자금조달계획서 증여/차용증 무이자

이번 포스팅에서는 자금조달계획서 관련하여실제 상담을 진행했던 사례를 공유드리려 합니다.자금조달계획 중 '그 밖의 차입금'의 경우 많은 분들이 해당하는 사항이 있기에 해당 상담사례도 살펴보시면 도움이 될 듯합니다.Q. 두 명의 가족에게 돈을 빌릴 경우 무이자가 가능한 금액?출처 : 택슬리대략 2억 1700만 원까지는 무이자로 차용이 가능하다고 알고 있습니다. 그런데 두 명에게 돈을 빌릴 경우 이 금액을 각각 적용받을 수 있는 건가요? 아니면 총합으로 하는 건가요?두 명에게 총 2억 1700만 원이 넘는 금액을 빌릴 경우 무이자로는 안되는 것인지요?A. 고유빈 세무사 답변출처 : 택슬리부 또는 모로부터 자녀가 현금 등을 증여받는 경우 부·모를 동일인으로 봐 증여세를 계산하는데, 이와 다르게 금전소비대차 거래에서 증여세 과세여부를 판단하는 때에는채권자와 채무자별로 구분해 판단합니다.정리하자면, 규정 자체로만 볼 때 채권 채무관계에 따라 판단하는 것이기에두 명의 가족으로부터 돈을 빌린다면 각각 2억 이상 무이자로 하여도 증여세가 발생되지 않는 것으로 판단하는 것이 맞습니다.다만, 실제 각 채권자로부터 자금을 빌린 것임을 입증해야 하고, 해당 거래가 증여가 아닌 차입임을 주장하는 것은 주의를 하셔야 합니다.2.17억 원 이하의 차용관계에 무이자로 하여도 증여세가 발생하지 않는 것이지, 차용관계 자체를 인정해준다는 것은 아니기 때문입니다.제3자와 동일한 차용관계로서편법증여가 아님을 입증하는 것은 납세자의 책임입니다.원리금의 상환, 적정한 차용증 형식 등 실질과 형식을 모두 갖춰야 추후 해당 거래 자체에 대해 차입관계임을 인정받기 수월하니 이 부분은 꼭 유의하셔야 합니다.정리!증여세법에 부모를 동일인으로 보아, 부모의 증여를 합산하는 규정이 있습니다. 다만 이는 금전소비대차 거래의 채권자와 채무자를 판단하는 규정과는 별개의 규정이기에 채권자의 구분은 별개로 하는 것이 타당하다고 판단됩니다.다만, 대여금액이 각각 실제 채권자로부터 온 것임이 입증되어야 하고, 이에 대해 차용관계임을 인정받을 수 있는 요건은 당연히 충족되어야 할 것으로 생각됩니다.자금조달계획서에 작성되는 '그 밖의 차입금' 중 특히 가족 간 차입금의 경우 편법증여로 보아 문제가 될 여지가 많으니 반드시 주의하여 관리하셔야 합니다.

자금조달계획을 하시는 분들 중 가족 간 차입금에 관하여 잘 알고 계시는 분들이 많습니다. 다만, 상담을 해보시면 다들 규정과 금액 등 세부적인 내용은 잘 알고 계시는데 놓치고 계시는 부분이 있는 경우가 많습니다. 그러한 것에 대한 얘기는 다음 포스팅을 통해 진행하도록 하겠습니다.이번 포스팅에서는 잘 알려진 2.17억 원 이상 차입을 할 때 이자를 적게 주고받아도 되는 지에 대해 말씀드리려 합니다.자녀에게 2억 원 정도 빌려주면 이자를 안 받아도 될까?세법상 적정이자율은 현재 4.6%로 규정하고 있습니다. 즉 금전대차거래를 진행할 때 적정하게 연 4.6% 정도의 이자를 주고받으라고 규정하고 있는 것인데요. 특수관계인 간에는 이자를 적게 주고받거나, 많이 주고받을 경우 증여세 문제가 발생될 수 있기에 세법상 적정이자율에 따라 금전대차거래를 진행하시는 것이 좋습니다.다만, 세법에서는 4.6% 적정이자율로 모든 거래를 규정하는 것이 무리가 될 수 있어, 이를 완화하기 위하여 연간 1천만 원 미만이 되는 범위에서는 이자율을 낮게 설정할 수 있도록 보충적으로 규정하고 있습니다.즉, 2억 원에 대해 연 4.6%를 적용하면 연간 적정이자는 9,200,000 원이 되고, 이는 연간 1천만 원 미만이기에 2억 원 정도를 차입할 때는 무이자로 하여도 증여세가 발생되지 않는 것입니다.다만 부모 자녀 간 금전거래를 원칙적으로 증여로 추정하기에 실제 원리금의 상환이 이루어지지 않는다면 차용관계 자체가 부인될 수 있으니 주의하셔야 합니다.3억 원 정도 빌려준다면 이자를 얼마나 설정해야 하나요?앞서 연간 기준금액 1천만 원 미만이 되는 범위에서 이자율을 낮게 설정할 수 있도록 규정하고 있다고 말씀드렸습니다.따라서 3억 원, 5억 원을 기준으로 설정 가능한 최소 이자율은 아래와 같이 계산하면 됩니다.구분금액금액차입금300,000,000500,000,000적정이자율4.60%4.60%연간 적정이자(차입금 * 적정이자율)13,800,00023,000,000기준금액9,999,9999,999,999최소 이자(연간 적정이자 - 기준금액)3,800,00013,000,000최소 이자율(최소이자 / 차입금)1.2667%2.60002%적정이자를 계산하고, 해당 금액에서 기준금액인 1천만 원을 차감한 이자율을 초과하는 이자율을 설정한다면 세법상 증여세 문제가 없는 최소 이자율을 산출할 수 있는 것입니다.

