안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^
오늘은 상속과 증여세 신고시 재산평가와 평가심의위원회심의 에 대해서 설명드리겠습니다.
부동산 시가란?
●재산평가는 시가를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우 해당 재산의 종류 ·규모·거래 상황등을 고려하여 법 61조부터 제 65조까지에 규정된 보충적 평가방법에 따른 가액으로 합니다
-시가란 불특정 다수의 사람들 사이에 자유롭게 거래가 이루어 지는 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미하고, 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액등을 시가로 인정합니다.
-시가로 인정되는 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액 등이란 상속개시일 전후 6개월, 증여일전 6개월부터 증여일후 3개월이내의 기간중 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액으로 확인되는 가액을 말합니다.
-평가기준일은 상속의 경우 상속개시일, 증여의 경우 증여일( 부동산은 등기부등본접수일)을 의미합니다.
-위의 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 매매등이 있거나, 상속세 과세표준 신고기한이후 9개월(상속세결정기한) 또는 증여세 과세표준 신고기한 이후 6개월(증여세결정기한)내에 매매등이 있는경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐서확인되는 가액을 시가에 포함할수 있습니다 .
평가심의위원회 심의신청은 납세자와 세무서 둘다 신청이 가능합니다.
-저의 실무 경험으로 어머니에게 전라도 광주에 단독주택을 상속 받은분이 상속세 신고기한이 지나세 양도를 하셨는데 양도세를 줄이기 위해서 감정평가를 높게 받아서 평가심의위원회에 심의를 신청하여
그 감정가액을 그대로 인정 받아서 총세금을 2억가량 절세한 경험이 있습니다. 납세자 여러분들도
평가기간이 지났지만 포기하지마시고 평가심의위원회 제도를 잘 활용 하시면 세금을 절세하실수 있습니다.
시가의 산정기준은?
●시가로 인정되는 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액 등이란 상속개시일 전후 6개월, 증여일전 6개월부터 증여일후 3개월이내의 기간중 매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액으로 확인되는 아래의 가액을 말합니다.
①매매가액: 매매계약일(잔금일이 아님
②감정가액:가격산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일
③수용가액·경매가액:보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된날.
-시가로 보는 가액이 둘이상이면 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘이상이면 그 평균액)을 적용합니다.
시가의 평가방법은?
①당해 재산의 매매가액
→평가기간내에 매매된 매매가액은 시가에 해당합니다. 그러나 특수관계인끼리 짜고 비정상적인
금액으로 거래되었다면 시가에 해당하지 않습니다.
②감정가액
→토지,건물,오피스텔및 상업용 건물및 주택의 기준시가가 10억원이하이면 하나의 감정평가기관에서 받아도 되며, 10억초과시에는 두군데서 감정평가 받아야합니다
→부동산을 지분증여하더라도 증여지분액이 아닌 전체 부동산가액을 기준으로 기준시가 10억초과 여부를 판단합니다.
③수용가액·경매가액·공매가액
→해당 재산에 대해서 수용,경매 또는 공매 사실이 있는경우 그 보상가액, 경매가액 또는 공매가액을 시가로 봅니다. 수용의 경우 수용보상계약을 한날을 보상가액이 결정된날로 봅니다.
④유사매매사례가액
→평가대상이 되는 재산과 면적,위치, 용도, 종목및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액을 의미합니다 . 주로 아파트와 오피스텔 같은 공동주택이 유사매매사례가액을 적용합니다.
⑤담보등으로 제공되어 있는경우
→매매가액 ·수용가액·공매가액·감정가액등의 가액이 있더라도 해당 부동산에 저당권 등의 가액이 있다면 아래의 산식에 따라 평가해야합니다.
시가:max[①매매가액·수용가액·공매가액·감정가액등 ② 담보채권액]
이상입니다!
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