조정지역 내 다주택자 중과세 배제조건

[개정사항]-다주택자 양도세 중과 배제(1년간)-(조정지역)일시적 2주택 비과세 기한은 2년-리셋규정 폐지안녕하세요. 문용현 세무사입니다.22.05.10부터 시행되는 양도세 중요 개정사항입니다. 직관적으로 간략하게만 적고 추후 변경되거나 자세한 사항은 내용에 보충하도록 하겠습니다.1. 양도세 중과 배제 (1년간 한시적)22.05.10~23.05.09까지 1년동안 조정지역의 다주택자의 양도소득세가 한시적으로 중과되지 않고, 일반세율로 적용이 됩니다. 양도소득세가 중과되지 않을 경우, 일반세율이 적용되며 보유기간에 따른 장기보유특별공제(보유기간 1년당 2%, 최소 3년 6% ~ 최대 15년 30%)까지 공제받을 수 있습니다.2. 조정지역 일시적 2주택 비과세 요건 완화(양도기한 2년, 전입요건 없음)신규주택 취득일을 기준으로, 기존주택과 신규주택이 모두 조정지역일 경우 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 비과세 요건을 충족한 기존주택을 양도한다면 일시적 2주택 비과세 가능합니다. 전입요건은 없습니다.신규주택 취득일을 기준으로 기존주택과 신규주택 둘 중 어느 하나라도 비조정지역이라면 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 기존주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.3. 리셋규정 폐지기존에 다주택자는 잔여주택을 모두 처분할 경우, 남은 최종 1주택은 새롭게 2년이상 보유(조정일 경우 2년이상거주)를 하셔야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있었습니다. 이제 이러한 리셋규정은 없고, 최종 1주택만 남아도 해당 주택이 최초 취득일~양도일까지만 2년이상 보유 및 거주 요건 등의 비과세 요건을 갖추었다면 2년 이상을 기다릴 필요 없이 양도하셔도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.아래 기획재정부 사이트에서 개정된 양도소득세법에 대한 자세한 확인이 가능합니다.기획재정부다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등 '소득세법 시행령' 개정www.moef.go.kr

조정지역 다주택자 양도소득세 중과 유예 및매수인 전입신고 요건안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.최근 다주택자의 양도소득세 관련 문의가 많은데요. 참고가 될 만한 내용을 작성해보겠습니다.양도세 중과 유예 종료로 인하여 5.10 이후 다주택자가 조정지역 주택을 양도할 경우에는 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 이에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/cta_moonyh/224161177289다주택자의 양도소득세 중과제도(26.05.10 이후 양도분부터 적용)다주택자의 양도소득세 중과제도 (26.05.10 이후 양도분부터 적용) 안녕하세요. <세무회계 문> 문용...blog.naver.com다만, 5.10 이후에 양도(잔금일 기준)하더라도 5.9까지 매매계약을 체결하고 6개월 내(본래 조정지역인 강남구, 서초구, 용산구, 송파구 : 4개월 내)에 잔금을 받는다면 양도소득세 중과가 적용되지 않고, 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.양도소득세 중과대상일 경우, 주택수 및 양도차익에 따라 일반세율 적용시보다 2~3배 사이의 양도소득세 차이가 날 수 있으니 의사결정 하는데 참고하시면 됩니다.느낌적으로 감을 잡기 위해 간단하게 모의 계산을 해보겠습니다.(양도세 비과세 대상이 아닐 때)양도가 30억, 취득가 10억, 보유기간 15년 이상을 가정할 경우,1) 일반적인 경우2) 2주택자 중과대상3) 3주택 이상 중과대상의 양도소득세를 비교해보겠습니다.