1가구 구성원문의

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다.^^오늘은 저희 자연세무회계컨설팅 양도 상속 증여 단톡방에서생애최초주택 취득세 감면(지방세특례제한법 36조의 3)에 대해서 문의 주신분이 있어서 생애 최초취득세 감면에 대해서 설명드리겠습니다.요건은?대상자생애 최초 주택을 구입하는 세대의 세대원(만 20세 이상)일것(미성년자제외)무주택 확인 범위본인및 배우자 (가구내 다른 구성원이 주택을 보유한적 있더라도 취득자 본인및 배우자가주택을 소유한 사실이 없는 경우 감면이 가능합니다)대상 주택실제 취득가액이 12억 이하인 주택을 유상취득할것(부담부증여제외됨)요건및 예외사유주택 취득자가 실제 거주해야하며, 상속으로 인한 일시적 주택 보유등은 예외적으로 무주택 인정됩니다.소득기준없음-위, 무주택 확인 범위의 '주택을 소유한 사실이 없는경우'란 다음을 말합니다.[지특법 36조의3 ②]③ 제1항에서 “주택을 소유한 사실이 없는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2021.12.28. 개정)1. 상속으로 주택의 공유지분을 소유(주택 부속토지의 공유지분만을 소유하는 경우를 포함한다)하였다가 그 지분을 모두 처분한 경우2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따른 도시지역(취득일 현재 도시지역을 말한다)이 아닌 지역에 건축되어 있거나 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유한 자가 그 주택 소재지역에 거주하다가 다른 지역(해당 주택 소재지역인 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시ㆍ군 이외의 지역을 말한다)으로 이주한 경우. 이 경우 그 주택을 감면대상 주택 취득일 전에 처분했거나 감면대상 주택 취득일부터 3개월 이내에 처분한 경우로 한정한다.가. 사용 승인 후 20년 이상 경과된 단독주택나. 85제곱미터 이하인 단독주택다. 상속으로 취득한 주택3. 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우. 다만, 전용면적 20제곱미터 이하인 주택을 둘 이상 소유했거나 소유하고 있는 경우는 제외한다.4. 취득일 현재「지방세법」제4조 제2항에 따라 산출한 시가표준액이 100만원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우5. 제36조의 4 제1항에 따라 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우 (2023.6.1. 신설) 혜택은?-2022.06.21일 이후 취득자에 대해서는 취득가액에 관계없이 100%감면율을 적용하되 , 감면액이 2백만원 초과 하면 초과분에 대해서는 취득세를 부과합니다. -생애최초주택감면이 적용되는 주택은 취득세가 중과되지 않고 무조건 기본세율(1~3%)을 적용합니다.-공동명의로 취득시에는 공동명의자 감면액을 합산하여 2백만원 한도 초과 여부를 판단합니다.사후관리는?-다음에 해당하는경우 감면받은 취득세를 추징 당합니다.①주택을 취득한 날부터 3개월이내에 상시거주 하지 않는경우.②주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 1세대 1주택이 아닌경우(다른 주택을 추가매입한경우)(상속으로 추가취득시에는 추징당하지 않습니다)③해당 주택에서 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 주택을 매각, 증여하거나 다른용도로 사용할 경우.(배우자에게 지분을 매각, 증여하는경우는 추징하지 않습니다.)이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구마곡취득세양도세상속세증여세전문세무사#강서구마곡부동산전문세무사#강서구강남구취득세상속세증여세양도세전문세무사#생애최초취득세감면#생애최초취득세감면요건#부담부증여생애취초취득세감면#일산김포부처양천구취득세양도세상속세증여세전문세무사#부동산전문세무사#양도세전문세무사#생애최초취득세감면추징사유 태그수정

