공동명의 법인 자금 횡령 감사 및 계정별원장 검토

대표이사 가지급금, 2026년 지금도 방치하고 계신가요? 대표이사 가지급금은 세무법인 아성에 가장 많이 접수되는 법인 세무 문의 중 하나입니다. 잠깐 쓴 돈인데 이게 그렇게 문제가 되나요? , 몇 년 전부터 있던 건데 그냥 놔두면 안 될까요? — 이런 질문, 정말 자주 받습니다. 결론부터 말씀드립니다. 절대 그냥 두시면 안 됩니다. 가지급금은 시간이 지날수록 법인세·소득세 부담이 복리로 눈덩이처럼 불어나는 항목입니다. 2026년 5월 현재 기준으로, 개념부터 발생 원인, 세무상 불이익, 현실적 해결책까지 국세청 조사4국 출신 전문가의 시각으로 한 번에 정리해 드리겠습니다. 가지급금이란 정확히 무엇인가요? 가지급금은 회계상 임시 계정입니다. 현금은 이미 나갔지만 어떤 비용인지, 금액이 얼마인지 아직 확정되지 않은 상태를 기록하는 항목입니다. 이후 내용이 확정되면 해당 계정과목으로 대체 처리하는 것이 원칙입니다. 세법에서 보는 가지급금 (핵심) 세법은 계정 명칭과 무관하게, 법인 업무와 관련 없는 자금 대여는 모두 가지급금으로 판단합니다. 즉, 세법은 이를 '회사가 대표이사에게 빌려준 대출'로 간주합니다. 출장비를 미리 지급하고 정산이 완료된 경우처럼 업무 관련 지출은 문제가 되지 않습니다만, 대표이사의 개인 지출이 법인 장부에 남아 있다면 이야기가 달라집니다. 가지급금은 어떻게 발생하나요? 생각보다 의도치 않게 발생하는 경우가 대부분입니다. 1. 대표이사가 개인 용도로 법인 자금을 사용한 경우2. 거래 증빙 없이 현금을 먼저 지급하고 정산하지 않은 경우3. 장기간 정산되지 않은 선급 비용이 누적된 경우 별 생각 없이 법인카드로 개인 지출을 처리한 것 이 수년 뒤 거액의 가지급금으로 누적되어 있는 사례를 아성에서 실제로 매우 많이 접합니다. 가지급금을 방치하면 어떤 불이익이 생기나요? 가지급금이 재무제표에 남아 있으면 다음과 같은 복합적 불이익이 동시에 발생합니다. 1. 법인세 부담 증가— 매년 법정 인정이자율(2026년 현재 4.6%)을 적용해 이자수익이 발생한 것으로 간주합니다. 실제로 이자를 받지 않아도 법인세를 납부해야 합니다.2. 이자 비용 손금불산입— 차입금이 있는 법인은 가지급금 비율만큼 이자 비용을 세법상 비용으로 인정받지 못합니다.3. 대표이사 소득세 증가— 이자를 받지 않거나 낮게 받으면 그 차액이 대표이사 소득으로 처리되어 근로소득세 부담이 직접적으로 증가합니다.4. 대손 처리 불가— 가지급금은 대손충당금 설정 및 대손상각 자체가 불가능합니다.5. 폐업 시 상여 처분 → 소득세 폭탄— 회수하지 못한 가지급금은 폐업 시 대표이사 상여로 처분되어 막대한 소득세가 일시에 부과됩니다.6. 기업 신용도 하락— 가지급금은 기업 평가 시 실질 자산으로 인정받지 못해 대출 한도 축소, 신용등급 하락으로 이어집니다.7. 상속·증여 리스크— 가업승계 시 상속재산에 포함되고, 비상장 주식 평가 시 증여세가 증가할 수 있습니다.8. 업무상 횡령·배임 리스크— 최악의 경우 형사 문제로까지 확대될 수 있습니다. 국세청은 법인 재무제표를 분석하여 가지급금 규모가 큰 법인을 주요 세무조사 점검 대상으로 분류합니다. 가지급금이 수년간 누적되거나 금액이 클수록 조사 가능성이 높아진다는 점을 반드시 인지하셔야 합니다. 가지급금, 현실적으로 이렇게 해결하세요 가지급금 해결에는 단일 정답이 없습니다. 회사의 현금 흐름, 대표이사의 소득 구조, 보유 자산 등을 종합적으로 고려한 맞춤형 전략이 필요합니다. 주요 해결 방법 4가지 1. 대표이사 현금 직접 상환— 가장 깔끔하고 확실한 방법입니다. 세법상 가지급금은 대출이므로, 상환하는 순간 문제가 즉시 해소됩니다.2. 급여·상여·퇴직금 활용— 현금 상환이 어렵다면 대표이사 보수를 조정해 상환 재원을 마련하는 방법입니다. 실행이 비교적 용이하나, 대표이사 소득세 부담이 증가하므로 전문가와 세부 시뮬레이션이 필수입니다.3. 법인의 자기주식 취득— 대표이사가 보유한 주식을 법인이 매입해 현금을 확보하는 방식입니다. 