조정지역 내 다주택자 중과세 배제조건

20년 4월 당시 비조정지역 분양권 계약 20년 6월 조정 지역 지정되어 20년 10월에 잔금을 내 취득한 오피스텔을 매도 하려합니다 다주택자 중과세 배제는 보유기간 2년만 인가요 거주기간 2년까지가 포함인가요?

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 양도하는 주택의 보유기간이 2년 이상만 충족한다면 23.05.09까지의 양도분에 한해서 다주택자임에도 불구하고 양도소득세 중과가 배제가 되는 것입니다. 따라서 20년 10월에 취득한 오피스텔을 2년이상 보유하고, 23년 5월 9일까지 양도한다면 양도세는 중과되지 않고 일반세율로 과세가 됩니다. 참고로 양도소득세에서 양도일이라 함은 잔금받은 날 vs 등기넘긴 날 중 빠른 날을 의미합니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

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[개정사항]-다주택자 양도세 중과 배제(1년간)-(조정지역)일시적 2주택 비과세 기한은 2년-리셋규정 폐지안녕하세요. 문용현 세무사입니다.22.05.10부터 시행되는 양도세 중요 개정사항입니다. 직관적으로 간략하게만 적고 추후 변경되거나 자세한 사항은 내용에 보충하도록 하겠습니다.1. 양도세 중과 배제 (1년간 한시적)22.05.10~23.05.09까지 1년동안 조정지역의 다주택자의 양도소득세가 한시적으로 중과되지 않고, 일반세율로 적용이 됩니다. 양도소득세가 중과되지 않을 경우, 일반세율이 적용되며 보유기간에 따른 장기보유특별공제(보유기간 1년당 2%, 최소 3년 6% ~ 최대 15년 30%)까지 공제받을 수 있습니다.2. 조정지역 일시적 2주택 비과세 요건 완화(양도기한 2년, 전입요건 없음)신규주택 취득일을 기준으로, 기존주택과 신규주택이 모두 조정지역일 경우 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 비과세 요건을 충족한 기존주택을 양도한다면 일시적 2주택 비과세 가능합니다. 전입요건은 없습니다.신규주택 취득일을 기준으로 기존주택과 신규주택 둘 중 어느 하나라도 비조정지역이라면 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 기존주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.3. 리셋규정 폐지기존에 다주택자는 잔여주택을 모두 처분할 경우, 남은 최종 1주택은 새롭게 2년이상 보유(조정일 경우 2년이상거주)를 하셔야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있었습니다. 이제 이러한 리셋규정은 없고, 최종 1주택만 남아도 해당 주택이 최초 취득일~양도일까지만 2년이상 보유 및 거주 요건 등의 비과세 요건을 갖추었다면 2년 이상을 기다릴 필요 없이 양도하셔도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.아래 기획재정부 사이트에서 개정된 양도소득세법에 대한 자세한 확인이 가능합니다.기획재정부다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등 '소득세법 시행령' 개정www.moef.go.kr