2) 가족관계​이어서 생계만 같이 한다고 되는 것이 아니라, 혈연 관계여야 합니다. 그 중에서도 ① 거주자 및 배우자의 직계존비속과 그 배우자 ② 형제자매의 관계여야 합니다. 그러니 이 혈연관계가 아니면 아무리 같이 살아도 한 세대가 아닙니다. 주택 수를 따로 계산합니다.​거주자 및 배우자의 직계존속과 그 배우자란, 부모, 시부모/장부모, 조부모, 외조부모를 말합니다. 직계비속과 그 배우자란, 자녀, 며느리/사위, 손주, 손주사위/손주며느리를 말합니다. 양자와 양부모를 모두 포함합니다.​거주자 및 배우자의 형제자매란, 형/오빠/누나/언니/동생, 시숙(아주버님)/시동생(도련님)/시누이, 처형/처남/처제를 말합니다.​그러므로, 다음은 생계를 같이 하고 있더라도 1세대가 아닙니다. 잘 알아두시면 도움이 됩니다.​고모, 이모, 큰아버지, 삼촌은 1세대에 포함되지 않습니다. 조카가 그 분들의 주소로 전입하여 생계를 함께 하게 되어도, 주택 수를 합하는 1세대가 아닙니다. 그런데 그렇다고 해서 조카가 바로 독립세대가 되는 것은 아니고, 앞서 본 것처럼 부모 세대에서 일시적 퇴거로 보는 경우도 있으니 주의해야 합니다. 또한 형수, 제수, 매형, 매제, 형부, 제부, 올케도 1세대에 포함되지 않습니다. 주소를 함께 하면서 같이 살고 있어도, 주택 수를 합하는 1세대가 아닙니다.​그러다 보니 이상한 상황도 생기는데요, 부부와 남편, 그리고 남편 동생이 셋이서 함께 산다고 합시다. 그러면 아내 입장에서 생계를 함께 하는 남편의 동생(시동생/시누이)은 배우자의 형제자매에 해당하여 1세대의 구성원으로 봅니다. 그러므로 시동생/시누이가 가진 주택수에 영향을 받습니다. 그런데 반대로, 시동생/시누이 입장에서 아내는 형수/새언니가 되는데요, 형제자매의 배우자는 법에 정해져 있지 않아, 형수/새언니의 주택수에 영향을 받지 않습니다.​재일46014-1670(1997.07.09)[질의] 어머니의 동생인 이모(호적상 미혼, 63세)를 조카인 제가 생활비를 부담하고 있습니다. 이모가 현재 집을 보유하고(5년)있고, 저 역시 집을 소유하고 있습니다. 의료보험 때문에 이모와 제가 한세대로 구성하려고 합니다. 이때 한 세대가 되었을 때, 1가구 1주택이 됩니까. 아니면 1가구 2주택이 됩니까.[회신] 현행 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만을 보유하고 있는 경우로서 당해주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말하는 것임. 이 경우 1세대를 구성하는 가족에는 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말하는 것이므로 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 거주자가 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 거주자의 이모와 세대를 합친 경우에도 1세대 1주택이 되는 것임.​​3) 직계비속​직계비속이 부모와 동일한 주소 등에서 생계를 같이 하고 있는 경우에는 당연히 한 세대입니다. 반대로, 직계비속이지만 부모와 동일한 주소 등에서 생계를 같이 하고 있지 않다면 1세대가 아니어야 합니다. 