분양권 2개 취득세/양도세 문의

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​대한민국 국민이라면 누구나 부동산 투자에 대해 관심이 많으실텐데요. 오늘은 재개발·재건축 물건 투자로 대박을 노리시는 분들이라면 기본적으로 반드시 알아야할 입주권·분양권 전반적인 내용에 대해서 한번 알아보겠습니다.​​■ 재개발 vs 재건축우리가 흔히 아는 재개발과 재건축은 여러가지 정비사업 중 도시 및 주거환경정비법 에 의한 사업을 말합니다.흔히들 도정법이라고 하는데요, 이 외에도 소규모주택정비법에 의한 사업 등 여러가지 사업들이 있지만 모든 것들을 설명드리기 보다는 최소한 알아야할 것들만 알려드리려고 합니다.​​■ 입주권 vs 분양권입주권과 분양권은 언뜻보기엔 비슷해 보이지만 아예 다른 물건이라고 생각하고 접근해야 합니다.특히 세법에서, 그중 양도소득세에 있어 엄청난 차이를 보입니다.따라서 실제로 투자를 할 것이라면 최소한 기본적인 차이정도는 알고 있어야 합니다.​■ 취득단계에서 내는 취득세원칙적으로 입주권과 분양권에 대해서 취득세는 신축단계에서 발생합니다.다만, 입주권의 경우 원시취득에 해당하며 분양권의 경우 매매취득에 해당하는 취득세율이 적용됩니다.※ 입주권 및 분양권의 승계취득시1. 입주권 : 건물이 멸실된 경우에는 토지에 대한 취득세 적용2. 분양권 : 취득세 과세대상이 아니므로 취득세 없음​※ 다른주택을 취득시 취득세 중과세 주택수 산정 여부 20.08.12 이후 취득하는 입주권, 분양권은 주택 수에 포함한다.(2020.07.10 이전 분양계약 및 매매계약을 체결한 경우에는 제외)​​■ 양도시 발생하는 양도세1. 입주권 및 분양권 자체로 양도시※다만, 다주택자의 경우라도 입주권 및 분양권으로 양도하는 경우 다주택자 중과세율이 적용되지 않습니다.​2. 입주권 및 분양권을 가지고 있는 경우로서 다른 주택 양도시 주택수 포함 여부(1) 비과세 적용시입주권 : 21년 이전 보유분도 포함분양권 : 21년 이후 취득분부터 포함​(2) 중과세 적용시입주권 : 21년 이전 보유분도 포함분양권 : 21년 이후 취득분부터 포함​3. 양도소득세 비과세 규정(1) 입주권 : 소득세법 시행령 156조의2(2) 분양권 : 소득세법 시행령 156조의3※ 관련 내용에 대해서는 별도로 포스팅 하겠습니다.​​오늘은 재개발·재건축관련 입주권·분양권 투자시 반드시 알아야할 기본적인 내용에 대해서 알아봤습니다.입주권과 분양권에 취득·양도·증여시 위의 내용 외에도 알아야하며 검토해야할 사항이 너무나 많습니다. 다만, 그만큼 알면 알수록 비과세 등 세법상 절세할 수 있는 부분도 분명히 많이 있습니다.​따라서 입주권·분양권 투자 및 소유권 이전시 향후 절세플랜에 대해서 미리 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.​

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 세무상 처리문제입니다.주택으로 보는지 취득세, 양도세 여러 세금에서 어떻게 판단되는지 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.취득세오피스텔 취득세는4.6%로 중과 적용대상은 아닙니다.취득세의 경우,오피스텔은 취득 시점에 주택여부가 불분명하므로 취득세인 4%를 적용하고 지방교육세 0.4%와 농특세 0.2%를 더한 총 4.6%의 세율이 적용됩니다.[국세청 100문 100답]오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않으나,20.8.12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다.20.8.12일 이후 취득한 주택 분양권의 경우, 주택수에 포함되나 오피스텔 분양권은 주택 분양권인지, 업무용건물 분양권인지를 분양권 상태에서 알 수 없으므로 주택수에 제외됩니다.[국세청 100문 100답]그러나, 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.단, 20.8.12일 이전에 취득 및 매매/분양 계약이 된 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다.따라서 주택수 산정시 취득 시점에 주의해야합니다.[국세청 100문 100답]지방세법제13조의3(주택 수의 판단 범위)제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “조합원입주권”이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.주거용 오피스텔 이라도취득세 중과여부, 주택수 산정시에 취득 당시시가표준액이 1억 이하 오피스텔이 주택수에서 제외됩니다.[국세청 100문 100답]2.양도세주거용 오피스텔은 주택으로 봅니다. 주거용의 여부는공부상 구분과 관계없이사실상 주거용인지 업무용인지로 판단합니다.양도세의 주택에 대한 정의는 공부상 구분과 관계없이, 주거용으로 사용하면 주택입니다.즉, 오피스텔도 공부상에는 주택으로 안되어 있어도 실제 주택으로 사용하면 주택입니다.