[양도소득세, 동일세대]생계를 달리하는 모를 동일세대원으로 볼 수 있는지 여부(볼 수 없음)부동산납세과-168등록일자 : 2014.04.25.생산일자 : 2014.03.20.요지부부는 각각 세대를 달리 하더라도 동일세대원으로 보는 것이나, 父는 거주자와 동일세대원이고 母는 생계를 달리하는 경우 거주자와 母는 동일세대원으로 보지 아니하는 것임회신「소득세법」제89조 제3호의 규정에 의한 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어, 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 1세대라고 하므로 子와 생계를 달리하는 母는 동일세대로 보지 아니하는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.상세내용※ 관련참고자료1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2009년 12월 [본인소유A]경기도 동두천시 소재 아파트 취득 - 2011년 3월 [모친(’49년 생), 소유B)] 경기도 동두천 소재 주택 취득 - 2013년 8월 [본인소유C]인천시 남구 소재 아파트 취득 - 2013년 10월 주택 소유하지 않은 부친(’45년 생)만 본인과 동거봉양 합가○ 질의내용 - 본인의 일시적2주택 상태에서 주택을 보유하지 않은 父와 동거봉양 합가한 경우, 본인과 별도세대이면서 주택을 보유한 母를 본인의 동일세대원으로 보는지 여부2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○「소득세법」제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1> 1. ~2. 생략 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택○소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 1995.12.30, 1998.4.1, 1999.12.31, 2002.10.1, 2002.12.30, 2003.11.20, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.12.31, 2006.2.9, 2008.2.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2011.6.3, 2012.6.29, 2013.2.15, 2014.2.21>② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다. <개정 2005.12.31, 2008.2.29>1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우⑥ 제1항에서 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. <개정 1995.12.30, 1998.12.31>나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재재산 46014-450(1997.12.30 )[ 제 목 ] 거주자와 그 배우자의 동일세대 구성요건 [ 요 지 ] 거주자와 그 배우자는 세대 또는 생계를 달리해도 동일세대원으로 보나, 소득세법시행령에 의한 1세대 구성요건을 갖춘 경우에는 거주자와 그 자는 동일세대원으로 보지 아니하는 것임 [ 회 신 ] 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어서, 거주자가 단독으로 1세대를 구성하고 그 거주자의 배우자는 그들의 자와 함께 1세대를 구성하여 생계를 같이하고 있는 경우에 거주자와 그 배우자는 세대 또는 생계를 달리하여도 동일세대원으로 보는 것이나, 그 자가 소득세법시행령 제154조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 1세대 구성요건을 갖춘 경우에는 거주자와 그 자는 동일세대원으로 보지 아니하는 것임.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

매출이 얼마쯤 되면 법인으로 바꿔야 하나요?"가장 많이 받는 질문이고, 사실 질문 자체가 어긋나 있습니다. 기준은 매출이 아니라 과세표준이고, 더 중요한 것은 그 이익을 대표님이 얼마나 꺼내어서 쓰는가입니다.표시된 세율만 보면 답이 쉬워 보입니다2026년 기준 세율입니다.종합소득세 (소득세법 제55조 제1항)- 1,400만원 이하 6%- 1,400만 ~ 5,000만원 15%- 5,000만 ~ 8,800만원 24%- 8,800만 ~ 1억5천만원 35%- 1억5천만 ~ 3억원 38%- 3억원 초과 40% 이상법인세 (법인세법 제55조 제1항 제1호)- 2억원 이하 10%- 2억 ~ 200억원 20%과세표준 1억원이면 개인은 약 1,956만원, 법인은 1,000만원입니다. 숫자만 놓고 보면 법인이 명백히 유리해 보입니다.그런데 이 비교에는 절반이 빠져 있습니다법인의 돈은 대표님 돈이 아닙니다. 법인 통장에 있는 이익을 개인이 쓰려면 두 가지 길밖에 없습니다.급여로 가져가는 경우— 법인 입장에서는 손금이라 법인세가 줄지만, 대표님 개인에게 근로소득세가 붙습니다. 세율 구조는 종합소득세와 같습니다. 여기에 4대보험료가 추가됩니다.배당으로 가져가는 경우 — 법인세를 낸 뒤 남은 돈에서 배당하므로 법인세와 배당소득세를 두 번 거칩니다. 배당소득이 연 2,000만원을 넘으면 종합과세로 넘어갑니다.즉 벌어들인 이익을 전액 꺼내 쓰신다면 실익이 크지 않습니다. 법인의 세율 이점은 이익을 회사에 남겨 재투자할 때 생깁니다.그래서 판단 기준은 이렇게 바뀝니다.과세표준이 얼마인가"가 아니라 "그중 얼마를 회사에 남길 수 있는가"설비를 늘리거나 인력을 채용해야 하는 단계라면 전환 실익이 큽니다. 반대로 번 돈을 대부분 생활비로 쓰셔야 하는 상황이면 전환해도 세 부담이 크게 줄지 않습니다.자산을 옮길 때 드는 비용사업용 부동산이나 기계장치가 있으시면 이전 비용을 따로 계산하셔야 합니다.양도소득세 — 조세특례제한법 제32조 제1항은 현물출자 또는 사업 양도·양수 방식으로 전환하는 경우 사업용고정자산에 대해 이월과세를 적용받을 수 있도록 하고 있습니다. 세금이 없어지는 것이 아니라 뒤로 미뤄지는 것입니다. 같은 항 단서에 따라 주택과 주택을 취득할 수 있는 권리는 제외됩니다. 또한 같은 조 제2항에 따라 신설법인의 자본금 요건을 충족해야 합니다.취득세— 지방세특례제한법 제57조의2 제4항은 위 방식으로 2027년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산에 대해 취득세의 100분의 50을 경감합니다. 부동산 임대 및 공급업은 제외됩니다. 일몰 기한이 정해져 있다는 점을 계획에 넣으셔야 합니다.전환보다 전환 이후가 중요합니다 — 5년 사후관리여기가 실무에서 가장 많이 놓치는 지점입니다. 위 두 가지 혜택에는 모두 5년 사후관리가 붙습니다.조세특례제한법 제32조 제5항 — 설립등기일부터 5년 이내에 ① 승계받은 사업을 폐지하거나 ② 전환으로 취득한 주식·출자지분의 50% 이상을 처분하면, 이월과세액을 양도소득세로 납부해야 합니다. 사유 발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.지방세특례제한법 제57조의2 제4항 단서 — 취득일부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 폐업하거나 해당 재산을 처분(임대 포함)하거나 주식을 처분하면 경감받은 취득세를 추징합니다.지분 승계나 매각을 염두에 두고 계시다면 이 5년이 결정적입니다. 전환 직후 자녀에게 지분을 넘기거나, 사업이 잘 풀려 매각 제안을 받는 경우 추징이 따라옵니다. 전환 시점을 정할 때 앞으로 5년의 계획을 함께 놓고 보셔야 하는 이유입니다.화성·동탄 지역 사업자의 경우동탄 지식산업센터와 테크노밸리 일대는 개인사업자로 시작해 매출이 빠르게 늘어난 제조·IT 사업장이 많습니다. 반도체 관련 장비·부품 쪽은 설비투자가 이어지는 구조라, 이익을 회사에 남겨 재투자하는 형태에 해당하는 경우가 많습니다. 이런 경우가 법인 전환의 실익이 분명한 쪽입니다.반대로 인건비와 외주비가 대부분이고 대표님이 이익을 그대로 가져가시는 구조라면, 전환보다 먼저 점검할 것이 따로 있습니다.정리 — 전환 전에 계산해야 할 네 가지1. 과세표준과 그중 회사에 남길 수 있는 금액2. 대표 급여와 배당의 조합 (4대보험료 포함)3. 자산 이전 비용 — 이월과세 대상 여부, 취득세 경감(2027년 말 일몰)4. 앞으로 5년의 계획 — 지분 처분·사업 폐지 가능성이 넷을 함께 놓고 계산하면 전환 시점과 방법이 정해집니다. 전환 자체는 하루면 되지만, 전환 이후 2~3년의 설계가 실익을 좌우합니다.

[양도세, 주임사]임대의무기간 중 공실이 3개월 이내인 상태에서임대의무기간 종료 후 임대등록을 자진말소한 경우조특법§97의3(장특공) 적용 여부(불가능함)사전-2026-법규재산-0563 [법규과-1560]등록일자 : 2026.07.29.생산일자 : 2026.06.22.요지민간임대주택법상 폐지되지 않은 유형의 장기일반민간임대주택이 공실인 상태에서 임대의무기간(8년)이 종료된 후 임대사업자 등록을 말소한 경우에는 해당 공실기간이 3개월 이내라 하더라도 조특법§97의3에 따른 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 없는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣상 장기일반민간임대주택이 공실인 상태에서 임대의무기간(8년)이 종료된 후 같은 법 제6조제1항제3호에 따라 임대사업자 등록을 말소한 경우에는 공실기간이 3개월 이내라 하더라도 「조세특례제한법」 제97조의3에 따른 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 적용 시 8년 이상 임대한 것으로 볼 수 없는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’11.7.14. A주택(다세대주택) 취득○ ’18.3.29. 세무서 사업자등록 및 지자체 임대사업자 등록(장기일반·8년)○ ’26.3.15. 임차인 퇴거○ ’26.4.2. 임대의무기간 종료 후 지자체 임대사업자 등록자진말소○ ’26.4.11. A주택 양도2. 질의요지○｢민간임대주택에 관한 특별법｣상 장기일반민간임대주택의 임대의무기간(8년) 중 공실이 3개월 이내인 상태로 임대의무기간이 종료된 후 임대사업자 등록을 자진말소한 경우 - 조특법 제97조의3에 따른 과세특례 적용 시 임대기간 요건을 충족한 것으로 볼 수 있는지 여부3. 관련 법령□조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】⑤법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. 1.주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 2.삭제 <2001.12.31> 3.상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 3의2. 삭제 <2001.12.31> 4.5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 5.제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것□조세특례제한법 시행규칙 제97조【주택임대기간의 계산】영 제97조제5항제5호에서 “기획재정부령이 정하는 기간”이라 함은기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월이내의 기간을 말한다.★ 주택임대사업자의 공실기간 처리 규정에 대해서 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.[양도소득세] 주택임대사업자의 공실기간 처리규정(세제혜택별로 다름)[양도소득세] 주택임대사업자의 공실기간 처리규정 (세제혜택별로 다름) 안녕하세요. <세무회계 문> ...blog.naver.com도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224369818050원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,코인 세금과 코인 세무조사(자금출처조사)를 전문으로 하는 세로움입니다.오늘은 최신 코인 세무조사 트렌드를 반영한'2026년ver 실제 사례별 코인 세무조사(코인 자금출처조사)'에 대해 설명드리겠습니다.2025년에 이어 올해에도서울청과 중부청을 비롯한 전국의 지방국세청, 그리고 각 지역 세무서에서 진행된 다양한 사례의 코인(가상자산) 세무조사를 대응해 드렸습니다.저희가 햇수로 7년째 가상자산 세무조사를 전문으로 진행해 드리고 있는데, 이제 상당수 사례가 익숙한 유형에 해당하여 추징세액을 최대한 줄여드리고 있지만, 아직도 처음 보는 신기한 사례를 접하기도 합니다.2024년 국내 처음으로 가상자산 세금에 대한 책을 집필한 뒤로 2년 밖에 지나지 않았지만, 당시와 지금은 많은 부분이 달라졌습니다.그래서 오늘은 다양한 사례별로실제 세무조사가 어떻게 진행되는지 예전과 달라진 부분들, 그리고 최근 국세청에서 요구하는 주요 내용이 무엇인지, 가상자산 세무조사를 대비하시기 위해 어떤 자료를 미리 준비해두어야 하는지자세히 설명드리겠습니다.[1] 코인 세무조사는 왜 나올까?먼저 코인으로 돈을 벌면 왜 자금출처조사를 받게 되는지 간략하게 설명드리겠습니다.우리가 부동산을 취득하거나 명품을 소비하면 여러 경로를 통해 국세청에 전달됩니다. 부동산이나 차량은 등기와 취득세를 신고하고, 카드와 현금영수증 사용 정보가 고스란히 국세청에 전달됩니다.국세청은이렇게 확인된 자료와 납세자가 신고한 소득과 대출규모를 비교해서 이정도 돈이 있을 수 있는 사람인지 판단하고, 부족해 보이면 세무조사를 진행합니다.따라서 우리가업비트에서 아무 문제 없이 코인을 사고 팔아 얻은 수익으로 집을 사더라도 세무조사를 받을 수 있는 것입니다.코인 매매차익은 신고대상이 아니고 국세청은 개인의 투자정보를 알 수 없기 때문에 어떻게 돈을 벌었는지 확인이 필요하기 때문입니다.반드시 집을 취득했을 때만 세무조사가 나오는 것도 아닙니다. 최근에도 저희 기존 고객분 중에서 집이나 고가의 차량을 취득하지 않았는데도,나이 대비 카드사용액이 많은 것을 이유로 세무조사를 받은 사례가 있습니다.이렇게 코인 투자로 수익을 얻은 분들은 금액과 사용 형태에 따라 세무조사의 대상이 될 수 있기 때문에, 오늘은사례별로 어떤 자료를 미리 준비해 두어야 억울한 세금 추징 없이 조사를 잘 대응할 수 있는지설명드리고, 저희가 그동안 수많은 세무조사를 대응하면서 알게된가상자산 세무조사 관련 꿀팁은 어떤 것들이 있는지, 전부 공개적으로 말씀드리기는 어렵지만 제한적으로나마 설명드리겠습니다.사례1 : 중앙화 거래소를 이용한 단순 매매수익사례2 : 전략매매, 아비트라지 및 차익거래, 알고리즘 매매, otc거래 등사례3 : 에어드랍, 스테이킹, 레퍼럴 수익, 유동성 디파이수익, 이벤트 보상 등사례4 : 급여나 용역의 대가를 코인으로 수령하는 경우사례5 : 종이지갑, ICO·IDO, 폴리마켓, 밈코인 발행 등 특수사례[2] 사례1 : 중앙화 거래소를 이용한 단순 매매수익코인 세무조사에서 가장 기본이 되는 유형입니다.코인 투자를 하시는 대부분의 분들이 여기에 해당하지만, 큰 수익을 얻는 분들이 상대적으로 많지 않기 때문에 비교적 실제 세무조사 대상이 되는 가능성이 높지는 않습니다.여기에 해당하는 분들은이용했던 거래소에 문의하셔서 그동안의 매매내역, 이체내역을 pdf파일과 엑셀파일로 확보해두시면 충분합니다. 해당 거래내역이 준비되어 있으면추징세액이 발생하지 않도록 세무대리인이 충분히 대응해드릴 수 있습니다.연령이나 소득수준에 따라 다르지만 투자수익이 적게는 2~3억원 이상이면서 해당 자금을 포함해서 부동산을 취득할 계획이 있다면 부동산 실거래 소명이나 자금출처조사의 가능성이 존재하기 때문에 관련 자료들은 미리 확보해두시는 것이 좋습니다. 선물거래도 마찬가지입니다.간혹과거에 이용했던 거래소가 사라져서 자료가 없는 분들이 있습니다.세법에서는 코인 투자로 수익이 발생했다는 것은 납세자가 입증해야하고,납세자가 자료가 없어 입증하지 못한다면 정말 코인 투자로 돈을 벌었더라도 억울하지만 세금을 내도록 규정하고 있습니다.이런 안타까운 상황이 발생하지 않도록 거래소가 정상적으로 운영되고 있을 때 미리미리 확보해두셔야합니다.거래소가 이미 사라졌거나 여러 가지 이류로 자료가 충분히 준비되지 못하는 분들이라도투자 과정과 자금 흐름에 따라서 간접적으로 입증할 수 있는 방법들이 존재하기도 합니다. 이런 케이스는 사례에 맞게 적절한 대응전략을 수립해서 최대한 억울한 추징이 없도록 조사대응 도와드리고 있습니다.[3] 사례2 : 전략매매, 아비트라지 및 차익거래,알고리즘 매매, otc거래 등코인 매매는 투자방식과 거래 구조에 따라 매우 다양한 형태로 이루어집니다.아비트라지 매매, 알고리즘 매매, 헷지 거래처럼 중앙화 거래소를 이용하면서 더 복잡한 방식의 매매를 하는 경우도 있고, 덱스에서 스왑거래를 하거나 otc, p2p 코인거래를 하는 분들도 많습니다.오히려 비율로 놓고 본다면 이런 전략매매를 하시는 분들이 큰 수익을 얻는 경우가 많고,상당수의 분들이 실제 세무조사를 받게되는데.사례2는 사례1에 비교하여 훨씬 강도 높고 복잡한 조사가 진행될 수 밖에 없기 때문에 필요한 자료의 범위도 훨씬 방대합니다.한가지 예를 들면 몇 년 전까지만 하더라도 개인 지갑을 확인하거나, 거래소 간 외부입출금을 확인하는 조사는 많지 않았지만, 국세청도 조사경험과 노하우가 축적되면서, 해당 내용까지도 입증해야하는 사례가 늘어나고 있습니다.따라서덱스를 포함한 거래소 기본 자료 뿐만 아니라 개인지갑이나 거래소로 이체된 주소와 txid도 함께 정리해두는 것이 필요합니다. 세무조사는 몇 년이 지난 후에 진행되기 때문에 현재는 거래 경위를 기억하더라도 세무조사가 시작된 시점에는 절대로 완벽하게 기억할 수 없습니다.수익 발생의 과정과 구조에 대한 입증책임은 납세자에게 있기 때문에 조사 과정에서 단순히 “주소가 기억이 나지 않는다”거나 “해당 이체내역의 경위를 알 수 없다”고 설명하는 것은 세금 추징을 피하기 어렵습니다.otc거래나 p2p거래는 플랫폼을 통하는 경우도 있지만, 없는 거래도 많습니다. 이런 거래는 입증이 더욱 쉽지 않기 때문에원화 송금 내역과 거래상대방의 인적사항, 연락하면서 주고받은 내용들도 매우 중요한 근거로 사용됩니다. 특히 텔레그램 대화내용은 사라지기 때문에 미리 준비해두시는 것이 좋습니다.사례2는 이용했던 국내외 여러 거래소와 개인지갑을 한번에 파악하여 전체 자금 흐름과 수익을 산정합니다. 또한거래량이 매우 많고 복잡하게 엮여 있기 때문에 조사 대응 난이도가 결코 만만하지 않습니다.따라서 모든 자료를 무작정 준비하기 보다는사례별로 조사과정에서 핵심 쟁점이 될 내용이 무엇일지 먼저 파악하고, 그 부분을 중점적으로 준비하는 것이 핵심입니다.[4] 사례3 : 에어드랍, 스테이킹,레퍼럴 수익, 유동성 디파이 수익, 이벤트 보상 등예전보다 많이 알려졌지만, 여전히 오해하는 분들이 적지 않은 내용입니다.현재 코인은'매매'로 얻은 수익만 비과세이고,'매매 이외의 행위'로 얻은 수익은 모두 과세입니다. 대표적으로레퍼럴 수익, 에어드랍 수익, 스테이킹 수익이나 유동성 디파이수익, 각종 이벤트 보상은 모두 세금을 내야합니다. 2027년부터 시행되는 코인 매매소득에 대한 코인 양도세 내용이 잘못 전달되면서, 코인과 관련만 있으면 무조건 세금이 없다고 오해를 하는 것입니다.인플루언서가 아닌분들 중에서도 매년 수억 원 이상의 코인 레퍼럴 수익을 얻는 분들이 생각보다 많고, 에어드랍을 전문적으로 참여하시는 분들 중에서는 연간 수십억 원 이상 수익이 나는 분들도 실제로 뵙습니다.수익의 내용과 활동 형태에 따라서는 사업자등록이 필요한 경우도 있으며, 수익에 대해서는 매년 5월에 코인 레퍼럴 세금과 에어드랍 세금을 신고를 해야하는데,이런 사실을 모른 체 부동산을 취득하거나 고액 월세로 거주하는 2030분들에게 집중적으로 세무조사가 나오고 있습니다.예를 들어 코인 레퍼럴 수익이 1년에 5억원이라고 가정했을 때 신고하지 않고 세무조사를 통해 과세된다면 가산세를 포함하여'절반 이상 세금이 추징'될 수 있습니다. 수익을 10억원이라고 가정한다면 추징규모는 '6억원' 이상 육박합니다.코인 레퍼럴 수익이나 에어드랍 수익은 아직 과세체계가 구체적으로 정립되어 있지 않기 때문에, 세무조사를 통해 과세되는 경우보다 사전에 거래 구조와 관련 자료를 검토하여'자진신고'하는 경우 훨씬 적은 세금으로 처리될 수 있는 경우도 있습니다.특히 코인 수령 당시 상장 여부나, 실제 거래 가능성, 거래량과 유동성, 중앙화 거래소 거래 여부 등에 따라 훨씬 적은 세금으로 주장하거나, 각종 가산세를 피할 수 있는 경우도 있습니다.또는 매우 실무적인 내용이지만,수령한 코인을 어떻게 관리하냐에 따라서 실제 세무조사에서 국세청이 파악한 재산목록에서 제외되는 사례도 있기 때문에 섣불리 부동산이나 자산을 취득하기 보다는 사전에 내용을 파악하고 계획을 세운다면 추징세액이 많이 줄어들 수 있습니다.에어드랍 세금, 스테이킹 세금, 레퍼럴 수익 세금, 이벤트 수익 세금들은 앞으로 관련 법 규정과 판례들이 새롭게 만들어지고 여러번 수정될 예정이므로 세무조사를 받게되는 시점에 법체계가 정립되고 국세청의 노하우가 축적된다면, 레퍼럴세금 등에 대해서는 현재보다는 조금 더 엄격하고 불리하게 적용될 가능성이 높아보입니다.[5] 사례4 : 급여나 용역의 대가를코인으로 수령하는 경우회사나 프로젝트에 용역을 제공하고 대가를 돈 대신 코인으로 받거나, 물건의 대가를 코인으로 받는 경우도 있습니다.외국회사의 코인 프로젝트에 단발성으로 참여해서 받는 경우가 특히 많고, 대출상담사, 유사투자자문의 대가로 코인을 받는 분들도 많습니다. 특이했던 사례로는거래소 화이트해커로 활동을 하신분도 있고,공개하기 어려운 불법적인 활동의 대가로 받은 경우도 봤었습니다.이런 경우돈 대신 코인으로 대가를 받았더라도 당연히 세금을 내야합니다. 세법은 수익이 발생하는 과정과 이유로 과세 여부를 판단합니다. 만약 코인으로 받았다는 이유만으로 세금이 없다면 전국민이 급여를 코인으로 받으면 되겠죠.다만 향후 세무조사에서 보다 유리한 방향으로 주장하기 위해서는어떤 용역을 제공했는지, 대가의 성격이 무엇인지를 입증할 수 있는 서류를 만들어 놓아야 합니다.일을 해줬다면근로나 용역계약서와 업무 범위와 수행 내용을 입증할 수 있는 자료가 필요하고, 물품을 공급했다면공급계약서, 그리고 구체적으로 밝히기 어려운 일을 제공했다면상대방과 주고받은 대화내용과 코인을 수령한 경위를 확인할 수 있는 자료라도 보관해두신다면 조사에 조금이라도 도움이 될 수 있습니다.[6] 사례5 : 종이지갑, ICO·IDO,폴리마켓, 밈코인 발행 등 특수사례마지막으로 특수한 사례들입니다. 해당 사례들은 세부 내용을 공개하고 자세하게 설명하는 것은 당사자분들에게 피해가 갈 수 있기 때문에 기본적인 내용만 간략하게 설명하겠습니다.<1> 종이지갑과거 글(아래 링크 참조)에서도 언급한 적이 있는데, 실물 형태 종이지갑으로 에어드랍을 받는 경우가 있습니다. 에어드랍을 받기 위해서특정 조건들을 충족하셨을텐데 그 조건을 본인이 직접 충족했다는 사실을 입증할 수 있는 자료가 있다면 매우 유리하게 조사를 풀어나갈 수 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/224074429210코인전문세무사가 알려드리는 - 실제 코인세무조사 완벽히 대응하기안녕하세요, 가상자산세금&자금출처조사를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다. 저희 세로움은 코...blog.naver.com<2> ICO, IDO그리고 ICO나 IDO를 전문적으로 참여하여 큰 수익을 얻는 분들도 있습니다. 프로젝트마다 다르지만,어떤 경로로 참여를 했고, 참여와 배분과정을 입증할 수 있는 자료를 미리 확보해둬야 합니다. 그리고 대가를 언제 어떤 종류로 수령했는지도 매우 중요하기 때문에홈페이지나 플랫폼에서 제공하는 자료뿐만 아니라 직접 적극적으로 나서서 관련 자료를 찾아서 확보해 두어야 합니다.이런 프로젝트는몇 년이 지나면 폐쇄되거나 삭제되는 경우가 대부분이기 때문에 미리 준비해두지 않는다면 억울하게 세금이 추징될 수 있습니다.<3> 폴리마켓마지막으로 카지노나 폴리마켓처럼 매우 특수한 케이스도 있습니다. 구체적인 내용을 공개하기는 매우 조심스러운데, 당사자분들은 아실거라 생각합니다. 이런 케이스도사전에 미리 세무조사를 대비한다면 충분히 더 나은 결과를 만들 수 있는 상황이 존재할 수 있다는 것을 알아두시면 좋을 것 같고, 여기에 해당하는 분들은 개별적으로 자세하게 말씀 나누는 것이 좋겠습니다.[7] 2027년 코인과세?CARF 가상자산?아시겠지만2027년부터 코인 매매소득(코인 양도세)에 대한 과세가 시작된다고 합니다. 여기에 정부에서CARF(가상자산 정보교환)가 본격적으로 도입될 것이라고 밝히면서, 최근에 이런 소재로 자극적인 내용의 글이나 영상을 쉽게 볼 수 있습니다.“앞으로 무조건 세무조사 나옵니다”, “국세청에서 해외거래소 무조건 다 파악합니다”, “이제 사각지대는 없습니다”라고 단정적으로 말씀하시는 분들을 많이 볼 수 있습니다.하지만,저희가 오랫동안 코인 세금을 전문으로 활발히 활동해오면서, 여러 조사를 직접 대응하면서 실제로 피부를 느끼고 겪는 현실은 다소 차이가 있는 것 같습니다.제가 24년에도 당시 국세청 인프라로는 25년에 예정되었던 코인과세가 무조건 한번 더 유예될 것이라고 말씀드린 블로그 글과 영상이 있는데, 2년이 지난 지금도 발전은 했지만 여전히 충분한지는 잘 모르겠습니다.내년부터 코인과세가 정말 시작될 가능성도 있겠지만, 그와 별개로 국세청이 모든 자료를 가지고 있다? 사각지대는 없다?는 말은 100% 동의하기 어려운 것 같습니다.코인 세무조사는 여전히 사례별 특성에 맞는 전략을 잘 수립하고 대응 과정에서 방향을 설정한다면,시스템적으로 추징세액을 많이 줄일 수 있는 여지가 충분히 있다고 생각되고, 저희도 실제로 이렇게대응하고 있습니다.적어도 앞으로 1~2년 동안은 현재와 비슷한 조사 환경이 이어질 가능성이 높다고 생각됩니다.따라서 지나치게 자극적인 내용과 불확실한 정보에 휘둘리지 마시고, 오늘 말씀드린 내용을 잘 숙지하고 미리 대비해두신다면 훨씬 좋은 결과를 얻을 수 있을 것이라 생각합니다.저희 글이 많은 분들에게 실질적인 도움이 됐으면 좋겠습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.서울지방국세청·중부지방국세청실제 코인 자금출처조사 대응사례 모음내용링크서울지방국세청 코인 세무조사추징세액2.8억원 → '0'원 종결https://blog.naver.com/highyes_tax/223384332326코인 세무조사 실제사례 모음레퍼럴소득, ICO, 에어드랍, 김프거래등https://blog.naver.com/highyes_tax/223515584281코인 장외거래세무조사 '0'원 종결사례자주 묻는 질문 Top7https://blog.naver.com/highyes_tax/223132826200'폐업한 거래소'가 있는 경우에도추징세액 '0'원으로 조사종결https://blog.naver.com/highyes_tax/223094198768

