신혼부부 아파트 매수관련 증여세 문의의 건

안녕하세요! 결혼을 앞둔 예비 신혼부부입니다. 신랑은 1주택자, 신부는 0주택자이며, 향후 신부 명의로 주택을 매수 후 혼인신고하여 1세대 1주택 비과세 및 장특공을 노리는 플랜을 고민 중입니다. 자금 조달 계획을 세워보았는데, ‘소득 대비 과도한 차용금액으로 인한 증여세 추징 위험’이 우려되어 전문가님들의 조언을 구하고자 글을 올립니다. 1. 신부측 자산 및 소득 현황 ㅁ 보유 자산 (총 5.5억): - 종잣돈(현금): 1억 원 - 부모님 증여 예정: 4.5억 원 ㅁ신부 월소득: 세후 약 295만 원 2. 매수 예정 아파트 조건 ㅁ 매매가: 7.5억 원 3. 자금 조달 계획 (총 8억 원/ 세금포함) ㅁ 생애최초 주택담보대출: 2.5억 원 ㅁ 본인 종잣돈: 1억 원 ㅁ 부모님 증여 및 차용 : 총 4.5억 원 - 비과세: 1.5억 원 일반 증여재산공제(5천만 원) + 혼인신고 증여공제(1억 원) 활용 - 부모님 차용: 3억 원 ※ 부모님 증여 4.5억 중 3억원은 증여세를 피하기 위해 차용으로 대체함. 💡 질문 사항 1. 소득 대비 과도한 차용(3억 원)에 따른 증여세(또는 편법 증여) 추징 리스크 신부 세후 월소득이 약 295만 원인데, 부모로부터 총 3억 원을 차용(차용증 작성 및 법정 이자율 준수 예정)하는 것이 과세당국(국세청) 조사 시 무섭게(?) 걸릴 만한 수준인지 궁금합니다. 2. 세무조사 문제가 없으면서 증여세를 최소화 할수 있는 방안이 있을까요? 답변 채택시 유선이나 방문상담 의향이 있습니다.