절세 효과가 가능하나 상법·세법 절차가 복잡해 반드시 전문가 검토가 필요합니다.4. 맞춤형 복합 구조 설계— 특허권·지식재산권 활용, 중간배당 등 배당 정책 활용, 회사 상황에 맞는 복합 구조 설계를 통해 최적의 해결 경로를 설계합니다. 핵심은 금액과 기간이 늘어나기 전에 빠르게 대응하는 것입니다. 오늘 재무제표에 가지급금 항목이 있다면, 지금 이 순간이 가장 빠른 해결 시점입니다. 왜 세무법인 아성이어야 할까요? 가지급금 문제는 단순한 회계 처리가 아닙니다. 세무·법무·노무·재무 구조가 복합적으로 얽힌 전략적 의사결정입니다. 세무법인 아성은 다음과 같은 강점을 보유하고 있습니다. 1. 전 국세청 출신 세무전문가 직접 담당— 서울지방국세청 조사4국 출신 전문가가 직접 검토하여, 세무조사 리스크까지 고려한 현실적 해결책을 제시합니다.2. 조세불복 특화— 세무조사나 과세 처분이 발생하더라도 조세불복 전문 팀이 끝까지 대응합니다. 조세심판원 근무 시절 직접 처리한 400여 건의 사례 데이터를 보유하고 있습니다.3. 세무·법무·노무·감정평가 원스톱 해결— 가지급금 정리 과정에서 필요한 법무(계약·등기), 노무(급여 구조 조정), 감정평가(자산 활용)까지 한 곳에서 처리됩니다.4. 전국 11개 지점 운영— 서울·경기·지방 어디서든 가까운 지점에서 대면 상담이 가능합니다. 자주 묻는 질문 Q. 가지급금이 소액이면 괜찮지 않나요? A. 소액이라도 매년 인정이자(현행 4.6%)가 누적되고, 기간이 길어질수록 법인세·소득세 부담이 복리로 증가합니다. 또한 세무조사 시 가지급금은 반드시 들여다보는 항목 중 하나입니다. 금액에 관계없이 조기에 정리하시는 것이 유리합니다. Q. 가지급금을 대표이사 퇴직금으로 한 번에 상계할 수 있나요? A. 퇴직금 활용은 가능한 방법 중 하나입니다. 그러나 퇴직금 한도·소득세 계산·지급 시기 등 여러 요소를 사전에 정밀하게 검토해야 합니다. 무조건 유리한 방법이 아니므로 반드시 전문가와 사전 시뮬레이션이 필요합니다. Q. 가지급금이 있으면 세무조사 대상이 되기 쉬운가요? A. 국세청은 법인 재무제표를 분석하여 가지급금 규모가 큰 법인을 주요 점검 대상으로 분류합니다. 특히 가지급금이 수년간 누적되거나 금액이 클수록 조사 가능성이 높아집니다. 국세청 조사4국 출신 전문가로 구성된 아성이 이 부분에서 특히 강점을 보유하고 있습니다. Q. 가지급금 정리 시 가장 먼저 해야 할 일은 무엇인가요? A. 먼저 현재 재무제표상 가지급금 잔액과 발생 시점을 확인하고, 대표이사의 소득 구조와 법인의 현금 흐름을 함께 파악해야 합니다. 이 세 가지 정보를 기반으로 최적의 해결 방법이 결정되므로, 전문가 초기 상담을 통해 현황 분석부터 시작하시길 권장합니다. Q. 가지급금 문제를 혼자 처리하다 오히려 더 큰 문제가 생기지 않을까요? A. 실제로 가지급금을 잘못 처리해 추가 과세나 세무조사로 이어진 사례가 적지 않습니다. 급여·배당·퇴직금 등 다양한 수단이 연관되어 있어 세무·노무·법무가 복합적으로 검토되어야 하므로, 반드시 전문가와 함께 단계별로 진행하시기 바랍니다. 한준영 세무사 주요 경력: 국세청 조사4국 출신, LG에너지솔루션·카카오 등 대기업 세무조사 및 범칙조사 전문 전문 분야: 세무조사, 범칙조사, 조세불복 복잡한 세금 문제, 국세청 현장을 가장 잘 아는 전문가가 해결합니다. --- 세무조사 통보를 받으셨나요? 혼자 대응하지 마세요. 국세청 조사4국 출신, 한준영 세무사가 국세청의 움직임을 가장 잘 압니다. 세무조사 · 범칙조사 · 조세불복, 고객의 이익을 최우선으로 끝까지 함께합니다. 📞 상담 전화: 010-2481-4044 💬 고객센터: 고객센터 바로가기 [클릭]

