조합원입주권 부부공동명의로 전환시

분양권이 주택으로 완공된 후조합원입주권 양도 시 양도세 비과세 여부(양도세 비과세 가능)사전-2024-법규재산-0398생산일자 : 2024.06.17.요 지조합원입주권의 양도일 현재, 조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 1주택을 보유한 경우로서 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목의 적용이 가능함답변내용A’조합원입주권의 양도일 현재, A’조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 B’주택을 보유한 경우로서 B’주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A’조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제4호 나목에 따라 조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.1. 사실관계A(주택)→A’(입주권)’15.11.12.’17.4.26.’21.10.22.’24.5.14. ▲-----------▲-----------------------▲------------------------▲A주택 증여취득사업시행인가관리처분계획인가A’입주권 양도B(분양권)→B’(주택)’21.1.8.’24.1월 ▲-----------------------▲----------------B분양권 취득B’주택 완공○ 2015.11.12. 母로부터 A주택를 증여받음○ 2017.4.26. A주택 재개발 사업시행인가 받음○ 2021.1.8. B분양권 취득○ 2021.10.22. 관리처분계획인가 : A주택→A’입주권으로 전환○ 2024.1월 완공 : B분양권→B’주택으로 전환○ 2024.5.14. A’입주권 양도 * 관리처분계획의 인가일 현재소득세법 제89조 제1항 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대임을 전제2. 질의내용○ A’조합원입주권의 양도일 현재, A’조합원입주권 외에 분양권이 주택으로 전환된 B’주택을 보유한 경우로서 B’주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A’조합원입주권을 양도하는 경우 소득법§89①(4)에 따른 조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부★주요 경력- 90,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 85,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 많은 분들이 궁금해하시는 부부공동명의 장단점에 대한 것으로 취득세 부분에 대해 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도세 절세를 위해 부부공동명의를 많이 합니다양도세의 세율 구조는 양도차익이 많을수록 세율이 높아지는 누진세율 구조입니다. 그리고 부부공동명의는 각자의 양도차익에 대해서 세율을 적용하게됩니다.따라서, 부부공동명의를 하면 양도차익이 분산되고 보다 낮은 세율이 적용되어세부담이 줄어들 수 있습니다. 그리고 250만원의 기본공제도 본인과 배우자 각각 적용이 됩니다.예를 들어, 양도차익이 4억원인 경우 양도세는 13,360만원이나 공동명의로 하면 양도차익이 분산되고 기본공제도 각자 적용이되어 각자 5,565만원만 납부하면 되므로 단독명의보다 2천만원 정도가 절감된 셈입니다.주택을 취득할 때,취득세는 단독명의와 공동명의가 동일합니다주택의 취득세율은 아래와 같이 취득가액에 따라 1~3%의 세율이 적용됩니다.단, 조정/비조정지역 여부와 주택수에 따라 아래와 같이 8%나 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.주택을 취득할 때는 공동명의로 하던 단독명의로 하던 취득세는 동일합니다.10억원의 아파트를 단독으로 매입하면 3%의 세율이 적용되고, 공동명의로 5억원 지분을 취득하면 1%가 적용되는게 아닐까 생각할 수 있으나 법에서는 세율의 적용시 지분으로 취득하는 경우에는 전체 주택의 매매가액을 기준으로 세율을 적용하도록 하고 있어 차이가 없습니다.