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03-19
상속세 절세방법 및 상속세 신고 의뢰시 수임료 문의
■상속주택 정보■
(1)소재지- 서울시 양천구 소재 상가주택
(2)상속자- 배우자(77세)와 자녀3인
(3)상속주택가액- 기준시가9.5억/
탁상감정가액이 30억
(4)부채- 임대보증금 4억2천만원과
마이너스통장 1천만원
■문의사항■
1. 상속세 및 어머니사후 양도시 양도세 절세를 위한
상속방법은 무엇인가요.
2. 상속주택의 원활한 관리 및 향후 처분을 위해서는, 공동상속 후 공동등기 이외의 상속방법이 있나요.
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1개의 전문가 답변
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안녕하세요? 세무사 권민 사무소 권민 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1.
상속세는 피상속인께서 돌아가신 날의 현황으로 결정되기 때문에,
사후에 상속 방법에 따라 세금이 달라질 여지가 많지 않습니다. 달라진다면,
1) 배우자가 상속을 어떻게 받는지
2) 혹시 10년 이상 동거했던 무주택 자녀가 있는지
3) 선순위 아닌 상속인이 상속을 받지는 않는지
정도입니다.
반면 상속 이후, 그 상속재산을 양도하는 때에 양도소득세를 어떻게 할 것인지?
에 대하여는 절세를 창출할 여지가 아직 남아있습니다.
그러니 상속세 상담을 꼭 받아보시기 바랍니다.
2.
상속주택은 세법상으로는 이미 민법의 법정상속분대로 상속된 것으로 간주하고 있습니다.
따라서 상속인들간의 협의가 없으면 그 지분대로 확정됩니다.
상속의 경우에는 등기하지 않는다고 해도 지분은 이미 법정상속분대로 상속되어 있습니다.
다만 처분하기 전에는 등기하여야 합니다.
그러니, 1) 지분을 서로 의논하여 확정 짓고, 2) 그 지분대로 등기한 후에 3) 비로소 처분할 수 있게 됩니다.
민법 제186조(부동산물권변동의 효력)
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)
상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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관련 질문답변
모두보기상속∙증여세
세무사님과 어떻게 진행하는건지 궁금합니다
1) 상담 비용이 10분당 얼마/ 30분당 얼마 이런식으로 책정되어 있는데, 일반적으로 세무사님과 10분~30분 상담을 하고, 본인이 필요서류를 준비하여 세금신고를 하는게 가능한가요?
상담의 경우에는 해당 내용에 대해 어떻게 신고를 진행하는 것이 나은지 절차와 절세 방법에 대해서 상담을 드리며, 해당 상담을 받더라도 상속, 양도세 신고에 있어서 고객님 스스로 하는 것은 어려울 것으로 판단됩니다.
2) 세무 상담과 별도로 실제 세무신고를 할때는 세무사님께 위탁하는 형식으로 진행하는게 일반적인가요? 이때의 비용은 어떻게 책정되나요?
신고는 위임해서 진행하는 것이 일반적입니다. 각 세목마다 비용은 상이하고, 각 사무실마다 비용은 상이합니다. 다만, 상속세의 경우에는 일반적으로 상속재산가액의 일정 %를 수임료로 받습니다. (단, 세무사사무실별로 상이할 수 있습니다.)
3) 상속인 거주지나 또는 상속받는부동산 가까운곳에 세무사 사무실이 있으면 유리한점이 있을까요?
유리한 점은 서류를 챙겨서 보내는 게 수월하다 입니다. 굳이 가깝지 않더라도 신고는 가능합니다.
상속∙증여세
단독주택 상속신고가액 정하는 방법
유사매매가액이 없는 경우에는 보충적 평가방법으로서 기준시가로 산정됩니다. 말씀하신 대로 상속세율이 낮은 상황이라면 상속재산(취득재산)의 가액을 높여놓은 것이 추후 양도소득세 절세에 도움이 됩니다. 하지만 유사매매가액이 없기 때문에 시가인 감정평가를 최대한 높게 요청하셔서 산정 후 상속세 신고하시는 것이 유리해 보입니다.
