상속받은 주택의 양도세는 어떻게 계산 하나요?

​양도소득세에서 주택수는 매우 중요합니다. ​최근 상담 사례중 다주택자로 지분상속받은 주택에 따라 1세대3주택 중과세 여부가 결정되는 케이스가 있었습니다.​​우선 상속주택을 100%로 지분을 받은 경우를 알아보겠습니다. ​1주택을 보유한 세대(비과세 요건 충족한 것을 가정)가 별도세대원으로부터 1주택을 상속을 받아 1세대 2주택이 된 경우 상속일로부터 3년 이내 기존주택을 양도하는 경우 비과세 됩니다. ​상속주택을 먼저 양도한다면, 5년 이내 양도하는 경우는 2주택자라도 중과하지 않고 일반세율로 과세합니다. ​(취득세율 적용시에도 상속주택은 상속 개시일로부터 5년 이내에는 소유 주택 수에 포함하지 않습니다.)​소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다)​그렇다면 지분으로 상속받은 주택은 어떨까요?​지분상속 주택은 지분율이 중요합니다. ​지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보며, 지분율이 동일한 경우 상속주택에 거주하는자, 최연장자 순으로 상속주택을 소유한 것으로 봅니다. (즉, 지분율→상속주택 거주자→최연장자 순으로 적용)​최대지분자 등에 해당된다면 위에서 설명한 100% 상속받은 주택과 동일합니다. 소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다. (2018. 2. 13. 개정)1. 다가구주택 : 제155조 제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조 제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다. (2018. 2. 13. 후단개정)2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2020. 2. 11. 개정)1. 당해 주택에 거주하는 자 (1994. 12. 31. 개정)2. (삭제, 2008. 2. 22.)3. 최연장자 (1994. 12. 31. 개정)​그러나 소수지분자인 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다. ​소득세법 시행령에서 최대지분율→상속주택 거주자→최연장자로 상속지분주택의 소유자를 규정하고 있기 때문에 ​이에 해당하지 않는다면 소수지분자가 해당주택에 거주하고 있더라도 양도세 계산시 주택수에 포함되지 않습니다. ​또한 세법상 공동상속 주택의 소유자는 상속이 이뤄진 날을 기준으로 판정하며, 상속일 이후 지분이 변경됐더라도 이것이 다른 주택의 1가구1주택 비과세 여부를 판정하는 데 영향을 주지 않습니다. ​양도, 서면-2016-법령해석재산-5390, 2017.03.27​[ 제 목 ]공동상속주택의 소유지분 변동시 소유자 판정[ 요 지 ]1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는지 여부와 관련하여 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것임​[ 회 신 ]국내에 1주택을 보유하고 있는 1세대가 별도세대원인 피상속인으로부터 공동상속주택의 소수지분을 상속받은 이후에 다른 상속인의 일부 지분을 매매로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된 경우 새로 취득하는 지분의 주택 수 취급여부는 기존 해석사례(서면인터넷방문상담5팀-2331, 2007.08.17.)를 참조하시기 바랍니다.* 서면인터넷방문상담5팀-2331, 2007.08.17.1. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니한 것입니다.​2. 위 1.을 적용함에 있어 상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 일부 증여 등으로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된다 하더라도 증여 등으로 추가 취득하는 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않는 것이며, 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것입니다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​상속세 업무를 하면서 빠질 수 없는 것들이 있습니다.