'자금조달계획서'는 일부지역 또는 일정금액 이상의 부동산 뿐만 아니라 입주권과 분양권 역시 대상이므로 분양권을 취득하신 분들도 자금조달계획서제출이 의무입니다.
과거에 비해 규제가 강화되고 부동산의 금액이 크게 상승하면서 자금조달계획서의 제출대상의 범위가 넓어졌으며, 자금조달계획서를 부동산 거래 소명 및 자금출처조사의 근거자료로 활용되고 있기 때문에 출처금액 산정과 분류에 따른 정확한 작성이 중요합니다.
이번 글은 자금조달계획서제출 의무를 위한 자금조달계획서대상, 자금조달계획서작성방법과 유의사항 등에 대한 내용이며, 세로움에서 집필한 책 「코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기」의 내용을 일부 발췌한 글입니다.
1. 자금조달계획서 제출대상 및 작성방법
다음의 거래를 하는 경우 부동산 취득자금 조달 내용을 구체적으로 기재하는 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’를 작성하여 제출해야 합니다. 분양권·입주권의 공급계약 및 전매계약도 자금조달계획서 제출 대상에 포함됩니다.
현재 투기과열지구와 조정대상지역은 전국 4개 지역만 남아있습니다. 서울 용산구, 서초구, 강남구, 송파구 4개 지역만 해당하는 것으로 해당 지역에 소재하는 주택을 취득할때 1,2에 따라 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 4개 지역 외 지역에서 주택을 취득할때는 3에 따라 6억원이 넘는 주택을 취득할때 자금조달계획서를 제출해야 합니다
자금조달계획서는 실제로 자금출처조사에서 중요한 역할을 하고 있습니다. 지자체에서는 자금조달계획서와 거래증빙 내용을 검증하며, 검증 과정에서 자료 제출 요구 및 소명을 요구할 수 있도록 「부동산거래신고법」에서 규정하고 있습니다.
자금조달계획서와 관련 증빙자료를 통해 재산을 취득할 능력 또는 부채를 상환할 능력이 있는지를 판단하며, 자금조달계획서 및 증빙자료가 실제와 다른 경우 취득자는 소명요청을 받을 수 있습니다. 따라서 중요한 것은 자금조달계획서 제출 단계에서 각 취득자금의 출처를 정리하고 명확하게 기재하여 추가 소명의 대상이 되지 않도록 하는 것입니다. 또한 자금출처조사공동명의의 경우 각각 출처금액에 대한 작성이 이루어져야 하는데 이부분은 아래에서 설명드리고 있습니다.
사례1) 주식 또는 코인 매매수익
예를 들어 주식 또는 코인 투자로 5억 원을 벌어 부동산을 취득하는 경우, 부동산 거래 직전 주식 또는 코인을 매도하여 통장에 원화로 가지고 있다고 하더라도 해당 금액을 자금조달계획서 금융기관 예금액에 기재하는 것은 적절한 작성이 아닐 수 있습니다.
관련 행정기관에서 5억 원의 자금이 발생된 출처를 이해할 수 있도록 최초 투자자금과 투자수익을 구분하여 해당하는 곳에 기재하고 투자수익에 대한 자료 및 매매내역에 대한 자료를 함께 제출한다면 보다 명확한 자금조달계획서가 될 수 있습니다.
취득자 본인의 사실관계에 맞게 자금조달계획서를 작성한다면 불필요한 소명요청에서 벗어날 수 있을 것입니다.
사례2) 부모님과의 차용거래
자금조달계획서 작성 및 부동산원의 소명에 대한 대응을 할때 가장 많이 보이는 사례가 부모님으로부터의 차용한 사례입니다. 해당 부동산 취득자금을 위한 차용 이외에도 부동산을 취득하기 몇년 전 전세계약을 할때 차용하거나 부모님이 임대인에게 대신 보증금을 이체한 경우가 정말 많습니다.
이와 같은 사례에서 당초 전세보증금은 이번 부동산 자금조달과는 무관하니 모두 본인의 자금으로 기재하여 자금조달계획서를 작성하는 것은 부적절할 수 있습니다.
