상생임대계약 계약체결일 vs 실제계약시작일

[상생임대]주택 취득하면서 전 소유자와 임대차계약체결한 경우직전임대차계약 해당여부(상황에 따라 다름)(직전임대차계약 해당되지 않는 경우)매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 체결한임대차계약이 직전임대차계약에 해당하는지사전-2026-법규재산-0087등록일자 : 2026.04.30.생산일자 : 2026.03.16.요지주택 매매계약을 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 주택 취득(잔금 청산) 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이,1세대가 주택을 취득하는 매매계약 체결 이후주택 취득 전에 매수인이 임대인이 되고 전 소유자(매도인)가 임차인이 되는 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우,해당 계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항에 따른 직전임대차계약에 해당하는지 여부에 관하여는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.)를 참조하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택 취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3의 “직전임대차계약”에 해당하는지 여부(제1안) 직전임대차계약에 해당(제2안) 직전임대차계약에 해당하지 않음[회신내용]제2안이 타당합니다.1. 사실관계○ ’21.06.26. 서울 마포구 A주택 취득 계약 체결(잔금일 : ’22.2.28.)○ ’21.09.11. 1차 임대차계약 체결 - 임대기간 : ’22.2.28. ~ ’24.2.27., 임대보증금 : 1,050백만원 * 특약사항으로 매도인이 보증금 10.5억원에 2년간 전세 거주○ ’23.11.04. 2차 임대차계약 체결 - 임대기간 : ’24.2.28. ~ ’26.2.27., 임대보증금 : 900백만원○ ’26.2.27. A주택 양도 예정2. 질의내용○매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 양수인이 임대인으로서 전 소유자(매도인)와 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대차 기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우, - 해당 계약이 상생임대주택 특례의 직전임대차계약에 해당하는지 여부(직전임대차계약 해당되는 경우)주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와체결한 임대차 계약이 직전 임대차계약에 해당하는지 여부서면-2022-법규재산-4083 [법규과-3154]등록일자 : 2022.11.18.생산일자 : 2022.11.02.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와 체결한 임대차 계약을 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것임회신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.사실관계○ 2020.xx.xx. A주택 취득 계약 *매도인이 임차인으로 A주택에 거주하는 조건으로 매매계약○2021.xx.xx. A주택 취득하면서 임차인과 임대차계약 체결, 임대개시- 1년 6개월 이상 임대한 후인 2022.xx.xx. A주택 임차인(매도인) 사망○ 2022.xx.xx. 임차인의 상속인에게 임대보증금 반환○ 22.xx월 이후 임대차계약 체결 예정2. 질의내용○ 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하는 임대차계약을 체결하는 경우,- 당해 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 직전 임대차계약에 해당하는지 여부주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 체결한 임대차계약이직전임대차계약에 해당하는지서면-2023-부동산-1332 [부동산납세과-2401]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.10.13.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 임대차계약 계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우 직전임대차계약에 해당함회신귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02” 를 참고하시기 바랍니다.○ 서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’20.5.1.A주택 취득계약*체결*매도인이 임차인으로 거주 및 임대보증금 제외한 잔금 지급 조건-’20.5.27.A주택 취득하면서 전소유자와 임대차계약 체결-’22.5월기존 임차인과 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 체결2. 질의내용 - 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하여 주택을 취득한 날 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결한 경우,「소득세법시행령」제155조의3 상생임대주택 특례의 직전 임대차계약으로 볼 수 있는지도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[상생임대]주택 취득하면서 전 소유자와 임대차계약 체결한 경우직전임대차계약 해당여부(상황에 따라 다름)(직전임대차계약 해당되지 않는 경우)매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 체결한임대차계약이 직전임대차계약에 해당하는지사전-2026-법규재산-0087등록일자 : 2026.04.30.생산일자 : 2026.03.16.요지주택 매매계약을 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 주택 취득(잔금 청산) 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이,1세대가 주택을 취득하는 매매계약 체결 이후주택 취득 전에 매수인이 임대인이 되고 전 소유자(매도인)가 임차인이 되는 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우,해당 계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항에 따른 직전임대차계약에 해당하는지 여부에 관하여는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.)를 참조하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택 취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3의 “직전임대차계약”에 해당하는지 여부(제1안) 직전임대차계약에 해당(제2안) 직전임대차계약에 해당하지 않음[회신내용]제2안이 타당합니다.1. 