안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2026년 10월부터 달라지는 청년 전세대출 연령 확대와 신혼부부 보금자리론 소득요건 완화에 대해서 설명드리겠습니다​​​​​무엇이 바뀌나요? 한눈에 보는 핵심 2가지​-정부는 지난 8월 13일 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'(이른바 8·13 대책)을 발표했습니다. 투기성 대출은 조이는 대신, 청년과 신혼부부 같은 실수요자에게는 문턱을 낮추는 내용이 함께 담겼습니다.​-그 후속 조치 중 가장 먼저 시행되는 것이 바로 오늘 말씀드릴 두 가지입니다.​① 청년특례 전세대출보증 대상 연령 : 만 34세 이하 → 만 39세 이하 (2026년 10월 시행)​② 신혼부부 보금자리론 소득기준 : 부부합산 기준을 넘어도 부부 중 1인 연소득 7천만원 이하면 신청 가능 (2026. 10. 19. 신규 신청분부터)​-특히 그동안 "결혼하면 오히려 정책대출을 못 받는다"는 이른바 '결혼 페널티' 문제가 꾸준히 지적되어 왔는데, 이번 개편으로 상당 부분 해소될 것으로 보입니다.· · ·​​​​청년특례 전세대출보증, 만 39세까지 넓어집니다​-청년특례 전세대출보증은 한국주택금융공사(HF)가 무주택 청년의 전세자금대출에 보증을 서주는 상품입니다. 보증이 있으면 은행 입장에서는 떼일 위험이 줄어드니, 청년은 더 낮은 금리로 전세자금을 빌릴 수 있습니다.​-지금까지는 만 34세 이하만 이용할 수 있었는데, 10월부터는 만 39세 이하 무주택 청년까지 대상이 확대됩니다. 즉, 그동안 나이 기준에 걸려 포기했던 만 35~39세 무주택자가 새롭게 이용할 수 있게 되는 것입니다.​-주요 요건을 정리하면 다음과 같습니다.​· 대상 : 만 39세 이하 무주택 청년​· 소득 : 연 7천만원 이하 (신혼부부는 부부 중 1인 기준으로 완화)​· 한도 : 임차보증금의 90% 이내, 일반 최대 2억원 / 신혼·유자녀 가구 최대 3억원​· 보증비율 : 100%​-다만 발표 자료상 시행 시기는 '10월'로만 되어 있어, 정확한 적용일과 세부 심사기준은 주택금융공사 및 취급은행 공지를 꼭 확인하시는 것이 안전합니다.· · ·​​​​신혼부부 보금자리론, '결혼 페널티'가 사라집니다​-보금자리론은 주택금융공사가 공급하는 무주택자용 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출입니다. 6억원 이하 주택을 살 때 이용할 수 있고, 기본 한도는 3억6천만원(다자녀 4억원, 생애최초 4억2천만원)입니다.​-그런데 소득요건이 '부부합산'이다 보니, 각자 평범한 연봉을 받는 맞벌이 부부가 결혼하는 순간 기준을 넘어버리는 문제가 있었습니다. 현재 신혼가구 기준은 부부합산 무자녀 8,500만원, 1자녀 9,000만원, 2자녀 이상 1억원 이하입니다.​-이번 개편으로 부부합산 소득이 위 기준을 넘더라도, 부부 중 한 명의 연소득이 7천만원 이하라면 보금자리론을 신청할 수 있게 됩니다. 한국주택금융공사는 이를 2026년 10월 19일 신규 대출 신청 건부터 적용한다고 9월 28일 밝혔습니다.​-예를 들어 무자녀 신혼부부의 연소득이 각각 4천만원, 5천만원이라면 합산 9천만원으로 종전에는 이용할 수 없었지만, 앞으로는 신청이 가능합니다.​-다만 실무상 꼭 알아두셔야 할 단서가 있습니다.​· 합산소득이 기존 기준 이내라면 종전처럼 합산 심사 → 이 경우 1인 기준을 골라 쓸 수는 없습니다​· 1인 기준을 적용하면 DTI 등 상환능력 심사도 그 1인의 소득과 부채로 합니다​· 소득을 입증한 사람이 직접 차주(대출 명의자)가 되어야 합니다​· 우대금리·실수요자 요건 확인을 위해 배우자 소득, 상환해야 할 배우자 부채(중도금·전세대출 등)도 확인합니다​· 주택 보유 수는 부부 합산으로 판단합니다​-신혼가구란 대출신청일 기준 혼인신고일로부터 7년 이내이거나, 신청일로부터 3개월 이내 결혼 예정인 가구를 말합니다.· · ·​​​​헷갈리기 쉬운 청년 주거금융, 이렇게 구분하세요​-이름이 비슷해서 상담 때 가장 많이 혼동하시는 부분입니다.​-이번에 만 39세로 넓어지는 것은 주택금융공사(HF)의 '청년특례 전세대출보증'입니다. 주택도시기금(국토교통부)에서 운영하는 '청년전용 버팀목 전세자금대출'은 이번 발표의 대상이 아니므로, 버팀목은 기존 연령 기준(만 19~34세)을 따로 확인하셔야 합니다.​-또한 8·13 대책에서 함께 발표된 '청년미래보금자리론'(만 39세 이하, 4억원 이하 비아파트 생애최초 구입, LTV 최대 80%)과 '청년 전월세결합보증'은 2027년 1월 출시 예정인 신설 상품입니다. 아직 정책 발표 단계이므로 세부 조건은 출시 전에 바뀔 수 있습니다.· · ·​​​​​세무사가 짚어드리는 세금 체크포인트​-대출 요건만 챙기다 보면 세금 부분을 놓치기 쉽습니다. 청년·신혼부부가 꼭 챙겨야 할 세무 포인트 세 가지를 정리해 드립니다.​1. 전세대출 원리금 상환액 소득공제​-무주택 세대주인 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡ 이하, 주거용 오피스텔 포함) 주택을 임차하기 위해 금융기관에서 전세자금을 빌리고 원리금을 갚는다면, 연말정산 때 상환액의 40%를 소득공제받을 수 있습니다. (소득세법 제52조 제4항, 같은 법 시행령 제112조)​-다만 주택청약종합저축 공제와 합산해 연 400만원 한도이고, 대출금이 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금되어야 하며, 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내에 차입해야 합니다. 신용대출을 받아 본인이 임대인에게 보낸 경우에는 공제가 안 됩니다.​-국세청도 과세기간 종료일 현재 무주택 세대의 세대주가 국민주택규모 주택을 임차하기 위해 금융기관 등에서 차입한 경우 공제 대상이 되고, 실제 해당 여부는 사실판단 사항이라고 회신한 바 있습니다. (원천세과-241, 2010.03.17.)​2. 보금자리론 이자상환액 소득공제 (장기주택저당차입금)​-보금자리론으로 집을 샀다면 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택 등 요건을 갖춘 경우 이자상환액을 소득공제받을 수 있습니다. (소득세법 제52조 제5항, 같은 법 시행령 제112조)​-이번 개편으로 부부 중 1인이 단독 차주가 되는 구조가 늘어날 텐데, 이자상환액 공제는 근로자 본인이 채무를 부담한 부분에 대해서만 적용됩니다. 대출 명의자와 연말정산 공제를 받을 사람을 미리 맞춰두시는 게 좋습니다.​-공동명의로 취득하더라도 6억원 기준은 지분별로 나누지 않고 주택 전체의 기준시가로 판단합니다(국세청 상담사례). 또한 1주택을 공동소유하면 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보아 주택 수를 따집니다. (서면인터넷방문상담1팀-1501, 2005.12.08.)​3. 부모님이 보태주신 보증금·계약금은 '증여'입니다​-전세보증금이나 주택 구입자금 일부를 부모님이 지원해주셨다면 원칙적으로 증여세 과세대상이고, 소득·재산 대비 과도한 취득은 자금출처 조사로 이어질 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제45조)​-신혼부부라면 혼인신고일 전후 2년 이내에 직계존속으로부터 받은 증여에 대해 기본 공제(10년간 5천만원)와 별도로 혼인 증여재산공제 1억원을 추가로 받을 수 있습니다. 즉 부모(직계존속) 합산 기준 최대 1억5천만원까지 증여세 없이 지원받을 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2)​-대출과 증여를 함께 설계하면 이자 부담과 세금을 동시에 줄일 수 있으니, 계약 전에 자금계획서부터 점검하시길 권해드립니다.· · ·​​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 만 35~39세 무주택자라면 10월 시행 이후 청년특례 전세대출보증 재검토가 필요합니다. 기존 일반 전세대출을 쓰고 계신다면 갈아타기 가능 여부도 은행에 확인해보세요.​2. 신혼부부 보금자리론은 10월 19일 이후 신규 신청분부터 적용됩니다. 그 전에 신청하면 종전 기준으로 심사된다는 점에 유의하세요.​3. 1인 기준으로 신청할 경우 누가 차주가 될지가 곧 DTI 심사, 소득공제, 향후 지분·증여 문제까지 연결됩니다.​4. 부모님 지원금이 있다면 혼인 증여재산공제 기간(혼인신고 전후 2년) 안에 증여 신고까지 함께 마무리하는 것이 안전합니다.· · ·​​​내 집 마련 자금계획, 대출과 세금을 함께 설계하세요​-자연세무회계컨설팅은 신혼부부·청년의 주택자금 증여, 자금출처 소명, 연말정산 주택자금공제, 부동산 양도·취득 세무 상담을 해드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​​​​​참고 법령 및 예규소득세법 제52조 제4항 (주택임차자금 차입금 원리금 상환액 소득공제)소득세법 제52조 제5항 (장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제)소득세법 시행령 제112조 (주택자금공제의 요건 등)상속세 및 증여세법 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산 공제)상속세 및 증여세법 제53조의2 (혼인·출산 증여재산 공제)원천세과-241 (2010.03.17.) 주택임차차입금 원리금상환액 공제 해당 여부서면인터넷방문상담1팀-1501 (2005.12.08.) 공동소유 주택의 주택 수 판단금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」 (2026.08.13.)한국주택금융공사 보금자리론 신혼가구 소득기준 개선 발표 (2026.09.28.)#청년전세대출 #청년특례전세대출보증 #만39세 #보금자리론 #신혼부부보금자리론 #결혼페널티 #혼인증여재산공제 #주택자금공제 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동 #등촌동 #화곡동 #자연세무회계컨설팅 #절세도사​이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://m.expert.naver.com/mobile/expert/product/detail?storeId=100009428&productId=100019739양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com​저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#청년전세대출#청년특례전세대출보증#만39세#보금자리론#신혼부부보금자리론#결혼페널티#혼인증여재산공제#주택자금공제#강서구세무사#마곡세무사#가양동#등촌동#화곡동#자연세무회계컨설팅#절세도사#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#발산역상속세전문세무사#강남상속세전문세무사#여의도상속세전문세무사#영등포상속세전문세무사#목동상속세전문세무사#양천구상속세전문세무사#은평구상속세전문세무사#김포상속세전문세무사#부천상속세전문세무사#일산상속세전문세무사#금천구상속세전문세무사

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(소득세법 제52조 제4항, 같은 법 시행령 제112조)​-다만 주택청약종합저축 공제와 합산해 연 400만원 한도이고, 대출금이 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금되어야 하며, 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내에 차입해야 합니다. 신용대출을 받아 본인이 임대인에게 보낸 경우에는 공제가 안 됩니다.​-국세청도 과세기간 종료일 현재 무주택 세대의 세대주가 국민주택규모 주택을 임차하기 위해 금융기관 등에서 차입한 경우 공제 대상이 되고, 실제 해당 여부는 사실판단 사항이라고 회신한 바 있습니다. (원천세과-241, 2010.03.17.)​2. 보금자리론 이자상환액 소득공제 (장기주택저당차입금)​-보금자리론으로 집을 샀다면 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택 등 요건을 갖춘 경우 이자상환액을 소득공제받을 수 있습니다. (소득세법 제52조 제5항, 같은 법 시행령 제112조)​-이번 개편으로 부부 중 1인이 단독 차주가 되는 구조가 늘어날 텐데, 이자상환액 공제는 근로자 본인이 채무를 부담한 부분에 대해서만 적용됩니다. 대출 명의자와 연말정산 공제를 받을 사람을 미리 맞춰두시는 게 좋습니다.​-공동명의로 취득하더라도 6억원 기준은 지분별로 나누지 않고 주택 전체의 기준시가로 판단합니다(국세청 상담사례). 또한 1주택을 공동소유하면 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보아 주택 수를 따집니다. (서면인터넷방문상담1팀-1501, 2005.12.08.)​3. 부모님이 보태주신 보증금·계약금은 '증여'입니다​-전세보증금이나 주택 구입자금 일부를 부모님이 지원해주셨다면 원칙적으로 증여세 과세대상이고, 소득·재산 대비 과도한 취득은 자금출처 조사로 이어질 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제45조)​-신혼부부라면 혼인신고일 전후 2년 이내에 직계존속으로부터 받은 증여에 대해 기본 공제(10년간 5천만원)와 별도로 혼인 증여재산공제 1억원을 추가로 받을 수 있습니다. 즉 부모(직계존속) 합산 기준 최대 1억5천만원까지 증여세 없이 지원받을 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2)​-대출과 증여를 함께 설계하면 이자 부담과 세금을 동시에 줄일 수 있으니, 계약 전에 자금계획서부터 점검하시길 권해드립니다.· · ·​​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 만 35~39세 무주택자라면 10월 시행 이후 청년특례 전세대출보증 재검토가 필요합니다. 기존 일반 전세대출을 쓰고 계신다면 갈아타기 가능 여부도 은행에 확인해보세요.​2. 신혼부부 보금자리론은 10월 19일 이후 신규 신청분부터 적용됩니다. 그 전에 신청하면 종전 기준으로 심사된다는 점에 유의하세요.​3. 1인 기준으로 신청할 경우 누가 차주가 될지가 곧 DTI 심사, 소득공제, 향후 지분·증여 문제까지 연결됩니다.​4. 부모님 지원금이 있다면 혼인 증여재산공제 기간(혼인신고 전후 2년) 안에 증여 신고까지 함께 마무리하는 것이 안전합니다.· · ·​​​내 집 마련 자금계획, 대출과 세금을 함께 설계하세요​-자연세무회계컨설팅은 신혼부부·청년의 주택자금 증여, 자금출처 소명, 연말정산 주택자금공제, 부동산 양도·취득 세무 상담을 해드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​​​​​참고 법령 및 예규소득세법 제52조 제4항 (주택임차자금 차입금 원리금 상환액 소득공제)소득세법 제52조 제5항 (장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제)소득세법 시행령 제112조 (주택자금공제의 요건 등)상속세 및 증여세법 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산 공제)상속세 및 증여세법 제53조의2 (혼인·출산 증여재산 공제)원천세과-241 (2010.03.17.) 주택임차차입금 원리금상환액 공제 해당 여부서면인터넷방문상담1팀-1501 (2005.12.08.) 공동소유 주택의 주택 수 판단금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」 (2026.08.13.)한국주택금융공사 보금자리론 신혼가구 소득기준 개선 발표 (2026.09.28.)#청년전세대출 #청년특례전세대출보증 #만39세 #보금자리론 #신혼부부보금자리론 #결혼페널티 #혼인증여재산공제 #주택자금공제 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동 #등촌동 #화곡동 #자연세무회계컨설팅 #절세도사​이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://m.expert.naver.com/mobile/expert/product/detail?storeId=100009428&productId=100019739양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com​저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#청년전세대출#청년특례전세대출보증#만39세#보금자리론#신혼부부보금자리론#결혼페널티#혼인증여재산공제#주택자금공제#강서구세무사#마곡세무사#가양동#등촌동#화곡동#자연세무회계컨설팅#절세도사#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#발산역상속세전문세무사#강남상속세전문세무사#여의도상속세전문세무사#영등포상속세전문세무사#목동상속세전문세무사#양천구상속세전문세무사#은평구상속세전문세무사#김포상속세전문세무사#부천상속세전문세무사#일산상속세전문세무사#금천구상속세전문세무사

[법인세, 소득세]배우자 명의로 주택을 취득한 경우인정이자가 적용되는지 여부(적용안됨)사전-2026-법규법인-0523 [법규과-1484]등록일자 : 2026.08.12.생산일자 : 2026.06.16.요지중소기업이 직원에게 주택구입자금을 대여하였으나 직원 배우자 명의로 분양계약을 체결한 경우, 해당 금액을 주택구입자금 용도로 사용시 특례 적용 가능답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢조세특례제한법 시행령｣제2조에 따른 중소기업에 해당하는 내국법인이 지배주주등에 해당하지 아니하는 소속 직원에게 주택구입자금 용도로 금전을 대여하고 해당 직원이 그 대여액을 실제 거주목적의 주택구입 용도로 사용한 경우, ｢법인세법 시행규칙｣제44조제7호의2에 따른 주택구입자금의 대여액에 해당하는 것이며, 실제 거주목적의 주택구입 용도로 사용하였는지 여부는 사실판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○중소기업에 해당하는 질의법인은 지배주주 등에 해당하지 않는 직원에게 주택구입자금 0억원을 대여하면서 금전소비대차계약을 체결함○그러나, 해당 직원의 개인사정으로 인하여 직원 본인 명의가 아닌 배우자 명의로 주택을 분양받았으며,-질의법인은 대여금 회수 안정성 확보를 위하여 배우자를 연대보증인으로 지정하고, 분양받은 주택에 대해 근저당권을 설정하기로 약정함​2. 질의요지○｢조세특례제한법 시행령｣ 제2조에 따른 중소기업인 내국법인이 지배주주 등이 아닌 직원에게 주택구입자금 대여 시 배우자 명의로 주택을 취득한 경우에도,- ｢법인세법 시행규칙｣ 제44조의 인정이자 계산의 특례를 적용할 수 있는지 여부3. 관련 법령○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.​○ 법인세법 시행규칙 제44조 【인정이자 계산의 특례】영 제89조제5항 단서에서 “재정경제부령이 정하는 금전의 대여”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.7의2. ｢조세특례제한법 시행령｣제2조에 따른 중소기업에 근무하는 직원(지배주주등인 직원은 제외한다)에 대한 주택구입 또는 전세자금의 대여액 <신설 2020.3.13.>​​배우자명의로 전세계약을 체결한 경우인정이자가 적용되는지 여부(적용되지 않음)​사전-2024-법규법인-0218 [법규과-1378]등록일자 : 2024.06.28.생산일자 : 2024.05.31.요지소속 직원에게 주택 전세자금 용도로 금전을 대여하고 해당 직원이 그 대여액을 실제로 주택 전세자금 용도로 사용한 경우 해당 대여액은 인정이자 계산 대상 아님답변내용｢조세특례제한법 시행령｣ 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 내국법인이 소속 직원에게 주택 전세자금 용도로 금전을 대여하고 해당 직원이 그 대여액을 실제로 주택 전세자금 용도로 사용한 경우 해당 대여액은 「법인세법 시행규칙」제44조제7호의2에 따른 전세자금의 대여액에 해당하는 것이며, 이에 해당하는지는 사실판단 할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○ 질의법인은 직원(이하 ‘갑’)에게 신혼집 전세자금 ○억원을 대여하였으나, 갑은 사정상 배우자의 명의로 전세계약을 체결하였음* 갑은 지배주주등에 해당하지 않으며 종전 전세계약과 관련하여 주소이전이 불가하여 배우자명의로 계약하고 이후 신혼집으로 주소이전함2. 질의내용○ 직원에게 주택 전세자금을 대여하고 직원의 배우자 명의로 전세계약을 체결한 경우 인정이자 계산 특례가 적용되는지 여부​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 또는 아래 사이트에서 연락을 주시면 됩니다!​★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 해외에 사시던 부모님이 돌아가셨을 때, 즉 피상속인이 '비거주자'인 경우 상속세 신고가 거주자와 어떻게 달라지는지 설명드리겠습니다.해외 이민·영주권자 부모님이 국내에 아파트나 예금을 남기고 돌아가시는 사례가 늘고 있는데, 거주자와 똑같이 생각하고 신고했다가 예상보다 훨씬 큰 상속세를 마주하는 경우가 많습니다.· · ·​​거주자·비거주자, 누구를 기준으로 판정하나요?​-상속세에서 거주자 여부는 돌아가신 분(피상속인)을 기준으로, 사망 당시의 상태로 판정합니다. 상속받는 자녀가 한국에 살고 있어도 부모님이 비거주자라면 비거주자 규정이 적용됩니다.​-상속세 및 증여세법 제2조 제8호는 거주자를 "국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 사람"으로 정의하고, 비거주자는 거주자가 아닌 사람을 말합니다.​-주소는 국적이나 영주권 유무가 아니라 국내에서 생계를 같이하는 가족, 직업, 국내 재산 등 생활관계의 객관적 사실을 종합해 판단합니다(상증법 시행령 제2조, 소득세법 시행령 제2조 준용).​-다만 비거주자라도 영주할 목적으로 귀국해 국내에서 사망하면 거주자로 봅니다. 말년에 한국에 들어와 요양하다 돌아가신 경우라면 거주자 규정이 적용될 수 있어 판정이 매우 중요합니다.​· · ·​거주자 신고와 달라지는 7가지​-피상속인이 비거주자이면 과세 범위부터 공제, 신고기한, 관할 세무서까지 거의 모든 단계가 달라집니다. 핵심만 한 번에 정리하면 다음과 같습니다.​① 과세 대상 : 거주자는 국내·국외 모든 재산이 과세되지만, 비거주자는 국내에 있는 재산만 과세됩니다(상증법 제3조). 재산이 국내에 있는지는 상증법 제5조에 따라 판정하는데, 부동산은 소재지, 예금은 거래 금융회사 영업장 소재지, 주식은 발행법인 본점 소재지 기준입니다.​② 사전증여재산 합산 : 상속개시 전 10년(상속인 외 5년) 이내 증여재산을 합산하는 것은 같지만, 비거주자는 국내에 있는 재산을 증여한 경우에만 합산합니다(상증법 제13조 제2항).​③ 공과금·장례비·채무 : 비거주자는 해당 국내 상속재산에 관한 공과금, 그 재산에 설정된 전세권·임차권·저당권 등으로 담보된 채무, 국내 사업장의 장부로 확인되는 사업상 채무만 공제됩니다. 장례비는 아예 공제되지 않습니다(상증법 제14조 제2항). 해외 은행 대출은 공제받을 수 없습니다.​④ 상속공제 : 가장 큰 차이입니다. 아래에서 따로 설명드립니다.​⑤ 외국납부세액공제 : 국외재산을 과세하지 않으므로 상증법 제29조 외국납부세액공제도 적용되지 않습니다.​⑥ 신고기한 : 거주자는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월이지만, 피상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월입니다(상증법 제67조 제4항).​⑦ 납세지(관할 세무서) : 거주자는 피상속인 주소지 관할 세무서, 비거주자는 주된 국내 재산 소재지 관할 세무서에 신고합니다(상증법 제6조).​-참고로 연부연납·물납·신고세액공제(3%)는 비거주자도 동일하게 적용됩니다.· · ·​상속공제는 '기초공제 2억원'만 남습니다​-거주자라면 일괄공제 5억원, 배우자상속공제 최소 5억원(최대 30억원), 금융재산상속공제, 동거주택상속공제 등을 받을 수 있습니다.​-그러나 피상속인이 비거주자이면 상증법 제18조의 기초공제 2억원과 감정평가수수료만 공제됩니다. 일괄공제(제21조), 배우자공제(제19조), 그 밖의 인적공제(제20조), 금융재산공제(제22조), 동거주택공제(제23조의2), 가업·영농상속공제는 모두 "거주자의 사망"을 요건으로 하므로 적용되지 않습니다.​-특히 배우자가 살아 계셔도 배우자공제가 전혀 없다는 점을 실무에서 가장 많이 놓칩니다.· · ·​사례로 보면 차이가 이렇게 큽니다​-국내에 시가 10억원 아파트 1채만 있고, 상속인은 배우자와 자녀 2명, 채무는 없다고 가정해 보겠습니다.​-거주자가 사망한 경우 : 일괄공제 5억원 + 배우자공제 최소 5억원 = 10억원이 공제되어 상속세는 0원입니다.​-비거주자가 사망한 경우 : 기초공제 2억원만 빠져 과세표준 8억원 → 8억 × 30% − 누진공제 6천만원 = 1억 8,000만원, 신고세액공제 3%를 빼면 약 1억 7,460만원을 납부해야 합니다.​-같은 비거주자라도 전세보증금 4억원이 있었다면 : 국내 아파트에 담보된 임대보증금은 채무로 공제되므로 과세표준 4억원 → 7,000만원, 신고세액공제 후 약 6,790만원으로 줄어듭니다.​-같은 아파트 한 채인데 피상속인의 거주자 여부에 따라 세금이 0원에서 1억 7천만원대로 달라지는 것입니다.· · ·​신고 절차와 함께 챙겨야 할 것들​-① 거주자 판정 자료 확보 : 출입국사실증명, 해외 주소·영주권 서류, 국내 가족 거주 여부 등 사망 당시 생활 근거를 입증할 자료를 먼저 정리합니다.​-② 국내 재산 확정 : 국내 부동산, 국내 금융회사 예금, 국내 법인 주식 등을 상증법 제5조의 소재지 기준으로 분류합니다.​-③ 납세관리인 지정 : 상속인도 해외에 거주한다면 국내에서 신고·납부와 세무서 연락을 맡을 납세관리인을 지정해야 합니다(국세기본법 제82조).​-④ 9개월 이내 신고·납부 : 주된 국내 재산 소재지 관할 세무서에 신고합니다. 상속 부동산 취득세 신고기한도 외국 주소 상속인은 9개월(지방세법 제20조 제1항)이므로 함께 관리하세요.​-한편 대법원은 비거주자 상속에서 공동상속인의 연대납부의무 한도는 '국내에 있는 상속재산'만을 기준으로 한다고 판단했습니다(대법원 2024. 9. 12. 선고 2022두64143 판결). 해외 재산을 많이 받은 상속인이라도 국내 상속분을 넘어서까지 연대책임을 지지는 않는다는 의미입니다.· · ·​실무 한마디 — 이런 분들은 꼭 체크하세요​1. 말년에 귀국해 국내에서 돌아가신 경우 : '영주 목적 귀국'이 인정되면 거주자가 되어 국외 재산까지 과세되는 대신 일괄·배우자공제를 받습니다. 어느 쪽이 유리한지는 국내외 재산 비중에 따라 달라지므로 사실관계를 먼저 정밀하게 검토해야 합니다.​2. 사전증여 합산 범위 : 비거주자가 국내 재산을 10년 이내 상속인에게 증여했다면 합산됩니다(기획재정부 재산세제과-1078, 2020.12.9.). 반대로 비거주자 시절 국외 재산을 비거주자 자녀에게 증여한 뒤 거주자로 사망했다면 그 증여분은 합산하지 않습니다(기획재정부 재산세제과-1071, 2022.8.30.).​3. 국내 부동산 보유 해외 교포 : 공제가 2억원뿐이므로 국내 부동산의 담보채무·보증금 구조와 생전 증여 계획을 미리 점검하는 것이 좋습니다. 단, 채무는 실제로 존재하고 입증되어야 하며 가공채무는 가산세 대상입니다.​4. 해외 금융기관 예금 : 외국 은행의 해외 지점 예금은 국외 재산이라 과세되지 않지만, 외국계 은행이라도 국내 지점 예금은 국내 재산입니다.· · ·​​​참고 법령 및 예규·판례상속세 및 증여세법 제2조 제8호 (거주자·비거주자의 정의)상속세 및 증여세법 시행령 제2조 (주소·거소의 판정, 영주 목적 귀국 후 국내 사망 시 거주자 간주)상속세 및 증여세법 제3조 (상속세 과세대상 — 비거주자는 국내 재산)상속세 및 증여세법 제5조 (상속재산의 소재지)상속세 및 증여세법 제6조 (과세 관할)상속세 및 증여세법 제13조 제2항 (비거주자 사전증여재산 합산 — 국내 재산에 한정)상속세 및 증여세법 제14조 제2항 (비거주자의 공과금·채무 공제 범위)상속세 및 증여세법 제18조 ~ 제23조의2 (기초공제 및 거주자 한정 상속공제)상속세 및 증여세법 제29조 (외국납부세액공제)상속세 및 증여세법 제67조 제4항 (상속세 신고기한 9개월)국세기본법 제82조 (납세관리인) / 지방세법 제20조 제1항 (취득세 신고기한)기획재정부 재산세제과-1078 (2020. 12. 9.) (비거주자의 국내재산 사전증여 합산)기획재정부 재산세제과-1071 (2022. 8. 30.) (비거주자 당시 국외재산 증여분 합산 제외)대법원 2024. 9. 12. 선고 2022두64143 판결 (비거주자 상속 시 연대납부의무 한도)​​​​​#비거주자상속세 #피상속인비거주자 #해외교포상속 #영주권자상속세 #상속세신고기한 #상속공제 #기초공제 #배우자상속공제 #상속세절세 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #절세도사 #자연세무회계컨설팅