바로 상속으로 주택을 취득하는 경우 이후 양도세까지 고려해서 상속인에게 분배하는 문제입니다.​상속으로 주택을 취득하는 경우에는 상속개시일 당시의 상황과 상속받은 주택을 양도하느냐, 상속주택을 보유하는 상태에서 이외의 주택을 양도하느냐에 따라 달라지는 양도세에 대해서 알아보겠습니다.​​​■ 양도소득세 비과세소득세법 시행령 제155조 제2항에서 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 보유하고 있는 1세대가 이란주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 비과세 규정을 적용한다고 규정하고 있습니다.​1. 상속으로 취득한 주택(B)이 아닌 일반주택(A)를 양도하는 경우에만 비과세가 적용됩니다.→ 또한 종전주택(A) 양도일 현재 상속으로 취득한 주택이 굳이 주택이 아닌 입주권 상태일때에도 해당 주택 비과세가 적용 가능합니다.​→ 155조 2항에 의하여 종전주택이 상속개시일 현재 입주권이더라도 이후 준공 후 양도하면 비과세가 적용되지만, 위 해석에 따르면 분양권인 경우에는 비과세가 적용되지 않습니다.​​2. 13.2.15 이후에 취득한 일반주택(B)은 상속개시일 현재 보유하고 있어야 합니다.(1) 13.2.14 이전에 취득한 일반주택의 경우 상속주택을 보유한 상태에서 취득하더라도 이후에 양도시 비과세를 받을 수 있었지만,​(2) 세법의 개정으로 13.2.15 이후에 취득한 일반주택은 상속개시일 현재 반드시 보유하고 있어야 합니다.​​3. 상속개시일 현재 별도세대원이어야 합니다.원칙적으로 상속주택 비과세 특례는 상속개시일 현재 피상속인과 상속인이 별도세대원이어야 합니다.하지만 연세가 많은 부모님들 봉양하다가 상속이 개시된 경우 오히려 불리해지는 문제점이 있어 과세형평을 재고하고자 2010.2.18 이후 양도분부터는 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에는 상속개시일 현재 동일세대원이더라도 비과세 규정을 적용합니다.​① 합가당시 피상속인, 상속인모두 1주택자(무주택자 또는 2주택자 제외)② 상속주택이합가전부터 피상속인이보유하고 있어야 함③ 양도주택이합가전부터 상속인이보유하고 있어야 함④ 양도주택양도일 현재 2년 보유 및 거주⑤ 합가당시부가 60세 이상​4. 피상속인이 2주택 이상을 상속하는 경우에는 다음의 순위에 해당하는 1개의 주택만 비과세 혜택이 적용됩니다.(1) 피상속인이소유한 기간이 가장 긴 1주택(2) 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이거주한 기간이 가장 긴 1주택(3) 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이상속개시당시 거주한 1주택​​■ 공동상속주택 비과세155조 2항 순서에 해당하는 선순위상속주택을 여러명이 상속받는 경우에는 다음의 순서에 해당하는 자만 비과세 혜택을 적용합니다.(1) 상속지분이 가장 큰 상속인(2) 당해 주택에 거주하는 자(이때 판정기준일은 상속개시일)(3) 최연장자​→ 155조 2항에 해당하는 주택을 공동상속받은 경우로써 소수지분권자는 비과세 혜택이 아닌 주택이 아예 없는 것으로 봅니다.​​■ 양도소득세 중과세1. 소령 155조 2항에 해당하는 주택을 양도하는 경우→ 소령 155조 2항에 해당하는 선순위주택을 양도하는 경우에는 소령 167조의3 1항에 따라 5년내 양도한다면 다주택자이더라도 일반세율을 적용합니다.​따라서 상속개시일로부터 5년이 경과한 후에 양도한다면 중과배제는 적용되지 않습니다.​2. 소수지분권 상속주택 (1) 소수지분권 상속주택 자체를 양도하는 경우→ 위 심판례에 따르면 155조 2항에 해당하지 않는 소수지분권자라도 해당 주택을 양도시 일반세율이 적용된다고 해석하고 있습니다.​​(2) 소수지분권 상속주택 외 다른 주택을 양도시→ 위 심판례에 따르면 모든 소수지분권 상속주택은 다른 주택을 양도시 주택수에서 제외한다고 해석하고 있습니다.​​​상속받은 주택을 보유하고 있는 경우로서 양도소득세 판단시 고려해야 할 사항들을 알아봤습니다.상황도 너무 다양하고 고려해야 할 점도 너무 많고 복잡합니다.양도소득세 비과세와 중과배제 혜택들은 워낙 세액차이가 크기 때문에 양도하시기 전에 전문가와 꼭 상의하시고 진행하시기 바랍니다.​감사합니다.

