토지(답) 매매시 양도소득세 문의합니다.

임야 토지보상은 일반적인 아파트 양도와 달리“언제 샀는지”보다 “어떤 원인으로 취득했는지”가 훨씬 중요해지는 경우가 많습니다.특히 임야는 상속·증여로 보유하게 된 경우가 많고,사업용토지 여부 및 중과세율 판단에서 “취득시기”가 핵심이 되므로 주의가 필요합니다.(1) 임야는 ‘취득원인’부터 확인해야 합니다임야의 취득원인은 크게 다음 3가지가 많습니다.∨ 매매 취득∨ 증여 취득∨ 상속 취득그런데 세법상 취득시기는 각각 다르게 판단됩니다.구분취득시기매매잔금청산일(통상 등기접수일)증여증여등기 접수일상속상속개시일(사망일)특히 상속은 상속등기 시기가 아니라“피상속인이 사망한 날”인 상속개시일이 취득시기가 됩니다.즉, 등기를 몇 년 뒤에 했더라도등기부상 ‘등기원인’에 기재된 상속일이 취득시기로 판단됩니다.(2) 왜 취득시기가 중요할까?임야 보상에서 취득시기가 중요한 이유는 크게 2가지입니다.∨ 비사업용토지 여부∨ 2년 미만 보유 중과세율 적용 여부특히 임야는 원칙적으로 재촌요건을 충족하지 못하면 비사업용토지로 판정될 가능성이 높습니다.(3) 임야의 재촌요건과 공익사업 특례임야는 일반적으로 아래 요건을 충족해야 사업용토지로 인정받을 가능성이 높습니다.∨ 해당 임야 소재지로부터 직선거리 30km 이내 거주∨ 재촌기간 충족그런데 공익사업 수용지구에서는 중요한 특례가 있습니다.공익사업 수용 토지 특례사업인정고시일 기준으로 일정 기간 이전에 취득한 토지는실제 재촌·자경 여부와 관계없이 비사업용토지에서 제외될 수 있습니다.(4) 핵심은 ‘사업인정고시일’이다실무에서는 “사업인정고시일이 언제인가?”가 매우 중요합니다.예를 들어,군포 당동 근린공원 조성사업∨ 실시계획인가 고시일 : 2022.11.30∨ 군포시 고시 제2022-149호이 경우 실시계획인가 고시가 「토지보상법」상 사업인정으로 의제되므로2022.11.30이 사업인정고시일이 됩니다.(5) 사업용토지 제외 기준은 2년? 5년?여기서 많은 분들이 헷갈립니다.사업인정고시일이 언제냐에 따라 기준이 달라지기 때문입니다.사업인정고시일사업용토지 인정 기준2021.5.4 이후사업인정고시일 기준 5년 이전 취득2021.5.4 이전사업인정고시일 기준 2년 이전 취득즉,2022.11.30이 사업인정고시일이라면2017.11.30 이전 취득 토지는 비사업용토지에서 제외될 가능성이 높습니다.따라서 상속·증여·매매 중 어떤 원인으로 언제 취득했는지가 매우 중요합니다.(6) 2년 미만 보유 토지는 세율 자체가 달라질 수 있다양도소득세는 단순히 차익만 보는 것이 아닙니다.보유기간이 짧으면 세율 자체가 크게 올라갈 수 있습니다.보유기간세율1년 미만50%2년 미만40%따라서 최근 증여받은 임야나 급하게 취득한 토지의 경우에는보상 협의시기나 계약시점을 조정할 수 있는지도 함께 검토할 필요가 있습니다.특히 협의보상 단계에서는잔금일·협의일·등기시기 등에 따라 과세연도 및 보유기간이 달라질 수 있기 때문입니다.(7) 공익사업 감면은 ‘산출세액’ 기준 감면이다공익사업 감면도 자주 오해가 발생합니다.감면은 양도차익 자체가 아니라“산출세액” 기준으로 적용됩니다.현재는 보상 방식에 따라 다음과 같이 감면율이 달라집니다.보상방법감면율현금보상15%일반채권보상20%3년 만기 보유예탁채권35%5년 만기 보유예탁채권40%※ 일반채권은 중도 현금화 가능(채권 할인비용 부담)(8) 농어촌특별세는 별도로 추가 부담된다주의할 점은양도세 감면을 받더라도 끝이 아니라는 점입니다.감면받은 세액의 20%는농어촌특별세로 추가 부담하여야 합니다.즉,“공익사업 감면이 있으니 세금이 거의 없겠구나”라고 생각하셨다가 실제 신고 단계에서 당황하는 경우도 많습니다.(9) 감면한도도 있다공익사업 감면은 무제한이 아닙니다.현재 기준으로는 다음 한도가 적용됩니다.∨ 연간 감면한도 : 2억원∨ 5년간 합산한도 : 3억원다만 실제로는 현금보상 감면율이 15% 수준이므로양도세 자체가 상당히 큰 경우에 주로 한도 문제가 발생합니다.