태양광발전시설 조성사업 개발부담금 계정과목

안녕하세요 다정한 세무사, 최셈입니다.많은 세목의 정의가 상당히 애매모호하고 넓게 정의되어있다는 걸 아시나요?과세관청은 당연히 유사한 범위 내의 경제활동에 대해서는 모두 징수하는걸 원하겠지요.그래서 우리가 알고 있는 취득이 단순한 유상, 무상의 부동산 취득 뿐만이 아니고우리가 알고 있는 양도가 단순한 부동산을 양도하는 것에 한정하는 것이 아니고증여 또한 증여의제, 증여추정 등 모든 경제적 이익을 무상으로 이전하는 것으로 범위가 확장됩니다.오늘은 취득 중에서도 이런게 취득이었나 싶을 정도이나,상당한 세수를 책임지고 있는 '지목변경 취득세' 에 대해서 다뤄보려 합니다.지목변경이란?대한민국에 있는 모든 토지는 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류가 구분되어 있습니다.그 종류를 우리는 '지목'이라 부르고, 이와 관련된 내용은 '토지대장'에 상세히 등재되어 있습니다.지목은전, 답, 과수원, 임야, 목장용지, 공장용지, 대, 주차장, 도로, 하천, 구거 등공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의해 나뉘어져 있습니다.이러한 지목은 개별 필지마다 하나씩 설정되며,하나의 필지가 둘 이상의 용도로 활용될 때에는 주된 용도에 따라 지목이 설정됩니다.토지가 일시적 또는 임시적 용도로 사용될 때는 별도의 지목을 변경하지 않는데요.만약, 토지의 용도를 영구적으로 바꾸고자 한다면 그때 '지목변경'이란 절차가 필요하게 됩니다.지목변경이란,지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말합니다.지목변경은 자동적으로 되는 것은 아닙니다.지목이 변경된 날부터 60일 이내 관할 지적소관청 (구청, 군청 지적과 등) 신청하며,이와 관련된 행정 절차를 밟아야 합니다.보통 관계법령에 따라 토지형질변경 공사가 끝나 준공한 경우,토지나 건축물의 용도를 변경한 경우,도시개발사업 등을 추진하기 위해 사업시행자가 공사 준공 전에 토지 합병을 신청한 경우 등이 있습니다.그리고 이때 필연적으로 따라오는 것이 바로지목변경 취득세입니다.지목변경 취득세 또한, 지목이 변경된 날로부터 60일 이내 신고 납부 해야 합니다.지목변경 취득세란?토지의 지목을사실상변경함으로써그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 봅니다.이때, 가액이 증가하지 않는 경우 취득세 과세대상이 되지 않습니다.다만 현실적으로 지목을 변경하는 경우는 농지, 임야 등에서건물을 짓기 위해 대지로 바꾸는 경우가 대부분이기 때문에,보통은 가액이 증가하게 되고 지목변경 취득세를 납부하게 됩니다.그러니 지목을 변경함과 동시에 취득세 납부 여부는 꼭 확인이 필요합니다.또한 여기서 사실상 변경이란 단어를 주목하셔야 합니다.공부상(토지대장 상) 지목을 변경하지 않더라도 사실상 현황 자체가 공부상 지목과 다른 유형으로 사용되고 있는 경우그 가액이 증가한 것을 확인할 수 있다면 취득세를 과세할 수 있는 과세근거를 마련해 놓은 것입니다. 취득일 은① 토지의 지목이 사실상 변경된 날과② 공부상 변경된 날중 빠른 날입니다.단, 토지의 지목변경일 전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 봅니다.그렇다면 취득가액 , 즉 얼마를 과세표준으로 삼아 과세할 수 있는걸까요.1) 토지의 지목을 사실상 변경한 경우그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상 취득가격으로 합니다.사실상 취득가격이란, 지목을 변경하면서 발생한 공사비 등을 과세표준으로 하는 것으로서,보통 법인장부 등에 기재된 비용으로 입증하게 됩니다.2) 단, 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우 (법인이 아닌 자로 한정),취득가액 = ① 지목변경 후 토지 공시지가 - ② 지목변경 전 공시지가로 하게 됩니다.마지막으로 지목변경 세율 은 2.2% 입니다.취득세 특례세율을 적용하여 등록세는 제외하고 중과기준세율을 적용하여 계산한 금액으로취득세 2% + 농어촌특별세 0.2% 가 부과되어 = 2.2% 가 됩니다.■ 지방세법 제7조 [ 납세의무자 등 ]④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. 이 경우 「도시개발법」에 따른 도시개발사업(환지방식만 해당한다)의 시행으로 토지의 지목이 사실상 변경된 때에는 그 환지계획에 따라 공급되는 환지는 조합원이, 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 각각 취득한 것으로 본다.■지방세법시행령 제20조 [ 취득의 시기 등 ]⑩ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다.■지방세법 제10조의 6 [ 취득으로 보는 경우의 과세표준 ]① 다음 각 호의 경우 취득당시가액은 그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상취득가격으로 한다.1. 토지의 지목을 사실상 변경한 경우2. 선박, 차량 또는 기계장비의 용도 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경한 경우② 제1항에도 불구하고 법인이 아닌 자가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우 취득당시가액은 제4조에 따른 시가표준액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 가액으로 한다.■제18조의 6 [ 취득으로 보는 경우의 과세표준 ]법 제10조의6 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우의 취득당시가액은 다음 각 호의 구분에 따른 가액으로 한다.1. 법 제10조의6 제1항 제1호의 경우: 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 가목의 가액에서 나목의 가액을 뺀 가액가. 