[양도세, 주택임대사업자]주택임대사업자의 의무임대기간 기산일(시작일)사업자등록일, 실제개시일 중 늦은 날안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택임대사업자는 장기보유특별공제혜택, 양도소득세 중과배제, 양도소득세 감면등의 세제혜택을 적용받을 수 있습니다. 해당 세혜택을 받기 위해서는 의무임대기간을 충족해야 합니다.의무임대기간 판단시 임대기간 기산일(시작일)부터 계산하므로 기산일(시작일)을 파악하는 것이 아주 중요합니다. 단순히 사업자등록일부터 기산하는 것이 아니기 때문에 잘못 판단하시면 주택임대사업자의 세제혜택을 적용받지 못하실 수도 있습니다.민간임대주택법과 국세 세제혜택을 적용받기 위한 의무임대기간 기산일은 아래와 같습니다.<민감임대주택법 기산일 : ❶, ❷중 늦은 날>❶ 지자체 임대사업자등록일❷ 실제 임대개시일<국세 세제혜택 기산일 : ❶,❷,❸ 중 늦은 날>❶ 지자체 임대사업자등록일❷ 세무서 사업자등록일❸ 실제 임대개시일국세(양도세 등)의 세제혜택을 받기 위한 국세 세제혜택의 개시일이 절대적으로 중요할 것이므로 반드시 ❶,❷, ❸ 중 늦은 날로부터 8년 이상인지, 10년 이상인지 등을 확인해보아야 합니다.실제 사례로, 임대사업자 등록 이후 실제 임대개시가 늦었음에도 불구하고 지자체 주택임대사업자 8년 자동말소가 되자마자 임대주택을 팔고, 당연하게도 양도세 신고시 장기보유특별공제 50%를 적용해서 신고를 했다가 양도소득세가 추징당한 사례도 종종 있습니다. 이럴 경우 미납세금 뿐만 아니라, 가산세까지 부담합니다.이처럼 세제혜택을 받지도 못하고, 가산세까지 부과가 될 수 있기 때문에 이를 잘 알아두셨다가 적용하시면 될 것입니다. 현재 상황이 복잡하거나 애매하시면 반드시 세무사와 상담 후 의사결정을 하시는 것이 좋습니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

체납도 없고 연체도 없는데 정책자금이나 정부과제에서 탈락하는 경우가 있습니다. 상당수는 서류의 문제가 아니라 재무제표의 문제입니다.심사는 상환능력부터 봅니다정책자금은 결국 빌려주는 돈입니다. 사업계획이 아무리 좋아도 자본 대비 부채가 과도하면 과다채무로 보아 지원 대상에서 제외될 수 있습니다. 정부과제도 마찬가지로 수행능력 평가에서 재무 상태가 먼저 확인됩니다. 자본잠식 상태면 그 단계에서 걸립니다.구체적인 부채비율 임계치는 자금 종류와 연도별 공고에 따라 다릅니다. 일률적인 숫자가 있는 것이 아니므로, 신청하시려는 자금의 당해 연도 공고문을 직접 확인하셔야 합니다. 인터넷에 떠도는 수치를 그대로 적용하면 어긋납니다.신고매출과 실제 매출의 괴리또 하나 자주 놓치는 지점입니다. 심사는 제출된 세무 신고자료를 근거로 합니다. 부가가치세 과세표준이나 소득세·법인세 신고 내용이 실제 사업 규모를 반영하지 못하면, 한도가 낮게 잡히거나 부결로 이어집니다.평소 신고를 보수적으로 해 온 사업장일수록 이 격차가 큽니다. 신청 시점에 와서는 손쓸 수 없습니다.준비 서류- 사업자등록증- 부가가치세 과세표준증명, 소득세·법인세 신고자료 (매출 증빙)- 소상공인확인서 (중소기업현황정보시스템)- 국세·지방세 완납증명- 재무제표 또는 표준재무제표증명이 서류들은 "발급만 받으면 되는 것"이 아닙니다여기가 핵심입니다. 완납증명이나 사업자등록증은 신청 직전에 떼면 됩니다. 그러나 재무제표에 담기는 숫자는 결산 단계에서 이미 결정됩니다.부채비율이나 자본 상태에 문제가 있다면 결산을 마치기 전에 손을 써야 합니다. 신청서를 쓰는 시점에는 바꿀 수 없습니다. 신청 서류를 준비하기 전에 재무제표부터 보는 것이 순서인 이유입니다.실제로 있었던 정비 사례자본잠식 상태로 정부과제 심사에서 반복 탈락하던 중소제조업체의 결산 구조를 검토한 적이 있습니다. 재무비율에 영향을 주는 계정 처리를 정비하고 자본 항목을 조정한 뒤 다음 신청에서 선정으로 이어졌습니다.물론 재무 정비가 선정을 보장하지는 않습니다. 기술성과 사업성 평가가 별도로 있고, 그쪽이 주된 심사 항목입니다. 다만 재무에서 먼저 걸러지면 그 평가를 받아볼 기회 자체가 없습니다.화성·동탄 지역 제조업의 경우동탄 테크노밸리와 지식산업센터 일대의 제조·IT 법인은 설비투자 비중이 커서 부채비율이 높게 잡히기 쉽습니다. 반도체 관련 장비·부품업체는 특히 그렇습니다. 매출이 늘고 있어도 재무비율만 보면 불리해 보이는 구간이 생깁니다.이런 경우 차입금의 성격 구분, 리스 회계처리, 자본적 지출과 수익적 지출의 구분 같은 결산 단계의 판단이 비율을 좌우합니다.같은 실적이라도 결산을 어떻게 마무리하느냐에 따라 심사에서 보이는 그림이 달라집니다.정리1. 정책자금·정부과제는 재무제표에서 먼저 걸러집니다**--2. 임계치는 공고문마다 다르므로 당해 연도 공고를 직접 확인해야 합니다3. 재무비율에 문제가 있다면 결산 전에 판단해야 합니다4. 신고매출이 실제 사업 규모를 반영하는지 미리 점검해야 합니다신청을 계획하고 계신다면, 서류 목록을 챙기기 전에 직전 사업연도 재무제표를 먼저 펼쳐 보시기 바랍니다.

[상생임대]주택 취득하면서 전 소유자와 임대차계약 체결한 경우직전임대차계약 해당여부(상황에 따라 다름)(직전임대차계약 해당되지 않는 경우)매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 체결한임대차계약이 직전임대차계약에 해당하는지사전-2026-법규재산-0087등록일자 : 2026.04.30.생산일자 : 2026.03.16.요지주택 매매계약을 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 주택 취득(잔금 청산) 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이,1세대가 주택을 취득하는 매매계약 체결 이후주택 취득 전에 매수인이 임대인이 되고 전 소유자(매도인)가 임차인이 되는 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우,해당 계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항에 따른 직전임대차계약에 해당하는지 여부에 관하여는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.)를 참조하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택 취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3의 “직전임대차계약”에 해당하는지 여부(제1안) 직전임대차계약에 해당(제2안) 직전임대차계약에 해당하지 않음[회신내용]제2안이 타당합니다.1. 사실관계○ ’21.06.26. 서울 마포구 A주택 취득 계약 체결(잔금일 : ’22.2.28.)○ ’21.09.11. 1차 임대차계약 체결 - 임대기간 : ’22.2.28. ~ ’24.2.27., 임대보증금 : 1,050백만원 * 특약사항으로 매도인이 보증금 10.5억원에 2년간 전세 거주○ ’23.11.04. 2차 임대차계약 체결 - 임대기간 : ’24.2.28. ~ ’26.2.27., 임대보증금 : 900백만원○ ’26.2.27. A주택 양도 예정2. 질의내용○매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 양수인이 임대인으로서 전 소유자(매도인)와 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대차 기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우, - 해당 계약이 상생임대주택 특례의 직전임대차계약에 해당하는지 여부(직전임대차계약 해당되는 경우)주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와체결한 임대차 계약이 직전 임대차계약에 해당하는지 여부서면-2022-법규재산-4083 [법규과-3154]등록일자 : 2022.11.18.생산일자 : 2022.11.02.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와 체결한 임대차 계약을 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것임회신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.사실관계○ 2020.xx.xx. A주택 취득 계약 *매도인이 임차인으로 A주택에 거주하는 조건으로 매매계약○2021.xx.xx. A주택 취득하면서 임차인과 임대차계약 체결, 임대개시- 1년 6개월 이상 임대한 후인 2022.xx.xx. A주택 임차인(매도인) 사망○ 2022.xx.xx. 임차인의 상속인에게 임대보증금 반환○ 22.xx월 이후 임대차계약 체결 예정2. 질의내용○ 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하는 임대차계약을 체결하는 경우,- 당해 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 직전 임대차계약에 해당하는지 여부주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 체결한 임대차계약이직전임대차계약에 해당하는지서면-2023-부동산-1332 [부동산납세과-2401]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.10.13.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 임대차계약 계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우 직전임대차계약에 해당함회신귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02” 를 참고하시기 바랍니다.○ 서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’20.5.1.A주택 취득계약*체결*매도인이 임차인으로 거주 및 임대보증금 제외한 잔금 지급 조건-’20.5.27.A주택 취득하면서 전소유자와 임대차계약 체결-’22.5월기존 임차인과 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 체결2. 질의내용 - 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하여 주택을 취득한 날 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결한 경우,「소득세법시행령」제155조의3 상생임대주택 특례의 직전 임대차계약으로 볼 수 있는지도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