[증여세]분양권 명의변경에 따른 증여세 과세(사실관계에 따라 다름)서면-2025-상속증여-0459 [상속증여세과-333]귀속년도 : 2026등록일자 : 2026.05.07.생산일자 : 2026.05.07.요지아파트 분양권에 대한 실제 소유자가 본인인 경우로서 배우자 명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 본인의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 본인 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우 증여세가 과세되지 아니함회신귀 질의의 경우 기존 해석사례(재산세과-365, 2010.6.4.)를 참고하시기 바랍니다.​○재산세과-365, 2010.6.4.귀 질의의 경우,아파트분양권에 대한 실제 소유자가 어머니인 경우로서 편의상 자녀명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 어머니의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 어머니 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다. 다만, 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 자녀의 지위를 이용하여 어머니가 아파트를 분양받은 경우에 해당한다면 분양당시의 프리미엄 상당액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하는 것으로 당해 분양권의 실제소유자 여부 및 프리미엄 존재 여부에 대한 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○ 배우자 명의로 신축아파트 신혼부부 특별공급 청약이 당첨되어 배우자가 분양계약을 체결하였으나,○ 분양대금(계약금)은 질의인의 금전으로 납부 후 시공사의 명의변경 일정에 따라 분양권 명의를 질의인으로 변경함​2. 질의내용○ 분양대금을 납부한 질의인으로 분양권 명의를 변경한 경우 증여세 과세대상에 해당하는지 여부​3. 관련법령○ 상속세 및 증여세법 제4조【증여세 과세대상】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다. <개정 2016.12.20>1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익2. 현저히 낮은 대가를 주고 재산 또는 이익을 이전받음으로써 발생하는 이익이나 현저히 높은 대가를 받고 재산 또는 이익을 이전함으로써 발생하는 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.3. 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가한 경우의 그 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익5. 제44조 또는 제45조에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익6. 제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익② 제45조의2부터 제45조의5까지의 규정에 해당하는 경우에는 그 재산 또는 이익을 증여받은 것으로 보아 그 재산 또는 이익에 대하여 증여세를 부과한다.③ 상속개시 후 상속재산에 대하여 등기ㆍ등록ㆍ명의개서 등(이하 "등기등"이라 한다)으로 각 상속인의 상속분이 확정된 후, 그 상속재산에 대하여 공동상속인이 협의하여 분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산은 그 분할에 의하여 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한다. 다만, 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한까지 분할에 의하여 당초 상속분을 초과하여 취득한 경우와 당초 상속재산의 분할에 대하여 무효 또는 취소 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있는 경우에는 증여세를 부과하지 아니한다. <개정 2020.6.9>④ 수증자가 증여재산(금전은 제외한다)을 당사자 간의 합의에 따라 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한까지 증여자에게 반환하는 경우(반환하기 전에 제76조에 따라 과세표준과 세액을 결정받은 경우는 제외한다)에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보며, 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다. <개정 2020.6.9>​4. 관련 해석사례○재산세과-365, 2010.6.4.귀 질의의 경우, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 어머니인 경우로서 편의상 자녀명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 어머니의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 어머니 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다. 다만, 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 자녀의 지위를 이용하여 어머니가 아파트를 분양받은 경우에 해당한다면 분양당시의 프리미엄 상당액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하는 것으로 당해 분양권의 실제소유자 여부 및 프리미엄 존재 여부에 대한 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세]장기일반민간임대주택에 대한조특법§97의3에 따른 장기보유특별공제 적용 방법(미임대기간 차익은 전체기간 장특공 적용)사전-2026-법규재산-0439등록일자 : 2026.06.23.생산일자 : 2026.05.06요지조특법§97의3 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 적용 시 미임대기간의 양도차익에 대해서는 전체 보유기간에 대한 장기보유특별공제율을 적용하는 것임​※ 임대기간 양도차익 : 장특공 50% 이상 적용※ 미임대기간 양도차익 : 전체 보유기간 일반 장기보유특별공제 적용답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 주택의 보유기간 중 임대를 개시하여「조세특례제한법」제97조의3에 따른 특례를 적용하는 경우로서 장기일반민간임대주택등으로 임대하지 않은 기간의 양도차익에는 「소득세법」제95조제2항 및 제4항에 따른 자산의 보유기간별 공제율을 적용하여 장기보유특별공제액을 산정하는 것입니다.상세내용1. 사실관계A주택 취득A주택 지자체 임대사업자 등록A주택 세무서 주택임대사업자 등록지자체 임대의무기간 종료일지자체 임대사업자등록 자동말소○ 2006.11.28. : A아파트 취득- 취득일부터 임대사업자 등록일 전일(2017.12.25.)까지는 임대사업자 등록없이 임대○ 2017.12.26. : □□시장에게 민간임대주택법에 따른 임대사업자로 등록(8년 준공공임대)○ 2017.12.28. : 세무서에 면세사업자로 사업자등록 신청○ 2026.01.02. : □□시장이 임대의무기간 만료로 A주택에 대한 임대사업자 등록을 말소(임대의무기간 종료일 2025.12.25.)○ 2026.02.20. : A아파트 양도(임차인이 있는 상태에서 양도)* 신청인은 소득법§95② 표1 적용대상임을 전제함​2. 질의내용○ 「조세특례제한법」제97조의3에 따른 특례 적용대상 임대주택의 임대사업자 미등록 기간분 양도차익에 대한 장기보유특별공제율 적용방법​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 요즘 20~30대 청년분들과 자녀를 둔 부모님들께 가장 많이 문의받는 청년미래적금에 대해 개념부터 가입요건, 신청방법, 사후관리까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.마침 2차 가입신청이 10월 7일부터 시작되니, 대상이 되시는 분들은 이번 글로 미리 체크해 보시기 바랍니다.​· · ·​​청년미래적금, 도대체 어떤 상품인가요?​-청년미래적금은 청년이 3년 동안 매월 최대 50만원을 자유롭게 저축하면, 정부가 납입액의 일정 비율을 '정부 기여금'으로 얹어주고 이자에는 세금을 매기지 않는 정책형 적금입니다.​-2025년 12월 신규가입이 종료된 청년도약계좌(5년 만기)의 뒤를 잇는 상품으로, 만기를 3년으로 줄여 부담을 낮춘 것이 특징입니다.​-금리는 가입 시점에 확정되는 3년 고정금리이고, 납입금과 정부 기여금 모두에 이자가 붙습니다.​-이자소득 비과세의 근거는 조세특례제한법 제91조의25(청년미래적금에 대한 비과세)이며, 세부 요건은 조세특례제한법 시행령 제93조의11에서 정하고 있습니다.· · ·​​가입요건 — 연령·개인소득·가구소득 3가지 모두 충족​-① 연령 : 청년기본법 제3조상 청년인 만 19세~34세가 대상입니다. 군 복무를 마친 분은 병역기간(최대 6년)을 나이에서 빼고 계산합니다. 예를 들어 현재 35세라도 2년 복무했다면 33세로 보아 심사합니다.-이번 2차 모집 기준으로는 1991.11.17 ~ 2007.11.27 출생자가 가입 가능합니다.​-② 개인소득 : 직전연도 총급여 7,500만원 이하(종합소득금액 6,300만원 이하) 이거나, 연매출 3억원 이하 소상공인이어야 합니다.​-③ 가구소득 : 가구 기준 중위소득 200% 이하여야 합니다. 실무상 본인 소득은 맞는데 가구소득 기준에서 탈락하는 경우가 많으니 꼭 먼저 확인하세요.​-반면 직전 3개년 중 1회라도 금융소득종합과세 대상자였다면 가입이 제한됩니다. 비과세 소득만 있는 경우도 가입이 안 되지만, 육아휴직급여나 병(兵) 급여만 있는 분은 예외적으로 가입할 수 있습니다.· · ·​내 기여금은 몇 %일까? 유형별 혜택 비교​-청년미래적금의 핵심은 정부 기여금입니다. 소득 수준과 근로 형태에 따라 3단계로 나뉩니다.​-우대형(12%) : 총급여 3,600만원(종합소득 2,600만원) 이하 중소기업 재직자, 또는 연매출 1억원 이하 소상공인으로서 가구 중위소득 150% 이하인 경우, 그리고 일반형 소득기준을 충족하는 중소기업 신규 취업자가 해당합니다.​-일반형(6%) : 총급여 6,000만원(종합소득 4,800만원) 이하 소득자 또는 연매출 3억원 이하 소상공인으로서 가구 중위소득 200% 이하인 경우입니다.​-비과세형(기여금 없음) : 총급여 6,000만원 초과~7,500만원 이하 구간은 기여금은 없고 이자 비과세 혜택만 받습니다.​-예를 들어 우대형으로 월 50만원씩 36개월을 채우면 원금 1,800만원 + 정부 기여금 216만원 + 이자(최고금리 가정) 약 239만원으로, 만기 시 약 2,255만원을 받을 수 있다는 것이 금융권 안내입니다. 실제 금액은 은행별 금리와 우대조건 충족 여부에 따라 달라집니다.​-참고로 정부는 2027년 예산안이 국회를 통과하면 우대형 기여금을 15%, 지방 중소기업 재직자는 25%로 상향하고 기존 가입자에게도 소급 적용할 예정이라고 밝혔습니다. 다만 이는 아직 국회 심의 전인 계획이므로 확정 여부를 반드시 확인하셔야 합니다.· · ·​​​​​​신청방법과 2차 모집 일정​-신청은 취급 금융기관 앱에서 비대면으로 합니다. 국세청·행정안전부·중소벤처기업부 자료를 전산으로 연계해 심사하므로 별도 서류 제출은 없습니다.​-취급기관은 국민·신한·하나·우리·농협·기업·수협·iM·부산·광주·전북·경남·카카오뱅크·토스뱅크·우체국 등입니다.-2차 모집 일정은 다음과 같습니다.​① 가입신청 : 10.7(수)~10.8(목)은 출생연도 끝자리 홀·짝제, 10.12(월)~10.16(금)은 누구나 신청​② 가입심사 : 10.19 ~ 11.13 (최종 결과 전 가심사 결과를 먼저 안내하고 소명 기회를 줍니다)​③ 계좌개설 : 11.16 ~ 11.27 (이 기간을 놓치면 심사를 통과해도 가입이 안 될 수 있습니다)​-이번 2차부터는 신청자가 중소기업 재직 여부를 직접 선택하고 한국평가데이터(KoDATA) 정보와 대조하는 방식으로 우대형 심사가 정교해졌습니다. 1차 때 우대형 판정 오류가 있었던 만큼, 재직 회사 정보를 정확히 입력하는 것이 중요합니다.​-청년도약계좌 가입자도 이번 2차에 한 번 더 갈아타기 기회가 주어졌습니다. 다만 순서가 핵심입니다. 청년미래적금 신청·심사 통과 → 계좌 개설 → 그 다음에 청년도약계좌 특별중도해지 순서를 지켜야 합니다. 도약계좌를 먼저 해지하면 갈아타기로 인정받지 못합니다.· · ·​​​​​​사후관리 — 가입보다 '유지'가 더 중요합니다​-일반 중도해지 시 정부 기여금과 이자소득 비과세 혜택이 모두 사라집니다. 이자에 대해 일반 과세(15.4%)가 되고 원금과 약정이자만 돌려받게 됩니다.​-다만 사망·해외이주·퇴직·폐업·질병 등 불가피한 사유가 있으면 특별중도해지로 처리되어 기여금과 비과세 혜택이 유지됩니다. 이때는 조세특례제한법 시행규칙 제61조에 따른 특별해지사유신고서와 증빙서류를 취급기관에 제출해야 합니다.​-중소기업 우대형 가입자는 근속요건이 있습니다. 만기 1개월 전까지 총 29개월 이상 중소기업에 재직해야 전체 기간에 대해 우대형(12%) 혜택이 인정되며, 이직은 가입기간 중 최대 2회까지 허용됩니다.​-반대로 가입 이후 소득이나 매출이 늘어나더라도 별도의 소득 유지심사는 하지 않습니다. 가입 시점 요건만 충족하면 됩니다.​-청년내일저축계좌 등 타 부처·지자체 자산형성 상품과는 원칙적으로 중복가입이 허용됩니다(해당 기관이 불허하는 경우는 예외).· · ·​​​​​​실무 한마디 — 이런 분들은 꼭 체크하세요​​1. 프리랜서·사업소득자 청년 : 총급여가 아니라 종합소득금액(6,300만원/4,800만원/2,600만원) 으로 판단합니다. 경비를 반영한 종합소득금액 기준이라는 점을 기억하세요.​2. 금융소득이 있는 청년 : 부모님께 증여받은 자금으로 예금·배당 소득이 커져 직전 3년 중 한 번이라도 금융소득종합과세(2천만원 초과) 대상이 되었다면 가입 자체가 막힙니다.​3. 부모님이 대신 납입해 주는 경우 : 매월 납입금을 부모님이 넣어주는 것은 원칙적으로 자녀에 대한 증여에 해당합니다. 3년간 최대 1,800만원 수준이라 성년 자녀 증여재산공제(10년간 5천만원) 범위 내라면 세금 부담은 없지만, 다른 증여와 10년 합산되므로 증여 이력 관리가 필요합니다.​4. 도약계좌 갈아타기 : 도약계좌 만기가 얼마 남지 않았다면 기존 기여금·우대금리를 끝까지 받는 것이 유리할 수 있습니다. 무조건 갈아타는 것이 정답은 아닙니다.· · ·​​참고 법령 및 자료조세특례제한법 제91조의25 (청년미래적금에 대한 비과세)조세특례제한법 시행령 제93조의11 (청년미래적금에 대한 비과세 — 가입대상·계좌요건 등)조세특례제한법 시행규칙 제61조 (특별해지사유신고서)청년기본법 제3조 (정의 — 청년의 범위)서민의 금융생활 지원에 관한 법률 제3조 (서민금융진흥원)상속세 및 증여세법 제53조 / 제47조 제2항 (증여재산공제, 10년 이내 동일인 증여재산 합산)금융위원회 보도자료 「청년미래적금 출시 준비 점검회의 개최」 (2026. 4. 23.)금융위원회 보도자료 「청년미래적금 2차 가입신청」 (2026. 9. 16.)​※ 청년미래적금은 2026년 6월 신설된 제도로, 현재까지 국세청 예규·심판례는 확인되지 않습니다. 세부 요건은 서민금융진흥원(☎1397) 및 국가법령정보센터에서 최종 확인하시기 바랍니다.​※ 본 포스팅은 일반적인 정보 제공 목적이며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 저는 세무사이지 투자자문업자가 아니므로 특정 금융상품 가입을 권유하지 않습니다.​#청년미래적금 #청년미래적금2차 #청년미래적금조건 #청년미래적금신청방법 #청년도약계좌갈아타기 #정부기여금 #이자소득비과세 #조세특례제한법 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #절세도사 #자연세무회계컨설팅

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 외과병원을 개원하시거나 운영 중인 원장님들께서 꼭 알아두셔야 할 외과병원 개원·운영 단계별 세무 주의사항과 절세방법에 대해 설명드리겠습니다.​​​■ 외과병원, 왜 세무관리가 더 까다로울까요?​-외과병원은 개원할 때 수술실, 영상장비, 입원실 인테리어 등 초기 투자 규모가 수억에서 수십억 원에 이릅니다. 투자를 어떻게 처리하느냐에 따라 개원 후 몇 년간의 세금이 크게 달라집니다.​-또한 대부분의 진료는 부가가치세가 면제되지만, 미용 목적 수술이 섞이면 과세사업과 면세사업을 함께 하는 겸영사업자가 됩니다.​-여기에 급여·비급여가 섞인 매출 구조, 많은 간호·행정 인력, 높은 소득 구간까지 더해지면서 국세청의 관리 대상이 되기 쉬운 업종입니다.​-그래서 외과병원은 개원 전 설계 → 투자 단계 → 운영 단계로 나누어 준비하셔야 합니다.· · ·​​​​​■ 개원 준비 단계 : 첫 단추부터 제대로​1. 의료업은 신규 개원 첫해부터 복식부기의무자입니다-일반 업종은 신규 사업자가 간편장부대상자이지만, 의료업은 수입금액과 관계없이 개원 첫해부터 복식부기로 장부를 작성해야 합니다 (소득세법 시행령 제208조 제5항). 장부를 제대로 작성하지 않으면 무기장가산세와 함께 추계신고 시 불이익이 따릅니다.​2. 사업용계좌를 신고하고 이 계좌로만 거래하세요-복식부기의무자는 사업용계좌를 신고하고 인건비·임차료·거래대금은 이 계좌로 주고받아야 합니다 (소득세법 제160조의5). 미신고·미사용 시 가산세가 부과되고, 중소기업 특별세액감면도 배제될 수 있습니다.​3. 현금영수증 가맹점은 개업일부터 60일 이내에 가입하세요-의료업은 현금영수증 의무발행업종입니다. 가맹점 가입은 개업일부터 60일 이내에 해야 하고 (소득세법 시행령 제210조의3), 건당 10만원 이상 현금 진료비는 환자가 요청하지 않아도 발급해야 합니다.​4. 개원 전 지출도 경비가 됩니다. 증빙이 관건입니다-인테리어, 장비 계약금, 컨설팅 비용 등 개원 전에 쓴 돈도 사업 관련성이 입증되면 비용이나 자산으로 인정됩니다. 다만 사업자등록을 먼저 하고 사업자 명의로 세금계산서·계산서를 받아두는 것이 가장 확실합니다.​5. 면세·과세 진료를 구분하세요-질병 치료 목적의 의료보건용역은 부가가치세가 면제되지만 (부가가치세법 제26조 제1항 제5호), 지방흡인술, 유방확대·축소술 등 미용 목적 성형수술은 과세입니다 (부가가치세법 시행령 제35조 제1호). 이런 진료가 있다면 과세·면세 겸영사업자로 등록하고 부가가치세를 따로 신고해야 합니다.· · ·​​​​​■ 개원 투자 단계 : 수억 원 장비·인테리어, 이렇게 처리하세요​-의료장비와 인테리어는 한 번에 비용 처리되지 않고 감가상각을 통해 여러 해에 나누어 비용으로 반영됩니다. 보건업의 기준내용연수는 5년이며, 4~6년 범위에서 선택해 신고할 수 있습니다 (소득세법 시행규칙 별표 6).​-개원 초기에 소득이 적다면 내용연수를 길게, 소득이 큰 해에는 짧게 가져가는 등 내용연수 선택만으로도 세금이 나오는 시점을 조절할 수 있습니다.​-또한 의료장비 등 사업용 유형자산에 투자하면 통합투자세액공제를 받을 수 있습니다. 중소기업은 기본공제율이 투자금액의 10%입니다 (조세특례제한법 제24조). 예를 들어 의료장비에 5억원을 투자하면 기본공제만 5천만원입니다 (농어촌특별세 20% 별도).​-개원 첫해처럼 낼 세금이 적어 공제를 다 못 쓰더라도 10년간 이월공제가 가능하므로 버리지 말고 반드시 신청하세요 (조세특례제한법 제144조).​-주의할 점이 있습니다. 통합투자세액공제와 중소기업 특별세액감면은 같은 해에 함께 적용할 수 없습니다 (조세특례제한법 제127조 제4항). 해마다 어느 쪽이 유리한지 비교해서 선택해야 합니다.​-개원 자금 대출은 병원 명의 사업용 대출로 받고 사용처를 명확히 해두세요. 사업용 자산보다 부채가 많은 상태(초과인출금)에서 발생한 이자는 필요경비로 인정되지 않습니다 (소득세법 제33조 제1항 제13호, 시행령 제61조).​-공동개원이라면 더 주의하셔야 합니다. 동업 지분을 마련하려고 개인적으로 빌린 돈의 이자는 공동사업장의 경비로 인정되지 않는다는 것이 국세청의 일관된 입장입니다 (서면1팀-399, 2008.03.24.). 부동산임대 공동사업 사안이지만 병·의원 공동개원에도 같은 원리가 적용됩니다. 대출은 공동사업장 명의로 받아 사업에 직접 쓰는 구조가 안전합니다.· · ·​​​​■ 운영 단계 : 세무조사로 이어지는 5가지 위험​1. 비급여 현금매출 누락 : 국세청은 건강보험공단 자료, 카드매출, 현금영수증 발급 내역, 비급여 진료비 자료를 모두 대조합니다. "현금으로 내시면 할인해 드린다"는 방식은 가장 흔한 적발 사유입니다.​2. 현금영수증 미발급 : 10만원 이상 현금 진료비를 발급하지 않으면 미발급 금액의 20%가 가산세로 부과됩니다 (소득세법 제81조의9). 거래일부터 10일 이내에 자진 발급하면 10%로 줄어듭니다.​3. 차명계좌 사용 : 가족이나 직원 명의 계좌로 진료비를 받으면 매출 누락과 함께 증여 추정 문제까지 생길 수 있습니다.​4. 가족 인건비 : 배우자나 자녀를 직원으로 올리는 것 자체는 가능합니다. 다만 실제 근무 사실(출퇴근 기록, 업무 내용)과 적정 급여 수준을 입증하지 못하면 비용이 부인됩니다.​5. 업무용승용차 : 운행기록부를 작성하지 않으면 감가상각비·유류비 등 관련 비용이 연 1,500만원까지만 인정되고, 감가상각비는 연 800만원 한도가 적용됩니다 (소득세법 제33조의2).-이 밖에 제약사·의료기기 업체로부터 받는 경제적 이익은 의료법 제23조의5에 따라 금지되며, 받은 금액은 세무상으로도 문제가 됩니다.· · ·​​​​​■ 외과병원 원장님을 위한 절세방법 5가지​1. 중소기업 특별세액감면 : 의료업도 대상이며 감면한도는 연 1억원입니다 (조세특례제한법 제7조). 다만 의료업은 감면율이 낮고 (소기업 10%, 수도권 외 중기업 5%), 수도권 중기업은 감면이 없습니다. 의원급은 요양급여 매출 비중 80% 이상 등 추가 요건이 있습니다.​2. 통합고용세액공제 : 간호사, 방사선사 등 상시근로자가 늘어나면 증가 인원 1인당 세액공제를 받을 수 있습니다 (조세특례제한법 제29조의8). 청년·경력단절자 채용 시 공제액이 더 큽니다. 외과병원은 인력 증가가 많아 활용도가 높은 항목입니다.​3. 성실신고확인 비용 세액공제 : 의료업은 수입금액 7억 5천만원 이상이면 성실신고확인대상입니다. 확인 비용의 60%(한도 120만원)를 세액공제받을 수 있고 (조세특례제한법 제126조의6), 요건을 갖추면 의료비·교육비 세액공제도 가능합니다.​4. 노란우산공제 : 사업소득 1억원 초과 구간도 연 200만원까지 소득공제됩니다 (조세특례제한법 제86조의3). 폐업 시 생활안정 자금 역할도 합니다.​5. 기업업무추진비·복리후생비 관리 : 기업업무추진비(구 접대비)는 중소기업 기본한도 연 3,600만원에 수입금액 비례 한도가 더해집니다 (소득세법 제35조). 3만원 초과 지출은 적격증빙(카드 등)이 없으면 인정되지 않습니다. 직원 식대, 회식비 등은 복리후생비로 구분하세요.· · ·​​​​​■ 실무 한마디 · 외과병원 연간 세무 일정​-매월 10일 : 직원 급여 원천세 신고·납부​-1월 25일·7월 25일 : 부가가치세 확정신고 (미용 성형 등 과세 진료가 있는 겸영사업자)​-2월 10일 : 면세사업장 현황신고 (의료 매출 전체) (소득세법 제78조)​-3월 10일 : 근로소득 연말정산 지급명세서 제출​-5월 31일 : 종합소득세 확정신고 / 성실신고확인대상은 6월 30일​-11월 30일 : 종합소득세 중간예납​-이 일정을 놓치면 가산세가 쌓이고, 특히 사업장현황신고 시 제출하는 수입금액 검토표는 국세청의 매출 분석 자료가 되므로 정확하게 작성하는 것이 무엇보다 중요합니다.· · ·​​​​​​참고 법령 및 예규부가가치세법 제26조 제1항 제5호, 시행령 제35조 (의료보건용역 면세 및 미용목적 성형수술 과세)소득세법 시행령 제208조 제5항 (의료업 복식부기의무)소득세법 제160조의5 (사업용계좌 신고·사용의무)소득세법 시행령 제210조의3, 소득세법 제81조의9 (현금영수증 가맹점 가입·발급 의무 및 가산세)소득세법 시행규칙 별표 6 (업종별 자산 기준내용연수)소득세법 제33조 제1항 제13호, 시행령 제61조 (초과인출금 지급이자 필요경비 불산입)소득세법 제33조의2 (업무용승용차 관련비용)소득세법 제35조 (기업업무추진비)소득세법 제78조 (사업장 현황신고)조세특례제한법 제7조 (중소기업에 대한 특별세액감면)조세특례제한법 제24조 (통합투자세액공제)조세특례제한법 제29조의8 (통합고용세액공제)조세특례제한법 제86조의3 (소기업·소상공인 공제부금 소득공제)조세특례제한법 제126조의6 (성실신고확인비용 세액공제)조세특례제한법 제127조 제4항, 제144조 (중복지원 배제, 세액공제 이월공제)의료법 제23조의5 (부당한 경제적 이익등의 취득 금지)서면1팀-399, 2008.03.24. (공동사업 출자를 위한 차입금 지급이자 필요경비 불산입)​#강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #병원세무사 #외과병원개원 #병원개원세무 #의사절세 #병의원세무 #성실신고확인 #통합투자세액공제 #중소기업특별세액감면 #현금영수증의무발행 #자연세무회계컨설팅 #절세도사​

