다가구 주택 상세 임대차 계약 관련 문의 드립니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 연말정산 관련하여 많은 분들이 혜택을 받으시는 월세액 세액공제에 대해서 알아보도록 하겠습니다.대상자과세기간 종료일(12.31.) 현재 무주택 세대의 세대주로서 해당 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하(종합소득금액 6천만원 이하)인 근로소득이 있는 거주자가 월세를 지급하는 경우여야 합니다. 이 때, 세대주가 주택자금관련공제를 받지 않았다면 세대원도 월세세액공제를 받을 수 있습니다.* 주택자금관련공제 : 주택임차차입금 원리금상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액, 주택마련저축 소득공제, 월세액 세액공제 ​외국인은 주민등록법상 세대주 또는 세대원에 해당하지 않아 세액공제를 적용받을 수 없지만 일정한 요건을 갖춘 외국인 거주자는 세액공제를 받을 수 있습니다.① 다음 중 어느 하나에 해당하는 사람일 것ㄱ. 「출입국관리법」 제31조에 따라 등록한 외국인ㄴ. 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조에 따라 국내거소신고를 한 외국국적동포​② 다음 중 어느 하나에 해당하는 사람이 주택자금관련공제를 받지 않았을 것ㄱ. ①에 해당하는 사람(이하 이 호에서 “거주자”라 한다)의 배우자ㄴ. 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 사람으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 사람1) 거주자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매2) 거주자의 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매​공제대상 월세액 및 공제율다음의 요건을 충족하는 주택(오피스텔 및 고시원을 포함)을 임차하기 위하여 지급하는 월세액을 말합니다.1. 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)의 주택이거나 기준시가 3억원이하인 주택일 것. 이 경우 해당 주택이 다가구주택이면 가구당 전용면적을 기준으로 한다.2. 주택에 딸린 토지가 10배(도시지역의 토지는 5배)를 초과하지 아니할 것3. 임대차계약증서의 주소지와 주민등록표 등본의 주소지가 같을 것4. 해당 거주자 또는 해당 거주자의 기본공제대상자가 임대차계약을 체결하였을 것이 때, 거주자의 명의로 임대차계약을 체결하지 않았더라도 기본공제대상자가 임대차계약을 체결하고 거주자가 월세를 지급하게 된다면 세액공제를 받을 수 있습니다.​공제율은 다음과 같습니다.*해당 과세기간에 지급한 월세액이 750만원을 초과하는 경우 750만원만 공제되는 월세액으로 보아 공제율을 적용하여 세액공제합니다.​​​신청 및 제출서류월세 세액공제는 거주자의 신청한 경우에 적용하는 것으로서 아래의 제출서류를 회사의 연말정산 담당자에게 제출하시면 됩니다.ⓐ 주민등록표 등본ⓑ 임대차계약증서 사본ⓒ 현금영수증, 계좌이체 영수증, 무통장입금증 등 주택 임대인에게 월세액을 지급하였음을 증명할 수 있는 서류​증빙서류인 임대차계약서와 관련하여 많이 상담하시는 부분을 몇가지 추려보았습니다.​Q&A1. 묵시적 계약연장으로 인하여 현재 임대차계약서가 없는 경우에는 어떻게 해야 하나요?당초의 임대차 계약이 만료되고 임대차보호법상 묵시적 갱신이 되어 자동연장이 된 경우 임대차 계약의 효력은 있는 것이므로 기존의 계약서와 월세 지급내역을 제출하면 월세액 세액공제를 적용받을 수 있습니다.​2. 임대차계약서를 분실한 경우에는 어떻게 해야 하나요?공인중개사를 통해 계약을 체결한 경우에는 부동산에 연락하여 사본을 받거나,임대차계약내용을 기재한 확인서(임대인의 확인필요)등을 제출하면 됩니다.​3. 계약 중 임대인이 변경되는 경우에는 어떻게 해야 하나요?임대인이 변경되고 별도의 계약서를 작성하지 않은 경우라면 기존의 계약서와 명의 변경된 등기부등본을 제출하면 됩니다.