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.회사에서 직원에게 제공하는<사택> 은기업 복지 제도의 하나로 많이 활용되고 있습니다.세무사 입장에서무리한 비용 처리보다세법에 나와있는 '적법'하게 인정되는 비용을'제대로' 활용하는 것이 가장 좋은 절세 방법이라고 생각하는데요.이런 질문 참 많이 받습니다.사택 임차료는 비용 처리 가능한가요?직원에게 소득으로 잡히나요?월세 대신 회사가 내주면 세금 문제가 생기나요?오늘은 사택 비용 처리를① 사업자 입장과② 근로자 입장으로 나누어쉽게 정리해보겠습니다.사택이란 무엇인가사택이란회사 또는 사업자가 직원의 주거를 위해제공하는 주택을 의미합니다.대표적인 형태는 다음과 같습니다.회사가 주택을 직접 소유한 경우회사가 주택을 임차하여 직원에게 제공회사가 월세를 대신 지급하는 경우회사가 임차보증금이나 구입 자금을 무상 또는 저리로 빌려주는 경우소유를 했든 임차를 했든 비용을 대주든중요한건▶ 회사가 지급한 모든 비용이 비용으로 인정받는지▶근로자가 지급받은 모든 혜택이 근로소득으로 안잡히는지입니다.이를 위해 중요한 '실질'은업무 수행을 위한 복리후생 목적인지 여부입니다.사업자 입장: 사택 비용 처리 가능할까?사택에 지급한 비용은'사업에 필요한 비용'으로 인정 받을 수 있습니다.사업자 입장에서 내는 세금은종합소득세 / 법인세부가가치세로 크게 나눠집니다.종합소득세 / 법인세 - 비용(손금, 필요경비) 인정?!다음 비용은 일반적으로 손금(비용) 인정 됩니다.사택 임차료관리비전세 이자사택 유지관리 비용즉, 직원 복지를 위한 비용이라면회사 경비로 처리가 가능합니다.부가가치세 - 매입세액 공제 가능한가요?주택 관련 비용은 대부분 면세사업이기 때문에아무리 과세사업자가 임차를 했어도사무실이 아닌 이상 일반 주택의 경우부가세 공제 대상이 아닙니다.따라서 일반적으로부가세 공제는 안되지만손금(비용) 처리는 가능한 경우가 대부분입니다.대표이사 사택은 주의!!대표이사가 사용하는 사택을비용으로 처리한 경우추후 비용을 부인당할 수 있습니다.대표이사 뿐만이 아니라주주등이나 출연자에 해당하는 임원에게사택을 제공하는 경우도 마찬가지입니다.이때 주주가 아닌 임원이나소액주주인 임원 은 제외합니다.(1% 미만 주식을 소유한 주주로 지배주주의 특수관계인이 아닌 자)근로자 입장: 내 연봉에 포함인가요?임직원이 회사에서 사택을 제공받은 경우무상으로 받은 그 '금액' 은 근로소득에 포함되는걸까요?소득세법에서는▶ 주택을 제공받음으로써 얻은 이익▶ 종업원이 주택의 구입, 임차에 소요되는 자금을 저리 또는 무상으로 대여받음으로써 얻은 이익모두를 근로소득으로 본다고시행령 38조에 열거하고 있습니다.즉, 회사에서 근로를 제공한 대가로유상이든 무상이든 모든 급여 성질의 대가는모두 근로소득으로 보게 되는 것입니다.다만 복리후생적 성질로 요건을 충족시키는 것은예외적으로 비과세를 해주게 되는데여기서 <사택> 에 대한 내용이 나옵니다.사택을 비과세 받을 수 있는 요건주주 또는 출자자가 아닌 임원 / 소액주주인 임원 / 종업원 / 국가등으로부터 근로소득을 지급받는 사람 일 것재정경제부령으로 정하는 사택일 것사업자가 소유한 주택을 종업원 등에게 무상 또는 저가로 제공사업자가 직접 임차하여 종업원 등에게 무상으로 제공즉 쉽게 말하여 원래는 과세인데종업원 등에게 혜택을 주는 경우법인도 비용도 처리 가능하며 + 근로자도 비과세를 받을 수 있게 하여일종의 세제 혜택을 주게되는 것입니다.위의 요건을 잘 살펴보시면이런 점을 알 수 있습니다.사업자가 소유 혹은 임차하여 직원에게 제공 (O)→직원에게 현금으로 주거비 지급하여 월세 지원(X)→ 직원 명의로 계약하는 경우 (X)이 경우는 회사에서도 복리후생비가 아닌급여 계정으로 처리하는 경우가 대부분이며근로소득자도 근로소득이 과세되게 됩니다.지방 회사에서 직원을 뽑는 경우,혹은 외국인을 고용하는 경우 등사택을 제공하고 제공받는 경우는생각보다 빈번하게 발생합니다.회사 입장에서는 직원을 뽑을 수 있는 유인책,복리후생 목적으로 회사 이미지 개선에도 도움이 되며세금 측면에서 비용을 처리할 수 있는강력한 도구이기도 합니다.다만 제공 방식, 계약 구조, 제공 대상 등에 따라비용을 부인당하고, 이에 따른 상여 처리 등의세무 리스크가 생길 수 있으니사택 관련 처리를 하기 전미리 미리 세법적 검토를 하시는 것이 맞습니다.