저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다.
블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.
문의에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
상속∙증여세
상속부동산 상속세 양도세 절세
상속신고시 입력하는 부동산가액은 피상속인의 최초취득가액과 무관하게 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 실지거래가액, 감정가액, 기준시가 순으로 적용가능하며, 여기서 말하는 실거래가액은 유사매매사례가액을 포함합니다.
또, 상속세 신고시 신고한 부동산가액은 기한에 상관없이 양도시의 취득가액이 됩니다.
세액비교의 경우 양도당시의 양도가액을 대략적으로 알 수 있는경우 계산가능하므로 참고부탁드립니다.
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
감사합니다.
상속∙증여세
상속세,세무대리인 문의드립니다
납부할 상속세가 없으므로 국세청 홈택스에서 상속재산만 잘 입력하셔서 셀프신고를 하셔도 관계 없습니다. 어차피 세금이 없으므로 부담없이 금액만 잘 입력하셔서 신고하시면 됩니다. 참고로 납부할 상속세가 없다면 상속세 신고를 안하셔도 불이익은 없습니다. 다만, 추후 상속받은 아파트의 양도세를 절세하기 위해서는 매매사례가격으로 신고를 하는 것이 좋습니다.
아래 국세청 사이트에서 상속세 신고 동영상 자료실을 참고하시면 도움이 될 것입니다.
https://www.nts.go.kr/nts/na/ntt/selectNttList.do?mi=40256&bbsId=50694
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 상속세 신고와 관련된 신고대행 등 문의가 있으실 경우, 주중에 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
상속∙증여세
상속세신고 7개월 후 주택 매매시 세금 관련
많은 고민이 있으실거라 생각됩니다.
상황을 요약해보겠습니다.
(1) 24년 2월 아버지께서 사망하셔서 상속세를 4월에 신고함 ( 10억미만으로서 납부세액 X)
(2) 아버지 명의 재산중 주택을 1채 있었으며, 미혼 자녀가 주소지를 이전함 ( 자녀는 1채보유)
(3) 현시점에서 노후주택 즉 상속받은 주택을 매도할 계획을 가지고 있음
질문내용: 상속세 수정신고 여부 와 절세방향에 대해서 문의
답변드리겠습니다.
(1) 비과세가 적용되질 않을시 (세대단위로 판단할시 현재 2주택이며, 상속주택을 매각시)
현재 상황에서는 양도소득세 절세방향은 상속세 신고시에 해당 부동산 물건을 어떻가액으로 신고하였는지 여부가 쟁점인 것으로 판단됩니다. 예를 들어, 해당 상속주택에 대해서 5억으로 상속세 신고를 마무리한 경우에 해당 물건매도(신고기한으로부터 6개월이내) 를 5억으로 매도하게 될시 양도차익은 0로서 양도소득세도 없으며, 상속세도 10억민만으로서 상속세도 발생하지 않게되어 있습니다.
하지만, 질문자님께서는 신고기한으로부터 현재 6개월이 지난 점에서 해당 취득가액을 사례가액으로 인정받기는 쉽지 않을것으로 사료됩니다.
질문자님께서 신고기한내 9개월내 심의대상이라는 것은 해당 상속부동산을 평가하는 기간과 결정기한때문에 그렇습니다. 그 기한내 매각하게 되면, 상속세 신고시에 반영한 "시가"를 수정해야 하는 사안이 더러 발생하기 떄문입니다. (이는 개정세법으로 인한 시가 산정 쟁점때문입니다.)
하지만, 상속당시 공동주택고시가액으로 6개월내 신고하였으며, 결정기한 9개월중 매각할시
상속세는 굳이 수정신고하지 않습니다.(이유는 결국 과세관청에서 결정고지합니다. 다만, 양도소득세는 해당 차익이 크게 나와 양도소득세만 부담하게 됩니다.
