상생임대인 특례 적용을 위하여 계약서 작성이 별도로 필요한가요?

승계한 임대차계약에 따라 계약서 작성없이계약이 갱신되는 경우상생임대주택 특례 적용 여부(상생임대에 해당함)서면-2024-법규재산-1914생산일자 : 2024.12.18.요 지임대차 계약이 체결된 주택의 취득으로 임대인의 지위를 승계받은 경우로서 해당 주택을 취득한 후 승계받은 계약내용에 따라 별도의 계약서 작성 없이 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항 각호의 요건을 갖춘 경우 해당 규정에 따른 “직전임대차계약” 및 “상생임대차계약”으로 볼 수 있는 것임회 신귀 서면질의의 사실관계와 같이, 임대차 계약이 체결된 주택의 취득으로 임대인의 지위를 승계받은 경우로서 해당 주택을 취득한 후 승계받은 계약내용에 따라 별도의 계약서 작성 없이 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항 각호의 요건을 갖춘 경우 해당 규정에 따른 “직전임대차계약” 및 “상생임대차계약”으로 볼 수 있는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’08.02.20. 甲, A주택 취득○ ’08.03.20. 甲, 대한주택공사*와 A주택에 대한 임대차계약** 체결 * 2009.10월 한국토지공사와 대한주택공사가 통합되어 한국토지주택공사로 통합 ** 임대기간 ’08.03.20.~’10.03.19., 계약조건 “쌍방이 별도의 의사표시가 없는 경우 전과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다”○ ’20.03.15. 甲, 자녀 乙에게 A주택 증여※ ’24.05.08. 한국토지주택공사, A주택에 대한 전세임대계약사실 확인** 임대차 계약기간 ’24.03.20.~’26.3.19.,계약체결일 ’24.03.20.(최초계약일:’10.3.20.)2. 질의내용○ 甲이 보유하고 있던 A주택에 대해 임차인과 임대차계약을 체결하면서 “쌍방이 별도의 의사표시가 없는 경우에는 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다”고 약정한 경우로서- 甲이 임대기간 중 자녀인 乙에게 A주택을 증여하여 乙이 A주택에 대한 임대인의 지위를 승계받은 후 그 계약내용에 따라 임대기간 2년의 임대차계약을 2번 연장한 경우에 상생임대주택 특례 요건 적용 여부3. 관련사례□서면-2022-부동산-3957, 2022.11.02.거주자가｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항의 요건을 모두 갖춘 주택을 한국주택토지공사에 임대하고 한국주택토지공사가 해당 주택을 상시 주거용으로 사용하는 임차인에게 재임대하는 경우｢소득세법 시행령｣ 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례규정을 적용할 수 있는 것입니다★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세] 상생임대주택 주요 해석사례 <1>안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도세 상담, 신고 용역을 할 때 상생임대주택 비과세에 관한 사례가 상당히 많습니다.★상생임대주택 특례요건★1) '직전계약' 대비 임대료를5%이내 인상하면서2년이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고1년 6개월이상 임대할 것3) 상생임대차계약은'21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고임대를 개시해야 함잘못 알고 계신 분들도 많고, 잘 알고 계신데에도 불구하고 잘못된 상담 등을 통해 걱정하시는 분들이 많은데요. 상생임대주택에 대한 주요 해석 사례를 알아보겠습니다. 사례가 많아서 정리해서 5회 정도 포스팅을 할 예정입니다.★승계한 임대차계약에 따라 계약서 작성없이 계약이 갱신되는 경우임대차 계약이 체결된 주택의 취득으로 임대인의 지위를 승계받은 경우로서 해당 주택을 취득한 후 승계받은 계약내용에 따라 별도의 계약서 작성 없이 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 갖춘 경우 해당 규정에 따른 “직전임대차계약” 및 “상생임대차계약”으로 볼 수 있는 것임. [문서번호] 서면법규재산2024-1914(2024.12.18.)★주택을 취득한 후 임대, 거주, 재임대한 경우「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 해당 주택을 양도하는 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 있는 것임.