원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224082297497
원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.
안녕하세요, [부동산&가상자산&자금출처]를 전문으로 다루는 세무컨설팅 세로움입니다.
저희 세로움은 부동산거래신고소명&자금출처조사 전문가로서 2025년에도 많은 분들의
'자금조달계획서 작성' '부동산거래신고 소명' '부동산 자금출처조사'를 대응해드렸습니다.
자금출처는 사람마다 상황이 다르고, 여러 변수가 있기 때문에 세무사님들마다도 의견이 다를 수 있습니다.
저희 의견이 정답이 아닐 수도 있습니다. 하지만, 세로움은 누구보다 자금조달계획서, 부동산거래신고소명서에 대한 경험이 많고, 성공적으로 대응해오고 있으며, 모든 내용은 실제 사례를 기반으로 설명 드리는 것으로 기본적인 방향을 정하시는 데에는 도움이 될 것이라 생각합니다.
[세무컨설팅 세로움 대표 세무사 이상웅]
???? '코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기' 저자
???? 서울청, 중부청 100억원대 부동산 세무조사 진행
???? 국내 유명 코인 유튜버, 인플루언서 세무자문
???? 하나금융투자,포스코 자문세무사
???? 택스넷 양도, 증여, 상속 상담위원
???? 중앙일보, 한국경제 칼럼 필진
???? SBS, tnN 등 다수 방송 출연
1. 부동산 자금출처 전수조사
최근 정부에서 계속해서 부동산 취득자금에 대한 출처롤 무섭게 들여다보고 있습니다.
앞으로는 부동산 취득자금에 대한 자금조달계획서를 국세청이 전수조사하고 조사 범위를 확대하기로 했으며,
부동산 시장 감독조직을 신설하여 의심거래 역시 전수조사 하기로 했습니다.
많은 분들이 걱정하고 계시지만, 특히나 주요타겟은 부동산을 투자를 시작하거나 활발하게 하지만 비교적 젊은나이인 3040세대가 주요 타겟에 해당합니다.
자금조달계획서, 부동산거래신고소명서 상담을 하다보면
"1년만 더 기다리셨다가 사셨다면", "이런 쟁점들은 이렇게 미리 대비해놨으면 참 좋았을텐데" 하는 아쉬운 사례들이 너무 많습니다.
[사례]
개인사업을 작게 하시는 분이 부동산 시세가 오를 것을 걱정해서 10억원짜리 집을 급하게 샀는데, 조사가 나와 가산세를 포함해서 약 3억원의 세금이 추징된 사례가 있었습니다.
사업을 영위하시는 동안 모든 내역 100% 성실하게 신고하시지는 않으셨지만, 1~2년 정도만 기다리셨다가 집을 취득하셨더라면 추징세액이 훨씬 적을 수 있었던 사례였습니다. 시세가 오르는 금액보다 추징된 세액의 규모가 더 크니 재산적으로는 결국 손해일 수 밖에 없었습니다.
사례마다 세무조사의 가능성과 세무조사가 나왔을때 추징세액의 규모를 검토해본다면 가장 적절한 '취득시점'과 '취득금액'을 산정해볼 수 있습니다.
그래서 오늘은 부동산 취득을 고민하고 계실분들에게 도움이 되고자 실제로 세무조사가 가장 많이 나오는 이유와 해결방안에 대해서 말씀드려 보겠습니다.
2. 자금조달계획서 & 부동산거래신고소명이란
세무조사를 피하려면 우선 집을사면 작성해야할 '자금조달계획서'와 '부동산거래신고소명'에 대해 정확히 알아야 합니다.
집을 계약하면 30일 이내에 자금조달계획서를 작성해서 제출하게 되고, 잔금까지 치르고 나면 한국부동산원 또는 관할 구청에서 부동산실거래조사소명 요청이 추가로 올 수 있습니다.
자금조달 상담을 해드리면서 가장 중요하게 보는 기준은 조사가 나올 가능성이 얼마나 높은지, 나온다면 세액규모는 어느정도인지를 정확하게 파악하는 것입니다.
부동산거래신고소명은 조달계획서의 내용이 부실하거나 의심스러운 점이 있다면 국토부에서 선별하여 정밀 조사를 하는 것인데, 조달계획서보다 훨씬 더 구체적인 자금의 근본적인 출처와 흐름을 소명해야하며, 다시한번 소명단계에서 내용이 부실하게되면 세무조사로 이어지게 됩니다. 따라서 자금조달계획서를 작성단계부터 현재 상황을 정확히 파악해서 작성하는 것이 매우 중요하겠습니다.
무리하게 집을 취득하는 것은 절대 좋은 선택이 아니며, 최소한의 대비를 해둔 뒤에 취득하시는 것이 좋습니다.
