임대사업자 주택과 일반 주택 각 1개 보유시 분양권 취득세/양도세 문의

1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건(취득시점, 양도시점, 예외사항 등)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다.1주택과 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것다만, 1년 이상 지난후분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항. 22년 2월 15일 이후 취득하는 분양권, 입주권부터 적용)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것

1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건 (취득시점, 양도시점, 예외사항 등)​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. ​2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다. 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 1주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.​​​1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 조합원입주권 취득b. 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것​다만, 1년 이상 지난후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우​​2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.​▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것​지금까지 분양권(조합원입주권)과 1주택을 보유할 경우 양도소득세 문제에 대해서 알아보았습니다. 복잡할 수 있는 규정이므로 해당 내용을 천천히 보시고 본인 상황에 적용되는지 파악해보심이 좋습니다.​실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

[양도소득세]미등기 공동상속주택과 일반주택 보유하던 중일반주택 양도 시 비과세 여부(민법상 법정지분에 따라 상속주택 소유자 판단)서면-2025-부동산-4219 [부동산납세과-163]등록일자 : 2026.03.25.생산일자 : 2026.02.12.요 지상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는법정상속분 등에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 보아 비과세를 판단하는 것임<상속주택 미등기 상태에서 상속주택 소유자 적용순위>① 상속지분이 가장 큰 상속인(민법 법정상속지분)② 당해 주택에 거주하는 자③ 최연장자회 신귀 질의의 경우, 기존해석사례 서면-2016-부동산-3995(2016.08.23.) 및 법규재산 2014-553 (2015.01.06.)를 참고하시기 바랍니다.상세내용※ 관련 참고자료1. 사실관계-’15년A주택 상속취득 (현재까지 미등기 상태)*피상속인- 父, 상속개시 당시 6형제 중 질의인 셋째로 피상속인과 별도세대 구성-’18년B주택 취득 (배우자 명의)-’22년형제 중 첫째, 둘째 사망-’26년B주택 양도2. 질의요지- 민법에 따른 협의분할이 이뤄지지 않아 상속등기되지 않은 공동상속주택과 일반주택을 보유한 1세대가 일반주택을 양도한 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부3. 관련 법령□민법제1000조 【상속의 순위】①상속에 있어서는 다음 순위로 상속인이 된다. 1. 피상속인의 직계비속 2. 피상속인의 직계존속 3. 피상속인의 형제자매 4. 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족②전항의 경우에 동순위의 상속인이 수인인 때에는 최근친을 선순위로 하고 동친등의 상속인이 수인인 때에는 공동상속인이 된다.③태아는 상속순위에 관하여는 이미 출생한 것으로 본다.□민법제1001조【대습상속】 전조제1항제1호와 제3호의 규정에 의하여 상속인이 될 직계비속 또는 형제자매가 상속개시전에 사망하거나 결격자가 된 경우에 그 직계비속이 있는 때에는 그 직계비속이 사망하거나 결격된 자의 순위에 갈음하여 상속인이 된다□민법제1009조 【법정상속분】① 동순위의 상속인이 수인인 때에는 그 상속분은 균분으로 한다.② 피상속인의 배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분의 5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 직계존속의 상속분의 5할을 가산한다.③ 삭제□민법제1010조 【대습상속분】① 제1001조의 규정에 의하여 사망 또는 결격된 자에 갈음하여 상속인이 된 자의 상속분은 사망 또는 결격된 자의 상속분에 의한다.② 전항의 경우에 사망 또는 결격된 자의 직계비속이 수인인 때에는 그 상속분은 사망 또는 결격된 자의 상속분의 한도에서 제1009조의 규정에 의하여 이를 정한다. 제1003조제2항의 경우에도 또한 같다□민법제1013조 【협의에의한 분할】① 전조의 경우외에는 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다.② 제269조의 규정은 전항의 상속재산의 분할에 준용한다.□민법제1015조 【분할의 소급효】상속재산의 분할은 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.4. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)□ 서면인터넷방문상담5팀-2331, 2007.08.17.1.「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니한 것입니다.2. 위 1.을 적용함에 있어 상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 일부 증여 등으로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된다 하더라도 증여 등으로 추가 취득하는 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않는 것이며,공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것입니다.□ 부동산거래관리과-0995, 2011.11.25.