통금지 등)

[양도세]상속주택 협의분할 전 일반주택을 양도하고양도일 이후 협의분할된 경우1세대1주택 비과세 여부(양도세 비과세 가능)​법규재산2014-553등록일자 : 2015.07.02.생산일자 : 2015.01.06.요지일반주택과 협의분할되지 않은 상속주택을 소유한 1세대가 일반주택을 양도한 경우 민법에 따른 법정상속분에 따라 상속주택의 소유자를 판정하는 것이며, 양도일 이후 부과제척기간내에 협의분할에 따라 상속개시일 및 양도일 현재 별도 세대인 상속인의 소유로 등기된 경우 1세대1주택 비과세 적용답변내용양도일 현재 2년 이상 보유한 상속주택 외의 주택과 「민법」제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 않은 상속주택을 보유하고 있는 1세대가 상속주택 외의 주택을 양도한 경우 같은 법 제1009조 및 제1010조에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택의 소유자를 판단하는 것이며,상속주택 외의 주택을 양도한 이후 「국세기본법」제26조의2에 따른 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택이 협의분할되어 상속개시일 및 양도일 현재 다른 세대인 상속인 명의로 소유권 등기된 경우 상속주택 외의 주택에 대하여 「소득세법 시행령」제154조 제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 적용하는 것입니다.상세내용1. 질의내용○ 민법에 따른 협의분할이 이뤄지지 않아 피상속인 명의로 된 상속주택과 일반주택을 보유한 1세대가 일반주택을 양도한 이후, 상속주택이 협의분할되어 별도 세대인 상속인의 소유로 등기된 경우- 일반주택의 양도소득에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 있는 지 여부​2. 사실관계○질의자는 1999.12.27. 서울시 ××구 ××동 ▽▽-▽ ◇◇2차◇◇아파트 ×××동 ××××호(이하 “일반주택”이라 함)를 취득함○ 질의자의 장인이 1994.2.18. 사망- 장인 ☆☆☆의 상속주택 현황3. 관련법령○ 소득세법 시행령 제154조의2 【공동소유주택의 주택 수 계산】1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.​○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 및 제156조의2제7항제1호에서 같다).1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)③ 제154조제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인이상인 때에는 그 2인이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. <개정 1995.12.30>1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 <2008.2.22>3. 최연장자​<18> 제2항 및 제3항을 적용할 때 상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 상속주택을 「민법」 제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 같은 법 제1009조 및 제1010조에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 본다. 