임사자 8년끝나고 거주주택을5년 이내 팔아야 비과세 받는다 합니다 만약 임대주택 A,B 있는데 거주주택을 비과세 받고 매매 후 바로 거주주택을 매수할 경우 취득세가 3주택으로해서 납부하게 되는건지 궁금합니다 임사자 임기가 끝나면 바로 A,B가 주택수에 포함 되나요? 저의 경우는 거주주택을 매매후 바로 매수하고 나중에 5년지나서 임대 주택을 팔려고 합니다 이때는임대A,B순서를 어떻게 해야 좋을지도 같이 알려주시면 감사하겠습니다

임사자 거주주택 비과세 적용

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안녕하세요? 자연세무회계컨설팅 김주성 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 임대주택 사업자(임사자) 의무 기간 종료 후 거주주택 비과세와 향후 갈아타기 전략에 대해 고민이 많으시군요. 세무적인 부분은 복잡하지만, 핵심을 나누어 정리해 드리겠습니다. 1. 거주주택 매도 시 '거주주택 비과세 특례' 임대사업자의 거주주택 비과세 특례는 생애 한 번만 가능하며, 임대주택 A, B가 등록되어 있더라도 본인이 2년 이상 거주한 주택을 팔 때 이들을 주택 수에서 제외해 주는 제도입니다. 5년 이내 매도: 의무 임대 기간(8년)이 끝난 후 5년 이내에 거주주택을 팔아야 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다. 2. 새 주택 매수 시 취득세 (3주택 여부) 가장 궁금해하시는 "거주주택 매도 후 즉시 매수 시 취득세" 부분입니다. 결론부터 말씀드리면, 취득세 계산 시 임대주택 A, B는 주택 수에 포함됩니다. 취득세 주택 수 산정: 양도소득세 비과세 판단 시에는 임대주택을 주택 수에서 빼주지만, 취득세는 현재 보유하고 있는 모든 주택을 기준으로 합니다. 세율: 거주주택을 팔고 새로운 주택을 사는 시점에 이미 임대주택 A, B를 보유 중이라면, 새로 사는 주택은 3주택째가 됩니다. 현재 규정상 조정대상지역 내 3주택 취득 시에는 중과세율(12% 등)이 적용될 수 있으며, 비조정대상지역인 경우에도 2주택까지는 일반세율(1~3%)이지만 3주택부터는 8% 등으로 높아집니다. 단, 정부의 취득세 완화 정책 및 지역(조정/비조정)에 따라 세율은 달라질 수 있으니 매수 시점의 규정을 꼭 확인해야 합니다. 3. 임대주택 A, B 매도 순서 및 전략 거주주택을 비과세로 매도한 후, 남은 임대주택 A와 B를 어떻게 처분하느냐가 관건입니다. 권장 매도 순서 임대사업자가 종료된 후에는 일반적인 다주택자 양도세 계산법을 따르게 됩니다. 따라서 "차익이 적은 것부터" 파는 것이 유리합니다. 첫 번째 임대주택 매도 (A): 다주택자로서 양도세를 납부해야 합니다. (장기보유특별공제 등 확인 필요) 두 번째 임대주택 매도 (B): A를 팔고 나서 B만 남은 상태에서, B에 들어가 2년 실거주를 채우면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. (최종 1주택 규정 폐지 여부 확인 필요) 요약 전략 표

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