종전임대차계약을 변경하여 계약하는 경우상생임대주택의 직전임대차계약 해당여부(불가능하다)★상생임대주택 내용 요약1) '직전계약' 대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월(18개월) 이상 임대할 것3) '21.12.20 ~ '24.12.31까지 갱신하는 상생임대부터 적용양도, 서면-2023-법규재산-0343 [법규과-2093] , 2023.08.16[ 제 목 ]종전임대차계약(임차인 승계)을 변경하여 계약하는 경우 소득령§155의3의 직전임대차계약 해당여부[ 요 지 ]소득령§155의3에 따른 직전임대차계약 요건(주택 취득 후 임대차계약 요건)을 충족하지 못한 종전임대차계약(임차인 승계)을 해지하고 새로 계약체결한 임대차계약은 소득령§155의3의 직전임대차계약에 해당하지 아니함[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, ｢기획재정부 재산세제과-952, 2023.8.10.｣의 (질의1)을 참고하시기 바랍니다.○기획재정부 재산세제과-952, 2023.8.10.[질의내용]◆(질의1) 주택을 취득하기 전 해당주택의 전소유자와 임차인이 체결한 임대차계약을 승계한 경우로서,○ 소득령§155의3의 직전임대차계약(이하 “직전임대차계약”)에 해당되지 않는 기존임대차계약을 종료하고 임대기간을 변경하여 새로 계약을 체결한 경우 소득령§155의3의 직전임대차계약에 해당하는지 여부(제1안) 직전임대차계약 해당(제2안) 직전임대차계약 미해당◆(질의2) 질의 1의 경우 사례에서○ 직전임대차계약에 해당되지 않는 기존임대차계약을 종료하고 “임대기간과 임대보증금”을 변경하여 새로 계약을 체결한 경우 직전임대차계약에 해당하는지 여부(제1안) 직전임대차계약 해당(제2안) 직전임대차계약 미해당◆(질의3) 소득령§155의3의 직전임대차계약 요건(주택 취득 후 임대계약요건)을 충족한 임대기간이 “3년”인 임대차계약을 1년 6개월로 단축하는 것으로 계약변경 후 동일임차인과 다시 2년의 임대차기간으로 임대차계약을 새로 체결하는 경우,○ 각각 분리된 임대차계약을 직전․상생임대차계약으로 보아 특례규정을 적용할 수 있는지 여부(제1안) 특례규정 적용 가능(제2안) 특례규정 적용 불가[회신]귀 질의의 대하여 질의1․2는 제2안, 질의3은 제1안이 타당합니다. 끝[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】1. 사실관계-’21.3.31A주택 취득(임대차계약 승계*)*전 소유자와 임차인간 임대계약 기간 : 2021.03.05.~2023.03.05.-’21.4.1.동일한 임차인과 변경 임대차계약* 체결*임대인 명의 및 임대계약 기간(2021.04.01.~2023.03.05.) 변경2. 질의내용◆ 주택을 취득하기 전 해당주택의 전소유자와 임차인이 체결한 임대차계약을 승계한 경우로서,○ 소득령§155의3의 직전임대차계약(이하 “직전임대차계약”)에 해당되지 않는 기존임대차계약을 종료하고 임대기간을 변경하여 새로 계약을 체결한 경우 소득령§155의3의 직전임대차계약에 해당하는지 여부

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택 취득당시 조정지역일 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 세대원 전원이 2년이상 거주를 하셔야 합니다.다만, 아래에 해당하는 상생임대요건을 충족했다면 거주요건을 충족하지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있습니다.★ 상생임대주택 내용 요약1) '직전계약'대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) '21.12.20 이후 갱신하는 임대부터 적용4) '직전계약' 이후의 갱신기한은 '24.12.31까지소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하“상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다)대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것4. 제1호에 따른직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.<신설 2023.2.28>기존 상생임대주택 요건을 보면,상생임대차계약을 체결한 임차인이 2년 이상 임차기간을 채우지 못하고 퇴거할 경우에도 상생임대요건을 충족할 수 있는지 여부에 대한 내용이 있지 않아, 임대인들 사이에 혼란이 있었습니다. 이처럼 임차인이 사정상 퇴거를 할 수도 있는데, 2년을 채우지 못했다고 하여 상생임대주택 요건을 충족하지 못한다면 임대인 입장에서는 너무 억울할 것입니다.이에 대한 세법이 개정되었고, 내용은 아래와 같습니다.즉, 기존 임차인이 퇴거했을 경우, 기존 계약과 동일한 조건 또는 더 낮은 조건으로 신규 임차인을 받아 임대를 할 경우 기존+신규임차인의 임대기간을 합산하여 2년 이상이라면 상생임대주택 요건을 충족할 수 있습니다.