3. 개요
실제로 부동산실거래소명과 세무조사가 나오는 상황을 크게 3가지로 구분해볼 수 있습니다.
조금더 세분화 해본다면 가족이나 지인으로부터 취득 자금을 차용하거나 현금으로 지원받은 금액, 사업으로 인한 현금 매출누락액을 계좌로 입금하는 등의 여러 가지 케이스가 있을 수 있는데, 하나씩 자세히 살펴보겠습니다.
소명요청 및 세무조사 사례
TOP1. 부모님 지원, 차용으로 집을 취득
가장 흔히 볼 수 있는 사례입니다. 자금조달계획서, 부동산거래신고소명, 자금출처조사 이 모든 제도가 근본적인 자금의 출처를 묻는 것으로 보유하고 있는 자산과 신고된 소득을 비교하여 차액을 비교합니다. 즉, "통장에 돈이 얼마가 있니"?가 아니라 "그 돈이 어디서 났니"?를 묻는 것입니다.
[사례1]
10억원의 집을 취득할때 그동안 급여가 5억원이고, 나머지 5억원은 부모님으로부터 증여세 신고 없이 지원 받아 통장에 10억원이 있다면 예금잔액증명원으로 통장에 10억원을 입증할 순 있겠지만, 국세청은 급여가 5억원인데 어떻게 10억원을 모았는지를 물어보는 것입니다.
난 10억원짜리 예금잔액증명원을 뽑을 수 있으니 괜찮아 하고, 예금에 10억원을 쓰면 매우 잘못된 자금조달계획서가 됩니다.
[사례2]
비슷하지만 조금 다른 경우도 있습니다. 부모님 명의 카드로 오랫동안 생활비를 조금씩 사용했거나, 현재 보유하고 있는 집이나 전세보증금에 대해 몇 년 전 지원을 받은 상황이라면 사례1보다는 훨씬 나을 수 있습니다.
국세청이 한 사람의 평생동안을 모두 세무조사할 수는 없습니다. 세무조사도 일정한 조사기간을 정해서 진행하기 때문에 절차를 충분히 이해하고 있다면 내용에 따라 훨씬 안전한 조달계획서를 작성할 수도 있습니다.
똑같이 5억원을 지원받았더라도 일부 금액은 충분한 기간이 지난 상황이라면 조사범위에서 제외될 수 있으니 해당 금액은 나의 적절한 출처인 것으로 보이도록 항목을 구성해볼 수도 있습니다.
물론 탈세행위는 맞습니다만, 이왕이면 추징의 위험성을 줄이는게 좋겠죠
[사례3]
차용도 많이 활용하는 자금조달 방식입니다. 여러번 설명드려왔지만 차용은 원칙적으로 인정되지 않는 자금조달 방식입니다. 법에서는 가족의 경우에도 자금을 증여한 것으로 보고 세금을 부과하고 있습니다.
다만, 사실관계를 종합적으로 고려했을때 정말 차용사실이 명백하게 입증된다면 예외적으로 차용을 인정받을 수도 있는 것입니다. 차용증만 쓰고 이자만 잘 갚으면 당연히 차용이지! 라는 태도는 좋지 않습니다.
차용을 활용하시려면 먼저 상환능력이 충분한지를 살펴봐야하고, 원리금을 잘 상환해야 합니다. 예를들어 연봉이 1억원인데 3억원을 차용한다는 괜찮을 수 있겠지만, 연봉이 3천만원인데 3억원을 차용한다면 충분히 증여로 추징될 수 있습니다.
그리고 다른 대출 여부를 함께 고려해야하며, 대여인과의 관계도 상당히 중요합니다. 부모님한테 큰돈을 빌리는 것보다 부모님과 형제 또는 지인에게 나눠서 빌리는 것이 차용으로 인정될 가능성을 높힐 수 있는 방법입니다.
자금출처가 부족하신 분들은 조달계획서에 차용금액을 쓰는 것이 더 나은 상황도 있겠지만,
금액이 과다하다면 오히려 그것이 세무조사의 이유가 될 수도 있으니 적정한 차용규모를 계획하는 것이 필요합니다.
차용에 대한 자세한 설명과 구체적인 작성방법이 필요하신 분들은 아래 글을 참고부탁드립니다.
소명요청 및 세무조사 사례
TOP2. 사업소득 신고누락, 현금입금으로 집을 취득
사업을 하시는 분들 중에서 유재석님처럼 모든 것을 100% 성실하게 신고하시는 분들은 극소수입니다.