소득세법제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.따라서, 주거용 오피스텔과 다른 1 주택을 보유한 경우그 주택의 처분시에 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않고, 조정지역인 경우 중과될 수 있습니다.그리고, 주택인지 여부는①주택임대사업자 등록여부②임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④전력, 도시가스, 수도 사용량⑤임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단하게 됩니다.단순히, 세입자 전입을 안하는 조건으로 하여 확정일자를 못받게 하는 조건을 거는 경우가 있는데,사실상 상시 거주으로 판단되면 주택수에 포함됩니다.양도, 심사-양도-2020-0016 , 2020.09.02 , 일부인용[ 제 목 ]쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 봄이 타당함[ 요 지 ]분양 당시부터 쟁점오피스텔은 주거용도로 사용하기 적합하게 구조를 갖추고 있었고, 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보여 주택으로 봄이 타당함나) 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여부에 대한 판단청구인은 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도한 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 보는 것은 부당하다고 주장한다.그러나 청구인이 2007년 쟁점오피스텔을 분양받을 당시부터 쟁점오피스텔은주거용도로 사용하기 적합하게 구조(큰방, 거실, 드레스룸, 화장실) 및 시설(싱크대, 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 에어컨)을 갖추고 있었고, 2011년 쟁점오피스텔이 완성된 이후 2016년 1월부터 쟁점주택 양도시(2019.2.22.) 및 이후 2019.4.16.까지 쟁점오피스텔을 임차한 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 양도한 이전에는 청구인이 임차인에게 주민등록 전입신고 및 사업자등록을 금지하는 조건은 임대하고, 쟁점주택을 양도한 이후에는 전입신고를 허락한 사실이 확인되는바, 쟁점주택 양도 前 청구인과 임차인 김아무개 간 맺은 전세계약서(2016.10.26.)의 특약을 보면, 주거용도로 사용하지 못할 목적으로 전입신고를 금지한 것은 일응 이해되나, 임차인이 사업자등록을 하지 아니할 것을 요구한 것은 쟁점오피스텔을 업무용도로 사용하는 것을 막는 것이어서 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용도로만 사용할 목적으로 제한하여 임대하였다는 청구주장과는 모순되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.이와 반대로,공부상 주택인 오피스텔이라도 실제로는 주거용으로 사용하지 않는 경우,주택이 아닌 일반 건물의 양도로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용이 되지 않습니다.양도, 서면-2016-부동산-5722 [부동산납세과-1982] , 2016.12.30[ 제 목 ]오피스텔 보유시 일시적 2주택 적용여부[ 요 지 ]공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 오피스텔의 실제 사용용도는 사실판단 사항임[ 회 신 ]1.소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것입니다.소득세법 기본통칙89-154…4【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】소유하고 있던 공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포・사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니한다.※ 21년 이후 취득한 분양권은 양도세 주택수에 포함되는데, 오피스텔 분양권이 양도세 중과 주택수에 포함되는지 여부는 명확한 유권해석은 없으나, 취득세와 마찬가지로 제외되는 것으로 봄이 타당합니다.분양권의 정의에 주택에 대한 공급계약과 주택을 공급받는자로 선정된 지위로 되어 있어, 업무용일지 주택일지 불분명한 오피스텔 분양권은 이에 해당하지 않는다고 봅니다.소득세법제88조(정의)10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.오피스텔이공실인 경우, 내부시설 등이 상시 주거용으로 사용가능한지로 판단합니다.오피스텔이 공실인 경우에는,공부상의 용도가 아닌 사실상 주거용으로 사용이 가능한지 여부로 판단합니다.양도세 집행기준 89-154-22공실인 오피스텔의 주택 여부주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다.