만30세 미만 자녀는 분가시 같은세대 및 규제지역 실거주의무

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2025년 10월 15일 정부가 발표한「주택시장 안정화 대책」(10·15 대책)에 대해서 설명드리겠습니다. 대출한도부터 세금까지 한 번에 바뀌는 만큼, 주택 매매나 자금계획을 앞두고 계신 분이라면 꼭 확인이 필요합니다.10·15 대책, 도대체 왜 나온 걸까요?-2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안(6·27 대책) 이후 잠시 진정되는 듯했던 서울·수도권 집값이, 8월 말부터 다시 들썩이기 시작했습니다.-특히 한강 인접 지역의 상승세가 서울 전역과 성남 분당구, 과천시, 광명시 등 강남권 인접 지역으로 확산되었습니다.-금리 인하로 유동성이 풍부해지고, 2026년 이후 수도권 아파트 입주 물량 감소 우려까지 겹치면서 매도자 우위 시장 심리가 강해졌습니다.-이에 정부는 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 합동으로 수요억제·금융규제·세제합리화·불법단속·공급확대 다섯 축으로 구성된 대책을 내놓았습니다.10·15 대책, 도대체 왜 나온 걸까요?-이번 대책의 핵심은조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역이 동시에 적용되는 '삼중 규제'입니다.-서울 25개 자치구 전역과 경기도 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양동안·의왕·하남·용인수지 등 12개 시·군·구가 규제지역으로 추가 지정되었습니다.-조정대상지역·투기과열지구는 발표 다음 날인 2025년 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 2025년 10월 20일부터 효력이 발생합니다.-토지거래허가구역 내에서는 전세를 끼고 매입하는 '갭투자'가 전면 금지되고, 주택을 취득하면 2년간 실거주해야 합니다.다만10월 19일까지 계약을 체결한 경우에는 이 의무가 적용되지 않습니다.대출한도, 얼마나 줄어드나요? (feat. DSR·스트레스 금리)-가장 체감이 큰 부분은 역시 대출입니다. 기존에는 규제지역이라도 주택가격과 무관하게 주담대 한도가 일괄 6억원이었지만, 이제는주택 시가 구간별로 차등 적용됩니다.-시가 15억원 이하 주택은 LTV 40% 적용에 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 최대 4억원, 25억원을 초과하면 최대 2억원까지만 대출이 가능합니다.-유주택자는 규제지역 내에서 주택구입 목적의 신규 주담대 자체가 금지(LTV 0%)됩니다. 무주택자(6개월 내 처분조건부 1주택자 포함)만 LTV 40%로 대출을 받을 수 있습니다.-대출한도를 계산할 때 적용하는스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 2배상향되어(2025.10.16 시행), 향후 시중금리가 내려가도 대출한도가 쉽게 늘어나지 않도록 했습니다.-그동안 서민 주거 안정을 위해 DSR 계산에서 제외했던전세대출도 이번엔 예외가 아닙니다.2025년 10월 29일부터 수도권·규제지역에서 1주택자가 신규로 받는 전세대출의 이자상환액이 DSR에 포함됩니다.다만 기존 전세대출의 단순 연장분은 원칙적으로 적용이 제외되고, 증액은 신규로 간주되어 적용됩니다.-2026년 1월부터는 은행의 주담대 위험가중치 하한이 15%에서 20%로 높아져, 은행 스스로도 부동산 대출 쏠림을 완화하도록 유도합니다.세무사가 특히 강조드리는 부분: 세금도 함께 강화됩니다-대출 규제 못지않게 중요한 것이 세금입니다. 규제지역으로 새로 지정되면 아래 세제가 그대로 연동되기 때문에, 다주택자분들은 자산 처분·취득 계획을 다시 점검하셔야 합니다.-취득세 중과: 조정대상지역 기준 2주택 8%, 3주택 이상 12%가 적용됩니다(비조정지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%).-양도소득세 중과: 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다. 다만 2022년 5월부터 2026년 5월까지 한시적으로 유예되고 있어 유예 종료 시점을 반드시 확인하셔야 합니다.-1세대 1주택 비과세 요건 강화: 기존 '보유 2년'에서 '보유 2년 + 거주 2년'으로 요건이 강화됩니다. 거주 요건을 채우지 못하면 양도차익 전체에 대해 과세될 수 있습니다.-종합부동산세: 민간매입임대주택이 종부세 합산배제 대상에서 제외되어, 임대사업자의 보유세 부담이 늘어날 수 있습니다.-세부 개편 방향은 관계부처의 추가 검토와 입법 절차를 거쳐 확정되므로, 실제 신고·납부 전에는 최신 시행령·시행규칙을 다시 확인하시길 권해드립니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 잔금·대출 실행일을 다시 확인하세요. 시행일 전날인 10월 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명한 경우에는 강화된 주담대 규제가 적용되지 않습니다. 계약 시점과 잔금 시점의 규제 적용 여부를 반드시 대조해야 합니다.2. 다주택자는 취득·양도 순서를 재설계해야 합니다. 