직계존비속간 쟁점부동산을 시가표준액보다낮은 가액으로 매매한 경우시가표준액 중 매매대금 초과분을 무상취득으로 볼 수 있는지 여부조세심판원 2023. 4. 11. 조심2022지0753[직계존비속간 쟁점부동산을 시가표준액보다 낮은 가액으로 매매한 경우 시가표준액 중 매매대금 초과분을 무상취득으로 볼 수 있는지 여부]청구번호 : 조심 2022지0753 (2023.04.11)세 목 : 취득결정유형 : 기각제 목직계존비속간 쟁점부동산을 시가표준액보다 낮은 가액으로 매매한 경우 시가표준액 중 매매대금 초과분을 무상취득으로 볼 수 있는지 여부결정요지청구인은 부친으로부터 쟁점부동산을 취득하였으므로 이를 증여로 보아야 할 것이고, 그 과세표준은 「지방세법」제10조 제2항에 의하여 시가표준액이라고 할 것이며,다만 그 중 청구인이 쟁점부동산에 대한 매매대금으로 대가를 지급한 사실이 증명되는 금액 311,000,000원에 대하여만 예외적으로 유상취득으로 보는 것이 타당하다 하겠으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 하겠음.관련법령 : 지방세법 제7조 제11항참조결정조심2021지1396/조심2018지1266/조심2020지0060

세법에서 배우자, 직계존비속, 형제자매는 대표적인 특수관계인입니다. 특수관계인 범위의 표준이 되는 것이 국세기본법상 특수관계인인데요, 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항에서 말하는 [6촌 이내의 혈족과 4촌 이내의 인척, 배우자]를 기본으로 하고 있습니다. 그런데, 배우자, 직계존비속과 형제자매는 법에서 취급이 미묘하게 다릅니다. 오늘은 배우자, 직계존비속에게는 적용되지만, 형제자매에게는 적용되지 않는 법들을 소개해봅니다.​​1. 증여추정​요즘 같이 주택이 잘 안 팔릴 때에는 가족간 주택의 증여나 매매를 고려하게 됩니다. 그런데 가족간 매매의 가장 큰 단점은, [상속세 및 증여세법 제44조] 증여추정규정입니다. 가족끼리 매매를 하는 경우에는 매매 자체를 부인하고 증여로 추정합니다. 그러고는 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에만 매매로 인정합니다. 그 대가도 소득신고가 된 금액만을 인정합니다. 증여가 아니라는 사실을 납세자가 입증하여야 합니다. 그래서 사실상 세무조사를 받는 것과 같이 되어 아주 부담스럽습니다.​그런데 신기하게도 이러한 증여추정의 적용 대상은 배우자 또는 직계존비속으로 한정하고 있습니다. 형제자매는 포함되지 않습니다. 그래서 형제자매끼리 매매계약서를 쓰는 경우에는 함부로 증여로 추정되지 않고 매매의 효력이 일단 인정됩니다. 물론 대가를 실제로 받지 않았다든지, 자금출처가 모자란다든지 하는 정황이 있으면 증여가 될 수 있습니다만, 증여라는 주장은 세무서에서 입증해야 합니다. 그래서 납세자에게 유리합니다.​상속세 및 증여세법 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우​상속세 및 증여세법 시행령 제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③ 법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우​​2. 양도소득세 이월과세​어느 한 사람이 오랜기간 보유한 물건을 파는 경우 양도소득세 부담이 상당합니다. 그 이유는 취득가액과 양도가액의 차이가 크게 벌어져있기 때문입니다. 하지만 만약 취득가액을 높일 수 있다면 양도차익이 줄어들어 양도소득세도 줄일 수 있겠지요?​증여받은 재산은 증여일 현재의 가액이 취득가액이 됩니다. 그러므로 가족간에 증여를 먼저 거친 다음에 양도소득세를 계산하는 경우 양도소득세가 대폭 감소합니다. 그 대신 증여세가 부과되겠지만, ① 가족간 공제액을 받아 증여세를 줄일 수 있고, ② 10%부터 시작하는 누진세율을 별도로 적용하므로 대부분 이익인 결과가 됩니다.​이것을 방지하기 위해서, 가족으로부터 증여받은 재산을 5년 이내에 양도하는 경우 그 양도 자체를 인정해주기는 하지만, 취득가액을 증여일 현재 가액이 아니라, 당초 증여자가 취득한 가액으로 회귀시켜버립니다. 이것을 양도소득세 이월과세라고 합니다. 그래서 가족에게 증여받은 재산은 5년 이내에 팔지 말라는 이야기가 나오는 것입니다.​그런데 신기하게도 양도소득세 이월과세는 가족 중에서 배우자와 직계존비속만 적용합니다. 형제자매는 적용하지 않습니다. 