증여시 학자금대출 의무상환액

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다특수관계인 (부모님) 으로부터 자산을 이전받는 경우1) 증여 혹은 부담부증여2) 저가 매매 를하시는 경우가 많습니다이때 양도세나 증여세가 문제가 되어 관련 세금을 세팅하게 되는데이에 만만치 않게 <취득세> 의 과세표준과 세율이어떻게 되는지에 따라 세금 리스크가 굉장히 커지게됩니다게다가 최근 대법원 판례가 나와서채무 부분 (임대보증금, 주담대) 에 대해서도더 복잡해지고 있는데요관련 법령과 판례 예규를 종합하여 상세히 검토해보도록 하겠습니다부담부증여시 채무 인정 가능 요건지방세법 시행령 제14조의 4부담부증여는부동산을 증여로 받으면서,부동산에 담보되어 있는 부채를 함께 받기 때문에부채에 대한 부분은 일반 유상 매매로 보게 되고시가 - 부채, 즉 증여에 대한 부분만 무상 증여로 보는 경우입니다.다주택자가 조정지역 3억 이상 주택을 증여하는 경우증여세율이 중과되어 12% 를 적용하기 때문에유상매매세율이 적용이 된다면 취득세 측면에서 절세가 가능합니다.그럼 부담부증여의 '부담'은 어떤 것이 포함될까요?채무로 인정하는 금액은 법령상 명시되어 있습니다.채무부담액은 취득자가 부동산 등의취득일이 속하는 달의 말일로부터3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로 다음에 해당하는 금액입니다.등기부등본으로 확인되는 부동산 등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는금융기관의 금융채무액임대차계약서 등으로 확인되는 부동산 등에 대한 임대보증금액그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액부동산에 포함되어 있는 채무이기 때문에일반적으로 임대차 보증금 (전월세 임차인 있을 때),금융기관 주택담보대출 금액,저당권 등 을구에 잡혀있는 채무부담액 정도가 될 수 있습니다.유상 매매 (저가 매매 포함) 시 채무 관련 법령지방세법 제7조 11항 4호 가목유상 매매는 증여와는 달리 보셔야 합니다.실제 돈을 주고 받으며 '매매'의 형식을 취하는 것이기 때문입니다.하지만 특수관계인 간 유상 매매 형식을 취하는 경우,증여로 취득한 것을 본다 라는 의제규정이 있기 때문에제3자간의 매매와 달리 소득이나 이체증 같은 증빙을 잘 갖추셔야 합니다.<의제 규정> 이란 별다른 반증이 없으면 그렇게 추정하는 것이지만,납세자가 적극적으로 증빙을 갖추어 주장하는 경우법령에 정해진 대로 보지 않아도 된다는 의미이기 때문입니다.해당 법령을 보도록 하겠습니다.배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다.다만, 다음의 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 봅니다.해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실을 증명하는 경우로서1) 그 대가를 지급하기 위한 소득이 증명되는 경우 ▶ 소득 증명2) 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우3) 이미 상속세 또는 증여세를 과세한 경우로서 그 대가를 지급한 경우4) 위와 유사한 것으로 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우법령은 이렇게 심플하게 나와있습니다.채무에 대해서도 명확히 규정되어 있고,유상 매매인 경우에도① 그 대가를 취득하기 위해 대가를 지급 (이체)② 이체한 금액에 대한 소득을 증명 (소득 증빙)증빙을 갖추길 명시하고 있습니다.그럼 주요 판례 / 해석 등을 보겠습니다.직계존비속 간 주택 거래시 유상취득 인정범위부동산세제과-1147 (2019.12.06.)직계존비속 간 주택거래시매수인 (자녀) 가 해당 부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출받아매도인 (부모) 에게 잔금을 지급한 경우, 유상취득으로 인정할 수 있는지?일반적으로 제3자 관계에서 잔금 시점에신규 취득하는 부동산을 담보로 은행에서 대출을 일으켜그 돈으로 잔금을 납부하는 것은 매우 일반적인 부분입니다.따라서 위 질의회신의 답변 또한매수인 (자녀) 가 자신의 채무로서 매도인 (부모) 에게 잔금을 지급하고채무를 상환하는데 매수인의 소득이 증명되며금융거래내역 등으로 대금 지급 사실이 입증되는 점해당 채무는 매수인 (자녀) 가 상환해야 하는 점 등을 고려하여최종적으로주택담보대출을 유상취득으로 인정하였습니다.부담부증여에서 인정해줄 수 있는 채무 범위대법원 2025.10.16 선고 2024두67238 판결해당 판례는자녀가 부친으로부터 아파트를 증여받으면서임차인에 대한 전세보증금을 자녀가 인수하기로 한 조건으로부담부증여계약을 체결하였습니다.