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장·군수·구청장이 산정한 가액을 말한다)나. 지목변경 전의 토지에 대한 시가표준액(지목변경으로 인한 취득일 현재 해당 토지의 변경 전 지목에 대한 개별공시지가를 말한다. 다만, 변경 전 지목에 대한 개별공시지가가 없는 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장·군수·구청장이 산정한 가액을 말한다)지목변경 취득세의 과세금액?!지목변경이 일어난 경우 납부할 세액을 확인해보도록 하겠습니다.개인의 경우일반적으로 지목변경이 되는 경우 이미 반영된 지가를 기준으로 계산이 됩니다.따라서 취득세 준비 서류 또한 취득세 신고서만 작성하게 됩니다.예를 들어, 500㎡ 토지의 지목을 전 → 대지로 변경하며,공시지가가 50,000원에서 200,000으로 변경되었다고 가정해보겠습니다.취득세 = 1㎡당 공시가 차액 (200,000 - 50,000) X 면적 500 ㎡ X 취득세율 2.2% = 과세표준 75,000,000 X 취득세율 2.2% = 1,650,000원이때 취득세는 면적이 크면 클수록, 공시가 차액이 크면 클수록 금액이 커지게 됩니다.단순히 지목만 변경했을 뿐인데 몇 백만원 많으면 천만원대의 세금을 내야 하는 것입니다.법인의 경우일반적으로 지목변경에 소요된 취득가액을 증빙으로 입증하여사실상 취득가액으로 진행하게 됩니다.이때 취득세 신고 준비 서류는1) 취득세 신고서를 비롯하여2) 취득가액을 증빙할 수 있는 서류(계정별원장, 지목변경 공사 관련 계약서, 견적서, 영수증 등) 가 필요합니다.사실상 취득가격의 범위에 포함되는 사항 등을 살펴보겠습니다.<사실상 취득가격 범위에 포함 O >지목변경에 수반되는 농지전용부담금, 대체농지조성비, 대체산림조림비지목변경 관련 발생하는 석벽, 옹벽 등 사방공사 관련비용지목변경이 수반되는 성토, 절토, 굴착공사 등 건축공사 비용토지를 조성하는데 드는 일체의 비용<사실상 취득가격 범위에 제외 X >취득일 이후 공사의 완료로 인하여 수익이 전제가 되는 개발부담금지목변경없이 지면을 고르게 하는 성토, 절토, 굴착공사 등지목변경을 수반하지 않는 포장공사비와 조경공사비 등예를 들어, 위와 동일한 지목변경을 수반한 법인이 장부상 관련 공사비 및 부담금 등의 합계액이5천만원 소요되었다면, 공시가 차액이 75백만원이라 하더라도법인장부로 증빙된 5천만원이 과세표준 금액이 되게 됩니다.따라서 취득세 = 5천만원 * 2.2% = 1,100,000원의 세액을 납부합니다.개인의 경우라 하더라도 과세표준은 사실상 취득가격이 원칙이며,사실상 취득가격 확인이 불가능한 경우 시가표준액 차이를 과세표준으로 하게 됩니다.지목변경 취득세 신고 방법모든 취득세는 신고 납부 세목으로서,지목변경 취득세 또한 지목 변경일로부터60일 이내관할 구청 세무과에 신고하셔야 합니다.제가 근무했던 시에서는 지목변경 관련 취득세 담당자가 있어서대략 30일 ~ 50일 사이에 지목변경 취득세를 신고하지 않은 납세자에게신고 안내문을 작성해서 보내드리곤 했었는데요.안내문을 받으시거나 혹은 지목변경을 진행하신 경우 취득세를 꼭 신고납부하셔야 합니다.구비서류는 다음과 같습니다.공통 : 취득세 신고서법인의 경우 : 취득가액 증빙서류 (계정별원장 등 법인장부, 관련 공사 계약서, 부담금 영수증 등)지목 변경 취득세에 대해 정확히 아실 수 있으시겠죠 ?일단 지목 변경하면 취득세를 내야 한다는 것을 알아두시는게 1번입니다.이때 '신고'를 기한 내 (60일 이내) 하는 것을 유의해주시고,혹시 사실상 취득가액을 증명할 수 있는 경우 관련 경비를 잘 모아두셔서신고 전 취득세 과세표준을 미리 계산해 보는 것이취득세를 절세할 수 있는 방안입니다.관련해서 궁금한게 있으시면 언제든 문의 주세요.감사합니다. 다정한 세무사 최셈이었습니다 : )

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 어제(2026년 8월 26일) 행정안전부가 확정·발표한 「2026년 지방세제 개편안」 중에서, 자산가와 법인 오너분들이 반드시 짚고 넘어가셔야 할 내용들을 정리해 드리겠습니다.■ 먼저, 지금 단계가 어디인지부터 확인하셔야 합니다-행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세발전위원회를 열어「2026년 지방세제 개편안」을 확정·발표했습니다.8월 27일부터 9월 23일까지 입법예고를 거쳐, 10월 말 국회에 제출될 예정입니다.-즉 지금 나온 내용은 어디까지나 '정부안'입니다. 지난 8월 3일 기획재정부(재정경제부)가 발표한 국세 분야 2026년 세제개편안과 마찬가지로, 국회 심의 과정에서 내용과 시행시기가 바뀔 수 있다는 점을 전제로 읽으셔야 합니다.-이번 개편의 방향은 네 갈래입니다.①민생·공동체 경제 지원 ②지역 주도 균형성장 뒷받침 ③합리적 과세체계 구축 ④신뢰받는 납세환경 조성입니다.-실수요자와 청년, 비수도권·인구감소지역에는 감면을 늘리고, 고급주택·사치성재산·법인의 저활용 토지에는 과세를 강화하는 이른바 '선택적 감세·증세' 구조입니다. 자산가 입장에서는 후자 쪽이 훨씬 중요합니다.· · ·■ 고급주택 취득세 중과, 기준은 올라가지만 '공용면적 우회'는 막힙니다-이번 개편에서 가장 눈에 띄는 항목입니다.현행 지방세법상 일정 면적을 넘으면서 공시가격 9억원을 초과하는 주택은 고급주택으로 분류되어 취득세 표준세율에 8%p가 중과됩니다(지방세법 제13조 제5항, 시행령 제28조 제4항).첫째, 가격 기준이 공시가격 9억원에서 12억원으로 올라갑니다.-그동안 집값이 오르면서 고급주택 기준이 현실과 맞지 않는다는 지적이 계속 있었습니다. 정부는 이를 반영해기준을 12억원(시가 기준 약 18억원 수준)으로 상향하기로 했습니다. 기존에 아슬아슬하게 중과 대상에 걸리던 주택 상당수가 빠지게 됩니다.둘째, 면적 기준은 지역별로 달라집니다.-현행 기준은단독주택은 건물 331㎡ 또는 토지 662㎡ 초과, 공동주택은 245㎡(복층 274㎡) 초과입니다. 개정안은수도권은 현행을 그대로 두되, 비수도권은 현행 대비 150% 수준으로 완화합니다. 