😮 331 저도 궁금해요!
05-05
양도세 비과세 전략 문의(가족간 매매후 전세)
현재 2주택 소유
-1주택 : 2017년 3.2억 매입 -> 현시세 6억
- 2주택: 2022년 4.3억 분양 -> 현시세 9억
두 주택 모두 비과세 실현위해 가족간 거래후 1주택에 전세 거주코져합니다.
-1주택 시세6억 ->매매 4.8억(가족간 거래 30% 다운) ->전세 4.7억 (차액 1천만원 지불)->비과세
-2주택 몇년내 매도 후 비과세
-다시 전세 거주중인 1주택 매입 5억선
가능한 시나리오일까요?
공유하기
제보하기
1개의 전문가 답변
채택된
답변
답변
양도소득세
상속∙증여세
컨설팅∙자금조달
종합부동산세
취득세
윤국녕 세무사
일비 세무그룹 서울특별시 강남구
종합적인 세부담을 고려한 세금컨설팅 및 신고
15분 전화상담
20,000원
예약하기
30분 방문상담
80,000원
예약하기
안녕하세요? 유니택스 윤국녕 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1주택에 대해서 가족이 전세로 들어가고 매수대금과 전세보증금을 상계하여 1천만원에 대해서만 지불하는 방법을 말씀하시는 것으로 이해됩니다.
해당 방법대로 진행할 경우, 매수자에게 실제로 전세보증금을 지급할 자금여력이 없는 경우에는 과세관청에서 전세보증금 470백만원에 대해서 증여세를 부과할 확률이 높습니다.
즉 매수자가 해당 전세보증금을 지급할만한 자금여력이나 소득수준이 된다면 인정받을 수 있으나 그렇지 않다면 증여세 이슈가 발생할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
더 궁금하신 점 있으시면 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.
다음 내용이 궁금하신가요?
택슬리의 회원이 되어주세요!
택슬리의 회원이 되어주세요!
3초만에 회원가입하기
도움이 됐어요
0
공유하기
제보하기
중소벤처기업 M&A
브릿지코드
문의하기
중소벤처기업 M&A
브릿지코드
문의하기
*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
나도 질문하기
추천전문가
Ads
나도 질문하기
추천 전문가
Ads
강덕구
이헌세무회계컨설팅서울특별시 강서구
절세 뿐만이 아니라 회사 경영 전반에 대해서도 솔루션을 제공해드릴 수 있는 이헌세무회계컨설팅 강덕구 세무사입니다.
15분 전화상담
30,000원
예약하기
30분 방문상담
55,000원
예약하기
신윤권
세무회계 장성서울특별시 강남구
궁금한 점을 확실히 해결해드립니다.
방문 상담은 1시간 기준으로 진행됩니다.
고객이 만족하는 맞춤형 상담을 제공합니다.
15분 전화상담
30,000원
예약하기
30분 방문상담
100,000원
예약하기
윤진석
유원세무회계컨설팅서울특별시 강남구
안녕하세요
유원세무회계 컨설팅은 다수의 세무사가 함께 협업하여 최적의 결과를 도출하는 재산세(상속,증여, 양도세) 전문 컨설팅 그룹입니다.
언제든지 편하게 연락 주세요^^
15분 전화상담
22,000원
예약하기
30분 방문상담
88,000원
예약하기
최지호
삼도회계법인서울특별시 강남구
안녕하세요 최지호 세무사입니다. 다양한 경험과 노하우, 인적 네트워크를 바탕으로 고객님의 세무업무에 대해서 세분화된 전문성을 추구합니다. 귀사의 성공 파트너로 함께하겠습니다.
15분 전화상담
20,000원
예약하기
30분 방문상담
50,000원
예약하기
강덕구
이헌세무회계컨설팅서울특별시 강서구
절세 뿐만이 아니라 회사 경영 전반에 대해서도 솔루션을 제공해드릴 수 있는 이헌세무회계컨설팅 강덕구 세무사입니다.
15분 전화상담
30,000원
예약하기
30분 방문상담
55,000원
예약하기
신윤권
세무회계 장성서울특별시 강남구
궁금한 점을 확실히 해결해드립니다.
방문 상담은 1시간 기준으로 진행됩니다.
고객이 만족하는 맞춤형 상담을 제공합니다.
15분 전화상담
30,000원
예약하기
30분 방문상담
100,000원
예약하기
윤진석
유원세무회계컨설팅서울특별시 강남구
안녕하세요
유원세무회계 컨설팅은 다수의 세무사가 함께 협업하여 최적의 결과를 도출하는 재산세(상속,증여, 양도세) 전문 컨설팅 그룹입니다.
언제든지 편하게 연락 주세요^^
15분 전화상담
22,000원
예약하기
30분 방문상담
88,000원
예약하기
최지호
삼도회계법인서울특별시 강남구
안녕하세요 최지호 세무사입니다. 다양한 경험과 노하우, 인적 네트워크를 바탕으로 고객님의 세무업무에 대해서 세분화된 전문성을 추구합니다. 귀사의 성공 파트너로 함께하겠습니다.
15분 전화상담
20,000원
예약하기
30분 방문상담
50,000원
예약하기
강덕구
이헌세무회계컨설팅서울특별시 강서구
절세 뿐만이 아니라 회사 경영 전반에 대해서도 솔루션을 제공해드릴 수 있는 이헌세무회계컨설팅 강덕구 세무사입니다.
15분 전화상담
30,000원
예약하기
30분 방문상담
55,000원
예약하기
관련 질문답변
모두보기상속∙증여세
부모자식간 아파트 매매 및 전세 문의
안녕하세요 부동산 양도 증여 상속 컨설팅 전문 이상웅 세무사입니다.
가족간 저가매매의 경우 제3자간의 거래와 다르게 세법상 리스크가 높으므로 문제가 되지 않도록 구체적인 검토가 필요하며, 상황에 따라서 가능한 매매가액이 달라질 수 있습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830
https://blog.naver.com/highyes_tax/222464251076
가족간 저가매매와 관련하여 작성한 블로그 글이니 참고해주시면 좋을 것 같습니다.
