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07-16
분양권 매수 시 명의를 가족 이름으로 한 후 나중에 돌려받아도 되나요?
분양권을 매수 시
명의는 가족(형제)의 이름으로 하고, 제가 분양권 매수 시 필요한 금액을 전부 지불한 경우 (중도금 무이자로 입주시기에 중도금 및 잔금을 완납하는 경우)
1. 입주 전에 다시 분양권을 돌려받는다면 문제가 없을까요?
2. 아니면 증여로 보나요? 증여로 본다면 금액과 분양권이 오가는데 차용증 작성이 될까요?
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1~2.
아파트분양권에 대한 실제 소유자가 본인이고, 계약자 명의만 형제분일 경우, 분양대금을 전액 본인이 납부하셨다면 증여에 해당하지 않습니다. 다만, 형제 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다.
이에 해당하는지 여부는 전체적인 사실관계를 따져봐야 합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.
▣ 재산세과-891 , 2009.12.01
[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부
[ 요 지 ]
아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임
[ 회 신 ]
타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.
귀 질의의 경우 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는 아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.
다만, 이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
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모두보기양도소득세
1주택자가 분양권 취득시 종전주택 비과세 문의
Q1. 분양권 매수 후 다시 매도하면, 매도 후 2년보유+거주시 종전주택 비과세 받을 수 있나요?
A : 분양권 매도 후 최종 1세대1주택 상황에서 해당 1주택을 다시 추가로 2년 보유(취득당시 조정대상지역이었다면 2년 거주까지) 한다면 비과세가 적용 가능할 것으로 판단됩니다.
Q2. 소득세법 개정으로 주택취득후 1년이내 분양권 취득의 경우 종전주택 비과세가 안되는 걸로 아는데, 취득한 분양권을 다시 매도할 경우 종전주택 비과세 가능할까요? 1년 이내 분양권 취득하기만 하면 추후 매도 상관없이 종전주택 비과세 불가능인가요?
A : 종전주택 취득 후 1년 이내에 분양권(신규주택)을 취득할 경우 종전주택에 대하여 일시적2주택 비과세가 적용되지 않습니다. 그러나 분양권을 매도하고 최종 1세대1주택 상황에서 해당 1주택을 다시 추가로 2년 보유(취득당시 조정대상지역이었다면 2년 거주까지) 한다면 비과세가 적용 가능할 것으로 판단됩니다.
위 답변은 참고로 활용하시길 부탁드리며, 실제 주택 매수/매도 전에 반드시 전문가의 면밀한 검토를 받고 진행하시길 권합니다. 감사합니다.
상속∙증여세
가족간 분양권 중도금 돈 주고 받았을 경우 증여세가 발생할까요?
원칙적인 말씀 우선 드립니다.
상증세법 제4조(증여세 과세대상) 4항
수증자가 증여재산(금전은 제외한다)을 당사자 간의 합의에 따라 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한까지 증여자에게 반환하는 경우(반환하기 전에 제76조에 따라 과세표준과 세액을 결정받은 경우는 제외한다)에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보며, 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다.
증여반환의 경우 기한이 있습니다. 다만 현금증여의 경우 기한없이 거래가 이루어지면 증여로 봅니다. 그 이유는 지폐의 동일성을 확인할 수 없기 때문입니다. 따라서 중도금이 대신 지불되었다가 반환되는 모든 상황이 증여입니다.
다만, 대책으로 말씀드리자면
장모님과 질문자님 간의 차용증을 작성(입금일 당일 또는 전일)하시어 채권채무관계를 형성하시기 바랍니다.(차용증 작성에 관한 구체적인 조력은 유선연락바랍니다. 02-6953-8317)
차후 세무서에서 소명을 요구한다면, 입금증 또는 금융거래내역서를 통해 실제 중도금 입금한 사람이 질문자임을 증명한다면 증여세는 과세되지 않을 것입니다.(실질과세의 원칙)
가족(특수관계인) 간의 분양권 전매에 관한 매매거래시 유의사항이 있습니다.
양도가액은 '시가'의 95% 아래가 되어선 안됩니다. 분양권의 시가는 유사매매가액의 없을경우 불입액+프리미엄이 될 가능성이 높은데, 프리미엄이 적정시가를 반영했는지 여부가 중요합니다. 근거를 반드시 마련해 놓으셔야 합니다. 양도차익을 발생시키지 않는 거래일수록 양도가액과 취득가액의 산정에 주의를 기울이셔야 합니다.
감사합니다.
상속∙증여세
주택청약관련 증여 양도세 문의드립니다.