일반적인 경우와 중과대상일 경우에는 2배 이상 차이가 납니다.1) 일반적인 경우(일반세율 및 장기보유특별공제 적용) : 약 6억 2천만원2) 2주택자 중과세율(+20% 중과 , 장기보유특별공제 불가) : 약 13억 5,500만원3) 3주택 이상 중과세율(+30% 중과 , 장기보유특별공제 불가) : 약 15억 7,500만원이처럼, 5월 10일 이후에 중과대상 주택을 양도할 경우, 양도소득세 차이가 상당할 것이니 다주택자분들은 나름의 의사결정을 하시는 것이 좋습니다.또한, 토지거래허가구역 주택을 매수하는 자도 매수일로부터 4개월 이내에 전입신고를 해야 하나, 26.02.12 기준 임대 중인 주택을 매수할 경우에는 현재 체결중인 임대차계약의 종료일까지 전입신고가 유예됩니다. 단, 발표일로부터 최대 2년 이므로 28.02.11까지는 전입신고가 되어야 합니다.참고로 단순 증여를 할 경우, 토지거래허가대상 자체가 아닙니다. 유상 매매거래만 허가대상이므로 양도 또는 부담부증여에 해당될 때만 토지거래허가대상입니다. 토지거래허가대상이 아니라면 실거주 의무는 없습니다.다만, 나중에 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받으시려면 취득당시 조정지역일 경우에는 2년 이상 거주를 하시거나 또는 아래의 상생임대요건을 충족하셔야 합니다.★상생임대★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.최근 강의나 상담에서 가장 많이 받는 질문 중 하나가“부동산 대책 때문에 투자로 보유하던 주택이 조정대상지역이 되었을 때, 부동산매매업자는 어떻게 과세되느냐”는 부분입니다.특히 매매업자는 보통 종합소득세로 끝난다고 생각하시는데, 중과대상 자산을 양도하면 양도소득세율과 다시 비교해서 큰 금액으로 과세하는 ‘비교과세’가 적용됩니다. 오늘은 이 비교과세만 떼어내서 정리하겠습니다.*** 기존에 부동산매매업자에 대한 관련된 전반적인 내용은 아래에 있으니 참고해주세요!부동산 매매사업자의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.오늘 포스팅에서는 부동산 매매사업자에 대해 정리해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 부동산 매매사업자란...blog.naver.com비교과세의 개념부동산매매업자는 원칙적으로 부동산을 팔아 생긴 소득을 사업소득으로 보아종합소득세율(6%~45%)을 적용합니다.그런데 소득세법 제64조에서는 예외를 두고 있습니다. 매매업자가 양도한 자산이 ‘양도세에서 중과세율을 두고 있는 자산’에 해당하면,해당 자산에 대해서는양도소득세율(소득세법 제104조)을 한 번 더 적용해 계산한 뒤, 종합소득세로 계산한 금액과비교해서 더 큰 금액으로 과세하도록 한 것입니다.즉 매매업자라 하더라도, 어떤 자산을 팔았느냐에 따라 종합소득세율만 적용해서 끝나는 경우와양도세율(단기세율·중과세율 포함)과 다시 비교하는 경우로 나뉩니다.비교과세 적용 대상비교과세는 모든 자산에 적용되는 것이 아니며, 양도세 중과대상 자산에만 적용됩니다.(1) 비사업용 토지실제 영업에 사용되지 않은 토지, 기본세율 + 10%p(2) 조정대상지역 내 다주택자 주택2주택: 기본세율 + 20%p3주택 이상: 기본세율 + 30%p보유기간 1년 미만: 70%, 2년 미만: 60%이 규정이 가장 많이 물어보시는 질의입니다. 중과세는 2026.5.9까지 유예되어 있기 때문에 아직은 괜찮으나,단기세율인 70%, 60%가 적용되는지에 대한 부분인데 이번 질의 회신을 통해 적용되는 것으로 보입니다.(3) 분양권·미등기양도자산 등미등기: 70% 단일세율참고로 분양권 양도 시에는 예정신고 의무는 없습니다.(토지 또는 건물로만 명시되어 있기 때문입니다.)비교과세가 적용되지 않는 경우(1)비조정대상지역 내 주택즉 아래 사진에 있는 조정대상지역이 아닌 주택을 매도하는 경우에는 비교과세가 적용되지 않습니다.