원글출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224367865212원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,부동산세금을 전문으로 하는세무컨설팅 세로움입니다.8월 3일 정부가「2026년 세제개편안」 「2026년 세법개정안」을 발표했습니다.이번 개편안에는장기보유특별공제, 다주택자 양도소득세 중과, 일시적 2주택 특례, 상생임대주택 특례 등 부동산 양도소득세와 관련된 중요한 변화가 다수 포함되어 있습니다.개정안이 원안대로 시행될 경우 주택의 보유·거주 형태에 따라 양도소득세 부담이 크게 달라질 수 있으며, 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.오늘은 2026년 부동산 세제개편안 가운데 양도소득세 관련 주요 개정 내용을 사례별 예상 세액과 함께 살펴보겠습니다. 개정되는 내용마다 납세자분들의 상황을 고려하여 세액 계산 및 간단한 코멘트를 달아두었으니 결정에 참고하시면 될 것 같습니다.[2026년 세제개편안]첨부파일2026년 세제개편안 상세본.hwpx파일 다운로드※ 이번 세제개편안은 정부 발표 및 입법예고 단계의 개정안입니다. 향후 국회 심의와 시행령 개정 과정에서 세부 내용이나 시행 시기가 달라질 수 있으므로 실제 의사결정 전에는 확정된 법령을 다시 확인해야 합니다.2026년 세제개편안 부동산 세재개편 중종합부동산세와 기타 부동산 세금은 2편에서 따로 설명드리겠습니다.1. 장기보유특별공제 개편(56~59페이지)정부는 주택에 대한 장기보유특별공제를실거주 중심으로 전면 개편할 예정입니다.명칭 변경 및 부동산 종류에 따른 제도 이원화(56페이지)1세대 1주택자주택 공제방식 및 공제율 변경(57페이지)다주택자공제방식 및 공제율 변경(58페이지)장기거주 소득공제공제한도신설(59페이지)제도의 명칭이 변경하고, 주택과 주택 외 부동산의 공제제도를 이원화하고, 주택의 경우 보유기간에 따른 공제는 단계적으로 축소하고 거주기간에 따른 공제를 확대합니다.<1> 명칭 변경 및 부동산 종류에 따른 제도 이원화(56페이지)- 현행 : 부동산 종류와 관계없이 모두 ‘장기보유특별공제’- 개정 후 : 주택과 조합원 입주권은 ‘장기거주 소득공제’ / 토지와 주택 외 건물은 ‘장기보유 소득공제’현재는 부동산의 종류와 무관하게 모두 장기보유특별공제라고 부르고 있지만, 개정 후에는 주택과 조합원 입주권은 ‘장기거주 소득공제’, 그 외 부동산은 ‘장기보유 소득공제’라는 명칭으로 이원화됩니다. 주택에 대해서는 단순히 오래 보유했다는 사실보다 실제로 거주한 기간을 중심으로 세제 혜택을 부여하겠다는 취지입니다.부동산 중 주택과 조합원입주권은 보유기간이 아닌 실제거주기간을 기준으로 공제받을 수 있고, 그 밖의 부동산은보유기간을 기준으로 공제받습니다. 그동안에는 공제 기준이 달랐음에도 모두 ‘장기보유특별공제’라는 동일한 명칭을 사용해 왔는데, 이번 이원화를 통해 명칭이 직관적으로 변경된 것 같습니다.<2> 1세대 1주택자 주택 공제방식 및 공제율 변경(57페이지)1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 경우 적용받는 장기보유특별공제율은 다음과 같이 변경될 예정입니다.- 현행 : 보유기간*4%(최대40%) + 거주기간*4%(최대40%)- 개정 후 : 27년 유지, 28년과 29년 아래와 같이 변경현재는 보유기간 1년당 4%(최대10년) + 거주기간 1년당 4%(최대10년)로 10년 이상 보유 및 거주한 경우 최대 80%의 공제를 적용받습니다.이번 개정안은 1세대 1주택자의 최대 공제율 80%는 유지하되,보유기간에 대한 공제를 단계적으로 축소하고 거주기간에 대한 공제를 확대하는 방식입니다.2027년에는 현행 제도를 그대로 유지하지만, 2028년에는 보유기간 공제율이 연 2%로 낮아지고 거주기간 공제율은 연 6%로 높아집니다. 2029년부터는 보유기간에 따른 공제가 완전히 폐지되고, 실제 거주기간에 대해서만 연 8%, 최대 80%의 공제를 적용합니다.따라서 주택을장기간 보유했더라도 실제 거주기간이 짧다면 2029년 이후 양도소득세 부담이 크게 증가할 수 있습니다. 반대로 장기간 실제로 거주한 1세대 1주택자는 현재와 동일하게 최대 80%의 공제율을 적용받을 수 있습니다.[세액비교]- 양도가 : 20억원- 취득가 : 10억원- 보유기간 10년 / 거주기간 3년- 1세대 1주택자구분26년27년28년29년양도차익10억원10억원10억원10억원공제율52%52%38%24%양도소득세약 5,500만원약 5,500만원약 8,000만원약 1억원10년 동안 보유하고 3년 동안 거주한 1세대 1주택자가 10억원에 취득한 주택을 20억원에 양도하는 경우를 가정해 보겠습니다.예상 양도소득세는 2027년까지 약 5,500만원이지만, 2028년에는 약 8,000만원, 2029년에는 약 1억원으로 증가합니다.거주기간이 짧은 1주택자는 현행과 비교해 양도소득세가 최대 두 배 가까이 늘어날 수 있는 것입니다. 현재 1주택을 장기간 보유하고 있으나 거주기간이 짧고, 앞으로도 추가로 거주할 계획이 없다면 2027년과 2028년의 예상 세액을 비교해 양도 시기를 검토할 필요가 있습니다.특히양도차익이 크거나 향후 보유가치가 높지 않다고 판단되는 주택이라면 세법이 다시 개정될 가능성만을 기대하기보다는, 확정된 세액 차이를 기준으로 의사결정하는 것이 좋을 수 있습니다.<3> 다주택자 공제방식 및 공제율 변경(58페이지)다주택자에게 적용되는 일반 장기보유특별공제도 보유 중심에서 거주 중심으로 변경됩니다.- 현행 : 보유기간*2%(최대30%)- 개정 후 : 27년 유지, 28년과 29년 아래와 같이 변경*28년은 거주공제와 보유공제 중 큰 것을 적용현재는 거주하지 않았어도 보유기간 1년당 2%(최대15년)을 공제하지만, 27년,28년 유예를 거쳐 29년부터는 보유기간에 대한 공제가 폐지되고, 거주기간 1년당 2%(최대15년)의 공제만 적용합니다.다주택자는 주된거주주택 외의 주택에 실제로 거주하기가 현실적으로 쉽지 않습니다.또한 해당 주택에 거주하더라도 1세대 1주택비과세를 받지 못하기 때문에 거주에 따른 세무상 실익이 매우 작습니다.개정안은 2년 이상 거주한 주택에 대해서 거주 기간에 대해서만 공제를 적용하기 때문에 다주택자 분들은주된 주택 외 '장기간 보유'한 주택이 있다면 28년 내 양도하는 것이 좋을 것 같습니다.조정대상지역 소재 다주택자 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 자체가 배제되므로, 해당 주택은 이번 공제방식 변경으로 인한 직접적인 영향이 없습니다.보유 중인 주택이 다주택자 양도소득세 중과 대상인지 여부는 아래 글에 자세하게 설명되어 있으니 참고해주세요https://blog.naver.com/highyes_tax/224180098762[부동산전문 세무사]다주택자 양도세 중과, '4가지'만 체크하면 피할 수 있습니다. 5월 10일부터 시작되는 세금폭탄을 똑똑하게 피하는 방법안녕하세요, 부동산세금과 자산컨설팅을 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다. 26년 5월 10일 다주택자 ...blog.naver.com[세액비교]- 양도가 : 10억원- 취득가 : 5억원- 보유기간 10년 / 거주기간 3년- 양도소득세 중과가 적용되지 않는 다주택자구분26년27년28년29년양도차익5억원5억원5억원5억원공제율20%20%10%6%양도소득세약 1.5억원약 1.5억원약 1.7억원약 1.8억원다주택자의 일반 장기보유공제는 지방주택처럼 양도세 중과 대상이 아닌 주택을 의미합니다. 이런 주택은 조정대상지역 소재 주택과 비교해서 양도차익이 크지 않은 경우가 많습니다. 그리고일반세율이 적용되며, 거주기간이 짧은 경우에도 기본 공제율이 자체가 높지 않기 때문에개정에 따른 양도세 차이는 그리 크지 않습니다.따라서비수도권이나 지방에 주택을 보유한 다주택자 분들은 개정되는 종합부동산세를 함께 검토해보시고 양도시기를 결정하는 것이 좋을 것 같습니다.<4> 장기거주 소득공제 공제한도 신설(59페이지)- 현행 : 공제한도 없음- 개정 후 : 28년20억원 한도, 29년10억원 한도현재 1세대 1주택자가 주택을 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했다면 양도차익의 최대 80%를 별도의 금액 한도 없이 공제받을 수 있습니다.양도차익이 큰 초고가주택일수록 매우 큰 혜택이라고 볼 수 있는데, 80%의 공제를 적용받는 경우 양도소득세의 실효세율은 보통 약 5%정도로 계산됩니다.10억에 샀던 아파트를 50억원에 양도하는 경우 양도세는 약 2.4억원으로 양도차익 40억원에 대한 실효세율이 약 6% 수준입니다. 정부는 이런 혜택이 과도하다고 판단해공제한도를 신설했습니다. 공제한도는 28년 20억원, 29년 이후에는 10억원이 적용됩니다.[세액비교]- 양도가 : 50억원- 취득가 : 10억원- 10년 이상 거주- 1세대 1주택자구분26년27년28년29년양도차익40억원40억원40억원40억원공제한도없음없음20억원10억원양도소득세약 2.4억원약 2.4억원약 4.4억원약 9.4억원실효 양도세율6%6%9%19%10억원에 취득한 주택을 10년이상 보유 및 거주한 후 50억원에 양도하는 경우 현재 양도세는 약 2.4억원으로 실효세율은 6%수준입니다.하지만, 28년에는 공제한도가 20억원, 29년에는 공제한도 10억원이 적용되면서예상 양도세는 '4배 수준'까지 증가하고,실효세율도 약 '20% 수준'까지 높아질 수 있습니다.제가 재개발·재건축을 전문세무사로 서울 주요 정비사업 단지를 담당하면서 그동안 많은 조합원분들을 상담했었는데요, 대부분의 조합원분들이 이와 비슷한 사례였습니다.60세 이상의 고령이시면서 아주 오래전에 낮은 가격으로 주택을 취득하고, 현재는 시세가 40~50억원에 육박하는 경우가 많습니다.이런 경우 구체적으로는향후 상속이 나을지, 일부 증여가 나을지, 양도 후 증여 또는 상속이 나을지를 개별 사실관계에 따라 정확히 비교해봐야겠지만, 양도소득세만 놓고 본다면 27년 이내에 양도하는 것이 좋겠습니다.단계적으로 상속세를 줄여나가는 컨설팅에 대해서 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/224137465440상속세 43억→4.5억(90%절감), 상속세 절세·계산·공제·신고 총정리1. 이번에도 무산된 상속세 개정, 상속세는 10배 증가! 안녕하세요. 세대에 걸친 부의이전, 자산 전반을 컨...blog.naver.com2. 다주택자 양도세 중과 한시적 완화(72페이지)- 현행① 1세대 2주택 : 기본세율(6~45%) + 20%② 1세대 3주택 : 기본세율(6~45%) + 30%- 개정 후① 1세대 2주택 : 기본세율(6~45%) + 5%(27년), 10%(28년)② 1세대 3주택 : 기본세율(6~45%) + 10%(27년) 15%(28년)다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료되었습니다. 이에 따라 26년 5월 10일부터 다주택자 + 조정대상지역 주택을 양도하면장기보유특별공제를 적용받지 못하고, 기본세율에 20%(30%)가 추가되는 양도세 중과세가 적용되고 있습니다.정부는 다주택자의 양도를 유도하기 위해 2027년과 2028년의 중과세율을 한시적으로 완화할 예정입니다.현재 주택 수에 따라 20%, 30% 추가 세율에서 27년은 5%, 10%, 28년은 10%, 15%의 추가 세율이 적용되고, 29년부터는 다시 지금과 같은 20%, 30% 추가 세율이 적용됩니다.[세액비교]- 양도가 : 10억원- 취득가 : 5억원- 다주택자 양도세 중과 적용2주택 보유자구분26년27년28년29년양도차익5억원５억원５억원５억원중과세율기본 ＋ 20%기본 ＋ 5%기본 ＋ 10%기본 ＋ 20%양도소득세약 3억원약2.2억원약 2.5억원약 3억원3주택 보유자구분26년27년28년29년양도차익5억원５억원５억원５억원중과세율기본 ＋ 30%기본 ＋ 10%기본 ＋ 15%기본 ＋ 30%양도소득세약 3.5억원약 2.5억원약 2.7억원약 3.5억원조정대상지역 소재 주택을 보유한 다주택자가 중과세율을 적용받으면서 먼저 처분하는 주택은 통상 주된 거주주택이 아니기 때문에 규모는 그리 크지 않은 경우가 많습니다.양도가 10억원, 취득가 5억원으로 가정하면 2주택자는 최대 8천만원원, 3주택자는 최대 1억원 정도 세액차이가 발생할 수 있습니다.개별 주택의 양도차익이 크지 않다면 세액차이 역시 크지는 않지만, 이번종합부동산세 개정으로 종부세 부담까지 증가하는 경우에는 완화기간을 활용해 양도하는 것도 좋을 것 같습니다.[추가 절세방안]중과 완화기간 내에 주택을 처분할 계획이 있다면 단순한 제3자 매매 외에 다음과 같은 방안도 함께 검토할 수 있습니다.자녀에게 시가보다 낮은 금액으로 양도하는 저가양도자녀에게 직접 증여채무를 함께 이전하는 부담부증여일부 지분을 먼저 증여한 후 나머지 지분 양도배우자 증여 후 장기적인 양도계획 수립(1) 저가양도는 양도소득세 부당행위계산부인, 증여세 과세, 실제 대금지급 여부, 자녀의 자금출처와 토지거래허가구역 규제를 함께 검토해야 합니다.(2) 부담부증여는 채무에 해당하는 부분에 대해 증여자에게 양도소득세가 발생하고, 수증자에게는 증여세와 취득세가 발생합니다.(3) 일반 증여 역시 양도소득세 중과는 적용되지 않지만, 조정대상지역 주택의 증여취득세 중과 여부를 함께 확인해야 합니다.따라서 양도소득세 한 가지만 비교하지 말고 가족 전체의 양도소득세, 증여세 및 취득세를 합산해 가장 유리한 방안을 선택해야 합니다.저가양도와 부담부증여 등을 활용한 절세컨설팅의 자세한 내용은 아래 글을 참고해 주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com3. 일시적 2주택 양도세 비과세 혜택 기간 단축(조정대상지역 소재 주택)(73페이지)- 현행 : 신규주택 취득 후 3년 내 종전주택 양도하면 1세대 1주택 비과세 적용- 개정 후 : 신규주택 취득 후'3년 내' 양도 →'2년 내'양도로 단축*단, 조정대상지역 소재 주택인 경우에만 단축현재 종전주택A를 보유한 세대가 신규주택B를 취득한 후 3년 이내에 A주택을 양도한다면 2주택을 보유했더라도 1주택으로 보아 비과세 등의 혜택을 적용받을 수 있습니다.그러나 26년 10월 1일 양도분 부터는 B주택 취득일 현재 A주택과 B주택이 모두 조정대상지역에 소재하고 있다면 3년이 아닌2년 내에 양도해야 합니다.다만, 경과규정을 두어 26년 8월 3일 이전에 주택·입주권·분양권을 취득했거나, 취득하기 위해 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전의 3년을 적용합니다.[개정 후에도 3년이 적용되는 경우]- B주택 취득일 현재 A주택 또는 B주택이 비조정지역- B주택(입주권,분양권)을 26.8.3. 이전에 취득했거나 게약 체결 + 계약금을 지급한 경우- A주택을 26.9.30.까지 양도하는 경우4. 상생임대주택 양도기간 신설(78페이지)- 현행 : 양도기간 제한 없이 상생임대주택 특례 적용- 개정 후① 26.12.31. 이전 상생임대차계약 종료 : 27.12.31.까지 양도② 27.1.1. 이후 상생임대차계약 종료 : 빠른 날(계약 종료 후 1년이 되는 날, 29.12.31.)까지 양도상생임대주택특례는 다음 요건을 충족한 임대주택에 대해 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 적용시 필요한 2년 거주요건을 면제하는 혜택입니다.직전 임대차계약에 따라 1년 6개월 이상 임대직전 계약 대비 임대료 증가율 5% 이하상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대2026년 12월 31일까지 상생임대차계약 체결현재 상생임대주택은 요건만 충족했다면 양도기간의 제한 없이 혜택을 적용받을 수 있지만,26.10.1. 이후 양도분부터는 '양도기한'이 신설됩니다.상생임대차계약이 26.12.31.까지 종료되는 경우에는 27.12.31.까지 양도해야하고, 27.1.1. 이후 종료된다면 종료 후 1년 이내에 양도해야 합니다.예를 들어 2026년 12월 31일 상생임대차계약을 체결하고 2년 동안 임대했다면 계약 종료일은 2028년 12월 31일입니다. 계약 종료일부터 1년이 되는 날은 2029년 12월 31일이므로, 최대 2029년 12월 31일까지 주택을 양도해야 특례를 적용받을 수 있습니다.따라서 상생임대주택은 앞으로 단순히 임대요건만 확인할 것이 아니라, 계약 종료일과 예정 양도일을 함께 관리해야 합니다.5. 마무리이번 정부의 부동산 세제개편은대부분 혜택을 줄이고 세부담을 늘리는 방향으로 흘러가는 것 같습니다. 앞으로 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 살펴봐야겠습니다.특히 다음에 해당하는 분들은 개정 전후의 예상 세액을 반드시 비교해 볼 필요가 있습니다.장기간 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 1주택자양도차익이 큰 초고가 1주택자실제로 거주하지 않은 주택을 보유한 다주택자조정대상지역에 여러 주택을 보유한 다주택자일시적 2주택 처분기한이 임박한 세대상생임대주택 특례를 적용받을 예정인 임대인개정되는 내용마다 납세자분들의 상황을 고려하여 세액 계산 및 간단한 코멘트를 달아두었으니 결정에 참고하시면 좋을 것 같습니다.양도소득세만 보면 빨리 양도하는 것이 유리해 보이더라도, 종합부동산세, 증여세, 상속세, 취득세와 향후 주택가격 전망까지 함께 고려하면 결론이 달라질 수 있습니다.양도세뿐만 아니라 여러 요인들을 함께 고려한다면 이번 부동산 세법 개정에도 현명하게 대처할 수 있을 것입니다.2026년 세제개편안 부동산 세재개편 중 종합부동산세와 기타 부동산 세금은 2편으로 설명드리겠습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산 세금&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.

[부가가치세]구독회원 배달비 공제액의 매출에누리 해당 여부(해당함)요지배달 플랫폼 운영사가 약관에 따라 판매회원 수수료에서 공제해 준 구독회원 배달비 상당액은 부가가치세법 제29조 제5항 제1호의 매출에누리에 해당하여 부가가치세 과세표준에 포함하지 아니함회신배달 플랫폼 운영사가 판매회원과 구매회원간의 주문･판매 거래를 중개･지원하고 판매회원으로부터 수수료를 지급받는 거래로서, 판매회원과의 이용약관에 따라 판매회원에 청구할 수수료에서 구매회원 중 구독회원 주문 건에 대한 배달비 상당액을 공제하여 정산하는 경우, 해당 공제액은 용역 공급 조건에 따라 통상의 대가에서 직접 깎아주는 금액으로서 부가가치세법 제29조 제5항 제1호의 ‘매출에누리’에 해당하여 질의법인의 부가가치세 과세표준에 포함하지 아니함상세내용1. 사실관계○신청인은 ○○웹사이트 또는 모바일 애플리케이션을 통해 모바일 앱 이용자(이하 ‘구매회원’)와 음식점(이하 ‘판매회원’)간 음식 주문･판매 중개 서비스(이하 ‘○○서비스’)를 제공함-신청인은 ○○서비스에 대한 대가로 판매회원으로부터 음식가격 대비 일정 요율의 서비스 이용료(이하 ‘○○서비스 수수료’)를 수취함-음식 배달방식은 Vendor Delivery[VD, 판매회원(음식점)이 선택한 제3자 배달업체가 음식을 배달하는 방식으로 신청인은 구매회원으로부터 배달료를 수취하여 판매회원에게 전달] 및 Own Delivery(OD)의 2가지 유형으로 구분됨○신청인은 구매회원이 월 0,000원(이하 ‘구독료’)을 지불하면 당월 주문 중 건당 최소주문금액(00,000원)이상 주문에 대해 배달료(배달형태 불문)를 전액 할인받을 수 있는 멤버십제도를 운영함-신청인은 멤버십 이용자에게 이용기간 동안 앱 내 안내된 혜택을 제공하는 것을 신청법인이 멤버십 이용자에게 부가가치세 과세대상 용역을 제공하는 것으로 보아,-구독료 수취 시점에부가가치세법 제36조에 따른 영수증을 발급하고 그 구독료에 대한 부가가치세를 신고･납부하고 있음○멤버십에 가입한 구매회원들에 대한 배달료 할인액은 신청법인이 전액 부담, 즉 구매회원은 배달료를 제외한 음식 대금만을 지급하고-신청인은 VD배달료 상당액을 신청법인이 판매회원으로부터 수취하는 ○○서비스 수수료에서 차감하는 방식으로 정산2. 질의내용○신청인이 ○○수수료에서 차감·정산하는 방식으로 멤버십 가입 회원에게 제공한 ‘VD배달료 할인액’이 부가세법상 매출에누리로 보아, 해당 수수료의 공급가액에서 차감할 수 있는지 여부3. 관련법령○부가가치세법§29 (과세표준) ①재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.③제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.6.외상거래, 할부거래, 대통령령으로 정하는 마일리지 등으로 대금의 전부 또는 일부를 결제하는 거래 등 그 밖의 방법으로 재화 또는 용역을 공급하는 경우: 공급 형태 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 가액⑤ 다음 각 호의 금액은 공급가액에 포함하지 아니한다.1.재화나 용역을 공급할 때 그 품질이나 수량, 인도조건 또는 공급대가의 결제방법이나 그 밖의 공급조건에 따라 통상의 대가에서 일정액을 직접 깎아 주는 금액 ⑥사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 지급하는 장려금이나 이와 유사한 금액 및 제45조제1항에 따른 대손금액(貸損金額)은 과세표준에서 공제하지 아니한다.○부가가치세법 시행령§61 (외상거래 등 그 밖의 공급가액의 계산) ①법 제29조제3항제6호에서 "대통령령으로 정하는 마일리지 등"이란 재화 또는 용역의 구입실적에 따라 마일리지, 포인트 또는 그 밖에 이와 유사한 형태로 별도의 대가 없이 적립받은 후 다른 재화 또는 용역 구입 시 결제수단으로 사용할 수 있는 것과 재화 또는 용역의 구입실적에 따라 별도의 대가 없이 교부받으며 전산시스템 등을 통하여 그 밖의 상품권과 구분 관리되는 상품권(이하 이 조에서 "마일리지등"이라 한다)을 말한다. ②법 제29조제3항제6호에서 "대통령령으로 정하는 가액"이란 다음 각 호의 구분에 따른 가액을 말한다.9. 마일리지등으로 대금의 전부 또는 일부를 결제받은 경우(제10호에 해당하는 경우는 제외한다): 다음 각 목의 금액을 합한 금액가. 마일리지등 외의 수단으로 결제받은 금액나.자기적립마일리지등[당초 재화 또는 용역을 공급하고 마일리지등을 적립(다른 사업자를 통하여 적립하여 준 경우를 포함한다)하여 준 사업자에게 사용한 마일리지등(여러 사업자가 적립하여 줄 수 있거나 여러 사업자를 대상으로 사용할 수 있는 마일리지등의 경우 다음의 요건을 모두 충족한 경우로 한정한다)을 말한다. 이하 이 항에서 같다] 외의 마일리지등으로 결제받은 부분에 대하여 재화 또는 용역을 공급받는 자 외의 자로부터 보전(補塡)받았거나 보전받을 금액1)고객별ㆍ사업자별로 마일리지등의 적립 및 사용 실적을 구분하여 관리하는 등의 방법으로 당초 공급자와 이후 공급자가 같다는 사실이 확인될 것2)사업자가 마일리지등으로 결제받은 부분에 대하여 재화 또는 용역을 공급받는 자 외의 자로부터 보전받지 아니할 것10.자기적립마일리지등 외의 마일리지등으로 대금의 전부 또는 일부를 결제받은 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 공급한 재화 또는 용역의 시가(제62조에 따른 금액을 말한다)가.제9호나목에 따른 금액을 보전받지 아니하고 법 제10조제1항에 따른 자기생산ㆍ취득재화를 공급한 경우나.제9호나목과 관련하여 특수관계인으로부터 부당하게 낮은 금액을 보전받거나 아무런 금액을 받지 아니하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 경우도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