취득세·양도세 중과가 동시에 걸리는 구간에서는 처분 순서와 시점에 따라 세부담 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.3. 전세대출 보유자는 DSR 반영 시점을 확인해야 합니다. 10월 29일 이후 신규 전세대출을 받는 1주택자라면 이자상환액이 DSR에 잡혀 다른 대출 한도에도 영향을 줄 수 있습니다.4. 토지거래허가구역 내 갭투자·실거주 요건을 사전에 점검하세요. 2년 실거주 의무를 채우지 못하면 제재를 받을 수 있으므로, 임대 중인 주택을 매입하실 계획이라면 세입자 임대차 잔여기간까지 함께 검토해야 합니다.규제지역 지정, 우리 집도 해당될까요?자연세무회계컨설팅은 10·15 대책에 따른 대출한도 시뮬레이션, 다주택자 취득세·양도세 절세 전략, 종합부동산세 합산배제 컨설팅까지 종합적으로 상담해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.참고 법령 및 정책자료국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 합동, 「주택시장 안정화 대책」(2025.10.15.)금융위원회, 「긴급 가계부채 점검회의」 개최 보도자료(2025.10.15.)지방세법 제13조의2 (다주택자 등 취득세 중과세율)소득세법 제104조 제7항 (다주택자 양도소득세 중과)소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조 (1세대 1주택 비과세 요건)종합부동산세법 제8조 (합산배제 임대주택 요건)※ 세부 시행령·시행규칙 개정 및 유예기간 종료 여부는 게시 전 국가법령정보센터(law.go.kr) 및 국세법령정보시스템에서 한 번 더 확인하시길 권장드립니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.현재 종합부동산세를 제외한대부분의 부동산 세금은'세대'를 기준으로주택 수를 판단합니다.세법에서는너 몇 채 가지고 있니? 를 보는 것이 아니라너네 세대 (너네 집) 총 몇 채 가지고 있니?를 보는 것입니다.양도세에서도 세대 기준은 매우 중요하며1세대 1주택 비과세와 일반과세를 넘어 중과세까지세대 기준을 잘못 판단하면정말 위험해집니다.취득세에서도 주택 수에 따른 중과세율이적용되기 때문에 취득시 납세자가어떤 세대를 구성했는지가 매우 중요해집니다.오늘은취득세에서 [세대] 기준이 어떻게 되는지꼼꼼히 확인해보도록 하겠습니다.주택 수가 많으면 새로운 주택을 취득할 때 중과!이 부분은 너무 잘 알고 계시죠.무주택자가 1주택을 구입한다면일반 세율이 적용되지만(1~3%)1주택자가 조정대상지역에서 2주택이 되는 주택을 구입하거나2주택자가 비조정지역에서 3주택이 되는 주택을 구입할 때8%2주택자가 조정지역에서 3주택이 되는 주택을 구입하거나3주택자가 비조정지역에서 4주택이 되는 주택을 구입한다면12%취득세율이 '중과'가 되어 높아집니다.그럼 이때1주택자, 2주택자, 3주택자를어떤 기준으로 판단하느냐 가 문제인데그 판단을 바로'세대' 기준으로 한다는 것입니다.취득세법상 <1세대> 란?!취득세법상 세대 기준을 살펴보겠습니다.1세대의 기본 범위는'주민등록표'에 의해 판정합니다.취득세 신고할 때 구청에서는주민등록등본과 가족관계증명서를 가져오라고 하는데요.주택을 취득하는 사람과 <주민등록표> 에 함께 기재되어 있는 <가족>의주택 수를 모두 체크하기 위해서입니다.대부분 본인의 가족과 (부 / 모 / 자녀 등) 의 관계로등본을 이루고 있습니다.여기서 가족은거주자 및 그 배우자의 직계존비속 (그 배우자를 포함) 및 형제자매를 의미합니다.즉 본인, 본인의 배우자, 그리고 본인 및 배우자의 부모님, 자녀, 자녀의 배우자그리고 본인의 형제자매 까지입니다.다시 정리해보도록 하겠습니다.▶ 주민등록등본에 같이 한 세대를 이루고 있을 것▶ 가족일 것 (배우자, 직계존비속, 형제자매 등)Q. 그럼 가족이 아닌 자가 주민등록등본에한 세대를 이루고 있는 경우는 어떻게 될까요?1) 단순 '동거인'은 가족이 아니기 때문에 세대를 이루어도주택 수를 합산하지 않습니다.혼인신고 전 사실혼 관계에 부부의 경우 동거인으로 표기되어 있다면주택 수를 합산하지 않게 됩니다.2) 먼 친척의 경우도 '가족'에 해당하지 않는다면세대를 이루어도 주택 수를 합산하지 않습니다.Q. 반대로 가족인데 주민등록표에한 세대를 이루지 않는 경우는 어떻게 되나요?1) '배우자' 는 주소를 달리 하고 있더라도동일세대로 간주됩니다.2) '30세 미만의 미혼 자녀' 또한 마찬가지입니다.특히 미성년자는 소득여부와 관계없이무조건 동일 세대로 보게 됩니다.1세대 판정의 특례취득 후 60일 이내 세대 분리하는 경우1세대의 판정은 원칙적으로주택을 취득한 날을 기준으로 합니다.그런데 부모님 집에서 분가 or 결혼하는 경우에는잔금을 치르고 집 주소를 옮기기 때문에잔금일 기준 부모님과 한 세대를 이룰 수 있습니다.이런 억울한 상황을 막기 위해주택 취득일 현재 주민등록표상 동일세대에 해당하더라도주택을 취득한 날로부터 60일 이내 취득한 주택으로주소지를 이전한다면별도세대로 인정해주는 특례규정이 마련되어 있습니다.소득이 있는 30세 미혼 자녀 별도세대 인정위에서 30세 미혼 자녀는 무조건 동일세대로 본다고 하였는데요.소득이 있어서 자립할 수 있는 자녀는 30세 미만이더라도별도세대로 인정해주는 특례가 있습니다.기본적으로 자녀가 <별도 세대> 를 이루어야 합니다.