안녕하세요, 오회계사입니다.
이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 세무상 처리문제입니다.
주택으로 보는지 취득세, 양도세 여러 세금에서 어떻게 판단되는지 확인해보겠습니다.
세부적으로 살펴보면,
1. 취득세
오피스텔 취득세는 4.6%로 중과 적용대상은 아닙니다.
취득세의 경우,
오피스텔은 취득 시점에 주택여부가 불분명하므로 취득세인 4%를 적용하고 지방교육세 0.4%와 농특세 0.2%를 더한 총 4.6%의 세율이 적용됩니다.
[국세청 100문 100답]
오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않으나, 20.8.12 일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다.
20.8.12일 이후 취득한 주택 분양권의 경우, 주택수에 포함되나 오피스텔 분양권은 주택 분양권인지, 업무용건물 분양권인지를 분양권 상태에서 알 수 없으므로 주택수에 제외됩니다.
[국세청 100문 100답]
그러나, 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.
단, 20.8.12일 이전에 취득 및 매매/분양 계약이 된 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다.
따라서 주택수 산정시 취득 시점에 주의해야합니다.
[국세청 100문 100답]
지방세법 제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다. 1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다. 2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “조합원입주권”이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다. 3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다. 4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다. |
주거용 오피스텔 이라도
취득세 중과여부, 주택수 산정시에 취득 당시 시가표준액이 1억 이하 오피스텔이 주택수에서 제외됩니다.
[국세청 100문 100답]
2. 양도세
주거용 오피스텔은 주택으로 봅니다. 주거용의 여부는 공부상 구분과 관계없이 사실상 주거용인지 업무용인지로 판단합니다.
양도세의 주택에 대한 정의는 공부상 구분과 관계없이, 주거용으로 사용하면 주택입니다.
즉, 오피스텔도 공부상에는 주택으로 안되어 있어도 실제 주택으로 사용하면 주택입니다.
소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. |
따라서, 주거용 오피스텔과 다른 1 주택을 보유한 경우
그 주택의 처분시에 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않고, 조정지역인 경우 중과될 수 있습니다.
그리고, 주택인지 여부는
① 주택임대사업자 등록여부
② 임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전
③ 오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)
④ 전력, 도시가스, 수도 사용량
⑤ 임차인 확정일자 여부
등을 고려하여 판단하게 됩니다.
단순히, 세입자 전입을 안하는 조건으로 하여 확정일자를 못받게 하는 조건을 거는 경우가 있는데, 사실상 상시 거주으로 판단되면 주택수에 포함됩니다.
양도, 심사-양도-2020-0016 , 2020.09.02 , 일부인용 [ 제 목 ] 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 봄이 타당함 [ 요 지 ] 분양 당시부터 쟁점오피스텔은 주거용도로 사용하기 적합하게 구조를 갖추고 있었고, 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보여 주택으로 봄이 타당함 나) 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여부에 대한 판단 청구인은 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도한 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 보는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나 청구인이 2007년 쟁점오피스텔을 분양받을 당시부터 쟁점오피스텔은 주거용도로 사용하기 적합하게 구조(큰방, 거실, 드레스룸, 화장실) 및 시설(싱크대, 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 에어컨)을 갖추고 있었고, 2011년 쟁점오피스텔이 완성된 이후 2016년 1월부터 쟁점주택 양도시(2019.2.22.) 및 이후 2019.4.16.까지 쟁점오피스텔을 임차한 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 양도한 이전에는 청구인이 임차인에게 주민등록 전입신고 및 사업자등록을 금지하는 조건은 임대하고, 쟁점주택을 양도한 이후에는 전입신고를 허락한 사실이 확인되는바, 쟁점주택 양도 前 청구인과 임차인 김아무개 간 맺은 전세계약서(2016.10.26.)의 특약을 보면, 주거용도로 사용하지 못할 목적으로 전입신고를 금지한 것은 일응 이해되나, 임차인이 사업자등록을 하지 아니할 것을 요구한 것은 쟁점오피스텔을 업무용도로 사용하는 것을 막는 것이어서 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용도로만 사용할 목적으로 제한하여 임대하였다는 청구주장과는 모순되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. |
이와 반대로,
공부상 주택인 오피스텔이라도 실제로는 주거용으로 사용하지 않는 경우, 주택이 아닌 일반 건물의 양도로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용이 되지 않습니다.