그런데, 직계비속이 아직 결혼을 하지 않았으면 1세대를 구성하는 뼈대인 배우자의 존재가 없어 1세대를 구성하지 못합니다. 그래서 독립세대가 되지 못합니다. 부모와 함께 있다면 부모의 세대로 포함되고, 배우자가 있는 형제자매와 함께 사는 경우에는 그 세대에 포함됩니다.​하지만 배우자가 없는 경우에도 세대를 구성할 수 있게 되는 경우가 있습니다. 아래의 요건 중 어느 하나만 충족하면 독립 세대를 구성할 수 있습니다. 하지만 주의하세요, 배우자 없이 1세대를 구성할 수 있기는 하지만, 그럼에도 불구하고 누군가와 같은 주소 등에서 생계를 함께 하는 경우에는 다같이 한 세대입니다. 1세대를 구성할 때에 배우자가 없이도 가능한 방법을 말하는 것이지, 무조건 독립세대가 된다는 뜻은 아닙니다. 그러므로 아래의 요건을 갖추면서 또 동일한 주소가 아니고, 부모와 생계를 함께 하지 않아야 비로소 독립세대가 됩니다.​① 먼저 거주자의 나이가 30세를 넘게 되면, 독신 라이프스타일을 인정하여, 배우자가 없어도 1세대를 구성할 수 있도록 길이 열립니다. 그러면 가족과 같은 주소 등에서 생계를 같이하지 않고, 혼자서 주소에서 생계를 유지하는 경우에는 혼자서 독립세대가 됩니다. 만 나이로 30세입니다.​② 배우자와 사별하거나 이혼했다면, 배우자가 있는 것과 마찬가지로 독립세대를 구성할 수 있는 사람의 자격은 되었다고 봅니다.​③ 법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상인 경우에는 경제적으로 자립이 가능하다고 봅니다. 2021년에는 1인가구 기준 월 소득 731,132원이고, 연 8,773,584원입니다. 그 정도 소득을 벌고 있으면 배우자 없이도 1인 1세대를 구성할 수 있습니다. 그러나 미성년자는 이런 소득이 있어도 독립세대 구성 불가입니다. 미성년자는 ①도 안 되고, ③도 안 되니, ②로 독립세대가 될 수 밖에 없는데 현실적으로 미성년자인데 결혼한 사람은 없죠? 그러니 미성년자는 독립세대가 거의 불가능입니다.​법 제4조에 따른 소득이라고 하면, 종합, 퇴직, 양도소득을 말합니다. 그러면 미성년자가 양도 한 번만 해서 연 900만원만 넘겨주면 오케이일까요? 판례에서는 그 소득이 일시적인지도 봅니다. 아래 첫 번째 판례에 따르면, 자녀가 일당 6만원으로 월급 96만원 이상을 벌었는데요, 그래도 그 소득에 대해서 일시적이라고 보아 인정해주지 않았습니다. 그래서, 소득기준은 비교적 장기간에 걸쳐서 안정적이고 반복적으로 소득을 벌어들일 때 인정되는 기준이라고 생각하고 조심스럽게 접근해야 합니다.​소득세법 시행령 제152조의3(1세대의 범위)법 제88조제6호 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우3. 법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.​심사양도2012-175(2012.11.27)K는 청구인의 쟁점아파트 양도당시 인턴과정 수련 전으로서 치과의원에서 의사보조 업무를 수행하면서 1인 가족 최저생계비 이상인 총 96만원(일당 6만원)의 소득이 발생하여 독립적인 생계를 유지하였다고 주장하지만, 그 일시적인 소득을 제외하고는 독자적인 소득이 없었으며 청구인이 쟁점아파트 보유기간 내내 K는 독립된 세대주의 지위에 있지 아니하여 비록 K가 주민등록이 청구인과 달리 되었고 약간의 소득이 있었다는 사실만으로 청구인과 별도의 1세대를 구성하였다고 인정하기에 부족한 점(대법원2010두13241, 2010.10.14.선고, 같은 뜻) 등을 고려하여 볼 때, 쟁점아파트 양도 당시 청구인과 K가 별도의 독립세대를 구성하였다는 청구인의 주장을 받아들이기가 어려운 것으로 보여 진다.

