해외이민자 가족으로 인해 상속세 폭탄받게 생겼어요~ 도움 부탁 드립니다.

김 모씨는 평소 가깝던 이 모씨 부친 부고 연락을 받고 조문을 다녀왔다. 장례식을 다녀온 지 한 달가량 지난 후 김 모씨는 이 모씨에게 상속세 전문 세무사를 소개시켜 달라는 부탁을 받았다. 이 과정에서 김 모씨는 이 모씨의 상황을 전해 들었다.이 모씨의 부친은 죽기 전에 재산을 물려주면 자녀들이 효도하지 않을 거라고 굳게 믿고, 생전에 한 푼도 증여를 하지 않았다고 했다. 더욱이 이 모씨 부친은 생전에 재산에 관해 일절 얘기하지 않아 부친의 재산에 대해 전혀 파악하지 못했다.이 모씨의 부친 사망 후 상속재산을 정리해보니 현금은 거의 없고, 대부분 부동산이었다. 문제는 상속세를 대략 계산해보니 생각보다 너무 많았다는 점이다. 상속받은 예금과 당초 보유한 예·적금을 모두 합해도 상속세를 내기에는 턱없이 부족했다. 이 모씨는 슬픔을 추스를 시간도 없이 부동산을 급매물로 팔아 상속세를 내야 할지, 대출을 받아야 할지 막막한 상황이었다.상황을 전해 들은 김 모씨는 자신의 자녀는 이런 경우를 겪지 않게 하기 위해 미리 상속세에 대비해야겠다고 결심했다. 인터넷을 검색해 상속세 절세방법을 조사하고, 일찌감치 자신의 재산을 자녀에게 하나씩 차례로 증여하는 것이 상속세를 줄일 수 있는 방법이라고 판단했다.증여세는 증여재산만 합산하므로 비교적 낮은 세율을 적용받는다. 따라서 상속재산이 일정 규모 이상일 경우 생전에 증여를 진행하는 것이 유리하다. [사진 pxhere]사전에 증여해야 상속세 절세되는 것은 아니다. 상속세와 증여세는 세율 구조는 동일하기 때문이다.다만 다음의 사항 때문에 상속세와 증여세의 차이가 발생한다, 상속세와 증여세의 공제항목과 금액에 차이가 있다. 또한 상속세를 산출할 때는 사망 시 고인의 모든 재산을 합산해 계산하므로 높은 세율을 적용받지만, 증여세를 산출할 때는 증여재산만 합산하므로 비교적 낮은 세율을 적용받는다. 이 때문에 상속재산이 일정 규모 이상인 경우 생전에 증여를 진행하는 것이 대체로 절세에 유리하다.따라서 예상되는 상속재산가액이 얼마인지, 상속 시 공제 가능 항목과 금액은 얼마인지 각각 산정해 유·불리를 따져보고 상속세를 대비해야 한다. 김 모씨는 현재 상황에서 높은 상속세율이 적용되므로 생전에 증여를 진행하는 것이 유리하다고 생각했다. 따라서 자녀에게 일찌감치 증여해야겠다는 김모씨의 판단은 잘못이 아니었다.김 모씨는 예금을 증여하는 경우 자녀에게 이체되는 금액이 그대로 증여세 대상이 되지만, 부동산은 기준시가가 시세보다 낮아 증여세를 절세할 수 있다고 판단해 서울의 상가를 자녀에게 증여했다. 더욱이 그 상가는 요즘 시세가 많이 올라 기준시가로 증여하기에 최적의 시기라고 판단하고, 상가의 시가를 기준시가 20억원으로 계산해 증여세를 납부했다.관할세무서에서는 이에 대해 적절하게 증여세 신고가 되었는지 검토했다. 그 과정에서 김 모씨의 자녀가 증여받은 상가에 대해 감정평가를 했는데, 감정가액이 기준시가의 약 1.5 배인 30억원으로 산출됐다. 그 결과 김 모씨의 자녀는 증여재산을 과소 신고한 것으로 간주돼 이미 납부한 증여세에 추가로 약 4억원의 증여세 폭탄을 맞았다.김 모씨의 자녀가 증여받은 상가는 유사한 매매사례가액이 없고, 적절한 시가를 알 수 없어 세법이 정하는 방식에 의해 증여재산가액을 기준시가로 해 적법하게 증여세 신고를 하고, 납부까지 완료했다. 그런데도 약 4억원의 증여세를 더 납부하라니 김 모씨와 그의 자녀는 억울했다. 그 당시 기준시가 이외의 적절한 시가가 없었음을 아무리 강조해도 관할세무서의 담당 조사관은 이를 받아들이지 않았다.증여세 신고시 상가의 재산가액을 기준시가가 아니라, 과세 관청에서 별도로 감정평가법인에 감정평가를 의뢰해 산출된 감정가액을 기준으로 결정하면 증여세 폭탄이 발생한다. [사진 Hippopx]무엇이 잘못된 것일까? 이는상속세 및 증여세법 시행령 개정사항때문이었다. 그동안에는 증여하는 부동산과 인근에 있는 유사한 부동산의 매매사례가액이 없는 경우 기준시가로 신고하는 경우가 빈번했다. 비주거용 부동산은 기준시가가 실제 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 산정되는 경우가 많아 기준시가로 증여세 신고하는 것은 널리 알려진 절세 방법의 하나였다.이런 상황에 대응하기 위해 정부는 상속세 및 시행령을 개정했다.상속·증여재산 법정 결정 기한(상속세는 신고기한 종료 후 9월, 증여세는 신고기한 종료 후 6월)까지 과세 관청이 상속·증여재산에 대해 감정평가기관에 감정을 의뢰해 수집한 감정가액을 재산재평가심의위원회의 심의를 거쳐 상속 및 증여재산가액으로 결정할 수 있게 된 것이다.김 모씨의 자녀는 개정된 상속세 및 증여세법 시행령에 따라 해당 상가의 재산가액을 증여세 신고 시 적용된 기준시가가 아니라, 과세 관청에서 별도로 감정평가법인에 감정평가를 의뢰해 산출된 감정가액을 기준으로 결정하였으므로 증여세 폭탄이 발생한 것이다.과세관청은 이와 같이 감정평가로 인한 세수증대 효과가 크다고 판단해 감정평가를 통한 세무조사를 강화하는 추세다. 따라서 앞으로는 개정된 상속세 및 증여세법 시행령에 따라 상가 등 부동산에 대한 상속·증여세 신고 시에는 재산가액을 기준시가로 계산해 신고할지, 감정가액으로 계산해 신고할지 반드시 전문가와 상의해 상속·증여세 폭탄을 맞는 일이 없도록 주의해야 한다.