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.최근 강의나 상담에서 가장 많이 받는 질문 중 하나가“부동산 대책 때문에 투자로 보유하던 주택이 조정대상지역이 되었을 때, 부동산매매업자는 어떻게 과세되느냐”는 부분입니다.특히 매매업자는 보통 종합소득세로 끝난다고 생각하시는데, 중과대상 자산을 양도하면 양도소득세율과 다시 비교해서 큰 금액으로 과세하는 ‘비교과세’가 적용됩니다. 오늘은 이 비교과세만 떼어내서 정리하겠습니다.*** 기존에 부동산매매업자에 대한 관련된 전반적인 내용은 아래에 있으니 참고해주세요!부동산 매매사업자의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.오늘 포스팅에서는 부동산 매매사업자에 대해 정리해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 부동산 매매사업자란...blog.naver.com비교과세의 개념부동산매매업자는 원칙적으로 부동산을 팔아 생긴 소득을 사업소득으로 보아종합소득세율(6%~45%)을 적용합니다.그런데 소득세법 제64조에서는 예외를 두고 있습니다. 매매업자가 양도한 자산이 ‘양도세에서 중과세율을 두고 있는 자산’에 해당하면,해당 자산에 대해서는양도소득세율(소득세법 제104조)을 한 번 더 적용해 계산한 뒤, 종합소득세로 계산한 금액과비교해서 더 큰 금액으로 과세하도록 한 것입니다.즉 매매업자라 하더라도, 어떤 자산을 팔았느냐에 따라 종합소득세율만 적용해서 끝나는 경우와양도세율(단기세율·중과세율 포함)과 다시 비교하는 경우로 나뉩니다.비교과세 적용 대상비교과세는 모든 자산에 적용되는 것이 아니며, 양도세 중과대상 자산에만 적용됩니다.(1) 비사업용 토지실제 영업에 사용되지 않은 토지, 기본세율 + 10%p(2) 조정대상지역 내 다주택자 주택2주택: 기본세율 + 20%p3주택 이상: 기본세율 + 30%p보유기간 1년 미만: 70%, 2년 미만: 60%이 규정이 가장 많이 물어보시는 질의입니다. 중과세는 2026.5.9까지 유예되어 있기 때문에 아직은 괜찮으나,단기세율인 70%, 60%가 적용되는지에 대한 부분인데 이번 질의 회신을 통해 적용되는 것으로 보입니다.(3) 분양권·미등기양도자산 등미등기: 70% 단일세율참고로 분양권 양도 시에는 예정신고 의무는 없습니다.(토지 또는 건물로만 명시되어 있기 때문입니다.)비교과세가 적용되지 않는 경우(1)비조정대상지역 내 주택즉 아래 사진에 있는 조정대상지역이 아닌 주택을 매도하는 경우에는 비교과세가 적용되지 않습니다.(2)1세대 1주택다주택자에 한정해서 비교과세를 하는 것이기 때문에 1주택일 때 단기로 부동산매매업자로서 양도하는 경우에는 비교과세가 적용되지 않고 기존대로 종합소득세율로 적용됩니다.물론, 2년 보유/거주 요건을 만족한 경우 개인으로 비과세 적용 받으실 수도 있습니다.(3)사업용 토지실제 사업에 사용됐음을 입증할 수 있으면 비사업용 토지가 적용되지 않아 비교과세 대상이 아닙니다.국세청 질의회신 참고 : 2025.10.17아래 비교과세 단기세율 적용에 관한 질의회신에 대한 답변이 나왔습니다.“부동산매매업자의 비사업용 토지나 조정지역 내 다주택자 양도 시에는단기세율(70%·60%)을 포함한 제104조 세율로 비교과세를 해야 한다.”즉,예정신고 시에는 기본세율로 신고한 후확정신고 시에는 단기세율·중과세율을 포함하여 비교과세 한다는 것입니다.따라서 부동산매매업자는 단기보유라도 ‘비사업용 토지’나 ‘조정지역 주택’을 매도했다면양도세율 70% 또는 60%가 반영된 비교과세 계산이 적용됩니다.부동산매매업자는 거래 전에 최소한조정대상지역 여부, 주택 수, 보유기간, 토지의 사업용 여부는 먼저 체크하셔야 하고,2026.5.9. 이후에는 조정대상지역 다주택 중과가 다시 살아나므로 이 비교과세 규정의 실효성이 지금보다 커질 수 있습니다.이 부분은실제 양도 시점, 보유형태, 다른 사업소득과의 합산까지 함께 봐야 하므로 부동산업을 이해하는 세무대리인과 구조를 먼저 짜신 뒤 진행하시는 것이 안전합니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.