오늘은 상속으로 인한 주택 취득시 취득세 등에 대하여 알아보겠습니다. Ⅰ 무주택 1가구가 주택 상속받는 경우 혜택 무주택 1가구가 주택을 상속받는 경우에는 취득세 세금을 감면해줍니다. 1. 기본 세율 상속받는 주택은 취득세율이 2.8%입니다. 여기에 지방교육세 0.16%와 농어촌특별세 0.2%가 추가되어서 3.16%의 세금이 적용 됩니다. (단, 국민주택규모에 해당한다면 농특세 0.2%는 부과되지 않음) 2. 감면 받는 경우 무주택 1가구가 주택 상속시 여기 2%를 빼줍니다. 그럼 세율이 0.96% 적용됩니다. 계산근거는 3.16% – 2%(특례) – 0.2%(국민주택규모는 농특세감면) 국민주택규모는 수도권의 경우 85m2이하(34평형)이고 비수도권은 100m2이하. 3. 적용요건 (1) 상속개시일 현재 집이 없어야 함상속개시일 현재 1가구가 무주택이어야 합니다. (2) 1가구의 범위 1가구 판정은 주민등록표상을 기준으로 합니다. 1가구 1주택이라 함은 주민등록법에 의한 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족(동거인을 제외한다)으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것을 말한다(지령 29①). 지방세법 시행령 29조 제29조(1가구 1주택의 범위) ① 법 제15조제1항제2호가목에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란 상속인(「주민등록법」 제6조제1항제3호에 따른 재외국민은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 같은 법에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다. ② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다. ③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다. 1. 그 주택에 거주하는 사람 2. 나이가 가장 많은 사람 Ⅱ. 1가구가 여러 개의 주택을 상속받은 경우 1가구에 대하여 1주택은 무조건 과세대상에서 빼주는 것이 아니고 1가구가 1주택을 소유하는 경우만 특례세율을 적용하는 것이므로 1가구가 2주택 이상을 소유하면 모두 일반과세로 과세되는 것입니다. Ⅲ. 소송 등으로 지분이 아직 확정되지 아니한 경우 취득세 납부 상속재산의 협의분할 등이 안되고 상속인 간에 다툼이 있는 경우에도 취득세 신고 납부는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월이내 하여야 합니다. 미이행시에는 가산세 등이 있습니다. 신고불가산세 20% + 납부지연가산세가 1일(日) 2.2/10,000입니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 상속주택에 대한 취득세율 입니다. 그 중 1가구 1주택 특례세율 적용요건에 대해 자세히 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속주택 취득세율은2.8%입니다취득세는 아래 표와 같이 취득의 원인에 따라 달라지는데, 무상 승계 중상속은 2.8%의 세율이 적용됩니다. 여기에 지방교육세 0.16%와 85제곱미터 초과시 농특세가 0.2%가 부가되어최종적으로 2.96%~3.16%의 세율이 적용됩니다.증여와 달리, 상속은 중과세율이 적용되지 않습니다.1가구 1주택은 0.8%의 특례세율이 적용됩니다현재 취득세는 과거 취득세와 등록세가 통합된 것인데, 당시 1가구 1주택에 해당하면 취득세는 비과세되고 등록세만 과세되었습니다.취등록세 통합 이후에도 동일하게 유지하기 위해,중과기준세율인 2%를 2.8%에서 차감한 0.8%의 취득세율을 적용합니다.지방세법제15조(세율의 특례)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.1. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득2.상속으로 인한 취득중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득가.대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득나. 「지방세특례제한법」 제6조제1항에 따라 취득세의 감면대상이 되는 농지의 취득이하 생략무주택인 1가구가상속주택을 취득하여, 1주택이 된 경우에 적용됩니다1가구 1주택은 상속주택을 취득하여, 1가구 1주택이 됨을 의미하므로기존에 무주택 가구인 상속인이 1주택을 상속받는 경우에 적용됩니다.