상담을 통하여 예상세액, 절세가능세액, 쟁점사항 등 자세하게 안내드리고 있습니다. 감사합니다.
양도소득세
가족간 아파트 매매시 양도소득세 등 문의
안녕하세요. 가족간 매매거래를 전문으로 하고 있는 이상웅세무사입니다.
가족간 매매거래는 실거래가신고, 자금조달계획서를 및 조세회피 가능성이 높아 제3자간 거래와는 다르게 별도로 관리되는 거래로서 자금출처조사 등의 표적이 될 수 있습니다. 따라서 상황에 맞는 매매가액 설정과 자금마련 등의 법적인 문제보다 실무적인 경험이 더 중요한 컨설팅입니다.
매매거래 후 지자체 및 세무서에서 소명요청이 오게되어 소명대응을 위한 구체적이고 꼼꼼한 입증자료를 준비와 법적근거가 필요합니다.
1. 70%인 3.5억원에 매매거래 진행 가능합니다.
2. 시가와 대가의 차액이 min(3억, 시가의 30%)이내에 해당한다면 증여세는 발생되지 않습니다.
따라서 5억을 시가로 잡았을때 30% 이내의 금액인 3.5억원에 매매하게 된다면 증여세는 추가로 발생되지 않습니다.
3. 1세대 1주택자로서 2년 보유 하셨다면 12억까지 양도소득세 비과세가 가능합니다.
따라서 30년 거주하셨다면 양도소득세는 발생되지 않습니다.
4. 매매 대금 이체내역과 자금출처가 명백해야 하며, 대출은 대출의 종류에 따라서 쟁점사항이 달라집니다.
가족간 매매거래 후 전세계약시 금액 및 내용 역시 쟁점사항이 될 수 있으므로 자세한 내용은 상담을 통하여 사실관계 여쭤보고 자세한 쟁점사항 및 컨설팅 도와드리고 있습니다.
5. 등기 부터 신고까지 모든 절차 진행해드리고 있으며, 처리기간은 2~3주 정도면 완료됩니다.
[증여 추정]
상증법 제44조에 따라 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 등이 증여 받은 것으로 추정하여 매매계약을 부인합니다. 가족간 매매거래는 일반적인 거래는 아니므로 서류 조작 및 조세회피가 용이하기 때문에 우선 증여로 추정한다는 규정입니다.
다만 예외적으로 매매거래임을 입증하는 경우 매매거래로 인정받을 수 있지만, 입증책임은 납세자에게 있으며 매매거래로 인정받을 수 있도록 거래계획을 세워야 합니다.
가족간 매매거래는 상황에 따라서 큰 절세 컨설팅으로 활용할 수 있습니다. 정식상담을 통하여 세액비교 컨설팅 방안 안내드리고 있습니다.
관련 내용에 대해 자세하게 작성한 글이므로 참고하시면 좋습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222633118594
https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830
상속∙증여세
부모자식간 분양권 매매 증여,양도세 문의
특수관계인간의 계약은 시세가격으로 실제 거래된 내역이 있는 경우 양도로 인정됩니다.
양도로 인정되고 양도차익이 없다면 양도세 부담은 없는 것입니다.
실제로 귀하가 부담한 계약금 등만 계좌를 통하여 수취하고 모든 대출을 양수자가 승계한다면 양도로 인정됩니다.
잊지말아야 할 것은 양도세가 없더라도 양도세 신고는 반드시 해야 한다는 것입니다.
양도소득세
가족간부동산 거래시 양도소득세 비과세가능여부 문의합니다
안녕하세요 부동산 양도 증여 상속 전문 이상웅 세무사입니다.
우선 소득세법시행령 제155조 제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.
(1) 양도일 현재 2년 보유 및 거주
(2) 1번주택 취득 후 1년 경과 후 2번주택 취득
(3) 2번주택 취득일로부터 중복보유기간(1년 또는 2년 또는 3년)내에 1번 주택 양도
(4) 1번주택 양도일 현재 1번과 2번주택만 보유
현재 매수자인 자녀분이 소득세법에 따른 별도세대 요건을 갖추었다면 자녀에게 매도시 일시적 2주택에 따른 비과세 혜택을 적용 받을 수 있습니다.
만약 중복보유기간이 1년 이내에 해당하는 경우에는 세대전원이 B주택 취득일로부터 1년 내에 세대전원이 전입해야 하지만, 매수자인 자녀분이 별도세대요건을 충족한 경우에는 세대전원에서 제외될 수 있습니다.
다만, 가족간의 매매는 원칙적으로 증여로 추정하며 매매로 인정되기 위해서는 이외의 요건들이 충족되어야 합니다.
관련 내용에 대해서는 다음의 글을 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222633118594
또한 가족간의 매매는 제3자간의 매매보다 조세회피의 가능성이 높기 때문에 실거래가신고, 자금조달계획서를 통하여 자금출처조사의 표적이 될 수 있습니다. 따라서 상황에 맞는 매매가액 설정과 자금마련 등의 법적인 문제보다 실무적인 경험이 더 중요한 컨설팅입니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830
자세한 세액안내 및 쟁점사항들은 상담을 통하여 자세하게 안내드리고 있습니다.
양도소득세
2년 실거주 후 월세 중 매매 양도소득세 비과세 문의
A주택을 월세를 주더라도 아래의 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건에 해당한다면 A주택은 양도세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다. B가 비조정지역이라면 B주택 취득일로부터 3년 이내에 A주택을 양도하시면 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 월세 발생 여부와 일시적 2주택 양도세 비과세와는 전혀 무관합니다.
1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득
2) 신규주택 취득일로부터 3년(신규주택 계약+취득 당시, 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역일 경우 2년)이내 종전주택 양도
3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것
소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)
①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
이와 별개로 일시적 2주택 기간 중에 월세소득이 발생한다면 해당 월세 소득은 다음연도 5월에 조합소득세 신고를 하셔야 합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
*보다 구체적인 상담을 원하실 경우에는 전화상담을 신청해주셔도 됩니다.