(2)1세대 1주택다주택자에 한정해서 비교과세를 하는 것이기 때문에 1주택일 때 단기로 부동산매매업자로서 양도하는 경우에는 비교과세가 적용되지 않고 기존대로 종합소득세율로 적용됩니다.물론, 2년 보유/거주 요건을 만족한 경우 개인으로 비과세 적용 받으실 수도 있습니다.(3)사업용 토지실제 사업에 사용됐음을 입증할 수 있으면 비사업용 토지가 적용되지 않아 비교과세 대상이 아닙니다.국세청 질의회신 참고 : 2025.10.17아래 비교과세 단기세율 적용에 관한 질의회신에 대한 답변이 나왔습니다.“부동산매매업자의 비사업용 토지나 조정지역 내 다주택자 양도 시에는단기세율(70%·60%)을 포함한 제104조 세율로 비교과세를 해야 한다.”즉,예정신고 시에는 기본세율로 신고한 후확정신고 시에는 단기세율·중과세율을 포함하여 비교과세 한다는 것입니다.따라서 부동산매매업자는 단기보유라도 ‘비사업용 토지’나 ‘조정지역 주택’을 매도했다면양도세율 70% 또는 60%가 반영된 비교과세 계산이 적용됩니다.부동산매매업자는 거래 전에 최소한조정대상지역 여부, 주택 수, 보유기간, 토지의 사업용 여부는 먼저 체크하셔야 하고,2026.5.9. 이후에는 조정대상지역 다주택 중과가 다시 살아나므로 이 비교과세 규정의 실효성이 지금보다 커질 수 있습니다.이 부분은실제 양도 시점, 보유형태, 다른 사업소득과의 합산까지 함께 봐야 하므로 부동산업을 이해하는 세무대리인과 구조를 먼저 짜신 뒤 진행하시는 것이 안전합니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.

[양도세, 토허제, 전입요건]조정지역 다주택자 양도소득세 중과 유예 및매수인 전입신고 요건안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.최근 다주택자의 양도소득세 관련 문의가 많은데요. 참고가 될 만한 내용을 작성해보겠습니다.양도세 중과 유예 종료로 인하여 5.10 이후 다주택자가 조정지역 주택을 양도할 경우에는 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 이에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.다주택자의 양도소득세 중과제도(26.05.10 이후 양도분부터 적용)다주택자의 양도소득세 중과제도 (26.05.10 이후 양도분부터 적용) 안녕하세요. <세무회계 문> 문용...blog.naver.com다만, 5.10 이후에 양도(잔금일 기준)하더라도 5.9까지 매매계약을 체결하고 6개월 내(본래 조정지역인 강남구, 서초구, 용산구, 송파구 : 4개월 내)에 잔금을 받는다면 양도소득세 중과가 적용되지 않고, 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.양도소득세 중과대상일 경우, 주택수 및 양도차익에 따라 일반세율 적용시보다 2~3배 사이의 양도소득세 차이가 날 수 있으니 의사결정 하는데 참고하시면 됩니다.느낌적으로 감을 잡기 위해 간단하게 모의 계산을 해보겠습니다.(양도세 비과세 대상이 아닐 때)양도가 30억, 취득가 10억, 보유기간 15년 이상을 가정할 경우,1) 일반적인 경우2) 2주택자 중과대상3) 3주택 이상 중과대상의 양도소득세를 비교해보겠습니다.일반적인 경우와 중과대상일 경우에는 2배 이상 차이가 납니다.1) 일반적인 경우(일반세율 및 장기보유특별공제 적용) : 약 6억 2천만원2) 2주택자 중과세율(+20% 중과 , 장기보유특별공제 불가) : 약 13억 5,500만원3) 3주택 이상 중과세율(+30% 중과 , 장기보유특별공제 불가) : 약 15억 7,500만원이처럼, 5월 10일 이후에 중과대상 주택을 양도할 경우, 양도소득세 차이가 상당할 것이니 다주택자분들은 나름의 의사결정을 하시는 것이 좋습니다.또한, 토지거래허가구역 주택을 매수하는 자도 매수일로부터 4개월 이내에 전입신고를 해야 하나, 26.02.12 기준 임대 중인 주택을 매수할 경우에는 현재 체결중인 임대차계약의 종료일까지 전입신고가 유예됩니다. 