1. 사건 한 줄 요약어머니가배우자로부터 증여받은 주택 2채를 2019년에 양도스스로조정대상지역 다주택 중과세율 + 장특공제 배제로 신고·납부사망 후 상속인이 다시 검토해 보니, 이 주택들이2009.3.16. ~ 2012.12.31. 사이에 취득한 자산이라 소득세법부칙 제14조(세율 특례)대상이라고 보고 “중과가 아니라 기본세율로 다시 계산해 달라”는 취지로 경정청구세무서는 “같은 세대 배우자에게서 증여받은 집은 특례 적용 제외”라며 거부조세심판원은납세자 손을 들어주고, 경정청구 거부처분을 취소핵심 키워드는 딱 하나입니다.“2009.3.16. ~ 2012.12.31. 취득분 세율 특례는 ‘취득 원인’을 가리지 않는다.”2. 쟁점 정리 – “증여 취득도 세율 특례 대상인가?”문제가 된 규정은소득세법 부칙 제14조입니다. 요지는 이렇습니다.2009.3.16.부터 2012.12.31.까지 취득한 자산을 양도하는 경우다주택·비사업용 토지에 대한 중과 규정을 잠시 접어두고일반 누진세율(기본세율)을 적용하겠다.즉, 일정 기간 동안 취득한 부동산의 양도에 대해서는 “투기 억제용 중과세”를 잠시 완화해 주는한시적 특례입니다.여기서 쟁점이 된 부분은 단 하나.“그 기간 중에증여로 취득한 주택도 이 특례 대상에 들어가는가?”상속인(청구인):“들어간다. 법 어디에도 증여 배제 규정이 없다.”세무서:“배우자·같은 세대원 간 증여는 인정 못 한다.”특히 세무서는 기재부 유권해석(조세법령운용과-1227, 2022.11.8.)을 근거로 “동일 세대원에게 증여 후 양도하는 구조까지 일반세율로 봐 주면, 다주택 중과를 피하기 위한 절세수단으로 악용될 수 있다”는 논리를 들고 나옵니다.3. 사실관계 – 어떻게 취득·양도되었나?조금만 정리해 보겠습니다.1. 취득2011.8.11.어머니가 아버지로부터 서울 금천구 주택 2채를증여로 취득이 시기는 특례기간(2009.3.16. ~ 2012.12.31.) 안에 들어갑니다.2. 양도2019.5.2. 두 주택을 일괄 매매당시 금천구는 이미 조정대상지역 지정(2017.8.3.) 이후어머니는 이를조정대상지역 1세대 2주택·3주택에 해당한다고 보고다주택 중과세율장기보유특별공제 배제로 자진 신고·납부3. 사후 경정청구2023.10.27. 어머니 사망 → 상속인이 지위 승계2025.2.6. “부칙 특례 적용해 달라”며 경정청구2025.4.2. 금천세무서에서 거부2025.6.26. 조세심판원에 불복제기결국, “신고 당시에는 중과로 냈지만, 사실은 특례 적용 대상이었으니 돌려달라”는 구조입니다.4. 세무서 논리 – “동일 세대 증여는 특례 남용이다”세무서 입장은 다음과 같이 정리됩니다.1. 부칙 특례는1세대 다주택 중과 제도의 보완 장치주택 거래를 얼어붙게 만드는 ‘Lock-in 효과’를 완화하는 취지그런데, 이걸세대 내부 증여까지 허용하면다주택자가 배우자·자녀에게 명의만 넘겨서 구조는 그대로인데형식만 바꾸고 중과를 회피하는 결과를 초래2. 다주택 여부는 “세대 기준”소득세법상 주택 수 판단은세대 단위같은 집에서 사는 배우자에게 증여했더라도 세대 전체의 주택 수에는 변화가 없음이런 상황까지 새로운 취득으로 보아 특례를 인정하면 입법 취지에 반한다는 주장3. 따라서,동일 세대원 간 증여 취득은 부칙 특례에서 제외기재부 예규도 같은 입장이므로 경정청구 거부는 정당하다는 주장입니다.5. 조세심판원 판단 – “법에 없는 제한을 행정해석으로 만들 수 없다”심판원은 조문 구조·입법 경위·세법 해설 등을 모두 검토한 뒤, 세무서의 논리를 받아들이지 않았습니다.1) 부칙 규정의 문언 해석이 최우선부칙 제14조 제1항은 이렇게 규정합니다.“2009.3.16.부터 2012.12.31.까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득”에 대해서는 중과세율 대신 기본세율을 적용한다.