양도, 서면-2016-부동산-5722 [부동산납세과-1982] , 2016.12.30 [ 제 목 ] 오피스텔 보유시 일시적 2주택 적용여부 [ 요 지 ] 공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 오피스텔의 실제 사용용도는 사실판단 사항임 [ 회 신 ] 1.소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것입니다. |
소득세법 기본통칙 89-154…4【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포・사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니한다. |
※ 21년 이후 취득한 분양권은 양도세 주택수에 포함되는데, 오피스텔 분양권이 양도세 중과 주택수에 포함되는지 여부는 명확한 유권해석은 없으나, 취득세와 마찬가지로 제외되는 것으로 봄이 타당합니다.
분양권의 정의에 주택에 대한 공급계약과 주택을 공급받는자로 선정된 지위로 되어 있어, 업무용일지 주택일지 불분명한 오피스텔 분양권은 이에 해당하지 않는다고 봅니다.
소득세법 제88조(정의) 10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다. |
오피스텔이 공실인 경우, 내부시설 등이 상시 주거용으로 사용가능한지로 판단합니다.
오피스텔이 공실인 경우에는, 공부상의 용도가 아닌 사실상 주거용으로 사용이 가능한지 여부로 판단합니다.
양도세 집행기준 89-154-22 공실인 오피스텔의 주택 여부 주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다. |
공실인 상태에서 사실상 주거용인지 여부는 내부 시설이 상시 거주가 가능한 샤워시설, 싱크대, 세탁기 등이 설치되어 있는지 여부로 판단합니다.
양도, 조심-2018-서-1973 , 2018.10.02 , 기각 [ 제 목 ] 쟁점아파트 양도 당시 공실상태인 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 과세한 처분의 당부 [ 요 지 ] 쟁점아파트 양도일 이전인 쟁점오피스텔을 구청, 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 취득세등을 감면 받는등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한점, 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 화장실, 샤워시설, 싱크대 등이 있어 독립된 주거가 가능한 점등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 공가상태인 쟁점오피스텔을 공부상 용도인 업무용 오피스텔로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 양도일 이전인 2016.9.30. 쟁점오피스텔을 관할 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 이를 근거로 취득세 등 지방세를 감면 받는 등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한 점, 분양안내서에는 주거용인 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 생활하는데 필요한 화장실과 샤워시설, 싱크대, 전기쿡탑, 개별난방 보일러, 냉장고, 세탁기 등이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 점, 쟁점오피스텔 단지의 인터넷 매물정보에는 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동이 구분 없이 주거형 원룸오피스텔로 게시되어 쟁점오피스텔이 사실상 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. |
정리하면,
오피스텔은 일반적인 아파트와 달라, 취득세 양도세 등에 차이가 있는데
취득세의 경우
① 취득세 중과시, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함
② 오피스텔의 취득시 세율은 4.6% (지방세교육세 0.4% 농특세 0.2%)
③ 주거용 오피스텔은 주택수에 포함
④ 주거용 오피스텔도 공시가격 1억이하는 주택수 제외
양도세의 경우
① 양도세 중과세, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함
② 공부상 주택이 아니라도, 실제 주택으로 사용하는 경우는 주택임
③ 공실인 경우, 내부시설이 상시주거용에 적합한 경우는 주택임
오피스텔이 주거용인지 여부는
① 주택임대사업자 등록여부
② 임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전
③ 오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)
④ 전력, 도시가스, 수도 사용량
⑤ 임차인 확정일자 여부
등을 고려하여 판단해야함
**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크
네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.
https://blog.naver.com/riverodw
by 부산세무사/부산회계사