즉 요약하자면, 상속세 신고가 어떻게 되었는지가 사실상 중요합니다. 즉 상속주택의 가액을 어떻게 결정하여 얼마의 가액으로 신고하였는지가 추후 양도소득세를 0으로서 절세될수 있는 사안이기도 합니다. 다만 상속세의 경우 "정부부과세목"이라는 점에서 단순히 수정신고가 아닌 추후 과세관청의 결정으로서 정리될 것이라는 점에서 어느정도 이견이 있을것으로 판단되네요.
이는 세무전문가와 대면상담을 통해서 정리할수 있을것으로 판단됩니다.
현재 최대 절세 방향은 상속재산에 아버지의 부동산 외 다른 재산이 없다고 가정한다면,
최근 매매 거래가액으로서 상속재산취득가액을 인정받는 방향으로 모색해볼것으로 판단됩니다.
최근매매거래가액을 상속재산취득가액을 인정받기 위해서는 위 질문내용보다 세밀한 서류검토가
필요할 것으로 판단됩니다. 또한 상속세 신고서를 정확히 확인해보아 과세행정을 수월하게 처리할수 있는 검토가 필요할 것으로 보입니다.
(2) 비과세가 적용될시 ( 세대단위로 판단한는 점에서 노후주택을 매도하기 이전에 미혼 자녀가 별도로 세대를 독립하여 어머니를 단독세대로 만드는 방법 )
원칙적으로 상속주택의 취득 보유기간은 "상속개시일-사망일"로부터 판단합니다.
하지만 1세대1주택 비과세요건 중 "보유 및 거주기간" 판단시 "동일세대로서 피상속인이 거주하고 보유한 기간을 통산"한다는 규정이 있습니다. 즉, 아버지의 취득보유기간까지 통산하며, 매도시 1세대 1주택이 성립된다면, 비과세로 정리할수 있는 방안도 있습니다. 다만 상속인의 동일세대여부를 판단해야 합니다.
답변요약드리겠습니다.
(1) 상속세 신고기한내 적정하게 신고하였을시에는 신고기한 이후 매각하셔도 문제는 없습니다. 이유는 평가기한은 사망개시일 이후 6개월내 시가를 포함하고 있다는 점에서 현재 과세관청의 결정기한인 9개월내 매각한 것은 시가의 범위에 산정되질 않기 떄문입니다.
(2) 다만, 상속개시일 당시 공동주택가격(이하기준시가)로 신고한 경우에는 양도차익이 꽤나 크게 나와 양도소득세가 많이 부담될수 있습니다. 이 경우 상속세를 수정신고지 않고 양도소득세만 부담하시면 됩니다.
(3) 절세할수 있는 방향은 상속당시 취득가액을 높여 양도차익을 최소화할수 있는 방향을 모색하는 방법과 1세대 1주택 비과세로 정리하는 방안이 있습니다. 감사합니다
관련 전문가
모두보기관련 포스트
모두보기상속∙증여세
가족이 사망시 무엇부터 해야하나요? (세무사가 말해주는 상속세 절세방법)
상속과 관련된 문제를 전문적으로 해결해드리는 안성인 세무사 입니다.대부분 갑자기 상속이 발생했다면 무엇부터 해야하는지 혼란스러울 수밖에 없습니다.이 글을 읽고 계신다면 상속과 관련하여 도움이 필요하신 분일 것이라고 생각이 드는데요.장례식 이외에 행정철자 및 세금절세를 위해 여러가지 해야하는 일들이 있습니다.그래서 오늘은상속이 발생했을 때 장례식 이외에 무엇을 해야하는지에 대해서 말씀드리려고 합니다.중요한 사항들을 알기 쉽게 설명해드릴테니 잘 읽어보시기 바랍니다.글을 읽어보신 후 제 도움이 필요하신 경우에는 언제든지 아래의 방법으로 연락주시기 바랍니다.1. 기본개념기본개념을 아셔야 아래의 내용을 이해하시는데 도움이 됩니다.