2개의 전문가 답변

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답변

안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부모님에게 3억원을 차용하는 것 자체는 문제되지 않으며, 현재 금액 수준이라면 증여와 차용을 적절히 구성하고 실제 상환내역을 잘 준비하시면 자금출처 소명에 큰 어려움이 있을 정도는 아닙니다. 신부님의 세후 월소득이 약 295만원이고 주택담보대출 2억 5천만원도 있기 때문에, 차용증만 작성하기보다는 실제 상환 가능한 구조를 만드는 것이 중요합니다. 차용계약서, 계좌이체 내역, 상환기간 및 방법을 정하고 실제 원금과 이자를 지급한 기록을 꾸준히 남겨두시는 것이 좋습니다. 또한 반드시 4.6%의 이자를 지급해야만 차용으로 인정되는 것은 아니며, 적정이자율보다 낮게 빌려 발생하는 이익이 연간 1천만원 미만이면 저리대출에 따른 증여세 과세대상에서 제외됩니다. 현재 계획처럼 1억 5천만원은 일반·혼인 증여재산공제를 활용하고, 나머지는 실제 상환 가능한 범위에서 차용으로 구성하는 방법은 충분히 검토할 수 있습니다. 3억원 전액을 차용하는 것도 불가능한 수준이라고 보기는 어렵습니다. 다만 적정 차용금액과 상환기간은 신부님의 소득뿐 아니라 향후 소득 증가, 주담대 상환액, 부모님의 자금 상황과 실제 상환에 대한 부모·자녀 간 의견 등에 따라 달라집니다. 따라서 매수 전에 증여와 차용 비율 및 상환계획까지 구체적으로 설계하여 진행하시는 것이 좋으며, 금액이 큰 만큼 디테일한 부분은 상담을 통해 자금조달계획 전체를 검토받고 진행하시기를 권해드립니다. 저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 세법상 적정 이자율은 4.6%입니다. 다만, 해당 이자를 모두 다 지급하지 않아도 됩니다. 4.6%를 적용한 세법상 이자와 실제 지급하는 이자와의 차액이 연 1천만원 미만이라면 저리 이자에 대한 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 따라서 차용금액이 3억 원일 경우, 연간 380만원(3억 x 4.6% - 1천만원)을 초과하는 이자를 지급하면 되며 이를 월로 환산할 경우 매월 316,666원을 초과하는 이자를 지급하시면 됩니다. 예를 들어 차용금액이 3억이라면, 상환 기간은 10~15년 내로 하시고 매월 이자만 지급을 하시면서 만기에 원금 3억을 모두 상환하셔도 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 차용금액이 3억이더라도 매월 이자 상환액은 약 32만원입니다. 본인의 월급 내에서 생활비를 뺀 나머지 금액이 매월 은행 대출 원리금 상환액 + 부모님 차용 이자상환액 수준이라면 전혀 문제가 되지 않습니다. 본인의 상환 능력이 된다면 차용이 3억이든, 4억이든 관계 없습니다. 차용금액과 관계없이 세무서는 가족 간 차용금액에 대해서 상환 여부를 사후 관리합니다. 이는 어쩔 수 없으므로, 추후 소명 요구가 나오면 차용증과 이자 상환 내역을 보내주셔서 소명하시면 됩니다. 물론, 추후에 원금 3억도 상환을 하셔야 합니다. 상환내역만 제출하면 끝나는 것이니 걱정하지 않으셔도 됩니다. 2. 기재하신대로 하시면 됩니다. 혼인공제 1억 + 직계존속공제 10년간 5천만원을 적용하면 최대 1.5억까지 직계존속으로부터 증여세 없이 증여받을 수 있습니다. 이를 초과하는 금액에 대해서는 차용증을 작성하여 매월 이자를 상환하면서 만기에 원금을 잘 상환해주시면 됩니다. 이는 편법이 아닙니다. 3. 또한, 차용 원금에 대해서도 추후 채무 면제로 증여받을 수 있습니다. 채무 면제도 증여에 해당합니다. 직계존속으로부터 증여 받을 경우 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 따라서 이번에 증여를 받으시고, 10년 이후에 채무 3억 중 5천만원을 채무 면제받아 증여받을 수도 있기 때문에 실제 원금 상환액은 3억이 아닙니다. 4. 이자를 얻은 부모님께서는 원칙적으로 다음연도 5월에 종합소득세 신고를 하셔야 합니다. 개인간 이자소득에 대한 세율은 27.5%(소득세 25%+지방세 2.5%)입니다. 따라서 연 이자가 약 380만원일 경우, 27.5%인 약 105만원의 세금을 납부하셔야 합니다. 질문자님이 이자를 지급하실 때 27.5%의 세금을 떼서 다음달 10일까지 원천징수신고를 하셔도 되나, 이는 번거롭고 실수할 수 있기 때문에 굳이 원천징수신고는 안하셔도 됩니다. 개인-개인 원천징수신고는 안하셔도 세법상 문제는 없습니다. 따라서 원천징수신고 없이 부모님께서 다음연도 5월에 종합소득세 신고를 하시면서 이자소득에 대해서 27.5%의 세금을 납부하시면 됩니다. 최근 ai 답변이 종종 있으니 주의를 하셔야 하며, 제 답변대로 이해하셔도 충분할 것으로 보여집니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

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안녕하세요 :) 구름세무회계입니다.세금절세 및 안전한 세금신고는선택이 아닌 필수입니다.요즘 경기가 어렵다어렵다 하지만결혼을 진행하시는신혼부부가 정말 많습니다.시기가 시기인지라관련한 증여세 문의도 정말 많이 들어오는데요.그래서 제가 오늘 작성해볼 글은축의금 혼수용품 증여세 과세 여부에 대한내용 입니다.많은 도움이 되셨으면 합니다.축의금축의금은 혼사가 있을 때 일시에많은 비용이 소요되기에 경제적 부담을덜어주려는 목적으로 혼주의 지인이나친척들이 지급하는 금품입니다.크게 축의금은두가지로 나눠집니다.① 자녀(결혼 주체)가받는 축의금결혼을 한 자녀에게 귀속되는 축의금은자녀의 돈이므로증여세가 과세되지 않습니다.② 혼주(보통 부모님)에게 귀속되는축의금혼주에게 귀속되는 축의금을 결혼하는자녀에게 지급하면원칙적으로는자녀가증여받은 것으로 보아증여세가 과세됩니다.다만!! 실무적으로 축의금에 대해과세당국이 증여세 과세여부를 점검하는 경우는굉장히 드뭅니다.그러나 딱 한 가지.주택을 구입할때는 정말 주의하셔야 합니다.자녀가 주택을 구입하면서축의금을 자금출처로 소명할 경우에는과세당국이 축의금이 누구에게귀속되었는지를실질 점검하여 혼주의 축의금으로확인되면 증여세를 부과하게 됩니다.따라서 축의금으로 자산구입 계획이 있는신혼부부는 방명록계좌입금내역 또는 축의대장(임의 양식) 등을엑셀로 정리하시는 것이 좋습니다.혼수용품자녀가 결혼할 때 자금이 부족하기에부모가 혼수용품을 지원해주는 경우도 많습니다.이 경우에도 증여세 과세여부는두 가지로 나눠집니다.① 혼수용품으로서통상 필요하다고 인정되는 금품예시를 들면가구, 가전제품침구류, 그릇 등대부분의 신혼부부에게반드시 필요한 용품들을 말합니다.② 사치품에 해당되는금품위와 반대로고가의 귀금속,호화 사치품, 자동차, '주택'등은통상 필요한 수준을 벗어난 혼수용품이므로증여세가 과세될 수 있습니다.축의금 및 혼수용품은 상황에 따라과세가 될 수도 있고안 될수도 있습니다.따라서 만약 통상적인 금액이아니라면 관련한 이체나 거래가 이뤄지기 전세무사와의 상담이 필요합니다.관련하여 궁금하신 점이 있으시거나세금신고가 필요하시다면편하게 연락주시길 바랍니다.

