안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^
오늘은 상속세·증여세 신고 때 자주 만나는 기타재산의 평가 중 지상권, 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물 이용권, 선박·항공기 등 기타 유형재산, 상품·제품, 판매용이 아닌 서화·골동품, 동물과 그 밖의 유형재산, 미착상품의 평가방법에 대해 설명드리겠습니다
-상속세나 증여세는 재산을 평가기준일(상속개시일 또는 증여일) 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. (《상속세 및 증여세법 제60조》) 그런데 시가가 없거나 시가를 알기 어려운 재산은 법에서 정한 보충적 평가방법으로 평가합니다.
-부동산과 주식은 평가 규정이 많이 알려져 있지만, 지상권이나 분양권, 선박, 재고자산, 그림과 도자기 같은 재산은 신고 때 평가 기준을 놓치기 쉽습니다. 오늘은 이 부분을 정리해 드리겠습니다.
■ 먼저 확인할 것: 시가가 있는지, 그리고 임대 여부
-상속세·증여세는 평가기준일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에는 재산별로 정해진 보충적 평가방법을 적용합니다. 아래 평가방법은 모두 이 보충적 평가방법입니다.
-매매가액·감정가액·수용가액 등이 있더라도 모두 시가로 인정되는 것은 아닙니다. 평가기간, 거래의 정상성, 감정기관과 감정방법 등 법령상 시가 인정요건을 확인해야 합니다. (《상속세 및 증여세법 제60조》, 《같은 법 시행령 제49조》)
-사실상 임대차계약이 체결되었거나 임차권이 등기된 재산은 해당 재산에 적용되는 규정에 따라 임대료 등의 환산가액과 보충적 평가액을 비교해 큰 금액으로 평가합니다. 이 비교는 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 적용하는 경우를 전제로 합니다. (지상권·권리 등은 《상속세 및 증여세법 제61조 제5항》, 선박·유형재산은 《같은 법 제62조 제3항》)
-참고로 법에서 따로 평가방법을 정하지 않은 재산은 조건부 권리 등의 평가 규정과 제60조부터 제64조까지의 방법을 준용해 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제65조 제3항》, 실무해설 기준)
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■ 지상권은 어떻게 평가할까요?
-지상권은 타인의 토지에 건물이나 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리입니다. 그 가액은 지상권이 설정된 토지가액의 2%를 매년의 수입으로 보고, 잔존연수 동안 10%로 할인한 현재가치를 합산해 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제61조 제3항》, 《같은 법 시행령 제51조 제1항》, 《같은 법 시행규칙 제16조 제1항·제2항》)
-지상권 평가에 적용하는 잔존연수는 《민법 제280조·제281조》의 존속기간을 준용합니다. 국세청 집행기준에서는 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유 목적은 30년, 그 밖의 건물 소유 목적은 15년, 건물 외 공작물의 소유 목적은 5년으로 안내하고 있습니다. 계약 내용과 지상권의 목적을 확인하여 적용해야 합니다. (《상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제1항》, 《상증세 집행기준 61-51-2》)
-예를 들어 지상권이 설정된 토지가액이 10억원이면 연 2%는 2,000만원입니다. 이를 10%로 할인해 합산하면 30년은 약 1억 8,854만원, 15년은 약 1억 5,212만원, 5년은 약 7,582만원입니다. 매년 같은 금액이 들어온다고 보고 계산한 단순 예시입니다.
-지상권은 다른 사람의 물건을 쓰는 권리이지만 지역권이나 전세권과는 다릅니다. 지상권은 공작물이나 수목을 소유하기 위해 토지를 이용한다는 점에서 구분됩니다.
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■ 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물 이용권 평가방법은?