[문서번호] 서면법규재산2022-0893(2022.10.21.)★상생임대주택의 임대차계약기간과 실제와 상이한 경우임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것임. [문서번호] 서면부동산2022-5462(2023.06.27.)★상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기퇴거 하여 실제 임대기간이 2년 미만인 경우상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것임. [문서번호] 서면법규재산2022-1236(2022.10.31.)★조특법 §99의2에 따른 주택을 보유한 상태에서 상생임대주택을 양도하는 경우조특법 §99의2에 따른 특례대상 주택(A)과 소득령 §155의3 ①에 따른 상생임대주택(B)을 보유하다 B주택을 양도하는 경우에는 1주택을 소유한 것으로 보는 것임. [문서번호] 서면법규재산2022-2843(2022.11.02.)★임차인이 법인인 경우임차인이 법인인 경우에도 그 임차법인이 당해 임차주택을 상시 주거용의 사택으로 사용하는 경우 당해 임대주택에 대하여 상생임대주택 특례규정을 적용할 수 있는 것임. [문서번호] 서면법규재산2022-3253(2022.09.29.)★비거주자로서 직전·상생임대차 계약을 체결한 후 거주자로 주택을 양도하는 경우비거주자 상태에서 직전·상생임대차 계약을 체결한 후 거주자로 전환하여 주택을 양도하는 경우 상생임대주택 특례 가능하지 않음. [문서번호] 서면법규재산2023-1281(2025.03.31.)★상생임대개시일에 다주택을 보유한 경우상생임대개시일에 다주택을 보유한 경우에도 양도 당시 1주택 요건을 충족하는 경우 상생임대주택 특례 적용 가능함. [문서번호] 서면부동산2024-2519(2024.10.23.)★주택을 취득하면서 승계받은 임대차계약을 갱신한 경우전 소유자로부터 임대차계약을 승계받은 후 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약은 각각 “직전임대차계약” 및 “상생임대차계약”으로 볼 수 있는 것임. [문서번호] 서면법규재산2022-2849(2022.10.12.)도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 주시면 됩니다.★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세] 상생임대주택 주요 해석사례 <8>안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도세 상담, 신고 용역을 할 때 상생임대주택 비과세에 관한 사례가 상당히 많습니다.★상생임대주택 특례요건★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함잘못 알고 계신 분들도 많고, 잘 알고 계신데에도 불구하고 잘못된 상담 등을 통해 걱정하시는 분들이 많은데요. 상생임대주택에 대한 주요 해석 사례를 알아보겠습니다.★승계한 임대차계약에 따라 계약서 작성없이 계약이 갱신되는 경우임대차 계약이 체결된 주택의 취득으로 임대인의 지위를 승계받은 경우로서 해당 주택을 취득한 후 승계받은 계약내용에 따라 별도의 계약서 작성 없이 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 갖춘 경우 해당 규정에 따른 “직전임대차계약” 및 “상생임대차계약”으로 볼 수 있는 것임. [문서번호] 서면법규재산2024-1914(2024.12.18.)★주택을 취득한 후 임대, 거주, 재임대한 경우「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 해당 주택을 양도하는 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 있는 것임. [문서번호] 서면법규재산2022-0893(2022.10.21.)★상생임대주택의 임대차계약기간과 실제와 상이한 경우임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것임. [문서번호] 서면부동산2022-5462(2023.06.27.)★상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기퇴거 하여 실제 임대기간이 2년 미만인 경우상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것임. [문서번호] 서면법규재산2022-1236(2022.10.31.)★조특법 §99의2에 따른 주택을 보유한 상태에서 상생임대주택을 양도하는 경우조특법 §99의2에 따른 특례대상 주택(A)과 소득령 §155의3 ①에 따른 상생임대주택(B)을 보유하다 B주택을 양도하는 경우에는 1주택을 소유한 것으로 보는 것임. [문서번호] 서면법규재산2022-2843(2022.11.02.)아래 링크에서 주요해석사례 <1> ~ <7>을 모두 확인할 수 있습니다.[양도소득세] 상생임대주택 주요 해석사례 <7>[양도소득세] 상생임대주택 주요 해석사례 <7> 안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니...blog.naver.com도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

