앞선 포스팅에서, 교환하는 날 A 아파트의 감정 결과가 11억, B 아파트의 감정결과가 5억, 정산금이 2.5억이라고 가정하였습니다. 덧붙여서 아버지는 1세대 1주택자이며 최초 A 아파트를 취득한 가액은 1.1억이고, 아들 또한 1세대 1주택자이며 최초 B 아파트를 취득한 가액은 0.5억이라고 해보겠습니다.
아버지는 A아파트(11억)를 내놓고 B아파트(5억)와 2.5억의 현금을 받고 양도소득세를 계산합니다. 이때 얼핏 생각하기로는 11억짜리를 내놓고 7.5억만큼 받았으니 오히려 손해를 본 것인데 왜 양도소득세가 나오지? 라고 생각할 수 있습니다. 이는 틀린 생각입니다. 마치 아파트를 팔고 같은 가치의 현금을 받았으면 세금이 없다고 생각하는 것과 같이 잘못된 생각입니다. 누구라도 [교환 시점에 얻는 물건가액]이 [최초 취득시점에 얻은 물건가액]보다 높으면 양도차익이 있는 것입니다. 그러니까 11억과 7.5억을 비교하는 것이 아니라, A아파트의 최초 취득가액인 1.1억 대비 7.5억을 비교하여야 합니다. 그러므로 아버지에게는 6.4억이라는 양도차익이 있게 됩니다.
이때 양도차익이란, 양도가액에서 필요경비를 공제한 금액입니다.
양도가액이란, 양도자와 양수자 사이의 실지거래가액을 말하며, 실지거래가액이란 양도의 대가로 받은 재산가액을 말합니다. 교환의 경우에는 교환계약서에 표시된 실지거래가액을 말하게 됩니다. 그러므로 아버지의 양도가액은, 일단 A아파트의 양도에 대한 대가인 [5억 + 2.5억 = 7.5억]이 됩니다.
소득세법 제95조(양도소득금액)
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
소득세법 제96조(양도가액)
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
소득세법 제88조(정의)
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.
서면5팀-1679(2007.05.28)
양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」제176조의2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함)또는 기준시가 등에 의하는 것입니다.
필요경비란, 취득가액과 자본적지출액, 양도비의 합인데, 취득가액이란 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액입니다. 아버지의 취득가액은 A아파트를 최초 취득하던 때에 지불한 매입가액 등의 합이므로, 앞서 가정한대로 1.1억입니다.
소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)
①법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
소득세법 시행령 제89조(자산의 취득가액등)
①법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
만약 등가교환이었다면 여기서 끝나지만, 부등가교환에서는 한 단계 더 나아갑니다. A아파트는 실은 11억은 충분히 받을 수 있는 물건인데, 아들에게 파느라 겨우 7.5억원에 넘기고 있습니다. 시세 대비 3.5억원이나 싸게 팔고 있습니다. 저가 양도라고 합니다. 국세청 입장에서는 아버지가 이 물건을 타인에게 11억에 팔았을 때 예상되는 세수가 있었는데, 아들(특수관계인)에게 7.5억에 파는 바람에 양도소득세 세수가 줄었다고 생각합니다. 그래서 조세 부담을 부당하게 감소시켰다고 봅니다. 부당함의 기준은 시가 대비 5% 넘게 싸게 팔거나, 3억원 이상 싸게 팔면 부당하다고 봅니다.
그러면, 국세청에서는 둘 사이의 계약 내용은 알 바 아니고 세금은 시가인 11억으로 내라고 합니다. 그래서 아버지의 양도가액은 실제로는 7.5억이지만, 시가로 고쳐서 11억으로 보고 세금을 계산하게 합니다. 이것을 부당행위계산의 부인이라고 합니다. 그 결과 아버지의 양도차익은 [11억 – 1.1억 = 9.9억]이 됩니다. 물론 이번 케이스에서 아버지는 1세대 1주택자이기 때문에, 양도가액이 12억을 넘지 않아 세액이 0이 나오는 결과로 됩니다.
소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산)
③법 제101조제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
④제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
아버지는 교환계약을 통해 A아파트를 넘기고 B아파트를 갖게 됩니다. 언젠가는 B아파트를 팔 날이 올 지도 모르겠지요. 그때도 양도소득세를 낼 텐데, B아파트는 얼마에 취득한 것으로 볼까요? 소득세법에서 취득가액은 해당 자산 취득 당시에 대가관계에 있는 재산의 가액입니다. 금전 이외의 물품을 지급한 경우, 물품의 인도 당시의 시가입니다. 아버지는 B아파트를 취득하기 위해 11억짜리 A아파트를 내놓고 2.5억을 돌려받았으니, 8.5억을 치른 셈이 됩니다. 그러면 B아파트의 취득가액은 8.5억인 것처럼 보입니다.
그런데 실은 B아파트는 5억원만 주면 충분히 살 수 있는 물건인데, 아들에게 사느라 무려 8.5억원이나 주고 있습니다. 시세 대비 3.5억원이나 비싸게 사고 있습니다. 이것을 고가 양수라고 합니다. 국세청 입장에서는, 아버지가 나중에 이 물건을 타인에게 팔 때 양도소득세를 적게 내려고, 취득가액을 부당하게 뻥튀기 시켰다고 봅니다. 부당함의 기준은 역시 시가 대비 5% 넘게 비싸게 사거나, 3억원 이상 비싸게 사면 부당하다고 봅니다.
그러면, 국세청에서는 또다시 둘 사이의 계약 내용은 알 바 아니고 취득가액을 시가인 5억으로 보라고 합니다. 그래서 아버지는 B아파트를 실제로 8.5억을 주고 샀지만, 시가로 고쳐서 5억에 산 것으로 봅니다. 그리고 여기서부터 시세차익을 기산하여 나중에 양도소득세를 내게 됩니다.
소득세법 집행기준 97-163-3 [자산의 대가를 물품으로 지급하는 경우]
토지나 건물을 취득하는 자가 해당 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하고 그 양도 자산의 매매계약서상에는 물품 수량만이 명시된 경우에는 해당 자산의 취득가액은 물품의 인도 당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 한다.
소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산)
③법 제101조제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
④제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