그 상태에서자녀가 배우자가 있으면 ▶ 당연히 별도세대 인정자녀가 미혼이지만1) 소득이 있고 (1년 기준 대략 12백 이상)2) 주택을 관리하면서 독립된 생계를 유지한다면▶ 별도세대로 인정해줍니다.이때 소득은주택 취득일 기준 직전 12개월 동안 발생한 소득이기준중위소득의 40% (약 12백만원 ) 이상인 경우 입니다.앞으로 일하거나, 일한지 얼마 되지 않은 경우기준소득이 넘는지 확인을 꼭 해봐야 합니다.65세 이상 직계존속 동거봉양 합가 시 각각 별도세대 인정자녀가 65세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해세대를 합가하면 주민등록표상 한 세대라 하더라도부모와 자녀세대를 각각 별도세대로 봅니다.이때 부모님이 65세 이상에 해당하는지는<주택을 취득한 날> 을 기준으로 판정하게 됩니다.부모님 두 분과 사시는 경우두 분 중 어느 한 분의 나이가 65세 이상이면 됩니다.합가를 꼭 지금 해야 하는 것은 아니고기존에 합가를 한 상태에서 자녀가 취득하는 주택에 대해별도세대로 판단될 수 있습니다.양도소득세에서 동거봉양 합가 기준은 60세이기 때문에취득세에서도 그 기준을 헷갈려하시는 분들이 있는데요취득세는 '65세' 이니 꼭 주의해주세요!세대 전원이 해외로 출국한 경우취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우해당 세대의 거주지를 다른 가족의 주소로 이전한 경우가 있습니다.출국한 자와 국내 다른 가족이 주민등록표상 동일세대로 등재되어 있어도세법상 각각 별도세대로 봅니다.이에 따른 해외체류신고를 진행하여 이를 증빙으로 내야지만인정받을 수 있습니다.해외체류신고를 하지 않은 채 단순히 주소만 옮겨놓거나출국 후 재외등록만 해둔 경우에는 별도세대로 인정받을 수 없으니주의하셔야 합니다.세대 기준은 취득 전 꼭 체크하고 가셔야 하는 부분입니다.상황이 복잡하신 경우 세대 판단이 어려울 수 있습니다.연락주시면 함께 검토해서 리스크를 최소화하겠습니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책은취득부터 양도, 금융까지 전방위 규제 강화라는 점에서그 어느 때보다 강력한 규제 확대라고 평가받고 있습니다.서울 전역과 경기 핵심 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 동시에 지정되고, 토지거래허가구역까지 확대되면서사실상 수도권 전역이 규제망 안으로 들어왔습니다.이에 따른 세금, 규제 및 대출의 변화에 대해서 알아보겠습니다.조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황현재는 강남, 송파, 용산구만 조정대상지역으로 지정되어 있었으나, 이번지정으로 서울 전역과과천, 광명, 성남시(분당,수정,중원구 한정), 수원시(영통,장안,팔달구 한정), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시등 경기 12개 시지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정되었습니다.효력 발생일은 어제 15일 대책발표 다음 날인 오늘 16일부터입니다.조정대상지역 지정 시 변화되는 취득세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 하나가취득세 중과 확대입니다.지정 전에는 2주택까지 일반세율(1~3%)이 가능했던 지역들이 신규 조정대상지역으로 지정되어 이제부터는2주택부터 8%, 3주택부터 12% 중과가 적용됩니다.< 현행 다주택자에 대한 취득세 증과 세율 >일시적 2주택 취득세판단은 신규 주택 취득 시점을 기준으로 하고, 매도잔금일에 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 신규 주택 취득 시점에 조정대상지역이면 처분 기한은 2년이 됩니다.분양권 취득세주택 수 판단은 분양권 취득 시점으로 하고, 조정대상지역 판단은 매수잔금일로 합니다. 따라서, 분양권 취득 시점에 2주택이었다면 현행 기준으로는 1~3%의 세율, 2주택부터는 매수잔금일 기준으로 조정대상지역이라면 8%, 3주택부터는 12%의 세율이 적용됩니다.증여 취득세증여자가 2주택 이상이고, 조정대상지역의 공시지가 3억 원 이상의 주택 증여 시 : 12%(기본 세율은 3.5% 취득세율)조정대상지역 지정 시 변화되는 양도세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 또 하나가양도세 비과세 거주요건 및 중과 확대입니다.1세대 1주택 비과세 요건 강화1세대1주택 비과세 거주요건은 ‘양도일’이 아니라 ‘취득 당시’ 지역 상태를 기준으로 판단합니다.따라서 기존에 비조정대상지역을 매수하셨던 분들은 거주요건이 필요없으나, 10.16일 이후 계약분에 대해서는 조정대상지역에 해당한다면 2년 거주 요건을 만족해야 비과세가 가능합니다.다주택자 중과 적용 및 장기보유특별공제 배제다주택자는 조정대상지역의 주택을 양도하면 법령에서는 양도세가 중과되고, 그에 따른 장기보유특별공제도 배제됩니다.하지만 한시적으로 22년 5.10일부터 26년 5월 9일까지 유예가 되어 있는 상황이었습니다.이 부분을 명확하게 유예 기간이 끝나면 다시 다주택자의 양도소득세를 중과 적용하겠다는 명확한 지침으로 보입니다.따라서 다주택자인 분들은 중과 배제를 피하기 위해서 내년 5월 9일까지 매도에 대한 잔금까지 받으셔야 합니다.