안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택 취득당시 조정지역일 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 세대원 전원이 2년이상 거주를 하셔야 합니다.다만, 아래에 해당하는 상생임대요건을 충족했다면 거주요건을 충족하지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있습니다.★ 상생임대주택 내용 요약1) '직전계약'대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) '21.12.20 이후 갱신하는 임대부터 적용4) '직전계약' 이후의 갱신기한은 '24.12.31까지소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하“상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다)대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것4. 제1호에 따른직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.<신설 2023.2.28>기존 상생임대주택 요건을 보면,상생임대차계약을 체결한 임차인이 2년 이상 임차기간을 채우지 못하고 퇴거할 경우에도 상생임대요건을 충족할 수 있는지 여부에 대한 내용이 있지 않아, 임대인들 사이에 혼란이 있었습니다. 이처럼 임차인이 사정상 퇴거를 할 수도 있는데, 2년을 채우지 못했다고 하여 상생임대주택 요건을 충족하지 못한다면 임대인 입장에서는 너무 억울할 것입니다.이에 대한 세법이 개정되었고, 내용은 아래와 같습니다.즉, 기존 임차인이 퇴거했을 경우, 기존 계약과 동일한 조건 또는 더 낮은 조건으로 신규 임차인을 받아 임대를 할 경우 기존+신규임차인의 임대기간을 합산하여 2년 이상이라면 상생임대주택 요건을 충족할 수 있습니다.[서면-2022-부동산-2241] (2022.12.14.)임대기간 중 임차인의 사정으로 조기퇴거한 경우 상생임대주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부[ 제 목 ]임대기간 중 임차인의 사정으로 조기퇴거한 경우 상생임대주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부[ 요 지 ]귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)” 및 “기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)”를 참고하시기 바랍니다.[ 회 신 ]귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)” 및 “기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)”를 참고하시기 바랍니다.○서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 취득한 후 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항제4호에 따른 직전 임대차계약 및 같은 항 제1호에 따른 상생임대차계약을 체결한 경우로서,임차인의 조기퇴거로 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.○ 기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항을 적용할 때, “직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대 기간(이하 “종전 임대기간”이라 한다) 요건을 충족하지 못한 경우,종전 임대 기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정한다)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것입니다.이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​일시적2주택 관련규정상 조정대상지역내 주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 다른 주택을 취득할 경우 1년이내 양도 및 전입을 하여야하지만 전 소유자와 임대차계약이 이루어진 임차인이 있다면 임대차 종료일(최대2년)까지로 전입및 양도시기가 미루어 집니다.​여기서 주택임대차보호법을 잠깐 보면, 2년 미만의 계약은 임차인만이 주장할 수 있는 것이므로 실질적으로 계약서상 기간이 1년이라도 임차인이 2년으로 주장한다면 2년의 임대차기간이 인정됩니다.​이번 예규는 이러한 경우 적용되는 중복보유기간 및 처분기한에 관한 내용이며 실상에 맞게 , 1년 임대차 계약서가 있지만 임차인이 2년 임대차를 주장한 경우 해당 기한은 임대차기간 2년으로 보아 결정된다는 내용입니다.