상생임대인, 상생임대주택1. 개요22년 8월 2일 개정된'상생임대인, 상생임대주택'제도는 임대료 5%의 요건을 충족하는 임대인에게거주하지 않았던 주택이라도2년 거주요건을 면제하여 양도세 비과세를 적용하는 등 큰 혜택을 부여하고 있습니다.개정 전 상생임대인, 상생임대주택은 주택의 기준시가 요건, 주택 수 요건 등 비교적 까다로운 요건들을 힘들게 충족했더라도 거주기간을 1년만 인정했기 때문에 2년을 거주해야 받을 수 있는 양도소득세 비과세 적용을 받지 못했습니다.보증금 등의 자금적 문제, 근무상 형편 등으로 실제로 거주하기 어려운 주택에 2년 거주요건 중 1년만 인정해 주겠다는 것은 크게 의미는 없는 혜택이었습니다.하지만,개정 후 상생임대인 제도는 요건이 완화됐을 뿐만 아니라 2년 거주요건을 아예 면제해 주기 때문에 보유만 했더라도 비과세를 받을 수 있어많은 분들이 찾는 제도로 탈바꿈했습니다.다만,신설 및 개정된지 시간이 얼마 흐르지 않아 무수히 많은 상생임대인, 상생임대주택 사례에 대해 충분한 규정과 해석, 예규, 판례 등이 마련되어 있지는 않아 혼란을 빚고 있습니다.아래에서는 지금까지 나온‘상생임대인 제도’와 관련된 사례별 국세청, 기재부 해석 및 예규 등을 총정리해봤으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.2. 상생임대인, 상생임대주택 요건과 혜택<1> 요건구분개정 전개정 후상생임대인 요건기준시가 요건임대개시 시점 기준시가 9억원 이하 주택폐지1세대 1주택 요건임대개시 시점 1세대 1주택자폐지증액제한 요건직전임대차계약 대비임대료 5% 이내 인상직전임대기간 요건직전임대기간 1년 6개월 이상계약갱신 요건22.12.31까지 상생임대차계약 체결24.12.31까지 상생임대차계약임대개시상생임대기간 요건상생임대기간 2년 이상혜택비과세1세대 1주택 양도세 비과세2년 거주요건 중 1년 인정1세대 1주택 양도세 비과세2년 거주요건 면제장특 공제없음1세대1 주택 장기보유특별공제2년 거주요건 면제적용 기한22.12.3124.12.31(2년 연장)<2> 혜택상생임대주택의 혜택은 크게 2가지입니다.구분내용1세대 1주택 양도소득세비과세 2년 거주요건 면제취득당시 조정대상지역의 주택은 취득 후 조정대상지역에서해제 되더라도 양도세 비과세를 받기 위해서는 2년 거주를 해야 합니다.하지만,상생임대주택에 해당한다면 거주를 하지 않았더라도 비과세 가능합니다.장기보유특별공제양도소득세 계산시 보유 및 거주기간에 따라 공제되는장기보유특별공제는 2년 거주 여부에 따라 적용되는 공제율이 달라집니다.상생임대주택에 해당한다면2년을 거주하지 않더라도 높은 공제율을 적용받을 수 있습니다.3. 상생임대인, 상생임대주택 사례별 적용 여부(국세청, 기재부 해석·예규)소득세법시행령 제155조의3[ 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례(2022.02.15 신설) ]① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 상생임대주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.(2022.08.02 개정)소득세법시행령 제155조의3 상생임대인, 상생임대주택에 대한 국세청, 기재부 해석·예규를 정리하였습니다. 법에서 규정하지 못하는 구체적인 사례들에 대한 국세청, 기재부의 의견으로 실제로 임대를 하는 임대인 분들에게 많은 도움이 되고 있습니다.상생임대인, 상생임대주택 사례상생임대주택적용 여부직전임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 다른 경우적용 가능직전임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접거주, 공실)이 있는 경우적용 가능계약갱신청구권 행사에 따른 신규계약적용 가능민특법에 따른 등록임대주택사업의 임대주택적용 가능다가구주택의 일부만 상생임대요건을 충족한 상황에서 다가구주택 전체를 양도하는 경우적용 불가능다가구주택의 일부만 상생임대요건을 충족한 상황에서 상생임대요건을 충족한 