여기에서 중요한 점은,“취득한 자산”이라고만 돼 있을 뿐매매로만 취득해야 한다, 증여는 제외한다, 동일세대원은 안 된다는 문구가단 한 글자도 없다는 것입니다.조세법은엄격해석이 원칙입니다.“세율을 완화해 주는 규정이니까 좁게 보겠다”가 아니라“납세자에게 불리한 새로운 제한은 법문에 있어야만 한다”가 원칙입니다.심판원은 바로 이 지점을 짚었습니다.2) 입법자가 ‘증여 제외’를 넣을 기회는 여러 번 있었다부칙은 2008년 처음 만들어진 이후 여러 차례 본법(소득세법) 개정이 이어졌는데,다주택 중과 규정비사업용 토지 규정장기보유특별공제 배제 범위는 계속 손을 보면서도,부칙 제14조 자체는 삭제하거나,“증여 취득은 제외한다”는 문구를 추가하지 않았다.입법 과정에서충분히 손댈 수 있는 부분을 그대로 둔 것은 “입법자는 일부러 이 특례를 그대로 유지·포함시키기로 했다”는 의미로 해석하는 것이 자연스럽습니다.3) 행정해석으로 과세 범위를 넓힐 수는 없다기재부 예규는 어디까지나 해석자료일 뿐, 법률 그 자체를 바꾸는 규범은 아닙니다.법은 “해당 기간 취득 자산”이라고만 돼 있고, 취득 원인을 가리지 않았으며, 증여 배제 규정도 없다면,행정청이 “동일 세대 증여는 예외입니다”라고 임의로 선을 긋는 것은 조세법률주의에 반할 소지가 큽니다.심판원의 결론은 명확합니다.“해당 기간에 취득한 주택이라는 사실이 인정된다면,그 원인이 증여라고 해서 특례 적용에서 배제할 수 없다.”따라서,중과세율을 적용해 신고·납부한 부분은 잘못이었고, 기본세율로 다시 계산해야 한다고 본 것입니다.6. 이 결정의 의미 – ‘2009~2012년 취득분’ 다시 점검해야 하는 이유이번 결정은 실무적으로 상당히 중요한 메시지를 줍니다.1) “특정 시기 취득분”은 지금도 여전히 유효한 특례부칙 규정은 한 번 적용 시점을 정해 놓으면 그 이후 양도 시점까지 계속 영향을 미칩니다.“2009.3.16. ~ 2012.12.31. 사이에 취득한 자산”이라는 조건만 맞으면 그 자산을 언제 팔든, 다주택·조정대상지역 중과 규정이 적용되는 구조라 하더라도특례에 따라 기본세율 적용 가능성이 있는 것입니다.이번 사건처럼, 시점·방법을 잘못 이해하고중과로 신고해 버린 사례가 있다면 지금이라도 다시 검토해 볼 여지가 있습니다.2) 증여 취득이라고 해서 자동으로 ‘불리한 쪽’만 적용되는 것은 아니다많은 분들이 “증여·상속으로 받은 집은 중과만 적용되고, 완화규정은 못 받는다” 고 오해하시는데, 이번 심판례는 그 반대입니다.“취득원인을 이유로 특례를 배제하려면,그 근거가 법에 명문으로 있어야 한다.”즉,중과,장특공제 배제,세율 특례모두조문 단위로 따로 검토해야 한다는 뜻입니다.3) 이미 신고·납부한 건도 다시 볼 수 있다이 사건에서도 어머니는 생전에 스스로 중과세율·장특공제 배제로 신고했고, 세무서도 그대로 수납했습니다.그러나, 사망 후 상속인이 법리를 다시 검토했고, 부칙 특례 적용 가능성을 근거로경정청구를 통해 환급을 청구했고, 조세심판원이 이를 받아들였습니다.즉, 당시에는 “당연히 중과”라고 생각했더라도, 지금 시점에서는법 규정·부칙·판례·해석 변화를 반영해 다시 점검해 볼 필요가 있다는 것입니다.7. 정리 – 2009~2012년 취득 주택, 체크 포인트마지막으로, 실무에서 꼭 확인하셔야 할 포인트만 짚어보겠습니다.1. 취득 시기2009.3.16. ~ 2012.12.31. 사이 취득인가?매매·증여·교환 등 취득 원인은 가리지 않습니다.2. 양도 시점조정대상지역 지정 이후 양도했는지 여부다주택 중과·장특 배제 적용을 받았는지 여부3. 신고 방식이미 다주택 중과로 신고·납부했는지장기보유특별공제를 배제했는지4. 경정청구 가능 여부기간 내인지,상속인이 지위를 승계한 경우라면피상속인 신고분도 다시 검토할 수 있는지이번 결정은, “부칙 특례는 여전히 살아 있고, 취득 원인을 이유로 좁게 해석해서는 안 된다”는 점을 명확히 해 준 사례입니다.