여러분의 세금파트너, 성남세무사 분당세무사 미금세무사 용인세무사 상속세세무사 혜봄세무회계 김혜지세무사입니다.이번 포스팅은 [상속받은 부동산을 양도할 때 알아 놓으면 유용할 세무실무]에 대해 설명드리도록 하겠습니다.- 상속재산과 양도취득가액의 관계상속재산가액 = 양도취득가액상속재산과 양도세는 무슨관계일까요?상속받은 재산을 팔면 나중에 양도세 계산시 취득가액이 되는 구조입니다. 쉽게 예를 들어 내가 100짜리 부동산을 상속받았고, 상속개시일로부터 8개월 후 200에 팔았다고 가정합니다.1) 상속세: 상속재산가액을 100으로 잡고 계산.2) 양도세: 처분가액 200 - 상속으로 취득한 자산가액 100 = 양도차익 100으로 잡고 계산.따라서 상속재산을 어떻게 평가하냐에 따라 양도차익이 달라지므로, 상속세 신고시 재산평가가 중요하다 할 수 있겠습니다.자, 그럼 상속재산가액을 어떻게 잡는지 알아보겠습니다.- [시가] 대원칙일단 상속이 개시(=사망)되면 상속개시일이 속한 날의 전후 6개월 기간(실무상 평가기간이라 함) 중 시가에 해당하는 금액을 상속재산가액으로 보는데, 시가로 볼 수 있는 금액은 1) 평가기간 중 실제 상속받은 자산을 매매하여 매매가액이 있거나, 감정평가를 받거나, 수용ㆍ경매ㆍ공매가액되었을때 그 금액을 시가로 보며, 2) 없을 경우 당해 재산과 유사한 재산이 있다면 그 유사재산의 매매가액(실무상 유사매매사례가액이라 함)을 시가로 봅니다. 유사매매사례가액이 무엇인지는 포스팅내용에서 생략하도록 하겠습니다.- [시가]가 없다면, [보충적평가방법(기준시가)]을 사용(시가도 없고, 평가기간 내 유사매매사례가액도 없는 경우)일반적으로 아파트단지 등을 제외하면 상속재산의 유사매매사례가액이 없는 경우가 많습니다. 만약 유사매매사례가액이 없다면, 기준시가(공시가)를 재산가액으로 잡을 수 있습니다. 보통 상속재산의 평가기간 중에 시가로 볼 수 있는 금액도 없고, 유사매매사례가액도 없다면, 기준시가로 신고하게 됩니다.그러나 평가기간이 지난 유사매매사례가액을 상속세신고시 상속재산으로 신고하게 되면, 세무서에선 평가기간을 경과하였다는 이유 로 기준시가로 결정하기도 합니다. (실제 아파트를 유사매매사례가액으로 본인 직접 신고하였는데, 세무서에선 평가기간에 해당하지 않아 신고한 금액을 시가로 인정할 수 없다하여, 아파트임에도 불구하고 기준시가로 결정되어 상당한 양도차익때문에 방문하신 분이 있었음)보통 기준시가(공시가)는 시세의 70~80%인 상황에서 재산가액이 줄어 상속세가 절감되는 효과가 있겠으나, 이후 양도세에서 양도차익이 높아져 상당한 세금이 발생하는 문제가 생길 수 있습니다. (참고로 공동상속으로 지분율별로 쪼개지않는이상 양도세의 세율구간이 상속세보다 더 높음)- 평가기간이내 [시가]가 없다면 감정평가 활용가능양도까지 고려하여 감정평가를 받고싶다면,실무에서는 평가기간 이내에 유사매매사례가액, 기준시가(공시가)로 신고하는 것이 추후 양도까지 생각할때 불리하다면, 상속재산에 대한 감정평가를 활용하고 있습니다.이때 감정평가는 신고기한 이내가 아닌 평가기간일로부터 전후 6개월이라는 것에 유의합니다. 예를 들어 사망일이 2022.2.10이라면, 상속세신고기한은 2022.8.31까지, 감정평가기간은 2022.8.10(전 6개월부터)이라는 것입니다.- 평가기간 경과하였다면, [평가심의위원회] 활용가능위에서 설명한대로 평가기간은 상속개시일의 전후 6개월을 말합니다. 그런데 만약 이 기한을 경과하여 실제 매매가 있거나, 그 외에 법에서 열거된 사유에 해당한다면 평가기간을 경과하였다 하더라도 [납세자가 평심위에 신청하고, 법정결정기한이내에 심의 결정통지를 받은 경우, 법정요건을 충족한 경우]에 한하여 시가로 인정가능합니다.