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05-20
아파트 지분 취득시 취득세 문의드립니다.
우선 저는 무주택자 이고 생애 최초 주택구입에 해당됩니다.
서울내 위치한 KB시세 11억원 정도인 아파트(42평형, 85제곱 초과)의
7분의 1에 해당하는 지분(위 시세가 기준으로 약 1.58억원 정도입니다)을 친족(직계존비속 아님)인 시어머니로부터 매입하는 경우에
제게 적용되는 취득세율은 3% 인지
아니면 생애 최초 3억 미만 주택구입에 해당되서 일부 감면이 되는지 궁금합니다.
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문용현 세무사
세무회계 문 서울특별시 강서구
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면의 가액요건은 전체 주택의 공시가격을 기준으로 합니다. 취득하시려는 주택의 전체 공시가격이 1.5억초과~3억(수도권은 4억)이하일 경우에 취득세 50% 감면이 적용되며 1.5억 이하인 경우 100% 감면이 적용됩니다.
따라서 취득하시려는 주택의 공시가격이 11억원이므로 취득세 감면은 불가능합니다. 생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 요건은 대략적으로 다음과 같습니다.
- 대상 : 생애 최초 주택을 구입하는 세대의 세대원
- 감면 : 취득가액 1.5억 이하 취득세 면제, 취득가액1.5억 초과 ~ 3억원(수도권 4억원) 이하 50%감면
- 소득기준 : 세대 합산 7천만원 이하
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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시가가 확실 하다면 문제될 것은 없는 것으로 보입니다. 취득액과 양도액에 차이가 있기 때문에 주택 보유상황에 따라 양도소득세가 발생할 수도 있습니다.
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법인이 주택공시가격 1억 '이하' 인 주택을 취득하는 경우 기본세율이 적용됩니다.
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1. B주택을 먼저 양도할 경우, 양도세 비과세는 불가능합니다. 1주택을 보유한 자가 상속을 받을 경우, 상속받기 전 보유한 1주택을 비과세 받을 수 있는 것입니다. 따라서 상속일 이후에 취득한 주택을 먼저 팔 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 없습니다. 이에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 도움이 될 것입니다.
https://blog.naver.com/cta_moonyh?Redirect=Log&logNo=222437348077&from=postView
2. 불가능합니다. 이미 상속세 신고기한이 지났기 때문에 상속세 신고기한 이후에 지분변동은 상속지분의 변동으로 보지 않고, 증여로 인한 지분변동으로 봅니다. 안타깝지만 현재 상태에서 B주택을 먼저 양도할 경우, B주택의 양도세 비과세를 받을 수 있는 방법은 없습니다.
3. 현재 상태에서는 일반적인 일시적 2주택 양도세 비과세 및 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받으면 두 주택 모두 양도세 비과세가 가능합니다. 즉, B주택 취득일로부터 3년 이내에 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역이라면 2년이상 거주 포함)을 충족한 A주택을 양도하셔서 일시적 2주택 양도세 비과세를 받으시고, 그 이후에 B주택도 비과세 요건을 갖추어 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
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1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택
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법인세
취득세
과점주주 간주취득세의 A부터 Z까지
안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 과점주주의 간주취득세에 대해서 자세히 말씀드리도록 하겠습니다.간주취득세란?취득세는 원래 부동산, 선박, 차량 등 해당 자산 취득에 대하여 그 취득자에게 부과하는 지방세입니다. 하지만,법인의 주식을 취득함으로써과점주주가 된 때에는 부동산, 선박, 차량, 기계장비, 항공기 등 지방세 과세대상 자산을 취득한 것으로 보고 과점주주에게 취득세 납세의무가 생깁니다. 이는 과점주주에게 법인의 재산을 사실상 임의 처분하거나 관리, 운용할 수 있다고 봐서 해당 자산을 직접 취득하지 않았더라도 취득한 것으로 '간주'하여 취득세를 부과합니다.과점주주란?그렇다면 간주취득세 대상인 과점주주란 누구인지 설명드리겠습니다.과점주주는 본인 및 본인과 특수 관계에 있는 자들을 모두 포함하여 소유 주식의 합이 법인의 발행주식 총수의50%를 초과하면서 그에 관한 권리를 실질적으로 행사하는 주주들을 말합니다. 