일부를 양도하는 경우적용 가능1년을 계약했으나 묵시적갱신 등으로 신규계약 체결 없이 실제 2년을 임대한 경우적용 가능임차인이 법인인 경우적용 가능주택 취득 매매계약 체결 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우적용 불가능전 소유자로부터 임대차계약을 승계받은 후 계약갱신요구권을 행사하여갱신하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신하는 경우적용 가능상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기퇴거하는 경우적용 불가능상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기퇴거한 뒤 새로운 계약을 체결하여 전체 임대기간이 2년 이상인 경우적용 가능LH에 임대하고 LH가 해당 주택을 새로운 임차인에게 재임대하는 경우적용 가능조세특례제한법 특례대상 주택을 보유하고 있는 상황에서 다른 상생임대주택을 양도하는 경우적용 가능청약당첨 후, 분양잔금 전 임대차계약 체결 후 2년을 임대하고 새롭게 갱신하여 2년 임대하는 경우적용 불가능주택 취득 매매계약 체결 후 임대차계약을 체결한 경우로서 매매잔금일과 임대차보증금잔금일이동일하고 같은 날 새롭게 임대인을 수정하여 임대개시하는 경우적용 불가능기준시가 요건이 폐지되기 전 체결한 임대차계약으로서 기준시가 요건을 충족하지 못했던 경우적용 가능재개발·재건축사업 등으로 거주하기 위한 대체주택에 거주하지 않고 상생임대를 하는 경우 비과세 여부적용 불가능임대 개시 후 주택을 증여받고 임대인의 명의를 수증자로 변경한 경우적용 불가능상생임대주택 요건을 충족한 주택을 별도세대원이 공동소유하는 경우적용 가능재건축사업으로 인해 주택부수토지가 증가한 경우로서 준공 전 신축주택에 임대차계약을 체결한 경우적용 가능주택을 취득한 날과 같은 날 임대차계약을 체결한 경우적용 가능별도세대원과 공동소유하던 주택에 임대차계약 개시 후 공유자 지분을 추가 매수하여 단독명의가 된 경우적용 불가능거주하지 않은 상생임대주택(A)과 장기임대주택(B)과 입주권(C)을 보유하고 있는 상황에서156조의2 4항, 155조 20항의 요건을 갖추어 A주택을 양도하는 경우적용 가능상생임대차계약에 따른 임대개시를 하였으나 임차인이 조기 전출하여24.12.31 후 새로운 임대차계약을 하여 임대합산기간이 2년 이상인 경우적용 가능직전임대차계약 임대개시 후 배우자에게 지분을 증여한 이후 단독으로24.12.31 이전에 새로운 임대차계약을 체결하여 임대개시하는 경우적용 가능일시적 2주택자로서 거주요건을 충족하지 않고 상생임대주택 요건을 충족한 종전주택을 양도한 경우적용 가능임차인의 사망으로 임차권이 상속인 등에게 승계되어 계속 임대하는 경우적용 가능다만,해석·예규와 유사한 사례라고 하더라도 일부 사실관계가 다르다면 예상하지 못한 결론이 도출될 수 있으므로 구체적인 내용은 전문가와 함께 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천해 드립니다.또한국세청, 기재부의 해석·예규가 꼭 법적 구속력과 법원성을 지니는 것은 아닙니다.다시 말해해당 해석 및 예규를 신뢰하여 업무를 진행했으나 상생임대주택을 인정 받지 못한 경우 국세청에서 신뢰이익을 보호하여 반드시 인정해 주는 것은 아닙니다.서면질의, 사전답변, 예규, 유권해석, 집행기준, 기본통칙 등의 법적 구속력과 법원성에 대한 내용은 아래 글에 자세히 설명되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222888440401[조세불복전문세무사] 서면질의, 사전답변, 예규, 유권해석, 집행기준, 기본통칙 등의 법적 구속력과 법원성1. 개요 세무실무를 하다 보면 예규, 서면질의, 사전답변, 질의회신, 유권해석, 기본통칙, 집행기준 등 다...blog.naver.com4. 정리하며1세대 1주택 양도세 비과세 적용 시 2년 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었다면 이후 양도할 때 조정지역에서 해제되었더라도 계속해서 따라붙게 되는 요건입니다.