* 대략적인 요건1) 매매계약일로부터 6개월이내에 매매계약서로 입증자료를 제시 (평가심의위원회 운영규정 제35조 참고)2) 상속세 법정결정기한 이내에 신청3) 가격변동등에 특별한 사정이 없는 사유등 (평가심의위원회 운영규정 제34조 참고)4) 결정통지를 받을 것 (평가심의위원회 운영규정 제38조 참고)- 실제 [평가심의위원회]를 활용한 사례전 평심위를 여러번 활용하고 있고, 어제 평심위에 또 한건을 접수하였는데 상황은 아래와 같습니다.한 의뢰인분의 상속세신고를 위임받아 상속받은 토지를 기준시가로 신고하였습니다.(감평을 원하시지 않음) 그로부터 1년이 지난 뒤 토지를 양도하셨다고 양도세신고도 위임하러 오셨는데요. 아무래도 상속세신고때 기준시가로 재산가액을 잡다보니, 양도시 양도차익이 상당하여 납부할 세금이 2.2억원 가량인 상황이었습니다.이에 저는 상증령에서 규정한 [평가심의위원회 평가규정]에 신청하였고(현재 심의중), 평심위에서 인정될 경우 대략 6천만원의 절세효과 발생합니다. 그러니 되든 안되든 당연히 신청해야겠죠!!평심위 신청에서 가장 중요한 것은 [기한내 신청]입니다.상속되었다면 사망일로부터 2개월이내 신청, 상속 이후 양도하였다면 매매계약일로부터 6개월이내신청 (법정결정기한내)하여야 하는데요.따라서 신청기한이내에 세무상담받으시는게 좋고, 고객분들 입장에서는 감평비용도 아낄 수 있습니다.자세한 내용과 법령은네이버에 '김혜지세무사' 검색-> 해당 블로그를 참고해주세요

현재 일정한 요건을 충족한 주택임대사업자의 장기임대주택은 소득세 감면을 받을 수 있습니다. 그런데 감가상각의제로 인해서 소득세 감면을 받아야하는 지 아니면 받지 말아야 하는지에 대한 판단이 필요해지고 있습니다.01감가상각의제의 딜레마현행 법령상 원칙적으로 감가상각은 임의상각으로서 상각 여부를납세자가 선택할 수 있지만 소득세 감면을 받게 되면임대주택에 대해서도 감가상각한 것으로 의제하여 진행하여야 합니다.그런데 문제는 감가상각의제가 적용되면 이후 양도할 때양도소득세 계산시 취득가액에서 감가상각한 부분을차감하기 때문에 양도차익이 증가한다는 점입니다.이때문에 주임사의 장기임대주택 감면은 종합소득세를 감소시키는 반면에양도소득세는 오히려 증가시키는 상황에 처하게 되어서,딜레마에 빠지게 됩니다.02임대주택 소득세 감면 받는 것이 나을까? 받지 않는 것이 나을까?결론부터 말하자면 '까봐야 안다' 입니다.일반적으로 양도소득세는 몇년어치의 평가이익을 처분을 통해한꺼번에 과세하기 때문에 높은 누진세율이 적용되어서소득세 감면을 받는 것이 불리한 경우가 더 많습니다.하지만 아래의 경우와 같이 감가상각하는 것이 세액에큰 영향을 미치지 않는다면 그냥 감가상각하고소득세 감면을 받는 것이 유리할 수도 있습니다.☞ 각 세액을 비교검토해볼만한 상황들소득세 감면받는 주택이 양도 시에 비과세될 예정인 경우소득세 감면받는 주택이 높은 장기보유특별공제율 등으로 양도차익의 많은 부분을 공제할 수 있는 경우소득세 감면받는 주택이 양도소득세 감면 등을 받는 경우소득세 감면받는 주택을 증여·상속할 예정인 경우비교검토후 아래의 상황에 따라 세액감면을 할 지 여부를 선택해주시면 됩니다.☞ 상황별 선택방안감면으로 감소하는 세액 > 취득가액 감소로 증가하는 세액 : 감면선택 O감면으로 감소하는 세액 < 취득가액 감소로 증가하는 세액 : 감면선택 X03관련 법령 및 해석사례▶ 조세특례제한법 제96조 [ 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 ]① 대통령령으로 정하는 내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 임대주택 이라 한다)을 1호 이상 임대하는 경우에는 2022년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다.