[증여, 부담부증여]제 3자 채무를 담보하는 주택을 증여받은 경우(채무 공제 불가)<부담부증여 해당 여부>서면인터넷방문상담4팀-1299귀속년도 : 2005등록일자 : 2009.01.01.생산일자 : 2005.07.25.요지제3자의 채무를 인수하는 조건으로 부동산을 증여받은 경우 그 채무액은 당해 증여재산가액에서공제되지 아니하는 것임회신「상속세 및 증여세법」제47조 제1항의 규정에 의하여 증여일 현재 당해 증여재산에 담보된증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 경우에 한하여 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세과세가액으로 하는 것이나,제3자의 채무를 인수하는 조건으로 부동산을 증여받은 경우 그 채무액은 당해 증여재산가액에서 공제되지 아니하는 것입니다.2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○상속세및증여세법시행령 제36조【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】② 법 제47조 제3항 단서에서 󰡒대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우󰡓라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다. (2002. 12. 30 개정)나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 서면인터넷방문상담4팀-1448. 2004.9.161.상속세및증여세법 제47조 제1항의 규정에 의하여 증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 경우에 한하여 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세과세가액으로 하는 것이나, 제3자의 채무를 담보하는 부동산을 증여받은 경우에는 부담부증여와는 관련이 없는 것임2.소득세법 제88조 제1항및상속세및증여세법 제47조 제3항단서의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 이 경우 당해 증여자산이소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 비과세요건을 갖춘 1세대 1주택인 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것임○ 재삼 46014-818,1999.4.29.상속세및증여세법 제47조 제1항의 규정에 의하여 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세 과세가액으로 하는 것이나, 제3자의 채무를 인수하는 조건으로 부동산을 증여받은 경우 그 채무액은 당해 증여재산가액에서 공제되지 아니하는 것임○ 재삼 46014-2054,1998.10.23.구상속세법 제29조의4 규정에 의하여 시아버지로부터 부동산을 증여받은 경우 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무액에 상당하는 부분은 양도소득세 과세대상이 되는 것임. 증여자가 부담하고 있는 보증채무를 담보하는 부동산을 증여받은 경우, 그 보증채무의 주채무자가 증여일 현재 파산선고, 부도발생등의 사유로 인하여 변제불능의 상태로서 주채무자에게 구상권을 행사할 수 없는 증여자의 보증채무를 인수하는 경우에는 위의 부담부증여에 해당하는 것임도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 만 19세부터 34세 청년분들이 꼭 챙겨야 할 금융상품에 대해서 설명드리겠습니다.적금, 생활비 대출, 전세, 그리고 내 집 마련까지.상담을 하다 보면 "이런 게 있는 줄 몰랐어요"라는 말씀을 정말 자주 듣습니다.특히 사회 초년생 자녀를 두신 대표님들께서 자녀 몫으로 문의를 주시는 경우도 많습니다.월급은 그대로인데 나갈 돈만 늘어 나시 나요?-첫 월급을 받고 나면 생각보다 남는 게 없습니다. 월세, 관리비, 교통비, 통신비를 빼고 나면 저축은 늘 마지막 순서로 밀립니다.-그런데 정부와 은행에는청년만 쓸 수 있는 상품이 따로 있습니다. 같은 돈을 넣어도 결과가 완전히 달라지는 상품들입니다.-문제는 대부분본인이 직접 찾아서 신청해야 한다는 점입니다. 누가 알려주지 않습니다. 모르면 그냥 지나갑니다.-오늘은 자산 형성, 급전, 주거 이 세 가지 축으로 나눠서 정리해 드리겠습니다. 그리고 마지막에는 세무사 입장에서 꼭 챙기셔야 할 세제 혜택까지 알려드리겠습니다.· · ·첫 번째, 청년미래적금부터 챙기세요-2026년 6월 22일 출시된 청년미래적금은 현재 청년 자산형성 상품 중 가장 강력합니다.-만 19세부터 34세까지,3년 만기 자유적립식이고 월 최대 50만원까지 넣을 수 있습니다.-핵심은 두 가지입니다.정부기여금과이자소득 비과세입니다.-유형은 소득에 따라 자동으로 나뉩니다. 본인이 고르는 게 아니라서민금융진흥원 심사로 결정됩니다.▷ 우대형 : 총급여 3,600만원 이하 + 가구 중위소득 150% 이하 → 납입액의 12% 기여금▷ 일반형 : 총급여 6,000만원 이하 + 가구 중위소득 200% 이하 → 납입액의 6% 기여금▷ 비과세형 : 총급여 6,000만원 초과 ~ 7,500만원 이하 → 기여금은 없지만 이자소득세는 면제-월 50만원씩 3년을 채우면 원금이 1,800만원입니다. 여기에 우대형은 정부기여금만 216만원, 일반형은 108만원이 더 붙습니다.-그리고 이 계좌에서 나온이자에는소득세가 붙지 않습니다. 근거는조세특례제한법 제91조의22입니다.-병역을 이행하셨다면 복무 기간만큼(최대 6년) 나이 계산에서 빼줍니다. 만 35세여도 군 복무 2년이면 만 33세로 봅니다.-다만직전 3개년 중 한 번이라도 금융소득 종합과세 대상이었다면 가입이 제한됩니다. 이 부분은 미리 확인하셔야 합니다.-신규 가입은연 2회(6월·12월)모집합니다. 이번 6월 모집을 놓치셨다면 12월 모집을 준비하시면 됩니다.· · ·두 번째, 은행 청년적금은 그 다음입니다-신한은행 청년 처음적금 같은 은행 자체 청년상품도 함께 알아두시면 유익 합니다.-만 18세부터 39세까지 가입할 수 있고,1년 만기에 월 최대 30만원까지 넣는 상품입니다.-급여이체, 신한카드 결제 실적, 앱 가입, 첫거래 여부 같은 조건을 채우면 우대금리가 붙는 구조입니다.-다만 여기에는정부기여금이 없습니다. 은행이 주는 이자만 받는 상품입니다.-그래서 순서가 중요합니다. 여유 자금이 한정돼 있다면정부기여금과 비과세가 붙는 상품이 언제나 먼저입니다.▷ 1순위 : 청년미래적금 (정부기여금 + 비과세)▷ 2순위 : 청년우대형 주택청약종합저축 (소득공제 + 비과세)▷ 3순위 : 은행 청년적금, ISA 등-은행 상품은 우대금리 조건이 수시로 바뀌고 특판으로 열렸다 닫히기도 합니다.가입 직전에 해당 은행 앱에서 현재 조건을 다시 확인하시는 게 안전합니다.· · ·세 번째, 급할 때 쓰는 생활비 대출-자격증 시험비, 어학시험비, 첫 직장 정착 비용. 막상 필요한 시기에 은행 대출은 잘 나오지 않습니다.-재직 기간이 짧고 신용 이력이 없으면 한도 자체가 안 잡히기 때문입니다.-이럴 때정책 대출부터 먼저 확인하셔야 합니다.▷ 청년 미래이음 대출 (미소금융)-2026년 3월 31일 출시된 상품입니다. 만 19세부터 34세,미취업이거나 취업·창업 1년 이내청년이 대상입니다.-여기에신용평점 하위 20%, 차상위계층 이하, 근로장려금 신청자격 중 하나를 충족해야 합니다.-한도는최대 500만원, 금리는연 4.5% 이내입니다. 신청 전「청년 모두를 위한 재무상담」이수가 필수입니다.-전국 미소금융 지점에서 신청하시거나, 서민금융 콜센터1397로 먼저 상담 예약을 잡으시는 게 편합니다.▷ 우리 첫급여 신용대출 (우리은행)-재직1개월 이상인 새내기 직장인 대상 상품입니다. 비대면(WON뱅킹)으로 신청하시려면재직 3개월 이상이어야 합니다.-한도는 신용점수(CB) 구간별로연소득에 70~100% 가중치를 적용해 산정합니다. 기존 신용대출이 있으면 그만큼 차감됩니다.▷ NH 새내기 직장인 대출 (NH농협은행)-재직 기간이 짧은 사회초년생을 위한 상품입니다. 다만 농협은 청년·사회초년생 대출 라인업을 자주 개편합니다.-상품명과 조건이 바뀌었을 수 있으니NH올원뱅크 앱이나 영업점에서 현재 판매 중인 상품을 확인하시기 바랍니다.-한 가지 주의사항은 ,짧은 기간에 여러 은행에서 한도 조회를 반복하면 신용점수가 떨어집니다.필요한 곳 한두 군데만 조회하세요.· · ·네 번째, 전세와 내 집 마련은 순서가 다릅니다-여기서 많이들 헷갈리시는 부분을 먼저 정리해 드리겠습니다.-청년미래보금자리론은 전세 대출이 아닙니다.집을 '사는' 사람을 위한 정책 모기지입니다.-전세를 구하실 때 쓰는 상품과 집을 사실 때 쓰는 상품은 완전히 다릅니다. 단계별로 보겠습니다.▷ 지금 전세를 구하신다면 : 청년전용 버팀목전세자금대출-주택도시기금 상품입니다.만 19세부터 34세 무주택 세대주가 대상이고, 연소득 5천만원 이하가 기준입니다.-한도는 최대2억원입니다. 다만만 25세 미만 단독세대주는 1.5억원으로 제한됩니다.-금리는 연2%대로, 시중은행 전세대출의 절반 수준입니다. 우대금리를 더 받으실 수도 있습니다.-신청 시기가 중요합니다.잔금지급일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 신청하셔야 합니다.이 기한 놓치시는 분들이 아주 많다고 합니다.▷ 반전세·월세로 사신다면 : 청년 전월세 결합보증 (2027년 1월 출시 예정)-전세보증금 대출과 월세 대출을 하나로 묶은 상품입니다.만 39세 이하 무주택 청년이 대상입니다.-월세분은필요할 때만 꺼내 쓰는 마이너스통장 방식이라 불필요한 이자를 줄일 수 있습니다.▷ 집을 사실 계획이라면 : 청년미래보금자리론 (2027년 1월 출시 예정)-2026년 8월 13일「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」에서 발표된 신규 정책모기지입니다.-만 39세 이하생애최초 주택구입 청년이 대상이고,소득 요건은 연 7천만원 이하입니다. 신혼부부는 부부 중 1인만 충족하면 됩니다.-대상 주택은4억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 비아파트입니다. 빌라, 다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔이 여기 해당합니다.-LTV는최대 80%까지 인정되고, 금리는 연 3%대 수준으로 설계되었습니다.-가장 눈여겨볼 부분은 이것입니다. 이 대출을 쓰셔도생애최초 LTV 우대 혜택이 소진되지 않습니다.-즉 빌라를 먼저 사고 나중에 아파트로 갈아타실 때 생애최초 혜택을 다시 쓰실 수 있습니다. 정부가 '주거 징검다리'라고 표현한 이유입니다.-공급 규모는 연 3조원씩 2년간 총 6조원으로 예정돼 있습니다.한시 상품이라는 점을 기억하셔야 합니다.· · ·세금혜택은?-상품 가입만큼 중요한 게세금 혜택을 빠뜨리지 않는 것입니다. 매년 연말정산 상담을 하다 보면 안타까운 경우가 정말 많습니다.▷ 중소기업 취업자 소득세 감면 —조세특례제한법 제30조-만 15세부터 34세 청년이 중소기업에 취업하면5년간 소득세의 90%를 감면받습니다. 연 200만원 한도입니다.-회사에 감면 신청서를 제출해야 적용됩니다. 신청하지 않으면 혜택이 없습니다.▷ 월세액 세액공제 —조세특례제한법 제95조의2-총급여 8천만원 이하 무주택 근로자라면 월세액을연 1,000만원 한도로 15~17% 세액공제받으실 수 있습니다.-소득공제가 아니라세액공제입니다. 세금에서 직접 빼주는 것이라 체감이 큽니다.▷ 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제 —소득세법 제52조 제4항-전세자금대출 원리금 상환액의40%를 소득공제받습니다.주택마련저축 공제와 합산해 연 400만원 한도입니다.-버팀목 대출을 쓰고 계시다면 반드시 챙기셔야 합니다.▷ 주택청약종합저축 소득공제 —조세특례제한법 제87조-무주택 세대주 근로자라면 납입액연 300만원 한도의 40%를 소득공제받습니다.-무주택확인서를 은행에 제출해야 적용되니 이 부분 꼭 확인하세요.▷ 청년미래적금 이자소득 비과세 —조세특례제한법 제91조의22-앞에서 말씀드린 그 조항입니다.만기까지 유지하셔야비과세와 정부기여금을 모두 받으실 수 있습니다.-일반 중도해지를 하시면 둘 다 날아갑니다. 주의 해야 합니다.· · ·정리하면 이 순서입니다-1. 청년미래적금 가입 자격부터 확인하세요. 6월·12월 모집 일정을 놓치지 마세요.-2. 급전이 필요하시면 은행보다 정책 대출(청년 미래이음 대출)을 먼저 알아보세요.-3. 전세는 청년전용 버팀목, 매수는 청년미래보금자리론입니다. 헷갈리지 마세요.-4. 연말정산에서 중소기업 취업자 감면, 월세 세액공제, 전세대출 원리금 공제를 반드시 챙기세요.-금융상품은가입 자격이 되는 시점이 정해져 있습니다.만 34세가 지나면 아무리 원해도 들어갈 수 없습니다.· · ·참고 법령 및 자료조세특례제한법 제91조의22(청년미래적금에 대한 비과세)조세특례제한법 제30조(중소기업 취업자에 대한 소득세 감면)조세특례제한법 제95조의2(월세액에 대한 세액공제)조세특례제한법 제87조(주택청약종합저축 등에 대한 소득공제)소득세법 제52조 제4항(주택임차차입금 원리금상환액 소득공제)청년기본법 제3조(청년의 정의)금융위원회 보도자료 2026.6.15. (청년미래적금 가입절차·심사일정 안내)금융위원회 보도자료 2026.3.30. (청년 미래이음 대출 등 미소금융 3개 상품 출시)금융위원회 2026.8.13.「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(청년 주거 지원 3종 세트)서민금융진흥원 청년미래적금 안내 (fill4young.kinfa.or.kr)주택도시기금 청년전용 버팀목전세자금대출 안내 · 기금e든든 (enhuf.molit.go.kr)#청년미래적금 #청년금융상품 #청년적금 #청년처음적금 #사회초년생 #청년대출 #청년미래이음대출 #우리첫급여신용대출 #새내기직장인대출 #청년버팀목전세자금대출 #청년미래보금자리론 #청년전월세결합보증 #중소기업취업자소득세감면 #월세세액공제 #주택청약소득공제 #연말정산 #사회초년생재테크 #정부기여금 #서민금융진흥원 #자연세무회계컨설팅 #김주성세무사 #절세도사 #머털도사절세도사 #세무상담이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://m.expert.naver.com/mobile/expert/product/detail?storeId=100009428&productId=100019739양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#청년미래적금#청년금융상품#청년적금#청년처음적금#사회초년생#청년대출#청년미래이음대출#우리첫급여신용대출#새내기직장인대출#청년버팀목전세자금대출#청년미래보금자리론#청년전월세결합보증#중소기업취업자소득세감면#월세세액공제#주택청약소득공제#연말정산#사회초년생재테크#정부기여금#서민금융진흥원#자연세무회계컨설팅#김주성세무사#절세도사#머털도사절세도사#세무상담#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강남상속세전문세무사#상속세전문세무사#여의도상속세전문세무사#목동상속세전문세무사 태그수정

[양도세]세대합가로 세대원이 변경되는 경우세대전원이 5년 이상 거주한 기간의 산정방법(세대합가 전후 기간통산)서면-2025-법규재산-3638 [법규과- 1703]등록일자 : 2026.08.28.생산일자 : 2026.06.30.요지세대합가로 세대원이 변경되는 경우 「소득세법 시행령」 제154조제1항제1호의 세대전원이 거주한 기간은 세대합가 전후의 거주기간을 통산하여 산정하는 것임회신귀 서면질의와 같이, 세대합가로 세대원이 변경되는 경우 「소득세법 시행령」 제154조제1항제1호의 세대전원이 거주한 기간은 거주자가 당해 주택에서 세대합가 전에 거주한 기간과 세대합가 후 모친과 함께 거주한 기간을 통산하여 산정하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’18.12. 공공건설임대주택(A주택)에 신청인이 임대계약 및 전입○ ’23.11. A주택에 모친*(무주택자) 전입 * 전입 전 생계를 같이하지 않던 별도 세대로 전제함○ ’24.6. 신청인 A주택 분양전환 취득○ 예 정 A주택 양도2. 질의요지세대합가로 세대원이 변경되는 경우「소득세법 시행령」 제154조제1항제1호의 세대전원이 5년 이상 거주한 기간의 산정 방법3. 관련 법령□소득세법 제88조【정의】6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.□소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. 가.주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 나.「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 다.1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 3. 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우 4. 삭제 <2020.2.11> 5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 가업상속공제 요건및 사후관리등 설명 (자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 국세청이 2026년 5월 발간한 「중소·중견기업 경영자를 위한 가업승계 지원제도 안내」 책자 중 제2장 가업상속공제 제도 부분을 정리해서 설명드리겠습니다.가업상속공제는 최대 600억원까지 상속세 과세가액에서 빼주는, 우리 세법에서 가장 규모가 큰 공제입니다. 다만 그만큼 요건이 촘촘하고, 상속이 끝난 뒤에도 5년간 관리를 받아야 합니다.가업상속공제, 왜 최소 10년 전부터 준비해야 할까요?-가업상속공제는 피상속인이 10년 이상 경영한 중소기업 또는 중견기업을 상속인이 물려받는 경우, 그 가업상속재산에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제해 주는 제도입니다.상속세 및 증여세법 제18조의2에서 규정하고 있습니다.-효과가 얼마나 큰지 국세청 책자의 사례로 보겠습니다. 30년 이상 경영한 중소기업으로 가업상속재산만 700억원, 상속인은 자녀 1명, 공제는 가업상속공제와 일괄공제만 있다고 가정한 경우입니다.-공제를 못 받으면 자진납부세액이 332억 6,130만원, 공제를 받으면 41억 6,130만원입니다. 상속세 부담이 291억원 차이납니다.-그런데 이 공제를 받으려면 피상속인이 10년 동안 가업을 경영하고, 최대주주로서 지분 40%(상장기업 20%) 이상을 계속 보유해야 합니다. 즉 상속이 임박해서 준비할 수 있는 제도가 아니라, 최소 10년 이상 앞을 보고 설계해야 하는 제도입니다.· · ·첫 번째 관문 : 가업 요건 (10년 계속 경영 + 규모·업종)-먼저 회사 자체가 요건을 갖춰야 합니다.-① 계속경영 요건: 피상속인이 10년 이상 계속하여 경영한 기업이어야 합니다. 여기서 '경영'이란 단순히 지분을 소유하는 것을 넘어 실제 가업 운영에 참여한 경우를 말합니다.-② 중소기업 요건(상증령 제15조 제1항): 상속개시일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 말 현재 ⓐ 상증령 별표에 따른 업종을 주된 사업으로 영위하고, ⓑ 조특령 제2조 제1항 제1호·제3호 요건(매출액, 독립성 기준)을 충족하며, ⓒ 자산총액이 5천억원 미만이어야 합니다.-③ 중견기업 요건(상증령 제15조 제2항): ⓐ 상증령 별표 업종을 주된 사업으로 영위하고, ⓑ 조특령 제9조 제4항 제1호·제3호 요건(중소기업이 아닐 것, 중견기업법상 독립성 기준)을 충족하며, ⓒ 상속개시일 직전 3개 과세기간 또는 사업연도의 매출액 평균이 5천억원 미만이어야 합니다.-④ 조세포탈·회계부정 배제: 피상속인 또는 상속인이 가업 경영과 관련하여 조세포탈 또는 회계부정행위로 징역형·벌금형을 선고받고 형이 확정되면 공제가 배제됩니다. 사후관리기간 중 확정되는 경우에도 추징됩니다.※업종 판단과 관련해 실무에서 자주 문의되는 사항을 국세청 예규 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.※▶ 두 개 이상의 서로 다른 사업을 하는 경우 :사업별 수입금액이 큰 사업을 주된 사업으로 보아 판단합니다.(서면-2019-상속증여-4227, 2021.3.30.)▶ 업종을 바꾼 경우 : 한국표준산업분류상동일한 대분류 내 업종 변경은 가업 영위기간을 합산합니다.(예 : 제조업 내 음료 → 자동차부품은 합산 가능, 도매업 의류 → 제조업 의류는 합산 불가)▶ 부업종을 추가한 경우 :업종 전부를 10년 이상 경영해야 하는 것이 아니라 주된 사업을 기준으로 판단합니다.(기획재정부 재산세제과-70, 2021.1.21.)▶ 개인사업을 법인전환한 경우 : 사업용 자산 일부를 제외하고 법인전환했더라도 동일 업종을 영위하는 등 가업의 영속성이 유지되면 개인사업자로서 경영한 기간을 포함합니다. (기획재정부 재산세제과-725, 2019.10.28. / 종전 해석 변경)▶ 중견기업 매출액 5천억원 판단 :연결재무제표 작성 대상이더라도 종속기업 매출액은 포함하지 않으며(서면-2017-법령해석재산-0299, 2017.4.12.),관계기업 매출도 합산하지 않고 개별기업 기준으로 산정합니다.(서면-2016-상속증여-3565, 2019.5.28.)· · ·두 번째 관문 : 피상속인 요건 (모두 충족해야 합니다)-① 상속개시일 현재 거주자여야 합니다.-② 최대주주 등으로서 지분 40%(상장법인 20%) 이상을 10년 이상 계속 보유해야 합니다. 종전에는 50%(상장 30%)였으나 2023.1.1. 이후 상속개시분부터 40%(상장 20%)로 완화되었습니다.-③ 대표이사(개인사업자는 대표자) 재직 요건을 충족해야 합니다.아래 셋 중 하나면 됩니다.ⓐ 가업 영위기간의 100분의 50 이상의 기간ⓑ 10년 이상의 기간 (상속인이 대표이사 직을 승계하여 승계한 날부터 상속개시일까지 계속 재직한 경우)ⓒ 상속개시일부터 소급하여 10년 중 5년 이상의 기간-④ 최대주주는 1명으로 제한됩니다. 최대주주 1명이 사망하여 가업상속이 이루어진 후, 당시 최대주주 등에 해당하던 다른 주주가 사망하여 상속이 개시되는 경우에는 가업상속공제를 적용받을 수 없습니다.(상증령 제15조 제3항 단서)-대표이사 재직 요건과 관련해서도 실무 해석이 축적되어 있습니다.▶ 공동대표이사·각자대표이사로 재직한 기간도 재직기간에 포함됩니다.(상속증여세과-206, 2014.6.19. / 재산세과-172, 2011.4.1.)▶ 연속 10년일 필요는 없습니다. 8년 재직 후 물러났다가 재취임해 5년 재직한 경우, 통산하여 10년 이상이면 가능합니다.(기준-2021-법령해석재산-0024, 2021.2.24.)▶ 사망 시까지 회사를 경영하고 있어야 하는 것은 아닙니다. 상속개시일 현재 가업에 종사하지 않았더라도 공제 적용이 가능한 것으로 해석이 변경되었습니다.(기획재정부 조세법령운용과-571, 2022.5.30.)· · ·세 번째 관문 : 상속인 요건-① 상속개시일 현재 18세 이상이어야 합니다. 가업승계 증여세 과세특례와 달리 거주자 요건은 없습니다.-② 상속개시일 전 2년 이상 직접 가업에 종사해야 합니다. 다만 피상속인이 65세 이전에 사망하거나 천재지변·인재 등 부득이한 사유로 사망한 경우에는 2년이 안 되어도 가능합니다. 또한 상속개시일 2년 전부터 가업에 종사한 경우로서 병역의무 이행, 질병 요양, 취학상 형편 등으로 종사하지 못한 기간은 종사한 기간으로 봅니다.-③ 상속세 과세표준 신고기한까지 임원으로 취임하고, 신고기한부터 2년 이내에 대표이사 등으로 취임해야 합니다.-④ 가업이 중견기업인 경우, 가업상속재산 외의 상속재산가액이 해당 상속인이 상속세로 납부할 금액의 2배를 초과하지 않아야 합니다(납부능력 요건).-⑤ 상속인의 배우자가 위 요건을 모두 갖춘 경우에는 상속인이 그 요건을 갖춘 것으로 봅니다. (상증령 제15조 제4항) 개인사업자도 마찬가지입니다.(기획재정부 재산세제과-453)-공동상속과 겸업에 관한 해석도 확인해 두시면 좋습니다.▶2016.2.5. 이후 상속개시분부터 상속인 1명이 가업 전부를 상속받아야 한다는 요건이 폐지되어, 공동상속이 허용됩니다. 각각의 자녀가 대표자로 취임하는 등 요건을 충족한 자의 승계지분에 대해 공제를 적용합니다.(서면-2017-상속증여-2203, 2018.2.21.)▶다른 사업체 대표이사로 재직하면서 겸업한 경우에도, 그 가업의 경영과 의사결정에서 중요한 역할을 담당했다면 '직접 종사'에 포함된다고 봅니다.(재산세과-649, 2010.8.27. / 서울행정법원 2014구합59832, 2015.4.16.)· · ·공제받는 금액은 어떻게 계산할까요?-가업상속재산가액은 개인가업과 법인가업으로 나누어 계산합니다.-개인가업(소득세법 적용)은상속재산 중 가업에 직접 사용되는 토지(비사업용 토지 제외)·건축물·기계장치 등 사업용 자산의 가액에서 해당 자산에 담보된 채무액을 뺀 금액입니다.-법인가업(법인세법 적용)은 주식·출자지분의 가액에 [1 － (사업무관자산가액 ÷ 총자산가액)]을 곱한 금액입니다. 즉 회사가 가지고 있는 사업무관자산은 공제대상에서 걸러집니다.-사업무관자산(상속개시일 현재)은상증령 제15조 제5항에서 다음과 같이 정하고 있습니다.①법인세법 제55조의2에 해당하는 비사업용 토지 등②법인세법 시행령 제49조 업무무관자산 및 타인에게 임대하고 있는 부동산(국민주택규모 이하 또는 기준시가 6억원 이하 사택으로 5년 이상 무상제공한 경우는 제외)③법인세법 시행령 제61조 제1항 제2호에 해당하는 대여금(임직원 본인·자녀 학자금, 기준시가 6억원 이하 주택 전세자금은 제외)④ 과다보유 현금 (상속개시일 직전 5개 사업연도말 평균 현금보유액의 200% 초과분)⑤ 영업활동과 직접 관련 없이 보유하고 있는 주식등·채권·금융상품-실무에서 자주 걸리는 부분이 가지급금입니다. 특수관계인에게 업무와 관련 없이 지급한 임직원대여금(가지급금)은 사업무관자산에 해당합니다.(서면-2020-법령해석재산-2768, 2020.10.15.)-반대로 가업에 직접 사용되는 사업용 자산의 임차보증금은 가업상속재산가액에 포함됩니다.(기획재정부 재산세제과-1324, 2022.10.21.)-법인이 보유한 주식이 사업무관자산인지 여부는 해당 주식이 그 법인의 영업활동과 직접 관련 있는지를 고려해 판단합니다.(기획재정부 재산세제과-191, 2025.3.12.)-참고로,피상속인이 직접 10년 이상 보유하지 않은 주식에 대해서도 가업상속공제가 적용됩니다. 10년 이상 보유주식 10,000주와 10년 미만 보유주식 5,000주가 있다면 15,000주 모두 공제 대상입니다.(기획재정부 조세법령운용과-10, 2022.1.5. / 종전 해석 변경)· · ·공제한도 : 10년 300억, 20년 400억, 30년 600억-가업상속공제액은 가업상속재산에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제하되,피상속인의 가업영위기간에 따라 한도가 달라집니다. 10년 이상이면 300억원, 20년 이상이면 400억원, 30년 이상이면 600억원입니다. 2023.1.1. 이후 상속개시분부터 각각 200억·300억·500억원에서 상향되었습니다.-피상속인이 2개 이상의 서로 다른 기업을 영위하다 사망한 경우에는, 계속 경영한 기간이 가장 긴 기업을 기준으로 한도액을 적용하고, 경영기간이 긴 가업부터 순차적으로 공제합니다.(상증칙 제5조)-국세청 책자의 적용사례를 보면 이해가 쉽습니다. 30년을 영위한 A기업의 공제대상금액이 50억원, 10년을 영위한 B기업이 400억원인 경우입니다.① 경영기간이 가장 긴 A기업 기준 한도 : 600억원② 순차 공제 : A기업 50억원 전액공제 + B기업 300억원[= MIN(600억원－50억원, 10년 기업 한도 300억원)] = 350억원→ 최종 공제금액 350억원 [MIN(①, ②)]-한편가업이 중견기업에 해당하는 경우로서, 가업상속재산 외에 상속받거나 받을 상속재산의 가액이 해당 상속인이 상속세로 납부할 금액의 2배를 초과하면 공제를 적용받지 못합니다.(상증법 제18조의2 제2항)-여기서 '상속세로 납부할 금액'은 가업상속공제를 받지 않았다고 가정하여 계산한 가업상속인이 납부할 상속세액을 말합니다.· · ·신고할 때 제출할 서류는?-가업상속공제를 신청하려는 자는 상속세 과세표준신고서와 함께 다음 서류를 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다.① 가업상속공제신고서 (중소기업기준검토표 포함)② 가업상속재산명세서③ 가업용 자산 명세④ 가업상속재산이 주식 또는 출자지분인 경우 : 해당 법인의 상속개시일 현재와 직전 10년간 사업연도의 주주현황⑤ 그 밖에 상속인이 해당 가업에 직접 종사한 사실을 증명할 수 있는 서류-특히 ⑤번 '직접 종사 입증서류'가 실무에서 다툼이 많은 부분입니다. 급여지급 내역, 4대보험 징수 내역, 업무수행 관련 내부결재서류 등을 평소에 정리해 두셔야 합니다. 상속이 개시된 뒤에 소급해서 만들 수 있는 서류가 아닙니다.· · ·진짜 시작은 상속 후입니다 : 5년 사후관리-가업상속공제를 적용받았더라도 상속인이 사후의무요건을 이행하지 않으면 상속세를 다시 계산해서 납부해야 합니다. 사후관리기간은 2023.1.1.부터 7년에서 5년으로 단축되었고, 이는 신규 상속뿐 아니라 이미 사후관리 중인 경우에도 적용됩니다. -위반사유가 발생하면 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 「가업상속공제 사후관리 추징사유 신고 및 자진납부 계산서」를 제출하고, 상속세와 이자상당액을 납부해야 합니다. -상속개시일부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 다음에 해당하면 위반입니다.(상증법 제18조의2 제5항)▶ 자산 유지:가업용 자산의 40% 이상을 처분한 경우. 사업에 사용하지 않고 임대하는 경우도 처분으로 봅니다. 처분비율은 [처분자산의 상속개시일 현재 가액 ÷ 상속개시일 현재 가업용 자산가액]으로 계산합니다.▶ 가업 종사: 상속인이 대표이사 등으로 종사하지 않게 되거나, 가업의 주된 업종을 변경하거나(대분류 내 변경은 허용, 평가심의위원회 심의를 거치면 대분류 외 변경도 허용), 1년 이상 휴업(무실적 포함)하거나 폐업하는 경우 ▶ 지분 유지:상속받은 주식 등을 처분하거나, 유상증자 시 실권하여 지분율이 감소하거나, 특수관계인의 처분·실권으로 상속인이 최대주주 등에 해당하지 않게 되거나, 감자로 보유주식 수가 감소한 경우(균등 무상감자는 제외)▶ 고용 유지:상속개시일부터 5년간 정규직 근로자 수의 전체 평균이 직전 2개 사업연도 평균의 90%에 미달하고, 동시에 총급여액 전체 평균도 직전 2개 사업연도 평균의 90%에 미달하는 경우 (5년 후 판단)-이자상당액은 [사후관리 위반에 따른 상속세액 × 신고기한 다음날부터 사유발생일까지의 일수 × 3.1% ÷ 365]로 계산합니다. 3.1%는 상속세 부과 당시 국세환급가산금 이자율입니다.-고용유지 요건과 관련한 계산 실무는 다음 예규를 참고하시면 됩니다.▶ 정규직 근로자 수는 매월 말일 현재 인원을 합해 사업연도 월수로 나누어 산정하며, 평균 산정 시 소수점 이하를 절사하거나 반올림하지 않습니다.(기준-2016-법령해석재산-0249, 2016.10.26.)▶ 상속 전부터 정규직으로 근무한 가업상속인은 기준고용인원 계산 시에는 포함되지만 기준총급여액 계산 시에는 제외되며,대표자가 된 날이 속하는 월부터는 정규직 근로자 수에서 제외됩니다.(서면-2022-법규재산-0547, 2023.3.15.)▶ 인적분할한 경우 분할존속법인과 분할신설법인을 합하여 계산합니다.(서면-2016-법령해석재산-5183, 2017.8.30.)· · ·위반해도 추징되지 않는 '정당한 사유'-사후의무를 위반했더라도상증령 제15조 제9항이 정한 정당한 사유가 있으면 추징되지 않을 수 있습니다.-실제 사례로 확인해 보겠습니다.▶ 가업상속공제를 받은 토지가 수용된 경우 :처분 즉시 처분자산 양도가액 이상의 같은 종류 자산을 대체취득하여 가업에 계속 사용하면 처분으로 보지 않습니다.(서면-2019-상속증여-3357, 2020.4.21.)▶ 상속 전부터 보유하던 기존주식을 처분한 경우 :기존지분 18%와 상속지분 76%를 합해 94%를 보유하던 중 기존주식 6%를 처분했더라도, 처분 후에도 최대주주 등에 해당하면 지분유지 요건 위반이 아닙니다.(사전-2020-법령해석재산-0930, 2020.11.30.)-다만 '정당한 사유'는 법령에 열거된 항목으로 한정됩니다. 목록에 없는 사유로는 추징을 피하기 어렵다는 점을 염두에 두셔야 합니다.· · ·추가 검토사항 : 양도소득세 이월과세-가업상속공제를 받았다는 것은 그만큼 상속세를 덜 냈다는 뜻입니다. 그래서 상속인이 나중에 그 재산을 양도할 때는 피상속인의 보유기간 동안 발생한 가치상승분까지 양도소득세로 납부하도록 하는 이월과세가 적용됩니다. (소득세법 제97조의2)-가업상속공제가 적용된 양도자산의 취득가액은 다음 ①과 ②를 합한 금액입니다.① 피상속인의 취득가액 × 가업상속공제적용률② 상속개시일 현재 해당 자산가액 × (1 － 가업상속공제적용률)※ 가업상속공제적용률 = 가업상속공제금액 ÷ 가업상속재산가액-취득시기도 피상속인의 취득시기를 적용합니다.-공제적용률 100%를 가정한 예시를 보면, 피상속인 취득가액 10억원, 상속개시일 현재 시가 100억원, 상속인 양도가액 120억원인 경우 이월과세 적용 시 양도차익은 110억원(피상속인분 90억원 + 상속인분 20억원)이 됩니다.-상속세를 아꼈다고 해서 그 이익이 그대로 확정되는 것이 아니라, 자산을 처분하는 시점에 양도소득세로 정산된다는 구조입니다. 가업상속공제를 받은 자산을 매각할 계획이 있다면 반드시 이 부분을 함께 계산해 보셔야 합니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1.10년 전부터 지분과 대표이사 등기를 관리하십시오. 지분 40%(상장 20%) 이상 10년 계속 보유, 대표이사 재직기간 요건은 사후에 만들 수 없습니다. 주주명부와 법인등기부, 주식등변동상황명세서가 10년치 일관되게 정리되어 있어야 합니다.2.자녀의 '2년 종사'를 서류로 남기십시오. 급여지급 내역, 4대보험 취득 내역, 결재라인 내 서명 등 실제 종사를 뒷받침할 자료를 미리 축적해 두셔야 합니다. 겸업 자체는 문제되지 않지만, 그 가업에서 중요한 역할을 했다는 점이 입증되어야 합니다.3.재무상태표에서 사업무관자산을 미리 걷어내십시오. 가지급금, 업무무관 부동산, 과다보유 현금, 영업무관 금융상품은 그대로 공제대상에서 제외됩니다. 상속 직전에 정리하려 하면 다른 세무 이슈가 따라옵니다. 4.임원 취임과 대표이사 취임, 두 시점을 캘린더에 넣으십시오.신고기한까지 임원 취임, 신고기한부터 2년 이내 대표이사 취임입니다. 실무에서 두 번째 기한을 놓치는 사례가 적지 않습니다.5.사후관리 5년은 별도의 관리 대상입니다.자산 40% 처분 금지, 대표이사 유지, 지분 유지, 고용 90% 유지. 특히 고용요건은 5년 후 통산으로 판정되므로 매년 인원과 총급여를 모니터링해야 합니다.6.중견기업이라면 납부능력 요건을 먼저 계산해 보십시오. 가업상속재산 외 상속재산이 많으면 공제 자체가 배제됩니다. 상속재산 구성을 미리 조정할 필요가 있습니다.7.매각 계획이 있다면 이월과세를 함께 시뮬레이션하십시오. 상속세 절감액과 향후 양도소득세 부담을 같은 표에 놓고 비교해야 실제 이익이 보입니다.· · ·참고 법령 및 예규·판례상속세 및 증여세법 제18조의2 (가업상속공제)상속세 및 증여세법 시행령 제15조 (가업상속)상속세 및 증여세법 시행령 [별표] 가업상속공제를 적용받는 중소·중견기업의 해당 업종 (개정 2025.2.28.)상속세 및 증여세법 시행규칙 제5조 (둘 이상 가업 영위 시 공제한도 및 순서)조세특례제한법 시행령 제2조 제1항 제1호·제3호 (중소기업 기준)조세특례제한법 시행령 제9조 제4항 제1호·제3호 (중견기업 기준)소득세법 제97조의2 (가업상속공제 적용 자산의 이월과세)서면-2019-상속증여-4227 (2021.3.30.) 주된 사업 기준 업종요건 판단서면-2017-법령해석재산-0299 (2017.4.12.) 종속기업 매출액 제외서면-2016-상속증여-3565 (2019.5.28.) 관계기업 매출 미합산서면-2019-법규재산-2914 (2022.5.31.) 유한책임회사 출자지분 포함기획재정부 재산세제과-725 (2019.10.28.) 법인전환 시 개인사업 영위기간 합산기획재정부 재산세제과-70 (2021.1.21.) 주된 사업 기준 영위기간 판단기준-2021-법령해석재산-0024 (2021.2.24.) 대표이사 재직기간 통산기획재정부 조세법령운용과-571 (2022.5.30.) 상속개시일 현재 미종사 시에도 적용기획재정부 조세법령운용과-10 (2022.1.5.) 10년 미만 보유주식도 공제대상법령해석과-137 (2015.2.6.) 상장 전후 지분율 유지 기준서면-2020-법령해석재산-2768 (2020.10.15.) 가지급금은 사업무관자산기획재정부 재산세제과-1324 (2022.10.21.) 사업용 자산 임차보증금 포함기획재정부 재산세제과-191 (2025.3.12.) 법인 보유주식의 사업무관자산 판단서면-2017-상속증여-2203 (2018.2.21.) 공동상속 시 승계지분별 공제서울행정법원 2014구합59832 (2015.4.16.) 겸업 시 직접 종사 인정서면-2019-상속증여-3357 (2020.4.21.) 수용 후 대체취득 시 처분 제외사전-2020-법령해석재산-0930 (2020.11.30.) 기존주식 처분과 지분유지 요건기준-2016-법령해석재산-0249 (2016.10.26.) 정규직 근로자 수 산정방법서면-2022-법규재산-0547 (2023.3.15.) 가업상속인의 고용인원 산입 여부