관련 전문가
모두보기전민재 세무사
국립세무대학출신 국세청 22년 경력 상속증여세 전문
예약하기
관련 포스트
모두보기양도소득세
비거주자에서 거주자로 전환된 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세 요건
비거주자에서 거주자로 전환된 경우,1세대 1주택 양도세 비과세 요건안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.국내에 1주택을 보유하고 있는 자가 해외로 몇년간 출국하여, 다시 국내로 복귀한 경우의 1세대 1주택 양도세 비과세 규정에 대해서 알아보겠습니다. 비거주자에서 거주자가 된 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받기 위해서는 아래 2가지 요건을 모두 충족해야 합니다.1) '거주자'로서의 보유기간이 2년이상(거주요건이 있다면 2년이상 거주 포함)2) 양도일 현재 거주자 요건을 충족서면-2017-부동산-2535, 2018.01.25.[ 제 목 ] 비거주자에서 거주자로 전환된 경우 거주자인 신분에서의 보유기간 통산[ 요 지 ] 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정은 양도일 현재 거주자에게 적용되는 것으로, 해당 주택의 보유기간은 거주자인 신분에서의 보유기간을 통산하는 것임[ 회 신 ] 1. 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정은 양도일 현재 거주자에게 적용되는 것으로, 해당 주택의 보유기간은 거주자인 신분에서의 보유기간을 통산하는 것입니다. 2. ‘거주자’란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것으로, 거주자인지 여부는 「소득세법」제1조의 2 및 같은 법 시행령 제2조, 제2조의 2, 제4조의 규정에 따라 사실관계를 종합하여 판단하는 것입니다.【답변사항】 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 거주자가 국외이주로 인하여 비거주자가 되었다가 귀국하여 거주자가 된 상태에서 주택을 양도하는 경우 보유기간 계산은 거주자로서 보유기간만을 통산하며, 비거주자로서의 보유기간은 합산하지 않음위 내용과 관련되어, 고객님이 문의하신 질의 중, 제가 답변드린 내용입니다.해외 거주 귀국 후 양도소득세 비과세 요건이 궁금합니다. | TAXLY.KR (택슬리)아래와 같은 상황이면 양도소득세 비과세 여부가 궁금합니다. 아시는 전문가 분들의 의견이 절실히 필요합니다 ~ 2017.4 매매계약 (분당) 2017.8 매매 잔금완료 및 전세 임대 줌 2018.11해외 거주 및 근무(주재원x) 2022.04월 말 한국 귀국, 6월부터 근무 거주한 적...taxly.kr(질문)아래와 같은 상황이면 양도소득세 비과세 여부가 궁금합니다. 아시는 전문가 분들의 의견이 절실히 필요합니다 ~2017.4 매매계약 (분당)2017.8 매매 잔금완료 및 전세 임대 줌2018.11해외 거주 및 근무(주재원x)2022.04월 말 한국 귀국, 6월부터 근무거주한 적은 없고, 언제 매도해야 비과세 혜택을 받을수 요건이 되는지 궁금합니다. 귀국 후 2년 거주, 2년 보유를 충족을 다시 시켜야 하는지요..(답변)1. 취득당시 조정지역이 아니거나, 매매 계약 당시 무주택자라면 거주요건은 없고, 2년이상 보유만하고 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이에 해당하지 않으면 2년 이상 거주하셔야 합니다.2. 비거주자->거주자가 된 경우, '거주자'로서의 보유기간이 2년 이상이어야 되며, 양도일 현재에도 거주자 요건을 충족해야 합니다. 따라서 '17.8~'18.11까지 약 1년 3개월 동안은 거주자로서의 보유기간이므로, 입국하셔서 나머지 약 9개월동안만 보유하고 양도하신다면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 9개월동안 보유하면 183일 이상의 체류기간으로서 거주자 요건도 충족되기 때문에 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 만약, 해당 주택이 거주요건이 있는 주택이라면 거주도 하셔야 하는 것입니다.서면-2017-부동산-2535, 2018.01.25.[ 제 목 ] 비거주자에서 거주자로 전환된 경우 거주자인 신분에서의 보유기간 통산[ 요 지 ] 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정은 양도일 현재 거주자에게 적용되는 것으로, 해당 주택의 보유기간은 거주자인 신분에서의 보유기간을 통산하는 것임[ 회 신 ] 1. 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정은 양도일 현재 거주자에게 적용되는 것으로, 해당 주택의 보유기간은 거주자인 신분에서의 보유기간을 통산하는 것입니다. 2. ‘거주자’란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것으로, 거주자인지 여부는 「소득세법」제1조의 2 및 같은 법 시행령 제2조, 제2조의 2, 제4조의 규정에 따라 사실관계를 종합하여 판단하는 것입니다.답변사항】 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 거주자가 국외이주로 인하여 비거주자가 되었다가 귀국하여 거주자가 된 상태에서 주택을 양도하는 경우 보유기간 계산은 거주자로서 보유기간만을 통산하며, 비거주자로서의 보유기간은 합산하지 않음.거주자 vs 비거주자 판단국내에서 생계를 같이하는 가족의 유무, 국내에 소재하는 자산의 유무, 직업, 출국의 목적, 외국 국적 및 영주권 여부 등 사실관계를 종합적으로 판단해야 합니다.