1. 개요오늘 5일(23.01.05)서울 강남3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한서울 21개 구와 경기 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명 등 4곳을 조정대상지역 등 규제지역에서 해제되면서 시세 하락폭이 주춤하고 있습니다. 남은 토지거래허가구역 해제 여부에 대해서도 많은 관심이 집중되고 있습니다.http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_72/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95087734규제지역 및 민간택지 분상제 지역 해제, 전매제한 최대 10→3년 완화, 분상제 주택 실거주의무 폐지, 공공주택 100만호 본격 공급, 주거위기·취약가구 선제 발굴·지원국토교통부(장관 원희룡)는 1월 3일(화) 「2023년도 국토교통부 업무보고」를 통해 2023년 주요정책과제를 발표하였다. 특히, 부동산 분야에서는 최근 주택 시장 침체 및 경제난www.molit.go.kr[조정대상지역 해제 지역]구분해제 지역서울21개구(도봉, 강북, 노원, 성북, 은평, 종로, 중랑, 동대문, 서대문, 중, 마포, 성동, 광진, 강서, 양천, 구로, 영등포, 금천, 동작, 관악, 강동)경기성남시(분당·수정), 과천시, 광명시, 하남시[현재 남은 조정대상지역(23년 1월 5일)]구분조정대상지역(22년 11월 14일 현재)지정일서울서초구, 강남구, 송파구, 용산구(4개구)17.09.062. 변화하는 세금조정대상지역 해제에 따라 변화되는 세금을 취득단계(취득세), 보유단계(종부세), 양도단계(양도세)순서로 요약하면 다음과 같습니다.<1> 취득세세목구분변경 전변경 후취득세다주택자 취득세 중과(매매)- 1주택 세대(A)가 조정지역 주택B를 취득시 8% 중과세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 조정지역 주택C를 취득시 12% 중과세율 적용- 1주택 세대(A)가 비조정지역 주택B를 취득시 1~3% 기본취득세율 적용- 2주택 세대(A,B)가 비조정지역 주택C를 취득시 8% 중과세율 적용다주택자 취득세 중과(증여)다주택자인 증여자가 시가표준액 3억원 이상 조정지역 주택을 증여시 12% 중과세율 적용다주택자인 증여자가 시가표준액 3억원 이상 비조정지역 주택을 증여시 3.5% 기본세율 적용일시적 2주택기본취득세율새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우 2년내 A를 양도해야 B 1~3% 기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 비조정지역 B주택 취득 후 3년내 A주택 양도시 B 1~3% 기본취득세율 적용- B주택 취득일 현재 A주택이 비조정지역으로 해제된 경우 3년내 A주택 양도시 B 1~3% 기본취득세율 적용22.12.21 행정안전부가 발표한 취득세 중과완화 예정사항은 아래의 링크에 자세하게 설명되어 있습니다.취득세 중과완화 여부는 아직 개정이 되지 않았으므로 곧 개정되는 내용을 확인하시고 취득하는 것이 좋을 것 같습니다.<2> 종합부동산세세목구분변경 전변경 후종부세주택임대사업자 종부세 합산배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도 종부세 합산배제 혜택 적용 불가능장기임대주택 종부세 합산 혜택 가능<3> 양도소득세세목구분변경 전변경 후양도세1세대 1주택 비과세17.8.3 이후 취득한 조정지역 주택을 비과세 받기 위해서는 2년 거주 필요비조정지역 주택 취득시 2년 보유만 해도 비과세 가능(이미 취득한 주택으로서 취득 당시 조정지역인 경우 제외)일시적 2주택 비과세새로운 주택(B) 취득일 현재 종전주택(A)와 B가 모두 조정지역인 경우 2년내 A를 양도해야 비과세가 가능(다만, B취득일 현재 조정지역이었더라도 18.9.13 이전 매수계약 또는 계약일 현재 비조정인 경우에는 3년 적용)비조정지역 B주택 취득 후 3년 내 A주택 양도시 비과세 가능다주택자 양도소득세 중과2주택 이상 보유한 다주택자가 조정지역 내 주택을 양도하는 경우 중과세율(10%or20%가산) 적용(다만, 현재 23.5.9까지 양도하는 경우에는 중과유예 한시적 적용 중)다주택자 중과세율 미적용(일반세율 적용 및 장기보유특별공제 가능)주택임대사업자 중과배제18.9.14 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족하여 임대주택으로 등록하더라도 중과배제 혜택 적용 불가능장기임대주택 중과배제 혜택 가능3. 각 내용에 대한 자세한 글 링크위 각 항목들에 대해 작성한 글이니 각 항목에 대해 자세한 내용을 원하시는 분들은 링크를 참고하시면 도움이 될 것 같습니다.세목구분링크취득세22.12.21 취득세 중과 완화https://blog.naver.com/highyes_tax/222961961807다주택자 매매 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222535669434다주택자 증여 취득세 중과https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713일시적 2주택 기본취득세율https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098양도세1세대 1주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222347004066양도소득세 중과(2주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222569817907양도소득세 중과(3주택자)https://blog.naver.com/highyes_tax/222568065783조정지역에서 해제됨에 따라 다주택자 분들은 취득 및 양도의 계획을 잘 수립한다면최선의 절세플랜을 찾을 수 있습니다.