​양도, 서면-2021-법규재산-3807 [법규과-959] , 2022.03.25[ 제 목 ]계약서상 임대차기간이 1년인 임차인이 2년 거주 요청 시 신규주택 전입기한[ 요 지 ]「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호 각 목 외의 부분 단서에 따른 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일을 판정함에 있어 「주택임대차보호법」 제4조제1항 본문이 적용되는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차기간을 2년으로 보는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 사실관계와 같이, 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호 각 목 외의 부분 단서에 따른 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일을 판정함에 있어 「주택임대차보호법」 제4조제1항 본문이 적용되는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차기간을 2년으로 보는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】​​1. 사실관계○ 2017.2월 경기 수원시 소재 A아파트 취득○ 2020.6월 경기 수원시 소재 B아파트 취득- B주택 취득 당시 A,B주택 모두 조정대상지역에 소재하고, B주택에는 기존 임차인이 거주 중이었으며, 해당 임대차계약서상 전소유자와 기존 임차인의 임대차 기간은 1년임○ B주택 취득 후 임차인이 당초 임대차계약기간에도 불구하고 2년 거주 요청2. 질의내용○ 임대차계약서상 임대기간은 1년이나 임차인이 2년 거주 요청 시 일시적 2주택의 신규주택 전입기한

상생임대주택의 임대차계약기간과실제와 상이한 경우 임대기간 판정방법(실제로 판정한다)주택 취득당시 조정지역일 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 세대원 전원이 2년이상 거주를 하셔야 합니다.다만, 아래에 해당하는 상생임대요건을 충족했다면 거주요건을 충족하지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있습니다.★상생임대주택 내용 요약1) '직전계약' 대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월(18개월) 이상 임대할 것3) '21.12.20 ~ '24.12.31까지 갱신하는 상생임대부터 적용양도, 서면-2022-부동산-5462 [부동산납세과-1662] , 2023.06.27[ 제 목 ]상생임대주택의 임대차계약기간과 실제와 상이한 경우 임대기간 판정방법[ 요 지 ]임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우실제 임대기간을 기준으로「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것입니다.[ 회 신 ]귀 질의의 경우,임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】1.사실관계2. 질의내용-계약기간 14개월의 임대차계약을 체결하였으나 임대인과 임차인간 상호 합의하에 4개월 연장하여 임대한 경우 연장된 기간을 포함하여 18개월을 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 여부3. 관련법령○소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 상생임대주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.1.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 직전임대차계약 이라 한다)대비임대보증금 또는 임대료의 증가율이100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 상생임대차계약 이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023.2.28>⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.4. 관련사례○ 서면-2022-부동산-3860, 2023.01.25.귀 질의1의 경우, 소득령 §155의3①이 개정되기 전 체결한 임대차계약에 대해서도 종전 규정에 따른 기준시가 요건을 적용하지 아니하는 것입니다.귀 질의2의 경우,1년 계약하였으나주택임대차보호법 제6조에 의한 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 체결 없이 2년 이상 임대한 경우 소득령 §155의3에 따른 임대기간으로 인정되는 것입니다.