[법인세, 종합소득세]폐업한 연도에도 중소기업특별세액감면 적용 가능함(조세심판원 결정)중소기업(개인, 법인 포함)에 해당할 경우 법인세나 종합소득세 신고시 중소기업특별세액감면을 적용받을 수 있습니다. 이는 지역 및 업종별로 5%~30% 감면을 해주는 것이기 때문에 납세자 입장에서는 아주 중요한 세제혜택입니다.폐업한 연도에도 중소기업특별세액감면을 적용받을 수 있을까요? 1.1 기준에는 중소기업이었지만, 12.31기준에는 사업자가 아니기 때문에 애매해보일 수 있습니다.그동안 국세청은 폐업한 연도에는 중소기업특별세액감면을 적용시켜주지 않았습니다. 다만, 이번 3월 20일에조세심판원에서 납세자의 편을 들어주어 폐업한 연도에도 중소기업특별세액감면을 적용할 수 있게 되었습니다(조심2024소5819).폐업한 사업자분들도 이를 잘 인지하셔서 폐업한 연도에 중소기업특별세액감면을 적용받으시면 될 것으로 보여집니다.관련 기사를 첨부하니 참고하시면 됩니다.[한국세정신문] "폐업한 해에도 중기 특별세액감면 적용" 조세심판원, 과세관청 관행에 제동과세관청 "중소기업이 사업을 폐업한 연도에는 감면 배제해야" 심판원 "조특법, 폐업했다고 해서 감면 배제되는 것으로 규정 안해" '법인세법상 중기 결손금 소급 공제는 폐업법인도 적용' 예규 감안 소득세에도 폐업사업자 중기특별세액감면 적용한 첫 심판 사례 폐업한 사업자에 대해서도 폐업연도의 중소기업 특별세액감면을 적용해야www.taxtimes.co.kr도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 상속 상담을 하다 보면 "설마 선산까지 상속세를 내야 하나요?"라는 질문으로 꼭 한 번은 이어지는 주제, 분묘에 속한 금양임야와 묘토인 농지, 그리고 족보와 제구의 상속세 문제에 대해서 설명드리겠습니다.■ 선산도 상속재산입니다, 다만 법이 열어둔 예외가 있습니다-부모님이 돌아가시고 상속재산을 정리하다 보면 반드시 등장하는 것이 '선산'입니다. 조부모님, 증조부모님의 묘가 모셔져 있고, 명절과 시제 때마다 온 가족이 모이던 그 땅 말입니다.-많은 분들이 "제사 지내려고 물려받는 땅인데 무슨 상속세냐"고 생각하시지만, 원칙적으로 선산도 피상속인 명의의 부동산이라면 엄연한 상속재산입니다. 평가액만큼 그대로 상속세 과세가액에 들어갑니다.-다만 우리 법은 여기에 하나의 예외를 두고 있습니다.민법 제1008조의3은"분묘에 속한 1정보 이내의 금양임야와 600평 이내의 묘토인 농지, 족보와 제구의 소유권은 제사를 주재하는 자가 이를 승계한다"고 규정하여, 이 재산들을 일반 상속재산과 분리된 '제사용 재산'으로 다루고 있습니다.-그리고상속세 및 증여세법 제12조 제3호는 바로 이 민법상 제사용 재산 중 대통령령으로 정하는 범위의 것에 대해 상속세를 부과하지 않는다고 정하고 있습니다. 구체적인 범위는같은 법 시행령 제8조 제3항에 규정되어 있습니다.-대법원도 이 제도의 취지를 "일가의 제사를 계속하기 위한 재산을 일반 상속재산과 구별되는 특별재산으로 보아 과세대상에서 제외함으로써 제사를 주재하는 상속인에게 귀속시키려는 것"이라고 설명한 바 있습니다(대법원 1994. 10. 14. 선고 94누4059 판결).· · ·■ 비과세되는 재산은 딱 3가지, 한도도 정해져 있습니다-상속세 및 증여세법 시행령 제8조 제3항은 제사를 주재하는 상속인(여러 명이 공동으로 제사를 주재하면 그 상속인 전체)을 기준으로 다음 세 가지 재산을 비과세 대상으로 열거하고 있습니다.① 피상속인이 제사를 주재하고 있던 선조의 분묘에 속한 9,900㎡(약 3,000평) 이내의 금양임야② 그 분묘에 속한 1,980㎡(약 600평) 이내의 묘토인 농지③ 족보와 제구-여기서'금양임야(禁養林野)'란 선조의 분묘를 설치·수호하기 위하여 벌목을 금하고 나무를 기르는 임야를 말합니다.국세청은 지목이 반드시 '임야'일 필요는 없고, 피상속인 선조의 분묘가 속해 있는 임야라면 금양임야로 본다는 입장입니다(재산세과-1251, 서면-2022-상속증여-1709).-'묘토(墓土)'는 흔히 '위토(位土)'라고 부르는 그 땅입니다.분묘의 수호·관리나 제사의 재원이 되는 토지로서 특정 분묘에 딸린 것을 말하며, 국세청 예규는 이를 "피상속인이 제사를 주재하고 있던 선조의 분묘와 인접거리에 있는 것으로서 상속개시일 현재 묘제용 재원으로 실제 사용하는 농지"로 정의하고 있습니다(서면4팀-355, 2005. 3. 9.).-'제구(祭具)'는 제사에 쓰이는 기물, 즉제기·병풍·교의·향로 등을 말합니다. 족보와 함께 묶여 비과세됩니다.-중요한 것은 한도입니다. 시행령 제8조 제3항 단서에 따라①과 ②의 재산가액 합계액이 2억원을 초과하면 2억원까지만, ③의 합계액이 1천만원을 초과하면 1천만원까지만 비과세됩니다.족보와 제구에 1천만원 한도가 붙은 것은 이를 상속세 회피 수단으로 악용하는 사례를 막기 위한 것으로, 2013. 2. 15. 이후 상속개시분부터 적용되고 있습니다.· · ·■ 요건 4가지, 하나라도 빠지면 전액 과세됩니다-실무에서 금양임야 비과세가 부인되는 사례는 대부분 아래 네 가지 중 하나를 충족하지 못해서 발생합니다.첫째, 상속개시 당시 그 임야 안에 '선조'의 분묘가 실제로 있어야 합니다.-이 부분에서 오해가 가장 많습니다. 아버지 묘를 모신 임야라고 해서 곧바로 금양임야가 되는 것이 아닙니다. 법문이"피상속인이 제사를 주재하고 있던 선조의 분묘"라고 되어 있기 때문에, 피상속인 본인의 묘만 있고 그 윗대 조상의 분묘가 없는 임야는 금양임야로 보지 않습니다(대법원 2006스140 결정, 2008. 10. 27.).둘째, 피상속인이 생전에 그 선조의 제사를 실제로 주재하고 있었어야 합니다.-등기부에 임야가 있다는 사실만으로는 부족하고, 피상속인이 그 선조의 시제·기제를 실제로 모셔온 사실이 확인되어야 합니다.조세심판원 사건에서도 제적등본, 족보, 매장증명서, 현장사진 등 입증자료 제출을 요구했다가 이를 제시하지 못해 비과세가 부인된 사례가 다수 있습니다.셋째, 제사를 주재하는 상속인이 승계해야 합니다.-비과세 면적은'제사를 주재하는 상속인이 승계한 면적'을 기준으로 계산합니다. 형제들이 선산을 지분으로 공동상속하면서 제사주재자가 아닌 상속인이 받은 지분은 그대로 상속세 과세가액에 산입됩니다(서일46014-10236, 재삼46014-2282, 1998. 11. 24.).-반대로 형제가 공동으로 제사를 주재하는 경우에는시행령 제8조 제3항 괄호에 따라그 공동주재자 전체가 승계한 면적의 합계를 기준으로 한도를 적용합니다(재경원 재산46014-31, 1997. 1. 29.).-참고로 제사주재자를 누구로 볼 것인지에 대해서는대법원이 2023년에 판단 기준을 바꿨습니다.대법원 2023. 5. 11. 선고 2018다248626 전원합의체 판결은 종전의 '적장자 우선' 법리를 폐기하고, 공동상속인 사이에 협의가 이루어지지 않으면 특별한 사정이 없는 한 피상속인의 직계비속 중 남녀·적서를 불문하고최근친의 연장자가제사주재자가 된다고 판시했습니다. 장남이 아니어도, 딸이어도 제사주재자가 될 수 있다는 의미입니다.넷째, 상속개시일 현재 실제로 그 용도로 쓰이고 있어야 합니다.-특히 묘토가 그렇습니다. 그 농지에서 나온 수확물로 제수를 장만하는 등 묘제용 재원으로 실제 사용되고 있어야 하고,분묘와 인접해 있어야 합니다. 분묘에서 멀리 떨어져 있거나 단순히 피상속인이 소유하던 농지라는 이유만으로는 묘토로 인정받기 어렵습니다.-또한상속이 개시된 뒤에 "이제부터 이 땅을 금양임야·묘토로 쓰겠다"고 정한 재산은 비과세 대상이 아닙니다(재삼46014-255, 1999. 2. 4. / 상속세 및 증여세법 집행기준 12-8-2).· · ·■ 2억원 한도, 실제로 이렇게 계산됩니다-면적 한도와 금액 한도가 이중으로 걸린다는 점을 놓치시면 안 됩니다. 먼저 면적으로 자르고, 그렇게 계산한 평가액이 2억원을 넘으면 다시 2억원으로 자릅니다.-예를 들어 선산 임야가 12,000㎡이고 ㎡당 개별공시지가가 30,000원, 묘토가 2,400㎡이고 ㎡당 50,000원이라고 가정해 보겠습니다.① 금양임야 : 9,900㎡ × 30,000원 = 297,000,000원② 묘토 : 1,980㎡ × 50,000원 = 99,000,000원③ 합계 : 396,000,000원 → 한도 적용 후 비과세액 2억원-상속세 한계세율이 40% 구간이라면 이 2억원만으로도 약 8,000만원의 세부담이 줄어듭니다. 초과분 196,000,000원은 일반 상속재산으로 과세됩니다.-선산이 수도권이나 개발 인근 지역에 있어 평가액이 큰 경우라면, 이 규정을 챙기느냐 마느냐에 따라 세액 차이가 상당히 벌어집니다. 반대로 지방 임야여서 평가액 자체가 낮다면 한도 걱정 없이 전액 비과세가 됩니다.· · ·■ 인정과 불인정을 가른 예규·판례들-실제 쟁점이 되었던 사례들을 정리하면 다음과 같습니다.인정된 경우1. 지목이 임야가 아니어도 선조의 분묘가 속해 있으면 금양임야로 봅니다(재산세과-1251).2. 피상속인이 제사를 주재하던 선조의 분묘가 여러 필지에 흩어져 있어도, 제사주재 상속인이 승계한 합계면적을 기준으로 9,900㎡·1,980㎡ 한도를 적용합니다(재산세과-336, 2012. 9. 20. / 서면-2022-상속증여-1709).3. 임야 전체 지분 중 일부만 피상속인 소유였더라도, 그 승계 지분 면적을 기준으로 판단합니다.부인된 경우1. 피상속인 본인의 묘만 있고 선대의 분묘가 없는 임야(대법원 2006스140 결정, 2008. 10. 27.)2. 상속개시 후에 비로소 금양임야·묘토로 사용하기로 한 재산(재삼46014-255, 1999. 2. 4.)3. 제사주재자가 아닌 다른 상속인이 상속받은 지분(서일46014-10236)4. 분묘와 인접하지 않거나 묘제용 재원으로 실제 사용되지 않는 농지(재삼46014-136, 서면4팀-355)-조세심판원 결정 중에는 임야 안에서도 실제 분묘가 설치된 면적, 도로로 사용되는 면적, 잡목만 우거진 면적을 구분해 일부만 비과세로 인정한 사례도 있습니다. 임야 전체를 뭉뚱그려 신고하면 조사 과정에서 상당 부분이 잘려나갈 수 있다는 뜻입니다.· · ·■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 절대 미리 증여하지 마십시오.-이 규정은 '상속'을 전제로 한 비과세입니다.생전에 자녀에게 선산을 증여하면 증여세가 그대로 과세되고, 이후 상속이 개시되어도 비과세를 적용받을 수 없습니다."어차피 아들이 물려받을 땅이니 미리 넘겨주자"는 결정이 가장 아까운 실수입니다.2. 입증자료는 생전에 확보해 두어야 합니다.-피상속인이 돌아가신 뒤에는 "아버지가 할아버지 제사를 지내셨다"는 사실을 입증하기가 의외로 까다롭습니다.제적등본과 족보로 계보를 확인하고, 시제·기제 사진, 제수 구입 영수증, 묘적부나 매장신고증명서, 임야도와 분묘 현황 사진을 미리 챙겨두시는 것이 좋습니다.3. 상속재산 분할협의서에 제사주재자를 명시하십시오.-누가 제사를 주재하는 상속인인지가 비과세 여부와 면적 산정의 출발점입니다. 협의분할 단계에서 이를 명확히 정리하고, 해당 임야·농지의 소유권을 그 상속인에게 귀속시키는 것이 안전합니다.4. 종중 명의 선산은 아예 다른 이야기입니다.-선산이 종중 명의로 등기되어 있다면 애초에 피상속인의 상속재산이 아니므로 이 규정과 무관합니다. 다만 명의신탁 여부가 문제될 수 있으니 등기 명의와 실질 소유관계를 별도로 점검해야 합니다.5. 비과세 재산도 신고서에는 반드시 기재해야 합니다.-비과세라고 해서 신고에서 빼도 되는 것이 아닙니다.상속세 과세표준신고 시 비과세 재산으로 구분해 기재하고, 관련 입증서류를 함께 제출해야 세무조사 단계에서 다툼을 줄일 수 있습니다.6. 나중에 팔 계획이라면 양도소득세까지 함께 보셔야 합니다.-상속세 비과세를 받은 임야라도 이후 양도하면 양도소득세는 별개로 발생합니다.상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재의 평가액이 되므로, 상속세 신고 당시 어떤 가액으로 평가했는지가 훗날 양도소득세에 그대로 연결됩니다.· · ·참고 법령 및 예규·판례민법 제1008조의3 (분묘 등의 승계)상속세 및 증여세법 제12조 제3호 (비과세되는 상속재산)상속세 및 증여세법 시행령 제8조 제3항 (비과세되는 상속재산의 범위 및 한도)상속세 및 증여세법 집행기준 12-8-1, 12-8-2대법원 1994. 10. 14. 선고 94누4059 판결 (제도의 취지)대법원 2006스140 결정 (2008. 10. 27.) (선대 분묘가 없는 임야)대법원 2023. 5. 11. 선고 2018다248626 전원합의체 판결 (제사주재자 결정 기준)재산세과-336 (2012. 9. 20.) / 서면-2022-상속증여-1709 (승계 합계면적 기준)재산세과-1251 (금양임야의 범위)서면4팀-355 (2005. 3. 9.) (묘토인 농지의 의미)재삼46014-255 (1999. 2. 4.) (상속개시 후 용도 변경)재삼46014-2282 (1998. 11. 24.) / 서일46014-10236 (공동상속 지분)재경원 재산46014-31 (1997. 1. 29.) (공동 제사주재)