단독명의 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우, 취득세가 중과될 수 있습니다이미 단독명의로 보유하고 있는 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우는 취득세가 발생하고, 배우자에 대한 증여에 해당하므로 증여세가 발생할 수 있습니다.우선, 취득세는 부동산의 증여로 인한 취득세율인 3.5%가 적용됩니다. 하지만, 다주택자가 조정대상지역의 공시가격 3억이상의 주택을 증여하는 경우에는 12%의 중과세율이 적용되므로 유의해야합니다.따라서, 부동산증여의 취득세는 아래의 경우 중과세율이 적용되지 않습니다.① 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에 증여하는 경우②비조정지역의 주택인 경우③조정지역이라도 공시가격 3억원 미만인 경우지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.제28조의6(중과세 대상 무상취득 등)① 법 제13조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택”이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이3억원 이상인 주택을 말한다.단독명의 분양권을 공동명의로 전환하는 경우, 취득세 증감을 고려해야 합니다분양권을 공동명의로 전환하는 시점에는 주택의 취득이 아니므로, 취득세는 발생하지 않고 향후 완공된 시점에 취득세가 발생합니다.분양권으로 주택을 취득하는 경우에는 시공사의 보존등기 이후 등기가 이전되는 것으로 유상거래에 해당하고 유상거래로 인한 주택수와 조정여부에 따른 중과세율이 적용될 수 있습니다.중요한 것은, 분양권으로 주택을 취득하는 경우에 주택수는 분양권을 취득할 당시의 1세대 주택수로 판단합니다.즉, 당초 단독명의시는 중과대상이 아니더라도 배우자에 증여하기 전에 다른 주택이나 분양권을 취득하여 주택수가 늘어났다면 배우자가 취득하는 지분은 중과세율이 적용될 수 있으니 유의가 필요합니다.그 외에도 증여세, 부담부증여, 양도세 이월과세 등에 주의해야 합니다보유 주택이나 분양권의 증여시, 증여세와 양도세 부분을 주의해야 합니다.①증여세주택이던 분양권이던 절반의 지분을 증여하는 것이므로, 증여지분 가액이 배우자 공제 6억원(직전 10년 누계)이하라면 증여세가 없지만 초과하면 증여세가 발생하게 됩니다.②부담부증여 양도세담보대출이나 전세금을 인수하는 조건인 경우는 부담부증여에 해당하여 양도세가 발생할 수 있습니다.③이월과세그리고 일부 지분의 증여시, 배우자가 취득하는 지분의 취득가액은 증여평가액이 적용되므로, 양도세 절감 효과가 있으나 5년 이후에 양도시 이월과세 적용으로 효과가 없으지니 유의해야 합니다. 특히, 이월과세는 내년 세법 개정안으로 10년으로 연장될 예정입니다.정리하면,이상 부부공동명의시 취득세 관점에서 장단점을 확인해보았습니다.요약하면,①최초 취득시점에 공동명의를 한 경우에는 단독이나 공동이나 무차별합니다.②단독명의 주택을 배우자에 증여시,증여로 인한 취득세가 다시 발생하고 중과세율이 적용될 수도 있으니 유의해야 합니다.③단독명의 분양권을 배우자에게 증여시,완공후 취득세가 발생하고 분양권 증여시점에는 취득세가 발생하지 않으나 주택수는 분양권 증여시점을 기준으로 판단하므로 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.단독을 공동명의 전환시는 증여세, 부담부증여, 이월과세 등도 고려해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

