안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^
오늘은 어제(2026년 8월 26일) 행정안전부가 확정·발표한 「2026년 지방세제 개편안」 중에서, 자산가와 법인 오너분들이 반드시 짚고 넘어가셔야 할 내용들을 정리해 드리겠습니다.
■ 먼저, 지금 단계가 어디인지부터 확인하셔야 합니다
-행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세발전위원회를 열어 「2026년 지방세제 개편안」을 확정·발표했습니다. 8월 27일부터 9월 23일까지 입법예고를 거쳐, 10월 말 국회에 제출될 예정입니다.
-즉 지금 나온 내용은 어디까지나 '정부안'입니다. 지난 8월 3일 기획재정부(재정경제부)가 발표한 국세 분야 2026년 세제개편안과 마찬가지로, 국회 심의 과정에서 내용과 시행시기가 바뀔 수 있다는 점을 전제로 읽으셔야 합니다.
-이번 개편의 방향은 네 갈래입니다. ①민생·공동체 경제 지원 ②지역 주도 균형성장 뒷받침 ③합리적 과세체계 구축 ④신뢰받는 납세환경 조성입니다.
-실수요자와 청년, 비수도권·인구감소지역에는 감면을 늘리고, 고급주택·사치성재산·법인의 저활용 토지에는 과세를 강화하는 이른바 '선택적 감세·증세' 구조입니다. 자산가 입장에서는 후자 쪽이 훨씬 중요합니다.
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■ 고급주택 취득세 중과, 기준은 올라가지만 '공용면적 우회'는 막힙니다
-이번 개편에서 가장 눈에 띄는 항목입니다. 현행 지방세법상 일정 면적을 넘으면서 공시가격 9억원을 초과하는 주택은 고급주택으로 분류되어 취득세 표준세율에 8%p가 중과됩니다(지방세법 제13조 제5항, 시행령 제28조 제4항).
첫째, 가격 기준이 공시가격 9억원에서 12억원으로 올라갑니다.
-그동안 집값이 오르면서 고급주택 기준이 현실과 맞지 않는다는 지적이 계속 있었습니다. 정부는 이를 반영해 기준을 12억원(시가 기준 약 18억원 수준)으로 상향하기로 했습니다. 기존에 아슬아슬하게 중과 대상에 걸리던 주택 상당수가 빠지게 됩니다.
둘째, 면적 기준은 지역별로 달라집니다.
-현행 기준은 단독주택은 건물 331㎡ 또는 토지 662㎡ 초과, 공동주택은 245㎡(복층 274㎡) 초과입니다. 개정안은 수도권은 현행을 그대로 두되, 비수도권은 현행 대비 150% 수준으로 완화합니다. 지방 대형 주택의 중과 부담을 덜어주는 취지입니다.
셋째, 반대로 공용면적을 이용한 회피는 차단됩니다.
-이 부분이 실무상 가장 중요합니다. 지금까지 공동주택의 고급주택 면적을 계산할 때 전체면적에서 공용면적을 빼되 그 한도가 없었습니다. 그래서 초고가 주택일수록 공용면적을 크게 설계해 245㎡ 기준을 피해가는 사례가 있었습니다.
-개정안은 제외할 수 있는 공용면적의 한도를 '전용면적의 100% + 필수 설치 시설면적'으로 설정하고, 그 한도를 넘는 초과면적은 전용면적으로 간주하도록 했습니다. 공용면적을 아무리 늘려도 일정 선을 넘으면 오히려 전용면적으로 잡혀 중과 대상이 된다는 뜻입니다.
-적용 시기도 반드시 확인하셔야 합니다. 2026년 10월 1일 이후 신규 주택 취득분부터 적용되며, 2026년 8월 26일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.
-정리하면, 공시가격 9억~12억 구간의 주택을 매수하실 분에게는 유리한 개정이지만, 공용면적이 넓게 설계된 대형 평형을 보유·매수하실 분에게는 불리하게 작용할 수 있습니다. 계약 시점과 물건의 면적 구성을 함께 따져보셔야 합니다.
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■ 실수요 주택 관련 3가지 변화
첫째, 생애최초 주택 취득세 감면이 확대됩니다.
-40세 미만 청년층의 감면한도가 200만원에서 300만원으로 올라갑니다. 감면대상에는 주거용 오피스텔이 추가됩니다.