다만, 상속주택 외의 주택을 양도한 이후 「국세기본법」 제26조의2에 따른 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의분할하여 등기한 경우로서 등기 전 제2항 및 제3항에 따라 제154조제1항을 적용받았다가 등기 후 같은 항의 적용을 받지 못하여 양도소득세를 추가 납부하여야 할 자는 그 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. <개정 2013.2.15>납부할 양도소득세 = 일반주택 양도 당시 제2항 또는 제3항을 적용하지 아니하였을 경우에 납부하였을 세액 - 일반주택 양도 당시 제2항 또는 제3항을 적용받아 납부한 세액​○ 민법 제1006조 【공동상속과 재산의 공유】상속인이 수인인 때에는 상속재산은 그 공유로 한다.​○ 민법 제1009조 【법정상속분】① 동순위의 상속인이 수인인 때에는 그 상속분은 균분으로 한다. <개정 1977.12.31, 1990.1.13>② 피상속인의 배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분의 5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 직계존속의 상속분의 5할을 가산한다. <개정 1990.1.13>​○ 민법 제1010조 【대습상속분】① 제1001조의 규정에 의하여 사망 또는 결격된 자에 가름하여 상속인이 된 자의 상속분은 사망 또는 결격된 자의 상속분에 의한다.② 전항의 경우에 사망 또는 결격된 자의 직계비속이 수인인 때에는 그 상속분은 사망 또는 결격된 자의 상속분의 한도에서 제1009조의 규정에 의하여 이를 정한다. 제1003조제2항의 경우에도 또한 같다.​○ 민법 제1013조 【협의에의한 분할】① 전조의 경우외에는 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다.② 제269조의 규정은 전항의 상속재산의 분할에 준용한다.​○ 민법 제1015조 【분할의 소급효】상속재산의 분할은 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 부모님이 돌아가신 뒤 가장 먼저 결정해야 하는 문제, 단순승인·한정승인·상속포기의 차이와 실무에서 상속포기보다 한정승인을 더 많이 선택하는 이유, 그리고 각각의 신청 방법까지 정리해 드리겠습니다-상속은 재산만 물려받는 것이 아닙니다. 돌아가신 분의 빚(채무)까지 함께 넘어옵니다. (민법 제1005조) 그래서 재산보다 빚이 많을 수 있는 상황이라면, 정해진 기간 안에 어떤 방식으로 상속을 받을지 반드시 선택해야 합니다.먼저 기억할 것, 기한은 '3개월'입니다-단순승인, 한정승인, 상속포기 중 하나를 선택할 수 있는 기간은 상속개시가 있음을 안 날부터 3개월 이내입니다. (민법 제1019조 제1항)-'상속개시가 있음을 안 날'은 단순히 사망 사실만이 아니라, 그로 인해 내가 상속인이 되었다는 사실을 안 날을 말합니다. 그래서 선순위 상속인이 모두 포기해서 후순위가 상속인이 된 경우에는, 후순위 상속인이 그 사실을 안 날부터 3개월이 다시 시작됩니다.-재산·채무 조사에 시간이 더 필요하면, 이해관계인이 가정법원에 청구해 기간을 연장받을 수도 있습니다. (민법 제1019조 제1항 단서)-3개월 안에 아무것도 하지 않으면 '단순승인'으로 봅니다. (민법 제1026조 제2호) 가만히 있으면 빚까지 모두 떠안는 선택을 한 셈이 되는 것이죠.· · ·​​​​​세 가지 방법 한눈에 비교-① 단순승인 : 재산과 빚을 제한 없이 모두 물려받습니다.-② 한정승인 : 물려받은 재산의 한도 안에서만 빚을 갚습니다. 상속인 지위는 유지됩니다.-③ 상속포기 : 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 됩니다. 재산도 빚도 받지 않습니다.