“회계사님, 보상협의요청서를 받았는데요. 우선 계약하고 나서 양도소득세 상담을 받아도 될까요?”보상협의요청서를 받으셨다고요?잠시만요. 아직 계약하시면 안 됩니다.보상협의요청서는 사업시행자가 토지소유자에게 다음과 같이 제안하는 공식 문서입니다.“이 금액으로 토지와 건물을 넘겨주십시오.”이제부터 토지소유자는 사업시행자가 제시한 보상금액과 조건을 확인하고, 그 제안을 받아들여 협의보상계약을 체결할 것인지 아니면 수용재결 절차로 갈 것인지 결정해야 합니다.그런데 많은 분이 보상협의요청서를 받으면 보상금 총액이 얼마인지만 확인합니다.보상금액이 예상보다 많으면 기분 좋게 계약하고, 적으면 무조건 수용재결을 신청하려고 합니다.하지만 보상금 총액만 확인하셨다면 보상협의요청서의 절반만 보신 것입니다.계약하기 전에는 보상금뿐 아니라 예상 양도소득세와 실제로 내 통장에 남는 금액까지 함께 확인해야 합니다.1. 필지별 보상금액이 적정한지 확인하세요가장 먼저 필지별 보상금액을 확인해야 합니다.여러 필지를 보유하고 있다면 전체 보상금액만 보지 말고 각 필지가 얼마로 평가되었는지를 따로 살펴보시기 바랍니다.비슷한 위치에 있는 토지인데도 특정 필지만 유독 낮게 평가되었거나, 토지의 이용 상황과 장점이 제대로 반영되지 않은 것으로 보일 수 있습니다.이럴 때는 단순히 보상금이 적다고 생각하는 데서 그치지 말고 사업시행자에게 정보공개를 청구하여 감정평가 내역을 받아보는 것이 좋습니다.감정평가 내역을 확인하면 다음과 같은 내용을 살펴볼 수 있습니다.필지별 적용단가토지의 이용 상황도로와의 접근조건형상과 고저비교표준지와 보상선례개별요인 비교 내용지장물의 평가내역유독 낮게 평가된 필지가 있다면 그 이유부터 확인해야 합니다.2. 감정평가 내역을 검토한 뒤 수용재결 여부를 결정하세요정보공개를 통해 받은 감정평가 내역은 보상 경험이 있는 전문가와 함께 검토하는 것이 좋습니다.그리고 검토 결과를 바탕으로 협의보상계약을 체결할 것인지, 수용재결로 갈 것인지 결정해야 합니다.다만 수용재결을 신청한다고 해서 보상금이 반드시 올라가는 것은 아닙니다.수용재결을 진행하면 시간이 더 걸리고 감정평가 및 법률대리 등에 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 보상금이 기대했던 만큼 증액되지 않을 가능성도 있습니다.따라서 모든 토지를 수용재결로 보내는 것이 정답은 아닙니다.그렇다고 아무런 검토 없이 모든 필지에 대해 협의보상계약을 체결하는 것도 정답은 아닙니다.필지별 평가내용과 증액 가능성, 추가 비용과 소요기간을 따져서 일부 필지는 협의보상을 선택하고, 문제가 있다고 판단되는 필지는 수용재결을 검토할 수도 있습니다.전부 수용재결로 가는 것도, 전부 협의보상을 선택하는 것도 반드시 정답은 아닙니다.3. 진짜 중요한 기준은 ‘내 통장에 얼마가 남는가’입니다보상금이 높게 나오는 것은 분명 중요합니다.하지만 토지소유자 입장에서 진짜 중요한 기준은 따로 있습니다.세금을 모두 내고 내 통장에 실제로 얼마가 남느냐입니다.보상금이 조금 높더라도 세금이 크게 발생하면 실제로 남는 돈은 예상보다 적을 수 있습니다.반대로 보상금액 자체는 같더라도 보상 시기와 보상방법, 소유관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 세후 수령액이 달라질 수 있습니다.따라서 보상계약을 체결하기 전에 예상 양도소득세부터 계산해 봐야 합니다.특히 다음 사항을 함께 검토해야 합니다.토지와 건물의 예상 양도소득세공익사업용 토지 등에 대한 감면 가능 여부현금보상과 채권보상의 세금 차이연도별 분할보상 가능 여부와 효과상속토지의 취득가액자경농지 감면 등 추가 감면 가능성다른 부동산 양도계획과의 관계보상금을 받은 뒤 가족에게 분배할 때 발생할 수 있는 증여세양도소득세 상담은 보상계약이 끝난 뒤 신고할 때 받는 것이 아니라, 계약을 체결하기 전에 받는 것이 더 중요합니다.계약한 뒤에는 바꿀 수 없는 선택이 많기 때문입니다.4. 개인별 상황에 맞는 보상전략을 세우세요예상세금을 계산했다면 그다음에는 개인별 상황을 바탕으로 보상전략을 세워야 합니다.검토할 수 있는 대표적인 사항은 다음과 같습니다.연도별로 나누어 보상받을 것인가보상대상 토지가 여러 필지라면 계약과 양도 시기를 연도별로 나누는 방법을 검토할 수 있습니다.양도소득세는 누진세 구조이므로 양도차익이 한 해에 몰리는 경우와 여러 해에 나누어 발생하는 경우의 세금이 달라질 수 있습니다.또한 공익사업용 토지에 대한 양도소득세 감면한도도 함께 검토해야 합니다.보상 전에 사전 증여를 할 것인가배우자나 자녀에게 토지지분을 미리 증여한 뒤 각자 보상금을 받는 방법도 검토할 수 있습니다.다만 단순히 양도소득세가 줄어든다는 이유만으로 결정해서는 안 됩니다.증여세와 취득세, 등기비용, 양도소득세 이월과세, 실제 보상금 귀속 및 가족 간 재산관계까지 함께 살펴봐야 합니다.보상계약을 체결한 뒤에는 사전 증여라는 선택 자체가 어려워질 수 있으므로 계약 전에 검토해야 합니다.부재지주라면 어떤 채권을 선택할 것인가부재부동산 소유자에 해당하면 보상금의 일부를 채권으로 받아야 할 수 있습니다.이때 일반채권을 받을지, 만기보유 특약채권을 선택할지 결정해야 합니다.만기보유 특약채권은 양도소득세 감면율이 높을 수 있지만 일정 기간 현금화하기 어렵습니다.일반채권은 비교적 빠르게 매도할 수 있지만 시장가격에 따라 할인손실이 발생할 수 있고 감면율도 달라집니다.따라서 감면율만 보지 말고 생활자금과 다른 투자계획, 금융소득 및 건강보험료 문제까지 함께 검토해야 합니다.이런 선택 하나로 세금과 실제 수령액이 수천만 원 차이 날 수 있습니다.보상금액이 크다면 그 차이가 수억 원에 이를 수도 있습니다.5. 계약 전에 개별 상담을 받아보세요보상협의요청서를 받았다면 바로 계약부터 하지 마십시오.먼저 보상내역을 토지보상 경험이 있는 전문가에게 보여주고, 전화상담이라도 개별적으로 받아보는 것이 좋습니다.주민설명회나 대책위에서 들은 내용은 전체적인 보상절차와 공통적인 세금 문제를 이해하는 데 도움이 됩니다.하지만 보유한 필지와 취득시기, 거주지, 가족관계, 다른 부동산의 보유 및 양도계획은 사람마다 다릅니다.다른 사람에게 유리한 보상방법이 나에게도 반드시 유리한 것은 아닙니다.계약은 하루면 끝나지만, 후회는 몇 년 갑니다.보상협의요청서를 받은 시점은 단순히 계약서에 도장을 찍기 위한 단계가 아닙니다.보상금의 적정성과 수용재결 가능성, 세금 및 가족의 자금계획을 마지막으로 점검할 수 있는 중요한 시점입니다.Q. 그런데 AI에서는 세금이 별로 나오지 않는다고 하던데요?AI는 일반적인 세법과 보상절차에 관한 정보를 알려줄 수 있습니다.하지만 토지보상 세금은 개인별 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.같은 사업지구에 있는 비슷한 토지라도 다음 사항에 따라 세금이 달라집니다.토지의 취득시기와 취득원인실제 취득가액과 증빙자료사업인정고시일현금·채권·대토 등 보상방법재촌·자경 및 부재지주 여부상속이나 증여 여부양도 시기와 다른 부동산의 양도내역보상금의 최종 귀속자적용할 수 있는 세액감면과 감면한도AI가 계산한 일반적인 결과만 보고 보상계약을 결정하기에는 한계가 있습니다.정답은 항상 고객님의 구체적인 상황 안에 있습니다.보상협의요청서를 받았다면 이것부터 확인하세요마지막으로 정리해 보겠습니다.필지별 보상금액이 적정한지 확인합니다.정보공개를 청구하여 감정평가 내역을 검토합니다.협의보상과 수용재결 중 어느 쪽이 유리한지 비교합니다.계약 전에 예상 양도소득세와 세후 수령액을 계산합니다.연도별 분할, 사전 증여 및 채권 선택 등 개인별 전략을 검토합니다.보상 경험이 있는 전문가에게 개별 상담을 받아봅니다.보상협의요청서는 계약하라는 단순한 안내문이 아닙니다.내 재산을 어떤 방식으로 넘기고, 세금을 얼마나 부담하며, 최종적으로 얼마를 남길 것인지 결정해야 한다는 신호입니다.계약서에 도장을 찍기 전에 보상금과 세금, 향후 자금계획까지 반드시 함께 확인하시기 바랍니다.김태하 회계사는 한국토지주택공사(LH)에서 약 20년간 근무한 경험을 바탕으로, 공익사업에 따른 토지·주택·공장 수용과 보상 관련 세무업무에 집중하고 있습니다.토지보상 세금은 단순히 양도소득세를 계산하는 것으로 끝나지 않습니다. 보상계약 전에 보상 시기와 방법, 현금·채권·대토보상 선택, 사전 증여, 상속지분 정리, 자경농지 감면, 수용재결 및 비거주자 보상 문제까지 함께 검토해야 합니다.특히 고액 보상금은 계약 전에 어떤 구조를 선택하느냐에 따라 실제 세금과 가족에게 남는 금액이 크게 달라질 수 있습니다.김태하 회계사는 LH 근무 경험을 통해 쌓은 공익사업과 보상절차에 대한 이해에 회계·세무 전문성을 더해, 고객의 개별 상황에 맞는 보상 세금과 절세방안을 검토합니다.주요 상담 분야토지·주택·공장 등 공익사업 보상 세금현금보상·채권보상·대토보상 비교보상 전 가족 간 사전 증여와 상속지분 정리공익사업 양도소득세 감면 및 자경농지 감면수용재결·공탁·보상금 증액에 따른 신고비거주자·외국인의 국내 토지보상보상 시기 분산과 가족 전체의 절세구조 검토“세금은 계산이 아니라 구조입니다.”보상계약서에 도장을 찍은 뒤 신고만 맡기는 것이 아니라, 계약 전에 고객에게 가장 적합한 보상방법과 세금구조를 함께 고민하겠습니다.

[양도세, 주택임대사업자]주택임대사업자의 의무임대기간 기산일(시작일)사업자등록일, 실제개시일 중 늦은 날안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택임대사업자는 장기보유특별공제혜택, 양도소득세 중과배제, 양도소득세 감면등의 세제혜택을 적용받을 수 있습니다. 해당 세혜택을 받기 위해서는 의무임대기간을 충족해야 합니다.의무임대기간 판단시 임대기간 기산일(시작일)부터 계산하므로 기산일(시작일)을 파악하는 것이 아주 중요합니다. 단순히 사업자등록일부터 기산하는 것이 아니기 때문에 잘못 판단하시면 주택임대사업자의 세제혜택을 적용받지 못하실 수도 있습니다.민간임대주택법과 국세 세제혜택을 적용받기 위한 의무임대기간 기산일은 아래와 같습니다.<민감임대주택법 기산일 : ❶, ❷중 늦은 날>❶ 지자체 임대사업자등록일❷ 실제 임대개시일<국세 세제혜택 기산일 : ❶,❷,❸ 중 늦은 날>❶ 지자체 임대사업자등록일❷ 세무서 사업자등록일❸ 실제 임대개시일국세(양도세 등)의 세제혜택을 받기 위한 국세 세제혜택의 개시일이 절대적으로 중요할 것이므로 반드시 ❶,❷, ❸ 중 늦은 날로부터 8년 이상인지, 10년 이상인지 등을 확인해보아야 합니다.실제 사례로, 임대사업자 등록 이후 실제 임대개시가 늦었음에도 불구하고 지자체 주택임대사업자 8년 자동말소가 되자마자 임대주택을 팔고, 당연하게도 양도세 신고시 장기보유특별공제 50%를 적용해서 신고를 했다가 양도소득세가 추징당한 사례도 종종 있습니다. 이럴 경우 미납세금 뿐만 아니라, 가산세까지 부담합니다.이처럼 세제혜택을 받지도 못하고, 가산세까지 부과가 될 수 있기때문에 이를 잘 알아두셨다가 적용하시면 될 것입니다. 현재 상황이 복잡하거나 애매하시면 반드시 세무사와 상담 후 의사결정을 하시는 것이 좋습니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

10년 안에 상속이 두 번 일어나면 앞의 상속세 일부를 뒤의 상속세에서 빼줍니다. 상속세 및 증여세법 제30조입니다. 조문 자체는 세 개 항으로 짧지만, 공제액 산식과 한도 규정에서 실제 계산이 갈립니다. 조문을 항별로 그대로 따라가며 정리합니다.1. 제30조 제1항 — 무엇을 공제하는가 상속개시 후 10년 이내에 상속인이나 수유자의 사망으로 다시 상속이 개시되는 경우에는 전(前)의 상속세가 부과된 상속재산(제13조에 따라 상속재산에 가산하는 증여재산 중 상속인이나 수유자가 받은 증여재산을 포함한다) 중 재상속되는 상속재산에 대한 전의 상속세 상당액을 상속세산출세액에서 공제한다.이 한 문장에 요건이 네 개 들어 있습니다. 가. 기간 — 상속개시 후 10년 이내 앞의 상속이 개시된 날부터 뒤의 상속이 개시된 날까지가 10년 이내여야 합니다. 신고일이나 납부일이 아니라 상속개시일, 즉 사망일 기준입니다. 나. 사망한 사람 — 앞 상속의 상속인 또는 수유자 조문은 "상속인이나 수유자의 사망"이라고 적고 있습니다. 앞의 상속에서 재산을 받은 사람이 사망해 그 재산이 다시 넘어가는 구조여야 합니다. 유증을 받은 수유자도 포함되므로 상속인에 한정되지 않습니다. 다. 대상 재산 — 전의 상속세가 부과된 상속재산 앞의 상속에서 상속세가 부과된 재산이어야 합니다. 여기에 괄호로 하나가 더 붙습니다. 제13조에 따라 상속재산에 가산한 증여재산 중 상속인이나 수유자가 받은 것도 포함한다는 부분입니다. 제13조 제1항은 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산과, 5년 이내에 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산을 상속세 과세가액에 가산하도록 하고 있습니다. 이렇게 끌어와 상속세를 물린 증여재산도 이 공제의 대상이 됩니다. 다만 괄호는 "상속인이나 수유자가 받은" 증여재산으로 범위를 좁히고 있습니다. 라. 공제 위치 — 상속세산출세액에서 공제 과세표준에서 빼는 소득공제식이 아니라, 산출된 세액에서 직접 빼는 세액공제입니다.2. 제30조 제2항 — 얼마를 공제하는가제2항은 공제액을 두 단계로 나눕니다. 제1호로 금액을 구하고, 제2호의 공제율을 곱합니다. 가. 제1호 산식 전의 상속세 재상속분의 전의 상속세 과세가액 산출세액 × 재산가액 × ──────────── 전의 상속재산가액 ───────────────────── 전의 상속세 과세가액 분자와 분모에 같은 항목이 반복되어 복잡해 보이지만, 뜯어보면 앞의 상속세 중 이번에 다시 상속되는 몫이 얼마인지를 구하는 비례배분입니다. 여기서 두 가지를 구분해야 합니다.전의 상속재산가액 상속재산 그 자체의 가액전의 상속세 과세가액 상속재산가액에서 제14조의 공과금·장례비용·채무를 빼고제13조의 증여재산을 가산한 금액 이 둘이 같으면 산식의 오른쪽 분수가 1이 되어 계산이 단순해집니다. 그러나 실제로는 채무나 공과금이 있는 경우가 많아 두 값이 갈리고, 그만큼 공제액도 달라집니다. 앞의 상속에서 채무를 많이 공제받았다면 이 부분에서 결과가 크게 변합니다. 나. 제2호 공제율 1년 이내 100% 6년 이내 50% 2년 이내 90% 7년 이내 40% 3년 이내 80% 8년 이내 30% 4년 이내 70% 9년 이내 20% 5년 이내 60% 10년 이내 10% 해마다 10퍼센트포인트씩 체감합니다. 10년을 넘기면 제1항의 요건 자체가 충족되지 않아 공제가 없습니다. 다. 적용 예시 이해를 돕기 위해 채무가 없어 상속재산가액과 과세가액이 같은 경우로 놓습니다. 전의 상속세 산출세액 2억 원 전의 상속재산가액 10억 원 (과세가액도 동일하다고 가정) 재상속분의 재산가액 4억 원 두 상속 사이 기간 1년 8개월 → 2년 이내 90% 2억 원 × (4억 원 ÷ 10억 원) = 8,000만 원 8,000만 원 × 90% = 7,200만 원 이 7,200만 원이 뒤의 상속세 산출세액에서 빠집니다.3. 제30조 제3항 — 공제에는 한도가 있습니다 제1항에 따라 공제되는 세액은 상속세 산출세액에서 제28조에 따라 공제되는 증여세액 및 제29조에 따라 공제되는 외국 납부세액을 차감한 금액을 한도로 한다.계산된 공제액을 무조건 다 빼주지는 않습니다. 산출세액에서 증여세액공제와 외국납부세액공제를 먼저 뺀 나머지가 한도입니다. 제28조 증여세액공제 제13조로 상속재산에 가산한 증여재산에 이미 낸 증여세를 상속세산출세액에서 공제하는 규정입니다. 제29조 외국납부세액공제 외국에 있는 상속재산에 외국 법령으로 상속세를 부과받은 경우 그 금액을 공제하는 규정입니다.따라서 공제 순서는 증여세액공제와 외국납부세액공제가 먼저이고, 단기 재상속 세액공제는그 뒤에 남은 금액 범위에서 적용됩니다. 앞의 두 공제가 큰 사안이라면 계산상 공제액이나와도 실제로 빼지는 금액은 줄어들 수 있습니다.4. 자주 헷갈리는 지점 가. 기산점은 사망일입니다 10년을 세는 시작과 끝이 모두 상속개시일입니다. 신고기한이나 납부일이 아닙니다. 공제율 구간이 1년 단위로 끊기므로 며칠 차이로 구간이 달라질 수 있습니다. 나. 앞의 상속에서 세금을 냈어야 합니다 공제의 근거가 "전의 상속세가 부과된 상속재산"입니다. 앞의 상속에서 각종 공제로 납부할 세액이 없었다면 이 규정으로 뺄 것도 없습니다. 다. 재산이 그대로 남아 있어야 합니다 조문은 "재상속되는 상속재산"이라고 적고 있습니다. 앞의 상속으로 받은 재산이 뒤의 상속재산에 들어 있어야 하며, 그사이 처분되어 성격이 달라졌다면 재상속분의 재산가액을 어떻게 볼지 따져야 합니다. 라. 신고서에 직접 넣어야 합니다 이 공제는 상속인이 앞의 상속 자료를 제시해 계산해 넣는 항목입니다. 앞의 상속세 신고서와 납부 내역, 그때 물려받은 재산의 목록과 가액이 있어야 산식에 대입할 수 있습니다.5. 빠뜨렸다면 경정청상속세 과세표준 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다(상속세 및증여세법 제67조 제1항). 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월입니다.신고하면서 이 공제를 반영하지 못했다면 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 국세기본법제45조의2 제1항은 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정을 청구할 수 있도록 하고있습니다. 세액공제액이 신고했어야 할 금액에 미치지 못한 경우가 같은 항 제2호에해당합니다.청구를 받은 세무서장은 청구를 받은 날부터 2개월 이내에 결정·경정하거나 그 이유가없다는 뜻을 통지해야 합니다(같은 조 제3항).박성진 세무사 | 세무법인 이움 중앙지점서울 강남구 학동로38길 11, 2층Tel. 02-545-5328 | taxium.c@gmail.com

[양도세]근무상의 형편으로 해외출국 후특별 분양받은 주택의 양도세 비과세 특례 적용여부(불가능함)★참고 : 1세대 1주택 양도세 비과세 적용시, 보유 및 거주기간 제한 없는 경우1. 5년 이상 세대 전원이 거주한 공공임대주택2. 공공사업으로 수용된 경우3. 해외 이주로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도4. 1년 이상 국외 취학, 근무 등으로 세대원 전원 출국 + 출국일 현재 1주택 + 출국일로부터 2년 내 양도5. 취학, 질병요약, 근무 형편으로 세대원 전원이 다른 시, 군으로 이주 + 1년 이상 거주한 거주주택 양도서면인터넷방문상담4팀-1932귀속년도 : 2005등록일자 : 2009.01.02.생산일자 : 2005.10.20.요지근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 후 준공된 아파트를 양도시 보유기간의 제한을 받지 않는 1세대 1주택의 범위에 해당하나 양도하는 주택이 해외로 출국한 이후에 분양받은 주택인 경우에는 그러하지 아니함회신국내에서 신규아파트를 분양받아 중도금 불입 중 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 후 당해 준공된 아파트를 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항 제2호 다목의 규정에 의하여 보유기간의 제한을 받지 않는 1세대 1주택의 범위에 해당되나, 양도하는 주택이 해외로 출국한 이후에 분양받은 주택인 경우에는 위의 적용대상이 되지 아니하는 것입니다.상세내용【내용】- ○○구 ○○동에 주택이 수용되면서 자산의 수용대금과는 별도로 국민주택 규모의 타인에게 양도가 금지되어 있는 아파트 특별분양권을 부여받았습니다.- 위의 특별분양권을 취득한 후 아파트의 계약1개월 전에 1년 이상 해외근무를 필요로 하는 근무상의 형편으로 전세대원이 해외로 출국하였습니다.- 해외 출국 후 아파트의 분양계약을 체결하여 건축비를 불입완료하고 준공된 아파트를 양도하고자 합니다.【질의】위의 아파트를 양도하는 경우소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호다목의 규정에 의거 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 양도소득세가 비과세 되는지요?도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