1. 개요​지난 2020년 7월 ~ 8월 초, 임대차 3법이 국회를 통과하여 시행되었습니다. 임대차3법은 계약갱신청구권, 전월세신고제, 전월세상한제를 말하는데, 그 중에서 임대차 시장에 가장 큰 변화를 가져온 것은 계약갱신청구권 개정입니다. 종전까지 임대기간 2년을 기준으로 전월세시장이 움직이다가 갑자기 4년으로 늘어나면서 큰 혼란이 빚어졌습니다. 전월세 물량 공급이 제한되면서 가격이 올랐고요, 비슷한 물건들 사이에서 2중/3중 가격이 공존하는 불합리가 이어졌습니다.​무엇보다 임대인과 임차인이 갈등을 빚는 일이 속출했습니다. 임대인들은 시세에 맞지 않는 전세보증금을 받고 있어 불만이고, 임차인들은 너무나 올라버린 전세가에 원래 살던 동네를 떠나게 되어 불만이었습니다. 임차인은 집주인 사정을 빌미로 계약갱신청구를 쓰지 않는 조건으로 임대인에게 수천만원을 요구하기도 하고, 임대인은 계약갱신청구권 행사를 막기 위해 임차인에게 위장 실거주를 주장하는 등 서로가 손해보지 않기 위해 모질게 굴었습니다.​이제 올해 7월 ~ 8월이면, 계약갱신청구권이 도입된 지 2년이 됩니다. 계약갱신청구권을 1차례 행사한 임차인들도 이제부터는 새로운 집을 찾아 떠나야 합니다. 그동안 전세값이 많이 올랐기 때문에, 같은 돈으로 같은 집에서 살기 어려운 상황입니다.​2022년 시행령 개정에서는 이런 상황에 앞서 상생임대주택이라는 개념을 내세워, 전월세시장을 안정시키는 정책을 마련했습니다. 그런데 자세히 뜯어보면 현실성이 별로 없습니다.​​2.요건​(1) 임대인 요건​임대인은 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대여야 합니다.​그런데 1주택을 소유한 사람이 그 집을 임대 놓고 있다는 건, 임대인 본인은 다른 주택에 전월세로 살고 있다는 뜻입니다. 일단 1주택자가 단 하나의 주택을 임대 놓는 경우가 많지도 않지만, 있다고 해도 아마 갭투자 해놓고 일단 돈을 모아서 추후 임차인 내보낸 뒤 실거주를 계획한 사람일 가능성이 높습니다. 왜냐하면 본인 또한 전월세에서 한껏 높아진 보증금을 감당하기가 힘들기 때문입니다. 이런 정책은 다주택자에게 주어져야 그나마 실효성이 있는데 다주택자를 제재하는 기조에 따라 정책이 정반대로 가고 있습니다.​​(2) 임대차계약 요건​우선, [직전 임대차계약]이 있어야 하고 그 계약이 1년 6개월 이상 이어졌어야 합니다. 다음으로 [직전 임대차계약]이 끝나면 [상생 임대차계약]을 체결합니다. [상생 임대차계약]은 2021년 12월 20일 ~ 2022년 12월 31일에 체결되어야 하고, [직전 임대차계약] 대비 임대보증금/임대료가 5% 이내로 증가해야 합니다. [상생 임대차계약]은 한 차례 [직전 임대차계약] 후에 이어지는 것이므로, 매도인으로부터 승계받은 계약일 수 없고, 주택 매수 후 신규로 체결한 임대차계약일 수도 없습니다.​여기서 하나 더 생각해보면, [상생 임대차계약]은 일단 임대보증금/임대료가 변동하는 계약이면서 새로 체결되는 계약이기 때문에, [직전 임대차계약]의 묵시적 갱신도 아니고, 계약갱신청구권 행사로 인한 계약연장도 아니고, 완전히 새로운 계약이라고 할 수 있습니다. 그러므로 [상생 임대차계약]은 새롭게 2년의 임대차기간이 보장되는 것은 당연하고, 계약갱신청구권도 새로 부여되는 새로운 계약인 것입니다. [상생 임대차계약]에서 정한 2년이 끝나면 임대인이 실거주를 하거나 그 밖에 사유가 있지 않으면 계약갱신청구권을 사용할 수도 있다는 것을 고려해야 합니다.​​(3) 주택 요건​[상생 임대차계약]으로 인해 임대개시일 당시 기준시가 9억원을 넘지 않아야 합니다. 전월세 시장에서 비교적 약자에 속하는 임차인을 보호하겠다는 의도로는 이해가 가는 부분입니다.​​3. 효과​이렇게 새롭게 2년의 계약을 체결하면, 1세대 1주택 비과세 판단시 실거주 1년을 인정한다고 합니다. 여기에도 맹점이 있습니다.​​(1) 거주요건을 요하지 않는 주택은 이 혜택과 관련이 없습니다.​1세대 1주택 비과세 판단시에 거주요건이 필요한 것은 2017년 8월 2일 이후에 취득한 조정대상지역 내의 주택입니다. 그러므로 다음 주택은 해당사항이 없습니다. 시간적 예외로, ① 2017년 8월 2일 이전에 매수 잔금까지 다 치른 주택, ② 2017년 8월 2일 이전에 매수 계약했고 2017년 8월 2일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일에 무주택인 경우, 장소적 예외로, ③ 잔금일 현재 조정대상지역이 아닌 물건, ④ 조정대상지역 공고일 이전에 매수 계약했고 조정대상지역 공고일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일 현재 무주택인 경우입니다.​​(2) 2년을 추가로 임대하고 여차하면 4년까지 임대하게 되지만, 실거주 기간은 1년만을 인정합니다.​실거주 2년을 인정해주면 좋을텐데 그럴 수 없는 이유는 무엇일까요? 과거 임대주택에 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 거주요건을 배제해준 적이 있었는데요, 혜택이 너무 세다고 2019년 12월 16일 대책에서 없애버렸습니다. 그랬던 정부가 다시 상생임대주택에 대해 2년 실거주를 인정하게 되면, 4년/8년 임대주택도 안 되는 계약에 더 큰 혜택을 부여하는 것이 되어버려 자기모순에 빠지기 때문입니다.​그런데 현실적으로 1세대 1주택 비과세 적용여부에 따라 양도소득세는 수천 수억이 왔다갔다 하고, 부동산 장세가 어떻게 될지도 모르는 혼란스러운 시점에서, 2년 거주도 아닌 1년 거주를 채우기 위해 2년을 추가로 임대한다는 것은 임대인으로서는 위험한 선택일 수 있습니다. 사람마다 다르겠지만, 인센티브에 비해 기회비용이 너무 크지 않은가 생각합니다.