< 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 >투기과열지구 지정 시 변화되는 정비사업 규제투기과열지구 지정 시정비사업 관련 규제가 매우 강력해집니다.이번 지정으로 서울 전역이 투기과열지구에 포함되면서 정비사업 물건 거래도 사실상 차단되는 구간이 크게 늘었습니다.또한, 투자 목적으로 재개발·재건축 물건을 여러 번 당첨받는 전략은 사실상 불가능해집니다.투기과열지구 지정 시 변화되는 대출 규제투기과열지구는 금융 규제의 강도도 매우 높습니다. 특히 이번 발표로DSR 적용 강화와 대출한도 축소가 동시에 진행됩니다.실수요자라 하더라도 고가주택 구입 시 대출 여력이 크게 줄어듭니다.특히 전세대출을 이용 중인 경우 신규 주택 매입 자체가 제한되는 경우도 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.갭투자는 사실상 봉쇄되는 구조입니다.토지거래허가구역 지정서울 전역과 경기 12개 지역이 2025.10.20일자로토지거래허가구역으로 지정됩니다.이는 이번 대책의 또 하나의 핵심입니다. 조정대상지역·투기과열지구가 세제·금융 규제라면, 토지거래허가구역은거래 자체를 제한하는 규제입니다.매수자는 잔금 전에 반드시 관할 구청에 허가신청을 해야 하며, 실거주를 증명해야 합니다.실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 및 계약 해제 가능성이 있습니다.따라서, 갭투자나 전세 끼고 매수하는 형태는 사실상 불가능합니다.조정대상지역, 투기과열지구와 다른 점은 효력일이 25.10.20일부터라는 점입니다.이번 10·15 부동산 대책은 단순한 ‘부분 규제’가 아니라,취득·보유·양도·정비사업·금융·거래 절차 전반에 걸친 종합 규제입니다.앞으로 수도권 대부분의 부동산 거래는 세금과 금융규제를 전제로 한 전략적 설계가 필수적입니다.투자자뿐 아니라 실수요자 역시 단순 매수·매도보다는 세무와 자금조달, 실거주 요건까지 함께 고려해야 불필요한 세금 부담이나 규제 리스크를 피할 수 있습니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^-오늘은 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 발표된 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(국토교통부)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융위원회), 이른바 8·13 대책에 대해서 설명드리겠습니다.-이번 대책은 세금 이야기만 따로 떼어놓고 볼 수가 없습니다. 공급·금융·세제가 하나의 패키지로 묶여 있어서, 세 가지를 같이 봐야 내 사업장이나 내 자산에 무엇이 유리하고 무엇이 불리한지 판단이 됩니다. 그래서 오늘은 공급대책과 금융대책까지 함께 정리해 드리겠습니다.안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 발표된 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(국토교통부)과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(금융위원회), 이른바 8·13 대책에 대해서 설명드리겠습니다.이번 대책은 세금 이야기만 따로 떼어놓고 볼 수가 없습니다. 공급·금융·세제가 하나의 패키지로 묶여 있어서, 세 가지를 같이 봐야 내 사업장이나 내 자산에 무엇이 유리하고 무엇이 불리한지 판단이 됩니다. 그래서 오늘은 공급대책과 금융대책까지 함께 정리해 드리겠습니다.8·13 대책, 왜 이 시점에 나왔을까요?--금융위원회가 밝힌 배경은 크게 세 가지입니다.-첫째, 시중 유동성이 늘고 있습니다. M2 증가율이 전년 동기 대비 2026년 2월 4.9%에서 5월 5.8%까지 올라왔고, 물가상승률도 상당 기간 목표수준을 웃돌 것으로 전망되고 있습니다.-둘째, 공급 부족으로 수도권 중심의 상승 기대가 계속되고 있습니다. 수도권 아파트 평균 매매가는 2025년 12월 7.6억원에서 2026년 6월 7.9억원으로 올라섰습니다.-셋째, 부동산 PF 시장의 절대 규모가 줄었습니다.PF 익스포저는 2023년 12월말 231.1조원에서 2026년 3월말 169.8조원으로 축소되었고, 그만큼 현장에서는 자금 조달 애로가 커졌습니다.-정리하면 수요는 계속 조이되, 공급에는 돈을 대주고, 청년·실수요자에게는 길을 터준다 는 세 갈래 구조입니다. 이 구조를 이해하면 나머지 세부 내용은 자연스럽게 읽힙니다.첫 번째 축, 공급 – 수도권 23만호+α와 '속도'-국토교통부는 5년간(2026~2030년) 수도권 135만호 착공이라는 9·7대책 목표의 이행력을 높이는 한편, 신규택지 10만호를 포함해 수도권에23만호+α를 추가 공급하겠다고 밝혔습니다.-이번 대책의 방점은 물량보다 속도에 찍혀 있습니다. 공공택지 최단기 착공모델을 구축해 택지 발표에서 착공까지 걸리는 기간을기존 68개월에서 37개월로 단축한다는 것이 핵심입니다.-1.29 공급방안 부지 중과천·태릉은 2029년, 나머지 부지들도 2030년 내 착공할 계획입니다.-신규택지는 1차로서울 강서지구 0.1만호, 경기 남양주 도심지구 2.2만호, 경기 광주역세권2지구 0.5만호가 공개되었고, 나머지 후보지는 연내 발표될 예정입니다.-민간 공급 생태계 복원 방안도 함께 담겼습니다. 