피상속인: 사망한 사람상속인: 피상속인으로부터 재산을 상속받는 사람상속개시일: 사망일 (상속세 신고기한의 기준이 되는 날, 상속재산을 취득한 날)법정상속지분: 법으로 정해놓은 상속지분 (배우자1.5: 자녀 1)2. 행정절차 및 절세를 위해 해야할 일1) 사망신고가족등이 돌아가신 경우1개월 이내에 사망신고를 해야 합니다.■ 위치: 주민센터■ 필요자료: 사망진단서, 가족관계증명서(주민센터에서 발급)2) 안심상속 원스톱 서비스 (사망신고할 때 함께 신청가능 또는 정부24 홈페이지)피상속인의 재산 및 채무현황에 대한 조회를 해야 상속을 할지 아니면 상속포기를 할 지 결정을 내릴 수 있습니다.또한 상속세신고를 위해 재산파악을 해야하는 것이므로 반드시 필요한 절차 입니다.다만, 공공기관 및 금융기관 등을 거치지 않고 체결한 채권, 채무 관계에 대해서는 알 수 없는 점 참고하시기 바랍니다.▼아래의 링크 또는 가까운 주민센터에서 신청이 가능합니다.■ 확인가능한 재산국세(체납, 고지세액)금융거래(은행잔고, 대출, 보험, 주식 등)국민연금(가입여부)지방세(체납, 고지세액)자동차(소유정보)토지(소유내역) 등 총 19종■ 신청가능한 자1순위 상속인, 2순위 상속인 또는 형제자매, 대습상속인 등■ 대리신청가능대리인 신분증, 상속인 위임장, 상속인 본인서명사실확인서(또는 인감증명서)■ 조회 결과▷ 금융거래, 국세, 국민연금 (20일 이내)휴대폰으로 문자확인 후 금융감독원 홈페이지 또는 금융협회, 홈텍스, 국민연금공단 홈페이지에서 신청인이 각각 조회결과 확인 필요. (금융거래는 금융실명법으로 인해 우편으로 받을 수 없음)▷ 토지, 지방세, 자동차 (7일 이내)신청서에 선택한 방법에 따라 확인( 방문, 우편, 문자 중 선택가능)3) 금융거래 확인을 위해 각각의 은행 방문안심상속서비스에서 받은 금융거래내역(은행계좌내역)은 상속개시일 당시의 잔액만 기재되어 있습니다.그러나상속세 신고를 위해서는상속개시일 이전 10년치의 거래내역이 필요합니다. (이유: 사전에 증여를 통하여 상속재산을 감소시켰는지 여부 확인)■ 장소:이 경우 불편하지만 각각의 은행을 방문하여야 합니다.■ 필요자료신분증, 가족관계증명서, 사망진단서■ 요청해야 할 자료상속개시일 이전 10년치 거래내역 (가급적이면 excel 형태가 좋습니다. 그러나 보안상의 이유로 제공하지 않는 경우가 많습니다)4) 상속개시전 재산 처분내역 확인 (추정상속재산으로 간주 될 수 있는 자산이 있는지 확인)과세당국은상속세를 감소시키기 위해 의도적으로 자산을 누락시키는 행위를 방지하기 위해 여러 규정을 두고 있습니다.상속이 일어날 것을 미리 인지하고 재산을 처분하거나 부채를 일으켜서 상속재산을 줄이는 방법도 그 중에 하나 입니다.그래서 상속세법상상속 개시일 전 1년 이내에2억 원이 넘는 재산을 처분 또는 부채를 발생시키거나,상속 개시일 전 2년 이내에5억 원이 넘는 재산을 처분 또는 부채를 발생시킨 경우에는그 처분/발생 내역을 소명해야 합니다.즉 재산을 처분했다면 처분하여 받은 대가가 통장에 모두 있는지를 확인해야 합니다.부채를 발생시켰다면(대출을 받았다면), 대출금액이 통장에 있는지를 확인해야 합니다.