가상자산 채굴 장비 취득관련 매입세액 공제 여부(공제 불가능함)기준-2018-법령해석부가-0261 [법령해석과-781]등록일자 : 2021.03.09.생산일자 : 2021.03.08.요 지사업자가 부가가치세 과세대상이 아닌 가상자산을 채굴하기 위해 전산장비 등을 취득하는 경우 해당 취득관련 매입세액은 공제되지 아니하는 것임회 신사업자가 가상자산을 채굴하여 판매하는 부가가치세 비과세사업을 영위하기 위하여 가상자산 채굴 장비 등을 취득하는 경우 해당 취득관련 매입세액은 ｢부가가치세법｣ 제39조제1항제7호에 따라 매출세액에서 공제하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 질의요지○가상자산 채굴을 위한 장비 취득관련 매입세액이 공제되는지 여부2. 사실관계○ 자문법인은 가상화폐채굴 및 부품판매업 등을 영위하고 있는 법인으로 - 가상자산에 대한 채굴을 위해 필요한 채굴장비의 매입 및 관리용역을 제공받고 관련 매입세액을 매출세액에서 공제하여 ’18.1기 부가가치세 확정신고 시 환급신고함○ 자문관서의 환급 현장확인 시 자문법인은 가상자산 채굴기를 가동 중이었으며 채굴된 가상자산은 판매하였지만 과·면세여부가 불분명하여 매출신고하지 않았다고 진술함3. 관련 법령○부가가치세법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "재화"란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2. "용역"이란 재화 외에 재산 가치가 있는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위를 말한다. 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.○부가가치세법 시행령 제2조【재화의 범위】 ①｢부가가치세법｣ 제2조제1호의 물건은 다음 각 호의 것으로 한다. 1. 상품, 제품, 원료, 기계, 건물 등 모든 유체물(有體物) 2. 전기, 가스, 열 등 관리할 수 있는 자연력 ② 법 제2조제1호의 권리는 광업권, 특허권, 저작권 등 제1항에 따른 물건 외에 재산적 가치가 있는 모든 것으로 한다.○부가가치세법 제4조【과세대상】 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다. 1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급○부가가치세법 제9조【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.○부가가치세법 제11조【용역의 공급】 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 1. 역무를 제공하는 것 2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것○부가가치세법 제38조【공제하는 매입세액】 ① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다. 1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)○부가가치세법 제39조【공제하지 아니하는 매입세액】 ① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다. 7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액○부가가치세법기본통칙 4-0-3【유가증권 등】 수표‧어음 등의 화폐대용증권은 과세대상이 아님○특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 3. "가상자산"이란 경제적 가치를 지닌 것으로서 전자적으로 거래 또는 이전될 수 있는 전자적 증표(그에 관한 일체의 권리를 포함한다)를 말한다. <단서생략> <2020.3.24. 신설, 2021.3.25. 시행>★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

최근 상담에서 자녀에게 부동산을 증여하려다 예상보다 높은 증여세에 놀라 문의하시는 분들이 많습니다.부동산 가격이 크게 오르면서 증여세 부담도 함께 커졌기 때문입니다.이럴 때 자주 활용되는 방법이저가양도입니다.단순 증여와 달리 세법상 허용되는 범위 내에서 매매 형태로 이전하기 때문에 세 부담을 줄일 수 있는 전략이 됩니다.저가양도에 따른 증여세 법령 설명저가양도는 말 그대로 시가보다 낮은 가격에 거래하는 것을 의미합니다.이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제31조 제6항에 따라시가와 거래가액의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하지 않으면그 차액은 증여로 보지 않습니다.예를 들어 시가가 10억 원인 주택을 7억 5천만 원에 매도했다면, 차액 2.5억 원은 기준 범위 내에 있어 증여세 과세 대상이 아닙니다.따라서 법령상 허용 범위 안에서 거래금액을 설계하는 것이 절세의 핵심입니다.실무 포인트: 양도자·양수인 조건이 절세의 핵심(1) 양도자 측 요건양도자는 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 비과세 요건을 충족해야 양도세 부담이 없습니다.시가가 큰 주택이라도 비과세 요건만 충족한다면저가양도 시 양도세는 0원 혹은 소액이 됩니다.반대로 비과세 요건이 충족되지 않으면, 시가와 관계없이 양도소득세가 발생하여 절세 효과가 크게 줄어듭니다.(2) 양수인 측 요건양수인이 다주택자인 경우 취득세 중과(8~12%)가 적용될 수 있어 세 부담이 커집니다.반면 무주택 또는 1주택자일 경우 취득세 일반세율(1~3%)이 적용되어,저가양도의 실익이 발생합니다.따라서 자녀 측의 주택 수가 절세 구조에서 결정적인 역할을 합니다.시가 산정 및 증빙 확보가족 간 거래는 특수관계인 간 거래로 분류되기 때문에 과세관청이 시가의 적정성을 매우 엄격하게 봅니다.일반적인 거래에서는 인근 매매사례가액이나 공시가격을 기준으로 인정받는 경우가 많지만, 가족 간 거래의 경우 단순 시세 참고만으로는 증여 추정 이슈가 발생할 수 있습니다.매매사례가액이 명확하고 객관적으로 입증 가능하다면 그 가액을 시가로 인정받을 수 있으나, 가액이 없거나 애매한 경우에는감정평가서를 활용하여 시가를 확정하는 방법이 실무적으로 자주 사용됩니다.이를 통해 과세관청이 인정하는 적정 시가 범위를 명확히 설정할 수 있고, 불필요한 증여 추정을 방지하면서안전하게 절세 구조를 설계할 수 있습니다.저가양도는 단순히 가격을 낮춰 거래하는 문제가 아니라세법이 허용하는 범위 안에서 구조를 설계하는 문제입니다.양도세 비과세 요건, 수증자의 주택 수, 적정 시가 산정, 증빙 확보까지 모든 조건이 맞아야 절세 효과가 실현됩니다.따라서 실제 실행 전 세무전략을 충분히 검토하고 계획적으로 진행하는 것이 필요합니다.이 부분은 케이스에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로 사전 상담이 필수입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.

건물 양도과정에서 임차인에게 지급한 퇴거합의금이명도비용에 해당하는지 여부(양도세 경비로 공제 가능)사전-2021-법령해석재산-0573 [법령해석과-2089]등록일자 : 2021.08.10.생산일자 : 2021.06.16.요 지매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 「소득세법 시행령」 제163조제5항제1호라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당함답변내용매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 「소득세법 시행령」 제163조제5항제1호라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당합니다. 다만, 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 임차인에게 지급한 퇴거합의금이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다. 끝.상세내용1. 사실관계○ ’20.9월 질의자가 소유하던 건물의 임차인이 만기퇴거한다는 동의하에 신규매수자의 실거주 조건으로 부동산 매매계약 체결 - 이후, 임차인 변심으로 갱신권을 주장하여 기체결된 매매계약에 의한 목적물의 인도의무를 이행하기 위해 부득이 임차인이 요구하는 퇴거합의금 1천만원을 명도비용으로 지급하고 ’21.3월 만기 퇴거시킴2. 질의내용○양도자가 매매계약을 이행하기 위하여 임차인에게 지급한 퇴거합의금이 양도소득세 필요경비 중 명도비용에 해당하는지 여부3. 관련법령 및 관련사례○소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 ⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. 1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 (신설 2018.2.13.) 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용※소득세법 시행령부칙 < 제28637호, 2018.2.13. >제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. (생략)제2조(일반적 적용례) ② 이 영 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

매년 11월은종합소득세 중간예납 고지 및 납부 시기입니다.많은 개인사업자와 프리랜서분들이 이 시기에 납부 고지서를 받아보게 됩니다.중간예납은 단순한 선납이 아니라작년 세액을 기준으로 산정된 상반기분 세금입니다.따라서 올해 실적이 부진하더라도 세액이 작년의 약 50% 수준으로 고지되는 경우가 많습니다.이럴 땐 고지서를 그대로 납부하기보다추계신고를 통해 조정하는 것이 실무상 핵심입니다. 이번 글에서 그 내용을 정리해드리겠습니다.납부 제외 대상자원칙적으로 종합소득이 있는 거주자는 모두 중간예납 대상자입니다.다만 아래에 해당하는 경우는 납부 대상자에서 제외됩니다.신규 사업자(2025년 신규 개업자)2025.6.30. 이전 휴·폐업자이자, 배당, 근로, 연금, 기타소득만 있는 자속기·타자 등 사무지원서비스업, 자영예술가, 스포츠 서비스업 등 일부 업종납세조합 가입자(1.1.~6.30. 중 조합에서 원천징수 납부한 경우)부동산 매매업자 중 토지 등 매매차익 예정신고 세액이 중간예납기준액의 50%를 초과하는 경우중간예납세액이 50만 원 미만인 소액부징수자중간예납세액 계산식대부분의 일반적인 경우라면,(작년 2024. 11월의 종합소득세 중간예납세액+ 2025. 5월의 종합소득세 확정신고 자진납부세액)의 * 1/2이라고 보시면 되겠습니다.이렇게 계산된 중간예납세액을 관할세무서에서 납세고지서로 고지하게 됩니다.납부 기한 및 납부 방법고지서 발송:2025년 11월 초납부기한:2025년 12월 1일(월)납부방법: ① 홈택스 또는 손택스 전자납부 (07:00~23:30) ② 고지서 기재 가상계좌 또는 금융기관 직접 납부홈택스 경로:로그인 → 납부·고지·환급 → 세금납부 → 납부할 세액 조회/납부 → ‘고지분’ 선택 후분납 제도 (중간예납 고지세액이 큰 경우)중간예납세액이 1천만 원을 초과하는 경우 분납이 가능합니다.1천만 원 이하:분납 불가, 전액 25.12.1.까지 납부1천만 원 초과~2천만 원 이하:1천만 원 초과분만분납 가능2천만 원 초과:세액의 50% 이하 금액분납 가능분납 고지서는 2026년 1월 초 발송되며, 분납 납부기한은 2026년 2월 2일입니다.추계액 신고 제도 (상반기 실적 부진한 경우)상반기 실적이 저조한 경우에는 고지세액 대신 추계액을 신고할 수 있습니다.신고 대상:① 상반기 종합소득세 추계액이 중간예납기준액의 30% 미만인 경우② 중간예납기준액이 없는 복식부기의무자추계액 산출식:종합소득과세표준 = (상반기 종합소득금액 × 2) − 이월결손금 − 종합소득공제종합소득산출세액 = 과세표준 × 기본세율(6~45%)중간예납추계액 = (산출세액 ÷ 2) − (공제·감면세액 등)납부기한:2025년 12월 1일(월)분납 가능:추계액도 1천만 원 초과 시 분납 가능추계액이 50만 원 미만이면 납부는 생략되지만, 반드시신고서를 제출해야 고지세액이 취소됩니다.이번 중간예납은납부기한이 2025년 12월 1일,분납기한은 2026년 2월 2일입니다.상반기 실적이 좋지 않다면 단순 납부가 아닌추계액 신고로 세액을 줄일 수 있는 전략도 검토해 보시길 권합니다.저는 매년 이 시기에 많은 사업자분들의 중간예납 신고를 돕고 있습니다.혹시 올해 고지서 금액이 부담스럽거나 실적이 부진하셨다면, 반드시 전문가 상담을 받아 합리적으로 신고하시기 바랍니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