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 집을 사거나 대출을 갚은 뒤 세무서에서 날아오는 '자금출처 소명안내문'의 근거, 재산취득자금 등의 증여추정(상속세 및 증여세법 제45조)과 증여추정 배제기준에 대해서 설명드리겠습니다재산취득자금 증여추정, 도대체 무엇일까요?- 30대 초반 직장인이 10억원짜리 아파트를 샀다 , 소득이 거의 없는 주부가 수억원의 대출을 한 번에 갚았다 -이런 경우 세무서는 그 돈, 누구에게 받으셨나요? 라고 묻습니다. 이것이 흔히 말하는 자금출처 조사이고, 그 법적 근거가 바로 상속세 및 증여세법 제45조입니다.-법 조문을 쉽게 풀면 이렇습니다. 재산을 취득한 사람의 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 볼 때 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다. (상속세 및 증여세법 제45조 제1항)-채무를 갚은 경우도 마찬가지입니다. 자력으로 상환했다고 보기 어려우면 상환자금을 증여받은 것으로 추정합니다. (상속세 및 증여세법 제45조 제2항)-여기서 핵심 단어는 '추정'입니다. 일반적인 증여세는 과세관청이 증여가 있었다 는 사실을 입증해야 하지만, 증여추정은 반대로 납세자가 이 돈은 증여받은 게 아니라 내 돈 이라는 것을 입증해야 합니다. 입증책임이 납세자에게 넘어오는 것이죠.-또한 금융실명법에 따라 실명이 확인된 계좌에 들어 있는 재산은 명의자가 취득한 것으로 추정하여 이 규정을 적용합니다. 가족 명의 통장에 돈을 넣어두면, 명의자가 차명계좌일 뿐 이라는 사실을 직접 입증해야 합니다. (상속세 및 증여세법 제45조 제4항)· · ·얼마나 소명해야 할까? '20%·2억원' 판정기준-자금출처를 1원 단위까지 100% 소명하라는 것은 현실적으로 불가능합니다. 그래서 세법은 일정 범위의 미소명 금액은 눈감아 주는 기준을 두고 있습니다.-입증되지 않은 금액이 취득재산가액(또는 채무상환금액)의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하면 증여추정을 적용하지 않습니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항)· 5억원 주택 → 기준 1억원 : 미입증액이 1억원 미만이면 과세 안 됨· 10억원 주택 → 기준 2억원 : 미입증액이 2억원 미만이면 과세 안 됨· 20억원 주택 → 20%는 4억원이지만 한도가 2억원 : 미입증액 2억원 미만이어야 과세 안 됨-그런데 많은 분들이 오해하시는 부분이 있습니다. 기준을 넘으면 초과한 부분만 과세되는 것이 아니라, 미입증금액 전체가 증여재산가액이 됩니다. 10억원 아파트에서 2억 5천만원을 소명하지 못하면, 5천만원이 아니라 2억 5천만원 전액이 과세대상입니다.-그래서 실무에서는 경계선에 걸린 경우 몇 백만원의 증빙을 더 찾아내는 것이 결과를 완전히 바꾸기도 합니다.-실무상 꼭 알아두실 해석도 있습니다.· 여러 재산을 취득했다면 전체 기간을 뭉뚱그려 판단하지 않고 취득 건별로 그에 대응하는 자금원을 따져 과세 여부를 판단합니다. (서일46014-10766, 2003.06.12.)· 증여받은 돈으로 자금출처를 소명하는 경우에는 20%·2억원 기준이 적용되지 않습니다. 예를 들어 10억원 중 8억원을 증여받았다고 소명하면 나머지 2억원까지 10억원 전체가 과세됩니다. (상증 기본통칙 45-34…1)· 취득재산가액은 매매가격만이 아니라 취득세·등기비용·중개수수료 등 실제로 들어간 자금 전체를 말합니다.· · ·이번 글의 핵심! 증여추정 배제기준 (금액 기준)-법은 취득자금이 직업·연령·소득·재산상태 등을 고려해 대통령령으로 정하는 금액 이하인 경우와 자금 출처를 충분히 소명한 경우에는 증여추정을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. (상속세 및 증여세법 제45조 제3항, 같은 법 시행령 제34조 제2항)-이 금액은 국세청장이 정하는데, 국세청 「상속세 및 증여세 사무처리규정」의 기준은 다음과 같습니다. (상속세 및 증여세 사무처리규정 제42조)· 30세 미만 : 주택 5천만원 / 기타재산 5천만원 / 채무상환 5천만원 / 총액한도 1억원· 30세 이상 : 주택 1억5천만원 / 기타재산 5천만원 / 채무상환 5천만원 / 총액한도 2억원· 40세 이상 : 주택 3억원 / 기타재산 1억원 / 채무상환 5천만원 / 총액한도 4억원-적용 방법은 이렇습니다.