이에 대해 80%이상 증명하지 못한다면 이는 상속재산을 의도적으로 줄이려는 행위로 보아상속재산으로 추청하고 신고서에 포함시켜서 신고해야 합니다.5) 상속전문 세무사의 도움을 받아 신고기한내에 상속세 신고가족의 누군가가 돌아가신다는 것은 일생을 살면서 자주 겪는 일이 아니기에무엇이 필요한지, 어떤 결정을 내려야하는 지 확신이 들지 않을 수 있습니다.위에 말씀드린 것처럼 상속이 개시되면 장례식 이외에 신경써야 할 것이 많습니다.게다가 상속세는 고인이 소유한 모든 재산에 대해 한번에 과세가 되는 것이기 때문에그 금액이 거액인 경우가 대부분입니다.이를 합법적인 선에서 최대한 줄이기 위해서는 상속세를 전문으로 하고 경험이 많은 세무전문가가 필요한 것입니다.3. 실력있고 경험 많은 상속전문세무사가 도와드리겠습니다.오늘은 상속이 발생한 경우 장례식 이외에 해야하는 일에 대해서 말씀드렸는데요.저는 매년 200건이 넘는 재산세(상속, 증여, 양도)에 대한 상담 및 신고를 진행하고 있습니다.합법적인 테두리 안에서실질적으로 도움이 되는 방법을 안내해드리고 있으며,제 도움을 받은 고객분들이 만족스러운 소개로 오시는 분들이 상당 수를 차지하고 있습니다.상속세와 관련하여 제 도움이 필요하시다면 언제든지 편하게 연락을 주시기 바랍니다.고객분의 재산을 지키는 세무대리인이 되도록 하겠습니다.읽어주셔서 감사합니다.사진 삭제링크▶ 카톡으로 바로 문의하기대표사진 삭제▶ 전화 또는 이메일로 문의하기▼ 찾아오시는 길노우만세무회계서울특별시 강남구 논현로 570 5층
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양도소득세
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감정평가가 필요한 경우는????? 감정평가는 다음과 같은 상황에서 반드시 필요합니다.① 가족간 부동산을순수 증여할 때② 가족간 부동산을 부담부증여할 때③ 가족간 부동산을 저가양도할 때④ 가족간 부동산을 순수 양도할 때⑤ 피상속인의 상속재산 중 부동산을상속할 때➡️ 감정평가를 높게 받으면 양도세를 절세할 수 있고, 대신 상속세는 많이 부과됨➡️ 감정평가를 낮게 받으면 상속세를 절세할 수 있고, 대신 양도세는 많이 부과됨⑥ 개인이 본인 소유의법인에 부동산을 이전할 때⑦ 개인 또는 법인 사업자가 사업자 명의로 부동산을 소유하고 있는데 대출이 필요한 경우➡️ 부동산 감정평가를 높게 받아서 재무제표를 건실하게 만들 수 있음⑨ 부동산담보로 대출을 받을 때⑩ 소유하고 있는 부동산을양도하기 전에 현재 시세를 알아보고 싶을 때감정평가를 해야 하는 이유는????? 감정평가를 가족 간 거래, 상속, 증여 시에는 실무적으로 100% 합니다.그 이유는 감정평가를 받는 것이 납세자 본인에게 유리하기 때문입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.① 감정평가사에게 주는감정평가수수료 대비 일반적으로 10배~30배 정도의 세금이 절세가 됩니다.②상가 건물이나 공통주택, 겸용 주택의 경우 감정평가를 하지 않고유사매매 사례가 액으로 신고 시 시가가 인정되지 않아서 세금이 추징되는 경우가 많습니다. 감정평가를 받으면 이러한 세무리스크가 사라지게 됩니다.자연세무회계 컨설팅 무료 탁상감정 신청방법은?아래에 비밀댓글로 다음의 5가지 사항을 적어서 신청해 주시면 자연세무회계컨설팅과 업무 제휴되어 있는 감정평가법인에 탁상감정 의뢰 후 카톡으로 탁상감정가액을 보내드리겠습니다. 