이때 특수 관계는 배우자뿐만 아니라 혈족, 인척 등 친족관계 및 임원, 사용인 등의 관계도 포함되기 때문에 주의하셔야 합니다.간주취득세의 범위회사 설립 시 과점주주가 된 경우이때는 납세의무가없습니다.회사 설립 이후 주식 매수 등을 통해 과점주주가 된 경우과점주주의전체 지분에 대해서 납세의무가 발생합니다.과점주주가 추가로 주식을 취득한 경우, 과점주주가 일반 주주로 되었다가 다시 과점주주가 된 경우지분 증가분에대해서 납세의무가 발생합니다.감자로 인한 과점주주유상감자 또는 주식소각을 통해 자기주식을 취득함으로써 주식 보유 비율이 증가하여 과점주주가 된 경우에는 납세의무가없습니다.과점주주 간의 주식 양수도과점주주 간 주식 양수도는 총 지분율이 증가하지 않았기 때문에 납세의무가없습니다.과세표준 및 세율과세표준 : 법인 과세대상 자산전체 장부가액* 과점주주 지분비율세율 :2%(농어촌 특별세는 취득세의 10% 따로 부과)별장, 골프장, 고급 주택, 고급오락장, 고급 선박 등 중과세 대상이 있다면 중과세율 10%가 적용됨신고납부의무취득세 과세대상이 된 경우의과점주주가 된 날로부터 60일 내에 신고 및 납부를 해야 합니다.기한 내에 신고, 납부하지 않는다면 가산세가 부과됩니다.신고를 하지 않는다면 간주취득세 * 20%인 무신고 가산세와 납부를 하지 않는다면 납부 지연가산세가 부과되니 주의하셔야 합니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.간주취득세의 A부터 Z까지재생1좋아요000:0000:03간주취득세의 A부터 Z까지
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양도소득세
[서울 강서구 마곡 취득세 양도세 상속세 증여세 전문 세무사] 생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 (자
안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다.^^오늘은 저희 자연세무회계컨설팅 양도 상속 증여 단톡방에서생애최초주택 취득세 감면(지방세특례제한법 36조의 3)에 대해서 문의 주신분이 있어서 생애 최초취득세 감면에 대해서 설명드리겠습니다.요건은?대상자생애 최초 주택을 구입하는 세대의 세대원(만 20세 이상)일것(미성년자제외)무주택 확인 범위본인및 배우자 (가구내 다른 구성원이 주택을 보유한적 있더라도 취득자 본인및 배우자가주택을 소유한 사실이 없는 경우 감면이 가능합니다)대상 주택실제 취득가액이 12억 이하인 주택을 유상취득할것(부담부증여제외됨)요건및 예외사유주택 취득자가 실제 거주해야하며, 상속으로 인한 일시적 주택 보유등은 예외적으로 무주택 인정됩니다.소득기준없음-위, 무주택 확인 범위의 '주택을 소유한 사실이 없는경우'란 다음을 말합니다.[지특법 36조의3 ②]③ 제1항에서 “주택을 소유한 사실이 없는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2021.12.28. 개정)1. 상속으로 주택의 공유지분을 소유(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함한다)하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따른 도시지역(취득일 현재 도시지역을 말한다)이 아닌 지역에 건축되어 있거나 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유한 자가 그 주택 소재지역에 거주하다가 다른 지역(해당 주택 소재지역인 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시ㆍ군 이외의 지역을 말한다)으로 이주한 경우. 이 경우 그 주택을 감면대상 주택 취득일 전에 처분했거나 감면대상 주택 취득일부터 3개월 이내에 처분한 경우로 한정한다.가. 사용 승인 후 20년 이상 경과된 단독주택나. 85제곱미터 이하인 단독주택다. 상속으로 취득한 주택3. 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우. 다만, 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 둘 이상 소유했거나 소유하고 있는 경우는 제외한다.4. 취득일 현재「지방세법」제4조 제2항에 따라 산출한 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우5. 제36조의 4 제1항에 따라 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우 (2023.6.1. 신설) 혜택은?-2022.06.21일 이후 취득자에 대해서는 취득가액에 관계없이 100%감면율을 적용하되 , 감면액이 2백만원 초과 하면 초과분에 대해서는 취득세를 부과합니다. -생애최초주택감면이 적용되는 주택은 취득세가 중과되지 않고 무조건 기본세율(1~3%)을 적용합니다.-공동명의로 취득시에는 공동명의자 감면액을 합산하여 2백만원 한도 초과 여부를 판단합니다.사후관리는?-다음에 해당하는경우 감면받은 취득세를 추징 당합니다.①주택을 취득한 날부터 3개월이내에 상시거주 하지 않는경우.