[취득세]동일세대 분양권 명의 변경시, 분양권 주택의 취득세율 적용 방법(경우에 따라 절세 가능)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.분양권으로 취득한 주택의 취득세율은 분양권 취득당시 세대별 주택수를 산정하여 취득세율이 적용됩니다.예를 들어 1세대 2주택 보유중에 분양권을 취득했다면, 해당 분양권의 취득세율은 3주택 취득세율이 적용됩니다. 분양권 취득 이후 기존에 보유 중인 주택을 모두 처분하고 분양권 주택 등기를 치더라도 3주택 취득세율이 적용됩니다.주택의 취득세율은 아래 표를 참고하시면 됩니다. 예를 들어 조정지역에서 3번째 주택을 취득하면 12%가 적용됩니다. 기존 보유중인 주택의 지역은 관계 없습니다. 취득하는 주택의 조정지역 여부에 따라 취득세율이 적용됩니다.만약, 분양권 취득당시 남편명의 분양권이었는데, 기존 주택을 모두 처분한 상태에서 아내에게 분양권을 증여하면 취득세율은 어떻게 적용될까요?남편이 분양권 취득당시에는 3주택 취득세율이 적용되었는데, 기존 주택을 모두 처분 후 아내에게 분양권을 증여하면 아내는 무주택 상태에서 새로 취득했으니 1주택 취득세율이 적용될까요? 이게 가능하다면 취득세가 상당히 절세가 될 수 있겠습니다.결론은 해당 분양권 최초 취득일(위의 경우 남편 기준)이 24.12.31까지라면 위에 설명드린 방식처럼 세대간 명의변경을 통해 취득세 절세가 가능하며 분양권 취득일이 25.01.01 이후라면 최초 남편 기준 주택수를 기준으로 3주택 취득세율이 적용되어 분양권을 아내명의로 변경하더라도 취득세 절세는 불가능합니다.지방세법 시행령28조의4【주택 수의 산정방법】①~ 이 경우 조합원입주권 또는주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고,주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.<24.12.31 개정>24.12.31의 개정된 빨간 글씨를 보면 세대 내에서 분양권 취득일이 여러 번이라면 최초 분양권 취득일을 기준으로 주택수를 산정하여 취득세율을 적용한다고 되어 있습니다. 즉, 주택을 모두 처분하고 남편이 취득한 분양권을 무주택인 상태에서 아내에게 증여를 하더라도 최초 남편 분양권 취득당시 주택수를 산정하여 취득세율을 적용한다는 의미입니다이 점을 참고하셔서 의사결정을 잘 해주시면 됩니다. 경험상 취득세는 지자체 공무원도 모르는 경우가 상당히 많습니다. 일단 의사결정 전에 지자체 공무원에게 귀찮을 정도로 여러번 확인하고 진행하는 것이 좋습니다.좋은 하루 보내세요. 감사합니다.★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 해외에 계좌를 두고 계신 분이라면 매년 6월마다 반드시 챙기셔야 하는 해외금융계좌 신고제도에 대해 국세청이 발간한 「2026년 알기 쉬운 해외금융계좌 신고제도」 책자를 바탕으로 정리해 드리겠습니다.■ 해외금융계좌 신고제도란 무엇인가요-해외금융계좌 신고제도란거주자 또는 내국법인이보유한 모든 해외금융계좌 잔액의 합계가해당연도 매월 말일 중 어느 하루라도 5억 원을 초과하는 경우,그 해외금융계좌의 정보를 다음 해 6월에 납세지 관할 세무서에 신고하도록 한 제도입니다.-미국, 프랑스, 일본 등 주요 선진국이 역외자산 신고제도를 운영하는 흐름에 맞추어, 우리나라도 국내자본의 불법적 해외유출과 역외소득 탈루를 사전에 억제하고자 2011년부터 시행하고 있습니다.-근거 법령은국제조세조정에 관한 법률 제52조부터 제57조까지 및 제90조, 같은 법 시행령 제92조부터 제97조까지 및 제147조입니다. 명단공개와 신고포상금은국세기본법 제85조의5와 제84조의2에 규정되어 있습니다.-여기서 가장 많이 오해하시는 부분이 하나 있습니다. 이 제도는 소득세·법인세 신고와는 완전히 별개의 제도입니다.해외계좌에서 발생한 이자소득을 종합소득세로 성실히 신고하셨더라도, 계좌 자체에 대한 신고의무는 별도로 이행하셔야 합니다.· · ·■ 나는 신고의무자일까? 4단계로 확인하십시오-국세청 책자는 신고의무 여부를 네 단계로 확인하도록 안내하고 있습니다.1단계, 신고대상연도 종료일(2025. 12. 31.) 현재 거주자 또는 내국법인인지 확인합니다.-거주자란소득세법 제1조의2에 따라 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말합니다. 주소는 국내에서 생계를 같이 하는 가족과 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정합니다(소득세법 시행령 제2조).-내국법인은법인세법 제2조에 따라 국내에 본점, 주사무소 또는 사업의 실질적 관리장소를 둔 법인입니다. 비거주자와 외국법인은 신고대상이 아닙니다.2단계, 신고의무 면제자에 해당하지 않는지 확인합니다.3단계, 해외금융회사등에 개설한 계좌를 보유하고 있는지 확인합니다.4단계, 2025년 매월 말일 중 보유계좌 잔액의 합계액이 5억 원을 초과한 날이 하루라도 있는지 확인합니다.-이네 가지에 모두 '예'라면 2026년 6월에 신고하셔야 합니다.· · ·■ 신고의무가 면제되는 7가지 유형, 올해 두 가지가 새로 생겼습니다-국제조세조정에 관한 법률 제54조는 아래와 같은 경우 신고의무를 면제하고 있습니다.① 외국인 거주자 : 신고대상연도 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 경우② 재외국민 : 신고대상연도 종료일 1년 전부터 국내에 거소를 둔 기간의 합계가 182일 이하인 경우③ 금융회사등 및 다른 법령에 따라 국가의 관리·감독이 가능한 기관④ 해외금융계좌 관련자 중 다른 관련자의 신고를 통해 본인의 모든 계좌정보가 확인되는 자⑤ 국제기관 근무자 중 대한민국 국민이 아니고 급여가 비과세되는 자⑥ 해외신탁명세를 제출할 때 해외금융계좌정보를 함께 제출한 자⑦ 조세조약에 따라 체약상대국의 거주자로 인정된 자-이 중 ⑥번과 ⑦번은 2025년 보유분, 즉 올해 6월 신고분부터 새로 적용되는 내용입니다.-특히 ⑦번은 실무상 의미가 큽니다.한국과 상대국 양쪽 국내법상 모두 거주자에 해당하여 조세조약의 거주자 판정 기준(tie-breaker rule)에 따라 최종적으로 상대국 거주자로 인정된 경우, 이제는 해외금융계좌 신고를 하지 않아도 됩니다.-②번 재외국민 요건도 바뀌었습니다. 종전에는 국내 거소 기간 합계가 183일 이하일 때 면제되었으나,2026년 신고분부터 182일 이하로 요건이 강화되었습니다. 국내 체류일수가 183일이던 분은 올해부터 신고의무가 생길 수 있으니 확인이 필요합니다.-국가, 지방자치단체, 공공기관, 우리나라와 다른 국가 간 국제적 합의로 설립된 기관도 면제 대상입니다. 다만 종교단체나 시민단체 같은 비영리법인은 면제자에 해당하지 않으므로, 다른 요건을 충족하면 신고하셔야 합니다.· · ·■ 무엇을, 얼마로 신고하는지가 실무의 핵심입니다-신고대상이 되는 계좌는 해외금융회사등에 개설한①예·적금 등 은행업무 관련 계좌 ②증권(해외증권 포함) 거래 계좌 ③파생상품(해외파생상품 포함) 거래 계좌 ④가상자산 거래 계좌 ⑤그 밖의 금융거래·가상자산거래 계좌입니다.-그 계좌에 들어 있는현금, 주식(예탁증서 포함), 채권, 집합투자증권, 보험상품, 파생상품, 가상자산등 모든 자산이 신고대상 자산입니다.-여기서 '해외금융회사등'의 범위를 정확히 아셔야 합니다.국내 금융회사가 해외에 설립한 국외사업장(해외지점)은 포함되지만, 외국 금융회사가 우리나라에 설립한 국내지점은 제외됩니다. 국세청 책자의 예시를 그대로 옮기면,신한은행 뉴욕지점에 개설한 계좌는 신고대상이지만 HSBC 서울지점에 개설한 계좌는 신고대상이 아닙니다.-신고금액 계산 방법이 가장 자주 틀리는 부분입니다. 계좌별 최고잔액을 각각 구해서 모두 더하는 것이 아닙니다.-매월 말일마다 보유 중인 전체 해외금융계좌의 잔액을 합산해 보고, 그 합계액이 가장 큰 날을 '기준일'로 정한 뒤, 그 기준일 현재 보유하고 있는 계좌들의 잔액 합계액을 신고하는 구조입니다.-자산별 잔액은국제조세조정에 관한 법률 시행령 제93조에 따라 산정합니다.현금은 매월 말일 종료시각 현재의 잔액, 상장주식·상장채권·가상자산은 그 시각 현재 수량에 매월 말일의 최종가격을 곱한 금액, 집합투자증권은 수량에 기준가격을 곱한 금액, 보험상품은 납입금액, 그 밖의 자산은 수량에 시가(산정이 곤란하면 취득가액)를 곱한 금액입니다.-외화는 매월 말일의 기준환율 또는 재정환율로 원화 환산하여 합산합니다. 기준일이 공휴일이면 전날 고시된 환율을 적용합니다.-잔액 산정의 기준시각은 우리나라 시간이 아니라 해당 국가(지역)에서 공식적으로 사용하는 시간입니다.-기준일 현재 잔액이 0원이거나 (-)인 계좌는 신고대상이 아니며, 금융부채 잔액은 차감하지 않습니다. 어느 계좌가 (-)라고 해서 다른 계좌 잔액에서 빼주지도 않습니다.-연도 중에 개설되었거나 해지된 계좌라도, 기준일 현재 보유하고 있다면 신고대상입니다. 반대로 기준일 이전에 이미 해지한 계좌는 신고대상이 아닙니다.· · ·■ 신고 시기와 방법-신고기간은다음 해 6월 1일부터 6월 30일까지입니다. 2025년 보유분은 2026년 6월 1일부터 6월 30일까지 신고하시면 됩니다.-홈택스(hometax.go.kr) 또는 손택스(모바일)에서 전자신고할 수 있고,국제조세조정에 관한 법률 시행규칙 별지 제45호 서식인 '해외금융계좌 신고서'를 작성해 납세지 관할 세무서에 제출해도 됩니다. 잔액증명 등 별도의 첨부서류는 필요 없습니다.-홈택스 경로는 '증명·등록·신청·사업장현황 → 소득·법인세 관련 신청·신고 → 해외금융계좌 신고'입니다.-신고서에는 계좌 보유자의 신원 정보, 계좌번호와 금융회사 이름 및 매월 말일 보유계좌잔액의 최고금액 등 보유계좌 정보, 그리고 계좌관련자(명의자·실질적 소유자·공동명의자)가 있는 경우 그 정보를 기재합니다.-보유계좌 잔액의 연중 매월 말일 최고금액란은 원화 평가액으로 기재하며, 기준일 현재 각 계좌 잔액은 외화와 원화 평가액을 모두 기재합니다.-납세지는 거주자의 경우 주소지(주소지가 없으면 거소지), 내국법인은 등기부상 본점·주사무소 소재지(국내에 없으면 사업의 실질적 관리장소)입니다.-신고하신 정보는국제조세조정에 관한 법률 제57조에 따라 비밀이 유지됩니다.· · ·■ 명의자와 실질적 소유자, 공동명의 계좌는 특히 주의하십시오-계좌의 명의자와 실질적 소유자가 다른 경우에는 명의자와 실질적 소유자 모두가 신고의무자입니다(국제조세조정에 관한 법률 제53조 제3항).-여기서 실질적 소유자란 명의와 관계없이 해당 계좌 관련 거래에서 경제적 위험을 부담하거나 이자·배당 등의 수익을 받거나 계좌를 처분할 권한을 가지는 등 그 계좌를 사실상 관리하는 자를 말합니다(같은 법 시행령 제94조 제1항).-공동명의 계좌는 공동명의자 모두에게 신고의무가 있고, 신고서에는 지분율과 관계없이 계좌 잔액 전부를 각자 보유한 것으로 보아 기재해야 합니다(같은 법 제53조 제2항).-국세청 책자의 사례를 그대로 옮기면,부부가 8억 원인 계좌를 각 50% 지분으로 공동명의 보유한 경우 각자 4억 원이 아니라 두 사람 모두 8억 원으로 신고해야 합니다.-다만 관련자나 공동명의자 중 어느 한 사람이 다른 사람의 계좌정보까지 함께 신고하여 관할 세무서장이 모든 계좌정보를 확인할 수 있다면, 그 다른 사람은 신고의무가 면제됩니다.-상속과 관련해서는 예외가 있습니다. 피상속인 명의의 해외금융계좌를 여러 사람이 공동으로 상속받은 경우에는 계좌잔액 중 공동상속인 각자의 상속분에 해당하는 금액만큼만 환산하여 더합니다(같은 법 시행령 제93조 제1항).기획재정부도 공동상속인의 신고의무 이행 여부는 각자의 상속분을 기준으로 판단한다고 회신한 바 있습니다(기획재정부 국제조세제도과-436, 2018. 4. 26.).· · ·■ 신고하지 않으면 어떤 불이익이 있나요첫째, 미(과소)신고 과태료입니다.-신고기한까지 신고하지 않거나 과소 신고한 경우미신고 또는 과소신고 금액의 10%가 과태료로 부과됩니다. 한도는 10억 원입니다(국제조세조정에 관한 법률 제90조 제1항, 같은 법 시행령 제147조 제2항).-이 10%·10억 원 한도는 2025년 2월 28일 이후 과태료를 부과하는 분부터 적용됩니다. 종전에는 10~20%, 한도 20억 원이었습니다.언제 신고의무를 위반했는지와 관계없이 부과 시점을 기준으로 인하된 요율이 적용된다는 점이 중요합니다(재정경제부 국제조세제도과-80, 2026. 2. 11.).-그리고 과태료는 위반한 연도마다 각각 부과됩니다. 2021년부터 2025년까지 5년간 20억 원짜리 계좌를 누락했다면 연도별로 2억 원씩, 총 10억 원의 과태료가 나옵니다.둘째, 미(거짓)소명 과태료입니다.-과세당국은 신고의무 위반금액의 출처에 대해 소명을 요구할 수 있고(같은 법 제56조 제1항), 소명하지 않거나 거짓으로 소명하면 그 금액의 10%가 추가로 부과됩니다(같은 법 제90조 제3항).-여기에 더해 무자력자에 해당하는 등의 경우에는상속세 및 증여세법 제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정)에 따라 증여세까지 과세될 수 있습니다.셋째, 미(과소)신고 금액이 50억 원을 초과하면 명단공개와 형사처벌 대상입니다.-국세정보위원회의 심의를 거쳐 성명·나이·직업·주소·위반금액 등 인적사항이 공개될 수 있고(국세기본법 제85조의5), 벌금상당액을 부과하는 통고처분이나 2년 이하의 징역 또는 신고의무 위반금액의 13% 이상 20% 이하에 상당하는 벌금에 처해집니다. 징역형과 벌금형은 병과될 수 있습니다(조세범 처벌법 제16조, 조세범 처벌절차법 제15조).-법인의 대표자나 종업원 등이 업무에 관하여 위반행위를 하면 행위자뿐 아니라 법인 또는 개인에게도 벌금형이 과해집니다(조세범 처벌법 제18조).넷째, 다른 사람의 제보로 적발될 수 있습니다.-2012년부터 해외금융계좌 신고포상금 제도가 운영되고 있습니다. 해외금융기관명칭, 계좌번호, 계좌잔액, 계좌 명의자 등 구체적인 정보를 제보하면 과태료 또는 벌금액에 5~15%의 지급률을 곱한 금액을 최고 20억 원 범위 내에서 지급합니다(국세기본법 제84조의2).-탈세제보포상금(40억 원 한도), 체납자 은닉재산 신고포상금(30억 원 한도)과 함께 요건을 충족하면 최대 90억 원까지 지급됩니다.· · ·■ 놓쳤다면 지금이라도 수정신고·기한 후 신고를 하십시오-신고는 했지만 과소 신고한 경우에는 수정신고를, 아예 신고하지 않은 경우에는 기한 후 신고를 할 수 있습니다. 과세당국이 과태료를 부과하기 전까지 가능합니다(국제조세조정에 관한 법률 제55조).-자진해서 신고하면 과태료가 최대 90%까지 감경됩니다.수정신고 : 신고기한 후 6개월 이내 90%, 1년 이내 70%, 2년 이내 50%, 4년 이내 30%기한 후 신고 : 신고기한 후 1개월 이내 90%, 6개월 이내 70%, 1년 이내 50%, 2년 이내 30%-다만 과태료 부과를 미리 알고 제출한 경우에는 감경되지 않습니다.-또한 수정신고·기한 후 신고를 하면 명단공개 대상에서도 제외됩니다. 단, 세무공무원이 세무조사에 착수한 것을 알았거나 과세자료 해명 통지를 받은 뒤에 신고한 경우는 여전히 공개 대상입니다.-과태료에도 부과제척기간이 있습니다.질서위반행위규제법 제19조 제1항에 따라 신고의무 위반일부터 5년이 지나면 과태료를 부과할 수 없습니다. 예를 들어 2020년 보유분을 2021년 6월 30일까지 미신고한 건은 2026년 7월 1일 이후에는 부과할 수 없습니다.-과태료 부과 전에는 관할 세무서에서 사전통지를 하고 10일 이상의 의견제출 기회를 줍니다. 이때 20% 감경된 자진납부서가 함께 발송되며, 의견제출기간 내에 자진납부하면 과태료 부과 없이 종결됩니다(질서위반행위규제법 제18조 제2항). 다만 한 번 종결되면 이후 이의를 제기할 수 없습니다.-과태료 부과에 이의가 있으면 통지받은 날부터 60일 이내에 서면으로 관할 세무서에 이의제기를 할 수 있고, 이후 법원의 과태료 재판절차가 진행됩니다.· · ·■ 자주 묻는 질문, 헷갈리는 것만 모았습니다Q. 국내 증권사를 통해 해외주식을 5억 원 넘게 보유하고 있습니다.→ 신고의무가 없습니다. 국내 증권사 계좌는 해외금융계좌가 아닙니다.Q. 해외 증권계좌에 국내법인 주식이나 주식예탁증서(DR)를 보유하고 있습니다.→신고대상입니다. 해외금융계좌에 보유한 상장주식은 국내주식이든 해외주식이든 모두 평가하여 신고해야 하며, 국내법인의 DR도 대상입니다.Q. 해외 가상자산거래소에서 코인을 5억 원 넘게 보유하고 있습니다.→신고대상입니다. 2022년 1월 1일 이후 신고의무 발생분부터 포함되어 2023년 6월에 최초로 신고가 시작되었습니다. 파산한 거래소의 계좌라도 마찬가지입니다.Q. 콜드월렛 같은 비수탁형·탈중앙화 지갑에 보관하고 있습니다.→ 신고의무가 없습니다. 국외 사업자가 통제권 없이 프로그램만 제공하거나 하드웨어 지갑 제조자가 판매한 지갑을 통해 보유하는 경우는 대상이 아닙니다(서면-2023-법규국조-0507, 2023. 10. 30.).Q. 배우자와 자녀 계좌도 합산해서 판단하나요?→ 합산하지 않습니다. 신고대상 여부는 각 인별로 판단합니다. 다만 가족 명의의 차명계좌를 보유하고 있다면 그 계좌 잔액은 본인 것으로 합산해야 합니다.Q. 해외 현지법인에 파견 근무 중이거나 해외공관에서 근무하는 공무원도 신고해야 하나요?→ 거주자에 해당하므로 신고의무가 있습니다.Q. 미국 영주권자입니다.→ 우리나라 거주자에 해당하면 신고의무가 있습니다. 다만 신고대상연도 종료일 1년 전부터 국내 거소 기간 합계가 182일 이하인 재외국민이라면 면제됩니다.Q. 2025년 6월에 이미 신고했고 그 뒤 잔액 변동이 없습니다.→ 매년 다시 신고해야 합니다.Q. 2025년 11월에 폐업한 법인도 2026년 6월에 신고해야 하나요?→신고대상연도 종료일 현재 내국법인이면 의무가 있습니다. 폐업법인도 청산종결등기 전까지는 법인격이 있으므로 신고의무자가 될 수 있습니다.Q. 내국법인의 해외지점 계좌는요?→ 해외지점은 내국법인의 일부이므로 그 계좌도 신고해야 합니다.Q. 이자소득에 대해 종합소득세를 신고했는데도 별도로 신고해야 하나요?→ 별개의 제도이므로 별도로 신고해야 합니다.양도소득세 예정신고서에 해외금융계좌 증빙을 첨부했더라도 해외금융계좌 신고서를 제출한 것으로 보지 않습니다(서면법규과-56, 2014. 1. 21.).· · ·■ 실무에서 꼭 챙기셔야 할 5가지1. '계좌별 최고잔액의 합계'가 아니라 '합계액이 최대인 날의 잔액'입니다.-매월 말일마다 전체 계좌를 합산해 표를 만들어 보시고, 합계가 가장 큰 달을 찾아 그 달 말일 현재 보유한 계좌만 신고하십시오. 실무상 누락의 상당수가 이 계산 착오에서 나옵니다. 다행히시행령 제147조 제7항의'단순 착오'에 해당하면 과태료를 부과하지 않을 수 있고, 기획재정부는 계산상 착오뿐 아니라 이에 준하는 명백히 단순한 착오도 포함된다고 해석하고 있습니다(기획재정부 국제조세제도과-228, 2019. 6. 3.).2. 명의자와 실질적 소유자는 둘 다 신고의무자입니다.-차명계좌, 100% 지분을 보유한 외국법인 명의 계좌 등은 실질적 소유자에게도 의무가 있습니다. 아무도 신고하지 않으면 관련자 모두에게 각각 과태료가 부과됩니다.3. 과거 미신고분은 연도마다 과태료가 붙습니다.-여러 해에 걸쳐 누락하셨다면 그만큼 과태료 부과 횟수도 늘어납니다.부과제척기간 5년이 지난 연도는 부과할 수 없지만, 그 안의 연도라면 지금 자진 신고하시는 것이 훨씬 유리합니다.4. 국외소득 신고와 세트로 점검하십시오.-계좌만 신고하고 이자·배당소득이나 국외자산 양도소득을 누락하면 종합소득세·법인세·양도소득세 쪽에서 별도의 가산세가 발생합니다. 반대로 외국에서 세금을 납부하셨다면 외국납부세액공제를 적용받을 수 있으니 함께 확인하셔야 합니다.5. 상속받은 해외계좌는 상속세 신고와 별개입니다.-피상속인 명의의 해외계좌를 상속받으셨다면 상속세 신고서에 기재한 것과 별도로 해외금융계좌 신고의무를 이행하셔야 합니다. 상속세 신고 시 계좌 정보를 기재했더라도 해외금융계좌 신고의무를 이행한 것으로 보지 않아 과태료 대상이 된다는 해석이 있습니다(기준-2017-법령해석국조-0165, 2017. 7. 27.).· · ·■ 6월이 오기 전에 계좌 내역부터 정리하십시오참고 자료 및 관련 법령국세청 「2026년 알기 쉬운 해외금융계좌 신고제도」(발간등록번호 11-1210000-000451-14)국제조세조정에 관한 법률 제52조(정의), 제53조(신고의무), 제54조(신고의무 면제), 제55조(수정신고 및 기한 후 신고), 제56조(과태료 부과 전 소명), 제57조(비밀유지), 제90조(과태료)국제조세조정에 관한 법률 시행령 제92조~제97조, 제147조국세기본법 제84조의2(포상금 지급), 제85조의5(명단공개), 같은 법 시행령 제65조의4, 제66조조세범 처벌법 제16조, 제18조 / 조세범 처벌절차법 제15조질서위반행위규제법 제18조 제2항, 제19조, 제24조의2소득세법 제1조의2, 같은 법 시행령 제2조·제4조 / 법인세법 제2조상속세 및 증여세법 제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정)기획재정부 국제조세제도과-436(2018. 4. 26.), 동 -228(2019. 6. 3.), 재정경제부 국제조세제도과-80(2026. 2. 11.)서면-2023-법규국조-0507(2023. 10. 30.), 서면법규과-56(2014. 1. 21.), 기준-2017-법령해석국조-0165(2017. 7. 27.)#해외금융계좌신고 #해외금융계좌 #국제조세조정에관한법률 #역외탈세 #해외계좌신고 #해외주식세금 #해외가상자산 #미신고과태료 #수정신고 #기한후신고 #재외국민 #체약상대국거주자 #실질적소유자 #공동명의계좌 #해외금융계좌신고포상금 #국외소득신고 #외국납부세액공제 #자연세무회계컨설팅 #절세도사김주성세무사 #세무상담

[세법개정안 : 양도세, 상생임대]상생임대주택 양도세 비과세 폐지예정및 상생임대주택양도기한안녕하세요. 문용현 세무사입니다.정부는 8.3에 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 이에 대한 자세한 내용 및 요약본 은 아래 재정경제부 보도자료를 참고하시면 됩니다.재정경제부2026년 세제개편안 발표mofe.go.kr여러 개정안 중 상생임대주택에 대해서 알아보겠습니다. 취득당시 조정지역일 경우에는 2년 이상 거주를 해야 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용되나, 아래 상생임대요건을 충족한 주택은 거주를 하지 않더라도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★ 상생임대주택 특례요건 ★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함위의 상생임대주택비과세 특례제도는 폐지가 될 예정입니다. 즉, 26.12.31까지 체결하는 상생임대주택에 한해서만 상생임대주택 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.취득당시 조정지역일 경우, 상생임대주택 요건을 충족하지 못했다면 2년 이상 거주를 하셔야만 양도세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.상생임대주택 요건을 충족했더라도 아래 기한 내로 양도하셔야만 양도세 비과세 헤택을 적용받을 수 있습니다. 그 이후에 양도를 할 경우 (취득당시 조정지역일 경우) 반드시 2년 이상 거주를 하셔야만 양도세 비과세가 가능합니다.26.10.01 양도분부터 바로 적용됩니다.➊ 26.12.31 이전에 상생임대차계약이 종료된 경우 : 27.12.31까지 양도➋ 27.01.01 이후 상생임대차계약이 종료된 경우 : 계약 종료일로부터 1년 이내 vs 29.12.31 중 빠른 날까지 양도도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 어제(2026년 8월 26일) 행정안전부가 확정·발표한 「2026년 지방세제 개편안」 중에서, 자산가와 법인 오너분들이 반드시 짚고 넘어가셔야 할 내용들을 정리해 드리겠습니다.■ 먼저, 지금 단계가 어디인지부터 확인하셔야 합니다-행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세발전위원회를 열어「2026년 지방세제 개편안」을 확정·발표했습니다.8월 27일부터 9월 23일까지 입법예고를 거쳐, 10월 말 국회에 제출될 예정입니다.-즉 지금 나온 내용은 어디까지나 '정부안'입니다. 지난 8월 3일 기획재정부(재정경제부)가 발표한 국세 분야 2026년 세제개편안과 마찬가지로, 국회 심의 과정에서 내용과 시행시기가 바뀔 수 있다는 점을 전제로 읽으셔야 합니다.-이번 개편의 방향은 네 갈래입니다.①민생·공동체 경제 지원 ②지역 주도 균형성장 뒷받침 ③합리적 과세체계 구축 ④신뢰받는 납세환경 조성입니다.-실수요자와 청년, 비수도권·인구감소지역에는 감면을 늘리고, 고급주택·사치성재산·법인의 저활용 토지에는 과세를 강화하는 이른바 '선택적 감세·증세' 구조입니다. 자산가 입장에서는 후자 쪽이 훨씬 중요합니다.· · ·■ 고급주택 취득세 중과, 기준은 올라가지만 '공용면적 우회'는 막힙니다-이번 개편에서 가장 눈에 띄는 항목입니다.현행 지방세법상 일정 면적을 넘으면서 공시가격 9억원을 초과하는 주택은 고급주택으로 분류되어 취득세 표준세율에 8%p가 중과됩니다(지방세법 제13조 제5항, 시행령 제28조 제4항).첫째, 가격 기준이 공시가격 9억원에서 12억원으로 올라갑니다.-그동안 집값이 오르면서 고급주택 기준이 현실과 맞지 않는다는 지적이 계속 있었습니다. 정부는 이를 반영해기준을 12억원(시가 기준 약 18억원 수준)으로 상향하기로 했습니다. 기존에 아슬아슬하게 중과 대상에 걸리던 주택 상당수가 빠지게 됩니다.둘째, 면적 기준은 지역별로 달라집니다.-현행 기준은단독주택은 건물 331㎡ 또는 토지 662㎡ 초과, 공동주택은 245㎡(복층 274㎡) 초과입니다. 개정안은수도권은 현행을 그대로 두되, 비수도권은 현행 대비 150% 수준으로 완화합니다. 지방 대형 주택의 중과 부담을 덜어주는 취지입니다.셋째, 반대로 공용면적을 이용한 회피는 차단됩니다.-이 부분이 실무상 가장 중요합니다. 지금까지 공동주택의 고급주택 면적을 계산할 때 전체면적에서 공용면적을 빼되 그 한도가 없었습니다. 그래서초고가 주택일수록 공용면적을 크게 설계해 245㎡ 기준을 피해가는 사례가 있었습니다.-개정안은 제외할 수 있는공용면적의 한도를 '전용면적의 100% + 필수 설치 시설면적'으로 설정하고, 그 한도를 넘는 초과면적은 전용면적으로 간주하도록 했습니다. 공용면적을 아무리 늘려도 일정 선을 넘으면 오히려 전용면적으로 잡혀 중과 대상이 된다는 뜻입니다.-적용 시기도 반드시 확인하셔야 합니다.2026년 10월 1일 이후 신규 주택 취득분부터 적용되며,2026년 8월 26일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.-정리하면, 공시가격 9억~12억 구간의 주택을 매수하실 분에게는 유리한 개정이지만, 공용면적이 넓게 설계된 대형 평형을 보유·매수하실 분에게는 불리하게 작용할 수 있습니다. 계약 시점과 물건의 면적 구성을 함께 따져보셔야 합니다.· · ·■ 실수요 주택 관련 3가지 변화첫째, 생애최초 주택 취득세 감면이 확대됩니다.-40세 미만 청년층의 감면한도가 200만원에서 300만원으로 올라갑니다. 감면대상에는주거용 오피스텔이 추가됩니다.-특히 눈여겨보실 부분은 재적용 규정입니다.소형오피스텔이나 소형주택(아파트 제외, 전용면적 40㎡ 이하이면서 시가표준액 2억원 이하·수도권은 4억원 이하)을 소유했다가 처분한 경우, 1회에 한해 생애최초 감면을 다시 적용받을 수 있게 됩니다. 자녀에게 소형 물건부터 단계적으로 주거를 마련해 주려는 가정에서 활용도가 높은 조항입니다.둘째, 1세대 1주택 재산세 세율특례가 연장됩니다.-공시가격 9억원 이하 1주택자에 대해 표준세율(0.1~0.4%)보다0.05%p 낮은 세율을 적용하는 특례가 2029년 12월 31일까지 3년 연장됩니다.셋째, 일시적 2주택 종전주택 처분 유예기간이 단축됩니다.-이건 반대로 부담이 늘어나는 항목입니다.조정대상지역 내 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 주택을 추가 취득하는 경우, 취득세 중과 배제를 위한 종전주택 처분 유예기간이 현행 3년에서 2년으로 짧아집니다. 종전주택이 비조정대상지역인 경우에는 3년이 유지됩니다.-2026.10.01 이후 새롭게 취득하는 주택부터 적용함-2026.08.26 이전 신규주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한경우 종전규정 적용합니다.-개편안은 양도소득세·종합부동산세도 함께 개정된다고 밝히고 있으므로, 갈아타기를 계획 중이시라면 지방세·국세를 한 화면에 놓고 매도 시점을 다시 잡으셔야 합니다.· · ·■ 상속·신탁 설계에 직접 영향을 주는 개정 : 유언대용신탁 과세체계 신설-최근 몇 년간 상속 설계 수단으로 유언대용신탁과 수익자연속신탁 활용이 크게 늘었습니다. 그런데 지방세 영역에서는 위탁자 사망 이후 수익권만 승계받는 수익자를 어떻게 과세할지에 대한 명문 규정이 사실상 비어 있었습니다.-이번 개편안은 이 공백을 메웁니다.-취득세는 위탁자 사망 후 수입수익권 등을 승계받는 수익자에 대해 '신탁재산의 취득'으로 간주하여 과세하는 규정을 신설합니다. 신탁을 거치지 않고 재산을 상속받는 상속인과 동일하게 취급하겠다는 취지입니다.-재산세는 수입수익권 등의 수익자를 납세의무자로 규정하는 조항을 신설합니다.-국세(상속세) 개정 내용과 연동되는 사항이므로,이미 유언대용신탁을 설정해 두신 분이라면 수익자 지정 구조와 예상 세부담을 다시 계산해 보실 필요가 있습니다. "신탁을 쓰면 상속 취득세가 없다"는 식의 설계는 앞으로 통하지 않는다고 보셔야 합니다.· · ·■ 법인이 보유한 토지, 재산세 부담이 커집니다-법인 오너분들께서 가장 크게 체감하실 항목입니다.첫째, 별도합산 기준이 강화됩니다.-현행은 건축물 가액이 그 부속토지 가액의 100분의 2 미만이면 별도합산에서 배제합니다. 개정안은 이 기준을 100분의 5 미만으로 올립니다(개인은 현행 유지).-별도합산에서 빠지면 종합합산으로 넘어가고, 종합합산은 세율 체계가 훨씬 무겁습니다.창고나 소규모 건축물만 올려둔 대형 부지, 이른바 '무늬만 사업용' 토지가 주 타깃입니다. 보유 필지별로 건축물 가액 대비 토지 가액 비율을 지금 미리 산정해 보시는 것이 좋습니다.둘째, 개발사업용 토지의 분리과세 적용기간에 상한이 생깁니다.-지금은 기간 제한이 없습니다.개정안은 도시개발사업용 10년, 산업단지 조성용 10년, 주택건설사업용 5년 이내로 적용기간을 정하고, 비수도권·인구감소지역에는 3년을 추가로 인정합니다. 아울러 분리과세 대상 토지 전반에 일몰기한을 신설해 주기적으로 점검하도록 합니다.-사업이 지연되면 저율의 분리과세가 끊기고 종합합산으로 전환된다는 의미이므로, 장기 표류 중인 개발사업 부지를 보유하고 계시다면 일정 관리가 곧 세금 관리가 됩니다.셋째, 비사업용 토지 양도차익에 대한 지방소득세 추가과세가 올라갑니다.-현행은 기본세율 + 1%p 추가과세인데,개정안은 기본세율 + 2%p로 상향합니다(국세 개정 반영). 2028년 이후 양도분부터 적용될 예정입니다.넷째, 사치성 재산 과세가 강화됩니다.-회원제골프장 및 고급오락장용 토지의 재산세 공정시장가액비율이 현행 70%에서 100%로 올라갑니다(일반 토지는 70% 유지). 또한 부동산을 취득한 후 5년 이내에 사치성 재산이 되는 경우도 감면 제외 대상에 포함됩니다.· · ·■ 상속 취득세 신고기한과 납세환경 관련 개정도 있습니다-실무에서 자주 마주치는 조항 몇 가지도 함께 정리해 드립니다.1. 상속 취득세 신고·납부기한-현행은 일반 6개월, 상속인이 외국에 거주하는 경우 9개월입니다.개정안은 피상속인이 외국에 거주한 경우에도 9개월을 적용하도록 확대합니다. 해외 거주 피상속인의 상속 사건은 재산 파악과 서류 확보에 시간이 걸리는 점을 반영한 것으로, 실무상 도움이 되는 개정입니다.2. 세무조사 거부·기피에 대한 제재 강화-거짓 진술이나 직무집행 거부·기피에 대한 과태료가 1회 200만원 / 2회 300만원 / 3회 이상 500만원에서, 1회 2,000만원 / 2회 3,000만원 / 3회 이상 5,000만원으로 대폭 상향됩니다.-여기에 더해 세무조사 장부·자료 미제출 시 이행강제금이 신설됩니다. 자산총액·매출액별로 1일 100만원에서 300만원까지 부과되며, 30일 이상의 사전 이행기간을 부여한 뒤 의무를 이행할 때까지 반복 부과가 가능합니다(과태료와 중복 부과는 금지).3. 사업소분 주민세 신고·납부 방식 전환-현행 신고·납부 방식에서 부과·징수 원칙으로 전환하고, 납세자가 고지 내용이 실제 현황과 다를 경우 정정 신고·납부를 선택할 수 있도록 합니다. 무신고 가산세 부담을 덜어주는 개정입니다.4. 실익 없는 압류자산의 즉시 압류해제 사유 추가-체납처분 중지 사유에 해당하는 경우, 압류금지재산을 압류한 경우가 즉시 압류해제 요건에 추가됩니다.· · ·■ 실무에서 지금 챙겨야 할 체크포인트1. 고급주택 매수는 '계약일'이 갈림길입니다.-2026년 8월 26일 이전 계약분은 종전 규정, 그 이후 취득분은 10월 1일부터 개정 기준이 적용됩니다. 공시가격 9억~12억 구간이라면 새 기준이 유리하지만, 공용면적을 크게 잡은 대형 평형은 오히려 중과에 걸릴 수 있습니다.2. 갈아타기 계획은 유예기간 2년 기준으로 다시 짜셔야 합니다.-조정 → 조정 조합은 처분 시한이 1년 줄어듭니다. 양도세·종부세 개정과 맞물리므로 국세·지방세를 함께 시뮬레이션해야 실수가 없습니다.3.유언대용신탁은 취득세·재산세까지 넣고 재설계하십시오.-신탁 구조를 짤 때 상속세만 보고 지방세를 빠뜨리면 예상 밖의 취득세가 나올 수 있습니다. 기존 설정분도 점검 대상입니다.4. 법인 보유 나대지·저활용 토지는 건축물 비율을 미리 계산하십시오.-2% 기준이 5%로 올라가면 별도합산에서 종합합산으로 넘어가는 필지가 늘어납니다. 건축물 신축·증축으로 비율을 맞출지, 매각할지, 용도를 바꿀지 지금부터 검토하실 시간이 있습니다.5. 비사업용 토지 매각 시점을 재검토하십시오.-지방소득세 추가과세가 1%p에서 2%p로 오르는 시점이 2028년 양도분입니다. 국세 양도소득세 개정 방향과 함께 매각 타이밍을 잡으셔야 합니다.6. 개발사업 부지는 인허가 일정이 곧 세금 일정입니다.-분리과세 적용기간(주택건설 5년, 도시개발·산단 10년, 비수도권·인구감소지역 +3년)을 넘기면 저율과세가 끊깁니다. 사업 일정과 보유세 부담을 연결해서 관리하셔야 합니다.· · ·참고 자료 및 관련 법령행정안전부 「2026년 지방세제 개편안」 (지방세발전위원회, 2026. 8. 26. 확정·발표 / 입법예고 2026. 8. 27.~9. 23.)지방세법 제13조 제5항 (고급주택 등 취득세 중과)지방세법 시행령 제28조 제4항 (고급주택의 범위)지방세법 제106조 (재산세 과세대상의 구분 - 종합합산·별도합산·분리과세)지방세법 제110조 (재산세 과세표준 및 공정시장가액비율)지방세법 제20조 (취득세 신고 및 납부기한)지방세특례제한법 제36조의3 (생애최초 주택 구입 취득세 감면)지방세법 제103조의3 (거주자의 양도소득에 대한 개인지방소득세 세율)기획재정부 「2026년 세제개편안」 (2026. 8. 3. 발표)