1. 등기 후 바로 부모님게 전세 주신 후
전세대금으로 대출상환하셔도 문제 없으시나
추후 전세금 반환시 부모님께 자금이 이체되어야 합니다.
2. 실거주 2년 후 명의변경을 부모님으로 하는거면 본인이 세대분리되어있고 1주택인경우 1세대 1주택 비과세 적용받으실 수 있습니다. 양도시에 요건 확인하시고 양도하시면 됩니다.
증여세의 경우, 증여당시 주택의 시가로 증여세가 계산되며 증여재산공제 5천만원 제하더라도 증여세액 부담이 클 것으로 보입니다.
3. 현재 분양권을 부모님께 이전하면
양도시 프리미엄 차액에 대한 양도세 또는
증여시 증여시점 프리미엄 시세에 대한 증여세액 부담하십니다.
감사합니다.
상속∙증여세
증여/차용으로 전세 들어가기 질문드립니다.
2년 전, 부모님께 5천만원 증여받고 신고하였습니다.
내년 초에 결혼을 하게 되어 부모님께 2억을(차용하는 형식으로) 받을 예정입니다. 이 돈으로 전세를 들어갈 경우,
1.금액의 흐름은 어떤 것이 좋을 까요?
-부모님 계좌>배우자 계좌>집주인 계좌
-부모님 계좌>집주인 계좌
-> -부모님 계좌>배우자 계좌>집주인 계좌 으로 하는게 좋습니다.
2.차용증 작성 시기(거래일시)와 차용금액 입금시기는 언제가 적절할까요?
-단적으로 이야기 드리기보다 전후과정을 파악해야 답변드릴수 있습니다.
3.차용 대출 만기 시, 차용증만 다시 작성하면 될까요? 원금을 부모님 계좌에 입금 후 다시 돌려받아야 할까요?
-원금을 가지고 계시다면 차용금액을 반환후 새롭게 시작하는게 좋습니다.
4.적절한 대출기간과 매달 이자/원금은 얼마정도 드리면 될지 궁금합니다.
-전후과정을 파악해야 답변드릴수 있습니다.
질문 사항에 대해서 자세히 궁금하시다면 전화 상담주시면 친절히 상담 도와드리겠습니다.
오늘도 좋은 하루 되세요.
양도소득세
일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 문의
A주택의 양도소득세 비과세는 가능합니다. A주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 B분양권을 취득하고, B분양권 취득일로부터 3년 이내 기존 A주택을 양도할 경우 비과세는 가능한 것입니다. A주택 소유자인 질문자님과 시부모님은 동일세대가 아니므로 시부모님의 주택수를 합산하지는 않으니 걱정하지 않으셔도 됩니다. 배우자분께서 시부모님 댁에 세대원으로 전입신고가 되어있더라도 관련 없습니다.
이와 관련된 소득세법 집행기준 첨부해드립니다.
▣ 소득세법집행기준 89-154-9 【거주자의 배우자와 1세대 요건을 갖춘 아들이 같은 세대원인 경우】
거주자가 단독으로 1세대를 구성하고 그 거주자의 배우자는 그들의 아들과 함께 1세대를 구성하여 생계를 같이하고 있는 경우에 거주자와 그 배우자는 세대 또는 생계를 달리하여도 같은 세대원으로 보는 것이나, 그 아들이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 및 제2항에 따른 1세대 구성요건을 갖춘 경우에는 거주자와 그 아들은 같은 세대원으로 보지 아니한다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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양도소득세
분양 계약자만 부모님 명의이고, 실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제
아파트 분양계약자만 부모님 명의이고, 실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.▣ 재산세과-891 , 2009.12.01[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.귀 질의의 경우 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는 아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나,아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.위의 예규에서 보듯이 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다.다만, 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때, 2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다. 부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.
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분양 계약자만 부모님 명의이고, 실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제
아파트 분양계약자만 부모님 명의이고,실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제(구체적 사실관계를 따져보아야 함)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.▣ 재산세과-891 , 2009.12.01[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.귀 질의의 경우아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나,아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.위의 예규에서 보듯이 실제 소유자는 본인이면서 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다. 이는 구체적인 사실관계를 따져보아야 할 문제이며, 사실관계에 따라 오히려 증여세가 이중으로 부과될 수도 있는 것입니다.증여로 보지 않는 경우에도 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때, 2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다. 부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.