회사 차원에서도 내부 규정(사택 관리 규정) 등을 구비하시고사용자가 특수관계인 등에 해당하는지 확인하시고주택 자금 대여시 적정 이자율을 준수하는 등다양한 방면으로 세법적 검토를 하셔야 합니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 다정한 세무사, 최셈입니다.많은 세목의 정의가 상당히 애매모호하고 넓게 정의되어있다는 걸 아시나요?과세관청은 당연히 유사한 범위 내의 경제활동에 대해서는 모두 징수하는걸 원하겠지요.그래서 우리가 알고 있는 취득이 단순한 유상, 무상의 부동산 취득 뿐만이 아니고우리가 알고 있는 양도가 단순한 부동산을 양도하는 것에 한정하는 것이 아니고증여 또한 증여의제, 증여추정 등 모든 경제적 이익을 무상으로 이전하는 것으로 범위가 확장됩니다.오늘은 취득 중에서도 이런게 취득이었나 싶을 정도이나,상당한 세수를 책임지고 있는 '지목변경 취득세' 에 대해서 다뤄보려 합니다.지목변경이란?대한민국에 있는 모든 토지는 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류가 구분되어 있습니다.그 종류를 우리는 '지목'이라 부르고, 이와 관련된 내용은 '토지대장'에 상세히 등재되어 있습니다.지목은전, 답, 과수원, 임야, 목장용지, 공장용지, 대, 주차장, 도로, 하천, 구거 등공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의해 나뉘어져 있습니다.이러한 지목은 개별 필지마다 하나씩 설정되며,하나의 필지가 둘 이상의 용도로 활용될 때에는 주된 용도에 따라 지목이 설정됩니다.토지가 일시적 또는 임시적 용도로 사용될 때는 별도의 지목을 변경하지 않는데요.만약, 토지의 용도를 영구적으로 바꾸고자 한다면 그때 '지목변경'이란 절차가 필요하게 됩니다.지목변경이란,지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말합니다.지목변경은 자동적으로 되는 것은 아닙니다.지목이 변경된 날부터 60일 이내 관할 지적소관청 (구청, 군청 지적과 등) 신청하며,이와 관련된 행정 절차를 밟아야 합니다.보통 관계법령에 따라 토지형질변경 공사가 끝나 준공한 경우,토지나 건축물의 용도를 변경한 경우,도시개발사업 등을 추진하기 위해 사업시행자가 공사 준공 전에 토지 합병을 신청한 경우 등이 있습니다.그리고 이때 필연적으로 따라오는 것이 바로지목변경 취득세입니다.지목변경 취득세 또한, 지목이 변경된 날로부터 60일 이내 신고 납부 해야 합니다.지목변경 취득세란?토지의 지목을사실상변경함으로써그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 봅니다.이때, 가액이 증가하지 않는 경우 취득세 과세대상이 되지 않습니다.다만 현실적으로 지목을 변경하는 경우는 농지, 임야 등에서건물을 짓기 위해 대지로 바꾸는 경우가 대부분이기 때문에,보통은 가액이 증가하게 되고 지목변경 취득세를 납부하게 됩니다.그러니 지목을 변경함과 동시에 취득세 납부 여부는 꼭 확인이 필요합니다.또한 여기서 사실상 변경이란 단어를 주목하셔야 합니다.공부상(토지대장 상) 지목을 변경하지 않더라도 사실상 현황 자체가 공부상 지목과 다른 유형으로 사용되고 있는 경우그 가액이 증가한 것을 확인할 수 있다면 취득세를 과세할 수 있는 과세근거를 마련해 놓은 것입니다. 취득일 은① 토지의 지목이 사실상 변경된 날과② 공부상 변경된 날중 빠른 날입니다.단, 토지의 지목변경일 전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 봅니다.그렇다면 취득가액 , 즉 얼마를 과세표준으로 삼아 과세할 수 있는걸까요.1) 토지의 지목을 사실상 변경한 경우그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상 취득가격으로 합니다.