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 완화하는 방안이 대표적인데, 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제35조의 조합설립인가 동의요건 개정 사항입니다.-다가구·다세대 건축기준도 완화됩니다.면적 기준은 660㎡ 미만에서 1,000㎡ 미만으로,다가구주택 층수는 3개층 이하에서 4개층 이하로 조정됩니다.이는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 주택 용도 분류와 직결되는 개정 사항입니다.-세무 관점에서 특히 눈여겨보실 부분은소형 신축 일반주택에 대한 주택 수 제외 세제 특례가 2027년까지에서 2028년까지로 연장된다는 점입니다.취득세에서는 「지방세법 시행령」 제28조의4의 주택 수 산정 특례로, 양도소득세·종합부동산세에서는 각 세법의 주택 수 특례로 작동합니다.두 번째 축, 세제 – 빨리 지으면 더 준다 -이번 대책의 세제 인센티브는 감면율 자체보다 '언제 착공하느냐'에 따라 혜택 폭이 달라지도록 설계되어 있다는 점이 특징입니다.-재개발·재건축의 경우,2028년 내 착공하면 임대주택 인수가격이 기본형 건축비의 80%에서 100%로 상향됩니다.-재개발사업 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산에 대해서는,신규 관리처분인가 사업장을 대상으로 2027년까지 취득세를 면제하고 2028년에는 75% 감면합니다.-매입임대의 경우건설사업자의 토지·건물 취득세를 2027년까지 70%, 2028년 50% 감면합니다.-일반 사업장은서울·경기에서 2027년 내 착공 시 PF 대출이자 1%p, 2028년 내 착공 시 0.5%p를 보조받습니다. 또 수도권에서 2027년 내 「주택법」상 사업계획승인을 받으면 기부채납 부담이 4%p, 2028년에는 2%p 완화됩니다.-2027년 내 착공하는 전국 주거시설은 개발부담금이 100% 면제되고, 2028년에는 50% 감면됩니다.개발부담금은 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따라 부과되는 부담금으로, 이번 한시 감면은 관련 법령 개정을 통해 확정될 예정입니다.-즉, 같은 사업장이라도 2027년에 첫 삽을 뜨느냐 2028년에 뜨느냐에 따라 취득세·개발부담금·금융비용이 모두 달라집니다. 사업 일정 자체가 세무 변수가 된 셈입니다. 정비사업, 세무상 반드시 짚어야 할 지점-기부채납 부담이 완화된다고 해서 기부채납 관련 세무 이슈가 사라지는 것은 아닙니다.-「지방세법」 제9조 제2항은 국가 등에 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대해 취득세를 비과세하도록 정하고 있습니다.행정안전부는부동산세제과-2912(2021.11.4.)해석에서, 조치계획 제출 이후 기부채납할 토지를 포함한 사업부지를 취득하고 그 위치·면적에 큰 변동 없이 협의 내용대로 사업계획이 승인되었다면 해당 토지는 기부채납을 목적으로 취득한 토지로서 취득세 비과세 대상에 해당한다고 보았습니다.-조세심판원도 조심2023지4765(2024.12.17.) 결정에서 같은 취지로 판단한 바 있습니다. 다만 이 사건에서 함께 다투어진 「지방세특례제한법」 제74조 제5항의 재개발사업 대지조성용 부동산 취득세 감면은 그 감면 주체를 '재개발사업의 시행자'로 명시하고 있다는 점이 쟁점이 되었습니다.감면을 받으려면 사업시행계획인가를 받은 시행자 지위에 있어야 한다는 뜻입니다.-이주비 대출 관련해서도 주의가 필요합니다. 조합이 조합원의 이주비 대출이자를 대납하는 경우, 그 경제적 이익을배당소득으로 볼 것인지가 실무상 다투어져 왔고,서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결이 이 쟁점을 정면으로 다루었습니다.-또한 조합원이 부담한 이주비 대출이자는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제163조의 양도자산 필요경비에 해당하지 않는다는 점도 함께 기억해 두시는 것이 좋습니다.-이번 대책으로 이주비대출 LTV 산정 기준이종전자산평가액에서 '종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액'으로 바뀌고(2026.8.31. 시행),추가 이주비대출 보증상품도 신설(2027년 1월)되면서이주비 규모 자체가 커질 가능성이 높습니다. 이자 부담 주체와 정산 방식을 조합 정관·계약 단계에서 명확히 해두셔야 나중에 소득세 문제가 생기지 않습니다.세 번째 축, 금융(공급) – PF 자금 26.3조원에서 47.8조원+α로-금융위원회는 주택공급 촉진을 위한 금융지원을 현재 26.3조원에서 47.8조원+α로 확대합니다.-PF보증은 향후 3년간 직전 3개년 평균 13.1조원 대비 약 2.2배인 평균 28.7조원으로 늘어납니다. 특히 착공예정 물량이 가장 적은2027년에 33조원을 집중 공급합니다(2026년 23조원, 2028년 30조원).-「건축공사비 플러스 PF보증」은 5.0조원으로 확대되며, 대출한도는 일반보증 총사업비의 70%, 플러스 PF보증은 최대 90%입니다.-보증수수료 30% 인하 조치는 2027년말까지 연장되고(주금공 평균 0.25%→0.17%), 보증승인 후 3개월 내 조기착공하면 10%가 추가 인하됩니다.