-부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되면 그 건물과 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리 포함)와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제61조 제3항》, 《같은 법 시행령 제51조 제2항》)
-조합원입주권은 납입한 금액을 관리처분계획 기준의 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금·중도금 등을 합한 금액으로 봅니다. (《같은 법 시행규칙 제16조 제3항》) 국세청도 재개발조합원이 분양받을 권리를 증여하는 경우 조합이 산정한 권리가액과 납입한 계약금·중도금을 합해 평가한다고 보았습니다. (《서면4팀-634, 2007.2.20.》)
-프리미엄은 평가기준일 당시 불특정 다수인 간의 거래에서 통상 지급되는 프리미엄을 말합니다. 납입한 금액에는 소득세법 시행령에 따른 채권매각차손이 포함됩니다. (《재산세과-119, 2009.9.3.》)
-다만 해당 권리에 대해 소득세법 시행령 제165조 제8항 제3호에 따른 가액이 있으면 그 가액으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항 단서》) 예를 들어 분양권에 납입한 계약금·중도금이 2억원이고 프리미엄이 1억원이면 평가액은 3억원입니다.
-특정시설물 이용권은 이용권·회원권 등 명칭을 불문하고 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반 이용자보다 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 구성원이 된 자에게 부여되는 권리를 말합니다. (《같은 법 시행령 제51조 제3항》)
-준공 전 상가분양권에 평가기준일 현재 임대차계약이 체결되어 있는 경우에는 임대료 등의 환산가액 규정이 적용되며, 이때 미지급한 분양대금은 환산가액에서 뺍니다. (《재산세과-21, 2013.1.17.》)
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■ 선박·항공기 등 기타 유형재산, 상품·제품, 동물, 미착상품
-선박·항공기·차량·기계장비와 입목에 관한 법률의 적용을 받는 입목은 처분할 때 다시 취득할 수 있다고 예상되는 가액으로 평가합니다. 그 가액이 확인되지 않으면 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 뺀 가액), 그것도 없으면 지방세법 시행령 제4조 제1항의 시가표준액을 순서대로 적용합니다. (《상속세 및 증여세법 제62조 제1항》, 《같은 법 시행령 제52조 제1항》)
-선박·항공기·차량·기계장비를 사실상 임대하고 있다면 임대보증금과 평가기준일 이후 사용가능기한까지의 연도별 임대료를 재정경제부령으로 정하는 방법으로 환산한 금액과 위 가액 중 큰 금액으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제62조 제3항》, 《같은 법 시행령 제52조 제3항 제1호》)
-상품·제품·반제품·재공품·원재료 등과 소유권의 대상이 되는 동산은 그것을 처분할 때 취득할 수 있다고 예상되는 가액으로 평가합니다. 기본통칙은 이를 재취득가액으로 설명하며, 동일한 상품 등을 다시 취득하는 데 드는 금액을 의미합니다. 그 가액이 확인되지 않으면 장부가액으로 평가합니다. 사업용 재고자산의 재취득가액에는 부가가치세를 포함하지 않습니다. (《상속세 및 증여세법 제62조 제2항》, 《같은 법 시행령 제52조 제2항 제1호》, 《상증통칙 62-52…1》)
-소유권의 대상이 되는 동물과 시행령에서 따로 평가방법을 정하지 않은 그 밖의 유형재산도 위 상품·제품과 같은 방법으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 시행령 제52조 제2항 제3호》)
-미착상품은 운송 중에 있어 아직 도착하지 않은 상품을 말합니다. 국세청 재산평가 안내자료에서는 상속개시 당시 미착된 상품을 상속개시일까지 해당 상품의 취득에 소요된 비용의 합계액으로 평가한다고 설명하고 있습니다. 다만 이 설명은 해당 자료가 인용한 평가준칙에 따른 것이며 현행 시행령에 직접 명시된 규정은 아닙니다. 실제 신고에서는 해당 상품이 상속재산에 포함되는지와 취득비용의 범위를 관련 계약 및 증빙으로 확인해야 합니다.
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■ 판매용이 아닌 서화·골동품은 어떻게 평가할까요?