형제자매에게 증여받은 재산은, 5년 이내에 팔더라도 취득가액이 원상복귀되지 않습니다. 그래서 납세자에게 유리합니다.​소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)⑨ 상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(생략)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.​소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산​이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.​​3. 무상승계취득세​가족 간에 주택을 증여하는 일이 정말 많습니다. 그러면 증여세도 무섭지만 증여취득세(무상승계취득세)도 정말 만만치가 않습니다. 현행법상 [4% + 2%*4 = 12%]로 하고 있습니다. 이 세율을 과세표준에 곱하게 되는데요, 지금은 과세표준을 시가표준(공시가액)으로 적용할 수 있어서 좀 낫지만, 2023년부터는 시가인정액이 과세표준이 되므로 앞이 캄캄합니다.​다행히 취득세율을 3.5%로 할 수 있는 경우가 있습니다. ① 조정대상지역에 있는 주택이 아닌 경우 ② 시가표준이 3억원이 안 되는 경우 ③ 1세대 1주택자(증여자)가 소유한 주택을, 가족이 증여받는 경우입니다.​그런데 1세대 1주택자가 증여하는 주택이라고 하여도, 그 수증자가 증여자의 형제자매인 경우에는 취득세가 3.5%가 되지 않고 12%입니다. 오직 배우자나 직계존비속이 증여받은 경우에만 3.5%로 나아갈 수 있습니다. 그래서 납세자에게 불리합니다.​지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.​지방세법 시행령 제28조의6(중과세 대상 무상취득 등)① 법 제13조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택”이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 3억원 이상인 주택을 말한다.② 법 제13조의2제2항 단서에서 “1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 법 제11조제1항제2호에 따른 무상취득을 원인으로 취득하는 경우​현행 지방세법 제10조(과세표준)② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.​2023년 시행예정 지방세법 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 “취득당시가액”이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 “시가인정액”이라 한다)으로 한다.​

안녕하세요, 오회계사입니다.지난 포스팅에서 부담부증여를 가정주부나 미성년자녀에게 하는 것이 가능한지 증여세, 양도세 관련 사항을 알아보았는데, 이번에는 취득세는 어떻게 다루고 있는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,취득세율은 증여의 경우 3.8%~13.4%, 양도의 경우 1.1%~13.4% 입니다.현재 취득세는 다주택자에 대한 규제로 조정지역 다주택 취득세율 인상과 이를 회피하기 위한 증여가 급증하자 조정지역 증여 취득세율도 같이 올려놓은 상태입니다.(아래 표 참고)따라서, 취득세가 복잡하게 개정되기 전에는 부담부증여시 양도분(채무인수)은 증여 취득세율 보다 낮아 유상양도를 주장하여 채무인수를 받는게 취득세 입장에선 유리했습니다만, 현재는 각자의 상황(주택수)에 따라 다를 수있습니다.□ 무상 취득 (상속/증여의 경우) 취득세율□ 유상 취득의 경우 취득세율배우자 또는 직계존비속과의 부동산 거래는대가 지급이 증명되지 않으면, 증여로 취득한 것으로 봅니다.취득세도 배우자 또는 직계존비속의 부동산 매매는 증여로 보지만, 명백히 대가가 지급된 경우에는 유상 거래로 봅니다.지방세법 제7조(납세의무자 등)⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우4. 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우이에 대한 행안부 운영지침을 살펴보면,원칙적으로 특수관계자간 거래로 부동산을 부담부증여로 취득한 경우, 소득이 없어 채무 부담능력이 없다고 판단되는 등의 경우는 부담부증여를 인정하지 않습니다.