소득, 서면인터넷방문상담1팀-649, 2005.06.10[ 제 목 ]거주자 및 비거주자의 판정기준[ 요 지 ]거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것임[ 회 신 ]거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서 본인 및 세대원 전체가 국외로 출국한 경우로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 국내에 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 경우에는 비거주자로 보는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실관계 등을 종합적으로 조사·확인하여 판단할 사항입니다.○ 서이46013-11806, 2002.09.30.거주자와 비거주자의 구분은 거주기간·직업·국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서 외국의 영주권을 가진 본인 및 배우자가 국외로 출국한 경우로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 국내에 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 경우에는 비거주자로 보는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실 판단할 사항임○ 서면2팀-2633, 2004.12.15.거주자의 판단은 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정하는 것으로, 외국영주권자가 외국에서는 직업이나 특별한 소득이 없으나,국내에서 사업활동을 하며 배우자 등 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 부동산이 있는 등 생활의 근거가 국내에 있으면서 국내에 상당기간에 걸쳐 거주하는 경우, 동 영주권자는 소득세법 제1조 제1항 및 같은법 시행령 제2조 제1항의 규정에 따라 거주자에 해당하는 것임○ 소득46011-10120,2001.02.13.계속하여 1년 이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때와 외국국적을 가졌거나 외국법령에 의하여 그 외국의 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때에는 같은법 시행령 제2조 제4항의 규정에 의하여 비거주자로 봄일반적으로 아래의 항목에 하나라도 해당할 경우, 국내 거주자로 봅니다.1. 국내에 주소를 두고 있는지2. 국내에 계속하여 183일 이상 거주하고 있는지3. 최근 1년동안 국내에 체재한 날이 183일 이상인지4. 생계를 같이하는 가족(배우자와 자녀 등)이 국내에 계속하여 183일 이상 거주하고 있는지5.국내에 계속하여 183일 이상 거주할 것을 필요로 하는 직업이 있는지6. 대한민국의 공무원인지7. 대한민국 국민으로서 국내법인의 해외지점, 영업소 또는 해외 현지법인에 파견된 직원인지
상속∙증여세
세무조사∙불복
[증여세 - 가족간 거래/차용증] 세무조사, 조세불복, 가족간 저가 매매 (by 증여세신고/증여세상담/부산세
안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 요즘 많이들 문의하시는 가족간에 부동산 거래에 대한 것입니다. 심판사례를 보고 주의할 점을 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,가족간의 매매는원칙적으로 증여로 추정합니다상증세법에는 배우자와 직계존비속과 양도 거래는 원칙적으로 양도로 인정하지 않고, 증여로 추정합니다. 즉, 증여세를 안내기 위해서 양도거래로 위장한 것이라고 봅니다.다시 말해, 부동산을 무상으로 이전한 것을 사고 판것으로 계약서만 쓴 거라고 보고 이에 따라 증여세 과세 대상으로 보는 것입니다.상증세법제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우2. 파산선고로 인하여 처분된 경우3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우단, 실제로 명백히 매매 대금을 주고 받은 것이 확인된다면 증여로 보지 않습니다.구체적으로 시행령을 살펴보면,①등기, 등록을 요하는 재산을 교환②신고한 소득금액, 증여, 상속받은 재산③본인의 소유 재산 처분으로 정하고 있습니다. 즉, 그 매매를 위한 자금출처가 명백히 확인되어야 합니다.상증세법 시행령제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③ 법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우세금 신고된 자금 출처로매매 대금을 줘도, 증여로 볼 수 있습니다이번에 살펴볼 사례가, 가족간 매매로 건물을 사고 매매대금을 수수했지만 거래의 실질이 증여라고 보고 증여세를 과세한 경우입니다.상증, 조심-2019-부-2374 , 2019.12.18 , 기각[전심번호][ 제 목 ]청구인과 조부간의 쟁점부동산 매매거래에 대해 상속세및증여세법 제44조 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정 규정을 적용하여 증여세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점부동산의 매매계약은 손자인 청구인에게 쟁점부동산을 증여하기 위해 사전적으로 조세부담을 줄일 수 있는 거래형식을 만들어 거래한 것으로 보이는 점, 증여추정 제외 사유로서 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에 해당된다고 보기 어려운 점등으로 보아 처분청이 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨본 사건은 증여세 세무조사 후, 가족간 매매를 증여로 보아 증여세를 추징하였고 이에 불복하였으나 결국 대법원까지 갔음에도 패소한 것으로 나타납니다.