지방 대형 주택의 중과 부담을 덜어주는 취지입니다.셋째, 반대로 공용면적을 이용한 회피는 차단됩니다.-이 부분이 실무상 가장 중요합니다. 지금까지 공동주택의 고급주택 면적을 계산할 때 전체면적에서 공용면적을 빼되 그 한도가 없었습니다. 그래서초고가 주택일수록 공용면적을 크게 설계해 245㎡ 기준을 피해가는 사례가 있었습니다.-개정안은 제외할 수 있는공용면적의 한도를 '전용면적의 100% + 필수 설치 시설면적'으로 설정하고, 그 한도를 넘는 초과면적은 전용면적으로 간주하도록 했습니다. 공용면적을 아무리 늘려도 일정 선을 넘으면 오히려 전용면적으로 잡혀 중과 대상이 된다는 뜻입니다.-적용 시기도 반드시 확인하셔야 합니다.2026년 10월 1일 이후 신규 주택 취득분부터 적용되며,2026년 8월 26일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.-정리하면, 공시가격 9억~12억 구간의 주택을 매수하실 분에게는 유리한 개정이지만, 공용면적이 넓게 설계된 대형 평형을 보유·매수하실 분에게는 불리하게 작용할 수 있습니다. 계약 시점과 물건의 면적 구성을 함께 따져보셔야 합니다.· · ·■ 실수요 주택 관련 3가지 변화첫째, 생애최초 주택 취득세 감면이 확대됩니다.-40세 미만 청년층의 감면한도가 200만원에서 300만원으로 올라갑니다. 감면대상에는주거용 오피스텔이 추가됩니다.-특히 눈여겨보실 부분은 재적용 규정입니다.소형오피스텔이나 소형주택(아파트 제외, 전용면적 40㎡ 이하이면서 시가표준액 2억원 이하·수도권은 4억원 이하)을 소유했다가 처분한 경우, 1회에 한해 생애최초 감면을 다시 적용받을 수 있게 됩니다. 자녀에게 소형 물건부터 단계적으로 주거를 마련해 주려는 가정에서 활용도가 높은 조항입니다.둘째, 1세대 1주택 재산세 세율특례가 연장됩니다.-공시가격 9억원 이하 1주택자에 대해 표준세율(0.1~0.4%)보다0.05%p 낮은 세율을 적용하는 특례가 2029년 12월 31일까지 3년 연장됩니다.셋째, 일시적 2주택 종전주택 처분 유예기간이 단축됩니다.-이건 반대로 부담이 늘어나는 항목입니다.조정대상지역 내 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 주택을 추가 취득하는 경우, 취득세 중과 배제를 위한 종전주택 처분 유예기간이 현행 3년에서 2년으로 짧아집니다. 종전주택이 비조정대상지역인 경우에는 3년이 유지됩니다.-2026.10.01 이후 새롭게 취득하는 주택부터 적용함-2026.08.26 이전 신규주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한경우 종전규정 적용합니다.-개편안은 양도소득세·종합부동산세도 함께 개정된다고 밝히고 있으므로, 갈아타기를 계획 중이시라면 지방세·국세를 한 화면에 놓고 매도 시점을 다시 잡으셔야 합니다.· · ·■ 상속·신탁 설계에 직접 영향을 주는 개정 : 유언대용신탁 과세체계 신설-최근 몇 년간 상속 설계 수단으로 유언대용신탁과 수익자연속신탁 활용이 크게 늘었습니다. 그런데 지방세 영역에서는 위탁자 사망 이후 수익권만 승계받는 수익자를 어떻게 과세할지에 대한 명문 규정이 사실상 비어 있었습니다.-이번 개편안은 이 공백을 메웁니다.-취득세는 위탁자 사망 후 수입수익권 등을 승계받는 수익자에 대해 '신탁재산의 취득'으로 간주하여 과세하는 규정을 신설합니다. 신탁을 거치지 않고 재산을 상속받는 상속인과 동일하게 취급하겠다는 취지입니다.-재산세는 수입수익권 등의 수익자를 납세의무자로 규정하는 조항을 신설합니다.-국세(상속세) 개정 내용과 연동되는 사항이므로,이미 유언대용신탁을 설정해 두신 분이라면 수익자 지정 구조와 예상 세부담을 다시 계산해 보실 필요가 있습니다. 신탁을 쓰면 상속 취득세가 없다 는 식의 설계는 앞으로 통하지 않는다고 보셔야 합니다.· · ·■ 법인이 보유한 토지, 재산세 부담이 커집니다-법인 오너분들께서 가장 크게 체감하실 항목입니다.첫째, 별도합산 기준이 강화됩니다.-현행은 건축물 가액이 그 부속토지 가액의 100분의 2 미만이면 별도합산에서 배제합니다. 개정안은 이 기준을 100분의 5 미만으로 올립니다(개인은 현행 유지).-별도합산에서 빠지면 종합합산으로 넘어가고, 종합합산은 세율 체계가 훨씬 무겁습니다.창고나 소규모 건축물만 올려둔 대형 부지, 이른바 '무늬만 사업용' 토지가 주 타깃입니다. 보유 필지별로 건축물 가액 대비 토지 가액 비율을 지금 미리 산정해 보시는 것이 좋습니다.둘째, 개발사업용 토지의 분리과세 적용기간에 상한이 생깁니다.-지금은 기간 제한이 없습니다.개정안은 도시개발사업용 10년, 산업단지 조성용 10년, 주택건설사업용 5년 이내로 적용기간을 정하고, 비수도권·인구감소지역에는 3년을 추가로 인정합니다. 아울러 분리과세 대상 토지 전반에 일몰기한을 신설해 주기적으로 점검하도록 합니다.-사업이 지연되면 저율의 분리과세가 끊기고 종합합산으로 전환된다는 의미이므로, 장기 표류 중인 개발사업 부지를 보유하고 계시다면 일정 관리가 곧 세금 관리가 됩니다.셋째, 비사업용 토지 양도차익에 대한 지방소득세 추가과세가 올라갑니다.-현행은 기본세율 + 1%p 추가과세인데,개정안은 기본세율 + 2%p로 상향합니다(국세 개정 반영). 2028년 이후 양도분부터 적용될 예정입니다.넷째, 사치성 재산 과세가 강화됩니다.-회원제골프장 및 고급오락장용 토지의 재산세 공정시장가액비율이 현행 70%에서 100%로 올라갑니다(일반 토지는 70% 유지). 또한 부동산을 취득한 후 5년 이내에 사치성 재산이 되는 경우도 감면 제외 대상에 포함됩니다.· · ·■ 상속 취득세 신고기한과 납세환경 관련 개정도 있습니다-실무에서 자주 마주치는 조항 몇 가지도 함께 정리해 드립니다.1. 상속 취득세 신고·납부기한-현행은 일반 6개월, 상속인이 외국에 거주하는 경우 9개월입니다.개정안은 피상속인이 외국에 거주한 경우에도 9개월을 적용하도록 확대합니다. 해외 거주 피상속인의 상속 사건은 재산 파악과 서류 확보에 시간이 걸리는 점을 반영한 것으로, 실무상 도움이 되는 개정입니다.2. 