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양도소득세
아파트 분양계약자만 부모님 명의이고, 실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제
아파트 분양계약자만 부모님 명의이고,실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제(구체적 사실관계를 따져보아야 함)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.아파트의 실제 소유자가 자녀이고, 단순히 아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.▣ 재산세과-891 , 2009.12.01[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.귀 질의의 경우아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우 로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결 한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급 하고, 실제 소유자인 자녀 의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.위의 예규에서 보듯이 실제 소유자는 본인이면서 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다. 이는 구체적인 사실관계를 따져보아야 할 문제이며, 사실관계에 따라 오히려 증여세가 이중으로 부과될 수도 있는 것입니다.증여로 보지 않는 경우에도 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때,2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다.부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.
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[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(20대 자녀가 소득대비 고액의 전세계약 및 아파트
1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사'전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.'서울지방국세청에서 실시한 자금출처조사 대응 사례'에 대한 내용과 과정 말씀드리려 합니다.이상웅 세무사해당 조사는22년 4월 18일에 개시되어,16년 1월 1일 ~ 21년 5월 31일을 조사대상기간으로 하여 해당 기간 내에자녀가 소득금액을 초과하여 전세계약과 분양권, 아파트 등 다수 부동산을 취득하였습니다.소득금액을 과다하게 초과한전세 계약과 부동산을 취득한 것에 대한 증여세 이슈와 직계존비속 간의 이체에 대한 증여세가 쟁점이었습니다.실제로 20·30대 사회초년생분들이 본인의 소득 대비 고가의 주택에 대하여 전세 계약을 맺거나 취득하시는 것에 대해서 조사가 빈번하게 발생하고 있으니 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중자녀 명의로 다수의 분양권을 취득, 매매2. 조사기간 중자녀 명의로 전세계약을 체결하고 이후 해당 물건을 부모가 매수계약을 체결하였으며, 자녀 명의의 전세대출을 대신 상환3. 조사기간 중자녀 명의로 아파트를 취득4. 이외 부모와 자식 간자금 이체내역 다수자녀가 분양권을 공동투자 하면서 본인의 단독명의로 매매대금관리와 세금 신고·납부를 하였습니다. 공동투자라고 하더라도 공동투자자 각자가 본인들의 명의로 매매거래와 세금 신고·납부를 진행 해야 하며,공동투자자 1인이 단독으로 진행한다면 부동산명의신탁 또는 증여 문제가 발생할 수 있습니다.전세 계약의 경우 부동산 취득과 다르게 과세관청에서 문제 삼지 않으리라 생각하시는 분들이 많지만,전세 계약 역시 신고 의무화하여 고액 전세계약에 대해서는 꾸준히 관리 하고 있어 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.3. 쟁점사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 분양권 공동투자 건에 대한증여, 명의신탁 여부2. 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출 대환한 것에 대한증여 여부3. 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역증여 여부<1> 공동투자 대금에 대한 증여, 명의신탁 이슈부동산을 공동투자 하는 경우각자가 본인 지분에 대한 매매대금 및 부대비용의 이체와 세금 신고·납부를 진행해야 합니다.