-아래에서 하나씩 개념, 장점과 단점을 자세히 보겠습니다.· · ·① 단순승인, 개념·장점·단점-개념 : 상속인이 피상속인의 권리와 의무를 아무 제한 없이 그대로 승계하는 것입니다. (민법 제1025조)-단순승인은 별도로 법원에 신청하는 경우가 거의 없습니다. 대부분 아래 '법정단순승인' 사유에 해당해 자동으로 단순승인이 됩니다. (민법 제1026조)· 상속재산을 처분한 경우 (예: 고인 예금을 인출해 사용, 부동산 명의이전, 차량 매도 등)· 3개월 안에 한정승인이나 포기를 하지 않은 경우· 한정승인·포기를 한 뒤에 상속재산을 숨기거나 부정하게 쓴 경우, 또는 고의로 재산목록에 적지 않은 경우-장점· 별도 절차나 비용이 없습니다.· 재산이 빚보다 확실히 많다면 가장 간단하고 자연스러운 방법입니다.-단점· 상속재산보다 빚이 많으면 상속인 본인 재산으로라도 갚아야 합니다.· 무심코 고인 통장에서 돈을 꺼내 쓰거나 재산을 팔면 의도와 무관하게 단순승인으로 확정될 수 있습니다.-다만 단순승인을 했더라도 중대한 과실 없이 빚이 더 많다는 사실을 몰랐다면, 그 사실을 안 날부터 3개월 안에 한정승인을 할 수 있습니다. 이를 '특별한정승인'이라고 합니다. (민법 제1019조 제3항)-또 상속인이 미성년자였는데 법정대리인이 단순승인을 했다면, 성년이 된 뒤 빚이 더 많다는 사실을 안 날부터 6개월 안에 한정승인을 할 수 있도록 2022년에 특례가 신설되었습니다. (민법 제1019조 제4항)· · ·② 한정승인, 개념·장점·단점-개념 : 상속으로 얻은 재산의 한도 내에서만 피상속인의 빚과 유증을 갚는 조건으로 상속을 받는 것입니다. (민법 제1028조)-예를 들어 재산이 1억원, 빚이 3억원이라면, 한정승인한 상속인은 1억원 범위 안에서만 갚으면 되고 나머지 2억원에 대해서는 내 돈으로 갚을 책임이 없습니다.-공동상속인 중 일부만 한정승인할 수도 있습니다. 이 경우 각자 자기 상속분에 따라 받은 재산의 한도 내에서 책임을 집니다. (민법 제1029조)-장점· 빚이 재산보다 많아도 내 고유재산은 보호됩니다.· 빚을 다 갚고 재산이 남으면 남은 재산은 상속인이 가집니다. 빚이 얼마인지 정확히 모를 때 특히 유리합니다.· 상속인 지위가 유지되므로 다음 순위 친척에게 빚이 넘어가지 않습니다. (뒤에서 자세히 설명드립니다)-단점· 상속재산목록을 작성해야 하고, 수리 후에도 채권자 공고 → 채권 신고 접수 → 배당 변제 같은 청산 절차를 직접 진행해야 합니다. (민법 제1030조, 제1032조~제1034조)· 청산 절차를 잘못 진행해 일부 채권자에게만 먼저 갚으면, 손해 본 다른 채권자에게 배상 책임을 질 수 있습니다. (민법 제1038조)· 재산목록에 고의로 빠뜨린 재산이 있으면 단순승인으로 간주되어 한정승인 효과를 잃습니다. (민법 제1026조 제3호)· 세금 문제가 남습니다. 상속받은 부동산이 경매로 넘어가면, 대법원은 한정승인한 상속인도 양도소득세 납세의무자라고 보았습니다. 배당금을 한 푼도 받지 못해도 양도세가 나올 수 있다는 뜻입니다. (대법원 2012.09.13. 선고 2010두13630 판결)· · ·③ 상속포기, 개념·장점·단점-개념 : 상속인의 지위 자체를 버리는 것입니다. 포기하면 상속이 시작된 때로 거슬러 올라가 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 봅니다. (민법 제1041조, 제1042조)-포기한 사람의 몫은 다른 공동상속인에게 상속분 비율대로 넘어갑니다. (민법 제1043조)-장점· 재산도 빚도 받지 않으므로 이후 청산 절차에 관여할 필요가 없습니다. 법원 수리만 되면 절차가 사실상 끝납니다.· 상속인이 아니게 되므로 상속채권자가 상속인 개인에게 청구할 수 없습니다.