기혼자 조정지역 일시적 2주택자 여부 문의

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 9.26일 이후 부산을 포함한 조정지역이 해제되는데, 양도세 비과세 관련 영향을 살펴보겠습니다.조정지역해제시, 취득세 관련 영향은 아래 포스팅 참고하세요[취득세 - 조정지역 해제 영향] 취득세 중과세율, 일시적 2주택, 증여 중과세율, 분양권 취득세 (by 증여세상담/상속세상담/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 내용은 9.26일자로 부산을 포함한 대다수가 조정대상...blog.naver.com세부적으로 살펴보면,비조정지역의 주택은 1세대 1주택 비과세거주요건이 없습니다17.8.2 대책 이후, 취득할 당시 조정지역인 경우에는 2년 실거주를 해야 1세대 1주택 비과세 대상입니다.1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건은 아래 포스팅 참고하세요[1세대 1주택 비과세 - 거주요건] 실거주 2년 양도세들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어...blog.naver.com9.26일 이후에 조정지역이 해제되면 비과세를 위해서 2년 거주를 해야하는지를 살펴보면, 주택 취득일 시점에 조정지역인지가 중요합니다.①9.26일 조정지역 해제 이후 취득하는 주택은 2년 거주가 필요없습니다.② 9.26일 이전조정지역일때 매매 계약을 한 경우 or 분양권을 취득한 경우라도9.26일 이후 주택을 취득(잔금일)하게 되면 2년 거주가 필요없습니다.③ 9.26일 이전에조정지역일때 주택을 취득(잔금일)한 경우라면,이후 조정지역이 해제되어도 2년 거주해야 비과세 요건이 됩니다.특히, ③번의 경우와 같이 취득할 때 조정지역이었는데 9.26일 조정지역이 해제되면 2년 거주안해도 되는지 궁금하시는 분이 않은데 거주요건은 취득일 기준이므로 2년 거주해야 합니다.만약, 잔금일이 9.26일 조정지역 해제 공고일이라면 이때는 비조정일때 취득한 것으로 보아 거주요건이 없습니다.양도, 서면-2020-법령해석재산-4045 [법령해석과-567] , 2021.02.18[ 제 목 ]주택 취득일에 조정대상지역 해제 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]주택을 취득한 날에 해당 주택이 소재하는 지역이 조정대상지역에서 해제되는 공고가 있는 경우로서 해당 공고의 효력이 공고일부터 발생하는 경우 해당 주택은「소득세법 시행령」제154조제1항 적용 시거주기간의 제한을 받지 않는 것임1. 사실관계○ ’16.5.31. 부산시 연제구 소재 주택분양계약 체결* 계약체결 당시 다른 주택을 보유하고 있었음○ ’18.12.31. 분양계약 잔금 지급* 부산시 연제구는 ’18.12.31. 조정대상지역에서 해제됨일시적 2주택 비과세처분기한 3년 적용일시적 2주택의 경우, 신규주택 취득일에 종전주택과 신규주택 모두 조정지역인 경우에는 2년의 처분기한이 적용되나 그 외의 경우에는 3년의 처분기한이 적용됩니다.예를 들어,서울의 1주택자가 부산의 1주택을 9.26일 이후에 취득을 한다면 3년의 처분기한이 적용됩니다.계약일에는 조정지역이라도 잔금일이 9.26일 이후라면 2년이 아닌 3년의 처분기한이 적용됩니다.물론 반대로, 부산의 1주택자가 9.26일 이후에 서울의 1주택을 취득하면 3년이내에 처분하면 비과세가 됩니다.그리고, 조정지역 1주택자가이미 9.26일 조정지역 해제 전에 잔금을 치른 경우라면 조정지역일때 신규주택을 취득한 것이므로2년의 처분기한이 적용됩니다. 아쉽지만, 3년을 적용해주지 않습니다.다주택자중과되지 않고,장기보유특별공제도 적용됩니다현재는 23.5.9일까지 다주택자의 양도세 중과가 유예된 상태이기 때문에 실제적인 차이는 없으나,비조정지역이 23.5.9일 이후에도 유지되는 경우에는 다주택자 중과세율이 적용되지 않고 장특공도 적용이 됩니다. 