사실관계○ ’21.06.26. 서울 마포구 A주택 취득 계약 체결(잔금일 : ’22.2.28.)○ ’21.09.11. 1차 임대차계약 체결 - 임대기간 : ’22.2.28. ~ ’24.2.27., 임대보증금 : 1,050백만원 * 특약사항으로 매도인이 보증금 10.5억원에 2년간 전세 거주○ ’23.11.04. 2차 임대차계약 체결 - 임대기간 : ’24.2.28. ~ ’26.2.27., 임대보증금 : 900백만원○ ’26.2.27. A주택 양도 예정2. 질의내용○매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 양수인이 임대인으로서 전 소유자(매도인)와 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대차 기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우, - 해당 계약이 상생임대주택 특례의 직전임대차계약에 해당하는지 여부(직전임대차계약 해당되는 경우)주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와체결한 임대차 계약이 직전 임대차계약에 해당하는지 여부서면-2022-법규재산-4083 [법규과-3154]등록일자 : 2022.11.18.생산일자 : 2022.11.02.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와 체결한 임대차 계약을 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것임회신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.사실관계○ 2020.xx.xx. A주택 취득 계약 *매도인이 임차인으로 A주택에 거주하는 조건으로 매매계약○2021.xx.xx. A주택 취득하면서 임차인과 임대차계약 체결, 임대개시- 1년 6개월 이상 임대한 후인 2022.xx.xx. A주택 임차인(매도인) 사망○ 2022.xx.xx. 임차인의 상속인에게 임대보증금 반환○ 22.xx월 이후 임대차계약 체결 예정2. 질의내용○ 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하는 임대차계약을 체결하는 경우,- 당해 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 직전 임대차계약에 해당하는지 여부주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 체결한 임대차계약이직전임대차계약에 해당하는지서면-2023-부동산-1332 [부동산납세과-2401]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.10.13.요지주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 임대차계약 계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우 직전임대차계약에 해당함회신귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02” 를 참고하시기 바랍니다.○ 서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’20.5.1.A주택 취득계약*체결*매도인이 임차인으로 거주 및 임대보증금 제외한 잔금 지급 조건-’20.5.27.A주택 취득하면서 전소유자와 임대차계약 체결-’22.5월기존 임차인과 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 체결2. 질의내용 - 주택을 취득하면서 주택의 전 소유자를 임차인으로 하여 주택을 취득한 날 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결한 경우,「소득세법시행령」제155조의3 상생임대주택 특례의 직전 임대차계약으로 볼 수 있는지도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

상생임대주택의 임대차계약기간과실제와 상이한 경우 임대기간 판정방법(실제로 판정한다)주택 취득당시 조정지역일 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 세대원 전원이 2년이상 거주를 하셔야 합니다.다만, 아래에 해당하는 상생임대요건을 충족했다면 거주요건을 충족하지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있습니다.★상생임대주택 내용 요약1) '직전계약' 대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월(18개월) 이상 임대할 것3) '21.12.20 ~ '24.12.31까지 갱신하는 상생임대부터 적용양도, 서면-2022-부동산-5462 [부동산납세과-1662] , 2023.06.27[ 제 목 ]상생임대주택의 임대차계약기간과 실제와 상이한 경우 임대기간 판정방법[ 요 지 ]임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우실제 임대기간을 기준으로「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것입니다.[ 회 신 ]귀 질의의 경우,임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】1.사실관계2. 질의내용-계약기간 14개월의 임대차계약을 체결하였으나 임대인과 임차인간 상호 합의하에 4개월 연장하여 임대한 경우 연장된 기간을 포함하여 18개월을 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 여부3. 관련법령○소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 상생임대주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.1.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 직전임대차계약 이라 한다)대비임대보증금 또는 임대료의 증가율이100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 상생임대차계약 이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023.2.28>⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.4. 관련사례○ 서면-2022-부동산-3860, 2023.01.25.귀 질의1의 경우, 소득령 §155의3①이 개정되기 전 체결한 임대차계약에 대해서도 종전 규정에 따른 기준시가 요건을 적용하지 아니하는 것입니다.귀 질의2의 경우,1년 계약하였으나주택임대차보호법 제6조에 의한 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 체결 없이 2년 이상 임대한 경우 소득령 §155의3에 따른 임대기간으로 인정되는 것입니다.