이때 이 보증금에 대해서는 유상세율을 적용하고자 한 것이었는데대법원에서는 아래와 같이 판단을 하였습니다.자녀가 부동산 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어야 하는데이 소득이나 재산을 판단할 때에는자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고,부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 안된다고 명시되어 있습니다.이에 따르면 목적물인 해당 부동산을 담보로 한 담보 대출,해당 부동산에 있는 저당권, 채무, 임차인보증금 등을유상 / 무상으로 볼지에 대해서자녀가 상환할 수 있는 소득이나 재산을 기준으로 판단하여야 하는데그 소득이나 재산은 자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 한다는 의미입니다.개인적인 의견으로는대한민국에 그 어느 누구가 주담대나 보증금 차액 없이어떻게 집을 내 개인의 소득과 재산만으로 통으로 살 수 있으며,특수관계인 간의 거래라고 해서 이렇게 규정하는 것은너무 과한 처사가 아닌가 싶은 마음은 드는데요.다만 서울시에서는 일관적으로형태가 유상매매이거나 증여라 하더라도특수관계인 간의 거래에 대해서는해당 대법원 판례를 기준으로 한다고 진행하고 있습니다.아직 행안부에서 관련 예규나 지침이명확히 나온 상황이 아니기 때문에그 부분을 좀 더 기다려보도록 해야 할 것 같습니다.직계존비속 간 거래를 진행하실 때는일단 채무를 포함한 유상이든 무상이든 방식을 선택하실텐데요.1차적으로 비용 등을 충당할 계획을 세우신 이후에는이에 따른 취득세가 어떻게 진행될지 상세히 파악하셔야 합니다.이렇게 자금 계획을 가지고 진행하는 것이유상세율로 인정받을 수 있는지 여부를 파악하시고,차후 세팅을 정확히 하신 후 계획을 실행으로 도입하시길 권해드립니다.이와 관련된 궁금증이나, 혹은 컨설팅을 원하시는 경우에는연락주시면 상세히 응대해드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요.신세계세무회계이형석 세무사입니다.저희 신세계세무회계컨설팅은 항상 연구하고 노력합니다.대표 세무사는 현재국세청 직속 기관인 국세공무원연수원과 각 기업체, 대학에서 강의를 하며,10년간 쌓은 노하우를 바탕으로 법인 절세설계, 세무조사 대응, 상속증여플랜 등 다양한세무 컨설팅을 진행하고 있습니다.다양한 상속세 신고 및 세무조사 대응을 진행했으며, 법인 세무 관련 전문성을 갖추어맞춤형 절세 전략을 안내해드립니다.- 대표 저서 -궁금한 내용만 쏙쏙 반드시 알아야 할 세금기초 - 경제법륜사중소기업 임직원이 반드시 알아야 할 조세지원제도 - 경제법륜사종합소득세 실무 - 경제법륜사세금환급 받는 경정청구 - 경제법륜사국세청, 서울관광재단에서 강의하는 모습사장님의 세무 궁금증을 해결해드리겠습니다. 믿고 맡겨주세요.요즘 TV 나 인터넷, 유튜브, 인스타그램 등 다양한 매체에서 정보를 얻다보면,납세자가 오인할 내용이 다수 보이는데요.유튜브에 활동 중인 자칭 '상속 전문가분들' 중에 오해를 일으킬 내용이 있어이번 시간에는 '팩트 체크' 차원에서 주의할 내용을 포스팅 하고자 합니다. 생활비는 증여세가 비과세 되기 때문에 계좌이체시 '메모란'에 '생활비'라고 적으면,국세청에서 조사를 하지 않는다? 라는 내용을 유튜브에서 봤습니다.세뱃돈도 용돈이기 때문에 가족간의 생활비 지원에 해당하는데요.그렇다면, 세뱃돈, 용돈, 생활비 등등 생계 유지를 위해 받는 금품은 무조건 비과세에 해당될까요?궁금한 내용 자세하게 살펴보겠습니다.먼저 관련 법령을 살펴보죠.상증세법 제46조 【비과세되는 증여재산】다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다. <개정2010.6.8,2015.12.15,2016.12.20>1. 국가나 지방자치단체로부터 증여받은 재산의 가액2. 내국법인의 종업원으로서대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 종업원단체(이하 우리사주조합 이라 한다)에 가입한 자가 해당 법인의 주식을 우리사주조합을 통하여 취득한 경우로서 그 조합원이대통령령으로 정하는 소액주주의 기준에 해당하는 경우 그 주식의 취득가액과 시가의 차액으로 인하여 받은 이익에 상당하는 가액3.「정당법」에 따른 정당이 증여받은 재산의 가액4.「근로복지기본법」에 따른 사내근로복지기금이나 그 밖에 이와 유사한 것으로서대통령령으로 정하는 단체가 증여받은 재산의 가액5. 사회통념상 인정되는이재구호금품,치료비, 피부양자의 생활비, 교육비, 그 밖에 이와 유사한 것으로서대통령령으로 정하는 것6.「신용보증기금법」에 따라 설립된 신용보증기금이나 그 밖에 이와 유사한 것으로서대통령령으로 정하는 단체가 증여받은 재산의 가액7. 국가, 지방자치단체 또는 공공단체가 증여받은 재산의 가액8. 