귀 질의 ①의 경우 B아파트 양도일 현재 상속주택의 상속등기를 하지 않은 경우로서 母는 민법상 법정상속지분이 가장 큰 자이고, 상속개시 당시 피상속인(父)과 동일세대이므로소득세법 시행령 제155조제2항에 따른 비과세 특례 규정을 적용받을 수 없는 것입니다 (기존해석사례 : 부동산거래관리과-0840, 2011.10.05.).귀 질의 ②경우소득세법 시행령 제154조제1항의 1세대1주택 비과세 규정 적용시 상속주택 외의 다른 주택을 양도한 이후국세기본법 제26조의2에 따른 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의분할하여 등기한 경우 납세지 관할 세무서장은 그 내용에 따라 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정하거나 경정할 수 있는 것입니다.귀 질의 ③의 경우 양도하는 주택이소득세법 시행령 제154조제1항에 해당하는 경우에는 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.□ 서면-2015-부동산-22405, 2015.04.081. 상속받은 주택과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아소득세법시행령 제154조제1항에 따른 양도소득세의 비과세 규정을 적용하는 것이나, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 같은 영 제155조제2항 단서의 규정에 해당하는 주택만 상속받은 주택으로 보아 같은 항의 본문과 같은 조 제3항의 규정을 적용하는 것입니다.2.소득세법 시행령 제155조제2항및 제3항을 적용할 때 상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 상속받은 주택을민법제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 같은 법 제1009조 및 제1010조에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 보는 것입니다. 다만, 상속주택 외의 주택을 양도한 이후 국세기본법 제26조의2에 따른 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의분할하여 등기한 경우 납세지 관할 세무서장은 그 내용에 따라 거주자의 양도소득세과세표준과 세액을 결정하거나 경정하는 것입니다.3. 한편, 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용하는 것으로, 무허가 상속주택의 소유자 판정은 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다.□ 서면-2016-부동산-3995, 2016.08.23.1.소득세법 시행령 제155조 제2항및 제3항을 적용할 때 상속주택(미등기주택을 공동으로 상속한 경우 포함) 외의 주택을 양도할 때까지 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 법정상속분 등에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 보며,2. 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택의 소수지분을 소유한 자가 당해 공동상속주택 소수지분외의 다른 주택을 양도하는 때에는「소득세법시행령」제155조제3항에 따라 당해 공동상속주택 소수지분은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하고 같은 법 시행령 제154조제1항의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.□ 재산세과-687, 2009.04.01.상속받은 주택 외의 주택을 양도할 당시 상속받은 주택의 상속등기가 이루어지지 않은 경우 당해 상속주택은「소득세법 시행령」 제155조 제3항규정(①상속지분이 가장 큰 상속인 → ②당해 주택에 거주하는 자 → ③최연장자)에 따라 소유자를 판단하는 것이며, 이 경우 상속지분은「민법」제1009조에 따른 【법정상속분】에 의하는 것임감사합니다. 도움이 되셨길 바랍니다.좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다. 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 1주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것다만, 1년 이상 지난후분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항. 22년 2월 15일 이후 취득하는 분양권, 입주권부터 적용)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것지금까지 분양권(조합원입주권)과 1주택을 보유할 경우 양도소득세 문제에 대해서 알아보았습니다. 복잡할 수 있는 규정이므로 해당 내용을 천천히 보시고 본인 상황에 적용되는지 파악해보심이 좋습니다.실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

지역주택조합의 조합원 지위(21년 이전 사업계획승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에분양권을 취득한 경우 거주요건 적용 여부(거주요건 없음)서면-2023-부동산-1411 [부동산납세과-1910]등록일자 : 2023.11.03.생산일자 : 2023.08.01.요 지지역주택조합의 조합원 지위(21년 이전 사업계획 승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 취득한 분양권이 주택으로 완공되어 양도시 거주요건 적용하지 않음회 신귀 서면질의의 경우,「주택법」제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위를 보유한 세대가 조정대상지역 지정 이전에 분양권 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 그 분양권이 완공되어 해당주택 양도시 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계-’15. 5월B지역주택조합 조합원 가입 계약-’17. 3월B지역주택조합 사업계획 승인-’19. 1월A분양권 당첨-’19. 2월A분양권 계약금 완납-’20.12.18.A주택 소재지 조정대상지역으로 지정-’21. 2월B주택 완공-’21. 9월A주택 완공2. 질의내용-지역주택조합원 지위(21년 이전 사업계획 승인)를 보유한 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 그 분양권이 완공되어 해당주택을 양도시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트