성실신고를 해야하는 것은 맞지만, 모두가 지킬 수는 없겠죠. 그렇다면 신고누락된 내 상황을 어떻게 활용해서 현명한 투자를 할지 생각해보는 것이 가장 중요합니다.
[사례1]
조금 다른 이야기지만 실제 사례입니다. 소소하게 빵집 운영하시는 사장님이 지방에 작은 3억원짜리 집을 샀습니다. 근데 세무조사가 나왔어요.
상당히 드문 케이스인데 이유가 무엇인가 하니 신고안된 현금매출을 통장에 꾸준히 입금하고, 또 직원 급여줄때는 다시 현금으로 출금해서 사용하셨어요.
누락하신 금액과 취득한 부동산이 크지 않아 세무조사는 안나와야 맞지만, 현금으로 입출금하신 내역이 너무 빈번한 것을 이유로 세무조사를 받았습니다.
그리고 매출이 크지 않아 성실신고 하셨더라도 세금을 별로 내지 않지만, 현금영수증을 발행 안하셨기 때문에 미발행 가산세로 원래 세금의 몇배가 추징된 안타까운 사례입니다.
실제로 부모님으로부터 현금으로 받아 입금하시는 분들이 많습니다. "하루에 천만원만 넘지 않으면 괜찮다던데?"는 여러 세무조사 변수 중에서 한가지에 대해서만 들으신 내용입니다. 적은 금액이라도 빈번하게 입출금을 하신다면 세무조사의 대상이 될 수 있으니 보다 현명하게 계획을 세우는 것이 좋습니다.
[사례2]
현금매출이 큰 사업들이 있습니다. 보통 가장 많이 보는 업종이 동대문에서 의류 도매하시는 사장님들, 그리고 전문직 중에서는 약사분들이 많습니다.
그런데 우리가 현금이 많다고 해서 부동산 자금으로 쓰면 안전할까요? 이미 설명드린 것처럼 국세청은 현금이 얼마가 있냐가 궁금한 것이 아니고 그 돈이 어디서 났는지를 궁금해합니다.
따라서 세금신고하실 때 무턱대고 현금매출을 누락하는 것은 좋지 않습니다. 매년 종합소득세 적게 내니 좋다하시는 분들이 있지만,
결국 그돈은 쓸 수가 없는 돈이 될 수 있습니다. 부동산 취득자금으로 사용한다면 어차피 세무조사가 나오고 어차피 내야할 세금과 가산세가 나오게 됩니다.
그렇기 때문에 매출누락이 있는 분들이라면 나의 출처로 인정될 수 있는 정확한 금액의 규모를 잘 파악해야 합니다.
예를들어 내가 10억을 벌었는데 5억만 신고한 상황에서 5억짜리 집을 사면 괜찮을 수 있겠죠?
그리고 신고하지 않았던 소득들은 일정기간이 지나면 적절한 자금출처로 인정 받을 수도 있게됩니다.
따라서 우선 어느정도 적절한 범위의 부동산을 취득하고 기다리는 방법이 있을 수 있으며, 자금출처가 일부 부족한 경우에는 기존의 누락된 신고 일부를 다시 수정신고하는 유연한 계획을 충분히 마련할 수 있습니다.
이렇게 조달계획서를 쓸 때, 자금소명을 할 때 내가 가지고 있는 돈에 기준을 두지 마시고 국세청에서 바라봤을 때 나의 적정한 자산은 얼마일까를 파악해서 작성하는 것이 중요합니다.
소명요청 및 세무조사 사례
TOP3. 코인투자로 수익을 얻은 경우
코인소득은 특성상 조사로 이어질 가능성이 매우 높습니다.
코인투자자분들의 대부분은 나이는 젊지만, 수익과 취득하는 규모는 크고, 세금신고는 안되는 소득이면서 관련 규정들이 매우 복잡하기 때문입니다.
코인소득의 가장 중요한 것은 과세소득에 해당하는지, 그리고 수익과정을 어떻게 입증할지 2가지를 생각해야 합니다.
1. 소득의 종류
코인소득은 종류가 매우 다양합니다. 기본적으로 매매수익도 있지만, 레퍼럴, ICO, 에어드랍, 디파이, 하드포크, 폴리마켓 등 너무나도 다양하죠. 이중에서 엄격하게 따져본다면 매매수익 외에는 모두 세금이 부과될 수 있습니다.
레퍼럴이나 에어드랍 등등의 소득들은 코인이 수단이지만 세금은 똑같이 나오는 소득입니다. 요즘은 인식이 많이 개선이 돼서 유명 유튜버분들이나 작년 하이퍼리퀴드 코인처럼 큰 규모의 에어드랍 받으시는 분들의 세금신고 문의가 많습니다.
