쓰컬리스트 : 택슬리 AI 통합검색 결과 | TAXLY.KR

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.상가와 주택이 한 건물에 있는'상가주택 (겸용주택)'일반적으로 1층 상가 + 2,3 층 주택으로 되어있는상가 + 다가구주택으로 많이 구성되어 있습니다.상가주택은특성상 상가의 부분과주택의 부분으로 나뉘기 때문에양도하실 때나 취득하실 때계산법이 복잡해질수 밖에 없습니다.특히 상가주택에 대한 과세 방법이계속 개정이 되고 있어서더더욱 상가주택 양도시 주의하셔야 할 부분이 많습니다.오늘은 상가주택 양도시반드시 확인해야 하는 부분에 대해다뤄보도록 하겠습니다.대표사진 삭제1차적으로 면적을 따져보아야 합니다.주택면적 > 상가면적 : 전부 주택으로 봅니다.주택면적 < 상가면적 : 주택부분만 주택으로 봅니다.단, 22.1.1 이후 양도하는 분부터12억원을 초과하는 고가 겸용주택에 대해서는주택면적이 > 상가면적, 즉 주택면적이 더 크더라도주택 부분만 비과세하고 상가 부분은 일반 과세됩니다.구분주택면적 ＞ 상가면적주택면적 ≤ 상가면적일반주택 (12억 이하)주택으로 과세(1세대1주택이라면 비과세)주택은 주택으로 과세상가는 일반세율로 과세고가주택 (12억 초과)주택은 주택으로 과세상가는 일반세율로 과세이때 12억원은 전체 겸용주택을 매도하는 대가로 받은 금액을 말합니다.상가 주택 양도세 계산 방법주택과 상가로 나눈 경우주택분과 상가분에 대해 각각의 양도소득을 계산해야 합니다.이때는 거래가액이 중요합니다.일괄 양도하는 경우<전체 일괄 양도가액> 이 있기 때문에주택분 / 상가건물분 / 상가토지분 을 어떤 금액으로 산정할지가 중요합니다.만약 계약서상 실지거래가액이 작성되었다면실지거래가액으로 나누어서 양도세를 계산하게 됩니다.하지만 실지거래가액이시가를 기준으로 안분한 금액과 30% 이상 차이나는 경우세법은 실지거래가액을 인정하지 않고,기준시가 등으로 안분한 금액을 임의로 양도차익을 계산합니다.이때 시가란감정가액이 모두 있다면, 감정가액을 기준으로 안분계산하며기준시가가 모두 있는 경우에는 기준시가에 따라 안분 계산하게 됩니다.각각의 거래가액이 정해졌다면주택 / 상가건물 / 상가토지로 나누어서주택은 주택대로 1세대 1주택 비과세 or 일반과세 or 중과세 를 적용하고상가 건물과 상가 토지는 개별적으로 일반과세를 적용합니다.양도가액 - 취득가액 = 양도차익 을 계산하고각각의 양도소득금액을 합산하여전체 납부해야 할 양도소득세를 계산하게 됩니다.양도시 부가세도 꼭 챙기셔야 합니다.상가주택을 양도하게 되면상가 건물분은 양도시 부가세가 과세되는과세대상에 해당되는데요.상가 건물분으로 나뉜 금액에 10%는계약서 상 명시하시고부가세에 대한 부분을 정리하셔야 합니다.세법상 10% 에 대한 부가세는양도자의 매출세액으로부가세 신고시점에도 10%에 대한 부가세를납부하셔야 합니다.반대로 양수자는 해당 부가세에 대해매입세액 공제를 받으실 수 있겠죠.이 경우 매수자와 잘 협의하셔서부가세에 대한 내용을 계약서상 기재하시고부가세 세금계산서 발행 및 부가세 신고를 놓치시지 않길 바랍니다.만약 계약 - 잔금이 길어지는 경우중간지급조건부가 된다면 이 부분도 꼭 체크해주셔야 합니다.양도 전 반드시 챙겨야 할 체크리스트 5가지일반 상가나, 주택을 매도하셨을 때는많이들 셀프 양도세 신고를 하시고,아마 큰 부담은 없으실텐데요.그런데 상가주택은 개인이 양도세를 신고하기에는너무나 복잡한 영역이라고 판단됩니다.상가주택에 대해서는 양도신고가 들어와도과세관청에서 주의깊게 보는 신고내역이기도 합니다.아무래도 세금 자체가 클 수 있고,또 신고 내용도 복잡하기 때문입니다.그럼 상가주택을 양도하면서 납세자가 준비해야 할 것은무엇이 있을까요?<1>상가주택은 유사매매사례가액이 없는 경우가 많아절세나 정확한 세금 신고를 위해서는감정평가가 우선되는 경우가 많습니다.감정평가를 받는게 더 유리한지 한번 검토해보시고진행하시는 걸 추천드립니다.<2>상가주택의 건축물대장을 보시면용도 변경 내역이 있는지 확인이 필요합니다.용도가 중간에 변경되었고,변경된 시점에 따라주택 과 상가 에 대한 판단 내용이 달라질 수 있고세액이 변동될 수 있습니다<3>상가주택은 실질 사용 용도가 무척 중요합니다.건축물대장과 실질 현황이 다르다면,어떤 것이 더 세법상 유리하고어떤 증빙을 갖춰놓는것이향후 문제가 없는지 미리 체크하셔서 준비해둔 다음매도를 준비하시는 것이 좋습니다<4>자본적 지출 증빙 및 취득 가액을 준비하셔야 합니다.상가주택은 신축하여 오래 보유하신 경우가 많습니다.이에 따른 내용을 잘 보관하셔서추후 신고 진행시 절세가 되는 부분을 확인해야 합니다.<5>양도세와 부가세 둘 다 챙기셔야 합니다.특히 상가주택을 매도하시며 사업자도 폐업하셔야 하는 경우끝까지 마무리가 중요합니다.상가주택은안분가액 계산,주택 수 산정,거주 요건 충족 여부,다세대 VS 다가구주택 이슈,부수 토지의 범위,취득가액이 없다면 환산취득가액 계산 등양도세 신고시 변수가 무척 많습니다.특히 부부 공동명의이거나증축 /개축 이력이 있거나취득가액이 없는 오래된 주택인 경우계산은 더더욱 복잡해집니다.절세의 시작은 정확한 분석입니다.상가주택 양도 신고를 진행할 땐반드시 전문가와 상담하여가장 유리한 양도 시기와 방법을 찾으시길 권장드립니다.상가주택 양도세와 관련해 고민이 있으시다면,언제든 아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