지역주택조합의 조합원 지위(21년 이전 사업계획승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에분양권을 취득한 경우 거주요건 적용 여부(거주요건 없음)서면-2023-부동산-1411 [부동산납세과-1910]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.08.01.요 지지역주택조합의 조합원 지위(21년 이전 사업계획 승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 취득한 분양권이 주택으로 완공되어 양도시 거주요건 적용하지 않음회 신귀 서면질의의 경우,「주택법」제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위를 보유한 세대가 조정대상지역 지정 이전에 분양권 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 그 분양권이 완공되어 해당주택 양도시 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’15. 5월B지역주택조합 조합원 가입 계약-’17. 3월B지역주택조합 사업계획 승인-’19. 1월A분양권 당첨-’19. 2월A분양권 계약금 완납-’20.12.18.A주택 소재지 조정대상지역으로 지정-’21. 2월B주택 완공-’21. 9월A주택 완공2. 질의내용-지역주택조합원 지위(21년 이전 사업계획 승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 그 분양권이 완공되어 해당주택을 양도시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책은취득부터 양도, 금융까지 전방위 규제 강화라는 점에서그 어느 때보다 강력한 규제 확대라고 평가받고 있습니다.서울 전역과 경기 핵심 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 동시에 지정되고, 토지거래허가구역까지 확대되면서사실상 수도권 전역이 규제망 안으로 들어왔습니다.이에 따른 세금, 규제 및 대출의 변화에 대해서 알아보겠습니다.조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황현재는 강남, 송파, 용산구만 조정대상지역으로 지정되어 있었으나, 이번지정으로 서울 전역과과천, 광명, 성남시(분당,수정,중원구 한정), 수원시(영통,장안,팔달구 한정), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시등 경기 12개 시지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정되었습니다.효력 발생일은 어제 15일 대책발표 다음 날인 오늘 16일부터입니다.조정대상지역 지정 시 변화되는 취득세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 하나가취득세 중과 확대입니다.지정 전에는 2주택까지 일반세율(1~3%)이 가능했던 지역들이 신규 조정대상지역으로 지정되어 이제부터는2주택부터 8%, 3주택부터 12% 중과가 적용됩니다.< 현행 다주택자에 대한 취득세 증과 세율 >일시적 2주택 취득세판단은 신규 주택 취득 시점을 기준으로 하고, 매도잔금일에 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 신규 주택 취득 시점에 조정대상지역이면 처분 기한은 2년이 됩니다.분양권 취득세주택 수 판단은 분양권 취득 시점으로 하고, 조정대상지역 판단은 매수잔금일로 합니다. 따라서, 분양권 취득 시점에 2주택이었다면 현행 기준으로는 1~3%의 세율, 2주택부터는 매수잔금일 기준으로 조정대상지역이라면 8%, 3주택부터는 12%의 세율이 적용됩니다.증여 취득세증여자가 2주택 이상이고, 조정대상지역의 공시지가 3억 원 이상의 주택 증여 시 : 12%(기본 세율은 3.5% 취득세율)조정대상지역 지정 시 변화되는 양도세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 또 하나가양도세 비과세 거주요건 및 중과 확대입니다.1세대 1주택 비과세 요건 강화1세대1주택 비과세 거주요건은 ‘양도일’이 아니라 ‘취득 당시’ 지역 상태를 기준으로 판단합니다.따라서 기존에 비조정대상지역을 매수하셨던 분들은 거주요건이 필요없으나, 10.16일 이후 계약분에 대해서는 조정대상지역에 해당한다면 2년 거주 요건을 만족해야 비과세가 가능합니다.다주택자 중과 적용 및 장기보유특별공제 배제다주택자는 조정대상지역의 주택을 양도하면 법령에서는 양도세가 중과되고, 그에 따른 장기보유특별공제도 배제됩니다.하지만 한시적으로 22년 5.10일부터 26년 5월 9일까지 유예가 되어 있는 상황이었습니다.이 부분을 명확하게 유예 기간이 끝나면 다시 다주택자의 양도소득세를 중과 적용하겠다는 명확한 지침으로 보입니다.따라서 다주택자인 분들은 중과 배제를 피하기 위해서 내년 5월 9일까지 매도에 대한 잔금까지 받으셔야 합니다.< 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 >투기과열지구 지정 시 변화되는 정비사업 규제투기과열지구 지정 시정비사업 관련 규제가 매우 강력해집니다.이번 지정으로 서울 전역이 투기과열지구에 포함되면서 정비사업 물건 거래도 사실상 차단되는 구간이 크게 늘었습니다.또한, 투자 목적으로 재개발·재건축 물건을 여러 번 당첨받는 전략은 사실상 불가능해집니다.투기과열지구 지정 시 변화되는 대출 규제투기과열지구는 금융 규제의 강도도 매우 높습니다. 특히 이번 발표로DSR 적용 강화와 대출한도 축소가 동시에 진행됩니다.실수요자라 하더라도 고가주택 구입 시 대출 여력이 크게 줄어듭니다.특히 전세대출을 이용 중인 경우 신규 주택 매입 자체가 제한되는 경우도 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.갭투자는 사실상 봉쇄되는 구조입니다.토지거래허가구역 지정서울 전역과 경기 12개 지역이 2025.10.20일자로토지거래허가구역으로 지정됩니다.이는 이번 대책의 또 하나의 핵심입니다. 조정대상지역·투기과열지구가 세제·금융 규제라면, 토지거래허가구역은거래 자체를 제한하는 규제입니다.매수자는 잔금 전에 반드시 관할 구청에 허가신청을 해야 하며, 실거주를 증명해야 합니다.실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 및 계약 해제 가능성이 있습니다.따라서, 갭투자나 전세 끼고 매수하는 형태는 사실상 불가능합니다.조정대상지역, 투기과열지구와 다른 점은 효력일이 25.10.20일부터라는 점입니다.이번 10·15 부동산 대책은 단순한 ‘부분 규제’가 아니라,취득·보유·양도·정비사업·금융·거래 절차 전반에 걸친 종합 규제입니다.앞으로 수도권 대부분의 부동산 거래는 세금과 금융규제를 전제로 한 전략적 설계가 필수적입니다.투자자뿐 아니라 실수요자 역시 단순 매수·매도보다는 세무와 자금조달, 실거주 요건까지 함께 고려해야 불필요한 세금 부담이나 규제 리스크를 피할 수 있습니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

[양도소득세]농어촌주택을 포함하여 3주택을 소유한 경우일시적 2주택 비과세특례 적용 여부(가능함)서면인터넷방문상담4팀-3617귀속년도 : 2006등록일자 : 2009.01.02.생산일자 : 2006.11.01.요지농어촌주택을 포함하여 3주택을 소유한 경우 일시적 2주택 비과세 규정을 적용하는 것임회신소득세법 시행령 제155조 제7항에 해당하는 농어촌주택(A)과 일반주택(B)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 새로운 주택(C)을 취득함으로써 농어촌주택을 포함하여 일시적으로 3주택이 된 경우, 다른 주택(C)을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 일반주택(B)을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 소득세법 시행규칙 제72조에서 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 -소득세법 시행령 제155조 제7항규정에 해당하는 “농어촌주택(5년이상 거 주한 이농주택)” A를 보유하고 있음 - ○○ 소재 3년 보유, 2년 거주등 비과세 요건을 충족한 B주택 보유○ 질의내용 - 위와 같은 상황에서 ○○ 소재 C주택을 새로이 취득한 후, 1년 이내에 B주택을 양도하는 경우 ‘일시적 2주택’ 비과세특례 규정을 적용받을 수 있는지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

상속세 신고는 누구에게나 예고 없이 찾아옵니다.갑작스러운 가족의 부재를 받아들이기도 전에,세무서는 정해진 기한 안에신고와 납부를 요구합니다.많은 분들이 그 순간,‘무슨 서류부터 챙겨야 하지?’ 하며 당황합니다.마음을 추스르기도 전에법적 의무와 세금 문제가 덮쳐오는 거죠.만약 필요한 서류를 제때 준비하지 못한다면,단순히 세금만 내는 게 아니라가산세·불이익·공제 누락이라는2차 부담까지 떠안게 됩니다.???? 그래서 지금, 이 글에서 안내드리는‘상속세 신고 필수 서류’를정확히 알아두는 것이 무엇보다 중요합니다.예고 없는 순간을 맞이했을 때, 최소한 세금 앞에서 당황하지 않도록 말이죠.”기본서류◆피상속인 : 제적등본, 가족관계증명서, 기본증명서, 주민등록말소자 등본◆상속인 : 주민등록등본◆사망진단서 또는 시체검안서◆상속재산 분할협의서 사본◆유언장( 있는 경우에 한함 )피상속인과 상속인의관계 및 기본정보들이 있는기본 서류입니다.상속재산과 관련하여 필요한 서류1. 부동산등◆ 토지 : 등기부등본, 토지 대장, 개별공시지가 확인서등◆ 건물 : 등기부등본, 건축물대장, 임대차계약서 등◆입주권 : 조합원 주택공급계약서 등◆분양권 : 주택공급계약서, 매매계약서 등◆골프 및 콘도회원권 등 :회원증 또는 회원 확인증 등해당 부동산들의 정확한 정보가 적힌서류등을 기반으로세법에서 인정하는 가액을판단하여 신고하여야 합니다.2. 금융재산( 상속개시일 기준 )◆ 예금 펀드등 : 예금잔액증명서, 거래조회표등모든 계좌의 입출금내역상속개시일 기준으로10년이내의 모든계좌의입출금 거래내역이필수적으로 필요합니다.현재 존재하는 계좌 뿐만아니라해지되었거나 중도말소된모든계좌의 거래내역이 필요합니다.실무하면서 이 내역들을 받는것이 쉽지가 않습니다. 각 금융기관마다 다르지만최대한 엑셀로 받아서 주시면 업무하는데큰도움이 됩니다종이나 PDF파일로 주시면 엑셀로 변환하는데또 추가적인 시간이 들어가게 됩니다.◆ 보험금 : 보험료 지급내역서, 보험금수령확인서◆ 주권상장주식 : 유가증권 잔고 증명서 등◆ 비상장주식 :상속개시일 3년간 세무조정계산서 등3. 차량 및 기타 재산등◆ 차량 : 자동차등록 원부◆ 선박 : 선박 원부 / 어선 : 어선 원부 / 항공기 : 항공기등록 원부◆ 다른 기타 재산들은 해당 재산의 고유정보를 알수 있는 서류보험금, 퇴직금등 관련하여 필요한서류◆보험금 : 보험금지급내역서보험료납입증명서, 보험금수령확인서(사망을 원인으로 받는 보험금)◆신탁재산 : 신탁잔액증명서 등◆퇴직금 : 퇴직소등 원천징수영수증 등(피상속인)사전증여재산과 관련하여 필요한 서류상속세 계산에 또 가장 중요한 포인트중하나인 항목이 사전증여내역입니다.이 사전증여로 인하여 모든 금액들이변동하고 영향을 주기 때문에상속인과 세무대리인이꼭 확실하고 정확하게 파악하여신고서에 반영해야 합니다.사망일기준 상속인에게 10년이내 증여한 재산상속인이 아닌자에게는 5년이내 증여한 재산◆ 증여세 신고서 사본◆ 상속개시일(사망일)기준 피상속인으로 부터 이체된 금융내역◆ 증여 미신고의 경우에도 꼭 확인해야 합니다.공과금, 장례비용1. 공과금▶ 상속개시일 현재 피상속인이 부담해야할 공과금▶ 소득세 , 부가가치세 , 종부세 , 재산세등2. 장례비용▶ 장례비 관련서류▶ 납골당 계약서등, 봉안시설 관련 서류상속일 현재 피상속인의 채무피상속인의 채무도 상속인에게 상속이 되기 때문에이는 상속세 계산하는데 세금을 줄이는 역할을하고 있기 때문에 매우 중요한 부분입니다◆ 부채잔액증명서◆ 임대차계약서 ( 보증금등 확인 )◆ 상속일 현재 신용카드 미납금액◆ 상속일 현재 병원비 미지급액 ( 일자별 진료비 납입확인서 )◆ 차용증서 ( 사채등 )재산 내역 확인방법◆ 안심상속 원스톱 서비스정부24에서「안심상속 원스톱서비스」를 온라인 신청할 수 있게되었고 사망자 재산의 조회대상 항목도 늘어났습니다. 사망신고 시(또는 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내), 전국 시‧구, 읍‧면‧동(주민센터)에서 금융내역, 토지, 자동차, 국세‧지방세, 국민‧공무원‧사립학교교직원연금 등 사망자 재산의 조회를 한 번에 신청하는 서비스입니다.[정부24]메인 | 정부24메인 | 정부24본문 바로가기 이 누리집은 대한민국 공식 전자정부 누리집입니다. 정부24 로그인 전체메뉴 검색 자주 찾는 서비스 이전 인감증명서 토지(임야)대장 주민등록등본(초본) 자동차등록원부 건축물대장 가족관계증명서 여권 재발급 지방세 납세증명 납세증명 지적도(임야도) 소득금액 증명 토지이용 계획 확인 건강보험 자격득실 확인 농업경영체 등록 확인서 교부 운전경력 증명 사업자등록 증명 대학교 졸업(예정) 증명 병적증명 다음 자주 찾는 서비스 펼쳐보기 회원가입 하고 아래 서비스를 편리하게 이용하세요. 민원신청 전자증명 맞춤형 혜택 생활정보 로그인 ...plus.gov.kr정부24 > 민원서비스 > 원스톱서비스 > 안심상속◆ 금융감독원 상속인 금융거래조회 서비스상속인 금융거래 조회 | 민원·신고 |상속인 금융거래 조회 | 민원·신고 |상속인 금융거래 조회 | 민원·신고 | .www.fss.or.kr금융재산과 관련해서 금융감독원의 금융거래통합조회 시스템을 통회 조회 해 볼 수 있습니다 안심상속 원스톱 서비스와 크로스 체크가 가능하오니 해당 조회 서비스도 이용하셔서 관련 자료를 보내주시면 감사하겠습니다.나무세무회계는다년간 수많은 케이스의상속세 신고 및 조사를 경험했습니다.상속인에게 정확한금융거래분석을 제공하고 이로 인한상속시뮬레이션을 제공합니다.상속세 관련하여 상담후요청하시면 상속세 준비서류안내문정리된 내역 제공해드립니다.상속세 전문세무사와상속에 대한 고민을 함께해결하시길 바랍니다.나무세무회계김동준세무사였습니다.감사합니다.50m© NAVER Corp.서나무 세무회계울특별시 강서구 공항대로 222 610호 나무세무회계