[증여세, 양도세]법원 판결에 따른사실혼 관계를 청산하면서재산분할시 증여세, 양도세 과세여부(과세되지 않음)※ 참고 : 법률상 이혼에 따른 재산분할로 취득한 재산은 증여세나 양도세가 부과되지 않습니다.서면인터넷방문상담4팀-740귀속년도 : 2008등록일자 : 2008.04.04.생산일자 : 2008.03.19.요지법원 판결에 의하여 사실상 혼인관계가 인정된 경우로서사실혼관계를 청산하면서 재산분할을 청구하여 재산을 취득하는 경우증여세 및 양도소득세가 과세되지 아니함.회신이혼한 자의 일방이「민법」제839조의 2 또는 제843조의 규정에 의하여 다른 일방으로부터 재산분할을 청구하여 재산을 취득하는 경우 당해 재산에 대하여는 증여세 및 양도소득세가 과세되지 아니하는 것이며, 이 때 이혼은 법원 판결에 의하여 사실상 혼인관계가 인정된 경우를 포함하는 것입니다.상세내용O 질문내용미혼인 A와 미혼인 B가 약 13년간 혼인신고없이 동거하며 사실혼관계를 유지하다가 사실혼관계를 청산하기로 합의하고 사실혼관계에 있던 기간동안 A의 명의로 취득한 재산 “갑”, “을”, “병” 가운데 재산 “을”을 B가 그 동안의 전체재산의 형성에 기여한 지분임을 인정하고 동 재산을민법 제839조의 2 제1항의 규정에 따라 A가 B에게 협의에 의한 재산분할로 넘겨주는 경우 동 재산이 증여세 과세대상인지 여부도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 요즘 상담 문의가 가장 많은 ETF 세금을 한 번에 정리해 드리겠습니다.같은 지수를 추종하는 상품에 같은 금액을 넣어 같은 수익률을 냈는데, 어떤 분은 세금이 0원이고 어떤 분은 종합과세에 건강보험료까지 오릅니다. 상품이 달라서가 아니라 세법상 분류가 다르기 때문입니다.ETF는 주식이 아니라 '펀드'입니다-ETF는 거래소에서 주식처럼 사고팔지만,세법은 이를 자본시장법상 집합투자기구, 즉 펀드로 봅니다.-그래서 ETF에서 나오는 이익은 원칙적으로소득세법 제17조 제1항 제5호의 '집합투자기구로부터의 이익', 다시 말해배당소득에 해당합니다.-여기서 예외를 만들어주는 규정이소득세법 시행령 제26조의2 제4항입니다. 이 조항은 집합투자기구가 취득한 '증권시장에 상장된 증권'과 장내파생상품의 거래·평가로 발생한 손익은집합투자기구로부터의 이익에 포함하지 않는다고 정하고 있습니다.-개인이 국내 상장주식을 팔아 얻은 차익을 비과세하는 것과 형평을 맞추기 위한 장치입니다.그 결과 코스피200 같은 국내주식으로만 구성된 ETF의 매매차익은 사실상 비과세가 됩니다.-다만 이 제외 규정에는 채권, 외국 집합투자기구의 증권, 해외 대표지수를 추종하는 ETF·ETN 등이 다시 빠져 있습니다. 그래서해외지수·채권·원자재·통화·파생형 ETF의 매매차익은 전액 배당소득으로 과세됩니다.-한 가지 공통점도 있습니다.ETF는 수익증권이므로 매도할 때 증권거래세가 부과되지 않습니다. 주식 매도 시 부담하는 거래세가 없다는 점은 회전율이 높은 투자자에게 의미 있는 차이입니다.· · ·국내주식형 ETF — 매매차익은 없고, 분배금만 있습니다-KODEX 200, TIGER 반도체처럼 국내 상장주식으로 구성된 ETF가 여기에 해당합니다.-매매차익은 비과세, 매도 시 증권거래세도 없습니다. 장기 보유 관점에서 대단히 유리한 구조입니다.-대신 분배금에는15.4%(지방소득세 포함)의 배당소득세가 원천징수됩니다. 그리고 이 분배금은 금융소득종합과세 계산에 들어갑니다.-즉 국내주식형 ETF는 아무리 크게 차익을 내도 종합과세 걱정이 없고, 분배금 규모만 관리하면 되는 상품입니다.· · ·국내상장 기타 ETF — 실무에서 가장 오해가 많은 구간-국내 거래소에 상장되어 있지만 담고 있는 자산이해외주식, 채권, 원자재, 파생상품인 ETF입니다.레버리지·인버스·TR·액티브형도 여기에 들어갑니다.-매매차익과 분배금 모두 배당소득으로 과세되며, 계산 방식이 조금 특이합니다.과세대상 = MIN(실제 매매차익, 매도일 과표기준가격 － 매수일 과표기준가격)-분배금도 같은 방식으로 분배금과 과표기준가격 증가분 중 작은 금액을 기준으로 삼습니다. 실무에서는 이를 보유기간과세라고 부릅니다.-과표기준가격이란 ETF의 수익 중 비과세되는 부분을 걷어내고 과세대상만 남긴 기준가격으로, 운용사 홈페이지나 증권사 MTS에서 일자별로 확인할 수 있습니다.-예를 들어 9,900원에 사서 10,500원에 팔았다면 차익은 600원이지만, 같은 기간 과표기준가격이 9,800원에서 10,300원으로 500원만 올랐다면 둘 중 작은 500원에 15.4%를 적용해 77원이 원천징수됩니다.-'보유기간'이라는 이름 때문에 오래 들고 있으면 세율이 달라진다고 오해하시는 분이 많은데, 기간별 세율 차등은 없습니다. 관건은 과표증분의 크기입니다.-그래서 같은 15.4%라도 체감이 다릅니다.국내주식 레버리지·인버스형은 과표증분이 거의 발생하지 않아 세부담이 미미한 반면, 해외지수형·채권형·원자재형은 과표증분이 실제 매매차익과 거의 같아 차익의 15.4%를 그대로 부담하게 됩니다.-가장 중요한 점은 이것이 배당소득이라는 사실입니다. 매매차익까지 금융소득종합과세 계산에 들어간다는 뜻입니다.· · ·해외상장 ETF — 세금이 비싼 것처럼 보이지만 꼭 그렇지도 않습니다-미국 거래소에 직접 상장된 ETF는 세법상 해외주식과 동일하게 취급됩니다.-매매차익은 양도소득으로 분류되어 연 250만원을 공제한 뒤 22%(지방소득세 포함) 단일세율이 적용되고, 매도한 다음 해 5월에 확정신고합니다(소득세법 제94조 제1항 제3호, 제118조의2 등).-분배금은 현지에서 원천징수된 뒤 국내에서 배당소득으로 정산되며,이중과세 조정을 위해 외국납부세액공제를 적용합니다.-세율만 보면 22%가 15.4%보다 높아 보입니다. 그런데 양도소득은 분류과세여서다른 소득과 합산되지 않습니다.-이미 사업소득이나 근로소득이 많아 높은 누진세율 구간에 있는 분이라면, 국내상장 해외지수 ETF의 15.4%가 종합과세로 넘어가 최고 49.5%까지 올라가는 것보다 해외상장 쪽 22%가 오히려 낮을 수 있습니다.-또 하나, 손익통산 문제도 짚어야 합니다.국세청은 배당소득으로 구분되는 국내상장 ETF의 양도이익과, 양도소득으로 구분되는 해외상장 ETF의 양도손실은 소득 구분이 달라 서로 통산할 수 없다고 해석하고 있습니다. 미국 ETF 손실로 국내상장 ETF 이익을 상계하려는 계획은 성립하지 않습니다. 반면해외주식 양도소득끼리는 통산이 가능합니다.· · ·ETF를 증여하면 증여세보다 배당소득세가 먼저 나옵니다-먼저 평가방법입니다.ETF는 상장주식이 아니라 집합투자증권이므로,상속세 및 증여세법 시행령 제58조 제3항에 따라평가기준일 현재의 거래소 기준가격 또는 집합투자업자·투자회사가 산정·공고한 기준가격으로 평가합니다.기준가격이 없다면 그날의 환매가격이나 직전 가장 가까운 날의 기준가격을 씁니다.-상장주식이 평가기준일 전·후 각 2개월, 총 4개월 종가 평균으로 평가되는 것(상증법 제63조 제1항 제1호 가목)과 대비됩니다.ETF는 증여일 하루의 가격으로 평가액이 확정되므로, 시장이 크게 조정받은 날의 증여가 곧바로 평가액 절감으로 이어집니다.-그런데 진짜 함정은 소득세 쪽에 있습니다.소득세법 시행령 제26조의2 제5항은집합투자증권과 외국 집합투자증권을 계좌간 이체, 계좌의 명의변경, 실물양도의 방법으로 거래하여 발생한 이익도 집합투자기구로부터의 이익에 해당한다고 규정하고 있습니다.-매도하지 않았더라도 계좌를 옮기거나 명의를 바꾸는 것만으로 그 시점까지 쌓인 보유기간 이익이 실현된 것으로 보고 배당소득세를 과세한다는 의미입니다.-정리하면 국내상장 기타 ETF를 증여할 경우, ① 증여자에게 보유기간 이익에 대한 15.4% 배당소득세가 먼저 부과되고, ② 그다음 수증자에게 증여세가 부과됩니다.-국내주식형 ETF는 애초에 과표증분이 미미해 ①단계에서 과세될 이익이 사실상 없습니다.· · ·"배우자에게 넘기면 소득이 분산되겠지"라는 생각의 함정-국내상장 해외지수 ETF에서 평가이익이 크게 불어난 분들이 자주 하시는 판단입니다.배우자에게 증여해두고 배우자가 매도하면 배당소득이 배우자에게 귀속되어 내 금융소득이 줄어들 것이라는 기대입니다.-하지만 앞서 본 규정 때문에 증여를 위해 계좌를 이체하는 그 시점에 그동안의 보유이익이 이미 증여자에게 배당소득으로 귀속됩니다. 배우자에게 넘어가는 것은 그 이후 발생분뿐입니다.-결과적으로 소득 분산 효과는 기대만큼 나오지 않고, 배우자 증여재산공제 6억원 한도만 소진되는 상황이 생깁니다. 게다가 증여자에게 잡힌 그 배당소득이 다시 본인의 금융소득종합과세에 합산되므로, 오히려 세부담 시점을 앞당기는 선택이 될 수도 있습니다.-반대로 말하면 ETF 증여는 '아직 쌓인 이익이 적을 때' 실익이 큽니다. 평가이익이 크게 불어난 뒤보다, 매수 초기이거나 조정 국면일 때 이전하는 편이 유리합니다.-대안으로는 현금을 증여한 뒤 수증자가 직접 매수하는 방식도 비교해볼 만합니다.이전 시점 배당소득 문제가 없고 이후 수익이 온전히 수증자에게 귀속됩니다. (다만 계좌 운용의 실질이 수증자에게 있어야 하고, 금전은 증여 반환 특례(상증법 제4조 제2항)가 적용되지 않는다는 점을 함께 고려해야 합니다.-참고로 증여재산공제는 배우자 6억원, 성년 자녀 5,000만원, 미성년 자녀 2,000만원이며 10년 단위로 적용됩니다(상증법 제53조). 동일인으로부터 10년 이내 받은 증여는 합산되고(제47조 제2항), 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(제68조).· · ·세금표에는 없지만 더 아플 수 있는 것 — 건강보험료-ETF 상담에서 세율만 비교하다 놓치는 부담이 건강보험료입니다.-금융소득이 일정 수준을 넘으면 피부양자 자격 판단에 영향을 주어 지역가입자로 전환될 수 있고, 지역가입자 보험료 산정에도 금융소득이 반영됩니다.-15.4%만 보고 국내상장 해외주식형 ETF를 크게 담았다가, 매도한 해에 소득세보다 보험료 증가폭이 더 크게 다가오는 경우가 실제로 있습니다.-반면해외상장 ETF의 양도소득은 분류과세라 이 계산에서 상대적으로 자유롭고, ISA와 연금계좌는 분리과세·과세이연 구조여서 기준선 자체를 건드리지 않습니다.-ISA는조세특례제한법 제91조의18에 따라 계좌 내 순이익 중 일반형 200만원, 서민형·농어민형 400만원까지 비과세하고 초과분은 9.9% 분리과세합니다.연금저축·IRP는 운용 중 과세이연 후 연금수령 시 3.3~5.5%로 저율 과세되며, 납입액 세액공제는소득세법 제59조의3에 따로 규정되어 있습니다.-여기서 실무 포인트가 하나 있습니다.어차피 매매차익이 비과세인 국내주식형 ETF를 절세계좌에 넣으면 혜택이 중복되어 한도만 소진됩니다. 과세되는 기타 ETF를 ISA·연금계좌로 보내는 것이 효율적입니다.-다만 건강보험료 부과 기준은 제도 변경이 잦으므로 실제 적용 여부는 국민건강보험공단을 통해 확인하시기 바랍니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 같은 지수라도 상장지가 다르면 세금 체계가 다릅니다. 국내상장 S&P500 ETF는 배당소득(종합과세 대상), 미국 상장 ETF는 양도소득(분류과세)입니다. 종합소득이 높은 분일수록 후자가 유리해지는 지점이 있습니다.2. 매도 전에 과표기준가격을 확인하세요. 화면상 수익률과 실제 과세되는 금액은 다릅니다.3. 금융소득 2,000만원 라인을 연 단위로 관리하세요. 대량 매도는 연도를 나누는 것만으로도 종합과세와 건강보험료 두 기준선을 함께 관리할 수 있습니다.4. 배당소득과 양도소득은 통산되지 않습니다. 국내상장 ETF 이익과 해외상장 ETF 손실을 상계할 수 없다는 전제로 포트폴리오를 짜야 합니다.5. 증여 전에 누적 평가이익부터 계산하세요. 이익이 클수록 증여 시점에 증여자가 부담할 배당소득세가 커져 절세 효과를 상쇄합니다.6. 증여세 신고는 세액이 0원이어도 하세요. 자녀의 취득자금 원천을 남겨두는 것이 훗날 자금출처 소명의 핵심입니다.· · ·참고 법령 및 예규소득세법 제17조 제1항 제5호 (배당소득 - 집합투자기구로부터의 이익)소득세법 시행령 제26조의2 제4항 (증권시장 상장증권·장내파생상품 손익 제외)소득세법 시행령 제26조의2 제5항 (계좌간 이체·명의변경·실물양도로 발생한 이익)소득세법 제14조, 제62조 (금융소득종합과세)소득세법 제94조 제1항 제3호, 제118조의2 (해외상장 ETF 양도소득)소득세법 제59조의3 (연금계좌세액공제)조세특례제한법 제91조의18 (개인종합자산관리계좌 ISA 과세특례)증권거래세법 시행령 제5조 (ETF 매도 시 증권거래세 비과세)상속세 및 증여세법 시행령 제58조 제3항 (집합투자증권의 평가)상속세 및 증여세법 제63조 제1항 제1호 가목 (상장주식 평가), 제53조, 제47조 제2항, 제68조, 제4조 제2항국세청 유권해석 - 배당소득으로 구분되는 국내상장 ETF 양도이익과 양도소득으로 구분되는 해외상장 ETF 양도손실은 통산 불가

[법인세, 종합소득세]내국법인의 동일한 사업장에 대하여둘 이상의 감면규정이 적용되는 경우,중복 적용 가능 여부(가능함)사전-2025-법규법인-1269 [법규과-1513]등록일자 : 2026.08.12.생산일자 : 2026.06.17.요 지내국법인의 동일한 사업장에 대하여 둘 이상의 감면규정이 적용되는 경우,업종별로감면대상 소득을 명확히 구분경리하는 경우 각각적용 가능하나, 감면대상업종 영위 여부는 사실판단할 사항임답변내용내국법인이 동일한 사업장에서 동일한 과세연도에 정보통신업과 무형재산권 임대업을 겸영하면서 ｢조세특례제한법｣ 제143조에 따라 명확히 구분경리 하는 경우에는 정보통신업에서 발생한 소득에 대하여는 같은 법 제6조에 따른 창업중소기업 등에 대한 세액감면을 적용받고 무형재산권 임대업에서 발생한 소득에 대하여는 제7조에 따른 중소기업에 대한 특별세액감면을 적용받을 수 있는 것이나, 해당 내국법인이 영위하는 업종이 같은 법 제6조 또는 제7조에 따른 감면대상업종에 해당하는지 여부는 구체적인 계약내용 및 거래형태에 따라 사실판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○질의법인은 ’25.6월 설립하여 정보통신업(출판업)과 무형재산권 임대업(저작권임대업)을 겸업하고 있는 법인임○질의법인은 출판업에 대하여는 조특법§6의 창업중소기업 등에 대한 세액감면을 적용하고, 무형재산권 임대업에 대하여는 조특법§7의 중소기업에 대한 특별세액감면을 적용하고자 함* * 질의법인이 영위하는 업종이 감면대상업종에 해당하는 것을 전제함 - 질의법인은 각 업종별로 구분경리가 가능함2. 질의요지○내국법인의 동일한 사업장에 대하여 둘 이상의 감면규정이 적용되는 경우, 중복 적용 가능 여부3. 관련 법령○조세특례제한법 제127조【중복지원의 배제】⑤ 내국인의 동일한 사업장에 대하여 동일한 과세연도에 제6조, 제7조, 제12조의2, 제31조제4항ㆍ제5항, 제32조제4항, 제62조제4항, 제63조제1항, 제63조의2제1항, 제64조, 제85조의6제1항ㆍ제2항, 제99조의9제2항, 제99조의11제1항, 제104조의24제1항, 제121조의8, 제121조의9제2항, 제121조의17제2항, 제121조의20제2항, 제121조의21제2항, 제121조의22제2항, 제121조의33제2항과 제121조의2 또는 제121조의4에 따른 소득세 또는 법인세의 감면규정 중 둘 이상의 규정이 적용될 수 있는 경우에는 그 중 하나만을 선택하여 적용받을 수 있다.○조세특례제한법 제143조【구분경리】① 내국인은 이 법에 따라 세액감면을 적용받는 사업(감면비율이 2개 이상인 경우 각각의 사업을 말하며, 이하 이 조에서 “감면대상사업”이라 한다)과 그 밖의 사업을 겸영하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 구분하여 경리하여야 한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 집을 사는 순간 반드시 마주치게 되는 서류,자금조달계획서 작성 시 주의사항과 절세방법에 대해서 설명드리겠습니다자금조달계획서는 '계획서'가 아니라 '소명자료'입니다-매매계약서에 도장을 찍고 나면 중개사무소에서 "자금조달계획서 좀 작성해 주세요"라는 연락을 받게 됩니다. 정식 명칭은 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」이고,부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조와 같은 법시행령 제3조,시행규칙 제2조에 근거를 두고 있습니다.-많은 분들이 이 서류를 '행정 절차상 한 번 내고 끝나는 종이'로 생각하십니다. 하지만 실무에서 보면 정반대입니다. 이 서류는국토교통부를 거쳐 국세청으로 통보되고, 국세청은 보유 중인 소득·재산 자료와 대조해 탈루 혐의가 있는 거래를 자금출처조사 대상으로 선별합니다.-즉, 자금조달계획서는 '내가 낼 돈을 정리한 표'가 아니라'앞으로 몇 년간 나를 따라다닐 소명자료 목록'입니다. 계약 후에 급하게 채워 넣는 순간부터 리스크가 시작되는 이유가 여기에 있습니다.-제출기한은매매계약 체결일부터 30일 이내이며,부동산 거래신고와 동시에 제출합니다. 기한을 넘기면부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항에 따라500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있고, 실거래 신고필증이 발급되지 않아 소유권이전등기 자체가 막힙니다.· · ·누가 내야 하나요? 제출대상부터 정확히 확인하세요-2025년 10월 15일 대책과2026년 6월 말 추가 지정을 거치면서 규제지역이 크게 넓어졌습니다.현재 서울 25개 자치구 전역과 경기 주요 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지·기흥, 의왕, 하남, 화성 동탄, 구리 등)이 조정대상지역이자 투기과열지구로 묶여 있습니다.-규제지역 안에서 주택을 사면 거래금액과 무관하게 모든 거래가 제출대상입니다. 3억원짜리 소형 아파트도 예외가 없습니다. 특히 투기과열지구에서는 계획서만 내는 것이 아니라기재 항목별 증빙서류까지 신고 시점에 함께 제출해야 합니다.-비규제지역은 실거래가6억원 이상일 때 제출의무가 생깁니다. 다만 수도권 주택가격 수준을 감안하면 사실상 상당수 거래가 여기에 해당합니다.-매수인이법인이거나 외국인이면 지역·금액과 무관하게 전건 제출대상입니다. 법인은「법인 주택 거래계약 신고서」도 별도로 내야 합니다.-토지는수도권·광역시·세종시에서1억원 이상, 그밖의 지역은 6억원 이상일 때 제출대상이며,지분거래는 금액과 무관하게 제출해야 합니다.-참고로오피스텔은건축법상 업무시설이므로 「주택」취득자금 조달 및 입주계획서 제출대상이 아닙니다. 다만 자금출처조사 자체를 면제받는 것은 결코 아니라는 점은 분명히 구분하셔야 합니다.· · ·2026년 2월 10일, 서식이 통째로 바뀌었습니다-국토교통부령 제1557호(2026년 2월 6일 공포, 같은 달 10일 시행)로 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙별지 제1호의3서식(주택)과별지 제1호의4서식(토지)이 전면 개편되었습니다.2026년 2월 10일 이후 체결한 계약은 종전 양식으로는 신고 자체가 되지 않습니다.-첫째, 자기자금 항목이 훨씬 촘촘해졌습니다.부동산 처분대금과 주식·채권 매각대금이 각각 별도 항목으로 분리되었고,가상자산 매각대금이 독립 항목으로 신설되었습니다.코인을 팔아 마련한 자금을 예전처럼 '현금 등 그 밖의 자금'에 묻어둘 수 없게 되었다는 뜻입니다.-둘째, 증여·상속 자금은 신고·납부 여부까지 기재합니다.금액만 적는 것이 아니라 증여세·상속세 신고 및 납부 여부를 함께 적도록 바뀌었습니다. 신고하지 않은 증여를 계획서에 적는 순간 스스로 무신고 사실을 밝히는 구조가 됩니다.-셋째, 차입금 항목도 세분화되었습니다.기존에는 주택담보대출·신용대출 외에는 '그 밖의 대출'로 묶을 수 있었지만,이제사업자대출이 별도 항목으로 분리되었고 대출 유형별로금융기관명을 직접적어야 합니다.해외예금·해외대출·해외금융기관명 항목도 새로 들어왔습니다.-넷째, 첨부서류 의무가확대되었습니다.중개거래로 신고하는 경우매매계약서 사본과계약금 지급사실 입증서류(영수증, 이체확인증 등)를 반드시 첨부해야 합니다. 다만 거래당사자가 공동으로 신고하는 직거래는 이 첨부의무에서 제외됩니다.-다섯째, 토지거래허가구역 내 주택도 제출대상이 되었습니다.허가 신청 단계와 본계약 신고 단계에서 두 번 제출하게 되는 경우가 생기는데, 두 서류의 내용이 서로 어긋나면 곧바로 소명 요구 대상이 됩니다.· · ·작성 시 반드시 지켜야 할 6가지 주의사항1. 합계는 매매대금과 1원까지 일치해야 합니다.자기자금과 차입금의 합계가 계약서상 매매대금과 다르면 그 자리에서 보완 요청이 들어옵니다.취득세, 중개보수, 인테리어 비용은 매매대금에 포함하지 않습니다.다만 국세청 자금출처조사 단계에서는 취득세 등 취득부수비용까지 포함한 총 소요자금을 기준으로 보므로(상속세 및 증여세법 집행기준 45-0-3), 두 기준이 다르다는 점을 반드시 구분해서 준비하셔야 합니다.2. 대출은 '예정'과 '확정'을 정확히 구분하십시오.승인 전이면 예정, 승인 후면 확정입니다. 승인도 나지 않았는데 확정으로 적었다가 실제 실행금액이 달라지면 계획서 전체의 신뢰도가 떨어집니다.3. '현금 등 그 밖의 자금' 비중을 최소화하십시오.실무상 자금출처조사 선별에서 가장 위험한 항목이 바로 이 칸입니다. 출처를 설명하기 어려운 현금 비중이 높을수록 소명 요구 가능성이 커집니다. 가능하면 계약 전에 미리 계좌로 옮겨 금융거래 흔적을 남겨두시는 것이 좋습니다.4. 증여인지 차용인지 계약 전에 결론을 내십시오.-부모님께 받은 돈을 계획서에 어떻게 적느냐에 따라 세금 구조가 완전히 달라집니다. 증여로 적으면 증여세 신고가 따라와야 하고, 차용으로 적으면 차용증과 이자 지급 이력이 있어야 합니다. 계약 후에 뒤늦게 정하려 하면 이미 늦습니다.-만약 특수관계인의 차용으로 적으시면 세무서에서는 기계적으로 사후관리를 하므로 , 15년이내에 해명자료 안내문을 세무서에서 받게되고, 원금 이자 상환내역을 소명 하셔야 합니다.5. 부부 공동명의는 각자 작성해야 합니다.공동명의자는 각각 자금조달계획서를 작성해 제출하며, 두 사람의 자금 합계가 총 거래가액과 일치해야 합니다. 이때 지분비율과 실제 자금부담비율이 다르면 그 차이만큼 배우자 간 증여 문제가 발생할 수 있습니다.6. 계획서와 실제 자금 흐름을 일치시키십시오.계획서는 말 그대로 계획이므로 다소 차이가 날 수 있지만, 합계가 크게 달라지거나 자금 성격이 바뀌면 소명 대상이 됩니다. 잔금 지급 후 이체내역과 계획서를 한 번 대조해 두시는 것을 권해 드립니다.· · ·절세의 출발점은 '증여추정 배제기준' 이해입니다-상속세 및 증여세법 제45조는 재산 취득자의 직업·연령·소득·재산 상태로 볼 때 자력으로 취득했다고 보기 어려운 경우, 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정한다고 규정하고 있습니다. 여기서 중요한 것은'추정'이라는 점입니다. 납세자가 반증하면 뒤집을 수 있다는 뜻이고, 반대로 반증하지 못하면 그대로 과세됩니다.-첫 번째 안전판은상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항 단서의 이른바20% 룰입니다.입증되지 않은 금액이 「취득재산가액의 20%」와 「2억원」 중 적은 금액에 미달하면 증여추정 규정을 적용하지 않습니다.예컨대 12억원 주택이라면 Min(2억 4천만원, 2억원) = 2억원이므로, 미입증금액이 2억원 미만이면 증여추정에서 벗어납니다.-다만 함정이 있습니다.취득자금을 '증여받은 재산'으로 입증하는 경우에는 이 20% 룰이 적용되지 않습니다(상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1 제2항). 증여로 마련한 자금이 섞여 있다면 계산 구조가 달라진다는 점을 반드시 확인하셔야 합니다.-두 번째 안전판은상속세 및 증여세 사무처리규정 제42조(국세청훈령 제2618호, 2025년 6월 11일)의 증여추정 배제기준입니다.재산취득일 전 10년 이내를 기준으로, 30세 미만은 주택 5천만원·총액한도 1억원, 30세 이상은 주택 1억 5천만원·총액한도 2억원, 40세 이상은 주택 3억원·총액한도 4억원 미만이면 증여추정 규정을 적용하지 않습니다.-다만 이 기준 미만이라고 해서 면죄부가 되는 것은 아닙니다.같은 조 제2항은기준금액과 관계없이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인되면 증여세 과세대상이 된다고 명시하고 있습니다.배제기준은 '조사에 착수하지 않는 선'일 뿐, '과세하지 않는 선'이 아닙니다.-세 번째는증여재산공제의 적극적 활용입니다. 직계존속으로부터는 10년간 5천만원(미성년자 2천만원), 배우자로부터는 6억원까지 공제됩니다(상속세 및 증여세법 제53조). 여기에혼인·출산 증여재산공제(같은 법제53조의2)를 활용하면 혼인신고일 전후 2년 또는 자녀 출생일·입양신고일부터 2년 이내에 직계존속으로부터 받은 재산에 대해1억원을 추가로 공제받을 수 있습니다.부부가 각각 적용받으면 양가에서 최대 3억원까지 증여세 없이 마련할 수 있는 구조가 됩니다.-네 번째는미리 하는 증여입니다. 증여추정 배제기준과 증여재산공제는 모두 10년 단위로 움직입니다. 주택 취득 직전에 몰아서 증여하면 자금출처조사와 정면으로 부딪히지만,미리 계획적으로 나누어 증여하고 신고까지 마쳐두면 그 자체가 가장 확실한 자금출처 소명자료가 됩니다.· · ·가족에게 빌린 돈, 차용으로 인정받는 조건-실무에서 가장 다툼이 많은 부분입니다. 세무당국은 직계존비속 간 금전거래를 원칙적으로 증여로 추정하며, 차용 및 상환 사실이 객관적으로 명백히 입증되지 않는 한 소비대차로 인정하지 않습니다(국세청 심사증여2014-0086 등).-상속세 및 증여세법 제41조의4는 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 빌린 경우 그 이익을 증여재산가액으로 본다고 규정하고 있습니다. 적정 이자율은연 4.6%(법인세법 시행규칙 제43조 제2항당좌대출이자율), 과세 기준금액은1천만원입니다(같은 법 시행령 제31조의4 제2항).-계산해 보면 1,000만원 ÷ 4.6% =약 2억 1,739만원입니다. 이 금액 이하를 무이자로 빌리면 연간 이익이 1천만원 미만이므로 증여세 과세대상이 되지 않습니다. 저리 대여의 경우에는 적정이자 상당액과 실제 지급이자의 차액이 연 1천만원 미만이면 됩니다.-다만 이 계산은 '차용으로 인정받는다는 전제'에서만 의미가 있습니다. 애초에 대여 자체가 부인되면 원금 전액이 증여로 과세됩니다. 그래서 다음 네 가지를 갖추셔야 합니다.[반드시는 아님]① 차용증에 원금, 이자율, 변제기, 변제방법을 명시하고 확정일자 또는 공증으로 작성시점을 고정할 것(상환기간은 10년이내로 할것)② 약정한 이자를 실제로 계좌이체하고, 이자 지급 시 27.5%(지방소득세 포함)를 원천징수해 신고할 것③ 만기 일시상환보다 분할상환 구조로 설계하고 실제 상환 이력을 남길 것(만기 일시상환해도 차용으로 인정가능함)④ 차입 규모가 본인의 소득·재산 대비 상환 가능한 수준인지 사전에 검토할 것-특히 ②번을 놓치시는 분들이 많습니다. 이자를 실제로 지급했더라도 원천징수와 지급명세서 제출이 없으면, 국세청 입장에서는 그 거래를 확인할 방법이 없습니다. 오히려 원천징수 이력이 있으면 그 자체가 강력한 소비대차 증거가 됩니다.그러나 반드시 이자지급 내역이 있어야만 인정되는것은 아닙니다. 원금만 상환해도 차용으로 인정되는경우가 많습니다.-대출기간을 정하지 않은 경우에는 1년으로 보고, 1년 이상인 경우에는매년 새로 대출받은 것으로 보아계산합니다(상속세 및 증여세법 제41조의4 제2항). 장기 차입일수록 매년 검토가 필요하다는 의미입니다.· · ·자주 묻는 질문Q1. 자금조달계획서에 적은 금액과 실제 조달 금액이 달라지면 어떻게 되나요?A.계획서이므로 어느 정도 차이는 인정됩니다. 다만 합계가 크게 달라지거나 자금의 성격 자체가 바뀌면 소명 요구 대상이 될 수 있습니다. 변동이 생겼다면 중개사 또는 관할 지자체에 정정 처리 가능 여부를 확인하시고, 무엇보다 실제 이체내역으로 설명이 되도록 관리하셔야 합니다.Q2. 부모님이 전세보증금을 대신 내주셨는데 이것도 적어야 하나요?A. 임대보증금을 승계하거나 활용하는 경우 차입금 항목에 기재합니다. 부모님이 사실상 부담하신 부분이라면 증여인지 차용인지 성격을 먼저 확정해야 하고, 임대차계약서와 이체내역을 함께 준비하셔야 합니다.Q3. 증여추정 배제기준(예: 40세 이상 주택 3억원) 미만이면 안전한가요?A. 아닙니다.사무처리규정 제42조 제2항은 기준금액과 관계없이 증여 사실이 확인되면 과세한다고 규정하고 있습니다.배제기준은 조사 대상 선별 기준일 뿐이며, 실제 증여가 있었다면 금액과 무관하게 증여세 신고의무가 있습니다.Q4. 소명 요구를 받으면 언제까지 답변해야 하나요?A. 통상 국세청 안내문에 정해진 기한(대개 2주 내외) 안에 답변해야 하며, 자료가 방대하면 기한 연장을 신청할 수 있습니다.이 단계에서 어떻게 소명하느냐에 따라 조사 착수 여부가 갈리므로, 안내문을 받으신 즉시 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.Q5. 취득한 지 몇 년이 지났는데 이제 와서 조사를 받을 수 있나요?A. 가능합니다. 증여세 부과제척기간은 원칙적으로 10년이지만,국무신고·거짓신고·부정행위가 있는 경우에는15년까지 늘어납니다(세기본법 제26조의2). 취득 시점의 자료를 장기간 보관하셔야 하는 이유입니다.[제가 실제로 11년 지나서 소명안내문 받았다는 분을 제 사무실에서 보았습니다.]Q6. 가상자산을 팔아 자금을 마련했습니다. 어떻게 적나요?A. 2026년 2월 10일 개정 서식부터가상자산 매각대금이 독립 항목으로 신설되었으므로 해당 칸에 기재하셔야 합니다.거래소명, 매도 시점, 원화 환전 시점이 시간 순서대로 정합성을 갖추도록 거래내역 확인서를 미리 발급받아 두시는 것을 권해 드립니다.Q7. 오피스텔을 사는데도 제출해야 하나요?A. 오피스텔은 건축법상 업무시설이므로 주택취득자금 조달 및 입주계획서 제출대상이 아닙니다. 다만 취득자금에 대한 증여추정과 자금출처조사는 주택 여부와 무관하게 적용되므로 자료 준비는 동일하게 하셔야 합니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 계약 전에 자금 계획을 확정하십시오.계약서에 도장을 찍는 순간부터 30일 시계가 돌아갑니다. 증여할 금액, 차용할 금액, 대출 가능 금액을 계약 전에 확정하고 차용증까지 준비해 두어야 합니다.2. 자기자금은 최근 5년 소득으로 설명 가능한지 먼저 검증하십시오.소득금액증명원 기준으로 자기자금이 설명되지 않는다면, 그 차액이 곧 소명 부담입니다.3. 증여는 '미리, 나누어, 신고까지' 하십시오.취득 직전 몰아주기 증여는 조사의 표적이 됩니다. 10년 단위로 설계하고 신고까지 마쳐야 소명자료로서 가치가 있습니다.4. 공동명의는 지분비율과 자금부담비율을 맞추십시오.두 비율이 어긋나면 그 차이만큼 배우자 간 증여 문제가 발생합니다.5. 제출한 계획서는 반드시 사본으로 보관하십시오.몇 년 뒤 소명 요구가 왔을 때 무엇을 어떻게 적었는지 모르면 대응 자체가 어렵습니다.· · ·참고 법령 및 예규부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 (부동산 거래의 신고)부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항 (과태료)부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제3조 (부동산 거래의 신고)부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조, 별지 제1호의3서식·제1호의4서식국토교통부령 제1557호 (2026. 2. 6. 공포, 2026. 2. 10. 시행)상속세 및 증여세법 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항 (증여추정 배제, 20% 룰)상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1 (자금출처로 인정되는 경우)상속세 및 증여세법 집행기준 45-0-3 (재산취득자금의 구성)상속세 및 증여세 사무처리규정 제42조 (증여추정 배제기준, 국세청훈령 제2618호, 2025. 6. 11.)상속세 및 증여세법 제41조의4 (금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)상속세 및 증여세법 시행령 제31조의4 (적정 이자율·기준금액 1천만원)법인세법 시행규칙 제43조 제2항 (당좌대출이자율 연 4.6%)상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2 (증여재산공제, 혼인·출산 증여재산공제)국세기본법 제26조의2 (국세부과의 제척기간)국세청 심사증여2014-0086 (직계존비속 간 금전소비대차의 입증)※ 본 글은 게시일 현재의 법령을 기준으로 작성되었습니다. 규제지역 지정 현황과 세부 기준은 수시로 변경되므로, 실제 신고 전 국가법령정보센터(law.go.kr)와 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다. 개별 사안에 대한 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