실제 감정평가를 받으실 것이면 실제 감정평가도 진행해 드립니다.① 신청인 성함② 신청인 핸드폰 번호③ 감정 평가 기준일(상속개시일, 예상 순수증여·순수양도·저가양도·부담부증여 날짜)단, 신청일 기준 한 달 이후 미래 날짜는 안됩니다.④ 물건지 상세주소(동·호수까지 다 나온 것으로 )⑤ 감정 평가 방향 (낮게 or 시세대로 or 높게)이상입니다!무료탁상감정, 양도·상속·증여 관련 문의는 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 상담 주시면친절히 설명드리겠습니다!https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가태그#무료탁상감정#탁상감정#부동산전무세무사#강서구양도세전문세무사#강서구상속세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡양도세전문세무사#마곡상속세전문세무사#마곡증여세전문세무사#부동산전문세무사#탁상감정평가의뢰#감정평가사#감정평가받아야하는이유 태그수정
상속∙증여세
아버지의 실수로 증여세 폭탄 맞은 자녀
김 모씨는 평소 가깝던 이 모씨 부친 부고 연락을 받고 조문을 다녀왔다. 장례식을 다녀온 지 한 달가량 지난 후 김 모씨는 이 모씨에게 상속세 전문 세무사를 소개시켜 달라는 부탁을 받았다. 이 과정에서 김 모씨는 이 모씨의 상황을 전해 들었다.이 모씨의 부친은 죽기 전에 재산을 물려주면 자녀들이 효도하지 않을 거라고 굳게 믿고, 생전에 한 푼도 증여를 하지 않았다고 했다. 더욱이 이 모씨 부친은 생전에 재산에 관해 일절 얘기하지 않아 부친의 재산에 대해 전혀 파악하지 못했다.이 모씨의 부친 사망 후 상속재산을 정리해보니 현금은 거의 없고, 대부분 부동산이었다. 문제는 상속세를 대략 계산해보니 생각보다 너무 많았다는 점이다. 상속받은 예금과 당초 보유한 예·적금을 모두 합해도 상속세를 내기에는 턱없이 부족했다. 이 모씨는 슬픔을 추스를 시간도 없이 부동산을 급매물로 팔아 상속세를 내야 할지, 대출을 받아야 할지 막막한 상황이었다.상황을 전해 들은 김 모씨는 자신의 자녀는 이런 경우를 겪지 않게 하기 위해 미리 상속세에 대비해야겠다고 결심했다. 인터넷을 검색해 상속세 절세방법을 조사하고, 일찌감치 자신의 재산을 자녀에게 하나씩 차례로 증여하는 것이 상속세를 줄일 수 있는 방법이라고 판단했다.증여세는 증여재산만 합산하므로 비교적 낮은 세율을 적용받는다. 따라서 상속재산이 일정 규모 이상일 경우 생전에 증여를 진행하는 것이 유리하다. [사진 pxhere]사전에 증여해야 상속세 절세되는 것은 아니다. 상속세와 증여세는 세율 구조는 동일하기 때문이다.다만 다음의 사항 때문에 상속세와 증여세의 차이가 발생한다, 상속세와 증여세의 공제항목과 금액에 차이가 있다. 또한 상속세를 산출할 때는 사망 시 고인의 모든 재산을 합산해 계산하므로 높은 세율을 적용받지만, 증여세를 산출할 때는 증여재산만 합산하므로 비교적 낮은 세율을 적용받는다. 이 때문에 상속재산이 일정 규모 이상인 경우 생전에 증여를 진행하는 것이 대체로 절세에 유리하다.따라서 예상되는 상속재산가액이 얼마인지, 상속 시 공제 가능 항목과 금액은 얼마인지 각각 산정해 유·불리를 따져보고 상속세를 대비해야 한다. 