만약다른 투자자의 명의로 대리행위를 하는 경우 부동산명의신탁에 따른 과징금 또는 투자자 간 대금 이체애 대하여 각각의 증여로 추징될 수 있습니다.다만,부동산 명의신탁 해당 여부는 매매계약의 내용과 자금 이체, 전후 사실관계들을 종합하여 판단할 문제로 관련 판례 및 법적 근거에 따라 부동산 명의신탁에 해당하지 않는 것으로 주장하여 인정받았으며, 증여 역시 실질과세원칙에 따라 사실관계를 소명함으로써 추징 없이 마무리할 수 있습니다.<2> 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출을 대환한 것에 대한 증여 이슈자녀가 본인 명의로 전세 계약을 하고 소득 대비 과다한 보증금을 증여세 신고 없이 부모님으로부터 지원받아 지급하였습니다.이후 자녀의 전세 계약이 만료되기 전에 부모가 매매계약을 체결하였고, 자녀의 전세대출금을 대신 상환하였습니다.세법상 자녀가 차용증 작성과 원리금 상환 없이 부모님으로부터 지원 받아 지급한 전세보증금 금액에 대해서 증여로 추징되며, 전세 계약이 만료되기 전이면서 자녀가 해당 주택에 거주하고 있음에도 불구하고 매매계약을 했다는 이유만으로 자녀의 전세대출을 대신하여 상환한 것 역시 증여로 추징될 수 있습니다.해당 쟁점이 가장 주요했는데 전후 사실관계를 입증하여매매계약서에는 기재되어 있지 않지만, 기존의 전세를 승계하는 것으로 주장하였으며, 매매계약과 동시에 인도하여 기존의 전세 계약은 만료된 상태에서 자녀는 부동산 무상사용을 하고 있음으로 주장하였습니다.벌어진 사실관계에 따라 필요한 임대차보호법, 증여세법 등 각종 법문들을 적합하게 적용하였으며, 매매거래 당사자와 대리인들의 입증자료를 추가로 작성하여 제출하여 인정받을 수 있었습니다.이번 건을 진행하면서각종 세목에 대한 법과 세법이 아닌 타법에 대한 지식도 충분히 갖추어진다면 세무조사 대응 시 더 좋은 결과를 만들어 낼 수 있음을 다시 느꼈습니다.<3> 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역 증여 여부자금출처조사는 기본적으로 조사대상자의 소득과 소비를 분석하여 가용 가능한 금액을 기본으로 하여 재산증감내역을 비교합니다.이때 본인의 자력을 초과하여 증가한 재산에 대해서는 증여로 추정하여 증여세를 부과합니다.따라서 타인이 결제한 금액들을 본인으로 현금영수증 발급 또는 대신 카드 결제 등의 행위는 바람직하지 않습니다.해당 건 조사대상자의 소비액을 입증하여 최소한으로 낮추었으며, 자금이체내역에 대해서도 차용으로 주장하여 각각에 대한 증여세 부과를 막을 수 있었습니다.4. 추징세액 비교세법상 추징될 수 있는 세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.구분추징될 수 있는 세액조사 대응으로 조정된 세액추징세액약 4억원약 1200만원주어진 사실관계에 따라각 상황별 적용될 수 있는 유리한 법조문을 찾아 주장함으로써 좋은 결과를 낼 수 있었습니다.5. 정리조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험이 많으며, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(추징세액 최소화 방안)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com
종합소득세
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부부 공동명의, 무조건 단독명의보다 종부세 유리할까
50대 정모씨는 아내와 공동명의로 실거주하고 있는 아파트를 소유하고 있다. 무슨 이유인지는 잘 모르겠지만 공동명의가 유리하다고 부동산 중개업소와 각종 매체를 비롯해 다들 이야기해 5년 전 이 아파트를 매수할 때 공동명의로 매수했다. 최근에 종합부동산세 개정안이 뉴스에 나오면서 과세기준이 11억으로 완화되었다고 한다. 그런데 공동명의는 각각 1주택을 보유한 거로 간주해 오히려 보유세가 불리할 수 있다는 것이다. “이건 또 무슨 뚱딴지같은 소리일까? 그렇다면 공동명의로 하는 게 아니었는데.” 정 씨는 뒤늦게 공동명의로 매수한 것을 후회하고 있다.종부세는 재산세와 다르게 인별 과세여서 1주택을 공동으로 소유한 경우 각각 1주택을 보유한 것으로 보며, 개인별로 주택 등의 공시가격을 합산해 계산한다. [사진 pixbay]흔히 말하는 보유세는 부동산을 보유함으로써 내는 세금을 말한다. 재산세와 종부세가 바로 그것인데, 재산세는 지방자치단체에서 부과하는 세금으로 과세기준일 6월 1일 현재 보유하고 있는 주택과 주택 이외의 건축물, 토지의 소유자에게 부과하며 해당 부동산에 따라 계산방식과 세율체계가 나뉜다. 재산세는 물건별로 과세되는 세금이라 주택을 공동으로 소유하든 단독소유하든 세금은 동일하다.