[소득세, 거주자판단]국내 주소 및 사업장이 있는 자가 배우자 업무관계로1년간 동반 출국 시 거주자 해당 여부(다시 입국할 경우 거주자임)사전-2018-법령해석소득-0460 [법령해석과-1888]등록일자 : 2019.01.22.생산일자 : 2018.07.02.요지거주자와 비거주자의 판단은 「소득세법」 제1조 및 같은 법 시행령 제2조의 규정에 따라 거주기간, 직업, 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 경우, 거주자와 비거주자의 판단은 「소득세법」 제1조 및 같은 법 시행령 제2조의 규정에 따라 거주기간, 직업, 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로 국내주소가 있으며,국외 체류중인 기간중에도 국내 사업장을 지속적으로 영위하고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되는 경우 「소득세법」 제1조에 규정하는 거주자에 해당하는 것입니다. 끝.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 상속세 신고 실무에서 유족분들이 가장 많이 혼동하시는 부분, 바로 유족연금·유족보상금·형사합의금·위자료 같은 금품이 상속재산가액에 포함되는지에 대해서 설명드리겠습니다."이 돈도 상속세 내야 하나요?" - 정답은 '귀속주체'가 누구인지 파악하는것 입니다-갑작스러운 사고나 질병으로 가족을 잃으신 분들이 상속세 신고를 준비하시면서 가장 먼저 마주치는 질문이 있습니다. "장례 이후에회사에서 나온 돈, 연금공단에서 나온 돈, 가해자 측에서 받은 합의금까지 전부 상속재산에 넣어야 하나요?"-결론부터 말씀드리면, 명칭만 보고는 판단할 수 없습니다.세법이 보는 기준은 그 돈이 '피상속인에게 귀속될 권리였는가', 아니면 '유족이 자기 이름으로 직접 취득한 권리인가'입니다.-상속세 및 증여세법 제2조 제3호는 상속재산을 피상속인에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상·사실상의 모든 권리로 정의하고 있습니다. 즉 출발점은 '피상속인에게 귀속되는가'입니다.-여기에 세법은 두 개의 장치를 추가로 두고 있습니다. 하나는형식상 상속재산이 아니지만 실질이 상속과 같아 상속재산으로 '보는' 간주상속재산(보험금·신탁재산·퇴직금 등)이고, 다른 하나는 반대로 형식상 상속재산처럼 보이지만 유족 고유의 권리이므로 제외하는 규정입니다.· · ·유족연금·유족보상금 - 상증법 제10조 단서에 열거된 것은 상속재산이 아닙니다-상속세 및 증여세법 제10조는 원칙적으로,피상속인에게 지급될 퇴직금·퇴직수당·공로금·연금 또는 이와 유사한 것이 피상속인의 사망으로 인하여 지급되는 경우 그 금액을 상속재산으로 본다고 규정합니다. 즉 일반적인 퇴직금이나 회사가 지급하는 공로금은 상속재산에 포함됩니다.-다만 같은 조 단서에서 아래의 유족급여들은 상속재산으로 보지 않는다고 명시적으로 열거하고 있습니다.① 국민연금법에 따라 지급되는 유족연금 또는 사망으로 인하여 지급되는 반환일시금 (제1호)② 공무원연금법·공무원 재해보상법 또는 사립학교교직원 연금법에 따른 퇴직유족연금, 장해유족연금, 순직유족연금, 직무상유족연금, 위험직무순직유족연금, 퇴직유족연금부가금, 퇴직유족연금일시금, 퇴직유족일시금, 순직유족보상금, 직무상유족보상금, 위험직무순직유족보상금 (제2호)③ 군인연금법 또는 군인 재해보상법에 따른 유족연금, 유족연금부가금, 유족연금일시금, 유족일시금 등 (제3호)④ 산업재해보상보험법에 따라 지급되는 유족보상연금·유족보상일시금·유족특별급여 또는 진폐유족연금 (제4호)⑤ 근로자의 업무상 사망으로 인하여 근로기준법 등을 준용하여 사업자가 그 근로자의 유족에게 지급하는 유족보상금 또는 재해보상금과 그 밖에 이와 유사한 것 (제5호)⑥ 위와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것 (제6호, 상속세 및 증여세법 시행령 제6조)-이 급여들이 제외되는 이유는 명확합니다.각 연금법이 유족의 생활보장을 위해 '유족에게 직접' 수급권을 부여한 것이지, 피상속인의 재산이 상속을 통해 넘어가는 구조가 아니기 때문입니다.-실무상 특히 주의하실 부분은제5호입니다. 회사가 임직원의 업무상 사망에 대해 유족에게 지급하는 유족보상금이 여기에 해당하는지는, 해당 임원의 선임 경위와 실제 수행 업무 등을 감안하여 근로자에 준하는지를 사실판단해야 합니다.명칭을 '유족보상금'으로 붙였다고 자동으로 제외되는 것은 아니며, 실질이 공로금·퇴직위로금이라면 상속재산으로 과세될 수 있습니다.· · ·형사합의금과 위자료 - 유족 고유의 권리라면 상속세 과세대상이 아닙니다-교통사고나 산업재해로 가족을 잃은 경우, 가해자 측으로부터 형사합의금을 받게 되는 경우가 많습니다. 이 돈이 상속재산인지에 대해 국세청은 명확한 해석을 내놓았습니다.-국세청 서면-2018-법령해석재산-2398(법령해석과-785, 2020.3.13.)은,교통사고로 사망한 피상속인의 유족이 가해자 측과 합의하여 '유족 위로금' 명목으로 받게 될 형사합의금은 상속개시일 현재 피상속인에게 귀속되는 재산으로 볼 수 없어 상속세 과세대상에 해당하지 않는다고 회신하였습니다.-또한민사상 손해배상금에 대해서는기존 해석사례인 재산01254-1978(1986.6.19.)을 참조하도록 하였는데,해당 해석은 정신적 또는 재산상 손해배상의 성격으로 받는 보상금은 수취인에게 상속세나 증여세의 과세대상이 되지 않는다는 취지입니다.-위자료에 대해서도 같은 결이 유지됩니다.민법 제752조는 타인의 생명을 해한 자는 피해자의 직계존속·직계비속 및 배우자에 대하여 재산상의 손해가 없는 경우에도 손해배상 책임이 있다고 정하고 있는데,이는 유족이 자기 고유의 지위에서 취득하는 권리입니다. 상속을 원인으로 취득하는 재산이 아니므로 상속재산가액에 산입되지 않습니다.-참고로 증여세 측면에서도상속세 및 증여세법 기본통칙 4-0…7은 이혼 등에 따라 정신적 또는 재산상 손해배상의 대가로 받는 위자료는 조세포탈의 목적이 인정되는 경우를 제외하고는 증여로 보지 않는다고 정하고 있습니다.· · ·그렇다면 무조건 비과세일까요? - 반대로 과세되는 경우들-여기서 반드시 구분해야 할 부분이 있습니다. 민사적으로는 '상속되는 권리'이지만 세법상 취급이 갈리는 영역이 존재합니다.-대법원 1969.4.15. 선고 69다268 판결은, 피해자의 위자료청구권은 일신전속권이 아니어서 피해자의 사망으로 상속되며, 피해자가 즉사한 경우에도 치명상을 받은 때와 사망 사이에 이론상 시간적 간격이 인정되므로 위자료청구권은 당연히 상속의 대상이 된다고 판시하였습니다. 그리고 유족은 민법 제752조에 따른 고유의 위자료청구권과 피상속인으로부터 상속받은 위자료청구권을 함께 행사할 수 있다고 보았습니다.-즉 민사상으로는'피상속인이 취득한 손해배상청구권'과 '유족 고유의 손해배상청구권'이 병존합니다. 세법상 상속재산 판단도 이 구분을 따라갑니다.-사고 직후 사망하지 않고 병원에서 치료를 받다가 사망한 경우처럼, 피상속인이 생전에 이미 손해배상청구권을 취득한 상태였다면 그 청구권은 본래의 상속재산으로 상속재산가액에 포함될 여지가 있습니다.반면 유족 고유의 지위에서 받는 위로금·위자료는 포함되지 않습니다.-보험금은 별도의 규정이 적용됩니다.상속세 및 증여세법 제8조에 따라 피상속인의 사망으로 인하여 받는 생명보험 또는 손해보험의 보험금으로서 피상속인이 보험계약자인 계약에 의하여 받는 것은 상속재산으로 봅니다.보험계약자가 피상속인 외의 자이더라도 피상속인이 실제로 보험료를 납부하였다면 마찬가지로 상속재산에 포함됩니다.-따라서 같은 교통사고라도,가해자 측 보험사가 지급하는 손해배상 성격의 보험금과, 피상속인이 스스로 가입하고 보험료를 부담한 상해·생명보험의 사망보험금은 전혀 다르게 취급됩니다. 후자는상증법 제8조의간주상속재산입니다.-국세청도 지방자치단체의 배상책임보험금 및 국가배상법에 따른 배상금이 상속재산에 해당하는지는 그 사고와 지급 경위 및 지급 근거 등 제반 사정을 종합하여 사실판단할 사항이라고 회신한 바 있습니다.결국 명목이 아니라 실질과 근거가 결정합니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1.지급 근거 서류를 반드시 확보하십시오. 유족연금 수급 결정통지서, 산재 유족급여 지급결정서, 형사합의서, 손해배상 합의서·판결문 등 '어떤 법률 근거로 누구에게 지급되었는가'를 보여주는 서류가 과세 여부를 가르는 결정적 증빙이 됩니다.2.합의서 문언을 사전에 점검하십시오. 형사합의금을 받으실 때 합의서에 수령 주체와 성격(유족 위로금인지, 피상속인의 손해배상채권을 승계한 것인지)이 모호하게 기재되면 과세관청과 다툼의 소지가 생깁니다. 가급적 합의 단계에서 세무 검토를 받으시는 것이 좋습니다.3.회사 지급 금품은 명칭보다 실질입니다. 유족보상금·위로금·공로금·퇴직위로금이 섞여 지급되는 경우가 많은데,상증법 제10조 본문의 공로금인지 단서제5호의 유족보상금인지에 따라 과세 여부가 정반대로 갈립니다. 지급 규정과 이사회 결의 내용을 함께 검토해야 합니다.4.피상속인 본인의 보험은 별개로 집계하십시오. 가해자 측 배상금과 달리, 피상속인이 계약자이거나 보험료를 실제 부담한 보험의 사망보험금은상증법 제8조에 따라 반드시 상속재산에 포함해 신고해야 합니다. 이 부분 누락이 실무에서 가장 잦은 가산세 원인입니다.5.판단이 애매하면 사전답변 제도를 활용하십시오. 지급 경위가 특수하거나 금액이 큰 경우, 신고 전에 국세청 세법해석 사전답변을 신청해 예측 가능성을 확보하는 것이 사후 경정·가산세 리스크보다 훨씬 경제적입니다.· · ·참고 법령 및 예규·판례상속세 및 증여세법 제2조 제3호 (상속재산의 정의)상속세 및 증여세법 제8조 (상속재산으로 보는 보험금)상속세 및 증여세법 제9조 (상속재산으로 보는 신탁재산)상속세 및 증여세법 제10조 (상속재산으로 보는 퇴직금 등) 및 같은 조 단서 제1호~제6호상속세 및 증여세법 시행령 제6조 (상속재산으로 보지 아니하는 퇴직금 등)상속세 및 증여세법 기본통칙 4-0…7 (위자료에 대한 증여세 과세제외)민법 제750조·제751조·제752조 (불법행위, 재산 이외의 손해배상, 생명침해로 인한 위자료)국세청 서면-2018-법령해석재산-2398 (법령해석과-785, 2020.3.13.) - 유족이 수령한 형사합의금·민사상 손해배상금의 상속세 과세대상 여부국세청 재산01254-1978 (1986.6.19.) - 손해배상 성격 보상금의 상속세·증여세 과세 여부대법원 1969. 4. 15. 선고 69다268 판결 (손해배상) - 위자료청구권의 상속성 및 유족 고유 위자료청구권의 병존

[세법개정안, 양도세 ]조정지역 일시적2주택 양도세 비과세 규정(신규주택 취득후 2년 내 팔아야 함)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.세법에서는 일시적 2주택 양도소득세 비과세 규정이 있습니다. 1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 보유(취득당시 조정지역일 경우 2년 이상 거주)를 해야 양도소득세가 비과세 되나, 2주택임에도 불구하고 첫번째 주택을 팔 때 양도소득세 비과세를 해준다는 내용입니다. 일시적 2주택 양도소득세 비과세 규정은 아래와 같습니다.★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 ★1) 종전주택 취득일로부터1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역이라면 2년이상 거주 또는 상생임대요건 충족)을 충족할 것이처럼, 신규주택(조정지역, 비조정지역 모두)을 취득하고 3년 이내 종전주택을 양도할 경우 일시적 2주택 양도소득세 비과세 규정을 받을 수 있었습니다.이번 8.3 세법 개정안에 따르면종전주택과 신규주택이 "모두" 조정지역일 경우에는 신규주택 취득일로부터2년 이내에 종전주택을 양도하셔야만 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이는 26.10.01 이후 조정지역 내 종전주택 양도분부터 적용이 됩니다.종전주택과 신규주택 중 하나라도 비조정지역이라면 종전규정대로 신규주택 취득일로 3년 이내 종전주택을 양도하시면 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 받으실 수 있습니다.단, 이를 과거 취득분까지 소급적용하면 납세자들이 피해를 보기 때문에26.8.3 이전에 신규주택 또는 신규주택을 취득할 수 있는 권리(분양권이나 입주권 등), 신규주택 매매계약을 체결한 경우에는 종전규정이 적용되므로 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 됩니다.이번 개정안 중 양도세 관련된 주요 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.★주택임대사업자의 양도소득세 폐지 ★[세법개정안] 주택임대사업자의 조정지역 아파트 양도소득세 중과배제 단계적 폐지(자동말소일로부터 1년 내 팔아야 중과배제)[세법개정안] 주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 단계적 폐지 (자동말소일로부터 1년 내 팔아야 중과배...blog.naver.com★ 주택임대사업자의 장기보유특별공제 단계적 폐지★[세법개정안] 주택임대사업자의 장기보유특별공제 단계적 폐지(자동말소일로부터 1년 내 팔아야 장특공 50%가능)[세법개정안] 주택임대사업자의 장기보유특별공제 단계적 폐지 (자동말소일로부터 1년 내 팔아야 50% 가능)...blog.naver.com★상생임대주택 양도세 비과세 폐지★[세법개정안 : 양도세, 상생임대] 상생임대폐지예정 및 상생임대양도기한[세법개정안 : 양도세, 상생임대] 상생임대주택 양도세 비과세 폐지예정 및 상생임대주택양도기한 안녕하세...blog.naver.com이번 개정안 전체는 아래 재정경제부 사이트에서 자세하게 확인할 수 있습니다.재정경제부2026년 세제개편안 발표mofe.go.kr도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224390679558원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다.8월 3일 발표된 2026년 세제개편안 중에서'주택임대사업자'분들이 적용받아 온 다음과 같은양도소득세 특례에 양도기한을 신설하거나 혜택을 단계적으로 축소하는 내용이 포함되었습니다.[변경되는 주택임대사업자 혜택]1. 다주택자 양도소득세 중과배제2. 조특법 97조의3 장기임대주택 장기보유특별공제 우대 적용3. 조특법 97조 장기임대주택 양도소득세 100% 감면4. 조특법 97조의2 신축임대주택 양도소득세 100% 감면*현재 개정안 및 입법예고 단계이므로 최종 확정 법령은 별도로 확인할 필요가 있습니다.Previous imag현행 규정상 일정 요건을 갖춘 자동말소된 주택임대사업자가 적용받는 다주택자 양도소득세 중과배제, 장기보유특별공제 우대율 적용 혜택과, 일정 요건을 충족한 장기임대주택·신축임대주택에 대한 양도소득세 감면 혜택은양도 시기와 관계없이 언제든지 적용가능합니다.이러한 특례 주택들은 시세가 많이 오르더라도 세금에 대한 부담이 매우 적기 때문에, 보물처럼 수십 년 이상 계속 보유하는 분들이 많습니다.하지만, 이번 세제개편안이 시행되면 주택임대사업자 양도세가 크게 변화됩니다.일부 임대주택은 빠르면 27년까지 양도해야 기존 세제혜택을 온전히 적용 받을 수 있기 때문에 해당 주택을 보유하고 계신 분들은 개정 내용을 정확하게 확인하고, 적절한 양도 시기를 미리 계획할 필요가 있습니다.오늘은 주택임대사업자 양도소득세 혜택 중 다주택자 양도소득세 중과배제와 조특법 제97조의3 장기보유특별공제 특례 적용에 대한 양도기한 신설 및 달라지는 세부적인 개정 내용을 살펴보겠습니다.1. 다주택자 양도소득세 중과배제(소득세법 시행령 제167조의3 및 제167조의10)<1> 단계적 폐지 대상 임대주택아래 요건을 충족한 주택임대사업자의 매입임대주택을 양도하는 경우, 자동말소 이후에도양도 시기에 관계없이 다주택자 양도소득세 중과세 적용에서 배제됩니다.[다주택자 양도소득세 중과배제 임대주택 요건]1. 지자체 임대사업자 및 세무서 사업자등록2. 임대개시일 현재 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하3. 임대주택 등록시점에 따른 의무임대기간 충족4. 2019.2.12. 이후 임대료 5% 증액제한 준수요건을 충족한 매입임대주택은 다주택자 양도소득세 중과배제 혜택을 적용받을 수 있습니다. 하지만 이번 세제개편안은 혜택 적용대상 중2가지 유형의 임대주택에 대해서는 단계적 폐지, 즉 양도기한을 신설합니다.[단계적 폐지 대상 임대주택(자동말소주택)]1. 4년 단기매입임대주택 중 아파트 + 조정대상지역2. 8년 장기일반매입임대주택 중 아파트 + 조정대상지역따라서 다음 임대주택 유형은 이번 개정안의 직접적인 단계적 폐지 대상에는 포함되지 않기 때문에 한동안은 계속 보유하셔도 괜찮을 것으로 보입니다.[중과배제 혜택이 유지되는 임대주택 유형]1.비조정대상지역 아파트2. 아파트가 아닌 주택(단독주택, 다세대, 다가구, 도시형생활주택, 오피스텔 등)<2> 중과배제 혜택 단계적 폐지현재는 임대사업자 양도세 중과배제 혜택 적용에 대해 별도의 양도기한 제한이 없지만, 개정안에 따르면 다음과 같이 양도기한 제한이 신설됩니다.(1) 26.12.31.까지 자동말소된 조정지역 아파트① 27년 양도 : 중과배제 적용② 28년 양도 : 중과세율의 1/2 적용③ 29년 이후 양도 : 중과적용(2) 27.1.1. 이후 자동말소되는 조정대상지역 아파트임대주택 중 27.1.1. 이후에 의무임대기간이 종료되는 물건도 있기 때문에 개정안은 별도의 경과규정을 두고 있습니다.① 의무임대기간 종료일로부터 1년 이내 양도 : 중과배제 적용② 종료일로부터 1~2년 이내 양도 : 중과세율의 1/2 적용③ 종료일로부터 2년 이후 양도 : 중과적용(3) 27.1.1. 이후 조정대상지역으로 신규 지정된 아파트27.1.1. 이후 조정대상지역으로 신규 지정된 경우도 동일한 경과규정이 적용됩니다.① 조정대상지역 신규 지정일로부터 1년 이내 양도 : 중과배제 적용② 지정일로부터 1~2년 이내 양도 : 중과세율의 1/2 적용③ 지정일로부터 2년 이후 양도 : 중과적용(4) 재건축·재개발 진행 중인 아파트① 이전고시일로부터 1년 이내 양도 : 중과배제 적용② 이전고시일로부터 1~2년 이내 양도 : 중과세율의 1/2 적용③ 이전고시일로부터 2년 이후 양도 : 중과적용[세액비교]· 양도가 : 10억원· 취득가 : 5억원· 주택임대사업자로서 다주택자 중과배제 요건 충족· 매도자는 조정대상지역 다주택자다주택자 양도세 중과배제 요건을 충족한 임대물건이 양도가 10억원, 취득가 5억원으로 가정했을때 양도시기에 따라 달라지는 예상 양도소득세입니다.2027년까지 양도하는 경우와 2029년 이후 양도하는 경우를 비교하면, 2주택자는 최대 약 1.5억원, 3주택자는 최대 약 2억원의 양도소득세 차이가 발생할 수 있습니다.경우에 따라 세부담이 2배 이상 증가할 수 있는 만큼, 단순히 양도시기만 늦추기보다는 보유주택 수, 취득가액, 예상 양도차익, 장기보유특별공제 적용 여부 등을 함께 고려하여 세액 차이를 사전에 검토할 필요가 있습니다.특히 2027년까지 중과배제 혜택을 적용받을 수 있는 주택이라면,2029년 이후 중과세율이 다시 적용되기 전에 양도하는 방안을 우선적으로 검토해보는 것이 유리할 수 있습니다.2. 장기임대주택 장기보유특별공제 우대 적용(조세특례제한법 제97조의3)<1> 단계적 폐지 대상 임대주택현재 조세특례제한법 제97조의3 규정에 따라 아래의 요건을 충족한 장기임대주택을 양도하는 경우, 자동말소 이후에도양도시기에 관계 없이 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해서 높은 공제율의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.(1) 8년 이상 임대 : '50%' 장기보유특별공제 적용(2) 10년 이상 임대 : '70%' 장기보유특별공제 적용[장기보유특별공제 우대 적용 임대주택 요건]1. 지자체 임대사업자 및 세무서 사업자등록(20.12.31.까지 등록)2. 임대개시일 현재 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하(18.9.14. 이후 취득분부터 적용)3. 국민주택규모 이하일 것(다가구주택은 가구당 전용면적으로 판단)4. 장기임대주택으로 등록하여 8년(10년)이상 계속하여 임대5. 임대료 5% 증액제한 준수요건을 충족한 장기임대주택은 자동말소 이후에도 언제든지임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 '50%' 또는 '70%'의 높은 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 다만, 이번 세제개편안은 앞서 살펴본 중과배제와 마찬가지로 조정대상지역 아파트에 대해서는단계적 폐지, 즉 양도기한을 신설합니다.[단계적 폐지 대상 임대주택(자동말소주택)]1. 4년 단기매입임대주택 중 아파트 + 조정대상지역2. 8년 장기일반매입임대주택 중 아파트 + 조정대상지역따라서 앞서 설명드린 양도소득세 중과세 적용 배제 혜택과 마찬가지로, 다음의 임대주택은 개정안에도 불구하고 계속해서 우대 적용을 받을 수 있습니다.[장기보유특별공제 우대 적용 혜택이 유지되는 임대주택 유형]1.비조정대상지역 아파트2. 아파트가 아닌 주택(단독주택, 다세대, 다가구, 도시형생활주택, 오피스텔 등)<2> 장기보유특별공제 우대 혜택 단계적 폐지현재는 양도기한에 대한 제한이 없지만, 개정안에 따르면 다음과 같이 양도기한 제한이 신설됩니다. 경과규정은 양도소득세 중과배제와 동일합니다.(1) 26.12.31.까지 자동말소된 조정지역 아파트① 27년 양도 : 장특 50% 우대적용② 28년 양도 : 장특 30% 적용③ 29년 이후 양도 : 우대적용X(2) 27.1.1. 이후 자동말소(조정대상지역 신규 지정 / 재건축·재개발 진행 중)되는 조정대상지역 아파트① 의무임대기간 종료일(신규 지정일 / 이전고시일)로부터 1년 이내 양도 : 50% 우대적용② 종료일(신규 지정일 / 이전고시일)로부터 1~2년 이내 양도 : 30% 적용③ 종료일(신규 지정일 / 이전고시일)로부터 2년 이후 양도 : 우대적용X<3> 장기보유특별공제 우대 적용 계산특례가 아닌 일반적인 장기보유특별공제는 보유기간 1년에 2%씩 공제하여, 최대 15년 보유 시 30%를 한도로 공제율이 적용됩니다.반면 조특법 97조의3에 따른 특례적용은 보유연수X공제율 방식이 아니라, 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 50%(8년 이상 임대) 또는 70%(10년 이상 임대)를 적용합니다. 공제율이 일반 공제보다 최대 2배 이상 늘어나는 것이기 때문에, 단순 계산으로도 양도세는 절반 이하로 줄어들 수 있습니다.다만, 특례가 적용되는 양도차익은 전체 양도차익이 아닌임대기간에 발생한 양도차익으로 한정됩니다.20년을 보유하면서 주택임대사업자로 등록한 뒤 의무임대기간 8년을 충족하고 양도하는 경우, 20년 전체 보유기간 동안 발생한 양도차익이 아니라임대기간 8년 동안 발생한 양도차익에 대해서만 특례를 적용하는 것으로 계산방식은 다음과 같습니다.<4> 8년 자동말소 후 계속해서 10년 이상 임대한 경우아파트를 장기임대주택으로 등록한 경우 의무임대기간인 8년이 경과되면 자동으로 등록이 말소되는데, 자동말소된 이후에도 실제 임대를 계속하는 경우가 있습니다.하지만 자동말소 이후의 임대기간까지 합쳐실제 임대기간이 10년을 넘더라도, 조특법 97조의3에서는 ‘10년 임대’로 인정하지 않고 ‘8년 임대’로 보아 50%만 적용 가능합니다.사전법규재산2024-507 (2025.01.23)[제목] 임대등록 말소 후에도 계속 임대하여 임대기간이 10년 이상인 경우 조특법§97의3에 따른 70% 장기보유특별공제율 적용 여부[요약] 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대의무기간(8년) 종료로 임대등록이 자동말소되어 민간임대주택법상 장기일반민간임대주택의 등록 요건을 충족할 수 없는 경우, 조특법§97의3①(법률 제19199호로 개정되기 전의 것) 단서에 따른특례대상(70%)에 해당하지 않으므로 50% 장기보유특별공제만 적용 가능함조특법 97조의3에서 규정하는 70% 공제율을 적용받기 위한 ‘임대기간’이란 장기일반민간임대주택으로 10년 이상 계속하여 등록되어 있고, 그 등록기간 동안 통산하여 10년 이상 임대한 경우를 의미합니다. 따라서 ‘10년 임대’는 단순히 사실상 임대한 기간 10년을 의미하는 것은 아니라, 등록을 유지한 상태에서의 임대기간을 뜻한다는 점에 유의해야 합니다.<5> 의무임대기간 충족 이후 양도일까지 계속 임대를 유지해야 하는지?의무임대기간 동안 조특법 97조의3 요건을 모두 충족한 주택을 양도일까지 계속 임대해야 하는지? 임대를 해야한다면 임대료 증액상한 5%를 계속해서 준수해야 하는지? 의문이 있을 수 있습니다.관련 예규에서는 필요한 임대기간 동안 97조의3의 요건을 모두 충족했다면 그 이후 임대사업자등록이 말소되거나 더 이상 임대하지 않은 상태에서 양도하더라도,이미 성립한 조특법 97조의3 장기임대주택 특례가 사라지지 않는다는 취지로 답변하고 있습니다.서면법규재산2021-8062 (2022.03.16)[제목] 임대의무기간 경과 후에도 임대요건 등을 준수해야 조세특례제한법§97의3 특례 적용이 가능한지 여부[요약] 조세특례제한법§97의3(“쟁점특례”) ①에 따른 장기일반민간임대주택등(“쟁점주택”)을 조특령§97의3③ 각 호의 요건을 모두 충족하면서 의무임대기간동안 계속하여 임대한 후 양도하는 경우,양도일 현재까지 쟁점주택을 민간임대주택법§2(4) 또는 (5)에 따른 임대주택으로 등록하여 임대하고 있지 않은 경우에도 쟁점특례를 적용받을 수 있음<6> 단기임대주택 → 장기임대주택 전환한 경우 97조의3 적용단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 경우에도 97조의3을 적용받을 수 있습니다. 하지만, 전환 시기에 따라 인정되는 임대기간의 계산방법이 다르며, 20.7.11. 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 주택은 적용대상에서 제외되므로 정확한 검토가 필요합니다.① 19.2.11. 이전 단기→장기 전환*인정되는 임대기간 : min(단기임대주택으로 임대한 기간의 50%, 5년)19.2.12. 개정 전 조특법 시행령 97조의3에 따르면 종전 단기임대기간의 50%만 임대기간으로 인정하였으며, 인정되는 기간의 상한은 5년입니다.사전법규재산2021-1563 (2023.06.01)[제목] 민특법상 자동말소된 장기일반민간임대주택의 “임대기간 중 양도차익” 산정방법[요약] 민특법상 자동말소된 장기일반민간임대주택의 조세특례제한법§97의3에 따른 “임대기간 중 양도차익에서 임대기간은” 조특령§97의3④에 의하여 계산하는 것이며, ’19.2.12. 전에 단기매입→ 준공공으로 전환한 경우, ’19.2.12. 개정 전 조특령§97의3④에 따라 단기임대주택으로 임대한 기간의 50%에 해당하는 기간을 임대기간에 포함하여 계산② 19.2.12. 이후 단기→장기 전환*인정되는 임대기간- 의무임대기간 경과 전 전환 : 단기임대기간 100% 인정- 의무임대기간 경과 후 전환 : 의무임대기간19.2.12. 개정 이후 임대기간은 자체적으로 계산하지 않고, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」상 임대기간 기산시점부터 임대를 개시한 것으로 보는 방식으로 변경되었습니다.[사례1]2017.1.1. 단기임대 개시2019.7.1. 장기임대로 전환→ 2019.2.12. 이후 전환하였으므로 임대개시일은 2017.1.1.부터 계산합니다.즉, 단기로 임대한 2년 6개월을 100% 모두 인정받을 수 있습니다.[사례2]2013.1.1. 단기임대 개시(구 「임대주택법」상 매입임대주택, 당시 임대의무기간 5년 가정)2020.1.1. 장기임대로 전환→ 2019.2.12. 이후 전환하였으므로 단기임대기간 100%를 인정받을 수 있지만, 의무임대기간보다 실제 임대기간이 더 긴 경우에는 실제 임대한 7년 전부를 인정하는 것이 아니라 변경신고 수리일부터 종전 임대주택의 법정 의무임대기간을 역산하여 기산일을 정합니다.즉, 장기임대로 전환한 20.1.1.로부터 소급하여 의무임대기간인 5년이 되는 날인 2015.1.1.에 임대를 개시한 것으로 봅니다.③ 20.7.11. 이후 단기→장기 전환*인정되는 임대기간 :조특법 97조의3 적용 제외20.7.10 대책 후속 조치로 등록임대주택 제도가 개편되었습니다.「조세특례제한법」 97조의3에서는 20.7.11. 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 주택은 조특법 제97조의3에 따른 장기보유특별공제 특례를 적용받을 수 없도록 개정되었습니다. 또한 「민간임대주택에 관한 특별법」이 개정되면서 단기임대주택 유형이 폐지되고, 장기임대로 전환하여 연장하는 것도 허용되지 않게 변겅되었습니다.따라서20.7.11. 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 주택은 97조의3을 적용받을 수 없으므로 유의해야합니다.오랜 기간 임대주택을 유지해 오신 주택임대사업자분들께서는 이번 세제개편안으로 인해 많이 당황스러우실 것이라 생각합니다. 주택임대사업자 양도소득세 제도가 크게 달라지는 만큼, 각자의 보유주택과 임대기간, 등록·말소 시점, 중과배제 및 장기보유특별공제 적용 여부 등을 정확하게 확인할 필요가 있습니다.특히 양도 시기에 따라 세액 차이가 크게 발생할 수 있으므로, 사전에 예상세액을 비교하고 불필요한 세금 부담이나 재산상 손실이 발생하지 않도록 적정한 매도계획을 세우시길 바랍니다.이번 글이 많은 분들의 양도 시기 판단과 절세 계획에 실질적인 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담을 원하시는 분께서는[0507-1444-1361]로 연락해 주시기 바랍니다.