-특히 눈여겨보실 부분은 재적용 규정입니다. 소형오피스텔이나 소형주택(아파트 제외, 전용면적 40㎡ 이하이면서 시가표준액 2억원 이하·수도권은 4억원 이하)을 소유했다가 처분한 경우, 1회에 한해 생애최초 감면을 다시 적용받을 수 있게 됩니다. 자녀에게 소형 물건부터 단계적으로 주거를 마련해 주려는 가정에서 활용도가 높은 조항입니다.
둘째, 1세대 1주택 재산세 세율특례가 연장됩니다.
-공시가격 9억원 이하 1주택자에 대해 표준세율(0.1~0.4%)보다 0.05%p 낮은 세율을 적용하는 특례가 2029년 12월 31일까지 3년 연장됩니다.
셋째, 일시적 2주택 종전주택 처분 유예기간이 단축됩니다.
-이건 반대로 부담이 늘어나는 항목입니다. 조정대상지역 내 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 주택을 추가 취득하는 경우, 취득세 중과 배제를 위한 종전주택 처분 유예기간이 현행 3년에서 2년으로 짧아집니다. 종전주택이 비조정대상지역인 경우에는 3년이 유지됩니다.
-2026.10.01 이후 새롭게 취득하는 주택부터 적용함
-2026.08.26 이전 신규주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한경우 종전규정 적용합니다.
-개편안은 양도소득세·종합부동산세도 함께 개정된다고 밝히고 있으므로, 갈아타기를 계획 중이시라면 지방세·국세를 한 화면에 놓고 매도 시점을 다시 잡으셔야 합니다.
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■ 상속·신탁 설계에 직접 영향을 주는 개정 : 유언대용신탁 과세체계 신설
-최근 몇 년간 상속 설계 수단으로 유언대용신탁과 수익자연속신탁 활용이 크게 늘었습니다. 그런데 지방세 영역에서는 위탁자 사망 이후 수익권만 승계받는 수익자를 어떻게 과세할지에 대한 명문 규정이 사실상 비어 있었습니다.
-이번 개편안은 이 공백을 메웁니다.
-취득세는 위탁자 사망 후 수입수익권 등을 승계받는 수익자에 대해 '신탁재산의 취득'으로 간주하여 과세하는 규정을 신설합니다. 신탁을 거치지 않고 재산을 상속받는 상속인과 동일하게 취급하겠다는 취지입니다.
-재산세는 수입수익권 등의 수익자를 납세의무자로 규정하는 조항을 신설합니다.
-국세(상속세) 개정 내용과 연동되는 사항이므로, 이미 유언대용신탁을 설정해 두신 분이라면 수익자 지정 구조와 예상 세부담을 다시 계산해 보실 필요가 있습니다. "신탁을 쓰면 상속 취득세가 없다"는 식의 설계는 앞으로 통하지 않는다고 보셔야 합니다.
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■ 법인이 보유한 토지, 재산세 부담이 커집니다
-법인 오너분들께서 가장 크게 체감하실 항목입니다.
첫째, 별도합산 기준이 강화됩니다.
-현행은 건축물 가액이 그 부속토지 가액의 100분의 2 미만이면 별도합산에서 배제합니다. 개정안은 이 기준을 100분의 5 미만으로 올립니다(개인은 현행 유지).
-별도합산에서 빠지면 종합합산으로 넘어가고, 종합합산은 세율 체계가 훨씬 무겁습니다. 창고나 소규모 건축물만 올려둔 대형 부지, 이른바 '무늬만 사업용' 토지가 주 타깃입니다. 보유 필지별로 건축물 가액 대비 토지 가액 비율을 지금 미리 산정해 보시는 것이 좋습니다.
둘째, 개발사업용 토지의 분리과세 적용기간에 상한이 생깁니다.
-지금은 기간 제한이 없습니다. 개정안은 도시개발사업용 10년, 산업단지 조성용 10년, 주택건설사업용 5년 이내로 적용기간을 정하고, 비수도권·인구감소지역에는 3년을 추가로 인정합니다. 아울러 분리과세 대상 토지 전반에 일몰기한을 신설해 주기적으로 점검하도록 합니다.
-사업이 지연되면 저율의 분리과세가 끊기고 종합합산으로 전환된다는 의미이므로, 장기 표류 중인 개발사업 부지를 보유하고 계시다면 일정 관리가 곧 세금 관리가 됩니다.
셋째, 비사업용 토지 양도차익에 대한 지방소득세 추가과세가 올라갑니다.