공실인 상태에서 사실상 주거용인지 여부는 내부 시설이 상시 거주가 가능한 샤워시설, 싱크대, 세탁기 등이 설치되어 있는지 여부로 판단합니다.양도, 조심-2018-서-1973 , 2018.10.02 , 기각[ 제 목 ]쟁점아파트 양도 당시 공실상태인 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점아파트 양도일 이전인 쟁점오피스텔을 구청, 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 취득세등을 감면 받는등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한점, 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 화장실, 샤워시설, 싱크대 등이 있어 독립된 주거가 가능한 점등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 공가상태인 쟁점오피스텔을 공부상 용도인 업무용 오피스텔로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 양도일 이전인 2016.9.30. 쟁점오피스텔을 관할 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 이를 근거로 취득세 등 지방세를 감면 받는 등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한 점, 분양안내서에는 주거용인 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 생활하는데 필요한화장실과 샤워시설, 싱크대, 전기쿡탑, 개별난방 보일러, 냉장고, 세탁기 등이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 점, 쟁점오피스텔 단지의 인터넷 매물정보에는 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동이 구분 없이 주거형 원룸오피스텔로 게시되어 쟁점오피스텔이사실상 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,오피스텔은 일반적인 아파트와 달라, 취득세 양도세 등에 차이가 있는데취득세의 경우①취득세 중과시, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②오피스텔의 취득시 세율은 4.6% (지방세교육세 0.4% 농특세 0.2%)③주거용 오피스텔은 주택수에 포함④주거용 오피스텔도 공시가격 1억이하는 주택수 제외양도세의 경우①양도세 중과세, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②공부상 주택이 아니라도, 실제 주택으로 사용하는 경우는 주택임③공실인 경우, 내부시설이 상시주거용에 적합한 경우는 주택임오피스텔이 주거용인지 여부는① 주택임대사업자 등록여부② 임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③ 오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④ 전력, 도시가스, 수도 사용량⑤ 임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단해야함**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 부동산 등의 취득일과 처분일에 대한 것입니다. 일반적으로 등기친날 이라고 표현하는데 구체적으로 취득세와 양도세에서는 어떻게 정하고 있는지 살펴보겠습니다.취득 처분일은 법 적용기준일이면서, 취득세와 양도세 신고/납부시기와 보유기간의 계산에도 영향을 미치므로 명확히 알 필요가 있으며 취득세와 양도세에 일부 차이가 있으니 주의가 필요합니다.취득 처분일을 잘못 알고 매매하여 불과 몇일 차이로 세금이 늘어나거나, 가산세를 물게되는 경우가 종종 발생합니다.세부적으로 살펴보면,매매의 경우, 취득세는 계약상의 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날이고 양도세는 대금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날로미묘한 차이가 있습니다.유상취득인 매매의 경우, 취득세의 취득시기는① 국가 등으로부터 취득, 판결, 공매, 법인장부 확인: 사실상 잔금지급일②그 외의 유상취득: 계약상의 잔금지급일③ 등기를 먼저한 경우, 등기일(접수일)입니다.따라서, 개인이 부동산을 취득한 경우에는 매매 계약서상의 잔금지급일이 취득일이 됩니다. 이 경우 실제 잔금지급일이 아님에 주의해야합니다.(일반적으로는 일치하겠습니다만 간혹 매수자, 매도자 사정으로 몇일 차이나는 경우가 있습니다)단, 법인의 경우 법인장부로 확인이 되는 경우 사실상 잔금지급일로 실제 지급한날이 되어 개인과 차이가 있음에 주의해야합니다. 사실상 잔금지급일은 실제 지급일이라는 의미도 있으나, 잔금의 극히 일부만 남겨둔 경우에도 사실상 잔금지급이 된 것으로 본다는 의미도 있습니다.