[양도세] 2021.1.1. 이후 상속받은 분양권이주택으로 완공된 경우 상속주택 특례 적용 여부(가능함)서면-2026-법규재산-0795 [법규과-1475]등록일자 : 2026.06.30.생산일자 : 2026.06.15.​요지1주택(이하 “종전주택”)을 보유하는 1세대가 2021.1.1. 이후 별도세대인 피상속인으로부터 분양권을 상속받은 경우로서 상속받은 분양권이 주택으로 완공된 후 종전주택을 양도하는 경우 소득령§155②의 상속주택 특례를 적용하는 것임회신귀 서면질의의 사실관계와 같이, 2021.1.1. 이후 별도세대로부터 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택과 상속개시 당시 보유한 주택(이하 “일반주택”)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣제155조제2항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○2005.02월 甲 A주택 취득○2020.03월 乙(甲의 父) B아파트 분양권 취득*甲의 父는 B분양권 외 다른 주택․조합원입주권․분양권 없음○2022.01월 乙(별도세대) 사망으로 B아파트 분양권 상속○2022.11월 B분양권이 B주택으로 전환(준공)○예정 A주택 양도(2년 이상 보유 및 거주)2. 질의요지○2020.12.31. 이전에 피상속인이 취득한 분양권을 2021.1.1. 이후 별도세대인 상속인이 상속받은 경우로서-상속받은 분양권이 주택으로 완공된 후 상속개시일 현재 소유한 일반주택을 양도하는 경우 상속주택 비과세 특례 적용 여부​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[상생임대]임대차계약 기간 중 임대료를 인하하는 경우직전‧상생임대차계약 해당 여부 등(해당함)사전-2025-법규재산-0423등록일자 : 2025.06.29.생산일자 : 2025.06.25.요지임대차계약 기간 중 임차인의 요청으로 임대료를 인하하는 경우 해당 임대차계약은 직전‧상생임대차계약에 해당하는 것이며,「소득세법 시행령」제155조의3 제1항에 따른 상생임대차계약을 체결한 후 그 계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하는 경우에는 같은 법 시행령 제155조의3에 따른 특례를 적용하지 않는 것임답변내용임대차계약 기간 중 임차인의 요청으로 임대료를 인하하는 경우 해당 임대차계약은 직전‧상생임대차계약에 해당하는 것이며,「소득세법 시행령」제155조의3 제1항에 따른 상생임대차계약을 체결한 후 그 계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하는 경우에는 같은 법 시행령 제155조의3에 따른 특례를 적용하지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’17.05. 서울 송파구 소재 A아파트 취득하여 ’19.02.까지 거주○ ’19.02.~ ’20.04 임차인 A와 임대차 계약 체결○ ’20.04.03 ~ ’22.04.02. 임차인 B와 임대차 계약 체결(1차 임대차 계약)- 임대보증금 9.9억○ ’22.04.03 ~ ’24.04.02. 임차인 B와 임대차 계약 체결(2차 임대차 계약)- 임대보증금 9.9억+월차임 60만원 이었으나 임차인 B가 임대료 인하 요청하여 ’23.04.부터 ’24.04.까지는 임대보증금 9.9억+월차임 40만원○ ’24.04.03 ~ ’26.04.02. 임차인 B 거주(3차 임대차 계약)- 임대보증금 9.9억+월차임 45만원○ ’25.06. A 아파트 양도- 매수인이 ’25.06.~’26.04.까지의 잔여 임대차 계약을 승계하기로 하여 임차인의 임차권을 보장​2. 질의내용○ (쟁점1) 임대차계약 기간 중 임차인의 요청으로 임대료를 인하하는 경우 해당 임대차계약을 직전‧상생임대차 계약으로 볼 수 있는지 여부 (가능)- (쟁점2) 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 임차인의 임차권을 보장하면서 양도한 경우 해당 임대차계약을 「소득세법 시행령」제155조의3 제1항제1호에 따른 상생임대차계약으로 볼 수 있는지 여부 (불가능)​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 또는 아래 사이트에서 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 가족 간에 정말 자주 일어나는 일, 자녀나 부모님의 빚을 대신 갚아주거나 빌려준 돈을 받지 않기로 했을 때 증여세가 나오는지에 대해 설명드리겠습니다. 바로 상속세 및 증여세법 제36조 '채무면제 등에 따른 증여' 이야기입니다.​​​​​■ 빚을 대신 갚아주는 것도 증여일까요?​-"아들 사업 대출 이자가 너무 부담돼서 제가 은행에 가서 갚아줬어요."​-"동생한테 빌려준 3천만원, 형편이 어려워서 그냥 안 받기로 했습니다."​-상담하다 보면 이런 말씀을 정말 많이 듣습니다. 돈이 상대방 통장으로 넘어간 적이 없으니 증여가 아니라고 생각하시는 경우가 대부분입니다.​-하지만 세법의 시각은 다릅니다. 빚이 없어졌다는 것은 그만큼 재산이 늘어난 것과 똑같기 때문에, 세법은 이를 증여로 봅니다.​-상속세 및 증여세법 제36조 제1항은 채권자로부터 채무를 면제받거나, 제3자로부터 채무의 인수 또는 변제를 받은 경우 그 이익에 상당하는 금액을 이익을 얻은 자(채무자)의 증여재산가액으로 한다고 규정하고 있습니다.​-정리하면 세 가지 유형입니다.​① 채무면제 : 돈을 빌려준 사람(채권자)이 "안 갚아도 된다"고 채권을 포기하는 경우​② 채무인수 : 제3자가 채무자의 빚을 자기 채무로 넘겨받는 경우​③ 제3자 변제 : 제3자가 채권자(은행 등)에게 채무자의 빚을 직접 대신 갚는 경우​-세 경우 모두 증여세를 내야 하는 사람은 빚이 없어진 채무자 본인입니다. 갚아준 사람이 아닙니다.· · ·​​​​■ 증여 시기와 증여재산가액은 어떻게 정하나요?​-증여일은 신고기한과 세율 판단의 기준이 되므로 정확히 알아두셔야 합니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제26조의2는 다음과 같이 정하고 있습니다.​· 채무면제 : 채권자가 면제에 대한 의사표시를 한 날​· 채무인수 : 제3자와 채권자 간에 채무인수계약이 체결된 날​· 제3자 변제 : 법 문언상 변제를 받은 날 (실제 상환일)​-증여재산가액은 간단합니다. 면제·인수·변제받은 채무액에서, 채무자가 그 대가로 지급한 보상액을 뺀 금액입니다.​-예를 들어 부모님이 성년 자녀의 은행대출 1억원을 은행에 직접 갚아주셨다면, 증여재산가액 1억원에서 직계존속 증여재산공제 5천만원을 빼고 과세표준 5천만원, 세율 10%를 적용해 산출세액 500만원, 기한 내 신고 시 신고세액공제 3%를 적용하면 약 485만원을 자녀가 납부해야 합니다.​-자녀가 그중 2천만원을 부모님께 돌려드렸다면 이는 '보상액'이므로 증여재산가액은 8천만원이 됩니다.​-한 가지 더 알아두실 점은, 제36조는 합산배제 증여재산이 아니기 때문에 10년 이내 동일인(직계존속은 그 배우자 포함)에게 받은 다른 증여와 합산된다는 것입니다 (상속세 및 증여세법 제47조 제2항).​-다만 채무자가 사업자이고 그 채무면제이익이 사업소득으로 소득세가 과세되는 경우에는 증여세를 다시 부과하지 않습니다 (상속세 및 증여세법 제4조의2 제3항).· · ·​​​​​■ 예규·심판례로 보는 실제 과세 사례​-제36조는 생각보다 적용 범위가 넓습니다. 국세청 예규와 조세심판원 결정례를 보시면 감이 오실 겁니다.​1. 연대보증인 한 명이 전액을 갚고 다른 보증인에게 구상권을 행사하지 않으면, 다른 보증인의 부담분(약정이 없으면 균등 비율)이 그 보증인에 대한 증여가 됩니다. (서면4팀-567, 2005.04.12.)​​2. 시어머니가 아들을 대신해 며느리에게 이혼위자료로 부동산을 넘겨준 경우, 아들이 어머니로부터 위자료채무를 인수·변제받은 것으로 보아 아들에게 증여세가 과세됩니다. (재산세과-453, 2012.12.20.)​​3. 양수대금을 제3자가 부동산으로 대물변제해 준 경우, 양수자는 채무면제 등에 따른 증여, 제3자는 양도소득세 납세의무가 생깁니다. 세금이 두 번 발생하는 구조입니다. (서면4팀-1677, 2007.05.21.)​​4. 국제조세조정법에 따라 증여자에게 과세된 증여세를 수증자가 대신 내준 경우, 이번에는 증여자가 수증자로부터 제36조 증여를 받은 것이 됩니다. (서면-2023-법규재산-1750, 2023.08.30.)​​5. 담보로 제공된 아버지 재산이 공매되어 아들 빚이 갚아졌는데 아버지가 사망할 때까지 구상권을 행사하지 않았다면, 아버지가 아들의 채무를 변제한 것으로 봅니다. (국심2004중2009, 2004.09.30.)​​6. 반대로 채무자 명의만 바꿨을 뿐 실제 이자를 당초 채무자가 계속 부담한 사실이 확인되면, 제36조로 과세한 처분은 잘못이라는 결정도 있습니다. 결국 형식이 아니라 실질이 기준입니다. (국심2004서712, 2004.07.22.)· · ·​​​​■ 같은 돈이라도 '어떻게' 갚아주느냐가 세금을 가릅니다​-실무에서 가장 중요한 포인트입니다. 형편이 어려운 자녀나 부모님의 빚을 정리해 드릴 때는 돈이 흘러가는 경로에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.​-상속세 및 증여세법 제4조의2 제5항은 제35조부터 제37조까지 또는 제41조의4에 해당하는 경우로서 수증자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되고 강제징수를 하여도 조세채권 확보가 곤란한 경우에는 그 증여세의 전부 또는 일부를 면제하도록 정하고 있습니다. 제36조가 바로 이 범위에 들어갑니다.​-또한 같은 조 제6항 단서는 제35조부터 제39조까지 등의 경우를 증여자의 연대납세의무 대상에서 제외하고 있어, 채무면제 등에 따른 증여에서는 갚아준 사람에게 연대납세의무가 지워지지 않습니다.​-반면 부모님이 자녀 통장에 현금을 넣어주고 자녀가 그 돈으로 대출을 갚는 방식은, 실무상 일반 현금증여로 보아 무자력 면제가 적용되지 않을 위험이 있고, 자녀가 체납하면 부모님께 연대납세의무가 문제될 수 있습니다.​-그리고 연대납세의무가 없는 사람이 수증자 대신 증여세를 내주면, 그 대납 세액도 다시 증여로 보아 합산과세됩니다. 좋은 뜻으로 세금까지 내주셨다가 세금이 또 나오는 경우입니다.· · ·​​​​■ 실무 한마디 · 실행 전에 꼭 확인하세요​1. 채권자에게 직접 상환하세요. 수증자 계좌를 거치면 제36조가 아닌 일반 현금증여로 볼 위험이 있습니다.​2. 가족 간 차용이라면 차용증과 원금·이자 상환 기록을 남기세요. 상환 흐름이 없으면 처음부터 증여로 볼 수 있습니다.​3. 구상권을 행사할지 분명히 하세요. 대신 갚고 구상권을 행사하지 않으면 변제액 전체가 증여로 과세될 수 있습니다. 회수가 불가능했다면 채무자의 재산 상태 등 객관적 자료로 소명해야 합니다.​4. 과거 10년간 증여 이력을 확인하세요. 합산되면 공제 한도와 세율 구간이 달라집니다.​5. 무자력 면제를 받으려면 신용정보조회서, 지방세 세목별 과세증명서, 파산·회생 결정문 등 객관적 입증자료를 미리 준비하세요.​6. 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고하셔야 신고세액공제 3%를 받고 가산세를 피할 수 있습니다 (상속세 및 증여세법 제68조, 제69조).· · ·​​​​​​참고 법령 및 예규상속세 및 증여세법 제36조 (채무면제 등에 따른 증여)상속세 및 증여세법 시행령 제26조의2 (채무면제 등에 따른 증여시기)상속세 및 증여세법 제4조의2 제3항·제5항·제6항 (증여세 납부의무, 무자력 면제, 연대납세의무)상속세 및 증여세법 제47조 제2항 (10년 이내 동일인 증여재산 합산)상속세 및 증여세법 제68조, 제69조 (증여세 신고, 신고세액공제)서면4팀-567, 2005.04.12. (연대보증인 구상권 미행사)재산세과-453, 2012.12.20. (시어머니가 대신 지급한 이혼위자료)서면4팀-1677, 2007.05.21. (제3자의 대물변제)서면-2023-법규재산-1750, 2023.08.30. (국조법상 증여세 대납)국심2004중2009, 2004.09.30. (담보재산 공매 후 구상권 미행사)국심2004서712, 2004.07.22. (실질 이자부담자가 당초 채무자인 경우)​​​#강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #채무면제 #채무면제증여 #대위변제증여세 #빚대신갚아주면증여세 #상증법36조 #채무인수 #구상권 #연대납세의무 #증여세 #자연세무회계컨설팅 #절세도사

[양도세]일반분양 받은 아파트의 취득시기(잔금일vs등기일중 빠른날.단, 잔금일 이후 완공되는 경우 완성일)서면-2017-부동산-1357 [부동산납세과-1304]등록일자 : 2017.12.25.생산일자 : 2017.11.22.요지일반분양 받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일, 등기접수일 중 빠른 날. 다만, 잔금청산일 후에 완공되는 경우에는 그 완성일을 취득시기로 봄회신일반분양 받은 아파트(분양권을 승계취득한 경우 포함)의 경우 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 취득시기로 보는 것입니다. 다만, 분양받은 아파트가 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우에는 해당 아파트의 완성일(사용승인서 교부일을 말함. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계- 甲은 2008년 경기도 고양시 일산서구에 있는 아파트 분양권을 취득- 2011.03.31. 사용승인- 2011.04.14. 사업시행사 앞으로 소유권 보존등기- 2011.05.30. 부동산신탁회사에 신탁등기- 시행사와 시공사의 공사대금문제로 공사가 지연되었고, 甲을 포함한 수분양자들은 분양대금 중 잔금 30%를 납부하지 않은 상태에서 시행사를 상대로 소송을 진행하던 중 시행사 파산○ 질의내용수분양자들과 시행사간 분쟁으로 아파트 분양잔금의 30%를 납부하지 않은 상태에서 시행사 앞으로 등기된 경우 수분양자들이 주택을 취득한 것으로 볼 것인지​2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○ 소득세법 제88조 【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1.~ 6. 생략7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.8. 생략○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. <개정 2010.12.27>○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 2014.2.21, 2015.2.3>1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일3. 생략4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.5. ~ 7. 생략8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.(이하 이 조 생략)​나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 서면-2015-부동산-2292(2015.12.17)1. A신축주택을 분양받은 후 잔금청산일까지 완성되지 아니한 귀 질의의 경우에는 해당 아파트의 완성일(사용승인서 교부일을 말하며 다만, 사용승인서를 교부받기 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날을 말함)을 취득시기로 보는 것입니다.2. 생략○ 부동산거래관리과-1113, 2010.08.31.일반분양 받은 아파트(분양권을 승계취득한 경우 포함)의 경우 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 취득시기로 보는 것입니다. 다만, 분양받은 아파트가 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우에는 당해 아파트의 완성일(사용승인일을 말하며, 다만, 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 함)이 취득시기가 되는 것입니다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세]일시적1주택·1분양권보유자와조특법§99의2주택과 1주택 보유자의 혼인합가 시비과세 적용 여부(적용 가능함)서면-2025-부동산-4758 [부동산납세과-1385]등록일자 : 2026.09.18.생산일자 : 2026.09.01.요지일시적1주택·1분양권보유자와 조특법§99의2주택과 일반주택 보유자의 혼인 시 일시적1주택·1분양권보유자의 종전주택 또는 조특법§99의2주택과 일반주택 보유자의 일반주택 중 혼인한 날로부터 10년 이내 먼저 양도한 주택은 비과세 가능회신귀 질의의 경우, 국내에 1주택(A)과 1분양권(B)을 소유한 자와 1주택(C)과 ｢조세특례제한법｣제99조의2제1항을 적용받는 주택(D)을 소유한 자가 혼인한 경우로서 혼인한 날로부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택(A)은 ｢소득세법 시행령｣제156조의3제6항 및 같은 영 제156조의2제9항 및 ｢조세특례제한법｣제99조의2에 따라 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.상세내용1.사실관계- (女)’08년 A주택 취득’23년 B분양권 취득- (男)’15년 C주택 취득’15년 D주택 취득 (조특법 §99의2 적용 주택 전제)-’24. 5. 7.혼인-예 정A주택 양도2. 질의내용- 1주택(A)과 1분양권(B)을 보유자(女)와 1주택(C)과 조특법 §99의2에 따른 감면주택(D)을 보유한 자(男)가 혼인합가 후 A주택을 양도하는 경우 비과세 적용 가능 여부​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

부동산[강서구 마곡 상속세 세무사][강서구 마곡 증여세 세무사] 2026년 9월 발표 주거안정플랜 (자연세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^​오늘은 국토교통부가 9월 22일 발표한 「주거안정플랜」을 쉽게 정리해 드리겠습니다. 향후 5년간 공공임대·공공분양·청년월세·신혼부부 지원이 어떻게 바뀌는지, 그리고 세무사 입장에서 연말정산·세금과 연결되는 부분까지 함께 짚어보겠습니다.주거안정플랜, 한 줄로 요약하면?​-정부가 2030년까지 공적주택 119만호를 공급하겠다는 5년짜리 주거정책 실행방안입니다. 연평균 약 24만호씩 공급하는 셈입니다.​-목표는 10년 이상 안정적으로 살 수 있는 장기공공임대주택 재고를 250만호 이상(전체 주택 수의 10% 수준)으로 늘리는 것입니다. 2024년 193.1만호에서 크게 늘어나는 수치입니다.​-이번 플랜은 주거기본법 제2조(주거권)에서 정한 국민의 주거권을 실현하기 위한 정책으로, 주거기본법 제5조(주거종합계획)에 따른 중장기 주거정책의 연장선에 있습니다.· · ·​​​​​공적주택 119만호, 어떤 방식으로 공급하나요?​-공공임대는 공공택지에 짓는 건설임대 35만호, 도심에서 빠르게 확보하는 매입임대 31만호, 기존 민간주택을 활용하는 전세임대 23만호로 나누어 공급합니다.​-내 집 마련 수요를 위해 3기 신도시 등에 공공분양 24만호(수도권 21만호)를 공급하고, 초기 부담을 낮춘 지분적립형·수익공유형 분양 모델도 도입합니다.​-119만호 중 77%인 92만호가 수도권에 배정되며, 올해 4분기부터 내년 말까지 입주 가능한 물량이 전국 약 15만호(수도권 약 10만호)로 전월세 시장 안정에도 도움이 될 것으로 정부는 기대하고 있습니다.​-참고로 8·13 등 공급대책의 149만호는 민간 정비사업까지 포함한 '수도권 착공' 목표이고, 이번 119만호는 매입·전세임대까지 포함한 '전국 공적주택' 물량이라 기준이 다릅니다.​-또한 금융지원과 임대료 규제 완화를 통해 20년 이상 운영되는 장기 민간임대 모델을 도입하며, 이를 위한 HUG 보증부 장기 모기지 상품이 올해 하반기 출시될 예정입니다(민간임대주택에 관한 특별법 관련).· · ·​​​​새로 생기는 '보편형 공공임대' 19만호​-이번 플랜의 가장 큰 변화는 취약계층뿐 아니라 다양한 계층이 입주할 수 있는 '보편형 공공임대'를 새로 도입한다는 점입니다.​-역세권·도심 등 선호 입지에 넓은 면적, 고급 마감재로 짓고, 2030년까지 건설형 17.5만호(착공) + 매입형 1.8만호(약정), 총 19만호를 공급합니다.​-예시 사업장으로 고양창릉 B-1(1,594호, '26년 착공), 남양주진접2 A-2(342호), 남양주왕숙2 A-5(351호, 각 '27년 착공)가 제시되었습니다.​-취약계층 몫이 줄어드는 것 아니냐는 우려에 대해 정부는, 전체 공공임대 89만호 중 57만호(64%)는 통합공공임대·매입임대·전세임대 등 취약계층용으로 공급한다고 밝혔습니다.· · ·​​​​주거취약계층 지원과 기존 공공임대 품질 개선​-신축 공공임대는 중형평형 비중을 늘리고 층간소음을 줄이는 바닥구조로 짓고, 1인가구용 전용 31㎡형도 발코니 확장으로 실사용 36㎡까지 넓힙니다.​-중계1(882→1,370세대), 하계5(640→1,336세대)처럼 노후 공공임대는 재건축·리모델링을 적극 추진합니다.​-저소득층 주거급여는 대상과 범위를 확대하고, 기존 임차료·주택수선 지원에 더해 공용관리비 지원도 국회 논의를 거쳐 마련할 계획입니다(주거급여법 제7조(임차급여), 주거급여법 제8조(수선유지급여)).​-쪽방·고시원 거주 가구의 공공임대 이주를 돕는 주거상향 지원도 확대되고, 제도를 몰라 신청하지 못한 가구는 데이터 연계로 먼저 찾아서 지원합니다.· · ·​​​​청년·신혼·고령자, 생애주기별로 이렇게 달라집니다① 미혼청년 (공적주택 24.3만호)-행복기숙사, 공유형 청년주택, 신축매입임대 공급이 확대됩니다.​-청년주택드림청약통장 가입 소득기준이 연 5천만원 → 7천만원으로 완화됩니다.​-청년월세 지원은 '27년부터 소득기준이 중위소득 60% → 100%(274만원)로 완화되고, 연령도 18세부터(군복무 기간만큼 최대 3살 연장) 지원합니다. 차상위 이하 청년은 지원기간이 24개월 → 48개월로 2배 늘어납니다.​​② 신혼·양육가구 (공적주택 32.8만호)-공공임대 입주 시 신혼부부 소득요건은 미혼청년의 2배로 적용하고, 혼인으로 소득·자산 기준을 넘더라도 1회 재계약을 허용합니다.​-부부 중 1명만 일반 소득기준(디딤돌 6천만원, 버팀목 5천만원)을 충족해도 정책대출이 가능해지고, 혼인 후 소득 초과 시 붙던 버팀목 가산금리는 0.3% → 0.15%로 50% 인하됩니다.​-육아특화주택을 공급하고, 출산·양육으로 넓은 집이 필요하면 평형 이동도 지원합니다.​​③ 고령자 (공적주택 5.4만호)-주거서비스가 연계된 맞춤형 주택을 민간임대(실버스테이), 대규모 은퇴자마을까지 확대합니다.​-자가 거주 고령자(자가거주율 75.9%)를 위해 안전손잡이 설치 등 주택개보수와 지역사회 통합돌봄 연계를 강화합니다.· · ·​​​​​공공임대 신청, 150일 → 40일로 빨라집니다​-LH·지방공사가 따로 하던 모집공고와 자격검증을 대기자 통합시스템 하나로 연계해, 입주자 선정 기간을 150일에서 40일로 단축합니다.​-상담 창구는 지역 주거복지센터 중심으로 일원화하고 설치를 확대·의무화합니다(주거기본법 제22조(주거복지센터)).​-변화된 주거수준을 반영해 최저주거기준도 개선합니다(주거기본법 제17조(최저주거기준)).​-마이홈포털에는 주거지원이 필요한 취약계층 전용 페이지가 새로 생깁니다.· · ·​​​​절세도사의 실무 한마디 – 주거지원과 세금, 이렇게 연결됩니다​1. 청년월세 지원금을 받은 금액은 월세 세액공제를 받을 수 없습니다.​-무주택 세대주 근로자는 월세의 15~17%를 세액공제 받을 수 있습니다(조세특례제한법 제95조의2). 다만 국세청은 국가·지자체로부터 지원받은 월세 상당액은 세액공제 대상에서 제외된다고 해석했습니다(서면-2024-법규소득-0214, 2025.01.31.).​-예를 들어 월세 50만원 중 20만원을 청년월세로 지원받았다면, 본인이 실제 부담한 30만원만 공제 대상입니다. 청년월세 수혜자가 24만명으로 늘어나는 만큼, 연말정산 때 지원금까지 공제받아 추징되는 사례가 생기지 않도록 주의해야 합니다.​​2. 청약통장은 '가입 요건'과 '소득공제 요건'을 따로 보세요.​-청년주택드림청약통장 가입 소득기준이 7천만원으로 완화되더라도, 납입액 소득공제는 총급여 7천만원 이하 무주택 세대주만 연 300만원 한도로 납입액의 40%를 공제받을 수 있습니다(조세특례제한법 제87조 제2항). 세대원이거나 주택을 보유하면 공제가 되지 않습니다.​​3. 월세 세액공제 한도 확대는 아직 '정부안'입니다.​-2026년 세법개정안에 월세 세액공제 한도를 연 1,000만원에서 1,200만원으로 늘리는 내용이 담겼지만, 국회 심의 과정에서 달라질 수 있으니 확정 후 적용 여부를 확인하셔야 합니다.· · ·​​​​​꼭 알아두실 점​-이번 「주거안정플랜」은 정부의 정책 계획입니다. 공용관리비 지원(국회 논의 필요), 청년월세 기준 완화('27년 시행 예정) 등은 법령 개정·예산 확정 과정에서 내용이나 시기가 바뀔 수 있습니다.​-실제 신청 시에는 마이홈포털, 복지로, LH청약플러스의 공고문을 반드시 확인하시기 바랍니다.​​​참고 법령 및 예규주거기본법 제2조 (주거권)주거기본법 제5조 (주거종합계획의 수립)주거기본법 제17조 (최저주거기준의 설정)주거기본법 제22조 (주거복지센터)주거급여법 제7조 (임차급여), 제8조 (수선유지급여)공공주택 특별법 / 민간임대주택에 관한 특별법조세특례제한법 제95조의2 (월세액에 대한 세액공제)조세특례제한법 제87조 제2항 (주택청약종합저축 등에 대한 소득공제)서면-2024-법규소득-0214 (2025.01.31.) – 국가·지자체 지원 월세액은 월세 세액공제 대상에서 제외국토교통부 보도자료 「두텁고 촘촘한 주거복지 실현을 위한 주거안정플랜」 (2026.9.22. 조간)​#강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #주거안정플랜 #보편형공공임대 #공적주택119만호 #청년월세지원 #청년주택드림청약통장 #월세세액공제 #신혼부부공공임대 #버팀목대출 #주거급여 #공공분양 #절세도사 #자연세무회계컨설팅