'이 집을 자녀에게 물려주고 싶은데, 증여세가 얼마나 나올까?' 전세 보증금이 낀 집을 가진 부모님이라면 한 번쯤 검색해 보셨을 겁니다.검색하다 보면 꼭 만나는 단어가 부담부증여입니다. 뜻은 금방 나오는데, 세금이 줄어든다는 말과 오히려 손해라는 말이 같이 나와 헷갈리기 쉽습니다.이 글은 뜻 정리에서 멈추지 않습니다. 인터넷과 AI로 다 알아보고 오신 아버님 한 분이 상담에서 결정을 두 번 바꾼 과정을, 실제 계산 숫자를 깔고 그대로 보여드립니다.부담부증여란 무엇인가요?부담부증여란 집이나 건물을 물려주면서, 그 재산에 딸린 빚까지 함께 넘기는 증여를 말합니다. 여기서 빚은 보통 전세보증금이나 주택담보대출입니다.받는 사람은 재산과 빚을 세트로 받는 셈입니다. 그래서 증여세는 재산 전체가 아니라 빚을 뺀 나머지 금액에만 매겨집니다(상속세 및 증여세법 제47조). 시가 5억 원 빌라에 전세보증금 3억 5천만 원이 낀 경우, 증여세 계산 대상은 5억 − 3억 5천 = 1억 5천만 원입니다.여기에 성년 자녀라면 10년간 5천만 원까지 증여재산공제도 적용됩니다. 공제 한도가 궁금하시다면 증여세 면제한도 정리 글에서 확인할 수 있습니다.여기까지가 검색하면 나오는 내용입니다. 그런데 이걸 전부 알고 오신 분이, 상담에서 결정을 두 번 바꿨습니다.부담부증여 세금, 표만 보면 끝난 게임이었습니다지난봄, 주택 두 채를 가진 아버님이 전세 낀 빌라(시가 약 5억 원)를 무주택 아들에게 물려주려고 상담을 신청하셨습니다. 이미 인터넷과 AI로 다 알아보셨고, 남은 질문은 하나였습니다. "그래서 우리 집은 뭐가 유리한 건지, 확신이 안 서서요."먼저 세 가지 방법의 세금을 전부 계산했습니다(재구성·취득세 제외).방법세금 합계(취득세 제외)단순 증여약 5,800만 원일반 매매약 2,700만 원부담부증여약 1,500만 원5,800만 대 1,500만. 여기까지 보면 답이 정해진 것 같습니다. 아버님도 그렇게 생각하셨고, 인터넷에서 읽은 글들도 전부 여기서 끝났다고 하셨습니다.부담부증여 세금은 왜 하나가 아니라 셋인가요?그런데 부담부증여는 세금이 하나가 아니라 셋입니다. 위 표에는 아직 하나가 덜 들어갔습니다.세금누가 내나무엇에 매겨지나증여세받는 사람(자녀)재산가액에서 빚을 뺀 부분양도소득세주는 사람(부모)넘긴 빚만큼 '판 것'으로 보는 부분취득세받는 사람(자녀)취득 전체(빚 부분과 증여 부분의 세율이 다름)빚을 넘기는 부분을 세법은 '유상으로 판 것'과 같게 봅니다(소득세법 제88조). 그래서 주는 아버님에게 양도소득세가 생기고, 이건 위 1,500만 원에 이미 반영돼 있었습니다.문제는 취득세였습니다. 취득세까지 전부 합치자, 부담부증여와 일반 매매의 차이가 크지 않았습니다.상담 현장에서 가장 자주 보는 오해가 정확히 이 지점입니다. 증여세 계산까지는 다들 해 오시는데, 양도세와 취득세를 넣은 전체 표를 만들어 본 분은 거의 없습니다. 아버님이 여기서 처음으로 결정을 바꾸셨습니다. "그럼 그냥 매매로 하지요."부담부증여의 최종 기준은 세금이 아니라 '당장 현금'이었습니다그런데 표에 한 줄을 더 붙이자 결정이 한 번 더 뒤집혔습니다. 세금 총액이 아니라 거래 시점에 각자 마련해야 하는 현금을 나란히 놓은 줄이었습니다.매매로 하려면 아들이 집값에 해당하는 돈을 실제로 지급해야 합니다. 부담부증여는 전세보증금 3억 5천만 원을 '갚을 의무'로 떠안는 대신, 당장 오가야 하는 현금이 훨씬 적었습니다. 무주택 직장인 아들에게는 이게 결정적이었습니다."부담부증여가 세금이 적게 나와 유리해 보여도, 취득세까지 넣으면 매매와 비슷할 수 있습니다. 숫자를 전부 놓고 비교해야 후회가 없습니다."결정을 두 번 바꾼 건 우유부단해서가 아닙니다. 볼 수 있는 숫자가 늘어날 때마다 답이 실제로 달라졌기 때문입니다. 이런 비교 계산이 실제 상담에서 어떻게 진행되는지는 대표님들이 커넥트를 선택한 이유를 정리한 상담 사례에서 더 보실 수 있습니다.지금 우리 집 상황이 궁금하다면 카카오톡 채널로 세무사에게 바로 물어보기도 가능합니다. 집요한 영업 연락은 드리지 않습니다.커넥트 세무회계는 마포구 동교로에 있는 세무사사무소로, 123개 업종의 세무·회계를 관리하고 있습니다. 담당자, 팀장, 대표세무사로 이어지는 3단계 검수 체계 덕분에 기장 고객의 87%가 서비스를 유지하고 있습니다.부담부증여가 유리한 경우, 다시 생각해야 하는 경우이 사례 하나로 모든 집을 판단할 수는 없습니다. 상담 결과를 일반화하면 이렇게 정리됩니다.이런 경우에 유리한 편입니다.전세보증금이나 담보대출이 실제로 낀 집을 물려주는 경우주는 분의 양도세 부담이 작은 경우(1세대 1주택 비과세에 해당하거나 시세 차익이 적을 때)받는 자녀에게 빚을 갚아 나갈 소득이 있는 경우반대로 이런 경우라면 다시 계산해 봐야 합니다.시세 차익이 커서 양도세가 많이 나오는 경우, 다주택 중과가 적용되는 경우자녀에게 소득이 없어 결국 부모가 빚을 대신 갚게 될 경우취득세까지 합산하면 매매나 단순 증여와 차이가 없는 경우부담부증여가 만능 절세 수단은 아닙니다. 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'에 가깝습니다.부담부증여 전에 꼭 확인할 3가지위 사례의 표를 만들기 전에, 부담부증여가 성립하는지부터 확인합니다. 상담에서 실제로 짚는 순서 그대로입니다.1. 가족 간 빚은 '진짜'라는 입증이 필요합니다세법은 부모 자식 간 부담부증여에서 빚 인수를 일단 인정하지 않는 것으로 추정합니다. 임대차계약서나 대출 서류, 그리고 증여 후 자녀가 자기 소득으로 갚아 나간 기록이 있어야 인정받습니다.국세청은 증여가 끝난 뒤에도 그 빚을 누가 갚는지 확인합니다. 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 봅니다. 가족 간 돈 거래 전반이 걱정된다면 부모 자녀 간 차용증 가이드도 함께 읽어보세요.2. 취득세는 등기 전에 따로 계산해야 합니다이 사례의 반전이 취득세에서 나온 이유가 있습니다. 빚 부분(유상)과 증여 부분(무상)의 세율이 다르고, 2026년부터는 지자체마다 적용 방식에 차이가 있어 예상보다 크게 나온 사례가 있습니다. 등기 전에 반드시 확인하고, 잘못 부과됐다면 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 왜 더 나올 수 있는지와 돌려받는 절차는 부담부증여 취득세 정리 글에서 자세히 확인하세요.3. 10년 안에 팔 계획이라면 신중해야 합니다증여받고 10년 안에 팔면, 세법은 자녀가 아니라 부모가 처음 산 가격을 기준으로 양도세를 계산합니다(이월과세). 차익이 커져 세금이 늘어날 수 있습니다. 다만 자녀가 1세대 1주택 비과세 요건을 채우는 경우라면 결과가 달라질 수 있으니, 매도 계획이 있다면 시점부터 상담하는 것이 안전합니다.이 글의 결론은 '부담부증여를 하세요'가 아닙니다솔직하게 말씀드리면, 저희도 계산 전에는 어느 방법이 유리한지 단정하지 못합니다. 보유 기간, 주택 수, 빚의 성격, 10년 내 사전 증여 이력에 따라 결과가 뒤집히기 때문입니다. 이 아버님처럼 계산 전 예상과 계산 후 결과가 달랐던 상담이 적지 않습니다.부담부증여는 만능 절세 수단이 아니라, 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'입니다. 세금을 성실히 신고하는 것은 기본이고, 법이 정한 범위 안에서 부담을 줄이는 방법을 고르는 것은 부모님의 당연한 권리입니다.핵심 요약What: 부담부증여는 전세보증금·대출 같은 빚과 함께 재산을 물려주는 증여로, 증여세·양도세·취득세 세 가지가 함께 움직입니다.Why: 증여세만 보고 결정하면 이 사례처럼 취득세에서 결론이 뒤집힐 수 있습니다.How: 세 방법의 ①세금 총액과 ②거래 시점 현금, 두 줄짜리 표를 만들어 나란히 비교한 뒤 선택하세요.전문가 한마디: 정답은 방법이 아니라 계산에 있습니다. 우리 집 숫자로 비교하면 답이 보입니다.이 글에 나온 표를 우리 집 숫자로 만들어 보고 싶으시다면, 커넥트 세무회계 무료 상담에서 증여·양도 담당 세무사가 함께 계산해 드립니다. 표만 받아 보고 결정은 천천히 하셔도 됩니다. 서비스 범위가 궁금하시다면 양도·상속·증여 안내를 참고하세요.자주 묻는 질문 (FAQ)Q1. 부담부증여로 넘긴 전세보증금을 제가 실제로 갚아도 증여로 보나요?자녀가 자기 소득이나 본인 명의 대출로 보증금을 직접 돌려준 사실이 입증되면 빚 인수로 인정받을 수 있습니다. 반대로 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 과세됩니다. 커넥트 세무회계에서는 입증에 필요한 서류를 증여 전에 미리 점검해 드립니다.Q2. 부담부증여 받은 집을 10년 안에 팔면 어떻게 되나요?이월과세가 적용되어 부모님이 처음 취득한 가격 기준으로 양도세를 계산하게 될 수 있습니다. 매도 시점과 1세대 1주택 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다. 매도 계획이 있다면 커넥트 세무회계와 시점부터 설계하는 것이 안전합니다.Q3. 결혼을 앞두고 있는데 증여 공제를 더 받을 수 있나요?혼인신고 전후 2년 이내라면 기본 공제 5천만 원에 더해 혼인 증여재산공제 최대 1억 원까지 적용받을 수 있습니다. 부담부증여의 증여 부분에도 적용됩니다. 요건 충족 여부는 커넥트 세무회계 상담에서 확인해 드립니다.Q4. 증여·매매·부담부증여 중 뭐가 유리한지 대략이라도 알 수 없나요?이 글의 사례가 답입니다. 계산 전에는 부담부증여가 압도적으로 유리해 보였지만, 취득세를 넣자 매매와 비슷해졌고, 최종 기준은 현금이 됐습니다. 눈대중 판단이 어려운 이유입니다. 커넥트 세무회계에서는 세 가지 방법을 한 표로 비교해 드립니다.※ 이 글은 2026년 7월 기준 세법과 실제 상담 사례(재구성)를 바탕으로 작성했습니다. 제도가 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.P.S. 세금은 빨리 확인할수록 선택지가 넓어집니다. 등기 전이 가장 좋은 상담 시점입니다.임지원 세무사 | 커넥트 세무회계 대표마포구에서 다양한 업종의 세무·회계 자문을 진행하고 있습니다. 법인전환·양도상속증여·법인컨설팅 영역에서 사업자 대표님들의 의사결정을 돕습니다.문의: 02-6949-6396 |help@taxfirm.co.kr

강남 아파트 증여 세무조사, 지금 이 글을 읽어야 하는 이유 강남 아파트 증여 세무조사 대응은 통지서를 받은 뒤가 아니라, 거래 이전부터 시작해야 합니다. 2026년 현재 국세청은 서울 강남·용산·성동 등 이른바 '한강벨트' 초고가 아파트 거래를 집중 모니터링하고 있으며, 최근 104명 조사에서 731억 원의 탈루 세금을 적발하고 318억 원을 추징한 사례가 공개된 바 있습니다. 부모님 자금으로 집을 샀거나, 다주택 상태에서 비과세를 노린 명의 이전을 고려 중이라면 반드시 이 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다. 국세청이 실제로 적발한 강남 아파트 탈세 유형 2가지 국세청의 부동산 세무조사 결과를 보면, 탈루 유형은 크게 두 가지로 나뉩니다. 단순히 운이 나빠서 걸린 것이 아닙니다. 국세청의 자금 추적 시스템 앞에서는 '이 정도는 괜찮겠지'라는 안일한 판단이 수억 원의 추징세액으로 돌아옵니다. 유형 1. 증여세 탈루 — 외국인 배우자 자금 제공 사례 마포·용산·성동 지역 고가 아파트 2채를 30여억 원에 취득한 B씨는 외국인 배우자로부터 전액을 증여받고도 증여세 신고를 하지 않았습니다. 국세청은 자금출처조사(PCI 시스템)를 통해 해외 계좌에서 유입된 자금 흐름을 추적했고, 결국 증여세 4억 원이 추징되었습니다. 핵심 포인트: 가족으로부터 자금을 받아 부동산을 취득하는 행위 자체는 문제가 없습니다. 문제는 증여세 신고를 누락했다는 점입니다. 배우자 증여는 10년간 6억 원, 직계존속(부모)으로부터의 증여는 10년간 5,000만 원(미성년자 2,000만 원)까지 공제되므로, 공제 한도 초과분에 대해서는 반드시 신고가 필요합니다. 유형 2. 가장매매 — 1세대 1주택 비과세를 노린 명의 이전 사례 2주택자 A씨는 저가 아파트를 지인 명의로 허위 이전한 뒤, 20억 원 상당의 고가 아파트를 1세대 1주택 비과세로 신고했습니다. 그러나 저가 아파트를 다시 돌려받고 명의를 빌려준 대가로 사례금을 지급한 정황이 드러나면서 양도세 10억 원이 추징되었습니다. 여기에 부당과소신고 가산세(최대 40%)까지 더해져 실질 세부담은 훨씬 커졌습니다. 핵심 포인트: '명의만 잠깐 옮겨두면 괜찮다'는 생각은 국세청의 등기·실거래가 교차 분석 앞에서 절대 통하지 않습니다. 가장매매가 적발되면 조세범처벌법상 형사 처벌까지 이어질 수 있습니다. 국세청은 어떻게 강남 아파트 증여를 잡아내는가 2026년 현재 국세청의 세무조사 역량은 과거와 비교할 수 없을 만큼 고도화되었습니다. 구체적으로 활용하는 시스템은 다음과 같습니다. 1. 자금출처조사(PCI 시스템):납세자의 소득·재산 증가액과 소비 지출을 자동 비교 분석해 소명되지 않는 자금을 포착합니다. 부동산 취득 자금의 출처가 소득으로 설명되지 않으면 즉시 조사 대상이 됩니다.2. FIU(금융정보분석원) 연계:고액 현금거래 및 이상 자금이체 내역이 국세청과 실시간으로 공유됩니다. 해외 계좌 자금 유입도 추적 대상입니다.3. 부동산 거래 전산 분석:등기부등본, 실거래가 신고 자료를 교차 검증해 다운계약·가장매매·허위 명의 이전 정황을 자동으로 선별합니다.4. 빅데이터 기반 이상 거래 탐지:취득 시점의 소득 수준, 대출 규모, 이후 자산 변동을 종합 분석해 비정상 거래를 추출합니다. 서류상으로만 그럴듯하게 꾸민 거래는 이 시스템들 앞에서 반드시 드러납니다. 강남 아파트 증여 세무조사 대응 전략 — 국세청 출신 전문가의 접근법 세무법인 아성 한준영 대표세무사는 서울지방국세청 조사4국 출신으로, 국세청이 무엇을 어떻게 들여다보는지 내부 메커니즘을 정확히 파악하고 있습니다. 세무조사 대응은 크게 세 단계로 구분됩니다. 단계 1. 사전 예방 — 취득 전 자금출처 컨설팅 부동산을 취득하기 전에 증여·차입 자금에 대한 신고 전략을 설계하는 것이 가장 비용 효율적인 방어입니다. 증여 공제 한도 활용, 차용증 작성 및 이자 지급 이력 확보, 취득 자금 소명 시뮬레이션 등을 사전에 준비하면 조사 대상 자체가 되지 않을 수 있습니다. 단계 2. 조사 통지 후 대응 — 소명자료 준비 및 범위 방어 세무조사 통지서를 받은 즉시 해야 할 일은 다음과 같습니다. 1. 거래 경위와 자금 흐름 전체를 세무 전문가와 함께 정리합니다.2. 조사 범위(대상 세목·과세기간)를 확인하고 범위 확대를 방지할 논리를 구성합니다.3. 소명자료(계좌 이체 내역, 차용증, 증여계약서, 소득 증빙 등)를 체계적으로 준비합니다.4. 준비 없이 조사관과 대면하지 않습니다. 불필요한 발언이 조사 범위를 확대시킬 수 있습니다. 단계 3. 과세 처분 후 조세불복 이미 추징 처분이 내려졌더라도 절차는 끝나지 않습니다. 이의신청(처분일로부터 90일 이내), 심사청구(국세청), 심판청구(조세심판원) 등의 불복 절차를 통해 과도한 세액을 다툴 수 있습니다. 한준영 대표세무사는 조세심판원 근무 당시 400여 건의 심판 사례를 직접 처리한 경험을 바탕으로, 납세자에게 유리한 선례와 논리를 적극 활용합니다. 자주 묻는 질문 Q. 부모님께 증여받은 돈으로 이미 집을 샀는데, 신고를 못 했습니다. 지금이라도 자진신고하면 도움이 될까요? A. 네, 도움이 됩니다. 국세청 조사 통지 전에 수정신고·기한 후 신고를 하면 가산세를 최대 90%까지 감면받을 수 있습니다. 그러나 조사가 이미 시작된 이후라면 감면 혜택이 크게 줄어듭니다. 자금 수수 시점과 규모에 따라 대응 전략이 달라지므로, 지금 즉시 전문가와 상담해 최적의 신고 시점을 결정하시기 바랍니다. Q. 세무조사 통지서를 받았습니다. 혼자 대응해도 되나요? A. 권장하지 않습니다. 조사관의 질문에 대한 답변 하나가 조사 범위를 의도치 않게 확대시킬 수 있습니다. 특히 강남 아파트 증여·양도 관련 조사는 자금출처, 가족 간 거래, 다주택 이력 등 복합적인 쟁점이 얽혀 있어 국세청 내부 메커니즘을 아는 전문가의 동행이 반드시 필요합니다. Q. 다주택자인데, 과거 명의 이전 거래가 있습니다. 조사 대상이 될 수 있나요? A. 비과세 또는 중과세 배제를 위해 명의를 이전한 이력이 있다면 조사 대상이 될 가능성이 있습니다. 통지서가 오기 전에 거래 이력을 전문가에게 점검받는 것이 훨씬 유리합니다. 조사 통지 이후에는 선택지가 좁아집니다. Q. 이미 증여세 추징 처분을 받았습니다. 금액이 너무 과도한 것 같은데 다툴 수 있나요? A. 가능합니다. 처분일로부터 90일 이내에 이의신청 또는 심판청구를 제기할 수 있습니다. 증여 여부 자체가 불분명하거나, 평가 방법에 이견이 있는 경우, 또는 가산세 산정에 오류가 있는 경우 등 다양한 쟁점으로 불복이 가능합니다. 세무법인 아성은 조세심판원 출신 전문가가 직접 사건을 검토해드립니다. Q. 상담은 어떻게 받을 수 있나요? A. 세무법인 아성은 강남역 신분당선 4번 출구 도보 10분 거리(서울 강남구 역삼로12길 11 아성타워)에 위치하며, 전국 11개 지점 네트워크를 통해 전국 어디서든 동일한 수준의 전문 상담을 받으실 수 있습니다. 카카오톡 채널 또는 홈페이지(stnasung.com)를 통해 지금 바로 문의하세요. 한준영 세무사 주요 경력: 국세청 조사4국 출신, LG에너지솔루션·카카오 등 대기업 세무조사 및 범칙조사 전문 전문 분야: 세무조사, 범칙조사, 조세불복 복잡한 세금 문제, 국세청 현장을 가장 잘 아는 전문가가 해결합니다. --- 세무조사 통보를 받으셨나요? 혼자 대응하지 마세요. 국세청 조사4국 출신, 한준영 세무사가 국세청의 움직임을 가장 잘 압니다. 세무조사 · 범칙조사 · 조세불복, 고객의 이익을 최우선으로 끝까지 함께합니다. 📞 상담 전화: 010-2481-4044 💬 고객센터: 고객센터 바로가기 [클릭]