① 재산취득일(채무상환일) 전 10년 이내의 주택·기타재산 취득가액과 채무상환금액을 각각 합산합니다② 주택, 기타재산, 채무상환이 각각 기준에 미달하고③ 이 세 가지를 모두 합한 금액이 총액한도에도 미달해야 증여추정을 적용하지 않습니다-예를 들어 35세 직장인이 10년 동안 1억원짜리 주택 하나만 샀다면, 주택 기준(1억5천만원)과 총액한도(2억원) 모두 미달하므로 원칙적으로 자금출처 소명 대상에서 벗어납니다.-하지만 반드시 기억해 두셔야 할 단서가 있습니다. 배제기준 이하라도 취득자금을 다른 사람에게 증여받은 사실이 확인되면 증여세가 과세됩니다. 이때는 추정이 아니라 일반 증여이므로, 증여 사실의 입증책임은 과세관청에 있습니다.-또한 이 배제기준은 법률이 아니라 국세청 내부 사무처리 기준이라는 점도 알아두시면 좋습니다. 기준 금액은 개정될 수 있으니 취득 시점의 기준을 확인하셔야 합니다.· · ·자금출처로 인정받을 수 있는 돈 vs 인정받기 어려운 돈-세법은 다음 금액을 '입증된 금액'으로 봅니다. (상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항 각 호)① 신고했거나 과세(비과세·감면 포함)받은 소득금액② 신고했거나 과세받은 상속·증여재산의 가액③ 재산을 처분한 대가나 부채를 부담하고 받은 금전으로 해당 재산 취득(채무 상환)에 직접 사용한 금액-기본통칙은 이를 조금 더 구체적으로 정리하고 있습니다. (상증 기본통칙 45-34…1)· 본인 재산 처분대금 → 양도소득세 등 공과금을 뺀 금액· 신고·과세된 소득 → 소득세 등 공과금을 뺀 금액· 농지경작소득· 재산취득일 이전에 빌린 부채로서 입증된 금액 → 다만 배우자·직계존비속 간 소비대차는 원칙적으로 인정하지 않습니다· 재산취득일 이전에 자기 재산을 임대하고 받은 전세금·보증금· 그 밖에 자금출처가 명백하게 확인되는 금액-재산을 취득한 연도의 사업소득은 장부로 취득일까지 발생한 사실이 확인되는 금액을 인정하고, 산정이 어려우면 연간 소득금액을 취득일까지의 기간으로 안분합니다. (서일46014-11461, 2003.10.16.)-반대로 가족에게 빌렸다는 말뿐인 차용금, 신고하지 않은 현금 증여, 누락한 사업소득, 금융 흔적 없는 '예전에 모아둔 돈'은 인정받기 어렵습니다. 특히 누락한 사업소득으로 자금을 댔다는 사실이 드러나면 증여세 대신 종합소득세·부가가치세가 추징될 수 있습니다.· · ·증여추정으로 과세되면 세금은 어떻게 계산할까?-과거에는 증여자가 누구인지 특정해야 과세할 수 있느냐 를 두고 다툼이 많았습니다. 그래서 2021년 말 법 개정으로 2022년 1월 1일 이후 증여분부터 재산취득자금 증여추정 재산을 '합산배제증여재산'에 포함시켰습니다. (상속세 및 증여세법 제47조 제1항)-그 결과 과세 방식이 다음과 같이 정리되었습니다.· 증여자를 특정하지 않아도 수증자에게 과세· 증여재산공제(성인 자녀 5천만원 등) 대신 3천만원을 공제 (상속세 및 증여세법 제55조 제1항 제3호)· 10년 이내 다른 증여재산과 합산하지 않음· 증여자가 사망해도 상속세 과세가액에 가산하지 않음-계산 사례로 보면 이렇습니다.· 10억원(부대비용 포함) 아파트 취득, 입증된 금액 7억5천만원· 미입증금액 2억5천만원 ≥ Min(10억원 × 20%, 2억원) = 2억원 → 증여추정 과세· 과세표준 : 2억5천만원 − 3천만원 = 2억2천만원· 산출세액 : 2억2천만원 × 20% − 누진공제 1천만원 = 3,400만원 (무신고가산세·납부지연가산세 별도)-만약 이분이 5천만원 이상 추가로 소명해 미입증금액을 2억원 미만으로 낮췄다면 증여세는 0원이었습니다. 이것이 20%·2억원 기준이 무서운 이유입니다.· · ·부부 사이 계좌 이체도 무조건 증여일까?-자금출처 조사에서 자주 다투는 쟁점이 배우자 계좌 이체입니다.-대법원은 부부 사이에서 한쪽 명의의 예금이 인출되어 다른 쪽 명의 계좌로 입금되는 경우에는 증여 외에도 공동생활의 편의, 자금 관리 위탁 등 여러 원인이 있을 수 있으므로, 그 사실만으로 증여로 추정할 수 없고 증여 사실은 과세관청이 입증해야 한다고 판단했습니다. (대법원 2015.09.10. 선고 2015두41937 판결)-다만 이 판례가 부부간 이체는 괜찮다 는 뜻은 아닙니다. 배우자 계좌의 돈으로 배우자 명의 부동산을 취득했다면 다시 자금출처 문제가 되고, 이 경우에는 제45조의 증여추정이 적용될 수 있습니다. 부부간이라도 10년간 6억원을 넘는 증여는 신고하는 것이 안전합니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 계약 전에 자금표부터 작성하세요. 취득가액(취득세·중개수수료 포함)의 80% 이상, 10억원이 넘는 경우 미입증액 2억원 미만까지 증빙이 가능한지 미리 확인해야 합니다.2. 부모님 지원금은 숨기지 말고 증여 신고하세요. 