장애인을 보험금 수령인으로 하는 보험으로서대통령령으로 정하는 보험의 보험금9.「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 따른 국가유공자의 유족이나「의사상자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 따른 의사자(義死者)의 유족이 증여받은 성금 및 물품 등 재산의 가액10. 비영리법인의 설립근거가 되는 법령의 변경으로 비영리법인이 해산되거나 업무가 변경됨에 따라 해당 비영리법인의 재산과 권리ㆍ의무를 다른 비영리법인이 승계받은 경우 승계받은 해당 재산의 가액[전문개정 2010.1.1]상증세법 시행령 제35조(비과세되는 증여재산의 범위등)④법 제46조제5호에서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서해당 용도에 직접 지출한 것을 말한다. <개정 2003.12.30, 2010.2.18, 2019.2.12>1. 삭제 <2003.12.30>2. 학자금 또는 장학금 기타 이와 유사한 금품3. 기념품ㆍ축하금ㆍ부의금 기타 이와 유사한 금품으로서 통상 필요하다고 인정되는 금품4. 혼수용품으로서 통상 필요하다고 인정되는 금품5. 타인으로부터 기증을 받아 외국에서 국내에 반입된 물품으로서 당해 물품의 관세의 과세가격이 100만원미만인 물품6. 무주택근로자가 건물의 총연면적이 85제곱미터이하인 주택(주택에 부수되는 토지로서 건물연면적의 5배이내의 토지를 포함한다)을 취득 또는 임차하기 위하여 법 제46조제4호의 규정에 의한 사내근로복지기금 및 공동근로복지기금으로부터 증여받은 주택취득보조금중 그 주택취득가액의 100분의 5이하의 것과 주택임차보조금중 전세가액의 100분의 10이하의 것7. 불우한 자를 돕기 위하여 언론기관을 통하여 증여한 금품첫번째, 사회통념상 인정되는 범위내에서'생활비, 교육비 등 이와 유사한 금품'이 증여세 비과세가 됩니다.사회통념의 범위를 어디까지 용인 될지 애매한데요.사회적 지위와 소득수준에 따라 어떤 분의 한달 생활비는 300만원이면 충분하겠지만,어떤분은 한달 생활비가 3천만원일 수도 있습니다.아직까지는 생활비에 대한 명확한 기준점을 나타낸 심판례는 없습니다만, 결혼축하금에 대한 심판결과는 참고해볼만 하죠.외손자에게 결혼축하금으로 송금한 4백만원은 사회통념상 인정되는 비과세 증여재산의 범위에 포함됨.국심2003부562(2003.06.25)두번째,해당 용도에 '직접'사용되어야 하며, 그 외의 용도로 사용시 증여세 비과세가 적용되지 않는 것이죠.쉽게 설명하면, 생활비로 사용되어야 하지 저축, 투자 등에 사용되면 생활비 명목의 계좌이체가 아니기때문에 증여세가 부과된다는 뜻입니다.이와 관련된 심판례를 살펴보죠.증여세 비과세 대상인 부양의무자의 교육비나 생활비 등부양의무자 사이의 생활비와 교육비로서 통상 필요하다고 인정되는 금품은 증여세 비과세 대상이지만, 생활비 또는 교육비의 명목으로 증여받은 재산이라 할지라도 예・적금 하거나 주식, 토지, 주택 등의 매입자금 등으로 사용하는 경우에는 비과세 대상이 아님. (조심-2009-서-2856,2009.11.20.)유학중인 자녀의 학비ㆍ생활비에 대하여 증여세가 과세되는지 여부부양의무자 상호간의 생활비ㆍ교육비로서 통상 필요하다고 인정되는 현금을 필요시마다 지급하는 경우 증여세가 과세되지 아니하는 것이나, 생활비ㆍ교육비의 경우에도 토지ㆍ주택 등의 매입자금 등으로 사용하는 경우에는 증여세가 과세되는 것임.(서일46014-10621)생활비와 교육비의 증여재산가액에서 제외할 수 있는지 여부박사후과정(Postdoctor)연구원으로 본인의 수입으론 가족의 부양을 위해 최소한 소요되는 주택임차료 등 생활비와 교육비가 부족하여 부친으로부터 송금받은 것이라면 이를 증여재산가액에서 제외함이 타당함.(국심-2007-중-1735,2007.08.31.)가족의 생활비 등으로 사용된 금액은 사전증여재산에서 제외하여야 함2008.8.16.부터 2010.9.6.까지 124회에 걸쳐 인출된 27,200천원은 회당 평균 220천원이 공과금 및 CD현금으로 출금된 것으로 나타나는바, 그 금액을 경조사비, 여행비 등 가족의 생활비로 지출하였다는 청구주장이 사회통념에 비추어 볼 때 이유가 있어 보이는 점 등을 종합하면, 처분청이 사전증여재산으로 본 금액 중 000원을 제외하고 상속세를 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.(심사상속2013-0012, 2013.07.26.)쟁점생활비 및 쟁점대출금을 배우자로부터 증여받은 것으로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분의 당부 등청구인 부부의 자산규모 및 생활수준 등을 감안하면 월 000원 정도는 생활비의 성격으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청에서 청구인의 배우자가 청구인 명의의 예금계좌로 이체한 쟁점생활비가 청구인의 부동산 취득, 대출금 상환에 사용되었으므로 청구인이 배우자로부터 증여받은 것으로 보아 한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨.(조심-2021-서-3508, 2022.05.17.)원고가 혼수용품 및 생활비등으로 사용하였음을 입증한 것으로 볼 수 없음처분청이 계좌입금액을 증여재산가액으로 본 금원에 대하여, 원고가 해당 금액의 사용처로 혼수용품 및 생활비등으로 사용한 것을 입증한 것으로 볼 수 없어, 당초 처분 정당함.(의정부지방법원-2019-구합-14457, 2021.01.07.)피상속인이 자녀의 계좌에 입금한 금전이 증여 목적이 아닌 배우자의 생활비로 사용하였다는 사실은 청구인이 입증하여야 함계좌입금액이 배우자의 생활비로 사용되었는지는 계좌출금액이 어떻게 사용되었는지를 기준으로 판단하여야 할 것이나, 사회통념상 인정하여야 한다고 주장만 할 뿐 구체적으로 사용된 내역을 제시하지 못하였으므로 청구주장을 받아들이기 어려움(심사-상속-2020-0007, 2020.07.22.)청구인이 배우자로부터 송금받아 결제한 신용카드의 사용내역이 증여세 비과세 대상인 생활비로 볼 수 있는지 여부청구인이 배우자로부터 현금을 증여받아 사용한 것이 아니라 물품구입 등으로 신용카드를 사용하고 카드대금을 배우자가 납부한 것이어서 부의 무상이전이 이루어졌다고 보기 어려우며 신용카드 사용금액으로 청구인의 부채상환, 부동산 및 주식취득, 예ㆍ적금 등으로 사용한 것으로 볼 수 없는 점 등 증여세를 과세한 처분은 잘못(조심-2016-서-1029, 2016.11.25.)교육비와 결혼자금의 비과세 인정여부어학연수에 대한 비용충당 사실을 입증하지 못한 교육비와 일상생활에 필요한 통상의 가사용품 구입비용을 초과한 혼수비용은 비과세되지 아니함(심사증여99-0422, 1999.10.22.)정리하면,생활비, 교육비, 학자금, 기념품, 축하금, 부의금으로 사용했다면 그 사용처를 납세자가 입증해야 합니다.만약, 생활비를 월 1천만원 받았으나 소비한 금액은 300만원이고 나머지 700만원은 저축했다면,700만원에 대해서는제 아무리 계좌에 '생활비'라고 메모했더라도 증여세 과세 대상입니다.유튜브에서 잘못된 정보를 제공하는 경우가 많은데 주의하시기 바라며,세무사와 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.이상으로 포스팅을 마치겠습니다.감사합니다.포스팅이 도움 되셨다면, 추천과 댓글 부탁드립니다.감사합니다.명쾌한 세무상담을 원하시면, 아래를 클릭하세요. (유료 세무상담)신세계 세무회계 컨설팅사장님의 절세 파트너, 신세계 세무회계 컨설팅 입니다. 효과적인 절세 방법과 전략을 제시합니다.pf.kakao.com찾아오시는 길청량리역 3번출구에서 직전 400미터(동대문 세무서 정문에서 고개를 들면 바로 보여요.)50m© NAVER Corp.신세계세무회계컨설팅서울특별시 동대문구 왕산로 239 . 상가동 3층 311호

대안교육기관법에 따라 등록한 대안교육기관에 지급한 교육비가 세액공제 대상이 되는지 여부소득, 서면-2022-법규소득-5472 [법규과-1688] , 2023.06.27[ 제 목 ]대안교육기관법에 따라 등록한 대안교육기관에 지급한 교육비가 세액공제 대상이 되는지 여부[ 요 지 ]「대안교육기관에 관한 법률」제5조제1항에 따라 등록한대안교육기관에 지급한 교육비는「소득세법」제59조의4제3항제1호가목의 특별법에 따른 학교에 지급한 교육비에 해당하지 않는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 「대안교육기관에 관한 법률」제5조제1항에 따라 등록한 대안교육기관에 지급한 교육비는「소득세법」제59조의4제3항제1호가목의 특별법에 따른 학교에 지급한 교육비에 해당하지 않는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 제59조의4【특별세액공제】1. 사실관계○대안교육기관이 「대안교육기관에 관한 법률」제5조에 따라 ’22.7.8. 등록을 완료하였음○위 대안교육기관은 1~12학년을 운영하고, 학생은 초·중·고등학교에 해당하는 과정을 같은 기관에서 이수함-구체적으로는 1~8학년을 담임과정, 9~12학년을 상급과정으로 운영하고 있음2. 질의내용○「대안교육기관에 관한 법률」에 따라 등록한 대안교육기관에 지출한 교육비가 「소득세법」제59조의4제3항에 따른 세액공제의 대상이 되는지 여부3. 관련법령○소득세법 제59조의4【특별세액공제】③ 근로소득이 있는 거주자가 그 거주자와 기본공제대상자(나이의 제한을 받지 아니하되, 제3호나목의 기관에 대해서는 과세기간 종료일 현재 18세 미만인 사람만 해당한다)를 위하여 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 교육비를 지급한 경우 다음 각 호의 금액의 100분의 15에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 종합소득 산출세액에서 공제한다. 