(1) 서론​요즘에는 컬렉터들이 신진 작가와 직접 접촉하는 일도 부쩍 많아졌지만, 여전히 컬렉터는 갤러리스트나 아트딜러를 통해 작가와 작품을 만나는 일이 많습니다. 작가와 직접 만나든 갤러리스트와 아트딜러를 통해 만나든, 최초로 작품이 세상에 나오는 현장을 1차 시장이라고 합니다. 김정환 저자님의 [샐러리맨 아트 컬렉터]에 의하면 이미 검증된 작품이 나오는 2차 시장에 비해 1차 시장에서는 작가 역량이나 작품 가치를 정확하게 판단하기가 어렵습니다. 그래서 1차 시장에서는 컬렉터들이 미술시장에서 명성이 높은 아트 딜러와 갤러리스트의 안목을 신뢰하며 구매를 결정하게 됩니다. 따라서 갤러리스트와 아트 딜러의 역할이 매우 중요합니다. 갤러리스트는 갤러리라는 공간을 기초로 전속 작가를 홍보하고 전시를 기획하여 작품의 매매를 성사시키는 사람들을 말합니다. 아트딜러도 작가를 키우고 작품을 매매한다는 점에서는 비슷하지만, 좀 더 거래의 스페셜리스트 같은 느낌이 강합니다. 명칭이 중요하지는 않습니다. 보석 같은 작가를 발굴하고, 작가를 홍보하여 작가의 운명을 바꾸고, 작품의 매매에 관한 모든 일을 관장한다는 점이 중요합니다.​작가에게는 어떤 갤러리스트나 딜러를 만나느냐에 따라 운명까지 달라진다고 할 수 있습니다. 예를 들어 데미안 허스트(Damien Hirst)를 스타로 만든 것은 갤러리스트 찰스 사치(Charles Saatchi)라는 말이 있을 정도입니다. 반대로 갤러리스트나 아트딜러에게도 어떤 작가를 만나는지는 중요한 문제입니다. 그들은 작가의 작품이 팔리기 전까지 작품 유지비, 보험료, 임차료, 인건비, 아트페어 참가비 등 막대한 경비를 지출합니다. 제대로 된 안목과 실력이 없는 갤러리스트나 아트딜러는 시간과 돈만 허비하고 작품 매매를 성사시키지 못해 도태됩니다. 그러니까 작가와 갤러리스트, 아트딜러는 공생관계에 있습니다. 갤러리스트와 아트딜러는 작품 수익을 작가와 나누는 것으로 소득을 얻습니다. 분배비율은 서로가 느끼는 가치에 따라 정하기 나름입니다. 이때 작가와 함께 갤러리스트와 아트딜러가 소득을 얻게 되므로, 소득세 문제가 불거집니다.​한편 작품이 명성을 얻기 시작하면, 이미 다른 컬렉터가 가지고 있는 작품인데도 갖고 싶어하는 사람들이 생겨납니다. 그러면 작품이 시장에 다시 나옵니다. 미술시장에서 중고품 거래는 일반적인 중고거래와 완전히 다른 의미를 갖습니다. 그만큼 찾는 사람이 많아졌고 가치가 높아졌다는 것입니다. 이때는 경매를 통해 새 주인이 결정됩니다. 이 거래현장을 2차 시장이라고 합니다. 2차 시장은 아트딜러와 갤러리도 참여하지만 경매회사도 참여합니다. 경매사들은 작품의 거래를 책임지고 매도인과 매수인을 모두 만족시키는 거래의 스페셜리스트이자 미술시장의 꽃입니다. 경매회사는 10∼30%의 수수료를 받는 것으로 알려져 있습니다. 이때도 소득세(법인세) 문제가 불거집니다. 이 장에서는 먼저 개인의 소득을 설명합니다.​​​(2) 소득구분​1) 사업소득​아트딜러나 갤러리스트들은 갤러리를 운영하면서 직접 작품을 매입하였다가 매출할 수 있습니다. 이 경우 매입하는 순간 작품은 작가 손을 떠나고, 갤러리의 재산이 됩니다. 그리고 작가와 의논은 하겠지만 작품의 가격도 갤러리가 결정하고, 파손위험과 재고위험도 갤러리가 떠안습니다. 이때 갤러리와 딜러는 미술품 도소매업을 영위하는 개인 사업자 입니다. 미술품 매매가액이 총수입금액이 되고, 작품원가 및 부대비용이 필요경비가 됩니다.​또는 아트딜러와 갤러리스트가 작품 매매 주선만 맡을 수도 있습니다. 경매회사는 작품의 매매만 주선하므로 여기에 속합니다. 이때는 딜러, 갤러리스트, 경매회사가 작품을 소유하지 않고, 작품이 팔리지 않을 때 재고 위험도 작가나 컬렉터가 집니다. 따라서 위탁판매업, 중개알선업에 해당합니다. 위탁수수료가 사업의 총수입금액이 되고, 부대비용이 필요경비가 됩니다.​미술품 소매업이든 위탁판매업이든 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득이라면 사업소득이 됩니다.​​2) 근로소득​경매회사나 갤러리에 고용된 몸으로 위와 같은 활동을 하고 회사로부터 종속된 지위에서 급여를 받는 경우에는 근로소득이 되겠습니다. 이때 종속된 지위라는 것은, 업무시간, 업무장소에 제약을 받고 업무내용을 지시받는 지위를 의미합니다. 경매사가 자기 능력에 따라 상여금을 많이 받는다고 해도, 경매회사에 소속된 상태에서 받는 보수이므로 근로소득입니다.​​3) 기타소득​흔하지는 않지만, 본업이 중개가 아닌데 일회적인 인연으로 컬렉터 사이에 다리를 놔주고 수수료를 받을 수도 있습니다. 