[지방] [토지 매매계약을 체결한 후 매매대금의 극히 일부만을 납부하지 아니한 경우 사실상 취득으로 볼지 여부(기각)]【재결요지】매매대금의 99.44%에 해당하는 금액을 납부하여 매매대금 중 0.55%에 불과한 나머지 잔금만을 미납한 상태로 잔금을 지급하면 등기부상 소유자로 등재하거나 배타적인 사용·수익·처분을 할 수 있는 상태에 있었으므로 청구인은 토지를 사실상 취득하였다고 보는 것이 타당하므로 부과고지 처분은 적법함그리고 만약에, 잔금일보다 등기를 먼저한 경우에는 등기일자(접수일)가 취득일이 됩니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.가. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.지방세법제10조(과세표준)⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2.외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득유상취득인 매매의 경우, 양도세의 취득시기는① 실제 잔금청산일로 계약상 잔금청산일이 아닙니다.② 등기를 먼저하는 경우, 등기접수일 입니다. 등기완료일이 아닙니다.소득세법제98조(양도 또는 취득의 시기)자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일결국, 유상매매의 경우 계약상 잔금일과 실제 잔금일이 다른 경우개인은 취득세는 계약서에 따르고 양도세는 실제 지급일에 따르는 것입니다.먼저 등기를 한 경우에도,취득세는 등기일이고 양도세는 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득인 상속/증여의 경우, 상속은 상속개시일로 취득세와 양도세가 동일하나증여는 취득세는 증여 계약일 양도세는 증여 등기접수일로 차이가 있습니다.무상취득은 상속과 증여인데, 상속은 취득세 및 양도세 모두 상속개시일로 동일합니다.단, 증여의 경우 차이가 있으니 주의가 필요합니다.증여의 경우, 취득세는 증여 계약일자를 취득일로 봅니다.이에 반해,양도세와 증여세는 등기 접수일 입니다.지방세법 시행령제20조(취득의 시기 등)① 무상 승계취득의 경우에는 그계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득 물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.1. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)3. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)⑬제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날양도, 재일46014-31 , 1995.01.07[ 제 목 ]증여받은 아파트를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건 판정[ 요 지 ]1세대 1주택의 거주기간 및 보유기간을 계산함에 있어 증여에 의해 취득한 주택은 증여를 받은 날(증여 등기접수일)이후에 거주하거나 보유한 기간만을 통산하는 것임상증, 서면인터넷방문상담4팀-1625 , 2007.05.15[ 제 목 ]증여재산의 취득시기[ 회 신 ]1. 부동산을 증여받은 경우 증여재산 취득시기는「상속세 및 증여세법 시행령」제23조제1항제1호의 규정에 의하여소유권이전등기 접수일입니다.부동산을 증여받는 경우, 취득세와 증여세 취득일의 차이로신고/납부 기한에 주의해야합니다.취득세의 경우, 취득일로 부터 60일이내 신고/납부하여야 합니다.증여세의 경우, 증여일이 속하는 날의 말일로부터 3개월이내 신고/납부해야 합니다.취득세와 증여세의 취득일자가 다른 관계로 신고/납부일에 주의해야합니다.예) 부동산 증여 계약일 3/25일, 등기접수일 4/2일, 등기완료일 4/5일취득세 - 증여 계약일인 3/25일 + 60일 이내에 신고/납부증여세 - 등기접수일인 4/2일의 말일인 4/30일로부터 3개월인 7/31일까지 신고/납부증여계약일, 등기접수일, 등기일 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.양도세의 분양권 취득 시기는당첨일 또는 대금청산일이며, 주택이 완공된 경우 취득시기는대금청산일과 등기접수일 중 빠른날임분양권의 경우에도 취득시기를 혼동하시는 경우가 있습니다.분양권의 취득시기는 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날로①당첨 분양권의 경우: 당첨일②매입 분양권의 경우: 분양권 매매 대금청산일입니다.소득세법 기본통칙 98-162…2 【 부동산에 관한 권리의 취득시기 】부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트 당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.분양받은 아파트가 완공된 경우 양도세 취득시기는 대금청산일과 등기접수일 중에 빠른 날이 됩니다.