성인 자녀 10년간 5천만원 공제에 혼인·출산 증여재산공제 1억원을 더하면 부모(직계존속) 합산 최대 1억5천만원까지 증여세 없이 지원받을 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2)3. 가족에게 빌렸다면 차용증, 적정이자(연 4.6%) 지급 기록, 원금 상환 기록을 갖춰야 합니다. 형식 없는 가족 간 차용은 원칙적으로 인정되지 않습니다.4. 대출금은 대출 입금 → 계약금·잔금 이체 흐름이 통장에서 바로 보이게 관리하세요.5. 소명에 사용한 대출·전세보증금은 국세청 부채 사후관리 대상입니다. 나중에 부모님이 대신 갚아주면 그때 다시 증여세가 과세됩니다.6. 주택 취득 시 제출하는 자금조달계획서는 과세관청에 통보되어 자금출처 검증 자료로 활용될 수 있으니, 계획서 내용과 실제 자금 흐름이 일치하도록 관리하세요.· · ·자금출처 소명안내문, 받기 전에 대비하세요-자연세무회계컨설팅은 부동산 취득 전 자금출처 검토, 자금출처 소명안내문 대응, 부모 자금 지원을 위한 증여·차용 설계, 증여세 신고를 도와드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​참고 법령 및 예규·판례상속세 및 증여세법 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)상속세 및 증여세법 시행령 제34조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)상속세 및 증여세법 제47조 제1항 (합산배제증여재산)상속세 및 증여세법 제55조 제1항 제3호 (합산배제증여재산의 과세표준, 3천만원 공제)상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2 (증여재산 공제, 혼인·출산 증여재산 공제)상속세 및 증여세 사무처리규정 제42조 (재산 취득자금 등의 증여추정 배제기준)상증 기본통칙 45-34…1 (자금출처로 인정되는 경우)서일46014-10766 (2003.06.12.) 재산 취득 건별 자금출처 판단서일46014-11461 (2003.10.16.) 취득연도 사업소득의 자금출처 인정 범위대법원 2015.09.10. 선고 2015두41937 판결 부부간 예금 이체와 증여추정#재산취득자금 #증여추정 #자금출처조사 #자금출처소명 #증여추정배제기준 #상증법45조 #부동산자금출처 #자금조달계획서 #증여세 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동 #등촌동 #화곡동 #자연세무회계컨설팅 #절세도사

안녕하세요 자금조달계획 전문 고유빈 세무사입니다.자금조달계획서를 제출함에 있어투기과열지구(강남, 서초, 용산, 송파) 소재 주택은 부속서류를 제출해야 합니다.물론 비규제지역의 주택이라도 거래가격이 6억 원을 초과하는 경우 자금조달계획서를 제출해야 하지만, 증빙서류를 당장 제출하지는 않습니다.참고로 주택을 구입하는 시점에서는 증빙서류를 제출하지 않지만, 추후 자금출처조사, 부동산원실거래소명 등을 받게되면 자금을 증빙하기 위한 서류를 제출해야 합니다.자금조달계획서 양식은 자금조달계획과 조달자금 지급방식, 입주계획으로 이루어져있습니다. 이 중, 가장 중요한 것은 자금조달계획입니다.자금조달계획은 구체적으로 아래 항목으로 구성됩니다.1. 금융기관 예금액2. 주식·채권 매각대금3. 증여·상속4. 현금 등 그 밖의 자금5. 부동산 처분대금 등6. 금융기관 대출액7.회사지원금·사채8. 그 밖의 차입금각각의 항목에 대해 투기과열지구는 아래의 증빙서류를 준비하셔야 합니다.1. 금융기관 예금액 : 예금잔액증명서2. 주식·채권 매각대금 : 주식 등 거래내역서3. 증여·상속 : 증여세 및 상속세 신고서, 접수증, 납부증명서4. 현금 등 그 밖의 자금 : 소득금액증명원 및 근로소득원천징수영수증5. 부동산 처분대금 등 : 부동산 매매계약서, 임대차계약서(전,월세)6. 금융기관 대출액(주택담보대출, 신용대출 등) : 금융거래확인서, 대출신청서, 부채증명원7. 임대보증금 : 부동산 임대차계약서(갭투자)8. 회사지원금·사채 : 사내확인서류9. 그 밖의 차입금 : 차용증, 원리금상환내역, 가족관계증명서 등아직 자금증빙서류를 준비하지 못했다면 어떻게 할까요?자금조달계획서는 계약체결일로부터 30일 이내에 제출해야 하기에, 주택담보대출 증빙 등 잔금일에 가서야 준비가 가능한 서류를 제출하지 못하게 되는 경우가 많습니다.이 경우에는 자금에 대해 증빙이 없는 사유를 기재한 미제출 사유서를 제출해야 합니다.미제출 사유서 양식은 프로필 내 블로그 링크를 통해 들어오신 후 확인 가능하신[자금조달계획서 Q&A] 자금조달계획서 증빙서류?포스팅 내에서 다운로드 가능합니다.(예시로 미제출사유 비고란에 작성할 내용을 작성해두었으니 참고하여 작성하시면 됩니다.)