1. 개요​2022년 소득세법에 상생임대주택이라는 새로운 개념이 등장했습니다. 조건이 맞는 분들께는 그래도 없는 것보다는 낫기 때문에, 제대로 설명하는 시간을 가져봅니다. 먼저 법문 전문 소개합니다.​소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 해당 임대기간에 그 주택에 1년간 실제 거주한 것으로 보아 제154조제1항의 거주기간을 계산한다.1. 1주택의 소유자가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것2. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대가 임대하는 주택일 것3. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 9억원을 초과하지 않을 것4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 제1항제1호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.④ 제1항에 따른 거주기간 합산을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.​​2. 요건​(1) 직전 임대차계약 요건​[상생임대차계약]이 있기 전에 우선, [직전 임대차계약]이 있어야 합니다. 그러니 주택을 취득하고 처음으로 체결하는 계약은 [상생임대차계약]이 될 수 없고, [상생임대차계약]은 2번째 임대차계약입니다.​[직전 임대차계약]은 1주택의 소유자가 주택을 취득한 후에 그 주택을 임차인에게 내놓는 계약입니다. 따라서 매도인으로부터 승계받은 임대차계약은 [직전 임대차계약]이 될 수 없습니다. 그런 경우에는 [매도인에게 승계받은 임대차계약]을 마치고, [직전 임대차계약]을 마치고, [상생임대차계약] 순서로 이행해야 합니다.​[직전 임대차계약]은 1년 6개월 이상 이어졌어야 합니다. 그러므로 1년 6개월이 되지 않은 기존 계약을 부랴부랴 정리하고 새 계약을 맺는다고 해서 [상생임대차계약]이 되지 않습니다.​​(2) 상생임대차계약 요건​[직전 임대차계약]이 끝나면 [상생 임대차계약]을 체결해야 합니다. 이때 [직전 임대차계약]에 대해 계약갱신청구권을 행사하는 걸 두고 [상생임대차계약]이라고 생각하시는 분이 있는데, [상생임대차계약]은 새로 명시적으로 체결하는 계약입니다. 왜냐하면 [직전 임대차계약]에 의해 주어지는 1회의 계약갱신청구권은 당연한 임차인의 권리인데, 이것을 행사했다고 1년 거주기간의 혜택을 줄 이유가 없습니다. 그리고 법문에서도 계약의 체결이라고 하였지 갱신이라고 하지 않고 있습니다. 그러므로 [상생 임대차계약]에서 정한 2년이 끝나면 임대인이 실거주를 하거나 그 밖에 사유가 있지 않으면 계약갱신청구권을 다시 사용할 수 있게 됩니다.​[상생 임대차계약]은 2021년 12월 20일 ~ 2022년 12월 31일에 체결되어야 합니다. 계약 체결일을 말하므로, [임대차보증금 잔금지급일] 또는 [주택의 인도일]이 아닙니다.​[상생 임대차계약]에 따른 임대개시일 당시 주택의 공시가가 9억원을 초과하지 않아야 합니다.​[상생 임대차계약]은 그 임대차 기간이 2년 이상이어야 합니다.​[상생 임대차계약]은 [직전 임대차계약] 대비 임대보증금/임대료가 5% 이내로 증가해야 합니다.