내 집 마련 과정에서 가장 크게 부담되는 것 중 하나가 취득세입니다. 이를 줄여주기 위해 2020년부터 시행된 제도가 바로 생애최초 주택 구입 취득세 감면인데요.이번에 발표된 내용은 아직 확정된 법률이 아닌 지방세특례제한법 개정안입니다. 국회 통과 후 실제 시행되는 것은 2026년 1월 1일 이후 취득분부터라는 점을 반드시 유의하셔야 합니다. 지금은 예정 단계라는 점을 강조해서 기억해 두는 것이 중요합니다.현행 제도 (2025년 12월 31일까지 적용)현재 생애 최초로 주택을 취득하는 무주택자라면 아래와 같은 혜택을 받을 수 있습니다.대상: 취득가액 12억 원 이하 주택감면 혜택일반 주택 → 취득세 200만 원 한도 감면소형·저가 주택(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억/지방 3억 이하) → 취득세 300만 원 한도 감면추징 요건: 취득 후 3개월 내 전입, 3년 이상 거주하지 않으면 감면세액 환수개정안 주요 내용(2026년 1월 1일 이후 적용 예정)정부가 발표한 지방세 개정안에서는 다음과 같은 변경이 있습니다.제도 적용기한: 2025년 12월 31일 → 2028년 12월 31일로 연장소형주택 감면(300만 원 한도): 인구감소지역 소재 주택으로 축소소형 임차주택 취득 특례: 2025년 말 종료상시 거주 추징 요건: 일부 완화 예정최소납부세제 적용 배제: 감면 효과 온전히 반영정부는 생애최초 주택 구입자의 세 부담을 덜어주는 동시에 인구감소지역 정착을 유도하고, 지역 균형 발전을 이루기 위해 제도를 개편하는 취지라고 밝혔습니다.정리 및 요약현행 제도는 2025년 말까지 유효개정안은 2026년부터 2028년까지 연장되지만 일부 혜택이 축소되고 적용 범위가 달라짐현재는 개정안 단계이며 국회 통과 후 확정개정안 원문 첨부드립니다.주택을 구입하려는 시점이 2025년 말 이전인지, 2026년 이후인지에 따라 감면 범위가 달라질 수 있습니다. 따라서 자신의 상황에 맞는 혜택을 적용받으려면 시기와 요건을 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.나무세무회계는 최신 지방세 개정 동향을 반영해 고객 상황에 맞는 맞춤형 전략을 제안해드리고 있습니다. 편하게 상담 문의 주시면 도움 드리겠습니다.50m© NAVER Corp.나무 세무회계서울특별시 강서구 공항대로 222 610호 나무세무회계

지역주택조합의 조합원 지위(21년 이전 사업계획승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에분양권을 취득한 경우 거주요건 적용 여부(거주요건 없음)※ 지역주택조합원의 계약금을 납부한 경우, 분양권으로 보아 주택수에 포함되는지 여부에 대해서 포스팅한 글이니 참고하시면 됩니다.지역주택조합원의 계약금을 납부한 경우, 분양권으로 보아 주택수에 포함되는지 여부지역주택조합원의 계약금을 납부한 경우, 분양권으로 보아 주택수에 포함되는지 여부 안녕하세요. <세무...blog.naver.com서면-2023-부동산-1411 [부동산납세과-1910]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.08.01.요 지지역주택조합의 조합원 지위(21년 이전 사업계획 승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 취득한 분양권이 주택으로 완공되어 양도시 거주요건 적용하지 않음회 신귀 서면질의의 경우,「주택법」제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위를 보유한 세대가 조정대상지역 지정 이전에 분양권 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 그 분양권이 완공되어 해당주택 양도시 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’15. 5월B지역주택조합 조합원 가입 계약-’17. 3월B지역주택조합 사업계획 승인-’19. 1월A분양권 당첨-’19. 2월A분양권 계약금 완납-’20.12.18.A주택 소재지 조정대상지역으로 지정-’21. 2월B주택 완공-’21. 9월A주택 완공2. 질의내용-지역주택조합원 지위(21년 이전 사업계획 승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 그 분양권이 완공되어 해당주택을 양도시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2025년 10월 15일 부동산 대책에 따른 토지거래허가구역에 설명해 드리겠습니다.토지거래허가구역 지정된 지역과 대상 물건은?-이번 부동산 대책에 따른 국토교통부 공고 -제2025-1219호 아래와 같습니다-토지 거래 허가를 받아야 하는 대상은 아파트는 전부이며, 연립주택이나 다세대주택은 해당 단지에 아파트기 1채 이상 있는 경우에만 허가 대상입니다.-또한 관리처분계획 인가를 받은 입주권 거래는 종전 부동산이 멸실되어 있는지와 무관하게 토지 거래 허가 대상입니다.-분양권의 경우에는 최초 분양받은 것은 허가대상이 아니나, 분양받고 나서 제3자에게 분양권을 전매하는 경우에는 허가 대상입니다.-토지 거래 허가는 유상거래일 때만 적용합니다. 즉, 증여나 상속의 경우에는 허가대상이 아니며, 유상거래 성격이 있는 부담부증여, 저가양도, 순수 양도, 부동산 교환 등은 허가대상에 해당합니다.토지거래허가구역 지정에 따른 효과는?조정 대상 지역투기과열지구대출·주택 담보대출 ltv 무주택 40%, 유주택 0%, 대출한도 6억 원 이하☞15억 원 이하 주택은 6억 원 이하/ 15억 원~25억 원 이하 주택은 4억 원 이하/ 25억 초과 주택은 2억 원 이하 (단 이주되 대출은 현행 동일한 6억 원)·전세 대출: 1주택자 대출한도 2억 원, 전세 대출 보증비율 80%, 조건부 전세 대출 금지·신용대출: 1억 원 초과 보유 차주는 1년간 규제지역 내 주택 구입 제한됨·스트레스 금리 하향 조정 : 수도권·규제지역 내 주 담대 스트레스 금리 하한 3%로 상향 조정·전세 대출 DSR 적용: 1주택자 수도권·규제지역 전세 대출 이자 상환분을 DSR에 반영세제·다주택자 취득세 중과(2주택 8%, 3주택 12%)·다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제(한시 유예 중입니다 2025.05.09까지)·양도세 1세대 1주택 비과세 찬 전시 조정 대상 지역이면 2년 이상 거주해야 합니다.전매·수도권 3년, 지방 1년 전매 제한청약·재당첨 제한 7년·재당첨 제한 10년·2년 이상 지역 거주자 우선 공급·민역 주택 가점제 적용 비율 차등 적용정비 사업·재건축 조합원당 주택 공급수 1주택으로 제한·재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한기타·자금조달 계획서 및 입주계획 신고의무 있음·자금조달 계획서 및 입주계획 신고의무 있음 추가로 증빙자료(차용증 등) 제출 의무 있음자주 묻는 질문은 ?(국토부 공지사항 발췌)이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구상속세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡상속세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강남상속세전문세무사#강남양도세전문세무사#강남증여세전문세무사#김포일산부천상속세전문세무사#토지거래허가구역서울지정#토지거래허가구영증여상속일때#분양권토지거래허가구역