그러나, 대금청산일 까지 완공되지 않는 경우, 사용승인서 교부일, 임시사용승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.양도, 부동산거래관리과-0701 , 2011.08.09[ 제 목 ] 분양받은 아파트의 취득시기[ 요 지 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것임[ 회 신 ]분양받은 아파트가 완공된 후 대금을 청산한 경우 해당 아파트의 취득시기는 대금청산일이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것입니다. 이와 관련하여 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 경우 대금을 청산한 것으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 대금 중 일부를 지연납부한 경우 “대금청산일”을 언제로 볼 것인지는 사실판단할 사항입니다소득세법 시행령제162조(양도 또는 취득의 시기)①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는제4호를 준용한다.분양받은 아파트가 완공된 경우, 취득세는 사실상의 잔금지급일을 취득일로 봅니다.다만, 잔금을 먼저 지급하는 경우에는 임시사용승인일, 사실상사용일, 사용승인서교부일이 분양받은 자의 취득일이 됩니다.정리하면,부동산의 취득/처분시기를 파악하는 것은 적용 개정 세법, 세율, 비과세 여부, 신고/납부기한 등을 따질때 매우 중요합니다.매매의 경우,취득세는 개인의 경우 계약상 잔금일, 법인의 경우 실제 잔금지급일를 기준으로 하되 등기가 먼저된 경우 등기일(접수일)로 봅니다.양도세는 실제 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 취득일 입니다.상속/증여의 경우,상속은 상속개시일로 동일하나, 증여의 경우 취득세는 증여 계약일자이나, 증여세와 양도세는 등기 접수일로 취득세의 취득일과 차이가 있으며 신고/납부기한에 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.분양권의 경우,당첨된 경우 당첨일이 취득일, 매매로 취득한 경우 분양권 매매 대금청산일이 취득일입니다.분양권이 완공되어 주택이 된 경우,취득세는 사실상 잔금일(사용승인일 등 전에 잔금을 지급하는 경우에는 사용승인일 등)이나 양도세는 잔금지급일, 등기 접수일중에 빠른날이고 잔금일까지 미완공인 경우는 사용승인일 등입니다.이를 간략히 표로 보면 다음과 같습니다.구분취득세양도세유상매매개인 -계약상잔금일법인 –사실상잔금일등기먼저 한 경우, 등기접수일잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날상속상속개시일상속개시일증여증여 계약일등기접수일분양권취득세 대상 아님당첨 – 당첨일매매 – 대금청산일분양받아 완공된 주택사실상 잔금일사용승인일 등 이전에 잔금 지급시에는 사용승인일 등잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날잔금일까지 미완공시 – 사용승인일 등**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

1. 개요오늘 5일(23.01.05)서울 강남3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한서울 21개 구와 경기 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명 등 4곳을 조정대상지역 등 규제지역에서 해제되면서 시세 하락폭이 주춤하고 있습니다. 남은 토지거래허가구역 해제 여부에 대해서도 많은 관심이 집중되고 있습니다.http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_72/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95087734규제지역 및 민간택지 분상제 지역 해제, 전매제한 최대 10→3년 완화, 분상제 주택 실거주의무 폐지, 공공주택 100만호 본격 공급, 주거위기·취약가구 선제 발굴·지원국토교통부(장관 원희룡)는 1월 3일(화) 「2023년도 국토교통부 업무보고」를 통해 2023년 주요정책과제를 발표하였다. 특히, 부동산 분야에서는 최근 주택 시장 침체 및 경제난www.molit.go.kr[조정대상지역 해제 지역]구분해제 지역서울21개구(도봉, 강북, 노원, 성북, 은평, 종로, 중랑, 동대문, 서대문, 중, 마포, 성동, 광진, 강서, 양천, 구로, 영등포, 금천, 동작, 관악, 강동)경기성남시(분당·수정), 과천시, 광명시, 하남시[현재 남은 조정대상지역(23년 1월 5일)]구분조정대상지역(22년 11월 14일 현재)지정일서울서초구, 강남구, 송파구, 용산구(4개구)17.09.062. 변화하는 세금조정대상지역 해제에 따라 변화되는 세금을 취득단계(취득세), 보유단계(종부세), 양도단계(양도세)순서로 요약하면 다음과 같습니다.