-현행은 기본세율 + 1%p 추가과세인데, 개정안은 기본세율 + 2%p로 상향합니다(국세 개정 반영). 2028년 이후 양도분부터 적용될 예정입니다.
넷째, 사치성 재산 과세가 강화됩니다.
-회원제 골프장 및 고급오락장용 토지의 재산세 공정시장가액비율이 현행 70%에서 100%로 올라갑니다(일반 토지는 70% 유지). 또한 부동산을 취득한 후 5년 이내에 사치성 재산이 되는 경우도 감면 제외 대상에 포함됩니다.
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■ 상속 취득세 신고기한과 납세환경 관련 개정도 있습니다
-실무에서 자주 마주치는 조항 몇 가지도 함께 정리해 드립니다.
1. 상속 취득세 신고·납부기한
-현행은 일반 6개월, 상속인이 외국에 거주하는 경우 9개월입니다. 개정안은 피상속인이 외국에 거주한 경우에도 9개월을 적용하도록 확대합니다. 해외 거주 피상속인의 상속 사건은 재산 파악과 서류 확보에 시간이 걸리는 점을 반영한 것으로, 실무상 도움이 되는 개정입니다.
2. 세무조사 거부·기피에 대한 제재 강화
-거짓 진술이나 직무집행 거부·기피에 대한 과태료가 1회 200만원 / 2회 300만원 / 3회 이상 500만원에서, 1회 2,000만원 / 2회 3,000만원 / 3회 이상 5,000만원으로 대폭 상향됩니다.
-여기에 더해 세무조사 장부·자료 미제출 시 이행강제금이 신설됩니다. 자산총액·매출액별로 1일 100만원에서 300만원까지 부과되며, 30일 이상의 사전 이행기간을 부여한 뒤 의무를 이행할 때까지 반복 부과가 가능합니다(과태료와 중복 부과는 금지).
3. 사업소분 주민세 신고·납부 방식 전환
-현행 신고·납부 방식에서 부과·징수 원칙으로 전환하고, 납세자가 고지 내용이 실제 현황과 다를 경우 정정 신고·납부를 선택할 수 있도록 합니다. 무신고 가산세 부담을 덜어주는 개정입니다.
4. 실익 없는 압류자산의 즉시 압류해제 사유 추가
-체납처분 중지 사유에 해당하는 경우, 압류금지재산을 압류한 경우가 즉시 압류해제 요건에 추가됩니다.
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■ 실무에서 지금 챙겨야 할 체크포인트
1. 고급주택 매수는 '계약일'이 갈림길입니다.
-2026년 8월 26일 이전 계약분은 종전 규정, 그 이후 취득분은 10월 1일부터 개정 기준이 적용됩니다. 공시가격 9억~12억 구간이라면 새 기준이 유리하지만, 공용면적을 크게 잡은 대형 평형은 오히려 중과에 걸릴 수 있습니다.
2. 갈아타기 계획은 유예기간 2년 기준으로 다시 짜셔야 합니다.
-조정 → 조정 조합은 처분 시한이 1년 줄어듭니다. 양도세·종부세 개정과 맞물리므로 국세·지방세를 함께 시뮬레이션해야 실수가 없습니다.
3. 유언대용신탁은 취득세·재산세까지 넣고 재설계하십시오.
-신탁 구조를 짤 때 상속세만 보고 지방세를 빠뜨리면 예상 밖의 취득세가 나올 수 있습니다. 기존 설정분도 점검 대상입니다.
4. 법인 보유 나대지·저활용 토지는 건축물 비율을 미리 계산하십시오.
-2% 기준이 5%로 올라가면 별도합산에서 종합합산으로 넘어가는 필지가 늘어납니다. 건축물 신축·증축으로 비율을 맞출지, 매각할지, 용도를 바꿀지 지금부터 검토하실 시간이 있습니다.
5. 비사업용 토지 매각 시점을 재검토하십시오.
-지방소득세 추가과세가 1%p에서 2%p로 오르는 시점이 2028년 양도분입니다. 국세 양도소득세 개정 방향과 함께 매각 타이밍을 잡으셔야 합니다.
6. 개발사업 부지는 인허가 일정이 곧 세금 일정입니다.
-분리과세 적용기간(주택건설 5년, 도시개발·산단 10년, 비수도권·인구감소지역 +3년)을 넘기면 저율과세가 끊깁니다. 사업 일정과 보유세 부담을 연결해서 관리하셔야 합니다.
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참고 자료 및 관련 법령