세무조사 거부·기피에 대한 제재 강화-거짓 진술이나 직무집행 거부·기피에 대한 과태료가 1회 200만원 / 2회 300만원 / 3회 이상 500만원에서, 1회 2,000만원 / 2회 3,000만원 / 3회 이상 5,000만원으로 대폭 상향됩니다.-여기에 더해 세무조사 장부·자료 미제출 시 이행강제금이 신설됩니다. 자산총액·매출액별로 1일 100만원에서 300만원까지 부과되며, 30일 이상의 사전 이행기간을 부여한 뒤 의무를 이행할 때까지 반복 부과가 가능합니다(과태료와 중복 부과는 금지).3. 사업소분 주민세 신고·납부 방식 전환-현행 신고·납부 방식에서 부과·징수 원칙으로 전환하고, 납세자가 고지 내용이 실제 현황과 다를 경우 정정 신고·납부를 선택할 수 있도록 합니다. 무신고 가산세 부담을 덜어주는 개정입니다.4. 실익 없는 압류자산의 즉시 압류해제 사유 추가-체납처분 중지 사유에 해당하는 경우, 압류금지재산을 압류한 경우가 즉시 압류해제 요건에 추가됩니다.· · ·■ 실무에서 지금 챙겨야 할 체크포인트1. 고급주택 매수는 '계약일'이 갈림길입니다.-2026년 8월 26일 이전 계약분은 종전 규정, 그 이후 취득분은 10월 1일부터 개정 기준이 적용됩니다. 공시가격 9억~12억 구간이라면 새 기준이 유리하지만, 공용면적을 크게 잡은 대형 평형은 오히려 중과에 걸릴 수 있습니다.2. 갈아타기 계획은 유예기간 2년 기준으로 다시 짜셔야 합니다.-조정 → 조정 조합은 처분 시한이 1년 줄어듭니다. 양도세·종부세 개정과 맞물리므로 국세·지방세를 함께 시뮬레이션해야 실수가 없습니다.3.유언대용신탁은 취득세·재산세까지 넣고 재설계하십시오.-신탁 구조를 짤 때 상속세만 보고 지방세를 빠뜨리면 예상 밖의 취득세가 나올 수 있습니다. 기존 설정분도 점검 대상입니다.4. 법인 보유 나대지·저활용 토지는 건축물 비율을 미리 계산하십시오.-2% 기준이 5%로 올라가면 별도합산에서 종합합산으로 넘어가는 필지가 늘어납니다. 건축물 신축·증축으로 비율을 맞출지, 매각할지, 용도를 바꿀지 지금부터 검토하실 시간이 있습니다.5. 비사업용 토지 매각 시점을 재검토하십시오.-지방소득세 추가과세가 1%p에서 2%p로 오르는 시점이 2028년 양도분입니다. 국세 양도소득세 개정 방향과 함께 매각 타이밍을 잡으셔야 합니다.6. 개발사업 부지는 인허가 일정이 곧 세금 일정입니다.-분리과세 적용기간(주택건설 5년, 도시개발·산단 10년, 비수도권·인구감소지역 +3년)을 넘기면 저율과세가 끊깁니다. 사업 일정과 보유세 부담을 연결해서 관리하셔야 합니다.· · ·참고 자료 및 관련 법령행정안전부 「2026년 지방세제 개편안」 (지방세발전위원회, 2026. 8. 26. 확정·발표 / 입법예고 2026. 8. 27.~9. 23.)지방세법 제13조 제5항 (고급주택 등 취득세 중과)지방세법 시행령 제28조 제4항 (고급주택의 범위)지방세법 제106조 (재산세 과세대상의 구분 - 종합합산·별도합산·분리과세)지방세법 제110조 (재산세 과세표준 및 공정시장가액비율)지방세법 제20조 (취득세 신고 및 납부기한)지방세특례제한법 제36조의3 (생애최초 주택 구입 취득세 감면)지방세법 제103조의3 (거주자의 양도소득에 대한 개인지방소득세 세율)기획재정부 「2026년 세제개편안」 (2026. 8. 3. 발표)

비영리법인도 기부금 영수증을 아무나 발급할 수 없습니다 비영리법인이라는 이유만으로 기부금 영수증을 발급할 수 있다고 착각하는 운영자가 많습니다. 하지만 기부금 영수증 발급 권한은 국세청 추천과 기획재정부 지정을 거친 '지정기부금단체(공익법인)'에게만 부여됩니다. 이 지위가 없으면 기부자에게 세액공제 혜택을 줄 수 없고, 결국 기부금 자체가 끊기는 악순환에 빠집니다. 2026년 현재 과세당국은 사후관리 기준을 대폭 강화하고 있습니다. 지정 취소 시 재지정까지 최소 2~3년이 소요되므로, 처음부터 요건을 정확히 갖추고 유지하는 것이 단체의 존폐를 결정짓는 문제입니다. 지정기부금단체, 왜 반드시 취득해야 하는가 지정 여부는 단체의 재정 구조와 성장 가능성을 직접적으로 좌우합니다. 구체적으로 어떤 혜택이 달라지는지 확인하세요. 기부자에게 주어지는 혜택 1. 개인 기부자: 기부금액의 15~30% 세액공제 적용 (소득세법 제59조의4)2. 법인 기부자: 기부금 손금 산입으로 법인세 부담 절감 (법인세법 제24조)3. 기부 유도 효과: 세제 혜택이 없으면 거액 기부자의 이탈로 이어짐 법인 자체에 주어지는 혜택 1. 법인세 부담 완화: 고유목적사업준비금 손금 산입 허용2. 대외 신뢰도 상승: 국가가 공인한 공익단체로서 브랜드 가치 제고3. 정부 보조금·지원사업 참여 자격 확대 지정 신청 전 반드시 확인해야 할 자격 요건 신청서를 제출하기 전에 아래 5가지 요건을 모두 충족했는지 점검하세요. 단 하나라도 미충족 상태에서 신청하면 반려 후 재신청까지 최소 한 분기를 낭비하게 됩니다. 1. 설립 후 1년 이상 경과: 법인등기부등본으로 확인2. 최근 2개 사업연도 결산 공시 완료: 국세청 HITS 시스템 등록 필수3. 정관 필수 조항 포함: 공익목적사업 명시, 잔여재산 귀속 규정, 기부금 공시 의무 조항4. 특정인에 대한 이익 귀속 사실 없음: 임직원 보수·지출 내역 전면 검토5. 국세청·지자체로부터 조세 관련 처분을 받은 사실 없음: 최근 5년치 처분 이력 확인 2026년 분기별 신청 일정 구분 신청 기간 결과 발표 1분기 1월 중 3월 말 2분기 4월 중 6월 말 3분기 7월 중 9월 말 4분기 10월 중 12월 말 실무 포인트: 지정 유효기간은 통상 6년입니다. 재지정 신청은 만료일이 속하는 분기의 전 분기까지 마쳐야 기부금 영수증 발급 공백이 생기지 않습니다. 만료 6개월 전부터 준비를 시작하는 것을 강력히 권장합니다. '지정'보다 무서운 '유지' 요건 — 실수가 가장 많은 4가지 현장에서 가장 많이 발생하는 문제는 지정 실패가 아닙니다. 지정 이후 사후관리 소홀로 인한 취소와 가산세 부과입니다. 아래 4가지 의무를 반드시 숙지하세요. 1. 홈페이지 및 국세청 공시 (매년 4월 30일 기한) 기부금 모금액과 활용 실적을 법인 공식 홈페이지와 국세청 HITS 시스템 양쪽에 모두 공시해야 합니다. 