상생임대인 임대차 계약 관련 문의드립니다.

오늘 기준 (23년 2월)부터 상생임대인제도 혜택(실거주 2년X)를 받으려면 2024년 12월 31일까지 1년 6개월이상의 직전 임대차계약, 2년의 상생임대차 계약을 하여 계약금까지 지급 받아야 하는것으로 알고 있습니다. Q.1 23년 3월 첫 전세를 진행하려고 하고 임차인과 1년 6개월 전세계약을 진행 후 24년 9월 2년의 상생임대차 계약 후 임차인의 변심으로 25년도에 전세계약 파기를 요구하면 상생임대인제도의 혜택을 받기 위해서는 임대인이 어떻게 대처해야 하나요? (임차인 변경을 25년도에 하여도 유지가능한지)

2개의 전문가 답변

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 상생임대차계약을 체결하고, 임차인이 2년을 못채우고 나갔을 경우, 새로운 임차인을 받아 동일한 임대료를 받을 경우, 퇴거한 임차인+새로운 임차인의 임대기간이 2년이상이라면 상생임대 요건을 충족하는 것입니다. 예를 들어 상생임대계약을 체결한 기존 임차인이 6개월만 거주하고 퇴거할 경우, 새로운 임차인을 받아 동일하거나 더 저렴한 임대조건 하에 1년 6개월 이상 임대하면 2년이상 임대요건을 충족하였으므로 상생임대요건을 충족할 수 있는 것입니다. 아래 국세청 해석을 참고하시면 됩니다. ○ 기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.) ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항을 적용할 때, “직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대 기간(이하 “종전 임대기간”이라 한다) 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대 기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정한다)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것입니다. 소득세법 시행령도 참고하시길 바랍니다. 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 2. 삭제 3. 삭제 4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다. ③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. ④ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02-6403-9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

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안녕하세요? 유니택스 윤국녕 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 상생임대차계약 후에 임차인이 2년내에 임차를 그만두고 나가게 된다면 새로운 임차인을 들여서 남은 기간은 채우시면 됩니다. 다만 이 때의 임대차계약은 5% 이내가 아닌 기존 임대차계약(상생임대차 계약) 과 동일하거나 낮은 수준의 임차료를 받아야 합니다. 아래 관련 유권해석을 참고해주시기 바랍니다. * 서면법규재산2022-2797(2022.11.14) [제목] 임차인의 사정으로 의무임대기간을 충족하지 못하여 새로운 임차인과 종전의 임대차계약과 동일한 계약을 체결하는 경우, 소득령§155의3 적용 여부 [요약] “직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대기간(이하 “종전 임대기간”) 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정함)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것임