다만, 부담부증여시 배우자 소득도 인정하므로 부담부증여 인정이 가능할 수 있습니다.결국 소득없는 미성년자는 취득세에서 부담부증여를 인정하지 않으나, 남편 소득이 있는 가정주부는 가능하다는 것입니다.이는 양도세, 증여세와도 유사한 결론이라고 볼수 있습니다.⊙ 특수관계인 간 거래시 소득금액 인정 범위 지침 통보(2016.9.2)[행정자치부 지방세운영과-2291, 2016.9.2.]「지방세법」제7조제12항에서 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으나, 같은 법 제7조제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득시수증자가 소득이 없어 승계받은 채무를 부담할 능력이 없는 등의 경우에는 사실상 채무를 인수받았다고 보기 어려워 유상성을 인정하기 어렵다고 할 것입니다.다만, 배우자간의 소득은 공동으로 이룬 것(대법원 2000다58804,2001. 5. 8.)으로 볼 수 있으므로 아래와 같이 배우자간·직계존비속간의 거래에 있어, 배우자의 소득의 인정 범위와 관련한 지침을 통보하오니, 지방자치단체 간 세정운영의 혼선이 없도록 조치하여 주시기 바랍니다.소득이 없는 자녀에 대한 부담부증여는 인정되지 않습니다.아래의 질의회신을 살펴보면,전세를 낀 주택을 대학생인 자녀에게 부담부증여가 가능한지 여부에 대한 질의입니다.회신은 대학생 아들이 현재 소득이 없지만, 나중에 취직해서 돈벌어서 전세금을 갚는다는 식의 전세금 인수는 인정하지 않고 있습니다.서울세제-1426(20180130)주택을 부담부(전세보증금) 증여받은 경우 유상취득 여부 질의회신【답변요지】소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한다.【질의요지】아버지가 전세보증금 6,000만원이 있는 단독주택을 대학생인 아들에게 부담부로 증여하면서, 아들은 현재 소득이 없으나 추후 아들이 전세보증금을 변제하기로 한 경우 전세보증금에 해당하는 금액을 유상취득으로 볼 수 있는지 여부.【회신내용】「지방세법」제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되, 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하면서, 그 각 호에서 공매로 부동산등을 취득한 경우(제1호), 파산으로 처분되는 부동산등을 취득한 경우(제2호), 부동산등을 서로 교환하는 경우(제3호), 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 등 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우(제4호)에는 유상으로 취득한 것으로 보도록 규정하고 있으며, 같은 조 제12항에서는 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 보되, 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다고 규정하고 있습니다(2017.12.26. 법률 제15292호로 개정된 것(단서 부분 추가))「지방세법」제7조 제11항 및 제12항의 단서 규정은 주택 취득의 경우 유상거래의 취득세율보다 증여의 취득세율이 높음에 따라 변칙적인 증여를 통해 취득세를 탈루하는 사례를 방지하려는 것이 그 입법 취지라고 할 것인바, 일반적으로 부동산등을 취득하는 경우에는 그 취득 형식에 따라 유상 취득 여부를 판단하는 것이지만, 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우와 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 그 취득 형식을 불문하고 원칙적으로 증여취득에 해당하고, 부담부 증여의 경우에 그 채무액에 상당하는 부분을 유상 취득한 것으로 보기 위해서는 「지방세법」제7조 제11항 제4호의 각 목에 따라그 대가를 지급한 사실이 증명되어야 할 것입니다(같은 취지 법제처 16-0212, 2016.6.27. 법령해석 참조)따라서, 귀 질의와 같이 소득이 없는 아들이 전세보증금 채무를 인수하는 조건으로 부담부 증여를 받았다 하더라도 부동산에 따른 취득자의 소득을 증명하지 못한다면 전세보증금은 증여에 해당한 것으로 판단됩니다.다만, 이에 해당하는지 여부는 과세관청이 구체적이고 객관적인 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 결정할 사안임을 알려드립니다. 