이 경우 영리를 목적으로 계속 반복적으로 중개를 한 것이 아니므로, 사업소득이 아닙니다. 기타소득이 됩니다.​기타소득 중에서도 이번 경우에는 전문적 지식을 활용하여 보수를 받는 19호 일시적 인적용역과 17호 사례금 중 하나로 판정됩니다. 사례금인지를 우선하여 판단하고, 아니면 일시적 인적용역입니다. (소득세법 제21조 제1항 제16호, 제17호, 제19호) 사례금이란 사무처리 또는 역무의 제공 등과 관련하여 사례의 뜻으로 지급되는 금품을 의미하고, 여기에 해당하는지는 당해 금품 수수의 동기·목적, 상대방과의 관계, 금액 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 합니다. (대법2013두3818)​일시적 인적용역인지, 사례금 또는 알선수수료인지는 아주 중요합니다. 왜냐하면 일시적 인적용역의 대가는 필요경비 60% 의제규정이 적용되지만, 사례금은 필요경비 60% 의제규정이 적용되지 않아, 입증되는 경비만 필요경비가 되기 때문입니다. 이렇게 일회적인 소개에 경비가 들 일이 별로 없기 때문에, 소득의 60%를 경비로 봐주는 것은 굉장한 절세효과를 가져옵니다.​한편 아트딜러나 경매사가 중개를 성사시켰는데 고객 변심으로 계약이 해제되는 경우가 있습니다. 이때 변심한 고객은 10∼30%의 위약금을 내야 하는데, 위약금은 작가와 아트딜러의 소득이 됩니다. 이것도 기타소득의 일종입니다. 결코 계속 반복적으로 발생할 수는 없기 때문입니다. 위약금은 필요경비 의제규정이 없는 소득입니다. (소득세법 제21조 제1항 제10호)​대법2017두30214, 2017.04.26위와 같은 소득세법 관련 규정의 내용과 문언 및 규정 체계 등을 종합해 보면, 제19호 각 목의 기타소득은 어느 것이나 ‘인적용역의 제공에 대한 대가’에 해당하여야 하므로, 용역의 제공과 관련하여 얻은 소득이라도 용역에 대한 대가의 성격을 벗어난 경우에는 제19호의 소득으로 볼 수 없다. 제19호에서 제17호의 규정을 적용받는 용역 제공의 대가는 제외한다고 규정한 것도 같은 의미로 이해될 수 있고, 필요경비의 계산에서 제19호의 소득은 최소한 100분의 80을 정률로 산입할 수 있도록 한 반면 제17호의 사례금에 대해서는 일반원칙에 따르도록 한 것도 마찬가지 취지라고 할 것이다. 그러므로 일시적 인적용역을 제공하고 지급받은 금품이, 제공한 역무나 사무처리의 내용, 당해 금품 수수의 동기와 실질적인 목적, 금액의 규모 및 상대방과의 관계 등을 종합적으로 고려해 보았을 때, 용역제공에 대한 보수 등 대가의 성격뿐 아니라 사례금의 성격까지 함께 가지고 있어 전체적으로 용역에 대한 대가의 범주를 벗어난 것으로 인정될 경우에는 제19호가 아니라 제17호의 소득으로 분류하는 것이 타당하다.​서면4팀-197, 2006.02.06사업자가 아닌 거주자가 특수관계가 없는 내국법인을 위하여 재산권에 대한 알선·중개행위를 하고 내국법인으로부터 지급받는 알선수수료는 소득세법 제21조 제1항 제16호에서 규정하는 기타소득으로서 내국법인으로부터 지급받는 알선수수료 금액 전체가 기타소득으로 과세되는 것이며, 거주자가 알선·중개행위를 하고 대가를 지급받는 행위가 수익을 목적으로 하고 있어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다면 같은법 제19조의 사업소득에 해당하는 것입니다.​​​(3) 그 밖의 프리랜서​1) 아트컨설턴트​취향에 맞는 미술품을 알고 싶거나, 나에게 가장 잘 어울리는 미술품 인테리어를 조언받고 싶을 때는 아트컨설턴트를 찾아야 합니다. 큰 회사의 경우에는 여러 작품을 필요로 하고, 신축건물에도 문화예술진흥법상 조형물이 필요하기 때문에, 아트컨설턴트의 도움을 받아 작품을 선택해야 합니다. 아트컨설턴트는 고객에게 가장 잘 어울리는 작품을 소개하고, 대여를 주선하거나 매매를 주선하는 사람이자 조언자입니다.​아트컨설턴트도 아트딜러나 갤러리스트처럼 미술품 매매에 적극적으로 관여한다는 점에서는 비슷합니다. 그러나 갤러리스트가 작가의 편에 있다면, 아트컨설턴트는 컬렉터의 편에서 어드바이스를 준다는 점이 다릅니다. 아트딜러는 중간적인 위치에 있다고 이해하시면 되겠습니다.​아트컨설턴트는 컨설팅 수수료로 소득을 얻습니다. 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 컨설팅을 하고 있다면 사업소득이 되는 것이고, 친한 사람의 부탁으로 한 번 조언을 해준 정도로 사례를 받았다면 기타소득이 되겠습니다.​​2) 전시기획자​관객들을 대상으로 전시회를 기획하는 기획자 및 큐레이터들도 있습니다. 이들은 전문 지식과 말솜씨, 그리고 아이디어를 기반으로 작가와 작품과 관객을 이어주는 매우 중요한 역할을 합니다.​어떤 기획자나 갤러리스트들은 갤러리에 소속되어 작가를 위한 개인전 및 작품 전시를 기획합니다. 어떤 큐레이터들은 미술관에 소속되어 큐레이션을 합니다. 이들이 얻는 소득은 근로소득입니다.