<1> 취득세세목구분변경 전변경 후취득세다주택자 취득세 중과(매매)- 1주택 세대(A)가 조정지역 주택B를 취득시 8% 중과세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 조정지역 주택C를 취득시 12% 중과세율 적용- 1주택 세대(A)가 비조정지역 주택B를 취득시 1~3% 기본취득세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 비조정지역 주택C를 취득시 8% 중과세율 적용다주택자 취득세 중과(증여)다주택자인 증여자가 시가표준액 3억원 이상 조정지역 주택을 증여시 12% 중과세율 적용다주택자인 증여자가 시가표준액 3억원 이상 비조정지역 주택을 증여시 3.5% 기본세율 적용일시적 2주택기본취득세율새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우 2년내 A를 양도해야 B 1~3% 기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 비조정지역 B주택 취득 후 3년내 A주택 양도시 B 1~3% 기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 A주택이 비조정지역으로 해제된 경우 3년내 A주택 양도시 B 1~3% 기본취득세율 적용22.12.21 행정안전부가 발표한 취득세 중과완화 예정사항은 아래의 링크에 자세하게 설명되어 있습니다.취득세 중과완화 여부는 아직 개정이 되지 않았으므로 곧 개정되는 내용을 확인하시고 취득하는 것이 좋을 것 같습니다.<2> 종합부동산세세목구분변경 전변경 후종부세주택임대사업자 종부세 합산배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도 종부세 합산배제 혜택 적용 불가능장기임대주택 종부세 합산 혜택 가능<3> 양도소득세세목구분변경 전변경 후양도세1세대 1주택 비과세17.8.3 이후 취득한 조정지역 주택을 비과세 받기 위해서는 2년 거주 필요비조정지역 주택 취득시 2년 보유만 해도 비과세 가능(이미 취득한 주택으로서 취득 당시 조정지역인 경우 제외)일시적 2주택 비과세새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우 2년내 A를 양도해야 비과세가 가능(다만, B취득일 현재 조정지역이었더라도 18.9.13 이전 매수계약 또는 계약일 현재 비조정인 경우에는 3년 적용)비조정지역 B주택 취득 후 3년 내 A주택 양도시 비과세 가능다주택자 양도소득세 중과2주택 이상 보유한 다주택자가 조정지역 내 주택을 양도하는 경우 중과세율(10%or20%가산) 적용(다만, 현재 23.5.9까지 양도하는 경우에는 중과유예 한시적 적용 중)다주택자 중과세율 미적용(일반세율 적용 및 장기보유특별공제 가능)주택임대사업자 중과배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도 중과배제 혜택 적용 불가능장기임대주택 중과배제 혜택 가능3. 각 내용에 대한 자세한 글 링크위 각 항목들에 대해 작성한 글이니 각 항목에 대해 자세한 내용을 원하시는 분들은 링크를 참고하시면 도움이 될 것 같습니다.세목구분링크취득세22.12.21 취득세 중과 완화https://blog.naver.com/highyes_tax/222961961807다주택자 매매 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222535669434다주택자 증여 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713일시적 2주택 기본취득세율https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098양도세1세대 1주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222347004066양도소득세 중과(2주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222569817907양도소득세 중과(3주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222568065783조정지역에서 해제됨에 따라 다주택자 분들은 취득 및 양도의 계획을 잘 수립한다면최선의 절세플랜을 찾을 수 있습니다.

안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.분양권 양도소득세 & 취득세 등 관련된 내용에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.분양권이란?주택법에서 정하는 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말합니다.흔히 우리가 접하는 주택 청약에 당첨된 경우가 가장 많이 쓰입니다.아래에 이어질 내용은 대부분 주택 분양권을 말합니다. 흔하지 않지만 오피스텔 분양권도 혼용되어 사용되는데이 용어도 모아서 설명드리겠습니다.주택 분양권은 세법상 주택을 취득할 수 있는 권리로 분류되어 주택과는 다른 세법상 체계를 가지고 있습니다.중요하게 기억해야 하는 날짜는 2021.01.01입니다. 자세히 설명드리겠습니다.