[사례]예를 들어 1세대 1주택자가 20.1.1일에 마포구 소재 아파트를 취득하고 2년 이상 보유 후조정대상지역이 해제된 지금 양도하더라도 취득 당시에는 조정대상지역이었으므로 2년 거주하지 않는다면 비과세를 받지 못합니다.이때 상생임대주택 요건을 충족하여 임대한다면 거주하지 않더라도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있으며, 이 혜택은 일시적 2주택자도 받을 수 있으므로 요건만 잘 챙기신다면 굉장히 유리한 혜택이 될 수 있습니다.요건들 꼼꼼히 살피시고 검토하셔서 수천, 수억의 절세효과 꼭 누리셨으면 좋겠습니다.관련 포스팅내용링크상생임대주택을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038상생임대주택 욕너 강화 등 23년 시행령개정사항https://blog.naver.com/highyes_tax/223033823995가족간 매매를 활용한 증여세 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830일시적 2주택 비과세 해결책, 교환컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

안녕하세요, 오회계사입니다.오늘 다룰 내용은 6.21 대책에서 발표되어 8.2일에 시행령 개정이 확정된 상생임대주택에 대해 개정된 조문 위주로 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,임대개시 시점에다주택자, 9억원 초과 주택을 보유한 경우에도2년 거주요건을 인정함이 핵심입니다당초 상생임대차계약 조건은, 임대 개시시점에 1주택자이고 9억원 이하주택인 경우에만 적용되며 실거주도 1년만 인정을 해주었는데, 이를 폐지 개정함이 핵심입니다.개정 요약은 아래 6.21 대책 발표자료 참고바랍니다.이는 시행령 개정사항이라 국회의 동의가 필요없기 때문에, 대책 발표 이후 지난 8.2일에 확정 공표되었습니다.개정된소득세법 시행령 155조의3의 조문 위주로 살펴보면,거주요건을 적용하지 않고, 그 대상은 1세대 1주택 비과세와 등록임대주택의 거주주택 및 장특공에도 적용이 됩니다.종전에는 1년의 거주를 인정하고 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택 등 포함)에만 적용을 하였는데, 개정으로① 1세대 1주택 비과세(일시적 2주택 등도 포함)②등록임대주택의 거주주택 비과세③ 1세대 1주택 장기보유특별공제로 확대 적용됩니다.21.12.20 ~ 24.12.31기간 중 체결된 상생임대차계약이어야 하고,임대인 지위를 승계한 경우는 직전임대차 계약에서 제외됩니다.당초 22년까지의 기한을 24년까지로 2년 연장하였습니다. 이때 직전임대차계약기간이 1년 6개월 이상이어야 하므로, 상생임대주택 적용을 위한 직전임대차계약은 1년 6개월 이상이 되어야 하므로, 늦어도 23년 7월 이전에 체결되고 24년말까지 갱신계약이 되어야 합니다. 상생임대차 계약은 잔금일이 아닌, 계약일이 24.12.31일 이전이면 됩니다.시작일은 21.12.20일 이후 체결된 것으로 소급적용이 됩니다.부 칙제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(상생임대주택에 관한 적용례) 제155조의3제1항, 제3항 및 제4항의 개정규정은 2021년 12월 20일부터 이 영 시행일 전까지 상생임대차계약을 체결한 주택에 대해서도 적용한다.중요한 것은,직전임대차계약은 임대인지위를 승계한 갭투자계약은 인정하지 않습니다.물론, 종전 갭투자 임대차 종료후 새롭게 임대차계약을 맺은 것은 인정이 되겠습니다.종전에 있던, 임대개시일에 1세대 1주택과 9억이하 조항은 삭제되었습니다.직전임대차계약, 임대차기간 관련된 사항은 10문 10답의 자료를 참고바랍니다□직전임대차 계약이 갭투자로 임대인 지위를 승계한 경우는 불인정□ 임대인은 동일해야 하나, 임차인은 달라도 무방함□ 직전임대차계약은 1년6개월 이상 + 상생임대차계약은 2년 이상으로 실제 임대기간으로 판단전월세 전환시는 민특법의 전환율을 따르고,임대기간 1월 미만은 1월로 봅니다그 외, 갱신이나 종전의 임대차계약 기간이 1개월 미만이면 1개월로 적용하는 것으로 개정되었습니다.