​어떤 전시기획자들은 독자적인 안목으로 전시회, 나아가서 거대한 비엔날레를 책임지기도 합니다. 이런 전시기획자들은 업무상 종속관계가 아닌 자기의 계산과 책임으로 보수를 받고 있으므로, 사업소득이나 기타소득을 얻고 있습니다. 그러나 이 업무에 경력이 없는 사람이 일시적으로 전시 기획자로서 활동한다는 것은 현실적으로 어렵습니다. 영리를 목적으로 자기의 이름을 걸고 계속 반복적인 활동을 하며 명성을 얻은 자들이 그런 독자적인 기획을 주도하는 위치까지 오릅니다. 따라서 기타소득은 거의 나타나지 않고 대부분 사업소득입니다.​한편 요즘 같은 코로나19 바이러스 시대에서는 비대면 전시도 급격히 확대되고 있습니다. 유튜브를 활용하여 작품에 대해 설명하는 영상도 늘어나고, 사운드와 미술작품을 결합한 컨텐츠도 등장하고 있습니다. 현대적 의미의 기획자, 갤러리스트, 큐레이터들이 나타나고 있는 것입니다. 유튜브는 수익을 위하여 누적 시청자와 누적 시청시간의 조건을 요구하므로, 필연적으로 계속 반복적인 활동이 요구됩니다. 따라서 이들의 활동은 대부분 사업성이 있어, 사업소득자에 해당합니다.​​3) 미술품 감정사​미술품 감정사도 미술계에서 중요한 역할을 합니다. 진위 감정, 가격 감정, 가치 감정을 통해 미술품의 가치와 작가의 명예를 보증하고, 거래의 신뢰를 제공하며, 카탈로그 레조네 제작의 기초를 마련합니다. 나아가 역사적 연구과제, 세법상의 과세표준까지 제시할 수 있는 자가 미술품 감정사입니다. 우리나라에서는 한국미술품감정평가원, (사)한국미술시가감정협회 등이 유명합니다.​미술품 감정사들은 사진 감정, 출장 감정 등의 방법으로 작품을 감정합니다. 우리나라에서는 개인 미술품 감정사보다는, 협회에 소속되어 감정위원으로서 단체 감정을 하는 것이 일반적입니다. 그러나 프랑스, 영국, 미국, 독일, 오스트리아, 중국 등 외국에서는 엑스퍼트(Expert), 컨설턴트(Consultant), 스페셜리스트(Specialist) 등 명칭으로 개인 감정사들이 활동하고 있습니다.​감정 기법도 지식과 경험에 기초한 주관적 안목 감정과 과학기법을 활용한 과학 감정을 병용합니다. 특히 과학감정이라고 하면 2016년 천경자 화백의 미인도 진위를 감정하면서, 자외선/적외선 장비, 단층촬영 카메라 장비를 동원했던 프랑스 감정회사 뤼미에르 테크롤로지 광학연구소를 다들 기억하실 것입니다.​작품 감정료는 감정대상, 감정가격, 작가의 생존 여부, 작품의 크기 등에 따라 천차만별로 달라집니다. 개인 미술품 감정사가 영리를 목적으로 독립하여 계속 반복적으로 자기의 책임과 계산으로 활동하는 경우에는 사업소득으로 과세됩니다. 그러나 우연히 대학교수 같은 분이 일시적으로 자신의 전공분야에 대해 감정을 해주고 사례를 받는 경우 기타소득이 될 수 있습니다. (소득세법 제21조 제1항 제19호)​필요경비 60% 의제 대상입니다. 하지만 경험이 없는 사람이 일시적으로 감정을 맡는다는 것은 현실적으로 어렵습니다. 자기의 이름을 걸고 계속 반복적으로 활동을 하며 작가와 작품에 대해 경험과 안목을 쌓은 자만이 감정의 전문가가 될 수 있기 때문입니다. 따라서 대부분 사업소득일 것입니다.​​4) 비평가, 미술전문기자​비평가와 미술전문기자는 그렇게 미술 작품을 통해서 작가가 하고자 했던 말, 또는 작가도 몰랐던 작가의 의도를 이끌어내고, 대중에게 제시하여, 작가의 언어를 대중의 언어로 번역하는 역할을 합니다. 이로써 작품의 가치도 밝혀내고, 작가를 죽이기도 살리기도 하고, 컬렉터들에게는 제한된 정보를 널리 제공하고, 애호가들에게는 미술계의 이슈와 역사, 미래를 제시하는 역할을 합니다.​비평가와 기자의 말은 기고, 연재, 출판을 통해 텍스트로 전해지거나, 방송출연 등을 통해 말로 이루어집니다. 영리를 목적으로 독립하여 계속 반복적으로 자기의 책임과 계산으로 이러한 활동이 이어지는 경우 사업소득으로 과세됩니다. 신문사나 잡지사에 소속되어 활동하는 경우에는 근로소득자가 됩니다. 전문가가 아니지만 미술에 대한 애정으로 우연히 일시적으로 칼럼을 게재하는 경우에는 기타소득이 될 수도 있습니다. (소득세법 제21조 제1항 제15호) 본업이 있는데도 전문가 못지않게 미술에 식견을 갖추고 좋은 의견을 기고하는 경우는 현실에서 상당히 많습니다. 기타소득 중 일시적 인적용역에 해당하며 필요경비 60% 의제 대상입니다.​​​(4) 소득세 계산​사업소득과 기타소득이 구분되었다면, 여기서부터는 기초다지기의 내용과 작가의 소득세 내용 그대로입니다. 각각 필요경비를 제외하고 종합소득으로 합산하여 세액을 산출합니다. 이듬해 5월에 종합소득세 과세표준 확정신고를 합니다. 소득을 지급하는 자는 프리랜서 사업소득자에게는 총수입금액의 3.3%를 원천징수하고, 기타소득자에게는 총수입금액의 8.8%를 원천징수한 뒤 신고 납부합니다. 프리랜서 사업소득자의 경우 작가와 같이 장부를 작성하는 의무를 따져야 하고, 장부를 작성하지 않은 경우 경비율 문제를 따져야 합니다. 중복을 피하기 위하여 이 정도로 줄이고, 자세한 내용은 앞의 기초다지기편과 작가편을 참고해주시기 바랍니다.