따라서 단순히“공익사업이면 2억원까지 세금이 없다”라고 이해하는 것은 정확하지 않습니다.실제 세액 계산 구조를 반드시 확인해야 합니다.정리임야 보상은 단순한 토지 양도가 아닙니다.∨ 언제 취득했는지∨ 상속인지 증여인지∨ 사업인정고시일이 언제인지∨ 비사업용토지 제외 가능 여부∨ 보유기간 2년 충족 여부∨ 현금보상인지 채권보상인지에 따라 세금 차이가 매우 크게 발생할 수 있습니다.특히 보상 직전 증여, 최근 상속, 비거주 임야, 채권보상 선택 여부는실무상 세액 차이가 수천만원~수억원까지 벌어질 수 있는 영역입니다.“특히 상속·증여 임야는 사업인정고시일과 취득시기 검토가 핵심입니다.”“토지보상 세금은 계산이 아니라 구조입니다.”

사전-2021-법령해석재산-0192, 2021.02.26「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 공익사업을 위하여 수용되는 경우로서 보상금이 공탁된 경우에는 공탁일, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 양도시기가 되는 것임질 의(사실관계)o 신청인은 ‘□ □ 시 ☆☆동 ***-* 외 3필지’ 토지(이하 “쟁점토지”)를 ◎◎◎◎공사에서 시행하는 “□ □ ☆☆역세권지구3차” 사업지구내의 부동산으로 공공주택특별법에 의해 수용당함.o 신청인은 사업시행자와 토지보상금이 저렴하다는 이유로 협의가 성립되지 않아 중앙토지수용위원회에 재결을 신청하였고, 2020.11.**. 재결결정을 받음.- 재결결정에 따라 수용개시일은 2021.01.06.로 하고, 쟁점토지의 보상가격은 *,***,***,***원으로 결정됨.o 사업시행자는 재결일 후에 2020.12.**.까지 보상금을 지급하려고 청구안내를 하였으나, 신청인이 수령을 거절하였고, 2020.12.**. 보상금 *,***,***,***원을 법원에 공탁함.o 신청인은 보상금 재결에 불복하여 불복청구한 상태이며, 2021.1.22. 이의를 유보한다는 뜻을 제출하고 2021.1.22. 공탁금을 수령함.o 쟁점토지의 소유권이전 등기접수는 현재 이루어지지 않음.(질의내용)o 토지등이 공익사업용으로 수용되는 경우로서 중앙토지수용위원회의 보상가액 재결결정에 불복하여 보상금이 공탁된 경우, 쟁점토지의 소득세법상 양도시기가 수용보상금 공탁일인지 또는 수용개시일인지 여부회 신위 사전답변 신청의 경우, 기존해석사례(부동산거래-83, 2011.01.27.)를 참고하기 바람.◈ 부동산거래관리과-83, 2011.01.27.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 공익사업을 위하여 수용되는 경우로서 보상금이 공탁된 경우에는 공탁일, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 양도시기가 되는 것임.관련법령○ 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. <개정 2010.12.27.>○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날6.「민법」 제245조제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.10. 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.② 삭제 <2010.12.30>③ 삭제 <2010.12.30>④ 삭제 <2010.12.30>⑤ 법 제98조 및 이 조 제1항을 적용할 때 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다. <개정 2010.12.30>⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 대통령령이 정하는 자산 이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. <개정 1995.12.30, 1998.12.31, 2000.12.29, 2005.2.19>1. 