한쪽만 공시해도 요건 미충족으로 처리됩니다. 공시 누락 시 즉시 감점 처리되며 지정 취소 사유가 됩니다. 2. 공익사업 전용계좌 개설 및 신고 전용계좌를 개설해 국세청에 신고하고, 기부금 관련 모든 수입과 지출을 해당 계좌로만 처리해야 합니다. 운영 편의상 일반 계좌와 혼용하는 사례가 많은데, 이는 미사용 금액에 대한 가산세 부과와 지정 취소로 직결됩니다. 3. 고유목적사업과 수익사업의 구분경리 두 사업의 장부와 증빙을 엄격히 분리해야 합니다. 2026년 현재 과세당국은 형식적 서류 구비를 넘어 실제 구분 관리 여부를 집중적으로 심사합니다. 단순히 계정과목만 나눠 놓는 수준은 통과가 어렵습니다. 4. 내부통제 및 운영 적정성 유지 특정인에 대한 이익 귀속을 금지하고, 임직원 보수를 적정 수준으로 유지하며, 이사회 의사록 등 내부 증빙을 체계적으로 갖춰야 합니다. 내부통제 부재는 세무조사 시 중대 결함으로 분류됩니다. 의무 위반 시 제재 수위 1. 공시 누락·지연: 가산세 부과 및 재지정 심사 감점2. 전용계좌 미사용: 미사용 금액에 대한 가산세 부과3. 특정인 이익 귀속: 지정 취소 및 기납부 세액 환수4. 공익 외 자산 사용: 지정 취소 및 증여세 과세 지금 당장 실행할 수 있는 사전 점검 체크리스트 신청 마감이 다가온 뒤 서두르면 반드시 실수가 납니다. 아래 항목을 지금 바로 점검하세요. 1. 정관 최신화: 설립 당시 정관을 그대로 사용 중이라면 현행 요건에 맞게 개정 필수2. 회계 자료 정비: 최근 3개 사업연도 장부 정리 상태 및 증빙 완비 여부 확인3. 공시 이력 조회: 국세청 HITS 시스템에서 누락된 공시 항목이 없는지 직접 확인4. 계좌 관리 점검: 전용계좌 국세청 신고 여부 및 타 계좌 혼용 내역 전수 점검5. 내부통제 서류 구비: 지출 승인 절차 문서화, 이사회 의사록 최신본 보관 여부 확인 자주 묻는 질문 Q. 비영리법인이면 자동으로 기부금 영수증을 발급할 수 있나요? A. 아닙니다. 비영리법인이라도 국세청 추천과 기획재정부 지정을 거쳐 '지정기부금단체' 자격을 취득해야만 기부금 영수증을 적법하게 발급할 수 있습니다. 무자격 발급 시 기부자의 세액공제가 부인되고 법인에도 제재가 부과됩니다. Q. 지정 취소 후 재지정 신청까지 얼마나 걸리나요? A. 일반적으로 취소 후 재지정까지 최소 2~3년이 소요됩니다. 그 기간 동안 기부금 영수증 발급이 불가능해 단체 운영에 심각한 재정 공백이 발생합니다. 취소를 피하는 사전 관리가 가장 중요합니다. Q. 전용계좌를 실수로 혼용했을 때 바로 가산세가 부과되나요? A. 네. 법인세법 시행령 제56조에 따라 전용계좌 미사용 금액에 대해 가산세가 부과됩니다. 혼용 사실이 적발되면 소급 적용될 수 있으므로, 발견 즉시 계좌를 정상화하고 세무 전문가와 대응 전략을 수립해야 합니다. Q. 재지정 신청은 언제까지 해야 기부금 영수증 발급 공백이 없나요? A. 지정 유효기간 만료일이 속하는 분기의 전 분기 신청 기간 내에 제출해야 합니다. 예를 들어 12월 말에 만료되면 10월 중 신청 기간을 이용해야 합니다. 만료 6개월 전부터 준비를 시작하는 것을 강력히 권장합니다. Q. 정관에 어떤 조항이 반드시 포함되어야 하나요? A. 공익목적사업 범위 명시, 잔여재산의 국가·지자체 또는 유사 공익법인 귀속 규정, 기부금 모금액 및 활용 실적 공시 의무 조항이 필수입니다. 설립 초기 정관을 그대로 사용 중이라면 반드시 현행 법령 요건에 맞게 개정하고 법인등기에 반영해야 합니다. 윤대현 세무사 주요 경력: 강남 미용실 프랜차이즈 컨설팅, SOOP(아프리카TV) 베스트BJ 컨설팅, 대학병원 조사대응 전문 분야: 부동산 개발, 미용/헬스, 인플루언서 고객맞춤형 솔루션을 제공하는 세무사로 언제나 최선을 다해 안내해드립니다. --- 세금 고민, 혼자 검색하다 지치셨나요? 윤대현 세무사에게 직접 물어보세요. 간단한 질문도 환영합니다. 📞 상담 전화: 02-3448-2301 💬 고객센터: 고객센터 바로가기 [클릭]

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^-오늘은 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 발표된 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(국토교통부)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융위원회), 이른바 8·13 대책에 대해서 설명드리겠습니다.-이번 대책은 세금 이야기만 따로 떼어놓고 볼 수가 없습니다. 공급·금융·세제가 하나의 패키지로 묶여 있어서, 세 가지를 같이 봐야 내 사업장이나 내 자산에 무엇이 유리하고 무엇이 불리한지 판단이 됩니다. 그래서 오늘은 공급대책과 금융대책까지 함께 정리해 드리겠습니다.안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 발표된 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(국토교통부)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융위원회), 이른바 8·13 대책에 대해서 설명드리겠습니다.이번 대책은 세금 이야기만 따로 떼어놓고 볼 수가 없습니다. 공급·금융·세제가 하나의 패키지로 묶여 있어서, 세 가지를 같이 봐야 내 사업장이나 내 자산에 무엇이 유리하고 무엇이 불리한지 판단이 됩니다. 그래서 오늘은 공급대책과 금융대책까지 함께 정리해 드리겠습니다.8·13 대책, 왜 이 시점에 나왔을까요?--금융위원회가 밝힌 배경은 크게 세 가지입니다.-첫째, 시중 유동성이 늘고 있습니다. M2 증가율이 전년 동기 대비 2026년 2월 4.9%에서 5월 5.8%까지 올라왔고, 물가상승률도 상당 기간 목표수준을 웃돌 것으로 전망되고 있습니다.-둘째, 공급 부족으로 수도권 중심의 상승 기대가 계속되고 있습니다. 수도권 아파트 평균 매매가는 2025년 12월 7.6억원에서 2026년 6월 7.9억원으로 올라섰습니다.