재산세의 과세표준액은 시가표준액, 즉 주택은 공시가격, 건축물은 지자체가 결정한 가액, 토지는 개별공시지가를 기초로 하며, 이 금액에 공정시장가액비율을 곱해 계산한다. 주택의 경우 세율은 0.1~0.4%의 누진 구조로 되어있는데 별도의 공제금액이 없어 부동산을 보유하고 있다면 대개 재산세를 납부하게 되지만, 세부담 상한선이 있어 상한선을 초과한 세액은 차감해 고지한다.종부세는 중앙 정부에서 부과하는 세금으로 재산세와 동일하게 과세기준일 6월 1일 현재 보유하고 있는 주거용 건축물과 토지에 대해 과세한다. 종부세는 재산세와 다르게 인별 과세여서 1주택을 공동으로 소유한 경우 각각 1주택을 보유한 것으로 보며, 개인별로 주택 등의 공시가격을 합산해 계산한다. 주택은 기본공제액(6억원)과 1세대 1주택 단독명의라면 추가공제액(5억원)까지 적용해 공시가격이 11억원을 초과해야 과세된다. 공동명의의 계산법은 아래에서 더 자세하게 살펴본다. 세율은 0.6~3%이지만 다주택자는 1.2~6%로 중과되며, 조건에 따라 세액공제를 적용할 수 있고 재산세처럼 세부담상한 초과액을 고려한다.지난 9월 14일 발표된 종부세 개정의 핵심은 1주택자에 대한 세부담 완화에 있다. 1주택자에 대한 추가 공제금액을 기존 3억원에서 5억원으로 높임으로써 1주택자 종부세의 과세대상을 공시지가 9억원에서 11억 초과 주택 보유자로 상향 조정했다. 또1세대 1주택 공동명의자에게 납세방법의 선택권도 주었다. 1세대 1주택 공동명의에 대해 각각의 기본공제액 6억원을 적용한 12억원에 세액공제율은 0%를 적용하는 방법과 1주택 단독명의의 공제금액 11억원에 세액공제율 최대 80%까지 적용하는 방법 중에 선택할 수 있게 한 것이었다.공동명의의 경우 납세방식을 선택할 수 있을 뿐 아니라 나중에 양도했을 때 양도세가 줄어들 수 있기 때문에 1주택자는 가급적 공동명의로 취득하는 것이 세금 측면에서는 유리할 수 있다. [사진 pixabay]1세대 1주택을 단독명의로 보유하는 경우 보유기간(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%)과 연령(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)에 따라 세액공제가 중복으로 가능하며 한도는 80%다. 즉, 보유기간과 연령에 따라 종부세가 달라지는데, 공동명의의 경우 1주택 단독명의의 과세방식을 선택할 수 있으므로 보유기간과 연령에 따라 11억원 공제금액에 세액공제를 적용하는 것 중 어느 것이 세 부담이 적은지 따져 선택하면 되겠다.이렇게 공동명의의 경우 납세방식을 선택할 수 있을 뿐 아니라 나중에 양도했을 때 양도세가 줄어들 수 있기 때문에 1주택자는 가급적 공동명의로 취득하는 것이 더 세금 측면에서는 유리할 수 있다. 하지만 현재 단독명의인 주택을 이런 이유로 공동명의로 전환하고자 한다면 이는 증여에 해당하는 것이고 취득세 등의 문제가 있어 신중히 고려해 보아야 한다.정 모씨 사례에서 공동명의가 불리하다는 것은 바로 2주택 이상 보유자에 해당한다. 종부세는 위에서 언급한 것처럼 인별 과세이기 때문에 다주택자는 일부의 지분만 보유해도 1채를 보유한 것이 된다. 예를 들어 1세대 2주택을 모두 공동명의로 취득한 것이라면 부부 1명당 각각 2주택을 보유하고 있는 것으로 계산된다. 조정대상지역에서 1세대 2주택으로 만일 부부 중 한 사람이 2주택을 모두 보유하고 있는 경우라면 공제금액은 6억원뿐이며, 세율도 중과세율(1.2~6%)을 적용받게 돼 다양한 시뮬레이션 중 가장 종합부동산세의 부담이 크다.그다음으로 세 부담이 큰 경우는 2채 모두 공동명의일 경우다. 2채 모두 공동명의로 지분으로 보유한 경우에도 주택 수에 포함돼 각각 2주택이 되므로 남편과 아내는 모두 중과세율(1.2~6%)을 적용받게 된다. 공제금액은 각각 6억원씩 12억원을 받을 수 있다. 마지막으로 부부가 1채씩 보유한 1세대 2주택이라면 각각 1채씩 기본공제 6억원씩 총 12억원이지만 추가공제액 5억원은 적용할 수 없으며, 그래도 세율은 기본세율(0.6~3%)이다.즉, 조정대상지역에서 1세대 2주택으로 부부 중 한 사람이 2주택을 보유한 경우가 가장 종부세의 부담이 크며, 공동명의인 경우 각각 1채씩 보유한 것보다 불리하다는 것을 확인할 수 있다.각종 부동산 정책을 내놓으며 집값 상승을 막아보려는 정부가 1세대 1주택에는 그래도 다양한 세제 혜택을 주려고 하는 것으로 보인다. 또한 무조건 좋다고만 생각한 공동명의가 종부세에서는 인별 과세라는 특징 때문에 2주택 이상인 경우에서는 오히려 불리한 경우가 있다는 것을 알 수 있다. 부동산 보유는 이후 양도의 문제뿐 아니라 보유하고 있다는 것만으로도 보유세가 큰 부담이 되기도 하기 때문에 다주택자라면 보유세도 면밀히 살펴보아야 할 것이다.