코인전문세무사, 코인세무조사1. 코인 세무조사 자주 묻는 질문(QnA) Top7안녕하세요.코인, 가상자산 세무조사(자금출처조사) 전문이상웅 세무사입니다.이번에도 추징세액‘0’원으로 성공적으로 마무리한 코인 세무조사(자금출처조사) 사례를 가지고 왔습니다.우선 이번 세무조사 내용에 대해 설명드리기 전에 코인, 가상자산 투자자분들이 가장 궁금해하시는코인 세무조사 자주 묻는 질문 7가지를 선정하여 답변을 작성해 봤습니다.질문1제가 왜 세무조사를 받아야 하나요?답변상속세및증여세법 제45조에는 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 부동산 등을 본인의 자금으로 취득했다고 보기 어려운 경우에는 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 부과할 수 있습니다.코인, 가상자산과 관련된 소득들은 국세청에서 파악하지 못하므로 증여를 받아 자산을 취득한 것으로 추정하고 있기 때문에 세무조사가 시행되는 것입니다.세무조사가 추징되는 이유에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고 부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223039442144[코인, 비트코인세무사]코인,가상화폐 투자수익으로 부동산 구매하면 진짜 세무조사 나오나요? 자금출처 세무조사, 자금소명 사례 및 대응방안안녕하세요. 잠실세무사 세무컨설팅 세로움 이상웅세무사입니다. 최근 코인, 가상자산, 가상화폐 투자로 수...blog.naver.com질문2코인, 가상자산수익은 다 비과세 아닌가요?(레퍼럴 수익, 디파이 수익 등)답변가장 많이 오해하는 부분 중 하나입니다. 현재 25년까지 과세가 유예되고 있는 소득은“가상자산을 양도 또는 대여함으로써 발생하는 소득”으로 규정하고 있습니다.코인과 관련하여 발생할 수 있는 매매수익 외레퍼럴 수익(referral), 디파이, 투자자문, 스테이킹, 대리매매 등은 구체적인 과세체계가 마련되어 있지 않지만 수익이 발생하는 구조와 사실관계에 따라 과세대상이 될 수 있습니다.예를 들어 세무조사를 진행하면서레퍼럴 수익, 이벤트 또는 리베이트로 받은 코인, 디파이 수익 등의 수익은 입증을 하더라도 세금이 추징될 수 있으며,이미 관련 수익에 대해서는 이후 문제가 되지 않도록 적법한 세금 신고·납부를 진행 해드리고 있습니다.만약 해당 소득들에 대해서 매년 신고를 하지 않다가 출처부족액이 누적되어 자금출처조사가 개시되고 이후 추징된다면 매년 납부했어야 할 세금과 이에 대한 가산세(최대 약 100%)가 추가로 추징될 수 있습니다.질문3세무조사를 하면 세금이 추징되나요?답변소득이 발생한 방식, 소득의 현금흐름을 어떤 방식으로든입증한다면 추징세액 없이 세무조사가 잘 마무리될 수 있습니다.다만,적절하게 입증한 수익이 재산 취득금액에 미치지 못한다면 부족액에 대해서는 세금이 추징될 수 있으므로관련 자료를 잘 준비해야하고 그 자료를 토대로 세무조사를 대응할 수 있는 역량과 경험이 가장 중요할 수 있습니다.질문4그러면 어떤 방식으로 입증하면 하나요?답변코인, 가상자산과 관련된 소득의 종류는 무수히 많으며 그 거래방식도 다양(레퍼럴 수익, 디파이 수익 등)하며, 각 거래소 별로 받을 수 있는 자료는 모두 다릅니다.즉, 누구에게나 동일하게 적용되는 바이블 같은 입증방식의 정답은 있을 수 없습니다.지금까지코인, 가상자산 관련 세무조사 및 자금출처조사대비를 진행하면서 똑같은 내용이신 분은 보지 못했을 정도로 다양하기 때문에 각자의 사실관계에 적절한 대응방식을 고안할 필요가 있습니다.세무조사 대응방안 관련 내용에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고 부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223094198768[코인세무조사전문세무사] 코인, 가상화폐 수익 세무조사 '추징세액 0원' 성공 사례(코인으로 아파트 구매시 자금출처조사가 나오는 이유와 대응방안)1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사 전문'으로 하는 이상웅 세무사입니다. ...blog.naver.com질문5세무조사 대응을 직접할 수 있나요?답변모든 세무조사는 납세자가 직접 할 수 있습니다. 세무사의 도움 없이 잘 마무리되는 세무조사도 분명히 있습니다.다만, 위에서 말씀드린 것처럼 내용에 따라서는 직접 대응하기가 어려운 사례 역시 많습니다.코인, 가상화폐 자금출처조사의 특성상 대부분의 쟁점금액이 투자수익이며, 그 규모가 크기 때문에 세무사의 역량이 따라 모두 인정되거나 모두 추징될 수 있기 때문에 수천, 수억의 세금이 추징되는 것을 막을 수 있다면 유능한 세무사와 함께하는 것도 좋을 것입니다.질문6세무조사를 미리 대비할 수는 없나요?답변세무조사가 시작되기 이전에 다음의 단계에서 미리 대비할 수 있습니다.1. 부동산 취득 이전 단계2, 세무조사 전 소명요청에 대한 대응 단계부동산을 취득하기 전 현재 자금출처로 인정받을 수 있는 금액은 얼마인지 미리 파악하여 해당 금액에 맞추어 소비 계획을 수립한다면 세무조사의 리스크를 줄일 수 있습니다.현재 세무조사 이전 단계에서 자금출처대비 문의를 주시는 분들이 늘어나고 있으며 관련 내용에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고 부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223039442144[코인, 비트코인세무사]코인,가상화폐 투자수익으로 부동산 구매하면 진짜 세무조사 나오나요? 자금출처 세무조사, 자금소명 사례 및 대응방안안녕하세요. 잠실세무사 세무컨설팅 세로움 이상웅세무사입니다. 최근 코인, 가상자산, 가상화폐 투자로 수...blog.naver.com질문7예를 들면 10억이 안되는 부동산을 취득해도 세무조사가 나오나요?답변세무조사 대상이 될 수 있는 부동산 등 재산취득액의 금액을 특정할 수는 없습니다. 