개정된 내용은 아니지만,갱신 계약시에 전월세를 전환시는 인상율 5% 준수여부는 주택임대차 보호법을 따릅니다.① ②둘 중에 낮은 비율①대통령령으로 정한 비율 (현재 10%)②기준금리 + 대통령령으로 정한 이자율(현재 2%)주택임대차 보호법제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율7.13일 이후 기준금리가 2.25%로 유지되고 있으므로,10%와 4.25%(2.25%+2%) 중 낮은 4.25%가 적용됩니다.예시) 보증금 2천 + 월세 50 ⇒ 2천만원 + (50만원x12개월)/4.25% = 161,176,471원이므로 5% 인상으로 전세 전환시 169,235,294원 이내로 해야합니다.정리하면,이상 8.2일 공포된 소득세법 시행령 개정사항인 상생임대차계약에 대해 개정된 조문과 함께 살펴보았습니다.21.12.20 ~ 24.12.31일 기간에 직전임대차 계약 대비 5%이내 임대료를 인상하는 경우에 1세대 1주택 비과세, 등록임대주택의 거주주택, 1세대 1주택 장특공에 거주요건을 면제하니 해당하시는 경우 잘 활용하시길 바랍니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy양도세신고/양도세상담/김해,양산,부산세무사

세대구분형 공동주택의 경우월세액 세액공제 판단의 국민주택규모 기준(임차한 부분의 면적으로 판단)소득, 기획재정부 소득세제과-433 [] , 2023.05.19[ 제 목 ]세대구분형 공동주택의 경우 월세액 세액공제 판단의 국민주택규모 기준[ 요 지 ]세대구분형 공동주택의 경우 월세액 세액공제 판단의 국민주택규모 기준[ 회 신 ]임차인이 세대구분형 공동주택의 세대별로 구분된 공간을 임차한 경우「조세특례제한법 시행령」제95조제2항제1호에 따른국민주택규모의 주택 여부는 임차한 부분에 해당하는 전용면적을 기준으로 판단하는 것입니다.[ 관련법령 ]조세특례제한법시행령 제95조(월세 세액공제)① 법 제95조의2제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 세대”란 다음 각 호의 사람을 모두 포함한 세대를 말한다. 이 경우 거주자와 그 배우자는 생계를 달리 하더라도 동일한 세대로 본다. <개정 2021. 2. 17.> 1. 거주자와 그 배우자 2. 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 사람으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람 가. 거주자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매 나. 거주자의 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매 ② 법 제95조의2제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 월세액”이란 다음 각 호의 요건을 충족하는 주택(「주택법 시행령」 제4조제4호에 따른 오피스텔 및 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목에 따른 고시원업의 시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 임차하기 위하여 지급하는 월세액(사글세액을 포함한다. 이하 이 조에서 “월세액”이라 한다)을 말한다. <개정 2016. 8. 11., 2017. 2. 7., 2019. 2. 12., 2021. 2. 17., 2023. 2. 28.> 1. 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모의 주택이거나 기준시가 4억원 이하인 주택일 것. 이 경우 해당 주택이 다가구주택이면 가구당 전용면적을 기준으로 한다. 2. 