[양도세]조특법§97의3에 따른 임대기간 계산 방법 및특례 적용 대상 양도차익의 범위(임대기간 양도차익 50% + 그 외 공제)요지(쟁점1)舊조특법§97의3① 임대기간 계산 시 관리처분계획 인가일 이후 주거용으로 계속 임대기간은 합산하는 것임​(쟁점2)A주택을 장기일반민간임대주택으로 임대한 기간은 8년 이상 10년 미만에 해당하여 장기보유특별공제율 50%를 적용하는 것임​(쟁점3)舊조특령§97의3⑤의 임대기간 중에 발생한 ‘양도차익’은 관리처분계획 인가 전 양도차익에 한정하는 것임 (관리처분인가 후에는 주택임대에 사용하지 않음)답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계의 경우,(질의1)｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획 인가후 주거용으로 계속 임대한 기간은 ｢舊조세특례제한법(2022.12.28. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것)｣ 제97조의3제1항 적용을 위한 임대기간에 포함하는 것입니다.​(질의2)甲은 A주택을 ｢舊민간임대주택에 관한 특별법(2015.8.28. 제13499호로 개정된 것)｣제2조제5호에 따른 준공공임대주택으로 8년 이상 계속 등록하고 그 등록한 기간 동안 8년 이상 계속 임대하였으므로 ｢舊조세특례제한법(2022.12.28. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것)｣ 제97조의3제1항을 적용하는 것이며,귀 사례의 임대기간 계산방법은 우리청 기존 해석사례(서면-2016-부동산-4205, 2016.9.1.)를 참조하시기 바랍니다.​(질의3)｢舊조세특례제한법 시행령(2023.02.28. 대통령령 제33264호로 개정되기 전의 것)｣ 제97조의3제5항의 임대기간 중 ‘양도차익’은 ｢소득세법｣제95조제2항에 따라 ｢도시 및 주거환경정비법｣제74조에 따른 관리처분계획 인가 전의 양도차익으로 한정하는 것입니다. (관리처분인가 후에는 주택임대에 사용하지 않음)상세내용1. 사실관계○ ’15.07.15. 甲, 서울 은평구 소재 A주택을 취득하고 매입임대주택*(5년 임대)으로 등록(세무서 주택임대사업자는 기등록함)*舊임대주택법(2015.1.6. 법률 제12985호)§2(3)○ ’15.07.22. 임대개시○ ’16.07.04. 매입임대주택을 준공공임대주택(8년 임대)*으로 변경신고*舊민간임대주택법(2015.12.29. 시행 법률 제13499호)§2(5)2018.7.17.부터 준공공임대주택 → 장기일반간민간임대주택(8년 임대)으로 변경○ ’24.11.28. 관리처분계획인가(A주택 → A조합원입주권)○ ’25.10.15.주거용으로 임대하는 중 A조합원입주권 양도(임대차계약만료 : ’25.12.29.)*A주택 양도일까지 주거용으로 계속 임대 및 사용한 것으로 전제함○ ’25.10.16. 민간임대주택법 상 임대등록 자진말소2. 질의내용○A주택을 ’15.7월 매입임대주택으로 등록하고, ’16.7월 준공공임대주택으로 임대유형 변경하여 8년 이상 임대한 후 도시정비법상 관리처분계획 인가에 따라 조합원입주권으로 전환된 후 양도하는 경우-(쟁점1)舊조특법§97의3① 적용을 위한 임대기간 산정 시 관리처분계획 인가일 이후 주거용으로 임대한 기간을 포함할 수 있는지-(쟁점2)최초 임대개시일부터 10년 이상 계속 임대한 경우 舊조특법§97의3① 단서의 장기보유특별공제율 70%를 적용할 수 있는지-(쟁점3)舊조특령§97의3⑤의 ‘임대기간 중에 발생한 양도차익’에 관리처분계획 인가일 이후 주거용으로 임대한 기간 중에 발생한 양도차익이 포함되는지3. 관련법령□조세특례제한법(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것)제97조의3 【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례】①대통령령으로 정하는 거주자가 2020년 12월 31일(｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]하여 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 그 주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)을 양도하는 경우에 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서는 ｢소득세법｣제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.1.8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우2.대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2018.12.24>​​​「조세특례제한법」제97조의3에 따른 장기보유특별공제 적용방법(임대기간 장기보유공제 + 그 외 일반장기보유공제)주택임대사업자 장기보유특별공제 적용방법(임대기간 장기보유공제 + 그 외 일반장기보유공제)「조세특례제한법」제97조의3에 따른 장기보유특별공제 적용방법 (임대기간 장기보유공제 + 그 외 일반장기...blog.naver.com​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 또는 아래 사이트에서 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 세무사][강서구 마곡 증여세 세무사] 영농상속공제 (자연세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 11시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 농업인이라면 반드시 알아두어야 할 영농상속공제에 대해 상세히 설명드리겠습니다. 영농상속공제는 오랜 기간 농업에 종사한 피상속인의 영농상속재산을 상속받는 경우, 상속세 부담을 크게 줄여주는 매우 강력한 절세 제도입니다. 하지만 적용 요건이 까다롭고, 사후관리 규정까지 있어 사전에 철저히 준비하지 않으면 공제를 받지 못하거나 추후 추징당하는 경우도 발생합니다.​​​영농상속공제란 무엇인가요?-영농상속공제란 피상속인이 생전에 오랜 기간 직접 영농에 종사하였고, 그 영농상속재산을 영농에 종사하는 상속인이 상속받는 경우, 해당 영농상속재산의 가액을 상속세 과세가액에서 공제해주는 제도입니다.-이 제도의 법적 근거는 상속세 및 증여세법 제18조(기초공제)에 규정되어 있으며, 구체적인 적용 요건과 계산 방법은 같은 법 시행령 제16조에서 정하고 있습니다.-영농상속공제는 농업·임업·어업에 종사하는 가계의 영속성을 보장하고, 실질적으로 농업을 계속 이어갈 상속인의 세 부담을 덜어주기 위한 정책적 목적을 가지고 있습니다. 우리나라 농업인 고령화가 심화되면서 영농 승계 문제는 갈수록 중요해지고 있고, 이 제도의 활용 가치도 더욱 높아지고 있습니다.-공제 한도는 최대 30억원이며, 이 한도 내에서 영농상속재산의 가액 전체를 공제받을 수 있습니다. 상속세 최고세율이 50%인 점을 감안하면, 최대 15억원의 상속세를 줄일 수 있는 매우 큰 혜택입니다.· · ·​​​피상속인(돌아가신 분)의 적용 요건-영농상속공제를 적용받기 위해서는 먼저 피상속인이 아래의 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 충족하지 못하면 공제를 받을 수 없으므로, 사전에 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.-첫째, 피상속인이 상속개시일(사망일) 전 8년 이상 계속하여 직접 영농(농업·임업·어업 포함)에 종사해야 합니다. 여기서 '직접 영농'이란 자기의 계산과 책임 하에 농업에 종사하는 것을 의미하며, 단순히 농지를 소유만 하고 타인에게 임대하거나 위탁경영을 한 경우는 직접 영농에 해당하지 않습니다.-둘째, 피상속인이 영농에 종사한 기간 동안 해당 농지 등의 소재지에서 직선거리 30km 이내에 거주해야 합니다. 이는 실질적으로 영농에 종사했는지를 판단하기 위한 요건으로, 주민등록 초본상의 거주 이력으로 확인합니다.-셋째, 피상속인이 영농에 종사한 기간 중 해당 영농상속재산을 소유하면서 직접 영농에 사용한 기간이 상속개시일 2년 전부터 계속되어야 합니다. 즉, 사망일로부터 최소 2년 전부터 해당 농지를 직접 경작하고 있어야 한다는 뜻입니다.· · ·​​​상속인(상속받는 분)의 적용 요건피상속인의 요건뿐만 아니라, 상속인 역시 아래의 요건을 모두 충족해야 영농상속공제를 적용받을 수 있습니다.첫째, 상속인이 상속개시일 현재 18세 이상이어야 합니다. 미성년자는 실질적인 영농 종사가 어렵다고 보아 적용 대상에서 제외됩니다.둘째, 상속인이 상속개시일 2년 전부터 계속하여 직접 영농에 종사하고 있어야 합니다. 이 역시 '직접 영농'이어야 하므로, 상속인 본인이 실질적으로 농업에 종사한 이력이 있어야 합니다. 농지원부, 농업경영체 등록확인서 등으로 입증합니다.셋째, 상속인이 해당 영농상속재산의 소재지에서 직선거리 30km 이내에 거주해야 합니다. 피상속인과 마찬가지로 주민등록 초본을 통해 거주지를 확인합니다.넷째, 상속인의 영농소득 외의 종합소득금액이 해당 과세기간에 3,700만원 이하여야 합니다. 이는 전업농 또는 이에 준하는 수준의 영농인에게만 혜택을 부여하기 위한 요건입니다. 근로소득, 사업소득 등이 이 기준을 초과하면 공제를 받을 수 없습니다.다만, 상속세 및 증여세법 시행령 제16조 제1항에서는 상속인이 병역 의무 이행, 질병 요양, 취학 등 부득이한 사유로 영농에 직접 종사하지 못한 기간은 영농 종사 기간에 포함하되, 취학의 경우 졸업 후 1년 이내에 영농에 복귀한 경우에 한합니다.· · ·​​​​법인 영농의 경우 추가 요건-피상속인이 개인이 아닌 법인을 통해 영농에 종사한 경우에도 영농상속공제를 받을 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 추가적인 요건이 적용됩니다.-피상속인이 해당 영농법인의 발행주식 총수 또는 출자총액의 50% 이상을 보유하고 있어야 합니다. 즉, 실질적으로 해당 법인을 지배하면서 영농에 종사한 경우에만 인정됩니다.-또한, 해당 법인이 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」에 따른 영농조합법인 또는 농업회사법인이어야 합니다.-법인 영농의 경우 공제 대상 재산은 해당 법인의 주식 또는 출자지분이 됩니다.· · ·​​​영농상속재산의 범위 — 어디까지 공제받을 수 있나요?-영농상속공제의 대상이 되는 영농상속재산의 범위는 상속세 및 증여세법 시행령 제16조 제4항에서 구체적으로 규정하고 있습니다. 단순히 농지만 해당되는 것이 아니라, 영농에 직접 사용되는 다양한 재산이 포함됩니다.-농지(전·답·과수원): 피상속인이 직접 경작한 농지로, 「농지법」에 따른 농지를 말합니다. 여기에는 농지에 딸린 농업용 시설(농막, 비닐하우스, 창고 등)과 농업용 건축물도 포함됩니다.-초지: 「초지법」에 따라 조성된 초지를 말하며, 목축업에 사용되는 초지가 해당됩니다.-산림지: 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 산림지로, 임업에 종사하는 경우 공제 대상이 됩니다. 산림지에 딸린 임업용 건축물도 포함됩니다.-축사 및 축산용 토지: 가축을 사육하기 위한 축사와 그 부속 토지가 포함됩니다.-어선 및 어업권: 어업에 종사하는 경우, 어선(어업에 사용하는 선박)과 어업권(면허·허가·신고 어업권)이 공제 대상입니다.-양식업권 및 양식시설: 내수면 또는 해면에서의 양식업에 사용되는 양식업권과 양식시설이 포함됩니다.-염전: 소금 생산에 사용되는 염전과 그 부속 시설이 해당됩니다.​법인의 주식 또는 출자지분: 위에서 설명한 법인 영농의 경우, 해당 법인의 주식 또는 출자지분이 공제 대상 재산이 됩니다.​다만, 주의할 점이 있습니다. 피상속인이 생전에 상속인에게 사전증여한 농지 등은 영농상속공제 대상에 포함되지 않습니다. 사전증여재산은 상속세 과세가액에 가산되지만, 영농상속공제는 상속 시점에 상속되는 재산에 대해서만 적용됩니다.​또한 피상속인이 상속개시일 2년 전부터 계속하여 소유하면서 직접 영농에 사용한 재산이어야 합니다. 즉, 사망 직전에 급하게 취득한 농지는 공제 대상이 될 수 없습니다.· · ·​​​공제 한도와 다른 공제와의 관계-영농상속공제의 공제 한도는 최대 30억원입니다. 영농상속재산의 가액이 30억원 이하라면 전액 공제되고, 30억원을 초과하면 30억원까지만 공제됩니다.-여기서 실무적으로 중요한 점은 다른 상속공제와의 중복 적용 여부입니다.-배우자 상속공제와 영농상속공제는 중복 적용이 가능합니다. 예를 들어, 배우자가 다른 재산을 상속받고, 자녀가 농지를 상속받는 경우, 배우자 상속공제와 영농상속공제를 동시에 적용할 수 있어 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.-반면, 가업상속공제(상속세 및 증여세법 제18조 제2항 제1호)와 영농상속공제는 중복 적용이 불가능합니다. 피상속인이 농업법인을 운영하면서 가업상속공제와 영농상속공제 요건을 동시에 충족하는 경우, 둘 중 유리한 것을 선택하여 적용해야 합니다. 가업상속공제의 한도가 최대 600억원(매출액 기준에 따라 200억~600억원)인 점을 고려하면, 규모가 큰 법인의 경우 가업상속공제가 더 유리할 수 있습니다.-2차 상속(배우자 사망 후 자녀에게 다시 상속되는 경우)에서는 영농상속공제 적용이 제한될 수 있습니다. 배우자가 영농에 종사하지 않았다면 피상속인 요건을 충족하지 못하기 때문입니다. 따라서 1차 상속 시점에서 영농 승계 계획을 세우는 것이 중요합니다.· · ·​사후관리 5년 — 추징사유를 꼭 알아두세요-영농상속공제를 적용받은 후에도 끝이 아닙니다. 상속개시일로부터 5년간 사후관리 기간이 적용되며, 이 기간 동안 일정한 사유에 해당하면 공제받은 상속세를 추징당하게 됩니다. 추징 시에는 이자상당액(연 2.9% 상당)도 함께 부과되므로, 사후관리 의무를 반드시 숙지해야 합니다.-추징사유는 다음과 같습니다.-첫째, 정당한 사유 없이 영농상속재산을 처분하는 경우입니다. 상속받은 농지를 매각하거나 용도 변경하면 추징 대상이 됩니다.-둘째, 해당 상속재산을 영농에 사용하지 않는 경우입니다. 농지를 비경작 상태로 방치하거나 다른 용도로 사용하면 이에 해당합니다.-셋째, 상속인이 영농에 종사하지 않게 되는 경우입니다. 상속인이 직업을 바꾸어 영농을 그만두면 추징 사유가 됩니다.-넷째, 상속받은 영농재산을 타인에게 임대하는 경우입니다. 세법에서는 이를 영농에 종사하지 않는 것으로 봅니다. 실무에서 이 부분을 간과하는 경우가 많으므로 특히 주의가 필요합니다.-다섯째, 상속세를 포탈하거나 부정한 방법으로 감면을 받은 경우입니다.-다만, 추징이 면제되는 정당한 사유도 있습니다.-상속인의 사망이나 질병(1년 이상의 치료·요양이 필요한 경우)으로 영농에 종사할 수 없는 경우에는 추징하지 않습니다.-「해외이주법」에 따른 해외이주의 경우 정당사유로 인정됩니다.-「병역법」에 따른 병역 의무 이행 기간 중에는 영농에 종사하지 않더라도 추징하지 않습니다.-영농 소재지와 다른 시·군·구에서의 취학도 정당사유에 해당하되, 졸업 후 1년 이내에 영농에 복귀해야 합니다.-공익사업을 위한 수용이나 협의매수의 경우에도 정당사유로 인정됩니다.-경지정리 등에 따른 교환·분합·대토의 경우에도 추징하지 않습니다.· · ·​​공동상속의 경우 유의사항-영농상속재산을 여러 상속인이 공동으로 상속받는 경우, 공제 적용에 주의가 필요합니다.-영농상속공제는 실제로 영농에 종사하는 상속인이 상속받는 부분에 대해서만 적용됩니다. 예를 들어, 농지를 장남과 차남이 공동 상속받았는데 차남이 영농에 종사하지 않는 경우, 차남의 상속 지분에 대해서는 영농상속공제를 적용받을 수 없습니다.-따라서 영농상속공제를 최대한 활용하려면, 영농에 종사하는 상속인이 영농상속재산 전부를 단독으로 상속받는 것이 유리합니다. 다만, 이 경우 다른 상속인의 유류분(법정상속분의 1/2 또는 1/3)을 침해할 수 있으므로, 유류분 반환 청구 소송 리스크를 사전에 검토해야 합니다.-실무적으로는 유언을 통해 영농상속인에게 농지를 단독 상속하되, 다른 상속인에게는 기타 재산(주택, 금융자산 등)을 배분하여 유류분 침해를 최소화하는 방법이 권장됩니다.· · ·​계산 사례 — 실제로 얼마나 절세되나요?구체적인 사례를 통해 영농상속공제의 절세 효과를 살펴보겠습니다.​【사례 설정】피상속인 甲: 30년간 직접 영농 종사, 농지 소재지 거주상속인 장남 乙: 25세, 3년간 영농 종사, 농지 인접 거주상속재산: 농지 15억원(10년 이상 소유·경작), 주택 5억원, 금융자산 2억원총 상속재산: 22억원채무 및 장례비: 1억원​【공제 미적용 시】총 상속재산 22억원 - 채무·장례비 1억원 = 과세가액 21억원과세가액 21억원 - 일괄공제 5억원 = 과세표준 16억원산출세액: 약 4.6억원​【영농상속공제 적용 시】총 상속재산 22억원 - 채무·장례비 1억원 = 과세가액 21억원과세가액 21억원 - 일괄공제 5억원 - 영농상속공제 15억원 = 과세표준 1억원산출세액: 약 1천만원​영농상속공제를 적용함으로써 약 4.5억원의 상속세를 절감할 수 있습니다. 세 부담이 약 98% 감소하는 놀라운 효과입니다.· · ·​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 영농 종사 입증 자료를 미리 준비하세요. 피상속인과 상속인의 영농 종사 여부는 농지원부, 농업경영체 등록확인서, 재촌확인서 등으로 입증해야 합니다. 이러한 서류는 하루아침에 만들 수 없으므로, 영농 승계를 계획하고 있다면 사전에 관련 서류를 갖추어 두어야 합니다.​2. 상속인의 소득 기준을 관리하세요. 상속인의 영농소득 외 종합소득금액이 3,700만원을 초과하면 공제를 받을 수 없습니다. 영농 승계를 준비하는 상속인이라면 소득 수준을 매년 점검하고, 필요하다면 소득 구조를 조정해야 합니다.​3. 거주지 요건을 미리 충족시키세요. 피상속인과 상속인 모두 영농지 소재지에서 30km 이내에 거주해야 합니다. 상속인이 다른 지역에 거주하고 있다면, 적어도 상속개시일 2년 전까지는 영농지 근처로 이전하여 거주 요건을 충족시켜야 합니다.​4. 사후관리 5년을 철저히 준수하세요. 영농상속공제를 적용받은 후 5년간 영농을 계속해야 합니다. 이 기간 동안 영농상속재산을 처분하거나 임대하면 추징 사유가 됩니다. 특히 '임대 = 미종사'로 간주된다는 점을 잊지 마세요.​5. 사전증여 농지는 공제 대상이 아닙니다. 상속 전에 미리 증여한 농지는 영농상속공제 대상에서 제외됩니다. 따라서 영농상속공제를 최대한 활용하려면, 농지를 사전증여하지 않고 상속 시점에 이전하는 것이 유리할 수 있습니다. 다만, 사전증여를 통한 증여세 절감과의 유불리를 종합적으로 비교해야 합니다.​6. 유언장을 작성해 두세요. 영농 상속인에게 농지를 단독으로 상속시키려면 유언이 필요합니다. 유언 없이 법정상속이 이루어지면 비영농 상속인에게도 농지 지분이 돌아가고, 그 지분에 대해서는 영농상속공제를 적용받을 수 없습니다.· · ·​영농 승계, 미리 준비하면 절세의 길이 열립니다자연세무회계컨설팅은 영농상속공제, 가업승계, 상속·증여 관련 세무 이슈에 대해 상담해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​참고 법령상속세 및 증여세법 제18조 (기초공제)상속세 및 증여세법 시행령 제16조 (영농상속의 범위 등)상속세 및 증여세법 제18조 제6항 (사후관리 및 추징)조세특례제한법 제71조 (영농·영어 상속에 대한 양도소득세 감면)상속세 및 증여세법 제67조 (상속세 신고)