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안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택 취득당시 조정지역일 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 세대원 전원이 2년이상 거주를 하셔야 합니다.다만, 아래에 해당하는 상생임대요건을 충족했다면 거주요건을 충족하지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있습니다.★ 상생임대주택 내용 요약1) '직전계약'대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) '21.12.20 이후 갱신하는 임대부터 적용4) '직전계약' 이후의 갱신기한은 '24.12.31까지소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하“상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다)대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것4. 제1호에 따른직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.<신설 2023.2.28>기존 상생임대주택 요건을 보면,상생임대차계약을 체결한 임차인이 2년 이상 임차기간을 채우지 못하고 퇴거할 경우에도 상생임대요건을 충족할 수 있는지 여부에 대한 내용이 있지 않아, 임대인들 사이에 혼란이 있었습니다. 이처럼 임차인이 사정상 퇴거를 할 수도 있는데, 2년을 채우지 못했다고 하여 상생임대주택 요건을 충족하지 못한다면 임대인 입장에서는 너무 억울할 것입니다.이에 대한 세법이 개정되었고, 내용은 아래와 같습니다.즉, 기존 임차인이 퇴거했을 경우, 기존 계약과 동일한 조건 또는 더 낮은 조건으로 신규 임차인을 받아 임대를 할 경우 기존+신규임차인의 임대기간을 합산하여 2년 이상이라면 상생임대주택 요건을 충족할 수 있습니다.[서면-2022-부동산-2241] (2022.12.14.)임대기간 중 임차인의 사정으로 조기퇴거한 경우 상생임대주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부[ 제 목 ]임대기간 중 임차인의 사정으로 조기퇴거한 경우 상생임대주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부[ 요 지 ]귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)” 및 “기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)”를 참고하시기 바랍니다.[ 회 신 ]귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)” 및 “기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)”를 참고하시기 바랍니다.○서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 취득한 후 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항제4호에 따른 직전 임대차계약 및 같은 항 제1호에 따른 상생임대차계약을 체결한 경우로서,임차인의 조기퇴거로 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.○ 기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항을 적용할 때, “직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대 기간(이하 “종전 임대기간”이라 한다) 요건을 충족하지 못한 경우,종전 임대 기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정한다)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것입니다.이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.상생임대주택이란 세법에서 요건을 충족하면임대인은 양도소득세 세제혜택을 적용받고임차인은 전월세 임대료 상한을 가지고 거주할 수 있어 주거안정을 보장받을 수 있는 임대제도를 의미합니다.하지만 양도세 세제혜택이란 것이 늘 그렇듯,조금이라도 요건에서 어긋나는 경우 혜택이 불가능하고그 요건이라는 것이 매우 까타롭습니다.상생임대주택 양도세 세제혜택상생임대주택의 세제 혜택은 다음과 같습니다.직전임대차계약 + 상생임대차계약시 5% 증액제한을 준수한다면,1세대 1주택 비과세 요건 중 거주 요건을 충족한 것으로 봅니다.즉, 갭투자를 한 경우에도 임차인을 위한 상생임대를 한 소유주라면 조정지역 주택에 거주하지 않아도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있게 되는 것입니다.그뿐 아니라,상생임대주택시 2년 거주한 것으로 보아 장기보유특별공제를 4% 를 적용받을 수 있습니다.장특공제는 1세대1주택 고가주택 계산시보유기간 × 4% + 거주기간 × 4% 를 적용하는데최대 80% 혜택을 주는 이 장특공제 (표2) 는1세대 1주택이면서 거주기간 2년을 해야 한다는 조건이 있습니다.만약 거주하지 않으면 표1의 최대 30% 를 받게 되는데상생임대를 하게 되는 경우 표2를 적용하여10년 보유시 최대 40% 를 적용받게 되는 것입니다.그럼 그 요건을 살펴볼까요?상생임대주택 요건상생임대주택의 큰 틀은임대료 5% 증액제한을 준수하는 것입니다.증액을 하려면 기존 계약 + 두번째 계약이 존재해야 할텐데요.그렇기 때문에 직전계약, 상생계약으로 나누어져 요건을 살피게 됩니다.요건 1.(1) 직전임대차계약 + (2) 상생임대차계약,2번에 걸친 계약이 있어야 합니다.요건 2.(1) 직전임대차계약주택소유자 명의로 체결한 임대차계약입니다.이때 반드시 주택을 취득한 이후에 임대차계약을 체결해야 합니다. 만약 전 매도자가 임대 체결한 계약을 승계한 계약이라면 직전임대차계약이 될 수 없습니다.직전임대차계약의 임대기간은 1년 6개월 이상으로, 1개월 미만의 기간은 1개월로 봅니다.애초에 2년 계약을 하였지만 만약 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결했다면, 이때 임대료가 인상되지 않았다면 두 임대차 기간을 합산하여 계산 할 수 있습니다.A 임대 (1년) + B 임대 (1년) -> C 임대 (2년)A - B 간 임대료가 동일하다면,A + B 합산하여 직전임대차 계약으로 봅니다.A 임대 (1년 6개월) -> B 임대 (1년) + C 임대 (1년)B - C 간 임대료가 동일하다면,B + C 합산하여 상생임대차 계약으로 봅니다.(2) 상생임대차계약상생임대차계약의 임대개시일 (계약체결일) 은 2021.12.20 ~ 2026.12.31올해 말까지로 법령상 되어 있습니다.기존에는 24.12.31 까지로 되어있다가 24년 11월에 개정되어 26년으로 연장된 바 있습니다. 정부의 기조상 일몰될 수 있는 가능성도 높아보이지만, 일반적으로 특례는 연장이 되는 경우도 많습니다. 이번 7월 개정안을 유심히 지켜보아야 하겠습니다. 만약 일몰되어 26년 말까지라면, 계약체결일과 임대개시일이 모두 26년 말 전까지 시작되어야 합니다.예) 26년 12월 1일 계약체결 26년 12월 20일 임대개시계약기간 26년 12월 20일 ~ 28년 12월 20일-> 상생 임대 가능(3) 직전 -> 상생으로 가며 5% 증액제한요건을 준수해야 합니다(4) 상생임대차계약은 2년 이상 임대하여야 하며,기간이 만료된 후 상생임대주택을 양도해야 합니다.상생임대요건 충족이 안되었다면?상생임대주택 요건을 충족하면조정지역 내 취득한 주택을 거주하지 않아도 비과세가 가능합니다.그러나 요건을 충족하지 않은 경우거주요건 이 없어서 비과세가 불가능하다면1세대 1주택이기 때문에일반세율 (6% ~ 45%) 장특공 30% 가 적용되어세액 계산을 해야 합니다.상생임대주택은 임대차계약의 요건에 더해 기간, 증액요건, 계약 시점 등을 살펴보아야 합니다. 특히 임대차계약이라는 것이 내 마음대로 되는 부분이 아니기 때문에 많은 분들이 애먹는 부분도 있으신데요요건을 충족한다면, 비거주 주택에 있어서는 획기적인 혜택이 주어지는 것입니다. 올해를 기점으로 일몰될지 연장될지는 지켜봐야 할 것 같습니다.상생임대차는 검토하기가 다소 까다로울수 있으니매도 전 반드시 상생임대가 맞는지 세무 상담 하시기를 바라겠습니다.궁금하신 점 있으시면 연락주세요.꼼꼼히 상담 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림