© joshuas, 출처 Unsplash분양권 양도소득세 계산 구조 및 세율우선 분양권의 취득시기는 어떻게 될까요?청약으로 당첨된 경우에는청약 당첨일을 취득시기로 봅니다.[기획재정부 재산세과-85, 2022.1.14]반면, 분양권을 승계취득(매수)한 경우에는잔금 청산일을 취득시기로 봅니다.[부동산거래관리과-86, 2012.02.09]양도시기는 어떻게 될까요?분양권은 이전 등기를 할 수 있는 주택과 다르게 권리이기 때문에, 명의변경을 잔금청산일 이전에 했더라도잔금 청산일이 양도시기입니다.[부동산거래관리과-86, 2012.02.09]양도시기와 취득시기의 양도차익에 대해 인당 연간 250만 원의 기본공제를 적용한 후 세율을 곱하면 양도소득세가 나오는데요.세율은 보유기간 1년 내의 경우 70%, 1년 이후의 경우 60%입니다. 지방소득세는 양도소득세의 10%로 즉, 77%, 66%의 아주 높은 세율이 적용되고 있습니다. 이는 현 정부의 2023년 경제정책방향에 인하 계획이 있었으나 적용되고 있지 않은 모습입니다.정리해 보자면 다음과 같은 세액 구조입니다.양도가액잔금 청산일의취득가액ㅡ필요경비청약 당첨일 또는 잔금 청산일의 취득가액, 양도 시 중개수수료=양도차익ㅡ장기보유공제분양권의 경우에는없습니다.=양도소득금액ㅡ기본공제연간 250만 원=과세표준X세율(지방세 포함)1년 미만 77%,1년 이상 66%=산출세액이를 보면 알 수 있습니다. 양도차익이 있는 분양권의 경우에는 양도하시면 안 된다는 점을요.© homajob, 출처 Unsplash분양권으로 취득하는 주택의 취득시기는?분양권으로의 양도차익에 대한 세금이 크기 때문에 완공이 되었다고 가정해 보겠습니다.이때부터는 분양권이 아닌 주택이 됩니다.취득시기는 잔금청산일입니다. 이 시점부터 2년 보유 또는 거주 요건을 충족해서1세대 1주택 비과세를 받으실 수도 있습니다. 또한, 3년 이상의 보유 또는 거주 시장기보유특별공제를 산정하는 기산일이기 때문에 꼭 기억하시기 바랍니다. 분양권만 가지고 있을 때의 비과세를 가정한 것이고, 다른 주택이 있으실 때의 일시적 2주택 등은 따로 포스팅하도록 하겠습니다.© glenncarstenspeters, 출처 Unsplash분양권 취득세분양권 자체는 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 취득세가 과세되지 않습니다. 하지만 완공되면서 잔금청산일로부터 2개월 이내에 주택으로 취득될 때 신고, 납부하게 됩니다.주택 수 판단은 분양권을 취득했을 때의 시점으로, 조정대상지역 여부 판단은 잔금청산일 기준으로 하게 됩니다.예를 들어 당첨 당시에 1주택을 이미 소유하고 있었고 분양권이 완공될 때 조정대상지역이라면 2주택 중과세로 8%가 과세됩니다.따라서, 분양권을 취득하실 때 이를 잘 고려하여 의사결정하시기 바랍니다. 물론 현재는 조정대상지역이 대부분 해제되었기 때문에 2주택까지는 대부분 1~3%로 과세되는 상황입니다.취득세율에 대해서는 자세히 제 블로그에 있으니 참고하시기 바랍니다.2023년 취득세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 21일에 발표된 행정안전부의 개인과 법...blog.naver.com분양권 양도소득세 주택 수 판단서두에 말씀드렸던 2021.01.01일은 분양권 세금에서 중요한 날짜입니다.2020년까지의 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.즉, 내가 가지고 있는 1주택이 비과세 요건이 있는 경우에 2020년까지의 취득한 분양권이 10개 있어도 비과세는 가능합니다.2주택일 경우에도 중과세 여부를 따질 때 2020년까지의 취득한 분양권이 1개 있어도 1세대 3주택으로 산정되지 않습니다.(물론 현행 세법에서는 중과세가 유예되어 적용되지 않습니다.)하지만2021년부터 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.즉, 내가 가지고 있는 1주택이 비과세 요건이 있는 경우에도 2021년에 취득한 분양권이 1개 더 있으면 적용되지 않습니다.2주택일 경우에도 중과세 여부를 따질 때 2021년에 취득한 분양권이 1개 있으면 1세대 3주택 중과세로 산정됩니다.(물론 현행 세법에서는 중과세가 유예되어 적용되지 않습니다.)© marvelous, 출처 Unsplash오피스텔 분양권 양도소득세오피스텔 분양권은 세법에서 어떻게 취급이 될까요?준공되기 이전에는 주택으로 쓸지 사무용으로 쓸지 알 수가 없기 때문에 원래의 오피스텔 공부상 용도인 업무시설로 판단하게 됩니다. 즉, 주택을 공급받는 자의 지위인 일반적인 분양권과는 다릅니다.따라서, 단기 양도 시 중과세율이 적용되는 분양권에도 해당되지 않습니다. 즉 77%, 66%의 높은 세율이 적용되지 않습니다.[기재부 조세법령운용과-840, 2021.09.30]일반적인 상가, 토지의 단기 세율과 같이 1년 이내 55%, 2년 이내 44%, 2년 경과 후에는 종합소득세율이 적용됩니다.비과세, 중과 판단 시 주택 수 여부에도 당연히 제외됩니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)