[취득세]동일세대 분양권 명의 변경시, 분양권 주택의 취득세율 적용 방법(경우에 따라 절세 가능)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​분양권으로 취득한 주택의 취득세율은 분양권 취득당시 세대별 주택수를 산정하여 취득세율이 적용됩니다. 예를 들어 1세대 2주택 보유중에 분양권을 취득했다면, 해당 분양권의 취득세율은 3주택 취득세율이 적용됩니다. 분양권 취득 이후 기존에 보유 중인 주택을 모두 처분하고 분양권 주택 등기를 치더라도 3주택 취득세율이 적용됩니다.​주택의 취득세율은 아래 표를 참고하시면 됩니다. 예를 들어 조정지역에서 3번째 주택을 취득하면 12%가 적용됩니다. 기존 보유중인 주택의 지역은 관계 없습니다. 취득하는 주택의 조정지역 여부에 따라 취득세율이 적용됩니다.만약, 분양권 취득당시 남편명의 분양권이었는데, 기존 주택을 모두 처분한 상태에서 아내에게 분양권을 증여하면 취득세율은 어떻게 적용될까요?​남편이 분양권 취득당시에는 3주택 취득세율이 적용되었는데, 기존 주택을 모두 처분 후 아내에게 분양권을 증여하면 아내는 무주택 상태에서 새로 취득했으니 1주택 취득세율이 적용될까요? 이게 가능하다면 취득세가 상당히 절세가 될 수 있겠습니다.​결론은 해당 분양권 최초 취득일(위의 경우 남편 기준)이 24.12.31까지라면 위에 설명드린 방식처럼 세대간 명의변경을 통해 취득세 절세가 가능하며 분양권 취득일이 25.01.01 이후라면 최초 남편 기준 주택수를 기준으로 3주택 취득세율이 적용되어 분양권을 아내명의로 변경하더라도 취득세 절세는 불가능합니다.​지방세법 시행령28조의4【주택 수의 산정방법】①~ 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다. <24.12.31 개정>​24.12.31의 개정된 빨간 글씨를 보면 세대 내에서 분양권 취득일이 여러 번이라면 최초 분양권 취득일을 기준으로 주택수를 산정하여 취득세율을 적용한다고 되어 있습니다. 즉, 주택을 모두 처분하고 남편이 취득한 분양권을 무주택인 상태에서 아내에게 증여를 하더라도 최초 남편 분양권 취득당시 주택수를 산정하여 취득세율을 적용한다는 의미입니다​이 점을 참고하셔서 의사결정을 잘 해주시면 됩니다. 경험상 취득세는 지자체 공무원도 모르는 경우가 상당히 많습니다. 일단 의사결정 전에 지자체 공무원에게 귀찮을 정도로 여러번 확인하고 진행하는 것이 좋습니다.​좋은 하루 보내세요. 감사합니다.★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224419995034원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 절세컨설팅을 연구하는 세로움입니다.​부모님으로부터 부동산을 이전 받을 때 가장 쉽고 흔하게 생각하는 방법은 단순증여, 조금 더 고민해보신 분들은 부담부증여로 받는 것이 일반적입니다.​하지만 정말 유의미한 절세효과를 원하는 분들이라면 증여와 부담부증여만 비교해서는 부족합니다. 어차피 내 명의로 가져올 부동산이라면, 같은 재산 이전 효과를 얻으면서도 세금을 훨씬 줄일 수 있는 ‘저가양도’나 ‘가족간 부동산 교환’ 방식까지 함께 검토해야 합니다.​물론 단순증여보다 절차가 복잡하고 충족해야하는 요건도 많습니다. 하지만 절세는 귀찮고 복잡함에 비례합니다. 지금 당장 요건을 충족하지 못하더라도, 시간을 두고 준비해서 진행할 만큼 절세효과는 차이가 큽니다.​오늘 설명드릴 내용 중 하나인 '저가양도' 사례입니다. 저가양도의 실익이 있을 수 있는 몇 가지 요건이 충족되도록 설계한다면 세금은 2.6억원에서 4백만원으로 증여 대비 세금을 약 '98%' 줄일 수 있습니다.물론 모든 사람에게 저가양도가 가장 유리한 것은 아닙니다. 누군가는 부담부증여가 더 유리할 수 있고, 부동산을 소유한 자녀라면 가족간 부동산 맞교환이 절세에서 더 좋은 선택지가 될 수도 있습니다.​오늘은 부모님의 부동산을 이전받을 때 활용할 수 있는 여러 가지 방법을 비교해보고, 어떤 상황에서 유리한지 자세하게 살펴보겠습니다.부동산을 증여하는 방법은 크게 4가지로 구분할 수 있습니다. 증여 vs 부담부증여 vs 매매 vs 부동산 교환의 방식입니다.​​​​​​증여 vs 부담부증여 vs 매매 vs 부동산 교환(세법상 시가)4가지를 비교하기 전에 가장 먼저 이해해야 하는 개념이 있는데 바로, ‘세법상 시가’입니다. 부모님의 부동산을 얼마로 볼 것인지, 세법에서 그 기준을 정하고 있습니다.​세법상 시가로 산정된 금액이 모든 세금의 기준이 되고, 앞으로 설명드릴 4가지 방식과 부동산 교환 절세에도 공통적으로 적용됩니다.1순위 : 해당 부동산의 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액2순위 : 유사한 부동산의 거래금액(유사매매사례가액)3순위 : 공시가격 등 보충적 평가금액아파트는 보통 같은 평형의 거래사례(2순위)가 있기 때문에 공시가격(3순위)을 사용할 수 없습니다. 따라서 만약 최근 거래가격이 높게 형성되어 있다면, 감정평가(1순위)로 낮춰서 증여를 하는 것이 더 유리합니다.​아파트가 아니라 단독주택이나 상가라면 유사한 부동산이 없기 때문에 공시가격(3순위)로 증여할 수도 있습니다. 공시가격은 시세보다 훨씬 낮게 형성되기 때문에, 같은 가치의 아파트에 비해 적은 세금으로 증여가 가능합니다.​아파트라도 나홀로 아파트거나 최근 거래가 거의 없다면, 실제로 운 좋게 공시가격으로 증여가 가능한 상황도 있습니다.​따라서 부모님이 여러 종류의 자산이 있다면, 평가방법을 검토해서 증여 우선순위를 정하는 것은 절세플랜에 매우 중요합니다. 10억원짜리 아파트를 증여하면 증여세가 2.2억이지만, 공시가로 증여할 수 있는 아파트거나 상가라면 증여세는 8천만원 수준까지 줄어듭니다.​​​​​​1. 증여(자녀 증여세, 취득세)첫 번째는 가장 간단한 방법인 증여입니다. 단순증여는 자녀의 증여세와 취득세만 발생합니다.​[1] 자녀의 증여세① 시세 10억원짜리 아파트를 증여한다고 가정해보겠습니다. 최근 시세로 증여하면 자녀의 증여세는 ​약 2.2억원입니다.​② 여기서 증여세를 조금이라도 줄이기 위해 감정평가를 9억원에 받아서 증여한다면 증여세는 1.9억원으로 줄어듭니다. 여기에 자녀 부부에게 50%씩 나눠서 증여하면 1.6억원까지 줄어들 수 있습니다.​③ 만약 자녀의 혼인과 출산시기에 맞춰 추가 공제까지 활용한다면 1.4억원까지 더 줄일 수 있습니다.​​[2] 자녀의 취득세자녀의 취득세는 부모님의 주택 수와 상황에 따라 중과세율과 기본세율이 달리 적용됩니다.증여하는 부모님이 다주택자이면서 증여물건이 조정지역의 공시가 3억원 이상이라면 취득세는 중과세율이 적용됩니다.​10억 아파트를 증여받을 때 기본세율이 적용되면 4천만원이지만, 중과세율이 적용되면 1.2억으로 4배 가량 늘어납니다.​많은 분들이 주택을 매수할 때는 매수자의 주택 수에 따라 취득세율이 달라진다는 것은 잘 알고 계십니다. 하지만 증여는 받는 사람이 아닌 증여자인 부모님을 기준으로 판단한다는 점을 꼭 유의해야 합니다.​따라서 부모님이 다주택자이고 조정지역 주택이라면, 차라리 현금을 증여해서 자녀명의로 새로운 주택을 취득하는 것이 더 유리할 수 있습니다.결국 오늘 글의 핵심은 증여를 결정하시기 전에, 증여만 고려하는 것이 아니라본인에게 가장 유리한 방법이 무엇인지 충분히 검토하고 찾는 것입니다.​​​​​​2. 부담부증여(부모님 양도세, 자녀 증여세와 취득세)두 번째는 부담부증여입니다. 부담부증여는 부동산에 설정된 임대보증금이나 대출 같은 채무를 함께 넘기는 증여입니다.부담부증여는 자녀의 증여세, 취득세 외에도 부모님의 양도세가 추가됩니다.​[1] 부모님의 양도세, 자녀의 증여세10억원짜리 부동산과 대출 6억을 함께 넘기는 경우, 세법은 6억원은 양도로 보고, 나머지 4억원만 증여한 것으로 봅니다. 부모님이 갚아야할 6억원을 자녀가 대신 부담하기 때문에, 6억만큼은 대가를 받고 판 것으로 보는 것이죠.​부담부증여 양도세 계산은 일반 양도세와 같습니다. 1세대 1주택자면 비과세, 다주택자면 중과세나 일반과세가 적용됩니다.​보통 부담부증여가 단순증여보다 세금이 줄어든다고 하는 이유는 '세율'입니다. 금액이 클수록 높은 세율이 적용되는데, 10억원 전체를 증여세로 내는 것이 아니라 양도세와 증여로 나누기 때문에 낮은 세율이 적용됩니다.​10년 전에 5억원에 샀던 아파트라면, 6억원에 대한 양도세는 8천만원, 나머지 4억원에 대한 증여세는 약 7천원입니다. 10억원을 단순하게 증여하는 경우 발생하는 증여세 약 2.2억원과 비교하면 7천만원의 절세효과를 얻을 수 있습니다.하지만 부모님이 양도세 중과세가 적용된다면 유불리가 달라집니다. 양도세는 1.7억까지 늘어나고, 증여세 7천만원을 합치면 총 2.4억원이기 때문에, 오히려 단순증여보다 더 많은 세금이 발생합니다. 반대로 부모님이 1세대 1주택 비과세라면 증여세 7천만원만 내면되니 무려 1.5억원의 절세효과가 발생합니다.​따라서 부담부증여가 누구에게나 항상 유리한 것은 아닙니다. 부모님의 주택 수에 따라 유불리를 정확하게 따져봐야 합니다.​[2] 자녀의 취득세부담부증여의 취득세는 조금 더 복잡합니다.양도로 보는 6억원은 매매취득세, 증여로 보는 4억원은 증여취득세로 구분되어 적용됩니다.​여기서 중요한 점은 매매취득세와 증여취득세의 판단 기준이 서로 다르다는 것입니다.매매취득세는 매수자를 기준으로 주택 수를 판단하지만, 증여취득세는 증여자를 기준으로 판단합니다.​[사례1]부모님이 1주택자인데 자녀가 다주택자로 가정해보겠습니다. 단순증여시 취득세는 4천만원 이지만, 부담부증여시엔 9천만원으로 늘어납니다. 단순증여는 10억원 모두 증여취득세가 적용되지만, 부담부증여 6억원에 대해서는 매매취득세로 중과되기 때문입니다.[사례2]부모님이 다주택자고 자녀가 무주택자라면 부담부증여가 취득세에서 오히려 더 유리합니다. 단순증여는 10억에 대해 모두 중과세율이지만, 부담부증여는 6억에 대해서는 기본세율이 적용되기 때문입니다.앞서 양도세와 증여세를 비교했을 때는 부담부증여가 유리하더라도, 취득세까지 포함한 전체세액은 오히려 불리해지는 경우도 있습니다.이렇게 보면 흔히 “부담부증여를 하지 왜 증여를 했어?” 라는 말이 항상 맞지는 않다는 것을 알 수 있습니다.만약 부담부증여를 진행하신다면 채무의 일부만 가지고 오거나, 반대로 없던 채무를 더 만들어서, 더 유리한 방향으로 조절하는 디테일도 있으니 같이 검토해보세요.​​​​​​3. 저가양도(부모님 양도세, 자녀 증여세, 자녀 취득세)세 번째는 저가양도입니다. 세금에 관심이 많고, 난 최대한 절세를 해보겠다 하시는분들이 많이 활용하는 방법입니다. 내용이 어렵고 절차가 복잡하지만, 그만큼 가치가 크고 다양한 기법으로 활용 가능한 방식입니다.​저가양도를 간단하게 말하면 자녀에게 시세보다 저렴하게 돈을 받고 파는 행위입니다. 부모님에게는 양도세, 자녀에게는 증여세와 취득세가 발생합니다.​[1] 부모님의 양도세자녀에게 저렴하게 파는 것이므로, 당연히 부모님에게는 양도세가 발생합니다. 특히 가족간 거래는 양도세 계산 구조가 특이합니다.​10억원짜리 아파트를 제3자에게 급매로 7억원에 팔면 양도세는 당연히 7억원으로 계산합니다.하지만, 자녀에게 팔았을 때는 7억이 아니라 시세대로 10억원에 판 것으로 계산합니다.소득세법 제101조 [양도소득의 부당행위계산]① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.(2012.01.01 개정)​따라서 다주택자인 부모님은 주택 수를 줄인 뒤에 진행하는 것이 유리하고, 양도세 비과세인 부모님에게는 최고의 절세컨설팅이 될 수 있습니다.​[2] 자녀의 증여세10억짜리 아파트를 자녀가 7억원에 사온다면 3억원의 재산상 이득을 얻게됩니다.세법은 이것을 증여받았다고 보지만, 저가양도에서는 추가공제 혜택을 부여합니다.[저가양도 증여공제]: (부동산 시가의 30% / 3억원) 중 작은 금액따라서 10억원의 아파트를 7억원에 양도했을 때 차액 3억원이, 공제금액인 시가의 30%와 3억원 이내기 때문에 증여세는 발생하지 않습니다.​세금을 더 줄이기 위해서 감정평가를 9억원에 받는다면, 30% 저렴한 6.3억원까지 더 저렴하게 양도할 수 있습니다. 여기에 더 나아가서 자녀의 기본공제 5천만원까지 활용한다면 5.8억원까지도 증여세 없이 저렴하게 양도할 수 있게됩니다.10억원짜리 아파트를 5.8억원에 주는데 증여세를 하나도 안내는 엄청난 절세효과인 것입니다.​또 매수자를 자녀부부 공동명의로 하거나, 일부는 매매하고 일부는 증여하는 방식 등을 함께 활용한다면 여기서 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.​[3] 자녀의 취득세저가양도는 매매기 때문에 그동안은 당연히 매매취득세가 적용되었습니다. 하지만 너무 많은 분들이 저가양도를 활용하다보니, 정부는 올해 초부터 취득세를 강화했습니다.​시가의 30% 또는 3억원 이상 저렴하게 양도하는 경우에는 매매취득세가 아니라 증여취득세를 적용하도록 개정했습니다.매매취득세(1~3%)는 자녀 기준이지만, 증여취득세는 부모님 기준이기 때문에 부모님이 다주택자라면 취득세가 4배(12%)가량 늘어납니다.​하지만, 1주택인 부모님이라면 증여취득세도 기본세율이 적용되며, 이때는 자녀가 주택이 있더라도 불리함이 없습니다.​만약 부모님이 다주택자라면, 주택 수를 먼저 줄이는 방법이 가장 좋지만, 30% 내로 매매금액을 딱 맞추는 방식으로 매매취득세를 적용받을 수 있습니다. 10억원짜리 부동산을 7억이 아니라 7억 100만원에 저가양도 한다면 똑같이 매매취득세를 적용받을 수 있습니다.​그럼 저가양도가 실제로 얼마나 큰 절세효과를 낼 수 있는지, 간단한 사례를 통해 비교해보겠습니다.​[사례]- 시세 : 10억원- 취득가 : 5억원- 취득시기 : 10년 전- 자녀에게 7억원에 양도- 부모님 1세대 1주택 가정① 1세대 1주택자의 경우 양도세를 10억원으로 계산하더라도 12억원 이하기 때문에 양도세는 0원입니다.② 자녀는 3억원의 이득을 얻었지만 추가 공제금액(시가의 30%와 3억원 중 작은금액) 이내이므로 증여세는 없습니다.③ 취득세는 증여취득세가 적용되지만 부모님이 1주택이므로 기본세율(3.5%)입니다.증여하는 방법만 바꿨을 뿐인데, 2억 6천만원이던 세금이 400만원으로 줄어들었습니다.세금의 '98%'가 사라지는 것입니다.​[4] 기타사항저가양도는 활용가치가 매우 높지만, 몇 가지 단점과 주의할 점도 존재합니다.​① 우선 증여와 다르게 매매는 토지거래허가를 받아야 하는 거래입니다. 또한 매매 이후에도 적정한 거래였는지를 확인하기 위해 국세청의 사후관리와 소명절차가 진행됩니다. 저가매매는 사진 같이 실제 거래가격이 국토부에 신고되기 때문에 의심거래로 보일 수 있습니다.​하지만 적법하게 계획하여 진행된 저가양도라면 문제될 것은 없습니다.​② 또한 자녀가 매매대금을 지급할 수 있는 자금력이 있어야하고, 자금의 출처를 입증할 수 있어야 합니다.​하지만, 자녀의 현재 자금력이 부족한 경우에도 방법은 있습니다. 앞서 설명드린 것처럼 감정평가를 받거나 부부 공동명의로 진행해서 매매대금 자체를 더 낮출 수 있습니다. 또 일부 지분만 먼저 매매하고, 자금이 마련됐을 때 나머지 지분을 추가로 매매하거나, 일부는 매매하고 일부는 증여로 가지고 올 수도 있습니다.​만약 부모님애개 자금여력이 있다면, 부모님의 자금을 활용해서 저가양도가 가능한 조건을 만들 수도 있습니다.​단점과 주의할 점이 있지만, 조건을 잘 맞춰 계획한다면 충분히 해소할 수 있으니, 증여를 고민하고 계시다면 꼭 검토해보시길 바랍니다.저가양도에 대한 보다 자세한 내용은 아래 글에서 설명드리고 있으니 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com​​​​​​4. 가족간 부동산 교환(부모님과 자녀 양도세, 자녀 증여세, 자녀 취득세)마지막 방법은 부모 자녀 부동산 교환입니다.​교환은 부모님과 자녀의 부동산을 맞바꾸는 것입니다. 서로에게 부동산을 양도한 것으로 보기 때문에 당사자 모두에게 양도세와 취득세가 발생합니다. 또한 자녀에게는 교환 내용에 따라 증여세가 발생할 수 있습니다.​교환은 교환만의 장점이 있습니다. 저가양도를 하기 위해서는 자녀에게 자금이 필요하지만, 교환은 자금이 없어도 진행 가능합니다.15억원짜리 A부동산을 가진 甲과 10억원짜리 B부동산을 가진 乙이 교환하는 경우 乙은 甲에게 5억원을 추가로 지급해야합니다.​하지만, 乙이 자녀라면 차액 정산 없이 교환이 가능합니다.따라서 가족간 부동산 교환은 자녀가 자금은 없지만 부동산을 가지고 있는 경우 매우 유용한 방법이 되고, 가족간 저가양도에 준하는 절세효과를 얻을 수 있습니다.​[1] 부모님과 자녀의 양도세교환은 부모님과 자녀 모두에게 양도세가 발생합니다. 따라서 당사자 모두 1주택 비과세 대상이거나, 자녀의 부동산의 취득금액이 비교적 높은 경우 활용가치가 높습니다.​교환은 양도세 절세거 핵심이기 때문에 비과세가 안된다면, 공시가를 적용할 수 있는 부동산을 선택하거나, 감정평가액을 적절하게 조절하는 것이 핵심입니다.​​[2] 자녀의 증여세저가양도와 마찬가지로 자녀가 얻은 경제적 이득을 증여로 보지만, 추가공제 역시 동일하게 적용받을 수 있습니다.[교환 증여공제]: (부동산 시가의 30% / 3억원) 중 작은 금액​부모님의 15억원짜리 아파트와 자녀의 10억원짜리 아파트를 차액 정산 없이 교환하는 경우, 자녀가 얻은 이익 5억에 대해서 증여로 봅니다. 5억원의 증여재산에 대해서는 추가공제를 받을 수 있는데, 이때도 감정평가액을 조절한다면 세금을 더욱 줄일 수 있습니다.​부모님의 부동산을 감정평가로 14억원으로 낮추고, 자녀의 부동산은 11억원으로 높힌다면 차액이 공제금액 이내이므로 증여세 없이 진행 가능합니다.​​[3] 부모님과 자녀의 취득세교환은 당사자 쌍방에게 취득세가 발생합니다. 따라서 교환은 거래당사자 중 한세대라도 다주택자라면 절세효과가 많이 줄어들 수 있습니다.​교환을 활용하기 좋은 상황은 비교적 명확합니다. 각각 1주택인 부모님과 자녀가 서로의 집에서 거주하는데 명의를 바꿀 필요가 있거나, 저가매매하고 싶지만 자금이 부족할 때 제한적으로 활용한다면 매우 큰 절세효과를 얻을 수 있습니다.​또 교환은 바꾸는 부동산이 꼭 아파트가 아니어도 가능합니다. 부모님은 주택, 자녀는 아파트 또는 부모님은 아파트, 자녀는 상가나 토지의 경우에도 교환으로 절세할 수 있습니다.​실제로 저희가 진행해드렸던 교환 절세사례입니다.[교환 거래 실제사례]- 부모님 소유 A주택 : 시세 25억원(전세보증금 4.5억원)- 자녀 소유 B아파트 : 시세 9억원(은행 채무 4억원)- 부모님과 자녀 세대는 각각 1세대 1주택부모님의 강남 소재 고가 단독주택과 자녀의 아파트를 교환한 사례입니다.​처음에는 단순증여를 계획하셨고, 예상세액은 약 9억원이었습니다. 하지만 증여 외에도 여러 가지 이전 방식을 검토한 결과, 최종적으로는 교환을 활용하여 약 8천만원의 세금만 납부할 수 있었습니다.​특히 해당 부동산이 아파트가 아닌 단독주택인 덕분에, 교환 시기를 조절해서 공시가로 적용할 수 있었던 것이 주요했고, 결과적으로 아파트 교환사례보다 더 많은 세금을 줄일 수 있었습니다.​가족간 부동산 교환은 앞서 설명드린 다른 방법들보다 더 많은 사실관계가 세금에 영향을 미치는 방식입니다. 그만큼 검토해야 할 요소가 많아 가장 복잡한 방법이기도 하지만, 반대로 생각하면 상황에 따라 훨씬 다양한 절세플랜을 설계할 수 있다는 장점도 있습니​다.​앞선 사례처럼 교환에 유리한 종류의 부동산을 선택해서 진행할 수도 있고, 보유하고 있는 여러 부동산을 함께 검토하여 두 개 이상의 부동산을 동시에 교환하는 방식도 가능합니다. 결국 교환은 정형화된 하나의 방법이라기보다, 종합적으로 고려해 가장 유리한 구조를 만들어가는 방식에 가깝습니다.​​​​​​마치며오늘은 단순증여보다 절차는 복잡하지만, 경우에 따라 훨씬 큰 절세효과를 얻을 수 있는 다양한 부동산 이전방식을 비교해봤습니다.결국 오늘 말씀드리고 싶은 핵심은 증여 외에도 증여보다 세금을 줄이면서 부동산을 이전할 수 있는 방법은 다양하고, 사람마다 가장 유리한 방법은 모두 다르다는 것입니다.누군가는 채무를 함께 넘기는 부담부증여가 유리할 수 있고, 누군가는 오히려 매매가 더 나을 수 있으며, 자녀가 이미 부동산을 보유하고 있다면 부모님과 부동산을 교환하는 것이 가장 좋은 방법이 될 수도 있습니다. 여러 종류의 세금들이 톱니바퀴처럼 맞물려 있기 때문에 작은 사실관계 하나로 유불리는 완전히 달라질 수 있습니다.​그리고 누군가에게는 절세보다 더 중요한 목표가 있을 수도 있습니다. 세금에서는 증여가 더 낫더라도, 부모님이 노후를 위해 일부 자금이 반드시 필요한 상황이라면 그때는 오히려 매매가 더 나은 선택지가 됩니다.​또 부모님이 여러 종류의 부동산을 보유하고 있다면, 아파트보다 증여하기 유리한 상가를 먼저 증여하고 아파트는 추후 상속으로 이전하는 방식이 전체 세금 측면에서 더 유리한 경우도 있습니다.​누구에게나 증여보다 더 나은 결과를 만들 수 있는 방법은 반드시 있습니다. 단순히 증여를 고민하기보다 같은 효과를 내면서 세금을 줄일 수 있는, 나에게 최선의 방법은 무엇일까를 고민해보시길 바랍니다.​오늘 내용이 부모님의 부동산 이전을 고민하고 계신 분들에게 실질적인 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.​​​함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