[서면-2022-부동산-2241] (2022.12.14.)임대기간 중 임차인의 사정으로 조기퇴거한 경우 상생임대주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부[ 제 목 ]임대기간 중 임차인의 사정으로 조기퇴거한 경우 상생임대주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부[ 요 지 ]귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)” 및 “기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)”를 참고하시기 바랍니다.[ 회 신 ]귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)” 및 “기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)”를 참고하시기 바랍니다.○서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 취득한 후 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항제4호에 따른 직전 임대차계약 및 같은 항 제1호에 따른 상생임대차계약을 체결한 경우로서,임차인의 조기퇴거로 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.○ 기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항을 적용할 때, “직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대 기간(이하 “종전 임대기간”이라 한다) 요건을 충족하지 못한 경우,종전 임대 기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정한다)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것입니다.이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

상생임대주택의 임대차계약기간과실제와 상이한 경우 임대기간 판정방법(실제로 판정한다)주택 취득당시 조정지역일 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 세대원 전원이 2년이상 거주를 하셔야 합니다.다만, 아래에 해당하는 상생임대요건을 충족했다면 거주요건을 충족하지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있습니다.★상생임대주택 내용 요약1) '직전계약' 대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월(18개월) 이상 임대할 것3) '21.12.20 ~ '24.12.31까지 갱신하는 상생임대부터 적용양도, 서면-2022-부동산-5462 [부동산납세과-1662] , 2023.06.27[ 제 목 ]상생임대주택의 임대차계약기간과 실제와 상이한 경우 임대기간 판정방법[ 요 지 ]임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우실제 임대기간을 기준으로「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것입니다.[ 회 신 ]귀 질의의 경우,임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】1.사실관계2. 질의내용-계약기간 14개월의 임대차계약을 체결하였으나 임대인과 임차인간 상호 합의하에 4개월 연장하여 임대한 경우 연장된 기간을 포함하여 18개월을 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 여부3. 관련법령○소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 상생임대주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.1.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 직전임대차계약 이라 한다)대비임대보증금 또는 임대료의 증가율이100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 상생임대차계약 이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023.2.28>⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.4. 관련사례○ 서면-2022-부동산-3860, 2023.01.25.귀 질의1의 경우, 소득령 §155의3①이 개정되기 전 체결한 임대차계약에 대해서도 종전 규정에 따른 기준시가 요건을 적용하지 아니하는 것입니다.귀 질의2의 경우,1년 계약하였으나주택임대차보호법 제6조에 의한 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 체결 없이 2년 이상 임대한 경우 소득령 §155의3에 따른 임대기간으로 인정되는 것입니다.