다만, 소득세 또는 증여세가 비과세되는 대통령령으로 정하는 교육비는 공제하지 아니한다. <개정 2014.12.23, 2016.12.20, 2021.8.17, 2022.12.31>1. 기본공제대상자인 배우자ㆍ직계비속ㆍ형제자매ㆍ입양자 및 위탁아동(이하 이 호에서 직계비속등 이라 한다)을 위하여 지급한 다음 각 목의 교육비를 합산한 금액. 다만, 대학원에 지급하거나 직계비속등이 제2호라목에 따른 학자금 대출을 받아 지급하는 교육비는 제외하며, 대학생인 경우에는 1명당 연 900만원, 초등학교 취학 전 아동과 초ㆍ중ㆍ고등학생인 경우에는 1명당 연 300만원을 한도로 한다.가. 「유아교육법」, 「초ㆍ중등교육법」, 「고등교육법」 및 특별법에 따른 학교에 지급하거나「고등교육법」 제34조제3항의 시험 응시를 위하여 지급한 교육비나. 다음의 평생교육시설 또는 과정을 위하여 지급한 교육비1)「평생교육법」 제31조제2항에 따라 고등학교졸업 이하의 학력이 인정되는 학교형태의 평생교육시설, 같은 조 제4항에 따라 전공대학의 명칭을 사용할 수 있는 평생교육시설(이하 전공대학 이라 한다)과 같은 법 제33조에 따른 원격대학 형태의 평생교육시설(이하 원격대학 이라 한다)2) 「학점인정 등에 관한 법률」 제3조 및 「독학에 의한 학위취득에 관한 법률」 제5조제1항에 따른 과정 중 대통령령으로 정하는 교육과정(이하 각각의 교육과정을 이 항에서 학위취득과정 이라 한다)다. 대통령령으로 정하는 국외교육기관(국외교육기관의 학생을 위하여 교육비를 지급하는 거주자가 국내에서 근무하는 경우에는 대통령령으로 정하는 학생만 해당한다)에 지급한 교육비라. 초등학교 취학 전 아동을 위하여 「영유아보육법」에 따른 어린이집, 「학원의 설립ㆍ운영 및 과외교습에 관한 법률」에 따른 학원 또는 대통령령으로 정하는 체육시설에 지급한 교육비(학원 및 체육시설에 지급하는 비용의 경우에는 대통령령으로 정하는 금액만 해당한다)2. 해당 거주자를 위하여 지급한 다음 각 목의 교육비를 합산한 금액가. 제1호가목부터 다목까지의 규정에 해당하는 교육비나. 대학(전공대학, 원격대학 및 학위취득과정을 포함한다) 또는 대학원의 1학기 이상에 해당하는 교육과정과「고등교육법」 제36조에 따른 시간제 과정에 지급하는 교육비다. 「국민 평생 직업능력개발법」 제2조에 따른 직업능력개발훈련시설에서 실시하는 직업능력개발훈련을 위하여 지급한 수강료. 다만, 대통령령으로 정하는 지원금 등을 받는 경우에는 이를 뺀 금액으로 한다.라. 대통령령으로 정하는 학자금 대출의 원리금 상환에 지출한 교육비. 다만, 대출금의 상환 연체로 인하여 추가로 지급하는 금액 등 대통령령으로 정하는 지급액은 제외한다.3. 기본공제대상자인 장애인(소득의 제한을 받지 아니한다)을 위하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자에게 지급하는 대통령령으로 정하는 특수교육비가. 대통령령으로 정하는 사회복지시설 및 비영리법인나. 장애인의 기능향상과 행동발달을 위한 발달재활서비스를 제공하는 대통령령으로 정하는 기관다. 가목의 시설 또는 법인과 유사한 것으로서 외국에 있는 시설 또는 법인

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 양도세 중과한시적 배제로 다주택자들의 증여시 부담부증여에 대한 관심이 높아지는데, 부담부증여시 주의할 부분 위주로 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,부담부증여가 유리할 수 있으나,항상 유리한 것은 아닙니다기존 부동산에 담보된 채무나 보증금이 있는 경우, 이를 증여받는자가 인수하는 경우를 부담부증여라고 합니다.증여가액은 증여재산평가액에서 채무를 뺀 금액이고, 채무인수 부분에 대해서 양도차익을 계산합니다.증여세도 누진세율 구조이므로 채무인수 부분만큼 증여세는 줄어드나, 양도세는 발생하는데 양도세가 얼마정도인지에 따라 유불리가 달리집니다.기본적인 부담부증여에 대한 내용은 기존 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222220333487[부담부증여 장단점 분석] - 주택/분양권 부담부증여 양도세, 증여세 계산들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 정부의 다주택자 양도세, 보유세 강화 조치로 인해 양도 보다는 자...blog.naver.com부담부증여시 취득세도 고려되어야 합니다.부담부증여시, 증여세 감소와 양도세 발생하는 것 외에 취득세도 반드시 고려해야 합니다.일반적인 주택 증여 취득세는 3.5%이나,다주택자가 조정대상지역내에 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여를 하는 경우에는 12%의 세율이 적용됩니다. 