[양도세]상속주택 지분 일부 배우자에게 증여 시소득령§155②에 따른 상속주택 특례 적용 가능 여부(불가능)사전-2020-법령해석재산-0366 [법령해석과-1746]등록일자 : 2020.08.03.생산일자 : 2020.06.10.요지상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것이나, 상속받은 주택을 동일 세대내 다른 세대원에게 증여하고 일반주택을 양도하는 경우에는 그러하지 아니하는 것임답변내용위 사전답변 신청의 경우, 상속주택(B주택) 지분 일부(1/2)를 배우자에게 증여하고 일반주택(A주택)을 양도하는 경우 소득령§155②에 따른 비과세 특례 적용 여부는 기존해석사례(기획재정부 재산세제과-1030, 2010.10.27.)를 참고하시기 바라며, 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 A주택의 양도는 ｢소득세법 시행령｣(2020.02.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제167조의10제1항제12호에 따라 양도소득세 중과 배제 대상에 해당하는 것입니다.​○ 기획재정부 재산세제과-1030, 2010.10.27.상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제2항에 따라 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것이나, 상속받은 주택을 동일 세대내 다른 세대원에게 증여하고 일반주택을 양도하는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○신청인은 다음과 같이 아파트를 보유하고 있음○A주택(일반주택)- 소재지 : □□시 △△구 ☆☆동 **** ◎◎◎◎◎◎홈타운 ***동 ****호- 취득일 : 2001.**.**./ 취득가액 : *.*억원(매입)○ B주택(상속주택)- 소재지 : □□시 △△구 ○○○로 ** ◇◇ **동 ***호- 취득일 : 2007.**.**. / 취득가액 : *.*억원(상속)○ 2009.**.**. B주택 지분 1/2을 배우자에게 증여○ 2020.5.**. A주택 양도(양도가액 *,***백만원/매매계약일 2020.2.**.)​2. 질의내용○상속받은 주택(B주택)과 그 밖의 주택(A주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 B주택 지분 1/2을 배우자에게 증여하고 A주택을 양도하는 경우,- 소득령§155②에 따라 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 및 양도소득세 중과 배제 대상에 해당하는지 여부​3. 관련법령○ 소득세법 제95조【양도소득금액】④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의 2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택2. (생략)3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대3주택 이상에 해당하는 주택○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】(2020.02.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것)① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.1.～5. (생 략)​○ 소득세법 시행령 제154조의2【공동소유주택의 주택 수 계산】1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.​○ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】(2020.02.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것)② 상속받은 주택[법 제89조 제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업(이하 “소규모재건축사업”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호 및 제156조의2 제7항 제1호에서 같다)1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)○ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】(2013.02.15. 대통령령 제24356호로 개정된 것)② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택만 해당한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 및 제156조의2제7항제1호에서 같다).(이 하 생 략)○ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】(2013.02.15. 대통령령 제24356호로 개정되기 전의 것)② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 및 제156조의2제7항제1호에서 같다).(이 하 생 략)​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 또는 아래 사이트에서 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 137,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 세무사][강서구 마곡 증여세 세무사] 저가양수 ·고가양도 증여세 (자연세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 2분 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^​오늘은 부동산이나 비상장주식을 가족·지인과 거래할 때 반드시 알아야 할 '저가양수 또는 고가양도에 따른 이익의 증여'에 대해 설명드리겠습니다. 상속세 및 증여세법 제35조에 규정된 내용으로, "그냥 싸게 팔았을 뿐인데 증여세가 나온다"는 실무의 대표적 함정입니다.​​​​​저가양수·고가양도 증여, 도대체 뭘까요?-재산을 시가보다 현저히 싸게 사거나(저가양수), 반대로 현저히 비싸게 파는(고가양도) 경우, 세법은 그 차액만큼을 사실상 '증여'받은 것으로 봅니다.​-예를 들어 아버지가 시가 10억원짜리 상가를 자녀에게 5억원에 팔았다면, 겉으로는 매매이지만 실질은 5억원어치를 공짜로 넘겨준 것과 다르지 않습니다.​-이렇게 매매 형식을 빌려 증여세를 회피하는 것을 막기 위해, 상속세 및 증여세법 제35조는 저가·고가 거래의 차액을 증여재산으로 보아 과세합니다. 이익을 얻은 사람, 즉 싸게 산 양수자 또는 비싸게 판 양도자가 증여세 납세의무자(수증자)가 됩니다.· · ·​​​​​과세 요건 (특수관계인 vs 비특수관계인)-핵심은 거래 당사자가 '특수관계인'인지 여부에 따라 요건과 계산이 크게 달라진다는 점입니다.​1. 특수관계인 간 거래 (배우자·직계존비속·친족·지배법인 등)대가와 시가의 차액이 ①시가의 30% 이상이거나 ②그 차액이 3억원 이상인 경우 과세됩니다. (둘 중 하나만 충족해도 적용)​2. 비특수관계인 간 거래 (제3자)거래관행상 정당한 사유 없이 대가와 시가의 차액이 시가의 30% 이상인 경우에만 과세됩니다. 정당한 사유(급매 등 합리적 이유)가 있으면 과세되지 않으며, 이 경우 '3억원 기준'은 적용되지 않습니다.· · ·​​​​증여재산가액은 어떻게 계산하나요?-단순히 차액 전체에 증여세를 매기는 것이 아니라, 일정 기준금액을 차감한 나머지에만 과세합니다. 이 차감액이 특수관계 여부에 따라 달라집니다.① 특수관계인: 증여재산가액 = (시가 － 대가) － Min(시가×30%, 3억원)② 비특수관계인: 증여재산가액 = (시가 － 대가) － 3억원​[계산 예시] 시가 10억원 상가를 특수관계인에게 5억원에 양도한 경우· 차액 = 10억 － 5억 = 5억원· 차감액 = Min(3억, 3억) = 3억원· 증여재산가액 = 5억 － 3억 = 2억원​-즉, 5억원을 싸게 넘겼어도 증여세 과세 대상은 2억원이 됩니다. 여기에 다시 증여재산공제(직계존비속 5천만원 등)를 적용해 과세표준을 산출합니다.· · ·​​​​사후관리 및 신고​-증여세 신고·납부 기한은 양수일 또는 양도일(대금청산일)이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.여기서 '시가'가 문제됩니다. 매매·감정·수용·경매가액 등 시가로 인정되는 가액이 있으면 그것이 우선하고, 없으면 -​-보충적 평가방법(기준시가 등)을 적용합니다. 시가 판단은 추후 과세관청과 가장 다툼이 많은 부분입니다.특히 부동산은 거래 후 유사매매사례가액이나 감정평가로 시가가 재산정되어, 신고 당시엔 문제없던 거래가 나중에 증여세로 추징되는 경우가 많으니 주의해야 합니다.· · ·​​​​★가장 중요한 이중과세 문제★저가양수·고가양도는 하나의 거래에 양도소득세와 증여세가 동시에 얽히는 대표적 사례입니다.​1. 양도자 측 - 부당행위계산부인특수관계인에게 시가보다 낮게 양도하면, 양도자에게는 소득세법 제101조(부당행위계산부인)에 따라 실제 거래가액이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세가 재계산됩니다. (시가와 대가의 차이가 시가의 5% 또는 3억원 이상인 경우)​​2. 양수자 측 - 취득가액 가산으로 조정싸게 산 양수자는 그 차액에 대해 증여세를 냅니다. 그런데 이 자산을 나중에 다시 양도할 때, 증여세가 과세된 증여재산가액을 취득가액에 가산하여 양도차익을 계산합니다. (소득세법 시행령 제163조 제10항)즉, 저가로 취득해 증여세를 이미 냈다면 향후 양도 시에는 그만큼 취득원가를 높여주어, 동일 이익에 양도세와 증여세가 이중으로 부과되지 않도록 조정하는 구조입니다.· · ·​​​​실무에서 꼭 체크할 주의사항1. 30%·3억원은 '면세점'이 아니라 '차감액'입니다. 기준을 넘으면 넘은 전액이 아니라, 차액에서 기준금액을 뺀 나머지가 과세됩니다.​2. 특수관계인은 '3억원' 요건도 적용됩니다. 시가의 30%에 미달해도 차액이 3억원 이상이면 과세되므로, 고가 부동산은 30%를 밑돌아도 안심할 수 없습니다.​3. 양도세와 증여세를 함께 시뮬레이션하세요. 저가양도는 양도자(부당행위계산부인)와 양수자(증여세) 양쪽에 세금이 발생하므로, 거래 전 총 세부담을 반드시 비교해야 합니다.​4. 시가 입증이 관건입니다. 감정평가서 확보 등 시가에 대한 객관적 근거를 미리 준비해두면 추후 분쟁을 줄일 수 있습니다.· · ·​​​​​[참고 법령]상속세 및 증여세법 제35조 (저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)상속세 및 증여세법 시행령 제26조 (저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)소득세법 제101조 (양도소득의 부당행위계산부인)소득세법 시행령 제167조 (양도소득의 부당행위 계산)소득세법 시행령 제163조 제10항 (증여받은 자산 등의 취득가액 계산특례)#강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #저가양수 #고가양도 #증여세 #상증법35조 #부당행위계산부인 #부동산증여 #가족간거래 #절세도사김주성세무사 #자연세무회계컨설팅​이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com​저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구세무사#마곡세무사#가양동세무사#등촌동세무사#화곡동세무사#저가양수#고가양도#증여세#상증법35조#부당행위계산부인#부동산증여#가족간거래#절세도사김주성세무사#자연세무회계컨설팅#강서구상속세전문세무사#발산역상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#가양동상속세전문세무사#화곡역상속세전문세무사#우장산상속세전문세무사#염창동상속세전문세무사#목동상속세전문세무사#양천구상속세전문세무사#여의도상속세전문세무사#영등포상속세전문세무사#은평구상속세전문세무사#김포상속세전문세무사#부천상속세전문세무사#일산상속세전문세무사태그수정

[법인세, 종합소득세]지분 50% 양도할 경우청년창업중소기업 세액감면 적용여부(가능함)사전-2023-법규법인-0804 [법규과-3163]등록일자 : 2023.12.29.생산일자 : 2023.12.19.요지창업한 청년대표자가 다른청년에게 지분 50%를 양도하여 공동대표 및 공동최대주주가 되는 경우 쟁점감면 가능함답변내용내국법인이 「조세특례제한법」 제6조제1항제1호가목에 따른‘청년창업중소기업에 대한 세액감면’(이하 ‘쟁점감면’)을 적용받던 중 창업한 대표자가 특수관계 없는 다른 청년에게 50% 지분을 양도하고 공동대표 및 공동 최대주주가 되는 경우 쟁점감면이 가능한 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 질의법인은 청년 ‘갑’을 100% 지분으로 하여 법인을 설립하고 갑을 단독대표자로 하여 사업자등록을 하였으며,- 설립 시 「조세특례제한법」 제6조제1항제1호가목에 따른 ‘청년창업중소기업’에 해당함○ 창업 이후 ‘갑’은 특수관계 없는 청년‘을’에게 지분 50%를 양도하고 공동대표가 되었음​2. 질의내용○ 내국법인이 ‘청년창업중소기업에 대한 세액감면’을 적용받던 중 창업한 대표자가 다른 청년에게 50% 지분을 양도하고 공동대표 및 공동최대주주가 되는 경우- 청년창업중소기업에 대한 세액감면 적용이 가능한지 여부​3. 관련법령○ 조세특례제한법 제6조 【창업중소기업 등에 대한 세액감면】① 대통령령으로 정하는 중소기업(이하 "중소기업"이라 한다) 중 2024년 12월 31일 이전에 제3항 각 호에 따른 업종으로 창업한 중소기업(이하 이 조에서 "창업중소기업"이라 한다)과 「중소기업창업 지원법」 제53조제1항에 따라 창업보육센터사업자로 지정받은 내국인(이하 이 조에서 "창업보육센터사업자"라 한다)에 대해서는 해당 사업에서 최초로 소득이 발생한 과세연도(사업 개시일부터 5년이 되는 날이 속하는 과세연도까지 해당 사업에서 소득이 발생하지 아니하는 경우에는 5년이 되는 날이 속하는 과세연도를 말한다. 이하 제6항에서 같다)와 그 다음 과세연도의 개시일부터 4년 이내에 끝나는 과세연도까지 해당 사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세에 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 곱한 금액에 상당하는 세액을 감면한다.1. 창업중소기업의 경우: 다음 각 목의 구분에 따른 비율가. 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 대통령령으로 정하는 청년창업중소기업(이하 "청년창업중소기업"이라 한다)의 경우: 100분의 100나. 수도권과밀억제권역에서 창업한 청년창업중소기업 및 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 창업중소기업의 경우: 100분의 50​○ 조세특례제한법 시행령 제5조【창업중소기업 등에 대한 세액감면】① 법 제6조제1항제1호가목에서 "대통령령으로 정하는 청년창업중소기업"이란 대표자[「소득세법」 제43조제1항에 따른 공동사업장의 경우에는 같은 조 제2항에 따른 손익분배비율이 가장 큰 사업자(손익분배비율이 가장 큰 사업자가 둘 이상인 경우에는 그 모두를 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 말한다. 이하 이 조에서 같다]가 다음 각 호의 구분에 따른 요건을 충족하는 기업(이하 이 조에서 "청년창업중소기업"이라 한다)을 말한다.1. 개인사업자로 창업하는 경우: 창업 당시 15세 이상 34세 이하인 사람. 다만, 제27조제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 병역을 이행한 경우에는 그 기간(6년을 한도로 한다)을 창업 당시 연령에서 빼고 계산한 연령이 34세 이하인 사람을 포함한다.2. 법인으로 창업하는 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람가. 제1호의 요건을 갖출 것나. 「법인세법 시행령」 제43조제7항에 따른 지배주주등으로서 해당 법인의 최대주주 또는 최대출자자일 것​② 법 제6조제1항제1호가목을 적용할 때 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 청년창업중소기업의 대표자가 감면기간 중 제1항제2호나목의 요건을 충족하지 못하게 되거나 개인사업자로서 손익분배비율이 가장 큰 사업자가 아니게 된 경우에는 법 제6조제1항제1호가목에 따른 감면을 적용하지 아니하고, 해당 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도부터 남은 감면기간 동안 법 제6조제1항제1호나목에 따른 감면을 적용한다.③ 법 제6조제1항제1호나목을 적용할 때 수도권과밀억제권역에서 창업한 청년창업중소기업의 대표자가 감면기간 중 제1항제2호나목의 요건을 충족하지 못하게 되거나 개인사업자로서 손익분배비율이 가장 큰 사업자가 아니게 된 경우에는 해당 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도부터 남은 감면기간 동안 법 제6조제1항에 따른 감면을 적용하지 아니한다.​○ 법인세법 시행령 제43조【상여금 등의 손금불산입】⑦ 제3항에서 "지배주주등"이란 법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 1 이상의 주식 또는 출자지분을 소유한 주주등으로서 그와 특수관계에 있는 자와의 소유 주식 또는 출자지분의 합계가 해당 법인의 주주등 중 가장 많은 경우의 해당 주주등(이하 "지배주주등"이라 한다)을 말한다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 125,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,200건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (120,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 요즘 재테크에 관심 있는 분들이라면 한 번쯤 들어보셨을 '파킹통장'에 대해 개념부터 혜택, 인기 이유, 그리고 세무사로서 꼭 짚어드리고 싶은 주의사항까지 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.​​​파킹통장, 뭘까요?-'파킹통장'은 자동차를 잠깐 주차(Parking)하듯, 목돈을 짧은 기간 '잠시 세워두는' 입출금이 자유로운 통장을 말합니다.​-정기예금처럼 1년, 2년씩 돈을 묶어두지 않아도 되고, 하루만 맡겨도 이자가 붙는다는 것이 가장 큰 특징입니다.​-일반 수시입출금 통장의 금리가 연 0.1% 안팎에 불과한 반면, 파킹통장은 조건에 따라 연 2~3%대(소액 한도는 그 이상)의 이자를 주기 때문에, '잠자는 돈'을 깨워 일하게 만드는 상품으로 불립니다.​-예를 들어 월급날 통장에 들어왔다가 카드값으로 빠져나가는 돈, 비상금, 부동산 잔금 전 잠시 묶이는 목돈처럼 '곧 쓸 예정이지만 지금 당장은 놀고 있는 돈'을 두기에 적합합니다.· · ·​​​​​​파킹통장의 주요 혜택첫째, 높은 금리입니다. 일반 입출금 통장보다 수십 배 높은 이자를 받을 수 있어, 유동자금의 실질 가치 하락(물가 상승)을 어느 정도 방어할 수 있습니다.​둘째, 입출금의 자유로움입니다. 정기예금은 만기 전 해지 시 낮은 중도해지 이율이 적용되지만, 파킹통장은 언제 넣고 빼도 불이익이 없습니다.​셋째, 이자 지급 주기가 짧습니다. 상품에 따라 매일·매주·매월 이자가 지급되어 복리 효과를 노릴 수 있습니다.​넷째, 예금자 보호입니다. 예금자보호법에 따라 보호받으며, 특히 2025년 9월 1일부터 보호 한도가 5천만원에서 (원금+이자) 1억원으로 상향되었습니다.· · ·​​​​왜 이렇게 인기가 많을까요?​-무엇보다 고금리·고물가 시대의 '유동성 관리' 니즈와 맞아떨어졌기 때문입니다. 정기예금에 묶어두자니 불안하고, 일반 통장에 두자니 이자가 아까운 딜레마를 파킹통장이 해결해 주었습니다.​-또한 인터넷전문은행(토스·카카오·케이뱅크)과 저축은행이 경쟁적으로 특판을 내놓으면서, 스마트폰으로 몇 번의 터치만으로 비대면 가입이 가능해진 점도 대중화에 크게 기여했습니다.​-특히 소액 구간(예: 200만~500만원)에 연 5~7%대 우대금리를 주는 상품도 등장하면서, 사회 초년생·직장인 사이에서 '비상금 통장'으로 빠르게 자리 잡았습니다.· · ·​​​​세무사가 짚어드리는 주의사항-여기서부터가 오늘 글의 핵심입니다. 파킹통장은 유용하지만, 광고 문구만 믿고 가입하면 실망하거나 예상치 못한 세금 문제에 부딪힐 수 있습니다.​1. 표시금리 ≠ 내가 받는 금리 (한도의 함정)-연 7%를 광고해도 그 금리가 적용되는 한도가 '200만원까지'인 경우가 많습니다. 기본금리와 우대금리 적용 한도를 반드시 확인하고, 목돈이라면 여러 통장에 나눠 넣는 '통장 쪼개기'가 유리할 수 있습니다.​2. 우대금리 조건을 꼼꼼히-급여이체·카드실적·마케팅 동의 등 조건을 충족해야만 높은 금리를 주는 경우가 많습니다.​3. 금리는 언제든 바뀝니다-파킹통장 금리는 '변동금리'입니다. 실제로 연 5%였던 상품이 1%대로 떨어진 사례도 있었습니다.​4. 예금자 보호 한도(1억원) 관리-2025년 9월부터 1인·1금융회사당 원리금 1억원까지 보호됩니다. 목돈은 여러 금융회사에 분산하는 것이 안전합니다.​5. ★가장 중요한 세금 문제★-파킹통장 이자도 엄연한 '이자소득'입니다. 소득세법 제16조에 따라 이자소득에 해당하며, 소득세법 제129조에 따라 지급 시 이자소득세 14%와 지방소득세 1.4%를 합해 총 15.4%가 원천징수됩니다.​-즉, 세전 이자가 100만원이라면 실제로는 154,000원을 뗀 846,000원을 받게 됩니다.​-여기서 자산가분들이 반드시 주의하셔야 할 것이 있습니다. 한 해 동안 받은 이자소득과 배당소득의 합계가 연 2,000만원을 초과하면 금융소득종합과세 대상이 됩니다. 이 경우 초과분이 다른 소득과 합산되어 최고 45%의 누진세율로 과세될 수 있습니다.​-또한 금융소득이 연 2,000만원을 초과하면 건강보험료 부담이 늘거나, 피부양자 자격을 잃고 지역가입자로 전환될 수 있으니 유의하셔야 합니다.· · ·실무 한마디​-파킹통장은 '단기 유동자금'을 위한 도구이지, '목돈 굴리기'나 '절세'를 위한 상품이 아닙니다.소액·비상금은 고금리 파킹통장으로, 당분간 안 쓸 목돈은 정기예금·채권·ISA 등 절세상품으로 나누어 관리하는 것이 현명합니다.​-특히 금융소득이 연 2,000만원 근처에 있는 분이라면, 이자 지급 시기 조절이나 비과세·분리과세 상품(ISA, 개인투자용국채 등) 활용으로 종합과세와 건보료 부담을 미리 관리하시는 것이 좋습니다. 개인별 소득 구조에 따라 전략이 다르므로 세무 전문가와 상담을 권해 드립니다.· · ·​※ 본 포스팅은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 또한 저는 세무사이지 투자자문업자가 아니므로 특정 금융상품 가입을 권유하는 것이 아닙니다. 파킹통장의 금리·한도·우대조건은 각 금융회사 정책에 따라 수시로 변동되므로, 가입 전 반드시 해당 금융회사와 예금보험공사(kdic.or.kr) 등을 통해 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.​​[참고 법령]소득세법 제16조 (이자소득)소득세법 제129조 (원천징수세율 - 이자소득 14%)소득세법 제14조 제3항 (금융소득종합과세 기준금액 2천만원)예금자보호법 제32조 및 동법 시행령 제18조 (예금보험금 지급한도 1억원, 2025.9.1. 시행)#강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #파킹통장 #파킹통장금리 #금융소득종합과세 #이자소득세 #예금자보호 #절세도사김주성세무사 #비상금통장 #재테크 #자연세무회계컨설팅​

해외에 살면서 국내에 집 한 채를 남겨 둔 분들이 매도를 앞두고 가장 먼저 묻는 것이 1세대1주택 비과세가 되는지입니다. 영주권자는 안 된다, 국적이 있으면 된다, 10년 넘게 갖고 있었으니 된다는 식의 답이 인터넷에 떠돕니다. 세법이 보는 기준은 그 어느 것도 아닙니다. 파는 날에 거주자인지 비거주자인지가 하나이고, 비거주자라도 비과세가 되는 경우를 검토해야하고, 귀국해서 팔면 계산이 다시 바뀝니다. 비거주자에게만 생기는 주요 포인트를 다섯가지로 정리했습니다.■ 첫째, 영주권이나 국적이 아니라 거주자 판정이 먼저입니다소득세법은 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 사람을 거주자로 봅니다. 주소가 있는지는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있는지, 국내에 자산이 있는지 같은 생활관계의 객관적 사실로 판정합니다. 영주권이나 외국 국적은 그 판단에 들어가는 요소 중 하나일 뿐이고, 반대로 한국 국적과 주민등록이 남아 있다고 거주자가 되는 것도 아닙니다. 조세심판원은 15년 넘게 해외에 살면서 국적과 주민등록을 유지하고 국내에 전셋집까지 둔 사람도, 국내에 생계를 같이하는 가족과 직업이 없다는 이유로 비거주자로 봤습니다. 조심2025서1664, 2025년 12월 2일 결정입니다.예외가 하나 있습니다. 국내 회사의 해외 사업장이나 그 회사가 100퍼센트 출자한 해외 현지법인에 파견된 임직원, 해외 근무 공무원은 해외에 살아도 거주자로 봅니다. 해외 근무의 형태가 파견인지 현지 채용인지가 모든 결론을 바꿉니다.■ 둘째, 양도일에 비거주자이면 1세대1주택 비과세는 없습니다소득세법 제121조 제2항 단서가 국내 부동산 양도소득이 있는 비거주자에게는 1세대1주택 비과세 조항을 적용하지 않는다고 정합니다. 보유기간이 아무리 길어도, 취득할 때 거주자였어도, 파는 날 비거주자이면 적용이 안됩니다. 국세청도 미국 영주권자의 국내 1주택 양도 건에서 양도 당시에도 비거주자에 해당하는 경우에는 비과세 규정을 적용하지 않는다고 회신했습니다. 사전-2016-법령해석재산-0111, 2016년 5월 13일입니다.조정대상지역 지정 전에 계약해서 2년 거주요건을 면제받는 특례 같은 것들도 거주자를 전제로 하는 것이지, 거주자 요건 자체를 대신하지는 못합니다.■ 셋째, 비거주자라도 비과세가 되는 경우가 2가지 있습니다.첫 번째는 해외이주법에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국한 경우입니다. 출국일에 그 주택 한 채를 보유하고 있었고 출국일부터 2년 안에 팔면 보유기간과 거주기간을 따지지 않고 비과세합니다. 여기서 자주 놓치는 것이 현지이주입니다. 먼저 나가서 살다가 현지에서 영주권을 받은 경우에는 실제로 비행기를 탄 날이 아니라 영주권이나 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날을 출국일로 봅니다. 소득세법 시행규칙 제71조 제6항이고, 국세청도 출국 후 8년 만에 영주권을 받은 사람이 영주권 취득일부터 2년 안에 판 주택을 비과세로 회신했습니다. 사전-2016-법령해석재산-0466, 2016년 11월 25일입니다. 오래전에 출국했더라도 영주권을 받은 지 2년이 안 됐고 그때 이미 집을 갖고 있었다면 이 규정이 적용될 소지가 있습니다. 두 번째는 1년 이상 국외 거주가 필요한 취학이나 근무 때문에 세대 전원이 출국한 경우입니다. 출국일에 주택을 보유하고 있었고 출국일부터 2년 안에 팔면 비과세합니다. 다만 출국할 때 주택이 아니라 분양권을 갖고 있었다면 이 규정에 해당되지 않습니다. 기준-2025-법규재산-0043, 2025년 8월 29일입니다.■ 넷째, 귀국해서 거주자가 된 뒤에 팔면 계산을 다시 해야 합니다.비거주자였던 사람이 귀국해서 거주자가 된 뒤에 팔면 비과세를 받을 수 있습니다. 문제는 보유기간을 언제부터 세는가입니다. 원칙은 거주자가 된 날부터입니다. 그러니까 귀국하고 2년을 더 보유해야 비과세 요건이 채워집니다. 기획재정부와 국세청 모두 같은 입장입니다.예외가 있습니다. 비거주자로 그 주택을 3년 이상 계속 보유했고, 그 주택에 거주하는 상태로 거주자가 되면 비거주자였던 기간의 보유기간과 거주기간을 통산합니다. 시행령 제154조 제8항 제2호이고, 위에서 인용한 2016년 회신도 같은 내용을 담고 있습니다. 이때 배우자가 여전히 해외에 남아 있어도 됩니다. 국세청은 남편만 귀국해 거주자가 되고 배우자는 해외에 거주하는 상태에서 판 주택에 대해, 비과세를 받기 위해 배우자까지 거주자일 필요는 없다고 회신했습니다. 사전-2025-법규재산-0917, 2025년 11월 25일입니다.매매가가 12억원을 넘는 집이라면 장기보유특별공제도 문제가 됩니다. 취득할 때 비거주자였고 팔 때 거주자로 1세대1주택 요건을 채웠다면, 비거주자였던 기간을 포함한 전체 보유기간과 거주기간에 대해 1세대1주택용 높은 공제율을 적용한다는 것이 국세청의 사전답변입니다. 사전-2023-법규재산-0691, 2025년 4월 11일입니다.■ 다섯째, 비거주자로 팔면 세금은 이렇게 계산됩니다비거주자의 양도소득세도 세율과 계산 방식은 거주자와 같습니다. 기본세율 6퍼센트에서 45퍼센트가 그대로 적용되고, 기본공제 250만원도 받습니다. 다른 것은 두 가지입니다. 비과세가 없다는 것과, 장기보유특별공제를 일반 공제율로만 받는다는 것입니다. 일반 공제율은 3년 보유 6퍼센트에서 시작해 1년마다 2퍼센트씩 올라 15년 이상이면 30퍼센트입니다. 1세대1주택에 적용되는 최대 80퍼센트 공제율은 비거주자에게는 없습니다.한 가지 절차가 더 있습니다. 매수인이 법인이면 매매대금을 줄 때 양도가액의 10퍼센트와 양도차익의 20퍼센트 중 적은 금액을 원천징수해서 국세청에 냅니다. 소득세법 제156조 제1항 제5호입니다. 위 예에서 매매가가 10억원이면 1억원과 6천만원 중 적은 6천만원을 떼고 받게 되고, 이 금액은 나중에 양도소득세를 신고할 때 이미 낸 세금으로 빼 줍니다. 매수인이 개인이면 원천징수는 없습니다. 신고는 거주자와 같이 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.■ 정리하면 이렇습니다파는 날 거주자이면, 1세대1주택 요건을 채웠는지만 보면 됩니다.파는 날 비거주자이면, 원칙은 과세이고, 해외이주 또는 취학·근무 출국 후 2년 이내라는 두가지 예외가 존재합니다. 현지이주는 영주권 취득일부터 2년입니다.귀국해서 팔 생각이면, 그 집에 들어가 살면서 거주자가 되는지를 판정해야 합니다.■ 지금 확인해 보실 것첫째, 해외 근무가 국내 회사의 파견인지 현지 채용인지 확인하십시오. 파견이면 지금도 거주자입니다.둘째, 영주권을 받은 날짜와 해외이주 신고 여부를 확인하십시오. 2년이 아직 안 지났을 수 있습니다.셋째, 귀국 계획이 있다면 어느 집에 들어가 살 것인지를 먼저 정하십시오. 그 집에 거주하는 상태로 거주자가 되어야 보유기간이 이어집니다.이 글은 일반적인 내용을 정리한 것으로, 개별 사안의 판단은 사실관계에 따라 달라집니다.