치과 부가세 신고 전 거래처원장을 꼼꼼히 확인하지 않으면, 실제로 돈을 지출했어도 세금계산서 미수취로 인해 매입세액 공제를 받지 못하거나 신고 오류가 발생할 수 있습니다. 2026년 7월 부가세 신고 시즌을 앞두고, 치과원장님들이 거래처원장에서 반드시 짚어야 할 핵심 체크포인트 5가지를 정리해 드립니다. 거래처원장이 왜 부가세 신고의 핵심 자료인가요? 거래처원장은 치과가 거래처별로 어떤 비용을 얼마나 지출했는지 한눈에 파악할 수 있는 장부입니다. 단순히 '통장에서 돈이 빠져나갔다'는 사실만으로는 세금계산서나 계산서가 제대로 갖춰졌는지 알 수 없습니다. 부가세 신고는 결국 증빙의 싸움입니다. 출금 기록과 증빙이 일치해야 매입세액 공제가 정상적으로 이루어지고, 신고 오류나 가산세 위험도 줄어듭니다. 치과 운영 과정에서 자주 거래가 발생하는 곳은 다음과 같습니다. 1. 치과 재료상2. 기공소3. 장비 업체4. 인테리어 업체5. 광고·마케팅 업체6. 청소·소독·폐기물 업체 이처럼 반복 거래가 많을수록 익숙해져서 증빙 확인을 놓치기 쉽습니다. 바로 그 지점이 신고 오류의 출발점이 됩니다. 거래처원장에서 반드시 확인해야 할 5가지 항목 1. 거래처별 매입 내역과 증빙 대조 거래처원장에서 거래일자, 금액, 지급 여부를 확인한 뒤, 세금계산서·계산서·카드전표·현금영수증 등의 증빙이 실제로 수취되었는지 대조해야 합니다. 예를 들어 재료상에 매달 일정 금액이 나가고 있다면, 해당 금액과 세금계산서 금액이 정확히 일치하는지 반드시 확인하세요. 금액 차이가 조금이라도 생기면 공제 과정에서 문제가 생길 수 있습니다. 2. 세금계산서·계산서 수취 여부 점검 부가세 신고에서 가장 중요한 부분은 증빙 수취 여부입니다. 과세 매입에 해당하는 거래라면 반드시 세금계산서를 수취해야 매입세액 공제가 가능합니다. 아래 체크포인트를 기준으로 점검해 보세요. 1. 거래일자: 이번 부가세 신고 대상 기간(2026년 1월~6월)에 포함되는지 확인2. 거래처 정보: 거래처명과 사업자번호가 증빙과 일치하는지 확인3. 매입 금액: 거래처원장, 통장 출금액, 증빙 금액 세 가지가 모두 맞는지 확인4. 증빙 종류: 세금계산서, 계산서, 카드전표, 현금영수증 중 어떤 증빙인지 확인5. 미지급금: 증빙은 받았지만 아직 지급하지 않은 금액이 있는지 확인 3. 과세·면세 구분이 애매한 진료 항목 별도 확인 치과는 면세사업자라는 인식이 강하지만, 진료 항목에 따라 과세와 면세가 달라집니다. 이 구분을 잘못하면 신고 자체가 뒤틀릴 수 있습니다. 일반적으로 면세로 검토되는 항목은 다음과 같습니다. 1. 충치 치료, 잇몸 치료, 발치 등 일반 치료2. 보철 치료3. 치료 목적의 임플란트 및 교정 진료 반면 과세로 분류될 수 있는 항목은 아래와 같습니다. 1. 치아미백2. 라미네이트3. 잇몸성형술 등 미용 목적 시술 악안면교정술은 치아교정치료 선행 여부 등 세부 조건에 따라 과세 여부가 달라질 수 있어 반드시 별도로 확인해야 합니다. "치과는 다 면세"라는 단순한 판단은 신고 오류로 이어질 수 있습니다. 4. 장비·인테리어·광고비는 더 꼼꼼하게 금액이 크거나 반복 발생하는 항목은 한 번 더 점검이 필요합니다. 장비나 인테리어 비용은 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉘어 지급되는 경우가 많습니다. 각 단계별로 세금계산서가 제때 발급되었는지 확인하지 않으면 공제 누락이 발생할 수 있습니다. 광고비는 매달 반복 지출되다 보니 세금계산서 누락을 가장 많이 놓치는 항목 중 하나입니다. 인터넷 광고, SNS 마케팅, 검색 광고 등 거래처가 여러 곳인 경우에는 각각 증빙이 맞게 수취되었는지 하나씩 대조하는 것이 좋습니다. 5. 세금계산서 발급 시점 확인 세금계산서는 원칙적으로 재화나 용역을 공급한 시점에 발급해야 합니다. 다만 월합산 발급의 경우, 공급일이 속하는 달의 다음 달 10일까지 발급이 가능합니다. 해당 날짜가 토요일·공휴일이면 다음 영업일까지 연장됩니다. 문제는 세금계산서가 늦게 발급되거나 아예 발급되지 않은 경우입니다. 이런 경우 가산세가 부과되거나 매입세액 공제 자체가 불가능해질 수 있습니다. 거래처원장에서 금액만 보지 말고, 발급 일자까지 반드시 함께 확인하세요. 부가세 신고 전 거래처원장 최종 점검 체크리스트 2026년 7월 부가세 신고를 앞두고, 아래 5가지를 최종 점검해 보세요. 1. 거래처별 매입 내역과 통장 출금액이 일치하는지 대조했는가2. 세금계산서·계산서·카드전표·현금영수증 등 증빙이 빠짐없이 수취되었는가3. 과세 진료와 면세 진료 항목을 정확히 구분했는가4. 장비비·인테리어비·광고비의 단계별 증빙 발급 여부를 확인했는가5. 세금계산서 발급 일자가 법정 기한 내에 있는지 확인했는가 재료비, 기공비, 장비비, 광고비처럼 금액이 크거나 반복되는 항목은 신고 전에 반드시 한 번 더 대조하는 습관을 들이시길 권장드립니다. 거래 성격이나 증빙 구분이 애매한 항목이 있다면, 신고 전에 세무 전문가와 함께 확인해 불필요한 오류와 가산세 위험을 줄이세요. 자주 묻는 질문 Q. 통장에서 돈이 빠져나간 기록만 있어도 매입세액 공제가 되나요? A. 아닙니다. 출금 기록만으로는 매입세액 공제가 되지 않습니다. 과세 거래라면 세금계산서를, 면세 거래라면 계산서를 수취해야 공제 또는 비용 처리가 가능합니다. 출금 내역과 증빙을 반드시 대조해 보세요. Q. 치과는 면세사업자인데 부가세 신고를 왜 해야 하나요? A. 치과는 면세와 과세 진료가 혼재된 겸업사업자인 경우가 많습니다. 치아미백, 라미네이트 등 미용 목적 시술은 과세 대상이 될 수 있어, 과세 매출이 조금이라도 있다면 부가세 신고 의무가 발생합니다. 또한 면세사업자도 매입 증빙 정리를 위해 신고가 필요합니다. Q. 세금계산서 발급 기한을 놓치면 어떻게 되나요? A. 법정 기한 내에 발급되지 않은 세금계산서는 지연 발급 가산세(공급가액의 1%) 또는 미발급 가산세(공급가액의 2%)가 부과될 수 있습니다. 또한 매입자 입장에서는 매입세액 공제가 제한될 수 있으므로, 거래처에 제때 발급을 요청하는 것이 중요합니다. Q. 기공비는 세금계산서를 받아야 하나요, 계산서를 받아야 하나요? A. 기공소가 부가세 과세사업자라면 세금계산서를, 면세사업자라면 계산서를 수취해야 합니다. 기공소의 사업자 유형에 따라 증빙 종류가 달라지므로, 거래 전 상대방의 사업자 유형을 확인하고 그에 맞는 증빙을 요청하세요. Q. 거래처원장 정리는 직접 해야 하나요? A. 기장을 맡긴 세무사무소가 있다면, 신고 전에 거래처원장 자료를 공유하고 함께 대조 작업을 진행하는 것이 가장 효율적입니다. 치과 원장님이 직접 모든 항목을 확인하기 어렵기 때문에, 정기적으로 세무 담당자와 소통하며 증빙 현황을 점검하는 루틴을 만드는 것을 권장드립니다. 김동영 세무사 주요 경력: 가업승계 컨설팅, 사내근로복지기금 컨설팅 다수 전문 분야: 병의원, 약국, 이커머스 법과 규정을 준수하면서 현실적이고 효율적인 해법을 제안합니다. --- 세금 문제, 어렵게 생각하지 마세요. 김동영 세무사가 처음부터 끝까지 친절하게 안내해드립니다. 📞 상담 전화: 02-3448-2301 💬 고객센터: 고객센터 바로가기 [클릭]

법인 권리금 거래를 앞두고 '세금계산서를 꼭 발행해야 하나요?'라는 질문을 자주 받습니다. 관행적으로 주고받는 돈이라고 생각하기 쉽지만, 법인 권리금 거래는 부가세·법인세 처리까지 함께 검토해야 하는 복합적인 세무 이슈입니다. 2026년 7월 현재 기준으로, 계약서 작성 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항을 정리해드립니다. 법인 권리금 거래, 부가세 과세 대상인지부터 확인하세요 일반 권리금 거래는 부가세 과세 대상이 될 수 있습니다 법인사업자가 사업상 권리나 영업상 이익을 넘기고 권리금을 수취하는 일반적인 거래라면, 해당 권리금은 부가가치세 과세 대상이 될 수 있습니다. 이 경우 권리금을 받은 법인은 세금계산서 발행 여부를 반드시 검토해야 합니다. 부가세는 공급가액의 10%를 기준으로 계산합니다. 예를 들어 권리금 공급가액이 1억 원이라면 부가세는 1,000만 원이 발생할 수 있습니다. 따라서 계약서 작성 단계에서 권리금이 '부가세 별도'인지, '부가세 포함'인지를 명확하게 기재하는 것이 매우 중요합니다. 계약서에 부가세 포함 여부가 불명확하면, 거래 이후 실제 지급금액과 세금계산서 금액을 두고 분쟁이 발생할 수 있으므로 반드시 사전에 명시해두시기 바랍니다. 세금계산서 미발급 시 가산세 문제가 발생합니다 세금계산서 발급 대상 거래임에도 불구하고 적시에 발급·전송하지 않으면 다음과 같은 문제가 생깁니다. 1. 발급자(권리금을 받은 법인)는 미발급 가산세 문제를 검토해야 합니다.2. 수취자(권리금을 지급한 법인)는 매입세액 공제를 받지 못할 수 있습니다.3. 세금계산서 없이 거래하면 법인세 신고 시 비용 증빙이 불완전해질 수 있습니다. 포괄양수도에 해당하면 부가세 처리가 달라집니다 포괄양수도란 무엇인가요? 모든 권리금 거래가 동일하게 부가세 과세 대상이 되는 것은 아닙니다. 사업장별 권리와 의무 전체가 이전되는 '사업의 포괄양수도'에 해당한다면, 부가가치세 면제 대상이 될 수 있습니다(부가가치세법 제10조 제9항 제2호 참조). 포괄양수도 인정 여부, 계약서 제목만으로는 부족합니다 주의할 점은, 계약서 제목에 '포괄양수도'라고 기재했다고 해서 자동으로 인정되지 않는다는 것입니다. 실제로 다음 요소들이 얼마나 승계되는지에 따라 포괄양수도 해당 여부를 판단합니다. 1. 자산 및 부채의 승계 여부2. 기존 계약관계(임대차, 거래처 등)의 인수 여부3. 종업원 고용 승계 여부4. 영업 기반 및 사업 동일성 유지 여부 거래 실질이 포괄양수도에 해당하는지 여부가 불분명하다면, 계약 전 단계에서 전문가와 반드시 사전 검토하시기 바랍니다. 권리금을 받은 법인 vs 지급한 법인, 세무 처리가 다릅니다 권리금을 받은 법인의 세무 처리 권리금을 수취한 법인은 거래 실질에 따라 해당 금액을 법인의 수익으로 장부에 반영해야 합니다. 일반 과세 거래에 해당한다면 부가세 신고 시 매출세액에 포함하고, 법인세 신고 시에는 익금으로 반영하는 방향을 검토해야 합니다. 권리금을 지급한 법인의 세무 처리 권리금을 지급한 법인은 다음 사항을 순서대로 확인해야 합니다. 1. 적법한 세금계산서를 수취했는지 확인합니다.2. 매입세액 공제 가능 여부를 검토합니다.3. 해당 지급액이 영업권(무형자산)으로 인정될 수 있는지 검토합니다.4. 영업권으로 인정된다면 자산 계상 후 감가상각(상각) 처리 여부를 결정합니다.5. 계약서, 세금계산서, 계좌이체 내역, 평가 근거 자료를 함께 보관합니다. 단, 권리금 지급액이 항상 영업권으로 인정되는 것은 아니므로 지급 근거와 계약서를 꼼꼼히 보관하는 것이 바람직합니다. 법인세 신고까지 마쳐야 권리금 거래가 완전히 마무리됩니다 2026년 기준 법인세율 구조 권리금을 받은 법인은 종합소득세가 아닌 법인세 신고에 해당 수익을 반영해야 합니다. 법인세 신고기한은 사업연도 종료일로부터 3개월 이내입니다. 2026년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도부터 적용되는 영리법인의 법인세율은 다음과 같습니다. 1. 과세표준 2억 원 이하: 세율 10%2. 과세표준 2억 원 초과 ~ 200억 원 이하: 세율 20%3. 과세표준 200억 원 초과 ~ 3,000억 원 이하: 세율 22%4. 과세표준 3,000억 원 초과: 세율 25% 실제 산출세액은 구간별 세율과 누진공제를 함께 적용해야 하므로, 단순히 받은 권리금에 세율을 곱한 금액과 다를 수 있습니다. 정확한 세액은 전문가와 함께 계산하시기 바랍니다. 계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트 권리금 계약 전 아래 항목을 반드시 점검하시기 바랍니다. 1. 권리금 금액과 지급일 확정 여부2. 부가세 포함 또는 별도 여부 명시3. 양도되는 자산과 권리의 범위 확정4. 세금계산서 발행 여부 및 발행 시기 합의5. 계약서, 입금 내역, 장부 금액의 일치 여부 확인6. 포괄양수도 해당 여부 사전 검토 자주 묻는 질문 Q. 법인이 권리금을 받으면 무조건 세금계산서를 발행해야 하나요? A. 반드시 그런 것은 아닙니다. 해당 거래가 부가가치세 과세 대상인지 먼저 확인해야 합니다. 사업의 포괄양수도에 해당하면 부가세 면제가 적용될 수 있으므로, 거래 실질을 먼저 검토한 후 세금계산서 발행 여부를 결정해야 합니다. Q. 계약서에 '부가세 포함'이라고 명시하지 않으면 어떻게 되나요? A. 부가세 포함 여부가 불명확한 경우, 거래 후 실제 지급금액과 세금계산서 금액을 두고 분쟁이 발생할 수 있습니다. 계약서 작성 단계에서 부가세 포함 또는 별도 여부를 반드시 명시하는 것이 중요합니다. Q. 권리금을 지급한 법인은 전액 비용 처리가 가능한가요? A. 권리금 지급액이 영업권(무형자산)으로 인정된다면 일시에 전액 비용 처리하는 것이 아니라 자산으로 계상한 후 감가상각을 통해 분할 처리하는 방식을 검토해야 합니다. 단, 모든 권리금이 영업권으로 인정되는 것은 아니므로 계약서와 지급 근거를 함께 보관하고 전문가와 상담하시기 바랍니다. Q. 포괄양수도로 인정받으려면 어떤 서류가 필요한가요? A. 포괄양수도 해당 여부는 계약서 제목이 아닌 거래 실질로 판단합니다. 자산·부채 목록, 기존 계약관계 인수 증빙, 종업원 고용 승계 관련 서류, 사업 동일성을 입증할 수 있는 자료 등을 준비해두는 것이 좋습니다. Q. 권리금 거래 후 법인세 신고는 언제까지 해야 하나요? A. 법인세 신고기한은 사업연도 종료일로부터 3개월 이내입니다. 예를 들어 12월 결산법인이라면 다음 해 3월 31일까지 신고해야 하며, 권리금 수익은 해당 사업연도 익금에 포함해 신고해야 합니다. 윤대현 세무사 주요 경력: 강남 미용실 프랜차이즈 컨설팅, SOOP(아프리카TV) 베스트BJ 컨설팅, 대학병원 조사대응 전문 분야: 부동산 개발, 미용/헬스, 인플루언서 고객맞춤형 솔루션을 제공하는 세무사로 언제나 최선을 다해 안내해드립니다. --- 세금 고민, 혼자 검색하다 지치셨나요? 윤대현 세무사에게 직접 물어보세요. 간단한 질문도 환영합니다. 📞 상담 전화: 02-3448-2301 💬 고객센터: 고객센터 바로가기 [클릭]