여기서,1가구는 '상속인과 주민등록이 함께 등재된 가족'을 의미합니다.단, 아래의 경우는 등재되지 않아도 동일 1가구로 봅니다.㉠ 상속인의 배우자㉡ 상속인의 미혼인 30세 미만 직계비속㉢ 상속인이 30세 미만인 경우, 그 부모단, 재외국민은 혜택을 받을 수 없습니다.1가구의 정의가 취득세의 1세대와는 다름에 유의해야 합니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)① 법 제15조제1항제2호가목에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란상속인(「주민등록법」제6조제1항제3호에 따른 재외국민은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 같은 법에 따른세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다)에함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다.따라서, 상속주택은 취득세 절감 차원에서는상속인 중에 무주택자가 상속주택을 협의 분할해서 받는 것이 이득입니다.1주택 판단시, 공동명의과 부속토지는 각각 1주택으로 봅니다1가구 1주택인지를 판단할 때, 공동 명의 주택이 있다면 이미 1주택자이므로 적용이 안되고 주택의 부속토지만 보유해도 주택으로 보기 때문에 특례세율이 적용되지 않습니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고,주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다.상속주택을공동상속 받는 경우, 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봅니다1주택을 상속인들이 공동상속 받는 경우에는 1가구 1주택 충족여부를 판단하는 기준인 소유권자는 다음의 순서에 따라 결정됩니다.① 지분이 가장 큰 자② 그 주택에 거주하는 자③ 최연장자따라서,공동상속을 하더라도 무주택자인 상속인이 가장 큰 지분을 받는 것이 상속주택의 취득세가 절감되니 유리합니다.예를 들어, 1주택 결혼한 형과 무주택 가구인 동생으로 구성된 상속인 이라면, 형이 최대 또는 동일지분을 받으면 취득세율이 2.8%의 세율이 적용되나, 동생이 최대 지분을 가지면 0.8%의 세율이 적용됩니다.지방세법 시행령제29조(1가구 1주택의 범위)③ 제1항 및 제2항을 적용할 때1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다.1. 그 주택에거주하는 사람2.나이가 가장 많은 사람정리하면,상속주택에 대한 취득세를 살펴보았는데, 일반적인 경우 2.8%이나 1가구 1주택의 조건을 만족하는 경우에는 0.8%의 특례세율이 적용됩니다.특례세율은 무주택인 상속인 가구가 1상속주택을 취득하는 경우에 적용되나, 1가구의 개념이 1세대와 다름과 재외국민은 대상에서 제외됨에 주의해야합니다.또한, 상속인 중에 누가 주택을 상속받느냐 또는 공동상속시 최다지분이 되느냐에 따라 취득세율이 차이가 나므로 취득세 절세를 위해 상속재산 분할과 지분협의가 중요합니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 상속세신고/부동산세금 책

2-3. 유사매매사례가액​이제 가장 중요한 유사매매사례가액입니다. 실무에서는 유사매매사례가액 여부가 핵심 변수입니다. 유사매매사례가액의 정식 명칭은 [기획재정부령으로 정하는, 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한, 매매등의 가액]입니다. 유사한 자산에 대한 매매/경매/공매 사례가액도 쓸 수 있고, 감정가액도 쓸 수 있습니다. 평가기간은 똑같이 [기준일 전 6개월 ~ 후 6개월(증여는 후 3개월)]입니다.​시행령에서 유사매매사례가액이 있으면 시가로 본다고 표현하고 있기 때문에 유사매매사례가액은 일단 시가의 범주 내에 있는 가격입니다. 그런데 다시 [매매사실이 있는 경우 그 가액, 수용가격, 공매가격, 감정가격(매매등의 가액)]이 있는 경우에는 유사매매사례가액을 적용하지 않는다고 표현하고 있어서 유사매매사례가액은 [매매등의 가액]보다 후순위입니다. [매매등의 가액]이 있으면 유사매매사례가액을 쓸 수 없고, 반대로 매매등의 가액으로 유사매매사례가액을 제칠 수 있습니다.