폐업했어도 종합소득세 신고, 꼭 해야 할까요? 폐업한 개인사업자라면 이제 세금 신고도 끝난 거 아닌가요? 라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 폐업신고와 종합소득세 신고는 완전히 별개의 절차입니다. 폐업 후에도 종합소득세 신고 의무가 남아 있을 수 있고, 잘못 판단하면 가산세 부담까지 생길 수 있어요. 2026년 5월은 종합소득세 정기 신고 기간입니다. 2025년 중에 폐업하신 분이라면 지금이 바로 신고 대상 여부를 확인해야 할 시점입니다. 이번 글에서는 폐업 후 종합소득세 신고 의무 판단부터 적자 신고의 중요성, 환급 가능성, 비용 정리 방법까지 핵심만 콕 짚어 설명해 드릴게요. 폐업 후 종합소득세 신고 의무, 이렇게 판단하세요 폐업신고 ≠ 세금 신고 종료 폐업신고는 저 이제 사업 안 해요 라고 국가에 알리는 행정 절차입니다. 반면 종합소득세 신고는 올해 이만큼 벌었어요 라고 소득을 확정하는 절차예요. 두 가지는 목적이 다르기 때문에, 폐업신고를 했다고 해서 종합소득세 신고 의무가 자동으로 사라지지 않습니다. 신고 대상이 되는 소득의 범위 종합소득세 신고 시 확인해야 할 소득 범위는 다음과 같습니다. 1. 해당 과세연도 1월 1일부터 폐업일까지 발생한 사업소득2. 폐업 후 취업해서 받은 근로소득3. 보유 중인 부동산에서 발생한 임대소득4. 이자·배당 등 금융소득5. 그 밖의 종합소득 합산 대상 소득 특히 폐업 후 바로 취업하신 분은 주의가 필요합니다. 회사에서 연말정산을 완료했더라도, 폐업일까지의 사업소득이 남아 있다면 종합소득세 확정신고를 별도로 해야 할 수 있어요. 신고 시점은 언제인가요? 종합소득세는 폐업 즉시 신고하는 것이 아닙니다. 폐업한 연도의 다음 해 5월 정기 신고 기간에 진행합니다. 2025년에 폐업하셨다면 2026년 5월이 신고 기간이고, 지금이 바로 그 시점입니다. 적자여도 신고해야 하는 이유와 환급 가능성 적자라고 신고를 건너뛰면 안 됩니다 어차피 적자인데 신고할 필요 있나요? 라는 질문을 정말 많이 받습니다. 결론부터 말씀드리면, 적자라도 신고하는 것이 유리한 경우가 대부분입니다. 그 이유는 이월결손금 때문입니다. 사업에서 손실이 났다는 사실을 신고로 확정해 두면, 이후 소득이 생겼을 때 최대 15년 범위 내에서 결손금을 공제받을 수 있습니다. 반대로 신고를 생략하면 이 공제 혜택을 활용할 기회 자체가 사라질 수 있어요. 환급이 가능한 경우도 있습니다 폐업 후 환급 가능성이 있는지 아래 항목을 체크해 보세요. 1. 중간예납세액을 이미 납부한 적이 있는지2. 폐업 후 취업해 근로소득이 발생했고 사업 결손금이 있는지3. 과거에 세금을 과다 납부한 이력이 있는지4. 기납부세액이 확정 세액보다 많은지 중간예납세액은 종합소득세 확정신고 시 기납부세액으로 반영할 수 있습니다. 또 과거 과다 납부가 확인된다면 경정청구를 통해 환급 신청을 검토할 수 있으니, 이 부분도 꼭 확인해 두세요. 절세를 좌우하는 비용 항목과 증빙 준비 방법 놓치기 쉬운 비용 항목 3가지 실제 세 부담은 비용을 얼마나 꼼꼼히 반영했느냐에 따라 크게 달라집니다. 폐업 과정에서 특히 빠지기 쉬운 항목은 다음과 같습니다. 1. 재고자산 처분 손실: 할인 판매, 폐기, 반품 등으로 장부가액보다 낮게 처분된 경우 손실로 반영할 수 있습니다. 폐기 사실을 증빙할 자료(폐기확인서, 처분 내역 등)를 함께 보관해 두세요.2. 감가상각비: 폐업 연도에는 실제 사용한 기간만큼만 감가상각비를 적용합니다. 폐업 직전에 취득한 자산이 있다면 기간 안분도 반드시 확인하세요.3. 자산 처분 손실: 장부가액보다 낮은 금액으로 사업용 자산을 처분했다면 그 차액을 손실로 반영할 수 있습니다. 신고 전 준비해야 할 서류 목록 1. 세금계산서(매출·매입)2. 사업용 카드 사용내역3. 영수증 및 거래 관련 자료4. 홈택스에서 확인 가능한 신고·매입·지급 관련 자료5. 복식부기의무자의 경우 재무상태표 및 손익계산서 한 가지 꼭 기억하실 점은, 폐업 후에는 거래처 자료를 재발급받기 어려울 수 있다는 겁니다. 폐업 전에 미리 자료를 정리하고 보관해 두는 것이 훨씬 유리합니다. 2026년 5월 종합소득세 신고 전 최종 체크리스트 기한별로 챙겨야 할 일정 폐업 후에는 종합소득세 외에도 놓치기 쉬운 신고 기한이 있습니다. 1. 종합소득세 확정신고: 폐업 다음 해 5월 정기 신고 기간 (2025년 폐업자는 2026년 5월)2. 근로·퇴직·사업소득 지급명세서: 폐업일이 속한 달의 다음다음 달 말일까지3. 간이지급명세서: 폐업일이 속한 달의 다음 달 말일까지4. 폐업 관련 부가가치세 신고·납부: 폐업일이 속한 달의 말일부터 25일 이내 종합소득세 일정만 챙기다가 부가가치세 신고를 놓치는 경우가 종종 있습니다. 두 가지를 반드시 구분해서 관리하세요. 신고 전 최종 점검 항목 1. 폐업신고와 종합소득세 신고를 별개 절차로 구분했는가2. 