중과세율 적용여부는 양도시점에 조정대상지역의 주택인 경우에만 해당하기 때문입니다.즉, 다주택자가조정지역일때 주택을 취득하였더라도 양도시점에 비조정이면 중과세율은 적용되지 않고 장특공도 적용이 됩니다.예를 들어, 다주택자가 21.6월에 부산이 조정지역일때 주택을 매입하여 23.7월에 매도하는 경우에 양도세 중과배제 기간이 끝나도 여전히 부산이 비조정이면 중과세율은 적용되지 않습니다.정리하면,이상 9.26일 조정지역 해제가 양도세에 미치는 영향을 살펴보았습니다.정리하면,① 비과세를 위한 거주요건 필요없음 [취득시점 비조정]② 일시적 2주택 처분기한 3년 적용[취득시점 비조정]③ 다주택자 중과세율 적용배제[양도시점 비조정]입니다.비과세 거주요건과 일시적 2주택 처분기한은 취득 시점을 기준으로 판단함에 주의해야 합니다.즉,이미 조정지역일때 취득이 완료된 경우에는 해제되어도 실거주 2년이나 일시적 2주택 처분기한은 2년 동일하게 적용됨에 주의해야합니다.by 양도세신고/증여세신고/상속세신고

[개정사항]-다주택자 양도세 중과 배제(1년간)-(조정지역)일시적 2주택 비과세 기한은 2년-리셋규정 폐지안녕하세요. 문용현 세무사입니다.22.05.10부터 시행되는 양도세 중요 개정사항입니다. 직관적으로 간략하게만 적고 추후 변경되거나 자세한 사항은 내용에 보충하도록 하겠습니다.1. 양도세 중과 배제 (1년간 한시적)22.05.10~23.05.09까지 1년동안 조정지역의 다주택자의 양도소득세가 한시적으로 중과되지 않고, 일반세율로 적용이 됩니다. 양도소득세가 중과되지 않을 경우, 일반세율이 적용되며 보유기간에 따른 장기보유특별공제(보유기간 1년당 2%, 최소 3년 6% ~ 최대 15년 30%)까지 공제받을 수 있습니다.2. 조정지역 일시적 2주택 비과세 요건 완화(양도기한 2년, 전입요건 없음)신규주택 취득일을 기준으로, 기존주택과 신규주택이 모두 조정지역일 경우 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 비과세 요건을 충족한 기존주택을 양도한다면 일시적 2주택 비과세 가능합니다. 전입요건은 없습니다.신규주택 취득일을 기준으로 기존주택과 신규주택 둘 중 어느 하나라도 비조정지역이라면 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 기존주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.3. 리셋규정 폐지기존에 다주택자는 잔여주택을 모두 처분할 경우, 남은 최종 1주택은 새롭게 2년이상 보유(조정일 경우 2년이상거주)를 하셔야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있었습니다. 이제 이러한 리셋규정은 없고, 최종 1주택만 남아도 해당 주택이 최초 취득일~양도일까지만 2년이상 보유 및 거주 요건 등의 비과세 요건을 갖추었다면 2년 이상을 기다릴 필요 없이 양도하셔도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.아래 기획재정부 사이트에서 개정된 양도소득세법에 대한 자세한 확인이 가능합니다.기획재정부다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등 '소득세법 시행령' 개정www.moef.go.kr

일시적 2주택 비교(양도세 vs 취득세 vs 종합부동산세)양도세와 취득세 : 동일(조정:2년, 비조정:3년)종합부동산세 : 조정,비조정 모두 2년안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 세법에는 일시적 2주택이라는 제도가 있습니다.1)양도소득세에서는 일시적 2주택 양도세 비과세 제도가 있고,2)취득세에서는 일시적 2주택에 해당한다면 취득세가 중과되지 않습니다.3)종합부동산세에서도 최근 국회를 통과한 일시적 2주택 제도가 있습니다. 일시적 2주택에 해당한다면 1세대 1주택자 기준의 종합부동산세를 과세한다는 내용입니다.오늘은 이에 대해서 직관적으로 알아보겠습니다.1. 