안녕하세요, 오회계사입니다.일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어는 「1세대 1주택」 비과세로 다양한 세법 중에서도 가장 일반적이고 자주 현실에서 접하게 되는 세금 문제입니다.1세대 1주택의 비과세 요건은① 1세대가② 1주택을③ 보유기간 충족④ 거주요건 충족(조정지역에만 해당)⑤ 고가 주택이 아닌 경우에 적용됩니다.1주택 요건에 대해서 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1주택 요건주택이란,여기서 주택이란 공부상의 용도나 허가 여부에 관계 없이 사실상 주거용으로사용하는 경우 주택에 해당합니다.즉, 공부상 주택이나 실제로는 영업용 사업장으로만 사용하는 경우 주택이아닐 수도 있고, 무허가 주택도 상시 주거용으로 사용하면 주택으로 봅니다.주요 유형별로 알아보겠습니다.1.조합원입주권, 분양권재건축, 재개발 주택의 경우 의해 관리처분계획인가 이후, 조합원입주권으로변환되며 이는 주택 수에 포함됩니다. 다만, 조합원입주권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도하는 등 별도의 비과세 특례가 있으며 이는 따로 살펴보도록 하겠습니다.조합원입주권과의 성격은 약간 다르지만, 21년 이후 부터는 분양권도 조합원입주권과 동일하게 주택수에 포함되며, 1주택 1분양권 비과세 특례가 적용될 예정입니다.2.공동명의1주택을 공동명의로 소유하는 경우,원칙적으로 각 공동 소유자 개인이 1주택을 보유한 것으로 봅니다. 다만, 공동소유자가 동일한 세대인 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.고가주택의 적용은 공동명의로 소유하더라도, 1주택 전체를 기준으로 판단합니다.즉, 부부가 공동명의로 10억원 주택을 취득하고 양도하는 경우, 10억원을 기준으로 보아 9억원이 초과하므로 고가주택이며 비과세 적용이 되지 않습니다.3.다세대주택다세대주택에 해당하는 경우,각 세대별로 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 봅니다.4.다가구주택3층 이하, 200평 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 곳이며, 독립적으로거주할 수 있는 곳을 1주택으로 보나, 다가구주택 전체를 1개의 매매 단위로 양도하는 경우 단독주택으로 보아 1세대 1주택 적용이 가능합니다.다만, 여기서 3층 다가구주택에 옥탑방을 증축하는 경우 4층으로 보느냐에 따라비과세 여부가 달라질 수 있습니다. 옥탑방의 경우, 수평투영면적의 1/10을 초과하느냐에 따라 달라지는데예를 들어, 수평투영면적이 50평인 경우, 옥탑방 크기가 6평인 경우 4층으로 보아 비과세 안되고 5평인 경우 3층으로 보아 비과세 적용이 되니 옥탑방의 경우 주의해야겠습니다. (옥탑방 허가 여부는 따지지 않습니다)5.겸용주택하나의 건물에 주택과 상가 등이 함께 있는 경우에 해당하는데주택의 연면적이 더 큰 경우 ⇒ 전체를 주택주택의 연면적이 더 작거나 같은 경우 ⇒ 주택 부분만을 주택으로 봅니다.연면적을 따질 떄는 옥탑방의 연면적도 포함하여 계산하게 됩니다.★단, 고가주택(12억원 초과)인 겸용주택의 경우에는 2022년 양도분부터 주택부분만 주택으로 봅니다.6.오피스텔오피스텔은 내부시설, 구조,사실상의 사용용도 등으로 판단하게 되며상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보고, 상시 주거용이 아닌 경우주택에 포함하지 않습니다.결국 오피스텔이 주택인지 아닌지 여부는 사실 관계에 따라서 판단하겠다는 것이며판단시에 고려사항으로,임차인 사업자등록 여부, 직업, 주민등록 전입, 오피스텔 구조(주방, 김치냉장고, 장롱, 침대 등), 사용 수도/가스/전력 사용량 등의 다양한 요소를 고려합니다.7.가정보육시설아파트 1층을 가정보육시설로 용도 변경하여 어린이집이나 놀이방으로 사용하는 경우로, 본래 주거용이며 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있으므로 주택으로 봅니다. 다만, 인허가를 받고 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정어린이집을 사용하고사용하지 않게된 날로부터 6월이 경과하지 않은 주택은 장기가정어린이집에 해당하여 1세대 1주택 중과대상에서 제외합니다.8.별장상시 주거용으로 사용하지 않는 별장은 주택에 포함되지 않습니다.다만, 아파트를 별장으로 취득하는 경우 이는 주택으로 봅니다.9.펜션펜션은 주택에 해당하지 않습니다만, 전 세대원이 펜션의 일부를 상시 주거용으로 사용하는 경우 겸용주택에 해당합니다.10.