단, 발표일로부터 최대 2년 이므로 28.02.11까지는 전입신고가 되어야 합니다.참고로 단순 증여를 할 경우, 토지거래허가대상 자체가 아닙니다. 유상 매매거래만 허가대상이므로 양도 또는 부담부증여에 해당될 때만 토지거래허가대상입니다. 토지거래허가대상이 아니라면 실거주 의무는 없습니다.다만, 나중에 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받으시려면 취득당시 조정지역일 경우에는 2년 이상 거주를 하시거나 또는 아래의 상생임대요건을 충족하셔야 합니다.★상생임대★1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) 상생임대차계약은 '21.12.20 ~ '26.12.31까지 체결하고 임대를 개시해야 함★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

임대주택 등록했다고 양도세 중과가 자동으로 면제될까요? 양도세 중과 제외 대상이 되는 임대주택, 등록만 하면 모두 해당된다고 오해하는 분들이 많습니다. 하지만 2026년 현재 기준으로 임대주택 중과배제는 취득 시점, 조정대상지역 여부, 의무임대기간, 가액 요건 등 복합적인 조건을 모두 충족해야만 적용됩니다. 잘못 판단하면 수천만 원에서 수억 원의 세금 차이가 발생할 수 있으므로, 지금부터 정확한 요건을 하나씩 확인하세요. 다주택자 중과배제 임대주택 요건 (시기별 정리) 양도소득세 중과배제를 받기 위한 임대주택 요건은 등록 시점에 따라 달라집니다. 소득세법 시행령 제167조의3에 따라 아래와 같이 시기별로 구분됩니다. 2018년 3월 31일 이전 등록 1. 적용 주택: 아파트 포함 모든 주택2. 임대 유형: 단기임대주택 또는 장기임대주택3. 의무임대기간: 5년 이상4. 가액 요건(매입임대): 임대 개시일 현재 기준시가 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하5. 증액 제한: 임대료(임대보증금) 증액률 5% 이내 (2019년 2월 12일 이후 계약 갱신 체결분부터 적용)6. 등록 요건: 세무서 + 지방자치단체 동시 등록 2018년 4월 1일 ~ 2020년 8월 17일 등록 1. 적용 주택: 아파트 포함 모든 주택2. 임대 유형: 장기임대주택만 해당3. 의무임대기간: 8년 이상4. 가액 요건 및 증액 제한: 위와 동일5. 등록 요건: 세무서 + 지방자치단체 동시 등록 2020년 8월 18일 ~ 2025년 6월 3일 등록 1. 적용 주택:아파트 제외모든 주택 (빌라·다세대·오피스텔 등)2. 임대 유형: 장기임대주택만 해당3. 의무임대기간: 10년 이상4. 가액 요건 및 증액 제한: 동일 적용 2025년 6월 4일 이후 등록 1. 적용 주택: 아파트 제외 모든 주택2. 임대 유형: 단기임대주택(6년 이상) 또는 장기임대주택(10년 이상)3. 가액 요건: 수도권 6억 원 이하(비수도권 3억 원 이하), 단 2025년 6월 4일 이후 등록 단기임대주택은 수도권 4억 원 이하(비수도권 2억 원 이하)4. 증액 제한 및 등록 요건: 동일 적용 중과배제 절대 불가 케이스 — 가장 많이 실수하는 포인트 임대주택 요건을 모두 갖췄더라도, 아래 조건에 해당하면 중과배제가 적용되지 않습니다. 실무에서 가장 빈번하게 발생하는 오류이므로 반드시 확인하세요. 중과배제 적용 불가 요건 (3가지 동시 해당 시) 1. 1주택을 보유한 상태에서2. 2018년 9월 14일 이후에3. 조정대상지역 내 주택을 취득한 뒤 임대주택으로 등록한 경우 이 세 가지가 동시에 충족되면, 임대사업자 등록 여부와 관계없이 중과세율(기본세율 + 20~30%p)이 적용됩니다. 실제 사례 비교 사례 1 (중과 적용 — 주의) A씨는 2017년 주택 1채를 보유하고 있었고, 2019년 조정대상지역 내 아파트를 추가 취득한 뒤 임대사업자 등록을 했습니다. 이 경우 등록했으니 괜찮겠지 라고 생각하기 쉽지만, 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 취득 + 1주택 보유 상태라는 요건이 모두 충족되므로 중과배제 적용이 불가합니다. 