끝.다음의 조세심판 사례를 살펴보면,[상황]① 담보대출이 낀 아파트를 11세, 15세인 미성년 자녀에게 부담부증여② 증여계약서에는 대출을 자녀가 승계한다고 기입[판결]① 미성년자로 소득이 없고② 은행 담보대출 채무자도 자녀로 명의변경이 안되어있고따라서, 취득세 부담부증여는 인정이 안됨조심2018지0692(20180629) 취득세쟁점금액을 유상 취득에 대한 대가로 보아 「지방세법」제11조 제1항 제8호에서 규정한 주택의 유상취득세율을 적용할 수 있는지 여부【결정요지】청구인들은 이 건 아파트의 증여계약서 외에 청구인들이 이 건 아파트에 담보된 채무(쟁점금액)를 자기 책임 하에 인수하였다고 볼 만한 구체적인 입증자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구인들은 「지방세법」제7조 제12항에서 규정한 증여자의 채무를 인수하는 방법으로 이 건 아파트를 취득한 것이 아니라 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨가. 청구인들 주장(1) 청구인들은 이 건 아파트에 담보된 채무인 쟁점금액을 승계하는 조건으로 이 건 아파트를 증여받았으므로 이는 부담부 증여에 해당하므로 쟁점금액에 대하여는 주택의 유상거래세율을 적용하여야 함에도 청구인들이 미성년자이고 특별한 소득이 없다는 사유만으로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 것은 부당하다.(2) 청구인들은 이 건 아파트에 설정된 근저당권의 채무를 인수하지는 않았으나, 근저당권자인 주식회사 OOO은행은 청구인들이 근저당권 채무를 인수하지 않아도 된다고 답변하고 있고, 등기부등본에도 채무인수가액을 등재하지 않는 것이 일반적이고, 채무에 대한 상환을 실제로 누가하는지 여부는 채무의 인수를 원인으로 하는 부담부증여와는 관계가 없다.나. 처분청 의견직계존비속간 부동산을 매매(유상거래)하는 경우 그 대가를 지급한 사실을 입증할 수 있는 자료뿐만 아니라 대가 지급을 위한 소득증명(자금출처)도 함께 제출하여 입증하여야 하나,청구인들은 만15세, 만11세의 미성년자로서 소득이 없고, 쟁점금액을 인수하였다고 볼 만한 입증자료도 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.3. 심리 및 판단중략(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 이 건 아파트의 증여계약서 외에 청구인들이 이 건 아파트에 담보된 채무(쟁점금액)를 자기 책임 하에 인수하였다고 볼 만한 구체적인 입증 자료를 제출하지 못하고 있는 점, 「민법」제186조에서 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고 청구인들은 이 건 아파트에 설정된 근저당권채무를 자신들의 명의로 변경등기하지 않았으므로 쟁점금액은 여전히 이 건 증여인의 채무에 해당한다고 볼 수 있는 점, 청구인들의 아버지인 OOO이 쟁점금액을 상환하고 있다고 하더라도 이는 그 채무를 인수한 것이 아니라 이 건 증여인과 약정에 따라 채무의 변제를 책임지고 있는 것에 불과한 점 등에 비추어 청구인들은「지방세법」제7조 제12항에서 규정한 증여자의 채무를 인수하는 방법으로 이 건 아파트를 취득한 것이 아니라 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.취득세는 유상거래로 인정받을려면, 대금 지급이나 채무 승계가 확인되어야 합니다.소득증명이 되더라도, 채무의 인수 사실이 확인이 되어야 부담부증여로 인정됩니다.다음의 질의회신을 보면,자녀가 부모의 주택을 취득하였고, 부모가 전세로 살기로 해서 전세금을 차감하고 매매대금을 지급한 경우자녀가 소득이 있지만, 실제 대금지급사실이 없으므로 전세금 부분은 유상거래로 보지 않고 무상취득으로 본다는 것입니다.지방세운영-279(20170830) 취득세매매대금에서 전세보증금을 차감 지급시 주택 유상세율 적용 여부 질의 회신【답변요지】직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다.