안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^
오늘은 신년을 맞아 2025년 주요 개정 부동산 세법에 대해서 설명드리겠습니다.
◆1. 혼인으로 인한 일시적 2주택 기간 5년에서 10년으로 연장(소령 §155 ⑤)
·1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.
▶ 개정내용 : 5년에서 10년으로 연장함
▶ 적용시기 : 2024년 11월 12일 이후 주택을 양도하는 분부터 적용함.
◆2. 혼인으로 주택과 조합원입주권을 소유한 경우의 일시적 2주택 기간을 5년에서 10년으로 연장(소령 §156의 2 ⑨)
·다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택이 요건을 갖춘 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다.
▶ 개정내용 : 5년에서 10년으로 연장함.
▶ 적용시기 : 2024년 11월 12일 이후 주택을 양도하는 분부터 적용함.
◆3. 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례 적용기한 2026년 12월 31일까지 연장(소령 §155의 3 ① 1호)
·국내에 1주택(제155조, 제155조의 2, 제156조의 2, 제156조의 3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 요건을 모두 갖춘 주택을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의 4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 즉, 1세대 1주택 거주요건을 충족하지 않아도 나머지 요건을 충족한다면 1주택 비과세가 가능한 합니다.
▶1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 임대를 개시할 것(2024.11.12. 개정)
▶ 개정내용 : 종전에 2024년 12월 31일까지에서 2026년 12월 31일까지로 연장
◆4. 종합부동산세에서 혼인으로 인한 세대의 범위 기간 연장(종부령 §1의 2 ④)
·혼인함으로써 1세대를 구성하는 경우에는 혼인한 날부터 10년 동안은 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 혼인한 자별로 각각 1세대로 봅니다.
▶ 개정내용 : 종전에 5년에서 10년으로 개정함.
▶ 적용시기 : 2024년도에 납세의무가 성립하는 경우부터 적용함.
◆5. 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제 계산방법(소법 §95)
·주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우로서 그 자산이 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산인 경우 장기보유 특별공제액은 그 자산의 양도차익에 ①에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 ②에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말합니다.
① 보유기간별 공제율(최대 40%)
주택이 아닌 건물로 보유한 기간에 해당하는 일반 공제율 + 주택으로 보유한 기간에 해당하는 1세대 1주택 공제율
② 거주기간별 공제율
주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간에 해당하는 1세대 1주택 공제율
▶ 기산일 : ‘①’ 및 ‘②’에 따른 주택으로 보유한 기간은 해당 자산을 사실상 주거용으로 사용한 날부터 기산함.
▶ 적용시기 : 2025년 1월 1일 이후 양도하는 경우부터 적용함.
◆6. 양도소득세에서 1세대 3주택의 범위에서 도시형생활주택 제외
·2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 주택으로서 다음에 해당하는 주택은 1세대 3주택의 주택 수 계산에서 제외합니다.
다음의 요건을 모두 갖춘 소형 신축주택
1) 전용면적이 60제곱미터 이하일 것
2) 취득가액이 6억원(수도권 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3억원) 이하일 것
3) 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지의 기간 중에 준공된 것일 것
4) 아파트(「주택법」에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외한다)에 해당하지 않을 것
5) 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 요건을 갖출 것
▶ 개정내용 : 종전 ‘아파트에 해당하지 않을 것’에서 ‘아파트(「주택법」에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외한다)에 해당하지 않을 것’으로 변경.
즉, 아파트 중에서 도시형생활주택은 소형신축주택인 경우 3주택의 범위에서 제외 가능함.
▶ 적용시기 : 2024년이 속하는 과세기간에 주택을 양도하는 경우부터 적용함.
◆7. 매수자부담 양도소득세 유권해석 변경
·2024년 11월 7일부터 매수자가 부담한 양도소득세액 전체가 양도소득세 과세표준에 합산된다.[기획재정부 조세정책과-2048,2024.11.07]
→매수자가 매도인의 양도세를 전액 부담하기로 약정한 경우 양도가액에 합산하는 양도세 계산방법에 관하여 기존에는 최초 1회에 한하여 양도소득세를 양도가액에 합산한다고 했으나, 새로운 유권해석에서는 매수자 부담하는 양도세 전부를 양도가액에 합산한다고 하였습니다. 즉, 최초 1회분 양도세를 양도가액에 더하고 추가양도세를 다시 양도가액에 더하고를 무한 반복해서 양도가액을 구하겠다것으로 기존 원래 내야할 세금의 1.5배 ~2배가량 늘어나서 세금 폭탄이 될수 있습니다.
◆8. 양도세 중과세 유예기간 종료 예정
·다주택자의 양도세 중과세 유예기간이 현재로서는 2025년 5월 9일자로 종료예정입니다. 향후 중과가 떠연장될지 폐지 될지 지켜봐야 합니다.
◆9. 6년 단기 주택임대사업자등록가능
·아파트를 제외한 다가구주택,연립주택,다세대주택,도시형생활주택,주거용 오피스텔등은 6년단기로 주택임대사업자 등록이 가능합니다
→전용면적 60제곱미터이하/ 취득가격 수도권 6억이하,비수도권 3억이하의 주택만 가능합니다.
→아파트및 생활형숙박시설은 불가능합니다.
이상입니다!
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