[종합소득세]외부조정대상자가 실수로 "자기조정"으로 신고한 경우(외부조정계산서를 제출했으면 문제 없음)심사-소득-2018-0007귀속년도 : 2016심급 : 심사등록일자 : 2019.02.17.생산일자 : 2018.03.28.진행상태 : 완료요지청구인은 종합소득세 신고할 당시 세무대리인이 작성한 외부조정계산서 및 첨부서류를 제출하였음에도, 직원의 실수로 “자기조정”으로 기재한 것에 불과한 것으로 보임결정내용결정 내용은 붙임과 같습니다.상세내용주 문OO세무서장이 2017.11.1. 청구인에게 한 2016년 과세연도 종합소득세 636,104원의 부과처분을 이를 취소합니다.이 유1. 처분개요가. 청구인은 2011.4.10. ○○도 ○○시에서 “OO비철”이라는 상호로 고철․비철 도매업을 개업하였는데, 2017.5.31.「조세특례제한법시행령」제6조 제8항에 따른 “중소기업에 대한 특별세액감면” 210,943원을 적용하여 2016년 과세연도 종합소득세 577,495원을 신고․납부하였다.나. 처분청은 2017.11.1. 청구인은 복식부기의무자로서「세무사법」에 따른 세무사등록부에 등록한 세무사, 공인회계사, 변호사가 작성한 조정계산서를 제출하여 종합소득 과세표준확정신고를 하여야 함에도 불구하고 이를 제출하지 않아 2015년 과세연도 종합소득 과세표준확정신고를 하지 않았다는 이유로, “중소기업에 대한 특별세액감면”을 부인하여 2016년 과세연도 종합소득세 636,104원을 경정․고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2018.2.12. 이 건 심사청구를 제기하였다.2. 청구주장가. 청구인은 자기조정을 할 수 있는 능력이 없다 청구인은 정식 직원 없이 부부가 사업을 운영하고 있는데, 고철 등을 구입하여 OOOOOO(주) 등에 판매하고, 청구인의 배우자는 장부 정리 등의 업무를 도와주고 있다. 그러나 청구인의 배우자는 단순 경리 업무만 할 뿐, 더존 등 세무프로그램을 설치하여 전산으로 종합소득세 등의 세무신고 업무는 할 능력이 없었다.나. 세무대리인이 OOO회계사무소에서 OOO세무법인 OO지점으로 전환하는 과정에서 발생한 신고오류에 불과하다. OOO 회계사무소는 2012년 과세연도부터 ○○비철과 세무기장 및 결산 세무조정 업무를 수행하였다. 그러나 OOO 회계사무소는 청구인의 2016년 과세연도 종합소득세 신고 당시 OOO세무법인 OO지점으로 전환하는 과정에서청구인의 종합소득세 신고서에 “외부조정”으로 체크를 하였어야 하나, 직원의 실수로 “자기조정”으로 체크한 후 신고하여 “중소기업에 대한 특별세액감면”이 부인되었다. 그러나 청구인은 2016년 과세연도 종합소득세를 신고․납부함에 있어 실질적으로 OOO 회계사무소로부터 외부조정을 받은 이상 이 건 처분은 위법하다.3. 처분청 의견청구인이 제출한 2016년 과세연도 종합소득세 과세표준 확정신고서에는 신고유형이 “자기조정”으로 표시되어 있고, 설령 이것이 실수로 인한 단순오기라고 할지라도 서면으로 제출된 과세표준확정신고서와 조정계산서상 어디에도 세무대리인의 성명, 사업자번호, 관리번호, 조정반번호, 서명 또는 직인이 등이 없는 것으로 보아 이를 적법한 외부조정계산서로 볼 수 없다.따라서 청구인이 제출한 조정계산서를 자기조정계산서로 보아 “중소기업에 대한 특별세액감면”을 배제하고 무신고 가산세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.4. 심리 및 판단가. 쟁점 청구인이 2016년 과세연도 종합소득세 신고시 외부조정계산서를 제출하였다고 볼 수 있는지 여부나. 관련법령 1)소득세법 가) 제70조【종합소득과세표준 확정신고】 ④ 종합소득 과세표준확정신고를 할 때에는 그 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 제160조 제3항에 따른 복식부기의무자가 제3호에 따른 서류를 제출하지 아니한 경우에는 종합소득 과세표준확정신고를 하지 아니한 것으로 본다. 3. 사업소득금액을 제160조 및 제161조에 따라 비치·기록된 장부와 증명서류에 의하여 계산한 경우에는 기업회계기준을 준용하여 작성한 재무상태표·손익계산서와 그 부속서류, 합계잔액시산표(合計殘額試算表) 및 대통령령으로 정하는 바에 따라 작성한 조정계산서. 다만, 제160조제2항에 따라 기장(記帳)을 한 사업자의 경우에는 기획재정부령으로 정하는 간편장부소득금액 계산서 ⑥ 소득금액의 계산을 위한 세무조정을 정확히 하기 위하여 필요하다고 인정하여 제160조 제3항에 따른 복식부기의무자로서 대통령령으로 정하는 사업자의 경우 제4항 제3호에 따른 조정계산서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 대통령령으로 정하는 조정반에 소속된 자가 작성하여야 한다. 1. 「세무사법」에 따른 세무사등록부에 등록한 세무사 2. 「세무사법」에 따른 세무사등록부 또는 세무대리업무등록부에 등록한 공인회계사 3. 「세무사법」에 따른 세무사등록부에 등록한 변호사 나) 제80조【결정과 경정】 ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 해당 과세기간 과세표준과 세액을 결정한다. 다) 제160조【장부의 비치·기록】 ① 사업자(국내사업장이 있거나 제119조 제3호에 따른 소득이 있는 비거주자를 포함한다. 이하 같다)는 소득금액을 계산할 수 있도록 증명서류 등을 갖춰 놓고 그 사업에 관한 모든 거래 사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 복식부기에 따라 장부에 기록·관리하여야 한다. ② 업종·규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자가 대통령령으로 정하는 간편장부(이하 "간편장부"라 한다)를 갖춰 놓고 그 사업에 관한 거래 사실을 성실히 기재한 경우에는 제1항에 따른 장부를 비치·기록한 것으로 본다. ③ 제2항에 따른 대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자는 "간편장부대상자"라 하고, 간편장부대상자 외의 사업자는 "복식부기의무자"라 한다. 2)소득세법 시행령 가) 제131조【조정계산서】 ① 법 제70조 제4항 제3호 본문의 조정계산서(이하 이 조에서 "조정계산서"라 한다)는 수입금액 및 필요경비의 귀속시기, 자산·부채의 취득 및 평가 등 소득금액을 계산할 때 법과 기업회계의 차이를 조정하기 위하여 작성하는 서류로서 기획재정부령으로 정하는 서류로 한다. ③ 조정계산서에는 기획재정부령으로 정하는 서류를 첨부하여야 한다. 나) 제131조의2【외부세무조정 대상사업자의 범위】 ① 법 제70조 제6항에서 "대통령령으로 정하는 사업자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 "외부세무조정 대상사업자"라 한다)를 말한다. 1. 직전 과세기간의 수입금액이 다음 각 목의 업종별 기준수입금액 이상인 사업자. 이 경우 가목부터 다목까지의 규정에 따른 업종을 겸영하거나 사업장이 둘 이상인 사업자의 경우에는 제208조 제7항을 준용하여 계산한 수입금액을 기준수입금액에 의한다. 가. 농업·임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업(상품중개업은 제외한다), 제122조제1항에 따른 부동산매매업, 그 밖에 나목 및 다목에 해당하지 아니하는 사업: 6억원 다) 제208조【장부의 비치·기록】 ⑤ 법 제160조 제2항 및 제3항에서 "대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 다만, 제147조의3 및「부가가치세법시행령」제109조 제2항 제7호에 따른 사업자는 제외한다. 2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자. 다만, 업종의 현황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 영세사업의 경우에는 기획재정부령으로 정하는 금액에 미달하는 사업자로 한다. 가. 농업·임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업(상품중개업을 제외한다), 제122조 제1항에 따른 부동산매매업, 그 밖에 나목 및 다목에 해당되지 아니하는 사업: 3억원 3)소득세법 시행규칙 제102조【조정계산서 관련서식】 ① 영 제130조 제4항 및 영 제131조 제1항에 규정하는 조정계산서는 별지 제46호 서식에 의한다. ② 조정계산서에는 다음 각 호에 규정하는 서류 중 해당 사업자에 관련된 서류를 첨부하여야 한다. 1. 별지 제47호 서식에 의한 소득금액조정합계표 2. 별지 제48호 서식에 의한 과목별 소득금액조정명세서 4. 별지 제50호 서식에 의한 소득구분계산서 5. 별지 제51호 서식에 의한 추가납부세액계산서 6. 별지 제52호 서식(1)에 따른 총수입금액 조정명세서 및 별지 제52호 서식(2)에 따른 조정후 총수입금액명세서 9. 별지 제55호 서식에 따른 접대비조정명세서(1)·(2). 10. 별지 제56호서식에 따른 기부금 조정명세서. 12. 별지 제58호서식에 의한 대손충당금 및 대손금조정명세서 21. 별지 제67호 서식에 의한 제세공과금조정명세서 23. 별지 제69호 서식에 의한 최저한세조정명세서 27. 별지 제73호서식에 의한 감면세액조정명세서 36.「법인세법 시행규칙」별지 제20호서식(1), 별지 제20호서식(2) 및 별지 제20호서식(4)를 준용하여 계산한 감가상각비 관련 조정명세서 4)조세특례제한법 가) 제7조【중소기업에 대한 특별세액감면】 ① 중소기업 중 다음 제1호의 감면 업종을 경영하는 기업에 대해서는 2020년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 사업장에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세에 제2호의 감면 비율을 곱하여 계산한 세액상당액(제3호에 따라 계산한 금액을 한도로 한다)을 감면한다. 다만, 내국법인의 본점 또는 주사무소가 수도권에 있는 경우에는 모든 사업장이 수도권에 있는 것으로 보고 제2호에 따른 감면 비율을 적용한다. 1. 감면 업종 아. 도매 및 소매업 나) 제128조【추계과세 시 등의 감면배제】 ② 「소득세법」제80조 제1항 또는「법인세법」제66조 제1항에 따라 결정을 하는 경우와「국세기본법 제45조의3에 따라 기한 후 신고를 하는 경우에는 제6조, 제7조, 제12조제1항·제3항, 제12조의2, 제31조제4항·제5항, 제32조제4항, 제33조의2, 제62조제4항, 제63조, 제63조의2제2항, 제64조, 제66조부터 제68조까지, 제85조의6제1항·제2항, 제96조, 제102조, 제104조의24제1항, 제121조의8, 제121조의9 제2항, 제121조의17제2항, 제121조의20제2항, 제121조의21제2항, 제121조의22 제2항을 적용하지 아니한다. 5)조세특례제한법 시행령 제6조【중소기업에 대한 특별세액감면】 ⑧ 법 제7조에 따라 소득세 또는 법인세를 감면받고자 하는 자는 과세표준신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 세액감면신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.다. 사실관계 등 1) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인은 2011.4.10. ○○도 ○○시에서 “OO비철”이라는 상호로 고철․비철 도매업을 개업한 사실이 확인된다. 2) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인의 2015년 과세연도 수입금액은 868,905,765원에 이르러 청구인은 2016년 과세연도에소득세법 시행령 제131조의2 제1항 제1호가목 및 제208조 제5항 제2호 가목에 따른 “외부세무조정 대상사업자” 및 “복식부기의무자”인 사실이 확인된다. 3) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인은 2016.5.24. 2015년 과세연도 종합소득세를 신고․납부하면서 ① 과세표준확정신고 및 납부계산서중 신고유형은 “외부조정”, 기장의무는 “복식부기의무자”에 체크하는 한편, 다음과 같이 세무대리인 성명은 OOO, 사업자등록번호는 OOO-OO-OOOO, 전화번호는 OOO-OOO-****, 관리번호는 O-OOOOO, 조정반번호는 O-OOOO로 기재한 사실, ② 조정계산서의 세무대리인 란에도 동일한 내용을 기재하여 처분청에 제출한 사실이 확인된다. 4)국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인은 ① 2017.5.31. 다음과 같이 “중소기업에 대한 특별세액감면” 210,943원을 공제하여 2016년 과세연도 종합소득세 577,495원을 신고․납부한 사실, ② 다음과 같이 과세표준확정신고 및 납부계산서에 신고유형은 “자기조정”, 기장의무는 “복식부기의무자”에 체크하는 한편, 세무대리인 성명은 “OOO세무회계사무소”, 전화번호는 “OOO) OOO-OOOO”, 대리구분은 “기장”으로 기재한 반면 사업자등록번호, 관리번호, 조정반번호는 공란으로 둔 사실, ③ 다음과 같이 조정계산서에 새무대리인 성명은 OOO세무회계사무소, 전화번호는 OOO-OOO-OOOO, 대리구분은 ”기장“으로 기재한 반면, 관리번호 및 조정반 번호는 공란으로 둔 사실, ④ 조정계산서와 함께 ⒜ 최저한세조정명세서, ⒝ 감면세액조정명세서, ⒞ 소득구분계산서, ⒟ 조정후총수입금액명세서, ⒠ 총수입금액조정명세서, ⒡ 접대비 조정명세서 (1), (2), ⒢ 제세공과금조정명세서, ⒣ 유형고정자산감가상각비 조정명세서(정률법), ⒤ 감가상각비조정명세서합계표, ⒥ 표준재무상태표, ⒦ 표준손익계산서, ⒧ 표준합계잔액시산표, ⒨ 전산조직운용명세서, ⒩ 중소기업 등 기준검토표를 제출한 사실이 확인된다.구분금액(원)총수입금액593,452,076필요경비566,746,733종합소득금액26,705,343소득공제5,442,420과세표준21,262,923산출세액2,109,438세액감면210,943세액공제70,000결정세액1,828,495기납부세액1,251,000납부할 총 세액577,4955) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 처분청은 2017.11.1. 청구인이 외부조정대상자임에도 불구하고 2016년 과세연도 종합소득세 신고시 외부조정계산서 미제출하고 자기조정계산서를 제출하였다는 이유로, 다음과 같이 청구인에 대하여 “중소기업에 대한 특별세액감면” 210,943원을 부인하여 합계 636,104원(무신고가산세 415,416원, 납부불성실가산세 9,745원 포함)을 경정․고지한 사실이 확인된다.구분신고경정수입금액총계593,452,076593,452,076종합소득금액26,705,34326,705,343소득공제 계544,420544,420과세표준21,262,92321,262,923산출세액2,109,4382,109,438세액공제 계70,00070,000세액감면 계210,9430결정세액1,828,4952,039,438가산세액 계0425,161총결정세액1,828,4952,464,599기납부세액1,828,4951,828,495추가고지세액0636,104(단위: 원) 6) 청구인이 제출한 세무대리계약서에 따르면, 청구인은 2012.3. OOO세무회계사무소(사업자등록번호 OOO-OO-OOOOO)에게 기장대리, 결산 및 세무조정 업무를 위임하고 매월 10만원(부가가치세 별도)을 지급하기로 약정한 사실이 확인된다. 7) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, OOO세무회계사무소는 2016.1월～12월 공급가액 10만원, 세액 1만원의 매출세금계산서 합계 12매를 OO비철(청구인, 사업자등록번호 OOO-OO-*****)에게 발행하고 2016년 제1기․제2기 부가가치세를 신고․납부한 사실이 확인된다. 8) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, 청구인은 ① 2012.6.21.～2017.5.1. OOO세무회계사무소(사업자등록번호 OOO-OO-OOOOO, 세무대리인 관리번호 O-OOOOO)에 세무대리를 맡긴 사실, ② 2017.7.1.～현재 OOO세무법인 OO지점(사업자등록번호 OOO-OO-OOOOO, 세무대리인 관리번호 O-OOOO)에 세무대리를 맡긴 사실이 확인된다. 9)국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, OOO세무회계사무소는 2012.1.1. ○○도 ○○시에서 개업하였다가 2017.10.31. 신고폐업한 사실, 사업장 전화번호는 OOO-OOO-OOOO인 사실이 확인된다. 10) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, OOO세무법인 OO지점(대표 박OO)은 2017.5.1. 위 OOO세무회계사무소의 사업장과 동일한 ○○도 ○○시에서 개업한 사실, 사업장 전화번호도 OOO세무회계사무소와 동일한 OOO-OOO-OOOO인 사실이 확인된다. 11) 국세청 전산시스템(NTIS) 자료에 따르면, ① 청구외 박OO, 청구외 김OO은 청구인과 동일하게 OOO세무회계사무소에 기장대리를 맡기고도 과세표준확정신고 및 납부계산서상 신고유형에 “자기조정”으로 체크하는 한편, “중소기업에 대한 특별세액감면”을 적용하여 2016년 과세연도 종합소득세를 신고한 사실, ② OO세무서장은 2017.10.13. 김OO에 대하여, 2017.11.1. 박OO에 대하여 외부조정계산서를 제출하지 않았다는 이유로 “중소기업에 대한 특별세액감면”을 부인하여 각 2016년 과세연도 종합소득세 1,527,920원, 443,700원을 경정․고지한 사실, ③ 이에 불복하여 김OO은 2017.10.19., 박OO은 2018.1.9. OO세무서에 이의신청을 제기한 사실, ④ OO세무서장은 김OO 및 박OO이 OOO세무회계사무소가 작성한 외부조정계산서를 제출한 것으로 보인다는 이유로 2017.10.24. 김OO에 대한, 2018.1.10. 박OO에 대한 2016년 과세연도 종합소득세 부과처분을 직권취소한 사실이 각 확인된다.라. 판단 살피건대, 도매업을 경영하는 기업에 대해서는 “중소기업에 대한 특별세액감면”으로 소득세를 감면하나(조세특례제한법 제7조 제1항 제1호아목 참조), 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 않아 납세지 관할 세무서장이 해당 과세기간 과세표준과 세액을 결정할 때에는 “중소기업에 대한 특별세액감면”을 적용하지 않는다(같은 법 제128조 제2항 참조). 한편, 복식부기의무자가 사업소득금액을 비치․기록된 장부와 증명서류에 의하여 계산한 경우 기업회계기준을 준용하여 작성한 재무상태표․손익계산서와 그 부속서류, 합계잔액시산표 및 조정계산서를 제출하지 않으면 과세표준확정신고를 하지 아니한 것으로 보는데(소득세법 제70조 제4항 제3호참조), 도매업을 영위하는 직전 과세기간의 수입금액이 6억원 이상인 사업자는 “외부세무조정 대상사업자”로서 조정계산서를 반드시「세무사법」에 따른 세무사등록부에 등록한 세무사 또는 공인회계사 또는 변호사가 작성하여야 하고(소득세법 시행령 제131조의2 제1항 제1호가목,소득세법 제70조 제6항참조), 조정계산서에는 소득금액조정합계표, 과목별 소득금액조정명세서, 소득구분계산서, 추가납부세액계산서, 총수입금액 조정명세서 및 조정후 총수입금액명세서, 접대비조정명세서, 기부금 조정명세서, 대손충당금 및 대손금조정명세서, 제세공과금조정명세서, 최저한세조정명세서, 감면세액조정명세서, 감가상각비 관련 조정명세서 등 해당 사업자와 관련된 서류를 첨부하여야 한다(소득세법 시행령 제131조 제3항, 같은 법 시행규칙 제102조 제2항 참조).위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 처분청은 청구인이 제출한 2016년 과세연도 종합소득세 과세표준 확정신고서상 신고유형에 “자기조정”으로 표시되어 있고, 과세표준 확정신고서 및 조정계산서 어디에도 세무대리인의 성명, 사업자번호, 관리번호, 조정반번호, 서명 또는 직인이 없어 적법한 외부조정계산서를 제출하였다고 보기 어렵다고 주장한다. 그러나 다. 사실관계 등에서 살펴본 바에 따라 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 청구인은 2012.3. OOO세무회계사무소에게 기장대리, 결산 및 세무조정업무를 위임하고 매월 10만원(부가가치세 별도)을 지급하기로 약정하고, 실제로 OOO세무회계사무소는 2016년 제1기․제2기에 청구인에 대하여 공급가액 10만원, 세액 1만원의 매출세금계산서를 발행하고 부가가치세를 신고․납부한 점, ② 청구인은 2015년 과세연도 종합소득세를 신고할 당시에는 과세표준확정신고 및 납부계산서, 조정계산서에 OOO세무회계사무소의 사업자등록번호, 전화번호, 관리번호, 조정반번호를 기재한 점, ③ 청구인은 비록 2016년 과세연도 종합소득세를 신고할 당시 과세표준확정신고 및 납부계산서, 조정계산서에 OOO세무회계사무소의 사업자등록번호, 관리번호, 조정반번호는 기재하지 않았으나, OOO세무회계사무소의 성명 및 전화번호를 기재하고 대리구분은 “기장”으로 체크한 점, ④ 청구인은 위와 같이 신고할 당시 조정계산서와 함께 최저한세조정명세서 등소득세법 시행규칙 제102조 제2항에 따라 외부조정계산서에 첨부하여야 할 서류를 제출한 점, ⑤ 국세청 전산시스템(NTIS)상 청구인이 2012.6.21.～2017.5.1. OOO세무회계사무소, 2017.7.1.～현재 OOO세무법인 OO지점에 세무대리를 맡긴 사실이 확인될 뿐만 아니라, 양 세무대리인의 사업장 및 전화번호가 동일하고 사업자등록번호, 세무대리인 관리번호가 확인되는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인은 2016년 과세연도 종합소득세 신고할 당시 OOO세무회계사무소가 작성한 외부조정계산서 및 첨부서류를 제출한 것으로 보이고, 다만 OOO세무회계사무소가 OOO세무법인 OO지점으로 조직을 변경하는 과정에서 직원의 실수로 과세표준확정신고 및 납부계산서상 “자기조정”으로 기재한 것에 불과하다는 청구인의 소명은 수긍이 간다.따라서 처분청이 청구인은 2016년 과세연도 종합소득세 신고시 외부조정계산서를 제출하지 않아 종합소득 과세표준확정신고를 하지 않은 것으로 보아, “중소기업에 대한 특별세액감면”을 부인하는 한편, 무신고가산세 및 납부불성실가산세를 부과하여 한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.5. 결론이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로「국세기본법」제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 금은방, 귀금속 도소매, 금지금 유통업 등 이른바 '금 관련 업종'에서 반드시 짚고 가야 할 세무 주의사항과 절세 방법에 대해서 설명드리겠습니다.금·귀금속 업종은 왜 '고위험 업종'으로 관리될까요?-금 관련 업종은 국세청이 오랫동안 집중 관리해 온 대표적인 업종입니다. 이유는 명확합니다. 단가가 높고, 현금거래 비중이 크며, 물건 자체가 규격화되어 있어 무자료 유통이 쉽기 때문입니다.-특히 2000년대 초중반 이른바 '폭탄영업'이라 불리는 대규모 부가가치세 부정환급 사건이 금지금 유통시장에서 발생하면서, 이후 제도는 계속 촘촘해졌습니다.매입자 납부특례(금거래계좌), 현금영수증 의무발행, 환급 보류 제도가 모두 이 흐름 위에 있습니다.-여기에 금융정보분석원(FIU)의 고액현금거래보고(CTR) 제도가 겹칩니다. 동일 금융회사에서 동일인 명의로 1거래일 1천만원 이상 현금을 입금하거나 출금하면 금융회사가 자동으로 FIU에 보고하도록 되어 있고, 금액과 무관하게 이상 패턴이 감지되면 의심거래보고(STR) 대상이 될 수 있습니다.-즉, 금 업종에서는"장부를 잘 쓰는 것"보다 "거래 구조 자체를 제도에 맞게 설계하는 것"이 훨씬 중요합니다. 아래에서 하나씩 보겠습니다.· · ·첫째, 금거래계좌(매입자 납부특례) — 가장 먼저 확인할 제도-조세특례제한법 제106조의4는금 관련 제품을 공급하거나 공급받으려는 사업자, 수입하려는 사업자를 '금사업자'로 보아 금거래계좌를 개설하도록 하고 있습니다.-일반적인 부가가치세는 공급자가 매입자로부터 세액을 받아 국가에 납부하지만,이 제도에서는 매입자가 부가가치세액을 공급자가 아닌 국세청 지정 금융기관의 전용계좌에 직접 입금합니다.공급자가 세액을 받아 챙긴 뒤 폐업해버리는 구조를 원천적으로 막기 위한 장치입니다.-입금기한은금 관련 제품을 공급받은 날(공급받은 날이 세금계산서를 발급받은 날보다 빠른 경우에는 세금계산서를 발급받은 날)의 다음 날까지입니다. 하루 단위로 관리되는 기한이므로 결제 실무에서 가장 많이 사고가 나는 지점입니다.-제재는 결코 가볍지 않습니다.① 금거래계좌를 사용하지 않고 대금을 결제받은 경우: 공급한 금사업자와 공급받은 금사업자 양쪽 모두에게 제품가액의 100분의 10을 가산세로 징수합니다(조특법 제106조의4 제7항). 세액의 10%가 아니라 '제품가액'의 10%라는 점에 주의하셔야 합니다.② 매입자가 부가가치세액을 입금하지 않은 경우: 공급자로부터 발급받은 세금계산서에 적힌 세액은부가가치세법 제37조·제38조에도불구하고 매출세액에서 공제되는 매입세액으로 보지 않습니다(같은 조 제6항).정상 세금계산서를 받았더라도 공제가 부인됩니다.③ 환급 보류: 해당 예정·확정신고기간 중금 관련 제품의 매출액이 매입액에서 차지하는 비율이 100분의 70 이하인 경우, 신고기한의 다음 날부터 6개월 이내의 기간 동안 환급이 보류될 수 있습니다(조세특례제한법 집행기준 106의4-106의9-3).· · ·우리 물건이 대상인지부터 확인하셔야 합니다-실무에서 가장 많은 질문이"우리가 파는 물건도 금거래계좌를 써야 하나요?"입니다. 대상 판정의 기준은형태와 순도입니다.-금지금은 금괴(덩어리)·골드바 등 원재료 상태로서 순도가 1,000분의 995 이상인 금을, 금제품(이른바 '고금')은 소비자가 구입한 사실이 있는 반지 등 제품 상태로서 순도가 1,000분의 585 이상인 금을 말합니다(조특법 시행령 제106조의9 제1항).-국세청은 금지금에도 해당하지 않고 소비자가 구입한 사실이 있는 고금에도 해당하지 않는캐럿골드 제품은 매입자 납부특례 대상이 아니므로 금거래계좌를 사용할 필요가 없다고 회신한 바 있습니다(부가가치세과-118).-반대로 말하면, 순도와 형태 요건을 충족하는데도 관행적으로 일반 계좌이체로 결제해 왔다면 그 자체가 제품가액 10% 가산세 리스크입니다. 거래 개시 전 품목 분류가 절세의 출발점입니다.-금 관련 웨이스트·스크랩과 구리 스크랩 등이 혼합된 물품의 경우에는 스크랩등거래계좌(조특법 제106조의9)를사용하면 가산세를 징수하지 않는 예외가 있으므로, 혼합물 취급 업체는 두 제도를 함께 검토하셔야 합니다.· · ·둘째, 현금영수증 의무발행 — 소매 단계의 최대 리스크-'시계 및 귀금속 소매업'은소득세법 시행령 별표 3의3에 열거된현금영수증 의무발행업종입니다.-의무발행업종 사업자는건당 거래금액(부가가치세 포함)이 10만원 이상인 재화 또는 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우, 소비자가 요청하지 않더라도 현금영수증을 발급해야 합니다(소득세법 제162조의3 제4항, 법인세법 제117조의2 제4항).-상대방의 인적사항을 모르는 경우에는거래대금을 받은 날부터 5일 이내에 국세청 지정번호(010-000-1234)로 자진발급하면 됩니다.-미발급 시 2019년 1월 1일 이후 위반분부터는 미발급금액의 20%가 가산세로 부과됩니다(소득세법 제81조의9, 법인세법 제75조의6). 1천만원짜리 예물세트 한 건을 누락하면 그 자체로 200만원의 가산세입니다.-실무에서 특히 오해가 많은 두 가지를 정리해 드립니다.① 계좌이체는 '현금'입니다. 카드가 아니라는이유로 현금영수증을 발급하지 않으면 그대로 미발급입니다.②사업자에게 공급하고 세금계산서 또는 계산서를 발급한 거래는 현금영수증을 발급하지 않을 수 있습니다. 반대로 세금계산서를 발급하지 않았다면 사업자 간 거래라도 발급의무가 남습니다.-또한현금영수증가맹점 가입의무자가 가입하지 않은 과세기간에는 추계신고 시 단순경비율 적용이 배제되고(소득세법 시행령 제143조 제7항 제3호),조세특례제한법 제128조 제4항에따라 각종 세액감면이 배제될 수 있습니다. 가산세만의 문제가 아닙니다.· · ·셋째, 매입세액 공제·환급 부인 리스크-금 업종에서 가장 무서운 것은 가산세가 아니라 매입세액 자체가 부인되는 상황입니다.-대법원은 2011년 1월 20일 선고한 2009두13474 전원합의체 판결에서, 금지금이 수입되어 수출되기까지의 거래과정에 매출세액 포탈을 목적으로 하는 악의적 사업자의 부정거래가 존재하고 그 사실을 알았거나 중대한 과실로 알지 못한 수출업자가 매입세액의 공제·환급을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 판시했습니다.-여기서 '중대한 과실'은 조금만 주의를 기울였다면 충분히 알 수 있었음에도 거의 고의에 가까울 정도로 주의의무를 현저히 위반한 경우를 의미하며, 구체적인 공모나 공범관계가 없어도 적용될 수 있습니다. 즉 "나는 몰랐다"는 항변만으로는 부족합니다.-다만 적용 범위에는 한계가 있습니다.대법원 2011년 6월 30일 선고 2010두7758 판결은 위 신의성실의 원칙이수출에 대한 영세율 적용에 의하여 매입세액을 공제·환급받는 경우에만 적용되고,국내 과세거래와 관련된 매입세액의 공제·환급에는 적용될 수 없다고 보았습니다.-실무적으로 중요한 것은 '사후 방어'가 아니라 '사전 기록'입니다. 신규 거래처는 사업자등록 상태·휴폐업 조회·대표자 면담·사업장 실물 확인·물류 흐름을 확인하고 그 과정을 문서로 남겨두어야 합니다.시세보다 현저히 낮은 단가, 외상매입 후 수출대금 입금 뒤 결제, 짧은 기간 내 대량 반복 거래는 모두 위험신호로 평가된 사정들입니다.· · ·넷째, 고가 제품이라면 개별소비세도 확인하셔야 합니다-보석·귀금속 제품은 개별소비세 과세대상입니다.다만 물품가격 전체가 아니라 기준가격을 초과하는 부분에만 과세됩니다.-개별소비세법 제1조 제2항 제2호에 따라 기준가격을 초과하는 부분의 가격(과세가격)에 세율을 적용하며,같은 법 시행령 제4조는 보석·귀금속 제품의 기준가격을 1개당 500만원(해당하는 품목에 따라 1조당 800만원)으로 정하고 있습니다.-여기에개별소비세액의 30%가 교육세로, 그리고 부가가치세가 별도로 따라붙습니다. 고가 예물·기념품 판매가 잦은 매장이라면 판매가 산정 단계에서 반드시 반영되어야 하는 항목입니다.-반대로,한 세트로 거래되는 고가 제품을 인위적으로 여러 건으로 쪼개어 기준가격 이하로 맞추는 처리는 실질과세 원칙에 따라 부인될 수 있으니 주의가 필요합니다.· · ·그렇다면 절세는 어떻게?-금 업종의 절세는 화려한 기법이 아니라'부인당하지 않는 구조'에서 나옵니다. 아래 다섯 가지가 핵심입니다.1.제도 적용대상 판정을 먼저 합니다. 금거래계좌 대상 품목인지, 현금영수증 의무발행업종인지, 개별소비세 과세대상인지를 품목별로 정리해 두면 가산세의 대부분이 사라집니다. 금 업종에서 가장 큰 절세는 가산세를 내지 않는 것입니다.2.중량 기준 재고관리를 합니다. 금은 시세가 매일 변동하므로 금액 기준 재고는 신뢰도가 낮습니다. 순금 중량(g) 기준 재고대장을 일 단위로 마감하면 원가율 이상치를 근거로 한 매출누락 추정과세에 강하게 대응할 수 있습니다.3.금 원재료 대가와 세공비(공임)를 구분해 계상합니다. 두 가지를 뭉뚱그리면 매출총이익률이 왜곡되어 불필요한 소명 요구를 부릅니다. 구분 경리는 그 자체로 조사 리스크를 줄이는 절세입니다.4.투자·보유 목적의 금은 거래 경로를 구분해 검토합니다.조세특례제한법 제126조의7은 한국거래소가 개설·운영하는 금 현물시장에서 일정 요건을 갖추어 거래되는 금지금의 공급에 대하여 부가가치세를 면제하도록 하고 있습니다. 사업용 유통과 투자 목적 보유는 세무상 취급이 다르므로 처음부터 분리해 설계하는 것이 유리합니다.5.법인 전환과 가업승계를 함께 봅니다. 금은방은 오랜 기간 가족이 함께 운영하는 경우가 많습니다. 소득세 누진세율 부담이 큰 구간에 진입했다면 법인 전환을, 2세 승계를 앞두고 있다면가업상속공제·증여세 과세특례 요건을 미리 점검하는 것이 실질적인 절세 효과가 가장 큽니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1.신규 거래처는 거래 개시 전에 사업자등록 상태와 휴폐업 여부를 조회하고, 대표자 면담·사업장 확인 기록을 남기십시오. 사후에 만든 자료는 증거력이 약합니다.2.금거래계좌 대상 여부가 애매하면 '사용하는 쪽'이 안전합니다. 제품가액의 10% 가산세는 양 당사자 모두에게 부과됩니다.3.10만원 이상 현금·계좌이체 매출은 예외 없이 현금영수증을 발급하고, 인적사항 미확인 건은 5일 이내 자진발급하십시오.4.부가가치세 신고 시 금 관련 제품의 매출·매입 비율을 미리 점검하십시오. 70% 이하이면 환급이 최대 6개월 보류될 수 있어 자금계획에 반영해야 합니다.5.세금계산서·계좌이체 내역·거래명세서·운송 기록을 한 세트로 묶어 5년간 보관하십시오.금 업종의 소명은 서류의 '세트 완결성'에서 갈립니다.· · ·참고 법령 및 판례조세특례제한법 제106조의4 (금 관련 제품에 대한 부가가치세 매입자 납부 특례)조세특례제한법 시행령 제106조의9 (금 관련 제품의 범위 및 금거래계좌 요건)조세특례제한법 제106조의9 (스크랩등에 대한 부가가치세 매입자 납부특례)조세특례제한법 제126조의7 (금 현물시장에서 거래되는 금지금에 대한 과세특례)조세특례제한법 제128조 제4항 (현금영수증가맹점 미가입 시 감면 배제)조세특례제한법 집행기준 106의4-106의9-3 (금 관련 제품의 환급 보류)소득세법 제162조의3 제4항 및 같은 법 시행령 별표 3의3 (현금영수증 의무발행업종 – 시계 및 귀금속 소매업)소득세법 제81조의9, 법인세법 제75조의6 (현금영수증 미발급 가산세 20%)법인세법 제117조의2 제4항 (법인의 현금영수증 발급의무)개별소비세법 제1조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제4조 (보석·귀금속 제품 기준가격)특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제4조·제4조의2 (STR·CTR 보고)국세청 예규 부가가치세과-118 (매입자 납부특례 대상 금 관련 제품의 범위)대법원 2011. 1. 20. 선고 2009두13474 전원합의체 판결 (부가가치세등부과처분취소)대법원 2011. 6. 30. 선고 2010두7758 판결 (신의성실 원칙의 적용범위)