구체적인 금액에 대한 규정은 없으며, 관할 세무서(지방청)의 시기별 상황에 따라 같은 상황이라도 달라질 수 있습니다. 또한 같은 금액이라도 납세자분들의 사실관계는 모두 다르기 때문에 누구는 나올 수 있고, 누구는 안 나올 수 있습니다.다만, 분명히 말씀드릴 수 있는 것은 10억 미만의 부동산에도 세무조사(자금출처조사)는 무수히 많이 나오고 있습니다.2. 사전통지 및 조사대상기간이번 세무조사는 oo세무서에서23.04.24~23.06.02 실시한 코인, 가상화폐 수익에 대한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다.세무조사 결과는 최종 추징세액 ‘0’원으로 성공적으로 종결하였습니다.해당 조사는22년 1월 1일 ~ 22년 12월 31일을 조사대상기간으로 하였으며,해당 기간 내 신고된 소득 등 자금출처액을 초과하여 부동산 및 고가의 사치품 등을 취득하였습니다.현재 국세청은 개인이 코인을 매매하여 실현한 수익에 대해 구체적으로 파악하기 어렵습니다. 따라서 코인 수익을 자금출처로 하는 경우 자금출처조사의 대상이 될 수밖에 없습니다.특히 전업 투자자분들은 근로소득, 사업소득이 발생한 적이 없거나 채산 취득액에 비해 현저하게 적어 취득하는 부동산의 금액이 크지 않더라도 자금출처조사가 진행되는 점 유의해 주셔야 합니다. 코인, 가상자산과 관련된 수익이 발생한 경우 반드시 코인 자금출처조사의 핵심인 수익 실현 방식에 대한 입증자료를 미리 잘 갖추어 놓아야 합니다.3. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 신용대출, 부모님으로부터차용을 활용한초기 투자자금으로 코인, 가상화폐 매매2. 국내 거래소뿐만 아니라해외 거래소 등 많은 거래소를 이용함3. 단순 거래소에서 매매뿐만 아니라P2P거래, OTC장외거래, 김프매매 등 다양한 방식의 매매를 진행함4. 자산취득액의 대부분을코인수익으로 하여 아파트, 고가의 차량을 취득함3. 쟁점 사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 소득이 한 번도 없었던 투자자의최초 투자자금의 인정 여부(부모님 차용금)2.“레퍼럴 수익”의 자금출처 인정 여부 및 과세대상 여부3. 중앙거래소에서의 매매 외P2P거래, OTC장외거래, 김프매매 등 다양한 방식의 매매수익에 대한 입증 방안4.해외거래소에서 매매한 경우 매매차익을 산정하는 코인 평가액의 기준<1> 소득이 한 번도 없었던 투자자의 최초 투자자금의 인정 여부(부모님 차용금)전업 코인 투자자분 중 많은 분들이 해당 수익 외 다른 근로, 사업소득 등은 발생하지 않거나 적은 분들이 많으며 일반적으로 대출이나 부모님, 가족들로부터 돈을 빌려 투자를 시작합니다.코인 자금출처조사는 매매수익의 입증여부도 중요하지만, 최초 투자자금의 원천이 적절한 것이었는지에 대한 인정 여부로 세무조사가 시작됩니다.상증세법에서 부모, 자식 간의 금전소비대차(차용거래)는 인정해주지 않으며, 비록 빌린 자금이라고 하더라도 증여한 것으로 보는 것이 원칙입니다.부모님으로부터 차용한 금액은 비록 차용증은 작성하지 않고 이에 대한 이자도 지급하지 않았었지만, 사실관계와 유사한 차용증 인정 판례를 통하여 증여가 아닌 차용거래임을 인정받을 수 있었습니다.<2> “레퍼럴 수익”의 자금출처 인정 여부 및 과세대상 여부 레퍼럴 수익 은 QnA에서 말씀드렸던 것처럼 원칙적으로 과세대상 소득에 해당할 수 있습니다. 따라서 매년 발생했던 레퍼럴 수익에 대해 신고해오지 않아 레퍼럴 수익임을 입증하더라도 세금과 가산세가 추징될 수있었습니다.세무조사 내용에 따라 레퍼럴 수익임을 밝히지 않는 것이 오히려 세금적으로 더 유리할 수 있으므로 이부분은 내용에 따라 충분히 고민하여 방향을 잡아야 합니다.해당 건은 레퍼럴 수익임을 밝히지 않고 다른 출처 금액을 인정받음으로써 잘 마무리할 수 있었습니다.이부분은 담당 세무사님의 경험이 중요한 부분이므로 세무사님과 충분히 상의하시어 진행하셔야 합니다.<3>중앙거래소에서의매매 외 P2P거래, OTC장외거래, 김프매매 등 다양한 방식의 매매수익에 대한 입증 방안코인 투자자분들 중 거래소에서 단순 일반매매만으로 큰 수익을 얻으신 분들은 많지 않습니다.P2P, OTC, 김프매매, 국내거래소간 프리미엄 매매 등 그 방식은 굉장히 다양합니다.이런 거래방식은 일반매매로 발생한 수익보다 더욱 입증이 까다롭고 인정이 어려울 수 있습니다. 각 거래방식과 납세자분들 각자의 사실관계 등에 따라 준비할 수 있는 자료는 모두 다르며 한정되어 있습니다.따라서 각 사례별로 필수 자료에 대한 검토와 준비된 자료와 사실관계에 맞는 적절한 입증방안을 고안하고 주장을 뒷받침할 수 있는 논리를 만드는 것이 해당 수익에 대한 인정가능성을 높힐 수 있습니다.<4> 해외거래소에서 매매한 경우 매매차익을 산정하는 코인 평가액의 기준해외거래소는 원화가 아닌 외국 화폐로 거래하는 경우가 많으며, 코인의 가격 역시 외국 화폐를 기준으로 합니다. 또한 거래소 입출금 역시 원화가 아닌 코인을 활용해야 하므로 각 거래시점의 가격 산정이 중요합니다.현재 코인 평가액에 대한 구체적인 방법이 규정되어 있지 않으므로 논리적인 평가액 산정과 그에 따른 매매차익을 입증할 방법을 고안하여 조사관과 논의하여 결정할 수밖에 없습니다.해외거래소는 특히 국내거래소보다 자료가 불충분할 수밖에 없으므로 다양한 사례를 진행했던 경험들을 활용하여 이번 사례에 맞는 적절한 방법을 인정받을 수 있었습니다.4. 추징세액 비교해당 세무조사의 과세관청 입장에서 산정한예상 추징세액은 약 3.2억원이었지만, 적절한 대응을 통해 최종 추징세액 0원으로 조사를 잘 종결할 수 있었습니다.구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액320,000,000원0원정리, 세무조사 대응방안코인, 가상화폐 자금출처조사의 특성상 대부분의 쟁점금액이 투자수익이며, 그 규모가 크기 때문에 세무사의 역량이 따라 모두 인정되거나 모두 추징될 수 있습니다.