②주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 1세대 1주택이 아닌경우(다른 주택을 추가매입한경우)(상속으로 추가취득시에는 추징당하지 않습니다)③해당 주택에서 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 주택을 매각, 증여하거나 다른용도로 사용할 경우.(배우자에게 지분을 매각, 증여하는경우는 추징하지 않습니다.)이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구마곡취득세양도세상속세증여세전문세무사#강서구마곡부동산전문세무사#강서구강남구취득세상속세증여세양도세전문세무사#생애최초취득세감면#생애최초취득세감면요건#부담부증여생애취초취득세감면#일산김포부처양천구취득세양도세상속세증여세전문세무사#부동산전문세무사#양도세전문세무사#생애최초취득세감면추징사유 태그수정
취득세
[상속전문세무사] 유증에 의한 취득시 상속 취득세율 감면적용 및 경정청구 사례
안녕하세요. 상속증여세 전문 세무회계 청율의 강홍구세무사입니다.오늘은 상속세 신고시 상속재산에 대한 취득세 납부 후 지방세법 특례세율 조항을 적용하여 경정청구를 진행한 건에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.지방세법에서는 상속시 취득세율을 2.8%로 규정하고 있으나, 지방세법 특례세율에 관한 규정을 살펴보면 무주택자가 상속주택을 취득하게 될 경우에는 2%의 세율을 감면 받을수 있습니다. 이러한 규정을 이용하여 지방세 경정청구를 진행한 사례입니다.또한, 유언에 의한 증여로 인하여 취득한 경우로써 3.5%의 취득세율을 적용한바 있어 이를 상속취득세율(2.8%)로 경감하면서, 무주택자의 취득으로 인한 2%감면까지 2가지의 경정청구를 동시에 진행한 사례입니다.<사례>피상속인으로부터 상속인이 유언에 의한 증여로 인하여 상속주택을 취득하게 되었으며, 피상속인의 재산은 부동산 1채가 거의 유일한 재산이었습니다. 상속인은 상속주택의 등기진행시 무상증여 3.5%를 적용하여 취득등기를 완료하였고, 이후 상속세신고까지도 완료하였습니다.이후 타업무를 위하여 취득세 납부내역을 확인하던 중에 이러한 사실을 인지하고, 납세자와 상의하여 경정청구를 진행하게되었습니다.<진행 및 결과>step 1. 피상속인의 재산이 부동산이 유일하여 포괄유증으로 볼 수 있는지 여부- 우선 유증시 상속으로 인한 취득세율이 적용가능한 지를 판단하는 선행작업을 진행하였으며, 피상속인의 재산은 부동산1채와 소액의 예금이 전부였습니다. 따라서 쟁점 부동산이 피상속인의 거의 유일한 재산이라는 것에 대한 내용확인을 먼저 진행하였습니다.판례를 살펴보면1)대법원 판례(78다1816, 1978.12.13 선고): 포괄유증 여부는 유언에 사용한 문언 및 그 외 제반사정을 종합적으로 고려하여 탐구된 유언자의 의사에 따라 결정되어야 하고, 통상은 상속재산에 대한 비율의 의미로 유증된 경우는 포괄 유증, 그렇지 않은 경우는 특정유증이라고 할 수 있지만 유언공정증서 등에 유증한 재산에 개별적으로 표시되었다는 사실만으로 특정유증이라고 단정할 수는 없고 상속재산이 얼마나 되는지를 심리하여 다른 재산이 없다고 인정되는 경우에는 이를 포괄 유증이라고 볼 수도 있다2) “지방세심사 2007-465“에 따르면, ”지방세법 제7조 7항 [상속(피상속인으로부터 상속인에게 한 유증 및 포괄유증과 신탁재산의 상속을 포함한다)으로 인하여...]의 괄호를 해석함에 있어서 피상속인으로부터 상속인에게 한 “유증”은 특정유증과 포괄유증 등을 모두 포함하고 있는 개념이므로 피상속인으로부터 상속인에게 한 유증은 특정유증이든 포괄유증이든 관계없이 모두 상속으로 보는 것이므로 동 조항후단에서 별도로 명시한 “포괄유증”은 피상속인으로부터 상속인에게 한 포괄유증을 말하는 것이 아니라 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 한 포괄유증으로 말한다고 보는 것이 타당하다“고 결정3) 또한, 상속인 간 판결문에서도 피상속인의 유일한 재산임을 강조한 부분도 하나의 근거자료로 활용하였습니다.step 2. 1가구 1주택의 경우 세액감면 적용- 현행 지방세법 제 11조[부동산 취득의 세율] 에 따르면 상속으로 인한 취득은 1,000분의 28(농지외의 것), 무상취득은 1,000분의 35로 규정하고 있습니다.또한, 지방세법 제15조[세율의 특례] 제1항 제2호 상속으로 인한 취득 중 가 목에 따르면 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 경우 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 한다고 규정하고 있습니다.무주택 상속인이 해당 주택을 취득하므로, 취득세 감면을 적용하여야 한다는 주장을 하였습니다.tip)공동상속을 받을 경우에도 해당 주택의 최다지분자가 무주택자일 경우에도 마찬가지로 세액감면을 적용받을 수 있습니다.지방세법시행령 제29조- 제1항 및 제2항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다결과적으로 해당 내용에 대해서는 경정청구 인용이 되어 약 1,540만원(취득세 14,661,000원, 지방교육세 760,200원)을 환급을 받을 수 있었으니 동일한 사례에 해당 되는지 검토하여 보시기 바랍니다.감사합니다.