· 상속포기는 상속인 본인의 채권자가 사해행위로 취소할 수 있는 대상이 아니라는 것이 판례입니다. (대법원 2011.06.09. 선고 2011다29307 판결)-단점· 빚이 다음 순위 상속인에게 넘어갑니다. 자녀가 모두 포기하면 손자녀나 부모님, 형제자매에게 순서대로 넘어갈 수 있어 가족 전체가 연달아 포기해야 할 수 있습니다.· 나중에 숨은 재산이 발견되어도 되돌릴 수 없습니다. 포기는 수리된 뒤에는 원칙적으로 취소할 수 없습니다.· 상속세 문제에서 완전히 벗어나는 것도 아닙니다. 이 부분은 아래 '세금' 편에서 설명드리겠습니다.· · ·실무에서 상속포기보다 한정승인을 더 많이 하는 이유-1. 빚이 다음 순위로 '도미노처럼' 넘어가는 것을 막을 수 있습니다-상속순위는 ① 직계비속(자녀, 손자녀)과 배우자 → ② 직계존속(부모)과 배우자 → ③ 형제자매 → ④ 4촌 이내 방계혈족 순서입니다. (민법 제1000조, 제1003조)-1순위인 자녀가 모두 포기하면 빚이 손자녀에게, 손자녀까지 포기하면 고인의 부모님, 형제자매, 사촌에게까지 차례로 넘어갈 수 있습니다. 그때마다 각 순위 친척이 따로 법원에 상속포기를 신청해야 하고, 연락이 안 되는 친척이 있으면 그 사람이 빚을 떠안게 되는 문제가 생깁니다.-반면 1순위 상속인 중 한 명이라도 한정승인을 하면, 그 사람이 상속인으로 남아 있으므로 후순위로 빚이 넘어가지 않습니다. 가족 전체를 지키는 가장 효율적인 방법이죠.-2. 2023년 대법원 전원합의체 이후, '배우자 한정승인 + 자녀 상속포기' 조합이 일반적입니다-과거에는 배우자와 자녀 중 자녀 전원이 포기하면 배우자와 손자녀가 공동상속인이 된다고 보았습니다. 그래서 어린 손자녀까지 포기·한정승인 절차를 밟아야 했습니다.-대법원은 2023년 견해를 바꿔 자녀 전원이 포기하면 배우자가 단독상속인이 된다고 판단했습니다. (대법원 2023.03.23.자 2020그42 전원합의체 결정)-그래서 실무에서는 배우자가 한정승인을 하고 자녀들은 상속포기하는 방식으로 손자녀나 후순위까지 빚이 넘어가는 것을 차단하는 경우가 많습니다.-3. 빚과 재산을 정확히 알 수 없을 때 '보험' 역할을 합니다-고인의 보증채무, 개인 간 채무, 체납 세금처럼 조회에 잘 나오지 않는 빚이 있을 수 있고, 반대로 몰랐던 재산이나 환급금이 나중에 나올 수도 있습니다. 한정승인은 빚이 많으면 재산 한도까지만, 재산이 남으면 상속인이 가져가는 구조라 불확실성이 클 때 유리합니다.-4. 다만 이런 경우에는 상속포기가 더 나을 수 있습니다· 부동산은 있는데 담보 빚이 더 큰 경우 : 한정승인 후 경매되면 양도소득세가 상속인에게 부과될 위험이 있어(대법원 2010두13630), 후순위까지 모두 포기하는 방식이나 상속재산파산 절차를 검토합니다.· 빚이 명백히 훨씬 많고, 후순위 상속인이 적어 함께 포기하기 쉬운 경우· 청산 절차를 진행할 여력이 없는 경우· · ·신청 방법 ① 상속포기-어디에 : 피상속인의 마지막 주소지(상속개시지)를 관할하는 가정법원(가정법원이 없는 지역은 지방법원)에 신고합니다. (가사소송법 제44조)-언제까지 : 상속개시가 있음을 안 날부터 3개월 이내 (민법 제1019조 제1항)-누가 : 상속인 본인. 미성년자는 법정대리인(부모)이 대신 신청하고, 공동상속인은 한꺼번에 함께 신청할 수 있습니다.-준비서류 (법원·사안에 따라 다를 수 있음)· 상속포기 심판청구서 (가사소송규칙 제75조)· 피상속인 : 기본증명서, 가족관계증명서, 말소자 주민등록초본· 청구인(상속인) : 가족관계증명서, 주민등록등본, 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)와 인감 날인· 인지대·송달료 납부-방법 : 법원 방문 접수 또는 대법원 전자소송 사이트에서 온라인 신청도 가능합니다.