가족간 매매 대금을 주고 받았음에도, 왜 증여로 봤는지 확인해보겠습니다.부친이 자녀에게 증여하고, 조부는 손자에게 차용증 작성하고 돈을 빌려주고 그 대금으로 조부와 건물을 매매함사실관계를 보면,[상황]①만 1세의 자녀에게 부친이 6,500만원을 증여② 조부는 본인 건물을 손자에게 4.9억에 매도③ 건물은 전세금 1억 + 월세 600만원으로,차액 3.9억원을 지급④ 조부는 손자에게 3.5억원을 대여하고 70개월에 걸쳐 상환 (이자율 1.64%)⑤ 매매대금 중 나머지 4,100만원은 계약금으로 지급⑥ 해당 건물의 시가는 7억원임약간 복잡해 보일수도 있으나 요약하면, 1살짜리 손자는 부친이 증여한 돈과 조부가 빌려준 돈만으로 조부가 소유하던 7억짜리 건물을 매입하게 된 셈입니다.심지어, 조부가 빌려준 돈은 1.64%의 이자로 70개월간 상환하는데 이 돈은 건물 월세가 600만원이니 월세받아 조부에게 주면 채무도 없어집니다.뭔가 세법을 잘 몰라도, 이건 아니다 싶을 것입니다.우선, 7억원짜리 건물을 4.9억에 저가매매하였으나 이것 자체는 문제가 없습니다. 문제는 해당 거래 자체를 증여로 판단하게 된 것입니다.조세를 부당하게 회피하는 거래로실질과세의 원칙에 따라, 증여로 봄조세심판원 뿐만아니라, 1심 2심 대법원에서도 실질과세의 원칙에 따라 해당 거래는 양도가 아닌 증여라고 판단하였습니다.증여추정 배제 조건에 『대가를 받고 양도한 사실이 명백한 경우』가 있으나, 본 건의 경우에는 계약금 4,100만원만 주고 추가 지급해야할 매매대금 3.5억원을 매도자인 조부가 빌려주고 다시 매매대금으로 조부가 받았고, 특히 그 이자와 원금도 월세로 70개월간 상환하게 해주어 월세로 원리금 상환이 가능하게 한점 등으로 볼때이는 타인에게도 적용해줄만한통상적인 조건을 아니므로 실질과세의 원칙에 따라 증여로 본다는 것입니다.[조세심판원 사실관계 및 판단]이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증법 제44조에서 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정 규정을 둔 취지는 양도를 가장한 근친 사이의 증여 은폐행위를 방지하고자 함에 있고, 긴밀한 친족관계에 있는 당사자 사이에서는 조세부담의 회피라는 공통된 이해관계 하에 외형적인 거래조건을 얼마든지 임의로 만들어 낼 수가 있으므로, 당해 양도행위가 증여 추정 배제 사유에 해당하는지 여부의 판단에는 그 거래조건이 친족관계 없는 일반적인 거래당사자들 사이에서도 통상적으로 이루어지는 경제적인 합리성을 가지고 있는지가 중요한 판단기준이 될 것인데,청구인은 쟁점부동산 임대차계약에 따른 월임대료로 차입금 원리금을 상환할 수 있게 되어 추가적인 자금부담 없이 쟁점부동산을 취득하게 되었는바, 쟁점부동산 매매계약은일반적인 거래당사자들 사이에서 통상적으로 이루어지는 거래조건으로 보기 어려운 점, 청구인이 부친으로부터 증여받은 자금과 금전소비대차에 따른 차입금으로 쟁점부동산을 양도하면서 그 매매가액은 청구인이 상속세및증여세법 제35조 규정에 따라 증여세를 부담하지 않게 되는 거래가액보다 불과 OOO높은 금액으로 결정하는 등 위와 같은일련의 거래의 실질은 OOO손자인 청구인에게 쟁점부동산을 증여하기 위한 것으로 그 거래목적을 이루기 위한과정에서 OOO등은 사전적으로 조세부담을 줄일 수 있는 거래형식(매매가액, 금전소비대차계약 등)을 임의로 만들어 거래한 것으로 보이는 점, 쟁점부동산 매매계약상 70개월에 걸쳐 분할상환하는 조건으로 정한 것은 쟁점부동산에서 발생되는 임대료 등을 감안한 것으로 보여지는바, 이는 상속세및증여세법 제44조 제3항 제5호에서 규정하고 있는 증여추정 제외 사유로서 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에 해당된다고 보기 어려운 점,상속세및증여세법 제44조 적용시 이 건 쟁점부동산 매매대가 중 청구인이 임차보증금 승계 및 현금지급액 상당액은 그 대가지급 사실이 명백하므로 이에 상당하는 금액은 증여추정 적용을 배제하되, 나머지에 대해서만 증여추정 규정에 따라 증여세를 과세하는 것이 합리적인 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,이상 거족간의 거래에 매매대금을 주고 받았음에도 증여로 추징된 경우로 보았습니다.손자가 만 1세의 아기라는 점, 매매대금을 매도자인 조부가 빌려주고 상환도 월세로 가능하도록 장기 대여한 점 등을 고려 실질과세 원칙에 따라, 건물 전체 가액을 증여한 것으로 본 것입니다.가족간의 거래는 국세청에서도 주의깊게 보기 때문에 유의햐야합니다.가족간 거래를 할때는 사례와 같이 거래 자체를 증여로 볼수도 있으므로 매우 주의해야 하며, 반드시 전문가의 자문을 거친 후에 진행함이 좋습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby증여세신고/증여세상담/부산세무사
상속∙증여세
상속세 폭탄 피하는 사전 증여, 주의해야 할 3가지