양도소득세 : 조정2년, 비조정 3년양도소득세에서 일시적 2주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.1) 종전주택 취득일로부터1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터3년(신규주택 계약 AND 취득 당시, 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역일 경우 2년)이내 종전주택 양도3)종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것2. 취득세 : 조정2년, 비조정 3년 (양도세와 동일)주택을 취득할 경우, 주택수 및 조정지역 여부에 따라 취득세 세율이 달리 적용됩니다.예를 들어 조정지역에서 2번째 주택을 취득한다면 기존주택의 조정/비조정 여부와 관계없이 8%의 취득세율이 적용됩니다.(예시)① 1주택 소유자가 비조정대상지역 주택 취득시 세율 : 주택가격에 따라 1~3%② 1주택 소유자가 조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%③ 2주택 소유자가 비조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%단, 공시가격 1억 이하의 주택이라면 주택수 및 조정지역 여부와 관계없이 1%의 취득세율이 적용됩니다. 편의상 이는 예외로 하겠습니다.취득세에서 일시적 2주택은 첫번째 주택을 보유 중에 신규주택이 조정지역일 경우, 8%의 취득세를 납부해야 합니다. 다만, 신규주택 취득일로부터 2년(두 주택 중 어느하나라도 비조정지역이면 3년)이내에 첫번째 주택을 양도한다면 일시적 2주택 취득에 해당하여 1~3%의 취득세를 납부하는 것입니다.만약, 일시적 2주택 취득세를 신청하여 1~3%의 취득세를 납부하고, 기한 내에 첫번째 주택을 양도하지 못한다면 미납된 취득세와 가산세까지 부과되니 참고하시면 됩니다. 이 부분이 걱정되실 경우, 두번째 주택 취득시 8%로 먼저 납부하셨다가, 기한 내에 첫번째 주택을 양도할 경우 '경정청구'라는 제도를 통해 과다납부한 취득세를 환급받을 수도 있습니다.일시적 2주택과 별개로, 두번째 주택의 계약당시에는 비조정지역이었다가 취득할 때는 조정지역이 된 경우도 있을 것입니다. 이럴 때는 계약시점에 비조정지역 주택을 취득한 것으로 보아 8%가 아닌, 1~3%의 취득세가 적용되는 것입니다.3. 종합부동산세(비조정, 조정 : 모두 2년)종합부동산세는 아래 빨간박스를 보시면 됩니다.1주택 보유자가 두번째 주택을 취득할 경우, 두번째 주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 양도한다면 1세대 1주택 기준의 종합부동산세를 과세한다는 법령입니다. 이는 '22년도 올해부터 시행되는 내용이므로 현재 일시적 2주택에 해당되시는 분들은 혜택을 받을 수 있는 것입니다.참고로 종부세에서는 '23년도부터 1세대 1주택자는 공시가격 12억까지 공제가 되며, 그 이외의 자는 1인당 공시가격 9억까지 공제가 됩니다.지금까지 양도세, 취득세, 종부세의 일시적 2주택 규정에 대해서 알아보았습니다. 양도세와 취득세는 조정 2년, 비조정 3년이며, 종부세는 조정/비조정 관계없이 2년을 기억하시면 됩니다.읽어주셔서 감사합니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요 최혜경 세무사입니다.현재 주택 취득세는'주택 수' 에 따라 취득세 세율이 달리 적용됩니다.1주택인 경우 일반 주택 유상 취득 세율을 적용하며2주택인 경우 조정지역부터 중과 세율이 적용되며3주택인 경우 비조정지역에도 중과 세율이 적용되게 됩니다.주택 수조정대상지역비조정대상지역1주택중과 없음 (1~3%)2주택8%중과 없음 (1~3%)3주택12%8%4주택12%12%일시적 2주택은 이론상은 굉장히 간단할 수 있지만,실무적으로는 여러 형태의 상황이 발생할 수 있는데요.최근 실무적으로 진행했던 일시적 2주택 과 관련되어정리해보도록 하겠습니다.