위에서 말씀드린 것처럼 코인투자자분들 중 거래소에서 단순 일반매매만으로 큰 수익을 얻으신 분들은 많지 않습니다.P2P, OTC, ICO, 디파이, 프리미엄 매매, 공동투자 등 투자의 방식이 정말 다양합니다.가장 중요한 것은 수많은 다양한 투자방식과 수많은 국내·해외거래소에서 진행한 매매 중 본인의 사례에 맞는 가장 적절한 대응 방안을 강구하고 자료를 만드는 것입니다.이를 위해서는 코인, 가상자산에 대한 전반적으로 충분한 이해도와 그에 대한 많은 경험이 필요합니다. 세무조사를 진행하는 국세청 조사관 분들도 사안에 따라 어떻게 진행해야할지 모르시는 경우가 많으며, 이런 경우 담당세무사가 어떤 대응방안을 가지고 논리를 만들어 주장하냐에 따라 결과는 큰 차이가 발생합니다.세무조사(자금출처조사) 중 코인, 가상자산과 관련된 세무조사는 또 다른 별개의 영역이므로 해당 세무조사의 경험을 중점적으로 세무사를 선정하시는 것이 좋은 결과를 낳을 수 있습니다.사례별 세무조사 대응 방안내용링크가상화폐수익으로 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/223094198768사업 매출누락 및 고가 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222884858869https://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943코인, 가상자산과 관련하여 발생하는 모든 세금(디파이, 스테이킹, 채굴 등)https://blog.naver.com/highyes_tax/222913268682병원·치과·한의원 세무조사https://blog.naver.com/highyes_tax/22310618370950m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

1. 개요소득세법에 따라 1세대 1주택비과세를 받기 위해서는 2년 보유(2년 거주)의무를 충족해야 합니다.하지만결혼, 이직, 발령, 취업, 학업 등 불가피한 사유로 해외이주를 해야하는 경우들이 무수히 많습니다.당초 국내에 거주하면 비과세를 받을 목적으로 취득한 1주택자들이예상하지 못한 상황에 따라 이주를 하는 경우 이를 구제해주기 위하여 비과세를 받을 수 있는 특례를 소득세법시행령에서 정하고 있습니다.1해외이주법에 따른 해외이주 비과세 특례(소득령 제154조 제1항 2호 나목)2취학 또는 근무상 형편에 따른 해외이주 비과세 특례(소득령 제154조 제1항 2호 다목)이번 글에서는1번 '해외이주법에 따른 해외이주 비과세 특례'에 대한 비과세 특례에 대해서 요건과 쟁점사항을 총정리해보겠습니다.2. 요건해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우로서 출국일로부터 2년 이내에 주택을 양도하는 1세대 1주택자는 보유기간 및거주기간 제한 없이 비과세를 받을 수 있습니다.(해외이주법 제4조 6조, 동법 시행령 5조따라서 다음의 요건을 충족하는 경우 2년 거주의무가 있는 주택 보유자가2년 거주하지 않고 해외로 출국하는 경우에도 비과세를 받을 수 있습니다.구분요건1취득일 현재 거주자(양도일 현재는 무관)2출국일과 양도일 현재 1세대 1주택자3해외이주법에 따른 출국4세대 전원이 출국5출국일로부터 2년 이내 양도<1> 취득일 현재 거주자해당 특례를 적용 받기 위해서는 주택 취득일 현재 거주자이어야 하므로출국 후 비거주자의 지위에서 취득한 경우에는 비과세를 적용 받을 수 없습니다.따라서취득 당시 거주자에 해당했다면 출국 후 양도일 현재 비거주자에 해당하더라도 비과세를 받을 수 있습니다.[해외이주가 확실한 상황에서 주택을 취득한 경우]그렇다면 제도의 취지를 비추어 봤을 때 해외로 출국할 것을 알고 주택을 취득한 경우가 문제될 수 있습니다.입법취지상해외이주가 불확실한 상태에서 거주 목적으로 주택을 취득하는 경우에 적용되어야 할 것이므로 해외이주사실을 알고 취득하는 경우에는 특례 적용이 부인될 수 있으니 유의해야합니다.<2> 출국일과 양도일 현재 1세대 1주택자해당 특례를 적용 받기 위해선 출국일 뿐만 아니라 양도일 현재에도 1주택을 보유해야 합니다.따라서다음의 경우 모두 비과세가 불가능합니다.1. 출국일 1주택 →양도일 2주택2.출국일 2주택→ 양도일 1주택(출국일 현재 일시적 2주택, 상속주택 특례 해당하는 경우 포함)위 2의 경우 소득세법시행령 제155조에 따른일시적 2주택 또는 상속주택 특례가 적용되는 세대인 경우라도 양도일 현재 비거주자에 해당한다면 비과세가 불가능하므로 유의해야 합니다.[분양권 또는 입주권의 경우 특례 적용]분양권과 입주권을 보유하고 있는 경우 사례는 굉장히 다양합니다.분양권1. 출국 전 분양2. 출국 전 분양권 승계취득3. 출국 후 분양입주권1. 출국일 원조합원 입주권2. 출국일 승계입주권3. 출국일 주택 보유, 양도일 입주권4. 출국일 원조합원 입주권, 양도일 조합원입주권(1) 분양권분양권의 경우 출국 전 분양을 받아 중도금을 불입하는 경우라면 출국 후 준공된 아파트를 양도시 해당 특례를 받을 수 있는 예규가 있습니다.다만, 다음 편에서 안내드릴 같은조문 다목의 취학·근무상의 형편의 경우에는동일한 사례에서 부인된 심판례 등이 있으니 꼭 충분한 검토가 필요합니다(2) 입주권입주권의 경우 출국일 현재원조합원의 입주권 상태라면 비과세 특례가 가능하지만,승계취득한 조합원입주권 또는 토지 및 건물 보유자가 조합원 입주권으로 변환된 경우에는 비과세가 어려울 수 있으므로 유의해야 합니다.<3> 해외이주법에 따른 출국해외이주법에 따른 이주는 연고, 무연고, 현지이주로 나뉩니다.연고이주혼인ㆍ약혼 또는 친족 관계를 기초로 하여 이주무연고이주외국기업과의 고용계약에 따른 취업이주 등현지이주해외이주 외의 목적으로 출국하여 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 사람의 이주해외이주법에 따른 연고이주, 무연고이주, 현지이주의 구분은외교통상부장관이 교부하는 해외이주신고확인서 및 현지이주확인서, 거주여권에 따라 구분하는 것으로 소득세법시행규칙에서 규정하고 있습니다.