1+1 조합원입주권 승계취득 시 신축주택 취득가액 안분계산 방법

재개발 사업에서 종종 발생하는 ‘1주택이 1+1 방식으로 2개의 조합원입주권으로 전환되는 경우’는 양도소득세 계산 시 취득가액 산정이 핵심 쟁점이 됩니다.

특히 입주권을 중간에 승계취득(프리미엄 포함 매입)한 경우, 신축주택 완공 후 실제 주택을 양도하면 어떤 기준으로 취득가액을 나누어야 하는지 정확한 판단이 필요합니다.

이번 글에서는 사전답변(유권해석) 취지를 기반으로 전문가 시각에서 실무형 정리로 구성했습니다.

1. 사실관계 요약

핵심 문제는 다음과 같습니다.

“입주권 취득비 + 분양금 총액을 B·C 두 주택에 어떻게 배부할 것인가?”

2. 관련 법령 핵심

소득세법 제97조와 제100조는

즉,

각 신축주택의 ‘분양가액 비율’에 따라 전체 취득비용을 안분해야 함.

이 원칙은 입주권을 승계취득한 경우에도 동일하게 적용됩니다.

3. 국세청 사전답변 취지

사전답변의 결론은 명확합니다.

입주권 취득비 + 승계 후 불입한 분양금 총액을 각 신축주택의 ‘분양가 비례’로 안분하여 취득가액으로 본다.

즉,

그리고

위 비율로 각각 나누면 됩니다.

4. 실무상 주의사항

① 분양가 비례 안분은 필수

입주권별로 실제 부담금이 다르더라도, 국세청은 ‘분양가 기준 안분’을 원칙으로 봅니다.

② 프리미엄 포함 여부

입주권 승계 시 지급한 프리미엄 전체를 취득가액에 포함합니다.

일부 납세자가 “프리미엄을 특정 주택에 귀속해야 한다”고 주장하나 인정되지 않습니다.

③ 개별별도 설계비, 옵션비

해당 주택에 직접 귀속되는 비용은 해당 주택 취득가액에 직접 가산 가능합니다.

다만 조합 공통비용은 안분 필수입니다.

④ 1+1 단기양도·다주택 중과 여부

입주권 형태 변화에 따라 보유기간 계산, 주택 수 계산이 달라질 수 있으므로 사전에 별도 검토 필요합니다.

5. 결론

입주권 승계취득 후 완공된 신축주택을 양도하는 경우, 취득가액 계산은 ‘분양가액 비례 안분’이 원칙입니다.

프리미엄 포함 승계금 + 조합분양금 전액을 합산하여 분양가 비율로 나누면 됩니다.

이는 사전답변뿐 아니라 소득세법·대통령령 체계에도 정확히 부합합니다.