(25.10.15 부동산 대책)조정지역 여부에 따른 1세대 1주택 양도세 비과세 요건(취득시점, 매매계약 시점 등으로 판단)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 오늘 정부에서서울 전역과 경기도 과천시, 분당구 등을 포함한 12개 지역을 조정지역으로 지정(2025.10.16부터 즉시)발표를 했습니다.출처 : 국토교통부 보도자료(25.10.15)주택 취득시 조정지역 여부에 따라 1세대 1주택 양도소득세 비과세(일시적 2주택 양도소득세 비과세 포함)요건이 달라지는데요. 이에 대해서 살펴보겠습니다.※ 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주 등)을 충족할 것참고로 유상매매로 인한 취득은 잔금일 vs 등기접수일 중 빠른 날을 취득일로 보고, 증여취득은 증여등기접수일을 취득일로 봅니다.취득일 기준비조정지역일 경우 :2년 이상 보유취득일 기준 비조정지역일 경우, 거주요건 없이2년 이상 보유만 하고 양도하시면 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.취득일 기준조정지역일 경우 :2년 이상 거주또는상생임대요건 충족취득일 기준 조정지역일 경우,2년 이상 거주를 하거나 상생임대요건을 충족해야만 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 거주는 등본상 전입일로 하되, 실제 거주기간과 등본상 전입기간이 다르다면실제 거주기간을 따릅니다.즉, 실제로 판단한다고 보시면 됩니다.만약,거주를 하지 못할 경우 아래 상생임대요건을 충족하시면 2년 거주한 것으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★상생임대요건★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서2년이상 임대 (상생임대)2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) '21.12.20 ~ '26.12.31까지 갱신하는 상생임대부터 적용(매년 갱신 예정)예외 : 매매계약일 기준 무주택 세대 + 비조정지역 : 2년 이상 보유취득일 기준 조정지역일 경우 2년이상 거주를 하거나 상생임대요건을 충족해야 합니다. 다만,예외적으로 계약일 기준(계약+계약금 지급), 무주택세대에 해당하고, 비조정지역에 해당한다면 취득일 기준 조정으로 변경되더라도 거주요건 없이2년 이상 보유만 하셔도 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.※ 참고로 다주택자의 조정지역 양도소득세 중과는 26.05.09까지는 배제기간이기 때문에 의사결정에 참고하시면 됩니다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요. 세무회계 새벽입니다. 오늘(10월 15일)이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 발표되었습니다.지난 9.7 대책 이후 약 1달 만에 부동산관련 대책이 발표된 것인데요.규제지역도 어제까지 예상하던 것보다 더 광범위하고, 대출규모도 대폭 축소되었습니다.10.15 대책 예상보다 더 강력합니다.조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역 추가 지정※ 서울 25개 구 전역, 경기도 과천시, 광명시, 성남시(분당구, 수정구, 중원구), 수원시(영통구, 장안구, 팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시☞ 주담대 LTV 무주택자 40%, 유주택자 0%, 대출한도 2~6억☞ 전세대출 1주택자 대출한도 2억 원, 전세대출 보증비율 80%, 조건부 전세대출 금지☞ 신용대출 1억 원 초과 보유 시 1년 간 규제 지역 내 주택 구입 제한☞ 다주택자 취득세 중과 (2주택 8%, 3주택 12%)☞ 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 전면 배제 (한시 유예 중)☞ 양도세 1세대 1주택 비과세 적용 시 2년 이상 거주 요건 발생☞ 자금조달계획서 및 부속서류 제출 필수수도권 및 규제지역 기준 주택담보대출 한도가 축소됩니다.☞ 0 원 ~ 15억 원 : MAX(6억 원, 주택가액 * 40%)☞ 15억 원 ~ 25억 원 : 4억 원☞ 25억 원 초과 : 2억 원수도권 및 규제지역 내 주담대의 경우 스트레스 금리가 1.5% 에서 3.0%로 상향 조정됩니다.☞ 고객의 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 산출 시 적용되는 스트레스 금리 상향으로 종전과 같은 소득이어도 대출 한도가 줄어듭니다.☞ ST 금리가 상향되면연봉 5000만원~1억원 차주의 주택담보대출(주담대) 한도는 6.6%~14.6% 감소할 것으로 예상됩니다.소유주택의 지역과 무관하게 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자상환분을 차주의 DSR에 반영합니다.☞ 그동안 주거안정 목적으로 예외였던 전세대출도 DSR이 적용됩니다. 즉 소득 대비 부채를 따져 전세대출 한도가 줄어드는 것입니다.☞ 이로 인해 약 5만명은대출 한도가 최소 6.6% 줄어들 것으로 보입니다.구체적인 세제 개편은 아직 나오지 않았지만, 보유세(종부세, 재산세), 거래세(취득세, 양도세 등)에 개정이 이루어질 것으로 예상됩니다.☞ 보유세인종합부동산세가 상향되고, 거래세인취득세에 다주택자관련 중과가 예상됩니다.☞ 현재 유보중인 양도소득세 중과세 관련 규정의 적용기한의 종료가 예상됩니다.☞ 내년 지방선거가 예정되어 있고, 가장 중요한 종부세의 경우 올해 과세기준일이 이미 지났기에 당장 올해 세재 개편까지 이루어질 가능성은 낮다고 생각됩니다.부동산 관련 불법행위의 범부처 대응이 이루어집니다.· 국토부 가격띄우기 조사 및 수사 의뢰· 금융위 사업자대출 용도외 유용 실태 전수조사· 국세청 초고가주택(30억 초과) 취득거래, 고가 아파트 증여거래 전수 조사· 부동산 탈세 신고센터 운영· 경찰청 부동산 범죄 특별단속 착수☞ 국토부가 자금조달계획서 및 증빙자료를 국세청에실시간 공유하게 됩니다. (2025.12 ~)☞부동산 거래 감독기구가 설치됩니다.☞ 탈세신고센터 운영에 따라 자금출처조사 외에도 고강도 세무조사가 이루어지게 됩니다.☞ 결국 금융기관 자금조달 외에도가족 간 증여 및 차입에 대한 조사가 훨씬 빈번해질 것입니다.분명 이번 10.15 대책이 끝이 아닐겁니다.점진적으로 규제가 강화되기 보다는 6.27 1차 부동산 대책 이후 급격하게 규제가 쏟아져 나오고 있습니다. 이번 대책 이후에도 부동산 시장이 안정되지 않는다면 이후에는 더 강력한 규제가 이루어질 것이 분명합니다.종전 9.7 대책을 통해 토지거래허가구역 지정권자를 국토부장관까지 확대하였습니다. 즉 다음 대책이 나온다면토지거래허가구역을 추가 지정할 가능성이 높다고 생각됩니다.큰 대책 발표 전, 이번 규제지역 지정에서 제외된경기도 구리시, 동탄, 안양 만안구, 수원 권선구, 용인 기흥구, 군포 산본 등 역시 언제든 풍선효과가 나타난다면 조정대상지역으로 고시될 가능성도 충분하고요.앞으로 어떻게 해야할까요?이제 고가주택은 현금이 없으면 살 수가 없습니다.예를들어 25억 주택을 구입한다면 토지거래허가구역 내에서 갭투자가 불가하니, 주택담보대출을 받아야 할 것입니다.그러나 주택담보대출 한도가 2억 이므로 사실상 취득세, 중개비, 공과금 등을 고려하였을 때 25억 주택을 사기 위해서는 25억의 현금을 갖고 있어야 합니다.그럼, 대출 한도가 6억 그대로인 15억 원 이하 주택의 경우는 어떨까요?경기도 하남에 10억 주택을 구입하려는 신혼부부 A, B의 경우 저번 달까지는 4억 원 현금을 가지고 6억 원 대출을 받아 구입할 수 있었습니다.그러나 앞으로는 10억 원 주택을 구입하려면 LTV 40%를 고려할 때 6억 원 현금을 가지고 4억 원 대출을 받아 구입해야 합니다. 이렇듯 생애최초주택 구입, 갈아타기를 계획하고 있던 분들의 경우 이번 대책이 타격이 정말 큽니다.이번 대책 발표 전 상담 문의가 많았던 것 중 하나는 주택의 증여 등 가족 간 거래였습니다. 저번 9.7 대책에 대한 블로그 포스팅을 진행하며 부동산 대책 기조에 따라 가족 간 거래가 해답이 될 수 있다고 언급하였었습니다.규제지역 내 소재 주택은 거래 자체와 자금조달 역시 어렵고 세법상 패널티가 존재하기 때문에 추가적인 규제지역 지정 전 명의 이전을 추천드린 것입니다.오늘 중, 규제 적용 전 부리나케 증여 등기를 치는 분들도 계시는 것 같습니다. 세부담을 정확히 파악하지 못했더라도 당장 여유가 있다면 이 포스팅을 보신 즉시 법무사님을 찾아가 등기를 치시는 것도 나쁜 선택은 아닐 것 같습니다.다만 오늘 해결이 어려우신 분들이라면 당분간 부동산 시장을 관망하는 것도 좋지 않을까 싶습니다. 규제 지역 지정에 따라 명의이전 자체가 어려워졌음은 물론 가족 간 고가 주택 증여 및 부담부증여에 대한 조사도 확대된다고 명확하게 언급하였기 때문입니다. 또한 시세가 안정되었을 때, 혹은 시세가 가라앉았을 때 가족 간 거래를 하는 것이 절세에 도움이 될 수도 있습니다.

[증여세] 재건축사업에 따른 준공인가일 이후조합원권리의무승계가 이루어진 경우 증여시기AI 활용사전-2025-법규재산-0758 [법규과-2220]등록일자 : 2025.10.04.생산일자 : 2025.09.23.요 지재건축사업에 따른 준공인가일 이후 조합원권리의무승계가 이루어진 경우 증여시기는 해당 주택의등기접수일이 되는 것답변내용귀 사전답변의 경우 국세청 기존 해석(사전-2025-법규재산-0130, 2025.06.30.)을 참조하시기 바랍니다.○사전-2025-법규재산-0130, 2025.06.30.귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제2조제2호가목에 따른 주거환경개선사업으로 취득한 입주자로 선정된 지위(이하“입주권” 이라 함)를 보유한 父가 子에게 그 입주권을 증여하는 계약을 체결한 경우로서 주택이 완공되어부분준공인가일에 父에서 子 명의로 권리의무승계(명의변경)가 이루어진 경우, 증여재산은 주택이 되는 것이며 증여의 시기는 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제24조제1항제1호에 따라 해당 주택의 등기접수일이 되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’96.3.12. 甲 아파트(구주택) 취득○ ’17.5.4. 甲 소유 아파트(구주택) 재건축 관리처분계획인가○ ’24.11.27. (부분)준공인가 고시 및 입주개시○ ’24.11.27. 제3자와 임대계약○ ’25.6.26. 甲의 자녀 및 사위와 부담부계증여계약(전세보증금 승계)○ ’25.7.2. 구주택의 부수토지에 대하여 자녀 및 사위에 등기접수○ ’26.3월. 신주택 “이전고시” 예정2. 질의내용○재건축사업으로 부동산을 취득할 권리를 보유한 甲이 사업완료로 주택이 완공되어 준공인가일 이후 자녀 및 사위명의로 조합원권리의무승계(명의변경)가 이루어진 경우 증여시기★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

반갑습니다. 최지호 세무사입니다.최근 부모님이나 형제에게 집을 무상으로 빌려주는 경우에 대한 문의가 많습니다.특히 시가 13억 원이 넘는 고가주택을 부모 명의로 보유하면서 자녀가 거주하시거나, 형제자매가 함께 사는 경우에는 '증여세' 문제가 발생할 수 있습니다.오늘은 가족 간 무상임대차의 세무상 판단 기준을 사례를 통해 구체적으로 정리해보겠습니다.고가주택 무상사용 시 증여세 판단가족 (부모님, 형제, 자녀 등)에게 무상으로 거주하게 한 경우그 집의 시가가 13억원을 초과하면 '무상사용 이익'을 증여로 봅니다.이때의 증여세 납세의무자는 부동산을 무상으로 사용하는 가족(부모님, 자녀, 형제)입니다.즉, 부모님이나 형제가 무상으로 사용하여 얻은 이익이 아래에서 설명할 계산 구조의 한도를 초과하면 사용자가 증여세를 부담해야 합니다.증여세 계산 구조 (5년 단위 과세)무상사용 이익은 「 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 」에 따라 5년치 사용이익을 현재가치로 평가합니다.즉, 한 번에 5년 단위로 계산하며, 5년이 지나도 계속 무상거주가 이어지면다음 5년 단위로 다시 계산해 과세가 반복됩니다.무상사용이익이 5년 누적 1억 원을 초과할 경우 증여세 과세가 이루어지며,그 기준이 되는 주택가액은 약 13.18억 원입니다.ex) 13.18억 * 2%(임대요율) * 3.7908(5년 현재가치율) = 99,925,488 원(1억 원 초과 시 과세)따라서 시가 13억 원 이하의 주택의 무상임대차계약은 증여세 리스크에서 벗어남을 알 수 있습니다.시세 13억 초과되는 고가주택 전세 계약가족 간 무상임대는 흔하지만, 13억 원이 넘어가는 순간부터는 세법상 증여로 간주될 수 있습니다.따라서 무상임대차 계약서 작성, 적정 임대료 지급, 전세보증금 설정은 필수적입니다.이 경우 적용되는 저가임대차의 증여세 계산 기준은 「 상속세 및 증여세법 시행령 제31조 제6항 」에 따라시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액까지만 시세 차이를 인정합니다.즉, 시가 20억 원짜리 아파트의 전세가가 12억 원이라면 12억의 30%와 3억 원 중 낮은 금액인 3억 원을 낮출 수 있으며,이를 초과한 금액은 증여세 과세대상이 됩니다.가족 간 월세 계약 시 적정 임대료 기준가족 간(형제자매 포함)월세 계약은 무상임대보다 유상임대 형태로 설정하는 것이 원칙적입니다.다만, 임대료를 과도하게 낮게 책정하면 세법상 저가임대차로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다.세법상 월세에 대해 '몇 퍼센트 이상이어야 한다'는 명문 규정은 없습니다.그러나 실무에서는 다음 두 기준이 과세여부 판단의 핵심 지표로 활용됩니다.1. 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 제3항(무상사용이익 2% 규정) > 부동산을 무상으로 사용할 경우, 당해 재산가액의 2%의 사용이익을 월세 적정가 산정의 기초로 증여가액으로 평가합니다.2. 「 상속세 및 증여세법 시행령 제31조 제6항 」(30% 또는 3억 원 규정) > 저가 또는 고가 거래에 따른 이익은 시가의 30%에 상당하는 가액 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하는 부분으로 한다.따라서 시세 20억 원의 아파트를 가정했을 때 당해 재산가액의 2%는 1년 간 4천만원의 월세이고, 이의 30%에 해당하는 1년 간 2천 8백만원의 월세 정도로 설정한다면 증여세 과세 위험을 피할 수 있다는 의미입니다.가족 간 부동산 사용은 '증여가 아니다'라고 생각하기 쉽지만, 세법은 이를 '경제적 이익의 이전'으로 보고 있습니다.특히 13억 원을 넘는 고가주택의 경우 단순한 무상임대라도 증여세 과세가 이루어질 수 있습니다.따라서, 무상임대차 계약서 작성, 임대료 설정, 금전대차 증빙 관리는 필수적인 세무 리스크 관리 요소입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.