부동산 시장 불확실성이 지속되면서 임대인의 세 부담을 경감할 수 있는 상생임대주택 특례(소득세법 시행령 §155조의3)에 대한 관심이 꾸준히 증가하고 있습니다.특히, 임대차계약의 당사자인 임차인이 ‘법인’인 경우에도 상생임대차계약 요건을 충족하는지 여부는 실무에서 자주 문의되는 쟁점입니다.이번 글에서는임차인이 법인인 경우에도 상생임대차계약으로 인정되는지, 관련 법령 구조와 과거 유사 해석례를 토대로 정리해 드립니다.1.사실관계 요약신청인은2022년본인이 소유한 주택에 대해소득세법 시행령 §155조의3(상생임대주택 특례)요건을 충족하는 임대차계약을 체결할 예정이며, 지문에서 제시된 다른 요건들은 모두 충족되는 것으로 전제됩니다.다만, 문제되는 부분은「임차인이 ‘법인’인 경우에도 상생임대차계약이 가능한가」라는 점입니다.2.상생임대주택 특례 규정의 구조소득세법 시행령 §155조의3은 다음 요건을 모두 충족하는 경우,1세대1주택 비과세의 ‘거주기간’을 면제하는 특례를 부여합니다.(1) 핵심 요건 요약직전 임대차계약 대비임대료·보증금 인상률 5% 이하2021.12.20.~2026.12.31.사이 계약 체결상생임대차계약 기간2년 이상 유지직전 임대차계약의 임대기간1년 6개월 이상유지→임차인의 자격(개인·법인)에 대한 제한 규정은 없음즉, 조문 그 자체로는 임차인을 ‘개인’으로 한정한다는 문구는 존재하지 않습니다.3.유사 규정 및 해석례 분석 – 핵심 논거상생임대주택 규정과 동일한 구조를 가진 과거 규정에서법인임차인도 주거용 사택으로 사용하는 경우 특례 적용을 인정한 해석이 존재합니다.● 서면인터넷방문상담4팀-2782(2007.09.21)조특법 §97의 장기임대주택 감면규정 적용 시,임차인이 법인이라도해당 법인이 주택을 ‘상시 주거용 사택’으로 사용하는 경우 감면 가능하다는 해석을 제시하였습니다.→ 제출서류로는 법인 사업자등록증, 사택 거주 직원의 주민등록등본 및 재직증명서 등을 요구.● 상생임대주택 규정에도 동일 논리 적용 가능상생임대주택 특례도 마찬가지로 “임차인의 성격”이 아니라해당 임대차계약이 실제 주거용 임대차인지를 기준으로 판단하는 구조입니다.단순한 법인 명의라고 하여 ‘주거용 임대차’가 부정되는 것은 아니며,해당 주택이 법인의 직원 사택 등으로 실제 거주용으로 사용되면 요건 충족으로 보아야 한다는 해석이 타당합니다.실제 국세청 상담례에서도 다음과 같이 명확히 확인됩니다.“법인이 임차인이더라도 해당 법인이 주택을 상시 주거용도의 사택으로 사용하는 경우,소득세법 시행령 §155조의3의 상생임대주택 특례를 적용할 수 있음.”즉,개인·법인 여부는 본질적인 판단 요소가 아니며, 그 주택이 주거용으로 실제 사용되었는지가 핵심 기준입니다.4.종합 판단 – 임차인이 법인이어도 상생임대차 인정 가능✔ 결론임차인이 법인이라도, 해당 법인이 직원 등의 ‘실제 주거용 사택’으로 사용하는 경우, 상생임대주택 특례를 적용할 수 있습니다.이는 다음 근거에 기반합니다.시행령 §155조의3 자체에 임차인 제한 규정 없음과거 장기임대주택 감면규정에서도 법인임차인 인정 사례 존재상생임대주택 규정의 목적(임차인 주거안정)에 비추어 실질 사용 여부가 핵심국세청 해석례에서도 동일 취지 명시5.실무상 준비해야 할 서류임차인이 법인일 경우,실제 주거용도로 사용됨을 입증하는 자료가 필수적입니다.법인 사업자등록증법인 임차주택 사용내역실제 거주자의 주민등록등본재직증명서거주사실 확인서(필요한 경우)임대차계약서 원본 및 계약금 이체증빙직전 임대차계약서위 서류를 충실히 준비하면 신고 시 불필요한 소명 요청을 예방할 수 있습니다.6.마무리상생임대주택 특례는거주기간 요건을 면제해 주택 양도 시 큰 절세 효과를 가져올 수 있는 제도입니다.임차인이 법인인 경우에도 제도 적용이 가능하므로, 임대차 구조에 따라 활용범위를 넓힐 수 있습니다.다만,법인이 실제 주거용으로 사용하는지에 대한 입증자료 확보가 필수적이므로 계약 체결 단계에서부터 준비하시기를 권합니다.상생임대주택 관련 추가 상담이 필요하시면 전문 세무사와의 사전 검토를 권유드립니다.