-주거사업장 보증비율은 기존 90~95%에서 100%로 2027년말까지 한시 확대됩니다.-부실사업장 정상화를 위해서는캠코 PF정상화 지원펀드 3조원+α(예산 1.5조원＋민간자금 1.5조원)가신규 조성되고,은행·보험권 신디케이트론은 1조원에서 5조원으로,금융업권 자체펀드는 7.3조원에서 10조원으로확대됩니다.캠코펀드 후순위투자와 함께 자금을 투입하는 경우 위험가중치가 400%에서 100%로 경감됩니다.-주거사업장에 대한 PF 자기자본비율 규제는 2년간 한시 유예되어 당초 2027년 시행에서 2029년 시행으로 늦춰집니다.-임대사업자에 대해서는 준공 후 임대사업장 운영자금 보증상품이 신설되며,대출한도는 임대주택가액의 90% 이내에서 임차보증금을 차감한 금액입니다.네 번째 축, 대출 /금융(수요) – 조일 곳은 확실히 조입니다-공급에 돈을 푸는 대신, 투기적 대출수요는 더 강하게 차단합니다.-우선 기본 규제는 그대로 유지됩니다. LTV는 규제지역 40%·비규제지역 70%, DSR은 은행권 40%·2금융권 50%, 주택가격별 주담대 한도는 15억원 이하 6억원, 15~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원입니다.-전세대출보증 제한 대상이 '투기적 목적의 비거주 1주택자'로 확대됩니다.①수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자(부부합산 기준)이면서, ②그 주택을 타인에게 임대 중이고(직계존비속에게 임대하는 경우는 제외), ③본인과 배우자 모두 그 주택에 실거주한 적이 없는 경우, 세 가지에 모두 해당하면 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 금지됩니다. 2027년 1월 1일 시행입니다.-다만 법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우, 임대차계약을 승계해 실거주를 못 하는 경우, 임대인의 보증금 미반환으로 상환이 어려운 경우 등은 예외로 허용됩니다.-전세대출 보증비율은1주택자에 한해 수도권·규제지역 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 축소됩니다. 무주택자는 현행이 그대로 유지됩니다.-DSR 소득산정 기준도 바뀝니다. 원칙적으로 최근 1개년 소득으로 산정하되, 소득상승률이 20%를 초과하면 최근 2개년 평균, 30%를 초과하면 최근 3개년 평균으로 산정합니다. 반대로 소득이 감소한 경우에는 보수적으로 최근 1개년 소득을 적용합니다. 성과급 등 일시적 소득 증가로 한도를 키우던 방식은 사실상 막힌다고 보시면 됩니다.-주택담보대출 자본규제도 강화됩니다. 고위험 주담대 유형에 고액·고DSR 주담대와 고가주택·고LTV 주담대가 추가되어 위험가중치가 2~4배 적용되고, 가계부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)이 도입됩니다.-사업자대출 용도외 유용에 대한 점검도 강화됩니다. 2025년 7월부터 2026년 2월까지 취급된 대출 중 178건(686억원)이 적발되어 대출회수·신규대출 제한 조치가 이루어졌고, 제재 수준도 1차 위반 1년에서 3년, 2차 위반 5년에서 10년으로 강화되었습니다. 2021년 이후 취급된 고위험 사업자대출은 2026년 12월까지 전수 점검됩니다.-가계부채 총량 증가율 목표는 당초 1.5%에서 3% 수준으로 조정됩니다. 늘어난 대출 여력은 이주비·중도금·잔금대출 등 주택공급 촉진과 청년 주거안정에 배분한다는 계획입니다.다섯 번째 축, 청년 주거지원 3종 세트-청년의 주거 형태별로 세 가지 상품이 마련됩니다.-첫째, 청년미래보금자리론입니다.만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년이 4억원 이하, 전용 85㎡ 이하 비아파트를 구입할 때 이용할 수 있는 정책모기지로, 연 3조원 규모로 2년간 한시 공급됩니다. LTV는 최대 80%, 소득요건은 7천만원 이하(신혼부부는 부부 중 1인 기준)입니다. 이 상품을 이용해도 생애최초 LTV 우대혜택은 소진되지 않고 유지됩니다. 지원 대상에 주거용 오피스텔을 포함하기 위해 「한국주택금융공사법」 개정도 추진됩니다.-둘째, 청년 전월세결합보증입니다.전세보증과 월세보증 중 하나만 선택해야 했던 구조를 바꿔 두 대출을 함께 보증하며, 임차보증금의 90%·2억원(신혼·유자녀는 3억원) 한도에 보증비율은 100%입니다.연 4.5조원 규모이며 지방·저소득 청년에게는 이차보전이 지원됩니다.-셋째, 청년특례 전세대출보증의 지원 대상이 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 확대됩니다. 2026년 10월 시행으로 가장 빠릅니다.-이와 별도로 보금자리론의 이른바 '결혼 페널티'도 해소됩니다.신혼부부는 부부합산 연소득 8,500만원 이하이거나, 부부 중 1인의 연소득이 7,000만원 이하인 경우 대출이 가능해집니다(2026년 10월).-생애최초 요건도 합리화됩니다. 미성년 당시 주택 지분을 상속받은 경우처럼 불가피한 사유가 있으면 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 예외로 인정받을 수 있습니다(2026.8.31.).