매년 10월에는 부가세 예정신고 및 예정고지가 있습니다.예정신고 대상자는 신고서에 매출, 매입을 정리하여 신고합니다.반면에 예정고지 대상자는 국세청이 발송한 고지서대로 납부를 하면 됩니다.이번에는 추석 연휴로 인해 마감일이 서로 다른데요.예정신고는 10월 27일까지 신고 및 납부 마감이고, 예정고지 납부는 10월 31일까지입니다.서로 날짜가 다르니 마감일을 잘 확인하시기 바랍니다.1. 부가세 예정신고, 예정고지 안내2. 전자세금계산서 발급 기한 (10월 15일)전자세금계산서 발급 기한은 원래 10월 10일까지입니다.그런데 이번 달에는 추석 연휴가 굉장히 깁니다.10월 3일부터 9일까지가 휴무일입니다.10월 10일을 쉬는 회사도 많을 것입니다.그래서 사실상 10월 10일까지 발급하기가 어렵게 되었습니다.이 때문에 올해 전자세금계산서 발급 기한은 10일이 아닌 15일로 연장이 되었습니다.이례적인 경우라고 하겠습니다.3. 부가세 예정신고 및 납부 마감 (10월 27일)부가세 예정신고의 경우 통상 10월 25일까지인데 25일이 토요일입니다.그래서 휴일을 지나 27일이 신고 납부 마감일이 됩니다.법인사업자 중에 부가세 예정신고 및 납부 대상자는 10월 27일까지 신고 및 납부를 하면 됩니다.4. 부가세 예정고지 마감 (10월 31일)법인사업자와 개인사업자 중 일부 대상자는 부가세 신고 대신 국세청에서 고지서를 보내줍니다.이러한 예정고지 대상자들은 부가세 고지서를 납부만 하면 됩니다.통상 25일까지가 예정고지 납부 마감인데 이번에는 10월 31일까지로 연장되었습니다.올해 10월 부가세 예정신고 및 예정고지는 날짜가 서로 다릅니다.일반적인 경우는 아닌데요.예정신고 대상자는 10월 27일까지, 예정고지 대상자는 10월 31일까지 납부하시면 됩니다.감사합니다.태그#부가세예정신고#부가세예정고지#예정신고#예정고지#예정신고마감일#예정고지마감일

교환으로 취득한 주택을 양도한 경우,해당 주택의 취득가액 산정방법(교환계약서에 표시된 실지 거래가액으로 따짐)사전-2025-법규재산-0590 [법규과-1579]등록일자 : 2025.09.09.생산일자 : 2025.07.16.요 지교환으로 취득한 자산을 양도하는 경우로서 양도가액을 실지거래가액에 따르는 경우, 양도하는 자산의 취득가액은 취득 당시 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것으로 정산금을 제외한 매매대금이 되는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 교환으로 취득한 자산을 양도하는 경우로서 양도가액을 실지거래가액에 따르는 경우 양도하는 자산의 취득가액은 취득 당시 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것입니다.교환계약서상 B주택 매매대금과 정산금이 시가감정 등 객관적 가액평가를 기준으로 한 경우, B주택의 실지취득가액은 정산금을 제외한 매매대금이 되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’95. 4월 甲은 A주택 공유지분(33%)를 취득○ ’15.12월 A주택 공유지분(33%)과 B주택의 교환계약 체결 - 교환대상 부동산에 대한 감정평가법인 등의 감정평가*를 받음 * A주택 : 1,656백만원, B주택 : 1,475백만원 - A주택 매매대금으로 B주택 매매대금(1,475백만원)과 현금(정산금) 181백만원을 지급받기로 약정○ ’25. 6. 4. B주택 양도2. 질의요지○ 교환으로 취득한 주택을 양도하는 경우, 해당 주택의 취득가액 산정방법3. 관련 법령○소득세법 제96조【양도가액】① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.○소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

부동산전문세무사 / 세무사의 공인중개, 명쾌한세무사공인중개사사무소입니다당 세무사와 더 상세한 전화상담을 원하시는 경우에는 본 세무사 소개화면에 있는 카카오톡말풍선표시(SNS 안내부분에서 블로그 표시 옆에 있는 말풍선표시)를 누르시거나 카카오톡에서 '명쾌한세무사'를 검색하시어 대화창에 '택슬리를 통하여 왔다'는 것과 상담받고자 하시는 상황 및 문의사항을 남겨주시면 음성세무상담(내용 난이도 복잡성 등에 따라 최저 15분 / 33,000원부터 시작됨)을 하실 수 있도록 절차를 안내드리고 있습니다소득세법시행령 제155조 제20항에 보면, '직전거주주택보유주택'이라는 용어가 등장하는데, 세법 용어가 많이 낯설고 어려울 수 있어..이해가 조금 더 참고가 될 수 있을까 하여 밑줄을 표시해 보았습니다.오늘은 최근 국세청 유권해석을 보려 하는데..그 요지는 지금 양도하고자 하는 주택이 직전거주주택보유주택인 경우에, 2년 거주요건을 상생임대주택요건충족으로서 대신할 수 있는지에 대한 것입니다유권해석 분석 - 사실관계 등즉, 지금 양도하고자 하는 주택은 임대주택으로 등록되었다가 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호에 따른 자진말소가 되었고..그외 두채의 주택은 모두 장기로 등록하여 임대중인 상태인데,과거에 주택임대사업자로서의 거주주택비과세특례를 적용받은 적이 있는 상태라고 하네요직전거주주택보유주택을 비과세 받고자 하는 경우 2년 거주를 못하였더라도 상생임대주택요건을 충족한 경우 재차 거주주택비과세를 적용받을 수 있는지에 대한 것입니다.논리적으로 큰 무리가 없을 것 같은데요유권해석 답변가능하다고 답변이 나왔네요다만, 그 비과세 범위는 지금 양도하는 주택의 전체 양도차익이 아니라 구분된 일부 양도차익에 대해서만이다라고 하고 있으며 이는 세법상 당연한 논리겠죠그 보유기간 중 거주주택을 비과세로 양도한 적이 있는 임대등록이력주택을 1세대 1주택 비과세로 양도하는 경우에 대해 잠깐 논의해 볼까요상황을 간략히 구성해 보면 다음과 같습니다한채의 거주주주택과 한채의 등록임대주택이 있는 상태에서 그 거주주택은 특례를 적용받아 양도하였고..이제 그 임대주택은 말소가 된 상태에서 1세대 1주택 비과세로서 양도하고자 하는 상황입니다.여기서 검토해 보아야 하는 것 중 대표적인 것으로는 크게 두가지일 것으로 생각됩니다.첫째, 해당 주택 취득당시 비조정대상지역이었는데도 그 비과세요건으로서 2년거주의무가 필요한가둘째, 어쨌든 그 비과세요건을 충족하였다하더라도 그 전체양도차익에 대한 비과세가 아니라고 하는데, 혹시 경우에 따라 전체비과세가 가능할 수도 있을까해당 주택 취득시기가 비조정대상지역이었다면 2년 거주 요건이 불필요하다고 생각하는 경우가 있을 수 있는데..이는 법령 등의 변경 경과 등에 따라 매우 세밀한 부분에서의 판단이 필요할 것이며, 만일 2년 거주 요건이 필요한 경우라 하더라도 어떠한 사실관계냐에 따라 그 요건이 필요하지 않거나 그 요건을 충족하였음을 선제적으로 입증하여 주장하는 과정이 필요할 것입니다.통상 과세관청 조세부과 등의 여러 과정을 보면..납세자 입장에서는 안타깝게도 상당히 늦게 과세고지가 되는 등의 사정으로 가산세의 부담이 상당할 것이지만, 그것이 국세부과제척기간내에 이루어졌다면 이에 대해 항변하거나 대응할 수 있는 경우는 거의 없다고 보는 것이 맞을 것입니다.호미로 막을 것을 가래로 막는다과세관청과 납세자 간에 세금에 대한 쟁점이 생겼을 때 주로 가장 많이 떠오르는 속담이기도 합니다.다수 조세전문가들의 자문과 검토가 필요한 이유이기도 할 것입니다.당 세무사와 더 상세한 전화상담을 원하시는 경우에는 본 세무사 소개화면에 있는 카카오톡말풍선표시(SNS 안내부분에서 블로그 표시 옆에 있는 말풍선표시)를 누르시거나 카카오톡에서 '명쾌한세무사'를 검색하시어 대화창에 '택슬리를 통하여 왔다'는 것과 상담받고자 하시는 상황 및 문의사항을 남겨주시면 음성세무상담(내용 난이도 복잡성 등에 따라 최저 15분 / 33,000원부터 시작됨)을 하실 수 있도록 절차를 안내드리고 있습니다블로그내용에 대한 문의는 받지 않으며.. 세무상담 등이 필요한 경우그 예약절차에 대한 문의와 안내만 가능합니다명쾌한세무사공인중개사사무소는부동산전문세무사로서 복잡한 제반 부동산 관련 세금 세무상담과 세무대리 업무를 하고 있습니다또한, 개업공인중개사로서 부동산중개와 컨설팅업무를 하고 있습니다당사무소 블로그의모든 게시글에는 블로그게시글면책공고가 적용됩니다즉, 본 블로그의 내용을 바탕으로 어떤 조치나 의사결정 및 세무신고 등을 하시면 안되고,자신의 구체적인 상황 등에 대해서는반드시사전에 관련 세무전문가들을 통해충분한 상담과 자문을 받으셔야 합니다

반갑습니다. 최지호 세무사입니다.가족 간 금전거래 신고는 단순히 돈을 빌려주는 관계로 보더라도, 세법에서는 이를 ‘증여의 우회 형태’로 의심합니다.따라서 금액, 상환형태, 이자 지급여부를 모두 충족해야 정상적인금전소비대차로 인정받습니다.오늘은 위 내용에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다!무이자 차용의 한도 : 2.17억 원까지 가능「상속세 및 증여세법 시행령」 제31조 제1항 제1호에 따르면,금전 무상대출로 인한 이익은 적정이자율(국세청 고시, 현재 연 4.6%)을 기준으로 계산합니다.이때 발생하는 이익(무이자 혜택)이연 1천만 원 이하이면 과세하지 않습니다.계산식 :1천만 원 ÷ 4.6% = 약2.17억 원즉,2억 1,700만 원 이하 금액은 무이자 차용이 가능하며 증여세 비과세입니다.다만, 이 한도 내라 하더라도원금 상환이 실질적으로 이뤄져야만 인정받습니다.-> 차용증만 작성하고 원금상환이 전혀 없거나매월 미미한 상환만 이뤄지는 경우, 국세청은 이를 ‘형식적 차용’으로 보고증여로 의제할 수 있습니다.따라서 세무상 인정받기 위한 기준은 다음과 같습니다.상환주기:최소 3~5년 내 일부 원금이 줄어드는 흐름상환금액:단순이자 수준(예: 월 수십만 원)보다는 훨씬 커야 함이자 없는 경우:원금상환액이 ‘이자 상당액 이상’이어야 실질 인정유이자 차용의 경우가족 간이라도 이자를 지급한다면 그 이자는 「소득세법」 제16조 제1항 제11호에 따른이자소득에 해당하며,원천징수세율 25% + 지방소득세 2.5% = 총 27.5%가 원칙입니다.다만,실무에서는 가족 간 거래임을 감안하여 원천징수를 생략하는 경우가 많습니다.하지만 이후 자금출처조사나 증여조사에서 해당 자금을‘대여금’으로 소명하려면과세당국은 원천징수 이력까지 확인할 수 있습니다.즉,형식상 세무신고를 생략하더라도,이자 송금내역과 차용증, 상환흐름은 반드시 명확하게 남겨야‘증여’가 아닌 ‘대여’로 인정받습니다.대여 시 이자에 대한 증여세가 발생하지 않으려면?가족 간 자금 대여 시이자 혜택이 과도하면 증여세가 부과될 수 있습니다.「상속세 및 증여세법 시행령 제31조 제1항 제1호」에 따르면, 금전을 무이자 또는 저리로 대여한 경우에는 적정이자율(국세청 고시, 현재 연 4.6%)을 기준으로 계산한 금액에서 실제 지급한 이자를 뺀 차액이 연간1,000만 원을 초과하면 증여세 과세대상이 됩니다.즉, (적정이자율 − 실제지급이자율) × 원금 ≤ 10,000,000원이 되도록 설계하면 증여세가 발생하지 않습니다.예를 들어 2억 원을 무이자로 빌려주면 연 이익 920만 원(2억 × 4.6%)으로 과세되지 않지만,5억 원을 무이자로 빌려주면 연 2,300만 원의 이익이 발생해 초과분이 증여로 간주됩니다. 따라서 이 경우에는 연 1,300만 원 넘는 이자를 지급한다면 이자에 대한 증여세는 발생하지 않습니다.이번 글에서는가족 간 금전차용 시 과세기준과 주의할 점을 살펴보았습니다.차용증 작성만으로 안심하기보다는, 실제이자 지급 여부와 상환 흐름이 훨씬 더 중요합니다.상황에 따라 무이자·유이자·부분상환 방식이 모두 가능하지만, 그 선택에 따라 세무상 결과는 크게 달라질 수 있습니다.따라서 대여로 명확히 인정받기 위해서는차용증 작성뿐 아니라 이자지급 관리와 상환 증빙을 병행하시기 바랍니다.무엇보다도, 가족 간 자금거래는 증여세·소득세·자금출처조사 등과 연계되어 사소한 설정 차이로도 과세 여부가 달라질 수 있습니다.대여 전 반드시 세무대리인과 상담하셔서, 상황에 맞는 가장 안전한 구조로 준비하시길 바랍니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.