-셋째, 부동산 PF 시장의 절대 규모가 줄었습니다.PF 익스포저는 2023년 12월말 231.1조원에서 2026년 3월말 169.8조원으로 축소되었고, 그만큼 현장에서는 자금 조달 애로가 커졌습니다.-정리하면 수요는 계속 조이되, 공급에는 돈을 대주고, 청년·실수요자에게는 길을 터준다 는 세 갈래 구조입니다. 이 구조를 이해하면 나머지 세부 내용은 자연스럽게 읽힙니다.첫 번째 축, 공급 – 수도권 23만호+α와 '속도'-국토교통부는 5년간(2026~2030년) 수도권 135만호 착공이라는 9·7대책 목표의 이행력을 높이는 한편, 신규택지 10만호를 포함해 수도권에23만호+α를 추가 공급하겠다고 밝혔습니다.-이번 대책의 방점은 물량보다 속도에 찍혀 있습니다. 공공택지 최단기 착공모델을 구축해 택지 발표에서 착공까지 걸리는 기간을기존 68개월에서 37개월로 단축한다는 것이 핵심입니다.-1.29 공급방안 부지 중과천·태릉은 2029년, 나머지 부지들도 2030년 내 착공할 계획입니다.-신규택지는 1차로서울 강서지구 0.1만호, 경기 남양주 도심지구 2.2만호, 경기 광주역세권2지구 0.5만호가 공개되었고, 나머지 후보지는 연내 발표될 예정입니다.-민간 공급 생태계 복원 방안도 함께 담겼습니다. 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 완화하는 방안이 대표적인데, 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제35조의 조합설립인가 동의요건 개정 사항입니다.-다가구·다세대 건축기준도 완화됩니다.면적 기준은 660㎡ 미만에서 1,000㎡ 미만으로,다가구주택 층수는 3개층 이하에서 4개층 이하로 조정됩니다.이는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 주택 용도 분류와 직결되는 개정 사항입니다.-세무 관점에서 특히 눈여겨보실 부분은소형 신축 일반주택에 대한 주택 수 제외 세제 특례가 2027년까지에서 2028년까지로 연장된다는 점입니다.취득세에서는 「지방세법 시행령」 제28조의4의 주택 수 산정 특례로, 양도소득세·종합부동산세에서는 각 세법의 주택 수 특례로 작동합니다.두 번째 축, 세제 – 빨리 지으면 더 준다 -이번 대책의 세제 인센티브는 감면율 자체보다 '언제 착공하느냐'에 따라 혜택 폭이 달라지도록 설계되어 있다는 점이 특징입니다.-재개발·재건축의 경우,2028년 내 착공하면 임대주택 인수가격이 기본형 건축비의 80%에서 100%로 상향됩니다.-재개발사업 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산에 대해서는,신규 관리처분인가 사업장을 대상으로 2027년까지 취득세를 면제하고 2028년에는 75% 감면합니다.-매입임대의 경우건설사업자의 토지·건물 취득세를 2027년까지 70%, 2028년 50% 감면합니다.-일반 사업장은서울·경기에서 2027년 내 착공 시 PF 대출이자 1%p, 2028년 내 착공 시 0.5%p를 보조받습니다. 또 수도권에서 2027년 내 「주택법」상 사업계획승인을 받으면 기부채납 부담이 4%p, 2028년에는 2%p 완화됩니다.-2027년 내 착공하는 전국 주거시설은 개발부담금이 100% 면제되고, 2028년에는 50% 감면됩니다.개발부담금은 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따라 부과되는 부담금으로, 이번 한시 감면은 관련 법령 개정을 통해 확정될 예정입니다.-즉, 같은 사업장이라도 2027년에 첫 삽을 뜨느냐 2028년에 뜨느냐에 따라 취득세·개발부담금·금융비용이 모두 달라집니다. 사업 일정 자체가 세무 변수가 된 셈입니다. 정비사업, 세무상 반드시 짚어야 할 지점-기부채납 부담이 완화된다고 해서 기부채납 관련 세무 이슈가 사라지는 것은 아닙니다.-「지방세법」 제9조 제2항은 국가 등에 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대해 취득세를 비과세하도록 정하고 있습니다.행정안전부는부동산세제과-2912(2021.11.4.)해석에서, 조치계획 제출 이후 기부채납할 토지를 포함한 사업부지를 취득하고 그 위치·면적에 큰 변동 없이 협의 내용대로 사업계획이 승인되었다면 해당 토지는 기부채납을 목적으로 취득한 토지로서 취득세 비과세 대상에 해당한다고 보았습니다.-조세심판원도 조심2023지4765(2024.12.17.) 결정에서 같은 취지로 판단한 바 있습니다. 다만 이 사건에서 함께 다투어진 「지방세특례제한법」 제74조 제5항의 재개발사업 대지조성용 부동산 취득세 감면은 그 감면 주체를 '재개발사업의 시행자'로 명시하고 있다는 점이 쟁점이 되었습니다.감면을 받으려면 사업시행계획인가를 받은 시행자 지위에 있어야 한다는 뜻입니다.-이주비 대출 관련해서도 주의가 필요합니다. 조합이 조합원의 이주비 대출이자를 대납하는 경우, 그 경제적 이익을배당소득으로 볼 것인지가 실무상 다투어져 왔고,서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결이 이 쟁점을 정면으로 다루었습니다.-또한 조합원이 부담한 이주비 대출이자는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제163조의 양도자산 필요경비에 해당하지 않는다는 점도 함께 기억해 두시는 것이 좋습니다.-이번 대책으로 이주비대출 LTV 산정 기준이종전자산평가액에서 '종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액'으로 바뀌고(2026.8.31. 시행),추가 이주비대출 보증상품도 신설(2027년 1월)되면서이주비 규모 자체가 커질 가능성이 높습니다. 이자 부담 주체와 정산 방식을 조합 정관·계약 단계에서 명확히 해두셔야 나중에 소득세 문제가 생기지 않습니다.세 번째 축, 금융(공급) – PF 자금 26.3조원에서 47.8조원+α로-금융위원회는 주택공급 촉진을 위한 금융지원을 현재 26.3조원에서 47.8조원+α로 확대합니다.-PF보증은 향후 3년간 직전 3개년 평균 13.1조원 대비 약 2.2배인 평균 28.7조원으로 늘어납니다. 