-DSR 장래소득 인정기준은 그동안 금융회사 자율 적용이어서 차주가 요청하지 않으면 적용되지 않는 경우가 많았는데, 앞으로는 금융회사가 적용 가능 여부와 대출한도를 반드시 고지해야 합니다.임대·매매사업자, 대출은 풀렸지만 세금은 그대로입니다-수도권·규제지역 내 주택매매·임대사업자 주담대는 원칙적으로 금지되어 있는데, 이번에 예외사유 두 가지가 추가됩니다.-첫째, 신축 비아파트를 준공 후 1년 내에 최초로 매수하는 경우입니다. LTV는 규제지역 30%, 비규제지역 60%이며 「민간임대주택에 관한 특별법」상 등록임대사업자는 60%가 적용됩니다.-둘째, 비아파트 신축 목적으로 멸실 예정 주택을 매입하는 경우입니다. 대출실행일로부터 1년 내에 멸실하는 조건으로 지역과 무관하게 LTV 60%가 적용됩니다.-여기서 반드시 구분하셔야 할 것이 있습니다. 대출 규제가 풀렸다는 것과 세법상 유리해졌다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.-특히 취득세 중과 판단에서 그렇습니다. 행정안전부는부동산세제과-3728(2024.10.30.) 해석에서,조정대상지역 내 신규주택을 이사·학업·취업 등 실질적인 일시적 2주택 사유가 아니라 임대 목적으로 취득하는 경우에는 「지방세법 시행령」 제28조의5의 일시적 2주택에 해당하지 않는다고 보았습니다.이 경우「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에 따라8% 세율이 적용됩니다.-대출이 나온다는 이유로 취득 구조를 서둘러 확정하면,취득세 중과와 종합부동산세 합산 문제로 되돌아올 수 있습니다. 취득 전 시뮬레이션이 필요한 이유입니다.언제부터 적용되나 – 시행시기 로드맵-이번 금융 종합대책은 총 6개 부문, 34개 세부과제로 구성되어 있습니다. 기관 자체 조치 등 15개 과제는 2026년 8월 중 즉시 추진되고, 시행령 개정·전산개발 등 7개 과제는 연내 시행, 법 개정·예산조치 등 12개 과제는 2027년 중 추진됩니다.-당장 2026년 8월 31일부터 적용되는 항목이 적지 않습니다. 주거사업장 보증비율 100% 확대, 이주비대출 LTV 산정방식 합리화, 주택매매·임대사업자 주담대 예외 확대, DSR 장래소득 인정기준 고지 의무화, 생애최초 요건 합리화가 여기에 해당합니다.-2026년 10월에는 청년특례 전세대출보증 확대와 보금자리론 결혼페널티 해소가 시행됩니다.-반면 규제가 강해지는 항목들은 대체로 2027년 1월 1일부터입니다. 전세대출보증 제한 대상 확대, 보증비율 축소, DSR 소득산정 기준 합리화, 주담대 자본규제 강화가 그렇습니다. 다시 말해 지금부터 2026년 말까지가 기존 기준으로 자금 계획을 정리할 수 있는 사실상 마지막 구간입니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 착공 시점이 곧 세금입니다. 정비사업이나 주택사업을 진행 중이시라면 2027년 내 착공과 2028년 착공의 취득세·개발부담금·PF 이자 차이를 숫자로 비교해 보셔야 합니다. 사업 일정을 몇 달 당기는 것만으로 세부담이 크게 달라질 수 있습니다.2. 비거주 1주택자라면 2026년 안에 정리하십시오. 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 실거주 이력 없이 세를 놓고 본인은 전세로 거주 중이라면, 2027년 1월 1일부터 전세대출 신규·연장이 막힙니다. 해당 규모가 약 9.3조원, 6.0만건으로 추산되는 만큼 결코 예외적인 사례가 아닙니다.3. 이주비 대출은 커지지만 세무 리스크도 커집니다. LTV 산정 기준 변경과 추가 이주비대출 보증 신설로 이주비 규모가 늘어나는 만큼, 조합의 이자 대납 구조와 정산 방식을 사전에 정리해 두셔야 합니다.4. 임대·매매사업자는 대출 완화와 세법을 분리해서 보십시오. 주담대 예외가 늘었다고 해서 취득세 중과나 종합부동산세 합산이 완화된 것은 아닙니다. 임대 목적 취득은 일시적 2주택으로 인정되지 않는다는 유권해석이 있습니다.5. DSR 소득산정 변경 전에 대출 구조를 점검하십시오. 성과급 등으로 최근 소득이 크게 늘어난 분들은 2027년 1월부터 한도가 줄어들 수 있습니다.6. 소형 신축주택 주택 수 제외 특례 연장 여부를 확인하십시오. 적용 기한이 2028년까지로 연장되는 만큼, 비아파트 취득을 계획 중이시라면 취득세·양도세·종부세 각각의 요건이 다르다는 점을 반드시 개별 검토하셔야 합니다.· · ·■ 참고 법령·예규·판례「도시 및 주거환경정비법」 제35조 (조합설립인가 동의요건)「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항 (관리처분계획의 인가)「건축법 시행령」 별표 1 제1호 (단독주택·다가구주택의 범위)「주택법」 제15조 (주택건설사업계획의 승인)「개발이익 환수에 관한 법률」 제5조 (대상 사업)「지방세법」 제9조 제2항 (기부채납 목적 취득 부동산의 취득세 비과세)「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호 (주택 유상취득 중과세율)「지방세법 시행령」 제28조의4 (주택 수의 산정방법)「지방세법 시행령」 제28조의5 (일시적 2주택)「지방세특례제한법」 제74조 제5항 (도시개발사업 등에 대한 감면)「소득세법 시행령」 제163조 (양도자산의 필요경비)「한국주택금융공사법」 (보금자리론 지원대상 관련 개정 추진)「민간임대주택에 관한 특별법」 (등록임대사업자)행정안전부 부동산세제과-2912, 2021. 