김 모씨는 현재 상황에서 높은 상속세율이 적용되므로 생전에 증여를 진행하는 것이 유리하다고 생각했다. 따라서 자녀에게 일찌감치 증여해야겠다는 김모씨의 판단은 잘못이 아니었다.김 모씨는 예금을 증여하는 경우 자녀에게 이체되는 금액이 그대로 증여세 대상이 되지만, 부동산은 기준시가가 시세보다 낮아 증여세를 절세할 수 있다고 판단해 서울의 상가를 자녀에게 증여했다. 더욱이 그 상가는 요즘 시세가 많이 올라 기준시가로 증여하기에 최적의 시기라고 판단하고, 상가의 시가를 기준시가 20억원으로 계산해 증여세를 납부했다.관할세무서에서는 이에 대해 적절하게 증여세 신고가 되었는지 검토했다. 그 과정에서 김 모씨의 자녀가 증여받은 상가에 대해 감정평가를 했는데, 감정가액이 기준시가의 약 1.5 배인 30억원으로 산출됐다. 그 결과 김 모씨의 자녀는 증여재산을 과소 신고한 것으로 간주돼 이미 납부한 증여세에 추가로 약 4억원의 증여세 폭탄을 맞았다.김 모씨의 자녀가 증여받은 상가는 유사한 매매사례가액이 없고, 적절한 시가를 알 수 없어 세법이 정하는 방식에 의해 증여재산가액을 기준시가로 해 적법하게 증여세 신고를 하고, 납부까지 완료했다. 그런데도 약 4억원의 증여세를 더 납부하라니 김 모씨와 그의 자녀는 억울했다. 그 당시 기준시가 이외의 적절한 시가가 없었음을 아무리 강조해도 관할세무서의 담당 조사관은 이를 받아들이지 않았다.증여세 신고시 상가의 재산가액을 기준시가가 아니라, 과세 관청에서 별도로 감정평가법인에 감정평가를 의뢰해 산출된 감정가액을 기준으로 결정하면 증여세 폭탄이 발생한다. [사진 Hippopx]무엇이 잘못된 것일까? 이는상속세 및 증여세법 시행령 개정사항때문이었다. 그동안에는 증여하는 부동산과 인근에 있는 유사한 부동산의 매매사례가액이 없는 경우 기준시가로 신고하는 경우가 빈번했다. 비주거용 부동산은 기준시가가 실제 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 산정되는 경우가 많아 기준시가로 증여세 신고하는 것은 널리 알려진 절세 방법의 하나였다.이런 상황에 대응하기 위해 정부는 상속세 및 시행령을 개정했다.상속·증여재산 법정 결정 기한(상속세는 신고기한 종료 후 9월, 증여세는 신고기한 종료 후 6월)까지 과세 관청이 상속·증여재산에 대해 감정평가기관에 감정을 의뢰해 수집한 감정가액을 재산재평가심의위원회의 심의를 거쳐 상속 및 증여재산가액으로 결정할 수 있게 된 것이다.김 모씨의 자녀는 개정된 상속세 및 증여세법 시행령에 따라 해당 상가의 재산가액을 증여세 신고 시 적용된 기준시가가 아니라, 과세 관청에서 별도로 감정평가법인에 감정평가를 의뢰해 산출된 감정가액을 기준으로 결정하였으므로 증여세 폭탄이 발생한 것이다.과세관청은 이와 같이 감정평가로 인한 세수증대 효과가 크다고 판단해 감정평가를 통한 세무조사를 강화하는 추세다. 따라서 앞으로는 개정된 상속세 및 증여세법 시행령에 따라 상가 등 부동산에 대한 상속·증여세 신고 시에는 재산가액을 기준시가로 계산해 신고할지, 감정가액으로 계산해 신고할지 반드시 전문가와 상의해 상속·증여세 폭탄을 맞는 일이 없도록 주의해야 한다.