​​(3) 임대인 요건​임대인은 [직전 임대차계약] 당시 1세대 1주택자여야 합니다. [직전 임대차계약]의 정의가, [1주택의 소유자가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한 계약]이기 때문입니다.​임대인은 [상생임대차계약]에 따른 임대개시일 당시 1세대 1주택자여야 합니다.​임대인이 해당 주택을 양도하는 때에 1세대 1주택자 또는 일시적 2주택자여야 합니다.​​3. 효과​이렇게 상생임대차계약을 마친 주택은, 1세대 1주택 비과세 판단시에 2년 거주요건 중 실거주 1년을 인정하게 됩니다. 법문에 상생임대차계약을 중복하여 2년 실거주를 적용할 수 있다는 규정이 없고, 입법 취지에도 1년을 한도로 한다고 하였으므로, 1년이 최대치입니다. 그러니 조정대상지역의 주택에 대해 비과세를 받고자 한다면 상생임대차계약 이후 추가 1년을 거주해야 합니다.​​4. 한계​(1) 실효성​이런 정책을 왜 마련했을까요? 올해 7월부터 계약갱신청구권 도입 2년이 지나, 전월세 매물이 나오기 시작할 예정입니다. 이때 지난 세월동안 높아진 매매가액에 맞춰, 전세보증금 및 월세도 키맞추기를 할 가능성이 높아, 전월세시장이 불안해질 예정입니다. 이를 조금이라도 완화해보고자 하는 것입니다.​그런데 요즘같은 상황에서 1주택을 소유자가 그 집을 임대 놓고 있다는 건, 임대인 본인이 다른 주택에 전월세로 살고 있다는 뜻입니다. 일단 1주택자가 한 채의 주택을 임대 놓는 경우가 많지도 않지만, 있다고 해도 갭투자 해놓고 일단 돈을 모아서 추후 임차인 내보낸 뒤 실거주를 계획한 사람일 가능성이 높습니다. 왜냐하면 그렇지 않으면 본인 또한 전월세에서 한껏 높아진 보증금이나 월세를 감당하기가 힘들 것이기 때문입니다.​그런데 그런 사람이, 높아질 내 보증금 및 월세는 감당하되, 임대를 준 내 집의 보증금 및 월세는 5% 미만으로 올려 2년을 더 임대를 준다? 그렇게 할 사람이 몇이나 될까 싶습니다. 이런 정책은 다주택자에게 주어져야 실효성이 있는데 아쉽습니다.​​(2) 거주요건을 요하지 않는 주택은 이 혜택과 관련이 없습니다.​1세대 1주택 비과세 판단시에 거주요건이 필요한 것은 2017년 8월 2일 이후에 취득한 조정대상지역 내의 주택입니다. 그러므로 다음 주택은 해당사항이 없습니다. ​1) 시간적 예외로, ① 2017년 8월 2일 이전에 매수 잔금까지 다 치른 주택, ② 2017년 8월 2일 이전에 매수 계약했고 2017년 8월 2일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일에 무주택인 경우입니다.​2) 장소적 예외로, ③ 잔금일 현재 조정대상지역이 아닌 물건, ④ 조정대상지역 공고일 이전에 매수 계약했고 조정대상지역 공고일 이후에 잔금치른 주택으로서 계약일 현재 무주택인 경우입니다.​​(3) 2년을 추가로 임대하고 여차하면 4년까지 임대하게 되지만, 실거주 기간은 1년만을 인정합니다.​상생임대차계약 2년에 따라 실거주 2년을 인정해주면 좋을텐데 그럴 수 없는 이유는 무엇일까요? 과거 임대주택에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 [2년 거주요건]을 면제해준 적이 있었는데요, 혜택이 너무 세다고 2019년 12월 16일 대책에서 없애버렸습니다. 그랬던 정부가 다시 상생임대주택에 대해 2년 실거주를 인정하게 되면, 4년/8년 임대주택도 보다도 덜한 의무에 대해 더 큰 혜택을 부여하는 것이 되어버려 자기모순에 빠지기 때문입니다.