부가세 포함하면, 12.4%~13.4%입니다.다주택자의 일반 증여시 전체 중과세율이 적용될 수 있는데,부담부증여로 하면 채무분은 유상매매에므로 매매로 인한 취득세가 적용되니 더 이득입니다.물른 매매로 인한 취득세도 중과세율이 적용될 수 있으나, 8%나 12%가 적용되므로 부담부증여가 유리합니다.배우자 직계존비속간의 채무는인수되지 않는 것으로 추정합니다배우자, 직계존비속간에 부담부증여는 채무 인수가 되지 않았다고 추정합니다. 여기서, '추정'은 법률 용어인데 명백한 반증이 있으면 인정한다는 애깁니다.배우자, 직계존비속간이라도① 금융기관 채무 ② 임차보증금은 인정이 됩니다.상증세법제47조(증여세 과세가액)③ 제1항을 적용할 때배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.상증세법 시행령제10조(채무의 입증방법등)①법 제14조제4항에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것 이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.1. 국가ㆍ지방자치단체 및금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류2. 제1호외의 자에 대한 채무는채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류채무 인수여부를증여계약서 등에 언급하지 않은 경우가 있는데, 실제 인수가 확인되면 인정됩니다간혹, 대출금이나 전세금 부담부증여인데 증여계약서에 이런 조건을 명시하지 않은 경우가 있습니다.실질과세 원칙에 따라, 이런 경우도실제로 증여받은 자가 대출금을 상환하였거나 전세금을 인수한 것으로 확인되는 경우에는 부담부증여로 인정이 됩니다.그러나, 세무서에서는 인수하지 않은 것으로 보고 과세할 수 있으니가급적 증여계약서에 채무인수에 대해 명확히 언급을 해야합니다.상증, 심사증여1999-0077 , 1999.04.23 ,[ 제 목 ]증여받은 주택의 전세보증금을 부담부증여로 보아 공제 할 것인지 여부[ 요 지 ]채무액을 인수한다는 증여계약서를 작성하지 않았으나모로부터 증여받은 주택에 증여당시 세입자들이 거주하고 있는 사실이주민등록등본 및 전세계약서를 통해 확인이 되고 수증자가 채무를 인수한 것으로 보여져 증여재산가액에서 전세금을 공제함상증, 심사증여2001-0103 , 2001.11.30[ 제 목 ]증여계약서에 채무연수 조건이 없는 경우부담부증여 인정 여부[ 요 지 ]증여자가 증여아파트를 담보로 차입한 은행 대출금을 수증자가 상환하는 조건으로증여 받은 후 대환대출로 채무액을 변제하였으므로 실제 인수한 채무액은 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 결정하여야 함채무를 인수한다고 하고,증여자가 상환한 것이 확인되면 증여세 추징됩니다부담부 조건을 명시한 증여계약서도 잘 작성하고, 대출금도 자녀 명의로 전환하는 등의 형식적인 것을 잘 갖춘다고 문제가 없는 것이 아닙니다.일반적으로 문제가 되는 경우로,실제 그 대출금 상환에 부모의 자금이 소요된 경우에는 순수 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.부담부증여에 대해서는 부채 상환에 대한 사후관리를 하는데, 이 과정에서 적발될 수 있으니 유의해야 합니다.채무자명의가 변경되지 않아도, 실제 채무인수를 하였다면 부담부증여입니다간혹, 은행에서 담보대출 명의가 이전이 안되는 경우가 있습니다.마찬가지 실질과세 원칙에 따라,은행에서 증여받은 자의 명의로 전환이 안되었더라도 실제 그 채무를 수증자가 상환함이 확인되면 부담부증여로 인정이 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-608 , 2008.03.20[ 제 목 ]채무명의가 변경되지 않은 대출금의 부담부증여 해당여부[ 요 지 ]증여자의 채무를 인수하였는지 여부는채무자의 명의를 변경하였는지 여부에 관계없이재산을증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 사실판단 하는 것임정리하면,양도세 중과한시배제로 다주택자의 부담부증여 관심이 늘고 있으나,일반적으로 유리할 수 있으나 항상 유리한 것은 아님에 유의해야 합니다.또한, 종종 발생하는 문제인① 채무인수여부 증여계약서 미언급② 채무인수 조건 명시했으나, 증여자가 대신 상환③ 대출금 명의이전이 안된 경우등에 대해서 살펴보았습니다.by 부동산세무상담/증여세세무사

