들어가며,

안녕하세요, 오회계사입니다.

이번에 다룰 내용은 상속주택에 대한 취득세율 입니다. 그 중 1가구 1주택 특례세율 적용요건에 대해 자세히 알아보겠습니다.

세부적으로 살펴보면,

상속주택 취득세율은 2.8%입니다

취득세는 아래 표와 같이 취득의 원인에 따라 달라지는데, 무상 승계 중 상속은 2.8%의 세율이 적용됩니다. 여기에 지방교육세 0.16%와 85제곱미터 초과시 농특세가 0.2%가 부가되어 최종적으로 2.96%~3.16%의 세율이 적용됩니다.


증여와 달리, 상속은 중과세율이 적용되지 않습니다.


1가구 1주택은 0.8%의 특례세율이 적용됩니다

현재 취득세는 과거 취득세와 등록세가 통합된 것인데, 당시 1가구 1주택에 해당하면 취득세는 비과세되고 등록세만 과세되었습니다.


취등록세 통합 이후에도 동일하게 유지하기 위해, 중과기준세율인 2%를 2.8%에서 차감한 0.8%의 취득세율을 적용합니다.

지방세법 

제15조(세율의 특례) 

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다. 

 

1. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득

 

2. 상속으로 인한 취득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득

가. 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득

나. 「지방세특례제한법」 제6조제1항에 따라 취득세의 감면대상이 되는 농지의 취득

 

이하 생략


무주택인 1가구가 상속주택을 취득하여, 1주택이 된 경우에 적용됩니다

1가구 1주택은 상속주택을 취득하여, 1가구 1주택이 됨을 의미하므로 기존에 무주택 가구인 상속인이 1주택을 상속받는 경우에 적용됩니다.


여기서, 1가구는 '상속인과 주민등록이 함께 등재된 가족'을 의미합니다.

단, 아래의 경우는 등재되지 않아도 동일 1가구로 봅니다.

㉠ 상속인의 배우자

㉡ 상속인의 미혼인 30세 미만 직계비속

㉢ 상속인이 30세 미만인 경우, 그 부모

단, 재외국민은 혜택을 받을 수 없습니다.


1가구의 정의가 취득세의 1세대와는 다름에 유의해야 합니다.

지방세법 시행령

제29조(1가구 1주택의 범위) 

① 법 제15조제1항제2호가목에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란 상속인(「주민등록법」 제6조제1항제3호에 따른 재외국민은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 같은 법에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다. 

따라서, 상속주택은 취득세 절감 차원에서는 상속인 중에 무주택자가 상속주택을 협의 분할해서 받는 것이 이득입니다.

1주택 판단시, 공동명의과 부속토지는 각각 1주택으로 봅니다

1가구 1주택인지를 판단할 때, 공동 명의 주택이 있다면 이미 1주택자이므로 적용이 안되고 주택의 부속토지만 보유해도 주택으로 보기 때문에 특례세율이 적용되지 않습니다.

지방세법 시행령

제29조(1가구 1주택의 범위) 

② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다. 

상속주택을 공동상속 받는 경우, 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봅니다

1주택을 상속인들이 공동상속 받는 경우에는 1가구 1주택 충족여부를 판단하는 기준인 소유권자는 다음의 순서에 따라 결정됩니다.

① 지분이 가장 큰 자

② 그 주택에 거주하는 자

③ 최연장자


따라서, 공동상속을 하더라도 무주택자인 상속인이 가장 큰 지분을 받는 것이 상속주택의 취득세가 절감되니 유리합니다.


예를 들어, 1주택 결혼한 형과 무주택 가구인 동생으로 구성된 상속인 이라면, 형이 최대 또는 동일지분을 받으면 취득세율이 2.8%의 세율이 적용되나, 동생이 최대 지분을 가지면 0.8%의 세율이 적용됩니다. 

지방세법 시행령

제29조(1가구 1주택의 범위) 

③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다. 

 

1. 그 주택에 거주하는 사람

2. 나이가 가장 많은 사람

정리하면,

상속주택에 대한 취득세를 살펴보았는데, 일반적인 경우 2.8%이나 1가구 1주택의 조건을 만족하는 경우에는 0.8%의 특례세율이 적용됩니다.


특례세율은 무주택인 상속인 가구가 1상속주택을 취득하는 경우에 적용되나, 1가구의 개념이 1세대와 다름과 재외국민은 대상에서 제외됨에 주의해야합니다.


또한, 상속인 중에 누가 주택을 상속받느냐 또는 공동상속시 최다지분이 되느냐에 따라 취득세율이 차이가 나므로 취득세 절세를 위해 상속재산 분할과 지분협의가 중요합니다.



존재하지 않는 이미지입니다.




by 상속세신고/부동산세금 책