주택에 딸린 토지가 다음 각 목의 구분에 따른 배율을 초과하지 아니할 것 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역의 토지: 5배 나. 그 밖의 토지: 10배 3. 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따른 임대차계약증서의 주소지와 주민등록표 등본의 주소지(제4항에 따른 외국인의 경우에는 「출입국관리법」 제32조제4호에 따른 국내 체류지 또는 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조에 따라 신고한 국내거소를 말한다)가 같을 것 4. 해당 거주자 또는 해당 거주자의 「소득세법」 제50조제1항제2호 및 제3호에 따른 기본공제대상자가 임대차계약을 체결하였을 것 ③ 법 제95조의2제1항을 적용할 때 월세액은 임대차계약증서상 주택임차 기간 중 지급하여야 하는 월세액의 합계액을 주택임대차 계약기간에 해당하는 일수로 나눈 금액에 해당 과세기간의 임차일수를 곱하여 산정한다. ④ 법 제95조의2제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 외국인”이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 거주자를 말한다. <신설 2021. 2. 17.> 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람일 것 가. 「출입국관리법」 제31조에 따라 등록한 외국인 나. 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조에 따라 국내거소신고를 한 외국국적동포 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람이 법 제87조제2항ㆍ제95조의2제1항 및 「소득세법」 제52조제4항ㆍ제5항에 따른 공제를 받지 않았을 것 가. 제1호에 해당하는 사람(이하 이 호에서 “거주자”라 한다)의 배우자 나. 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 사람으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 사람 1) 거주자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매 2) 거주자의 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매 [본조신설 2015. 2. 3.]

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 권리금과 관련된 세법 사항 정리를 해보겠습니다.권리금이란?임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하려는 신규 임차인이 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등에 대한 유, 무형의 재산적 가치로서 기존 임차인에게 지급하기로 한 금액을 말합니다. 이러한 권리금에는영업 권리금(영업시설 및 고객 명단, 노하우 등을 인정받은 경우),시설 권리금(인테리어 등 시설 비용을 인정받은 경우),바닥 권리금(유동인구가 많거나 역세권 등 입지가 좋은 경우)이 있습니다.권리금 세금 정리(원천징수 여부 포함)1. 권리금을 받는 양도자부가가치세권리금을 받는 자가 개인사업자든 법인이든양도가액의 10%를 부가가치세 명목으로 양수인에게 받으시고 이 금액을 납부하셔야 합니다. 이때 신고하게 되는 금액은 부가가치세 신고 시 수입 금액 제외분으로 신고해야 합니다.법인세권리금을 받는 법인은 권리금으로 받은 금액에 대해 영업 외 수익으로 법인세를 9% 또는 19% 납부하셔야 합니다.이 경우 원천징수 의무가 없습니다.종합소득세권리금을 받는 개인사업자는 권리금으로 받은 금액에 대해 기타소득으로 과세됩니다. 이때인정되는 필요경비는 60%입니다. 따라서 경비를 차감한 기타소득금액은 권리금의 40%가 되겠습니다. 이 기타소득금액이 300만 원 이하의 경우라면 분리과세로 과세 종결을 할 수 있으나 일반적인 권리금의 액수는 그 이상이기 때문에다음 연도 5월에 종합소득세 신고에 합산해야 합니다.