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 집을 사는 순간 반드시 마주치게 되는 서류,자금조달계획서 작성 시 주의사항과 절세방법에 대해서 설명드리겠습니다자금조달계획서는 '계획서'가 아니라 '소명자료'입니다-매매계약서에 도장을 찍고 나면 중개사무소에서 자금조달계획서 좀 작성해 주세요 라는 연락을 받게 됩니다. 정식 명칭은 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」이고,부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조와 같은 법시행령 제3조,시행규칙 제2조에 근거를 두고 있습니다.-많은 분들이 이 서류를 '행정 절차상 한 번 내고 끝나는 종이'로 생각하십니다. 하지만 실무에서 보면 정반대입니다. 이 서류는국토교통부를 거쳐 국세청으로 통보되고, 국세청은 보유 중인 소득·재산 자료와 대조해 탈루 혐의가 있는 거래를 자금출처조사 대상으로 선별합니다.-즉, 자금조달계획서는 '내가 낼 돈을 정리한 표'가 아니라'앞으로 몇 년간 나를 따라다닐 소명자료 목록'입니다. 계약 후에 급하게 채워 넣는 순간부터 리스크가 시작되는 이유가 여기에 있습니다.-제출기한은매매계약 체결일부터 30일 이내이며,부동산 거래신고와 동시에 제출합니다. 기한을 넘기면부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항에 따라500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있고, 실거래 신고필증이 발급되지 않아 소유권이전등기 자체가 막힙니다.· · ·누가 내야 하나요? 제출대상부터 정확히 확인하세요-2025년 10월 15일 대책과2026년 6월 말 추가 지정을 거치면서 규제지역이 크게 넓어졌습니다.현재 서울 25개 자치구 전역과 경기 주요 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지·기흥, 의왕, 하남, 화성 동탄, 구리 등)이 조정대상지역이자 투기과열지구로 묶여 있습니다.-규제지역 안에서 주택을 사면 거래금액과 무관하게 모든 거래가 제출대상입니다. 3억원짜리 소형 아파트도 예외가 없습니다. 특히 투기과열지구에서는 계획서만 내는 것이 아니라기재 항목별 증빙서류까지 신고 시점에 함께 제출해야 합니다.-비규제지역은 실거래가6억원 이상일 때 제출의무가 생깁니다. 다만 수도권 주택가격 수준을 감안하면 사실상 상당수 거래가 여기에 해당합니다.-매수인이법인이거나 외국인이면 지역·금액과 무관하게 전건 제출대상입니다. 법인은「법인 주택 거래계약 신고서」도 별도로 내야 합니다.-토지는수도권·광역시·세종시에서1억원 이상, 그밖의 지역은 6억원 이상일 때 제출대상이며,지분거래는 금액과 무관하게 제출해야 합니다.-참고로오피스텔은건축법상 업무시설이므로 「주택」취득자금 조달 및 입주계획서 제출대상이 아닙니다. 다만 자금출처조사 자체를 면제받는 것은 결코 아니라는 점은 분명히 구분하셔야 합니다.· · ·2026년 2월 10일, 서식이 통째로 바뀌었습니다-국토교통부령 제1557호(2026년 2월 6일 공포, 같은 달 10일 시행)로 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙별지 제1호의3서식(주택)과별지 제1호의4서식(토지)이 전면 개편되었습니다.2026년 2월 10일 이후 체결한 계약은 종전 양식으로는 신고 자체가 되지 않습니다.-첫째, 자기자금 항목이 훨씬 촘촘해졌습니다.부동산 처분대금과 주식·채권 매각대금이 각각 별도 항목으로 분리되었고,가상자산 매각대금이 독립 항목으로 신설되었습니다.코인을 팔아 마련한 자금을 예전처럼 '현금 등 그 밖의 자금'에 묻어둘 수 없게 되었다는 뜻입니다.-둘째, 증여·상속 자금은 신고·납부 여부까지 기재합니다.금액만 적는 것이 아니라 증여세·상속세 신고 및 납부 여부를 함께 적도록 바뀌었습니다. 신고하지 않은 증여를 계획서에 적는 순간 스스로 무신고 사실을 밝히는 구조가 됩니다.-셋째, 차입금 항목도 세분화되었습니다.기존에는 주택담보대출·신용대출 외에는 '그 밖의 대출'로 묶을 수 있었지만,이제사업자대출이 별도 항목으로 분리되었고 대출 유형별로금융기관명을 직접적어야 합니다.해외예금·해외대출·해외금융기관명 항목도 새로 들어왔습니다.-넷째, 첨부서류 의무가확대되었습니다.중개거래로 신고하는 경우매매계약서 사본과계약금 지급사실 입증서류(영수증, 이체확인증 등)를 반드시 첨부해야 합니다. 