최근 몇 년간 전례 없는 팬데믹으로 인해 전 세계 경제가 마비됐다. 각국 정부는 경제 활성화를 위해 저금리 기조와 더불어 대출완화, 지원금 보조 등 다양한 정책을 폈고, 그 결과 넘쳐나는 현금 유동성으로 주식과 부동산, 암호 화폐의 가격이 치솟았다.주택 소유욕이 남다른 한국은 주택가격이 폭발했다. 그러다 보니 집값은 오늘이 제일 싸다는 우스갯소리가 나왔다. 상속세를 걱정하는 사람들이 부동산을 사전 증여하는 일도 많아졌다. 이번 글에선 효율적인 부의 이전 전략에 대해 알아보고자 한다.단순하게 재산을 이전하는 것보단, 투자재원을 마련하고 운용 및 활용능력을 키워주는 것이 효율적인 부의 이전 전략이다. [사진 piqsels]사전 증여 적극 활용을증여세의 공제 금액은 배우자 6억원, 직계비속은 5000만원(미성년자 2000만원), 기타 친족은 1000만원까지다. 증여공제 범위 내에 있는 금액은 세금을 부담하지 않는다. 증여일을 기준으로 10년 단위로 증여공제액이 적용되기 때문에, 10년을 주기로 증여하는 하는 것이 효율적인 증여세 절세법이라고 할 수 있다.중요한 것은 증여할 대상과 활용 방법이다. 어부를 만들려면 고기를 잡아주는 것보다 고기를 잡는 법을 알려주는 것이 중요하다. 단순히 재산을 증여하는 것이 아닌 재원을 증여해 사업 기회나 재테크의 수단으로 활용토록 하자는 이야기다. 예를 들어 미성년 자녀에게 2억원을 증여한다면 2600만원의 증여세를 내야 한다. 하지만, 2000만원을 증여한 후 해외주식에 투자했는데 수익률이 10배가 되어 2억원이 되었다면, 납부하는 증여세 없이 부의 이전이 되는 것이다. 해외주식 외에도 서화, 골동품, 암호화폐 등 다양한 재산을 활용할 수 있다. 물론 특수관계법인을 이용해 특정 사업기회를 제공(상증세법 45조의4)하고, 특혜를 제공하거나(상증세법 45조의5), 일감을 몰아주는 경우(상증세법 45조의3) 증여세 부담을 질 수 있다. 단순히 재산을 이전하는 것보다는 투자재원을 마련해 운용 및 활용능력을 키워주는 것이 효율적인 부의 이전 전략이 되는 것이다.자금이체 목적에 따라 근거 명확히 남겨라어떠한 관계보다도 부모와 자식 간은 특별하다. 아낌없이 주어도 더 주고 싶은 게 부모 마음이다 보니 부모·자식 간의 자금거래는 ‘증여’로 오해받을 소지가 크다. 별 뜻 없이 자녀 통장에 계좌 이체를 하게 되면 과세 관청은 ‘증여’로 추정한다. 추정이라는 뜻은 반증이 없으면 ‘~으로 본다’는 의미이기 때문에 ‘증여’의 뜻이 없었다는 것을 납세자가 입증해야 한다. 말로 항변하는 것보다 해당 자금거래는 ‘증여’가 아니라는 근거를 제시해야 설득력이 있기 때문에 차용증, 확인서, 사용내역, 영수증 등의 제반 서류를 보관하는 것이 좋다. 대법원은 예금이 인출돼 수증자 명의 예금계좌에 예치되었다면, 증여된 것으로 추정되므로 증여가 아니라는 것을 납세자가 입증해야 한다고 판시한 적이 있다. (대법 2019두52690)주택 증여시 ‘세대’분리 확인하라.2017년 ‘8·2대책’을 필두로 ‘9·13대책’, ‘2·12대책’ 등 다주택자에 대한 세제 페널티가 많아지다 보니 자녀에게 주택을 증여하는 경우가 많아졌다. 2주택자가 자녀에게 주택을 증여하는 경우 각각 1주택을 소유하게 되기 때문에 양도소득세 비과세 혜택, 재산세 절감 효과 등의 효과를 얻을 수 있어 많이 이용된다.문제는 양도소득세 비과세를 적용 받는 주택 수가 세대를 기준으로 계산되기 때문에 증여 후 세대 분리가 안 돼 있다면 비과세 혜택을 얻을 수 없게 된다. 소득세법 88조의 ‘세대’ 개념은 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자(거주자 및 그 배우자의 직계존비속(배우자 포함), 형제자매와 취학·질병의 요양·근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람 포함함)와 함께 구성하는 가족 단위로 보고 있다. 여기서 자녀도 포함되기 때문에 별도의 세대로 인정받기 위해서는 30세 이상이거나, 배우자와 결혼했거나, 별도의 독립된 생계를 유지해야 한다.‘국민기초생활 보장법’에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지하는 경우 별도의 세대로 인정하고 있다. 2021년을 기준으로 중위소득의 40% 이상 되는 소득금액이 1인 가구를 기준으로 73만1133원이다. 즉, 이 금액 이상의 소득이 있어야 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지하는 것으로 본다는 것이다. 소득이 전혀 없는 20대 자녀에게 주택을 증여하면 별도 ‘세대’로 인정받지 못할 가능성이 높다. 이점 유의해 부의 이전 전략을 세우는 것을 추천한다.
양도소득세
일시적 2주택 비과세를 받아야 하는데 종전 주택이 안 팔릴 때
1. 서론요즘 납세자들을 속 썩이는 고민거리가 있습니다. 기존 1주택을 가진 상태에서 갈아타기를 하려는 분들이 신규 주택 물건을 선매수로 잡은 경우입니다. 이렇게 되면 종전 주택을 일정 기간 내에 얼른 정리하여야 합니다. ① 신규 주택의 중도금, 잔금을 맞춰줘야 하고, ② 종전 주택에 대해 일시적 2주택 특례를 받아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하여야 하고, ③ 신규 주택에 대해서 일시적 2주택 취득세 특례를 받아야 하기 때문입니다.종전 주택을 정리하여야 하는 기간을 [처분 유예기간]이라고 부릅니다. 양도소득세의 경우 처분 유예기간은 3년이고, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 유예기간이 1년으로 단축됩니다. 취득세의 경우 처분 유예기간은 3년이고, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 역시 유예기간이 1년으로 단축됩니다.그런데 요즘 갑자기 대출규제와 대통령 선거 관망세로 인해 부동산 시장이 올스톱 상태입니다. 조금 싸게 내놓아도 팔리지가 않습니다. 아예 매수 문의가 실종상태입니다. 그래서 종전 주택을 팔지 못해 속이 타는 사람이 한둘이 아닙니다. 이번 포스팅에서는 종전 주택을 처리하는 여러가지 방법들을 소개해보고 장단점을 비교해봅니다. 편의상 자녀가 있는 부모가 주택을 처리한다고 가정합니다. 그리고 수증자나 매수자는 자녀일 가능성이 높은데, 별도 세대를 이룰 수 있어야 합니다. 그래야 세대 내에서 주택이 해소됩니다.소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.2. 