해당 연도 1월 1일부터 폐업일까지의 사업소득을 빠짐없이 정리했는가3. 근로소득·임대소득·금융소득 등 다른 소득의 합산 여부를 확인했는가4. 적자라도 결손금 신고 필요성을 검토했는가5. 중간예납세액 등 기납부세액 반영 가능 여부를 확인했는가6. 재고자산 처분 손실과 감가상각비를 점검했는가7. 세금계산서, 카드 사용내역, 영수증, 홈택스 자료를 확보했는가8. 복식부기의무자라면 재무상태표와 손익계산서를 준비했는가9. 지급명세서와 부가가치세 신고 기한을 별도로 관리하고 있는가 자주 묻는 질문 Q. 폐업신고를 하면 종합소득세 신고도 자동으로 처리되나요? A. 아닙니다. 폐업신고는 사업자 등록을 정리하는 행정 절차이고, 종합소득세 신고는 해당 연도 소득을 확정하는 별도 절차입니다. 폐업 후에도 다음 해 5월에 종합소득세 신고를 따로 진행해야 합니다. Q. 사업을 운영하다 적자가 났는데 신고 안 해도 되지 않나요? A. 적자라도 신고하는 것이 유리합니다. 결손금을 신고해 두면 이후 소득이 발생했을 때 최대 15년 범위 내에서 이월결손금 공제를 받을 수 있습니다. 신고를 생략하면 이 공제 혜택을 잃을 수 있어요. Q. 폐업 후 취업했는데, 회사에서 연말정산을 했으면 종합소득세 신고를 안 해도 되나요? A. 연말정산은 근로소득만 정산하는 절차입니다. 폐업일까지의 사업소득이 남아 있다면 근로소득과 합산해 종합소득세 확정신고를 별도로 해야 합니다. 이를 빠뜨리면 가산세가 발생할 수 있습니다. Q. 중간예납세액을 냈는데 환급받을 수 있나요? A. 가능합니다. 중간예납세액은 종합소득세 확정신고 시 기납부세액으로 반영됩니다. 결손금이 있거나 다른 소득과 합산한 결과 납부세액이 줄어든다면 환급이 발생할 수 있으니 반드시 확인하세요. Q. 부가가치세 신고와 종합소득세 신고는 따로 해야 하나요? A. 네, 완전히 별개입니다. 폐업 관련 부가가치세 신고는 폐업일이 속한 달의 말일부터 25일 이내에 해야 하고, 종합소득세는 다음 해 5월에 신고합니다. 두 가지 일정을 혼동하지 않도록 구분해서 관리하는 것이 중요합니다. 김동영 세무사 주요 경력: 가업승계 컨설팅, 사내근로복지기금 컨설팅 다수 전문 분야: 병의원, 약국, 이커머스 법과 규정을 준수하면서 현실적이고 효율적인 해법을 제안합니다. --- 세금 문제, 어렵게 생각하지 마세요. 김동영 세무사가 처음부터 끝까지 친절하게 안내해드립니다. 📞 상담 전화: 02-3448-2301 💬 고객센터: 고객센터 바로가기 [클릭]

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상가 주택 겸용 주택을 양도할 때 제가 상담과 신고를 진행했을 때 알게 된 주요내용 중에서 납세자분이 필히 알아야 할 내용을 중심으로 설명드리겠습니다.겸용 주택(상가 및 주택) 양도 시 체크리스트 10가지1. 주택 및 상가 감가상각비 계상 검토 부동산 임대 소득에 대해서 종합소득세 신고 시 종합소득 세액을 줄이기 위해서 건물분에 대해서 감가상각비를 비용으로 넣는 경우가 있습니다. 이렇게 종합소득세 필요경비로 넣는 비용은양도세 신고 시에는 필요경비로 인정받지 못합니다.이중 경비를 방지하기 위해서입니다.실무적으로는 양도세율이 종합소득세 보다 높은 경우가 많으므로 종합소득세 때 감가상각비를 넣지 않는 것이 유리한 경우가 많습니다.2. 토지 건물 30% 안분 규정 검토상가주택을 일괄 양도가액으로 양도 시, 만약 주택 부분에 대해서 1세대 1주택 비과세가 가능한 경우 주택 부분에 양도가액을 크게 하고, 상가부분에 해당하는 양도가액을 작게 하면 주택 부분에 대해서 비과세 받는 금액이 커져서 양도세를 줄일 수 있습니다. 세법에서는 이 부분을 악용하는 것을 방지하기 위해서 양도계약서상의상가와 주택의 양도가액 안분한 금액을 상가와 주택의 기준 시가의 30% 이상 차이가 나는 경우에는 기준 시가를 안분했을 때 금액 기준으로 계산하도록 되어있습니다.즉, 다시 말해서 주택 상가의 실제구분가액이 기준 시가의 30% 이내라면 인정한다는 말이기도 합니다. 따라서양도계약을 하기 전에 미리 세무사에게 가장 유리하면서 세법에 어긋나지 않을 금액을 구해달라고 하셔서 미리 계약서를 작성해 놓는 것이 절세 목적상 유리합니다.양도계약이 이미 이루어진 경우에는 양수자가 나중에 양도 시 비과세 금액이 줄어서 세금을 많이 낼 수도 있기 때문에 재작성 합의를 안 해줄 수도 있으며, 취득세 납부까지 이루어진 경우 취득세 수정신고해야 하는 어려움도 있으므로 양도계약을 쓰기 전에 미리 세무사에게 사전 컨설팅을 받으시는 게 좋습니다.3. 다가구주택인지 다세대주택인지-다가구주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수 (지하층 제외)가 3층 이하 주택으로 가구별로 구분등기가 되어있지 않고 주택 전체가 하나의 등기로 되어있는 주택을 의미합니다.