특히 착공예정 물량이 가장 적은2027년에 33조원을 집중 공급합니다(2026년 23조원, 2028년 30조원).-「건축공사비 플러스 PF보증」은 5.0조원으로 확대되며, 대출한도는 일반보증 총사업비의 70%, 플러스 PF보증은 최대 90%입니다.-보증수수료 30% 인하 조치는 2027년말까지 연장되고(주금공 평균 0.25%→0.17%), 보증승인 후 3개월 내 조기착공하면 10%가 추가 인하됩니다.-주거사업장 보증비율은 기존 90~95%에서 100%로 2027년말까지 한시 확대됩니다.-부실사업장 정상화를 위해서는캠코 PF정상화 지원펀드 3조원+α(예산 1.5조원＋민간자금 1.5조원)가신규 조성되고,은행·보험권 신디케이트론은 1조원에서 5조원으로,금융업권 자체펀드는 7.3조원에서 10조원으로확대됩니다.캠코펀드 후순위투자와 함께 자금을 투입하는 경우 위험가중치가 400%에서 100%로 경감됩니다.-주거사업장에 대한 PF 자기자본비율 규제는 2년간 한시 유예되어 당초 2027년 시행에서 2029년 시행으로 늦춰집니다.-임대사업자에 대해서는 준공 후 임대사업장 운영자금 보증상품이 신설되며,대출한도는 임대주택가액의 90% 이내에서 임차보증금을 차감한 금액입니다.네 번째 축, 대출 /금융(수요) – 조일 곳은 확실히 조입니다-공급에 돈을 푸는 대신, 투기적 대출수요는 더 강하게 차단합니다.-우선 기본 규제는 그대로 유지됩니다. LTV는 규제지역 40%·비규제지역 70%, DSR은 은행권 40%·2금융권 50%, 주택가격별 주담대 한도는 15억원 이하 6억원, 15~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원입니다.-전세대출보증 제한 대상이 '투기적 목적의 비거주 1주택자'로 확대됩니다.①수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자(부부합산 기준)이면서, ②그 주택을 타인에게 임대 중이고(직계존비속에게 임대하는 경우는 제외), ③본인과 배우자 모두 그 주택에 실거주한 적이 없는 경우, 세 가지에 모두 해당하면 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 금지됩니다. 2027년 1월 1일 시행입니다.-다만 법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우, 임대차계약을 승계해 실거주를 못 하는 경우, 임대인의 보증금 미반환으로 상환이 어려운 경우 등은 예외로 허용됩니다.-전세대출 보증비율은1주택자에 한해 수도권·규제지역 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 축소됩니다. 무주택자는 현행이 그대로 유지됩니다.-DSR 소득산정 기준도 바뀝니다. 원칙적으로 최근 1개년 소득으로 산정하되, 소득상승률이 20%를 초과하면 최근 2개년 평균, 30%를 초과하면 최근 3개년 평균으로 산정합니다. 반대로 소득이 감소한 경우에는 보수적으로 최근 1개년 소득을 적용합니다. 성과급 등 일시적 소득 증가로 한도를 키우던 방식은 사실상 막힌다고 보시면 됩니다.-주택담보대출 자본규제도 강화됩니다. 고위험 주담대 유형에 고액·고DSR 주담대와 고가주택·고LTV 주담대가 추가되어 위험가중치가 2~4배 적용되고, 가계부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)이 도입됩니다.-사업자대출 용도외 유용에 대한 점검도 강화됩니다. 2025년 7월부터 2026년 2월까지 취급된 대출 중 178건(686억원)이 적발되어 대출회수·신규대출 제한 조치가 이루어졌고, 제재 수준도 1차 위반 1년에서 3년, 2차 위반 5년에서 10년으로 강화되었습니다. 2021년 이후 취급된 고위험 사업자대출은 2026년 12월까지 전수 점검됩니다.-가계부채 총량 증가율 목표는 당초 1.5%에서 3% 수준으로 조정됩니다. 늘어난 대출 여력은 이주비·중도금·잔금대출 등 주택공급 촉진과 청년 주거안정에 배분한다는 계획입니다.다섯 번째 축, 청년 주거지원 3종 세트-청년의 주거 형태별로 세 가지 상품이 마련됩니다.-첫째, 청년미래보금자리론입니다.만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년이 4억원 이하, 전용 85㎡ 이하 비아파트를 구입할 때 이용할 수 있는 정책모기지로, 연 3조원 규모로 2년간 한시 공급됩니다. LTV는 최대 80%, 소득요건은 7천만원 이하(신혼부부는 부부 중 1인 기준)입니다. 이 상품을 이용해도 생애최초 LTV 우대혜택은 소진되지 않고 유지됩니다. 지원 대상에 주거용 오피스텔을 포함하기 위해 「한국주택금융공사법」 개정도 추진됩니다.-둘째, 청년 전월세결합보증입니다.전세보증과 월세보증 중 하나만 선택해야 했던 구조를 바꿔 두 대출을 함께 보증하며, 임차보증금의 90%·2억원(신혼·유자녀는 3억원) 한도에 보증비율은 100%입니다.연 4.5조원 규모이며 지방·저소득 청년에게는 이차보전이 지원됩니다.-셋째, 청년특례 전세대출보증의 지원 대상이 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 확대됩니다. 2026년 10월 시행으로 가장 빠릅니다.-이와 별도로 보금자리론의 이른바 '결혼 페널티'도 해소됩니다.신혼부부는 부부합산 연소득 8,500만원 이하이거나, 부부 중 1인의 연소득이 7,000만원 이하인 경우 대출이 가능해집니다(2026년 10월).-생애최초 요건도 합리화됩니다. 미성년 당시 주택 지분을 상속받은 경우처럼 불가피한 사유가 있으면 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 예외로 인정받을 수 있습니다(2026.8.31.).-DSR 장래소득 인정기준은 그동안 금융회사 자율 적용이어서 차주가 요청하지 않으면 적용되지 않는 경우가 많았는데, 앞으로는 금융회사가 적용 가능 여부와 대출한도를 반드시 고지해야 합니다.임대·매매사업자, 대출은 풀렸지만 세금은 그대로입니다-수도권·규제지역 내 주택매매·임대사업자 주담대는 원칙적으로 금지되어 있는데, 이번에 예외사유 두 가지가 추가됩니다.