[양도]리모델링 사업으로 다른 동·호수의 주택을 배정받는 것이양도에 해당하는지 여부(양도에 해당하지 않음)서면-2023-법규재산-1877 [법규과-1671]등록일자 : 2026.07.03.생산일자 : 2026.06.29.요지‘세대수 증가형 리모델링’으로 다른 동·호수의 주택을 배정받는 것은 양도에 해당하지 않음회신귀 서면질의의 사실관계와 같이, ｢주택법｣에 따른 리모델링주택조합에 종전주택을 이전하고 같은 법 제2조제25호다목에 따른 ‘세대수 증가형 리모델링’ 으로 같은 법 제67조의 ‘권리변동계획’에 따라 동·호수가 변경된 주택을 배정받은 경우, 「소득세법」제88조제1호에 따른 양도로 보지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계’22. 9.서울시 건축위원회 심의’23. 6.사업계획 승인(행위허가)*주택법§2(25)다목의 ‘세대수 증가형 리모델링’을 가정함(다른 층의 다른 호수 또는 별도 신축동의 호수를 배정받을 예정임)’24. 3.이주 예정’27.10.입주 예정<세대수 증가형 리모델링 후 배정주택 예시>구분리모델링 전 종전주택리모델링 후 배정주택다른 주택으로 이동1동 1501호1동 1502호수직증축 이동1동 1501호1동 1601호별도 신축동으로 이동1동 1501호104동 1802호2. 질의내용○주택법상 리모델링주택조합의 조합원이 조합에 종전주택을 이전하고 권리변동계획에 따라 리모델링이 완성된 다른 동․호수의 주택을 배정받은 것이 양도에 해당하는지 여부3. 관련법령□소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우 나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우 다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우□소득세법 시행령 제152조【환지등의 정의】① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.② 법 제88조제1호가목에서 “보류지(保留地)”란 제1항에 따른 사업시행자가 해당 법률에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 다음 각 호의 토지로 사용하기 위하여 보류한 토지를 말한다. 1. 해당 법률에 따른 공공용지 2. 해당 법률에 따라 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역 내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 해당 토지인 체비지□주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 25. “리모델링”이란 제66조제1항 및 제2항에 따라 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다. 가. 대수선(大修繕) 나. 제49조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」제22조에 따른 사용승인일부터 15년[15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다]이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적(「건축법」제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다)의 30퍼센트 이내(세대의 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 경우에는 40퍼센트 이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능 향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다. 다. 나목에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15퍼센트 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위(이하 “세대수 증가형 리모델링”이라 한다). 다만, 수직으로 증축하는 행위(이하 "수직증축형 리모델링"이라 한다)는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다. 1) 최대 3개층 이하로서 대통령령으로 정하는 범위에서 증축할 2) 리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것□주택법 제67조【권리변동계획의 수립】세대수가 증가되는 리모델링을 하는 경우에는 기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항에 대한 계획(이하 “권리변동계획”이라 한다)을 수립하여 사업계획승인 또는 행위허가를 받아야 한다.□주택법 시행령 제77조【공동주택 리모델링에 따른 특례】① 법 제67조에서 “기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 리모델링 전후의 대지 및 건축물의 권리변동 명세 2. 조합원의 비용분담 3. 사업비 4. 조합원 외의 자에 대한 분양계획 5. 그 밖에 리모델링과 관련된 권리 등에 대하여 해당 시ㆍ도 또는 시ㆍ군의 조례로 정하는 사항□주택법 제76조【공동주택 리모델링에 따른 특례】⑥권리변동계획에 따라 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물에 대한 권리의 확정 등에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」제87조를 준용한다. 이 경우 “토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물”은 “권리변동계획에 따라 구분소유자에게 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물”로, “일반에게 분양하는 대지 또는 건축물”은 “권리변동계획에 따라 구분소유자 외의 자에게 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물”로 본다.□도시 및 주거환경정비법 제69조【다른 법령의 적용 및 배제】②정비사업과 관련된 환지에 관하여는 「도시개발법」제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 같은 법 제41조제2항 본문에 따른 “환지처분을 하는 때”는 “사업시행계획인가를 하는 때”로 본다.□도시 및 주거환경정비법 제87조【대지 및 건축물에 대한 권리의 확정】① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.③ 제79조제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.□도시개발법 제40조 【환지처분】①시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.②도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.③시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.④시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.⑤시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.□도시개발법 제42조 【환지처분의 효과】①환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[소득세]’25.2.28. 개정된「소득세법 시행령」제4조제3항제2호에 따른거주기간의 계산 방법 외서면-2025-법규국조-3904등록일자 : 2026.07.01.생산일자 : 2026.06.09.요지「소득세법 시행령」제4조제3항제2호에 따른 “2과세기간에 걸쳐 계속하여 183일 이상”이란 2과세기간 동안 중단 없이 계속하여 183일 이상을 말하는 것으로 국내에 183일 이상 거소를 둔 날부터 거주자로 보는 것이며, 같은 법 시행령 부칙(대통령령 제35349호, 2025.2.28.) 제2조제2항에 따른 2026년 과세기간에 발생하는 소득분에 대한 거주기간을 계산하는 경우, 2025년에 국내에서 거소를 둔 기간을 포함하는 것임회신「소득세법 시행령」제4조제3항제2호에 따른“2과세기간에 걸쳐 계속하여 183일 이상”이란 2과세기간 동안 중단 없이 계속하여 183일 이상을 말하는 것으로 국내에 183일 이상 거소를 둔 날부터 거주자로 보는 것이며, 같은 법 시행령 부칙(대통령령 제35349호, 2025.2.28.) 제2조제2항에 따른 2026년 과세기간에 발생하는 소득분에 대한 거주기간을 계산하는 경우, 2025년에 국내에서 거소를 둔 기간을 포함하는 것입니다.다만, 거주자와 비거주자의 구분은 거주기간, 직업, 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서, 본인 및 세대원 전체가 국외로 출국한 경우로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 국내에 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니한 경우에는 비거주자로 보는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실판단 할 사항입니다. 끝.상세내용1. 사실관계○질의인은 현재 1년 중 200일 이상을 베트남에서 거주 중이며, 사업상을 이유로 한국과 베트남을 오가고 있음- 현재 부친과 자녀가 국내에 거주 중으로, 가족의 건강상의 이유와 사업상을 이유로 한국에서 체류기간이 길어질 수 있는 상황임2. 질의요지○’25.2.28. 개정된｢소득세법 시행령｣ 제4조제3항제2호에 따른 거주기간의 계산 방법(쟁점1)｢소득세법 시행령｣ 제4조제3항제2호의 “2과세기간에 걸쳐 계속하여 183일 이상인 경우”의 의미(쟁점2)소득세법 시행령부칙 제2조제2항의 “제4조제3항의 개정규정은 2026년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간에 발생하는 소득분부터 적용한다”의 의미3. 관련법령○소득세법 시행령 제2조【주소와 거소의 판정】①｢소득세법｣(이하 "법"이라 한다) 제1조의2에 따른 주소는 국내에서 생계를 같이 하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정한다.②법 제1조의2에 따른 거소는 주소지 외의 장소 중 상당기간에 걸쳐 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활관계가 형성되지 아니한 장소로 한다.③국내에 거주하는 개인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 국내에 주소를 가진 것으로 본다. 1. 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때 2. 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때④ 국외에 거주 또는 근무하는 자가 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때에는 국내에 주소가 없는 것으로 본다.○소득세법 시행령 제4조【거주기간의 계산】① 국내에 거소를 둔 기간은 입국하는 날의 다음날부터 출국하는 날까지로 한다.② 국내에 거소를 두고 있던 개인이 출국 후 다시 입국한 경우에 생계를 같이하는 가족의 거주지나 자산소재지등에 비추어 그 출국목적이 관광, 질병의 치료 등 재정경제부령으로 정하는 사유에 해당하여 명백하게 일시적인 것으로 인정되는 때에는 그 출국한 기간도 국내에 거소를 둔 기간으로 본다.③ 국내에 거소를 둔 기간이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 국내에 183일 이상 거소를 둔 것으로 본다. 1. 1과세기간 동안 183일 이상인 경우 2. 2과세기간에 걸쳐 계속하여 183일 이상인 경우④「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제2조에 따른 재외동포가 입국한 경우 생계를 같이 하는 가족의 거주지나 자산소재지등에 비추어 그 입국목적이 관광, 질병의 치료 등 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하여 그 입국한 기간이 명백하게 일시적인 것으로 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 인정되는 때에는 해당 기간은 국내에 거소를 둔 기간으로 보지 아니한다.○소득세법 시행규칙 제2조【일시적 출입국 사유 등】①「소득세법시행령」(이하 "영"이라 한다) 제4조제2항에서 "관광, 질병의 치료 등 재정경제부령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 사유를 말한다. 1. 단기 관광 2. 질병의 치료 3. 친족 경조사 참석 4. 출장, 연수 등 사업의 경영 또는 업무와 관련된 사유 5. 그 밖에 제1호부터 제4호까지의 사유에 준하는 사유② 영 제4조제4항에서 "재정경제부령으로 정하는 사유"란 사업의 경영 또는 업무와 무관한 것으로서 다음 각 호의 사유를 말한다. 1. 단기 관광 2. 질병의 치료 3. 병역의무의 이행 4. 그 밖에 친족 경조사 참석 등 사업의 경영 또는 업무와 무관한 사유③ 영 제4조제4항에서 "재정경제부령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 구분에 따른 자료로서 제2항에 따른 일시적인 입국 사유와 기간을 객관적으로 입증하는 것을 말한다. 1. 제2항제1호에 따른 단기 관광에 해당하는 경우: 관광시설 이용에 따른 입장권, 영수증 등 입국기간 동안 관광을 한 것을 입증할 수 있는 자료 2. 제2항제2호에 따른 질병의 치료에 해당하는 경우: 「의료법」제17조에 따른 진단서, 증명서, 처방전 등 입국기간 동안 진찰이나 치료를 받은 것을 입증하는 자료 3. 제2항제3호에 따른 병역의무의 이행에 해당하는 경우: 병역사항이 기록된 주민등록초본 또는「병역법시행규칙」제8조에 따른 병적증명서 등 입국기간 동안 병역의무를 이행한 것을 입증하는 자료 4. 제2항제4호에 따른 친족 경조사 참석 등 그밖에 사업의 경영 또는 업무와 무관한 사유에 해당하는 경우: 사업의 경영 또는 업무와 무관하게 일시적으로 입국한 것을 입증하는 자료○소득세법 시행령부칙<대통령령 제35349호, 2025.2.28.>제2조(거주기간의 계산에 관한 적용례)① 제4조제2항의 개정규정은 이 영 시행일이 속하는 과세기간에 출국하는 경우부터 적용한다.② 제4조제3항의 개정규정은 2026년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간에 발생하는 소득분부터 적용한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.오늘은 세무 강의를 다녀왔습니다.사업자 2세 분들을 대상으로가업승계시 어떤 부분이 효과적인지 다루는 내용이었는데,이 부분을 공유하면 좋을 것 같아서 포스팅을 남깁니다.모든 재산, 즉 부동산이든 현물, 현금이든, 주식이든어떤 자산의 형태를 가지든부모가 자녀에게 그 재산을 이전하고자 한다면증여나 상속 (간혹 양도) 의 방법으로진행하셔야 합니다.이 모든 행위에는 당연히 세금이 붙습니다.상속세와 증여세율은 그 세율이 같은데요.10억이 초과되면 40%,30억이 초과되면 무려 절반인 50%의 세율이 붙습니다.현금으로 만약 증여나 상속을 받는다면세금이 많이 나와서 어쩔 수는 없겠지만,그 현금으로 바로 세금을 납부할 수는 있습니다.그런데 문제는 현물 재산 (부동산 기타 등등) 을 받거나주식 지분 등을 받게 되는 경우현금이 부족하여 세금을 못내는 경우도 존재한다는 것입니다.연부연납이나 물납 등 배려해주는 제도는 일부 있지만,이러한 제도로도 쉽게 커버가 되지 않는게이 상속, 증여 에 대한 이슈 입니다.그런데 유일무이하게 국세청에서는가업을 승계하는 경우 전폭적인 지지를 해주고자 하는데요.부모 세대로부터 땅이나 부동산, 금융재산등을 받는 것은선호하지는 않지만,가업을 승계받아 탄탄한 중소, 중견기업의백년가업을 잇게 하는 것은 국가 정책으로도 밀어주고 있습니다.세법에서도 당연히 이런 부분을 지원해주는 제도가 있습니다.오늘은 그 제도를 살펴보도록 하겠습니다.가업승계시 특례를 받을 수 있는 제도는증여시 특례와상속시 공제로 나뉘어지게 됩니다.각각 살펴보도록 하겠습니다.가업승계 주식에 대한 증여세 과세특례과세특례 이름에도 써있는 것 처럼,<주식> 에 대한 증여세 과세특례 입니다.즉, 주식을 가지고 있는 법인을 대상으로가능한 과세특례 입니다.개인사업자 인 소상공인이나 가업의 경우해당 특례는 적용이 되지 않습니다.표에서 보시는 것처럼큰 혜택 두가지가 있는데,부모 자식 간에 증여재산공제는 원래 5천만원 밖에 안되지만가업승계 특례시 증여재산공제가 10억원이 됩니다.즉 10억원 미만의 가업을 승계하는 증여 진행시증여세를 한푼도 안낼수도 있다는 것입니다.두번째로 120억까지 10%, 600억까지는 20%의한도로 증여세를 과세합니다.증여세가 정말 많이 줄어들 수 있습니다.다만, 증여자인 부모가 추후 사망하는 경우상속세에서 정산 과세되게 됩니다.예를 들어가업승계를 위해 10억원의 지분가치를 증여한 경우10억원의 지분에 대한 증여세는 없습니다.이후 20년 뒤에 상속이 발생하게 되었고,20년 뒤 10억원의 지분가치는 20억원이 되었습니다.상속세를 필수적으로 정산하셔야 하는데,정산 방법은기존 증여재산가액 + 이번 상속재산가액 의10% ~ 50% 세율을 적용하는 것입니다.그래서 20억원이 아닌 10억원 + 추가 상속재산의 합에 대한상속세를 납부하게 됩니다.이 제도의 가장 큰 장점이 이 부분입니다.증여시점에 자녀는 재산이 충분하지 않을 수 있기에증여세에 대한 과세를 상속 시점으로 이연시켜주면서자연스럽게 자녀의 재산 축적을 도와주는 효과가 있습니다.그리고 추후 상속이 일어난 경우,상속세 재원 마련 등의 사업적 기반,그리고 재산적 기반을 만들어주게 되는거죠.물론 재산가액 가치도 증여 시점을 그대로 인용하고요.당연히 가업승계의 요건이 있고,가업승계를 받은 뒤 자녀는 5년 이내가업을 승계 받고 실제 가업에 종사해야 하며받은 지분을 처분, 양도하면 안되는사후관리 요건을 엄격하게 진행해야 합니다.가업상속공제모든 상속과 증여 이슈는부모님이 살아계시는 현재 진행하는 것이 가장 좋은데요.가업상속도 마찬가지로상속 시점에 가업상속공제 에 대한 규정이 있지만,위의 증여세 과세특례에 비해사후관리가 매우 엄격한 부분이 있습니다.그럼에도 상속 공제액이 매우 크고 (600억까지)요건을 모두 갖추어 공제를 받을 수 있다면,이후 정산이 되는 등 과세를 뒤로 미루는 것이 아닌실제 바로 공제가 되는 것이기 때문에 세금이 나오지 않게 됩니다.또한 법인만 가능했던 증여세 과세특례와 달리개인사업자의 가업승계시에도가업상속공제가 가능합니다.가업상속공제란,요건을 갖춘 가업, 피상속인, 상속인의 경우상속세 신고시가업의 재산 및 출자 지분 등을 기준으로상속세에서 제외시켜주는 '공제'를 해주겠다는 내용입니다.이때 가업은중소기업, 중견기업의 요건을 지켜야 하며또한 가업상속공제가 적용되는 업종이 따로 있습니다.가업의 요건과 피상속인, 상속인의 요건은 다음과 같습니다.굉장히 파격적인 제도이며,한번에 세금이 정리된다는 이점 때문에가업상속공제를 노려봄직도 하지만,한가지 걸리는 점은 사후관리가 매우 엄격하다는 것입니다.5년 이내1) 해당 가업용 자산의 40% 이상을 처분한 경우2) 해당 상속인이 가업에 종사하지 않는 경우3) 주식 등을 상속받은 상속인의 지분이 감소된 경우4) 정규직 근로자 수 혹은 총급여액의 평균이 상속 전 기준보다 90% 미달하는 경우다른 부분은 어찌 저찌 지킬 수 있지만고용 부분이 문제가 클 수 있는데요.중소, 중견기업에서근로자를 채용하는 것도 점점 어려워지고근로자의 고용을 유지하는 것도 점점 어려워지는 상황이기 때문에 그렇습니다.이 부분이 지켜지지 않는다면수억원, 수십억원의 상속세가 가산세와 함께추징될 수 있는 리스크가 있습니다.오늘은 가업승계에 대한상속, 증여시 특례를 확인해보았는데요.경영인 분들이 어렵게 일군 자산과 사업을자녀에게 승계할 때는 많은 고민과 노력이 필요한 것 같습니다.그래도 어떤 특례 제도나 지원 사업 등이 존재하기 때문에활용이 가능하고 요건을 충족할 수 있다면시도해보는 것이 좋습니다.가장 큰 리스크는 무것도 하지 않고,갑작스럽게 상속 등을 맞이하는 경우이기 때문입니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.상담이 필요하시면 아래로 연락주시면 됩니다.최혜경 세무사 드림

사업인정고시일이란?사업인정고시일은 공익사업을 공식적으로 추진하겠다고 국가나 사업시행자가 관보에 고시한 날을 말합니다.사업을 시행하는 법률에 따라 조금씩 다르지만,공공주택 특별법에 따른 사업은 대부분 공공주택지구 지정 고시일이 사업인정고시일이 됩니다.이때부터 사업시행자는 토지를 수용할 수 있는 법적인 권한을 갖게 됩니다.광명시흥 사업인정고시일은?광명시흥 공공주택사업은2022년 11월 29일공공주택지구로 지정되었습니다.따라서 광명시흥 사업인정고시일은 2022년 11월 29일입니다.이 날짜를 기준으로 대부분의 세법상 특례가 판단됩니다.첫 번째공익사업 양도소득세 감면공익사업에서 가장 많이 활용하는 절세제도는 양도소득세 감면입니다.대표적으로현금보상 : 15%채권보상 : 20%, 35%, 45%까지 세액감면을 받을 수 있습니다.하지만 아무나 받을 수 있는 것은 아닙니다.사업인정고시일 2년 이전에 취득한 토지여야 합니다.광명시흥의 경우 사업인정고시일이 2022년 11월 29일이므로,2020년 11월 29일 이전 취득한 토지부터 감면 대상이 됩니다.반대로 2021년에 취득한 토지는 공익사업 감면 대상이 아닙니다.두 번째비사업용토지 중과세 여부사업인정고시일은 비사업용토지 판정에서도 매우 중요합니다.세법에서는 일정한 토지를 비사업용토지로 판단하면양도소득세 기본세율에 10%포인트가 추가되는 중과세가 적용될 수 있습니다.대표적인 예는직접 경작하지 않은 농지거주요건을 충족하지 못하는 임야장기간 방치한 나대지등입니다.그런데 공익사업에서는 중요한 예외가 있습니다.사업인정고시일 5년 이전에 취득한 토지라면 비사업용토지에서 제외됩니다.광명시흥의 경우사업인정고시일이 2022년 11월 29일이므로2017년 11월 29일 이전 취득한 토지라면비사업용토지 중과를 걱정하지 않아도 됩니다.예를 들어,농사를 짓지 않은 농지라도 이 요건을 충족하면 비사업용토지에서 제외될 수 있습니다.반면 2018년에 취득한 토지라면 자동 제외가 아니므로 별도의 검토가 필요합니다.세 번째1세대 1주택 비과세 특례와 다주택자 중과 배제공익사업에서는 주택도 일반 양도와 다르게 특례가 적용됩니다.원칙적으로 1세대 1주택 비과세는보유기간과 경우에 따라 거주기간 요건까지 충족해야 합니다.하지만 공익사업으로 수용되는 경우에는사업인정고시일 전에 취득한 주택이라면보유기간이나 거주기간과 관계없이1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.또한사업인정고시일 전에 취득한 주택이라면다주택자라도 다주택자 중과세가 배제되는 경우가 있습니다.광명시흥 토지보상에서 꼭 기억해야 할 날짜정리하면 다음 세 가지만 기억하시면 됩니다.① 사업인정고시일 2년 이전 취득→ 공익사업 양도소득세 감면 가능② 사업인정고시일 5년 이전 취득→ 비사업용토지 제외 가능③ 사업인정고시일 이전 취득→ 1세대 1주택 비과세 특례 및 다주택자 중과 배제 검토 가능광명시흥의 경우라면2020년 11월 29일 이전 취득2017년 11월 29일 이전 취득2022년 11월 29일 이전 취득이 세 날짜를 함께 기억하시면 대부분의 절세 판단 기준을 이해하는 데 도움이 됩니다.마무리토지보상에서 절세의 기본은 공익사업 감면 제도를 제대로 활용하는 것입니다.하지만 감면 대상이 아니라면 방법이 없는 것은 아닙니다.보상 시기를 조정하거나, 사전 증여를 검토하거나, 다른 절세 전략을 활용하는 방법도 있습니다.중요한 것은 먼저 사업인정고시일을 확인하는 것입니다.세금은 계산이 아니라 구조입니다.

[양도세] 2021.1.1. 이후 상속받은 분양권이주택으로 완공된 경우 상속주택 특례 적용 여부(가능함)서면-2026-법규재산-0795 [법규과-1475]등록일자 : 2026.06.30.생산일자 : 2026.06.15.요지1주택(이하 “종전주택”)을 보유하는 1세대가 2021.1.1. 이후 별도세대인 피상속인으로부터 분양권을 상속받은 경우로서 상속받은 분양권이 주택으로 완공된 후 종전주택을 양도하는 경우 소득령§155②의 상속주택 특례를 적용하는 것임회신귀 서면질의의 사실관계와 같이, 2021.1.1. 이후 별도세대로부터 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택과 상속개시 당시 보유한 주택(이하 “일반주택”)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣제155조제2항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○2005.02월 甲 A주택 취득○2020.03월 乙(甲의 父) B아파트 분양권 취득 *甲의 父는 B분양권 외 다른 주택․조합원입주권․분양권 없음○2022.01월 乙(별도세대) 사망으로 B아파트 분양권 상속○2022.11월 B분양권이 B주택으로 전환(준공)○예정 A주택 양도(2년 이상 보유 및 거주)2. 질의요지○2020.12.31. 이전에 피상속인이 취득한 분양권을 2021.1.1. 이후 별도세대인 상속인이 상속받은 경우로서 -상속받은 분양권이 주택으로 완공된 후 상속개시일 현재 소유한 일반주택을 양도하는 경우 상속주택 비과세 특례 적용 여부도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사황정민세무사입니다 .일반적으로 프리미엄이 15억 이상인 고가 입주권의 경우관리처분계획인가 전에 소득세법 상 주택 상태로 매도하는 것이양도소득세가 더 적게 나온다고 알고 계십니다 .오늘은 예시 상황에 대입하여조합원 입주권을 양도할 때 계산구조가 어떻게 되는지설명드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다 .예시 상황관련법령 . 소득세법 제89조 , 94조, 95조 및 동법 시행령 제 100조, 154조, 166조 등아래 상황은 가정치이며 , 실제 본인의 상황과는 다를 수 있습니다. 노량진 1구역종전 부동산 : 단독주택 ( 취득 이후 계속 거주 )1세대1주택자종전 주택 취득가액 : 200,000,000원종전 주택 취득일 : 2008-01-01관리처분계획인가일 : 2026-04-21권리가액 : 500,000,000원매도가액 : 2,500,000,000원취득 당시 취득세 등 필요경비 : 10,000,000원매도 당시 양도소득세, 세무신고수수료 등 필요경비 : 20,000,000원[1] 2026년 2월에 주택 상태로 매도하는 경우의 양도소득세☞ [1] Step - 1 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비를 차감한 양도차익 산정☞[2] Step - 2소득세법 시행령 제 154조 1항에 따라 비과세 요건 충족하였으므로 비과세 양도차익 차감☞[3] Step - 3소득세법 95조 2항 표2 . 장기보유특별공제 80% 적용하여 공제한 양도소득금액 산정☞[4] Step - 4기본공제 차감하여 과세표준 산정 후 세액 산출- > 부담세액 약 6,300만원[2] 2026년 5월에 입주권 상태로 매도하는 경우의 양도소득세☞ [1] Step - 1 권리가액 - 취득가액 - 취득 등 필요경비 차감하여 관리처분계획인가 전 양도차익 산정☞ [2] Step - 2매도가액 - 권리가액 - 양도 필요경비 차감하여 관리처분계획인가 후 양도차익 산정☞ [3] Step - 3소득세법 제 89조 1항 4. 입주권 비과세 충족하였으므로 비과세 양도차익 차감하여 과세대상 양도차익 산정☞ [4] Step - 4소득세법 95조 ② 표2. 장기보유특별공제는 94조 1항 1. 토지/건물에만 적용되므로관리처분계획인가 전 양도차익에 대하여만 장기보유특별공제 적용 양도소득금액 산정☞ [5] Step - 5관리처분계획인가 전 / 후 양도소득금액 합산☞ [6] Step - 6기본공제 차감하여 과세표준 산정 후 세액 산출입주권은 다주택자여도 중과세율 적용대상이 아닙니다 .관리처분계획인가 전 / 후 매도 시점에 따라 세액 차이는 약 4억원에 육박합니다 .관리처분계획인가가 되면투기과열지구 전매제한으로 인하여거래가능매물도 희소해지며 이에 따라 가액이 오를 수는 있으나세액 차이를 상쇄시키기 위하여는 내 예상보다 훨씬 더 가액이 올라야투자상 이익을 얻을 수 있습니다 .또한, 매수자 입장에서도 일시적 입주권 비과세를 받는 것이 아니라면받을 수 있는 비과세 혜택도 거의 없을 뿐더러취득시기는 준공 시점이 되기에 관리처분계획인가 전 매수가 유리해집니다 .재개발 재건축 투자 의사결정은 세금 문제를 잘 알고 가는 것이 중요합니다 .