1984년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조제1항제2호 및 제4호의 자산2. 삭제 <1995.12.30>3. 1985년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조제1항제3호의 자산⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 대통령령이 정하는 날 이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. <개정 1995.12.30, 1998.12.31, 2000.12.29, 2005.2.19>1. 법 제94조제1항제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일2. 삭제 <1995.12.30>3. 법 제94조제1항제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일⑧ 법 제95조에 따른 양도가액의 수입시기에 관하여는 법 제98조 및 이 조 제1항을 준용한다. <개정 2010.12.30>○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조【보상금의 지급 또는 공탁】① 사업시행자는 제38조 또는 제39조에 따른 사용의 경우를 제외하고는 수용 또는 사용의 개시일(토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용 또는 사용을 시작하는 날을 말한다. 이하 같다)까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하여야 한다.② 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 수용 또는 사용의 개시일까지 수용하거나 사용하려는 토지 등의 소재지의 공탁소에 보상금을 공탁(供託)할 수 있다.1. 보상금을 받을 자가 그 수령을 거부하거나 보상금을 수령할 수 없을 때2. 사업시행자의 과실 없이 보상금을 받을 자를 알 수 없을 때3. 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금에 대하여 사업시행자가 불복할 때4. 압류나 가압류에 의하여 보상금의 지급이 금지되었을 때③ 사업인정고시가 된 후 권리의 변동이 있을 때에는 그 권리를 승계한 자가 제1항에 따른 보상금 또는 제2항에 따른 공탁금을 받는다.④ 사업시행자는 제2항제3호의 경우 보상금을 받을 자에게 자기가 산정한 보상금을 지급하고 그 금액과 토지수용위원회가 재결한 보상금과의 차액(差額)을 공탁하여야 한다. 이 경우 보상금을 받을 자는 그 불복의 절차가 종결될 때까지 공탁된 보상금을 수령할 수 없다.○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조【권리의 취득ㆍ소멸 및 제한】① 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.② 사업시행자는 사용의 개시일에 토지나 물건의 사용권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 사용 기간 중에는 행사하지 못한다.③ 토지수용위원회의 재결로 인정된 권리는 제1항 및 제2항에도 불구하고 소멸되거나 그 행사가 정지되지 아니한다.○ 민법 제487조【변제공탁의 요건, 효과】채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다.○ 민법 제488조【공탁의 방법】① 공탁은 채무이행지의 공탁소에 하여야 한다.② 공탁소에 관하여 법률에 특별한 규정이 없으면 법원은 변제자의 청구에 의하여 공탁소를 지정하고 공탁물보관자를 선임하여야 한다.③ 공탁자는 지체없이 채권자에게 공탁통지를 하여야 한다.