-첫째, 신축 비아파트를 준공 후 1년 내에 최초로 매수하는 경우입니다. LTV는 규제지역 30%, 비규제지역 60%이며 「민간임대주택에 관한 특별법」상 등록임대사업자는 60%가 적용됩니다.-둘째, 비아파트 신축 목적으로 멸실 예정 주택을 매입하는 경우입니다. 대출실행일로부터 1년 내에 멸실하는 조건으로 지역과 무관하게 LTV 60%가 적용됩니다.-여기서 반드시 구분하셔야 할 것이 있습니다. 대출 규제가 풀렸다는 것과 세법상 유리해졌다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.-특히 취득세 중과 판단에서 그렇습니다. 행정안전부는부동산세제과-3728(2024.10.30.) 해석에서,조정대상지역 내 신규주택을 이사·학업·취업 등 실질적인 일시적 2주택 사유가 아니라 임대 목적으로 취득하는 경우에는 「지방세법 시행령」 제28조의5의 일시적 2주택에 해당하지 않는다고 보았습니다.이 경우「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에 따라8% 세율이 적용됩니다.-대출이 나온다는 이유로 취득 구조를 서둘러 확정하면,취득세 중과와 종합부동산세 합산 문제로 되돌아올 수 있습니다. 취득 전 시뮬레이션이 필요한 이유입니다.언제부터 적용되나 – 시행시기 로드맵-이번 금융 종합대책은 총 6개 부문, 34개 세부과제로 구성되어 있습니다. 기관 자체 조치 등 15개 과제는 2026년 8월 중 즉시 추진되고, 시행령 개정·전산개발 등 7개 과제는 연내 시행, 법 개정·예산조치 등 12개 과제는 2027년 중 추진됩니다.-당장 2026년 8월 31일부터 적용되는 항목이 적지 않습니다. 주거사업장 보증비율 100% 확대, 이주비대출 LTV 산정방식 합리화, 주택매매·임대사업자 주담대 예외 확대, DSR 장래소득 인정기준 고지 의무화, 생애최초 요건 합리화가 여기에 해당합니다.-2026년 10월에는 청년특례 전세대출보증 확대와 보금자리론 결혼페널티 해소가 시행됩니다.-반면 규제가 강해지는 항목들은 대체로 2027년 1월 1일부터입니다. 전세대출보증 제한 대상 확대, 보증비율 축소, DSR 소득산정 기준 합리화, 주담대 자본규제 강화가 그렇습니다. 다시 말해 지금부터 2026년 말까지가 기존 기준으로 자금 계획을 정리할 수 있는 사실상 마지막 구간입니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 착공 시점이 곧 세금입니다. 정비사업이나 주택사업을 진행 중이시라면 2027년 내 착공과 2028년 착공의 취득세·개발부담금·PF 이자 차이를 숫자로 비교해 보셔야 합니다. 사업 일정을 몇 달 당기는 것만으로 세부담이 크게 달라질 수 있습니다.2. 비거주 1주택자라면 2026년 안에 정리하십시오. 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 실거주 이력 없이 세를 놓고 본인은 전세로 거주 중이라면, 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규·연장이 막힙니다. 해당 규모가 약 9.3조원, 6.0만건으로 추산되는 만큼 결코 예외적인 사례가 아닙니다.3. 이주비 대출은 커지지만 세무 리스크도 커집니다. LTV 산정 기준 변경과 추가 이주비대출 보증 신설로 이주비 규모가 늘어나는 만큼, 조합의 이자 대납 구조와 정산 방식을 사전에 정리해 두셔야 합니다.4. 임대·매매사업자는 대출 완화와 세법을 분리해서 보십시오. 주담대 예외가 늘었다고 해서 취득세 중과나 종합부동산세 합산이 완화된 것은 아닙니다. 임대 목적 취득은 일시적 2주택으로 인정되지 않는다는 유권해석이 있습니다.5. DSR 소득산정 변경 전에 대출 구조를 점검하십시오. 성과급 등으로 최근 소득이 크게 늘어난 분들은 2027년 1월부터 한도가 줄어들 수 있습니다.6. 소형 신축주택 주택 수 제외 특례 연장 여부를 확인하십시오. 적용 기한이 2028년까지로 연장되는 만큼, 비아파트 취득을 계획 중이시라면 취득세·양도세·종부세 각각의 요건이 다르다는 점을 반드시 개별 검토하셔야 합니다.· · ·■ 참고 법령·예규·판례「도시 및 주거환경정비법」 제35조 (조합설립인가 동의요건)「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항 (관리처분계획의 인가)「건축법 시행령」 별표 1 제1호 (단독주택·다가구주택의 범위)「주택법」 제15조 (주택건설사업계획의 승인)「개발이익 환수에 관한 법률」 제5조 (대상 사업)「지방세법」 제9조 제2항 (기부채납 목적 취득 부동산의 취득세 비과세)「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호 (주택 유상취득 중과세율)「지방세법 시행령」 제28조의4 (주택 수의 산정방법)「지방세법 시행령」 제28조의5 (일시적 2주택)「지방세특례제한법」 제74조 제5항 (도시개발사업 등에 대한 감면)「소득세법 시행령」 제163조 (양도자산의 필요경비)「한국주택금융공사법」 (보금자리론 지원대상 관련 개정 추진)「민간임대주택에 관한 특별법」 (등록임대사업자)행정안전부 부동산세제과-2912, 2021. 11. 4. (기부채납 조건 취득 토지의 취득세 비과세)행정안전부 부동산세제과-3728, 2024. 10. 30. (임대 목적 취득과 일시적 2주택 해당 여부)조세심판원 조심2023지4765, 2024. 12. 17. (재개발 대지조성용 부동산 취득세 감면 주체)서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결 (조합의 이주비 대출이자 대납과 과세)관계부처 합동 보도자료 「수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화」(2026.8.13.)국토교통부 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(2026.8.13.)금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026.8.13.)