증여1) 장점원하는 시기에 맞춰 가장 확실하게 물건을 처리할 수 있습니다.언젠가 이루어질 부의 대물림을 미리 결행한다는 장점이 있습니다.2) 단점양도소득세는 양도차익만을 과세하지만, 증여세는 재산을 통째로 과세합니다. 그래서 증여세가 더 비쌀 때가 있습니다.양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택을 지켜왔더라도, 증여세로만 과세되므로 포기해야 합니다.또한, 증여세와 취득세를 감당할 능력이 있어야 합니다.3. 부담부증여1) 장점증여와 마찬가지로 원하는 시기에 맞춰 가장 확실하게 물건을 처리하는 방법입니다.수증자가 채무인수하는 부분에 대해서는 양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택도 챙길 수 있습니다.수증자가 취득세는 내지만, 증여자가 양도소득세를 내므로 증여세가 절감되어 자식의 세부담이 줄어들고, 전체적인 세부담도 줄어듭니다. (1세대 1주택인 경우)수증자는 세입자가 거주시키면서 이자부담 없이 주택의 시세차익을 누립니다. 이후 부를 축적하여 세입자를 퇴거까지 시간을 벌 수 있습니다.2) 단점세금이 싼 대신 수증자가 빚(은행 대출, 전세보증금 반환채무)를 떠안습니다. 이것이 자녀 세대에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.대출/전세보증금 만큼의 부를 부모세대가 보유하고 있어, 부의 대물림은 일어나지 않습니다. 그러므로 추후 증여든 상속이든 부의 대물림이 일어나는 시점에 세금이 발생합니다.은행 대출이면 은행의 채무승계 동의가 있어야 하는데 대출 규제 때문에 쉽지 않을 수 있습니다. 하지만 전세보증금 대출이면 자동으로 승계됩니다.4. 저가매매1) 장점증여나 부담부증여는 물건을 시가에 가깝게 측정하여 과세표준으로 삼습니다. 그래서 아파트의 경우 과세표준을 낮추는 것이 불가능합니다. 반면 저가매매는 물건 가격을 임의로 정할 수 있습니다. 통상 30%가 일반적이지만 그보다 이하도 가능합니다.30%를 떨어뜨려 팔아 자녀에게 최대 3억 5천만원 만큼 부를 이전시키는 결과가 되어도 증여세는 발생하지 않습니다.양도소득세가 부과됩니다. 그러므로 부모가 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세부담이 적습니다.2) 단점상대는 보통 직계존비속일텐데, 반드시 매매대금 총액을 지불해야 합니다. 그렇지 않으면 증여로 추정됩니다. 매매대금 총액을 지불하는 경우에도 그 대금의 출처가 분명해야 합니다.저가로 매매하는 경우에도 5% 이상 할인해서 팔면 양도소득세는 시가로 보고 계산하여야 합니다.저가매매를 시장교란행위로 보고 세무조사의 대상으로 삼는 경향이 있어 부담스럽습니다.5. 교환1) 장점저가매매와는 달리 교환은 대가를 지불한 것으로 보아 증여로 추정하지 않습니다. 그래서 자녀의 매매대금의 마련부담이 적고, 자금출처를 밝히는 부담이 덜합니다. 자녀 또한 안 팔리는 부동산을 떠안고 있을 때 적절합니다.30%만큼 차이가 나는 물건을 교환하여 최대 3억 5천만원 만큼 부를 이전시키는 결과가 되어도, 증여세는 발생하지 않습니다. 이는 저가매매와 마찬가지입니다.양도소득세가 부과됩니다. 그러므로 부모가 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세부담이 적습니다.2) 단점쌍방이 모두 부동산을 보유하고 있어야 하므로 조건이 까다롭습니다.쌍방이 모두 양도소득세 과세대상이 되므로 쌍방이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않으면 양도소득세가 부담스럽습니다.1번만 나올 취득세가 2번 나옵니다.6. 캠코 매각 의뢰1) 장점의뢰만 하는 것으로도 판매로 보아 일시적 2주택 특례를 반드시 받을 수 있는 방법입니다.저가매매처럼 싸게 팔지 않고 경매를 거쳐 시세에 상당하는 가격으로 팔 수 있습니다.2) 단점한 번 의뢰하면 매각될 때까지 취소할 수 없습니다. (취소하면 양도를 한 것이 아니게 됩니다)경매가 유찰되기 시작하면 계속해서 낙찰가가 하락할 수 있어, 예상치 못한 저가에 매도될 위험이 있습니다.소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)⑱ 법 제89조제1항제4호나목에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 매각 등의 방법으로 양도하는 경우를 말한다.1. 「금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우2. 법원에 경매를 신청한 경우 (생략)7. 환매조건부 매매* 주의 : 거의 사례가 없어 연구만으로 정리한 방법입니다.1) 장점환매권이 부여되어 있어 5년 내에 계약시 정한 가격으로 물건을 회수할 수 있는 기회가 있습니다. (콜옵션) 팔고 싶지 않은 물건일 때 적절합니다.환매권을 행사하여 물건을 회수할 때 취득세가 1회 더 나오지만, 매도자와 매수자가 형식적 취득의 세율이 적용되어 50%가 감면되므로 부담이 적습니다.주택을 회수하면 새롭게 주택을 취득한 것으로 보므로, 신규 주택과 종전 주택의 순서가 바뀌면서 다시 한 번 일시적 2주택 적용도 가능합니다.저가매매와 비슷해서 매매가액을 낮출 수 있습니다. 게다가 매수인이 완전히 사들인다라는 느낌보다 잠시 맡아준다는 느낌으로 할 수 있어 상대방 부담이 덜합니다.2) 단점주택을 완전히 해소한 것이 아니므로, 상대에게 언젠가 다시 회수해야 하는 부담이 있습니다.상대는 보통 직계존비속일텐데, 매매대금 총액을 지불해야 하는 것은 마찬가지입니다. 그렇지 않으면 증여로 추정됩니다. 대금 출처도 분명해야 합니다.지방세법 제15조(세율의 특례)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.1. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득서면4팀-1893(2007.06.14)소유 부동산을 민법 규정에 의한 환매 조건부로 유상 양도하고 환매권을 보유한 상태에서 소유권 이전등기를 하는 경우에는 「소득세법」 제88조 규정에 의한 양도 에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.조심2013중4010(2013.12.31)환매권의 실행에 따른 토지의 취득시기는 국세청 예규[부동산거래관리과-674, 2012.12.17. 및 재일01254-1766 1992.07.14.]에서 환매대금청산일 또는 환매대금을 공탁한 날로 보는 등 환매로 인하여 다시 취득한 것으로 해석하고 있다는 점, 조세심판원장의 결정례[조심 2008부3424(2009.03.16) 참조]와 같이 수용 후 환매대상이 된 토지는 이를 새로운 매매로 보는 것이지 종전 수용의 취소 또는 해제로 볼 수 없는 점
상속∙증여세
자산 10억 이상 ‘은수저’, 상속세 폭탄 미리미리 대비를
몇 년 전 SNS상에 ‘수저론’에 대해 이슈가 된 적이 있었다. 이슈가 된 해당 수저론의 기준에 따르면 ‘금수저’는 자산 20억원 이상 또는 가구 연 수입 2억원, ‘은수저’는 자산 10억원 또는 가구 연 수입 8000만원, 자산 5억원 또는 가구 연 수입 5500만원은 ‘동수저’에 각각 해당한다.KB국민은행 리브부동산에서 발표한 ‘월간 주택가격동향’에 따르면 작년 12월 기준 서울 아파트 중위가격은 12억 5000만원으로 10억원을 훨씬 넘어서는 수준이다. 이 말은 곧 서울에 아파트를 소유하고 있는 사람 중 절반 이상이 ‘수저론’에 따를 때 ‘은수저’에 해당한다는 것이다.부동산 가격이 올라 10억원의 상속공제는 상속세를 면하거나 줄이기에 어림없는 금액이 되었다. [사진 pxhere]대한민국의 사망률은 몇 년 전이나 지금이나 크게 달라지지 않았다. 그러나 최근 상속세 관련 문의는 부쩍 많아진 것을 체감할 수 있는데, 그만큼 상속세에 대한 관심이 높아졌다는 것을 알 수 있다. 이에 대한 가장 주요한 원인을 하나 꼽자면, 단연 부동산 가격의 폭등이다.부동산 가격 상승과 상속세상속세 과세표준은 상속재산가액에서 상속공제 등을 차감하여 계산한다. 많은 사람이 상속공제는 기본적으로 10억원이라고 알고 있다. 이는 일괄공제 5억원과 상속인 중 배우자가 있을 경우 배우자 상속공제의 최소금액인 5억원을 합산한 금액이다.불과 수년 전까지만 하더라도 피상속인이 서울에 아파트 한 채와 소정의 재산을 남기고 사망하더라도 상속세 납부 금액이 발생하지 않거나 발생하더라도 크게 발생하지 않았다. 이는 상속공제의 효과로 해당 상속재산가액이 상속공제의 문턱을 넘어서지 못했기 때문이다. 그러나 이제 10억원의 상속공제는 상속세를 면하거나 줄이기에 어림도 없는 금액이 되었다.고작 집 한 채 물려받았는데 상속세?한번은 상담을 받던 어떤 납세자가 ‘공시가격 10억원 안 넘는 아파트 한 채 상속받았는데 상속세 안 나오죠’라고 질문을 한 적이 있었다. 부동산을 증여받거나 상속받은 경우 취득세를 납부하게 되는데, 증여 또는 상속으로 인한 취득은 실제거래가액이 없으므로, 취득세 과세표준을 일반적으로 시가표준액(기준시가)으로 하다 보니 상속재산가액도 그렇게 평가하는 것으로 생각하는 것 같다.상속재산가액은 시가로 평가하는 것이 원칙이다. 여기서 시가에는 유사매매사례가액을 포함하는데, 피상속인이 부동산을 오래 보유하고 있다가 상속할 때 해당 부동산이 아파트라면 유사매매사례가액이 있을 가능성이 매우 높다. 서울의 고가 아파트 1채만 물려받더라도 억 단위의 상속세는 우습게 발생하는 이유가 여기에 있다.사전증여재산의 기습부동산 가격의 급등으로 생각지도 못했던 상속세가 발생하는 것에 대해서는 납세자 입장에서 어떻게든 이해하고 넘어간다고 해도, 상속세 신고 또는 상속세 세무조사에서 넘어야 할 큰 산이 존재하는데, 그것은 바로 사전증여재산이다.사전증여재산은 피상속인의 사망 전 10년간 상속인에게 증여한 자산을 말하는데, 상속재산가액에 해당 재산가액도 합산이 되어 상속세가 부과된다. 따라서 사전증여재산의 규모가 얼마인지에 따라 상속세 납부세액이 완전히 달라진다.피상속인의 사망신고가 이루어지면, 사망 직전 10년간의 금융거래내역이 국세청에 통보가 되고 국세청은 이에 대해 조사를 하게 된다. 이 과정에서 과거에 신고하지 않은 사전증여재산이 발견되면 상속재산가액에 포함되는 것은 물론이고 무신고에 대한 가산세까지 발생한다.상속은 갑작스럽게 개시되는 경우가 많고 상속세에 대한 대비가 이루어지지 않는다면, 잠자고 있던 사전증여재산의 기습으로 감당하기 힘든 거액의 상속세가 발생하고 피상속인이 평생 일구어 놓은 상속재산이 한순간에 공중분해 될 수 있다.대비전략 및 절세전략상속세에 대한 대비는 피상속인이 생전에 미리 해두는 것이 바람직하다. 피상속인의 재산 현황을 가장 잘 아는 것은 본인이고 피상속인이 살아 있음에도 상속인들이 피상속인의 사망을 전제로 계획을 세우는 것은 불편한 상황이 될 수 있기 때문이다.상속세를 대비할 때는 절세만이 아닌 상속인들 간의 화목을 유지할 수 있는 측면을 고려하는 것이 무엇보다 중요하다. 따라서 이를 고려하여 미리 증여하거나 유언장을 작성하는 것도 좋은 방법이다.증여할 때는 10년 단위마다 증여재산공제를 활용하여 증여세 부담을 없애거나 낮추어 자녀들에게 자금원천을 만들어 주는 방법을 많이 사용한다. 이렇게 마련한 목돈으로 자녀는 해외주식 등을 매수하여 장기적인 시세 차익을 통해 더 큰 목돈을 만들어 추후 성년이 되었을 때 다양한 방법으로 활용할 수 있다. 또한 주식의 경우 가치가 낮아진 시점을 이용하여 증여하고 부동산의 경우에는 잠재적 가치가 높은 것부터 증여하는 것도 좋은 절세 방법이다. 그 밖에 손자녀에게 곧바로 증여하는 것도 절세 방법으로 많이 알려져 있다.