상속∙증여세
양도소득세
[강서구 상속세 전문세무사][마곡상속세전문세무사] 부동산 감정평가확대 국세청 보도자료 (자연세무회계컨설팅)
안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 얼마전 국세청에서 보도자료로 공지한 내용을 소개시켜 드리겠습니다.요지는납세자가 부동산을 기준시가로 해서 상속세및 증여세를 신고했을때, 그동안은 꼬마 빌딩에 대해서 세무서에서 자체 감정평가(5군데 감정평가법인에 의뢰한 평균값)를 받았던것을, 아파트나 단독주택까지확대 하겠다는 것입니다.시행시기는 2025.01.01일 이후 부터이며, 신고가액이 추정 시가보다 5억원 이상 낮거나, 차액의 비율이10%이상이면 감정평가를 하도록 범위를 확대 하겠다는 것입니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강남상속세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전무세무사#일산김포부천상속세전문세무사#부동산감정평가받아야하는지#아파트#상속증여부동산감정평가 태그수정
상속∙증여세
양도소득세
[강서구마곡양도세전문세무사][강서구마곡개인기장전문세무사]주택 신축 판매사업자 세금 (자연셈회계컨설팅)
안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다^^오늘은 많은분들이 궁금해하셨지만 세무사들조차 잘 모르는 주택신축 판매사업자 세금관련 되어서설명 드리겠습니다.주택신축 판매사업자 세금 이슈는?종류 세무상 쟁점 비고취득세·기본적으로 일반 개인처럼 취득세를 부과함.·주택신축을 위한 멸실용 주택은 중과세 적용하지 않음(단, 유예기간있음)·국토부에 주택건설사업자로 등록해 주택취득일로 부터 3년내 멸실하거나, 7년이내에 주택신축 판매 해야함.·국토부에 미등록시 관할세무서에 주택신축판매업으로 사업자등록을 내고 주택 취득일로부터 1년이내멸실하거나 3년이내에 주택신축판매를 하면 일반세율을 적용받을수 있음.부가세·85제곱미터이상 분양시:관련 건설비용등 매입세액공제가능함·토지,85제곱미터 이하 분양시:관련 건설비용등 매입세액공제 불가능함.보유세·재산세:일반개인처럼 똑같이 과세함.·종합부동산세: 공사중인 기간동안은 과세 제외 가능함.·미분양 주택은 5년간 과세 하지 않음(합산배제를 매년9월에 신청해야함)종합소득세·양도세가 아닌 종합소득세로 과세함.·주택신축 판매업은 세법상 건설업으로 보아 중소기업특별세액감면 (조특법7조)이 가능함.·85제곱미터 초과 주택이나 상업용 건물은 분양에 따른 부가세가 발생함.·직접건설활동을 수행하지 않고, 전체 건물건설공사를 일괄도급해 주거용 건물을 건설하고 분양시에는 건설업이 아닌것으로봄. 중소기업특별세액감면도 적용되지 않음.주택신축판매사업자 자주묻는 질문은?Q:주택을 완공하고나서 미분양택을 일시 임대주려고 합니다 . 미분양주택은 개인이 보유한 다른주택에 합산되어 종합부동산세가 부과되나요?A:미분양주택은 9월에 종부세 합산배제 신청하시면 과세 제외 가능합니다 .Q: 미분양주택을 임대후 양도하면 양도세로 신고해야하나요? 아니면 종합소득세를 신고해야하나요?A:일시임대는 종합소득세로, 일시임대가 아닌 경우에는 양도세로 신고해야합니다.Q: 주택신축용 해서 멸실용주택으로 취득세 중과배제를 받고 나서, 중도에 설계변경을 해서 주상복합건물을 신축 했다면 당초 취득세 중과배제 받은것 추징 당하나요?A:case1. 주택의 면적이 주택외 면적보다 크거나 같을 경우:추징하지 않음.case2. 주택의 면적이 주택외 면적보다 작을을 경우 :추징함.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com