소득세법시행규칙 제71조 [ 1세대 1주택의 범위 ]3. 영 제154조 제1항 제2호 나목의 경우에는 외교부장관이 교부하는 해외이주신고확인서. 다만, 「해외이주법」에 따른 현지이주의 경우에는 현지이주확인서 또는 거주여권사본다만,해외이주법에 이주 입증에 대한 구체적인 서류에 대한 구체적인 내용은 아직 부족한 상황이므로 구분과 입증에 대한 자세한 내용은 관련 판례 등을 참고하여야 합니다.따라서 블로그에 자세히 기재할 수는 없지만 실무에서사실관계에 따라 입증서류 및 인정 여부가 달라질 수 있으니 전문가와 함께 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천드립니다.<4> 세대 전원이 출국해당 특례를 적용 받기 위해서는세대 전원이 출국해야 하는 것이 원칙이며 만약 세대원의 출국일이 서로 다른 경우에는‘해외이주신고 후 최초로 세대전원이 출국하는 날’을 출국일로 합니다.다만, 세대원 중별도로 1세대를 구성할 수 있는 세대원이 함께 출국하지 않은 경우에도 세대 전원이 출국한 것으로 간주하며, 별도세대를 구성하지 못하는 세대원이군복무 등의 부득이한 사유로 출국하지 못한 경우에도 사실관계에 따라 전원이 출국한 것으로 인정 되는 경우가 있습니다.<5> 출국일로부터 2년 이내 양도출국일이란 각 이주에 따라 다음과 같이 구분됩니다.연고이주실제 세대 전원이 최초로 출국하는 날무연고이주현지이주영주권 또는 그에 준하는 장기체류자격을 취득한 날(소득칙 71조 6항)출국일이란 원칙적으로실제 세대 전원이 최초로 출국한 날로 보았지만, 현지이주의 경우에는 시행규칙을 별도로 두어 출국일을 별도로 규정하고 있습니다.따라서 세대원간 출국일이 다른 경우 출국일은 해외이주 신고 후 세대전원이 최초로 출국하는 날에 해당합니다.다음 2편에서는'취학 또는 근무상 형편에 따른 해외이주 비과세 특례'(소득령 제154조 제1항 2호 다목)에 대해서 자세하게 안내드리겠습니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호 또는 아래 링크로로연락주시기 바랍니다.https://m.expert.naver.com/expert/profile/home?storeId=100022781&tab=PRODUCTS세무사 이상웅 세무사 eXpert 프로필 : 네이버 지식iN엑스퍼트: 당신의 자산 코디네이터m.expert.naver.com함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222676692062[거주자·비거주자 세무사] 세법상 거주자, 비거주자 판단 방법 모든 것(주소, 183일 이상의 거소, 이중거주자)1. 개요 국제거래 및 국가 간 이동이 활발해지면서 거주자와 비거주자를 판정하는 문제의 중요성이 점점 증...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222671555859[상속세전문세무사] 외국에서 사망하는 경우 불리해지는 상속세(비거주자 상속세)우리나라 상속세는 '유산과세형'으로서 상속인 각각이 받은 상속재산과는 별개로 피상속인의 총...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222888440401[조세불복전문세무사] 서면질의, 사전답변, 예규, 유권해석, 집행기준, 기본통칙 등의 법적 구속력과 법원성1. 개요 세무실무를 하다 보면 예규, 서면질의, 사전답변, 질의회신, 유권해석, 기본통칙, 집행기준 등 다...blog.naver.com

반갑습니다. 최지호 세무사입니다.가족 간 금전거래 신고는 단순히 돈을 빌려주는 관계로 보더라도, 세법에서는 이를 ‘증여의 우회 형태’로 의심합니다.따라서 금액, 상환형태, 이자 지급여부를 모두 충족해야 정상적인금전소비대차로 인정받습니다.오늘은 위 내용에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다!무이자 차용의 한도 : 2.17억 원까지 가능「상속세 및 증여세법 시행령」 제31조 제1항 제1호에 따르면,금전 무상대출로 인한 이익은 적정이자율(국세청 고시, 현재 연 4.6%)을 기준으로 계산합니다.이때 발생하는 이익(무이자 혜택)이연 1천만 원 이하이면 과세하지 않습니다.계산식 :1천만 원 ÷ 4.6% = 약2.17억 원즉,2억 1,700만 원 이하 금액은 무이자 차용이 가능하며 증여세 비과세입니다.다만, 이 한도 내라 하더라도원금 상환이 실질적으로 이뤄져야만 인정받습니다.-> 차용증만 작성하고 원금상환이 전혀 없거나매월 미미한 상환만 이뤄지는 경우, 국세청은 이를 ‘형식적 차용’으로 보고증여로 의제할 수 있습니다.따라서 세무상 인정받기 위한 기준은 다음과 같습니다.상환주기:최소 3~5년 내 일부 원금이 줄어드는 흐름상환금액:단순이자 수준(예: 월 수십만 원)보다는 훨씬 커야 함이자 없는 경우:원금상환액이 ‘이자 상당액 이상’이어야 실질 인정유이자 차용의 경우가족 간이라도 이자를 지급한다면 그 이자는 「소득세법」 제16조 제1항 제11호에 따른이자소득에 해당하며,원천징수세율 25% + 지방소득세 2.5% = 총 27.5%가 원칙입니다.다만,실무에서는 가족 간 거래임을 감안하여 원천징수를 생략하는 경우가 많습니다.하지만 이후 자금출처조사나 증여조사에서 해당 자금을‘대여금’으로 소명하려면과세당국은 원천징수 이력까지 확인할 수 있습니다.즉,형식상 세무신고를 생략하더라도,이자 송금내역과 차용증, 상환흐름은 반드시 명확하게 남겨야‘증여’가 아닌 ‘대여’로 인정받습니다.대여 시 이자에 대한 증여세가 발생하지 않으려면?가족 간 자금 대여 시이자 혜택이 과도하면 증여세가 부과될 수 있습니다.「상속세 및 증여세법 시행령 제31조 제1항 제1호」에 따르면, 금전을 무이자 또는 저리로 대여한 경우에는 적정이자율(국세청 고시, 현재 연 4.6%)을 기준으로 계산한 금액에서 실제 지급한 이자를 뺀 차액이 연간1,000만 원을 초과하면 증여세 과세대상이 됩니다.즉, (적정이자율 − 실제지급이자율) × 원금 ≤ 10,000,000원이 되도록 설계하면 증여세가 발생하지 않습니다.