-이후 : 법원이 신고를 수리하면 '심판문'을 받습니다. 채권자가 독촉하면 이 심판문을 제시하면 됩니다. 그리고 후순위 상속인에게 포기 사실을 꼭 알려주세요. 후순위 상속인도 그때부터 3개월 안에 포기 또는 한정승인을 결정해야 합니다.· · ·신청 방법 ② 한정승인-어디에·언제까지·누가 : 상속포기와 같습니다. 피상속인 마지막 주소지 관할 가정법원, 상속개시를 안 날부터 3개월 이내입니다.-준비서류 : 상속포기 서류에 더해 상속재산목록을 반드시 첨부합니다. (민법 제1030조 제1항) 적극재산(부동산, 예금, 차량, 보험 해약환급금 등)과 소극재산(대출, 카드대금, 보증, 세금 등)을 빠짐없이 적고, 조회 자료를 증빙으로 붙입니다.-재산·채무 조회 방법 : 사망신고를 할 때 주민센터나 정부24에서 '안심상속 원스톱서비스'를 함께 신청하면 금융거래, 토지·건물, 자동차, 국세·지방세, 연금 가입 여부 등을 한 번에 조회할 수 있습니다.-수리 후 청산 절차 (이 부분이 한정승인의 핵심입니다)① 수리일(심판문을 받은 날)부터 5일 이내 일반 상속채권자와 유증받은 사람에게 2개월 이상 기간을 정해 채권을 신고하라고 신문에 공고하고, 알고 있는 채권자에게는 개별 통지합니다. (민법 제1032조)② 신고 기간이 끝나기 전에는 채권자에게 변제를 거절할 수 있습니다. (민법 제1033조)③ 기간이 끝나면 상속재산으로 우선권 있는 채권자(담보권자 등) → 신고한 채권자 및 알고 있는 채권자에게 채권액 비율대로 배당 변제합니다. (민법 제1034조)④ 부동산 등을 현금화해야 하면 민사집행법에 따른 경매로 매각합니다. (민법 제1037조)-이 절차를 어기고 특정 채권자에게만 먼저 갚으면 다른 채권자에게 손해배상 책임을 질 수 있으니(민법 제1038조), 수리 후 청산 단계까지 전문가와 함께 진행하시는 것이 안전합니다.· · ·세금은 이렇게 달라집니다-1. 상속포기를 해도 상속세 납부의무는 남을 수 있습니다-상속세법상 '상속인'에는 상속을 포기한 사람도 포함됩니다. (상속세 및 증여세법 제2조 제4호, 제3조의2 제1항) 그래서 다음과 같은 경우에는 포기했더라도 상속세를 부담할 수 있습니다.· 돌아가시기 전 10년 이내에 고인에게서 미리 증여받은 재산이 있는 경우 : 상속재산에 다시 합산되어 상속세 계산에 들어갑니다. (상속세 및 증여세법 제13조 제1항)· 사망보험금을 받은 경우 : 고인이 보험료를 낸 보험금은 상속재산으로 봅니다. (상속세 및 증여세법 제8조)-2. 사망보험금은 상속포기를 해도 받을 수 있지만, 세금 체납은 따라옵니다-수익자로 지정된 상속인이 받는 사망보험금은 상속재산이 아니라 상속인 고유재산이므로, 상속포기를 해도 받을 수 있다는 것이 판례입니다. (대법원 2001.12.28. 선고 2000다31502 판결)-다만 2015년부터는 상속포기자가 사망보험금을 받은 경우 고인이 체납한 국세는 그 보험금 한도에서 승계하도록 바뀌었습니다. (국세기본법 제24조 제2항)-3. 한정승인을 해도 상속세 신고 대상입니다-한정승인은 상속을 받은 것이므로 일반 상속과 똑같이 상속세 신고 대상입니다. 다만 빚이 많아 상속재산에서 채무를 빼면 과세할 금액이 없는 경우가 대부분입니다. 고인이 체납한 국세는 상속받은 재산의 한도 내에서만 승계합니다. (국세기본법 제24조 제1항, 같은 법 시행령 제11조)-4. 한정승인 후 부동산 경매 시 양도소득세에 주의하세요-앞서 말씀드린 대로, 상속 부동산이 경매로 팔려 시세차익이 생기면 한정승인 상속인에게 양도소득세가 부과될 수 있습니다. (대법원 2012.09.13. 