​실무에서는 [매매사실이 있는 경우 그 가액, 수용가격, 공매가격]은 찾아보기 어렵고, [감정가격]은 은행이 감정하지 않는 한 없는 경우가 많습니다. 그래서 유사매매사례가액마저 없으면 더 이상 법에서 시가라고 정한 것 중에 마땅한 가격을 찾을 수가 없어서 흔히 말하는 공시가(보충적 평가방법)를 적용하게 되고, 유사매매사례가액이 있으면 그걸로 하거나 감정가액으로 유사매매사례가액을 제치는 식으로 접근합니다. 그러니 유사매매사례가액 여부가 공시가로 넘어가기 위한 마지막 관문이라고도 하겠습니다.​한편 평가기간은 상속/증여일부터 후 6개월까지도 이어집니다. 그래서 신고를 미리 하더라도, 새로운 유사매매사례가액이 등장할 수도 있습니다. 그러면 신고를 다시 엎어야 할까요? 신고하기 전까지 있었던 사례는 꼼꼼하게 조사했지만, 신고하고 난 이후의 가액 동향까지 계속 조사하고 있어야 할까요? 그건 너무 부담이 크기 때문에, 만약 신고를 했다면, 신고일 이후에 등장하는 매매사례가액은 무시해도 됩니다.​상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)② (생략) 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. (생략)④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.​​그렇다면 여기서 유사하다는 것의 의미가 무엇일까요? 상속/증여의 대상이 되는 재산과, 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가가 동일하거나 유사해야 합니다. 세법에서는 다시 [공동주택]과 [그 밖의 재산]으로 구분하여 유사하다는 것의 의미를 밝히고 있습니다.​공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)의 경우, 같은 단지 내 면적 및 공시가의 차이가 5% 이내인 물건이 있다면 유사한 자산이라고 합니다. 공동주택은 계약일로부터 30일 이내에 이루어진 실거래가 신고내역이 [국토교통부 실거래가 공개시스템]에 신속하게 공개되고 있어 비교적 수월하게 사례를 확인할 수 있습니다. 오피스텔도 아파트처럼 비슷한 호실이 많기 때문에 유사매매사례가를 확인해볼 수 있습니다.​국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr)​공동주택이 아닌 부동산, 즉 단독주택, 상가 등은 어떻게 할까요? 이때는 원칙으로 유사성을 따져야 합니다. 그런데 이런 물건들은 워낙 크기, 면적, 연식, 입지 등이 제각각이므로, 유사매매사례가를 찾기가 어렵습니다. 그래서 실무에서는 유사매매사례가액이 없다고 보고 공시가로 많이들 신고하는 편입니다. 그래도 주변에 유사한 물건이 있는 경우 그 가액을 써야하는 것은 당연합니다.​문제는 재개발 물건입니다. 저는 재개발 구역에 있다 보니, 멸실 전 조합원 물건의 상속과 증여를 맡아 평가할 일이 많은데요, 참 난처합니다. 재개발 구역의 물건은 단독주택, 다가구주택이 많은데, 프리미엄이 붙어서 시세가 공시가 대비 3배가 넘는 경우도 많습니다. 유사매매사례가액을 적용하느냐, 공시가를 적용하느냐에 따라 세금 수억원이 왔다갔다 하므로 신중하게 접근해야 합니다.​① 멸실 전의 조합원 물건을 평가할 때는 아직 단독주택으로서의 개성을 가지고 있습니다. 그래서 주변에 위치, 면적, 입지, 연식이 모두 다른 주택을 두고 유사하다고 말하기가 애매합니다. 또한 손님들은 공시가로 세금 신고를 해야 세금이 적기 때문에 어떻게든 유사매매사례가가 없는 것으로 보도록 희망하고 있습니다. ② 하지만 세법에서는 시가를 대원칙으로 삼고 있고, 재개발구역의 조합원 주택은 사실 실거주 목적이라기보다는 [권리가를 얼마나 받을 수 있는 물건인가]만이 초점입니다. 그리고 이런 물건들에 투자하는 목적은 재개발 이후에 새 아파트를 받기 위한 목적입니다. 실무에서 정비구역 내 토지의 공시지가를 조회해보면 한 구역의 공시지가가 전부 같은 금액으로 통일되어 있는 경우도 있는데, 국가에서도 그 구역 내 가치를 균일하게 보고 있다는 뜻이기도 합니다. 제 결론은, 아무리 우리 집과 다르게 생긴 집이라도, 구역 내에 다른 물건이 유통된 바가 있다면 유사매매사례가가 있다고 봅니다. 그래서 공시가로 신고하지 않도록 권유합니다. ​상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등)③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산​​유사성의 판정 사례를 보시겠습니다. 