예를 들어 2억 원을 무이자로 빌려주면 연 이익 920만 원(2억 × 4.6%)으로 과세되지 않지만,5억 원을 무이자로 빌려주면 연 2,300만 원의 이익이 발생해 초과분이 증여로 간주됩니다. 따라서 이 경우에는 연 1,300만 원 넘는 이자를 지급한다면 이자에 대한 증여세는 발생하지 않습니다.이번 글에서는가족 간 금전차용 시 과세기준과 주의할 점을 살펴보았습니다.차용증 작성만으로 안심하기보다는, 실제이자 지급 여부와 상환 흐름이 훨씬 더 중요합니다.상황에 따라 무이자·유이자·부분상환 방식이 모두 가능하지만, 그 선택에 따라 세무상 결과는 크게 달라질 수 있습니다.따라서 대여로 명확히 인정받기 위해서는차용증 작성뿐 아니라 이자지급 관리와 상환 증빙을 병행하시기 바랍니다.무엇보다도, 가족 간 자금거래는 증여세·소득세·자금출처조사 등과 연계되어 사소한 설정 차이로도 과세 여부가 달라질 수 있습니다.대여 전 반드시 세무대리인과 상담하셔서, 상황에 맞는 가장 안전한 구조로 준비하시길 바랍니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224400674047원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,부동산 세금과 자금출처조사 전문세로움입니다.지난 8월 3일, 2026년 세제개편안이 발표됐습니다. 이번 정부에서 양도세, 종부세 등 부동산 관련된 세금은 전반적으로 오를 예정입니다.첨부파일2026년 세제개편안 상세본.hwpx파일 다운로드양도세는 5월 10일부터 다주택자 중과세가 다시 적용되기 시작됐고, 이번 개편안에는 보유공제를 없애고 장기보유특별공제 한도를 신설하는 내용도 담겨있어, 다주택자 뿐만 아니라 1세대 1주택자들의 양도세 부담도 늘어날 전망입니다종부세는 과세비율(공정시장가액비율)이 인상되고, 현재 3주택 이상 다주택자에게만 적용되는 종부세 중과세율이 앞으로는 모두에게 적용되도록 바뀔 예정입니다.Previous imageNext image따라서 오늘은 세부담에 고민이 많으실 다주택자분들이양도소득세와 종합부동산세뿐만 아니라 향후 자녀가 부담하게 될증여세와 상속세까지 한번에줄어들 수 있는 방법인‘가족 간 저가매매’를 설명드리겠습니다.1. 다주택자가 양도세 폭탄을 피하는 방법(가족 간 저가매매)누구나 알다시피 양도소득세는 보유하면서 오른 시세차익에 대해 부과하는 세금입니다. 판 금액(양도가)에서 산 금액(취득가)를 뺀 양도차익이 클수록 세금도 커집니다.양도소득세 과세대상 : 판 금액(양도가) - 산 금액(취득가)취득가는 바꿀 수 없는 금액이니 양도세를 줄이기 위해서는 파는 금액을 줄이는 방법밖에 없습니다. 하지만 파는 금액이 줄어들면 세금은 줄지만 오히려 재산적 손해가 생길 수 밖에 없습니다.그런데 딱 한가지파는 금액을 줄이면서 + 재산도 지킬 수 있는 방법이 있는데 바로‘가족에게 저렴하게 양도’하는 것입니다.[사례]·부모님 명의 분당소재 아파트·부모님은 2주택자·현재 시세 : 20억원·취득가 : 10억원구분다주택자 중과세 완화 적용다주택자 중과세 완화 미적용양도가20억원17.5억원20억원17.5억원취득가10억원10억원10억원10억원양도차익10억원7.5억원10억원7.5억원중과세율기본세율 + 5%기본세율 + 5%기본세율 + 20%기본세율 + 20%양도세약 4.8억원약 3.5억원약 6.4억원약 4.7억원줄어드는 세액약 1.3억원약1.7억원조정대상지역 2주택자가 시세 20억원의 아파트를 양도하는 경우양도세는(1) 개정안의 다주택자 중과 완화가 적용될 경우 : 약 4.8억원(2) 개정안의 완화를 적용하지 않는 경우 : 약 6.4억원입니다.만약 해당 아파트를 자녀에게 17.5억원에 양도한다면(1) 완화시 양도세는 약 3.5억원(2) 완화 미적용시 약 4.7억원 발생합니다.자녀에게 저렴하게 양도하는 경우 양도세는각각 1.3억원, 1.7억원정도 줄어듭니다.양도세 뿐만 아니라 내년부터 늘어나게 될 부모님의종부세 부담을 줄일 수 있으면서, 자녀에게 시세보다 3억원을 저렴하게 양도하기 때문에 증여세 없이3억원을 증여하는 효과도 얻을 수 있습니다.해당 컨설팅을‘가족 간 저가매매’ ‘가족 간 저가양도’라고 부르고, 많은 분들이 유용한 절세방안으로 활용하고 있습니다. 실제로 저희가 진행해드렸던 건들의 국토부 실거래신고된 내역입니다.Previous imageNext imagePrevious imageNext image하지만 가족 간 부동산 매매가 무조건 세금이 줄어드는 것은 아닙니다. 세법에서는별도로 규정을 두어 가족 간 매매가격을 조절해서 각종 세금을 과도하게 회피하는 것을 제한하고 있습니다.따라서 세법상 허용되는 범위 안에서 가장 절세될 수 있는 적정 매매가격을 설정해야 합니다. 그리고 가족 간 부동산 매매거래는거래적정성과 매수자의 자금출처에 대한 소명의 대상이 되므로 계약 전에 자금출처와 대금지급 구조에 대한 검토와 토지거래허가 대상 여부까지 함께 확인되어야 합니다.2. 특수관계인 간 거래시 양도세 부당행위계산부인(가족 간 저가매매에서 양도소득세 계산 방법)자녀에게 20억원짜리 아파트를 10억원에 팔수도 있고, 1억원에 팔수도 있습니다. 집값이 아무리 올라도 취득했던 금액만 받고 자녀에게 판다면 양도세를 안낼 수 있겠죠. 이렇게 양도세를 회피하는 행위를 막기 위해 가족 간 매매에서는실제로 거래한 가격이 아니라 '시세로 판 것'으로 보고 양도세를 다시 계산합니다.부당행위계산부인이라는 어려운 용어가 있지만, 쉽게 말해가족에게는 싸게 팔아도 '무조건 시세로 판 것'으로 보고 양도세를 계산하는 것입니다.그럼에도 불구하고 가족 간 저가매매에서 양도소득세를 줄일 수 있는 2가지 방법이 있습니다.<1> 감정평가첫 번째는 해당 부동산에 대해 시세보다 조금 낮은 금액으로 감정평가를 받는 것입니다. 시세로 판 것으로 본다에서 '시세'란 단순히 부동산 플랫폼에서 확인되는 호가가 아니라‘세법상 인정되는 시가’입니다. 