선고 2010두13630 판결) 이 세금을 상속재산에서 먼저 갚을 수 있는 '상속비용'으로 볼 수 있는지는 최근 하급심과 실무에서 인정하는 흐름이 있지만, 다툼의 소지가 있습니다.-부동산 시세가 취득가보다 크게 오른 상태라면 한정승인 전에 양도소득세까지 미리 계산해 보고, 상속포기나 상속재산파산 등 다른 방법과 비교하셔야 합니다.-5. 부동산을 상속받으면 취득세도 생각해야 합니다-한정승인도 상속이므로 부동산을 경매하려면 상속등기가 필요하고, 그 과정에서 상속 취득세가 발생합니다. 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 합니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 3개월 기한을 달력에 표시하세요. 기한을 넘기면 단순승인으로 확정됩니다.2. 결정 전에는 고인 계좌 인출, 차량 처분, 부동산 명의이전을 하지 마세요. 상속재산 처분은 단순승인으로 간주될 수 있습니다.3. 사망신고와 함께 안심상속 원스톱서비스로 재산·채무를 먼저 조회하세요.4. 빚이 많을 때는 '배우자 한정승인 + 자녀 상속포기' 조합을 우선 검토하세요. 후순위로 빚이 넘어가는 것을 막을 수 있습니다.5. 상속포기를 했다면 후순위 상속인에게 즉시 알려주세요.6. 한정승인은 수리 후 5일 이내 채권자 공고부터 시작되는 청산 절차가 진짜 시작입니다.7. 상속 부동산이 있다면 경매 시 양도소득세, 사전증여·사망보험금이 있다면 상속세까지 함께 계산하세요.· · ·​참고 법령 및 판례민법 제1000조, 제1003조 (상속의 순위, 배우자의 상속순위)민법 제1005조 (상속과 포괄적 권리의무의 승계)민법 제1019조 제1항·제3항·제4항 (승인·포기의 기간, 특별한정승인, 미성년자 특례)민법 제1025조, 제1026조 (단순승인의 효과, 법정단순승인)민법 제1028조~제1038조 (한정승인의 효과, 공동상속인의 한정승인, 재산목록, 채권자 공고, 배당변제, 경매, 부당변제 책임)민법 제1041조~제1043조 (상속포기의 방식, 효과, 포기한 상속재산의 귀속)가사소송법 제44조 (관할), 가사소송규칙 제75조 (한정승인·포기 신고)상속세 및 증여세법 제2조 제4호, 제3조의2 제1항 (상속포기자를 포함한 상속세 납부의무)상속세 및 증여세법 제8조 (상속재산으로 보는 보험금)상속세 및 증여세법 제13조 제1항 (사전증여재산 합산)국세기본법 제24조 제1항·제2항, 같은 법 시행령 제11조 (상속으로 인한 납세의무 승계)대법원 2023.03.23.자 2020그42 전원합의체 결정 자녀 전원 상속포기 시 배우자 단독상속대법원 2012.09.13. 선고 2010두13630 판결 한정승인 상속인의 경매 양도소득세 납세의무대법원 2011.06.09. 선고 2011다29307 판결 상속포기는 사해행위취소 대상 아님대법원 2001.12.28. 선고 2000다31502 판결 수익자 지정 사망보험금은 상속인 고유재산이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://m.expert.naver.com/mobile/expert/product/detail?storeId=100009428&productId=100019739양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com​#강서구상속세전문세무사 #마곡상속세전문세무사 #발산역상속세전문세무사 #강남상속세전문세무사 #가양동상속세전문세무사 #염창동상속세전문세무사 #등촌동상속세전문세무사 #화곡동상속세전문세무사 #양천구상속세전문세무사 #영등포상속세전문세무사 #은평구상속세전문세무사 #김포상속세전문세무사 #부천상속세전문세무사 #일산상속세전문세무사 #금천구상속세전문세무사