사례 2 (중과배제 가능) B씨는 2016년 주택을 취득하고 2017년에 임대사업자 등록 후 요건을 충족하며 임대를 유지했습니다. 취득 시점이 2018년 9월 14일 이전이므로 중과배제 요건을 정상적으로 충족합니다. 핵심 결론: 등록 시점이 아니라 취득 시점과 조정대상지역 여부가 판단의 기준입니다. 자진말소·자동말소 시 중과배제 적용 방법 의무임대기간을 끝까지 유지하지 못하고 임대등록이 말소되는 경우에도, 조건을 충족하면 중과배제가 가능합니다. 자진말소 1. 대상: 민간임대주택법상 폐지 유형 임대주택2. 말소 시기: 법정 의무임대기간의 2분의 1 이상 경과 후 자진말소3. 양도 기한:자진말소일로부터 1년 이내양도 필수 (기한 초과 시 중과배제 불인정) 자동말소 1. 대상: 민간임대주택법상 폐지 유형 임대주택2. 말소 시기: 법정 의무임대기간 경과 후 자동말소3. 양도 기한: 별도 기한 없음 (자진말소보다 상대적으로 유리) 자진말소를 선택할 경우 1년 이내 매도 기한을 반드시 지켜야 하며, 이를 놓치면 중과세율이 소급 적용될 수 있습니다. 중과배제 임대주택 체크리스트 — 매도 전 반드시 확인하세요 1. 취득일이 2018년 9월 14일 이전인가?2. 취득 당시 조정대상지역 여부 확인 (취득 시점 기준)3. 취득 당시 기보유 주택 수 확인 (1주택 상태였는지)4. 등록 유형(단기/장기)과 의무임대기간 충족 여부5. 임대 개시일 기준 기준시가 요건(수도권 6억 원 이하 등) 충족 여부6. 임대료·임대보증금 증액률 5% 이내 준수 여부7. 세무서 + 지방자치단체 이중 등록 여부8. 말소 여부 및 말소 유형(자진/자동), 양도 기한 확인 자주 묻는 질문 Q. 임대주택으로 등록하면 무조건 양도세 중과를 피할 수 있나요? A. 아닙니다. 등록 여부와 관계없이 취득 시점, 조정대상지역 여부, 보유 주택 수, 의무임대기간 충족 등 복합적인 요건을 모두 갖춰야만 중과배제가 적용됩니다. 특히 2018년 9월 14일 이후 1주택 상태에서 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우에는 등록과 관계없이 중과 대상입니다. Q. 아파트도 임대주택 중과배제를 받을 수 있나요? A. 2020년 8월 18일 이후 등록분부터는 아파트가 적용 대상에서 제외됩니다. 2020년 8월 17일 이전에 이미 등록된 아파트 임대주택은 해당 시점 기준 요건을 충족하면 여전히 중과배제가 가능합니다. Q. 자진말소 후 2년 뒤에 팔면 중과배제를 받을 수 있나요? A. 불가합니다. 자진말소의 경우 말소일로부터 1년 이내에 양도해야만 중과배제가 인정됩니다. 기한을 초과하면 중과세율이 적용되므로, 자진말소 결정 전 반드시 매도 일정을 먼저 확인해야 합니다. Q. 임대료 증액을 5% 초과한 경우 중과배제가 취소되나요? A. 네. 2019년 2월 12일 이후 계약 갱신 체결분부터 임대료(임대보증금) 증액률 5% 이내 요건이 의무화되었습니다. 이를 위반하면 중과배제 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도 시 중과세율이 적용될 수 있습니다. Q. 임대주택 요건을 갖췄는지 혼자 판단해도 되나요? A. 임대주택 관련 양도세는 취득 시점, 지역, 등록 유형, 의무기간, 가액 요건 등 변수가 많아 개인이 정확히 판단하기 어렵습니다. 수천만 원 이상의 세금 차이가 발생할 수 있으므로, 매도 전 반드시 세무사와 사전 상담을 통해 정확한 요건 충족 여부를 확인하시기 바랍니다. 윤대현 세무사 주요 경력: 강남 미용실 프랜차이즈 컨설팅, SOOP(아프리카TV) 베스트BJ 컨설팅, 대학병원 조사대응 전문 분야: 부동산 개발, 미용/헬스, 인플루언서 고객맞춤형 솔루션을 제공하는 세무사로 언제나 최선을 다해 안내해드립니다. --- 세금 고민, 혼자 검색하다 지치셨나요? 윤대현 세무사에게 직접 물어보세요. 간단한 질문도 환영합니다. 📞 상담 전화: 02-3448-2301 💬 고객센터: 고객센터 바로가기 [클릭]