주택임대사업자의 양도소득세 중과배제
(자진말소, 자동말소 등)
안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.
주택임대사업자가 아래 요건을 모두 충족한 임대주택을 양도할 경우, 다주택자 중과대상에 해당하더라도 양도세는 중과되지 않습니다. 다만, 2018.09.14 이후 취득한 조정지역 대상 소재의 주택은 중과배제 대상에서 제외됩니다.
1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하
2. 의무임대기간 준수
- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대
- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대
- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대
3. 임대료 증액제한 준수
- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한
4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록
만약, 임대주택으로 등록한 단기 혹은 장기임대주택을 위의 의무기간을 채우지 못하고 자진말소 후에 양도했다면 양도세가 중과가 됩니다. 다만, 민간임대주택법의 개정으로 인해 불가피하게 임대주택을 자진말소 후, 양도하게 된 경우 아래 요건을 충족한다면 의무임대기간요건을 충족한 것으로 보아 양도세가 중과되지 않습니다.
1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당할 것
2. 의무인대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것
3. 자진말소일로부터 1년 이내 임대주택을 양도할 것
4. 의무임대기간 외의 위의 가액요건 및 임대료증액제한 요건 등을 충족할 것
반면, 의무임대기간을 모두 충족하여 자동말소된 경우에는 위의 3에 해당하는 임대주택 양도기한은 별도로 없습니다. 이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.
지금까지 주택임대사업자의 임대주택이 자진말소, 자동말소된 경우의 양도소득세 중과배제 요건에 대한 내용을 살펴보았습니다.
실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다. 감사합니다.