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 장보기 필수템이 된 온누리상품권의 개념, 혜택, 신청방법, 그리고 10월 1일 정부가 발표한 2027년 개편안까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.특히 세무사 입장에서 많이 놓치시는 연말정산 소득공제와 사업자 경비처리 포인트도 함께 짚어드릴게요.· · ·​​​​온누리상품권, 정확히 어떤 상품권인가요?​-온누리상품권은 중소벤처기업부가 발행하고 소상공인시장진흥공단이 운영하는 전통시장·상점가 전용 상품권입니다. 전국 전통시장, 상점가, 골목형상점가에 등록된 가맹점에서만 현금처럼 사용할 수 있습니다.​-법적 근거는 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조제12호(온누리상품권의 정의)이며, 발행·판매·사용에 관한 사항도 같은 법에서 정하고 있습니다.​-종류는 크게 세 가지입니다.​① 지류형(종이) : 은행 창구에서 현금으로 구매하며, 할인 5%·월 50만원 한도·유효기간 5년입니다.​② 디지털형(카드형·모바일형) : '디지털 온누리' 앱에서 충전하며, 2026년 10월 현재 평시 7% 할인, 월 100만원 한도입니다(명절에는 추가한도·추가할인 행사가 별도로 열립니다).​③ 전자상품권(법인용) : 법인카드나 현금으로 대량 구매하는 형태로, 개인 할인은 적용되지 않습니다.· · ·​​​​온누리상품권으로 받을 수 있는 혜택 3가지​-① 구매 할인 : 디지털형 기준 20만원을 충전하면 186,000원만 결제됩니다. 장보기 예산이 정해져 있다면 그 자체로 7%를 아끼는 셈입니다.​-② 근로자 연말정산 소득공제 : 전통시장에서 사용한 금액은 공제율 40%가 적용됩니다. 신용카드(15%), 체크카드·현금영수증(30%)보다 훨씬 높습니다. 근거는 조세특례제한법 제126조의2제2항입니다.​-게다가 기본공제 한도를 다 채운 경우에도 전통시장·대중교통 사용분에 대해 연 200만원(총급여 7천만원 이하는 문화체육 사용분 포함 300만원)의 추가한도가 있습니다(조세특례제한법 제126조의2제11항).​-주의할 점은 40%는 '전통시장' 구역 안에서 쓴 금액에만 적용된다는 것입니다. 같은 온누리상품권이라도 전통시장이 아닌 상점가·골목형상점가에서 결제했다면 결제수단에 따른 일반 공제율로 처리될 수 있습니다.​-③ 사업자 기업업무추진비(접대비) 특례 : 2026년 5월 개정(법률 제21612호, 2026. 5. 12.)으로 조세특례제한법 제136조제6항의 특례 대상에 온누리상품권이 추가되었습니다. 2028년 12월 31일까지 온누리상품권으로 지출한 기업업무추진비는 일반 한도의 20%만큼 추가로 손금 인정을 받을 수 있습니다.· · ·​​​​구매·사용 방법, 이렇게 하시면 됩니다-디지털형은 5단계면 끝납니다.① '디지털 온누리' 앱 설치 → ② 휴대폰 본인인증 후 회원가입 → ③ 본인 명의 신용·체크카드 등록 → ④ 원하는 금액 충전(할인 자동 적용) → ⑤ 가맹점에서 QR 또는 카드로 결제​-디지털형은 앱에서 소득공제 등록을 미리 해두셔야 연말정산 간소화 자료에 반영됩니다. 막상 연말에 확인해 보니 누락된 경우가 꽤 많습니다.​-지류형은 협약 은행 창구를 방문해 신분증을 제시하고 현금으로 구매합니다. 사용할 때 가맹점에 현금영수증 발급을 요청해야 소득공제를 받을 수 있습니다.​-법인은 전자상품권을 협약 금융기관·카드사를 통해 구매합니다. 이때 반드시 법인카드로 결제해 적격증빙을 확보해야 합니다(아래 실무 한마디 참고).