[법인세, 소득세]청년창업중소기업이 사업장소재지를 이전하는 경우적용할 창업중소기업 세액감면 비율(25년도 창업했다면 25년도 법 적용)사전-2026-법규소득-0465등록일자 : 2026.08.13.생산일자 : 2026.08.13.요지2025년 중 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 청년창업중소기업이 2026년 중 수도권과밀억제권역 외의 지역으로 사업장을 이전한 경우 창업중소기업 세액감면 비율은창업 당시를 기준으로 ｢조세특례제한법｣ 제6조제1항제1호가목을 적용답변내용2025년 중 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 청년창업중소기업이 2026년 중 수도권과밀억제권역 외의 지역으로 사업장을 이전한 경우에는 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제5조제25항의 적용 대상이 아니며, 창업중소기업 세액감면 비율은 창업 당시를 기준으로 ｢조세특례제한법｣ 제6조제1항제1호가목을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○신청인은 ’25.7.28. 수도권과밀억제권역 외 지역에 사업자등록한 개인사업자○’26년 중 사업장소재지 이전을 위해 수도권과밀억제권역 외 지역 점포를 취득하였음○신청인은 사업장을 폐업 후 재창업하는 것이 아니라, 사업장 소재지만 이전할 예정이며, 등록 업종과 실제 사업활동은 종전과 동일하게 유지됨* 청년창업중소기업 해당 여부(감면업종 및 청년 여부)는 쟁점외사항으로 검토 제외2. 신청내용○’25.7월 수도권과밀억제권역 외 지역에서 사업 개시한 청년창업중소기업이 ’26년 수도권과밀억제권역 외 지역으로 사업장소재지를 이전하는 경우 적용할 창업중소기업 세액감면 비율3. 관련법령○조세특례제한법제6조 【창업중소기업 등에 대한 세액감면】① 대통령령으로 정하는 중소기업(이하 "중소기업"이라 한다) 중 2027년 12월 31일 이전에 제3항 각 호에 따른 업종으로 창업한 중소기업(이하 이 조에서 "창업중소기업"이라 한다)과 「중소기업창업 지원법」제53조제1항에 따라 창업보육센터사업자로 지정받은 내국인(이하 이 조에서 "창업보육센터사업자"라 한다)에 대해서는 해당 사업에서 최초로 소득이 발생한 과세연도(사업 개시일부터 5년이 되는 날이 속하는 과세연도까지 해당 사업에서 소득이 발생하지 아니하는 경우에는 5년이 되는 날이 속하는 과세연도를 말한다. 이하 제6항에서 같다)와 그 다음 과세연도의 개시일부터 4년 이내에 끝나는 과세연도까지 해당 사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세에 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 곱한 금액에 상당하는 세액을 감면한다. 1. 창업중소기업의 경우: 다음 각 목의 구분에 따른 비율 가. 2025년 12월 31일 이전에 창업한 경우 1) 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 대통령령으로 정하는 청년창업중소기업(이하 "청년창업중소기업"이라 한다)의 경우: 100분의 100 2) 수도권과밀억제권역에서 창업한 청년창업중소기업과 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 창업중소기업의 경우: 100분의 50 나. 2026년 1월 1일 이후에 창업한 경우 1)수도권 외의 지역 또는 수도권의 인구감소지역에서 창업한 청년창업중소기업의 경우: 100분의 100 2)수도권(수도권과밀억제권역과 인구감소지역은 제외한다)에서 창업한 청년창업중소기업의 경우: 100분의 75○조세특례제한법 시행령제5조 【창업중소기업 등에 대한 세액감면】㉕ 법 제6조제1항ㆍ제6항 및 제7항을 적용할 때 수도권과밀억제권역 외의 지역에서 창업한 창업중소기업이 창업 이후 창업한 지역보다 같은 조 제1항제1호 각 목 및 같은 조 제6항제1호 각 목의 구분에 따른 비율이 더 낮은 지역으로 사업장을 이전하거나 해당 지역에 지점 또는 사업장을 설치(합병ㆍ분할ㆍ현물출자 또는 사업의 양수를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)한 경우에는 해당 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도부터 남은 감면기간 동안 해당 창업중소기업은 그 사업장을 이전하거나 지점 또는 사업장을 설치한 지역에서 창업한 창업중소기업으로 본다.○조세특례제한법집행기준 6…0…2 【창업의 범위】① 창업이라함은 중소기업을 새로이 설립하는 것을 말하는 것으로서 법인의 경우 창업일은 법인설립등기일이고 개인사업자의 경우소득세법또는 부가가치세법에 따른 사업자등록을 한 날이 된다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 매년 9월이면 반드시 챙겨야 하는 종합부동산세 합산배제에 대해서 설명드리겠습니다. 어떤 주택과 토지가, 어떤 요건을 갖추면 종부세 과세표준에서 빠지는지 근거 조문과 함께 하나씩 정리해 드리겠습니다.합산배제, 배제되는것은?-종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 소유하고 있는 주택과 토지의 공시가격을 인별로 합산한 뒤, 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 여기서 '합산'이라는 말이 핵심입니다.-합산배제란 특정한 요건을 갖춘 주택이나 토지를 아예 이 합산 대상에서 빼주는 제도입니다. "「종합부동산세법」 제8조 제2항은다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함하지 아니한다"고 규정하고 있습니다.-즉 세율을 깎아주거나 세액공제를 해주는 것이 아니라, 그 주택의 공시가격 자체가 계산식에서 사라지는 구조입니다. 그래서 효과가 큽니다. 주택 몇 채가 빠지면 과세표준 구간이 통째로 내려가면서 누진세율까지 낮아지기 때문입니다.-다만 합산배제는 자동으로 되지 않습니다. 원칙적으로납세자가 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신고를 해야 적용받을 수 있습니다. 요건을 갖추고도 신고를 놓쳐서 고지서를 받고 나서야 알게 되는 사례가 실무에서 꾸준히 발생합니다.· · ·합산배제는 크게 세 갈래로 나뉩니다-종부세 합산배제는 근거 법령에 따라 세 가지 유형으로 구분됩니다.① 합산배제 임대주택 : 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호, 같은 법 시행령 제3조② 합산배제 사원용주택 등 : 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제4조③ 주택신축용 토지 : 「조세특례제한법」 제104조의19-①과 ②는 주택분 종부세에서 빠지는 것이고, ③은 토지분(종합합산과세대상) 종부세에서 빠지는 것입니다. 신고 서식도 각각 다릅니다.-참고로종합부동산세법 시행령은 2025년 11월 28일 대통령령 제35880호로 개정되었고, 시행규칙은 2026년 1월 2일과 3월 20일에 각각 개정되었습니다. 부처 명칭이 기획재정부에서 재정경제부로 바뀌면서 서식 근거 조문도 함께 정비되었으니 신고 전에 최신 서식을 확인하시기 바랍니다.· · ·첫 번째, 합산배제 임대주택-가장 많이 활용되고, 동시에 가장 많이 추징되는 유형입니다.「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항은 합산배제 임대주택의 대전제를 이렇게 정하고 있습니다.-「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자로서, 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 임대하거나 소유하고 있는 주택이어야 합니다.-여기서 등록이 '두 개'라는 점을 놓치시면 안 됩니다.지방자치단체(시·군·구)의 임대사업자 등록과 세무서의 사업자등록이 모두 필요합니다. 둘 중 하나만 되어 있으면 합산배제를 받을 수 없습니다.-다만 과세기준일 현재 실제로 주택을 임대하고 있다면,합산배제 신고기간 종료일인 9월 30일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우 과세기준일 현재 등록한 것으로 보아 그 해부터 합산배제를 적용받을 수 있습니다.-개별 요건은 건설임대인지 매입임대인지에 따라 달라집니다.▶ 장기일반민간건설임대주택 (시행령 제3조 제1항 제7호)-전용면적 149㎡ 이하, 2호 이상 임대, 공시가격은 2호 이상 30호 미만이면 9억원 이하·30호 이상이면 12억원 이하, 10년 이상 계속 임대, 임대료 증가율 5% 이내▶ 장기일반민간매입임대주택 (시행령 제3조 제1항 제8호)-전용면적 제한 없음, 1호 이상 임대, 공시가격 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하, 10년 이상 계속 임대, 임대료 증가율 5% 이내-공시가격 기준시점도 중요합니다.임대개시일 또는 최초로 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재 공시가격으로 판단하므로, 이후 공시가격이 올라도 요건이 깨지지는 않습니다.-반대로 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서새로 취득한 주택을장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에는 합산배제 대상에서 제외됩니다. 아파트는 현재 장기일반민간임대주택 신규 등록 자체가 제한되어 있다는 점도 함께 고려하셔야 합니다.· · ·두 번째, 합산배제 사원용주택 등-「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항은 종합부동산세를 부과하는 목적에 맞지 않는 주택들을 열거하고 있습니다. 대표적인 항목은 다음과 같습니다.1. 사원용주택: 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 6억원 이하인 주택. 다만 사용자가 개인이면 그 배우자·직계존비속 등 특수관계인에게 제공하는 주택은 제외되고, 법인이면 과점주주에게 제공하는 주택은 제외됩니다.2. 기숙사: 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사3. 미분양주택: 사업계획승인(또는 건축허가)을 받아 주택을 신축·판매하는 사업자가 건축해 소유하고 있는 미분양주택으로, 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 지나지 않은 주택. 2025년과 2026년에 종합부동산세 납세의무가 성립하는 분에 대해서는 이 기간이 7년으로 한시 연장되었습니다.4. 가정어린이집용 주택: 세대원이 「영유아보육법」에 따라 인가를 받거나 운영을 위탁받은 어린이집으로서 관할 세무서에서 고유번호를 부여받고, 과세기준일 현재 5년 이상 계속하여 어린이집으로 운영하는 주택5. 노인복지주택: 「노인복지법」 제32조 제1항 제3호에 따른 노인복지주택을 같은 법 제33조 제2항에 따라 설치한 자가 소유한 해당 주택6. 등록문화유산 주택: 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 등록문화유산에 해당하는 주택7. 멸실 목적 취득주택: 공공주택사업자, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행자 등이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득해 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택8.그 밖에 주택의 시공자가 공사대금으로 받은 미분양주택, 정부출연연구기관이 연구원에게 제공하는 주택, 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지, 「주택법」에 따른 토지임대부 분양주택의 부속토지 등-가정어린이집의 경우 5년 요건이 상당히 엄격하게 적용되지만, 어린이집용 주택에서 이사해 3개월 이내에 새 주택을 어린이집으로 운영하는 경우나 운영자의 사망으로 운영하지 않은 기간이 3개월 이내인 경우등에는 계속 운영한 것으로 보아주는 보완 규정이 마련되어 있습니다.· · ·세 번째, 주택신축용 토지-주택분이 아니라 토지분 종부세에 관한 것입니다.「조세특례제한법」 제104조의19는 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 종합합산과세대상 토지 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받을 토지를 종합합산과세대상에서 제외하도록 정하고 있습니다.-취득 주체는「도시 및 주거환경정비법」상 정비사업 시행자, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」상 소규모주택정비사업 시행자, 「주택법」상 주택조합·고용자·주택건설등록사업자, 프로젝트금융투자회사(PFV) 등입니다.-신고 서식은「조세특례제한법 시행규칙」 별지 제64호의17 서식(주택신축용 토지 합산배제 신고서)이며, 역시 9월 16일부터 9월 30일까지 제출합니다.-주의할 점은 5년 이내에 사업계획승인을 받지 못하면 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징당한다는 것입니다. 인허가 지연 리스크가 곧 세금 리스크가 되는 구조입니다.-참고로 정부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에는 주택신축용토지에 대한 종합부동산세 합산배제 범위를 확대하는 안이 포함되어 있습니다. 다만 이는 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안으로, 확정된 법령이 아니라는 점을 유의해 주시기 바랍니다.· · ·'합산배제'와 '주택 수 제외'는 다릅니다-상담을 하다 보면 가장 많이 혼동하시는 부분입니다.상속주택이나 지방 저가주택을 보유하면 종부세가 없어지는 것으로 알고 계신 분들이 계신데, 그렇지 않습니다.-「종합부동산세법」 제8조 제4항은일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등에 대해 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외하는 특례를 두고 있습니다. 이는 기본공제 12억원과 고령자·장기보유 세액공제를 계속 적용받게 해주는 제도입니다.-그러나 해당 주택의 공시가격 자체는 과세표준에 그대로 합산됩니다. 세액이 사라지는 것이 아니라 계산 방식이 유리해지는 것뿐입니다.-반면제8조 제2항의합산배제는 공시가격 자체가 과세표준에서빠집니다. 두 제도는 신청 시기와 서식도 다르므로, 본인이 어느 쪽에 해당하는지 정확히 구분하셔야 합니다.· · ·신고 절차와 사후관리, 여기서 갈립니다-합산배제는 신고제입니다.「종합부동산세법 시행령」 제3조 제9항(임대주택)과 제4조 제5항(사원용주택 등)은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고서를 제출하도록 정하고 있습니다.-다행히 매년 반복할 필요는 없습니다. 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 신고한 내용 중 임대주택의 소유권 또는 전용면적에 변동이 없는 경우 별도의 신고 없이 계속 적용됩니다.-반대로 변동이 생겼다면 반드시 다시 신고해야 합니다.소유권이나 면적이 바뀌었으면 '변동신고'를, 임대등록이 말소되었거나 임대료를 5% 초과해 갱신하는 등 요건을 충족하지 못하게 되었으면 '제외신고'(과세대상 포함)를 해야 합니다.-사후관리는 생각보다 촘촘합니다.「종합부동산세법」 제17조에 따라 합산배제를 적용받은 뒤 의무임대기간이나 임대료 증액제한 요건을 지키지 못한 사실이 확인되면, 경감받은 종합부동산세액에 이자상당가산액을 더해 추징합니다. 국세청은 등록말소 임대주택에 대한 합산배제 사후관리 종합점검을 주기적으로 실시하고 있습니다.· · ·실무에서 다투어진 쟁점들-임대료 5% 증액제한의 기준이 되는 '최초 임대차계약'을 언제로 볼 것인지가 오래된 쟁점이었습니다. 특히 단기민간임대주택이 자동말소된 뒤 장기일반민간임대주택으로 재등록한 경우가 문제였습니다.-이에 대해기획재정부 재산세제과-1302(2022.10.19.)는재등록 이후 새로 작성되어 지방자치단체에 신고된 표준임대차계약을 기준으로 5% 상한을 계산하는 것으로 정리했습니다. 매입임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경등록한 경우의 기준은사전-2019-법령해석재산-0305(2019.10.31.)에서 다루어졌습니다.-사업자등록 시점도 반복적으로 다투어집니다.조심 2025서0912 사건에서는과세기준일 현재 「소득세법」상 사업자등록 요건을 갖추지 못한 주택에 대해 합산배제를 부인하고 경정청구를 거부한 처분이 문제되었는데, 심판원은 조세법률주의의 원칙상 감면요건 규정은 법문대로 엄격하게 해석해야 한다는 원칙을 확인했습니다.-2020년 8월 18일 민간임대주택법 개정으로 단기임대·아파트 장기임대 등록이 자동말소된 사안들도 계속 문제되고 있습니다.조심 2023서10342는 자동말소된 임대주택을 합산배제 대상에서 제외하고 과세한 사안입니다.자동말소 사실을 인지하지 못한 채 합산배제를 계속 적용받다가 몇 해분을 한꺼번에 추징당하는 경우가 실제로 발생합니다.· · ·실무 체크포인트1.9월 16일~9월 30일 신고기간을 달력에 고정해 두세요. 요건을 다 갖추고도 신고를 놓치면 그 해에는 그대로 과세됩니다. 홈택스에서 합산배제 신고 안내를 받았는지 매년 9월 중순에 확인하시기 바랍니다.2. 등록이 두 개인지 확인하세요.지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록이 모두 과세기준일 현재 유효해야 합니다.부부 공동명의 임대주택이라면 공동소유자 전원이 각각 등록되어 있어야 합니다.3.자동말소 여부를 직접 확인하세요. 지자체가 별도 통보 없이 말소한 경우에도 세법상 효과는 그대로 발생합니다. 렌트홈에서 등록 상태를 조회해 두시는 것이 안전합니다.4.임대료 갱신 전에 5% 계산을 먼저 하세요. 기준이 되는 직전 계약이 무엇인지, 1년 이내 증액에 해당하지는 않는지 확인한 뒤에 계약서를 쓰셔야 합니다. 한 번의 실수로 여러 해분이 추징될 수 있습니다.5.상속주택·지방 저가주택은 합산배제가 아니라 주택 수 특례입니다. 신청 서식과 효과가 다르므로 혼동하지 마시고,해당하는 특례를 각각 신청하셔야 합니다.6.법인 오너라면 사원용주택·기숙사 요건을 점검해 보세요. 국민주택규모 이하이거나 공시가격 6억원 이하라는 요건, 그리고 특수관계인·과점주주 제공 주택 제외 규정을 함께 확인해야 합니다.· · ·참고 법령 및 예규·심판례종합부동산세법 제8조 제2항 (과세표준 - 합산배제 주택)종합부동산세법 제8조 제4항 (1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외 특례)종합부동산세법 제17조 (결정과 경정 - 합산배제 요건 위반 시 추징 및 이자상당가산액)종합부동산세법 시행령 제3조 (합산배제 임대주택) [시행 2025.11.28. 대통령령 제35880호]종합부동산세법 시행령 제4조 (합산배제 사원용주택등)종합부동산세법 시행규칙 제4조 (합산배제 신고서 서식) [개정 2026.1.2., 2026.3.20.]조세특례제한법 제104조의19 (주택신축용 토지에 대한 종합부동산세 과세특례)기획재정부 재산세제과-1302 (2022.10.19.) 자동말소 후 재등록 시 임대료 증액제한 기준사전-2019-법령해석재산-0305 (2019.10.31.) 변경등록 시 최초 임대차계약의 판단 기준조세심판원 조심 2025서0912 과세기준일 현재 사업자등록 요건과 합산배제 여부조세심판원 조심 2023서10342 임대사업자 등록 자동말소와 합산배제 배제#종합부동산세 #종부세합산배제 #합산배제신고 #임대주택합산배제 #사원용주택 #미분양주택 #주택신축용토지 #종부세절세 #1세대1주택특례 #임대사업자 #자연세무회계컨설팅 #머털도사절세도사 #김주성세무사

올해 7월부터 세금계산서를 발급하라는 안내를 받으신 개인사업자분들이 계십니다. 매출이 늘어난 것은 작년인데 왜 올해 7월인지, 그리고 무엇이 달라지는지 조문 순서대로 정리했습니다.기준 금액은 법에 적혀 있지 않습니다부가가치세법 제61조 제1항은 간이과세 적용 대상을 이렇게 정합니다. 직전 연도의 공급대가 합계액이 8천만원부터 8천만원의 130퍼센트에 해당하는 금액까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 금액**에 미달하는 개인사업자입니다.법률에는 구체적 금액이 없고 범위만 있습니다. 실제 숫자는 시행령 제109조 제1항에 있고, 현재 1억 400만원입니다.이 구조를 알아두시면 좋은 이유가 있습니다. 기준 금액은 법 개정 없이 시행령만으로 조정할 수 있습니다. 지금도 8천만원이라고 적힌 오래된 자료가 검색에 남아 있는 것이 그래서입니다. 금액을 확인하실 때는 시행령 제109조를 보셔야 합니다.넘긴 해가 아니라 그 다음 해 7월입니다가장 많이 헷갈리는 지점입니다. 매출이 기준을 넘은 그 순간부터 일반과세자가 되는 것이 아닙니다.부가가치세법 제62조 제1항은 적용 기간을 이렇게 정합니다. 1월 1일부터 12월 31일까지의 공급대가 합계액이 기준 금액 이상이 되는 해의 다음 해 7월 1일부터 그 다음 해 6월 30일까지입니다.정리하면 이렇습니다.- 2025년 한 해 공급대가가 1억 400만원 이상이었다면- 2026년 7월 1일부터 일반과세자가 됩니다- 그 상태가 2027년 6월 30일까지 이어집니다넘긴 시점과 실제로 바뀌는 시점 사이에 최대 1년 6개월의 시차가 있습니다. 반대로 매출이 줄어 기준 아래로 내려간 경우에도 같은 구조로 그 다음 해 7월에 간이과세자가 됩니다.신규 사업자는 조금 다릅니다. 제62조 제2항에 따라 최초로 사업을 개시한 해의 다음 해 7월 1일**이 기준이 됩니다.1억 400만원은 「공급대가」입니다공급가액이 아니라 공급대가입니다. 부가가치세가 포함된 금액입니다.간이과세자는 거래할 때 부가가치세를 따로 떼어 표시하지 않으므로, 실무적으로는 받으신 돈 전부가 공급대가입니다. 공급가액 기준으로 계산해서 아직 여유가 있다고 보셨다가 기준을 넘기는 경우가 여기서 나옵니다.작년에 사업을 시작하셨거나 중간에 휴업하신 경우에는 그 기간을 빼고 남은 기간의 공급대가를 12개월로 환산합니다. 시행령 제109조 제3항이고, 1개월 미만의 끝수는 1개월로 봅니다. 사업자등록을 하지 않고 사업하신 기간에 대해서도 국세청은 같은 방식으로 환산한다고 회신한 바 있습니다.금액이 기준 아래여도 간이과세가 안 되는 경우가 있습니다제61조 제1항 단서에 네 가지가 있습니다. 금액만 보고 판단하시면 안 되는 이유입니다.- 간이과세가 적용되지 않는 다른 사업장을 이미 가지고 계신 경우- 업종 자체가 배제되는 경우 — 시행령 제109조 제2항이 광업, 제조업, 도매업 및 상품중개업, 부동산매매업 등을 열거합니다. 제조업 중 최종소비자에게 직접 공급하는 일부 업종은 예외입니다- 부동산임대업이나 과세유흥장소 — 이 업종은 기준선이 다릅니다. 해당 업종의 직전 연도 공급대가가 4,800만원 이상이면 간이과세자로 보지 않습니다- 사업장이 둘 이상인 경우 — 각 사업장이 아니라 합산액으로 판정합니다여기에 하나 더 있습니다. 세무서가 결정이나 경정을 해서 공급대가가 기준 이상이 된 경우에는, 제61조 제6항에 따라 그 결정·경정한 날이 속하는 과세기간까지는 간이과세자로 봅니다. 소급해서 전부 일반과세자가 되는 것은 아닙니다.전환될 때 한 번만 있는 공제가 있습니다여기가 실무에서 가장 많이 빠지는 부분입니다.간이과세자가 일반과세자로 바뀌면, 그 시점에 가지고 계신 재고품과 건설 중인 자산, 감가상각자산에 대해 매입세액을 공제받을 수 있습니다. 부가가치세법 제44조입니다. 간이과세자일 때는 매입세액을 온전히 공제받지 못했으니 전환 시점에 정산해 주는 취지입니다.감가상각자산은 범위가 정해져 있습니다. 건물과 구축물은 취득·건설·신축 후 10년 이내, 그 밖의 감가상각자산은 취득·제작 후 2년 이내의 것만 해당합니다.중요한 것은 자동으로 되지 않는다는 점입니다. 시행령 제86조 제1항은 「일반과세 전환 시의 재고품등 신고서」를 작성해 그 변경되는 날의 직전 과세기간에 대한 신고와 함께 제출하도록 정하고 있습니다. 그리고 제3항은 "제1항에 따라 신고한 자에 대해서는" 공제한다고 적고 있습니다. 신고가 공제의 요건입니다.올해 7월 1일에 전환되신 분이라면 직전 과세기간은 1월 1일부터 6월 30일까지이고, 그 신고기한과 함께였습니다. 신고하신 경우에는 세무서장이 재고금액을 조사해 기한이 지난 후 1개월 이내에 통지하게 되어 있고, 그 기한 안에 통지가 없으면 신고하신 금액을 승인한 것으로 봅니다. 실제 공제는 승인받은 날이 속하는 예정신고기간 또는 과세기간의 매출세액에서 이루어집니다.[요약정리]- 간이과세 기준 금액은 법률이 아니라 시행령 제109조에 있고 현재 1억 400만원입니다- 기준을 넘긴 해가 아니라 그 다음 해 7월 1일부터 일반과세자가 됩니다- 기준은 부가가치세가 포함된 공급대가이고, 신규·휴업 기간은 12개월로 환산합니다- 금액이 기준 아래여도 업종·다른 사업장·사업장 합산·부동산임대업 4,800만원 요건에 걸릴 수 있습니다- 전환 시 재고매입세액 공제는 신고해야 받습니다. 신고서를 내지 않으면 공제되지 않습니다전환 여부와 시점은 업종과 사업장 수, 직전 연도 공급대가의 산정 방식에 따라 달라집니다. 확인이 필요하시면 직전 연도 매출 내역과 사업장 현황을 정리해 두시면 검토가 빠릅니다.

[양도세, 주택임대사업자]주택임대사업자의 의무임대기간 기산일(시작일)사업자등록일, 실제개시일 중 늦은 날안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택임대사업자는 장기보유특별공제혜택, 양도소득세 중과배제, 양도소득세 감면등의 세제혜택을 적용받을 수 있습니다. 해당 세혜택을 받기 위해서는 의무임대기간을 충족해야 합니다.의무임대기간 판단시 임대기간 기산일(시작일)부터 계산하므로 기산일(시작일)을 파악하는 것이 아주 중요합니다. 단순히 사업자등록일부터 기산하는 것이 아니기 때문에 잘못 판단하시면 주택임대사업자의 세제혜택을 적용받지 못하실 수도 있습니다.민간임대주택법과 국세 세제혜택을 적용받기 위한 의무임대기간 기산일은 아래와 같습니다.<민감임대주택법 기산일 : ❶, ❷중 늦은 날>❶ 지자체 임대사업자등록일❷ 실제 임대개시일<국세 세제혜택 기산일 : ❶,❷,❸ 중 늦은 날>❶ 지자체 임대사업자등록일❷ 세무서 사업자등록일❸ 실제 임대개시일국세(양도세 등)의 세제혜택을 받기 위한 국세 세제혜택의 개시일이 절대적으로 중요할 것이므로 반드시 ❶,❷, ❸ 중 늦은 날로부터 8년 이상인지, 10년 이상인지 등을 확인해보아야 합니다.실제 사례로, 임대사업자 등록 이후 실제 임대개시가 늦었음에도 불구하고 지자체 주택임대사업자 8년 자동말소가 되자마자 임대주택을 팔고, 당연하게도 양도세 신고시 장기보유특별공제 50%를 적용해서 신고를 했다가 양도소득세가 추징당한 사례도 종종 있습니다. 이럴 경우 미납세금 뿐만 아니라, 가산세까지 부담합니다.이처럼 세제혜택을 받지도 못하고, 가산세까지 부과가 될 수 있기 때문에 이를 잘 알아두셨다가 적용하시면 될 것입니다. 현재 상황이 복잡하거나 애매하시면 반드시 세무사와 상담 후 의사결정을 하시는 것이 좋습니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 사장님과 직장인 모두가 한 번쯤은 들어보셨을절세 3대장, 노란우산공제 · 연금저축/IRP · ISA에 대해서 정리해 드리겠습니다.세 상품 모두 "세금을 줄여준다"고 소개되지만, 작동 방식이 전혀 다릅니다. 하나는 소득공제, 하나는 세액공제, 나머지 하나는 비과세입니다. 이 차이를 모르고 순서 없이 가입하면 절세 효과는 절반도 못 챙기면서 자금만 묶이는 결과가 나옵니다.따라서 제대로 알고 준비 하셔야 합니다.■소득공제 · 세액공제 · 비과세, 무엇이 다른가요?-절세 3대장을 이해하는 출발점은 "세금이 계산되는 어느 단계에서 깎아주는가"입니다.-소득공제(노란우산공제)는 과세표준 자체를 줄여줍니다. 따라서 본인의 한계세율이 높을수록 절세액이 커집니다. 과표가 1.5억원을 넘는 사업자라면 600만원 공제로 250만원 넘는 세금이 줄어듭니다.-세액공제(연금저축·IRP)는계산이 끝난 산출세액에서 정해진 금액을 직접 빼줍니다. 소득이 아무리 높아도공제율은 13.2%로 고정되어 있어, 고소득자일수록 상대적 매력은 떨어집니다.-비과세·분리과세(ISA)는 납입 시점에 공제를 해주는 것이 아니라, 계좌 안에서 발생한 운용수익에 대한 세금을 깎아주는 구조입니다. 수익이 나야 의미가 있는 상품이라는 뜻이기도 합니다.-그래서 이 셋은 서로 대체재가 아니라보완재입니다. 소득 유형과 자금 여력에 따라 채우는 순서를 달리해야 합니다.· · ·■노란우산공제 — 유일한 '소득공제' 카드-노란우산공제는조세특례제한법 제86조의3에 근거한 소기업·소상공인 공제부금 소득공제 제도입니다. 중소기업중앙회가 운영하며,개인사업자와 법인 대표자가가입 대상입니다.-2026년 현재 소득공제 한도는 해당 과세연도의 사업소득금액에 따라 네 구간으로 나뉩니다.① 사업소득금액 4천만원 이하 :600만원② 4천만원 초과 6천만원 이하 :500만원③ 6천만원 초과 1억원 이하 :400만원④ 1억원 초과 :200만원-실무에서 자주 놓치는 부분이 세 가지 있습니다.-첫째,법인 대표자는 해당 과세기간의 총급여액이 8천만원 이하인 경우에만근로소득금액에서 공제받을 수 있습니다. 급여를 인상한 해에 갑자기 공제가 배제되는 경우가 생기므로, 급여 설계 단계에서 함께 검토해야 합니다.-둘째,부동산임대업 소득은 공제 대상에서 사실상 빠집니다.조세특례제한법 제86조의3 제1항은 사업소득금액에서소득세법 제45조 제2항에 따른 부동산임대업의 소득금액을 차감한 금액이 사업소득금액에서 차지하는 비율을 곱하도록 정하고 있습니다. 임대소득 비중이 큰 사업자는 한도만큼 다 공제받지 못합니다.-셋째,분기별 납입한도가 있습니다.조세특례제한법 시행령 제80조의3 제1항은 분기별 300만원 이하의 공제부금을 납입하는 공제만 대상으로 하고 있습니다.12월에 몰아서 넣으면 그 분기 300만원까지만 인정된다는 의미입니다.-출구도 반드시 함께 보셔야 합니다.폐업·사망·노령 등 대통령령으로 정하는 사유로 공제금을 받으면조세특례제한법 제86조의3 제3항에 따라퇴직소득으로 과세됩니다.근속연수공제와 연분연승이 적용되어 세부담이 상당히 낮습니다.-반면 단순히 자금이 급해서 임의해지하면같은 조제4항에 따라기타소득으로 과세됩니다.해지환급금에서 '소득공제받은 금액을 초과하여 납입한 금액의 누계액'을 뺀 금액이 기타소득이 되고, 지방소득세 포함 16.5%가 원천징수됩니다. 그동안 받은 소득공제 혜택을 상당 부분 반납하는 셈입니다.-참고로 공제금을 지급받을 권리는 중소기업협동조합법에 따라 양도·담보제공·압류가 금지됩니다. 사업 리스크가 큰 업종의 대표님께 노란우산공제를 우선 권해드리는 이유입니다.· · ·■연금저축 · IRP — 900만원 세액공제, 그리고 출구전략-연금계좌 세액공제는소득세법 제59조의3에 규정되어 있습니다.연금저축과 퇴직연금(IRP)을 합산하여연 900만원까지가 세액공제 대상이며, 이 중 연금저축 단독으로는 연 600만원이 한도입니다.-연금저축에 600만원, IRP에 300만원을 넣는 조합이 가장 흔하지만, 연금저축 없이 IRP에만 900만원을 넣어도 한도는 동일하게 채워집니다.-공제율은 소득 수준에 따라 두 가지입니다.① 총급여 5,500만원 이하(종합소득금액 4,500만원 이하) :16.5%→ 900만원 납입 시1,485,000원환급② 총급여 5,500만원 초과(종합소득금액 4,500만원 초과) :13.2%→ 900만원 납입 시1,188,000원환급-지방소득세를 포함한 실효 공제율이며, 소득세법상 표기는 각각 15%와 12%입니다.-그런데 실무 상담에서 정작 문제가 되는 것은 '넣을 때'가 아니라'찾을 때'입니다.-만 55세 이후 10년 이상에 걸쳐 연금 형태로 수령하면 연금소득세 3.3%~5.5%가 적용됩니다(70세 미만 5.5%, 70세 이상 80세 미만 4.4%, 80세 이상 3.3%). 16.5%를 공제받고 5.5%로 인출하니, 세율 차이만큼이 순수한 이익이 됩니다.-반대로 중도해지하거나 일시금으로 찾으면 세액공제받은 원금과 운용수익 전액에기타소득세 16.5%가 분리과세됩니다. 13.2% 공제를 받고 16.5%로 토해내는 구조라면 오히려 손해입니다. 연금계좌에는 '없어도 되는 돈'만 넣어야 한다는 말이 여기서 나옵니다.-연금을 받기 시작한 뒤에도 기준선이 하나 더 있습니다.사적연금 수령액이연 1,500만원을 넘으면 저율 분리과세가 끝나고, 종합과세와 16.5% 분리과세 중 하나를 선택해야 합니다(소득세법 제14조 제3항, 제64조의4).부부가 각자 계좌를 나누어 수령액을 분산하는 설계가 필요한 이유입니다.-마지막으로, 900만원 한도를 넘겨 세액공제를 더 받을 수 있는 유일한 통로가 있습니다.ISA 의무가입기간이 지났거나 만기가 된 자금을 해지일·만기일로부터 60일 이내에 연금계좌로 전환하면,전환금액의 10%(최대 300만원)를 추가로 세액공제받을 수 있습니다.· · ·■ISA — 손익통산이 진짜 무기입니다-ISA(개인종합자산관리계좌)는조세특례제한법 제91조의18에 근거합니다.예·적금, 펀드, ETF, 국내 상장주식을 하나의 계좌에서 굴리면서 세제혜택을 받는 구조입니다.-현행 기준 핵심 요건은 다음과 같습니다.① 납입한도 : 연 2,000만원, 총 1억원② 의무가입기간 : 3년 (원금 범위 내 인출은 자유)③ 비과세 한도 : 일반형 200만원, 서민형·농어민형 400만원④ 초과분 : 9.9% 분리과세(지방소득세 포함)⑤ 가입 제한 : 직전 3개 과세기간 중 금융소득종합과세 대상자였다면 가입 불가-많은 분들이 '200만원 비과세'만 보시는데, 실무에서 더 큰 효과를 내는 것은손익통산입니다.-일반계좌에서는 A상품에서 500만원을 잃고 B상품에서 500만원을 벌면, 손실은 무시되고 이익 500만원에 15.4%가 그대로 붙습니다. 반면 ISA는 계좌 안의 손익을 합산해 순이익에만 과세합니다. 순손실이면 세금은 0원입니다.-또 하나,ISA 안에서 발생한 배당·이자소득은금융소득종합과세 대상에서 빠집니다.금융소득이 연 2,000만원 근처에서 오르내리는 분들에게는 이 점이 비과세 한도보다 훨씬 중요합니다.-여기서 최근 동향을 짚고 넘어가야 합니다.2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안에 ISA 관련 내용이 상당 부분 포함되었습니다.-첫째,국내 상장주식과 국내 주식형펀드, 국민성장펀드, 기업성장집합투자기구(BDC) 등에 투자하면 이자·배당소득을 한도 없이 전액 비과세하는'생산적금융 ISA'가 신설됩니다.납입한도는 연 2,000만원, 총 2억원이며 최장 10년간 납입할 수 있습니다. 다만 금융소득종합과세자는 가입 대상에서 제외됩니다. 청년형에 대해서는 납입액의 10%를 소득공제하는 혜택도 함께 검토되고 있습니다.-둘째,일반 ISA는 계약기간이 정비됩니다.최소 가입기간 3년은 유지하되 최대 계약기간을 5년으로 제한하고, 그동안 가능했던 납입한도 미사용분의 다음 해 이월 제도를 폐지하는 방향입니다. 연간 2,000만원·총 1억원의 납입한도와 비과세 한도는 그대로 유지됩니다.-실무적으로는 두 가지를 기억하시면 됩니다.계약기간 5년 제한은 신규 가입·연장 시점부터 적용되므로 기존 계좌를 미리 길게 연장해 두는 것이 유리할 수 있고, 한도 이월 폐지가 확정되면 매년 납입한도를 그때그때 채우는 습관이 중요해집니다.-다만 이 내용은아직 정부안 단계입니다. 입법예고와 국무회의를 거쳐 정기국회 심의 과정에서 내용이 달라질 수 있으므로, 실제 의사결정은 국회 통과 후 확정된 조문을 확인하고 하시기 바랍니다.· · ·■그래서, 누가 무엇부터 채워야 할까요?-소득 유형에 따라 우선순위가 달라집니다.-개인사업자라면노란우산공제가 1순위입니다. 소득공제이므로 한계세율이 높을수록 절세 효율이 가장 크고, 폐업 시 퇴직소득 과세라는 출구까지 유리합니다. 그다음이연금저축·IRP, 마지막이 ISA입니다.-일반 직장인은 노란우산공제 대상이 아닙니다. 연금계좌 900만원을 먼저 채우고, 여유자금은 ISA로 넘기는 것이 기본 구조입니다.-소기업을 운영하는 법인 대표자는 총급여 8천만원 이하라는 조건만 충족하면 근로소득금액에서 노란우산공제를 받을 수 있는 유일한 근로자 유형입니다. 급여 수준 관리가 곧 절세 설계가 됩니다.-금융소득종합과세 대상자는ISA 가입이 제한되므로, 연금계좌와 노란우산공제로 과세표준 자체를 낮추는 전략이 중심이 됩니다.· · ·■실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1.한도를 채우는 것보다 '한계세율'을 먼저 확인하십시오.과세표준 1,400만원 이하 구간(6.6%)에 있다면 소득공제의 절세액이 작아, 자금이 오래 묶이는 부담을 감수할 이유가 크지 않을 수 있습니다.2.노란우산공제는 분기별 300만원 한도를 감안해 매월 균등 납입하는 것이 안전합니다.연말에 몰아서 납입하면 그 분기 한도를 넘는 금액은 공제받지 못합니다.3.부동산임대업 소득이 섞여 있는 사업자는 실제 공제 가능액을 미리 계산해 보셔야 합니다.한도표상의 금액이 그대로 공제되지 않습니다.4.연금계좌는 중도해지 시 16.5% 기타소득세가 부과되므로, 향후 5년 내 사용 계획이 있는 자금은 넣지 마십시오.세액공제율보다 해지 세율이 높으면 절세가 아니라 손실입니다.5.ISA는 만기 후 60일 이내 연금계좌 전환이라는 카드를 반드시 기억하십시오.전환금액의 10%(최대 300만원) 추가 세액공제는 900만원 한도를 넘길 수 있는 유일한 방법입니다.6.2026년 세제개편안은 아직 확정된 법률이 아닙니다.ISA 계약기간 연장이나 신규 가입 시점을 결정하실 때는 국회 통과 여부를 확인한 뒤 움직이시는 것이 안전합니다.· · ·참고 법령 및 자료조세특례제한법 제86조의3 (소기업·소상공인 공제부금에 대한 소득공제 등)조세특례제한법 시행령 제80조의3 (소기업·소상공인 공제부금에 대한 소득공제)조세특례제한법 제91조의18 (개인종합자산관리계좌에 대한 과세특례)소득세법 제59조의3 (연금계좌세액공제)소득세법 시행령 제118조의2 (연금계좌세액공제의 한도 등)소득세법 제45조 제2항 (부동산임대업의 소득금액 구분)소득세법 제14조 제3항 및 제64조의4 (사적연금소득 1,500만원 초과 시 과세방법 선택)소득세법 제21조 제1항 및 제129조 (기타소득 및 원천징수세율)중소기업협동조합법 제115조 (소기업·소상공인 공제사업)재정경제부, 「2026년 세제개편안」 (2026. 8. 3. 세제발전심의위원회 의결, 정부안)※ 위 내용은 2026년 8월 기준으로 작성되었습니다. 세법은 개정이 잦고 개별 상황에 따라 적용이 달라질 수 있으므로, 실제 의사결정 전에는 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 조문을 확인하시고 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