【질의요지】○ 직계비속이 직계존속으로부터 주택을 매수하면서 직계존속과 전세계약을 체결(세입자 : 직계존속)하여 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급한 경우, 전세보증금에 해당하는 금액을 유상거래로 볼 수 있는지 여부【회신내용】○ 「지방세법」제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다 고 규정하고 있고, 그 제4호에서 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우 를 규정하고 있으며, 같은 호 가목에서는 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우 를 규정하고 있습니다.○ 즉, 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산등을 취득하는 경우 유상거래로 인정받기 위해서는 취득자의 소득 증명 등과 함께 대금지급 사실 또는 채무 승계 사실을 입증하여야할 것(개정「지방세법」적용요령(2016.1.5.) 및 지방세운영과-2291(2016.9.1.)) 입니다.○ 해당 질의 건의 전세보증금에 해당하는 금액을 유상거래로 볼 수 있는지에 대해서 살펴보면,- 주택을 매수하면서 전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급하였다고 하나, 전세보증금 부분에 대해서는 금융거래 내역 등으로 대금지급 사실을 입증할 수 없는 점,- 「지방세법」제7조 제12항에서 증여거래 시에도 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 인 경우에는 부담부 부분을 유상으로 인정하도록 규정하고 있는데, 본 거래의 경우 해당 주택을 취득하여 소유권자가 된 이후라야 소유자의 지위에서 비로소 전세를 설정할 수 있는 상황이므로 이를 증여자의 기존 채무를 인수하는 부담부 라고 볼 수 없는 점 등을 종합해 볼 때,- 취득자의 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 해당 전세보증금에 대해서는 유상거래로 볼 수 없다고 할 것입니다. 끝.정리하면,부담부증여의 취득세는 유상취득세율이 적용되느냐 무상취득세율이 적용되느냐의 차이가 있고, 조정지역 다주택자를 규제하는 세법 개정전에는 유상취득세율이 더 낮아 유리하였으나, 현재는 상황에 따라 다릅니다.부담부증여의 경우, 가정주부나 미성년자도 취득세의 채무인수(유상거래)로 인정이 되느냐는 것인데, 취득세에서 채무인수로 인정받기 위해서는 ① 소득이 있고 ② 채무상환 또는 채무인수가 확인되어야 합니다.다만, 가정주부의 경우는 배우자의 소득도 인정이 되므로 부담부증여의 인정이 용이하나 미성년자나 소득이 없는 자녀의 경우는 취득세에선 부담부증여는 인정이 안되는 것으로 봐야합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 양도세 중과한시적 배제로 다주택자들의 증여시 부담부증여에 대한 관심이 높아지는데, 부담부증여시 주의할 부분 위주로 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,부담부증여가 유리할 수 있으나,항상 유리한 것은 아닙니다기존 부동산에 담보된 채무나 보증금이 있는 경우, 이를 증여받는자가 인수하는 경우를 부담부증여라고 합니다.증여가액은 증여재산평가액에서 채무를 뺀 금액이고, 채무인수 부분에 대해서 양도차익을 계산합니다.증여세도 누진세율 구조이므로 채무인수 부분만큼 증여세는 줄어드나, 양도세는 발생하는데 양도세가 얼마정도인지에 따라 유불리가 달리집니다.기본적인 부담부증여에 대한 내용은 기존 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222220333487[부담부증여 장단점 분석] - 주택/분양권 부담부증여 양도세, 증여세 계산들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 정부의 다주택자 양도세, 보유세 강화 조치로 인해 양도 보다는 자...blog.naver.com부담부증여시 취득세도 고려되어야 합니다.부담부증여시, 증여세 감소와 양도세 발생하는 것 외에 취득세도 반드시 고려해야 합니다.일반적인 주택 증여 취득세는 3.5%이나,다주택자가 조정대상지역내에 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여를 하는 경우에는 12%의 세율이 적용됩니다. 부가세 포함하면, 12.4%~13.4%입니다.다주택자의 일반 증여시 전체 중과세율이 적용될 수 있는데,부담부증여로 하면 채무분은 유상매매에므로 매매로 인한 취득세가 적용되니 더 이득입니다.