· · ·​​​​​2027년 개편안 — '어디서 쓰느냐'에 따라 혜택이 달라집니다-정부는 2026년 10월 1일 경제관계장관회의에서 '온누리상품권 개편 방안'을 발표했습니다. 2009년 도입 이후 가장 큰 폭의 손질입니다.​-핵심은 할인 구조의 변화입니다. 지금은 어디서 쓰든 구매할 때 7%를 일괄로 깎아주지만, 2027년부터는 구매할인 5% + 사용처별 사후환급 방식으로 바뀝니다.​-전통시장에서 쓰면 5% 환급이 더해져 총 10%, 지방 골목상권은 3% 환급으로 총 8%, 수도권 골목상권은 환급 없이 5%만 적용되는 구조입니다.​-예를 들어 20만원을 충전하는 경우 현행은 14,000원 혜택이지만, 개편 후에는 전통시장에서 다 쓰면 20,000원, 지방 골목상권이면 16,000원, 수도권 골목상권이면 10,000원으로 차이가 생깁니다. 즉 수도권 골목상권 위주로 쓰시던 분은 오히려 혜택이 줄어듭니다.​-할인 외에도 바뀌는 부분이 많습니다.​① 가맹점 정비 : 연매출 30억원 초과 점포, 병·의원, 법무·회계·세무 등 전문서비스업은 가맹이 제한됩니다. 약국 등 보건업은 상권 내 허용 여부를 두고 세부기준이 정리될 예정이며, 기업형 슈퍼마켓의 신규·갱신 등록도 막는 방향입니다.​② 골목형상점가 지정기준 차등 : 지자체 재정자립도에 따라 점포 밀집 기준을 30개·20개·15개 이상으로 나누고, 조례로 기준을 임의로 낮추는 방식은 없앱니다. 지정 전 중기부와 사전협의도 의무화됩니다.​③ 관광·플랫폼 연계 : 지방에서 사용하면 관광지 입장권·숙박권 등을 연계하고, 지도앱 가맹점 검색과 공공배달앱 결제 쿠폰, 외국인 관광객의 자국 결제앱 QR결제도 추진합니다.​-다만 이번 발표는 정부의 '개편 방안' 단계입니다. 환급률, 정확한 시행 시기, 환급분의 소득공제 처리 등 세부사항은 예산과 후속 고시 과정에서 달라질 수 있으니 시행 전 공식 발표를 꼭 확인하셔야 합니다.· · ·​​​​실무 한마디 — 세무사가 꼭 짚어드리는 4가지​1. 연말정산 40%는 '전통시장' 결제분만 : 온누리상품권이라는 이유만으로 40%가 되는 것이 아닙니다. 국세청에 등록된 전통시장 구역 내 사용분인지가 기준입니다.​2. 접대용 상품권은 반드시 법인카드로 : 상품권은 세금계산서나 현금영수증 발급 대상이 아니어서, 거래처 접대용으로 살 때 신용카드매출전표가 사실상 유일한 적격증빙입니다. 국세청도 법인이 접대 목적으로 상품권을 사면서 신용카드매출전표를 받지 않은 경우 손금에 산입하지 않는다고 회신했습니다(서면2팀-2664, 2006. 12. 27., 법인세법 제25조).​3. 직원에게 나눠주면 근로소득 : 명절에 직원들에게 온누리상품권을 지급하면 원칙적으로 급여(근로소득)에 합산해 원천징수해야 합니다(소득세법 제20조). 거래처 지급분과 직원 지급분을 관리대장으로 구분해 두세요.​4. 추가 손금 특례는 2028년 말까지 : 온누리상품권 기업업무추진비 20% 추가 한도는 한시 특례입니다. 명절 선물 예산을 짤 때 백화점상품권 대신 온누리상품권으로 돌리면 손금 한도 측면에서 유리할 수 있습니다.· · ·​​​​​​​참고 법령 및 예규전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조제12호 (온누리상품권의 정의)조세특례제한법 제126조의2제2항·제11항 (신용카드 등 사용금액 소득공제 — 전통시장사용분 40%, 추가한도)조세특례제한법 제136조제6항 (기업업무추진비 손금산입 특례 — 온누리상품권 지출분 20% 추가)조세특례제한법 일부개정 법률 제21612호 (2026. 5. 12.)법인세법 제25조 (기업업무추진비의 손금불산입·적격증빙)소득세법 제20조 (근로소득)서면2팀-2664 (2006. 12. 27.) — 접대 목적 상품권 구입 시 신용카드매출전표 미수취분 손금불산입