우선 부동산 취득자금을 차용한 경우 차용증 등의 입증자료와 원금 및 이자에 대한 상환내역을 함께 제출하여 입증해야하며, 취득자금 외 기존 전세보증금 등의 목적으로 부모님으로부터 차용한 경우 차용시기와 금액에 따라 최초 차용거래에 대한 입증을 하는 것에 대한 유불리를 판단하여 적절하게 대응하는 것이 필요합니다.
◎ 자금조달 증빙서류
2. 정확한 작성이 중요한 이유
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따르면 국토교통부장관은 부동산 거래신고 내용과 부동산의 가격정보를 활용하여 거래가격에 대한 적정성을 판단하고 검증 결과를 세무관서의 장에게 통보합니다.
통보받은 세무관서의 장은 자금출처조사 대상자 선정의 자료로 활용할 것이며 이러한 흐름으로 보아 자금조달계획서, 자금소명, 자금출처조사는 밀접한 관계가 있음을 알 수 있습니다. 따라서 자금출처조사가 나오기 전 자금조달계획서 작성 단계 또는 자금소명요청 단계에서 미리 세무전문가와 함께 사실관계에 맞는 적절한 대응을 한다면 조사의 가능성을 줄일 수 있을 것입니다.
◎ 현금 등 그밖의 자금
위에서 말씀드린 것처럼 자금조달계획서는 자금출처에 대한 정확한 작성이 중요합니다. 예를 들어 예전에 증여 받은 금액이 예금에 있는 경우 증여시기에 따라 예금란에 기재하고 증여세신고서를 함께 제출하거나, 증여받은 금액에 기재하여 제출할 수 있습니다. 주식, 채권 매각 대금 역시 매각시기에 따라 예금란에 기재하고 매도를 입증하는 관련자료를 함께 제출할 수도 있습니다.
다만, '현금 등 그밖의 자금'에 금액을 기재할때는 유의해야합니다. 부동산을 취득하기 위한 큰 금액들은 예금에 넣어 놓는 것이 일반적이지만, 현금으로 큰 금액을 가지고 있는 경우 탈세 또는 불법적인 자금으로 형성된 것이라는 의심을 살 수 있기 때문입니다.
현금은 예금과 다르게 자금의 출처를 국세청에서 확인하기 어렵습니다. 예를 들어 부모님이 예전부터 가지고 있던 현금을 자녀에게 증여하거나, 사업체를 운영하고 있으면서 현금매출에 대하여 신고를 누락한 경우들이 있을 수 있는데 해당 자금의 출처를 국세청에서 한눈에 파악할 수 없습니다. 따라서 자금조달계획서에서 '현금 등 그밖의 자금'에 금액을 기재한다면 소명요청 및 조사의 대상이 될 가능성이 높을 수 있으므로 유의해야 합니다.
한국부동산원 및 구청의 “부동산 거래신고 소명, 자금소명에 대한 내용 및 대응방법(대응사례)에 대한 것은 아래 글에 자세히 설명되어 있습니다.
3. 자금조달계획서 관련 자주 묻는 질문(Q&A)
[코인 투자수익 자금조달계획서]
코인 투자수익은 최초 투자 단계부터 매매 단계까지의 자금흐름이 드러나지 않는 경우가 많습니다. 또한 관련 행정기관에서도 해당 수익을 파악하지 못하는 경우가 대부분입니다. 따라서 코인 투자수익의 경우 최초 자금조달계획서 제출 시 투자수익이 발생한 흐름을 파악할 수 있는 자료를 만들어 함께 제출하는 것이 좋을 수 있습니다.
만약 보충자료가 미제출되는 경우 사안에 따라 즉시 세무조사로 이어질 가능성도 있으므로 코인 투자수익의 경우 반드시 해당 분야 세무전문가와 함께 자료를 준비하는 것을 추천드립니다.
세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서 상담시 "실제로 진행한 컨설팅, 세무조사대응사례와 절세방안을 함께 안내"드리고 있습니다.
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