[양도소득세]주택과 부수토지 소유자가 다른 거주주택 양도 시 부수토지 소유자도거주요건이 필요한지 여부(양도일 현재 동일세대원의 거주기간을 통산)기준-2025-법규재산-0040 [법규과-1473]등록일자 : 2025.09.08.생산일자 : 2025.06.30.요 지주택과 함께 양도하는 부수토지의 거주기간은 동일세대원으로서 주택의 소유자와 함께 거주한 기간만을 통산하여 계산하는 것임회 신귀 과세기준자문 신청의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항제1호(거주주택)의 규정에 의한 2년 이상 거주기간을 계산함에 있어 양도일 현재 동일세대원이 주택과 그 부수토지를 각각 소유하고 있는 경우 주택과 함께 양도하는 부수토지의 거주기간은 동일세대원으로서 주택의 소유자와 함께 거주한 기간만을 통산하여 계산하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’91. 5.31. 甲이 A주택 취득○’08. 3. 3. 甲이 A주택을 멸실 후 겸용주택*(A)을 신축 * 1층～2층 근린생활시설, 3층 주택○’14.11.20. 겸용주택(A)의 건물만 별도세대인 乙(子)에게 양도 * 토지는 甲이 소유, 건물은 乙이 소유○’15. 1. 6. 乙은 A주택에 거주(2년 이상)○’16. 8.30. 乙은 장기임대주택(B) 취득○’20.11.12. 甲이 A주택에 전입하여 乙(子)과 동일세대를 구성○’20.11.19. 겸용주택(A)이 수용2. 질의요지○ 양도일 현재 동일세대원이 거주주택(乙)과 그 부수토지(甲)를 각각 소유하는 경우,｢소득세법시행령｣ 제155조제20항제1호의 요건을 적용함에 있어 부수토지 소유자(甲)도 2년 이상 거주기간이 필요한지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

'이 집을 자녀에게 물려주고 싶은데, 증여세가 얼마나 나올까?' 전세 보증금이 낀 집을 가진 부모님이라면 한 번쯤 검색해 보셨을 겁니다.검색하다 보면 꼭 만나는 단어가 부담부증여입니다. 뜻은 금방 나오는데, 세금이 줄어든다는 말과 오히려 손해라는 말이 같이 나와 헷갈리기 쉽습니다.이 글은 뜻 정리에서 멈추지 않습니다. 인터넷과 AI로 다 알아보고 오신 아버님 한 분이 상담에서 결정을 두 번 바꾼 과정을, 실제 계산 숫자를 깔고 그대로 보여드립니다.부담부증여란 무엇인가요?부담부증여란 집이나 건물을 물려주면서, 그 재산에 딸린 빚까지 함께 넘기는 증여를 말합니다. 여기서 빚은 보통 전세보증금이나 주택담보대출입니다.받는 사람은 재산과 빚을 세트로 받는 셈입니다. 그래서 증여세는 재산 전체가 아니라 빚을 뺀 나머지 금액에만 매겨집니다(상속세 및 증여세법 제47조). 시가 5억 원 빌라에 전세보증금 3억 5천만 원이 낀 경우, 증여세 계산 대상은 5억 − 3억 5천 = 1억 5천만 원입니다.여기에 성년 자녀라면 10년간 5천만 원까지 증여재산공제도 적용됩니다. 공제 한도가 궁금하시다면 증여세 면제한도 정리 글에서 확인할 수 있습니다.여기까지가 검색하면 나오는 내용입니다. 그런데 이걸 전부 알고 오신 분이, 상담에서 결정을 두 번 바꿨습니다.부담부증여 세금, 표만 보면 끝난 게임이었습니다지난봄, 주택 두 채를 가진 아버님이 전세 낀 빌라(시가 약 5억 원)를 무주택 아들에게 물려주려고 상담을 신청하셨습니다. 이미 인터넷과 AI로 다 알아보셨고, 남은 질문은 하나였습니다. 그래서 우리 집은 뭐가 유리한 건지, 확신이 안 서서요. 먼저 세 가지 방법의 세금을 전부 계산했습니다(재구성·취득세 제외).방법세금 합계(취득세 제외)단순 증여약 5,800만 원일반 매매약 2,700만 원부담부증여약 1,500만 원5,800만 대 1,500만. 여기까지 보면 답이 정해진 것 같습니다. 아버님도 그렇게 생각하셨고, 인터넷에서 읽은 글들도 전부 여기서 끝났다고 하셨습니다.부담부증여 세금은 왜 하나가 아니라 셋인가요?그런데 부담부증여는 세금이 하나가 아니라 셋입니다. 위 표에는 아직 하나가 덜 들어갔습니다.