세법상 시가는 다음에 해당하는 금액을 의미합니다.1순위 : 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액2순위 : 유사한 부동산의 거래금액(유사매매사례가액)3순위 : 공시가격 등매매하려는 주택에 대해 적정하게 감정평가를 받으면 최근 같은 평형이 높은 금액으로 거래된 사례가 있더라도 감정평가액을 기준으로 양도세를 계산합니다. 같은 평형의 최근 거래가는 세법상 시가로 사용되는 2순위 금액이지만, 감정평가액은 1순위 금액이기 때문입니다.따라서 시중 거래시세가 20억원 수준이라도 적법한 감정평가를 통해 18억원이 시가로 인정된다면, 가족간 저가매매에서 세법상 ‘시가’가 감정평가액인 18억원이 되기 때문에 양도세를 줄일 수 있습니다.<2> 시가보다 5% 저렴하게 양도특수관계인 간 저가양도에서 적용되는 부당행위계산부인은 시가와 실제 거래가액의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때 적용됩니다. 시가의 5% 이상 차이나게 저렴하게 양도하면 시가로 재계산하지만,5% 미만의 금액으로 저렴하게 양도한다면 실제 거래가액을 인정받을 수 있습니다.소득세법시행령 제167조 [ 양도소득의 부당행위 계산(1999.12.31 제목개정) ]③ 법 제101조 제1항에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.(2017.02.03 개정)1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때(2012.02.02 개정)시세 20억원 아파트를 18억원에 감정평가를 받는다면 시가는 18억원이 되고, 18억원의 95%는 17.1억원입니다. 예컨대17.2억원에 가족 간 저가양도한다면 양도세 계산에서 실제 거래가액을 인정받을 수 있습니다.앞서 계산해드린 사례처럼 17.5억원에 양도한다고 가정하면 적게는 약 1.3억원, 많게는 약 1.7억원의 양도세가 줄어들 수 있고, 업무과정에서 금액을 조금 더 정교하게 조절한다면 절세액은 더욱 늘어날 수 있습니다.다주택자 양도세 중과가 한시적으로 완화되는 26~27년에 활용한다면 더 적은 세금으로 진행할 수 있기 때문에 다주택자 분들에게는 좋은 기회로 활용할 수 있습니다.3. 종부세와 증여세 절세<1> 종부세이번 개정안에 따르면 종합부동산세 단순비교가 매우 어려워졌습니다. 현재는 보유한 주택의 공시가격만으로 계산이 가능하지만, 앞으로 어느 주택에서 거주하는지에 따라 공제금액이 달라지기 때문입니다.반면대부분의 주택 보유자들의 종부세는 늘어날 것으로 예상됩니다.(1) 현재 종부세는 공시가격에 공정시장가액비율60%를 곱해서 계산하지만, 앞으로는 최소70%, 최대80%까지 오를 예정이며,(2) 현재 3주택자에게 적용되는'중과세율'이 앞으로는 누구에게나 적용되는'기본세율'로 적용됩니다.따라서 종부세는 주택 수와 주택 규모에 따라 최대 2~3배까지 늘어날 수 있기 때문에, 부모님의 주택 수를 줄이는 것은 종부세 절세에서 매우 효과적일 수 있습니다.[사례]· 2주택 부모님· 무주택 자녀(또는 1주택 자녀)· 부모님의 주택 1채를 자녀에게 저가양도2주택 부모님이 자녀에게 주택을 저가양도 하는 경우 부모님의 종부세에서 3가지 절세효과가 발생합니다.① 공제금액의 증가2주택 부모님이 자녀에게 1주택을 저가양도하는 경우 부모님의 종부세 공제금액은 9억원에서 12억원으로 증가합니다. 또한 이번 개정안에 따르면 거주용 1주택의 공제금액은'14억원'까지 증가합니다.공제금액 5억원이 늘어난다면 매년 1천만원 내외의 종부세가 줄어드는 효과가 있습니다.② 세액공제 적용1세대 1주택자가 되면 연령과 보유 및 거주기간에 따라최대 '80%'의 세액공제를 추가로 받을 수 있습니다.종부세 세액공제 역시 보유공제에서 거주공제로 전환되기 때문에, 실거주하는 1주택자 분들이 기본공제와 세액공제 혜택을 많이 받을 수 있습니다.③ 과세대상 제외종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택에 대해 공시가격을 기준으로 과세합니다. 현재는 2주택자까지 기본 세율이 적용되지만, 28년부터는 금액을 기준으로 세율이 결정되기 때문에 1주택자라도 고가주택을 보유하고 있다면 현재의 중과세율이 적용됩니다.부모·자식 간 부동산 매매를 통해 자녀에게 20억원의 주택을 양도한다면 공시가격과 공정시장가액을 고려했을 때 약 10억원이 종부세 과세대상에서 사라지는 효과가 발생합니다. 남은 주택의 규모에 따라적게는 약 1천만원, 많게는 3~4천만원의 종부세가 매년 줄어들게 됩니다.<2> 상속세·증여세 절세우리나라 상속세 최고 세율은 50%입니다. 자산이 많은 분일수록 자녀가 절반에 가까운 상속세를 내야 하며, 우리나라 특성상 자산 대부분이 부동산이므로 상속이 개시될 시점에는 지금보다 상속재산의 가치가 커져 있을 가능성이 높습니다.상속세 절세에는 특별한 묘안이 없습니다. 모든 세무사님들이 공통적으로 말씀드리는'최고의 상속세 절세방법은 미리미리 증여'하는 것입니다.상속이 개시되기 10년 이전에 미리 일부재산을 증여한다면 상속세 과세대상에서 제외되므로, 10년마다 적정한 금액을 나눠서 증여하는 것이 최선의 절세방안입니다. 70세부터 시작해도 늦지 않는 구체적인 사전증여 컨설팅 내용은 아래 글을 참고부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223469665364'70세'부터 증여해도 상속세 '절반'이상 줄일 수 있습니다 - 세무사가 알려드리는 사전증여 절세컨설팅안녕하세요, 양도·증여·상속 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 상속세 절세를 위한 사전증여 컨설팅 전문세무...blog.naver.com자녀에게 주택을 저가양도하는 경우 2가지 상속세·증여세 절세효과가 있습니다.① 3억원과 시가의 30% 공제자녀가 부모님의 주택을 저렴하게 사온다면 자녀는 차액만큼 경제적 이득을 얻게 되는데, 세법은 경제적 이득을 증여받은 것으로 봅니다.하지만, 가족간 부동산 매매에서는 3억원과 시가의 30%보다 작은 금액을 공제해주기 때문에 증여세가 발생하지 않습니다. 