임대차계약 기간 중 월세에서 전세로 전환하는 경우상생임대주택 특례 적용 여부(상생임대주택 적용 가능)★상생임대요건★1) '직전계약'대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) '21.12.20~'24.12.31까지 갱신하는 상생임대부터 적용서면-2023-법규재산-3396 생산일자 : 2024.01.11.요 지임대차계약기간 중 전월세를 전환하는 경우로서, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에서 정하는 전월세 전환율과 같거나 낮은 조건으로 전환하는 경우, 상생임대주택에 해당함회 신직전임대차계약 기간(월세, 2년) 만료 후에 동일 임차인과 2년의 갱신계약(월세)을 체결하고 갱신계약 기간 중 임차인의 요청으로 월세에서 전세로 전환하는 경우로서 전환된 임대보증금이 전환 전 임대료에 대한 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 환산한 임대보증금 대비 동일하거나 낮은 경우, 해당 갱신계약을 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항제1호에 따른 상생임대차계약으로 보아 같은 법 시행령 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용하는 것입니다.1. 사실관계’19.1.’20.12.’22.12.’23.10.’24.12.예정 ▴---------------▴----------------------------▴-------------------▴--------------▴---------------▴취득전세전환양도직전임대차계약(2년, 월세)갱신계약(2년, 월세)동일임차인○ ’19.01. 주택 취득(조정대상지역)○ ’20.12. 직전임대차계약(월세, 2년 : ’20.12.~’22.12.)○ ’22.12. 동일 임차인과 갱신계약(월세, 2년 : ’22.12.~’24.12.) * 직전임대차계약 대비 임대료 등 인하○ ’23.10. 임차인 요청으로 월세 → 전세 전환 *｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에 따른 전월세 전환율과 같거나 낮은 조건으로 전환하는 경우를 전제○ 예정 주택 양도2. 질의내용○ 직전임대차계약 기간(월세, 2년) 만료 후에 동일 임차인과 2년의 갱신계약(월세)을 체결한 경우로서, 갱신계약기간 중 임차인의 요청으로 월세에서 전세로 전환*하는 경우 해당 갱신계약(’22.12.∼’24.12.)이 소득령§155의3에 따른 상생임대차계약에 해당하는지 여부★주요 경력- 약 58,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 54,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​일시적2주택 관련규정상 조정대상지역내 주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 다른 주택을 취득할 경우 1년이내 양도 및 전입을 하여야하지만 전 소유자와 임대차계약이 이루어진 임차인이 있다면 임대차 종료일(최대2년)까지로 전입및 양도시기가 미루어 집니다.​여기서 주택임대차보호법을 잠깐 보면, 2년 미만의 계약은 임차인만이 주장할 수 있는 것이므로 실질적으로 계약서상 기간이 1년이라도 임차인이 2년으로 주장한다면 2년의 임대차기간이 인정됩니다.​이번 예규는 이러한 경우 적용되는 중복보유기간 및 처분기한에 관한 내용이며 실상에 맞게 , 1년 임대차 계약서가 있지만 임차인이 2년 임대차를 주장한 경우 해당 기한은 임대차기간 2년으로 보아 결정된다는 내용입니다.​양도, 서면-2021-법규재산-3807 [법규과-959] , 2022.03.25[ 제 목 ]계약서상 임대차기간이 1년인 임차인이 2년 거주 요청 시 신규주택 전입기한[ 요 지 ]「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호 각 목 외의 부분 단서에 따른 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일을 판정함에 있어 「주택임대차보호법」 제4조제1항 본문이 적용되는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차기간을 2년으로 보는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 사실관계와 같이, 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호 각 목 외의 부분 단서에 따른 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일을 판정함에 있어 「주택임대차보호법」 제4조제1항 본문이 적용되는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차기간을 2년으로 보는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】​​1. 사실관계○ 2017.2월 경기 수원시 소재 A아파트 취득○ 2020.6월 경기 수원시 소재 B아파트 취득- B주택 취득 당시 A,B주택 모두 조정대상지역에 소재하고, B주택에는 기존 임차인이 거주 중이었으며, 해당 임대차계약서상 전소유자와 기존 임차인의 임대차 기간은 1년임○ B주택 취득 후 임차인이 당초 임대차계약기간에도 불구하고 2년 거주 요청2. 질의내용○ 임대차계약서상 임대기간은 1년이나 임차인이 2년 거주 요청 시 일시적 2주택의 신규주택 전입기한