세금누가 내나무엇에 매겨지나증여세받는 사람(자녀)재산가액에서 빚을 뺀 부분양도소득세주는 사람(부모)넘긴 빚만큼 '판 것'으로 보는 부분취득세받는 사람(자녀)취득 전체(빚 부분과 증여 부분의 세율이 다름)빚을 넘기는 부분을 세법은 '유상으로 판 것'과 같게 봅니다(소득세법 제88조). 그래서 주는 아버님에게 양도소득세가 생기고, 이건 위 1,500만 원에 이미 반영돼 있었습니다.문제는 취득세였습니다. 취득세까지 전부 합치자, 부담부증여와 일반 매매의 차이가 크지 않았습니다.상담 현장에서 가장 자주 보는 오해가 정확히 이 지점입니다. 증여세 계산까지는 다들 해 오시는데, 양도세와 취득세를 넣은 전체 표를 만들어 본 분은 거의 없습니다. 아버님이 여기서 처음으로 결정을 바꾸셨습니다. 그럼 그냥 매매로 하지요. 부담부증여의 최종 기준은 세금이 아니라 '당장 현금'이었습니다그런데 표에 한 줄을 더 붙이자 결정이 한 번 더 뒤집혔습니다. 세금 총액이 아니라 거래 시점에 각자 마련해야 하는 현금을 나란히 놓은 줄이었습니다.매매로 하려면 아들이 집값에 해당하는 돈을 실제로 지급해야 합니다. 부담부증여는 전세보증금 3억 5천만 원을 '갚을 의무'로 떠안는 대신, 당장 오가야 하는 현금이 훨씬 적었습니다. 무주택 직장인 아들에게는 이게 결정적이었습니다. 부담부증여가 세금이 적게 나와 유리해 보여도, 취득세까지 넣으면 매매와 비슷할 수 있습니다. 숫자를 전부 놓고 비교해야 후회가 없습니다. 결정을 두 번 바꾼 건 우유부단해서가 아닙니다. 볼 수 있는 숫자가 늘어날 때마다 답이 실제로 달라졌기 때문입니다. 이런 비교 계산이 실제 상담에서 어떻게 진행되는지는 대표님들이 커넥트를 선택한 이유를 정리한 상담 사례에서 더 보실 수 있습니다.지금 우리 집 상황이 궁금하다면 카카오톡 채널로 세무사에게 바로 물어보기도 가능합니다. 집요한 영업 연락은 드리지 않습니다.커넥트 세무회계는 마포구 동교로에 있는 세무사사무소로, 123개 업종의 세무·회계를 관리하고 있습니다. 담당자, 팀장, 대표세무사로 이어지는 3단계 검수 체계 덕분에 기장 고객의 87%가 서비스를 유지하고 있습니다.부담부증여가 유리한 경우, 다시 생각해야 하는 경우이 사례 하나로 모든 집을 판단할 수는 없습니다. 상담 결과를 일반화하면 이렇게 정리됩니다.이런 경우에 유리한 편입니다.전세보증금이나 담보대출이 실제로 낀 집을 물려주는 경우주는 분의 양도세 부담이 작은 경우(1세대 1주택 비과세에 해당하거나 시세 차익이 적을 때)받는 자녀에게 빚을 갚아 나갈 소득이 있는 경우반대로 이런 경우라면 다시 계산해 봐야 합니다.시세 차익이 커서 양도세가 많이 나오는 경우, 다주택 중과가 적용되는 경우자녀에게 소득이 없어 결국 부모가 빚을 대신 갚게 될 경우취득세까지 합산하면 매매나 단순 증여와 차이가 없는 경우부담부증여가 만능 절세 수단은 아닙니다. 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'에 가깝습니다.부담부증여 전에 꼭 확인할 3가지위 사례의 표를 만들기 전에, 부담부증여가 성립하는지부터 확인합니다. 상담에서 실제로 짚는 순서 그대로입니다.1. 가족 간 빚은 '진짜'라는 입증이 필요합니다세법은 부모 자식 간 부담부증여에서 빚 인수를 일단 인정하지 않는 것으로 추정합니다. 임대차계약서나 대출 서류, 그리고 증여 후 자녀가 자기 소득으로 갚아 나간 기록이 있어야 인정받습니다.국세청은 증여가 끝난 뒤에도 그 빚을 누가 갚는지 확인합니다. 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 봅니다. 가족 간 돈 거래 전반이 걱정된다면 부모 자녀 간 차용증 가이드도 함께 읽어보세요.2. 취득세는 등기 전에 따로 계산해야 합니다이 사례의 반전이 취득세에서 나온 이유가 있습니다. 빚 부분(유상)과 증여 부분(무상)의 세율이 다르고, 2026년부터는 지자체마다 적용 방식에 차이가 있어 예상보다 크게 나온 사례가 있습니다. 