[양도소득세]매매대금을 대부분 지급받고 일부 대금을추후 지급받는 경우 잔금청산일 판정(사실판단할 사항임)AI 활용재산세과-1570귀속년도 : 2009등록일자 : 2009.08.06.생산일자 : 2009.07.29.요 지매매계약을 체결한 부동산의 매매대금 대부분을 지급받고 일부 대금을 수개월 후 지급한 사례에 있어서 “잔금청산일”을 언제로 볼 것인지의 판단은 당해 매매계약서상의 계약조건, 매매대금의 수수상황, 거래당시의 정황, 당해 부동산 등기부등본상의 근저당권 설정에 대한 관계 등을 종합하여 사실판단 할 사항임회 신1. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 「소득세법 시행령」 제162조에 따라 원칙적으로 당해 부동산의 대금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 하는 것입니다.2. 귀 질의의 경우,매매계약을 체결한 부동산의 매매대금 대부분을 지급받고 일부 대금을 수개월 후 지급한 사례에 있어서 “잔금청산일”을 언제로 볼 것인지의 판단은 당해 매매계약서상의 계약조건, 매매대금의 수수상황, 거래당시의 정황, 당해 부동산 등기부등본상의 근저당권 설정에 대한 관계 등을 종합하여 사실판단 할 사항입니다.상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2009. 6.17. 재건축조합원으로 분양받은 아파트를 27억원에 매매하기로 계약하고 계약금 4억원 수령- 2009. 6.24. 1차 중도금 6억 수령- 2009. 7.15. 재건축아파트 입주 시작- 2009. 8.17. 2차 중도금 16억9천만원 수령 예정- 2009.12. 아파트 소유권보존등기 후 잔금 1천만원을 받고 소유권이전등기 예정○ 질의내용- 위 거래의 경우 양도시기를 언제로 보아야 하는지2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.○소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. <개정 2008.2.29>1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일3. 생략4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.(이하 생략)나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)○ 서면인터넷방문상담5팀-2462, 2007.09.04.1. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는「소득세법시행령」제162조의 규정에 의하여 원칙적으로 당해 부동산의 대금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 하는 것입니다.2. 귀 질의의 경우, 매매계약을 체결한 부동산의 매매대금 대부분을 지급받고 일부 대금을 수개월 후 지급한 사례에 있어서 “잔금청산일”을 언제로 볼 것인지의 판단은 당해 매매계약서상의 계약조건, 매매대금의 수수상황, 거래당시의 정황, 당해 부동산 등기부등본상의 근저당권 설정에 대한 관계 등을 종합하여 사실판단 할 사항입니다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다^^오늘은 조합원 입주권 취득세에 대해서 설명해 드리겠습니다.조합원 입주권이란?-조합원 입주권이란도시정비법에 따른 재건축 사업 또는 재개발사업 및 소규모 주택정비법에 따른 소규모 재건축 사업 등으로인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 의미합니다.-입주자로 선정된 지위란정비 사업조합의 조합원으로서 취득한 지위(월 조합원의 지위, 종전 주택 시절부터 소유하고 있던 자) 뿐만 아니라 온 조합원으로부터 취득한 지위(승계조합원의 지위, 온 조합원에게서 매매 등으로 취득한 자)를포함합니다.-조합원입주권을 취득하면 조합원 입주권(부동산을 취득할 수 있는 권리)을 취득한 시점과 해당 조합원입주권에 의해주택이 완공된 시점에서 가각 취득세를 납부하시면 됩니다.구분조합원입주권 취득 시점주택 완공 시점과세대상토지(건물은 헐고 없으므로 과세대상 아님)주택(건물분)취득세율4%(유상취득)2.8%(원시 취득세율)조합원 입주권 취득 시점에 납부해야 할 취득세는?-조합원입주권을 취득할 때 취득일 현재 주택이 멸실 되지 않았다면 주택에 대한 취득세를 납부하시면 되고, 주택이 멸실되어 토지밖에 없다면 토지에 대한 취득세를 납부하시면 됩니다.-양도세처럼 관리처분 인가 일을 기준으로 주택과 조합원입주권을 구분하는 것이 아니라 주택의 멸실일 기준으로 구분합니다.구분주택이 멸실되지 않은 경우주택이 멸실된 경우취득 대상주택(종전 주택)토지(조합원입주권)취득 원인유상취득유상취득취득세율기본세율:1%~3%중과세율:8%,12%4%조합원 입주권으로 주택 완공 시 납부해할 취득세는?▶주택 완공 시에 유상 취득세율이 아니라 원시 취득세율로 한 번 더 아래와 같이 납부해야 합니다.구분재개발 사업재건축 사업취득 시점신축주택 사용승인일취득 원인원시취득(신축)과세표준·2022.12.31 이전 관리처분계획 인가:분담금·2023.01.01 이후 관리처분계획 인가:건축비 상당액(주 1)건축비 상당액(주 1)취득세율2.8%(원시취득)(주 1) 건축비 상당액 :총공사 원가*(조합원 소유 개별 주택 연면적/건축물 연면적)▶정비구역 지정 고시일 이전부터 부동산을 소유하고 있던 온 조합원이 재개발 사업의 시행으로 주택을 취득하여 1가구 1주택에 해당하면 다음과 같이 감면이 가능합니다. [재건축의 경우가 아님]구분2019.12.31 이전 사업시행 인가2020.01.01 이후 사업시행 인가감면 대상정비구역 지정 고시일 이전 부동산 소유자감면요건85 제곱미터 이하 주택1가구 1주택(일시적 2주택 포함)감면율100% 감면전용 60제곱미터 이하:75% 감면전용 60제곱미터 ~85제곱미터이하:50%감면이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

비과세 주택임대소득에 발생한 이자비용을필요경비로 산입할 수 있는지 여부(경비 반영 불가능함)서면-2025-소득-2197 [소득세과-1500]등록일자 : 2025.09.01.생산일자 : 2025.07.24.요 지필요경비에 대응하는 총수입금액이 없다면 필요경비 산입하지 않는 것회 신귀 질의의 경우, 소득세법 제12조에서 규정하는 비과세소득은 총수입금액에 포함되지 아니하는 것으로 필요경비에 대응하는 총수입금액이 없다면 필요경비를 산입하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○질의인은 ’24년 기준시가가 12억원 이하인 주거용 오피스텔을 보유한 자로 해당 오피스텔 이외의 다른 주택을 보유하고 있지 아니함 - 질의인은 해당 오피스텔 임대차 계약을 보증금 5,000만원/월 300만원으로 맺고, 오피스텔 관련 이자비용으로 월 500만원씩 지출되고 있음2. 질의내용○기준시가가 12억원 이하인 주거용 오피스텔만 소유하고 있는 자가 지출한 오피스텔에 대한 이자비용을 필요경비로 산입할 수 있는지 여부3. 관련법령○소득세법 제12조【비과세소득】 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다. 2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득 나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.○소득세법 시행령 제8조의2【비과세 주택임대소득】 ③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산 ⑤ 법 제12조제2호나목 전단에 따른 "기준시가가 12억원을 초과하는 주택"은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다.○소득세법 제27조【사업소득의 필요소득의 계산】 ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.4. 관련사례○ 사전-2024-법규소득-0275, 2024.6.25. 귀 사전답변 신청의 경우, 필요경비의 귀속연도는 「소득세법」제39조제1항에 따라 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 하는 것이고, 폐업으로 인해 그 필요경비에 대응하는 총수입금액이 없다면 필요경비 산입하지 않는 것입니다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다^^오늘은 부동산 교환거래에 대해서 설명해 드리겠습니다.부동산 교환 시 취득시기 및 양도시기는?구분정산금액이 없는 경우정산금액이 있는 경우취득시기 및 양도시기교환계약일(계약일이 불분명한 경우 교환 등기접수일)빠른 날(잔금 청산일, 교환 등기접수일)시가로 교환하는 경우 양도차익 계산 및 취득가액 산정은?-부동산을 시가로 교환하는 경우 양도가액은양도자가 소유한 부동산(양도하는 부동산)의 시가가 아니라 교환으로 받는 부동산의 시가가 됩니다.-이때 부동산은 특수 관계인끼리 거래이므로 반드시 감정평가를 받고 하셔야 합니다.-부동산을 교환하면서 추가적으로현금을 수령하게 되면 이전 받는 부동산의 시가에 현금 수령액을 더하고, 현금을 지급하게 되면 이전 받는 부동산의 시가에서 현금 지급액을 차감하여 양도가액을 산정합니다.-양도가액에 대응하는 취득가액은 본인이 양도한 부동산의 실제 취득가액을 그대로 쓰시면 됩니다.※적용 사례※아버지:A 주택 소유/현재 시가 10억 원/취득가액 5억 원아들:B 주택 소유/현재 시가 7억 원/취득가액 3억 원아들이 아버지에게 정산액 3억 원을 지급했을 때아버지와 아들이 부동산을 교환한다고 했을 때구분아버지 아들양도가액10억 원=(시가 7억 원+현금 3억 원)7억 원(시가 10억 원-현금 3억 원)취득가액5억 원3억 원양도차익5억 원4억 원향후 양도하는 경우 양도차익 계산은?-시가로 교환하여 취득한 부동산을 향후 양도하면 양도가액은 양도 당시 양도대금이 되고,취득가액은 교환 시 상대방의 양도가액이 됩니다.※적용 사례※-아버지와 아들이 각각 13억 원으로 양도했다고 가정 시구분아버지 아들양도가액13억 원12억 원취득가액7억 원(교환 시 상대방(아들)의 양도가액)10억 원(교환 시 상대방(아버지)의 양도가액)양도차익6억 원2억 원교환 시 취득세는?-교환으로 취득 시 유상 이전한 것으로 보아 취득일부터 60일 이내 유상 취득세율을 적용하여 취득세 납부하시면 됩니다.-과세표준은 아래와 같이 한다 {지방세법 시행령 18조의 4①}MAX(①, ②)①이전받은 부동산의 시가 인정액②이전하는 부동산의 시가 인정액 +(현금 지급액+승계 받는 채무액)+(현금수령액+ 승계하는 채무액)이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#부동산교환거래#부동산교환시양도세#부동산교환시취득세#부동산교확시양도가액#부동산교환세무사#부동산교환전문세무사#강남상속세전문세무사#일산김포부천상속세전문세무사 태그수정