11. 4. (기부채납 조건 취득 토지의 취득세 비과세)행정안전부 부동산세제과-3728, 2024. 10. 30. (임대 목적 취득과 일시적 2주택 해당 여부)조세심판원 조심2023지4765, 2024. 12. 17. (재개발 대지조성용 부동산 취득세 감면 주체)서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023누35359 판결 (조합의 이주비 대출이자 대납과 과세)관계부처 합동 보도자료 「수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화」(2026.8.13.)국토교통부 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(2026.8.13.)금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026.8.13.)

세법에서 1세대 1주택에 비과세 혜택을 준 것은 1주택자가 주택을 양도한 뒤 새로 살 집을 구하는데, 1세대 1주택 양도에 세금을 부과할 경우 같은 수준의 주택을 구입하기에는 자금이 부족하게 되기 때문에 주거 안정성을 위해서였다. 하지만 세법상 고가주택(9억원 초과)은 예외를 두었는데, 예전에는 9억을 초과하는 주택이 흔치 않았으나 지금은 서울에서 9억원 넘지 않는 아파트를 찾는 것이 더 어렵게 되었다.부동산투기에 대한 규제가 심해지면서 실거주 목적으로 보유하는 1세대 1주택 경우까지도 양도소득세를 피하기 힘든 시대가 되었다. 수많은 부동산 관련 세법 개정과 이에 따른 경과규정도 많아 부동산 관련 세금을 신고할 때신중히 판단해야 한다. [사진 pxhere]양도가액이 9억원을 초과한다고 양도차익 전체에 대해 과세되는 것은 아니고, 전체 양도차익에서 양도가액이 9억원을 초과하는 비율 만큼만 과세된다. 즉, 전체 양도차익에 ‘(양도가액- 9억원)/ 양도가액’을 곱한 만큼에 대해 양도차익을 계산하고 장기보유특별공제율을 적용해 세율의 적용대상이 되는 과세표준을 구한다.장기보유특별공제는 2021년부터 보유 기간과 거주 기간을 고려해 공제율을 적용하게 되는데, 당연히 오래 보유하고 거주 기간이 길수록 과세대상 양도차익은 줄어들게 된다. 또한, 고가주택의 양도일 때 2년 미만 거주에는 6~30%의 공제율을 적용한다. 박 모씨의 경우 거주기간이 2년, 보유기간은 4년에 대한 장기보유특별공제율은 보유기간에 따른 16%에 거주기간 8%를 가산한 24%의 공제율을 적용받게 되는 것이다.국세청 홈택스 홈페이지에서는 각종 세금을 모의계산 할 수 있는 다양한 서비스를 제공하고 있다. 이를 활용하면 취득 일자, 거주기간 등의 기초 정보를 기입해 장기보유특별공제액을 쉽게 계산할 수 있다. 여기에 부부 공동명의인 경우 해당 지분에 해당하는 비율만큼으로 계산해 각각 양도소득세를 신고 납부해야 한다.1세대 1주택 비과세, 거주요건도 판단해야현행 세법상 양도소득세 비과세는 1세대가 1주택을 보유한 기간이 2년 이상이고 그 주택의 양도가액 9억원 이하일 경우에 양도소득세를 과세하지 않는다. 여기에 2017년 ‘8·2대책’에 따라 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 주택을 취득했을 경우 2년 이상의 거주요건이 추가된다. 따라서 조정대상지역 내의 주택이 아니라면 2년을 거주하지 않아도 1세대 1주택 비과세가 가능하며, 2017년 8월 2일 이전 취득 분이라면 취득 당시에 조정대상지역 내의 주택이라도 역시 거주요건은 없다.이후 2018년 ‘9·13대책’에서는 1주택자가 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 조정대상지역 여부와 상관없이 무조건 2년 이상 거주해야 하는 것으로 조건이 추가되었다. 이에 2017년 8월 2일 이전 취득 주택이더라도 9·13대책에 따라 2020년 1월 1일 이후에 양도할 경우 1세대 1주택이더라도 2년 이상 거주요건을 충족하지 못했다면 장기보유특별공제율은 6~30%의 적은 공제율을 적용받게 된다.가장 논란이 많이 되었던 부분은 다주택자가 최종 1주택 이외의 주택을 모두 양도하고 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면, 2019년 2월 개정된 소득세법에 따라 최종 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년 이상의 보유기간을 채워야 하고, 조정대상 내 지역이라면 2년 이상의 거주요건도 충족해야 한다. 다만, 해당 개정세법의 시행은 올해 1월 1일부터인데, 2021년 1월 1일 전까지 1주택을 제외한 모든 주택을 양도해 최종 1주택인 상태라면 해당 주택의 보유기간은 취득일로부터 기산하도록 하고 있다. 또한 유념할 점은 2년 이상의 거주요건을 기산할 때 조정대상지역 내 거주요건을 적용받는 경우라면 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 거주를 새로 기산해야 한다는 점이다.부동산투기에 대한 규제가 심해지면서 실거주 목적으로 보유하는 1세대 1주택의 경우까지 양도소득세를 피하기 힘든 시대가 되어버렸다. 부동산정책이 잇달아 발표되면서 수많은 부동산 관련 세법의 개정뿐 아니라 이에 따르는 경과규정도 많아서 부동산 관련 세금을 신고할 때에는 이 또한 잘 고려하여 신중히 판단해야 하겠다.