등기 전에 반드시 확인하고, 잘못 부과됐다면 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 왜 더 나올 수 있는지와 돌려받는 절차는 부담부증여 취득세 정리 글에서 자세히 확인하세요.3. 10년 안에 팔 계획이라면 신중해야 합니다증여받고 10년 안에 팔면, 세법은 자녀가 아니라 부모가 처음 산 가격을 기준으로 양도세를 계산합니다(이월과세). 차익이 커져 세금이 늘어날 수 있습니다. 다만 자녀가 1세대 1주택 비과세 요건을 채우는 경우라면 결과가 달라질 수 있으니, 매도 계획이 있다면 시점부터 상담하는 것이 안전합니다.이 글의 결론은 '부담부증여를 하세요'가 아닙니다솔직하게 말씀드리면, 저희도 계산 전에는 어느 방법이 유리한지 단정하지 못합니다. 보유 기간, 주택 수, 빚의 성격, 10년 내 사전 증여 이력에 따라 결과가 뒤집히기 때문입니다. 이 아버님처럼 계산 전 예상과 계산 후 결과가 달랐던 상담이 적지 않습니다.부담부증여는 만능 절세 수단이 아니라, 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'입니다. 세금을 성실히 신고하는 것은 기본이고, 법이 정한 범위 안에서 부담을 줄이는 방법을 고르는 것은 부모님의 당연한 권리입니다.핵심 요약What: 부담부증여는 전세보증금·대출 같은 빚과 함께 재산을 물려주는 증여로, 증여세·양도세·취득세 세 가지가 함께 움직입니다.Why: 증여세만 보고 결정하면 이 사례처럼 취득세에서 결론이 뒤집힐 수 있습니다.How: 세 방법의 ①세금 총액과 ②거래 시점 현금, 두 줄짜리 표를 만들어 나란히 비교한 뒤 선택하세요.전문가 한마디: 정답은 방법이 아니라 계산에 있습니다. 우리 집 숫자로 비교하면 답이 보입니다.이 글에 나온 표를 우리 집 숫자로 만들어 보고 싶으시다면, 커넥트 세무회계 무료 상담에서 증여·양도 담당 세무사가 함께 계산해 드립니다. 표만 받아 보고 결정은 천천히 하셔도 됩니다. 서비스 범위가 궁금하시다면 양도·상속·증여 안내를 참고하세요.자주 묻는 질문 (FAQ)Q1. 부담부증여로 넘긴 전세보증금을 제가 실제로 갚아도 증여로 보나요?자녀가 자기 소득이나 본인 명의 대출로 보증금을 직접 돌려준 사실이 입증되면 빚 인수로 인정받을 수 있습니다. 반대로 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 과세됩니다. 커넥트 세무회계에서는 입증에 필요한 서류를 증여 전에 미리 점검해 드립니다.Q2. 부담부증여 받은 집을 10년 안에 팔면 어떻게 되나요?이월과세가 적용되어 부모님이 처음 취득한 가격 기준으로 양도세를 계산하게 될 수 있습니다. 매도 시점과 1세대 1주택 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다. 매도 계획이 있다면 커넥트 세무회계와 시점부터 설계하는 것이 안전합니다.Q3. 결혼을 앞두고 있는데 증여 공제를 더 받을 수 있나요?혼인신고 전후 2년 이내라면 기본 공제 5천만 원에 더해 혼인 증여재산공제 최대 1억 원까지 적용받을 수 있습니다. 부담부증여의 증여 부분에도 적용됩니다. 요건 충족 여부는 커넥트 세무회계 상담에서 확인해 드립니다.Q4. 증여·매매·부담부증여 중 뭐가 유리한지 대략이라도 알 수 없나요?이 글의 사례가 답입니다. 계산 전에는 부담부증여가 압도적으로 유리해 보였지만, 취득세를 넣자 매매와 비슷해졌고, 최종 기준은 현금이 됐습니다. 눈대중 판단이 어려운 이유입니다. 커넥트 세무회계에서는 세 가지 방법을 한 표로 비교해 드립니다.※ 이 글은 2026년 7월 기준 세법과 실제 상담 사례(재구성)를 바탕으로 작성했습니다. 제도가 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.P.S. 세금은 빨리 확인할수록 선택지가 넓어집니다. 등기 전이 가장 좋은 상담 시점입니다.임지원 세무사 | 커넥트 세무회계 대표마포구에서 다양한 업종의 세무·회계 자문을 진행하고 있습니다. 법인전환·양도상속증여·법인컨설팅 영역에서 사업자 대표님들의 의사결정을 돕습니다.문의: 02-6949-6396 |help@taxfirm.co.kr