[양도소득세] 상생임대주택 주요 해석사례 <5>안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도세 상담, 신고 용역을 할 때 상생임대주택 비과세에 관한 사례가 상당히 많습니다.★상생임대주택 특례요건★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함잘못 알고 계신 분들도 많고, 잘 알고 계신데에도 불구하고 잘못된 상담 등을 통해 걱정하시는 분들이 많은데요. 상생임대주택에 대한 주요 해석 사례를 알아보겠습니다. 사례가 많아서 정리해서 5회 정도 포스팅을 할 예정입니다.★1년 단위의 갱신계약을 연달아 체결한 경우상생임대차계약에 따른 실제 임대 기간이 2년 이상인 경우에는 상생임대주택에 대한 특례를 적용할 수 있는 것임. [문서번호] 서면법규재산2023-2729(2024.04.25.)★잔여기간에 대한 임대차계약을 재작성하는 경우기존 임대차계약 기간이 만료되기 전에 임차인의 요청으로 잔여기간에 대한 임대차계약서를 재작성하는 경우로서 재작성 전 · 후 임대기간 외 임대차계약의 조건이 모두 동일한 경우 기존 임대차계약을 직전임대차계약으로 보아 상생임대주택에 대한 특례를 적용하는 것임. [문서번호] 서면부동산2023-2302(2024.05.03.)★직전임대차계약 보증금 일부 반환한 경우임대보증금 일부를 반환한 계약이 직전임대차계약에 해당하는 경우 상생임대차계약의 직전임대보증금 기준금액은 임대보증금을 반환한 이후 금액임. [문서번호] 서면법규재산2023-3015(2024.04.25.)★임대차계약기간 중 동일세대로부터 임대주택을 증여받고 재작성한 임대차계약임대기간이 개시된 후 주택을 증여받고 임대인의 명의를 수증자로 변경하여 체결한 임대차계약은 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약에 해당하여 소득령§155의3의 “직전임대차계약”으로 볼 수 없는 것임. [문서번호] 서면법규재산2022-3407(2023.01.26.)★임대차 계약기간 중 주택의 지분 일부를 배우자에게 증여하는 경우국내에 1주택을 소유한 거주자가 「직전 임대차계약」을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 혼인한 경우로서 배우자에게 1주택의 지분(1/2)을 증여한 이후 임대기간요건(1년 6개월 이상)을 충족하고, 부부공동으로 새로운 임대차계약을 체결하여 소득령 §155의3 ① (1)에 따른 요건을 모두 충족하는 경우 상생임대주택 특례 적용 가능함. [문서번호] 서면법규재산2022-3799(2022.12.06.)아래 링크에서 주요해석사레 <1> ~ <4>을 모두 확인할 수 있습니다.[양도소득세] 상생임대주택 주요 해석사례 <4>[양도소득세] 상생임대주택 주요 해석사례 <4> 안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니...blog.naver.com도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트