물른 매매로 인한 취득세도 중과세율이 적용될 수 있으나, 8%나 12%가 적용되므로 부담부증여가 유리합니다.배우자 직계존비속간의 채무는인수되지 않는 것으로 추정합니다배우자, 직계존비속간에 부담부증여는 채무 인수가 되지 않았다고 추정합니다. 여기서, '추정'은 법률 용어인데 명백한 반증이 있으면 인정한다는 애깁니다.배우자, 직계존비속간이라도① 금융기관 채무 ② 임차보증금은 인정이 됩니다.상증세법제47조(증여세 과세가액)③ 제1항을 적용할 때배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.상증세법 시행령제10조(채무의 입증방법등)①법 제14조제4항에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것 이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.1. 국가ㆍ지방자치단체 및금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류2. 제1호외의 자에 대한 채무는채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류채무 인수여부를증여계약서 등에 언급하지 않은 경우가 있는데, 실제 인수가 확인되면 인정됩니다간혹, 대출금이나 전세금 부담부증여인데 증여계약서에 이런 조건을 명시하지 않은 경우가 있습니다.실질과세 원칙에 따라, 이런 경우도실제로 증여받은 자가 대출금을 상환하였거나 전세금을 인수한 것으로 확인되는 경우에는 부담부증여로 인정이 됩니다.그러나, 세무서에서는 인수하지 않은 것으로 보고 과세할 수 있으니가급적 증여계약서에 채무인수에 대해 명확히 언급을 해야합니다.상증, 심사증여1999-0077 , 1999.04.23 ,[ 제 목 ]증여받은 주택의 전세보증금을 부담부증여로 보아 공제 할 것인지 여부[ 요 지 ]채무액을 인수한다는 증여계약서를 작성하지 않았으나모로부터 증여받은 주택에 증여당시 세입자들이 거주하고 있는 사실이주민등록등본 및 전세계약서를 통해 확인이 되고 수증자가 채무를 인수한 것으로 보여져 증여재산가액에서 전세금을 공제함상증, 심사증여2001-0103 , 2001.11.30[ 제 목 ]증여계약서에 채무연수 조건이 없는 경우부담부증여 인정 여부[ 요 지 ]증여자가 증여아파트를 담보로 차입한 은행 대출금을 수증자가 상환하는 조건으로증여 받은 후 대환대출로 채무액을 변제하였으므로 실제 인수한 채무액은 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 결정하여야 함채무를 인수한다고 하고,증여자가 상환한 것이 확인되면 증여세 추징됩니다부담부 조건을 명시한 증여계약서도 잘 작성하고, 대출금도 자녀 명의로 전환하는 등의 형식적인 것을 잘 갖춘다고 문제가 없는 것이 아닙니다.일반적으로 문제가 되는 경우로,실제 그 대출금 상환에 부모의 자금이 소요된 경우에는 순수 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.부담부증여에 대해서는 부채 상환에 대한 사후관리를 하는데, 이 과정에서 적발될 수 있으니 유의해야 합니다.채무자명의가 변경되지 않아도, 실제 채무인수를 하였다면 부담부증여입니다간혹, 은행에서 담보대출 명의가 이전이 안되는 경우가 있습니다.마찬가지 실질과세 원칙에 따라,은행에서 증여받은 자의 명의로 전환이 안되었더라도 실제 그 채무를 수증자가 상환함이 확인되면 부담부증여로 인정이 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-608 , 2008.03.20[ 제 목 ]채무명의가 변경되지 않은 대출금의 부담부증여 해당여부[ 요 지 ]증여자의 채무를 인수하였는지 여부는채무자의 명의를 변경하였는지 여부에 관계없이재산을증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 사실판단 하는 것임정리하면,양도세 중과한시배제로 다주택자의 부담부증여 관심이 늘고 있으나,일반적으로 유리할 수 있으나 항상 유리한 것은 아님에 유의해야 합니다.또한, 종종 발생하는 문제인① 채무인수여부 증여계약서 미언급② 채무인수 조건 명시했으나, 증여자가 대신 상환③ 대출금 명의이전이 안된 경우등에 대해서 살펴보았습니다.by 부동산세무상담/증여세세무사