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​1/2의 지분을 a시점에 사고1/2의 지분을 b시점에 샀다면​비과세 판정 시점은 언제부터 일까요??​​답:1/2은 a부터 1/2은 b부터​장기보유특별공제도 같은 방식으로 적용하니늦은시점을 문제삼아 과도하게 세액을 납부하시는 일은 없으셔야 할것같습니다. 감사합니다.​양도, 서면-2020-부동산-1253 [부동산납세과-544] , 2020.04.29​[ 제 목 ]1주택의 취득시기가 다른 경우 비과세 적용 방법[ 요 지 ]1주택의 취득시기가 다른 경우, 「소득세법시행령」제155조제1항 및 제154조제1항에 따른 비과세 여부는 각 취득시기별로 판단하는 것임[ 회 신 ]​1주택의 취득시기가 다른 경우, 「소득세법시행령」제155조제1항 및 제154조제1항에 따른 비과세 여부는 각 취득시기별로 판단하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】​1. 사실관계- 2014. 07월 경기 안산 소재 A아파트 1/2지분 경매취득- 2016. 11월 A아파트 1/2지분 추가 취득- 2017. 05월 서울 강동 소재 B아파트 취득- 2020. 02월 A아파트 양도2. 질의내용○ A아파트 양도 시 일시적 1세대 2주택 가능여부 및 비과세 적용 방법3. 관련법령○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택4. 제2항에 따른 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.　 가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것　나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)5. 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 같은 법 제20조에 따라 지급받는 조정금(이하생략)​○ 소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다(이하생략)​○ 소득세법시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(이하생략)나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 사전-2018-법령해석재산-0814, 2019.05.10.[요 지]별도세대인 거주자와 모친이 1주택(A주택)을 공동으로 취득하여 보유하다 거주자와 배우자가 1주택(B주택)을 공동으로 취득(각 1/2지분)하고 배우자가 별도 세대원인 모친으로부터 취득한 지분 상당액은 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 없음​[답 변]별도세대인 거주자와 모친이 1주택(A주택)을 공동으로 취득하여 보유하다 거주자와 배우자가 1주택(B주택)을 공동으로 취득(각 1/2지분)하고 배우자가 A주택의 모친 지분을 매매로 취득한 후 A주택을 양도하는 경우 배우자는「소득세법 시행령」제155조제1항 적용 대상에 해당하지 않는 것입니다.​○ 재산세과-18, 2009.01.05.[요 지]동일세대원인 어머니와 아들이 사실상 매매한 경우 보유 및 거주기간 계산은 각 지분의 취득일부터 양도일까지로 함[답 변]1. 귀 질의의 경우, 거주자인 甲(아들)과 乙(모친)이 주택(이하“A주택”이라 함)을 2분의 1 지분씩 각각 취득하였다가 乙의 지분을 甲이 사실상 매수하여 단독소유한 경우로서, (다만, 당해 양도는 「상속세 및 증여세법」제44조 규정에 따른 ‘배우자등에 대한 양도시의 증여추정’에 해당하지 않는 경우에 한함)2.「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항 규정을 적용함에 있어서 거주자 甲이 양도하는 A주택의 보유 및 거주기간 계산은 각 지분의 취득일부터 양도일까지로 하는 것입니다.