[종합소득세]단독사업에서 공동사업으로 변경한 경우창업중소기업 세액감면 적용 여부(남은 기간동안도 감면 가능)서면-2016-소득-3358 [소득세과-424]등록일자 : 2016.04.25.생산일자 : 2016.03.21.요지갑이 창업중소기업 등에 대한 세액감면 대상 사업을 실질적으로 창업하여 종합소득세 세액 신고시에 동 세액감면을 적법하게 적용하던 중에 다른 사람과의 동업계약으로 당해 사업을 폐업하지 않고 계속하는 경우에 갑은 동 세액감면의 잔존감면기간 동안에 소득세법 제43조에 따라 분배되는 소득금액 상당액에 대하여 동 세액감면을 적용받을 수가 있는 것임회신귀 질의의 경우, 거주자 갑이 조세특례제한법 제6조의 규정에 의한 【창업중소기업 등에 대한 세액감면】대상 사업을 실질적으로 창업하여 종합소득세 과세표준 및 세액 신고시에 동 규정의 세액감면을 적법하게 적용하던 중에 다른 사람 을과의 동업계약으로 당해 사업을 폐업하지 않고 계속하는 경우에 해당 공동사업의 구성원으로서 갑은 당초 적용받은 동 세액감면의 잔존감면기간 동안에 소득세법 제43조의【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】에 따라 분배되는 소득금액 상당액에 대하여 동 세액감면을 적용받을 수가 있는 것입니다.상세내용1. 사실관계○와우티타늄 대표자 갑은 2012.2.경 ㅇㅇ공단에서 금속가공 제조업을 영위하던 개인사업자로서- 2012과세연도 및 2013과세연도의 종합소득세 과세표준 확정신고시에 조세특례제한법 제6조에 규정된 창업중소기업에 대한 세액감면을 적용받음○ 201△.☆.○.부터 을과 40: 60의 손익분배비율로 동업계약을 맺고 위 금속가공 제조업을 공동사업으로사업자등록을 정정하여 계속하고 있음2. 질의내용○ 제조업과 관련하여 종합소득세 신고시에 창업중소기업에 대한 세액감면을 신청․적용하던 사업자 갑이 해당 제조업을 공동사업으로 계속하는 경우 갑은 공동사업의 구성원으로서 잔존 감면기간 동안 해당 감면을 적용받을 수 있는지3. 관련법령 및 해석사례 등○ 대법원 2014.3.27. 선고 2011두11549구 조세특례제한법(2010.1.1. 법률 제9921호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘조특법’이라 한다) 제6조 제1항, 제4항 각 호의 취지와 문언 내용 등에 비추어 보면, 종전의 사업에 사용되던 자산을 인수 또는 매입하여 동종의 사업을 영위한 경우에는 그것이 설령 종전 사업체의 유휴설비를 이용하거나 사실상 폐업한 업체의 자산을 이용하여 사업을 개시하는 경우에 해당하더라도 원시적인 사업창출의 효과가 없으므로, 조특법 제6조 제4항 제1호 본문이 창업의 범위에서 제외한 "종전의 사업에 사용되던 자산을 인수 또는 매입한 경우"에 해당한다고 봄이 타당함.​○ 소득세과-4227(2008.11.19.)거주자 2인(A,B)이 「조세특례제한법」제6조의 규정에 의한【창업중소기업 등에 대한 세액감면】대상 사업을 창업하여 공동사업을 영위하던 중, 동업계약 해지로 공동사업 구성원 중 1인(A)이 탈퇴한 다른 1인(B)으로부터 공동사업의 지분을 양수하여 단독으로 당해 사업을 계속하는 경우, 당해 계속사업자(A)는 그 잔존감면기간 동안 공동사업장의 창업 당시 약정된 손익분배비율에 의한 소득금액상당액에 대하여 동 규정의 세액감면을 적용받을 수 있는 것이며,당해 공동사업에서 탈퇴한 거주자(B)가 사업을 다시 개시하여 동종의 사업을 영위하는 경우는 「조세특례제한법」제6조제4항에 따른 창업으로 보지 아니하는 것임.​○ 소득46011-2062,1998.07.23.거주자가 공동사업장을 폐업하고 당해 공동사업장에서 사용하던 기계장치를 그대로 이전하여 공동사업장과 동일한 업종을 영위하는 때에는 단독으로 새로이 사업을 개시한 경우에도 창업중소기업 등에 대한 세액감면을 적용받을 수 없는 것임.​○ 서면인터넷방문상담1팀-664, 2005.06.15귀 질의의 경우 A법인의 대주주이자 대표이사가 특수관계자와 공동으로 다른 지역에 A법인의 업종과 동일한 개인공동사업장(B)을 설립하고 종전의 사업에 사용되던 자산을 인수·매입하여 사업을 영위하는 경우에도 조세특례제한법 제6조 제4항 제1호 단서의 규정에 의한 창업당시 자산총액의 30% 이하를 인수 · 매입하여 창업(2005. 1. 1. 이후 창업하는 중소기업부터 적용)하는 때에는 동법 제6조의 창업중소기업 등에 대한 세액감면의 규정을 적용함에 있어 이를 “창업”으로 보는 것임.​○ 서면인터넷방문상담1팀-765, 2004.06.07.종전의 사업을 양도하고 사업장이 다른 사업자의 공장을 인수하여 사업을 영위하는 경우 창업중소기업 등에 대한 세액감면을 적용받을 수 없는 것임.​○ 서이46012-10518, 2003.03.15.조세특례제한법 제6조의 규정을 적용함에 있어 종전의 사업에 사용되는 기계장치 등 사업용 자산을 사업장이 다른 사업자가 인수하여 동종의 사업을 영위하는 경우 창업중소기업 등에 대한 세액감면을 적용받을 수 없는 것임.​○ 서면1팀-501(2006.4.20.)2인이 공동으로 사업을 영위하는 공동사업장에 임시투자세액공제 대상 자산에 투자하였으나 최저한세 적용으로 이월되어 다음 과세연도에 세액공제를 적용함에 있어, 공동사업의 구성원 중 1인이 제3자에게 지분을 양도하고 탈퇴하는 경우 지분을 양수한 구성원(제3자)은 동 이월된 세액공제액을 승계할 수 없으며, 탈퇴하는 공동사업의 구성원은 조세특례제한법 제146조의 감면세액 추징사유에 해당되어 이자상당액을 가산하여 소득세를 추징하는 것임.​○ 소득46011-21087, 2000.08.22.거주자가 단독으로 사업을 영위하다가 공동사업으로 변경한 경우에 단독사업장은 공동사업으로 변경한 날의 전날에 폐업(또는 승계)한 것으로 보고 소득금액을 계산하는 것이며, 공동사업으로 변경 후 당해 공동사업장에서 발생한 소득은 소득세법 제43조제2항의 규정에 의하여 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 소득금액을 계산하는 것임.​○ 서일46011-10582, 2003.05.12.소득세법 제87조에 규정하는 공동사업자에 대한 소득금액계산에 있어서 당해 공동사업장을 1거주자로 보는 것이며, 공동사업장의 공동사업자 구성원 중 일부를 변경하고 그 공동사업을 계속하는 경우 같은법 시행령 제208조 제5항 제1호에서 규정한 ‘당해 연도에 신규로 사업을 개시한 사업자’에 해당하지 아니하는 것임.​○ 서면인터넷방문상담3팀-897,2004.05.11., 부가46015-3275, 2000.09.21부가가치세법 제5조의 규정에 의하여 1인으로 등록되어 있는 단독사업자가 공동사업자로 변경되는 경우에는 새로 추가되는 사업자의 손익분배비율 등이 기재된 동업계약서와 사업자등록증을 첨부하여 사업장 관할세무서장에게 사업자등록 정정신청을 하여야 하는 것임.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 125,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,200건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (120,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

​안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 약국을 새로 개업하시거나, 이미 운영 중이신 약사 사장님들께서 반드시 알아야 할 세무 핵심 사항과 절세 전략에 대해 상세하게 설명드리겠습니다.약국은 일반 소매업과 달리 과세매출과 면세매출이 동시에 발생하는 '겸영사업자'이고, 약사는 전문직 사업자로 분류되어 매출 규모와 관계없이 복식부기의무가 부과되는 등 세무적으로 특수한 구조를 가지고 있습니다. 이런 특성을 제대로 이해하지 못하면 불필요한 세금을 더 내거나, 가산세를 물게 되는 경우가 생길 수 있습니다.원천세, 부가가치세, 면세사업자 사업장현황신고, 종합소득세 신고, 리베이트 관련 주의사항까지 하나하나 꼼꼼히 짚어드리겠습니다.​​​​​약국 개업 절차 — 3단계로 정리하면 이렇습니다약국을 개업하려면 단순히 가게를 열면 되는 것이 아니라, 법적·행정적 절차를 순서대로 밟아야 합니다. 크게 3단계로 나눌 수 있습니다.​STEP 1. 약국개설등록관할 시·군·구청 보건행정과에 약국개설등록 신청약사 면허증, 임대차계약서, 약국 도면 등 구비서류 제출약국개설등록증 발급 후 영업 가능약국과 약국 간 거리 제한, 의료기관과의 담합 금지 등 약사법상 규정 준수 필수​​STEP 2. 사업자등록관할 세무서에 사업자등록 신청 (개업일로부터 20일 이내)업태: 도·소매업 / 종목: 의약품 소매업일반과세자로 등록 (약국은 간이과세 적용 배제 업종)면세사업자 등록도 함께 진행 (조제수입 = 면세)사업자등록 전 매입세액도 공제 가능하므로, 인테리어 등 개업 준비 비용의 세금계산서를 꼭 수취해야 합니다​​STEP 3. 요양기관 지정신청국민건강보험공단에 요양기관 지정신청건강보험 환자 조제를 위해 반드시 필요약국개설등록증, 사업자등록증 사본 등 제출지정 후 건강보험심사평가원에 청구 가능​​개업 후 세무 체크사항:사업용 계좌 개설 및 홈택스 등록사업용 신용카드 홈택스 등록복식부기 장부 기장 시작 (세무대리인 선임 권장)원천세 신고 준비 (직원 채용 시)4대보험 사업장 가입 신고· · ·​​​​​약국 부가가치세 — 겸영사업자의 과세·면세 구분이 핵심입니다​약국 세무에서 가장 중요한 개념이 바로 '겸영사업자'입니다.​약국은 처방전에 의한 조제용역(면세매출)과 일반의약품·건강기능식품 등의 판매(과세매출)가 동시에 발생하기 때문에, 부가가치세법상 과세사업과 면세사업을 겸영하는 사업자로 분류됩니다.​또한 약국은 간이과세 적용이 배제되는 업종이므로, 매출 규모와 관계없이 반드시 일반과세자로 부가가치세를 신고·납부해야 합니다.​​면세매출 항목 (부가가치세 면제)처방전에 의한 조제 용역 (의료보건용역으로 면세)건강보험 조제수입자동차보험 조제수입산재보험 조제수입비보험 조제 (처방전이 있는 경우)여성용 생리용품콘택트렌즈 세정액근거 법령: 부가가치세법 제26조 제1항 제5호 (의료보건용역의 면세)​​과세매출 항목 (부가가치세 10% 과세)일반의약품(OTC) 판매 — 처방전 없이 판매하는 의약품건강기능식품 판매 — 홍삼, 비타민 등화장품 판매담배 판매의료기기 판매건강보조식품 판매기타 잡화 판매​​매입세액 공제·불공제·안분계산​약국의 매입세액 처리는 해당 매입이 과세매출과 관련되는지, 면세매출과 관련되는지에 따라 달라집니다.​1) 공제 가능: 일반의약품(OTC), 건강기능식품 등 과세매출에 직접 관련되는 매입세액은 전액 공제 가능합니다.​2) 불공제: 전문의약품(ETC), 조제 관련 소모품 등 면세매출에 직접 관련되는 매입세액은 공제받을 수 없습니다.​3) 안분계산: 약국 임차료, 관리비, 전기료, 인터넷 비용 등 과세와 면세에 공통으로 사용되는 매입에 대해서는 '공통매입세액 안분계산'을 해야 합니다.공통매입세액 안분계산 공식:공제세액 = 공통매입세액 × (과세매출 ÷ 총매출)​즉, 과세매출 비율이 높을수록 공제받는 매입세액이 커집니다. 대부분의 약국은 조제수입(면세)이 매출의 대부분을 차지하기 때문에, 실제로 공제받을 수 있는 공통매입세액 비율은 크지 않은 편입니다. 그러나 OTC 매출이나 건강기능식품 매출 비중이 큰 약국이라면 안분계산을 꼼꼼히 하는 것이 절세에 중요합니다.​근거 법령: 부가가치세법 시행령 제61조 (공통매입세액의 안분계산)​​부가가치세 신고기한1기 예정: 4월 25일 (1~3월분) — 예정고지서 수령 후 납부1기 확정: 7월 25일 (1~6월분 확정신고)2기 예정: 10월 25일 (7~9월분) — 예정고지서 수령 후 납부2기 확정: 다음해 1월 25일 (7~12월분 확정신고)· · ·​​​​​원천세 & 인건비 신고 — 직원을 채용하면 반드시 알아야 합니다약국에서 약사 본인 외에 직원(관리약사, 약무보조원, 아르바이트 등)을 채용하면, 사업주로서 원천징수 의무가 발생합니다.​원천징수란 직원에게 급여를 지급할 때 소득세를 미리 떼어(원천징수) 다음달 10일까지 세무서에 납부하는 제도입니다.​​상시근로자 (정규직·계약직)근로소득세: 간이세액표에 따라 매월 원천징수4대보험: 국민연금·건강보험·고용보험·산재보험 모두 가입 필수매월 10일까지 원천세 신고·납부 (반기납 승인 시 7월·1월에 반기별 신고 가능)연말정산: 다음해 2월 급여 지급 시 정산지급명세서: 다음해 3월 10일까지 제출​​일용직 근로자일급 187,000원 이하: 원천세 없음 (비과세)일급 187,000원 초과분: 6% 원천징수 (근로소득공제 45% 적용 후)고용보험·산재보험 가입 필수지급일 다음달 말일까지 일용직 지급명세서 제출​​사업소득자 (프리랜서)3.3% 원천징수 (소득세 3% + 지방소득세 0.3%)4대보험 미가입 (사업소득자 본인이 개별 가입)매월 10일까지 원천세 신고·납부⚠️ 실질이 근로자이면 4대보험 미가입 리스크!​​2025년 4대보험 요율 (사업주 부담분)국민연금: 4.5% (근로자도 4.5% 부담)건강보험: 3.545% (장기요양보험 0.4591% 별도)고용보험: 0.9% (근로자 0.9% / 150인 미만 사업장)산재보험: 약 0.7%~1.5% (업종별 차등, 전액 사업주 부담)​⚠️ 인건비 미신고 시 불이익: 지급명세서를 제출하지 않으면 미제출 금액의 1%가 가산세로 부과됩니다 (일용직 0.25%). 또한 인건비를 필요경비로 인정받지 못하게 되어 소득세 부담이 늘어나는 이중 불이익이 발생합니다.​근거 법령: 소득세법 제127조 (원천징수의무), 소득세법 제164조 (지급명세서 제출의무), 소득세법 제81조의11 (지급명세서 미제출 가산세)· · ·​​​​​종합소득세 신고 — 약국 사업자의 소득세 신고 핵심​약국을 운영하는 약사는 매년 5월 1일부터 5월 31일까지 전년도 사업소득에 대한 종합소득세를 신고·납부해야 합니다. 성실신고확인대상 사업자의 경우에는 6월 30일까지 신고기한이 연장됩니다.​​복식부기의무 — 약사는 매출 규모와 관계없이 의무​약사는 세법상 '전문직 사업자'로 분류됩니다. 일반 사업자의 경우 매출 규모에 따라 간편장부 대상자와 복식부기의무자가 구분되지만, 약사·의사·변호사 등 전문직 사업자는 매출이 아무리 적더라도 무조건 복식부기의무자입니다.​복식부기로 기장하지 않으면 산출세액의 20%에 해당하는 무기장가산세가 부과되므로, 개업 초기부터 세무대리인(세무사)을 선임하여 복식부기 장부를 기장하는 것이 필수적입니다.​근거 법령: 소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호 (전문직 사업자의 복식부기의무)​​성실신고확인 — 수입금액 5억원 이상​약국의 연간 수입금액이 5억원 이상인 경우, 종합소득세 신고 시 세무사로부터 '성실신고확인서'를 받아 첨부해야 합니다. 성실신고확인대상 사업자는 신고기한이 6월 30일까지 연장되며, 성실신고확인 비용의 60%를 세액공제(한도 120만원) 받을 수 있습니다.​성실신고확인서를 첨부하지 않으면 산출세액의 5%에 해당하는 가산세가 부과됩니다.​근거 법령: 소득세법 제70조의2 (성실신고확인서 제출), 조세특례제한법 제126조의6 (성실신고확인비용 세액공제)​​약국 수입금액 구성 항목조제수입(면세): 건강보험+자동차보험+산재+비보험 조제일반의약품(과세): 처방전 없이 판매하는 OTC 의약품건강기능식품(과세): 홍삼, 비타민 등기타 판매(과세): 화장품, 담배, 의료기기, 잡화 등구매카드 마일리지: ⚠️ 총수입금액에 포함해야 합니다 (누락 주의!)· · ·​​​​​면세사업자 사업장현황신고 — 매년 2월 10일까지 별도 신고​약국은 겸영사업자이므로, 과세매출에 대해서는 부가가치세 신고를, 면세매출에 대해서는 별도로 '면세사업자 사업장현황신고'를 해야 합니다.​사업장현황신고는 매년 2월 10일까지 전년도 1월~12월분의 면세 수입금액을 국세청에 신고하는 것입니다.신고대상: 면세매출 부분 (조제수입 등)신고기한: 매년 2월 10일신고방법: 국세청 홈택스 전자신고 또는 관할 세무서 서면신고필요자료: 국민건강보험공단 조제비 지급내역, 자동차보험·산재보험 조제내역, 매출·매입 내역⚠️ 미신고 가산세: 수입금액의 0.5%부가세 신고에 포함되지 않는 면세분을 별도 신고하는 것입니다종합소득세 신고의 기초 자료로 활용됩니다​근거 법령: 소득세법 제78조 (사업장현황신고), 소득세법 제81조의2 (사업장현황신고 불성실 가산세)· · ·​​​​​약국 절세 전략 — 놓치면 아까운 세액공제·소득공제·경비처리​약국을 운영하면서 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 방법들이 있습니다. 아래 6가지 절세 포인트를 꼼꼼히 챙기면 상당한 절세 효과를 얻을 수 있습니다.​1. 고용증대 세액공제직전연도 대비 상시근로자 수가 증가한 경우, 증가한 인원 1인당 700만원~1,100만원의 세액공제를 받을 수 있습니다. 3년간 계속 적용되며, 2년차와 3년차에도 고용인원을 유지하면 계속 공제를 받을 수 있습니다.근거 법령: 조세특례제한법 제29조의7 (고용을 증대시킨 기업에 대한 세액공제)​​2. 노란우산공제소기업·소상공인을 위한 퇴직금 적립 제도로, 매월 5만원~100만원을 납부하고 연간 최대 500만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다. 압류 금지로 사업 위기 시 안전장치 역할을 합니다.근거 법령: 소득세법 제51조의3 (소기업·소상공인 공제부금에 대한 소득공제)​​3. 중소기업 특별세액감면약국 = 의약품 소매업(도·소매업 분류)으로, 산출세액의 5~10% 감면, 수도권 과밀억제권역 외 소규모 사업자는 최대 20%까지 감면 가능합니다.근거 법령: 조세특례제한법 제7조 (중소기업에 대한 특별세액감면)​​4. 신용카드 매출전표 발행 세액공제과세매출 중 신용카드·현금영수증 발행금액의 1.3% 세액공제 (연간 한도 1,000만원). 직전연도 매출 10억원 초과 시 적용 배제됩니다.근거 법령: 조세특례제한법 제126조의3 (신용카드 등 사용에 따른 세액공제)​​5. 사업용 고정자산 감가상각약국 인테리어, 조제장비, 냉장고, 컴퓨터 등 사업용 고정자산의 취득가액을 내용연수에 따라 매년 비용 처리할 수 있습니다. 개업 초기 인테리어비 감가상각 절세 효과가 큽니다.근거 법령: 소득세법 제33조 (감가상각비), 소득세법 시행령 제62조 (감가상각자산의 내용연수)​​6. 경비 처리 놓치기 쉬운 항목약사 본인 국민연금·건강보험료 전액 경비 인정약사회비·학회비·교육비 경비 처리 가능업무용 차량 유지비 (연 1,500만원 한도)접대비 한도: 기본 1,200만원 + 수입비례 추가· · ·​​​​​리베이트 & 주의사항 — 절대 넘지 말아야 할 세무 레드라인약국 운영에서 가장 주의해야 할 세무 이슈 중 하나가 바로 '리베이트'입니다.​리베이트란?제약회사나 도매상이 약국에 의약품 구매 대가로 현금, 물품, 여행, 학술지원 등 경제적 이익을 제공하는 불법 행위를 말합니다.​​리베이트 주요 유형과 제재현금 리베이트: 의약품 구매량 대비 현금 환급 → 약사법 위반 + 소득세 추징물품 제공: 약국 비품·경품 등 현물 제공 → 기타소득 과세 + 과태료여행·학술지원: 학회비·해외연수 명목 금품 → 접대비 한도초과 + 부당경비카드깡·위장CSO: 매출 허위계상·가공거래 → 조세포탈죄 + 가산세 40%​​리베이트 적발 시 제재 내용행정처분: 약국 업무정지 1년 이내 또는 개설등록 취소형사처벌: 2년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금세무추징: 소득세 추징 + 부당과소신고 가산세 40%국세청 조사: 제약사·약국 동시 세무조사건강보험: 부당청구 환수 + 업무정지면허정지: 약사면허 정지 1년 이내 가능근거 법령: 약사법 제47조의3 (경제적 이익 등의 제공 금지), 약사법 제76조 (행정처분), 약사법 제94조 (벌칙), 국세기본법 제47조의3 (부당과소신고 가산세)​​적법한 거래 조건 (리베이트가 아닌 것)구매수량에 따른 공개적·투명한 할인 (세금계산서에 반영)계약서에 명시된 물량 할인·조기결제 할인반드시 적격증빙(세금계산서)으로 처리해야 안전· · ·​​​​참고 법령부가가치세법 제26조 제1항 제5호 (의료보건용역의 면세)부가가치세법 시행령 제61조 (공통매입세액의 안분계산)소득세법 제24조 (총수입금액의 계산)소득세법 제27조 (사업소득의 필요경비 계산)소득세법 제33조 (감가상각비)소득세법 제51조의3 (소기업·소상공인 공제부금에 대한 소득공제)소득세법 제70조의2 (성실신고확인서 제출)소득세법 제78조 (사업장현황신고)소득세법 제81조의2 (사업장현황신고 불성실 가산세)소득세법 제81조의11 (지급명세서 미제출 가산세)소득세법 제127조 (원천징수의무)소득세법 제160조의2 (증빙서류의 수취 및 보관)소득세법 제164조 (지급명세서 제출의무)소득세법 시행령 제62조 (감가상각자산의 내용연수)소득세법 시행령 제78조 (접대비의 범위)소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호 (전문직 사업자의 복식부기의무)조세특례제한법 제7조 (중소기업에 대한 특별세액감면)조세특례제한법 제29조의7 (고용을 증대시킨 기업에 대한 세액공제)조세특례제한법 제126조의3 (신용카드 등 사용에 따른 세액공제)조세특례제한법 제126조의6 (성실신고확인비용 세액공제)약사법 제47조의3 (경제적 이익 등의 제공 금지)약사법 제76조 (행정처분)약사법 제94조 (벌칙)국세기본법 제47조의3 (부당과소신고 가산세)​#약국세무 #약국개업 #약국절세 #약국부가가치세 #약국원천세 #약국종합소득세 #면세사업자사업장현황신고 #겸영사업자 #약사복식부기 #리베이트주의 #고용증대세액공제 #노란우산공제 #중소기업특별세액감면 #약국경비처리 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 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일시적 2주택 상태에서 새로 취득한 주택이 입주권으로 전환된 경우,비과세 적용 시기(차이없음, 신규주택 취득일로부터 3년 이내)​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 일시적 2주택 양도세 비과세 규정은 아래와 같습니다.​1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것​만약, 두번째 주택이 입주권으로 변경된 경우에는 어떻게 될까요? 결론은 차이 없습니다. 신규주택이 입주권으로 변경이 되어도 반드시 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하셔야 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.​가끔 1주택 + 1입주권 보유시, 비과세 요건과 헷갈리시는 분들이 있습니다. 이는 1주택을 보유한 상태에서 입주권을 승계취득한 경우에만 해당하는 것이며, 신규주택이 입주권으로 변경된 경우에는 적용되지 않습니다.​1주택+1입주권(분양권) 보유시, 주택 양도세 비과세 규정에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건 (취득시점, 양도시점, 예외사항 등)1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건 (취득시점, 양도시점, ...blog.naver.com양도, 서면-2019-부동산-1050 [부동산납세과-540] , 2019.05.27[ 제 목 ]일시적 2주택 상태에서 새로 취득한 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우 1세대1주택 비과세 특례 적용 여부​[ 요 지 ]국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우에도 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다​[ 회 신 ]국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항 따른 1세대1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다​1. 질의내용 요약○ 사실관계-2004.05.00.甲은 “성남시 분당구” 소재 A주택 취득하여 거주중-2016.10.00.甲은 “수원시 팔달구” 소재 B주택 취득-2017.08.00. B주택이 재개발지구로 지정되어 관리처분계획인가에 따라 조합원입주권으로 전환됨○ 질의내용거주중인 A주택을 B주택 취득일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 적용 여부​나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 부동산거래관리과-171, 2010.02.03.국내에 1주택(이하 “A”주택이라 함)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(이하 “B 주택이라 함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택의 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의2제4항에 따른 1세대1주택 비과세특례가 적용되지 않는 것이나, B주택을 취득한 날부터 2년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 같은 령 제155조제1항 및 제156조의2제3항에 따른 1세대1주택 비과세특례가 적용되는 것입니다.○ 부동산거래관리과-455, 2010.03.24.국내에 1주택(이하 “A”주택이라 함)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(이하 “B”주택이라 함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택의 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 관리처분계획인가로조합원입주권을 취득한 경우로서 B주택을 취득한 날부터 2년이지나 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의2제4항에 따른 1세대 1주택 비과세특례가 적용되지 않는 것입니다.★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 125,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,200건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (120,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세]주택 보유기간(초일산입+말일산입) 및일시적 2주택 비과세 기간(초일불산입+말일산입)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​1세대 1주택 양도세 비과세 또는 일시적 2주택 양도세 비과세 판단시, 보유기간 및 신규주택 취득기간, 기존주택 양도기한의 정확한 일자에 대해서 확인해보겠습니다.​1. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유기간(예외: 초일산입+말일산입)1주택을 보유한 자가 해당 주택을 2년 이상 보유(취득당시 조정지역일 경우 2년 이상 거주 또는 상생임대요건 충족)하고 양도할 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.​여기서 2년 이상 보유를 판단할 때 어떻게 해야 될까요?​주택을 취득한 초일과 말일(양도일)까지 반영하여 2년 이상 보유를 판단합니다.예를 들어 24.03.10에 취득했다면 2년이 되는 날은 26.03.09인지, 26.03.10인지, 26.03.11인지 헷갈릴 수 있습니다. 결론은 26.03.09이므로 26.03.09에 양도를 하셨다면 2년 이상 보유한 것으로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. ​​양도소득세 집행기준 : 89-154-20 [보유 및 거주기간 계산]2년 이상 보유는 주택 및 그에 딸린 토지를 각각 2년 이상 보유한 것을 말하는 것이며, 보유기간은 해당 자산을 취득한 날의 초일을 산입하여 양도한 날까지로 계산하고, 거주기간 계산은 해당 주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르며 불분명한 경우에는 주민등록상 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.​​2. 일시적 2주택 비과세 관련 기한(초일불산입+말일산입)​일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건은 아래와 같습니다.​★ 일시적 2주택 양도세 비과세1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것​​1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 두번째 주택을 취득하셔야 합니다. 세법은 기본적으로 민법을 준용하여 초일불산입, 말일산입 규정을 적용합니다.​예를 들어 25.03.10에 첫번째 주택을 취득하셨다면 1년 이상이 지난 26.03.11부터 두번째 주택을 취득하셔야 합니다. 26.03.10에 두번째 주택을 취득하시면 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없습니다.​2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도두번째 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존주택을 양도하셔야 합니다. 이것도 동일하게 초일불산입, 말일산입 규정을 적용합니다. 따라서 두번째 주택을 26.03.11에 취득했다면 첫번째 주택은 29.03.11까지 양도하셔야만 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 29.03.12에 양도하시면 일시적 2주택 양도세 비과세 불가능합니다.​★ 정리기본적으로 초일불산입+말일산입따라서 일시적 2주택 비과세 기간 판단할 때는 초일불산입+말일산입예외적으로 주택 보유기간 산정시에는 초일산입+말일산입​​이와 관련된 예규를 참고하시면 됩니다.​※ 일시적 2주택 요건에 대한 기간 계산 시 초일산입 여부서면-2017-법령해석재산-0785 [법령해석과-2625]등록일자 : 2017.09.28.생산일자 : 2017.09.19.요 지종전주택을 취득한 날부터 대체주택을 취득한 날까지의 기간이 1년 이상이 지난 후인지 판단 시 종전주택을 취득한 날인 초일은 산입하지 않는 것임회 신종전의 주택을 2015년 4월 30일에 취득하고 다른 주택을 2016년 4월 29일에 취득한 경우에는「소득세법 시행령」제155조제1항을 적용할 때 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득한 경우에 해당하지 않는 것임​1. 사실관계○ 2015.4.30. A주택을 취득한 후 2016.4.30. B주택을 취득하였으며, B주택 취득일로부터 3년 이내 A주택을 양도할 예정임2. 질의내용○ 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 대체주택을 취득한 경우에 해당하는지 여부​○ 국세기본법 제4조【기간의 계산】이 법 또는 세법에서 규정하는 기간의 계산은 이 법 또는 그 세법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는「민법」에 따른다.○ 민법 제157조【기간의 기산점】기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다.○ 민법 제159조【기간의 만료점】기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간말일의 종료로 기간이 만료한다.○ 민법 제160조【역에 의한 계산】① 기간을 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 역에 의하여 계산한다.② 주, 월 또는 연의 처음으로부터 기간을 기산하지 아니하는 때에는 최후의 주, 월 또는 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료한다.③ 월 또는 연으로 정한 경우에 최종의 월에 해당일이 없는 때에는 그 월의 말일로 기간이 만료한다.​​​※ 일시적 2주택 요건에 대한 기간 계산 시 초일산입 여부서면-2018-부동산-3033 [부동산납세과-997]등록일자 : 2018.10.18.생산일자 : 2018.10.17.요 지「소득세법 시행령」제155조제1항의 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우를 판단할 때 기간계산에는 다른 주택을 취득한 날인 초일은 산입하지 않는 것임회 신「소득세법 시행령」제155조제1항의 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우를 판단할 때 기간계산에는 다른 주택을 취득한 날인 초일은 산입하지 않는 것입니다.​1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2002.8.16. 부산 사하구 소재 A주택 취득- 2015.8.20. 부산 강서구 소재 B주택 취득- 2018.8.20. A주택 양도​○ 질의내용- 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 특례를 적용할 때 B주택 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 A주택을 양도한 경우에 해당하는지 여부​○ 국세기본법 제4조【기간의 계산】이 법 또는 세법에서 규정하는 기간의 계산은 이 법 또는 그 세법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 「민법」에 따른다.​○ 민법 제157조【기간의 기산점】기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다.​○ 민법 제159조【기간의 만료점】기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간말일의 종료로 기간이 만료한다.​○ 민법 제160조【역에의한 계산】① 기간을 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 역에 의하여 계산한다.② 주, 월 또는 연의 처음으로부터 기간을 기산하지 아니하는 때에는 최후의 주, 월 또는 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료한다.③ 월 또는 연으로 정한 경우에 최종의 월에 해당일이 없는 때에는 그 월의 말일로 기간이 만료한다.​□ 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 법령해석재산-0785, 2017.9.19.종전주택을 취득한 날부터 대체주택을 취득한 날까지의 기간이 1년 이상이 지난 후인지 판단 시 종전주택을 취득한 날인 초일은 산입하지 않는 것임​○ 법령해석재산-0273, 2017.11.09.소득령 155§의 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하라는 의미는 종전 주택을 취득하고 최소 1년이 지난 후에 새로운 주택을 취득하라는 의미이므로 2014.12.30.부터 1년 이상이 지난 후는 2015.12.31.을 의미하는 것임​○ 조심2012중305, 2012.4.10.국세기본법 제4조 및 민법 제157조에 따라 대체주택 취득일로부터 2년이 되는 마지막 날 계산 시 대체주택 취득일 초일은 불산입함이 타당하므로, 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용함이 타당함★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 125,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,200건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (120,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