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 제가 진행한 컨설팅 사례에 대해서 간략하게 소개해드리려고 합니다.각자의 상황에 따라 적절한 절세 컨설팅 방안들은 다양하게 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.​​■ 사실관계​1. 매도자는 부모님 세대로서 세대 기준 2개의 아파트 A, B를 보유A : 16년에 취득한 물건으로서 조특법 99조 2에 해당하는 특례 주택(수도권 소재, 거주한 적 없음)B : 19년에 취득한 물건(수도권 소재)​2. 매수자는 자녀 부부로서 무주택자이며 별도로 부모님 세대와 별도로 거주 중​3. A 주택의 시세는 15억이며, 공시가는 9억, 취득가는 5억​​■ 컨설팅 방안​<1안>- 부모님이 A 주택을 제3자에게 양도 후 현금을 자녀 부부에게 증여 후 부부세대가 15억의 주택을 취득:제3자에게 시세인 15억에 양도 후 남은 현금을 자녀에게 증여후 부부세대가 주택을 취득​<2안>- 부모님이 A 주택을 자녀 부부에게 증여:아파트 형태로 자녀 부부에게 증여​<3안>- 부모님이 A 주택을 자녀 부부에게 저가로 매매:아파트 형태로 자녀 부부에게 시세보다 저가로 양도※ 조특법 99조 2 해당 여부는 아랫글을 참고하시면 좋습니다.​https://blog.naver.com/highyes_tax/222335107797[재산전문세무사]조세특례제한법 99조의2, 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(양도세 안내는 방법)​​■ 세액 비교​<1안>(1) 양도소득세1안의 경우 조특법 99조의 2와 소령 155조 1항의 일시적 2주택 적용으로 양도소득세 비과세와 5년간의 감면을 동시에 적용받습니다.→ 고가주택이 조특법상 양도소득세 감면 주택이 소득세법상 비과세에 해당하는 경우비과세를 우선 적용한 뒤 과세대상 소득에 대하여 감면을 추가로 적용합니다.이때 감면세액에 대하여20% 농특세가 과세됩니다.​(2) 증여세양도세를 내고 남은 금액을 자녀 부부에게 증여 시현금 증여에 대하여 증여세가 발생됩니다.​​(3) 취득세무주택자가 국민주택규모 초과 + 9억 초과 주택을 취득 시3.5%의 취득세율이 적용됩니다.​​<2안>(1) 증여세아파트의 경우 상증법상실무상 유사매매사례가로 평가됩니다.​​부동산 종류에 따라 증여 시 평가 방법과 가액 산정은 아래의 글에 자세하게 기재하였으니 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)​(2) 취득세지방세법 13조의 2에 따라 조정 대상 지역 내 기준 시가 3억 이상의 주택을 증여로 취득하는 경우기본 취득세율이 12%로 중과됩니다.(1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에 세 증여하는 경우에는 제외합니다.)​농특세와 지방교육세를 포함하면총 13.4%의 취득세율이 적용됩니다.​​<3안>(1) 양도소득세1안의 경우와 동일하게 조특법 99조의 2와 소령 155조 1항의 일시적 2주택 적용으로 양도소득세 비과세와 5년간의 감면을 동시에 적용받습니다.​(2) 증여세부동산을 시세의 30%보다 저가로 매수하게 되는 경우일정 금액에 대하여 증여세가 과세됩니다.해당 내용에 대해서는 아래의 글에 자세하게 기재하였으니 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)(3) 취득세→ 저가매매의 경우 취득세는매매분과 증여분으로 나눠서 판단해야 합니다.매매분: 매매 대가에 대한 부분은 매매로 매매로 인한 취득세율을 적용합니다.증여분: 만약 공시가격이 매매가 액보다 큰 경우에는 초과분에 대해서는 증여로 인한 취득세율이 적용됩니다.​이때,매수자가 배우자 및 직계존비속이 아닌 경우에는 초과분에 대해서도 매매 취득세율이 적용돼야 하는 것으로 판단됩니다.​※절세방안따라서매수자를 누구로 설정하느냐에 따라, 매수자의 지분비율과 매매가 액을 어떻게 설정하느냐에 따라 양도세·증여세·취득세에서 큰 절세가 가능합니다.​​■ 유의사항해당 컨설팅 건은 여러 가지 쟁점들이 존재합니다.구체적인 내용을 담지는 못하겠지만, 큰 맥락에서 말씀드리면 다음과 같습니다.​■ 정리고가의 부동산일수록 컨설팅의 방향은 다양해지며, 절세가능한 세액도 늘어나게 됩니다.다만,그만큼의 리스크가 발생할 수 있으니 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.각자의 상황에 맞는 절세 컨설팅 방안은 다를 수 있으니 전문가와 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.