일시적 2주택 취득세 중과 배제란?신규주택 취득일로부터3년이내종전 주택을 매도하는 경우(입주권 / 분양권의 경우에는 신축 주택을 매도하는 것 포함)일시적 2주택에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고해주세요.취득세 일시적 2주택, 8% 중과 피하는 방법안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다. 양도세에서 일시적 2주택 비과세가 있듯이, 취득세에서도 ...blog.naver.com(사례1) 1주택 + 일시적 2주택 이 가능한지?위 경우는 1주택을 보유하고 있으시면서,1주택을 갈아타기 하는 분의 사례였습니다.일반적으로 A 주택을 팔고 B 주택을 사는 형태가 가장 많으며,각자의 매수 / 매도 잔금일이 일치하는 경우가 대부분입니다.해당 지역은 비조정지역이었고,2주택을 취득하는 것 까지는 중과세율 적용이 아니기에1주택을 별도로 보유하고 있는 상태에서보유 1주택을 갈아타기 하시게 됩니다.그런데 안타깝게도 이 경우는 잔금일이 같지 않았어요.매수 주택 먼저 잔금을 치른 후매도 주택을 한달 뒤 잔금을 치르시기로 하였습니다.그래서 결국 매수주택을 취득할 때3주택으로 중과 대상이 되게 된 것입니다.일반적으로 일시적 2주택의 경우A 주택 취득 후 3년 이내 B 주택을 매도하면 되기 때문에,1주택을 보유한 상태에서도일시적 2주택이 가능하다고 생각하셨던 것 같습니다.일시적 2주택은 주택을 1개만 소유한 1세대에게만적용되는 예외적인 법령입니다.따라서 2채가 있는 경우 1채에 대해 갈아타기를 하실 때는일시적 2주택 특례를 적용할 수 없기 때문에 조심하셔야 합니다.그럼 잔금일이 같은 경우 문제는 없을까요?일반적으로 잔금일이 같은 경우,해당 주택에 대한 매도 먼저 한 후 매수를 한 것으로 인정됩니다.따라서 잔금일이 같았다면,① 1주택 보유 / (x) 1주택 선매도 /②1주택 후매수총 2주택으로 보아 중과 대상이 아니었을 것입니다.다행히, 해당 납세자분은 등기가 들어가지 않은 상태에서상담을 진행하셔서 매수주택 잔금일을 조정할 수 있었습니다.취득세가 중과되면 거의 3-5배 가량이 차이나기 때문에너무 놀랠 수밖에 없는데요.일시적 2주택은 다주택의 경우는 안된다는 점꼭 알고 계시길 바라겠습니다!(사례2) 일시적 2주택 추징에 대하여일시적 2주택은 당시 법 규정에 따라 1년, 2년, 3년 등처분 기한을 주게 됩니다.만약 처분 기한 내 처분하지 않으시면시군구청에서 과세예고 통지서가 날아오게 됩니다.이때 3년이 지난 직후 날아올 수 있으며,묵혀두었다가 5년이 다되어가는 날에 나올 수도 있습니다.무조건 추징이 되는 건이라면 오래될수록납부지연가산세의 규모가 계속해서 커져서그 금액이 본세의 10% - 20% 정도까지 될 수도 있게 됩니다.만약 계속해서 매도를 하고자 하였으나자금마련이나, 부동산가격의 하락 등 개인적인 사유로유예기간 내에 매각하지 못한 경우 어떻게 될까요?임차인의 비협조, 부동산 거래 규제, 가정의 자금 사정 등그 사유는 다양할 수 있습니다.하지만 일시적 2주택 추징에 대한 법령에서'정당한 사유' 로 규정되어 있는 내용은 따로 없기때문에심판례는 지속적으로 어떠한 사유가 있다고 하더라도유예기간 내 처분하지 못한다면,취득세를 중과세한 처분은 맞다고 인정하고 있습니다.(조심2025지2366 등 다수)유예기간 내 처분이라는 규정은꼭 매매로서 처분하는 것만을 의미하지는 않습니다.별도세대인 가족에게 증여를 하는 것도 인정되며,재개발 재건축 등으로 종전주택이 멸실되는 것도 처분에 해당됩니다.처분유예기간 내에 협의이혼으로별도의 세대를 구성하여 각각 1주택을 소유하게 된 것도'처분'으로 보게 됩니다.하지만 단순한 세대분리는 처분에 해당하지 않습니다.세대분리 / 증여 / 특수관계인간 매수 등으로 처분을 고려하실 때는엄밀히 요건을 지키고 있는지 사전 검토가 필요합니다.추징시 본세 및 가산세는?일시적 2주택 유예기간 내 처분을 못하는 경우본세 뿐만 아니라 가산세도 납부해야 합니다.