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분양대금 결제 시 부부증여, 부동산세 관련 공동명의가 유리할지 질문드립니다.

현재 신혼부부 특공으로 충남 모지역에 분양을 받아 계약금 이체를 앞두고 있습니다. *비규제지역, 전매제한 없음, 분양가 4.5억 신혼특공이다보니 와이프이름으로 청약이되어 와이프 명의로 계약하게 되는데 실질적으로 계약금 및 모든 대금은 제 명의 통장에서 이체할 것 같습니다. 향후 비과세 요건 2년 이후 매도 후 매도 대금을 모두 저한테 이체하고 부동산 투자를 지속할 생각입니다. 혹시 이럴경우 공동명의가 유리할지 아니면 와이프의 단독명의가 유리할 지 여쭤봅니다. 보유 주택수는 이번 주택 보유기간중에도 늘어날 걸로 예상합니다.
5개의 전문가 답변
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답변
안녕하세요? 세무회계조예 정현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 실질적으로 계약금 및 모든 대금을 남편 명의로 이체하고 공동명의시 분양가의 절반에 상당하는 금액이 배우자에게 증여한 것으로 됩니다. 현재, 부동산 시장이 좋지 않으나 일반적으로 아파트의 가액은 분양가보다 올라가기 때문에 분양 당시 증여를 하는 것이 낮은 가액으로 증여를 하는 효과가 있습니다. 2. 또한, 2023년 부터 종합부동산세 개정이 예상되는데 개정이 되면 공동소유시 공제액이 기존에 6억원에서 9억원으로 증가됩니다. 또한, 향후 양도시 각 지분만큼 보유하게 되므로 각 지분만큼 양도차익에 대해 양도소득세가 과세되어 누진세 절감으로 절세효과가 있습니다.(이외에 취듹세 및 재산세는 단독명의나 공동명의나 별 차이가 없음) 3. 추후 매도 후 매도대금을 남편분에게 이체를 하신다고 하여 부동산투자를 계속하신다고 하였는데 부부간 증여재산공제 이내의 문제이므로 당장의 증여세 문제가 발생하지는 않을 것으로 사료됩니다. 세부담의 측면에서 보았을 때에는 일반적으로 단독명의보다 공동명의가 절세가 되는 경우가 많습니다. 다주택자가 되는 경우에 매년 종합부동산세가 문제가 되는데 공동 소유시 종합부동산세가 과세되지 않을 수 있습니다. 위와 관련하여 추가적인 질의가 있으시면 유선상담 등을 통해 답변이 가능합니다. 답변이 도움이 되셨길 바라며 오늘도 좋은 하루 되시기 바랍니다. (현) 세무회계조예 대표 세무사 (현) 고려대학교 법무대학원 조세법학과 석사수료 (현) 구로세무서 국세심사위원회 민간위원 (현) 화성세무서 납세자보호위원회 외부위원 (현) 동화성세무서 민생지원소통추진단 외부위원 (현) 법제처 국민법제관(경제법제분야) (현) 네이버 지식iN 전문상담세무사 (현) 한국세무학회 정회원 (전) 경기도형도제학교 고등학교 산학협력교사 (전) 서울특별시 마을세무사(서울시장 표창장 수여) (전) 고려대학교 법무대학원 총학생회장 (전) 대원세무법인 반포지점 파트너세무사 (전) 주원세무법인 역삼본점 근무세무사 - 전직 고위직 부처 장 상속세 및 증여세 신고 이력 - 전직 고위직 부처 장 양도소득세 신고 및 종합부동세 검토 이력 - 100억대 이상 자산가 상속세 및 증여세, 양도소득세 신고 이력 - 서울특별시 및 수도권 양도소득세 수 회 신고 및 컨설팅 이력 - 서울특별시 및 수도권 주택임대업자 수 회 신고 및 컨설팅 이력 정직과 실력으로 최선을 다하겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 주택을 계속 투자할 것이라면 공동명의가 나을 것으로 보여집니다. 부동산을 공동명의로 할 경우, 양도소득세와 종합부동산세는 단독명의에 비해 절세가 가능하며, 재산세와 취득세는 단독명의와 차이 없습니다. 또한, 배우자 명의로 100% 할 경우, 추후 주택을 양도하여 신규 투자를 할 때 배우자 자금을 사용하는 것이므로 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 여러가지 면을 고려했을 때 단독명의보단 공동명의로 하는 것이 절세에 도움이 될 것입니다 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 비과세 요건을 확실히 가져갈 수 있다면 단독명의나 공동명의가 큰 상관은 없을 듯 합니다. 과세가 된다면 단독명의보다는 공동명의가 좋습니다. 1명의 명의로 한다면 부동산 구입 자금이 배우자분의 재산에서 생성되는 것이 아니며 차후 매각 대금 또한 질의자 분의 재산으로 귀속되는 것으로 보이므로 증여재산공제 한도(6억원)에 부담이 늘어나 예상치 못한 증여세가 발생할 수 있습니다. 보유주택수가 늘어날 것으로 예상되고 나이가 많지 않으시는 것으로 보이므로 종합부동산세의 측면에서 보면 공동명의가 더 유리할 것으로 보입니다.
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안녕하세요? 배수세무회계 배수 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 종합부동산세 측면 종합부동산세의 경우 인별 부과과 되므로 1인소유/지분소유에 따라 공제되는금액이 11억 /6억으로 구분이 됩니다. 추가적으로 주택을 구입하실 계획이 있으시다면 공제되는 금액을 고려해 보시는것이 좋으실거같습니다. 2. 양도소득세 측면 양도소득세의 경우 세대기준으로 구분이 됩니다. 이에 1세대 기준으로 주택수를 판단함에따라 장기보유특별공제/중과여부/실거주 요건이 추가되므로 주택을 구입하시기전에 추가적으로 판단해보시는것이 좋을것같습니다. 감사합니다.
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안녕하세요? 태윤세무회계 오동욱 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 배우자 명의로 당첨이 되었으나, 본인이 계약금 등 모든 대금을 납부한 경우에는 실질적인 소유는 본인이므로 향후 배우자 명의를 본인 명의로 변경하여도 증여로 보지 않습니다. 단, 프리미엄 상당액은 증여로 보게되나 6억원은 공제되므로 증여세는 없을 것으로 보입니다. 반대로 배우자 명의로 유지하고 계약금과 중도금을 대신 납부한 것을 배우자에게 증여한 것으로 보아 증여세 과세대상이 되나 분양대금이 6억이하라면 역시 증여세는 없습니다. 위의 경우는 각자 본인 단독, 배우자 단독으로 할 경우에 대한 설명인데 양도세는 양도차익이 분산되기 때문에 일반적으로 부부공동명의가 유리합니다. 하지만, 1세대 1주택 비과세에 해당하면 양도가액이 12억원을 넘지않는 이상 양도세가 발생하지 않으니 단독이나 공동명의가 무차별할 수 있으나, 향후 추가로 주택이 늘어날 경우라면 최종 1주택만 비과세가 되기 때문에 만약, 해당 분양권으로 취득하는 아파트를 못받게 될 사정이 생길수도 있으니 공동명의로 하는 것이 보다 나을 것으로 보입니다. 부부공동명의에 대한 취득세,양도세,종부세 등 전체적인 유불리 여부는 아래 포스팅 참고하십시요. https://blog.naver.com/riverodw/222155979637
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*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
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