사실상 취득가격이란, 지목을 변경하면서 발생한 공사비 등을 과세표준으로 하는 것으로서,보통 법인장부 등에 기재된 비용으로 입증하게 됩니다.2) 단, 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우 (법인이 아닌 자로 한정),취득가액 = ① 지목변경 후 토지 공시지가 - ② 지목변경 전 공시지가로 하게 됩니다.마지막으로 지목변경 세율 은 2.2% 입니다.취득세 특례세율을 적용하여 등록세는 제외하고 중과기준세율을 적용하여 계산한 금액으로취득세 2% + 농어촌특별세 0.2% 가 부과되어 = 2.2% 가 됩니다.■ 지방세법 제7조 [ 납세의무자 등 ]④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. 이 경우 「도시개발법」에 따른 도시개발사업(환지방식만 해당한다)의 시행으로 토지의 지목이 사실상 변경된 때에는 그 환지계획에 따라 공급되는 환지는 조합원이, 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 각각 취득한 것으로 본다.■지방세법시행령 제20조 [ 취득의 시기 등 ]⑩ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다.■지방세법 제10조의 6 [ 취득으로 보는 경우의 과세표준 ]① 다음 각 호의 경우 취득당시가액은 그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상취득가격으로 한다.1. 토지의 지목을 사실상 변경한 경우2. 선박, 차량 또는 기계장비의 용도 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경한 경우② 제1항에도 불구하고 법인이 아닌 자가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우 취득당시가액은 제4조에 따른 시가표준액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 가액으로 한다.■제18조의 6 [ 취득으로 보는 경우의 과세표준 ]법 제10조의6 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우의 취득당시가액은 다음 각 호의 구분에 따른 가액으로 한다.1. 법 제10조의6 제1항 제1호의 경우: 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 가목의 가액에서 나목의 가액을 뺀 가액가. 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장·군수·구청장이 산정한 가액을 말한다)나. 지목변경 전의 토지에 대한 시가표준액(지목변경으로 인한 취득일 현재 해당 토지의 변경 전 지목에 대한 개별공시지가를 말한다. 다만, 변경 전 지목에 대한 개별공시지가가 없는 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장·군수·구청장이 산정한 가액을 말한다)지목변경 취득세의 과세금액?!지목변경이 일어난 경우 납부할 세액을 확인해보도록 하겠습니다.개인의 경우일반적으로 지목변경이 되는 경우 이미 반영된 지가를 기준으로 계산이 됩니다.따라서 취득세 준비 서류 또한 취득세 신고서만 작성하게 됩니다.예를 들어, 500㎡ 토지의 지목을 전 → 대지로 변경하며,공시지가가 50,000원에서 200,000으로 변경되었다고 가정해보겠습니다.취득세 = 1㎡당 공시가 차액 (200,000 - 50,000) X 면적 500 ㎡ X 취득세율 2.2% = 과세표준 75,000,000 X 취득세율 2.2% = 1,650,000원이때 취득세는 면적이 크면 클수록, 공시가 차액이 크면 클수록 금액이 커지게 됩니다.단순히 지목만 변경했을 뿐인데 몇 백만원 많으면 천만원대의 세금을 내야 하는 것입니다.법인의 경우일반적으로 지목변경에 소요된 취득가액을 증빙으로 입증하여사실상 취득가액으로 진행하게 됩니다.이때 취득세 신고 준비 서류는1) 취득세 신고서를 비롯하여2) 취득가액을 증빙할 수 있는 서류(계정별원장, 지목변경 공사 관련 계약서, 견적서, 영수증 등) 가 필요합니다.