청약은 지역별로 세세한 조건이 다르기 때문에 해당 지역관련 청약 기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 청약은 주택공급에 관한 규칙에 따르기 때문에 세법과는 무관하나 문의하시는 분들이 많아 정리하여 포스팅해봅니다.주택을 가짐으로써 청약의 유, 불리를 물으시는 질문이 많아 관련 사안을 포스팅해보려 합니다.주택 청약이란 청약관련 예금을 통하여 일정한 요건을 갖춘 자에게 동시분양되는 아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 것을 뜻합니다.입주자 선정방식은 추첨제와 가점제가 있으며 추첨제는 추첨을 통하여 입주자를 선정하며, 가점제와 추첨제가 동시에 이루어질 경우에는 가점제로 우선 선발 후 남는 비율을 추첨제로 선정합니다. 따라서 신혼부부에게 추첨제를 30% 배정하겠다는 것은 가점제로만 주택을 공급한다면 신혼부부, 청년 등이 중장년층에 비해 청약통장, 무주택 기간의 점수에 불리함을 가져갈 수 밖에 없기 때문에 젊은 층에게 청약을 통한 주택마련의 기회를 주기위한 정부의 정책인 것입니다.가점제는 1)가주구의 나이, 2) 청약통장 가입기간, 3) 무주택기간, 4)부양가족 수 등에 따라 각각 점수를 매긴 뒤(만점 84점) 총점이 높은 순으로 주택을 분양하는 제도입니다.1) 가주구의 나이미성년자는 기존에 납입이 완료된 청약통장을 보유하고 있더라도 2년(24개월)만 가입기간으로 인정됩니다. 나이가 많고 적음이 유리하다는 것은 아니지만 미성년자 등의 청약통장 보유기간에 제한을 두고 있습니다.2) 무주택 기간무주택 기간은 만 30세가 된 때를 기점으로(30세 이전에 혼인신고를 한 경우에는 최초혼인신고일을 기점으로 산정) 산정합니다. 만약 청약 신청인이 30세 이전 주택을 보유하고 있다가 30세 이후 주택을 매도했을 경우에는 주택 매도일을 기준으로 무주택 기간을 산정합니다. 또한, 오피스텔은 주택법상 주택에 해당이 되지 않으므로 청약자의 오피스텔이 여러채 있는 경우라도 무주택자로 취급합니다.3) 부양가족 수입주자 모집공고일 기준으로 주민등록등본에 기재된 배우자와 직계존비속(존속의 경우 무주택자, 최근 3년 이상 동일 주민등록 등재)의 수입니다. 청약자 본인은 부양가족에서 제외되며 세대의 세대주여야 합니다.4) 주택청약통장 가입기간주택청약통장 가입일에서 입주자 모집공고일의 기간을 의미합니다. 위에서 언급하였듯이 만 19세 이전의 가입기간은 24개월을 초과하더라도 24개월로 간주합니다.위 4가지 사항을 조합하여 합계 점수로 판단하게 됩니다.청약은 지역별로 세세한 조건이 다르기 때문에 해당 지역관련 청약 기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 청약은 주택공급에 관한 규칙에 따르기 때문에 세법과는 무관하나 문의하시는 분들이 많아 정리하여 포스팅해봅니다.주택의 보유 및 매각과 함께 청약에 대한 유불리를 따져보기 위해서는 세무대리인과의 상담이 필요합니다. 언제든지 관련 사항을 문의해주시기 바랍니다.