상속세 및 증여세[강서구마곡상속세 전문세무사][강서구마곡증여세전문세무사]토지거래허가구역 실거주 유예기간 연장 ·확대(자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 16시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 최근 국토교통부가 발표한 토지거래허가구역(토허구역) 내 주택 실거주 유예기간 연장·확대 조치에 대해 설명드리겠습니다. 세입자가 있는 주택을 매수하려는 무주택 실수요자분들이라면 반드시 알아두셔야 할 내용입니다.​​​​​​​​실거주 유예 제도, 원래는 이런 겁니다- 토허구역에서는 원칙적으로 토지거래허가를 받은 뒤 4개월 이내에 주택을 취득·등기하고, 이후 2년간 실제로 거주해야 합니다.​- 세입자가 이미 거주 중인 주택을 매수하는 무주택자 입장에서는, 임대차 계약이 남아있는데 곧바로 입주하라는 원칙이 현실적으로 큰 걸림돌이었습니다.​- 이에 국토교통부는 2026년 5월 12일, 무주택 실수요자가 임차인이 있는 주택을 매수할 경우 기존 임대차계약이 끝날 때까지 입주를 유예할 수 있도록 하는 한시적 특례 조치를 발표했습니다.​- 매수자 요건은 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 한정되며, 유예기간이 끝나 입주한 뒤에는 여전히 2년간 거주해야 하는 의무가 있습니다.· · ·​​​​​기존안 vs 수정안, 무엇이 어떻게 바뀌었나요?- 2026년 9월 17일, 국토교통부는 지난 5월 발표한 실거주 유예 조치를 연장·확대한다고 밝혔습니다. 관련 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안은 9월 18일 입법예고를 거쳐 2026년 10월 1일부터 시행됩니다.​① 신청기한 연장기존안: 2026년 12월 31일까지 → 수정안: 2027년 12월 31일까지 (1년 연장)​② 유예 인정범위 확대 (가장 큰 변화)기존안: 시행 당시 임대차계약의 잔여기간까지만 → 수정안: 잔여기간 + 갱신계약 1회(최대 2년)까지 확대​③ 최장 유예 가능기간​기존안: 약 2년(~2028.9.30 입주) → 수정안: 갱신계약 체결 시 최장 3년 3개월, 경우에 따라 2029년까지 입주 유예 가능​- 다만 갱신계약을 하지 않는다면 기존 임대차계약 종료일까지만 유예되므로, 이 경우 입주 시한은 여전히 2028년 9월 30일입니다.​④ 매수자 요건·거주의무는 그대로​매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람이어야 한다는 요건은 완화되지 않고 유지되며, 입주 후 2년 거주의무도 그대로입니다.​- 조정대상지역의 등록임대주택이나 재건축·재개발로 거래 시점이 늦어지는 경우, 의무임대 종료일·이전고시일 등부터 15개월간 신청할 수 있도록 신청기간도 탄력 적용됩니다.· · ·​​​​​​​왜 이번에 유예기간을 연장·확대했을까요?1. 8·3 세제개편안과의 연계 : 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 조정대상지역 매입임대아파트 세제혜택 단계적 폐지 등 '2027년까지 매도하라'는 시그널을 담은 세제개편 방향에 맞춰, 세입자를 낀 주택의 거래 걸림돌을 함께 완화해 준 것으로 풀이됩니다.​2. 여당의 제도개선 요청 : 2026년 9월 15일 여당 원내대책회의에서 세제개편의 실효성을 높이기 위해 토허구역 내 세 낀 주택 거래 제약 완화를 제안했고, 국토부가 이를 반영했습니다.​3. 현실적인 거래 애로 보완 : 임차인이 있다는 이유만으로 매매 자체가 막히는 상황을 완화하려는 목적입니다.​4. 임차인 주거안정성 제고 : 갱신계약까지 유예 대상에 포함시켜, 집주인이 바뀌어도 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 안정적으로 거주기간을 이어갈 수 있도록 했습니다.​- 국토교통부는 "토지거래허가제의 실거주 원칙은 유지하면서, 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이기 위한 것"이라고 설명했습니다.​실무 한마디 — 이번 개정안은 정책 방향(다주택자 매도 유도)과 실수요자 보호라는 두 목적을 동시에 달성하려는 취지입니다. 다만 무주택 요건과 입주 후 2년 거주의무는 전혀 완화되지 않았다는 점, 갱신계약을 체결해야만 확대된 유예기간의 혜택을 받을 수 있다는 점을 꼭 기억하세요.· · ·​​​​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 갱신계약 유예는 2026년 10월 1일 시행일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용됩니다.​2. 유예기간이 늘었다고 해서 허가 후 4개월 이내 취득·등기 요건까지 늦춰지는 것은 아닙니다.​3. 매수자의 무주택 요건 판단 기준일인 2026년 5월 12일 이후 주택을 취득한 이력이 있는지 반드시 확인해야 합니다.​4. 등록임대주택, 재건축·재개발 조합원 지위 관련 사유로 거래 시점이 늦어지는 경우 신청기간이 별도로 탄력 조정되므로 개별 확인이 필요합니다.​5. 유예기간이 끝나고 실제 입주하면 2년간 거주의무가 그대로 적용되므로, 향후 거주 계획도 미리 세워두셔야 합니다.· · ·​참고 법령 및 자료​부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안 (2026.9.18. 입법예고, 2026.10.1. 시행)국토교통부 보도자료, "토지거래허가구역 내 실거주 유예조치 연장·확대"(2026.9.17.)국토교통부 보도자료, "토지거래허가구역 실거주 유예 확대 조치"(2026.5.22., 2026.5.29. 시행)

[양도소득세]농어촌주택과 일반주택을 보유한 경우,일반주택 양도세 비과세 특례안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​농어촌주택을 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주할 경우, 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도할 경우, 농어촌주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.​당연히 양도하는 일반주택은 2년 이상 보유 해야 하며, 조정지역의 경우 2년 이상 거주 또는 상생임대요건을 충족하여 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 충족해야 하는 것입니다.​이에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.농어촌주택과 일반주택을 보유한 경우, 양도세 비과세 특례(농어촌주택 소재지, 가격 등 요건 충족해야 함)농어촌주택과 일반주택을 보유한 경우, 양도세 비과세 특례 (농어촌주택 소재지, 가격 등 요건 충족해야 함...blog.naver.com만약, 농어촌주택이 1채 있고, 일반주택이 여러 채일 경우에는 비과세 적용을 어떻게 할까요? 이와 관련된 집행기준을 설명드리겠습니다.양도소득세법 집행 기준: 89-155-25[귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택의 의미]​｢소득세법 시행령｣ 제155조제7항의 귀농 후 최초로 양도하는 일반주택은 귀농 후 비과세요건이 갖추어지지 않은 일반주택의 양도는 제외하고 비과세요건이 갖추어진 1개의 일반주택과 귀농주택을 보유한 상태에서 종전에 귀농주택 보유로 인한 비과세혜택을 받은 사실이 없는 1개의 일반주택을 최초로 양도하는 경우를 말한다.​​<사례>∙ 1993.1월：남편이 일반주택(A) 취득∙ 1998.1월：남편이 농어촌주택(B) 취득하여 농촌으로 이주∙ 1999.1월：부인이 일반주택(C) 취득하여 1세대3주택 소유∙ 2002.1월：부인의 일반주택(C) 양도∙ 2003.1월：남편의 일반주택(A) 양도☞ 남편이 양도하는 일반주택(A)은 농어촌주택과 일반주택을 소유한 1세대가 양도하는 주택에 해당하여 비과세특례 규정 적용 가능​이처럼 비과세 요건을 갖춘 최초로 양도하는 일반주택만 농어촌주택 과세 특례를 적용받으실 수 있습니다. 농어촌주택 요건은 아래와 같습니다.농어촌주택 취득 요건1. 농어촌주택 취득 당시 읍/면 지역에 소재하거나 아래의 인구 20만명 이하의 시의 동 지역에 소재해야 합니다.​<인구 20만명 이하의 시 지역 범위>● 충청북도 : 제천시● 충청남도 : 계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시● 강원도 : 동해시, 삼척시, 속초시,태백시● 전라북도 : 김제시, 남원시, 정읍시● 전라남도 : 광양시, 나주시● 경상북도 : 김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시● 경상남도 : 밀양시, 사천시, 통영시● 제주도 : 서귀포시​2. 대지면적이 660제곱미터 이내이어야 합니다. 단, 21.01.01 이후 양도분부터 대지면적 요건 없습니다.​3. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(기준시가)의 합계액이 해당주택의 취득당시 3억원(한옥은 4억원)이하이어야 합니다. 여기서 한옥이란 주요 구조가 기둥, 보 및 한식지붕틀로 된 목구조로서 우리나라 전통양식이 반영된 건축물을 말합니다.*22.12.31 이전 취득분은 2억원(한옥은 4억원)내 용농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.단, 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 농어촌주택과 같은 읍, 면 또는 연전합 읍, 면에 있는 경우에는 적용받을 수 없습니다.​농어촌주택의 보유요건 3년을 충족하기 전에 일반주택을 양도해도 비과세 특례를 적용합니다. 일반주택을 먼저 양도한 후에 농어촌 주택을 3년 이상 보유해도 되는 것입니다.​단, 비과세 특례를 적용받은 후 ​농어촌 주택을 3년 이상 보유하지 않거나, 최초 보유한 기간 3년 중 농어촌주택에 2년 이상 거주하지 않은 경우에는 그 사유가 발생한 날로부터 2개월 이내에 비과세 받은 양도소득세를 납부해야 합니다. 다만, 아래 부득이한 사유가 있는 경우에는 양도소득세를 추징하지 않습니다.​● 법률에 의한 수용(협의매수 포함)● 사망으로 인한 상속● 멸실의 사유로 인하여 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않게 된 경우​​긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 125,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,200건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (120,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 세무사][강서구 마곡 증여세 세무사] 가업승계 증여세 과세특례 (자연세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 13시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^​오늘은 가업을 자녀에게 물려주실 때 반드시 알아두셔야 할 '가업의 승계에 대한 증여세 과세특례' 제도에 대해 자세히 설명드리겠습니다.​가족법인을 운영하시는 대표님들께서 자녀에게 가업을 승계할 때 일반 증여세율(최대 50%)을 적용하면 세부담이 매우 크기 때문에, 정부에서는 원활한 가업승계를 지원하기 위해 조세특례제한법 제30조의6에서 특별한 과세특례를 마련해두고 있습니다.​​​가업승계 증여세 과세특례란 무엇인가요?​- 가업승계 증여세 과세특례란, 10년 이상 경영한 중소·중견기업의 대표가 자녀에게 가업 주식을 증여할 때 일반 증여세율(10~50% 누진세율) 대신 10~20%의 저율로 과세하는 제도입니다.​- 일반 증여의 경우 과세표준 30억 초과분에 대해 50%의 최고세율이 적용되지만, 과세특례를 적용하면 과세표준 120억 이하는 10%, 120억 초과분은 20%만 부과됩니다.​- 이 제도의 근거 법령은 조세특례제한법 제30조의6이며, 세부 계산방법은 같은 법 시행령 제27조의6에서 규정하고 있습니다.​- 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 과세특례 한도가 기존 100억원에서 600억원으로 대폭 확대되어, 보다 많은 기업이 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.​​​과세특례 적용을 위한 요건 총정리과세특례를 적용받기 위해서는 증여자(부모), 수증자(자녀), 가업 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 충족하지 못하면 과세특례를 적용받을 수 없으니, 사전에 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.​▶ 증여자(부모) 요건​- 10년 이상 계속하여 경영한 중소기업 또는 중견기업(매출액 5,000억 미만)의 대표이사여야 합니다.​- 증여일 현재 60세 이상이어야 합니다.​- 최대주주(또는 최대출자자)로서 본인과 특수관계인의 주식을 합산하여 해당 기업 발행주식 총수의 40% 이상(상장법인의 경우 20% 이상)을 보유하고 있어야 합니다.​- 대표이사 재직기간이 10년 이상이어야 하며, 부모가 공동대표인 경우에는 각각 요건을 충족해야 합니다.​​​▶ 수증자(자녀) 요건​- 증여자의 자녀(직계비속)이어야 합니다.​- 증여세 과세표준 신고기한까지 가업에 종사하고 있어야 합니다.​- 증여일로부터 5년 이내에 대표이사에 취임해야 합니다.​- 2인 이상의 자녀에게 승계하는 것도 가능하지만, 과세특례 한도(600억원) 내에서 배분합니다.​- 다만, 최대주주가 2인 이상인 경우에는 각 최대주주별로 1인의 자녀에게만 과세특례를 적용할 수 있습니다.​​​일반증여와 과세특례, 무엇이 다른가요?​첫째, 세율 차이입니다. 일반증여는 10~50%의 5단계 누진세율이 적용되지만, 과세특례는 120억 이하 10%, 120억 초과 20%의 2단계 저율이 적용됩니다.​둘째, 공제금액 차이입니다. 일반증여는 5,000만원만 공제되지만, 과세특례는 5억원이 공제됩니다.​셋째, 한도입니다. 일반증여는 한도가 없지만, 과세특례는 600억원이 한도입니다.​넷째, 신고세액공제입니다. 일반증여는 3% 공제가 가능하지만, 과세특례는 적용 불가입니다.다섯째, 사후관리입니다. 일반증여는 사후관리가 없지만, 과세특례는 7년간 가업 유지 의무가 있습니다.​​​과세특례 한도와 가업자산상당액 계산​과세특례를 적용받을 수 있는 한도는 600억원입니다(조세특례제한법 제30조의6 제1항).​여기서 중요한 것은 '가업자산상당액'이라는 개념입니다. 증여받은 주식의 전체 가액이 아니라, 실제로 가업에 사용되는 자산에 해당하는 부분만 과세특례가 적용됩니다.​가업자산상당액 = 증여세 과세가액 × (가업에 직접 사용되는 사업용 자산가액 ÷ 해당 법인의 총자산가액)​즉, 법인이 보유한 자산 중 사업무관자산(부동산임대업 자산, 과다 금융자산 등)이 많을수록 과세특례 혜택이 줄어들게 됩니다.​또한 과세특례 적용 시 신고세액공제(3%)를 받을 수 없다는 점도 유의해야 합니다(조세특례제한법 제30조의6 제5항).​아울러, 과세특례 적용 후 증여자가 사망하는 경우에는 상속세 및 증여세법 제22조 제2항 및 제56조에 따른 상속세 종합한도 특례가 적용됩니다.​​​세액비교 사례 - 70억 vs 600억 증여​▶ 사례 1: 주식가액 70억원 증여​일반증여 시 납부세액: 약 29억 4,400만원​과세특례 시 납부세액: 6억 5,000만원→ 절세효과: 약 22억 9,400만원!​▶ 사례 2: 주식가액 600억원 증여​일반증여 시 납부세액: 약 286억 4,900만원​과세특례 시 납부세액: 107억원→ 절세효과: 약 179억 4,900만원!​증여가액이 클수록 과세특례의 절세효과가 극대화되는 구조입니다.2인 이상 자녀 승계 계산사례​▶ 동시증여: 자녀A 300억 + 자녀B 200억자녀A 한도: 600억 × 300억/(300+200) = 360억 → 세액 47억자녀B 한도: 600억 × 200억/(300+200) = 240억 → 세액 27억합계: 74억원​▶ 순차증여도 동일1차(A 300억) 세액 47억 + 2차(B 200억, 잔여한도 300억) 세액 27억 = 74억원동시증여·순차증여 모두 총 세액은 동일합니다. 다만 순차증여 시 잔여한도 관리에 유의해야 합니다.과세특례 적용 후 상속 세액비교 (295.3억 vs 672.1억)전제: 가업주식 500억 증여 → 15년 후 사망 → 상속재산 700억(가업상속공제 600억 적용)​▶ 과세특례 적용한 경우증여세 87억 + 상속세 정산 → 총 세부담 약 295.3억원​▶ 일반증여 (미적용)증여세 약 238억 + 상속세 약 434억 → 총 세부담 약 672.1억원→ 과세특례 적용 시 약 376.8억원 절세!​자주 묻는 질문 (Q&A)​Q1. 아버지와 어머니가 각각 주식을 증여하는 경우에도 과세특례를 적용받을 수 있나요?A: 네, 가능합니다. 각각 최대주주 요건을 갖추고 있고 다른 요건도 충족한다면 별도로 과세특례를 적용받을 수 있습니다.​Q2. 증여 전에 자녀가 먼저 대표이사에 취임해야 하나요?A: 반드시 증여 전에 취임할 필요는 없습니다. 증여일로부터 5년 이내에 취임하면 됩니다. 다만 증여세 신고기한까지 가업에 종사하고 있어야 합니다.​Q3. 과세특례 적용 후 증여자가 사망하면 가업상속공제도 받을 수 있나요?A: 네, 받을 수 있습니다. 상속세 및 증여세법 제18조의2에 따라 가업상속공제를 적용받을 수 있습니다. 참고로 2022.1.1. 이후 상속분부터 가업상속 사후관리 기간이 7년 → 5년으로 단축되었습니다(2026.12.31.까지).신고서류 제출 - 무엇을 준비해야 하나요?▶ 신청서류 (4종)​1. 증여세 과세표준 신고 및 자진납부 계산서​2. 가업의 승계에 대한 증여세 과세특례신청서 (조특법 시행규칙 별지 제14호의3)​3. 가업승계계획서​4. 창업자금·가업승계주식 특례세액 계산명세서 (조특법 시행규칙 별지 제14호의5)▶ 입증서류 (6종)​1. 주주명부 또는 사원명부​2. 정관​3. 법인등기사항전부증명서​4. 매출액 확인 서류 (재무제표, 부가세 신고서 등)​5. 가업 영위기간 확인 서류 (사업자등록증, 대표이사 취임일 등)​6. 가업자산 명세 및 평가 관련 서류사후관리 7년 - 추징사유와 정당사유 상세​과세특례를 적용받으면 증여일로부터 7년간 사후관리 의무가 부과됩니다. 위반 시 과세특례가 취소되고 일반세율로 재계산 후 차액과 이자상당액(일 2.2/10,000)을 추가 납부해야 합니다.​▶ 추징사유 6가지① 가업 미종사 ② 대표이사 미취임(5년 이내) ③ 대표이사직 미유지 ④ 주식 지분 감소 ⑤ 업종 변경(중분류 기준) ⑥ 1년 이상 휴업·폐업​▶ 정당한 사유 3가지 (추징 면제)① 병역 의무 이행 ② 질병 치료 ③ 국외 유학· · ·​참고 법령조세특례제한법 제30조의6 (가업의 승계에 대한 증여세 과세특례)조세특례제한법 시행령 제27조의6 (가업의 승계에 대한 증여세 과세특례)상속세 및 증여세법 제22조 제2항 (상속세 과세가액 특례)상속세 및 증여세법 제56조 (종합한도)상속세 및 증여세법 제18조의2 (가업상속공제)상속세 및 증여세법 제41조의3 (상장 등에 따른 이익의 증여)#강서구세무사 #마곡세무사 #가양동세무사 #등촌동세무사 #화곡동세무사 #가업승계 #증여세과세특례 #조세특례제한법 #가업승계증여세 #가업상속공제 #중소기업승계 #중견기업승계 #사후관리 #절세전략 #김주성세무사 #자연세무회계컨설팅