[양도소득세]자동말소된 이후 임대주택의 임대료 증액 상한을 준수하지 않고거주주택 양도시 비과세 가능여부(가능함)사전-2025-법규재산-0542등록일자 : 2025.08.11.생산일자 : 2025.07.16.요 지장기임대주택이 자동말소된 경우에는 말소된 후 임대주택법에 따른 임대료 증액 상한(5%)을 준수하지 않더라도 5년간 거주주택 비과세 특례 적용이 가능함답변내용귀 사전답변의 사실관계와 같이 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호가목에 해당하는 장기임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대사업자의 등록이 말소된 경우로서 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 임대등록이 말소된 이후 임대료 증액 상한(5%)을 준수하지 않더라도 임대요건을 갖춘 것으로 보아 같은 영 제155조제20항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’16.12.02. 경기 수원 소재 B주택 임대사업자등록(4년 단기임대)○ ’18.6.2. 경기 의왕 소재 A주택 취득 * ’18.9.4.~’21.3.1. 질의세대, A주택에 거주○ ’21.07.20. B주택 임대등록 자동말소 * B주택은 자동말소전까지 소득령§167의3①(2)가목 및 소득령§155⑳ 장기임대주택 요건을 충족한 것으로 전제○ ’23.3월 B주택 증액상한(5%)을 초과하여 임대료 인상○ ’25.6.20. A주택 양도예정2. 질의요지○ 장기임대주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 자동말소된 경우로서 해당 임대주택이 자동말소된 후 임대료 증액상한(5%)을 준수하지 않은 경우에도 거주주택 양도시｢소득세법시행령｣ 제154조제1항 적용 가능여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 종합부동산세 계산 구조에 대해서 설명드리겠습니다.종합부동산세 과세 대상 대상은?-재산세와 달리 종합부동산세 과세대상은주택과 토지에 한하여 과세됩니다. 따라서아파트형 공장이나 상가의 건축물은 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않고, 그부속토지만종합부동산세 과세대상에 해당합니다.-공제금액은나대지나 잡종지처럼건축물이 없는 토지 (종합합산과세 토지)는 5억 원, 아파트형 공장이나 상가처럼 건축물이 있는 부속토지(별도 합산과세 토지는)는 80억 원입니다.따라서, 아파트형 공장이나 상가 등의 부속토지는 공제금액이 높게 설정되어 있어 대부분 종합부동산세가 발생하지 않는 경우가 많습니다.구분주택토지종합합산과세 토지(비사업용 토지)별도 합산과세 토지(사업용 토지)기준금액주택 공시가격 토지 공시가격공제금액9억 원(1세대 1주택자는 12억 원)5억 원80억 원공정시장가액 비율60%100%세율기본세율:0.5%~2.7%중과세율:0.5%~5.0%1.0%~3.0%0.5%~0.7%세 부담 상한율150%150%주택분 종합부동산세 계산 구조?-인별로 소유한 모든 주택 공시가격을 개인별로 합산한 후 공제금액(9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원)을초과한 금액에 대해서만 종합부동산세가 과세 됩니다.★주택분 종합부동산세 계산 구조★주택 공시가격(인별 소유한 모든 주택 공시가격 합산)공동주택 가격, 개별주택 가격(시가 가 아닙니다)-) 공제금액9억 원(1세대 1주택은 12억 원)=) 공제 초과 금액× ) 공정시장가액 비율60%(추후 변동 여부 확인)=) 과세표준×) 세율기본세율:0.5%~2.7%( 7단계 누진세율)중과세율:0.5%~5% ( 7단계 누진세율)=) 종합부동산세액-) 공제할 재산세액과세표준에 부과된 재산세 상당액(이중과세 방지)=) 산출 세액-) 세액공제1세대 1주택자에 한하여 적용고령자 세액공제 및 장기보유자 세액공제-) 세 부담 상한 초과액세 부담 상한율 150% 적용=) 납부세액납부세액은 20% 농어촌특별세 부과납부세액 250만 원 초과 시 분납 가능▶주택 공시가격구분유형주택 공시가격공동주택아파트·연립주택·다세대주택공동주택 공시가격단독주택단독주택·다중주택·다가구주택개별주택 공시가격▶공제금액-개인이 보유한 모든 주택의 주택 공시가격을 을 합산하여 9억 원(1세대 1주택 이면 12억 원)을공제 가능합니다.-종합부동산세는 개인별 과세 제도를 취하고 있어서동일세대를 구성하고 있더라고 본인의 주택만을 가지고 공제금액을 판정하며, 하나의 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는본인의 지분에 해당하는 주택 공시가격을 가지고공제금액을 판정합니다.▶공정시장가액 비율-종합부동산세 과세표준을 경감시키기 위해 주택 공시가격에 적용하는 정책적 비율(60%)을 말합니다.▶종합부동산세 세율-아래와 같이 기본세율과 중과세율로 구분되며, 7단계 누진세율이 적용됩니다. 개인별로 주택수를 합산하여 주택을 2채 이하 소유라고 있으면 기본세율(0.5%~2.7%),3채 이상 소유하고 있으면 중과세율(0.5%~5.0%)이 적용됩니다.과세표준기본세율(2주택 이하 소유자)중과세율(3주택 이상 소유자)세율누진공제액세율누진공제액3억 원 이하0.5%-0.5%-3억 원 초과 ~6억 원 이하0.7%600,000원0.7%600,000원6억 원 초과~12억 원 이하1.0%2,400,000원1.0%2,400,000원12억 원 초과~25억 원 이하1.3%6,000,000원2.0%14,400,000원25억 원 초과~50억 원 이하1.5%11,000,000원3.0%39,400,000원50억 초과~94억 원 이하2.0%36,000,000원4.0%89,400,000원94억 원 초과2.7%101,800,000원5.0%183,400,000원-주택을 3채 이상 소유하고 있더라도 주택 공시가격 합계액이 29억 원 이하라면 기본세율과 동일한 세율이 적용됩니다.▶공제할 재산세액-동일한 주택에 대해서 재산세와 종합부동산세가 이중으로 과세되는 것을 방지하기 위해마련된 제도로서 다음 산식에 의해 계산된 금액을 종합부동산 세액에서 차감하여 줍니다.-공제할 재산세액은순수 재산세만을 의미하며, 도시지역 분 재산세, 지역자원 시설세(소방 분), 지방 교육세는 공제할 재산세액에 포함되지 않습니다.$공제할재산세액=재산세부과세액\times \frac{종합부동산세과세표준\times 재산세공정시장가액\ 비율\times 재산세율}{전체\ 주택에\ 대한\ 재산세액}$공제할재산세액=재산세부과세액×종합부동산세과세표준×재산세공정시장가액비율×재산세율전체주택에대한재산세액▶세 부담 상한 초과 세액-주택 공시가격의 갑작스러운 상승으로 인하여 해당 연도 보유세(재산세와 종부세)가 급격하게 증가하는 것을 방지하기 위한 것입니다.-세 부담 상한 초과 세액을 23년부터150%로단일화되었습니다-직전 연도에 주택을 소유하고 있지 않아 직전 연도 재산세 및 종합부동산세 상당액을 알 수 없는 경우에는해당 연도 과세대상 주택을 직전 연도에 소유하고 있는 것으로 간주하여 세 부담 상한 초과 세액을 산정합니다.$세부담상한초과세액=\left(해당연도\left(재산세+종합부동산세\right)상당액\right)-\left(\left(\left(직전연도재산세+종합부동산세\right)상당액\right)\times 세부담상한율\right)$세부담상한초과세액=(해당연도(재산세+종합부동산세)상당액)−(((직전연도재산세+종합부동산세)상당액)×세부담상한율)$$$$▶종합부동산세 세액공제-고령자 세액공제와 장기보유자 세액공제는 1세대 1주택자(부부 공동명의 1주택자 및 1주택으로 보는 특례 주택을 소유한 자 포함)만 적용받을 수 있습니다.- 고령자 세액공제☞주택 소유자의 나이가 60세 이상인 경우에만 적용받을 수 있습니다.나이60세 이상 ~65세 미만65세 이상 ~70세 미만70세 이상공제율20%30%40%-장기보유자 세액공제☞주택을 5년 이상 보유한 경우에만 적용받을 수 있습니다.보유기간5년 이상 ~10년 미만10년 이상 ~15년 미만15년 이상공제율20%40%50%-소실·도괴·노후 등으로 멸실되어 재건축된 주택은그 멸실된 주택을 취득한 날부터보유기간을 계산하고, 배우자로부터 상속받은 주택은 피상속인이 해당 주택을 취득한 날부터 상속받은 주택은피상속인이 해당 주택을 취득한 날부터보유기간을 계산합니다.배우자로부터 재산 분할 또는 이혼 위자료로 취득한 주택은재산분할 등으로 인한 소유권 이전등기 접수일부터보유기간을 계산합니다.★고령자 세액공제와 장기보유자 세액공제는 중복 적용 가능하나 공제 한도를 최대 80%로 제한합니다★이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

[양도소득세]주택과 부수토지 소유자가 다른 거주주택 양도 시 부수토지 소유자도거주요건이 필요한지 여부(양도일 현재 동일세대원의 거주기간을 통산)기준-2025-법규재산-0040 [법규과-1473]등록일자 : 2025.09.08.생산일자 : 2025.06.30.요 지주택과 함께 양도하는 부수토지의 거주기간은 동일세대원으로서 주택의 소유자와 함께 거주한 기간만을 통산하여 계산하는 것임회 신귀 과세기준자문 신청의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항제1호(거주주택)의 규정에 의한 2년 이상 거주기간을 계산함에 있어 양도일 현재 동일세대원이 주택과 그 부수토지를 각각 소유하고 있는 경우 주택과 함께 양도하는 부수토지의 거주기간은 동일세대원으로서 주택의 소유자와 함께 거주한 기간만을 통산하여 계산하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’91. 5.31. 甲이 A주택 취득○’08. 3. 3. 甲이 A주택을 멸실 후 겸용주택*(A)을 신축 * 1층～2층 근린생활시설, 3층 주택○’14.11.20. 겸용주택(A)의 건물만 별도세대인 乙(子)에게 양도 * 토지는 甲이 소유, 건물은 乙이 소유○’15. 1. 6. 乙은 A주택에 거주(2년 이상)○’16. 8.30. 乙은 장기임대주택(B) 취득○’20.11.12. 甲이 A주택에 전입하여 乙(子)과 동일세대를 구성○’20.11.19. 겸용주택(A)이 수용2. 질의요지○ 양도일 현재 동일세대원이 거주주택(乙)과 그 부수토지(甲)를 각각 소유하는 경우,｢소득세법시행령｣ 제155조제20항제1호의 요건을 적용함에 있어 부수토지 소유자(甲)도 2년 이상 거주기간이 필요한지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

어제부터 국세청이 프리랜서 소득세 환급금을 안내하기 시작했습니다. 좋은 뉴스입니다.매년 5월이 되면 환급금이 얼마인지 궁금해하는 프리랜서 분들이 많습니다.환급금을 받을 수 있는데 신고를 안 해서 못 받는 경우도 있고요.소득세 환급은 과거 5년분까지 가능합니다. 그 기간이 지나면 받을 수가 없습니다.프리랜서 분들이 바쁘다 보니 신고를 놓치기도 합니다.국세청에서는 이런 프리랜서 분들을 위해 이번 달 10일부터 못 받은 환급금을 안내하고 있습니다.과거에 비해 상당히 적극적이라고 할 수 있습니다.프리랜서 분들은 환급금 받으셔서 조금이라도 도움 되시길 바랍니다.1. 국세청 인적용역 소득자 환급금 안내9월 10일 그러니까 어제부터 국세청에서 해당되는 인적용역 소득자들에게 환급금 안내를 시작했습니다.인적용역 소득자는 우리가 평소 프리랜서라고 부릅니다.환급금을 9월 20일까지 신청하는 경우에는 추석 전에 지급할 예정입니다.2. 소득세 환급 인원 (147만 명)대상자는 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다.지금까지 환급받지 않는 납세자 118만 명과 24년 귀속으로 처음 환급금이 생긴 납세자 29만 명입니다.금액을 합하면 무려 1,985억 원에 달합니다.상당한 금액인데요.주로 프리랜서지만 그 밖에 연금소득자, 기타소득자 등도 대상이 됩니다.3. ARS 환급 신청 방법ARS로 신청하는 경우 순서대로 진행하시면 계좌 입력까지 쉽게 진행할 수 있습니다.개별인증번호는 사람마다 다르게 부여된 번호입니다.4. 현장소통 간담회9월 10일에 서울지방국세청에서 배달 라이더 협회 등과 국세청이 현장소통 간담회를 가졌습니다.아무래도 프리랜서 환급금 대상이 많은 단체들과 소통하게 된 것입니다.5. 안내 절차 안내안내문은 9월 10일부터 발송되고 있습니다.먼저 손쉬운 카카오, SMS 등으로 먼저 발송하고 있습니다.그 외에는 서면 발송도 하게 됩니다.6. 모바일 안내문 절차모바일 안내문을 받았을 때는 두 가지 선택지가 있는데요.손택스로 신고를 선택하거나 ARS로 신고를 선택할 수 있습니다.모바일 안내는 위 그림을 참고하시기 바랍니다.7. 손택스 환급 신청 방법손택스 환급신청 시에는 수정사항이 없을 경우 원클릭 신청할 수 있습니다.수정사항이 있을 때는 해당 공제 항목 등을 직접 수정할 수도 있습니다.8. 자주 묻는 질문 (1)자주 묻는 질문 중에 하나가 지방소득세도 환급되느냐는 것입니다.프리랜서의 경우 지방세도 환급이 됩니다.소득세 환급금의 10%에 해당합니다.9. 자주 묻는 질문 (2)자신이 환급 대상인지 확인하고자 하는 경우에는 손택스, 홈택스, ARS 등에서 모두 확인이 가능합니다.프리랜서 등 세금 신고가 익숙하지 않은 분들은 바쁘기도 하고 해서 소득세 환급금을 놓치는 경우가 많습니다.국세청에서 환급금 안내를 해주고 있기 때문에 확인하셔서 받지 못한 환급금이 있다면 받으시기 바랍니다.5월 소득세 신고 기간이 아님에도 현재 안내를 해주기 때문에 적극 활용하시면 좋겠습니다.감사합니다.