[양도세,상생임대]피상속인이 직전임대차계약을 체결하고동일세대 상속인이 승계하여 양도하는 경우상생임대주택 특례 적용 여부(가능함)서면-2024-부동산-2798 [부동산납세과-1543]등록일자 : 2025.09.08.생산일자 : 2025.09.04.요지동일세대 내 상속으로 임대차계약을 승계받은 경우 해당 계약은 직전(상생)임대차계약에 해당함회신귀 질의의 경우,피상속인이 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항제1호에 따른 직전임대차계약을 체결하고 임대기간이 개시된 후 피상속인의 사망으로 인하여 피상속인이 사망 전 임차인과 체결한 임대차계약을 동일 세대원인 상속인이 승계하는 경우로서 피상속인과 상속인의 임대기간을 합산하여 「소득세법 시행령」제155조의3제1항제2호의 요건을 충족하는 경우에는 해당 임대차계약을 「소득세법 시행령」제155조의3제1항제1호에 따른 직전임대차계약으로 보는 것입니다.상세내용1. 사실관계2.질의내용- 피상속인이 직전·상생임대차계약을 체결하고 상속개시일 이후 상생임대차계약기간이 개시된 경우로써 동일세대원인 상속인이 상생임대차계약 종료 후 해당주택을 양도하는 경우 상생임대주택 특례 적용 여부3. 관련 법령□소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 상생임대주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.1.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 직전임대차계약 이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 상생임대차계약 이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.□주택임대차보호법 제6조【계약의 갱신】① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020.6.9>② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.4. 관련사례○ 서면-2022-법규재산-3799, 2022.12.06.국내에 1주택을 소유한 거주자가｢소득세법 시행령｣ 제155조의3(이하 “쟁점특례”) 제1항 제1호에 따른 ｢직전 임대차계약｣을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 혼인한 경우로서 배우자에게 1주택의 지분(1/2)을 증여한 이후 같은 항 제4호에 따른 임대기간 요건을 충족하고, 부부공동으로 새로운 임대차계약을 체결하여 같은 항 제1호에 따른 요건을 모두 충족하는 경우에는 쟁점특례를 적용받을 수 있는 것입니다.○ 서면-2024-부동산-2580, 2024.07.17.상속인과 동일세대원인 피상속인이 취득한 조정대상지역 내 주택(이하 ‘쟁점주택’)이 조정대상지역에서 해제된 이후 동일세대원인 상속인에게 상속된 경우로서 상속인이 상속받은 쟁점주택을 양도하는 경우에는｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따른 거주요건이 적용되는 것입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.상생임대주택이란 세법에서 요건을 충족하면임대인은 양도소득세 세제혜택을 적용받고임차인은 전월세 임대료 상한을 가지고 거주할 수 있어 주거안정을 보장받을 수 있는 임대제도를 의미합니다.하지만 양도세 세제혜택이란 것이 늘 그렇듯,조금이라도 요건에서 어긋나는 경우 혜택이 불가능하고그 요건이라는 것이 매우 까타롭습니다.상생임대주택 양도세 세제혜택상생임대주택의 세제 혜택은 다음과 같습니다.직전임대차계약 + 상생임대차계약시 5% 증액제한을 준수한다면,1세대 1주택 비과세 요건 중 거주 요건을 충족한 것으로 봅니다.