다만 거래당사자가 공동으로 신고하는 직거래는 이 첨부의무에서 제외됩니다.-다섯째, 토지거래허가구역 내 주택도 제출대상이 되었습니다.허가 신청 단계와 본계약 신고 단계에서 두 번 제출하게 되는 경우가 생기는데, 두 서류의 내용이 서로 어긋나면 곧바로 소명 요구 대상이 됩니다.· · ·작성 시 반드시 지켜야 할 6가지 주의사항1. 합계는 매매대금과 1원까지 일치해야 합니다.자기자금과 차입금의 합계가 계약서상 매매대금과 다르면 그 자리에서 보완 요청이 들어옵니다.취득세, 중개보수, 인테리어 비용은 매매대금에 포함하지 않습니다.다만 국세청 자금출처조사 단계에서는 취득세 등 취득부수비용까지 포함한 총 소요자금을 기준으로 보므로(상속세 및 증여세법 집행기준 45-0-3), 두 기준이 다르다는 점을 반드시 구분해서 준비하셔야 합니다.2. 대출은 '예정'과 '확정'을 정확히 구분하십시오.승인 전이면 예정, 승인 후면 확정입니다. 승인도 나지 않았는데 확정으로 적었다가 실제 실행금액이 달라지면 계획서 전체의 신뢰도가 떨어집니다.3. '현금 등 그 밖의 자금' 비중을 최소화하십시오.실무상 자금출처조사 선별에서 가장 위험한 항목이 바로 이 칸입니다. 출처를 설명하기 어려운 현금 비중이 높을수록 소명 요구 가능성이 커집니다. 가능하면 계약 전에 미리 계좌로 옮겨 금융거래 흔적을 남겨두시는 것이 좋습니다.4. 증여인지 차용인지 계약 전에 결론을 내십시오.-부모님께 받은 돈을 계획서에 어떻게 적느냐에 따라 세금 구조가 완전히 달라집니다. 증여로 적으면 증여세 신고가 따라와야 하고, 차용으로 적으면 차용증과 이자 지급 이력이 있어야 합니다. 계약 후에 뒤늦게 정하려 하면 이미 늦습니다.-만약 특수관계인의 차용으로 적으시면 세무서에서는 기계적으로 사후관리를 하므로 , 15년이내에 해명자료 안내문을 세무서에서 받게되고, 원금 이자 상환내역을 소명 하셔야 합니다.5. 부부 공동명의는 각자 작성해야 합니다.공동명의자는 각각 자금조달계획서를 작성해 제출하며, 두 사람의 자금 합계가 총 거래가액과 일치해야 합니다. 이때 지분비율과 실제 자금부담비율이 다르면 그 차이만큼 배우자 간 증여 문제가 발생할 수 있습니다.6. 계획서와 실제 자금 흐름을 일치시키십시오.계획서는 말 그대로 계획이므로 다소 차이가 날 수 있지만, 합계가 크게 달라지거나 자금 성격이 바뀌면 소명 대상이 됩니다. 잔금 지급 후 이체내역과 계획서를 한 번 대조해 두시는 것을 권해 드립니다.· · ·절세의 출발점은 '증여추정 배제기준' 이해입니다-상속세 및 증여세법 제45조는 재산 취득자의 직업·연령·소득·재산 상태로 볼 때 자력으로 취득했다고 보기 어려운 경우, 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정한다고 규정하고 있습니다. 여기서 중요한 것은'추정'이라는 점입니다. 납세자가 반증하면 뒤집을 수 있다는 뜻이고, 반대로 반증하지 못하면 그대로 과세됩니다.-첫 번째 안전판은상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항 단서의 이른바20% 룰입니다.입증되지 않은 금액이 「취득재산가액의 20%」와 「2억원」 중 적은 금액에 미달하면 증여추정 규정을 적용하지 않습니다.예컨대 12억원 주택이라면 Min(2억 4천만원, 2억원) = 2억원이므로, 미입증금액이 2억원 미만이면 증여추정에서 벗어납니다.-다만 함정이 있습니다.취득자금을 '증여받은 재산'으로 입증하는 경우에는 이 20% 룰이 적용되지 않습니다(상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1 제2항). 증여로 마련한 자금이 섞여 있다면 계산 구조가 달라진다는 점을 반드시 확인하셔야 합니다.-두 번째 안전판은상속세 및 증여세 사무처리규정 제42조(국세청훈령 제2618호, 2025년 6월 11일)의 증여추정 배제기준입니다.재산취득일 전 10년 이내를 기준으로, 30세 미만은 주택 5천만원·총액한도 1억원, 30세 이상은 주택 1억 5천만원·총액한도 2억원, 40세 이상은 주택 3억원·총액한도 4억원 미만이면 증여추정 규정을 적용하지 않습니다.-다만 이 기준 미만이라고 해서 면죄부가 되는 것은 아닙니다.같은 조 제2항은기준금액과 관계없이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인되면 증여세 과세대상이 된다고 명시하고 있습니다.