안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2026년 10월부터 달라지는 청년 전세대출 연령 확대와 신혼부부 보금자리론 소득요건 완화에 대해서 설명드리겠습니다​​​​​무엇이 바뀌나요? 한눈에 보는 핵심 2가지​-정부는 지난 8월 13일 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'(이른바 8·13 대책)을 발표했습니다. 투기성 대출은 조이는 대신, 청년과 신혼부부 같은 실수요자에게는 문턱을 낮추는 내용이 함께 담겼습니다.​-그 후속 조치 중 가장 먼저 시행되는 것이 바로 오늘 말씀드릴 두 가지입니다.​① 청년특례 전세대출보증 대상 연령 : 만 34세 이하 → 만 39세 이하 (2026년 10월 시행)​② 신혼부부 보금자리론 소득기준 : 부부합산 기준을 넘어도 부부 중 1인 연소득 7천만원 이하면 신청 가능 (2026. 10. 19. 신규 신청분부터)​-특히 그동안 결혼하면 오히려 정책대출을 못 받는다 는 이른바 '결혼 페널티' 문제가 꾸준히 지적되어 왔는데, 이번 개편으로 상당 부분 해소될 것으로 보입니다.· · ·​​​​청년특례 전세대출보증, 만 39세까지 넓어집니다​-청년특례 전세대출보증은 한국주택금융공사(HF)가 무주택 청년의 전세자금대출에 보증을 서주는 상품입니다. 보증이 있으면 은행 입장에서는 떼일 위험이 줄어드니, 청년은 더 낮은 금리로 전세자금을 빌릴 수 있습니다.​-지금까지는 만 34세 이하만 이용할 수 있었는데, 10월부터는 만 39세 이하 무주택 청년까지 대상이 확대됩니다. 즉, 그동안 나이 기준에 걸려 포기했던 만 35~39세 무주택자가 새롭게 이용할 수 있게 되는 것입니다.​-주요 요건을 정리하면 다음과 같습니다.​· 대상 : 만 39세 이하 무주택 청년​· 소득 : 연 7천만원 이하 (신혼부부는 부부 중 1인 기준으로 완화)​· 한도 : 임차보증금의 90% 이내, 일반 최대 2억원 / 신혼·유자녀 가구 최대 3억원​· 보증비율 : 100%​-다만 발표 자료상 시행 시기는 '10월'로만 되어 있어, 정확한 적용일과 세부 심사기준은 주택금융공사 및 취급은행 공지를 꼭 확인하시는 것이 안전합니다.· · ·​​​​신혼부부 보금자리론, '결혼 페널티'가 사라집니다​-보금자리론은 주택금융공사가 공급하는 무주택자용 장기·고정금리·분할상환 주택담보대출입니다. 6억원 이하 주택을 살 때 이용할 수 있고, 기본 한도는 3억6천만원(다자녀 4억원, 생애최초 4억2천만원)입니다.​-그런데 소득요건이 '부부합산'이다 보니, 각자 평범한 연봉을 받는 맞벌이 부부가 결혼하는 순간 기준을 넘어버리는 문제가 있었습니다. 현재 신혼가구 기준은 부부합산 무자녀 8,500만원, 1자녀 9,000만원, 2자녀 이상 1억원 이하입니다.​-이번 개편으로 부부합산 소득이 위 기준을 넘더라도, 부부 중 한 명의 연소득이 7천만원 이하라면 보금자리론을 신청할 수 있게 됩니다. 한국주택금융공사는 이를 2026년 10월 19일 신규 대출 신청 건부터 적용한다고 9월 28일 밝혔습니다.​-예를 들어 무자녀 신혼부부의 연소득이 각각 4천만원, 5천만원이라면 합산 9천만원으로 종전에는 이용할 수 없었지만, 앞으로는 신청이 가능합니다.​-다만 실무상 꼭 알아두셔야 할 단서가 있습니다.​· 합산소득이 기존 기준 이내라면 종전처럼 합산 심사 → 이 경우 1인 기준을 골라 쓸 수는 없습니다​· 1인 기준을 적용하면 DTI 등 상환능력 심사도 그 1인의 소득과 부채로 합니다​· 소득을 입증한 사람이 직접 차주(대출 명의자)가 되어야 합니다​· 우대금리·실수요자 요건 확인을 위해 배우자 소득, 상환해야 할 배우자 부채(중도금·전세대출 등)도 확인합니다​· 주택 보유 수는 부부 합산으로 판단합니다​-신혼가구란 대출신청일 기준 혼인신고일로부터 7년 이내이거나, 신청일로부터 3개월 이내 결혼 예정인 가구를 말합니다.· · ·​​​​헷갈리기 쉬운 청년 주거금융, 이렇게 구분하세요​-이름이 비슷해서 상담 때 가장 많이 혼동하시는 부분입니다.​-이번에 만 39세로 넓어지는 것은 주택금융공사(HF)의 '청년특례 전세대출보증'입니다. 주택도시기금(국토교통부)에서 운영하는 '청년전용 버팀목 전세자금대출'은 이번 발표의 대상이 아니므로, 버팀목은 기존 연령 기준(만 19~34세)을 따로 확인하셔야 합니다.​-또한 8·13 대책에서 함께 발표된 '청년미래보금자리론'(만 39세 이하, 4억원 이하 비아파트 생애최초 구입, LTV 최대 80%)과 '청년 전월세결합보증'은 2027년 1월 출시 예정인 신설 상품입니다. 아직 정책 발표 단계이므로 세부 조건은 출시 전에 바뀔 수 있습니다.· · ·​​​​​세무사가 짚어드리는 세금 체크포인트​-대출 요건만 챙기다 보면 세금 부분을 놓치기 쉽습니다. 청년·신혼부부가 꼭 챙겨야 할 세무 포인트 세 가지를 정리해 드립니다.​1. 