-다세대주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수가 4층 이하의 주택으로 가구별로각각 구분등기가 되어있는 주택을 의미합니다.구분건축법상 규정 [건축법 시행령 제3조의 5]비고다가구주택다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 아니하는 것①주택으로 쓰는 층수 (지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것.1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분은 주택 외 용도로 쓰이는 경우 해당 층은 주택에서 제외함.② 주택으로 쓰이는바닥면적 합계가 660제곱 미터 이하일 것③19세대 이하가 거주할 수 있을 것옥탑 면적이 건축면적(수평 투영 면적)의 1/8을 초과하는 경우 주택 층수에 포함됨다세대주택주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660제곱미터이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택- 다가구주택의 경우 지하층은 주택수 판단 시 제외된다고 하지만만약, 실제로 조사관님이 현장 방문하여 지하가 지상으로 1/2 이상이 올라와 있다면 주택으로 쓰는 층수에 포함될 수 있습니다. 그래서 주택으로 쓰는 층수가 4층이 되어 다가구주택이 아니라 다세대주택으로 보아 양도세 비과세가 안될 수 있습니다.실제로 추징되는 사례가 발생되고 있으니, 건축물대장상에 다가구주택으로 나와 있다고 하더라고 실제 현장 방문하여 다시 한번 체크 지하가 지상으로 1/2 이상 올라와 있는지 검토해야 합니다.4. 주택 부수토지 비사업용 토지 여부다음의 해당하는 토지는 주택 부수토지로 보아 비과세 가능하지만 초과하는 면적은 비사업용 토지로 보아 과세 됩니다.지역부수토지 범위도시지역의 수도권 내 녹지지역 및 도시지역의 수도권 밖정착면적의 5배정착면적이란 건물 중 주택으로 쓰이는면적이 가장 넓은 면적을 의미합니다도시지역의 수도권 내 주거· 상업 ·공업지역정착면적의 3배도시지역 밖정착면적의 5배▷세법 개정으로 인해서서울의 경우에도 주택 정착면적의 3배를 초과하는 경우가 발생할 수 있으므로 유의하셔야 합니다.5. 상가 부분 부가세 납부 문제 (사업의 포괄 양수도 해당 여부)- 주택과 상가를 양도 시 상가부분에 대해서는 부가세 문제가 발생할 수 있으나,양도자와 양수자가 사업의 권리와 의무를 포괄적으로 양수도 하는 경우에는 부가세 이슈가 없습니다.따라서 사업의 포괄 양수도에 해당하지는 검토해야 합니다.- 주택 및 상가의 구분가액이 불명확한 경우 상가부분의 부가세는 일괄 양도가액을 주택, 상가, 토지의 감정가액이 있다면 감정가액으로 안분하지만 감정가액이 없는 경우가 많으므로 다음과 같이 주택 기준 시가, 상가 기준 시가, 토지 기준 시가로 안분해서 계산하는 경우가 많습니다.????상가부가가치세 = 일괄양도가액 * (상가기준시가) / (주택기준시가 + 상가기준시가 + 토지기준시가)*10%6. 양도가액 12억 초과 상가 겸용 주택- 2022년 세법 개정 사항으로 양도가액 12억 이하 상가 주택 겸용 주택은 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 비과세가 가능하나양도가액 12억이 넘는다면 주택 부분만 양도세 비과세가 가능하고, 장기보유특별공제도 2년 거주했다면 연 8%씩 적용이 가능할 수 있으며 상가부분은 과세되며 장기보유특별공제는 연 2%씩 (15년 한도) 됩니다.-양도가액 12억 초과 여부 판단 시에는 주택과 상가부분 다 포함해서 판단합니다.7. 인테리어 자본적지출 or 수익적지출 여부- 만약 취득 후에 주택을 상가로 용도변경하거나, 상가를 주택으로 용도변경했다면인테리어 공사 비용에 대해서 미리 세금계산서, 견적서, 공사계약서 ,공사당시사진, 금융이 체내 역을 준비하시어자본적지출액에 대해서 비용 인정을 받는 것이 좋습니다.용도변경의 경우 수익적지출도 예외적으로 자본적지출로 인정받을 수 있으니 이점 양지하셔야 합니다.8. 주택 부분 비과세 가능 여부 검토- 주택 부분이 양도일 현재 1세대 1주택이며 2년 이상 보유[취득 당시 조정 대상 지역이면 2년 거주까지]했다면 비과세가 가능할 수 있으므로 주택이 비과세 가능한지 검토해야 합니다.9. 다가구주택 지분 양도 시 비과세 안됨- 다가구주택을 갑이 1/2을 보유하다가, 본인의 1/2만 양도하는 경우 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도한 것이 아닌 것으로 보아 비과세가 안됩니다. [사전-2017 법령해석재산-0089,2017.03.30]- 만약 다가구 주택을 갑(1/3), 을(1/3), 병(1/3)씩 보유하다가 각각의 지분 1/3을 양수인 정에게 하나의 매매단위로 양도 시에는 비과세가 가능합니다.10. 