[상속세, 증여세]유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어취득세 시가인정액으로 산정할 수 있는지 여부(불가능함)사전-2026-법규재산-0278등록일자 : 2026.06.23.생산일자 : 2026.04.20.요지상증법상 유사매매사례가액은 상증령§49④에 따라 산정하는 것으로서 지방세법 시행령 제14조제5항에 따라 산정한 유사부동산등의 시가인정액은 상증령§49④에 따라 산정하는 시가의 범위에 포함되지 않음* 각 법령에 따라 산정한 유사매매사례가액과 시가인정액이 우연히 동일할 수는 있으나 지방세법상 시가인정액이 바로 상증법상 시가가 되는 것은 아님답변내용귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 부담부증여받은 공동주택의 시가를 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따라 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액으로 산정하는 경우 「지방세법 시행령」제14조제5항에 따른 유사부동산등의 시가인정액은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제4항에 따른 시가의 범위에 포함되지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 신청인은 A주택을 모친으로부터 부담부증여로 취득 - 채무금액은 33,763,000원○홈택스 상 확인되는 A주택의 유사매매사례가액은 230백만원인데 반해 취득세 신고 시 시가인정액은 200,445,000원으로 확인됨 - 무상증여분 시가인정액 166,682,000원 - 유상채무 인수분 : 33,763,000원2. 질의내용○「상속세 및 증여세법」상 유사매매사례가액으로 시가를 산정함에 있어 「지방세법」상 유사부동산등의 취득세 시가인정액*으로 산정할 수 있는지 여부 * 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 "시가인정액"이라 한다)을 말함(「지방세법」 제10조의2제1항)도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 최근 다시 시작된 금리 인상 국면에서부동산과 주식, 그리고 조세정책이 각각 어떻게 움직이는지, 특히 우리 세법이 정해 놓은 이자율과 시장금리의 간격에서 어떤 절세 기회와 리스크가 생기는지 정리해 드리겠습니다.3년 6개월 만의 방향 전환, 세금 계획도 다시 짜야 합니다3년 6개월 만의 방향 전환, 세금 계획도 다시 짜야 합니다-2026년 7월 16일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 2.50%에서연 2.75%로 0.25%p 인상했습니다. 2023년 1월 이후 3년 6개월 만의 인상이자, 금통위원 7명 전원 찬성의 만장일치 결정이었습니다.-시장에서는 8월 27일 금통위에서의 연속 인상 가능성과 함께최종금리를 3.00~3.50% 수준으로 보는 전망이 나오고 있습니다. 물론 실제 경로는 물가와 환율, 가계부채 흐름에 따라 달라질 수 있습니다.-중요한 것은 방향입니다. 지난 몇 년간 우리는 '금리가 내려가는 것을 전제로' 자산과 세금 계획을 짜 왔습니다. 그 전제가 바뀌면 부동산 보유 전략, 배당 정책, 증여 시점, 상속세 납부 방식까지 모두 다시 계산해야 합니다.-특히 세법에는'연 4.6%', '연 12%', '연 10%', '연 3.1%'처럼 법으로 못 박아 둔 이자율이 곳곳에 숨어 있습니다. 시장금리가 움직여도 이 숫자들은 그대로 있기 때문에, 금리가 오르면 어떤 규정은 유리해지고 어떤 규정은 불리해집니다.금리 상승이 부동산 시장에 미치는 영향-금리는 부동산 가격을 결정하는 할인율입니다. 수익형 부동산의 가치는 대략 '순영업이익 ÷ 자본환원율(Cap rate)'로 결정되는데, 시장금리가 오르면 투자자가 요구하는 자본환원율도 함께 올라갑니다. 같은 임대수익이라도 요구수익률이 4%에서 5%로 오르면 이론상 가치는 20% 낮아지는 셈입니다.-실물 시장에서는대출이자 부담 증가 → 매수 여력 축소 → 거래량 감소의 순서로 나타납니다. 주택담보대출 금리가 오르면 실수요자의 원리금 상환액이 늘어나면서 매수 결정을 미루게 되고, 시행·PF 단계에서는 조달비용 상승이 사업성 자체를 흔듭니다.-임대차 시장에서는 전세의 월세 전환이 빨라집니다. 전세보증금을 은행에 두었을 때의 기회비용과 월세 수익을 비교하는 임대인의 셈법이 달라지기 때문입니다.-다만 2026년 현재는 조금 다른 국면입니다. 금리 인상에도 불구하고 수도권 집값 상승 기대와 가계대출 증가세가 이어지면서, 오히려 이 점이 추가 인상의 근거로 거론되고 있습니다.금리 인상이 곧바로 집값 하락으로 직결된다고 단정하기 어려운 상황입니다.이자비용, 세법에서는 어디까지 인정될까요-실무에서 가장 많이 받는 질문이 "대출이자도 비용으로 빼주나요?"입니다. 결론부터 말씀드리면어떤 세목이냐에 따라 완전히 달라집니다.-첫째,양도소득세에서는 인정되지 않습니다.보유기간 중 지급한 차입금 이자는소득세법 제97조 제1항과 같은 법 시행령 제163조가 정한 필요경비 항목에 해당하지 않습니다. 10년간 이자를 수억원 냈어도 양도차익 계산에서는 한 푼도 차감되지 않는다는 뜻입니다.-둘째,부동산임대업 사업소득에서는 원칙적으로 필요경비에 산입됩니다. 다만사업용 자산가액을 초과하는 부채, 이른바 '초과인출금'에 대응하는 지급이자는소득세법 시행령 제61조 제1항에 따라 필요경비에서 제외됩니다. 사업자금과 개인자금이 섞여 있는 경우 반드시 점검해야 할 부분입니다.-셋째,법인의 경우가 가장 복잡합니다.법인세법 제28조 제1항은 채권자가 불분명한 사채이자(제1호), 수령자가 불분명한 채권·증권 이자(제2호), 건설자금이자(제3호), 그리고 업무무관자산 및 특수관계인 가지급금에 대응하는 지급이자(제4호)를손금에 산입하지 않도록 정하고 있습니다.손금불산입액 계산구조 (법인세법 시행령 제53조·제55조)지급이자 × (업무무관자산가액 + 가지급금 등 적수) ÷ 총차입금 적수→ 금리가 오르면 분자인지급이자가 커지면서 손금불산입 금액도 함께 증가합니다.-이자를 더 내는데 세금 혜택은 오히려 줄어드는 이중고가 발생합니다. 부동산매매법인이나 가족법인에서 대표이사 가지급금이 남아 있다면, 고금리 국면에서는 그 비용이 예년보다 훨씬 크게 다가옵니다.금리 인상기에 가지급금 정리가 시급해지는 이유입니다.-넷째,건설자금이자는 손금이 아니라 자산의 취득원가에 산입됩니다(법인세법 제28조 제1항 제3호, 시행령 제52조·제53조). 당장 비용 처리가 되지 않고 감가상각이나 처분 시점으로 이연된다는 점을 현금흐름 계획에 반영해야 합니다.금리가 올라도 그대로인 숫자, 임대료 환산율 12%-여기서 실무상 놓치기 쉬운 함정이 하나 있습니다. 상속·증여 재산평가에서 쓰는임대료 환산율입니다.-임대차계약이 체결된부동산은 시가가 확인되지 않는 경우 '임대료 등의 환산가액'과 기준시가 중 큰 금액으로 평가합니다.임대료 등의 환산가액1년간의 임대료 ÷ 0.12 + 임대보증금근거 : 상속세 및 증여세법 제61조 제5항, 같은 법 시행령 제50조 제7항, 같은 법 시행규칙 제15조의2 (100분의 12)-문제는 이12%가시장금리와 무관하게 고정되어 있다는 점입니다.실제 수익형 부동산의 자본환원율이 4~5% 수준이라면 환산가액은 시세보다 낮게 나오지만, 반대로 임대료가 높은 물건은 환산가액이 기준시가를 크게 웃돌아 평가액이 급등할 수 있습니다.-또한 임대보증금이 있는 부동산은상속세 및 증여세법 제66조와 같은 법 시행령 제63조의 '저당권 등이 설정된 재산의 평가 특례'가 적용되어, 채권잔액과 임대보증금 합계액이 보충적 평가액보다 크면 그 금액으로 평가됩니다.-즉 부담부증여나 임대부동산 사전증여를 계획하실 때는 임대료 조정 하나만으로도 평가액이 크게 달라질 수 있으므로,계약 갱신 시점과 증여 시점을 함께 설계하셔야 합니다.금리 상승이 주식시장과 금융소득 과세에 미치는 영향-주식 밸류에이션의 출발점도 할인율입니다.무위험수익률이 오르면 미래 현금흐름의 현재가치가 줄어들기 때문에, 이익이 먼 미래에 몰려 있는 성장주일수록 타격이 큽니다.반대로 당장의 배당과 자산가치가 뚜렷한 고배당·저PBR 종목은 상대적으로 방어력이 생깁니다.-또 하나,예금과 채권의 매력도가 올라가면서 자금이 위험자산에서 안전자산으로 이동하고, 차입 레버리지를 쓴 투자는 이자부담 때문에 축소됩니다.-세금 측면에서 가장 먼저 체크할 것은금융소득 종합과세입니다.이자소득과 배당소득의 합계가 연 2,000만원을 넘으면 초과분이 다른 소득과 합산되어 누진세율로 과세됩니다(소득세법 제14조 제3항 제6호, 제62조).-2,000만원 이하 구간은 원천징수로 종결되며 세율은 소득세 14%에 지방소득세 1.4%를 더한 15.4%입니다(소득세법 제129조 제1항 제1호). 초과분은 최고 45%(지방소득세 포함 49.5%)까지 올라갑니다.-금리가 오르면 같은 예치금으로도 이자소득이 늘어납니다.예금금리 연 4%에 5억원이면 이자만 2,000만원입니다.지난해까지 분리과세로 끝났던 분들이 올해는 종합과세 대상으로 넘어갈 수 있고,여기에 건강보험료 피부양자 자격 문제까지 연쇄적으로 따라옵니다.-개인 간 자금대여도 주의가 필요합니다. 이른바'비영업대금의 이익'은 원천징수세율이 25%(지방소득세 포함 27.5%)로 일반 이자소득보다 높습니다(소득세법 제129조 제1항 제1호 나목). 고금리 시기에 사인간 대여가 늘어나면서 실무상 다툼이 잦아지는 부분입니다.-상장주식 대주주 양도소득세 판정 기준(소득세법 제94조 제1항 제3호, 시행령 제157조)역시 연말 보유 현황에 따라 결정되므로, 시장 변동성이 커진 국면에서는 12월 결산 시점의 포트폴리오 점검이 더 중요해집니다.비상장주식 평가와 가족 간 자금거래, 금리와 어떻게 연결되나요-비상장주식은 순손익가치와 순자산가치를 가중평균해 평가합니다. 이때 순손익가치는 '1주당 순손익액 ÷ 순손익가치환원율'로 계산하는데, 상속세이 환원율은 금융시장에서 형성되는 평균이자율을 고려해 기획재정부령으로 정하도록 되어 있고현재 연 10%가 적용되고 있습니다(상속세및 증여세법 시행령 제54조 제1항).-시장금리가 아무리 움직여도 10%는 고정입니다. 결국 비상장주식 평가액은 금리가 아니라 회사의 최근 3년 손익에 좌우되므로, 가업승계를 계획하신다면실적이 일시적으로 낮아진 시기가 오히려 증여 적기가 됩니다.-가족 간 금전대여도 마찬가지입니다. 타인으로부터 무상 또는 적정이자율보다 낮은 이자율로 금전을 대출받으면 그 이익을 증여로 봅니다(상속세 및 증여세법 제41조의4).특수관계인 금전대여 관련 기준· 적정이자율 :연 4.6%(상증법 시행령 제31조의4 제1항, 시행규칙 제10조의5 → 법인세법 시행규칙 제43조 제2항 당좌대출이자율)· 기준금액 : 차액연 1,000만원 미만이면 과세 제외 (상증법 시행령 제31조의4 제2항)· 무상대여 기준 원금 약2억 1,700만원까지는 증여세 과세대상에서 제외-흥미로운 점은, 시중 대출금리가 4.6%를 넘어서면 부모님께 4.6%로 빌리는 것이 은행보다 싸지면서 '증여세 없는 정상거래'가 성립한다는 것입니다. 다만 차용증 작성, 이자의 실제 지급, 원금 상환 이력 등실질을 갖추지 않으면 대여 자체를 부인당해 원금 전액이 증여로 과세될 위험이 있으므로 형식과 실질을 모두 관리하셔야 합니다.-법인이 대여자인 경우에는법인세법 시행령 제89조 제3항의 가중평균차입이자율 또는 당좌대출이자율이 적용되며, 어느 쪽을 쓸지에 따라 결과가 달라져 실무상 다툼이 많습니다(참고: 조세심판원 조심2024중5770 결정).고금리 국면에서 오히려 유리해지는 절세 카드-금리가 오르면 세금이 다 불리해지는 것은 아닙니다.세법상 고정이자율이 시장금리보다 낮아지는 구간에서는 오히려 기회가 생깁니다.-첫째,상속세 연부연납입니다. 상속세 납부세액이 2천만원을 초과하면 담보를 제공하고 최장 10년(가업상속재산은 최장 20년)에 걸쳐 나누어 낼 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제71조). 이때 가산금 이자율은국세기본법 시행령 제43조의3 제2항과 같은 법 시행규칙 제19조의3이 정한 이자율을 준용하는데,현재연 1,000분의 31, 즉 3.1%수준입니다.-시중 대출금리가 5~6%인 상황에서 연 3.1%로 국가로부터 사실상 분할상환 대출을 받는 셈이므로, 부동산을 급매로 처분해 일시납하는 것보다 연부연납이 유리한 경우가 많아집니다.-둘째,자산가치 조정기의 증여입니다.금리 상승으로 자산가격이 눌리는 구간은 평가액이 낮아지는 구간이기도 합니다. 증여세는 증여일 현재의 평가액을 기준으로 하므로, 같은 자산이라도 언제 넘기느냐에 따라 세부담이 크게 달라집니다.-셋째,유기정기금 평가입니다. 정기금을 받을 권리는 각 연도 수령액을연 3%의 이자율로 할인해 현재가치로 평가합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제62조 제1호, 같은 법 시행규칙 제19조의2). 시장금리가 3%를 크게 웃돌수록 이 평가방식이상대적으로 불리해지므로(시장이자율로 하면 증여재산가액이 더크게 줄어서, 증여재산공제를 조금만 사용해도 되는데 유기정기금으로 하면 증여재산공제를 더많이 사용해야하므로), 정기금 형태 자산이 있다면 구조 자체를 재검토할 필요가 있습니다.-넷째,납부지연가산세는 반대 방향입니다.미납세액에 대해 1일 10만분의 22, 연 8% 상당의 가산세가 붙습니다(국세기본법 제47조의4, 같은 법 시행령 제27조의4). 어떤 시장금리보다도 높은 수준이므로, 세금은 무조건 먼저 내고 자금을 조달하는 것이 정답입니다.조세정책은 어떻게 반응할까요-금리와 조세정책은 같은 목표를 두고 움직이는 두 개의 축입니다. 2026년 현재 정부는 8·13 부동산 대책 등 수요·공급·금융 규제를 병행하고 있고, 한국은행은 금융안정을 이유로 금리 인상 기조를 이어가고 있습니다.-이 조합에서 예상되는 세수 흐름은 이렇습니다.이자소득 증가로이자소득세와 금융소득종합과세 세수는 늘어나는 반면, 부동산 거래가 위축되면취득세와 양도소득세 세수는 줄어듭니다.취득세는 지방재정의 핵심 재원이므로 거래 절벽은 곧바로 지방재정 압박으로 이어집니다.-법인 부문에서는이자비용 증가로 과세표준이 줄어드는 효과가 있지만, 동시에 손금불산입 규정과국제조세조정에 관한 법률 제22조(출자금액 대비 과다차입금 지급이자 손금불산입), 제24조(소득 대비 과다 이자비용 손금불산입)같은 이자공제 제한 규정의 적용 대상이 늘어납니다.-즉"이자를 많이 냈으니 세금이 줄겠지"라는 단순한 기대는 실제 신고 단계에서 자주 빗나갑니다.-정책 측면에서는 고금리와 규제가 동시에 작동할 때 실수요자 부담이 과도해질 수 있다는 점, 그리고 세법상 고정이자율(4.6%, 12%, 10%)이 시장 현실과 벌어질수록 평가의 왜곡이 커진다는 점이 지속적으로 지적되고 있습니다. 향후 세법 개정 논의를 눈여겨보셔야 하는 이유입니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1.양도 예정 부동산의 이자는 필요경비가 아닙니다.보유 중 지급한 대출이자는 양도차익에서 차감되지 않으므로(소득세법 제97조), 고금리 장기 보유 전략은 세후 수익률 기준으로 다시 계산해 보셔야 합니다.2.법인의 가지급금과 업무무관자산을 지금 정리하십시오.손금불산입액은 지급이자에 비례하므로, 금리가 오를수록 같은 가지급금이 더 큰 세금을 만들어 냅니다(법인세법 제28조 제1항 제4호).3.금융소득 2,000만원 라인을 연중에 관리하십시오.예금 만기 분산, 배당 시기 조정, 가족 간 명의 분산(단, 차명은 절대 불가)을 통해 종합과세 진입 여부를 미리 통제할 수 있습니다.4.가족 간 차입은 연 4.6% 기준을 확인하고 실질을 갖추십시오.차용증·이자 실제 지급·계좌 이체 기록이 없으면 대여 자체가 부인될 수 있습니다.5.상속이 임박했다면 연부연납을 먼저 검토하십시오.가산금 연 3.1%는 현재 시중 대출금리보다 낮은 수준으로, 자산 급매를 피할 수 있는 유효한 카드입니다.6.임대부동산 증여는 임대료 환산율 12%를 반드시 시뮬레이션하십시오.임대차 조건 하나로 평가액이 수억원 단위로 달라질 수 있습니다.7.비상장주식 승계는 실적 조정기가 기회입니다.순손익가치환원율 10%는 고정이므로, 최근 3년 손익이 낮아진 시점의 평가액을 활용하는 설계가 가능합니다.참고 법령 및 판례·예규소득세법제14조 제3항 제6호 (금융소득 종합과세 기준금액 2,000만원)제62조 (이자소득 등에 대한 종합과세 시 세액 계산의 특례)제94조 제1항 제3호, 시행령 제157조 (상장주식 대주주의 범위)제97조 제1항, 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)제129조 제1항 제1호 (이자소득 원천징수세율 14%, 비영업대금의 이익 25%)시행령 제61조 제1항 (초과인출금 지급이자 필요경비 불산입)법인세법제28조 제1항 (지급이자의 손금불산입)시행령 제52조·제53조 (건설자금이자의 계산)시행령 제55조 (업무무관자산 등에 대한 지급이자 손금불산입)시행령 제89조 제3항, 시행규칙 제43조 제2항 (가중평균차입이자율·당좌대출이자율 연 4.6%)상속세 및 증여세법제41조의4 (금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)시행령 제31조의4, 시행규칙 제10조의5 (적정이자율 연 4.6%, 기준금액 1,000만원)제61조 제5항, 시행령 제50조 제7항, 시행규칙 제15조의2 (임대료 등의 환산가액, 100분의 12)제66조, 시행령 제63조 (저당권 등이 설정된 재산의 평가 특례)시행령 제54조 제1항 (비상장주식 순손익가치환원율 연 10%)시행령 제62조, 시행규칙 제19조의2 (정기금을 받을 권리의 평가, 할인율 연 3%)제71조 (연부연납)국세기본법제47조의4, 시행령 제27조의4 (납부지연가산세 1일 10만분의 22)제52조, 시행령 제43조의3, 시행규칙 제19조의3 (국세환급가산금 이자율 연 1,000분의 31)국제조세조정에 관한 법률제22조 (출자금액 대비 과다차입금 지급이자의 손금불산입)제24조 (소득 대비 과다 이자비용의 손금불산입)심판례조세심판원 조심2024중5770 결정 (2025. 3. 21., 금전 무상대출 적정이자율 적용 기준)

[소득세, 연말정산]장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 적용시주택수의 계산에 오피스텔이 포함되는지 여부(포함되지 않음)기준-2026-법규소득-0081 [법규과-1795]귀속년도 : 2026등록일자 : 2026.08.19.생산일자 : 2026.07.10.요지오피스텔은 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제 적용시 보유 주택수에 포함되지 않음회신｢소득세법｣ 제52조제5항 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제는 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주에게 적용되는 것으로 ｢주택법 시행령｣ 제4조제4호 오피스텔은 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제 요건 판정시 주택수에 포함되지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ 소득법§52⑤에 따르면 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주가 일정 요건을 충족할 경우 공제받을 수 있음○ 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 적용시 주택수에 오피스텔이 포함되는지 질의함2. 질의요지○소득법§52⑤을 적용받기 위한 주택 수에 오피스텔이 포함되는지 여부‘주거용 오피스텔’의 장기저당차입금 이자상환액공제대상 해당 여부(해당하지 않음)서면인터넷방문상담1팀-567귀속년도 : 2004등록일자 : 2009.01.01.생산일자 : 2004.04.19.요지오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당되며, 장기주택저당차입금 이자상환액공제대상 주택에 해당되지 아니함회신오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당되며, 주택법상 국민주택기금의 융자대상에 포함되지 않는 것으로 소득세법 제52조 제3항의 장기주택저당차입금 이자상환액공제대상 주택에 해당되지 아니하는 것입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

재건축의 경우 동거주택 상속공제 적용(공시기간은 동거기간에 포함 안됨)재산세과-658등록일자 : 2010.09.02.생산일자 : 2010.08.31.요 지피상속인과 상속인이 동거하던 주택을 멸실하고 재건축 공사기간 동안 다른 주택에 동거하다 신축주택이 완공되어 계속하여 동거한 경우 재건축 공사기간은 동거기간에 산입하지 아니함회 신귀 질의의 경우 종전 질의회신문(재산세과-584, 2010.8.12)을 참고 하시기 바람○ 재산세과-584, 2010.8.12「상속세 및 증여세법」제23조의 2에 따른 동거주택 상속공제를 적용시 피상속인과 상속인이 동거하던 주택을 멸실하고 재건축 공사기간 동안 다른 주택에 동거하다 신축주택이 완공되어 계속하여 동거한 경우 재건축 공사기간은 동거기간에 산입하지 아니하는 것임상세내용[관련 참고자료】1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계(사실관계 1)- 거주자 및 동거가족이 거주하던 주택이 도시 및 주거환경 정비법에 의해 재개발․재건축 됨- 관리처분계획에 따라 조합원 자격으로 취득한 신축주택에 계속하여 동거하던 중 거주자의 사망으로 상속 개시- 피상속인과 상속인은 상속개시일 현재 상속주택외 보유주택 없음(사실관계 2)- 거주자 및 동거가족이 거주하던 주택을 노후로 인하여 멸실하고 동일 토지 위에 주택을 신축- 거주자 및 동거가족이 신축주택에 계속하여 동거하던 중 거주자의 사망으로 상속 개시- 피상속인과 상속인은 상속개시일 현재 상속주택외 보유주택 없음O 질의내용- 재건축․재개발(또는 멸실)전 주택의 동거기간을 피상속인과 상속인이 동거한 기간에 포함하는지 여부- 공사기간을 동거기간에 포함하는지 여부2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)O상속세 및 증여세법 제23조의 2 【동거주택 상속공제】① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 동거한 주택이 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 주택가액(주택에 딸린 토지의 가액을 포함한다)의 100분의 40에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제한다. 다만, 그 공제할 금액은 5억원을 한도로 한다.1. 상속개시일 현재「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 일세대 일주택(같은 호에 따른 고가주택을 포함한다)일 것2. 상속개시일 현재 무주택자인 상속인이 상속받은 주택일 것② 제1항을 적용할 때 피상속인과 상속인이 대통령령으로 정하는 사유에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 같은 항에 따른 동거 기간에 산입하지 아니한다.○상속세 및 증여세법 시행령 제20조의 2 【동거주택 인정의 범위】법 제23조의2제2항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 징집2. 취학, 근무상 형편 또는 질병 요양의 사유로서 기획재정부령으로 정하는 사유3. 제1호 및 제2호와 비슷한 사유로서 기획재정부령으로 정하는 사유 나. 종전 질의회신문○ 재산세과-584 (2010.08.12)「상속세 및 증여세법」제23조의 2에 따른 동거주택 상속공제를 적용시 피상속인과 상속인이 동거하던 주택을 멸실하고 재건축 공사기간 동안 다른 주택에 동거하다 신축주택이 완공되어 계속하여 동거한 경우 재건축 공사기간은 동거기간에 산입하지 아니하는 것입니다.★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[부가가치세]임대차 종료 후 임차인의 무단점유가부가가치세 과세대상인지 여부(임대료 받을 경우 과세대상)사전-2026-법규부가-0144 [법규과-1350]등록일자 : 2026.07.15.생산일자 : 2026.06.01.요지임차인이 권리금 회수방해 손해배상청구 소송 진행을 이유로 임차건물을 계속 사용함에 따라 임대인이 임차인으로부터 임대료 상당액을 매월 지급받는 관계의 경우, 부동산임대용역의 공급시기는 당초 임대차계약에서 정한 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것임답변내용임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 소송을 제기하면서 임대차 종료 후에도 건물을 무단점유하며 영업을 계속하고 있고 임대인은 임차인의 무단점유를 이유로 건물인도 소송을 제기한 경우로서, 임대인이 그 소송이 종료될 때까지 실질적으로 계속하여 임대용역을 제공하고 임차인으로부터 그 대가를 지급받거나 동 소송에서 승소하여 건물인도 완료일까지의 임대료 상당액을 받는 관계에 있다면, 이는 부동산임대용역의 공급으로 부가가치세가 과세되는 것입니다.또한, 해당 용역의 공급시기는 ｢부가가치세법｣ 제16조제2항 및 같은 법 시행령 제29조제1항에 따라 당초 임대차계약에서 정한 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○신청법인은 부동산임대업을 영위하는 법인으로, '14.9월부터 쟁점상가를 갑(이하 "임차인")에게 임대하였고, 임차인은 음식점 운영 - 이후 신청법인과 임차인은 '19.8월 쟁점상가 임대차계약을 5년 갱신○ 한편, 신청법인은'14.10월 쟁점상가 계약전력 증설을 위해 전기안전관리 대행계약을 체결하고, 임차인은 그때부터 신청법인에게 전기안전관리 대행수수료 지급 - 신청법인은 '22.8월 주차장 무인시스템을 설치하였고, 임차인은 그때부터 신청법인에 무인시스템 할부금의 1/2에 상당하는 금액으로 매달 지급○임차인은 임대차계약 만료 전인 '24.5월에 쟁점상가 신규 임차인이 되려는 을과 권리(시설) 양수도계약을 체결한 후 이를 신청법인에게 통지하고, '24.6월 신청법인에게 을과 임대차계약을 체결할 것을 요청하였으나, - 신청법인은 '24.6월 2회에 걸쳐 쟁점상가를 직접 사용할 계획이라는 이유로 임차인이 주선한 을과 신규 임대차계약을 체결하는 것을 거절함○임차인은 '24.7월 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 소송을 제기하였고, '24.9월. 임대차계약이 종료된 이후에도 쟁점상가에서 음식점을 계속 운영하고 있음 - 이에 신청법인은 '24.10월 반소로 건물인도 소송을 제기하였으며, 현재 소송 진행 중임○임차인은 임대차계약이 종료된 이후에도 현재까지 임대인에게 월 임대료 전액, 전기안전관리 대행수수료, 주차장 무인시스템 할부금 일부를 매월 지급하고 있음2. 질의요지○ 임대차 종료 후 임차인의 무단점유에 따라 지급받는 임대료 상당액이 부가가치세 과세대상인지 및 공급시기가 언제인지3. 관련 법령○부가가치세법 시행령 제29조【할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기】①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 법 제16조제2항에 따른 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기로 본다.다만, 제2호와 제3호의 경우 역무의 제공이 완료되는 날 이후 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 역무의 제공이 완료되는 날을 그 용역의 공급시기로 본다. 4. 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우② 법 제16조제2항에 따른 용역의 공급시기는 다음 각 호의 구분에 따른다. 1. 역무의 제공이 완료되는 때 또는 대가를 받기로 한 때를 공급시기로 볼 수 없는 경우: 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때○부가가치세법기본통칙 4-0…1 【손해배상금 등】①각종 원인에 의하여 사업자가 받는 다음 각 호에 예시하는 손해배상금 등은 과세대상이 되지 아니한다. 5.부동산을 타인이 적법한 권한 없이 처음부터 계약상 또는 법률상의 원인없이 불법으로 점유하여 법원의 판결에 따라 지급받는 부당이득금 및 지연손해금은 용역의 공급에 해당하지 아니한다.② 부동산임대업을 영위하는 사업자가 부동산임대차 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인으로부터 임대한 부동산을 반환받지 못하여 소송을 제기한 경우 그 소송이 종료될 때까지 실질적으로 계속하여 임대용역을 제공하고 임차인으로부터 그 대가를 받거나 동 소송에서 승소하여 건물반환일까지의 임대료 상당액을 받는 때에는 그 대가 또는 임대료 상당액은 과세대상이 된다.○상가건물 임대차보호법 제9조【임대차기간 등】② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.○상가건물 임대차보호법 제10조의4【권리금 회수기회 보호 등】① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트