안녕하세요! 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.

민특법 개정에 따라 기존에 임대사업자로 등록하신 분들이나 등록을 준비하시는 분들이 많은 혼란을 겪고 계신데요.

이번 시간엔 기재부 보도자료를 보면서 개정된 민특법에 대해서 살펴보겠습니다.

지난번 포스팅에서 봤듯이 다음과 같이 민특법이 개정이 되었습니다.



단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트는 2020.08.18일 이후로 등록이 불가능합니다.

장기일반민간임대주택(아파트 제외)과 공공지원민간임대주택의 경우 2020.08.18일 이후 등록하는 경우에는 임대의무기간이 10년으로 연장되었습니다.

기재부에서는 이와 관련하여 임대주택 세제지원 보완조치를 발표했습니다.



임대주택을 등록하게 되면 소득세‧법인세 및 종부세 혜택을 받을 수 있는데요.

현재 폐지되는 유형인 단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트의 경우에는 등록일부터 자진‧자동등록말소일까지는 여전히 세제혜택을 유지한다는 내용입니다. 또한 의무임대기간전에 폐지되는 유형의 임대주택을 자진‧자동등록말소하는 경우에도 감면받은 세금을 추징하지 않는 것으로 개정된다고 하네요.

 


단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트가 거주주택 과세특례 또는 중과배제 요건을 갖춘 임대주택에 해당할 경우에는 의무임대기간을 충족하지 않더라도 혜택을 받을 수 있다는 내용인데요.

의무임대기간을 충족하지 못하는 사유는 ⓐ자진말소 ⓑ자동말소가 있습니다. 자진말소의 경우에는 의무임대기간의 1/2이상 임대한 경우에만 보완조치를 적용하는데요.

의무임대기간의 1/2이상 임대는 민특법상의 임대기간을 말하는 것으로 단기민간임대주택은 4년 중 2년, 장기일반민간임대주택 중 아파트는 8년 중 4년의 임대기간을 충족하면 되는 것입니다.

다만, 자진 말소 후 1년 내에 임대주택을 양도하는 경우에만 중과배제가 적용이 됩니다. 자진 말소에 대해서는 별다른 규정이 없는 걸로 보아 1년 내 양도하지 않아도 중과배제가 적용된다고 봐야 할 것 같습니다.

자진말소 또는 자동말소시에 거주주택 과세특례를 적용받기 위해서는 5년내에 1거주주택을 양도해야 합니다.

기재부의 이러한 임대주택 세제지원 보완조치는 폐지되는 유형의 단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트에만 해당하는 것으로 7월 11일 이후 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나 단기임대주택을 장기로 전환하는 경우에는 세제지원 적용을 배제한다고 나와있습니다.

그리고 20.08.18일 이후 등록하는 임대주택으로서 ①거주주택 과세특례 ②양도세 중과 배제 ③종부세 합산배제를 받기 위해서는 10년의 의무임대기간을 지켜야 합니다.


2020년 8월 18일 이전에 등록한 임대주택에 대해서는 종전의 임대기간 규정이 적용됩니다. 지난번에 말씀드렸다시피 양도세 중과 배제 및 종부세 합산배제는 1주택이상 보유자가 18.09.14일 이후 조정대상지역에서 신규취득한 주택을 등록하는 경우에 해당이 되지 않는 점 유의하시길 바랍니다.

제가 쓴 글이 도움이 되셨으면 좋겠네요.

감사합니다!