사실상 취득가격의 범위에 포함되는 사항 등을 살펴보겠습니다.<사실상 취득가격 범위에 포함 O >지목변경에 수반되는 농지전용부담금, 대체농지조성비, 대체산림조림비지목변경 관련 발생하는 석벽, 옹벽 등 사방공사 관련비용지목변경이 수반되는 성토, 절토, 굴착공사 등 건축공사 비용토지를 조성하는데 드는 일체의 비용<사실상 취득가격 범위에 제외 X >취득일 이후 공사의 완료로 인하여 수익이 전제가 되는 개발부담금지목변경없이 지면을 고르게 하는 성토, 절토, 굴착공사 등지목변경을 수반하지 않는 포장공사비와 조경공사비 등예를 들어, 위와 동일한 지목변경을 수반한 법인이 장부상 관련 공사비 및 부담금 등의 합계액이5천만원 소요되었다면, 공시가 차액이 75백만원이라 하더라도법인장부로 증빙된 5천만원이 과세표준 금액이 되게 됩니다.따라서 취득세 = 5천만원 * 2.2% = 1,100,000원의 세액을 납부합니다.개인의 경우라 하더라도 과세표준은 사실상 취득가격이 원칙이며,사실상 취득가격 확인이 불가능한 경우 시가표준액 차이를 과세표준으로 하게 됩니다.지목변경 취득세 신고 방법모든 취득세는 신고 납부 세목으로서,지목변경 취득세 또한 지목 변경일로부터60일 이내관할 구청 세무과에 신고하셔야 합니다.제가 근무했던 시에서는 지목변경 관련 취득세 담당자가 있어서대략 30일 ~ 50일 사이에 지목변경 취득세를 신고하지 않은 납세자에게신고 안내문을 작성해서 보내드리곤 했었는데요.안내문을 받으시거나 혹은 지목변경을 진행하신 경우 취득세를 꼭 신고납부하셔야 합니다.구비서류는 다음과 같습니다.공통 : 취득세 신고서법인의 경우 : 취득가액 증빙서류 (계정별원장 등 법인장부, 관련 공사 계약서, 부담금 영수증 등)지목 변경 취득세에 대해 정확히 아실 수 있으시겠죠 ?일단 지목 변경하면 취득세를 내야 한다는 것을 알아두시는게 1번입니다.이때 '신고'를 기한 내 (60일 이내) 하는 것을 유의해주시고,혹시 사실상 취득가액을 증명할 수 있는 경우 관련 경비를 잘 모아두셔서신고 전 취득세 과세표준을 미리 계산해 보는 것이취득세를 절세할 수 있는 방안입니다.관련해서 궁금한게 있으시면 언제든 문의 주세요.감사합니다. 다정한 세무사 최셈이었습니다 : )

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.부부 간 자산을 어떻게 분배하는지에 따라세금이 달라지는 경우가 많습니다.신혼집을 처음 구할 때 전셋집을 하면서도시아버님의 눈총을 받으면서도 (그런 시절이었죠)공동명의로 박박 우겨서 진행을 했었는데사실 그때는 아무 의미가 없었지만 -이후 매매를 하면서도 계속 공동명의의 길을 걷고 있습니다.요즘은 주택자금조달명세도 제출해야 하는 세상이라더더욱 이 부분이 중요해지고 있는 것 같아요.그렇다면 세금에 대해서는부부간 명의에 따라어떤 차이가 있는지한번 살펴보도록 하겠습니다.단독명의시 VS 1/2 배우자 증여시 세액 비교양도세는 양도가액에서 취득가액을 차감한'양도차익'에 대해서 과세합니다.취득가액이 낮고 가격이 많이 상승한 재산의 경우당장의 매도 계획이 없다면,증여세 면세범위를 이용해 증여한 후 양도하게 되면양도세 절세효과가 커지게 됩니다.A 단독명의의 집을 예시로 들어보겠습니다.양도가 20억, 취득가 2억, 장기보유특별공제 30%, 일반세율 적용시양도차익은 18억원으로양도세는 약 5억원 이상 나오게 됩니다.그런데 만약 배우자에게 1/2를 중여하고(현재 시가 12억, 배우자 취득가 6억원 가정)10년 후에 양도를 한다고 가정해보겠습니다.A + B 공동명의양도가 20억, 취득가 A 1억 + B 6억, 장특공 30%, 일반세율 적용시증여세는 6억으로 증여공제로 면제가 되고양도세는 양도차익이 줄어들어부부 각각의 양도세를 합산할 때 약 3억 6천 가량으로 계산됩니다.물론 부부 증여시 증여취득세에 대해서는 과세됩니다.