흔히 “30%까지 싸게 팔아도 괜찮다”는 표현이 여기에서 나온 것입니다.상속세및증여세법 제35조 [ 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여(2015.12.15 제목개정) ]① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.(2015.12.15 개정)따라서 20억원의 아파트를 18억원에 감정평가 받는 경우 시가보다 3억원 싼 15억원에 매도해도 증여세가 발생하지 않습니다. 결과적으로증여세 없이 5억원을 증여한 것이고, 평범한 증여를 고려했을 때 증여세 약 1억원을 아낀 것입니다.특히 증여할 재산이 많은 분들은 5% 이내로 저렴하게 양도(약 17.1억원)하는 것보다 3억원 저렴한 15억원에 양도하는 것이 더 많은 절세효과를 얻는 경우도 있습니다. 부당행위계산부인에 따라 양도세는 조금 늘어나지만 오히려 더 많은 증여세가 줄어들 수 있기 때문입니다.② 증여세 10년 합산배제동일인에게 증여하는 경우 10년 내 증여재산을 합산해서 증여세를 계산합니다. 자녀에게 10년 내 증여한 재산이 있다면 추가 증여 시 높은 세율이 적용되기 때문에, 10년이 지나기를 기다렸다가 증여해야합니다.하지만 저가양도로 자녀가 얻은 경제적 이득이 ‘3억원과 시가의 30%’ 중 적은 금액 이내인 경우증여재산에 합산되지 않습니다.자녀가 부모님의 주택을 저렴하게 매수한 뒤에 현금 유동성에 부담을 느낄 수 있습니다. 이때부모님이 현금을 추가로 증여하더라도 합산되는 증여재산은 없습니다.자녀에게 현금으로 3억원을 증여한 상황이라면 추가 증여시 세율은 20%에서 시작하지만, 3억원 저렴하게 저가양도 후 추가로 증여하는 경우 10%로 시작됩니다. 또한 최근 10년간 증여한 적이 없고, 자녀가 혼인이나 출산한지 2년이 지나지 않았다면 저가양도 후 세금없이 추가로 1.5억원을 더 증여할 수 있습니다.4. 가족 간 저가양도는 안전할까?가족간 부동산 매매는 제3자 간 매매와 비교하여 훨씬 더 복잡하고 어려운 절차가 수반됩니다.<1> 실거래소명과 세무조사아래 사진은 국토교통부 실거래가 공개자료에서 확인할 수 있는 가족 간 저가양도 거래내역입니다. 저희가 진행해드렸던 사례 중 하나인데, 누가 보더라도 첫 눈에 의심스러운 거래로 보입니다.가족간 직거래도 당연히 부동산 실거래 신고 대상입니다. 위와 같이 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래하면의심거래로 보아 한국부동산원과 국세청으로부터 소명요청을 받게 됩니다.하지만 가족 간 부동산 매매 자체가 불법인 것은 아닙니다. 자녀가 출처 입증이 가능한 자금으로 대금을 지급하고, 거래가격에 합리적인 근거가 있으며, 양도소득세·증여세·취득세를 정확하게 신고했다면 정상적인 매매로 인정받을 수 있습니다.실제로가족간 거래를 잘못 진행하시고 세무조사가 나와서 찾아오시는 분들이 있습니다. 실무에서 문제가 자주 발생하는 사례는 부모님으로부터 차용해서 매매대금으로 사용하거나, 매매대금 중 일부를 차용으로 처리하는 경우입니다. 그리고 거래를 마친 뒤에 매매대금을 몰래 돌려받는 분들도 있습니다.가족 간 부동산 거래를 너무 쉽게 생각하시고 주변 말만 믿고 진행하는 분들이 적지 않습니다. 계약 체결 전부터 자금출처, 지금 흐름, 거래 내용, 실제 이행까지 함께 설계해야 합니다.<2> 취득세 개정26년 1월 1일부터 배우자 또는 직계존비속 간 특정 부동산 거래에 대해서'증여'로 보아 증여취득세를 적용합니다.종전에는 매매대금을 지급한 사실이 입증된다면 모두 매매취득세가 적용됐지만, 가족 간 지나치게 낮은 금액으로 거래하는 것을 방지하기 위해 도입된 제도입니다.증여취득세가 적용되는 경우 매매취득세보다 많게는 약 4배까지 늘어나게 됩니다.[사례]· 부모님 명의 서울 소재 아파트· 부모님은 2주택자 / 자녀는 무주택자· 시가 : 20억원· 가족 간 실제거래가 : 17.1억원구분가족 간 매매가족 간 증여주택 수 판단 기준매수자(자녀)매도자(부모님)취득세율3%12%취득세약 6천만원약 2.5억원취득세는 주택 수에 따라 기본세율과 중과세율이 구분되어 적용됩니다. 매매취득세는매수자를 기준으로 판단하지만, 증여취득세는증여자를 기준으로 판단합니다.무주택 자녀가 20억원 아파트를 일반적인 매매로 취득하면 약 6천만원의 취득세만 내면 됩니다. 하지만 가족 간 저가양도에서 증여취득세가 적용되는 경우부모님이 다주택자이므로 약 2.5억원의 취득세가 발생합니다. 양도세 아끼려다 오히려 취득세를 더 내게 되는 경우가 발생하는 것입니다.취득세도 다른 세목과 마찬가지로 가족 간 거래에 대해 별도 규정을 두고 있습니다. 시가와 매매거래의 차이가 5% 미만인지, 30% 미만인지에 따라 취득세 크게 달라집니다.위 사례에서는 시가의 30%와 3억원 미만의 금액인17.1억원에 맞춰 거래한다면 매매취득세 6천만원으로 인정받을 수 있습니다. 하지만, 시가의 30%와 3억원을 초과하는 15억원에 매매한다면 증여취득세 2.5억원이 발생하므로, 적절한 거래가격을 설정이 반드시 필요합니다.5. 마무리가족간 저가양도는 적절하게 활용하면양도세, 종부세, 증여세와 향후 상속세까지 함께 줄일 수 있는 어떤 컨설팅보다도 효과적인 방법이 될 수 있습니다. 반대로 잘못 활용한다면 단순 증여·상속보다 더 많은 세금이 추징될 수도 있습니다.다주택자분들에게는양도세가 완화되는 26년, 27년은 저가양도를 검토하기에 상대적으로 유리한 시기가 될 수 있습니다.가족간 저가양도를 활용하실 분들은 세금뿐만 아니라 토지거래허가 여부부터 거래 후 소명대응 사후관리까지 함께 고려하셔서 절세되고 안전한 거래하시길 바랍니다.저희 글이 많은 분들에게 실질적인 도움이 됐으면 좋겠습니다. 감사합니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담을 원하시는 분께서는[0507-1444-1361]로 연락해 주시기 바랍니다.함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796