1주택 상태에서 취득한 조정지역 전 분양권에 대한 비과세 기준을 문의드립니다. [분양권 취득 당시] 1. 1주택 보유 상태 (조정지역, 아파트) 2. 규제 전 미분양 분양권 취득 `19년 12월 (비조정 지역) - `22. 6. 입주 / 조정지역으로 변경 [1번 주택 매매] 3. 상기 1번 아파트 비과세 매매 (`21년 4월) 4. 신규 아파트 구입 (`21년 4월, 투기과열, 인천 송도) 2번 규제 전 분양권 아파트 입주 후에 현재 아파트 4번을 1년 안에 매매인지 3년 안에 매매인지 궁금합니다.

조정지역 전 취득 분양권 문의 (일시적 2주택)

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답변

안녕하세요? 세무사 권민 사무소 권민 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 2번 아파트는 19년 12월에 분양권을 취득하였다면, 이것은 세법상 [분양권]도 아니고, [주택]도 아니고, 주택을 취득하고 있는 과정에 해당합니다. 그래서 1번 아파트는 2번 아파트에 구애받지 않고 그냥 1세대 1주택으로 보고 비과세가 된 것입니다. 이후 순간적으로 무주택자가 되었다가, 4번 아파트를 구매하여 다시 1주택이 된 것입니다. 이때, 2022년 6월에 2번 아파트가 들어오면서 비로소 2주택자가 됩니다. 현행법상 조정대상지역에서 일시적 2주택 비과세를 받으려면 처분유예기간을 1년으로 하고 있는데, 이렇게 법률이 개정되기 전에 주택을 구매한 사람들은, 2년 또는 3년을 보장하기도 합니다. 그런데 그 경과규정에 보면, [조정대상지역에 종전의 주택을 보유한] 1세대가 [2019년 12월 16일 이전]에 매매계약을 한 경우라고 되어 있습니다. 귀하가 날짜를 밝히지 않아서 분양권 취득일이 2019년 12월 16일 이전인지는 알 수 없지만, 그렇다고 하더라도, [종전의 주택을 보유한] 요건을 충족하지 못합니다. 왜냐하면 그 분양권 취득 당시에 4번 아파트가 없었기 때문입니다. 종전 주택이 없는 상태에서 신규 주택을 분양권으로 취득하는 경우, 신규 주택을 분양계약한 것만으로는 안 되고 [종전의 주택을 보유] 요건까지 갖춘 상태에서 처분유예기간을 판단한다는 예규를 소개합니다. 그러므로, 귀하는 1년 안에 4번 아파트를 매매해야 하고, 2번 신규아파트로 전입도 해야 일시적 2주택 비과세 특례를 적용합니다. 부 칙 제15조(조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우 2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 기획재정부재산-512(2021.05.25) (Case 2) 종전주택이 없는 상태 → 신규주택(분양권 포함) 계약 ※ 분양권이 2개였던 경우도 이에 해당됨 □ (적용 대상) 종전주택이 "종전주택 취득일 and 신규주택 취득일"에 조정지역 내에 위치하고, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 "계약일 and 취득일"에 조정지역 내 위치 ※ 종전주택이 "종전주택 취득일 또는 신규주택 취득일"에 조정지역 내에 위치하지 않거나, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 "계약일 또는 취득일"에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용 □ (적용 방법) "종전주택 취득시점"을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정 ※ 분양권이 2개였던 경우에는 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점을 의미 ① ‘18.9.13. 이전 → 3년 ② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년 ③ ‘19.12.17. 이후 → 1년

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