기숙사공장에 부수된 기숙사는 주택으로 보지 않습니다.다만, 개인사업자가 공장 이외의 장소에 아파트나 다가구주택을 매입하여 합숙소나 기숙사로 사용하는 경우 이를 주택으로 봅니다.11.폐가향후 전원주택 건축 목적 등으로 시골에 폐가를 소유한 경우에장기간 방치되어 건축물로 볼 수 없을 정도인 경우 주택으로 보지 않습니다만,주거에 적합한 상태로 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 상태라면 주택으로 판단하게 됩니다. 사실 판단 사항으로 주택 가격 공시 여부, 주민등록 전입, 전기/수도 공급 여부, 벽 균열 상태, 지붕, 방치 기간 등을 고려하여 판단하게 됩니다.정리하면,1세대 1주택 비과세 요건 중 1주택 정의와 요건에 대해서 알아보았는데주의할 점은주택 여부는 상시 주거용인지 사실관계로 판단하는 것이고본인은 주택이 아니라고 생각하고 보유하고 있는 것(일반적으로 오피스텔, 다가구주택 등)이 나중에 주택으로 판정되어 양도소득세를 추징당하게 될 수가 있다는 점입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^이번에는 제가 네이버 엑스퍼트 하면서 많이들 질문하셨던 1+1 조합원입주권 양도세에 대해서 설명드리겠습니다.1+1 조합원 입주권 신청 조건은????? 아래의 경우에는 1+1 조합원입주권을 받을 수 있습니다.①종전부동산 감정가격이 1+1 조합원 분양가액 합계액보다 크거나 같은 경우②종전부동산 전용면적이 1+1 조합원 전용면적 합계액보다 크거나 같은 경우1+1 조합원 입주권의 주의사항은????? 다음과 같은 제한 사항이 있습니다①공급받는 2개의 주택 중에 1개의 주택은 전용면적이 60제곱미터이하 짜리를 받아야 합니다.②60제곱미터 이하로 공급받은 주택은 소유권 이전고시일 다음날부터 3년 동안 전매(양도·증여) 제한됩니다.단, 상속은 가능합니다.③조합원입주권 상태에서는 별도 분리하여 양도할 수 없고 2개를 일괄해서 양도해야 합니다.1+1 조합원 입주권 비과세 사례는?◆case1. 1+1 조합원 입주권으로 전환된 후 해당 조합원 입주권을 양도한 경우➡️ 관리처분인가일 현재 비과세 요건을 충족한 주택이 1개의 조합원입주권으로 전환되고, 양도 시점에 1세대 1주택이면서 조합원입주권을 양도 시 비과세가 가능하나1+1 조합원입주권으로 전환 시에는 2개를 일괄 양도해야 하므로 납세자가 선택해서 1개는 비과세 받을 수 있고, 나머지 한 개는 과세해야 합니다.◆case2. 일시적 2주택 비과세 성립 상태에서 신규주택이 1+1 조합원입주권으로 전환된 경우➡️ 일시적 2주택 비과세 성립 상태에서 종전 주택을 양도 시 비과세가 가능하나,만약 신규주택이 1+1 조합원입주권으로 전환되고 나서 종전 주택을 양도하게 되면 일시적 3주택이 되어서 비과세 받을 수 없습니다.◆case3. 종전 주택 취득 후 1년 이상 지난 후 1+1 조합원입주권 승계취득 후 종전 주택 양도한 경우➡️종전 주택을 취득 후 1년 이상 지난 후 조합원 입주권을 승계취득하고, 조합원 입주권 승계취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도 시 비과세 가능하나,신규 취득한 조합원입주권이 1+1조합원 입주권이라면 3주택이므로 종전 주택 양도 시 비과세가 안됩니다[조심 -2022-중-6104,2022.11.02]◆case4. 1+1 조합원입주권 승계취득 후 3년이 지난 후 종전 주택 양도한 경우➡️ 다음의 요건을 충족 후 종전 주택 양도 시 비과세가 가능합니다 [소세령 156의2 4 항]① 종전 주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 승계취득할 것(2022.02.14이전에 취득한 조합원입주권은 1년 이내 취득해도 가능합니다)② 조합원 입주권 취득일로부터 3년이 지난 후에 종전 주택을 양도할 것③ 신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것④ 신축주택 완공 후 3년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것⑤ 종전 주택 양도일 현재 2년 이상 보유 및 취득 당시 조정 대상 지역이면 2년 이상 거주 요건 충족할 것그러나 승계 조합원입주권을 1+1로 2개 취득했다면 3주택이므로 종전 주택 양도 시에도 비과세가 안됩니다[서면-2020-법령해석재산-3447,2021.05.21]◆case5. 