배제기준은 '조사에 착수하지 않는 선'일 뿐, '과세하지 않는 선'이 아닙니다.-세 번째는증여재산공제의 적극적 활용입니다. 직계존속으로부터는 10년간 5천만원(미성년자 2천만원), 배우자로부터는 6억원까지 공제됩니다(상속세 및 증여세법 제53조). 여기에혼인·출산 증여재산공제(같은 법제53조의2)를 활용하면 혼인신고일 전후 2년 또는 자녀 출생일·입양신고일부터 2년 이내에 직계존속으로부터 받은 재산에 대해1억원을 추가로 공제받을 수 있습니다.부부가 각각 적용받으면 양가에서 최대 3억원까지 증여세 없이 마련할 수 있는 구조가 됩니다.-네 번째는미리 하는 증여입니다. 증여추정 배제기준과 증여재산공제는 모두 10년 단위로 움직입니다. 주택 취득 직전에 몰아서 증여하면 자금출처조사와 정면으로 부딪히지만,미리 계획적으로 나누어 증여하고 신고까지 마쳐두면 그 자체가 가장 확실한 자금출처 소명자료가 됩니다.· · ·가족에게 빌린 돈, 차용으로 인정받는 조건-실무에서 가장 다툼이 많은 부분입니다. 세무당국은 직계존비속 간 금전거래를 원칙적으로 증여로 추정하며, 차용 및 상환 사실이 객관적으로 명백히 입증되지 않는 한 소비대차로 인정하지 않습니다(국세청 심사증여2014-0086 등).-상속세 및 증여세법 제41조의4는 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 빌린 경우 그 이익을 증여재산가액으로 본다고 규정하고 있습니다. 적정 이자율은연 4.6%(법인세법 시행규칙 제43조 제2항당좌대출이자율), 과세 기준금액은1천만원입니다(같은 법 시행령 제31조의4 제2항).-계산해 보면 1,000만원 ÷ 4.6% =약 2억 1,739만원입니다. 이 금액 이하를 무이자로 빌리면 연간 이익이 1천만원 미만이므로 증여세 과세대상이 되지 않습니다. 저리 대여의 경우에는 적정이자 상당액과 실제 지급이자의 차액이 연 1천만원 미만이면 됩니다.-다만 이 계산은 '차용으로 인정받는다는 전제'에서만 의미가 있습니다. 애초에 대여 자체가 부인되면 원금 전액이 증여로 과세됩니다. 그래서 다음 네 가지를 갖추셔야 합니다.[반드시는 아님]① 차용증에 원금, 이자율, 변제기, 변제방법을 명시하고 확정일자 또는 공증으로 작성시점을 고정할 것(상환기간은 10년이내로 할것)② 약정한 이자를 실제로 계좌이체하고, 이자 지급 시 27.5%(지방소득세 포함)를 원천징수해 신고할 것③ 만기 일시상환보다 분할상환 구조로 설계하고 실제 상환 이력을 남길 것(만기 일시상환해도 차용으로 인정가능함)④ 차입 규모가 본인의 소득·재산 대비 상환 가능한 수준인지 사전에 검토할 것-특히 ②번을 놓치시는 분들이 많습니다. 이자를 실제로 지급했더라도 원천징수와 지급명세서 제출이 없으면, 국세청 입장에서는 그 거래를 확인할 방법이 없습니다. 오히려 원천징수 이력이 있으면 그 자체가 강력한 소비대차 증거가 됩니다.그러나 반드시 이자지급 내역이 있어야만 인정되는것은 아닙니다. 원금만 상환해도 차용으로 인정되는경우가 많습니다.-대출기간을 정하지 않은 경우에는 1년으로 보고, 1년 이상인 경우에는매년 새로 대출받은 것으로 보아계산합니다(상속세 및 증여세법 제41조의4 제2항). 장기 차입일수록 매년 검토가 필요하다는 의미입니다.· · ·자주 묻는 질문Q1. 자금조달계획서에 적은 금액과 실제 조달 금액이 달라지면 어떻게 되나요?A.계획서이므로 어느 정도 차이는 인정됩니다. 다만 합계가 크게 달라지거나 자금의 성격 자체가 바뀌면 소명 요구 대상이 될 수 있습니다. 변동이 생겼다면 중개사 또는 관할 지자체에 정정 처리 가능 여부를 확인하시고, 무엇보다 실제 이체내역으로 설명이 되도록 관리하셔야 합니다.Q2. 부모님이 전세보증금을 대신 내주셨는데 이것도 적어야 하나요?A. 임대보증금을 승계하거나 활용하는 경우 차입금 항목에 기재합니다. 부모님이 사실상 부담하신 부분이라면 증여인지 차용인지 성격을 먼저 확정해야 하고, 임대차계약서와 이체내역을 함께 준비하셔야 합니다.Q3. 증여추정 배제기준(예: 40세 이상 주택 3억원) 미만이면 안전한가요?A. 아닙니다.사무처리규정 제42조 제2항은 기준금액과 관계없이 증여 사실이 확인되면 과세한다고 규정하고 있습니다.배제기준은 조사 대상 선별 기준일 뿐이며, 실제 증여가 있었다면 금액과 무관하게 증여세 신고의무가 있습니다.Q4. 소명 요구를 받으면 언제까지 답변해야 하나요?A. 통상 국세청 안내문에 정해진 기한(대개 2주 내외) 안에 답변해야 하며, 자료가 방대하면 기한 연장을 신청할 수 있습니다.