[양도소득세]양도인이 부담할 이자를 양수인이 승계하여 부담한 경우(양도가, 취득가액에 반영)재산세과-1595귀속년도 : 2009등록일자 : 2009.08.26.생산일자 : 2009.07.31.요 지양도자가 부담할 확정된 이자를 매수인이 승계받아 사실상 부담하는 때에는 당해 금액을 양도자의실지양도가액에 가산하며, 양도자가 부담할 이자금액을 매수인이 승계받아 사실상 부담하는 때에는 당해 이자금액을 포함하여매수인의 실지취득가액을 계산하는 것임회 신실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도자가 부담할 확정된 이자를 매수인이 승계받아 사실상 부담하는 때에는 당해 금액을 양도자의 실지양도가액에 가산하며, 양도자가 부담할 이자금액을 매수인이 승계받아 사실상 부담하는 때에는 당해 이자금액을 포함하여 매수인의 실지취득가액을 계산하는 것임상세내용1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2005년 8월 甲은 A아파트(중도금 이자후불제)를 분양받음- 甲은 3차 중도금까지 납부(시행사 대납) 후 2007년 5월 乙(질의자)에게 분양권을 양도함 ※ 3차 중도금까지의 융자금 및 이자는 乙이 승계하기로 함- 2009년 4월 을은 丙에게 분양권을 양도함(丙이 잔금 납부 후 입주) ※ 융자금은 丙이 승계하고, 이자는 乙이 상환하기로 함○ 질의내용- 乙의 분양권 양도차익 산정시 甲으로부터 승계하여 상환한 3차 중도금까지의 이자가 필요경비에 해당하는지 여부2. 질의내용에 대한 자료○소득세법 제96조【양도가액】① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.② 이하 생략○소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산 】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.1. 취득가액가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것3. 삭제 <2000.12.29 부칙>4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것② 이하 생략○소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.② 이하 생략○ 재산46014-94, 2003.04.04한국토지공사로부터 매수한 토지 분양권을 양도하는 경우로서 양도자가 한국토지공사에게 지급해야 할 대금납부지연으로 인한 연체이자는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당되지 않는 것이며, 양도자가 부담할 확정된 연체이자를 매수인이 승계받아 사실상 부담하는 때에는 당해 금액을 실지양도가액에 가산함.위와 같이 전 양도자가 부담할 연체이자금액을 매수인이 승계받아 사실상 부담하는 때에는 당해 연체이자금액을 포함하여 매수인의 실지취득가액을 계산함○ 서면5팀-1026, 2008.05.14자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 양도 · 취득가액에 포함하는 것이나, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은「소득세법 시행령」 제163조 제1항 제3호의 규정에 의하여 취득가액에 포함하지 아니하는 것으로서, 귀 질의의 경우 부동산매매계약서, 금융기관 대출내역, 법인의 회계처리 내역 등 제반사항을 확인하여 사실판단할 사항임○ 서면4팀-2666, 2006.01.03.거주자가 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는「소득세법」 제97조및 동법 시행령 제163조의 규정에서 정하는 바에 따라 공제하는 것이므로, 귀 질의의 경우 당해 자산의 양도거래와 직접 관련없이 별도의 거래로 인해 발생하는 지출금액과 취득자금으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자 상당액은 동 규정에 의한 필요경비에 해당하지 아니하는 것임.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

교환으로 취득한 주택을 양도한 경우,해당 주택의 취득가액 산정방법(교환계약서에 표시된 실지 거래가액으로 따짐)사전-2025-법규재산-0590 [법규과-1579]등록일자 : 2025.09.09.생산일자 : 2025.07.16.요 지교환으로 취득한 자산을 양도하는 경우로서 양도가액을 실지거래가액에 따르는 경우, 양도하는 자산의 취득가액은 취득 당시 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것으로 정산금을 제외한 매매대금이 되는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 교환으로 취득한 자산을 양도하는 경우로서 양도가액을 실지거래가액에 따르는 경우 양도하는 자산의 취득가액은 취득 당시 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것입니다.교환계약서상 B주택 매매대금과 정산금이 시가감정 등 객관적 가액평가를 기준으로 한 경우, B주택의 실지취득가액은 정산금을 제외한 매매대금이 되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’95. 4월 甲은 A주택 공유지분(33%)를 취득○ ’15.12월 A주택 공유지분(33%)과 B주택의 교환계약 체결 - 교환대상 부동산에 대한 감정평가법인 등의 감정평가*를 받음 * A주택 : 1,656백만원, B주택 : 1,475백만원 - A주택 매매대금으로 B주택 매매대금(1,475백만원)과 현금(정산금) 181백만원을 지급받기로 약정○ ’25. 6. 4. B주택 양도2. 질의요지○ 교환으로 취득한 주택을 양도하는 경우, 해당 주택의 취득가액 산정방법3. 관련 법령○소득세법 제96조【양도가액】① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.○소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상속 시 상속 특례세율(0.8%) 적용에 대해서 설명드리겠습니다.주택을 상속으로 취득했을 때 취득세 과세표준과 세율은?▶과세표준-시가 표준액을기준으로 과세합니다. 시가로 하는 것이 아닙니다. 상속은 부득이하게 취득하는 것이므로 예 죄적으로 시가 표준액(공동주택 가격)을 기준으로 합니다.▶세율-2.8%의 세율이 적용됩니다. 만약 상속으로 1개의 주택을 취득하여 1세대 1주택에 해당한다면0.8% 특례세율이적용됩니다.▶신고기한-상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(국외에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월) 이내에부동산 소재지 관할 구청에 취득세를 신고 납부해야 합니다.상속 취득세 특례세율 적용은?-상속인(재외국민은 제외)과주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로구성된 1세대가 1개의 주택을 상속받아 1세대 1주택에 해당하면 2.8%가 아닌 특례세율 0.8%를 받을 수 있습니다. 또한, 피상속인이 아닌상속인을 기준으로 1세대 1주택이 되는지를 판단합니다.-1세대 1주택 판정 시조합원 입주권, 주택 분양권, 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔은 취득시기에 상관없이 주택 수에 포함하지 않습니다.그러나, 상속인이1주택을 별도 세대와 공동으로 소유하고 있는 경우와 주택의 부수토지만을 소유하고 있는 경우에는 1주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다.-피상속인이 여러 채의 주택을 남겼더라도각 상속인들이 주택 1채씩을 상속받아 1세대 1주택에 해당하면 상속인 모두 특례세율을 적용받을 수 있습니다.상속 주택 1채를 상속인이 공동으로 상속받은 경우 특례세율 적용은?-1채의 주택을 여러 상속인이 공동으로 상속받으면상속주택은 주된 상속인이 취득한 것으로 보아 주된 상속인에게 적용되는 취득세율이 다른 상속인이게도 똑같이 적용됩니다.이때주된 상속인은 지분이 큰 자-상속주택에 거주하는 자-최연장자 순서로판단합니다.※적용 사례※·아버지 사망으로 아버지 상속주택 1채만 있고, 해당 주택을 상속받을 때어머니 무주택자이고, 아들은 1주택 소유하고 있음case1. 어머니 60%/ 아들 40%로 등기했을 때☞무주택인 어머니의 지분이 더 크 므로 어머니 주된 상속인이 되므로 어머니와 아들 모두 0.8% 세율 적용이 가능합니다.case2. 어머니 40%/ 아들 60%로 등기했을 때☞1주택이 있는 아들의 지분이 더 크므로 아들이 주된 상속인이 되므로 어머니와 아들 모두 2.8% 세율이 적용됨.case2. 어머니 50%/ 아들 50%로 등기했을 때☞지분이 동일하지만 어머니의 나이가 더 많으러 어머니가 주된 상속인이 되므로 어머니와 아들 모두 0.8% 세율이 적용됨.주택 부수토지를 소유한 경우 1세대 1주택 판정은?-취득세에서는 주택 부수토지를소유하고 있더라도 1주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다. 따라서, 무주택 세대인상속인이 주택 부수토지만 상속받아도 1세대 1주택에 해당하여 특례세율이 적용됩니다.-만약 주택 부수토지를 소유한 상태에서 1주택을 상속받거나, 주택과 다른 주택의 부수토지를 동시에 상속받는다면 1세대 1주택에 해당하지 않아서 특례세율 적용이 안 됩니다.케이스별 취득세 특례세율 적용은?case1. 아버지와 어머니가 50%씩 가지고 있는 한 개의 상속주택을 상속인 어머니와 1채의 주택을 소유한 아들이상속받을 경우.(어머니와 아들은 별도 세대)☞ 어머니가 50%의 아버지의 상속지분을 상속 받을 겨우에는 상속개시일 현재 어머니는 1세대 1주택이 되므로 어머니와 아들 모두 0.8% 세율이 적용 가능합니다.☞아들이 50% 지분을 상속받으면 상속개시일 현재 1세대 2주택자가 되어서 어머니와 아들 모두 2.8% 세율이 적용됩니다.case2. A 주택과 B 주택을 단독 명의로 아버지가 소유하고 있다가 상속인이 아들과 딸이 있는 상태에서 상속이 일어난 경우 (아버지와 아들과 딸 모두 별도 세대이며 아들과 딸은 무주택자일 때)☞ A 주택과 B 주택을 둘 중 어느 주택을 각각 아들과 딸이 100%씩 상속받았다면 상속개시일 현재 아들과 딸 모두 무주택자가 되므로 0.8% 세율을 적용받을 수 있습니다.☞ A 주택과 B 주택을 A 주택은 아들이 100% 상속받고, B 주택은 아들이 40%, 딸이 60%씩 상속받았다면상속개시일 현재 아들은 A 주택한 채이므로 A 주택 100%와 B 주택 40%에 대해서 0.8% 특례세율을 적용받을 수 있고 상속개시일 현재 딸은 B 주택(최대 지분 자이므로) 한채이므로 B 주택 60%에 대해서 0.8% 세율을 적용받을 수 있습니다.☞ A 주택과 B 주택을 A 주택은 아들이 100% 상속받고, B 주택은 아들이 60%, 딸이 40%씩 상속받았다면상속개시일 현재 아들은 A 주택, B 주택을 소유하는 것이므로 A 주택 100%와 B 주택 40%에 대해서 2.8% 세율을 적용받고 상속개시일 현재 딸은 최대 지분자인 아들 따라가므로 B 주택 40%에 대해서 2.8% 세율을 적용받습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com