-판매용이 아닌 서화·골동품 등 예술적 가치가 있는 유형재산은 전문분야별로 2개 이상의 전문감정기관이 감정한 가액의 평균액으로 평가합니다. (《상속세 및 증여세법 제62조 제2항》, 《같은 법 시행령 제52조 제2항 제2호》)
-전문분야는 서화·전적, 도자기·토기·철물, 목공예·민속장신구, 선사유물, 석공예, 기타 골동품, 그리고 이에 해당하지 않는 기타 미술품으로 구분됩니다.
-다만 두 가지 경우에는 감정평가심의회가 감정한 가액으로 평가합니다. 첫째, 평균액이 국세청장이 위촉한 3인 이상 전문가로 구성된 감정평가심의회의 감정가액에 미달하는 경우입니다. 둘째, 특수관계인 간에 양도·양수하는 경우로서 그 가액이 심의회 감정가액의 100분의 150을 초과하는 경우입니다.
-예를 들어 A감정기관이 8,000만원, B감정기관이 1억원으로 감정하면 평균은 9,000만원입니다. 감정평가심의회의 감정가액이 1억원이면 평균액이 이에 미달하므로 1억원으로 평가합니다.
-서화·골동품 등의 평가에 든 전문감정기관의 감정수수료는 법령상 요건을 충족하면 상속세·증여세 신고 때 공제받을 수 있습니다. 공제한도는 500만원이며, 세액에서 직접 차감하는 세액공제는 아닙니다. 적용요건을 확인하고, 수수료 지급 사실을 입증하는 서류를 과세표준신고서와 함께 제출해야 합니다. (《상속세 및 증여세법 시행령 제20조의3·제46조의2》)
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■ 실무에서 꼭 체크해야 할 포인트
1. 시가 인정요건부터 확인하세요. 평가기간 내 매매·감정·수용 가액이 있어도 법령상 시가 인정요건을 충족해야 시가로 봅니다.
2. 임대 중인 재산은 임대료 환산가액과 비교하세요. 선박, 차량, 기계장비 등을 임대하고 있다면 두 가액 중 큰 금액으로 평가합니다.
3. 분양권과 입주권은 납입 자료와 프리미엄 근거를 남기세요. 계약금·중도금 영수증, 조합의 권리가액 산정 자료, 프리미엄 거래 자료가 필요합니다.
4. 지상권은 잔존연수 적용기준을 확인하세요. 계약 내용과 건물의 구조·소유 목적을 확인하고, 민법상 존속기간을 준용하는 세법상 평가기준에 따라 판단해야 합니다.
5. 서화·골동품은 전문분야별로 감정기관을 구분하세요. 2개 이상의 감정이 필요하고, 특수관계인 간 거래라면 감정평가심의회 가액이 쓰일 수 있습니다.
6. 사업용 재고와 미착상품은 장부와 매입 서류를 대조하세요. 재취득가액이 확인되지 않으면 장부가액이 기준이 됩니다.
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참고 법령 및 예규
《상속세 및 증여세법 제60조》·《같은 법 시행령 제49조》 (시가의 개념)
《상속세 및 증여세법 제61조 제3항·제5항》 (지상권, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 특정시설물 이용권, 임대차 재산)
《상속세 및 증여세법 제62조》 (선박 등 그 밖의 유형재산의 평가)
《상속세 및 증여세법 시행령 제51조》 (지상권등의 평가)
《상속세 및 증여세법 시행령 제52조》 (그 밖의 유형재산의 평가)
《상속세 및 증여세법 시행령 제20조의3·제46조의2》 (감정평가 수수료 공제)
《상증세 집행기준 61-51-2》 (지상권 잔존연수)
《상속세 및 증여세법 시행규칙 제16조》 (지상권의 평가 등)
《서면4팀-634, 2007.2.20.》 (조합원입주권)
《재산세과-119, 2009.9.3.》 (프리미엄)
《재산세과-21, 2013.1.17.》 (상가분양권과 임대료 환산)
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