(2019.12.31 개정) 1. 임대주택을 1호 임대하는 경우: 소득세 또는 법인세의 100분의 30[임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 장기일반민간임대주택등 이라 한다)의 경우에는 100분의 75]에 상당하는 세액(2019.12.31 신설)2. 임대주택을 2호 이상 임대하는 경우: 소득세 또는 법인세의 100분의 20(장기일반민간임대주택등의 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액(2019.12.31 신설)▶ 소득세법 시행령 제68조 [ 감가상각의 의제 ]① 해당 과세기간의 소득에 대하여 소득세가 면제되거나 감면되는 사업을 경영하는 사업자가 소득세를 면제받거나 감면받은 경우에는 제62조, 제63조, 제63조의2, 제63조의3, 제64조부터 제67조까지, 제70조, 제71조 및 제73조에 따라 감가상각자산에 대한 감가상각비를 계산하여 필요경비로 계상하여야 한다.▶소득세법 97조[ 양도소득의 필요경비계산 ]③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.▶사전-2020-법령해석소득-0269[ 요 지 ]주택임대소득에 대하여조세특례제한법 제96조제1항의 규정에 따라 소득세를 감면받는 경우에는소득세법시행령 제68조제1항이 적용 되는 것임[ 답변내용 ]귀 사전답변 신청의 경우, 주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여「소득세법」제64조의2제1항에 따라 분리과세를 선택하고 같은 법 제70조제4항제6호에 따른 추계소득금액 계산서를 제출한 경우에도 건축물에 대해서는「소득세법 시행령」제68조제2항의 적용이 배제되는 것이나, 위 주택임대소득에 대하여「조세특례제한법」제96조제1항의 규정에 따라 소득세를 감면받은 경우에는 위 건축물에 대하여「소득세법 시행령」제68조제1항이 적용되는 것입니다.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​대습상속1) 대습상속의 의미​상속인이 될 직계비속 또는 형제자매(A)가 상속개시 전에 사망하거나 결격자가 된 경우로서 A에게 직계비속과 배우자(B)가 있는 때에는 B 가 A의 상속순위에 갈음하여 상속인이 되는 것을 대습상속이라고 합니다. ​A = 피대습자B = 대습자​2) 대습상속의 원인​상속인(A)이 상속 개시 전에 사망하거나 결격자가 될 것을 요합니다. 다만, 상속포기는 대습상속의 원인이 되지 않습니다. ​​2) 대습상속인대습자는 피대습자의 배우자나 직계비속이어야 한다.​▶ 배우자당초 상속인(상속개시 전에 사망 또는 결격된 자)의 배우자는 당초 상속인과 동순위로 공동상속인이 되고, 그 상속인이 없는 때에는 단독 상속인이 됩니다. 다만, 배우자는 법률상 혼인한 배우자이어야 하며, 사실혼 배우자는 대습상속 할 수 없습니다. 그리고 당초 상속인인 배우자가 사망한 후 재혼한 경우에는 인척관계가 소멸하므로 대습상속권이 없습니다.​▶ 직계비속직계비속은 상속개시 전에 사망 또는 결격된 상속인으로 부터 상속인 지위를 인정받게 됩니다. ​​2) 대습상속인 ​대습자는 피대습자에 예정되어 있던 상속분을 그대로 받게 됩니다. 따라서 피대습자의 직계비속과 배우자는 피대습자에게 예전되어 있던 상속분을 각각 자기 상속분의 비율에 따라 받게 됩니다.​