예를 들면, 포괄 양수도 조건으로 부가가치세 없이 1억 원의 권리금의 계약을 하게 된다면 필요경비는 60%인 6천만 원, 기타소득금액은 4천만 원이 되고 이 금액이 내년 종합소득세 신고 때 합산됩니다.이때, 그러면 실제 양도인이 받게 되는 영업권 대가는 1억 원이 아닙니다. 지급하는 자가 원천징수를 해야 되기 때문에 원천징수를 한 세후 금액을 받게 될 것입니다.원천징수세율은 기타소득금액의 22%(지방세 포함)입니다. 따라서, 위 예시에는 1억 원 - 1억 원 * (1-60%) * 22% = 91,200,000원을 받게 될 것입니다.2. 권리금을 지급하는 양수자부가가치세권리금을 지급하는 자가 개인사업자든 법인이든양도가액의 10%를 부가가치세 명목으로 양도인에게 지급하시고 이 금액을 전액 환급받으셔야 합니다. 하지만 간이과세자인 경우에는 부가가치세를 포함한 공급대가에 0.5%만큼만 공제되기 되고, 매출세액이 없더라도 환급은 불가능하기 때문에 이 부분을 고려하여 권리금을 산정해야겠습니다.법인세 및 종합소득세의 필요경비 계상권리금 지급 분에 대해서는 사업상 비용으로 인정받아 감가상각비를 계상할 수 있습니다.기준내용연수는 5년이고 정액법으로 분할하여 비용처리하셔야 합니다.기타소득 지급명세서 제출권리금을 지급한 부분에 대해서는 지급한 날이 속하는다음 해의 2월 말까지기타소득 지급명세서를 관할세무서에서 제출할 의무가 있습니다.기타소득 원천징수세액 신고 및 납부위의 사례를 다시 가져와서 보겠습니다.원천징수세율은 기타소득금액의 22% 즉, 1억 * (1-60%) * 22% = 8,800,000원입니다. 이 금액을 제외한 91,200,000원을 양도자에게 지급하고, 세무서와 지자체에 8백만 원과 80만 원을지급한 날의 다음 달 10일까지 신고하고 납부하셔야 합니다.권리금 계약서우선, 권리금 계약서 샘플을 첨부 드리고, 작성 시 유의사항에 대해 간단히 살펴보겠습니다.첨부파일권리양도계약서.hwp파일 다운로드현재 임차인의 임대차 계약서를 보시고 정확하게 작성하셔야 합니다.협의가 완료된 권리금에 대해 어떤 품목이 포함이 되어있는 건지 별지를 이용해서 최대한 자세하게 기록해야 합니다. 세부 품목, 개수까지 정리해서 최대한 자세히 적으신 후 계약 후 변동되면 권리금의 조정을 요구하실 수 있으셔야 합니다.전 임차인 상가에 계약되어 있는 약정, 렌털 상품 등을 확인하셔야 합니다. 인터넷, 포스기, 세콤, 정수기 등 양수인의 필요한 내용이면 괜찮지만 필요가 없는 부분이라면 이 부분을 확인하셔서 계약 이전에 협의를 보셔야 합니다.특약사항 문구를 이용해서 건물주와의 임대차계약에 대한 부분을 자세하게 명시해놓는 것이 좋습니다. 건물주와의 임대차계약에 문제가 생기면 권리금 지급의 의미가 사라지기 때문입니다. 따라서 ' 임대차 계약이 성립되지 않는다면 위 권리금 계약은 무효이고, 양도인은 양수인에게 계약금을 지체 없이 반환한다. ' 등의 문구 등을 기재해놓는 것을 말씀드립니다.권리금 세금계산서원칙원칙은 부가가치세를 포함한 권리금을 지급하고 그 금액에 대해 양도인이 양수인에게 세금계산서를 발행하고 양도인은 부가가치세 납부, 양수인은 부가가치세 환급을 받으시면 됩니다. 세금계산서 발행 방법은 아래에 있는 제 블로그를 참고하시면 되겠습니다.전자세금계산서 발행 서비스의 모든 것(종이세금계산서양식/의무발행/발행방법/발행기간/홈택스)안녕하세요 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 전자세금계산서 발행에 대해서 알아보겠습니다. 세금...blog.naver.com포괄 양수도 조건하지만 권리금에 대해 포괄 양수도 계약이 이루어진다면 양도인의 부가가치세 납부, 양수인의 부가가치세 환급은 의무가 아닙니다. 또한 이를 사업의 양도로 보아 세금계산서 발행 의무도 면제됩니다.*** 하지만, 포괄 양수도 계약의 조건은 굉장히 복잡하니 세무대리인의 검토를 받으시고 진행하시길 바랍니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.