이때 가산세는과소신고가산세 (10%)납부지연가산세 (22/100,000 X 납부지연일수)가 나오게 됩니다.5억원의 주택을 취득했다고 가정해보겠습니다.최초신고 기준5억원 X 1.1% = 5,500,000원을 납부하였으나일시적 2주택 추징에 따라 중과세율을 적용하게 되었습니다.5억원 X 8.4% = 42,000,000원을 납부해야 하는 상황입니다.이때 본세와 가산세가 어떻게 구성되는지 보겠습니다.납부지연가산세는 3년 1,095일을 경과했다고 보겠습니다.세목산출세액 (A)기납부세액 (B)과소신고가산세 (C)납부지연가산세 (D)부과세액A-B+C+D취득세40,000,0005,000,0003,500,0008,431,50046,931,500지방교육세2,000,000500,000-361,3502,861,350총계42,000,0005,500,0003,500,0008,792,85048,792,850본세 36백만원에 가산세 12백만원 가량이 붙어총 48-49백만원에 대한 추징 금액이 발생하게 됩니다.일시적 2주택은 과세관청에서 3년 이내 처분되었는지매우 높은 확률로 추적 관찰하게 됩니다.따라서 확실하게 처분 계획을 세우시고,처분이 안되는 경우 세무전문가와 상담하시어3년 이내에 그 플랜을 짜시는 것을 추천 드립니다.궁금한 내용 있으시거나, 세금 고민 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

조합원입주권 취득세조합원입주권은 도시정비법에 따른 재건축사업 등으로 취득한 '입주자로 선정된 지위'이며, 원조합원 또는 승계조합원으로 취득한 것을 말한다.구분조합원입주권 취득주택 멸실 이전조합원입주권 취득주택 멸실 이후주택취득 완공시점취득대상주택 (유상취득)토지(유상취득)주택(원시취득)취득세율기본세율(1%~3%)중과세율(8%,12%)4%2.8%조합원입주권 취득세 감면도시정비법에 따른 재개발사업의 경우 원조합원의 취득세 감면재개발사업 원조합원에게2020.01.01이후 사업시행인가되었으며(정비구역지정 고시일 이전 소유자) 3. 1가구 1주택의 경우(일시적2주택 포함)전용 60m2 이하75% 감면전용 60m2 초과50% 감면조합원입주권과 일시적2주택(취득세)종전주택 + 조합원입주권(조정지역) 조합원입주권이 완공되어 원시취득 하는경우 2.8%(원시취득 세율) 적용.조합원입주권 + 신규주택(조정지역) 신축주택이 완공된 후 3년이내 신축주택 또는 신규주택을 양도하는 경우 일시적2주택 적용하여 신규주택 취득시 기본세율(1%~3%) 적용.주택분양권 취득세주택분양권 취득이란, 주택을 매매 등의 방법으로 취득한 것으로오피스텔 분양권은 포함되지 않습니다.주택 분양권을 취득하면 주택이 아닌 권리를 취득한 것이기에,주택분양권 취득시점이 아닌 주택의 완공시점에 취득세를 납부합니다.취득세율은 주택수에 따라 기본세율 또는 중과세율을 적용하는데이 때 주택수*는 '주택분양권 취득일'을 기준으로 판정합니다.*2020.08.12 이후 취득분의 경우 적용분양권 취득세율조정대상지역비조정대상지역1주택1%~3%1%~3%2주택8% (일시적 2주택 제외)1%~3%3주택12%8%4주택 이상12%12%주택 수 판정 시점(취득세의 경우)2020.08.12 이후 취득한 주택분양권은 주택 수 포함하여 취득세 중과여부 판정함.1) 분양권을 최초로 분양받은 경우: 분양계약 체결일2) 분양권을 승계취득한 경우: 분양권 취득일(잔금지급일)주택분양권과 일시적2주택(취득세)1) 종전주택 + 주택분양권(조정대상지역)의 경우신축주택이 완공된 후 3년 이내에 종전주택 또는 신축주택을 양도시신축주택(조정대상지역)을 일시적 2주택으로 보아1주택 취득시 취득세율 (1%~3%) 적용함.2) 주택분양권+ 신규주택(조정대상지역)의 경우신축주택 취득일 이후 3년이내 신축주택 또는 신규주택을 양도시신규주택(조정대상지역)을 일시적 2주택으로 보아1주택 취득시 취득세율(1%~3%) 적용함.상속받은 주택분양권 주택수 포함 여부(취득세)2020.08.12이후 상속받은 주택분양권의 주택 수 포함여부1)상속개시일로부터 5년 이내: 주택수 제외2)상속개시일로부터 5년 이후: 주택수 포함