즉, 갭투자를 한 경우에도 임차인을 위한 상생임대를 한 소유주라면 조정지역 주택에 거주하지 않아도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있게 되는 것입니다.그뿐 아니라,상생임대주택시 2년 거주한 것으로 보아 장기보유특별공제를 4% 를 적용받을 수 있습니다.장특공제는 1세대1주택 고가주택 계산시보유기간 × 4% + 거주기간 × 4% 를 적용하는데최대 80% 혜택을 주는 이 장특공제 (표2) 는1세대 1주택이면서 거주기간 2년을 해야 한다는 조건이 있습니다.만약 거주하지 않으면 표1의 최대 30% 를 받게 되는데상생임대를 하게 되는 경우 표2를 적용하여10년 보유시 최대 40% 를 적용받게 되는 것입니다.그럼 그 요건을 살펴볼까요?상생임대주택 요건상생임대주택의 큰 틀은임대료 5% 증액제한을 준수하는 것입니다.증액을 하려면 기존 계약 + 두번째 계약이 존재해야 할텐데요.그렇기 때문에 직전계약, 상생계약으로 나누어져 요건을 살피게 됩니다.요건 1.(1) 직전임대차계약 + (2) 상생임대차계약,2번에 걸친 계약이 있어야 합니다.요건 2.(1) 직전임대차계약주택소유자 명의로 체결한 임대차계약입니다.이때 반드시 주택을 취득한 이후에 임대차계약을 체결해야 합니다. 만약 전 매도자가 임대 체결한 계약을 승계한 계약이라면 직전임대차계약이 될 수 없습니다.직전임대차계약의 임대기간은 1년 6개월 이상으로, 1개월 미만의 기간은 1개월로 봅니다.애초에 2년 계약을 하였지만 만약 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결했다면, 이때 임대료가 인상되지 않았다면 두 임대차 기간을 합산하여 계산 할 수 있습니다.A 임대 (1년) + B 임대 (1년) -> C 임대 (2년)A - B 간 임대료가 동일하다면,A + B 합산하여 직전임대차 계약으로 봅니다.A 임대 (1년 6개월) -> B 임대 (1년) + C 임대 (1년)B - C 간 임대료가 동일하다면,B + C 합산하여 상생임대차 계약으로 봅니다.(2) 상생임대차계약상생임대차계약의 임대개시일 (계약체결일) 은 2021.12.20 ~ 2026.12.31올해 말까지로 법령상 되어 있습니다.기존에는 24.12.31 까지로 되어있다가 24년 11월에 개정되어 26년으로 연장된 바 있습니다. 정부의 기조상 일몰될 수 있는 가능성도 높아보이지만, 일반적으로 특례는 연장이 되는 경우도 많습니다. 이번 7월 개정안을 유심히 지켜보아야 하겠습니다. 만약 일몰되어 26년 말까지라면, 계약체결일과 임대개시일이 모두 26년 말 전까지 시작되어야 합니다.예) 26년 12월 1일 계약체결 26년 12월 20일 임대개시계약기간 26년 12월 20일 ~ 28년 12월 20일-> 상생 임대 가능(3) 직전 -> 상생으로 가며 5% 증액제한요건을 준수해야 합니다(4) 상생임대차계약은 2년 이상 임대하여야 하며,기간이 만료된 후 상생임대주택을 양도해야 합니다.상생임대요건 충족이 안되었다면?상생임대주택 요건을 충족하면조정지역 내 취득한 주택을 거주하지 않아도 비과세가 가능합니다.그러나 요건을 충족하지 않은 경우거주요건 이 없어서 비과세가 불가능하다면1세대 1주택이기 때문에일반세율 (6% ~ 45%) 장특공 30% 가 적용되어세액 계산을 해야 합니다.상생임대주택은 임대차계약의 요건에 더해 기간, 증액요건, 계약 시점 등을 살펴보아야 합니다. 특히 임대차계약이라는 것이 내 마음대로 되는 부분이 아니기 때문에 많은 분들이 애먹는 부분도 있으신데요요건을 충족한다면, 비거주 주택에 있어서는 획기적인 혜택이 주어지는 것입니다. 올해를 기점으로 일몰될지 연장될지는 지켜봐야 할 것 같습니다.상생임대차는 검토하기가 다소 까다로울수 있으니매도 전 반드시 상생임대가 맞는지 세무 상담 하시기를 바라겠습니다.궁금하신 점 있으시면 연락주세요.꼼꼼히 상담 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림