그럼에도 보유를 길게 보는 주택이라면단독명의보다 증여를 활용한 공동명의 양도가1억 이상의 절세 효과를 보게 되며,뿐만 아니라 종합부동산세는공동명의의 경우 각각 9억원을 공제해주는 제도가 있기 때문에단독명의 보다 보유세 적인 측면에서도더 나은 선택이 될 수 있습니다.양도세 이월과세 규정에 의해10년 후 양도해야 더 높은 세제혜택을 보실 수 있으신데요.증여후 10년 이내 양도하더라도종합적으로 검토해봐야 하겠지만,세액이 조금이라도 절감되는 경우의 수가 있습니다.부부 공동명의시 혜택종합부동산세 (보유세) 경감위에서 말했다시피 공동명의시종부세 부과세액이 달라집니다.종부세의 경우1세대 1주택자가 소유하고 있는 경우가 아닌2주택 이상자의 경우 9억원씩 공제가 됩니다.(1세대 1주택자 공제금액 12억원)하지만, 공동명의라면한명당 9억원씩 각각 공제가 되어단독명의일때보다 과세가 되지 않는 경우가 많습니다.공시지가 합산 20억원을 공동으로 소유시10억 / 10억 중 9억원이 공제가 되니1억원에 대해 종부세는 현저히 낮아지게 됩니다.또한 부부 1세대 1주택자의 경우공동명의 방식 과 단독명의 1주택자 방식 중세금이 더 적게 나오는 방식을선택 적용할 수 있는 혜택도 있습니다. 1세대 1주택이 아닌 경우 단독명의와 공동명의를 비교해보도록 하겠습니다.<공동명의> 156,447원 X 2배 = 약 31만원<단독명의> 3,139,201원 (공시가 합산 20억인 경우 약 10배 가량 차이납니다.)양도소득세 경감부부 공동명의일 경우양도차익에 대해서도 각각 지분별로 계산하게 됩니다.양도차익이 10억원이고 5:5 공동명의라면각 5억원에 대한 누진세율을 적용합니다.10억원을 초과하면 45%의 세율이 적용될 수 있지만5억원에 대해서는 40%의 세율이 적용되게 됩니다.또한 연간 1인당 250만원의 기본공제도각각 들어가게 됩니다.세율구간도 작아지고, 기본공제도 되어 있어공동명의의 경우 세액효과가 더 분산됩니다.양도차익 10억 기준 장특공 적용 X, 일반세율 적용한 결과약 6천만원의 차익이 생기네요.임대소득세 (종합소득세) 경감부부 공동명의의 경우해당 주택에서 월세 등 임대수익이 발생했다면소득세 역시 개인별로 부과될 수 있습니다.부부의 임대소득이 지분만큼 나뉘기 때문에누진세율 구간이 낮아져 종합소득세 절감에 유리합니다.다만 사업자를 공동으로 내시거나임대료를 공동으로 나눠받는 부분이 실무상 불편할 수 있으며, 또한 부부 중 한명이 부양가족으로 들어갈 수 없게 되거나혹은 건강보험료 피부양자 박탈 등의 이슈가 생기는 부분이 있으니이 부분은 종합적으로 고려해야 합니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

자금조달계획 및 입주계획서란?자금조달계획서는 주택 매수시 자금 출처를 투명하게 밝히기 위해 매수인이 제출하는 문서입니다.즉 10억짜리 집을 사는데, 각 명의별 얼마를 어떻게 조달하였는지를 상세하게 적게 됩니다.이 문서의 가장 큰 역할은 무엇일까요.아무래도 부동산 취득시 부모님께 증여세 신고를 안하고 증여받는 편법증여를 잡기 위한 목적이 크겠죠.사실 해당 서류는 실거래신고와 함께 관할 시군구청에 제출하는 것이지만,증여 등 비정상적인 검토 내역이 있다면 세무서로 해당 자료가 넘어가게 됩니다.모든 부동산을 구매한다고 자금조달계획서를 제출하는 것은 아닙니다.투기 / 조정 / 비규제 지역별로 일정금액 이상의 부동산을 구매할 때 자금조달계획서를 제출하게 됩니다.◆ 대상 :① 투기과열지구 주택가격6억원초과 ② 조정대상지역9억원초과 ③ 비규제지역14억원초과계획서는 부동산을 계약 한 후 실거래 신고 전까지 작성, 제출되어야 합니다.가계약이 아닌, 실제 계약서를 쓴 후 부동산에서 실거래 신고하기 전까지 매수자가 작성하셔야 합니다.◆ 제출기한:계약일로부터 30일 이내 제출(투기과열지구 60일 이내)요즘은 전자계약이 활성화되어 있기 때문에,부동산거래관리시스템이란 사이트에서 저는 직접했는데요.이게 불편하시면 직접 서류를 작성하여 시군구청에 직접 제출하시거나, 부동산의 도움을 받으면 됩니다.공동명의의 경우 각각의 매수인별로 1장씩, 총 2장을 작성하면 됩니다.