해당 종류의 소득은 나중에 세무조사가 나와서 코인으로 번 소득이라고 하더라도 매매소득이 아니기 때문에 세금이 추징될 수 있으니 반드시 유의하셔야 합니다.
2. 소득의 입증
열심히 코인공부해서 성공적으로 돈을 버셨다면 이제는 입증을 해야할 시간입니다.
돈은 벌었지만 어떻게 벌었는지 국세청은 알지 못하기 때문에 우리가 직접 입증해야합니다. 만약 전체적인 수익과정을 객관적인 자료로 입증하지 못한다면 억울하지만 세금을 부과하도록 법이 만들어져 있습니다. 그래서 돈을 버는 과정만큼 입증자료를 준비하고 대응하는 과정이 매우 중요합니다.
중앙거래소에서 매매하신 분들은 걱정하지 않아도 괜찮습니다. 이용하신 거래소에 문의하시면 거래내역에 대한 자료를 모두 받을 수 있습니다.
하지만, 매매 중에서도 상당히 복잡하고 어려운 매매방식들이 있습니다. 덱스나 P2P로 거래하시거나, 알고리즘 매매를 하시거나, 아비트라지를 하시면서 포지션을 잡으시거나, 또는 코인을 발행해서 수익을 얻는 종류의 거래들은 절대 쉽게 입증할 수 없는 투자방식입니다.
예를들어 비상장코인이 100원일 때 수백개를 종이지갑으로 받았어요. 근데 해당 코인이 나중에 수억, 수십억원이 돼서 팔고 집을 사면 세무조사를 받습니다. 오랜 시간이 지나서 세무조사를 받게 되는데, 언제 얼마일 때 어떻게 받았는지 입증할 수 있는 자료는 없고 코인을 수십억에 판 내역만 있다면 그건 모두 세금으로 추징될 수 밖에 없습니다.
또는 거래소를 통해 매매했는데, 일부 거래소가 사라져서 자료가 없거나, 수천, 수억건의 매매를 여러 거래소를 이동하면서 하셨다면 자금의 흐름과 적절한 수익 산정이 절대 쉽지 않습니다.
따라서 해당 거래들은 투자방식과 나의 상황에 맞게 필요한 자료가 무엇인지 미리 파악하고, 준비해두는 것이 가장 중요하겠습니다.
자금출처가 코인소득이신 분들은 일반사례와는 다른 특수한 내용이기 때문에 아래글에 자세하게 설명해뒀으니 참고 부탁드립니다.
자금조달계획서&
부동산거래신고소명을 하시는 분들께
자금조달계획서나 부동산거래신고소명은 결국 사람이 판단하는 것이기 때문에 국세청 입장에서 나에게 어떤 부분을 궁금해하고 이상하게 생각할지를 생각해봐야 합니다.
모든 사례에 공통적으로 적용될 수 있는 한가지 기준은 나에게 유리한 내용은 강조하고, 불리한 것은 제외해야합니다.
예를들어 예전에 부모님으로부터 3억원을 지원 받아 집을 샀는데, 보증금 2억원에 전세주고 있습니다. 그럼 새로운 부동산 취득자금에 보증금 2억원을 기재하는 것이 좋을까요?
전세보증금 2억원을 기재한다면 내가 다른 부동산을 가지고 있다는 것을 밝히는 것이고, 그렇다면 그 부동산의 취득자금에 대해서 추가로 궁금해 할 수 있게 됩니다.
오히려 저희 입장에서는 입증해야하는 금액이 1억원이 늘어나는 셈이죠.
전세계약 시점이 얼마나 오래 지났는지에 따라서 달라질 수도 있겠지만, 잘못 판단한다면 오히려 세무조사를 초래하는 내용이 될 수 있기 때문에 자금조달계획서와 소명서를 작성하실 때 유불리를 잘 따져보셔야 합니다.
이번 정부가 규제가 얼마나 무서워 질지는 예측이 쉽지 않습니다. 하지만, 부동산 취득자금의 출처에 대한 세무조사는 그동안에도 정말 많이 이루어지고 있었습니다.
항상 드리는 말씀이지만, 부동산거래신고소명과 자금출처조사를 대비하기 위한 최고의 절세방법은 미리 대비하는 것입니다. 조사단계, 소명단계, 자금조달계획서 단계, 부동산 계약단계, 부동산 계약 전단계 앞단계일수록 세무조사의 위험성과 추징세액을 줄일 수 있는 방법이 많을 수 밖에 없습니다.
세로움이었습니다. 감사합니다.
세무컨설팅 세로움은 가상자산&자금출처조사 전문세무사로서
유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.
상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,
각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.
모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은 [0507-1444-1361] 로 연락주시기 바랍니다.