주택 ⇒ 상가, 상가 ⇒ 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제 및 1세대 1주택 보유 및 거주 기간 판단《 case1.》 1주택자가 주택을 상가로 용도변경한 경우-건물의 취득일(주택 취득일)부터 양도일까지 보유기간에 따 장기보유특별공제[보유기간*2%,15년한도] 가능합니다.-그러나 주택의 양도세 다주택 중과 대상자가 주택을 상가로 용도변경 시에는 용도변경 전 주택으로 보유한 기간에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.상가로 용도변경한 이후의 보유기간에 대해서만 장기보유특별공제 가능합니다《 case2.》 상가를 주택으로 용도변경하는 경우 보유기간 및 거주 기간 판단-주택은 용도변경한 날에 취득한 것으로 보아용도변경 시 조정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되며, 비지정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되지 않습니다.- 보유기간 및 거주 기간은 상가를 주택으로용도변경하여 주택으로 사용한 기간만을 가지고 판단합니다.▷상가를 주택으로 변경 시 장기보유특별공제율은 다음과 같습니다.구분내용용도변경 후 3년 내 양도상가와 주택부분(부수토지포함)의 양도차익을 구분하여각각 [보유기간*2%], [ 보유기간*4%+거주기간*4%] 적용[서면 부동산 2018-11518.02.13]용도변경 후 3년이 지나서 양도건물과 토지 각각의 보유기간에 따른 [보유기간*2%]과 주택의 보유기간에 따른 [ 보유기간*4%+거주기간*4%]중에큰 공제율 적용[부동산 거래관리-1191 10.0928]

안녕하세요!김유정 세무사입니다.사업의 시작부터 끝까지 계속해서 따라 붙는 것은 바로 세금입니다.납부해야하는 세금 뿐 아니라 여러가지 제출 의무 또한 많이 있는데요, 이러한 신고 및 제출 의무를 바빠서 혹은 몰라서 미처 기한 내에 챙기지 못하고 불이익을 받는 경우가 종종 있습니다.오늘은 폐업 후 해야할 신고들에 대해 알아보려고 합니다. 이번 포스팅을 통해 폐업 후에 갑자기 가산세를 포함해 세금을 납부하시는 일이 없도록 꼭 기억하시기 바랍니다.부가가치세 : 다음 달 25일○ 신고 기한폐업 신고 후폐업일이 속하는 달의다음 달 25일까지부가가치세 확정 신고 및 납부를 해야합니다.이때 주의해야할 점은 폐업신고일이 아닌 폐업신고시 작성한 '폐업일'의 다음 달 25일까지 신고 납부 해야한다는 것입니다.○ 과세기간폐업일이 속하는 과세기간의 개시일부터 폐업일 까지입니다.※ [참고] 부가가치세 과세기간구 분과세기간간이과세자1월 1일 ~ 12월 31일일반과세자제1기1월 1일 ~ 6월 30일제2기 7월 1일 ~ 12월 31일종합소득세 : 다음 해 5월폐업일이 속하는 해에 소득이 발생한 경우 종합소득세를 신고·납부 해야합니다. 종합소득세 신고시에는 폐업한 사업장에서 발생한 소득 포함 해당 연도 1월1일부터 12월 31일까지 발생한 소득(근로, 사업, 기타, 연금 등 종합소득 합산과세 대상)을 합산하여 신고해야 합니다.○ 신고 기한폐업일이 속하는 해의다음 해 5월 말일까지신고·납부 해야합니다.폐업일 직후 신고하는 세금이 아니다 보니 종합소득세 신고를 해야하는지 궁금해 하시는 분들이 많이 있습니다. 국세청에서는 종합소득세 신고 대상자들에게 4월말, 5월초 경 안내문(우편물, 카카오톡 등)을 발송하기 때문에 안내문을 참고하시어 신고하실 수 있습니다.인건비 지급 내역이 있는 경우원천징수이행상황신고 : 다음 달 10일사업장에서 인건비(근로, 사업, 퇴직, 기타 등)를 지급한 경우 지급일이 속하는 달의 다음달 10일까지 신고를 해야합니다.* 반기 신고자의 경우 지급일이 속하는 반기의 다음달 10일까지 신고○ 신고 기한월별 신고 :폐업일이 속하는 달의다음 달 10일까지신고·납부 해야합니다.반기 신고 :반기가 개시하는 달부터 폐업일이 속하는 달까지 인건비를폐업일이 속하는 달의다음 달 10일까지신고·납부 해야합니다.지급명세서 제출지급명세서 제출 1) 근로, 사업, 퇴직, 기타소득 등 :폐업일이 속하는 달의다음다음 달 말일까지제출 2) 일용직근로소득:폐업일이 속하는 달의다음 달 말일까지제출2. 간이지급명세서 제출 1) 근로소득 :폐업일이 속하는반기의 마지막 달의 다음 달 말일(2024년 이후 : 폐업일이 속하는 달의 다음 달 말일)까지 제출 2) 사업소득 :폐업일이 속하는 달의다음 달 말일까지 제출지금까지 폐업시 해야 할 세금 신고 및 제출 의무에 대해 알아보았습니다.세무회계 세금엔은 상담 전 예약이 필수입니다.상담을 원하시면 사무실로 연락주세요 :)세무회계 세금엔☎️ 02)448-859250m© NAVER Corp.세무회계 세금엔 김유정세무사서울특별시 송파구 새말로 126 4층 401호카카오채널로 문의하기 ????세무회계 세금엔 김유정세무사세무회계 세금엔 대표세무사 김유정입니다.pf.kakao.com#송파구세무사 #문정동세무사 #폐업시세금 #개인사업자기장 #법인사업자기장