[양도소득세]양도일과 전입일이 동일한 경우 1세대1주택 비과세 여부(양도세 비과세 가능)사전-2026-법규재산-0239등록일자 : 2026.04.08.생산일자 : 2026.03.25.요 지1주택 소유자가 주택을 양도하는 경우로서 양도일에 주택을 보유한 부모님 세대로 전입하여 양도일과 전입일이 같은 날인 경우먼저 주택을 양도하고 전입한 것으로 보아「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 1주택 소유자가 주택을 양도하는 경우로서 양도일에 1주택을 보유한 부모님과 세대를 합가하여 양도일과 세대합가일이 같은 날인 경우 먼저 주택을 양도하고 세대합가를 한 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○갑법인은 반도체 및 디스플레이 제조용 설비의 제조 및 판매업을 영위하는 법인으로서○ 20.◌◌.◌◌. A주택 취득, 취득 이후 2년이상 보유 및 실거주○ 26.△△.△△. A주택 양도, 같은 날 주택을 소유한 별도세대인 부모세대로 전입2. 질의요지○ 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택의 양도일에 주택을 소유한 부모세대로 전입한 경우 - 양도일 현재 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대1주택 비과세 적용 여부주택 양도일에 주택을 보유한 부모세대로 전입한 경우1세대 1주택 비과세 특례 적용 여부(1세대 1주택, 일시적 2주택 양도세 비과세 가능)사전-2024-법규재산-0827등록일자 : 2025.01.05.생산일자 : 2024.11.20.요 지일시적 2주택소유자가 신규주택 취득 후 3년 내 종전의 주택을 양도하는 경우로서 양도일에 주택을 보유한 부모님 세대로 전입하여 양도일과 전입일이 같은 날인 경우먼저 주택을 양도하고 전입한 것으로 보아「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이,「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용할 때 같은 날 주택을 취득하면서 종전의 주택을 양도한 경우에는 종전의 주택을 양도한 후 다른 주택을 취득한 것으로 보는 것이며, 일시적 2주택 소유자가 신규주택 취득 후 3년 내 종전의 주택을 양도하는 경우로서 양도일에 주택을 보유한 부모님 세대로 전입하여 양도일과 전입일이 같은 날인 경우 먼저 주택을 양도하고 전입한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것입니다.1. 사실관계○ ’20.12.18. A주택 취득, 취득 이후 양도일까지 실거주○ ’23.10.31. B주택 취득○ ’24.11.28. A주택 양도, C주택 취득, 주택을 소유한 별도세대인 부모세대로 전입2. 질의내용○ 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택의 양도일에 주택을 소유한 부모세대로 전입한 경우 - 양도일 현재 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대1주택 비과세 적용 여부도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세]상가 또는 나대지를 재건축조합에 제공하여입주권을 취득한 경우,종전주택 양도 시 비과세 적용 가능★1주택+1입주권(분양권) 보유 중, 1주택 비과세 특례에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건 (취득시점, 양도시점, 예외사항 등)1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건 (취득시점, 양도시점, ...blog.naver.com서면-2019-부동산-4470 [부동산납세과-371]등록일자 : 2020.07.15.생산일자 : 2020.03.23.요지국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득하여 1주택 1조합원입주권을 보유한 경우 「소득세법시행령」제156의2제3항 및 제4항에 따라 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세여부를 판정하는 것임회신1. 귀 질의의 경우 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득(상가를 조합에 제공하고 조합원입주권을 취득하는 경우 포함)함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 「소득세법시행령」제156조의2제3항 및 제4항에 따라 양도하는 종전의 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법시행령」제154조제1항을 적용하는 것입니다.2. 또한,「소득세법시행령」제156조의2제4항제2호의 따라 종전주택의 양도기한은 재건축 등으로 취득한 주택 완공 전에 양도하거나 완공 후 2년이내에 양도하는 경우를 말하는 것입니다.상세내용1. 사실관계-2002. 12월 서울 강남구 소재 A 상가 취득- 2004. 06월 서울 구의동 소재 B 아파트 취득 후 거주-2017.06월 A 상가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축 관리처분계획인가서면-2016-부동산-5055 [부동산납세과-1497]등록일자 : 2017.04.16.생산일자 : 2016.09.29.요지나대지가 「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 조합원입주권으로 변경된 경우, 해당 관리처분계획의 인가일을 조합원입주권의 취득일로 보는 것이며, 조합원입주권 취득일부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도할 때에는 「소득세법 시행령」제156조의 2제4항 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에 비과세회신1. 소유하던 나대지가 「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 조합원입주권으로 변경된 경우, 해당 관리처분계획의 인가일을 조합원입주권의 취득일로 보는 것입니다.2. 국내에 1주택을 소유하던 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 1주택과 1조합원입주권을 소유하게된 경우 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 「소득세법 시행령」제156조의 2제4항 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계 - 2011.05.13. 부산시 금정구 소재 A나대지 취득 - 2012.07.17. 부산시 금정구 소재 B아파트 취득 - 2013.08.00. 위 A나대지가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업으로 관리처분계획 인가되어 조합원입주권(A-)취득 ※ 조합원입주권(A-)은 2017.09. 준공예정도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[종합부동산세]2018.9.13. 이전 분양권 계약 후2018.9.14. 이후 완공 및 주택임대 개시한 경우종부세 합산배제 가능 여부(가능함)서면-2022-법규재산-4528 [법규과-1076]등록일자 : 2026.06.29.생산일자 : 2026.04.30.요지2018.9.13. 이전 분양권 계약 후 2018.9.14. 이후 완공 및 주택임대 개시한 경우 종부세 합산배제 가능함회신귀 서면질의의 경우, 우리청 기존해석(기준-2025-법규재산-0125, 2026.4.1.)을 참조하시기 바랍니다.○ 기준-2025-법규재산-0125, 2026.4.1.귀 기준자문 신청의 사실관계와 같이 2018.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 2018.9.14. 이후에 임대주택으로 등록한 후 준공된 오피스텔의 경우 합산배제 적용이 가능한 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’07.11월 A주택 취득○ ’17.12월 B오피스텔(조정대상지역 소재) 분양권 계약○ ’21.01월 주택임대(면세)사업자 등록* * ｢민간임대주택에 관한 특별법｣및 ｢소득세법｣에 따른 임대사업자 등록○ ’21.11월 B오피스텔 준공 및 주택으로 임대개시2. 질의요지○1주택을 보유한 1세대가 ’18.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 ’18.9.14. 이후 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 장기일반민간임대주택 등록 후 오피스텔이 준공된 경우 -해당 오피스텔이｢종합부동산세법시행령｣(2018.10.23. 대통령령 제29243호) 부칙 제2조제2항제1호에 따른 합산배제 임대주택에 해당하는지3. 관련 법령□종합부동산세법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.3. “주택”이라 함은｢지방세법｣ 제104조제3호에 의한 주택을 말한다.□종합부동산세법 제7조【세율 및 세액】① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.□ 종합부동산세법제8조【과세표준】①주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (각 호 생략)②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택, ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택□종합부동산세법시행령제3조【합산배제 임대주택】①법 제8조제2항제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 ｢공공주택 특별법｣제4조에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다) 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣제168조 또는 ｢법인세법｣제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지, 제10호 또는 제11호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. 8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다. 가. 적용요건 (생략) 나. 제외되는 주택 1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(｢주택법｣제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다] (이하 생략)◆ 부 칙 <대통령령 제29243호, 2018.10.23.>제2조(합산배제 임대주택에 관한 적용례) ① 제3조제1항제8호의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제3조제1항제8호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우□종합부동산세법시행령(2018.10.23. 대통령령 제29243호로 개정되기 전의 것) 제3조【합산배제 임대주택】① (생략) 8.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것 나. 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.상속주택에 대한 양도세, 취득세, 종부세 상 특례 제도가 있습니다.상속주택은 예상하지 못한 주택에 대한 취득이기 때문인데요.상속주택에 대한 양도세 특례는 일반적으로상속주택 과 기존 주택을 보유하고 있을 때'기존 주택'에 대한 양도세 비과세 및 중과 배제 혜택을 주게 됩니다.일반적으로 상속주택을 즉시 매도하게 되면취득가 (상속가액) = 양도가 (매매가액) 이 동일하기 때문에1차적으로 양도소득세 상 과세금액이 없는 경우가 일반적이며일반 주택 매도 후 상속 주택이 남은 경우상속주택에 대한 1세대 1주택 비과세가 가능하기 때문입니다.그렇다면, 상속주택 + 일반주택을 보유하는 경우,일반주택에 대한 양도소득세 특례 제도를 정확히 확인해보아야 하는데요.상속주택을 보유한다면 어떠한 매도 / 보유 플랜을 짜셔야 하는지그 전에 상속주택을 어느 정도의 지분으로 협의를 하셔야 하는지양도소득세 특례를 통해 같이 알아볼 수 있겠습니다.상속주택으로 인한 비과세 특례 (소득령 제155조 제2항)상속주택으로 인한 비과세 특례 요건을 살펴보겠습니다.일반 주택 + 상속 주택 → 일반 주택을 양도할 때일반 주택에 대한 비과세 혜택을 주는 제도입니다.이때 일반 주택은 상속 개시일 현재보유하고 있던 주택에 대해서 한정하는데요.요건을 살펴보도록 하겠습니다.상속개시일 현재 일반주택을 소유하고 있을 것별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받을 것선순위 상속주택에 해당할 것일반주택을 상속주택보다 먼저 양도할 것양도일 현재 일반주택은 2년 이상 보유요건을 충족할 것1번 요건 및 4번 요건주택은 상속이 일어난 뒤에 산 주택은 안됩니다.상속 당시 기존에 보유하고 있던 주택을 양도할 때만비과세 혜택이 가능합니다.① 일반 주택을 보유한 상태에서② 상속 주택을 취득 한 뒤③ 일반 주택을 먼저 양도하시는 순서여야 합니다.2번 요건.별도세대여야 합니다.비과세는 1세대 1주택인 경우이며,동일세대라면 상속을 받았다 하더라도 상속 전/후 모두동일 세대 기준으로 양도세 비과세를 판단하기 때문에별도 세대가 상속받은 경우 해당 비과세가 가능합니다.3번 요건선순위상속주택에 해당하여야 합니다.선순위 상속주택이란,돌아가신 분이 주택이 2채 이상 있었다면그 중 아래 판단에 따라 선순위 1채만 비과세 혜택이 가능하다는 의미입니다.선순위 상속주택은 다음과 같이 판단합니다.① 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택② 피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택③ 피상속인이 상속개시일 현재 거주한 주택④ 기준시가가 가장 높은 주택이 비과세 특례는,별도세대인 1주택자가 선순위상속주택을 상속받아1주택을 양도할 때 비과세 특례를 받는 경우가장 유리하게 작용됩니다.공동상속주택으로 인한 비과세 특례 (소득령 제155조 제3항)이 비과세 특례는<공동상속> 받은 경우 적용되는 특례인데요.상속주택을 형제 혹은 부모/자녀 간공동으로 지분을 상속받는 경우가 굉장히 많은데요.이 경우, 공동상속주택을 소수지분권자인 경우에 한하여소유하고 있는 일반주택을 양도할 때 1주택자로 보아 비과세가 가능합니다.별도세대인 피상속인으로부터 상속주택을 공동으로 취득할 것주된 상속인에 해당하지 않을 것양도일 현재 일반주택은 2년 이상 보유요건을 충족할 것2번 요건.일단 주된 상속인에 해당되지 않아야 하는데요.상속 주택을 지분별로 받은 경우주된 상속인 - 소수지분권자로 나눠지게 됩니다.이 혜택은 소수지분권자에게만 가능한 특례입니다.주된 상속인 판단 기준은 아래와 같습니다.① 상속지분이 가장 큰 자② 상속주택에 거주하는 자③ 최연장자이 비과세 특례에 중요한 점은,위에 상속주택 특례처럼상속 주택을 취득할 때 보유하여야 함이라는 조건 자체가 없습니다.즉, 비과세를 받고자 하는 일반주택은추후 취득한 주택도 비과세가 가능하게 됩니다.① 공동상속주택 + ② 일반주택 취득 → 일반주택 양도시 비과세(소수지분권자)소수지분권자에대한 비과세 특례 또한선순위 주택에 한하여 적용하게 됩니다.만약 자녀 2분이 각각 1주택이 있는 상황에서부모님 1주택을 소유하고 있는 경우에지분을 51% : 49% 로 한다면,지분이 큰 주된 상속인은 상속주택으로 인한 비과세 특례를,소수지분권자인 상속인은 공동상속주택으로 인한 비과세 특례를받을 수 있을 여지가 있습니다.이 비과세 특례는가족간 공동 상속받은 경우 일부 지분을 가지고 있되,내가 보유한 주택에 대한 비과세 요건을 충족시키고자 할 때요긴하게 활용 될 수 있습니다.상속받은 주택 중과 배제 (167조의3 1항 7호 및 2항 2호)상속받은 주택을 보유한 경우중과 배제 혜택이 있는지 살펴볼까요?155조 2항, 즉 선순위 상속주택에 대한단독상속권자 혹은 공동상속 최대지분권자의 경우에해당하는 <상속 주택> 은상속받은 날부터 5년이 경과되지 않았다면주택 수에서 배제 됩니다.1세대 1주택 비과세가 된다는 것과중과가 배제된다는 것은 다른데요.예컨데 상속주택에 대한 비과세 특례가 불가능한 경우,상속주택 + 일반주택 -> 일반주택 매도시일반주택이 조정지역에 위치한다면비과세 or 중과세가 될텐데요.상속 후 5년 이내 양도한다면, 주택 수에서 제외시켜중과세가 아닌 일반과세로 적용할 수 있다는 내용입니다.또한 공동상속주택의 경우에도상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하게 됩니다.주된 상속인 - 주택 수 포함소수지분권자 - 주택 수 미포함즉 소수지분권자의 경우에도비과세가 불가능하다면,중과세가 아닌 일반과세로 양도세를 신고하는 것으로 보게 되는 것입니다.특히나 지금처럼 중과세가 확대되고 있는 상황에서는이 중과세 배제 또한 엄밀히 따져볼만한 규정입니다.상속받은 주택을 보유하고 있는 경우,요건에 잘 맞춘다면기존 보유 주택도,추후 상속 주택도,매도하실 때 전략을 잘 짜신다면각각 비과세를 받을 수 있는데요.요건이 까다롭기 때문에자세한 내용은 상담을 통해구체적으로 검토하시면 좋을 것 같습니다.궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.동탄, 구리, 기흥이토지허가거래구역 및 조정지역에 지정이 되었습니다.기정사실화 되어있었던 지역이고,날짜가 언제로 될지가 관건이었던 것 같은데투기과열지구 및 조정지역은2026년 7월 1일부터 효력 발생토지거래허가구역은2026년 7월 5일부터 효력이 발생합니다.이미 서울 강남 4구를 제외한 전 구 (21개구) 와경기도의 12개 구역은(과천, 광명, 하남, 의왕, 성남 분당/수정/중원, 수원 영통/장안/팔달, 용인 수지, 안양 동안)2025년 10월 16일재지정이 된 상태인데요.뒤이어화성 동탄구 / 용인 기흥구 / 구리시이 3곳이신규 지정이 되었습니다.이제는 다주택자 중과, 취득세 중과, 대출 규제, 토허제 적용 등많은 분들이 조정지역 등의 효과를 잘 아시고 계실텐데요.다시 한번 정리해드리도록 하겠습니다.대출가계대출은 크게주담대와 전세대출로 나누어집니다.조정지역 및 투기과열지구에서주담대를 받고자 하는 경우금액에 상관없이LTV 가무주택자는 40% (처분조건부 1주택자 포함)유주택자는 0% (대출 불가) 규제가 적용됩니다.생애최초의 경우 LTV 70% + 전입의무 (6개월 이내) 를 가집니다.비규제지역은무주택자가 70%, 유주택자가 60% 인 것과는대출 폭이 현저히 줄어든다는 것을 알 수 있습니다.전세대출의 경우소유권 이전 조건부 전세대출은 금지되어매수자가 전세보증금으로 매매 잔금을 대체하는갭투자 형태의 거래는 차단이 되게 됩니다.세제조정지역의 다주택자의 경우취득 / 양도 모두 문제가 될 수 있습니다.조정지역 내 물건을 다주택자가취득하게 된다면,2주택은 8%, 3주택은 12%의 취득세를 부과하게 됩니다.조정지역 내 물건을 다주택자가양도하게 된다면,양도소득세 중과 (2주택 20%, 3주택 30% up)장기보유특별공제를 전면 배제하게 됩니다.양도세에서는 장특공제의 공제율이 세액에 큰 영향을 미치기 때문에세율 중과 뿐 아니라 공제율이 0으로 적용되어실제 세액 효과는 2~3배 이상 차이가 날 수 있습니다.또한 조정지역 내 물건을 매수하신다면,보유요건 뿐만 아니라 거주요건 2년을 필수적으로 충족해야만1세대 1주택 비과세가 가능해집니다.토지거래허가토지거래허가구역에서는부동산 계약하시는 것이상당히 기간도 길어지고 사안이 복잡해지게 됩니다.토허제 지역의 집을 사기 위해서는약정서를 쓴 후 구청에 허가서를 제출하면구청에서 업무협의 및 현장조사를 통해허가 or 불허가 의 결정을 내립니다.개인간의 결정인데 구청의 허가가 떨어지지 못하면계약 이행 등기가 불가능합니다. 즉 못 사는거죠.토허제에서 허가를 받기 위해서는무조건 실거주를 해야 하며 (갭투자 불가)2년을 채워야 합니다.그리고 매수자와 매도자의 주택 수 또한허가의 중요 포인트가 되게 됩니다.한마디로 계약이 매우 복잡해지는 것입니다.또한 자금조달계획서의 이슈가 있습니다.조정지역 및 투기과열지구 내 주택을 취득하시게 되면자금조달계획서 및 입주계획 신고 의무는 물론증빙자료에 대한 제출 의무도 있습니다.부동산을 사면서 구청 등에잔액 예금 증명서, 대출 증명서, 차용증, 증여신고서 등을필수적으로 제출해야 합니다.조정 지역 이외에는 6억원 기준으로자금조달계획서에 대한 제출의무가 있는데요.조정 지역에서는 금액과 관계없이모든 매수자는 자금조달계획서를 필수적으로 제출해야 합니다.자금조달계획서는 신고가 되지 않은 수익에 대한 리스크를 안고 있고,가족 간 알음알음 건네받은 자산 등에 대한 추적이 들어올 수 있기 때문에문제가 되는 자산의 흐름이 있다면,세무사를 통해 꼭 사전 상담을 진행하시기를 권해드립니다.기타 사항전매조정지역 내 주택은 수도권 3년 지방 1년 간의 전매 제한이 있으며오피스텔 또한 1년의 전매 제한 규정을 적용합니다.청약조정지역에서 청약을 받게 되면,재담청 제한이 7년,투기과열지구는 10년 이 적용됩니다.현재 모든 조정지역이 투기과열지구 이기 때문에10년의 재담청 제한을 적용받게 됩니다.재건축 재개발 정비사업조정지역 내 재건축 재개발의 경우 주택 공급수를 1주택으로 제한합니다.1+1 입주권 등에 이슈가 생기겠습니다.또한 투기과열지구 내 조합인가일 혹은 관처일 이후에 부터는조합원의 지위양도가 제한되며 (매도 불가)정비사업에 따른 분양시 재담청 제한도 5년간 규제가 적용됩니다.화성 동탄은 제가 공무원 시절업무했던 지역이기도 했는데요.조정지역 내에주택을 매도하시거나 매수하실 계획이 있으신 분은,꼭 세무적으로 내용을 짚고 넘어가시는 것을추천 드립니다.간단하게 궁금하신 사항 있으시면가볍게 문자 보내주셔도 되시고,세무 상담이 필요하시다면예약을 통해 진행하시면 됩니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경세무사 드림.

[소득세]외국인으로 귀화한 거주자에 대한소득세법 제3조제1항 단서 적용 여부 판정 시‘국내 주소․거소를 둔 기간’을 산정함에 있어서외국인으로서의 기간만 산입하는지(외국인 해당 여부와 무관함)사전-2026-법규국조-0478등록일자 : 2026.06.25.생산일자 : 2026.05.22.요지내국인이 외국인으로 귀화한 경우, ｢소득세법｣ 제3조제1항 단서 중 “해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계”는 외국인에 해당하였는지와 무관하게 산정하는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 내국인이 한국 국적을 상실하고 외국 국적을 취득하여 외국인으로 귀화한 경우, ｢소득세법｣ 제3조제1항 단서 중 “해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계”는 외국인에 해당하였는지와 무관하게 산정하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○신청인은 미국에서 근로를 수행하고 사회보장세를 납부하는 등 생활기반을 형성함 - 신청인은 ’24.7.17.대한민국 국적을 상실하고 동일자에 미국 국적을 취득하였고 -미국 국적 취득 이후 미국에서 계속 거주하며 생활기반을 유지함○ 신청인은 ’25.6.18. 한국에 입국하여 현재 국내 거주 중임2. 질의요지○소득세법 제3조제1항 단서 적용 여부 판단 시 “10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계”를 계산함에 있어서, “외국 국적 취득 이후 국내에 주소나 거소를 둔 기간”으로 산정하는 것인지?3. 관련법령○소득세법 제3조【과세소득의 범위】① 거주자에게는 이 법에서 규정하는 모든 소득에 대해서 과세한다. 다만, 해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 외국인 거주자에게는 과세대상 소득 중 국외에서 발생한 소득의 경우 국내에서 지급되거나 국내로 송금된 소득에 대해서만 과세한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[상속세, 증여세]유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어취득세 시가인정액으로 산정할 수 있는지 여부(불가능함)사전-2026-법규재산-0278등록일자 : 2026.06.23.생산일자 : 2026.04.20.요지상증법상 유사매매사례가액은 상증령§49④에 따라 산정하는 것으로서 지방세법 시행령 제14조제5항에 따라 산정한 유사부동산등의 시가인정액은 상증령§49④에 따라 산정하는 시가의 범위에 포함되지 않음* 각 법령에 따라 산정한 유사매매사례가액과 시가인정액이 우연히 동일할 수는 있으나 지방세법상 시가인정액이 바로 상증법상 시가가 되는 것은 아님답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 부담부증여받은 공동주택의 시가를 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따라 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액으로 산정하는 경우 「지방세법 시행령」제14조제5항에 따른 유사부동산등의 시가인정액은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따른 시가의 범위에 포함되지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 신청인은 A주택을 모친으로부터 부담부증여로 취득 - 채무금액은 33,763,000원○홈택스 상 확인되는 A주택의 유사매매사례가액은 230백만원인데 반해 취득세 신고 시 시가인정액은 200,445,000원으로 확인됨 - 무상증여분 시가인정액 166,682,000원 - 유상채무 인수분 : 33,763,000원2. 질의내용○「상속세 및 증여세법」상 유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어 「지방세법」상 유사부동산등의 취득세 시가인정액*으로 산정할 수 있는지 여부 * 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 "시가인정액"이라 한다)을 말함(「지방세법」 제10조의2제1항)도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트