전세대출 원리금 상환액 소득공제​-무주택 세대주인 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡ 이하, 주거용 오피스텔 포함) 주택을 임차하기 위해 금융기관에서 전세자금을 빌리고 원리금을 갚는다면, 연말정산 때 상환액의 40%를 소득공제받을 수 있습니다. (소득세법 제52조 제4항, 같은 법 시행령 제112조)​-다만 주택청약종합저축 공제와 합산해 연 400만원 한도이고, 대출금이 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금되어야 하며, 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내에 차입해야 합니다. 신용대출을 받아 본인이 임대인에게 보낸 경우에는 공제가 안 됩니다.​-국세청도 과세기간 종료일 현재 무주택 세대의 세대주가 국민주택규모 주택을 임차하기 위해 금융기관 등에서 차입한 경우 공제 대상이 되고, 실제 해당 여부는 사실판단 사항이라고 회신한 바 있습니다. (원천세과-241, 2010.03.17.)​2. 보금자리론 이자상환액 소득공제 (장기주택저당차입금)​-보금자리론으로 집을 샀다면 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택 등 요건을 갖춘 경우 이자상환액을 소득공제받을 수 있습니다. (소득세법 제52조 제5항, 같은 법 시행령 제112조)​-이번 개편으로 부부 중 1인이 단독 차주가 되는 구조가 늘어날 텐데, 이자상환액 공제는 근로자 본인이 채무를 부담한 부분에 대해서만 적용됩니다. 대출 명의자와 연말정산 공제를 받을 사람을 미리 맞춰두시는 게 좋습니다.​-공동명의로 취득하더라도 6억원 기준은 지분별로 나누지 않고 주택 전체의 기준시가로 판단합니다(국세청 상담사례). 또한 1주택을 공동소유하면 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보아 주택 수를 따집니다. (서면인터넷방문상담1팀-1501, 2005.12.08.)​3. 부모님이 보태주신 보증금·계약금은 '증여'입니다​-전세보증금이나 주택 구입자금 일부를 부모님이 지원해주셨다면 원칙적으로 증여세 과세대상이고, 소득·재산 대비 과도한 취득은 자금출처 조사로 이어질 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제45조)​-신혼부부라면 혼인신고일 전후 2년 이내에 직계존속으로부터 받은 증여에 대해 기본 공제(10년간 5천만원)와 별도로 혼인 증여재산공제 1억원을 추가로 받을 수 있습니다. 즉 부모(직계존속) 합산 기준 최대 1억5천만원까지 증여세 없이 지원받을 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제53조, 제53조의2)​-대출과 증여를 함께 설계하면 이자 부담과 세금을 동시에 줄일 수 있으니, 계약 전에 자금계획서부터 점검하시길 권해드립니다.· · ·​​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 만 35~39세 무주택자라면 10월 시행 이후 청년특례 전세대출보증 재검토가 필요합니다. 기존 일반 전세대출을 쓰고 계신다면 갈아타기 가능 여부도 은행에 확인해보세요.​2. 신혼부부 보금자리론은 10월 19일 이후 신규 신청분부터 적용됩니다. 그 전에 신청하면 종전 기준으로 심사된다는 점에 유의하세요.​3. 1인 기준으로 신청할 경우 누가 차주가 될지가 곧 DTI 심사, 소득공제, 향후 지분·증여 문제까지 연결됩니다.​4. 부모님 지원금이 있다면 혼인 증여재산공제 기간(혼인신고 전후 2년) 안에 증여 신고까지 함께 마무리하는 것이 안전합니다.· · ·​​​내 집 마련 자금계획, 대출과 세금을 함께 설계하세요​-자연세무회계컨설팅은 신혼부부·청년의 주택자금 증여, 자금출처 소명, 연말정산 주택자금공제, 부동산 양도·취득 세무 상담을 해드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.​​​​​참고 법령 및 예규소득세법 제52조 제4항 (주택임차자금 차입금 원리금 상환액 소득공제)소득세법 제52조 제5항 (장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제)소득세법 시행령 제112조 (주택자금공제의 요건 등)상속세 및 증여세법 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산 공제)상속세 및 증여세법 제53조의2 (혼인·출산 증여재산 공제)원천세과-241 (2010.03.17.) 주택임차차입금 원리금상환액 공제 해당 여부서면인터넷방문상담1팀-1501 (2005.12.08.) 공동소유 주택의 주택 수 판단금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」 (2026.08.13.)한국주택금융공사 보금자리론 신혼가구 소득기준 개선 발표 (2026.09.28.)#청년전세대출 #청년특례전세대출보증 #만39세 #보금자리론 #신혼부부보금자리론 #결혼페널티 #혼인증여재산공제 #주택자금공제 #강서구세무사 #마곡세무사 #가양동 #등촌동 #화곡동 #자연세무회계컨설팅 #절세도사