이 단계에서 어떻게 소명하느냐에 따라 조사 착수 여부가 갈리므로, 안내문을 받으신 즉시 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.Q5. 취득한 지 몇 년이 지났는데 이제 와서 조사를 받을 수 있나요?A. 가능합니다. 증여세 부과제척기간은 원칙적으로 10년이지만,국무신고·거짓신고·부정행위가 있는 경우에는15년까지 늘어납니다(세기본법 제26조의2). 취득 시점의 자료를 장기간 보관하셔야 하는 이유입니다.[제가 실제로 11년 지나서 소명안내문 받았다는 분을 제 사무실에서 보았습니다.]Q6. 가상자산을 팔아 자금을 마련했습니다. 어떻게 적나요?A. 2026년 2월 10일 개정 서식부터가상자산 매각대금이 독립 항목으로 신설되었으므로 해당 칸에 기재하셔야 합니다.거래소명, 매도 시점, 원화 환전 시점이 시간 순서대로 정합성을 갖추도록 거래내역 확인서를 미리 발급받아 두시는 것을 권해 드립니다.Q7. 오피스텔을 사는데도 제출해야 하나요?A. 오피스텔은 건축법상 업무시설이므로 주택취득자금 조달 및 입주계획서 제출대상이 아닙니다. 다만 취득자금에 대한 증여추정과 자금출처조사는 주택 여부와 무관하게 적용되므로 자료 준비는 동일하게 하셔야 합니다.· · ·실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 계약 전에 자금 계획을 확정하십시오.계약서에 도장을 찍는 순간부터 30일 시계가 돌아갑니다. 증여할 금액, 차용할 금액, 대출 가능 금액을 계약 전에 확정하고 차용증까지 준비해 두어야 합니다.2. 자기자금은 최근 5년 소득으로 설명 가능한지 먼저 검증하십시오.소득금액증명원 기준으로 자기자금이 설명되지 않는다면, 그 차액이 곧 소명 부담입니다.3. 증여는 '미리, 나누어, 신고까지' 하십시오.취득 직전 몰아주기 증여는 조사의 표적이 됩니다. 10년 단위로 설계하고 신고까지 마쳐야 소명자료로서 가치가 있습니다.4. 공동명의는 지분비율과 자금부담비율을 맞추십시오.두 비율이 어긋나면 그 차이만큼 배우자 간 증여 문제가 발생합니다.5. 제출한 계획서는 반드시 사본으로 보관하십시오.몇 년 뒤 소명 요구가 왔을 때 무엇을 어떻게 적었는지 모르면 대응 자체가 어렵습니다.· · ·참고 법령 및 예규부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 (부동산 거래의 신고)부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항 (과태료)부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제3조 (부동산 거래의 신고)부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조, 별지 제1호의3서식·제1호의4서식국토교통부령 제1557호 (2026. 2. 6. 공포, 2026. 2. 10. 시행)상속세 및 증여세법 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항 (증여추정 배제, 20% 룰)상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1 (자금출처로 인정되는 경우)상속세 및 증여세법 집행기준 45-0-3 (재산취득자금의 구성)상속세 및 증여세 사무처리규정 제42조 (증여추정 배제기준, 국세청훈령 제2618호, 2025. 6. 11.)상속세 및 증여세법 제41조의4 (금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)상속세 및 증여세법 시행령 제31조의4 (적정 이자율·기준금액 1천만원)법인세법 시행규칙 제43조 제2항 (당좌대출이자율 연 4.6%)상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2 (증여재산공제, 혼인·출산 증여재산공제)국세기본법 제26조의2 (국세부과의 제척기간)국세청 심사증여2014-0086 (직계존비속 간 금전소비대차의 입증)※ 본 글은 게시일 현재의 법령을 기준으로 작성되었습니다. 규제지역 지정 현황과 세부 기준은 수시로 변경되므로, 실제 신고 전 국가법령정보센터(law.go.kr)와 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다. 개별 사안에 대한 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.