작성시 유의사항자금 조달계획에 크게자기자금과차입금으로 나뉘어져 있는 것을 알 수 있습니다.실제 문제가 되는 것이 증여, 상속 부분이기에저희가 거래했던 부동산에서는 애초에 증여, 상속은 체크하지 말라고 언지를 주시더라고요.아마 부동산 대금을 조달하는 것이 크게 다르지 않을 듯 합니다.보통 자기자금에서는 ② 금융기관 예금액 / ③ 주식, 채권 매각대금 / ⑥ 부동산 처분대금을 체크하시고,차입금 등에서는1) 자가 거주시⑧ 금융기관 대출액 합계 = (A)주담대 + (B)신용대출 + (C)타부동산담보대출 등2) 갭투자 (임대시)⑨ 임대보증금으로 채워넣어주시면 됩니다.그렇게자기자금 + 차입금등 합계액이 (13번) 합계 = 공급금액과 일치해야 합니다.14번 조달자금 지급방식은 총 거래금을 계좌이체 하면 되니 두군데에 동일한 금액 적어주시면 되세요.18번 입주계획에서본인 외 가족입주에 해당되시는 부분도 세금 이슈가 있을 수 있습니다.가족이 본인과 함께 살지 않고 무상으로 주택을 살게 해주는 경우 일정 금액 이상인 경우 증여세 대상이 됩니다.타인으로부터 증여를 받는 경우나본인 외 가족입주를 하는 경우증여세를 미리 신고하거나 리스크를 검토하고 진행하시는 것이 좋으니세무대리인과 꼭 상의하시고 진행하시길 바랍니다.각 항목별 세부내용이니, 작성하실 때 참고하세요! 빨간색은 주의가 필요한 부분입니다.<자기자금 세부사항 정리>금융기관예금액예금(적금)등금융기관에 예치하여 보유중인 자금주식채권 매각대금주식(채권)매도액주식, 유가증권 등 매각으로 조달하는 자금증여, 상속 등가족 등 증여, 상속가족 등으로부터 증여, 상속받아 조달하는 자금 (배우자 및 가족명의 부동산 처분 대금 등 포함)현금 등 기타보유 중인 현금금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유중이던 현금펀드 보험 금융상품 해지 등예금(적금)이 아닌 금융상품 투자자금을 회수하여 조달하는 자금이에 준하는 자금타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등부동산 처분대금타 부동산 매도액타 부동산을 매도하여 조달하는 자금기존 보증(전세)금기존 보증(전세)금을 회수하여 조달하는 자금종전부동산 권리가액재건축 등으로 발생한 종전 부동산 권리가액 등이에 준하는 자금부동산 등의 매각 (기존 임대차 보증금 회수) 등을 통해 조달하는 자금<차입금 등 세부사항 정리>금융기관대출액주택담보대출금회 취득 주택의 주담대 실행(승계) 자금신용대출위의 주담대 이외 마이너스 통장 등 신용대출 자금그밖의 대출타부동산 담보대출 등 그밖의 금융기관 대출액금융기관 대출액중 주담대를 기재한 경우금회 취득하는 주택은 제외하고 그외주택을 보유여부에 체크, 보유중인 주택의 수도 기재임대보증금현 임차인 전세(보증)금현 임차인 전세금을 매도인으로부터 승계하는 금액신규 임대차 계약금회 취득하려는 주택의 임대차 계약을 통해 조달 자금회사지원금 사채법인/개인사업자 등제3자에게 대여하는자금대부업법에 따라 등록된 대부업체 및 소속 회사등의 주택자금 대여금 등 (상환기간 등이 약정된 자금)그밖의 차입금제3자 등 그밖의 방법으로 대여하는 자금가족/친익척 등으로부터 대여하여 조달하는 자금(상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)부동산거래관리시스템 (인터넷사이트) 작성 방법일단 부동산거래관리시스템에 들어가서 로그인을 합니다.부동산거래신고 >> 신고이력조회 를 클릭해주세요.신고내역 상세조회에 들어가면 우리가 계약한 부동산 내역과빨간색 버튼들이 주루룩 뜹니다.여기서 '자금조달계획및입주계획서'를 클릭하세요.저희는 공동명의 지분 50% 여서, 각각 1/2씩 해당 금액을 채워넣는 작업을 했습니다.제출구분에는 직접제출을 클릭하시고, 자기자금 + 차입금 = 합계, 조달자금지급방식에 맞는 금액을 넣어주세요.아래 인터넷 창은 위의 용지로 된 서류와 동일합니다.모든 것을 작성하고 제출을 누르면 맨 처음 있던 화면에서 서류가 작성되었다고 확인할 수 있습니다.