종전 주택이 1+1 조합원입주권 전환 후 대체주택을 취득한 경우➡️ 다음의 요건을 충족 후 종전 주택 양도 시 비과세가 가능합니다 [소세령 156의 2 5항]① 종전 주택이 조합원입주권으로 전환되는 온 조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원입주권의 안됨)② 대체주택 취득일 현재 1주택을 소유하고 있을 것③사업시행계획인가 일 이후부터 주택 완공일 이전까지 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것④신축주택 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내 대체주택을 양도할 것⑤ 신축주택 완공 후 3년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것그러나 종전 주택이 조합원입주권으로 전환되었을 때, 온 조합원 입주권을 1+1로 2개 취득했다면 3주택이므로 대체 채 주택 양도 시에도 비과세가 안됩니다[서면-2018-법령해석 재산-3798,2019.09.03]]이상입니다!양도세 관련 문의는 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 문의해 주시면 친절히 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

취득당시 비거주자였으나 양도당시 거주자인 경우1세대1주택 비과세 보유기간 기산일(거주자로 전환된 시점임)기획재정부 조세정책과-1483생산일자 : 2024.08.01.요 지조합원입주권이 완공된 신축주택을 양도하는 경우1세대1주택 비과세 적용을 위한 보유기간 기산일은 거주자로 전환된 시점임회 신비거주자가 취득한 주택이 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환된 후 거주자가 된 경우[질의1]조합원입주권이 완공된 신축주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용을 위한 보유기간 기산일(1안) 당초 구주택 취득시점(2안) 거주자로 전환된 시점[질의2]일시적2주택 특례 적용 시 조합원입주권이 완공된 신축주택(종전주택)의 취득시기(1안) 당초 구주택 취득시점(2안) 거주자로 전환된 시점[회신] 질의1의 경우 제2안이, 질의2의 경우 제1안이 타당합니다.[사실관계]○2014.05.19. A주택 상속 취득 (비거주자)○2018.09.19. A주택 관리처분계획인가○2021.10.21. 비거주자 ⇢ 거주자 전환○2023.07.20. B주택 취득○2023.07.31. A주택 준공일비거주자인 상태에서 취득한 주택을 양도시1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 보유기간의 기산일부동산납세과-443생산일자 : 2014.06.24.요 지비거주자인 상태에서 취득한 주택을 거주자가 된 상태에서 양도할 때「소득세법」 제89조제1항제3호가목 및 같은법 시행령 제154조제1항에서 규정한 보유기간은 거주자가 되는 시기부터 기산함회 신비거주자인 상태에서 취득한 주택을 거주자가 된 상태에서 양도할 때「소득세법」 제89조제1항제3호가목 및 같은법 시행령 제154조제1항에서 규정한 보유기간은 거주자가 되는 시기부터 기산하는 것입니다.한편, 비거주자가 거주자로 되는 시기는 「소득세법 시행령」 제2조의 2제1항 각호에서 규정한 날을 말하는 것으로, 귀 질의가 여기에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.※ 관련참고자료1. 질의내용 요약 ○ 사실관계- 1992.03.02 해외이주(이민출국) 하여 현지에서 거주하고 있는 시민권자- 1999.10.01 서울시 강남구 ○○동 아파트 취득 ○ 질의내용 - 외국 시민권을 가지고 현지에서 거주하는 상태에서 취득한 주택을 양도시 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 보유기간의 기산일은 언제부터인지