첫 번째와 두 번째 사례의 물건은 아파트를 말하고 있는데요, 아파트는 유사하다는 것의 기준이 분명합니다. 그래서 면적과 기준시가의 차이가 있거나, 평가기간 (9개월 ~ 12개월)의 범위 내에 있지 않다면 유사하다고 볼 수 없다는 판례입니다. 특히 첫 번째 판례에서는, [해당 물건보다도 더 작은 물건이 이 정도에 팔렸는데, 해당 물건은 최소한 일정 이상은 되어야 한다]라는 논리에 대해서도, 그렇게 평가하면 부담이 너무 크다며 부인하는 모습입니다.​조심2009중301(2009.10.14)비교대상아파트와 인근아파트의 매매사례가액으로 평가한 가액을 쟁점아파트의 시가로 보기 위해서는 비교대상이 되는 재산의 가액이 납세자에게 유·불리하다는 기준이 아닌 면적ㆍ위치 및 용도 등이 쟁점아파트와 동일하거나 유사하여야 할 것인 바, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동과 층이 차이가 있고, 기준시가가 222백만원의 차이가 있으며, 면적 또한 29.75㎡(약9평)의 차이가 있어 비록 비교대상아파트가 쟁점아파트 보다 면적이 작고 기준시가가 낮아 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 경우 청구인들에게 불리하지는 아니하다 하더라도 기준시가와 면적에서 큰 차이가 있는 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어려울 뿐만 아니라, 앞에서 본 바와 같이 비교대상이 되는 재산의 유사성보다는 기준시가가 낮다는 것만을 주된 판단기준으로 삼을 경우, 처분청의 재량권이 지나치게 확대되어 과세상 예측가능성이 줄어들고, 납세자는 상속세 등 신고시 유사성이 적은 경우의 매매사례가액까지 수집하여 신고에 반영하여야 하는 부담을 지는 점을 감안하면 이 건 비교대상아파트의 거래가액을 적법한 매매사례가액으로 인정하기는 어렵고,​국심2007중5295(2008.05.29)처분청이 우리 원에 제출하고 있는 매매사례아파트의 양도자인 청구외 이○○의 양도소득세 예정신고서, 매매계약서, 등기부등본 등에 의하면, 매매사례아파트는 그 매매대금의 잔금을 청산한 날은 2006. 7.19.이나, 매매계약을 체결한 날은 2006. 3.15.임이 확인된다. 그렇다면, 매매사례아파트의 매매가액은 쟁점아파트의 증여일인 2006.10.27.로부터 3월 이내에 해당하는 가액이 아니라 할 것이므로 달리 쟁점아파트의 시가로 볼만한 3월내의 매매사례가액이 발견되지 않는 한 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어렵다(국심2005서3134, 2005.10.25)​​세 번째 판례에서는 단독주택 – 다가구주택에 대해서, 주변에 면적과 구성, 연식이 비슷한 물건이 있기 때문에 유사매매사례가액이 있다고 보아, 공시가로 신고한 금액을 추징한 사례입니다. 그러니 단독주택이나 다가구주택이라고 하여도 신고에 조심하여야 합니다.​조심2010서1532(2010.10.28)다가구주택의 경우 그 전체에 대해 유사자산으로 인정하여 매매사례가액을 적용하기에는 대지 및 건물면적, 건물구성, 소재 가구수, 가구별 배치 등에서 정형화되지 아니하는 것이 일반적이어서 유사성을 인정하기 어려운 측면이 있으므로 다가구주택에 대한 매매사례가액의 인정은 거리, 위치, 방향, 신축시기, 면적, 건축방법 및 내부구조, 기준시가 고시내역 등을 감안하여 엄격한 기준에 의하여 종합적으로 판단하여야 할 것인바, 이 건의 경우 비교①주택의 경우 대지, 건물의 면적, 지층과 지상 3층의 건물구성 및 총 가구수 등에 있어서 쟁점주택과 유사하고, 쟁점주택과 비슷한 시점에 사용승인되어 인근에 소재하는 같은 주거용으로서 연도별 기준시가도 쟁점주택 보다 계속하여 낮게 고시되어 불리한 입지여건으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 예외적으로 상속개시일부터 6월 이내인 2008.3.4. 거래된 비교①주택의 매매가액 510,000천원을 유사 매매사례가액으로 보아 이를 쟁점주택 취득가액으로 하는 것이 타당하다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점주택 취득가액을 기준시가 209,000천원으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.​